Manual Op - 3v
Manual Op - 3v
Manual Op - 3v
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ÍNDICE
1. Introducción.
1.1. Bienvenida.
1.2. Conociendo Tres Vientos.
2. Objetivo.
3. Glosario de términos.
4. Acceso al condominio.
4.1. Acceso Vehicular.
4.1.1. Residentes.
4.1.2.Visitantes.
4.1.3.Personal de confianza.
4.1.4.Proveedores de servicios.
4.1.5. Transporte privado de aplicación, taxi de aeropuerto o similar.
4.2. Acceso Peatonal.
4.2.1 Personal de confianza.
4.2.2 Proveedores de servicio.
4.3 Situaciones especiales.
5. Vialidades.
5.1 Prohibiciones en vialidades.
6. Estacionamientos.
6.1. Cajones privados.
6.2. Coches eléctricos.
6.3. Lavado de autos.
6.4. Cajones de visitantes.
6.5. Cajones para hándicap.
7. Ingreso a un edificio.
7.1. Ingreso por lobby.
7.2. Elevador residente.
7.3. Elevador visitante.
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8. Requerimientos para instalarse en el departamento.
8.1. Manual de adecuaciones.
8.2. Propietario.
8.3. Arrendatario.
8.4. Entrega de tarjetas de acceso.
8.5. Mudanzas.
8.5.1. Consideraciones para uso del elevador de servicio.
8.5.2. Consideraciones para uso de escaleras de servicio.
8.6. Contratación de servicios.
8.6.1. Agua potable.
8.6.2. Energía eléctrica.
8.6.3. Gas.
8.6.4. Telefonía e internet.
8.6.4.1. TotalPlay.
8.6.4.2. Telmex.
8.6.5. Intercomunicador.
9. Área privativa.
9.1. Terraza.
9.2. Bodega.
9.3. Cajones de estacionamiento.
9.4. Fiestas al interior del área privativa.
9.5. Recomendaciones al salir del departamento.
9.6. Recomendaciones para mantenimiento al interior del departamento.
9.7. Mascotas.
9.7.1. Cartilla de vacunación.
10. Lineamientos para áreas comunes y amenidades.
10.1. Amenidades sin reservación.
10.1.1. Lobby y vestíbulo.
10.1.2. Business center.
10.1.3. Bistró.
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10.1.4. Gimnasio / sala de yoga.
10.1.5. Alberca.
10.1.6. Pet area.
10.2. Amenidades sujetas a reservación.
- Salón de eventos para 100 personas.
- Salón de eventos para 40 personas.
- Suite.
11. Servicios proporcionados por administración.
11.1. Entrega de recibos de servicios y correspondencia.
11.2. Entrega de paquetería.
11.3. Recepción de efectivo u objetos de valor.
11.4. Manejo de basura en el área privativa.
11.5. Separación de residuos.
11.6. Tarjetas de proximidad para acceso.
11.7. Mantenimiento de áreas comunes.
11.8. Fumigación.
11.9. Carritos de súper.
11.10. Vending machine.
12. Seguridad.
12.1. Seguridad de condóminos.
12.2. Seguridad de visitantes.
12.3. Plan de contingencia.
13. Administración del condominio.
13.1. Administrador.
13.2. Asistente administrador.
13.3. Mantenimiento.
13.4. Intendencia.
13.5. Seguridad.
13.6. Jardinería.
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14. Apéndice.
14.1. Apéndice A – Manual de adecuaciones.
- Sección A – Interior departamento.
- Sección B – Bodegas.
- Sección C – Estacionamientos.
- Sección D - Áreas comunes.
14.2. Apéndice B – Inventario de mobiliario para áreas comunes y amenidades.
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1. Introducción.
1.1. Bienvenida.
¡BIENVENIDO!
Estimado Condómino:
Nos complace tenerlo como parte de los Propietarios y Residentes del Condominio Tres
Vientos, le damos la más cordial bienvenida en nombre de todo el personal que labora
en él. Nos ponemos a sus órdenes con la firme intención de atender a todas sus
necesidades de la mejor manera posible.
Tres Vientos cuenta con el servicio de administración de Grupo Rokkina S.A. DE C.V.,
empresa fundada en el 2006 con sede en San Pedro Garza García, Nuevo León, dedicada
en ofrecer un servicio personalizado, exclusivo y selecto para el cuidado y administración
de los bienes inmuebles.
Así mismo, le damos a conocer los siguientes contactos para poder atenderle en caso
necesario por orden de atención:
Primer Contacto: Administrador Tres Vientos. Segundo Contacto: Mantenimiento Tres Vientos.
Nombre: Arq. Mario Cantú González Nombre: Eusebio Solis Torres
Celular: 81-1977-2008 Celular: 81-8024-0733
Correo: admin.tresvientos@rokkina.com
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Con la certeza de que su estancia en el condominio Tres Vientos será totalmente de su
agrado, quedamos a sus órdenes y no dude en contactarnos para cualquier aclaración,
comentarios o sugerencia, con gusto será escuchado y atendido.
Por otro lado, aprovechamos la oportunidad para pedirles de su amable apoyo en revisar
y completar el formato “Censo de Habitantes”, esto con la única finalidad de tener un
mejor control interno y poder brindar un servicio óptimo en el acceso al condominio a
todo el personal que labora con ustedes.
ATENTAMENTE
La Administración.
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1.2. Conociendo Tres Vientos.
“Tres Vientos” es un condominio exclusivamente de uso residencial ubicado en la Av.
Humberto Lobo N°108, entre Calzada del Valle y Rio Volga, en Zona del Valle. C.P. 66220,
del municipio de San Pedro Garza García, N.L.
El proyecto fue desarrollado inicialmente por RTKL, despacho con sede en Nueva York,
en conjunto con Ernesto Vela arquitectos, está compuesto por un conjunto de 3 torres
integradas con un total de 50 departamentos, 5 sótanos destinados a estacionamientos
y bodegas privadas, acceso controlado, además de contar con diversas amenidades de
uso exclusivo y con acabados de lujo.
2. Objetivo.
El presente manual tiene como finalidad facilitar su inmediata integración a “Tres Vientos”,
contiene toda la información y las condiciones que deberán de ser tomadas en cuenta
por usted y los encargados de realizar las adecuaciones en su departamento, con el
propósito de salvaguardar la plusvalía del desarrollo.
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3. Glosario de términos.
- Condominio: Inmueble habitable conformado por varias unidades privativas que
comparten espacios comunes.
- Condómino: Persona física o moral que tenga la propiedad de una o varias Unidades
de Propiedad Privativa en un inmueble afecto a Condominio.
- Administrador: Persona física o moral designada por la Asamblea de Condóminos
encargada de llevar a cabo la administración del condominio.
- Comité consultivo y de vigilancia: El órgano de control integrado por Condóminos
electos en la Asamblea General, cuyo cometido es vigilar, evaluar y dictaminar el
puntual desempeño de las tareas del Administrador, así como la ejecución de los
acuerdos y decisiones tomados por la Asamblea General en torno a todos los asuntos
comunes del Condominio.
- Asamblea general: La reunión de todos los Condóminos y el órgano supremo del
Condominio, que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para
expresar, discutir y resolver asuntos de interés propio y común, celebrada en los
términos de la presente Ley, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno;
pudiendo ser Ordinaria o Extraordinaria.
- Área privativa: La conforman los espacios sobre los que el condómino tiene derecho
de propiedad de uso exclusivo.
- Áreas comunes: Son aquellos espacios que pertenecen en forma de pro indiviso a
los condóminos y su uso estará regulado por la Escritura Constitutiva o por el
Reglamento del Condominio.
- Residente: Persona que habite alguno de los departamentos.
- Visitante: Hace referencia a invitado, familiar o proveedor de un condómino o
residente.
- Personal de confianza: Se refiere a la persona que labora con el residente en
actividades como servicio doméstico, choferes, escoltas, etc.
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4. Acceso al condominio.
4.1. Acceso vehicular.
La caseta para ingreso a Tres Vientos, se localiza sobre la Ave. Humberto Lobo N°. 108,
cuenta con dos carriles para ingresar; uno para residentes y otro para visitantes o
proveedores, además cuenta con un acceso peatonal adjunto a la caseta.
4.1.1. Residentes.
- Los residentes deberán portar su tarjeta de acceso para que el sensor, al detectarlo,
habrá el portón de manera automática y permita su entrada. Se recomienda a los
residentes colocar su tarjeta de acceso en orientación horizontal para facilitar el
ingreso.
- En caso de que la tarjeta no funcione se deberá reportar al administrador para
reprogramarla, en caso de daño deberá adquirir una tarjeta nueva. El precio se
informara al momento de la compra.
4.1.2. Visitantes.
- Las visitas son bienvenidas con previa autorización de los residentes.
- Para conceder el acceso a los visitantes, el residente les compartirá un código QR al
invitado para que lo muestre al personal de seguridad que se encontrara en la caseta.
- El personal de caseta dará las indicaciones para que los visitantes bajen al área de
estacionamientos destinados para las visitas y posteriormente se desplacen al lobby
de la torre a la que va el visitante.
- Aquel visitante que no cuente con código QR se le negara la entrada al condominio.
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- El residente informara de manera inmediata cuando el personal de confianza deje de
laborar para dar de baja el código QR.
- El personal de confianza con automóvil podrá ingresar solo si se estaciona en un cajón
propiedad del residente con quien labora. No estará permitido el uso de cajones de
visitas para este fin.
- Dar de alta al personal es una responsabilidad de todo residente.
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- Si la espera es mayor a 15 minutos el personal de seguridad enviará a la unidad al
área de visitas.
- Los taxis de aeropuerto o de plataformas digitales podrán ingresar al Condominio
siempre y cuando el pasajero sea un residente.
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del Residente que haya solicitado la intervención de dichas autoridades por
encontrarse en riesgo.
- En caso que la autoridad cuente con una orden judicial, previa revisión del
Administrador, no se impedirá la entrada.
5. Vialidades.
- Una vez que el vehículo cruza la caseta de vigilancia del condominio, está obligado a
respetar el límite máximo de velocidad de 10 km/hr.
- Toda persona que utilice las áreas de circulación vehicular deberá respetar las mismas
evitando obstruirlas. Utilizar un área de circulación, cajón privado o dejar mal
estacionado el vehículo será causal para que se instale el inmovilizador en la llanta del
auto.
- El inmovilizador sólo podrá ser retirado con el pago de multa por $2,000 (dos mil
pesos 00/100 mn); si reincide, además del pago de multa no se permitirá el acceso al
Condominio al Visitante o Proveedor infractor.
- La Administración ni el personal de seguridad aceptan efectivo, deberá realizar
transferencia a nombre la Asociación Civil y entregar comprobante del pago.
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- Que los empleados descansen, fumen, se laven o tomen sus alimentos.
- Transitar en vehículos motorizados cuando carezcan de licencia para conducir
expedida por autoridad legítima de conformidad con los Reglamentos de tránsito
municipales.
- Queda prohibido jugar carreras, arrancones y en general cualquier tipo de
competencia con vehículos automotores o de otra índole.
- Evitar el uso excesivo del claxon de las unidades motoras, así como circular con escape
abierto y ruidoso.
- Está prohibido utilizar aparatos de sonido en volumen alto de manera que moleste a
terceros en cualquiera de las áreas comunes.
6. Estacionamientos.
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estacionar los automóviles escolta o propiedad de los escoltas en los cajones
destinados a visitas o de otros propietarios.
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6.4. Cajones de visitas.
- Los Residentes no deberán estacionar su automóvil en cajones exclusivos para
visitantes, hacerlo provocará una sanción.
- Un Condómino podrá estacionarse en Visitas cuando tenga rentado su departamento
y visite al arrendatario o al Administrador.
- Una visita debe estacionar su automóvil en el número de cajón asignado por el
personal de seguridad, cuidando ocupar el espacio sin invadir los cajones vecinos o
dejando el automóvil salido obstruyendo la vialidad.
- Cualquier anomalía detectada en una visita será reportada por el personal de
seguridad al Residente, quien es el responsable de la misma. La solicitud hecha por el
personal de seguridad deberá ser atendida de manera inmediata, en caso de no
hacerlo el personal lo notificará al Administrador para que lleven a cabo las medidas
necesarias para corregir la situación que se haya presentado.
- El personal de confianza del condómino no podrá limpiar vehículos de visitantes y
sacar la basura al estacionamiento. Tampoco está permitido ofrecer servicio de lavado
o encerado de autos mientras espera salir del Condominio.
- Los proveedores que requieran uso temporal de estacionamiento (1 o 2 horas) podrán
estacionarse en el área de visitas.
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7. Ingreso a un edificio.
7.1. Ingreso por lobby.
- Cada torre cuenta con un lobby para recibir a los visitantes, serán guiados por el
personal de seguridad al vestíbulo de elevadores donde podrán desplazarse al nivel
al que se dirigen.
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8.2. Propietario.
- La administración deberá tener bajo resguardo la información de contacto del
propietario y familiares que residirán en el departamento.
- La administración solicitara además de la información personal, números de
emergencia para reportar cualquier incidente que se presente dentro del
departamento.
- Por el aviso de privacidad del administrador, la información no se compartirá con
otros propietarios, residentes, proveedores, etc. La información se utilizara para
compartir reportes operativos del condominio, eventos y envió de facturas.
8.3. Arrendatario.
- En caso de que el condómino decida arrendar su departamento, el arrendatario
deberá presentar con el administrador la siguiente documentación:
- Copia del contrato firmado.
- Identificación oficial como INE o pasaporte.
- Entregar al administrador carta donde acepta todas las disposiciones vigentes
o los que se aprueben en la asamblea de los siguientes documentos:
- Reglamento Interior del Régimen en Condominio.
- Manual de operaciones.
- Manual de adecuaciones.
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8.5. Mudanzas.
El Residente deberá respetar los siguientes lineamientos antes de mudarse:
- Dar aviso a la administración al menos 3 -tres días hábiles antes de que se realice la
mudanza.
- Se requerirá la autorización de ocupación por parte del administrador para permitir
el ingreso de la mudanza al Condominio.
- Para el ingreso al condominio solo deberá de utilizarse camioneta tipo estaquita.
- En caso de mudanza con camión de caja o transporte, deberá estacionarse al exterior
del condominio e ingresar las pertenencias en camioneta tipo estaquita.
- Para el ingreso al condominio por sótano 1 se deberá considerar una altura libre
máxima de 2.60mts.
- Una vez que se ingrese a los sótanos, los responsables de la mudanza deberán bajar
a sótano 5 para poder trasladar las pertenencias del condómino y subirlas a través
del elevador de servicio.
- El único elevador para trasladar mobiliario y demás pertenencias es el elevador de
servicio, no se permitirá utilizar el elevador de residentes para tal fin, hacerlo implicara
que se aplique una sanción al residente, determinada por el administrador.
- Todo aquel equipo y mobiliario que exceda medidas o peso permitido deberá
trasladarse por las escaleras de servicio.
- Queda prohibido bloquear pasillos de circulación con muebles o artículos de la
mudanza, se deberá respetar el espacio necesario para la cómoda circulación del
resto de los residentes.
- El área para descargar las pertenencias de la mudanza será adjunto al vestíbulo para
elevadores, se deberá descargar de forma inmediata y retirar el vehículo al cajón de
estacionamiento asignado.
- Considerar para la mudanza el peso que pueden soportar las losas de los sótanos,
siendo 250 kg/m2 de carga viva y 350 kg/m2 de carga muerta.
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- Si durante el proceso de la mudanza se considera que las maniobras ponen en riesgo
la seguridad o comodidad de los condóminos, el administrador podrá reprogramar
la mudanza.
- El personal administrativo no está facultado para brindar servicio en el proceso de
mudanza, por lo tanto no serán responsables de daños que pudieran surgir en área
privada o común durante el proceso.
- Los daños ocasionados en áreas comunes derivado de las maniobras de la mudanza
será con cargo al condómino o arrendatario.
- La basura, cajas o cualquier otro desperdicio resultado de la mudanza deberá ser
retirado por la empresa responsable de la actividad.
- Es necesario que comparta con la empresa de mudanza la altura del estacionamiento,
dimensiones interiores del elevador y dimensiones de la escalera de servicio con la
finalidad de que utilicen el medio adecuado para facilitar la mudanza.
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- El administrador o el personal de seguridad podrá indicar a los responsables de la
mudanza el mobiliario que no podrá subir por el elevador y que deberá ingresar por
las escaleras.
- Los elevadores no podrán ser bloqueados por el personal de mudanza cuando no se
encuentre en uso. El elevador solo podrá ser retenido durante la carga y descarga
por periodos no mayores a 10 minutos.
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- Cada condómino cuenta en cada nivel un medidor para este servicio, servirá a la
administración para el cobro con mayor exactitud del mismo.
8.6.3. Gas.
- No está permitido el uso de gas en área privativa, solamente en área común de planta
baja en Torre 1.
8.6.4.1. TotalPlay.
- Para Total Play se requerirá la siguiente documentación:
- INE (titular de cuenta)
- Comprobante de domicilio.
- Correo.
- Teléfono.
- Celular (pueden ser 2 números celular).
- En caso de requerir factura será necesario presentar de manera adicional los
siguientes documentos:
- Acta constitutiva.
- RFC.
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- INE representante legal.
- Teléfono / WhatsApp contacto: 81 2108 3307.
8.6.4.2. Telmex.
- Para Telmex se requerirá la siguiente documentación:
- INE (titular de cuenta).
- Comprobante de domicilio.
- Correo.
- Teléfono.
- Celular (Pueden ser 2 números de celular).
- En caso de requerir factura será necesario presentar de manera adicional los
siguientes documentos:
- Acta constitutiva.
- RFC.
- INE representante legal.
- Para adquirir el servicio lo podrán contactar en cualquier sucursal Telmex.
8.6.5. Intercomunicador.
- El departamento cuenta con un UTP categoría 6 proporcionado por el desarrollador
al momento de hacer la entrega del piso.
- El proveedor del residente será el encargado de hacer llegar el UTP cat. 6 al site del
departamento, hacer la conexión al conmutador y la integración. El proveedor
SYSTEC proporcionara solo los datos necesarios para hacer la integración como lo
son red, contraseña e IP y en este mismo acto realizara la conexión al site del
condominio.
- Se recomienda que se adquieran dispositivos GRANDSTREAM para facilitar la
integración.
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- En dado caso que el residente decida usar una marca distinta a la mencionada, su
proveedor deberá tener conocimiento de cómo hacer la configuración del dispositivo
y la integración.
- Si desconoce de cómo hacer la integración o no pudiera completarla por algún
motivo, el proveedor del condominio, SYSTEC, podrá hacer una visita para una
asesoría técnica al proveedor del residente, previamente indicándole la marca y
modelos de los equipo.
- Esta visita técnica tendrá un costo de $----.-- MX con vigencia al segundo semestre
del 2023.
- En caso de requerir conexión de más dispositivos en la propiedad, deberá usarse un
adaptador IP análogo, el proveedor recomienda el uso del adaptador
GRANDSTREAM HT 801.
9. Área privativa.
- La propiedad privada exclusiva de cada residente está conformada por los metros
cuadrados del interior del departamento y terraza. La propiedad privada en área
común la conforman los cajones de estacionamiento y bodega.
- Los residentes únicamente podrán destinar el departamento para fines residenciales,
quienes lo usaran de manera adecuada, tranquila y conforme a la moral y buenas
costumbres.
- Los residentes están obligados a mantener en buen estado y funcionamiento los
servicios e instalaciones propias de sus departamentos.
- No deberán destinar los departamentos a uso distinto al de residencial. En
consecuencia no podrán realizar en ellos actos tales como impartir clases, venta al
público de joyas, relojes, comidas, bebidas, muebles, etc.
- No deberá modificar el diseño y color de la fachada exterior del condominio, colocar
anuncios, placas o cualquier otro elemento que pudiera modificar su diseño.
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9.1. Terraza.
- Los residentes no podrán hacer ningún tipo de alteración al concepto de diseño
original, por lo tanto no se podrá cambiar la apariencia de remates en piso,
barandales, cristales y techo.
- No se permitirá instalar ningún objeto en techo, muros, cristales o barandal del
balcón, como lo pudieran ser tendederos móviles, muros verdes artificiales o
naturales, sombrillas, lonas, toldos, etc.
- Por seguridad y daño a la propiedad, no deberán tirar colillas de cigarro por los
balcones, esto además de ensuciar las áreas comunes puede provocar un accidente.
- El mobiliario y macetas estará permitido, siempre que no rebase la altura del barandal.
- Los asadores portátiles Green Egg estarán permitidos para su uso en el área de la
terraza.
9.2. Bodega .
- Las bodegas de los departamentos están distribuidas de sótano 2 a sótano 5, en las
tres torres que componen el condominio.
- Una vez asignada la bodega, la administración no podrá hacer cambio por otra,
aunque esta se encuentre desocupada.
- El mantenimiento general, limpieza y fumigación interior de la bodega asignada es
responsabilidad del residente.
- Por seguridad no estará permitido almacenar en las bodegas cualquier sustancia
explosiva, corrosiva, flamante y mal oliente.
- Todos los objetos deben ser guardados dentro de la bodega y estas deberán
permanecer cerradas bajo llave.
- No se podrán realizar adecuaciones a los muros colindantes o exteriores a las áreas
comunes para abrir nuevos accesos.
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- El consumo eléctrico de la bodega está cargado a la energía del condómino. Si el
residente necesita conectar adicionalmente algún equipo de alto consumo energético
deberá notificarlo con el administrador del condominio.
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- Verificar que ninguna coladera esté obstruida con algún tapete o cesto de basura
para evitar inundaciones.
- Revisar que ningún aparato se quede conectado y/o prendido como plancha para el
pelo, plancha de ropa, televisores, climas, boiler, cargadores de celulares, lámparas,
focos, etcétera ya que podrían sobrecargarse y crear un corto circuito.
- Confirmar que las puertas de la terraza y los sifones de las ventanas estén bien
cerrados.
- Evitar que se quede en funcionamiento la lavadora, secadora, estufa y horno de
microondas sin su presencia en el departamento; aun cuando sea por un breve
periodo de tiempo.
- Si la salida es por un periodo de tiempo más largo al periodo normal, cerrar la llave
de paso del agua. Al salir del departamento:
- Si saldrás de viaje, avisar y dejar un teléfono para ser localizado en caso de
emergencia. Si el Residente estará fuera de la ciudad por un periodo prolongado, el
personal de confianza podrá ingresar al departamento con previa autorización del
residente.
- Asegurarse que los carros estén estacionados correctamente en los cajones para no
molestar a los vecinos.
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Fugas.
- Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Deterioro por humedad, desperdicio de agua, daño en muebles propios y/o
de terceros por inundación y/o humedad.
- Consejo de mantenimiento: Revisar y atender inmediatamente cualquier fuga en
sanitarios, regaderas, llaves de cocina y lavandería por pequeña que ésta sea llamar
a un técnico calificado para el arreglo de la misma.
Muebles Sanitarios.
Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Obstrucción y desperdicio de agua por desbordamiento.
- Consejo de mantenimiento: Evite arrojar cabello, basura, comida o grasa (según
aplique) en los lavabos, fregaderos. También, procure tener limpias estas áreas para
evitar el acumulamiento de sarro utilizando productos especiales de limpieza o una
pasta de bicarbonato y limón.
Llaves.
- Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Goteras y desperdicio de agua.
- Consejo de mantenimiento: Verificar continuamente los empaques en las llaves y
mantenerlas limpias ayuda a evitar la presencia de goteras. Confirme que las llaves
cierren perfectamente después de utilizarlas.
Energía eléctrica.
- Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Probabilidad de corto circuito y alto consumo de electricidad.
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- Consejo de mantenimiento: Mantener apagados los aparatos eléctricos que no se
utilicen ayuda a disminuir el consumo de electricidad y la probabilidad de un corto
circuito por sobrecalentamiento especialmente en televisiones, radio, plancha (para el
pelo y ropa), licuadoras y otros aparatos de uso frecuente.
Focos.
- Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Alto consumo de electricidad.
- Consejo de mantenimiento: Cambiar los focos tradicionales por lámparas led de bajo
voltaje o focos ahorradores ayuda a disminuir el consumo de electricidad. Procure
apagar la luz en lugares donde no se encuentre y aprovechar al máximo la luz natural.
Contactos.
- Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Corto circuito, accidentes por electrocución.
- Consejo de mantenimiento: Mantenga los contactos en buen estado y evite conectar
muchos aparatos en un sólo contacto. Si hay niños, tapar los contactos con accesorios
especiales.
Azulejos.
- Frecuencia: Semestral
- Riesgo: Deterioro por humedad de la boquilla.
- Consejo de mantenimiento: Evitar la caída de objetos pesados sobre el azulejo, aplicar
cemento blanco con agua en las juntas entre azulejos a manera de sellador.
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Coladeras.
- Frecuencia: Permanente
- Riesgo: Obstrucción, mal funcionamiento que deriva en drenaje tapado.
- Consejo de mantenimiento: Se recomienda mantener las coladeras y cespol libres de
basura y objetos pequeños; echarles agua cuando pase mucho tiempo sin usar para
evitar malos olores; revisar los cespol y al menos cada año desarmarlas para limpiar
el sarro acumulado con sustancias anti sarro o jabón.
Inodoro.
- Frecuencia: Mensual
- Riesgo: Obstrucción y desbordamiento del tanque.
- Consejo de mantenimiento: Revisar que el nivel del flotador sea el correcto, revisar
los empaques y aplicar silicón en la unión del mueble con el piso, sobre todo en caso
de malos olores. Si hay desbordamiento del tanque, doblar la varilla del flotador
ligeramente hacia abajo.
Fumigación.
- Frecuencia: Semestral
- Riesgo: Plagas y animales.
- Consejo de mantenimiento: Fumigar cada seis meses para mantener el departamento
libre de plagas y animales.
9.7. Mascotas.
- Los condóminos podrán tener dentro de su departamento mascotas. Pudiendo ser
gato o perro, siempre y cuando cuenten con las vacunas necesarias y no sean
ruidosos o peligrosos para los demás condóminos.
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- Las mascotas deberán estar siempre dentro de los departamentos de sus dueños y
en caso de que salgan deberán ir acompañados por algún responsable y sujetos con
sus correas.
- Las mascotas no deberán permanecer en el área de terraza.
- Evite que la mascota orine en el área de balcón o terraza para evitar escurrimientos
a los residentes de pisos inferiores.
- Queda estrictamente prohibido el uso de las áreas comunes para que las mascotas
se ejerciten o realicen sus necesidades fisiológicas. El Pet area es el área designada
para que la mascota se ejercite libremente.
- El propietario o responsable será el encargado de levantar los desechos generados
por la mascota y depositarlo en el bote de basura.
- Queda prohibido dejar los desechos en las áreas comunes.
- Cualquier daño en áreas comunes causado por una mascota será reparado con cargo
al propietario de la misma.
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estas deberá ponerse a votación por parte del administrador y autorizado por el
comité.
- En cualquier evento con invitados que se realice en áreas comunes, es obligatorio que
el residente organizador este presente, quien será el responsable del comportamiento
de sus invitados y de mantener el orden. Así mismo, será responsable de cualquier
daño que ocurra en las áreas comunes del condominio durante su reunión.
- El residente podrá organizar su reunión; o contratar a un tercero encargado de
organizar el evento. Cualquier daño que ocurra a consecuencia del evento, será
responsabilidad del residente hacer las reparaciones correspondientes, el
administrador no tendrá obligación de buscar al proveedor-organizador para cobrar
el daño realizado.
- El condominio en su totalidad es un espacio 100% libre de humo de tabaco, menores
de 18 años no pueden consumir bebidas alcohólicas. Las drogas o estupefacientes
quedan categóricamente prohibidas al interior del condominio.
- Escoltas de residentes no podrán deambular por las áreas comunes y amenidades del
condominio.
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10.1.1. Lobby y vestíbulo.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
Invitados. Las visitas podrán transitar y hacer uso del área de espera.
Facilidades. - Sanitarios.
- Acceso a vestíbulo de elevadores.
- Queda prohibido realizar cualquier tipo de junta o reunión social en esta área.
- No podrá cerrarse el acceso de este espacio a cualquier otro residente o invitado.
- No se permite el consumo de alimentos, bebidas y bebidas alcohólicas.
- El personal de confianza, contratistas, diseñadores y proveedores utilizaran esta área
exclusivamente para tránsito.
- Queda prohibido deambular o permanecer en el lobby sin camisa, descalzo o en traje
de baño. Deberá portar vestimenta apropiada.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
Capacidad. De 6 personas.
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- Recorrido de recepción y entrega del área en excelentes
condiciones.
10.1.3. Bistró.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
Horario.
Capacidad. De 28 a 32 personas.
Reservación.
Requisitos.
Facilidades. - Cocina.
- Conexión con sanitarios de lobby.
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10.1.4. Gimnasio / Sala de yoga.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
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- No tirar ni golpear los equipos de peso.
10.1.5. Alberca.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
Mantenimiento. - Cada 12 horas se hará limpieza general para retirar las hojas
de la vegetación.
- Lunes cerrado por mantenimiento.
Capacidad. 15 personas.
Reservación. No necesaria.
Equipo y mobiliario. -
- Si el personal de seguridad detecta que los propietarios apartan con objetos los
camastros, estos serán liberados para que otro propietario o arrendatario pueda
utilizarlos.
- Bajo ninguna circunstancia se podrá restringir o negar su uso a otro residente.
- Los artículos para flotación personal están permitidos en las formas y colores que el
Condómino elija, sin embargo, los colchones, balsas o juguetes inflables de tamaño
mayor al de un salvavidas unipersonal no podrán utilizarse por el espacio que
requieren.
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- No estará permitido las actividades que tengan como finalidad salpicar agua al
exterior de la alberca o mojar a quienes descansan en sus camastros, aquella persona
que incurra en estas actividades se le restringirá la entrada a la alberca por un mes.
- Los juegos de alberca con pelota o cualquier otro objeto no se permitirán, con la
finalidad de evitar golpear a alguna persona que use o descanse cerca de la alberca.
- Es indispensable que cualquier persona que se haya aplicado aceites, bronceadores
o cremas, utilice la regadera para ducharse antes de entrar a la alberca.
- Los usuarios podrán hacer uso de reproductores de música, no está permitido los
equipos de sonido.
- La alberca no cuenta con salvavidas ni persona de rescate, el uso es bajo riesgo del
Usuario.
- Los usuarios podrán utilizar goggles para sumergirse si así lo prefieren, esto debido a
que el agua es tratada con químicos.
- La convivencia en el área de la alberca es familiar, cualquier residente o usurario que
haga uso de ella debe comportarse sin que su lenguaje o acciones ofendan a terceros,
dañen la moral y las buenas costumbres.
- No está permitido rentar mobiliario adicional ni retirar el mobiliario existente para
llevarlo a otras Áreas Comunes o departamento.
- Cada 12 horas se hará limpieza general para retirar las hojas de la vegetación.
- En días de lluvia es común que el agua pase por un proceso de descomposición
química. A través de la administración se darán indicaciones del horario que estará
cerrada mientras se da mantenimiento.
- La vestimenta en el área de alberca deberá ser la adecuada para su uso. Traje de
baño completo en una o dos piezas, no estará permitido ingresar en playera, short
de mezclilla o ropa interior.
- Los bebés, podrán usar pañal especial para alberca. No se permite que entren con
pañal desechable o permanezcan en el área sin ropa.
37
- Si va a desplazarse a un área distinta, deberá vestirse para poder circular en ellas.
Queda prohibido deambular en traje de baño, sin camisa o mojado por las áreas
comunes.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
Capacidad. De 3 a 4 mascotas.
38
- Para bajar al pet area la mascota deberá transportarse en el elevador de servicio o
escaleras de emergencia. Sólo en caso de no estar disponible el elevador de servicio
por mantenimiento, podrá utilizar el de residentes.
- El Propietario está obligado a levantar los desechos de su mascota y tirarlo en el bote
de basura designado para ello.
- Cualquier daño en Áreas Comunes causado por una mascota será reparado con
cargo al propietario.
- No ingresar mascotas que estén en celo si hay otras mascotas en el parque.
- En cualquier incumplimiento a lo establecido en el Reglamento aplicarán las sanciones
correspondientes.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
39
- Recorrido de recepción y entrega del área en excelentes
condiciones.
40
- El Residente Organizador de una reunión debe entregar una lista de invitados y
proveedores con 48 horas de antelación para llevar un control de los asistentes al
evento y facilitar el ingreso de los proveedores.
- El número total de asistentes se contabilizara entre invitados y personal que los asista.
- Menores de 1 año de edad no contara como invitado.
- Al rentar mobiliario, el resiente organizador del evento deberá acordar con sus
proveedores, que el mobiliario será retirado al momento. En caso de no ser así, se le
aplicara una multa al residente.
- Las fiestas, eventos o reuniones en las áreas comunes no deben generar molestia o
afectar la tranquilidad de uno o más condóminos.
- Límite de decibeles máximo permisibles:
- 68 DB en horario de 6:00am a 10:00pm.
- 65 DB en horario de 10:00pm a 6:00am del día siguiente.
- Estará permitido el ingreso de mariachis, conjuntos musicales y equipo de sonido que
no exceda los decibeles permisibles si así lo requiere el residente organizador.
- La iluminación del salón no tiene reguladores/atenuadores y no pueden dañar/alterar
los acabados para instalar más.
- Estará permitido que el residente organizador contrate un valet parking externo para
estacionar los vehículos de sus invitados, de así requerirlo. Usaran los cajones de
estacionamiento para visitas y una vez que todos estén ocupados deberán
estacionarlos al exterior del condominio. La administración no se hará responsable
por robos, extravió de llaves y daños a los vehículos de los invitados.
- Cualquier daño causado por el personal del Valet parking o invitado del residente,
será con cargo al residente organizador del evento.
- Puede reservarse para cualquier día de la semana, sin embargo, no podrá reservarse
para dos eventos el mismo día por cuestión de logística.
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- Es indispensable la presencia del residente en el evento, de lo contrario no podrá ser
utilizado por terceras personas.
- Los eventos pueden ser desayunos, fiestas de cumpleaños, primera comunión,
despedidas de soltera, baby shower, fiesta de aniversario y otros.
- En caso de fiestas infantiles deben considerarse que no se permitirá instalar inflables
o juegos con espuma.
- Por lo anterior, solicitamos de su amable apoyo para cumplir con las disposiciones
establecidas anteriormente, de lo contrario se hace acreedor a una multa equivalente
a 1 cuota de mantenimiento. En caso de reincidencia o de segunda falta, la multa será
equivalente a 3 cuotas de mantenimiento. En tercera falta, además de ser acreedor a
una multa equivalente a 5 cuotas de mantenimiento, se le prohibirá la entrada a las
áreas de uso común.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
42
Equipo y mobiliario. - Cada residente organizador será el encargado de rentar el
mobiliario a gusto y tema del evento.
- El espacio está equipado para que funcione en perfecto
estado y acondicionado para las actividades programadas.
43
- El número total de asistentes se contabilizara entre invitados y personal que los asista.
- Menores de 1 año de edad no contara como invitado.
- Al rentar mobiliario, el resiente organizador del evento deberá acordar con sus
proveedores, que el mobiliario será retirado al momento. En caso de no ser así, se le
aplicara una multa al residente.
- Las fiestas, eventos o reuniones en las áreas comunes no deben generar molestia o
afectar la tranquilidad de uno o más vecinos.
- Límite de decibeles máximo permisibles:
- 68 DB en horario de 6:00am a 10:00pm.
- 65 DB en horario de 10:00pm a 6:00am del día siguiente.
- No se permitirá el ingreso de mariachis, conjuntos musicales y equipo de sonido que
no exceda los decibeles permisibles si así lo requiere el residente organizador.
- La iluminación del salón no tiene reguladores/atenuadores y no pueden dañar/alterar
los acabados para instalar más.
- Estará permitido que el residente organizador contrate un valet parking externo para
estacionar los vehículos de sus invitados, de así requerirlo. Usaran los cajones de
estacionamiento para visitas y una vez que todos estén ocupados deberán
estacionarlos al exterior del condominio. La administración no se hará responsable
por robos, extravió de llaves y daños a los vehículos de los invitados.
- Cualquier daño causado por el personal del Valet parking o invitado del residente,
será con cargo al residente organizador del evento.
- Puede reservarse para cualquier día de la semana, sin embargo, no podrá reservarse
para dos eventos el mismo día por cuestión de logística.
- Es indispensable la presencia del residente en el evento, de lo contrario no podrá ser
utilizado por terceras personas.
- Los eventos pueden ser desayunos, fiestas de cumpleaños, primera comunión,
despedidas de soltera, baby shower, fiesta de aniversario y otros.
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- En caso de fiestas infantiles deben considerarse que no se permitirá instalar inflables
o juegos con espuma.
- Por lo anterior, solicitamos de su amable apoyo para cumplir con las disposiciones
establecidas anteriormente, de lo contrario se hace acreedor a una multa equivalente
a 1 cuota de mantenimiento. En caso de reincidencia o de segunda falta, la multa será
equivalente a 3 cuotas de mantenimiento. En tercera falta, además de ser acreedor a
una multa equivalente a 5 cuotas de mantenimiento, se le prohibirá la entrada a las
áreas de uso común.
10.2.3. Suite.
CONCEPTO. DESCRIPCIÓN.
Capacidad. 2 personas.
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Facilidades. - Baño completo.
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11. Servicios proporcionados por administración.
11.1. Entrega de recibos por servicios y correspondencia.
- Los recibos de servicio y correspondencia se encontraran en el lobby de cada torre,
el personal de seguridad será el encargado de clasificarlo y posteriormente contactar
al personal de confianza del residente para entregárselo.
- El residente podrá hacer la recepción de su correspondencia personalmente en el
área de lobby de así requerirlo.
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- La basura orgánica que se deposite en el bote deberá ser depositada drenada.
Evitar colocar bolsas con líquidos.
- La limpieza del bote de basura será responsabilidad de cada residente.
- Para desechar ropa se deberá notificar con administración.
- En caso de desechar mobiliario o escombro se deberá contratar un servicio externo
para este fin.
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- El extravío de una tarjeta deberá reportarse en la Administración para que se dé de
baja inmediatamente.
- La reposición de una tarjeta será con previa autorización del residente titular y tendrá
un costo, mismo que será informado al momento de la compra.
- Las tarjetas son de uso personal, por lo que no está permitido regalarlas o prestarlas
a personas que no estén registradas con administración.
- El residente deberá reportar a la Administración el mal funcionamiento de su tarjeta
de acceso para que se reprograme si éste fuera el caso.
- Para evitar daños a la tarjeta no la doble, perfore, corte, exponga al sol, o la deje cerca
de medios magnéticos.
11.8. Fumigación.
- El Condominio empleara a profesionales en control de plagas, quienes tendrán un
plan periódico de fumigaciones para las áreas de uso común a cargo de la
administración.
- Cada condómino deberá hacerse responsable de la fumigación al interior de su
departamento y bodega.
- El residente podrá contratar el mismo proveedor del condominio de así requerirlo o
contratar al servicio de fumigación de su preferencia.
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11.9. Carritos de súper.
- Los carritos de súper son propiedad del Condominio y están a disposición de los
Residentes y personal de confianza. Los carritos se encontraran en los cinco sótanos
a un lado del vestíbulo de elevadores de cada torre
- Podrán trasladar bolsas de súper, garrafones de agua o elementos ligeros. No están
diseñados para trasladar muebles u objetos pesados.
- Los contratistas ni su personal, podrán utilizar los carritos para trasladar material por
los elevadores. A quien se sorprenda usándolos se les cobrará una multa de $2,000.00
y se les impedirá la entrada el siguiente día hábil.
- Al desocupar el carrito deberán regresarlo al sótano que le corresponde, no podrán
dejarlo en el área Core del departamento.
- En caso de subir a un menor al carrito, deberá sentarlo y colocarle el cinturón de
seguridad para evitar accidentes. No debe jugar con el carrito en área de
estacionamiento ni aventarlo ya que puede rayar o golpear los vehículos
estacionados.
- No deje alimento, desperdicios o basura dentro del carrito.
- Cualquier desperfecto, reportarlo a la Administración.
- Los paquetes serán resguardados bajo llave en un área destinada para este fin y el
personal de lobby deberá llevar una bitácora de la paquetería que se presente.
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12. Seguridad.
12.1. Seguridad de condóminos.
- Escoltas / choferes del residente deberán registrarse ante el administrador para que
estén identificados como personal que presta sus servicios en determinado
condómino.
- Los escoltas no podrán deambular por las áreas de uso exclusivo de los residentes y
áreas comunes, tendrán que esperar en sus vehículos en los cajones de
estacionamientos privados de cada condómino. Por ningún motivo podrá
estacionarse en cajones de visitas
- Los vehículos asignados por el condómino para su seguridad personal, no podrán
estacionarse en doble fila, obstruir accesos o salidas e interrumpir el libre flujo de los
demás vehículos del edificio.
- Queda estrictamente prohibido transitar portando armas en cualquier área del
condominio. Cualquier escolta que sea sorprendido portando armas de fuego, se
hará acreedor a una multa que se aplicara al residente para el que preste sus servicios.
En caso de que el escolta se reúse a acatar las disposiciones de este manual, se pondrá
a disposición de las autoridades correspondientes.
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12.3. Plan de contingencia.
- Todos los Propietarios o Arrendatarios deberán estar familiarizados con los planes de
seguridad del Condominio.
- Se recomienda que cada departamento tenga en su interior por lo menos un extintor.
- Por seguridad de los Residentes, no se podrá instalar en el interior de su
departamento pinos de navidad naturales, sólo estará permitido el uso de pinos
artificiales retardadores de calor. Validar que las luces navideñas que instale estén
conectadas a un supresor de picos, evite unir más de tres extensiones.
- Todo usuario deberá participar anualmente en las capacitaciones para saber qué
hacer en caso de siniestros.
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- La oficina de administración se encuentra en sótano 1 de la torre 3, con un horario de
servicio de lunes a viernes de 9:00 am a 6:00 pm y sábado de 9:00 am a 1:00 pm.
Domingo y días festivos permanecerá cerrada.
13.1. Administrador.
El administrador será la persona física o moral, que llevara a cabo las actividades
operativas del condominio y la supervisión en el cumplimiento del reglamento interno
del condominio Tres Vientos. El administrador contará con las siguientes funciones para
desempeñar el cargo:
- Promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad entre los
Residentes del Condominio Tres Vientos.
- Cuidar y vigilar los bienes comunes del condominio para salvaguardar su plusvalía.
- Designar al personal que conformara la estructura administrativa que apruebe el
comité consultivo y de vigilancia.
- Contratar operarios, profesionistas y servicios que se requieran para la conservación
y operación en óptimas condiciones del condominio.
- Hacer cumplir lo establecido en los manuales y reglamento del condominio.
- Administrar los fondos comunes de la asociación civil de condóminos.
- Presentar a los condóminos el informe mensual operativo y financiero del
condominio.
- Evaluar proveedores y negociar las condiciones contractuales.
- Coordinar las asambleas anuales y las juntas mensuales del comité consultivo y de
vigilancia.
- Mantener capacitado el equipo humano a su cargo para que conozcan los manuales,
reglamento, protocolos aprobados, y que puedan ejecutarlos con precisión.
- Mantener vigentes los contratos de servicio.
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- Resguardar de manera confidencial la información de los condóminos así como de
los demás miembros de la familia.
- Mantener vigente la póliza de seguro del edificio para las áreas comunes y solicitar
que cada departamento cuente con un seguro individual de responsabilidad civil.
- Capacitar al personal que componga la estructura administrativa para cumplimiento
de la filosofía de servicio y concepto de hospitalidad de Tres Vientos.
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13.3. Mantenimiento.
El personal de mantenimiento contratado y que formara parte del equipo de trabajo,
deberá conocer los equipos instalados en el condominio y estar capacitado para su
manipulación. El personal de mantenimiento contara con las siguientes funciones para
desempeñar el cargo:
- Deberá efectuar los mantenimientos preventivos a los equipos como parte del
programa de mantenimiento.
- Validar que los servicios de mantenimiento de las áreas comunes contratados a un
proveedor externo, se den en tiempo y forma. Adicional a esto deberá llevar una
bitácora y archivar los comprobantes.
- Atender y acompañar a proveedores que requieran ingresar a cuartos de máquinas
o cubos de instalaciones para realizar las labores de mantenimiento de las áreas
comunes.
- Asegurar el buen funcionamiento de los equipos hidroneumáticos, eléctricos,
subestación y plantas de emergencia.
- Archivar bitácoras de lecturas y comprobantes efectuados por las empresas
contratadas.
- Monitorear el sistema de CCTV del condominio.
- Realizar y cubrir las acciones de Protección Civil, las NOM’s aplicables al condominio
y los requisitos de ley de las autoridades municipales, estatales y federales.
- Coordinar la brigada de Protección Civil.
13.4. Intendencia.
El personal de mantenimiento contara con las siguientes funciones para desempeñar el
cargo:
- Mantener limpias las áreas comunes del Condominio.
- Realizar labores de limpieza intensiva de acuerdo al programa mensual.
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- Lavar botes de basura y área de contenedor.
- Barrer y trapear lobbies de piso, áreas comunes, oficina, caseta y áreas exteriores.
- Retirar polvo y manchas de equipos de amenidades y áreas comunes.
- Lavar y desinfectar sanitarios.
- Retirar telarañas de esquinas y cancelería.
- Limpiar cabina interior y exterior de elevadores.
- Barrer escaleras de servicio y de residentes.
- Recoger basura gruesa de estacionamientos y rampas, barrer y trapear.
- Lavar cristales de planta baja.
13.5. Seguridad.
El personal de seguridad de la administración se encontrara repartido en puntos
estratégicos del condominio para un mayor control y monitoreo de las áreas comunes
las 24 horas del día. Las áreas donde se podrá localizar al personal serán:
- Caseta.
- Lobby en cada torre.
- Elevador de servicio.
- Sótanos.
El personal de seguridad contara con las siguientes funciones para desempeñar el cargo:
- Mantener el orden y monitorear las distintas áreas del condominio.
- Monitorear las entrada y salida de vehículos y personas.
- Responder a cualquier alarma que se presente en el condominio.
- Monitorear el sistema de CCTV del condominio.
- Participar en brigada de Protección Civil.
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13.6. Jardinería.
El personal de jardinería contara con las siguientes funciones para desempañara el cargo:
- Deberá brindar mantenimiento básico que consistirá en podar y regar las plantas de
las áreas verdes. Además, deberás retirar las ramas y hojas caídas o restos de poda
sin olvidar recortar la maleza para mantener el jardín limpio y en buen estado.
- deberá conocer a fondo las necesidades de las plantas, los tipos, cuándo hay que
regarlas o cuándo hay que abonarlas. Además, sabrá qué productos químicos
emplear para pulverizarlas y evitar así la aparición de plagas.
- Deberá asegurarse de que el sistema de riego no ha sufrido daños y que funciona
correctamente. Además, comprobarán el buen funcionamiento del programador de
riego y su configuración.
- Las peticiones de arreglo o modificación a las áreas verdes, se tienen que solicitar a
la Administración y al Comité Consultivo y de Vigilancia para su revisión y aprobación.
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14. Apéndices.
14.1. Apéndice A – Manual de adecuaciones.
Business center.
- Mesa rectangular de 48” x 96” marca Herman Miller modelo Headway Table.
- 6 sillas giratorias marca Herman Miller modelo Aeron.
- 3 Credenzas de 36” x 28” marca Herman Miller modelo Tu Storrage.
Bistró.
Cocina:
- Estufa Drago marca Cooking Depot SKU CG-61.
- Congelador marca Cooking Depot SKU CV16.
- Refrigerador marca Cooking Depot SKU TVC26.
- 1 tarja de 72” x 30”.
- 2 mesas de trabajo de 72” x 30”.
- 2 mesas de trabajo de 96” x 30”.
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Gimnasio / Sala de yoga.
Gimnasio:
- 2 Run live 500 marca TechnoGym.
- 1 Synchro live 500 marca TechnoGym.
- 1 Climb live 500 marca TechnoGym.
- 1 Recline live 500 marca TechnoGym.
- 1 Bike live 500 marca TechnoGym.
- 1 Technogym bike marca TechnoGym.
- 1 Skillrow marca TechnoGym.
- 1 Dual adjustable pulley marca TechnoGym.
- 2 Adjustable bench marca TechnoGym.
- 1 Rack de mancuernas de 4 a 22 kg marca TechnoGym.
- Kettlebells de 6, 8, 10 y 12 kg marca TechnoGym.
Sala de yoga:
- 5 exercise mat para yoga marca TechnoGym.
- 1 skilltools marca TechnoGym.
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Salón de eventos para 40 personas.
Cocina:
- Mesa de trabajo.
- Tarja
- Refrigerador Cooking depot SKU TVC26.
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