CONCLUSIONES DE LA LOCACION.

DEFINICION: ART. 1187: Hay contrato de locación si una parte se obliga a

otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un
precio en dinero. Se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventas.

Comentarios: Al igual que la legislación anterior, se resalta la temporalidad en

la duración del contrato y la aplicación en subsidio de lo dispuesto sobre la
compraventa. Relación con el Código Civil - Fuentes:Arts. 1493 y 1494.

Artículo 1.196: LOCACION HABITACIONAL. Si el destino es habitacional, no

puede requerirse del locatario: (Ley 25.771)

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del

importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será
devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes
de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un
depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en
el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda
por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período
contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido
facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma
equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una
vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las
constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas
retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del

contrato original.

PLAZO MAXIMO. ART. 1197: El tiempo de locación, cualquiera sea su objeto,

no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años
para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso
que no exceda los máximos previstos contados desde su inicio.

Comentarios: El código anterior a la reforma previa un plazo máximo de 10

años, que se consideró como exiguo en ciertas circunstancias. La reforma
distingue los plazos según los distintos destinos del inmueble. Respecto de la
renovación, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se
excedan los plazos máximos establecidos. El cómputo del plazo es el inicio del
contrato, de lo contrario las partes podrían pactar un contrato de 20 o 50 años,
con renovaciones por iguales plazos, contraviniendo la limitación legal. Tanto la
renovación como la prórroga deben instrumentarse por escrito, por lo general
con una cláusula que establezca esa opción. Relación con el Código Civil -
Fuentes: Art. 1505 12.

PLAZO MINIMO DE LA LOCACIÓN DE INMUEBLES. ART. 1198: El contrato

de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso
y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres
(3) años, excepto los casos del art. 1199. El locatario puede renunciar a ese
plazo si está en tenencia de la cosa. (Ley 25.771)

Comentarios: Se unifica el plazo mínimo, que ahora es de tres años, se

elimina la diferencia en función del destino para la aplicación del plazo mínimo.
Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por
objeto inmuebles, sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional,
comercial, industrial. Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario,
y tratándose de una norma de orden público, no puede ser derogada por
convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el
locatario no invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo
menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por el
término mínimo. Con respecto a la renuncia del plazo por el locatario, como el
fin de la norma es proteger a la parte débil, es obligatorio para el locador (la
parte fuerte), pero no para el locatario. Sólo el locatario puede renunciar al
plazo mínimo, pero no anticipadamente, por ello es requisito que el locatario se
encuentre en tenencia de la cosa, no podrá hacerlo antes de la entrega de la
misma. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arst. 1506, 1507,1508,1511.

EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL. ARTICULO 2º — Plazos. Para

los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo
mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de
dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como
formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se
refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos

internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y
consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de

turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere
los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,

vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un
inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por
separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o
entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Existen excepciones al plazo mínimo legal y están detalladas en el Art

1199, a saber:

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o

parte de ellos destinados a:

a) Sedes de Embajadas Consulado u Organismo Internacional y el destinado a

la habitación de su personal extranjero diplomático o consular

b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o

similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no
fue hecho con esos fines

c) Guarda de cosas

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que
debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado

Cuales a su criterio son los grandes cambios en esta materia , según el

nuevo Código.

1- FORMA. OPONIBILIDAD: ART. 1188: El contrato de locación de cosa

inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de
ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta
regla se aplica también a prórrogas y modificaciones. Anteriormente el código
no prescribía una forma determinada, pero la ley 23091 impuso la
instrumentación por escrito, interpretada mayoritariamente como una
solemnidad ad probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia
del negocio sino a la posibilidad de su acreditación.

2- CONTINUADOR DE LA LOCACIÓN. ART. 1190: en caso de abandono o

fallecimiento del locatario. El derecho del continuador de la locación prevalece
sobre el heredero del locatario. Se consagra el derecho a hacer subsistir la
locación en cabeza de los continuadores, sujetos que no se identifican con los
herederos del locatario, esta opción beneficia a quien habitaba el inmueble y
además logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un año
previo al abandono o fallecimiento del locatario, aun cuando no se verifique
grado alguno de parentesco.

3- CONTRATO REGLADO POR NORMAS ADMINISTRATIVAS. ART. 1193:

Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en
lo pertinente por las normas administrativas, y en subsidio por las del Código
Civil en materia de locación..Ya no se realiza la distinción compleja entre
bienes estatales, corporaciones o establecimientos de utilidad pública como en
la antigua redacción del Código

4- DESTINO DE LA COSA LOCADA. ART. 1194: La norma establece que

existiendo destino mixto, por ej: inmueble para colocar un comercio y vivienda,
debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional.

5- LOCACION HABITACIONAL: cuando se trata de locaciones destinadas a

vivienda, los pagos anticipados de alquileres no podrán ser por períodos
mayores a un mes. La norma se aplica a la locación de inmuebles con destino
a vivienda, no siendo por ende, aplicable a la locación con destino comercial,
industrial o empresarial donde es costumbre exigir el pago del valor llave. Se
resalta que se suprime el calificativo “urbano” por “habitacional, abarcando de
este modo las locaciones de inmuebles dentro de los tejidos urbanos y
campestres, quedando también incluidos aquellos casos de locaciones
habitacionales regidas por el derecho del consumidor.

6-PLAZOS MINIMOS Y MAXIMOS ART 1197-1198-1199 * Se unifica el plazo

mínimo, que ahora es de TRES años, se elimina la diferencia en función del
destino para la aplicación del plazo mínimo* El tiempo de locación, cualquiera
sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y
cincuenta años para los otros destinos.

EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DEROGA LA LEY 23.091 ? (Samanta

Pobrete)

La ley 26994 que aprueba el nuevo Código Civil y Comercial se encuentra

vigente en nuestro país desde el 1 de agosto del corriente año. El mismo
establece una serie de modificaciones a la legislación sobre alquileres. La
nueva norma deroga la ley 23.091 que regía desde 1984 todo el tema de
locaciones urbanas, pero muchos de sus artículos son receptados por el nuevo
ordenamiento. Conforme a la opinión de la mayoría de los doctrinarios todos
los contratos firmados con anterioridad al 1 de agosto se rigen por la ley
anterior por el respeto normativo a los derechos adquiridos y por lo normado
por el art.7 del nuevo Código que establece que las nuevas leyes supletorias
no son aplicables a contratos en curso de ejecución.

2) QUE DIFERENCIA HAY ENTRE LOS CONCEPTOS DE "TENEDOR" O

"POSEEDOR" DE UN INMUEBLE ? EL LOCATARIO QUE CALIDAD
REVISTE?

ART 1909 Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de
un derecho real, lo sea o no. Se considera poseedores a todos los titulares de
derechos reales, con exclusión, claro está, de aquellos que, como la hipoteca,
no se ejercen por la posesión.

También hay que destacar que, si bien el poseedor se comporta como titular de
un derecho real, puede no serlo, como se verá más adelante al analizar la
clasificación de la posesión (legitima, de buena fe y viciosa art 1916, 1918,
1921) y las presuncion de poseedor o servidor de la posesión (arts. 1911). La
posesión sólo atiende al hecho de la relación con la cosa, sin importar el
derecho que subyace.

ART 1910 Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante del poseedor. A diferencia de los poseedores, que se comportan
como titulares de un derecho real, los tenedores reconocen en otro la
propiedad del bien que detentan.

Tal como sucede en materia posesoria, la relación rea l de tenencia es

independiente del derecho real o personal que detenta el tenedor. En este
sentido diferenciamos el derecho a tener la cosa del hecho de la tenencia: en el
primer caso hay que atender al contrato (locación, comodato, depósito, etc.) o
al derecho real (prenda por ejemplo) que legitima la relación real; en el
segundo únicamente al corpus y al animus .

A diferencia de lo que sucede en materia posesoria, en la cual el codificador ha

establecido una clasificación, no se ha hecho lo propio para la tenencia,
desechando la división doctrinal en: tenencia interesada y tenencia
desinteresada, calificación que cobraba importancia a la hora de fijar la
legitimación activa para el ejercicio de las acciones posesorias.
La solución es apropiada por cuanto, teniendo en cuenta que queda vedada la
justicia por mano propia según surge de los arts. 2238 y ss. del Cód. Civ. y
Com. la necesidad de proteger la estabilidad de las relaciones privadas y entre
ellas las relaciones de poder, hace necesario habilitar vías legales a fin de
proteger al despojado, llámese poseedor, tenedor o servidores de la posesión.

El locatario es TENEDOR tiene el derecho real a tener la cosa ; tiene la cosa

pero reconoce en otra persona la propiedad de la misma.

QUE TIPOS DE GARANTÍA HAY EN LA LOCACIÓN Y QUE RELACIÓN

TIENE EL FIADOR CON LAS PARTES ?

Fianza o garantía locativa.

Es la fianza un contrato accesorio del principal mediante cual un tercero

garantiza al locador el cumplimiento de todas o algunas obligaciones del
locatario durante el plazo original del contrato o hasta la restitución del
inmueble, cuando hubiere resolución anticipada del inquilino o su desalojo
compulsivo.

Hay algunas otras garantías mediante cuales el locador podría tratar de

precaverse contra eventualidades (incumplimientos y daños), estas serían:

a) reales, como gravar un inmueble del deudor (locatario) con un derecho real
de hipoteca, prenda, anticresis, etc.;

b) personales, como extender la responsabilidad derivada del contrato a otras

personas, de modo tal que para quedar el acreedor (locador) en la
imposibilidad de cobrar su crédito, tanto el deudor originario (locatario) como el
garante (fiador) tendrán que caer en insolvencia, aumentando notoriamente las
probabilidades de honrar el crédito, sobre todo porque el acreedor (locador)
siempre buscará un garante (fiador) de fortuna y así tenemos a la fianza como
forma típica de garantía personal.

c) en un campo difuso, entre las reales y personales ubicaremos al fideicomiso

de garantía.

Como sabemos, la fianza es un contrato consensual, unilateral y aunque puede

ser oneroso o gratuito, casi siempre en la locación se otorga sin
contraprestación para el afianzado y en muchas ocasiones por una relación
familiar, de amistad o afecto, por otra parte algunas aseguradoras ofrecen
seguros de caución, sólo por los alquileres y a veces por plazos y montos
limitados y hay bancos que implementaron “garantías para inquilinos” también
limitadas. En un segmento de alquileres menores, existe un mercado de venta
de “garantías”, muchas seguidas de fraude contra el locador y que se ofrecen
públicamente en forma mediática.

"La garantía en la locación, es un contrato accesorio por el cual un tercero -

fiador o garante- se compromete con las obligaciones contraídas por el
locatario durante el tiempo que dure la locación y hasta la entrega de la cosa a
satisfacción del locador. La clausula de garantía en la locación, es un contrato
entre fiador y locador. Cuando el fiador se constituye en fiador solidario y
principal pagador de las obligaciones del locatario, se coloca en la misma
situación que el locatario como deudor principal. La garantía en la locación
asegura el cumplimiento, pues si no hay garantía suficiente el locatario se
puede quedar aún vencido el contrato y si es insolvente, el locador no puede
cobrarle o exigirle la restitución a nadie. La garantía puede ser personal o bien
propietaria, esto significa que el garante debe acreditar su solvencia con un
bien inmueble."