Manual de Convivencia Aranjuez II Aprobado 01022015

Conjunto Residencial Aranjuez II
MANUAL DE
CONVIVENCIA
CONJUNTO
RESIDENCIAL
ARANJUEZ II
Villavicencio, 2014
1
MANUAL DE CONVIVENCIA
El presente MANUAL DE CONVIVENCIA, tiene como base los principios

orientadores de la Ley 675 del 2001 (Rgimen de Propiedad Horizontal) y los de la
negociacin pacfica de conflictos, tomando como principios bsicos de buen actuar
los siguientes:
Pensar siempre en el otro, como un elemento que facilita la convivencia

pacfica, la solidaridad social y el respeto a los derechos de los dems,
teniendo en cuenta por encima de todo, el respeto por la dignidad humana.
Respetar la funcin social y ecolgica de la propiedad, como Copropietarios

y Residentes del Conjunto Residencial Aranjuez II.
Poner en prctica el debido proceso a travs de los organismos de

administracin y conciliacin de la copropiedad, en todas las diligencias,
llamados de atencin y sanciones que se nos impongan como
Copropietarios.
Actuar de manera rpida promoviendo y garantizando el respeto a los dems

y salvaguardar de situaciones comprometedoras y de peligro en el sitio donde
habitamos, ser el factor clave de xito en nuestra convivencia.
El MANUAL DE CONVIVENCIA, es un complemento a lo dispuesto en el

Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Aranjuez II, en el
cual se detallan los derechos, obligaciones y prohibiciones, tanto para los
Copropietarios como para quienes habitan en el Conjunto, en calidad de
arrendatarios y los futuros Copropietarios a quienes se les debe informar del manual
como instrumento necesario para habitar el inmueble adquirido. Estas normas y
obligaciones tambin se aplican al personal que labora con la administracin en el
Conjunto Residencial Aranjuez II.
La convivencia en comunidad, y en especial en una propiedad horizontal, nos

implica reconocer la necesidad de contar con normas ticas, morales y
administrativas claras, que permitan brindar una sana convivencia. Estas normas
buscan unos lineamientos definidos y que a su vez sean benficos para la
convivencia pacfica y armnica, de fcil comprensin y aplicacin de parte de
jvenes y adultos, con una nica finalidad: que realmente tengamos una
CONVIVENCIA FELIZ.
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OBJETIVOS DEL MANUAL DE CONVIVENCIA

OBJETIVO GENERAL:
Estimular la convivencia armnica en los habitantes del Conjunto Residencial

Aranjuez II, crear un espacio para el dilogo, la recreacin y una buena calidad de
vida.
OBJETIVOS ESPECIFICOS:
Constituir la carta de valores que sirven de base para fomentar, orientar,

corregir o estimular el comportamiento en el Conjunto Residencial Aranjuez
II.
Orientar y regular sobre las zonas de recreacin, zonas comunes y

elementos de fachada de los inmuebles, para lograr el buen uso y
presentacin armnica de ellos.
Definir unos lineamientos de vida en comunidad, dentro del conjunto,

logrando que las personas sean responsables, tengan sentido de
convivencia y valoren a sus vecinos.
LA VIDA EN COMUNIDAD.
Vivir en comunidad, nos reporta ventajas y beneficios, pero tambin nos genera
obligaciones y responsabilidades.
Para que los dems nos respeten, debemos respetar a los dems. Por esta razn
debemos ser prudentes, responsables, respetuosos y solidarios con nuestros
vecinos.
Debemos tener una actitud positiva ante nuestra nueva forma de vida y para ello
hay que tener en cuenta las normas que estn definidas en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, las cuales debemos leer detenidamente y complementarlas
con las estipuladas en este MANUAL.
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DESCRIPCIN
NIT. 822.001.620-3
DIRECCIN. Transv. 22 No. 12 - 57 Sur

Barrio Doa Luz
Villavicencio
TELFONO. 6687194
NMERO DE CASAS 54 Unidades.
LOCALES COMERCIALES 3 Unidades
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TABLA DE CONTENIDO
Captulo I. Del Servicio de Vigilancia

Captulo II. Del Mantenimiento y Servicios Generales
Captulo III. Del aseo y las basuras
Captulo IV. De los vehculos y zonas de parqueo
Captulo V. De las zonas comunales
Captulo VI. Del uso de la piscina
Captulo VII. Del comportamiento social de los residentes
Captulo VIII. De las mascotas
Captulo IX. De la entrada y salida de acarreos
Captulo X. De los arreglos locativos en las viviendas del condominio
Captulo XI. De las cuotas de administracin
Captulo XII. Del comit de emergencias y seguridad
Captulo XIII. Del Sistema Sancionador y de Multas
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CAPTULO I
DEL SERVICIO DE VIGILANCIA
Con el presente captulo se busca regular la actividad del personal de vigilancia

contratado por la administracin para prestar seguridad a la propiedad horizontal
Conjunto Residencial Aranjuez II, servicio que se cumplir por el personal de
vigilancia de acuerdo con las siguientes funciones as:
1) El personal de vigilancia debe ceirse al horario estipulado en el contrato y

presentarse al sitio de trabajo debidamente uniformado, ya que es un smbolo
de la entidad de quin vigila ante la comunidad, igualmente en completo
estado de sobriedad y as permanecer en su respectivo turno.
2) El vigilante de turno est autorizado para revisar el interior del bal de los
vehculos externos o ajenos a los residentes del conjunto y del servicio pblico
que ingrese o salgan del mismo.
3) Previo al ingreso del visitante al conjunto, el vigilante deber comunicarse por

medio del citfono, para que el residente autorice el ingreso (no podrn
autorizar el ingreso de visitantes, las empleadas domsticas, conductores ni
menores de edad), autorizado el ingreso, solicitar al visitante un documento de
identificacin y registrar su ingreso en la planilla de registro de visitantes, en el
evento de no recibir autorizacin por parte del residente el vigilante se
abstendr de permitir el ingreso del visitante al conjunto.
4) Para el ingreso de personas que requieran prestar algn servicio de

mantenimiento o reparaciones locativas dentro de las casas se requiere de
autorizacin escrita previa, de los dueos o residentes de la casa la cual debe
contener: nombre y documento de identidad de las personas contratadas,
descripcin general del trabajo a realizar, autorizacin de entrar y salir del
conjunto a lo largo del da, autorizacin de sacar o no elementos de la casa,
indicacin del tiempo aproximado en que permanecer dicha persona dentro
de la unidad privada. La autorizacin debe estar por escrito firmada por el
dueo o residente de la unidad privada y remitido con mnimo 2 das antelacin
a la administracin.
5) En todo tiempo las puertas de ingreso al conjunto, debern permanecer

cerradas con las respectivas precauciones de seguridad.
6) Es deber de la vigilancia velar por la seguridad de los vehculos que

permanecen en los parqueaderos incluyendo las zonas destinadas para
vehculos de visitantes.
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7) Por ningn motivo el vigilante que est de turno, debe comprometerse a

realizar labores domsticas, ni de carcter personal, tampoco podr
abandonar el sitio de vigilancia para prestar servicios personales a los
residentes.
8) Los vigilantes en servicio no podrn recibir visitas y estn autorizados para no

permitir tertulias de particulares en el sitio de trabajo.
9) Es deber del vigilante colocar la correspondencia en el casillero

correspondiente e informar al interesado, no debe permitir que personas
ajenas tengan acceso a esta informacin confidencial.
10) Es deber del vigilante recibir por parte de los residentes los sobres y
correspondencia sellados y con el nombre de quien recibe.
11) Es deber del vigilante velar para que los nios menores de doce aos, no
abandonen el conjunto sin previa autorizacin de sus padres.
12) El vigilante no permitir la salida de empleadas del servicio domstico con

nios, sin autorizacin de los padres.
13) El vigilante de puesto fijo, no debe retirarse del sitio de trabajo sin que exista
un remplazo debidamente autorizado. La condicin de puesto fijo es
inmodificable durante el turno respectivo.
14) El vigilante no podr autorizar el ingreso de vendedores, proveedores,

predicadores, y otros, sin previa autorizacin del administrador, o del residente
cuando se dirija a una vivienda en especfico.
15) Los vigilantes debern, prestar atencin y respeto a toda la comunidad del
conjunto y orientar a los visitantes.
16) En la caseta de vigilancia permanecer nicamente el vigilante de turno

asignado.
17) El vigilante rondero deber estar observando y/o inspeccionando todas las
reas del condominio, como zonas de parqueo y en especial aquellos sitios
considerados como vulnerables para la seguridad del conjunto (planta de
tratamiento, encerramiento visible parte interna y externa, viviendas solas
dejadas en consigna etc.).
18) El vigilante est obligado a constatar la salida de cualquier elemento de

propiedad del conjunto ya sea para mantenimiento, reparacin, etc. Este debe
ser autorizado por escrito por la administracin.
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19) Todo trasteo o mudanza que entre o salga del conjunto residencial debe
presentar a los vigilantes de turno la respectiva AUTORIZACIN de la
administracin y del copropietario.
20) En la minuta de vigilancia, el vigilante de la caseta principal o portera, radicar

las novedades, incidentes o problemas (incluidos los del manual de
convivencia) que se presenten en su turno, tambin dejara constancia de la
entrega y recibido del turno, del vigilante rondero nocturno con las
observaciones necesarias, la existencia y estado de los muebles y enceres,
equipo de citfono, vehculos de visitantes, y otros a cargo. El libro ser objeto
de revisin permanente por parte de la administracin.
21) Ejercer vigilancia especial sobre las casas que encuentran solas, por la
ausencia temporal o indefinida de sus dueos o residentes, y que de manera
previa hayan sido registradas en la minuta de vigilancia, donde se radicara
adems el tiempo aproximado que permanecer en dicha circunstancia, y las
personas ajenas a propietario o residentes autorizados para ingresar al
inmueble porque disponen de la llave para ello.
22) El vigilante no debe permitir el parqueo de vehculos en la va de entrada al

condominio, ni an para recoger y dejar pasajeros, sea particular o de servicio
pblico.
23) Los vigilantes estn en la obligacin de atender cualquier necesidad u orden

de la administracin, en parmetros que se encuentren dentro del servicio de
vigilancia.
24) El servicio de vigilancia no debe permitir ningn tipo de juego en los

parqueaderos.
25) Colaborar en el control de los baistas tanto adultos como menores, para que
la piscina tenga un buen uso, de acuerdo al reglamento publicado de uso de
piscina.
26) El portero deber monitorear permanentemente las reas sociales donde

estn instaladas las cmaras, a travs del sistema de circuito cerrado que tiene
el conjunto e informar cualquier novedad. servir de prueba para imponer
sanciones.
27) En los casos de existir el vigilante rondero, debe:
Efectuar rondas constantes en todo el condominio.
Controlar las luces de las zonas comunes.
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Vigilar la tranquilidad de los habitantes.
No podr permanecer por largo tiempo en la portera.
Mantener las zonas de acceso peatonal y de entrada a los parqueaderos

despejados.
No dejar estacionar los vehculos en zonas comunes que no estn destinadas

para ste fin.
Vigilancia constante en las zonas vulnerables del condominio.
Realizar los llamados de atencin verbal por incumplimiento de normas a los

propietarios dentro de los parmetros de cordialidad y respeto.
El vigilante al permitir el ingreso de un vehculo o automotor, exigir una

menor velocidad en su operacin dentro de las vas internas del condominio,
ajustadas a los lmites mximos de operacin y acorde a los cuadros
indicativos e informativos que existen al interior del Condominio.
Debe acudir inmediatamente al llamado de un residente y cuando suenen las

alarmas de las residencias.
PROHIBICIONES
Guardar armas, joyas, llaves, dinero y en general todo tipo de bienes de

propietarios u/o residentes en la portera del conjunto por parte de los
celadores, si ello ocurriese ser de estricta responsabilidad del propietario o/u
residente de la unidad privada, Ya que debe ser entregados en sobres sellados
y con el nombre de quien recibe.
Guardar paquetes o vehculos a personas ajenas al conjunto.
Permitir el ingreso de vendedores ambulantes.
Preparar alimentos en la portera.
Mantener tertulias dentro de la caseta de vigilancia con los residentes o

personas ajenas al conjunto.
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Ver televisin, escuchar msica a travs de cualquier medio tecnolgico o

cualquier otra distraccin.
Prestar el citfono, servicio sanitario o telfono a desconocidos.
Permitir la comunicacin entre las unidades residenciales a travs del citfono.
Ingerir bebidas embriagantes durante su turno o sustancias alucingenas.
Hacer uso inadecuado del sistema de alarma.
Quedarse dormido en su sitio de trabajo.
Y dems que estipule la empresa de vigilancia de acuerdo a lo ordenado en

las disposiciones legales de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad
Privada.
SANCIONES
El incumplimiento a las disposiciones sealadas en el presente captulo, o en

caso de encontrar anomalas en el desempeo de sus labores como vigilante,
ser el administrador el encargado de solicitar a la empresa de vigilancia
prestadora del servicio, la amonestacin o el cambio del personal.
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CAPTULO II
DEL MANTENIMIENTO Y SERVICIOS GENERALES
En el desarrollo del presente captulo se busca regular la actividad de la persona

encargada del mantenimiento, aseo y servicios generales del conjunto. Estar
regulado por un contrato a trmino definido que para tal fin suscribe con la
administracin y que se entender incorporado a este manual de convivencia, o
para el mismo fin, la administracin contratar directamente a una persona
encargada de estas labores.
Las funciones del todero son las siguientes:
1) Recorrer el conjunto haciendo el aseo (barrer, limpiar las rejillas, limpiar las
zanjas y recoger los papeles a sus alrededores).
2) Podar y mantener las zonas verdes.
3) Propender por la buena presentacin fsica del conjunto.
4) Mantenimiento de equipos de trabajo.
5) Aseo y mantenimiento de muros y rejas.
6) Aseo y mantenimiento de las canchas y parqueaderos.
7) Aseo y mantenimiento del rea de recreacin.
8) Aseo y mantenimiento de la parte externa del conjunto (andenes).
9) Pasar informes a la administracin en caso de mala presentacin de las

unidades familiares o mantenimiento por parte del copropietario o arrendatario
(plsticos en lugar de vidrios, ropa en los balcones, cobijas por cortinas etc.),
para que se tomen los correctivos a juicio de la administracin.
10) Comunicar a la administracin sobre arreglos que se realicen en zonas

comunes, jardines o partes externas de las unidades familiares que irrumpa
con la homogeneidad de las viviendas o creando mal aspecto para controlar o
supervisar cambios.
11) Aseo y mantenimiento del cuarto de basuras. (martes, jueves y sbados).
12) Responder por los implementos de aseo.
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13) Realizar el mantenimiento de piscina todos los das.
14) Las dems labores acorde a sus capacidades y funciones propias del servicio
de mantenimiento.
PROHIBICIONES
Mantener tertulias y visitas con los propietarios, visitantes y residentes con

nimos de camaradera.
Presentarse en estado de embriaguez a su sitio de trabajo, o bajo efectos de

sustancias alucingenos.
Realizar arreglos locativos en las viviendas, mientras se encuentre de turno.
Hacer uso inadecuado de los implementos de trabajo.
SANCIONES
El incumplimiento de las funciones anteriores dar motivo para llamado de

atencin por escrito, su reincidencia ocasionar suspensin por tres das y de
no haber correctivos ser causal para terminacin unilateral del contrato de
trabajo; En caso de ser contratado su servicio a travs de una empresa, se
solicitar a esta, el cambio del empleado, previo cumplimiento y verificacin
de las obligaciones laborales a cargo del empleador.
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CAPTULO III
DEL ASEO Y LAS BASURAS
Para un correcto manejo y disposicin de las basuras generadas por cada unidad
residencial y en cumplimiento a las normas ambientales, los copropietarios y
residentes estn obligados a:
Depositar las basuras en el cuarto destinado para tal fin (Chut de Basuras)
nicamente los das lunes, mircoles y viernes entre las 3:00 a 8:00 p.m., con
el fin de evitar la descomposicin de la materia orgnica y la respectiva
propagacin de malos olores permitiendo el aseo y limpieza del cuarto.
Horario que estar sometido a su modificacin por parte del consejo de
Administracin o Administrador (a), de ser necesario, de acuerdo a la
programacin de la empresa de aseo del Municipio. Fuera del horario
establecido no se permitir depositar basura.
1) Utilizar bolsas de tamao mediano, debidamente cerradas para los desechos

reciclables (envases plsticos, botellas de vidrio, papel y metales o latas etc.)
en bolsas plsticas de color claro y los desechos orgnicos (desperdicios de
comida, cscaras, polvo, etc.) en bolsas plsticas de color oscuro.
2) Colocar los objetos de vidrio, en las canicas destinadas para tal fin que se
encuentran identificadas y ubicadas en el depsito de basuras.
3) Utilizar las bolsas correspondientes para el reciclaje de basura. Es decir, no

colocar en la misma bolsa desechos biodegradables (cscaras de alimentos,
comida, frutas, verduras, carnes, etc.), y desechos no degradables (cajas de
leche, papel, plsticos, etc.)
4) Emplear doble bolsa para residuos de fcil descomposicin (residuos de

comida, fruta, carnes, etc.).
5) De igual manera el manejo de escombros, cuando haya obra en las casas o

en zonas comunes del Condominio, debe hacerse en bolsas de polietileno
retiradas por el residente, dentro de las 24 horas siguientes. No se permite el
uso de las reas comunes para almacenar materiales de construccin o sus
desechos incluyendo los tanques de agua una vez son reemplazados.
6) No arrojar basuras u otros elementos en los bienes de propiedad comn o en

sitios de la propiedad privada.
7) Est prohibido dejar bolsas de basura en los jardines, parqueaderos, garajes

y/o zonas comunes del condominio.
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8) Las bolsas de basura deben ser selladas y manejadas en el depsito de

basuras. El propietario deber responder ante la administracin de manera
econmica por los daos que genere la basura que al momento de
transportarla hacia el chut sea regada o tirada de manera accidental o
intencional a causa de bolsas rotas o en mal estado; es decir por los gastos
en la limpieza o lavado de las reas afectadas, sin perjuicio a la sancin que
amerite.
9) Est prohibido lanzar residuos de comida en las zonas comunes para

alimentar aves y dems animales domsticos y silvestres.
Es importante anotar que la deposicin de las aves es un material corrosivo

que ocasiona deterioro en materiales tales, como: metal, madera, ladrillo, etc.
10) Se prohbe arrojar basuras, materiales, colillas de cigarrillo y/o cualquier otro
elemento desde las ventanas o balcones hacia zonas comunes o dems
casas.
11) Dentro de las bolsas que contengan basura blanda (comida, papeles,
desperdicios), no deben empacarse botellas, vidrios o elementos corto-
punzantes.
12) Est prohibido arrojar basuras en la parte externa de las casas, zonas
aledaas o externas al condominio.
13) Los desechos de construccin deben ser retirados del conjunto por personas
o entidades autorizadas con el fin de garantizar su adecuada disposicin final
como lo establecen las autoridades nacionales y locales. No se pueden
arrojar en el chut o depsito de basuras del conjunto.
14) Las basuras deben organizarse y empacarse en bolsas separadas as:
Comidas y desperdicios orgnicos.

Botellas, elementos de vidrio o loza, latas y aerosoles
Papeles, cajas de cartn y/o similares
SANCIONES:
El no cumplimiento de las normas anteriores el propietario ser sancionado

con una amonestacin escrita, y su reincidencia con multa de 5 salarios
mnimos diarios legales vigentes, por cada una de las veces que cometa la
infraccin. En el caso de los arrendatarios o visitantes la sancin ser impuesta
al ppropietario como representante ante la administracin.
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CAPITULO IV
DE LOS VEHICULOS Y ZONAS DE PARQUEO
Con el propsito de mantener las vas despejadas para el libre trnsito de

residentes, para seguridad de los nios, peatones y los vehculos, las normas a
cumplir son las siguientes:
1) Toda unidad de vivienda tiene derecho al uso de su parqueadero, siendo esta

rea comn de uso exclusivo.
2) Ningn vehculo puede estacionarse sobre las vas internas de trnsito o frente
a una casa del Conjunto en las reas que no han sido destinadas para tal uso.
3) No se permite el ingreso al conjunto y menos el parqueo interior, permanente

o temporal de vehculos pesados, entendindose por estos automotores de
ms de dos toneladas de capacidad, camiones, volquetes, buses, busetas,
microbuses y sus similares.
4) Todos los vehculos tanto de residentes como visitantes, deben transitar por
las vas internas a una velocidad mxima de 10 km por hora.
5) El uso de los parqueaderos ajenos solo podr darse con previa autorizacin
de sus dueos, con comunicacin a la administracin.
6) Los vehculos de visitas deben parquear en las bahas dispuestas para tal fin.
Excepto cuando el garaje de la vivienda a donde se dirige este libre para
ingresar y parquear. Una vez las bahas de visitantes estn ocupadas en su
totalidad no se permite el ingreso de ms vehculos de visitantes al conjunto
hasta que se liberen cupos de parqueo.
7) Se prohbe el uso de pitos, sirenas, cornetas y todo el artefacto sonoro que

lleven los automotores con el fin de alertar las vas.
8) No podr hacerse lavado con manguera, ni reparaciones de vehculos, dentro

de las zonas de parqueo o sus alrededores a excepcin de los absolutamente
necesarios para retirar el vehculo y llevarlo a reparacin a otro sitio.
9) Se sancionar a los propietarios cuyos vehculos de su propiedad, de sus

arrendatarios o sus visitantes presenten fugas de aceite que deterioren e rea
de parqueo, o en todo caso que atente contra el aseo y presentacin de las
zonas comunes, y que puedan generar algn tipo de accidente.
10) Los propietarios y/o residentes debern dejar sus vehculos debidamente
cerrados y asegurados.
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11) El ppropietario o residente al ser avisado que su vehculo est botando

gasolina o aceite u otro fluido o elemento que deteriore el pavimento deber
hacer reparar su vehculo inmediatamente. El infractor ser responsable de
todo dao causado al parqueadero, debiendo repararlo en el trmino de ocho
das contados a partir de la notificacin del dao.
12) Cualquier dao causado por un propietario, residente o visitante a cualquier

vehculo estacionado o en movimiento dentro de la zona vial interna o de
parqueaderos, deber ser reportado inmediatamente a la oficina de
administracin o en su defecto a la portera, la cual mediar en conciliacin
entre las partes para llegar a un arreglo entre los afectados o de acuerdo a las
circunstancias, avisar a las autoridades de trnsito.
13) No dejar en los parqueaderos o en las bahas carros varados, estrellados o

volcados.
14) Los propietarios de bicicletas tienen la responsabilidad de velar por la

seguridad de sus bicicletas, las cuales deben ser ubicadas dentro de sus
viviendas, igualmente las bicicletas de visitantes deben ser dejadas en la
entrada al conjunto en la zona dispuesto para tal fin.
15) Las motocicletas de visitantes deben ser dejadas en la entrada del conjunto
en la baha dispuesta para tal fin, No se permite el ingreso de motocicletas o
motocarros de visitantes o servicios de mensajera o domiciliarios.
16) En caso de solicitar el servicio de taxi se deber esperar en portera. Salvo en

caso de enfermedad o lluvia. El portero tendr la obligacin de revisar el bal
del taxi a la entrada y a la salida del mismo.
17) Se prohbe el ingreso de taxis al conjunto, sus pasajeros bien sean residentes
o visitantes deben ingresar a pie por la portera, esto con el fin de garantizar
ms seguridad en el conjunto y evitar accidentes, donde los principalmente
afectados seran los nios y personas de la tercera edad. Excepto cuando las
condiciones climticas lo ameritan, se transporten personas en condicin de
discapacidad, adultos mayores o enfermos, previa revisin del guarda de
seguridad e identificacin de ocupantes y conductor, quedando registrado en
la minuta que para tal fin se destinar en la portera
18) Se prohbe el almacenamiento de objetos de valor en los garajes, o dejarlos

dentro de los vehculos, en estos casos el conjunto no se hace responsable de
la prdida o dao de los mismos.
19) No almacenar objetos en los garajes, tales como: tanques, llantas, vidrios,
bateras, muebles, maquinaria, repuestos, colchones, caja de herramientas,
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etc. Recordar que estos sitios son reas comunes de uso exclusivo y se
someten al control de la administracin
20) El conjunto en cabeza de su administracin no se hacen responsables por

dao o prdida de objetos ubicados en los garajes privados y parqueadero de
visitantes.
21) Los parqueaderos de visitantes son nica y exclusivamente para visitantes y

propietarios, no podrn ser usados por vehculos de servicio pblico como
parqueadero fijo.
22) No se permite la circulacin de las cuatrimotos y de todo tipo vehculo que

exceda los lmites de velocidad y de sonido, dentro de la zona de circulacin
vehicular.
23) Se prohbe el uso de las vas internas del conjunto para la enseanza en la
conduccin de vehculos, motocicletas, motocarros y/o cuatrimotos o
cualquier otro tipo de sistemas de movilizacin que generen peligro a las
personas o bienes.
24) Todo vehculo debe ser estacionado dentro de la zona habilitada para su
respectivo parqueo, sin obstruir el espacio de su vecino o el de la va de
circulacin.
25) Todos los vehculos debern ser censados, con nmero de placa y marca de
vehculo (formato distribuido por la administracin).
26) No utilizar las zonas de parqueo como reas de juegos infantiles (bicicletas,
patines, juegos de baln, patinetas entre otros) los representantes legales de
aquellos nios que se sorprendan realizando este tipo de actividades se harn
responsables de los daos que puedan causar a los vehculos o motocicletas
all parqueados, como tambin de las unidades residenciales; el propietario del
inmueble es quien debe responder ante la administracin por lo mencionado
en el punto anterior.
27) No se permitir hacer uso de los parqueaderos o bahas como cementerio

vehicular ya que genera mal aspecto y deteriora la imagen del condominio, el
propietario deber notificar la eventualidad a la administracin, quien le
otorgara un plazo acordado por las partes para su oportuno retiro.
SANCIONES
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Por incumplimiento a las normas y prohibiciones expuestas en el captulo de

vehculos y zonas de parqueo, segn criterio del consejo administrativo se les podr
aplicar alguna de las siguientes sanciones:
La primera vez a la infraccin se realizar un llamado de atencin por escrito,

si se presenta algn dao material el propietario del inmueble reparar al
afectado o al conjunto si se trata de reas comunes.
El infractor deber reparar los daos causados ya sea a los parqueaderos,

vehculos y a terceros.
Cuando la violacin a alguna de las normas y prohibiciones anteriores, se realicen

por segunda vez o mas, se le sancionar con una multa de 5 salarios mnimos
diarios legales vigentes cada vez que viole las normas y responder por los
daos causados.
CAPITULO V
DE LAS ZONAS COMUNALES
Los prados y jardines tambin hacen parte del patrimonio comn, por lo cual la
regulacin de su uso, manejo y mantenimiento son responsabilidad de los
propietarios.
1) Los prados, jardines y las reas consideradas como zonas verdes, son
elementos para el embellecimiento del conjunto y operan como factores de
tranquilidad y purificacin del aire. Por lo tanto, no es posible convertirlos como
senderos de trnsito, menos con bicicletas, patines u otros vehculos.
2) Es indispensable la colaboracin de los residentes para que infundan en sus

hijos el cuidado de los prados, jardines y rboles de la unidad residencial y
dems zonas peatonales.
3) Est prohibido hacer cambios adiciones y o modificaciones en los jardines del

conjunto, cualquier excepcin deber manejarse con la administracin.
4) No se deben arrancar las matas, ni sacar la tierra de los jardines.
5) No se permite fumar en las reas comunes del condominio.
6) No se permite ingerir licor en las reas comunes.
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SANCIONES
Cuando ocasione algn dao en las reas comunes o de uso comn, el

responsable del mismo deber cubrir los costos de su reparacin. Cuando el
autor sea un nio, sus padres o adultos tutelares sern quienes asuman la
responsabilidad del acto. Tambin existir de manera alterna la amonestacin
escrita.
En caso de negacin con respecto a la reparacin se sancionar con una

multa equivalente a 5 salarios mnimos diarios legales vigentes.
CAPITULO Vl
USO DE LA PISCINA
(Ley 1209/2008, Decreto 2171 de 2009 y dems normas concordantes).
Las piscinas del conjunto son zonas de propiedad comn, construidas para la
recreacin de la comunidad, las cuales deben ser protegidas en su estructura por
los usuarios y la seguridad de estos, en su uso, debe entenderse como
consecuencia de la prctica civilizada de los deportes y diversiones acuticas. Para
los fines propuestos se dispone de las siguientes directrices:
1) Las normas expresadas en la valla junto a las piscinas son de estricto

cumplimiento para los residentes y visitantes del conjunto.
2) El horario de servicio de la piscina es de 7:00 a.m. a 9:00 pm de lunes a

domingo, excepto los das asignados al mantenimiento.
3) Los usuarios de la piscina deben ducharse antes de ingresar.
4) Se debe evitar todo tipo de recreacin que coloque en riesgo el bienestar e

integridad de las personas usuarias de sta rea. As mismo las actividades
recreativas que deterioren las instalaciones del condominio.
5) Los equipos de sonido y grabadoras usadas en esta rea deben tener sonido
moderado a fin de no atentar contra la tranquilidad de las personas que residen
en inmediaciones de la piscina.
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6) Usar traje de bao apropiado elaborados en lycra. Si se utiliza trajes de bao

diferentes al anteriormente mencionado, las fibras de algodn absorben los
qumicos y las fibras que sueltan, traban las mquinas de tratamiento de agua.
7) Usar gorro de bao, para evitar el taponamiento de los filtros.
8) Se restringe el trnsito de bicicletas, patines y similares.
9) El rea del cuarto de mquinas es restringida en general para personal

diferente a los operarios de las mismas. Por sus caractersticas de riesgo para
las personas, las mascotas y los mismos aparatos.
10) El residente es responsable del comportamiento de sus invitados y de los

daos que estos ocasionen.
11) Nunca se dejara un menor de 12 aos en la piscina sin la debida supervisin

o cuidado de un adulto responsable. Cada residente deber mantener el
contacto visual constante sobre sus hijos, familiares o invitados en el rea de
la piscina.
12) La puerta de acceso a rea de la piscina debe permanecer cerrada.
PROHIBICIONES
Usar artculos o joyas u objetos corto punzantes.
El ingreso de alimentos, bebidas alcohlicas y no alcohlicas, golosinas o

mascotas, para evitar el riesgo de contaminacin del agua y de las zonas
anexas.
Consumir bebidas alcohlicas en la piscina y reas aledaas a sta.
Llevar envases de vidrio al rea de piscina, ni objetos que puedan llegar a

causar lesiones a terceros al romperse o caerse.
El traslado a la piscina y a sus alrededores elementos que obstaculicen

(canchas de aquaftbol, aquavoley, colchonetas) y generen el no goce de la
piscina a los baistas presentes.
El uso de la piscina a menores de 12 aos sin la supervisin de uno de sus

padres o de un adulto responsable.
20
El uso de la piscina a personas embriagadas o bajo efectos de cualquier

sustancia alucingena.
Arrojar gravilla, tierra, basura, arena, ni alimentos al interior de la piscina.

Todos estos materiales deterioran las condiciones del agua y causan
desperfectos en las mquinas.
El uso de prendas de algodn.
Utilizar la piscina en las horas en que se encuentra fuera de servicio por

mantenimiento o fuera del horario de uso ordinario permitido.
Ingresar las mascotas al rea de la piscina
SANCIONES
Ante cualquier incumplimiento de las normas y prohibiciones del captulo XII,

se sancionara con 5 salarios mnimos diarios legales vigentes, si persiste
el incumplimiento le ser suspendido el servicio de piscina para el residente y
el visitante por un lapso de tiempo de nueve (9) meses.
Nota: Del cumplimiento de estas normas depende el tiempo de servicio de la piscina

y su mantenimiento.
CAPITULO VII
DEL COMPORTAMIENTO SOCIAL DE LOS RESIDENTES
El desarrollo de este captulo es esencial para la convivencia pacfica. Debemos

construir entre todos una escala de valores que facilite nuestro crecimiento
individual para que a travs de l, aportemos lo mejor de nosotros a nuestros
vecinos.
1) Cuando por consideracin del residente, decide realizar una reunin social en
su residencia, debe tener en cuenta que sus vecinos sern testigos obligados
y pasivos de su desarrollo. En consecuencia, debe procurarse no interferir con
su descanso y tranquilidad como norma elemental del derecho ajeno.
2) Despus de las 10:00 p.m. los volmenes de equipos de sonido, equipos

electrnicos y los propios de las personas deben adaptarse a las condiciones
de no perturbacin.
21
3) No colgar ropas, alfombras, letreros, avisos, carteles y otros elementos

similares en puertas, ventanas, balcones, paredes externas, patios y terrazas
posteriores a reas comunes que contaminen el medio ambiente visual o
mantener cajas y desorden en los antejardines de las casas, conductas que
van en detrimento de la buena imagen del condominio.
4) El uso de mquinas o aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos

estridentes. previamente autorizados por la Administracin, ser de 8:00 a.m.
a 5:00 p.m. de lunes a viernes y sbados de 8 am a 12 m.
5) Pactar por escrito con sus inquilinos u ocupantes el conocimiento, respeto y

acatamiento del reglamento de propiedad horizontal.
6) Hacer reclamos o presentar una queja a nuestro buen vecino dentro de los
parmetros de respeto, tolerancia y amistad.
7) Procurar cuidar el lxico o vocabulario de nuestros hijos, familiares y adultos,

ya que en las zonas comunes es muy frecuente escuchar banalidades, las
cuales siempre terminan en rias o peleas entre menores o adultos.
8) Es obligacin de los residentes cuidar las zonas comunes.
9) Las reuniones sociales que se lleven a cabo en el interior las unidades privadas
debern corresponder a los usos y costumbres normales de la sana
convivencia, sin que resulten escandalosas ni contrarias a la moral y las
buenas costumbres, en los garajes se prohbe el uso de amplificadores.
10) El nivel de msica debe corresponder a un nivel respetuoso y dentro de las

normas de seguridad auditiva, para con los dems habitantes del conjunto, sin
olvidar en aras de la euforia que se vive en comunidad y que en el mismo lugar
a la misma hora de la fiesta puede haber personas enfermas, bebes
durmiendo, adultos descansando o simplemente personas en vida de familia;
de acuerdo con el cdigo de polica nacional el volumen mximo es de 45
decibeles entre las 10:00 pm y las 8:00 am.
11) El horario autorizado para este tipo de festejos al interior de las unidades
privadas, en la noche, se autoriza hasta la 1:00 am., en un ambiente y sonido
moderado, sin perturbacin a los vecinos. Terminada la hora aqu sealada, la
reunin deber finalizar sin necesidad del, requerimiento alguno, ni por parte
de los vecinos ni por parte del vigilante de turno, sin que esto impida que en el
evento en que haya desobediencia se pueda acudir a la autoridad policiva.
12) Todo residente se har responsable por los daos que cause l o sus invitados
a los bienes comunes; estos daos sern valorados y facturados por la
22
administracin al residente, previa notificacin por escrito. En cualquier

circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable
por el comportamiento de su visita, la cual deber someterse al presente
manual de convivencia
En caso de un reclamo o queja presentada por la administracin o Consejo

Administrativo, es indispensable que el residente que ha sido acusado asuma con
responsabilidad los actos realizados. Si no es culpable, hacerlo saber de una
manera honesta, cortes y en forma escrita, cumpliendo la funcin de mediador el
comit de convivencia.
PROHIBICIONES
Los nios y menores de edad despus de las 10:00 p.m. estn transitando por
las vas del conjunto en bicicletas, motocicletas o cualquier medio de
locomocin que genere ruido o incomodad a los residentes, sumado a
conductas que generen incomodidad, como son gritos, malas palabras o
expresiones que atenten con la moral de las personas.
Ruidos por msica, peleas, algarabas que perturben la tranquilidad de los

residentes.
SANCIONES
El no cumplimiento de las normas del captulo XII, ser sancionado con una
multa de 5 salarios mnimos diarios legales vigentes.
CAPITULO VIII
DE LAS MASCOTAS
La ley avala el mantenimiento de un animal domstico en el lugar de habitacin aun

cuando se trate de unidades cerradas o de propiedad horizontal, siempre que no
perturbe o cause perjuicios a los copropietarios o vecinos, lo cual se considera un
avance positivo en el desarrollo de la personalidad, la intimidad personal y familiar
(C.P. Artculo 16. C.N. Artculo 15) en tanto est tutelado por el estado sin otras
limitaciones que se derivan del derecho ajeno y el ordenamiento jurdico.
23
La comunidad expresada en la Asamblea General de Copropietarios o Consejo de

Administracin o Comit de Convivencia, podrn exigir al propietario de la mascota,
las medidas adecuadas que protejan su tranquilidad, la integridad y limpieza de las
reas comunes y la salud e integridad fsica del animal, como reconocimiento
natural de los derechos del mismo.
Por lo tanto para mantenimiento de mascotas, con nfasis especial en los perros y
gatos, debe cumplirse:
1) los habitantes del conjunto podrn tener bajo su indelegable responsabilidad,

a perros y mascotas no peligrosas que no atenten contra la seguridad y vida
de los residentes, por consiguiente se prohbe el ingreso y permanencia de
perros peligrosos, boas, anacondas, etc.
2) Los residentes, dueos de mascotas o perros sern responsables directos de

la parte de salubridad e higiene por las necesidades biolgicas y digestivas de
estos. El propietario deber hacerse responsable del animal al realizar sus
necesidades fisiolgicas as como recoger y limpiar.
3) Cuando un animal se encuentre enfermo, deber ser atendido inmediatamente

por un veterinario, para evitar transmisin de enfermedades o perjuicios a los
residentes. Si esto llegar a ocurrir, el propietario del animal, responder por los
daos y perjuicios causados.
4) Para efectos de control y sin excepcin, todas las mascotas y perros debern
ser registrados en la administracin del conjunto.
5) Los dueos de mascotas deben presentar ante la administracin los

respectivos certificados de vacunas propias de la especie.
6) Es obligacin de los propietarios de mascotas o perros velar porque sus ruidos

o ladridos no perjudiquen a los vecinos, cuando esto suceda, el vecino
afectado pondr queja ante la administracin, y sta a su vez, enviara al
propietario un memorando sobre la queja o reclamo presentado.
7) Las quejas y reclamos se pueden hacer por escrito ante la administracin para
aplicar los correctivos que haya lugar.
8) Es deber del residente mantener sus mascotas dentro de su vivienda.
9) Todo perro y otras que transite por las reas comunes, debe hacerlo guiada
por una persona responsable y con tralla. No se permiten dentro del conjunto
canino(s) considerados potencialmente peligrosos.
24
10) Los dueos de perros y otras mascotas se harn responsables y solidarios de

los daos que estos ocasionen a la comunidad o algn vecino en particular.
11) Las mascotas de los visitantes estarn sujetas a este reglamento y a la ley
746, sern responsables de las faltas o lesiones que realice la mascota, el
residente del conjunto que autoriz el respectivo ingreso, junto con su amo o
propietario.
PROHIBICIONES
Dejar a las mascotas hacer sus necesidades fisiolgicas en las zonas

comunes o antejardines de las casas, sin las respectivas precauciones y
cuidados de los propietarios.
Dejar las mascotas solas dentro y fuera de las viviendas sin control alguno,
generando malestar y ruidos que alteren la tranquilidad de los residentes.
Sin excepcin, el maltrato a los animales por parte de sus dueos o de

cualquier habitante del conjunto.
La tenencia de animales salvajes, feroces y de corral (aves o cuadrpedos) en

los predios o zonas comunes del conjunto.
SANCIONES
La contravencin a las normas y prohibiciones del captulo XIII, tendr como

consecuencia el pago de una multa de 5 salarios mnimos diarios legales
vigentes.
Si vuelve a incumplir las normas o prohibiciones, por ms de tres (3) veces, se

le comunicar la decisin por parte de la Administracin, de disponer de parte
del propietario, el retiro de la mascota de las instalaciones del conjunto, para
lo cual se le comunicar por escrito las decisiones y su fundamento,
brindndole las garantas del debido proceso y el tiempo razonable para el
cumplimiento de la medida adoptada, que no podr ser superior a 60 das
calendario.
Pargrafo: para el cobro de estas sanciones la administradora deber

presentar la respectiva prueba a travs de fotografa o informe escrito firmado
por la administradora y el personal de mantenimiento.
25
CAPITULO IX
DE LA ENTRADA Y SALIDA DE ACARREOS
1) Para que una casa deshabitada pueda ocuparse o una casa habitada pueda
desocuparse, el propietario, debe informar por escrito o correo electrnico a la
administracin con tres das de anticipacin, de quienes sern los nuevos
habitantes de la vivienda o autorizar la salida del arrendatario, en caso de
tratarse de uno.
2) La autorizacin, la expide la administracin, la cual en consecuencia,

autorizar al personal de portera (vigilancia) el ingreso o salida del acarreo,
segn el caso.
3) Por disposiciones legales de seguridad, todo transporte de elementos

domsticos que tipifiquen un trasteo o acarreo, debe hacerse en horas diurnas,
entre las 7:00 a.m. y las 5.00 p.m. de lunes a Sbado, por fuera de estas horas
no ser autorizado ningn trasteo.
4) Para las casas que son arrendadas, el propietario del mismo deber informar
a la administracin con 3 das hbiles de antelacin mediante escrito
debidamente firmado, los datos del nuevo habitante con indicacin del nombre,
apellido, nmero de identificacin, nmeros telefnicos de contacto y el da en
el cual se realizar el trasteo.
CAPTULO X
DE LOS ARREGLOS LOCATIVOS Y MANTENIMIENTO DE LAS VIVIENDAS
DEL CONDOMINIO
1) Es obligacin de cada copropietario mantener en excelente estado la

presentacin de las fachadas de su vivienda, para ello debe hacer
mantenimiento de los andenes, colocar el enchape de ste si an no lo ha
hecho; pintar peridicamente los muros, puertas y ventanas de las fachadas y
lavar el techo de su vivienda.
2) Antes de iniciarse cualquier obra (mantenimiento, reparacin y otras), debe ser

comunicado a la administracin los nombres y cedulas de las personas que
26
estn autorizadas por el propietario del inmueble, para ingresar a la unidad

indicando el tiempo de los trabajos y el tipo de trabajos que se realizaran.
3) Antes de iniciarse la obra el propietario debe informar por escrito al

administrador(a), las actividades a realizar (anexando los permisos
municipales y de curadura de ser necesarios), con el propsito de conocerlas,
analizarlas y dar la respectiva viabilidad y autorizacin del ingreso del personal
y de materiales.
4) No se permite el ingreso de volquetas para descargar gravilla y arenas, estos

materiales deben ingresar debidamente embolsados en carros que no superen
1,5 toneladas de carga.
5) No se permite hacer mezclas en las vas o frente a la casa, debido a que el

adoqun se deteriora. Salvo colocando plstico o un medio de proteccin para
evitar el deterioro o contacto del material de mezcla.
6) Todos los materiales tierra o sobrantes de una construccin es necesario

sacarlos del conjunto y ser responsabilidad del residente su evaluacin en un
lapso mximo de 24 horas.
7) Los horarios de los arreglos locativos debern realizarlos de 8:00 a.m. a 5:00
p.m. los sbados (8:00 a.m. a 12:00 p.m.), no se autorizan reparaciones
locativas los domingos y festivos.
8) No se podrn dejar elementos de trabajo en las zonas comunes.
9) Toda remodelacin y ampliacin de las viviendas debe cumplir con los

registros de las entidades municipales y del reglamento de propiedad
horizontal, las fachadas se deben conservar, cualquier variacin debe ser
aprobada por la Asamblea general.
10) Cualquier dao a las zonas comunes o unidades privadas de los dems
residentes que sea ocasionado por el personal de trabajo ser por cuenta y
riesgo del propietario o residente de la unida privada donde se est realizando
la obra.
11) Las personas contratadas por los residentes para los trabajos requeridos en
las unidades privadas no podrn consumir bebidas alcohlicas o fumar en las
reas comunes del conjunto y realizar actos que atenten contra la moral y el
buen vivir de la comunidad.
PROHIBICIONES
27
El ingreso de vehculos de traccin animal al condominio.
SANCIONES
El incumplimiento a las normas sealadas en CAPTULO XV de este manual

ser causal de multa correspondiente a 5 salarios mnimos diarios legales
vigentes, junto con la respectiva amonestacin escrita.
CAPITULO XI
DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIN
Por pagos de cuotas de administracin, se entiende la cancelacin mensual de una

cantidad aprobada por la Asamblea General de Copropietarios, para efectos de
cubrir los gastos calculados en el presupuesto para el funcionamiento del conjunto.
El retraso o negacin del pago de la misma, ocasiona serios inconvenientes en el

cumplimiento de los planes proyectados para el ao y para los cuales todos los
copropietarios se comprometieron.
1) Los pagos deben efectuarse en las oficinas bancarias dadas a conocer por la
administracin, en los horarios que rigen tales instituciones, durante los 10
primeros das de cada mes anticipado, para gozar del descuento por pronto
pago, de lo contrario cancelar el valor pleno por este concepto.
2) Los recibos de cobro se generaran con corte los das 30 de cada mes y se
dejaran en la portera el da 1 para la distribucin en cada casillero y posterior
entrega a los propietarios y/o residentes.
SANCIONES
Si el propietario acumula tres o ms cuotas mensuales sin cancelar, su cuanta

pasar a cobro jurdico.
Si el propietario no aga la cuota de administracin durante el mes
correspondiente, a partir del da primero del mes siguiente se le empezar a
cargar los intereses a una tasa del (3%) mensual. De la misma forma se
28
aplicarn intereses cuando se trate de cuotas de administracin

extraordinarias, multas y cualquier otra obligacin a cargo del copropietario y
a favor de la administracin.
CAPITULO XII
COMIT DE EMERGENCIAS Y SEGURIDAD
La Asamblea General de Copropietarios, elegir los miembros del COMIT DE

EMERGENCIAS para un perodo de un (1) ao, que estar integrado por un nmero
impar de tres (3) o ms personas.
Este comit debe disear un PLAN DE EMERGENCIAS (Antes, Durante y

Despus) y distribuirlo en todas las unidades privadas del CONJUNTO
RESIDENCIAL ARANJUEZ II y efectuar la capacitacin con los recursos
autorizados para tal fin por la Asamblea de Copropietarios, en el tema de prevencin
y atencin de desastres a los residentes del Conjunto y personal que presta sus
servicios.
El Conjunto debe contar con dotacin y mantenimiento de equipos para afrontar

emergencias como:
1. Extintor de tipo, tamao y capacidad adecuados, el cual debe contar con la

revisin de bomberos de la ciudad de Villavicencio.
2. Botiqun adecuado.
3. Listado de telfonos de Emergencia.
4. Listado de telfonos de los residentes del Conjunto (Reservado)
5. Linterna y radio, con pilas de reserva o con recarga solar.
PARAGRAFO: El comit de emergencias y Seguridad coordinara todas las labores

o actividades a realizar con el consejo de Administracin y Administrador(a), para lo
cual presentar a l un esquema de trabajo o cronograma a realizar para su
respectiva aprobacin.
29
CAPITULO XIII
SISTEMA SANCIONADOR Y DE MULTAS
Para preservar la convivencia pacfica del Conjunto Residencial Aranjuez II, se

regir bajo el artculo 58 de la ley 675 de 2001, seala sobre la solucin de conflictos
que se generan en la propiedad horizontal entre los propietarios y tenedores, o entre
ellos y el administrador, o el consejo de administracin; en razn de la aplicacin o
interpretacin de esta ley (manual de convivencia y el reglamento de propiedad
horizontal).
PROCESO DE SANCIN
En el artculo 60 de la ley 675 de 2001 seala que para la imposicin de multas se

respetarn los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad
horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa, contradiccin e
impugnacin. Igualmente debe valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia
o negligencia, as como las circunstancias atenuantes, y se atendern criterios de
proporcionalidad y graduacin de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la
infraccin, el dao causado y la reincidencia.
Se establece la realizacin de un proceso tendiente a sancionar aquellas conductas

obligantes dentro del rgimen cuyas caractersticas son:
a) Que se agote el debido proceso

b) Que el contenido de la obligacin no sea pecuniario
c) Que las sanciones estn expresamente sealadas en la ley del reglamento
de propiedad horizontal
En este sentido en el artculo 29 de la constitucin poltica de Colombia de 1991

valida al debido proceso, siendo justos y equitativo (se seala como debido proceso
a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas) por ejemplo:
Existe una clara prohibicin de juzgar a una persona bajo el amparo de leyes
no vigentes al momento de la comisin del hecho que se imputa.
La garanta de ejercer su derecho a la defensa.
La facultad de presentar y controvertir pruebas e impugnar decisiones.
En el numeral 5 del artculo 29 de la constitucin poltica de Colombia de 1991 hace

referencia al debido proceso as: las actuaciones del comit de convivencia o del
consejo de administracin, tendientes a la imposicin de sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deben consultar el debido proceso
30
que son el derecho de defensa, contradiccin e impugnacin dando lugar a la

anulacin de las pruebas obtenidas con violacin del debido proceso.
La impugnacin solo podr intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la

comunicacin o publicacin de la respectiva acta.
El administrador dentro del proceso sancionatorio por obligaciones no pecuniarias,

es quien notifica y ejecuta las sanciones impuestas por el consejo de administracin
y asamblea de copropietarios tal como lo seala el artculo 61 de la ley 675 de 2001,
cuando dice: ejecucin de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias aun acudiendo a las autoridades policiales competentes si fuera el
caso, de la siguiente manera:
a. Publicacin en lugares de amplia circulacin del Conjunto Residencial Aranjuez

II la lista de los infractores, con indicacin expresa del hecho o acto que origina
la sancin.
b. Imposicin de multas sucesivas mientras persista el incumplimiento, que no

podrn ser superiores al valor de la administracin vigente mensual, a cargo del
infractor, a la fecha de su imposicin que, en todo caso, sumadas no podrn
exceder diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor.
c. Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn no esenciales, como salones

comunales y zonas de recreacin y deporte.
Una vez decida la sancin, ser el administrador el responsable de hacer efectivas

las sanciones impuestas, facturando para su pronto pago, aun si para lograrlo deben
acudir a la autoridad policial o casa de justicia y paz si fuere el caso.
CUADRO DESCRIPCIN PROCEDIMIENTO SANCIONADOR
ETAPAS DEL
COMPETENCIA FACULTAD
PROCESO
a. Recepcin de la queja.
b. Apertura del expediente.
Comit de convivencia, si no est
c. Citacin al presunto infractor.
conformado le compete al consejo
d. Escuchar los descargos.
Etapa 1: recepcin de la queja y de administracin, sino existe a la
e. Presentar frmulas de
apertura del proceso asamblea general de propietarios
arreglo.
del Conjunto Residencial Aranjuez
f. Levantar actas, practicar y
II.
recepcionar las pruebas a que
hayan lugar.
Etapa 2: Toma de decisin o El Consejo de administracin es el a. Se valorar el acervo
imposicin de sancin rgano responsable de la probatorio existente, en lo
(en esta etapa, si la conducta que imposicin de las multas. Las atinente a la intencionalidad
se estudia no diera lugar a la multas impuestas quedarn del acto, la imprudencia o
31
imposicin de sancin, se registradas en actas debidamente negligencia, as como las

permitir que el presunto infractor firmadas por el Consejo de circunstancias atenuantes, y
se ajuste a las normas que rigen Administracin. se atendern criterios de
la propiedad horizontal) proporcionalidad y
graduacin de las sanciones,
de acuerdo con la gravedad
de la infraccin, el dao
causado y la reincidencia.
b. Para la imposicin de
sancin se respetarn los
procedimientos
contemplados en el
reglamento de propiedad
horizontal, consultando el
debido proceso, el derecho de
defensa y contradiccin e
impugnacin.
a. El administrador debe
notificar a los propietarios del
Conjunto Residencial
Aranjuez II, por los medios
que seale el respectivo
reglamento de propiedad
horizontal, las sanciones
impuestas en su contra por la
asamblea general o el
consejo de administracin,
Administrador(a) del Conjunto segn el caso, por
Residencial Aranjuez II, quien es incumplimiento de
Etapa 3: Notificacin y ejecucin
el responsable de hacer efectivas obligaciones.
de la sancin
las sanciones impuestas en el b. Hacer efectivas las sanciones
Conjunto Residencial Aranjuez II. por incumplimiento de las
obligaciones previstas en
este manual de convivencia,
en el reglamento de
propiedad horizontal y en
cualquier reglamento interno,
que hayan sido impuestas por
la asamblea general o el
Consejo de Administracin,
segn el caso, una vez se
encuentren.
Trmino: La impugnacin slo
podr intentarse dentro del mes
siguiente a la fecha de la
comunicacin de la respectiva
sancin. Ser aplicable para
Etapa 4: Recursos de Propietario de la residencia en el
efectos del presente artculo, el
impugnacin de la decisin Conjunto Residencial Aranjuez II.
procedimiento consagrado en el
artculo 194 del Cdigo de
Comercio o en las normas que lo
modifiquen, adicionen o
complementen.
Cuando un residente contravenga el presente reglamento, ser objeto de una

sancin, la cual considerar la gravedad y frecuencia de la contravencin. Las
sanciones a considerar en el manual de convivencia son: Amonestacin Verbal,
Amonestacin escrita. Multas: Son sanciones econmicas y son impuestas por el
32
consejo de administracin y aprobadas por la Asamblea General, una vez analizada

la situacin que se califica. El valor de cada multa no podr ser superior a (2) dos
veces el valor de las expensas necesarias mensuales. Tambin se sancionar con
la Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn no esenciales, como saln
social y zonas de recreacin y deporte a quienes hagan uso inadecuado de las
mismas o se encuentren en mora de (90) das o ms en el pago de sus obligaciones
a la administracin.
33
El presente Manual de Convivencia fue entregado previamente a los copropietarios

para su respectiva lectura y aprobacin. Este documento fue aprobado por
unanimidad, en Asamblea ordinaria celebrada el da 01 de Febrero de 2015.
Listado de personas que han trabajado en la elaboracin y revisin del presente

documento, en el ao 2014:
1.- Consejo de Administracin.

2.- Administradora
3.- Comit de convivencia
Notifquese y cmplase.
Fecha: Febrero 01 de 2015.
COMIT DE CONVIVENCIA
ANGELICA ROMERO ZORAIDA BAQUERO
MAYIBE FLOREZ
Nota: Tomado del manual de convivencia de las siguientes propiedades

horizontales:
Conjunto Abada del Bosque

http://www.abadiadelbosque.com/convivencia.htm
Conjunto Castilla en Bogot.
Urbanizacin Torres de Balbuena Apartamentos
http://mconvivenciavalbuena.blogspot.com/2012/11/comite-
deconvivencia.html
Conjunto Residencial Balcones de Pontevedra
Anexo: Formatos para citacin y descargos ante el comit de convivencia.
34
ANEXO A. FORMATO DE INICIACIN DEL PROCESO
AUTO AVOCANDO CONOCIMIENTO Y ORDENANDO CITACIN

(Se adapta a cada proceso)
AUTO N ________
EL COMIT DE CONVIVIENCIA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ARANJUEZ II

TRANSV 22 No. 12 57 Sur
En uso de sus facultades legales y reglamentarias, y, Considerando:
Que el seor_______________________________________________ presento ante el Comit de

Convivencia queja por: ______________________________________________________.
En cumplimiento al artculo 53 de la Ley 675 de 2001, Rgimen de Propiedad Horizontal, faculta al

Comit de Convivencia de la Copropiedad para surtir la va de solucin de conflictos que surgen en
el mbito de la Propiedad Horizontal, por lo cual se cumplen los requisitos para iniciar el proceso.
Resuelve:
Artculo 1- Iniciar proceso de Conciliacin, entre las partes a saber:

__________(Nombre, nmero de casa)__________ Y ________(Nombre, nmero de casa)__________.
Por los siguientes hechos: ________(Se anuncia el presunto desacuerdo o motivo del conflicto)___________.
Artculo 2 - Citar a las partes a Audiencia para que den a conocer las versiones, soliciten y/o aporten
pruebas. Para el da ____ del mes de ________ del ao ________, en _______ (lugar)
_____________.
Articulo 3 - El presente acto rige a partir de la fecha de expedicin. Hoy ____ (da), del mes de
_____________, del ao ________.
________________________________ ________________________________
Firma del Conciliador Ponente Firma secretaria
Comit de Convivencia Comit de Convivencia
35
ANEXO B. FORMATO DE CITACION A DESCARGOS

TRANSV 22 No. 12 57 Sur
En uso de sus facultades legales y reglamentarias.
CITA
(Por primera ltima vez)
(Ciudad y Fecha)
Seor(a):
______________(Nombre)_______________
_______(Direccin, nmero de casa)____________
Ciudad.
Ref: Auto N_____ queja interpuesta por ________(Presunto desacuerdo o motivo del conflicto)_________.
Este comit recibi las quejas __________________________ (se anuncian las conductas que son motivo de
las diferencias y que se cuestionan)____________________________________________________.
En consecuencia se le cita a Audiencia de Conciliacin para el da _____ del mes ________ del ao
__________; a las _________ horas, en ___________(lugar)___________________.
La no comparecencia a la citacin, ser considerada un indicio grave en su contra y el proceso

continuar.
________________________________ ________________________________
Firma del Conciliador Ponente Firma secretaria
Comit de Convivencia Comit de Convivencia
36
ANEXO C. FORMATO DE ACTA DE CONCILIACIN

TRANSV. 22 No. 12 57 Sur.
ACTA DE CONCILIACION N_____
En _____(ciudad y direccin)_______, a los _____ das, del mes de _______________, del ao

_________ siendo las ___(hora)___, y ante nosotros ________________(nombres de los integrantes del
comit de convivencia)_______________ miembros conciliadores del Comit de Convivencia,
comparecieron ________(nombre, multifamiliar y casa)________ identificado(a) con cdula de ciudadana
N____________ y ________(nombre, multifamiliar y casa)________ identificado(a) con cdula de
ciudadana N______________, con el fin de encontrar formulas de conciliacin al siguiente
conflicto:
1- (se describen los hechos en forma precisa del asunto a conciliar).

____________________________________(Quejoso)_____________________________________
_______________________________(Presunto infractor)____________________________________
2- (Se describen las pretensiones de cada una de las partes).
____________________________________(Quejoso)_____________________________________
_______________________________(Presunto infractor)____________________________________
3- Luego de proponer distintas posibilidades de arreglo, las partes, de comn acuerdo, adoptaron
la(s) siguientes(s) solucin(es) __________________________________________________ y los
plazos establecidos son: _____________________(Quien, como, donde, cuando)__________________
4- Las pruebas presentadas: _____(documentales describir y testimoniales ) (las pruebas que se exigen)_____
5-El comit propone ______________________(propuesta de arreglo al problema)______________________
6- Decisiones:________________________________________________________________
Estando de acuerdo las partes, en constancia de la anterior solucin, el comit de Convivencia del
Conjunto Residencial Aranjuez II, manifiesta que la presente conciliacin es un compromiso de las
partes.
No siendo otro el objeto, en constancia de lo anterior se da por terminada la audiencia y la presente

acta se firma por quienes han intervenido en el proceso de conciliacin.
Las partes,
_________________________________ __________________________________
(Nombre) (Nombre)
C.C. C.C.
El comit de Convivencia,
_______________________________ ________________________________
(Nombre) (Nombre)
C.C. C.C.
37
ANEXO D. FORMATO DE ACTUACIN SANCIONATORIA
EL CONSEJO DE ADMINISTRACIN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ARANJUEZ II

TRANSV. 22 No. 12 57 Sur.
ACTA DE CONCILIACION N_____
En ____(ciudad y direccin)____, a los _____ das, del mes de _______________, del ao ______
siendo las ___(hora)___.
De conformidad a lo establecido en la Ley 675 de 2001, artculo 60, en lo referente a la imposicin

de sanciones por incumplimiento a obligaciones no pecuniarias; y en aras de respetar el
procedimiento contemplado en el reglamento de propiedad horizontal, con estricta observancia al
postulado constitucional del debido proceso, el derecho de defensa y contradiccin e impugnacin.
Se procede por parte del consejo de administracin, del edificio________________, elegido a travs
de acta de asamblea de fecha ____________,a reunirse en la fecha y hora sealada en el
encabezamiento; a fin de dar inicio a proceso sancionador en propiedad horizontal, para lo cual se
agotar el siguiente:
ORDEN DEL DA
1. Llamado a lista.
2. Verificacin del qurum.
3. Avocar conocimiento de queja.
4. Hacer la apertura del proceso.
DESARROLLO DEL ORDEN DEL DIA:
1. En agotamiento a los numerales primero y segundo, se procede a llamar lista y se encuentran

presentes ____________,____________ y____________; existiendo qurum, se instala el consejo
de administracin del edificio ______________
2. Acto seguido, se avoca al conocimiento la queja presentada el (fecha) _____, consistente en

____________________________________(resumir los motivos de la queja)_____________________________
3. Se procede por parte del consejo a verificar que los actos sealados en la queja, se encuentren
descritos en el reglamento de propiedad horizontal, hallando que la actuacin se encuentra descrita
en la clausula o artculo ________ con la determinacin de una sancin claramente sealada.
4. Verificadas las condiciones y requisitos de la queja se inicia la actuacin sancionatoria ,contra el

seor(a) _____________________, (propietario, tenedor, poseedor) de la casa______ del
multifamiliar_______, de la ciudad ________________; quien presuntamente incurri en la violacin
del reglamento de propiedad horizontal, artculo _______, que reza: (transcribir el artculo), para
presentar frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de
vecindad; para lo cual se ordena: Ctese por ltima vez al seor(a)_______________________
38
como presunto infractor; el da ___, del mes ________, ao______, al domicilio registrado, para
escuchar en audiencia, la versin sobre el hecho generador del conflicto.
Practquense las pruebas conducentes y pertinentes para garantizar los derechos de las partes y
surtir el debido proceso.
________________________________ ________________________________
Presidente del consejo de Administracin Administrador(a)
(Nombre) (Nombre)
C.C. C.C.
39

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Conjunto Residencial Aranjuez II

El presente MANUAL DE CONVIVENCIA, tiene como base los principios

Pensar siempre en el otro, como un elemento que facilita la convivencia

Respetar la funcin social y ecolgica de la propiedad, como Copropietarios

Poner en prctica el debido proceso a travs de los organismos de

Actuar de manera rpida promoviendo y garantizando el respeto a los dems

El MANUAL DE CONVIVENCIA, es un complemento a lo dispuesto en el

La convivencia en comunidad, y en especial en una propiedad horizontal, nos

OBJETIVOS DEL MANUAL DE CONVIVENCIA

Estimular la convivencia armnica en los habitantes del Conjunto Residencial

Constituir la carta de valores que sirven de base para fomentar, orientar,

Orientar y regular sobre las zonas de recreacin, zonas comunes y

Definir unos lineamientos de vida en comunidad, dentro del conjunto,

DIRECCIN. Transv. 22 No. 12 - 57 Sur

NMERO DE CASAS 54 Unidades.

LOCALES COMERCIALES 3 Unidades

Captulo I. Del Servicio de Vigilancia

Con el presente captulo se busca regular la actividad del personal de vigilancia

1) El personal de vigilancia debe ceirse al horario estipulado en el contrato y

3) Previo al ingreso del visitante al conjunto, el vigilante deber comunicarse por

4) Para el ingreso de personas que requieran prestar algn servicio de

5) En todo tiempo las puertas de ingreso al conjunto, debern permanecer

6) Es deber de la vigilancia velar por la seguridad de los vehculos que

7) Por ningn motivo el vigilante que est de turno, debe comprometerse a

8) Los vigilantes en servicio no podrn recibir visitas y estn autorizados para no

9) Es deber del vigilante colocar la correspondencia en el casillero

12) El vigilante no permitir la salida de empleadas del servicio domstico con

14) El vigilante no podr autorizar el ingreso de vendedores, proveedores,

16) En la caseta de vigilancia permanecer nicamente el vigilante de turno

18) El vigilante est obligado a constatar la salida de cualquier elemento de

20) En la minuta de vigilancia, el vigilante de la caseta principal o portera, radicar

22) El vigilante no debe permitir el parqueo de vehculos en la va de entrada al

23) Los vigilantes estn en la obligacin de atender cualquier necesidad u orden

24) El servicio de vigilancia no debe permitir ningn tipo de juego en los

26) El portero deber monitorear permanentemente las reas sociales donde

27) En los casos de existir el vigilante rondero, debe:

Efectuar rondas constantes en todo el condominio.

Controlar las luces de las zonas comunes.

Vigilar la tranquilidad de los habitantes.

No podr permanecer por largo tiempo en la portera.

Mantener las zonas de acceso peatonal y de entrada a los parqueaderos

No dejar estacionar los vehculos en zonas comunes que no estn destinadas

Vigilancia constante en las zonas vulnerables del condominio.

Realizar los llamados de atencin verbal por incumplimiento de normas a los

El vigilante al permitir el ingreso de un vehculo o automotor, exigir una

Debe acudir inmediatamente al llamado de un residente y cuando suenen las

Guardar armas, joyas, llaves, dinero y en general todo tipo de bienes de

Guardar paquetes o vehculos a personas ajenas al conjunto.

Permitir el ingreso de vendedores ambulantes.

Preparar alimentos en la portera.

Mantener tertulias dentro de la caseta de vigilancia con los residentes o

Ver televisin, escuchar msica a travs de cualquier medio tecnolgico o

Prestar el citfono, servicio sanitario o telfono a desconocidos.

Permitir la comunicacin entre las unidades residenciales a travs del citfono.

Ingerir bebidas embriagantes durante su turno o sustancias alucingenas.

Hacer uso inadecuado del sistema de alarma.

Quedarse dormido en su sitio de trabajo.

Y dems que estipule la empresa de vigilancia de acuerdo a lo ordenado en

El incumplimiento a las disposiciones sealadas en el presente captulo, o en