Informe de Avalúo La Cumbre

Arquitecto Ismael Valverde Guerrero
Perito Avaluador de Bienes Inmuebles

Registro Nº PVG-2021-02169 de la Superintendencia de Bancos
Registro N°SCVS-RNP-717 de la Superintendencia de Compañías
Calificación Nº 2429352 del Consejo de la Judicatura
INFORME DE AVALÚO
PARTICULAR
. ABRIL 2023
Solicitado por: Luis Burgos

Tipo de Operación: Avalúo de mercado
Lugar y fecha de
Guayaquil, 5 de abril del 2023
Inspección:
Fecha de entrega de
18 de abril del 2023
Informe:
Ubicación del inmueble Ciudadela “La Cumbre”
Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

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1. ANTECEDENTE
Se procede a realizar un estudio de mercado para determinar el avalúo del inmueble descrito
a continuación.
2. BIEN TASADO
Descripción del inmueble objeto de esta tasación:
Zona del inmueble Urbano

Tipo de inmueble Terreno y construcción
Uso del inmueble Comercial
Forma: Irregular
Topografía: Plana
Localización: Medianero
Nivel socio económico de
Medio
la zona
Entorno de la zona Residencial-comercial
3. UBICACIÓN POLÍTICA – ADMINISTRATIVA
Provincia: Guayas
Cantón: Guayaquil
Ciudad: Guayaquil
Parroquia: Tarqui
Sector: Los Ceibos
Manzana 800
Solar 3
CDLA. La Cumbre (MZ 1), Manzana
Dirección: 800, Solar 3, prolongación de la
avenida Leopoldo Carrera
Clasificación de la
Zona mixta
zona:
Uso de suelo Comercial
4. SITUACIÓN LEGAL
Juan Carlos Romero Huerta

Carlos Elvis Romero Huerta
Propietario:
Carlos Miguel Romero Huerta
Carla Del Carmen Romero Huerta
Escritura: Venta
Notaria Vigésima Tercera Del Cantón
Notaría:
Guayaquil

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Fecha de otorgamiento: 5 Septiembre de 1995

Fecha de Inscripción: 26 Agosto de 1997
Clave Catastral: 060-0800-003-0-0-0-1
5. LINDEROS Y ÁREA
General del terreno, según lo levantado en sitio:
Norte: Calle #42, con 40,00 m.

Sur: Solares 26-25-24, con 39,00 m.
Este: Solar 6, con 33,50 m.
Oeste: Solar 2, con 29,50 m.
Área Total: 1.251,25 metros cuadrados
*NOTA: información obtenida de la documentación entregada por el solicitante.
6. ESQUEMA GENERAL
Vista geo-referenciada Ubicación de

inmueble
valorado
7. INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO
7.1. Del Sector:
Vías de hormigón Si Agua potable Si

Vías asfaltadas Si Energía eléctrica Si
Alumbrado público Si Teléfono Si
Recolección de Basura Si Alcantarillado Si
Servicio de Tv por cable Si Piscina/ A. comunal No
Canchas deportivas No Seguridad 24/7 No
Ciudadela cerrada No Parqueadero No

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El inmueble se ubica en la zona “La Cumbre” del sector de “Los Ceibos” del norte de Guayaquil.
En el sector encontramos negocios y comercio sobre las avenidas principales como la Av.
Leopoldo Carrera, así como restaurantes, centros comerciales tales como Riocentro Ceibos,
Centro Comercial Los Ceibos, Megamaxi, farmacias, centros educativos como Balandra,
Alemán Humboldt, la Politécnica, etc., lo que convierte al sector en residencial con franjas de
comercio que atiende al sector. Encontramos cerca corredores viales como la avenida del
Bombero, vía Perimetral, vía que comunica con la vía a Daule, que son principales arterias
viales que comunican al norte de la ciudad con otros puntos importantes.
8. DEL INMUEBLE TASADO
8.1. Descripción del inmueble:
El inmueble se constituye como un terreno con construcción, y funciona actualmente como

un patio de venta de vehículos, con la siguiente distribución:
 Oficina de una sola planta, con dos ambientes y baño. Cuenta con un baño de servicio
en la parte posterior y una bodega pequeña.
 Galpón abierto, con cubierta y parcialmente cerrado con paredes de fibrolit. Cuenta
con divisiones interiores metálicas y planchas de fibrolit.
 Cubierta para 1 vehículo, abierto.
 Cubierta curva de poliuretano para varios vehículos, abierto.
 Garita de dos plantas con dos baños y en planta alta está abierto e inconcluso.
 Patio de exhibición con piso de adoquines y césped artificial
 Cerramiento perimetral con paredes laterales y posterior con bloques enlucidos;
malla electro soldada y tubo cuadrado en el lindero frontal. Cuenta con cerco eléctrico
en el frente.
El inmueble tiene acceso a los siguientes servicios:
Energía Eléctrica Si Agua caliente No

Agua Potable Si Alcantarillado Si
Servicio telefónico Si Bomba de Presión No
TV por cable/aérea Si Internet Si
Cisterna No Área de parqueo Si
Patio social No Patio de tendido No
8.2. Características de la construcción:
Tipo de Inmueble Local comercial

Estructura Hormigón armado
Pisos Porcelanato, cerámica, adoquín
Contrapiso Hormigón simple
Número de plantas 1-2
Escalera externa Metálica

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Escalera interior No aplica

Paredes Exterior e Interior Bloques de cemento enlucidos/ planchas de
fibrocemento sostenidos con estructura metálica
Acabados de pintura Empastado y Pintado con pintura acrílica o de caucho
Enlucido Interior Si
Enlucido Exterior Si
Cubierta Planchas de acero galvanizado sostenidos por
estructura metálica
Tumbado Planchas de gypsum, decorativo en oficina
Instalaciones Eléctricas Empotradas / expuestas
Accesorios Eléctricos Estándar
Instalaciones Sanitarias Empotradas
Puertas Interiores Madera
Puertas Exteriores Metálicas
Cerrajería Estándar
Ventanas Aluminio con vidrio
Sanitarios Edesa gama media/básica
Uso del inmueble Comercial
Garaje 20 vehículos
Patio Adoquinado
Otros No aplica
Cisterna No aplica
Edad del inmueble 5 años aproximadamente
8.3. Estado de conservación y mantenimiento global
Calificación global del estado del bien:
Nuevo sin estrenar Excelente

Muy Bueno Bueno X
Regular Deteriorado
Muy Deteriorado Pésimo
No Habitable N/A
8.4. Detalle de área de construcción:

Página 5
A. TOTAL A. TOTAL
DESCRIPCION UNIDAD EDAD
CUBIERTA ABIERTA
OFICINA m² 58,00 5
GALPON m² 385,00 5
CUBIERTA LINEAL m² 38,00 5
CUBIERTA 1 m² 20,00 5
CUBIERTA CURVA m² 36,00 5
PATIO m² 690,00 5
CERRAMIENTO m² 102,00 5
GARITA m² 11,80 5
9. ANÁLISIS DE MERCADO
Características del bien en el entorno:
 Zona con uso de suelo RESIDENCIAL .

 Se ubica dentro de un sector residencial, pero encontramos comercio de abastos a 200
metros y más de distancia del inmueble.
 Posee toda de la infraestructura y equipamiento necesario.
 La zona tiene un ALTO flujo vehicular.
 Se determina una plusvalía media.
10. VALORES REFERENCIALES
Valor m2/
REFERIDO área útil OBSERVACIONES
$320.000, con 914 m² Total terreno y
420 m² Construccion.
https://www.plusvalia.com/propiedades/en-
$175,50 m2/t 6 habitaciones, 5 baños completos
venta:-casa-de-una-planta-en-los-ceibos-con-
$380,00 m2/c 1/2 baño, piscina, jardines
uso-de-65589315.html
parqueadero amplio
Publicado hace 153 días
$219.990 Ceibos, Santa Cecilia, en el
norte de Guayaquil. 547 mt2 de terreno
https://www.plusvalia.com/propiedades/ven
$138,00 m2/t y 401 mt2 de construcción de 2 plantas
do-casa-de-3-habitaciones-en-ceibos-santa-
$360,00 m2/c con espacio de parqueo para 2
cecilia-66452325.html
vehículos.
32 días publicado
PRECIO: $ 130.000,00 vende
https://www.plusvalia.com/propieda TERRENO, ubicado en la ciudadela Las
des/terreno-en-venta-ceibos-las- $650,00 m2/t Cumbres al norte de la ciudad de
cumbres-64073991.html Guayaquil - 200 m2
335 Días publicado.
El bien inmueble, materia de esta valoración, se encuentra dentro del límite urbano, cuyo uso
actual es comercial, en una zona de clase media-alta. Este avalúo se realizó usando el método
de mercado o comparativo, para lo cual fue necesario tomar datos en el sector y en zonas con
características similares al predio avaluado y por consultas realizadas a personas entendidas
en el campo inmobiliario y considerando los factores que lo afectan tales como ubicación,

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tamaño, servicios, posibilidad de uso, infraestructura de la zona. Las muestras corresponden

a propiedades ofertadas por el sector o similares donde se ubica en bien en estudio.
11. MÉTODOS DE TASACIÓN
Para el presente caso, se va a aplicar el método comparativo para el terreno y de

reposición para la construcción, tomando en cuenta las áreas construidas.
Cálculo del valor del terreno:
Se aplica un factor de homogenización a las muestras, con el objeto de adaptar las

características de las muestras obtenidas, a las características propias del bien en estudio.
AREA / VALOR / TOTAL VALOR

REFERIDO m2 m2 FUENTE UBICACIÓN TAMAÑO ESQUINA SERVICIO ADECUACIÓN FACTOR HOMOG.
MUESTRA 1 224 175,5 0,9 1,15 0,75 1 0,9 0,9 0,63 110,35
MUESTRA 2 219,5 138 0,95 1,1 0,75 1 1,1 0,9 0,78 107,08
MUESTRA 3 378 650 0,75 1,2 0,8 0,85 0,9 0,9 0,50 322,22
VALOR M2 HOMOGENIZADO 179,88
Una vez homogenizadas las muestras, obtenemos el valor por metro cuadrado, el mismo
que en este caso es de $179,88
Cálculo del valor de la construcción:
Para el avalúo de la construcción, los criterios utilizados se basan en el método de reposición.

Luego de la inspección realizada se determinaron sus características propias, verificando sus
diferentes componentes y estado actual, lo que nos permitió determinar a partir del costo de
la reposición los valores actuales. Se ha aplicado depreciación por edad, mantenimiento y
estado de conservación.
Vida útil de la construcción 50-60 años

Edad actual de la construcción 5 años
Estado de conservación Bueno
Estado de conservación para ajuste según tabla de
2- 2,5
Fitto y Corvini
12. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES
o La inspección se realizó con la presencia de un delegado del solicitante del avalúo.

o Para la valoración del terreno se emplea el área que se midió en sitio.
o Para la valoración de la construcción se considera lo que consta en sitio.
o Este avalúo puede variar según las circunstancias económicas, sociales y políticas del
país.
o El mercado se muestra contraído en el país, notándose que las ventas se encuentran
estancadas lo que está llevando a una disminución en los precios de venta de los
inmuebles.

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o La inseguridad en el país y el tamaño de la inversión, son condiciones que alejan a

inversionistas inmobiliarios.
13. POSIBILIDAD DE VENTA
Actualmente la oferta de este tipo de propiedades es baja en el sector, acompañada de una

escasa demanda; por lo tanto, se pronostica una venta a mediano – largo plazo. La demanda
de esta propiedad estaría dirigida a sectores sociales medios- altos de la población y sobre
todo con necesidades de bienes comerciales
Para el caso fortuito de una comercialización a corto plazo se recomienda aplicar un

descuento del 12% del valor comercial indicado.
14. RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN
VALORACIÓN DEL TERRENO

VALOR
DESCRIPCIÓN UNIDAD ÁREA VALOR TOTAL
UNITARIO
Terreno m² 1.251,25 $ 179,88 $ 225.074,85
VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
VALOR
DESCRIPCIÓN UNIDAD ÁREA VALOR TOTAL
UNITARIO
OFICINA m² 58,00 $ 512,99 $ 29.753,13
GALPON m² 385,00 $ 251,87 $ 96.968,03
CUBIERTA LINEAL m² 38,00 $ 103,56 $ 3.935,28
CUBIERTA 1 m² 20,00 $ 85,16 $ 1.703,20
CUBIERTA CURVA m² 36,00 $ 82,77 $ 2.979,72
PATIO m² 690,00 $ 26,00 $ 17.940,00
CERRAMIENTO m² 265,00 $ 38,60 $ 10.229,00
GARITA m² 11,80 $ 303,98 $ 3.586,91
TOTAL 481,00 $ 167.095,26
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE $ 392.170,11
VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE 12% $ 345.109,70
Nota: El valor comercial del inmueble obtenido, corresponde a la sumatoria del valor obtenido
del terreno, más el valor total de la infraestructura.
Este estudio de valoración, es veraz, fidedigno y real, por lo tanto, y certifico que los cuando
el mismo no contenga o indique alteración, canje o retiro de ninguna de los valores obtenidos
son de acuerdo a lo investigado a la fecha de elaboración, siempre y páginas contenidas dentro
del presente informe, tomando en cuenta las condiciones del mercado, al momento de la
realización del presente estudio.
Los elementos y datos contenidos en este informe han sido emitidos con opinión profesional
considerada de los documentos públicos presentados e información recabada en el sitio, sin

Página 8
ningún perjuicio y con las reservas del caso, para que las personas naturales o jurídicas
interesadas puedan hacer el uso que estimen conveniente con esta información.
15. ANEXO FOTOGRÁFICO
VISTA DEL INMUBLE ENTRADA VEHICULAR
VISTA DEL TERRENO VISTA DEL TERRENO
PLANTA BAJA VISTA DEL BAÑO

Página 9
BAÑO OFICINA DEL INMUEBLE
OFICINA DEL INMUEBLE OFICINA DEL INMUEBLE
OFICINA DEL INMUEBLE BODEGA

Página 10
GALPÓN AREA DE GUARDIANIA
AREA DE GUARDIANIA BAÑO DE SERVICIO
Atentamente,
Firmado electrónicamente por:

ISMAEL FABRICIO
VALVERDE GUERRERO
Arq. Ismael Valverde Guerrero

C.I. # 0908775208

Página 11

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Arquitecto Ismael Valverde Guerrero

Perito Avaluador de Bienes Inmuebles

Solicitado por: Luis Burgos

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

Descripción del inmueble objeto de esta tasación:

Zona del inmueble Urbano

Juan Carlos Romero Huerta

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

Fecha de otorgamiento: 5 Septiembre de 1995

General del terreno, según lo levantado en sitio:

Norte: Calle #42, con 40,00 m.

*NOTA: información obtenida de la documentación entregada por el solicitante.

Vista geo-referenciada Ubicación de

7.1. Del Sector:

Vías de hormigón Si Agua potable Si

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

8. DEL INMUEBLE TASADO

8.1. Descripción del inmueble:

El inmueble se constituye como un terreno con construcción, y funciona actualmente como

El inmueble tiene acceso a los siguientes servicios:

Energía Eléctrica Si Agua caliente No

8.2. Características de la construcción:

Tipo de Inmueble Local comercial

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

Escalera interior No aplica

8.3. Estado de conservación y mantenimiento global

Calificación global del estado del bien:

Nuevo sin estrenar Excelente

8.4. Detalle de área de construcción:

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

Características del bien en el entorno:

 Zona con uso de suelo RESIDENCIAL .

10. VALORES REFERENCIALES

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

tamaño, servicios, posibilidad de uso, infraestructura de la zona. Las muestras corresponden

11. MÉTODOS DE TASACIÓN

Para el presente caso, se va a aplicar el método comparativo para el terreno y de

Cálculo del valor del terreno:

Se aplica un factor de homogenización a las muestras, con el objeto de adaptar las

AREA / VALOR / TOTAL VALOR

Cálculo del valor de la construcción:

Para el avalúo de la construcción, los criterios utilizados se basan en el método de reposición.

Vida útil de la construcción 50-60 años

12. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

o La inspección se realizó con la presencia de un delegado del solicitante del avalúo.

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

o La inseguridad en el país y el tamaño de la inversión, son condiciones que alejan a

13. POSIBILIDAD DE VENTA

Actualmente la oferta de este tipo de propiedades es baja en el sector, acompañada de una

Para el caso fortuito de una comercialización a corto plazo se recomienda aplicar un

14. RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN

VALORACIÓN DEL TERRENO

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

15. ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA DEL INMUBLE ENTRADA VEHICULAR

VISTA DEL TERRENO VISTA DEL TERRENO

PLANTA BAJA VISTA DEL BAÑO

Teléfono: 0988413571 ivalverd@hotmail.com

BAÑO OFICINA DEL INMUEBLE