TEMA 6. LAS SERVIDUMBRES: CONCEPTO Y CLASES.

RÉ GIMEN
JURÍDICO. EL USUFRUCTO.

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE. CONCEPTO Y CLASES

CONCEPTO

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de

otro perteneciente a distinto dueño. De él resulta que:

 La servidumbre es ante todo un gravamen.

 Este gravamen representa un beneficio, que no tiene por qué́ ser

pecuniario ni apropiable. Ello coloca a las servidumbres dentro de la

categoría de los derechos reales de goce, pero su alcance limitado o
parcial le separa de aquellos otros que implican un disfrute total de la
cosa.
 Este gravamen ha de recaer sobre un inmueble y en beneficio de otro

inmueble.
 La servidumbre grava un predio en beneficio de otro perteneciente a

distinto dueño. Rige el principio “nadie puede imponer una servidumbre

sobre una finca propia”.

El párrafo 2 del mismo art. 530 señala que "el inmueble a cuyo favor está
constituida la servidumbre se llama predio dominante y, el que la sufre, predio
sirviente".

FUNDAMENTO

Las servidumbres reales están destinadas a promover la explotación de las

fincas que no pueden utilizarse en su aislamiento. Responden a la necesidad
social de obtener el mayor rendimiento de los bienes naturales y a la
indiscutible conveniencia de evitar la desintegración perpetua del derecho de
dominio.
CLASES

 Por el sujeto activo de las mismas: suelen distinguirse las

servidumbres prediales y personales.

 Por el contenido: continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser

incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre; discontinuas

son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de
actos del hombre.
 Por las señales de su existencia: aparentes son las que se anuncian y

están a la vista por signos exteriores que revelan el uso y

aprovechamiento de estas; no aparentes son las que no presentan
indicio alguno exterior de su existencia.

Por su origen: las servidumbres que se establecen por la ley son las que se
llaman legales y son simples restricciones al derecho de propiedad; mientras
que las que se establecen por voluntad de los propietarios son llamadas
voluntarias y, denominándose también legales, son aquellas que la ley faculta a
los particulares para obtener su imposición, aunque se oponga el dueño del
predio sirviente.

LAS SERVIDUMBRES LEGALES

CONCEPTO
Son aquellas que son susceptibles de establecerse por imposición legal.
RÉGIMEN JURÍ DICO
Nuestro CC distingue dos clases de ellas, según tengan por objeto:
Las de utilidad pública se rigen por:

 Las leyes y Reglamentos especiales que las determinen.

 Las disposiciones del tit́ ulo VII del libro II CC.

Las de utilidad privada por:

 Los convenios de los interesados en todo aquello que no prohíba la ley

ni cause perjuicio a tercero.

  Por las disposiciones del citado título del CC sin perjuicio de lo que

dispongan las leyes, Reglamentos y Ordenanzas generales y locales

́ urbana o rural.
sobre policia

SERVIDUMBRES DE AGUAS

El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de

aguas se regirán por los artículos 552 a 563 del CC, y en lo no previsto por el
CC, por la Ley especial de Aguas.

Art. 552: Servidumbre natural de aguas: "Los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que naturalmente descienden de los predios superiores, así
como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior
puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que
la agraven".

Servidumbre natural de aguas

El art. 553 C.c. señala que: Las riberas de los ríos están sujetas en toda su
extensión y sus márgenes a la servidumbre de uso público en interés general
de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos
́ s navegables o flotables están sujetos a la servidumbre
a las riberas de los rio
de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación
fluvial.

La legislación especif́ ica sobre aguas continentales está contenida

fundamentalmente en el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, cuyo artículo 6 establece
que: Se entiende por riberas las fajas laterales de los cauces públicos situadas
por encima del nivel de aguas bajas, y por márgenes los terrenos que lindan
con los cauces.

Las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal:

 A una zona de servidumbre de cinco metros de anchura, para uso

público que se regulará reglamentariamente.

  A una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se

condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

- Servidumbre de estribo de presa y de parada o partidor

Cuando para la derivación o toma de agua de un río o arroyo, o para el

aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas fuere necesario
establecer una presa podrá establecer la servidumbre de estribo de presa.

El que para dar riego a su heredad necesite construir parada o partidor en el

cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de los
márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios.

Saca de agua y de abrevadero

Estas servidumbres forzosas pueden imponerse por causa de utilidad pública

en favor de alguna población o caserio
́ ; llevan consigo la obligación en los
predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde
hayan de utilizarse aquellas.

Servidumbre de acueducto

Podemos definirla como el derecho que tiene el propietario que quiere servirse
del agua de que puede disponer para una finca suya, de hacerla pasar por los
predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también
a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas. Para
todos los efectos legales es reputada como continua y aparente. Requisitos
para establecerse:

 Que, si la servidumbre es para objeto de interés privado, no se imponga

sobre edificios, ni sus patios o dependencias ni sobre jardines o huertas

ya existentes.
 Que el que la pretenda justifique o pruebe que puede disponer del agua,

que ésta es suficiente para el uso a que la destina y que el paso que
solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.
  Que se indemnice al dueño del predio sirviente como también a los de

los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

El dueño del predio gravado tiene el derecho de cerrar y cercar el predio, así
como edificar sobre el acueducto, de manera que no cause perjuicio a éste ni
se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.

Servidumbre de paso

Podemos distinguir tres clases:

 Paso con carácter permanente.

Puede ser definida como el derecho que se concede al propietario de una finca
o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, para
exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente
indemnización. Requiere:

 Que se trate de finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a

camino público, o aunque la haya, sea ésta peligrosa, difić il o
insuficiente.
 Que se abone la correspondiente indemnización.
Excepcionalmente, NO existe la obligación de indemnizar.
 Lugar: La servidumbre debe darse por el punto menos perjudicial
al predio sirviente y por donde sea menor la distancia del predio
dominante del camino público.
 La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las
necesidades del predio dominante.
 En cuanto a la extinción, además de los modos generales, hay
dos especiales para esta servidumbre: la reunión de la finca
enclavada a otra contigua a camino público y la apertura de un
camino que da acceso a la finca enclavada. En ambos casos, es
condición precisa que el dueño del predio sirviente que pida la
extinción de la servidumbre devuelva lo que hubiere recibido por
indemnización.

  Paso con carácter transitorio.

Si fuere preciso para construir o reparar algún edificio pasar materiales por
predio ajeno o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueno
̃ de
este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización
correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

 Paso para ganados.

Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los

nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otra, se regirán por las
Ordenanzas y Reglamentos del ramo, y por el uso y costumbre del lugar.

Con respecto a las servidumbres de paso o abrevadero para ganados que se

establezcan en el futuro, dispone el CC que se observará lo dispuesto en la
sección correspondiente, si la servidumbre es de paso, y los arts. 555 y 556, si
es de abrevadero. En uno y otro caso, el paso no podrá exceder de 10 m.

́ s Pecuarias establece la normativa

La Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Via
́ s pecuarias, definiéndolas como aquellas rutas por donde
aplicable a las via
discurre el tránsito ganadero; pudiendo ser destinadas las via
́ s pecuarias a
otros usos compatibles y complementarios. En cuanto a los tipos las cañadas
́ s cuya anchura no exceda de 75 metros; cordeles cuando no
son aquellas via
sobrepase 37,5 metros; veredas cuando no sobrepasen los 20 metros.

Medianería

Se designa con la denominación de "servidumbre de medianeria

́ ", el conjunto
de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común
de una pared, cerca, vallado, etc., por parte de los dueños de edificios o
predios contiguos, separados por dichas divisiones. Es esencial para la
́ que el elemento de separación de las fincas sea
existencia de la medianeria
común. Tratándose de edificaciones, supuesto más común e importante, se
requiere que se encuentren unidas, y que la pared o muro de separación sea
uno y común a ambas.
Son sus fuentes legales las disposiciones del Código Civil, y las ordenanzas y
́ y su sistemática la considera
usos locales. Nuestro CC, por su terminologia
como una servidumbre.

 Constitución:

Puede constituirse por acto de voluntad, acuerdo o convenio de los colindantes

o decisión unilateral de uno de ellos, si media la aceptación o conformidad del
otro; también por presunción o signo aparente. Más dudas ofrece el problema
de si puede quedar constituida en virtud de usucapión.

Frente al carácter forzoso que la medianeria

́ tiene en otras normas, nuestro
́ originariamente. Pero, si el CC no facilita
CC, NO obliga a ceder la medianeria
la creación de la medianería, sí en cambio su prueba, estableciendo la
presunción legal favorable a su existencia en los casos siguientes:

1. En paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de

elevación.
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en
el campo.
3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
4. En las zanjas o acequias abiertas entre las heredades.

La presunción legal es "iuris tantum", y puede ser destruida por un tit́ ulo que la
contradiga, por la prueba en contrario o por signos exteriores contrarios a la
servidumbre.

Se entiende que existen estos signos exteriores contrarios a la servidumbre, en

los siguientes casos:

 Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o

huecos abiertos.
 Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su
paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior,
teniendo en el inferior retallos.
 Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las
fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
 Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una finca y
no de la contigua.
 Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté
construida de modo que la albardilla vierte hacia una de las propiedades.
 ́ , presente piedras
Cuando la pared divisoria, construida de mamposteria
llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan de la
superficie sólo por un lado y no por el otro.
 Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos
vivos no se hallen cerradas.
 Cuando la tierra o braza sacada para abrir la zanja o para su limpieza,
se halla en un solo lado.

Los dueños medianeros tienen derecho:

 A usar de la pared medianera en proporción al derecho que tenga cada

uno de la comunidad, y a edificar apoyando su obra en la pared
medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin
impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros y habiendo
obtenido previamente el consentimiento de los demás interesados en la
́ y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones
medianeria
necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de
aquellos.
 A adquirir, los propietarios que no hayan contribuido a dar más
elevación, profundidad o espesor a la pared, el derecho de medianeria
́ ,
pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del
terreno sobre el que se le hubiere dado mayor espesor.

Los dueños medianeros están obligados a:

 Contribuir en proporción a su derecho, a la reparación y construcción de

las paredes medianeras y al mantenimiento de los vallados, setos vivos,
zanjas y acequias también medianeras. Sin embargo, todo propietario
puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la
 medianería salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio
suyo.
 Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus
expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra,
aunque sean temporales.
Serán igualmente de su cuenta, los gastos de conservación de la pared
en lo que éste se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto
de cómo estaba antes, indemnizar los mayores gastos que haya que
hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor
altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no
pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla
tendrá obligación de reconstruirla a su cuenta y si para ello fuere
necesario darle mayor espesor, deberá darle de su propio suelo.
 Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación,
profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella
los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de
la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que le hubiese dado
mayor espesor

 Extinción:

Por renuncia, pero con las siguientes limitaciones:

1. Que, si en la pared medianera se apoya un edificio suyo (del

renunciante), derribe el edificio.
2. Que son de cuenta del renunciante todas las reparaciones y obras
necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la
pared medianera.

Servidumbres de luces y vistas

El Código lo que hace es imponer limitaciones al derecho de propiedad,

restringiendo la facultad de abrir huecos en pared medianera, al decir el 580,
que "ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared
medianera ventana ni hueco alguno"; y en pared propia contigua a finca ajena.
En el CC estas limitaciones son las siguientes:

Luces: en pared propia, contigua a finca ajena, solo se permiten ventanas o

huecos para luces en las siguientes condiciones:

 A la altura de las carreras, o inmediatas a los techos.

 De las dimensiones de 30 cm en cuadro.
 Con reja de hierro remitida en la pared y con red de alambre.

El dueño de la finca contigua a la pared en que estuvieran abiertos podrá

cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiere pactado lo contrario, y
podrá también cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a
la que tenga dicho hueco o ventana. Para adquirir verdadera servidumbre de
luces, será necesario ganar estos huecos por prescripción.

Vistas: no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones ni otros

voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay más de dos metros
de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco
pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad si no
hay 60 cm de distancia, no siendo aplicables estas restricciones a los edificios
́ pública, entendiendo por via
separados por una via ́ pública todo terreno que
sirve para poner en comunicación, o para transitar por ellos,
independientemente de su anchura y urbanización.

Las distancias aludidas se han de contar:

 ́ ea exterior de la pared en los huecos en

En las vistas rectas: desde la lin
que no haya voladizo o desde la línea de éstos donde lo haya.
 ́ ea de separación de las dos propiedades.
En las oblicuas, desde la lin

Los arts. 581 y 582 no incluyen el supuesto de construcción con materiales

translúcidos.

Art. 585: Cuando por cualquier tit́ ulo se hubiese adquirido el derecho a tener
vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante el dueño
del predio sirviente no puede edificar a menos de TRES metros de distancia,
tomándose la medida de la manera indicada anteriormente.

Servidumbre de desagüe de edificios

Art. 586: El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o

cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o
sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre
el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que
no causen perjuicio al predio contiguo.

Art. 587: El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los
tejados, puede edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado, o dándoles
otra salida, conforme a las Ordenanzas o costumbres locales, y de modo que
no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Art. 588: Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras y
no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se
recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe,
dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más
fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos
perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que
corresponda.

Distancias y obras intermedias → Respecto a la zona militar.

No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas, fuertes o

fortalezas, sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, Ordenanzas y
Reglamentos particulares de la materia.

→ Las servidumbres aeronáuticas.

Los terrenos, construcciones e instalaciones que circunden los aeropuertos,

aeródromos y ayudas a la navegación estarán sujetos a las servidumbres ya
establecidas o que se establezcan en disposiciones especiales, referentes al
área de maniobra y al espacio aéreo de aproximación.
→ Las construcciones.

Nadie puede construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas,
acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materiales
corrosivos, artefactos que se muevan por el vapor o fábricas que por sí mismas
o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias
prescritas por los Reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de
resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los
mismos Reglamentos prescriban.

→ En materia de plantaciones.

No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia

autorizada por las Ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la
́ ea divisoria de las heredades si la plantación si se hace
de dos metros de la lin
de árboles altos, y a la de 50 cm si la plantación es de arbustos o árboles
bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que
en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.

Si las ramas de algunos árboles se extendieran sobre la heredad, jardines o

patios vecinos, tendrá el dueño de éstos, derecho a reclamar que se corten en
cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueran las raíces de los árboles
vecinos las que se extendiesen en el suelo del otro, el dueño del suelo en que
se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

Hemos de reseñar que el Decreto 2661/1967, de 19 de octubre sena

̃ la la
distancia que deben guardar las plantaciones forestales respecto a las fincas
colindantes, estableciendo en su artić ulo 2:

Como medida general para la plantación de árboles forestales en las

colindancias con cultivos agrić olas deberán respetarse las siguientes
distancias: especies de conif́ eras o resinosas, 3 metros; especies de frondosas,
4 metros; especies del género eucalipto, 6 metros. Cuando la colindancia se
refiera a terrenos de pradera, las distancias anteriores se disminuirán en 1
metro para todas las clases de especies consideradas.
En Galicia es necesario tener en cuenta, además, el Decreto 81/1989, de 11 de
mayo, sobre ordenación de nuevas plantaciones del género eucaliptus que
mantiene la distancia de 6 metros lineales a cultivos agrić olas y a otras
plantaciones forestales.

EL USUFRUCTO

Da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su

forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen
otra cosa.

Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor

de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o
́ .
hasta cierto dia

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:

1. A formar, con citación del propietario o de su legit́ imo representante,

inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el
estado de los inmuebles.
2. A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le
correspondan con arreglo a esta sección. Por otra parte, el usufructuario
deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de
familia, y está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que
necesiten las cosas dadas en usufructo. Las reparaciones
extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está
obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas. El
pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se
consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario
todo el tiempo que el usufructo dure. El usufructuario estará obligado a
poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de
que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad,
y responderá de los daños y perjuicios, como si hubieran sido
ocasionados por su culpa.
El usufructo se extingue:

 Por muerte del usufructuario.

 Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición
resolutoria consignada en el título constitutivo.
 Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
 Por la renuncia del usufructuario.
 Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
 Por la resolución del derecho del constituyente.
 Por prescripción.