Capítulo 7

Derechos Reales
Introducción
Estos derechos se caracterizan por su naturaleza directa e inmediata sobre una cosa, configuran un
conjunto de prerrogativas y facultades jurídicas que permiten a su titular ejercer actos de disposición y
goce sobre los bienes de manera exclusiva frente a terceros.
Este apunte tiene como objetivo proporcionar una visión integral de los derechos reales, abordando sus
características esenciales, clasificación, y el régimen específico de cada uno de ellos según el CCyCN.
Se analizarán figuras clásicas como la propiedad, la posesión y el usufructo, junto con otros derechos
menos conocidos, pero igualmente relevantes, tales como la servidumbre, la superficie y el derecho real
de habitación.

Derechos Personales Derechos Reales

Sujeto activo – Acreedor Titular de derechos
3 elementos Sujeto pasivo – Deudor 2 elementos
Cosa
Objeto, que es la prestación

1. Son relativos, ya que pueden ser efectivos 4. Son absolutos, tienen que ver con el Ius
contra determinados sujetos que estén Preferendi y el Ius Persequendi. Son
ligados por una relación jurídica. absolutos porque se ejercen contra todo
2. Principios: están basados en la autonomía (erga omnes).
de la voluntad y supletoriamente rige la ley. 5. Son creados por la ley. Números clausus,
¿Cómo juega la autonomía de la voluntad? defiende que no existen mas derechos
En la posibilidad de elegir libremente ya sea reales que os regulados en nuestras leyes.
un contrato, convenio, con las clausulas (afectan el orden Público).
necesarias nacen del común acuerdo de las 6. Prescripción adquisitiva: el transcurso del
partes. tiempo hace que uno adquiere algo.
Orden Publico Es un modo de adquirir la propiedad y los
Límites de la demás derechos reales por la posesión
Moral
Autonomía continuada en el tiempo, con los requisitos
Buenas Costumbres establecidos por la ley.
7. Convalidación: en los derechos reales rige
3. Las normas son temporales, tienen que un principio que nadie puede transmitir a
ver con la “prescripción liberatoria”. Esta otro un derecho mejor o mas extenso que
referida al transcurso del tiempo. el que tiene, pero este principio puede
Es un medio para extinguir obligaciones ante convalidarse.
la falta de exigencia de su cumplimiento,
dentro del tiempo señalado por la ley.

Concepto de los Derechos Reales

Los derechos reales son aquellos derechos que otorgan a su titular un poder jurídico directo e inmediato
sobre una cosa, permitiendo su uso y disfrute, excluyendo a otros de su uso. Según el Código Civil y
Comercial Argentino, el derecho real es definido como "el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código" (art. 1882).
En la doctrina, Ortolan define al derecho real como aquel que otorga "la facultad de sacar de una cosa
cualquiera un beneficio mayor o menor". Galti y Alterini lo caracterizan como "un poder jurídico, de una
persona sobre una cosa, reglado por la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella,
todas, algunas, o alguna de sus utilidades, con exclusión de injerencias extrañas, y que, con la suficiente
publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiéndose oponer a cualquier interesado".
Objeto de los Derechos Reales
El objeto de los derechos reales es la cosa sobre la cual recae el derecho, permitiendo a su titular ejercer
un poder directo e inmediato sobre ella. En términos jurídicos, una cosa se refiere a todo objeto material
susceptible de tener un valor económico y ser apropiado. Las cosas pueden ser muebles o inmuebles,
según su naturaleza y capacidad de desplazamiento, y son clasificadas y reguladas específicamente en
el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
El artículo 227 define las cosas como "todo lo que puede ser objeto de derechos", lo que incluye tanto
los bienes corpóreos como los incorpóreos. En el contexto de los derechos reales, nos centramos en los
bienes corpóreos, que son susceptibles de ser poseídos y utilizados de manera tangible.
Clasificación de los Derechos Reales
El Código Civil y Comercial Argentino establece una clasificación clara y precisa de los derechos reales,
que pueden ser agrupados en función de las distintas prerrogativas que otorgan a sus titulares. A
continuación, se detallan las principales categorías:
1. Derecho de Dominio o Propiedad:
 Es el derecho real por excelencia, que confiere a su titular la facultad de usar, gozar y
disponer de una cosa de manera plena y exclusiva, dentro de los límites establecidos por
la ley. La propiedad es el derecho más completo sobre una cosa.
2. Derechos Reales de Garantía:
 Hipoteca: Derecho real constituido sobre inmuebles para asegurar el cumplimiento de una
obligación, sin desplazamiento de la posesión.
 Prenda: Derecho real constituido sobre bienes muebles para asegurar el cumplimiento de
una obligación, con desplazamiento de la posesión.
 Anticresis: Derecho real que otorga al acreedor la facultad de percibir los frutos de un
inmueble dado en garantía, aplicándolos al pago de intereses y capital de la deuda.
3. Derechos Reales de Goce:
 Usufructo: Derecho de usar y disfrutar de una cosa ajena sin alterar su sustancia, con
obligación de conservar su forma y destino.
 Uso y Habitación: Derechos que permiten usar un bien ajeno o habitar una parte de este,
con limitaciones en cuanto a la extensión del uso.
 Servidumbres: Gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble
perteneciente a distinto propietario, que permite ciertos usos limitados del inmueble
gravado.
 Superficie: Derecho de construir o plantar en suelo ajeno, con posibilidad de adquirir lo
edificado o plantado.
4. Derechos Reales de Adquisición:
 Derecho de Preferencia: Derecho de un acreedor para ser pagado con preferencia sobre el
producto de la venta de un bien del deudor.
 Derecho de Retención: Derecho del poseedor de una cosa ajena de retenerla en su poder
hasta que se le pague lo que se le debe por los gastos necesarios y útiles realizados en
ella.
  Opción de Compra: Derecho que otorga a su titular la facultad de adquirir un bien dentro
de un plazo y bajo ciertas condiciones preestablecidas.
5. Derechos Reales de Copropiedad:
 Condominio: Situación jurídica en la cual un bien pertenece en común, proindiviso, a varias
personas, cada una de las cuales tiene una parte alícuota del derecho de propiedad.
 Propiedad Horizontal: Régimen de propiedad sobre un edificio dividido en unidades
funcionales autónomas, combinando propiedad exclusiva y copropiedad sobre los
elementos comunes.
Modos de Adquisición de los Derechos Reales
La adquisición de los derechos reales puede ser originaria o derivada:

 Adquisición Originaria: Ocurre cuando no hay un antecesor en el derecho que lo transmita. Un

ejemplo es la apropiación de una cosa sin dueño.
 Adquisición Derivada: Tiene lugar cuando el derecho proviene de un antecesor. Este es el caso
más común y se da, por ejemplo, en la compraventa, donde hay una tradición (entrega) de la
cosa.
La adquisición derivada puede ocurrir por actos entre vivos o por actos mortis causa:

 Por Actos entre Vivos: Requiere la concurrencia de título y modo suficientes. El título suficiente
es el "acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real". El modo suficiente es la tradición posesoria, necesaria
para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión (art. 1892).
 Por Actos Mortis Causa: Se refiere a la sucesión de los derechos por causa de muerte, que es
una adquisición derivada.
En particular, existen dos modos de adquisición de los derechos reales:

 Modo Posesorio (Tradición): Es la entrega de la cosa al nuevo titular del derecho. No es necesaria
la tradición física en casos donde el poseedor adquiere el derecho sin entregar la cosa, como
cuando un inquilino compra la propiedad que alquila.
 Modo Inscriptorio: Aplica a bienes registrables, donde la inscripción en un registro público
reemplaza la tradición física. Este es el caso para automotores y ciertos animales, como caballos
de pura sangre de carrera (art. 1892)
Extinción de los Derechos Reales
La extinción de los derechos reales es el proceso por el cual se pone fin al poder jurídico que una persona
ejerce directamente sobre una cosa. El Código Civil y Comercial Argentino establece diversas causas por
las cuales los derechos reales pueden extinguirse. Estas causas pueden ser clasificadas en voluntarias
e involuntarias.
Causas de Extinción de los Derechos Reales
i. Renuncia: El titular del derecho real puede, de manera voluntaria, renunciar a su derecho. Esta
renuncia debe ser expresa y realizada con las formalidades legales requeridas para la disposición
de tales derechos.
ii. Pérdida de la Cosa: La extinción del derecho real puede ocurrir cuando la cosa sobre la que recae
el derecho desaparece o se destruye completamente, haciendo imposible el ejercicio del derecho.
Por ejemplo, si un inmueble es destruido por un desastre natural sin posibilidad de reparación,
el derecho real sobre él se extingue.
 iii. Consolidación: Se produce cuando el titular de un derecho real limitado y el propietario del bien
en el cual recae ese derecho se convierten en la misma persona. Por ejemplo, si una persona
que tiene un derecho de usufructo sobre un inmueble se convierte en el propietario pleno del
mismo, el derecho de usufructo se extingue por consolidación.
iv. Confusión: Similar a la consolidación, la confusión se da cuando se unen en una misma persona
las calidades de acreedor y deudor de una obligación vinculada al derecho real. Por ejemplo, si
un acreedor hipotecario hereda el inmueble hipotecado, la hipoteca se extingue.
v. Resolución de la Condición: En los casos donde el derecho real se ha constituido bajo una
condición resolutoria y dicha condición se cumple, el derecho real se extingue. Por ejemplo, si un
derecho real de usufructo se establece hasta que el usufructuario se case y este evento ocurre,
el usufructo se extingue.
vi. Vencimiento del Plazo: Algunos derechos reales se constituyen por un tiempo determinado. Al
vencerse este plazo, el derecho real se extingue automáticamente. Por ejemplo, un usufructo
puede establecerse por un periodo de diez años; transcurrido este tiempo, el derecho se extingue.
vii. Enajenación Forzosa: La venta forzosa del bien en subasta pública, como resultado de un proceso
judicial o administrativo, puede provocar la extinción de los derechos reales que recaen sobre
dicho bien, siempre que se cumplan las formalidades legales y se respeten los derechos de los
titulares.
viii. Cumplimiento del Objeto: Cuando el objetivo para el cual se constituyó el derecho real se cumple,
el derecho se extingue. Por ejemplo, una servidumbre de paso se extingue cuando ya no es
necesaria para el acceso a un predio.
ix. Prescripción Extintiva: La falta de uso o ejercicio de un derecho real durante un periodo
prolongado puede llevar a su extinción por prescripción. Este plazo varía según el tipo de derecho
real y las circunstancias específicas del caso.
Marco Legal
El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina regula la extinción de los derechos reales en varios de
sus artículos, proporcionando un marco claro y sistemático para entender cómo y cuándo estos derechos
dejan de existir. Estas disposiciones aseguran que la extinción de los derechos reales se realice de
manera ordenada y respetando los principios de seguridad jurídica y equidad.
La extinción de los derechos reales, como parte del dinamismo del derecho patrimonial, refleja la
necesidad de adaptarse a las circunstancias cambiantes y la evolución del uso de los bienes.
Comprender las causas y los procedimientos de extinción es esencial para cualquier estudio profundo
de los derechos reales y su aplicación práctica en el ámbito jurídico.

Relación de Poder de los Derechos Reales

En los derechos reales, la relación de poder se refiere al control directo e inmediato que el titular del
derecho ejerce sobre una cosa. Esta relación de poder es absoluta, es decir, es oponible a todos (erga
omnes). El titular de un derecho real tiene la facultad de utilizar, gozar y disponer de la cosa conforme a
su interés y dentro de los límites legales. La estructura de esta relación de poder se manifiesta en las
características de exclusividad, perpetuidad (en ciertos casos) y preferencia.
Posesión y Tenencia: Distinción Conceptual

 Posesión: La posesión es el ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa, con la intención de
comportarse como su dueño o de ejercer un derecho real sobre ella. Según el Código Civil y
Comercial de la Nación Argentina, la posesión implica la tenencia de una cosa con ánimo de
dueño, o el ejercicio de un derecho real, y requiere la conjunción de dos elementos: el corpus
 (elemento material, la tenencia de la cosa) y el animus (elemento subjetivo, la intención de poseer
como propio).
 Tenencia: La tenencia, en cambio, es la detentación de una cosa sin ánimo de dueño,
reconociendo en otro la propiedad o un derecho superior. El tenedor tiene la cosa en su poder,
pero reconoce que el derecho de propiedad o el derecho real correspondiente pertenece a otra
persona. Por ejemplo, un inquilino tiene la tenencia de la vivienda alquilada, pero reconoce que
la propiedad pertenece al propietario.
En la tenencia, se reconoce que otro es el "señor" de la cosa y tiene un mejor derecho. A diferencia de
la posesión, la tenencia carece de animus domini, es decir, no implica la creencia de ser el dueño de la
cosa, reconociendo un señorío superior. Ambas comparten el elemento común del corpus, que implica
tener un poder de hecho sobre la cosa. En resumen, la diferencia clave entre posesión y tenencia radica
en la presencia o ausencia del animus domini, mientras ambas comparten el elemento del corpus.
Elementos de la Posesión
1. Corpus: Es el elemento material de la posesión, consistente en la tenencia física o control de la
cosa. Es la relación de hecho que el poseedor mantiene con el objeto.
2. Animus: Es el elemento subjetivo de la posesión, consistente en la intención de tener la cosa para
sí, como dueño o en ejercicio de un derecho real. Sin animus, la posesión se convierte en simple
tenencia.
Diferencia entre Posesión y Propiedad
La posesión y la propiedad son conceptos distintos y no deben confundirse. Se pueden ilustrar estas
diferencias con tres situaciones:
1) Es posible ser propietario sin ser poseedor, como en el caso de alguien despojado de su
propiedad por un tercero. Aunque pierda la vinculación con la cosa, no pierde la propiedad y
puede recuperarla mediante una acción reivindicatoria.
2) También es posible ser poseedor sin ser propietario, como en el caso de alguien que compra una
cosa creyendo que el vendedor es el propietario. En este caso, adquiere la posesión, pero no el
dominio.
3) No se puede ser propietario sin haber tenido alguna vez la posesión. El artículo 750 establece
claramente que el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición
de la posesión. Puede perderla posteriormente, pero debe haberla tenido en algún momento.
En cuanto a las diferencias entre posesión y propiedad: a. En esencia, la posesión es un poder de hecho,
mientras que la propiedad es un poder de derecho. b. En cuanto al modo de adquisición, la posesión se
obtiene por la voluntad (por ejemplo, mediante la prescripción adquisitiva), mientras que la propiedad
se adquiere por la voluntad de la ley, cumpliendo con la teoría del título y del modo. c. En términos de
defensas, la posesión se protege mediante acciones posesorias, mientras que la propiedad se defiende
con acciones reales.
Clasificación de la Posesión
1) Legítima o Ilegítima:
 Posesión Legítima: Ejercicio de un derecho real adquirido de acuerdo con la ley, es decir,
cuando hay título y modo suficientes para la adquisición.
 Tenencia Legítima: Ejercicio de un derecho personal adquirido de acuerdo con la ley.
2) Ilegítima en Buena Fe o Mala Fe:
 Buena Fe: Cuando el poseedor, por un error esencial y excusable, está persuadido de su
legitimidad.
  Mala Fe: Se presume en casos específicos, como cuando el título es de nulidad manifiesta o
cuando se adquiere de alguien que habitualmente no hace tradición de ese tipo de cosas.
3) Simple o Viciosa:
 Posesión Viciosa: Adquisición de cosas por medios ilícitos, como hurto o estafa.
 Posesión Simple: Ilegítima, pero carece de vicios específicos.
4) Posesión de Inmuebles con Boleto de Compraventa:
 Controversia sobre si puede considerarse legítima o no. Una interpretación sostiene que no
puede ser legítima si no se cumplen los requisitos del título y del modo según el artículo
1892. Otra visión considera que podría ser legítima, aunque no se haya constituido el
derecho real, ya que el otorgamiento pendiente del instrumento se considera una obligación
de hacer (derecho personal). La primera postura prevalece generalmente.

Prescripción Adquisitiva: Concepto y Análisis

Concepto: La prescripción adquisitiva, o usucapión, es un modo de adquirir derechos reales mediante la
posesión prolongada y continuada de una cosa durante el tiempo establecido por la ley. A través de la
prescripción adquisitiva, un poseedor puede convertirse en propietario de un bien, siempre y cuando
cumpla con los requisitos legales establecidos.
Tipos de Prescripción Adquisitiva
1) Prescripción Adquisitiva Larga: También llamada usucapión ordinaria, requiere la posesión
continua, pacífica, pública e ininterrumpida durante un periodo más largo de tiempo, que
generalmente es de veinte años, sin necesidad de título ni buena fe.
2) Prescripción Adquisitiva Breve: También conocida como usucapión breve o extraordinaria,
requiere un periodo más corto de posesión, generalmente de diez años, pero debe estar
acompañada de un título justo y buena fe. Este tipo de prescripción está destinado a consolidar
situaciones en las que, aunque haya un defecto en el título, el poseedor actúa creyendo
legítimamente en su derecho.
Análisis de la Prescripción Adquisitiva
La prescripción adquisitiva cumple una función de seguridad jurídica y de orden público al sanear
situaciones de hecho que han permanecido durante un largo tiempo sin ser cuestionadas. También
cumple una función social al estabilizar la tenencia de bienes y permitir que los poseedores puedan
disponer de ellos con plena legitimidad jurídica.
1) Requisitos para la Prescripción Adquisitiva Larga:
 Posesión continua: La posesión debe mantenerse sin interrupciones significativas.
 Posesión pacífica: No debe haber conflictos violentos ni posesión obtenida por la fuerza.
 Posesión pública: La posesión debe ser manifiesta y conocida por la comunidad.
 Plazo legal: Debe cumplirse el plazo legalmente establecido (generalmente veinte años).
2) Requisitos para la Prescripción Adquisitiva Breve:

 Además de los requisitos mencionados para la posesión larga, se requiere:

 Título justo: Un documento que justifique la posesión, aunque presente algún defecto.
 Buena fe: El poseedor debe actuar creyendo legítimamente que su posesión es válida y legal.
Las Defensas de la Posesión y la Tenencia
Las relaciones de poder, como la posesión y la tenencia, tienen defensas fundamentadas en la
prohibición de la violencia para evitar que los individuos hagan justicia por mano propia, manteniendo
así el orden social y legal. La defensa de estas relaciones se basa en dos principios fundamentales:
1. Un título válido no otorga la posesión o tenencia, sino el derecho a solicitar el control sobre la
cosa.
2. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o tenencia por su cuenta, excepto en defensa
propia ante una agresión, utilizando una fuerza proporcionada.
El Código Civil y Comercial conserva estos principios y la defensa extrajudicial, permitiendo la protección
contra la violencia por parte de los poseedores. Se establecen dos acciones:

 Acción de Manutención: Para casos de turbación en los que no hay exclusión absoluta del
poseedor o tenedor.
 Acción de Despojo: Para casos de pérdida del objeto de posesión o tenencia.
Ambas acciones pueden ejercerse contra despojantes, herederos y sucesores particulares de mala fe.
Es importante destacar que estas acciones posesorias no son soluciones definitivas, ya que operan en
el ámbito de los hechos y las relaciones de poder. Si un propietario recupera la posesión de manera
indebida, debe recurrir a las acciones reales, como la acción reivindicatoria, para proteger su propiedad,
siempre y cuando pueda demostrar su derecho real.

Enumeración de los Derechos Reales

El CCyC en el Art. 1887 enumera diversos derechos reales que se clasifican según se ejerzan sobre
cosas propias o ajenas.
Derechos Reales Sobre Cosa Propia
1. Dominio: Es el derecho real por excelencia que implica la propiedad plena de una cosa,
permitiendo usarla, gozarla y disponer de ella, conforme a lo establecido por la ley. Este derecho
incluye:
 Propiedad Horizontal: División de la propiedad en unidades funcionales, cada una con
dominio exclusivo y una copropiedad sobre los bienes comunes.
 Condominio: Propiedad en común sobre una cosa por varias personas, donde cada una tiene
una parte alícuota.
2. Conjuntos Inmobiliarios: Es un tipo de dominio que se da en desarrollos urbanísticos como barrios
privados, clubes de campo, parques industriales, etc., donde se regula la copropiedad y la
administración de los espacios comunes.
3. Cementerios Privados: Derecho sobre los lotes destinados a la inhumación de cadáveres,
regulando la propiedad y uso de estos espacios.
4. Superficie: Derecho a usar, gozar y disponer de una superficie sobre la cual se pueden construir
obras o plantar vegetaciones, adquiriendo la propiedad de lo construido o plantado.
Derechos Reales Sobre Cosa Ajena
1. Usufructo: Derecho real que permite usar y disfrutar una cosa ajena, sin alterar su sustancia,
como si fuera propia, pero respetando las limitaciones impuestas por el título constitutivo.
2. Uso y Habitación: Derechos que permiten a una persona usar una cosa ajena (uso) o vivir en un
inmueble ajeno (habitación), según las necesidades propias y las de su familia.
3. Servidumbre: Derecho real que impone una carga sobre un inmueble (predio sirviente) en
beneficio de otro inmueble (predio dominante), permitiendo el uso o aprovechamiento de una
porción del predio sirviente.
 4. Hipoteca: Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble ajeno, que no implica
desposesión del bien, para asegurar el cumplimiento de una obligación.
5. Anticresis: Derecho que permite al acreedor recibir los frutos de un inmueble dado en garantía,
hasta el pago total de la deuda, con la obligación de imputar esos frutos al capital e intereses de
la deuda.
6. Prenda con Registro: Derecho real de garantía sobre bienes muebles registrables, que otorga
preferencia al acreedor respecto de otros posibles acreedores.

Dominio
El dominio es el derecho real por excelencia que otorga a su titular la facultad de usar, gozar y disponer
de una cosa de manera plena y exclusiva, dentro de los límites establecidos por la ley y respetando los
derechos de terceros. Según el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCyC), el dominio
confiere el poder de hecho y de derecho más completo que una persona puede tener sobre una cosa.
Caracteres del Dominio

 Absoluto: El dominio otorga a su titular todas las facultades sobre la cosa, es decir, puede usarla,
gozar de sus frutos y disponer de ella tanto material como jurídicamente. Esto implica la
posibilidad de venderla, donarla, hipotecarla, etc.
 Exclusivo: Solamente una persona puede ser titular del derecho real de dominio sobre una cosa
específica, excluyendo a cualquier otra persona de ejercer las mismas facultades sobre esa cosa.
 Permanente: El dominio no está sujeto a un plazo específico y se mantiene mientras no se extinga
por alguna de las causas previstas en la ley.
Dominio Perfecto e Imperfecto

 Dominio Perfecto: Se presume perfecto (iuris tantum) hasta que se demuestre lo contrario. Este
tipo de dominio tiene características:
o Naturales; el dominio es absoluto, permitiendo al titular usar, gozar y disponer (el titular
puede enajenar la cosa (transferirla) ya sea a título oneroso (venta) o gratuito (donación).),
de la cosa sin restricciones más allá de las impuestas por la ley.
o Esenciales; dicha característica es la exclusividad ya que solamente una persona puede
ser titular del derecho real del dominio. Si falta esta característica no estamos frente al
dominio.
 Dominio Imperfecto: Se considera imperfecto cuando alguna de las características naturales del
dominio no se cumple. Por ejemplo, si una persona tiene la propiedad de un bien bajo una
condición específica, como recibir un auto donado con la condición de graduarse como contador
público, el dominio está sujeto a esa condición y, por lo tanto, es imperfecto.
El dominio imperfecto se subdivide en temporal (revocable y fiduciario) y desmembrado.
1. Temporal:

 Revocable: Sometido a condición o plazo resolutorio, y al cumplirse, el dueño debe restituir la

cosa al transmitente.
 Fiduciario: Se adquiere a través de un fideicomiso y dura hasta la extinción de este, momento en
el cual se entrega la cosa al beneficiario según el contrato, testamento o ley.
2. Desmembrado:

 El dominio queda sujeto a cargas reales impuestas por terceros.

  El propietario tolera que otro ejerza las facultades separadas temporalmente del dominio,
conforme a la naturaleza y contenido del derecho real limitativo.
Extensión
En cuanto a la extensión del dominio, se establecen tres premisas clave:
1. El dominio de una cosa abarca los objetos que son parte integral de ella o sus accesorios.
2. El dominio de un inmueble se extiende al subsuelo y espacio aéreo en la medida en que sea
aprovechable, salvo restricciones legales.
3. Todas las construcciones, siembras o plantaciones en un inmueble pertenecen al dueño, con
excepciones para los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Modos de adquisición especiales
Estos son algunos modos especiales de adquirir el dominio según el Código Civil y Comercial:
a) Apropiación: Obtener el dominio de cosas muebles sin dueño, como objetos abandonados,
animales de caza, o agua de lluvia en lugares públicos.
b) El Tesoro: Se refiere a la propiedad de cosas muebles de valor, ocultas en otras cosas, y el
descubridor del tesoro tiene derechos sobre él.
c) Transformación: Adquirir el dominio al transformar o especificar una cosa, creando algo nuevo a
partir de otra, ya sea por trabajo o incorporación de materiales.
d) Accesión: Cuando cosas muebles de distintos dueños se mezclan de manera inseparable, la
nueva cosa pertenece al dueño de la que tenía mayor valor.
e) Aluvión y Avulsión: Ganar terreno gradualmente por sedimentación se llama aluvión, y obtener
tierra súbitamente por fuerzas naturales se llama avulsión.
f) Construcción, Siembra y Plantación: Todo lo edificado, plantado o sembrado pertenece al dueño
del suelo, pero hay reglas específicas para situaciones como construcciones en terrenos ajenos.
g) Invasión de Inmueble Colindante: Si se construye en un terreno propio, pero se invade parte del
vecino, las acciones y consecuencias varían según si la invasión fue realizada de buena fe o mala
fe. Puede implicar respetar la construcción, indemnizar al vecino o incluso demoler lo construido.
Límites al Dominio
El carácter absoluto del dominio implica que el propietario tiene una amplia gama de facultades sobre
la cosa. Sin embargo, estas facultades no son ilimitadas. Existen diversas restricciones que buscan
equilibrar el ejercicio del derecho de dominio con otros intereses, ya sea el interés público o los derechos
de los propietarios vecinos. Estas limitaciones se dividen en dos grandes grupos: las establecidas con
fines de interés público y las establecidas en el interés recíproco de los vecinos.
1. Limitaciones en Interés Público
a) Reservadas al Derecho Administrativo: Estas limitaciones incluyen regulaciones y controles
administrativos sobre el uso de la propiedad para asegurar el orden y la seguridad pública. Por
ejemplo, las normativas urbanísticas y de zonificación que determinan cómo pueden usarse
ciertas áreas de la ciudad.
b) Restricciones a la Libre Disposición Jurídica y Cláusulas de Inajenabilidad: En ciertos casos, el
derecho administrativo puede imponer restricciones a la venta o transferencia de propiedades
para proteger intereses específicos. Las cláusulas de inajenabilidad pueden ser temporales o
permanentes y se utilizan, por ejemplo, en el caso de bienes culturales o históricos.
c) Camino de Sirga: Este es un ejemplo clásico de limitación administrativa. Se refiere a la franja
de terreno adyacente a los cursos de agua navegables que debe mantenerse libre para el uso
público y la navegación.
 d) Restricciones en Otras Ramas del Derecho: Existen limitaciones derivadas de otras áreas del
derecho, como el Código Aeronáutico, que regula el uso del espacio aéreo sobre las propiedades
privadas para garantizar la seguridad de la navegación aérea.
2. Limitaciones en Interés Recíproco de los Vecinos
a) Inmisiones Inmateriales: Estas son molestias provenientes de propiedades vecinas, como humo,
calor, olores, ruido, etc. La ley establece que estas molestias no deben exceder la tolerancia
normal y razonable. Si lo hacen, los vecinos afectados tienen derecho a reclamar.
b) Obstáculo al Curso de las Aguas: Los propietarios deben permitir el flujo natural de las aguas y
no pueden realizar obras que desvíen o alteren su curso, perjudicando a otros propietarios.
c) Instalaciones Provisorias y Paso de Personas que Trabajan en una Obra: Durante la realización
de obras, puede ser necesario permitir el paso de trabajadores por propiedades vecinas o la
instalación de estructuras temporales.
d) Distancias de Luces y Vistas: La ley regula las distancias mínimas que deben respetarse para la
apertura de ventanas, balcones y otras estructuras que permitan la vista sobre la propiedad de
un vecino, protegiendo así su privacidad.
e) Plantación de Árboles, Arbustos u Otras Plantas: Existen normas que regulan la distancia mínima
a la que deben plantarse árboles y arbustos respecto de la línea divisoria con la propiedad
vecina, para evitar daños o molestias.
Ejemplos de Límites Adicionales

 Derechos de Incidencia Colectiva: El dominio no puede ejercerse de manera que perjudique

derechos colectivos como el medio ambiente, el patrimonio histórico, etc. Por ejemplo, no se
pueden realizar actividades que contaminen significativamente o destruyan bienes de valor
histórico-cultural.
 Extensión del Dominio al Subsuelo y al Espacio Aéreo: Aunque el dominio se extiende al subsuelo
y al espacio aéreo sobre la cosa, estas facultades están limitadas por leyes específicas y derechos
de terceros, como servidumbres de paso para instalaciones subterráneas de servicios públicos.
 Inmisiones: Los propietarios deben evitar causar molestias excesivas a los vecinos mediante el
ejercicio de su derecho de dominio. Estas inmisiones pueden ser auditivas, visuales, olfativas,
etc. Por ejemplo, una fábrica que produce ruido excesivo puede estar autorizada, pero si este
ruido excede los límites razonables, los vecinos tienen derecho a reclamar.

Condominio
Concepto de Condominio
El condominio es un derecho real de propiedad en el cual una cosa pertenece en común a varias
personas, correspondiendo a cada una parte indivisa. Esto implica que cada condómino tiene una
porción ideal de la propiedad, sin que esta se divida materialmente entre ellos.
Características esenciales:

 Unidad de objeto: La cosa compartida es poseída en común.

 Pluralidad de sujetos: Varios individuos comparten la propiedad de la cosa.
 Titularidad por cuotas partes indivisas: Cada propietario posee una parte indivisa del objeto
compartido, y estas partes se presumen iguales, a menos que la ley o el título dispongan lo
contrario.
Función Supletoria y Aplicación de Normas:
 El condominio tiene una función supletoria, aplicándose en casos de comunión de derechos
reales o de otros bienes.
 En situaciones no reguladas por las normas específicas del condominio, las reglas del derecho
de dominio se aplican de manera subsidiaria.
Tipos de Condominio
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) distingue entre dos tipos principales de condominio: sin
indivisión forzosa y con indivisión forzosa. El segundo se subdivide en temporario y perdurable.

 Condominio sin indivisión forzosa:

El condominio "sin indivisión forzosa", también conocido como normal u ordinario, se caracteriza
por la facultad que tienen todos los condóminos, independientemente de la magnitud de su
participación en el derecho real, de solicitar la partición del condominio. Esta partición implica la
división de la cosa común, poniendo fin al estado de copropiedad. La partición se presenta como
la forma exclusiva de extinguir este derecho real, a menos que exista un pacto de indivisión. En
caso de existir dicho pacto, este no puede ser indefinido y debe establecer un plazo, el cual no
puede exceder de diez años.
 Condominio con Indivisión Forzosa:
 Temporario: Surge por acuerdo entre los condóminos para no pedir la partición durante un
período que no puede exceder los diez años. Esta indivisión puede también derivarse de
situaciones como la indivisión hereditaria forzosa impuesta por testamento o por oposición
de un cónyuge o heredero.
 Perdurable:
a. Condominio sobre Accesorios Indispensables: - Incluye cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de varias propiedades. - Pueden usarse para las necesidades de
los inmuebles sin perjudicar los derechos de otros condóminos.
b. Condominio sobre Muros, Cercos y Fosos: - Caso I (Zonas Urbanas): Las paredes divisorias entre
inmuebles colindantes forman un condominio con indivisión forzosa. - Caso II (Zonas Rurales): El
titular puede levantar o excavar cerramientos, reclamando al condómino la mitad del valor según
estándares locales.
Derechos y Obligaciones de los Condóminos
Cada condómino tiene el derecho de usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. Los gastos de
conservación y reparación, así como las mejoras necesarias, deben ser cubiertos proporcionalmente por
todos los condóminos según su parte indivisa. No pueden liberarse de estas obligaciones simplemente
renunciando a su derecho sobre la cosa.
Uso y Mejora de la Cosa Común
Los condóminos pueden acordar el uso exclusivo de partes específicas de la cosa común (por ejemplo,
uno usa la planta baja y otro la planta alta). Sin embargo, estos acuerdos no son oponibles a terceros
que adquieran una parte de la propiedad en subasta.
1. Mejoras Necesarias: Son aquellas indispensables para la conservación de la cosa, como reparar
una pared que amenaza con derrumbarse. Estas pueden ser realizadas sin consentimiento de
todos los condóminos, aunque el que las realice tiene derecho al reembolso.
2. Mejoras Útiles: Son aquellas que, sin ser indispensables, mejoran significativamente la utilidad
de la cosa, como la instalación de gas natural. Estas mejoras no requieren consentimiento, pero
deben ser costeadas por el condómino que las realiza.
 3. Mejoras Suntuarias: Son aquellas que aumentan el lujo o el confort de la propiedad sin ser
necesarias ni útiles, como la construcción de una piscina. Este tipo de mejoras no están
específicamente reguladas en el nuevo Código, pero se entiende que no pueden realizarse sin el
consentimiento de todos los condóminos.
Resolución de Conflictos
En caso de conflictos entre condóminos sobre el uso y goce de la cosa común, la ley prevé mecanismos
para la resolución. Si la partición de la cosa es perjudicial para alguno de los condóminos, el juez puede
postergar la división por un término adecuado que no exceda los cinco años, renovable una vez.
Registro y Publicidad
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión deben ser inscritas en el registro de la
propiedad para ser oponibles a terceros. Esto garantiza que cualquier tercero que adquiera una parte
de la propiedad esté al tanto de las restricciones existentes.

Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal es un régimen jurídico que regula la convivencia y administración de edificios o
complejos inmobiliarios en los que coexisten unidades funcionales independientes (como
departamentos, locales comerciales, oficinas) y partes comunes (como pasillos, ascensores, jardines).
Este régimen permite la coexistencia de derechos de propiedad individual y derechos sobre partes
comunes en un mismo inmueble.
Concepto: La propiedad horizontal se refiere a un sistema de propiedad en el que varios propietarios
tienen derechos exclusivos sobre unidades funcionales específicas dentro de un edificio o complejo, y
derechos compartidos sobre las áreas comunes del mismo. Este régimen se encuentra regulado por la
ley y establece normas para el uso, mantenimiento y administración de las áreas comunes.
Características
1. Unidad Funcional Independiente: Cada propietario tiene un título de propiedad exclusivo sobre
una unidad específica dentro del edificio o complejo, como un departamento, un local comercial
o una oficina.
2. Partes Comunes: Los propietarios tienen derechos y obligaciones sobre las áreas comunes del
edificio, que pueden incluir pasillos, escaleras, ascensores, jardines, estacionamientos y otras
instalaciones compartidas.
3. Reglamento de Copropiedad y Administración: La propiedad horizontal se rige por un reglamento
que establece las normas de convivencia, uso y administración de las áreas comunes, así como
los derechos y obligaciones de los copropietarios.
Régimen Jurídico en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina regula la propiedad horizontal en los artículos 2037 a
2072. A continuación, se presentan los aspectos más relevantes:
1. Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal: Para constituir un régimen de propiedad
horizontal, es necesario:
 La división del inmueble en unidades funcionales y partes comunes.
 La elaboración de un reglamento de copropiedad y administración.
 La inscripción del reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble.
2. Derechos y Obligaciones de los Copropietarios:
  Derechos sobre las Unidades Funcionales: Cada copropietario tiene el derecho exclusivo
de uso y disposición de su unidad funcional, sujeto a las limitaciones establecidas en el
reglamento.
 Derechos sobre las Partes Comunes: Los copropietarios tienen derecho a usar las partes
comunes conforme a su destino, respetando las normas del reglamento y los derechos de
los demás copropietarios.
 Obligaciones: Los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes necesarios para el
mantenimiento, reparación y administración de las partes comunes, en proporción a su
participación en el condominio.
3. Administración del Consorcio:
 Asamblea de Copropietarios: Es el órgano máximo de decisión del consorcio, compuesto
por todos los copropietarios. Las decisiones se toman por mayoría, de acuerdo con los
porcentajes de participación.
 Administrador: Es designado por la asamblea para ejecutar las decisiones y administrar las
partes comunes. El administrador tiene funciones y responsabilidades específicas
establecidas en el reglamento y la ley.
4. Modificaciones y Mejoras:
 Modificaciones en las Unidades Funcionales: Los copropietarios pueden realizar
modificaciones en sus unidades funcionales, siempre que no afecten la estructura del
edificio ni alteren las partes comunes.
 Mejoras en las Partes Comunes: Las mejoras necesarias y útiles deben ser aprobadas por
la asamblea. Las mejoras suntuarias requieren el consentimiento unánime de los
copropietarios.
Beneficios y Desafíos

 Beneficios:
 Acceso a Infraestructuras y Servicios Comunes: Los copropietarios pueden disfrutar de
instalaciones como jardines, piscinas, gimnasios y áreas de recreación que no podrían tener
de manera individual.
 Economía de Escala: El costo de mantenimiento y mejoras de las partes comunes se reparte
entre todos los copropietarios, lo que reduce la carga financiera individual.
 Desafíos:
 Convivencia y Conflictos: La cercanía y el uso compartido de espacios pueden generar conflictos
entre los copropietarios.
 Administración y Toma de Decisiones: La gestión de las partes comunes y la toma de decisiones
en la asamblea pueden ser complejas y requerir habilidades de administración y negociación.

Conjuntos Inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios son desarrollos urbanísticos compuestos por varias unidades funcionales
independientes, como viviendas, locales comerciales u oficinas, que comparten ciertas áreas y servicios
comunes.
Características Principales:
1) Unidades Funcionales y Comunes: Cada propietario tiene el dominio exclusivo sobre su unidad
funcional y derechos compartidos sobre las áreas y servicios comunes.
 2) Reglamento de Propiedad y Administración: Debe existir un reglamento que establezca los
derechos y obligaciones de los copropietarios, así como las normas para la administración y uso
de las áreas comunes.
3) Administración del Conjunto:
 Asamblea de Propietarios: Es el órgano máximo de decisión.
 Administrador: Designado por la asamblea, encargado de la gestión cotidiana del conjunto.
Beneficios:

 Infraestructuras Comunes: Acceso a servicios y espacios como piscinas, parques, gimnasios, que
de otro modo serían difíciles de tener de forma individual.
 Seguridad y Mantenimiento: Generalmente cuentan con servicios de seguridad y mantenimiento
centralizados.
Desafíos:

 Convivencia y Normativas: Necesidad de un reglamento claro para evitar conflictos y asegurar el

buen uso de las áreas comunes.

Tiempo Compartido
El tiempo compartido, o "time-sharing", es un régimen en el que varias personas adquieren el derecho a
usar una propiedad (como una casa de vacaciones, un departamento o un hotel) durante ciertos
periodos del año de manera recurrente.
Características Principales:
1. Derecho de Uso y Goce: Los titulares tienen derecho a utilizar la propiedad durante un periodo
determinado cada año.
2. Contrato de Tiempo Compartido: Debe formalizarse mediante un contrato escrito que especifique
los derechos y obligaciones de las partes, incluyendo los periodos de uso y los costos asociados.
3. Administración y Mantenimiento:
 Empresa Administradora: Generalmente, una empresa se encarga de la administración y el
mantenimiento de la propiedad, financiada mediante cuotas anuales pagadas por los titulares.
Beneficios:

 Acceso a Propiedades de Alta Calidad: Posibilidad de disfrutar de propiedades de lujo a un costo

reducido.
 Flexibilidad y Diversidad: Opción de intercambiar periodos con otros titulares para variar las
ubicaciones de vacaciones.
Desafíos:

 Costos Recurrentes: Cuotas de mantenimiento y administración que pueden aumentar con el

tiempo.
 Limitaciones de Uso: Restricciones en la flexibilidad del uso de la propiedad.

Cementerio Privado
Los cementerios privados son aquellos gestionados por entidades privadas, ofreciendo servicios de
sepultura y conmemoración en terrenos de propiedad privada. Están regulados por normativas
específicas que aseguran su correcta administración y operación.
Características Principales:
 1. Propiedad y Administración: Pertenecen a entidades privadas que gestionan el terreno y los
servicios funerarios.
2. Regulación: Deben cumplir con las normativas locales y nacionales que regulan su operación,
garantizando estándares de salubridad, seguridad y respeto.
3. Servicios Ofrecidos:
 Sepultura y Conmemoración: Proveen espacios para entierros, cremaciones y
conmemoraciones.
 Mantenimiento: Responsabilidad de mantener el terreno y las instalaciones en buen estado.

Beneficios:

 Calidad y Personalización: Oportunidad de acceder a servicios más personalizados y a entornos

más cuidados que los cementerios públicos.
 Flexibilidad: Posibilidad de elegir entre diversas opciones de sepultura y conmemoración.

Desafíos:

 Costos: Generalmente más elevados que los servicios ofrecidos por cementerios públicos.
 Regulación y Transparencia: Necesidad de asegurar que se cumplan todas las normativas y se
mantenga la transparencia en la gestión.

Superficie.
Concepto
En el contexto legal, el derecho de superficie se define como un derecho real temporario que se
establece sobre un inmueble ajeno. Este derecho otorga al titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del terreno, así como del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo. Este derecho se ejerce de manera separada
al derecho del propietario original del terreno.
Ejemplos de situaciones que pueden involucrar el derecho de superficie:
a. Edificación en Terreno Ajeno: Supongamos que el propietario del terreno (A) permite a otra
persona (B) construir una casa en su terreno. B se convierte en superficiario y adquiere el derecho
de propiedad sobre la casa, aunque el terreno sigue siendo propiedad de A.
b. Compra de Edificación sin Terreno: A podría vender la casa a B sin venderle el terreno subyacente.
En este caso, B se convierte en superficiario de la casa, pero A sigue siendo dueño del terreno.
c. Plantación o Forestación: Si el propietario del terreno permite a otra persona plantar árboles o
realizar una forestación en su propiedad, el que planta (superficiario) adquiere el derecho sobre
esas plantaciones.
d. Uso del Subsuelo o Vuelo: Si se acuerda que alguien puede utilizar el subsuelo (por ejemplo, para
extraer minerales) o el vuelo (por ejemplo, para instalar cables aéreos), ese individuo se convierte
en superficiario de esos derechos específicos.
Características
1. Naturaleza Mixta: Es el único derecho real de naturaleza mixta, ya que puede ser sobre cosa
propia (propiedad superficiaria) o sobre cosa ajena. Ejemplo: Juan es propietario de un terreno y
permite a María construir una casa en él. María se convierte en superficiaria, teniendo derechos
sobre la construcción en propiedad ajena.
2. Temporalidad: Es temporario, con un plazo máximo de setenta años para construcciones y
cincuenta años para forestaciones y plantaciones, contados desde la adquisición del derecho.
 Ejemplo: Ana obtiene el derecho de superficie para plantar un viñedo en el terreno de Pablo. Este
derecho tiene un plazo máximo de cincuenta años a partir de la adquisición.
3. Constitución por Contrato: Se constituye únicamente por contrato, ya sea oneroso o gratuito.
Ejemplo: Carlos y Laura firman un contrato por el cual Laura adquiere el derecho de superficie
para construir un taller en el terreno de Carlos.
4. Transmisibilidad: Es trasmisible y puede ser transmitido por causa de muerte o actos entre vivos,
pero no puede adquirirse por usucapión, excepto en el caso de prescripción breve para el
saneamiento del justo. Ejemplo: Si Marta tiene el derecho de superficie sobre un jardín, puede
transmitir ese derecho a su hijo mediante una herencia.
5. Obligaciones y Renuncia: La transmisión del derecho incluye las obligaciones del superficiario. La
renuncia, desuso o abandono por parte del superficiario no lo eximen de sus obligaciones legales
o contractuales. Ejemplo: Roberto transmite a Clara el derecho de superficie sobre un campo
para realizar una plantación. Aunque Clara renuncie al derecho, sigue siendo responsable de
ciertas obligaciones acordadas en el contrato.
6. No Extinción por Destrucción: No se extingue la propiedad superficiaria (construcción, plantación,
forestación) por destrucción, a menos que se pacte lo contrario. El superficiario puede reconstruir
dentro de plazos específicos. Ejemplo: Si un incendio destruye la casa construida por Juan en el
terreno de Pedro, Juan puede reconstruir dentro del plazo estipulado en el contrato de superficie.
7. Suspensión del Principio de Accesión: Suspende el principio de accesión ("superficies solo cedir")
durante la vigencia del derecho y reinicia su plena aplicación al extinguirse el derecho de
superficie por el cumplimiento del plazo. Ejemplo: Sofia tiene el derecho de superficie para
construir un edificio en el terreno de Antonio. Durante la vigencia de este derecho, el principio de
accesión no se aplica, y el edificio es propiedad de Sofia, no de Antonio.
Modalidades
1. Constitución sobre Bienes Existentes: El superficiario adquiere el derecho real de superficie sobre
construcciones, plantaciones o forestaciones ya existentes en el terreno ajeno. En este caso,
además del derecho real de superficie, el superficiario obtiene la "propiedad superficiaria" sobre
estos objetos preexistentes.
2. Autorización para Construir o Forestar: El superficiario recibe autorización para realizar
construcciones, plantaciones o forestaciones sobre el terreno ajeno, haciendo propias estas
nuevas mejoras. En este caso, no hay propiedad superficiaria sobre bienes preexistentes, ya que
el derecho consiste en realizar nuevas construcciones o mejoras en el terreno ajeno.
En ambos casos, el derecho real de superficie persiste, ya sea con la presencia de la "propiedad
superficiaria" o simplemente permitiendo mejoras sobre el terreno ajeno. Respecto al derecho a
construir o forestar, se considera de "naturaleza mixta" según su relación con la propiedad, siendo sobre
cosa propia si hay "propiedad superficiaria" y sobre cosa ajena si no la hay.
En términos legales, el régimen jurídico supletorio varía:

 Si existe "propiedad superficiaria," se aplica el régimen del dominio revocable sobre cosas
inmuebles, siempre que sea compatible y no esté modificado por el Título VII referido a la
superficie.
 Si no existe "propiedad superficiaria," se aplica el régimen del derecho real de usufructo, a menos
que las partes hayan pactado algo diferente en el título constitutivo.
Derechos y Obligaciones
Derecho de Superficie: El derecho de superficie confiere al superficiario facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de lo construido, plantado o forestado en un terreno ajeno. Puede
adquirir la propiedad superficiaria sobre mejoras existentes y tiene derecho a realizar nuevas
construcciones. Además, puede afectar el régimen de propiedad horizontal y constituir derechos reales
de garantía.
Obligaciones del Superficiario: El superficiario debe evitar perturbar los derechos del propietario del
terreno y conservar adecuadamente las mejoras. Debe cumplir con condiciones y plazos establecidos
en el contrato, así como utilizar el derecho de manera apropiada. La renuncia, vencimiento del plazo o
no uso pueden llevar a la extinción del derecho, pero incluso después de la extinción, los derechos reales
constituidos persisten hasta el vencimiento del plazo del derecho de superficie.

Usufructo
Concepto: El usufructo es un derecho real que confiere al usufructuario el uso, goce y la facultad de
disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. La diferencia clave con el dominio
radica en la falta de disposición material y en que su objeto puede ser tanto una cosa como un derecho.
A diferencia del sistema del Código Velezano, el usufructo actual permite al usufructuario no solo utilizar
y gozar del objeto (normalmente una cosa) y de sus frutos, sino también ejercer el derecho de disponer
jurídicamente, transmitiendo el derecho a terceros mediante cesión, siempre y cuando estos ofrezcan
garantías suficientes. Se permite el embargo y subasta del usufructo, pero se mantiene la prohibición
de transmisión hereditaria del mismo.
Caracteres
1. Derecho Real sobre Cosa Ajena: El usufructo es un derecho real que recae sobre bienes
pertenecientes a otra persona.
2. Facultades de Usar, Gozar y Disponer: Concede al usufructuario las facultades de usar, gozar y
disponer jurídicamente del bien, como se detalló anteriormente.
3. Principio "Salva Rerum Substantia" (Salvo la Sustancia de las Cosas): Se debe respetar el principio
de no alterar la sustancia del bien, como se explicó anteriormente.
4. Temporalidad: Es un derecho temporal, con plazos máximos de duración. En ausencia de pacto
sobre la duración, se considera vitalicio y se extingue con la muerte de la persona jurídica
usufructuaria o a los cincuenta años desde la constitución del usufructo.
5. Trasmisibilidad Relativa: Puede transferirse por actos entre vivos, pero está prohibida la
transmisión mortis causa.
6. Objeto Puede Ser Cosa o Derecho: El objeto del usufructo puede ser tanto una cosa como un
derecho. Además, puede ejercerse sobre:
 La totalidad de una cosa no fungible.
 Una parte material o porción indivisa de una cosa no fungible.
 Un derecho, solo en casos previstos por la ley.
 Un conjunto de animales cuando la cosa es fungible.
 El todo o parte indivisa de una herencia en caso de usufructo testamentario.
Derechos y obligaciones

 Derechos del Usufructuario:

o Facultades de usar, gozar y disponer del bien objeto del usufructo.

o Posibilidad de ceder el derecho de usufructo y constituir otros derechos reales.
 Obligaciones del Usufructuario:
o Realizar inventario y otorgar garantía para conservación y restitución de los bienes.
o Pagar impuestos y gastos relacionados con los bienes.
 o Conservar y realizar mejoras necesarias y de mantenimiento.
o Comunicar perturbaciones al nudo propietario.
o Entregar los bienes en cantidad y estado al extinguirse el usufructo.
o No alterar la sustancia ni desviarse del destino de los bienes.

 Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario:

o Conservar la disposición jurídica y material.
o No turbar el uso y goce del usufructuario.
o Cesar turbaciones al usufructuario.
Extinción del Usufructo:
El usufructo puede extinguirse por diversas causas, como muerte del usufructuario, extinción de la
persona jurídica usufructuaria, no uso por diez años, uso abusivo, alteración sustancial comprobada
judicialmente, entre otras. La extinción conlleva la desaparición de los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.

Uso
Concepto: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no
establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
Características
a) Es un derecho real sobre cosa ajena, al igual que el usufructo.
b) Concede las facultades de usar y gozar. En el Código, anterior de manera excepcional se podía
extraer frutos solo parta las necesidades de usuario y su familia.
c) Se debe respetar el principio "salva rerum substantia" (no se puede alterar la sustancia), tema
igualmente tratado en el punto anterior.
d) Es temporal, dado que tiene plazos máximos de duración, si no se pactó la duración, se entiende
que es vitalicio. No se predica de la persona jurídica.
e) Es un derecho intrasmisible, no obstante, los frutos pueden ser embargado, salvo cuando el uso
de estos frutos se limita a las necesidades del usuario y de su familia.
f) Su objeto sólo puede ser una cosa, es lo que surge de la propia definición que alude a ese
término.
g) El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Derechos y obligaciones
En lo atinente al contenido del derecho, consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia, no pudiendo
el usuario constituir derechos reales sobre la cosa, pero si derechos personales. Se aplican
supletoriamente, al uso la, normas del usufructo de éste1 a excepción de las disposiciones particulares
establecidas especialmente para este derecho real. De ello también se puede inferir que las normas,
referidas a la extinción del usufructo, se aplican también este derecho.

Habitación
Concepto: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o
en parte material de él, sin alterar su sustancia.
Características
a) Es un derecho real sobre cosa ajena, al igual que el usufructo y el uso.
b) Concede la facultad sólo de "morar'' en un inmueble construido.
c) Se debe respetar el principio "salva rerum substantia" (no se puede alterar la sustancia), tema
igualmente tratado en los puntos anteriores.
d) Es temporal, dado que tiene plazos máximos de duración, si no se pactó la duración, se entiende que
es vitalicio.
e) Es un derecho intrasmisible.
f) Es inejecutable.
g) Su objeto sólo puede ser una cosa, es lo que surge de la propia definición que alude a morar en un
inmueble.
h) Sólo es predicable de la persona humana.
Derechos y deberes
Consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él. No puede alterar su
sustancia y cuando el habitador reside solo en una parte de la casa que se le señala como vivienda,
debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones a prorrata de la casa que ocupa. No pueden
contribuir derechos reales o personales sobre la cosa. La habitación no es transmisible por acto entre
vivos ni por causa de muerte y no es ejecutable por los acreedores.

Servidumbre
Concepto: La servidumbre, según el Código Civil y Comercial (CCyC) de Argentina, se define como un
derecho real que se establece entre dos inmuebles. Otorga al titular del inmueble dominante cierta
utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno, pudiendo incluir incluso utilidades de mero recreo.
Clasificación de las Servidumbres: El CCyC proporciona diversas clasificaciones legales de las
servidumbres:
1. Positivas y Negativas: Positivas si implican soportar el ejercicio y negativas si se limitan a
abstenerse según lo establecido en el título.
2. Personales y Reales: Personales cuando benefician a una persona específica sin inherencia al
inmueble dominante, y reales cuando están inherentemente ligadas al inmueble dominante.
3. Forzosas y No Forzosas: Forzosas son aquellas impuestas por ley, como la de tránsito o
acueducto, mientras que las no forzosas se determinan por descarte.
Derechos y Deberes:

 Para el titular dominante:

 Puede constituir derechos personales relacionados con la utilidad de la servidumbre, pero no
derechos reales.
 Tiene la facultad de ejercer servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio principal.
 Puede realizar mejoras necesarias en el inmueble sirviente, a su cargo.
 Puede obligar a restablecer el estado anterior del inmueble sirviente si se realizan trabajos que
menoscaben la servidumbre.
 Para el titular sirviente:
 Conserva la disposición jurídica y material sobre su inmueble.
 No pierde el derecho de utilizar su predio para los mismos fines que forman el objeto de la
servidumbre.
 Puede exigir que la constitución y ejercicio de la servidumbre no menoscaben su inmueble.
 No debe perturbar el ejercicio de la servidumbre y, si lo hace, el titular dominante puede exigir el
cese de la turbación.
Extinción de la Servidumbre: Las servidumbres se extinguen por diversas causas, como la desaparición
de toda utilidad para el inmueble dominante, el no uso por diez años, la muerte del titular en caso de
servidumbres personales, y la extinción de la persona jurídica titular. Las causales generales de extinción
de derechos reales también son aplicables.

Derechos Reales de Garantía - Aspectos Generales:

Los derechos reales de garantía, como la hipoteca, prenda y anticresis, son derechos reales sobre cosas
ajenas, pero no de disfrute, sino de garantía. En estos casos, el derecho real se centra en el valor de la
cosa, especialmente evidente en la hipoteca, donde el acreedor no recibe la cosa físicamente, pero
obtiene un tramo del valor del inmueble. Estos derechos son accesorios, vinculados al crédito principal,
abarcando no solo obligaciones dinerarias, sino también de dar cosas, hacer o no hacer.
Prerrogativas de los Derechos Reales:
1. Ius Persequendi: Derecho de persecución, destacándose en los derechos de garantía. Aunque la
cosa se enajene, el adquirente la recibe con la carga real, permitiendo al acreedor garantizado
cobrar su crédito.
2. Ius Preferendi: Derecho de preferencia, otorgando prioridad al acreedor con garantía real en caso
de insolvencia del deudor. En situaciones de falencia, estos acreedores tienen preferencia sobre
los garantizados solo personalmente.
Garantías Reales y Personales:
1. Garantías Personales: Se encuentran en el ámbito del derecho obligacional e incluyen fianza,
cláusula penal y aval. En estas garantías, el deudor principal y el garante comparten una sujeción
patrimonial, y el principio "pars conditio creditorum" establece igualdad entre los acreedores, sin
preferencia ni derecho de persecución.
2. Garantías Reales: Se centran en el objeto identificado, afectando una cosa en garantía. Destacan
la hipoteca, prenda y anticresis. Ofrecen derecho de preferencia y persecución, permitiendo al
acreedor garantizado cobrar primero en caso de insolvencia. Aunque más formales y costosas,
proporcionan mayor seguridad.

Derechos reales de garantía en particulares

Hipotecas
Concepto: la hipoteca que dice es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido
el crédito garantizado.
Legitimados: Los titulares de diversos derechos reales, como el de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie, pueden constituir una hipoteca. En el caso de la
superficie, si la superficiaria hipoteca el derecho a plantar, forestar o construir, en realidad está
hipotecando un bien y no directamente el inmueble sobre el cual realizará estas actividades, ya que este
último pertenece al nudo propietario. Este enfoque es respaldado por el artículo 1883 del Código Civil y
Comercial (CCyC). La legitimación para constituir hipoteca ha sido ampliada y regulada en el marco del
CCyC.
Forma de la Inscripción: La inscripción de la hipoteca se realiza mediante un acto notarial. El escribano
público interviniente en la constitución de la hipoteca debe presentar el título notarial correspondiente
en el Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción. Este título debe contener todos los
elementos esenciales y requisitos establecidos por la ley.
Cualidad de la Inscripción: La inscripción confiere la cualidad de oponible frente a terceros, lo que
significa que el acreedor hipotecario tiene preferencia en el cobro de su crédito sobre otros acreedores
que no estén debidamente registrados. La inscripción permite la publicidad de la hipoteca, informando
a terceros sobre la existencia de esta carga sobre el inmueble.

Anticresis
Concepto: La anticresis es un derecho real de garantía, poco utilizado, donde el deudor transfiere la
posesión de un bien productor de frutos al acreedor. Este último, a su vez, utiliza los frutos para cobrarse
el crédito. Es un derecho accesorio que requiere la existencia de una deuda a garantizar.
Objeto: Originalmente limitada a inmuebles, la anticresis ahora puede aplicarse a bienes muebles
registrables. Sin embargo, la posesión que adquiere el acreedor conlleva complicaciones, haciéndolo
menos práctico que otros derechos de garantía.
Legitimación: La normativa establece que pueden constituir anticresis los titulares de derechos reales
como dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo. El plazo máximo de la anticresis
es de diez años para inmuebles y cinco años para bienes muebles registrables.
Derechos y Deberes del Anticresista:
a) El anticresista tiene el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos.
b) Los frutos se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, debiendo rendir cuentas al
deudor.
c) Puede administrar la cosa de acuerdo con las reglas del mandato, siendo responsable por daños
al deudor.
d) El incumplimiento de los deberes extingue la garantía, obligando al anticresista a restituir la cosa
al titular.
e) No puede modificar el destino de la cosa sin consentimiento del deudor.
f) El titular del objeto gravado debe al anticresista los gastos necesarios para la conservación del
objeto.
g) El anticresista paga las contribuciones y cargas del inmueble.
h) No puede reclamar los gastos útiles hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.
Ejemplo: "A" le debe a "B". Para garantizar la deuda, "A" le entrega a "B" un campo como anticresis. "B"
utiliza los frutos del campo para cobrarse el crédito y, una vez satisfecho, devuelve el campo a "A",
extinguiéndose así la garantía.

Prenda
Concepto: La prenda es un derecho real de garantía que se establece sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se configura mediante un contrato formalizado en instrumento
público o privado y la entrega física de la cosa al acreedor prendario. Este derecho subsiste mientras la
cosa esté en posesión del acreedor o un tercero designado. La prenda puede aplicarse tanto a bienes
muebles como a créditos instrumentados.
Objeto: Recae sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se debe tener presente
también que la prenda de cosas muebles registrables se rige por la legislación especial antes citada.
Prenda de Cosas:
  Uso de la Cosa: El acreedor no puede usar la cosa prendada sin el consentimiento del deudor,
salvo que sea necesario para su conservación.
 Prenda Anticrética: Si la cosa prendada genera frutos o intereses, el acreedor debe percibirlos y
aplicarlos al pago de la deuda.
 Gastos: El deudor debe cubrir los gastos de conservación de la cosa prendada, y el acreedor no
puede reclamar los gastos útiles hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
 Venta en Subasta: Ante el incumplimiento, el acreedor puede vender la cosa en subasta pública,
con la posibilidad de opciones acordadas entre las partes.
Prenda de Créditos:

 Constitución: Se configura sobre créditos instrumentados que pueden ser cedidos.

 Notificación: El derecho real se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor
del crédito prendado.
 Facultades del Acreedor Prendario: El acreedor tiene el derecho y la obligación de conservar y
cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado, aplicando las reglas del mandato.
 Extinción: En caso de extinción de la prenda sin que el crédito prendado se haya extinguido, el
acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito y notificar la extinción al deudor del
crédito prendado.
Ejemplo: Supongamos que "A" le debe dinero a "B". Como garantía, "A" entrega a "B" la posesión de su
automóvil como prenda. En caso de incumplimiento, "B" tiene el derecho de vender el automóvil en
subasta pública para recuperar el monto adeudado. Además, "B" puede percibir y aplicar los frutos del
automóvil para el pago de la deuda, siempre respetando las disposiciones legales y las opciones
acordadas entre las partes. Si "A" no cumple, "B" tiene la facultad de ejercer sus derechos de manera
justa y, una vez satisfecho el crédito, restituir la cosa prendada a "A".
Extinción: Como todos los derechos reales de garantía, se pueden extinguir de dos maneras:
a) Por vía indirecta al extinguirse la obligación garantizada.
b) Por vía indirecta, sin que se extinga la obligación, esto es por abandono, consolidación, restitución
de la cosa al propietario por parte del acreedor, la subasta o la venta privada. Una vez extinguida,
se deben restituir la cosa o el instrumento probatorio del crédito prendado.