La planificación territorial y sus instrumentos

Introducción a la Unidad 3
Unidad 3: Normativa en el área urbana, elaborada por Pilar Giménez Celis, arquitecta y máster en planificación
urbana.

Vea este video en la versión online de la clase.

Objetivos

Reconocer la legislación que regula actualmente el desarrollo de las áreas urbanas en Chile, identificando
sus principales problemas y desafíos.
Distinguir las normas que establecen en estas áreas los planes reguladores comunales e intercomunales.
Identificar las normas de excepción definidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
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Proceso de tramitación de proyectos en el área urbana y

normas urbanísticas
En este Artículo revisaremos el proceso de tramitación de proyectos en el área urbana y las normas urbanísticas,
las cuales tienen por objetivo determinar lo que se puede construir en un determinado terreno y la ubicación de
esa construcción dentro del predio.

Introducción
La concentración de actividades en un mismo territorio genera múltiples beneficios, pero al mismo tiempo genera
fricciones. Para controlar estas “externalidades negativas” que se producen en toda ciudad se requiere
regulación.
En nuestro país la regulación en las áreas urbanas es provista por el Estado a través de:

Los Planes Reguladores Comunales (PRC).

Los Planes Reguladores Intercomunales (PRI).

Otras normas contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y en su Ordenanza

General (OGUC).

Complementariamente, en Chile existe una nutrida legislación sectorial de más de 30 otras leyes que también
abordan las externalidades que producen los proyectos y las actividades, unas sobre otras. Ejemplo de ello son la
Ley Orgán ica Constitucional de Municipalidades, Ley Orgán ica Constitucional sobre Gobiernos y Administración
Regional, Ley de Bases Generales del Medio Ambiente, Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, Ley sobre
Financiamiento Urbano Compartido, D.F.L. N° 2 sobre viviendas económicas, D.L. N° 3516 sobre División de
Predios Rústicos, D.F.L. N° 850 sobre Ley Orgán ica del Ministerio de Obras Púb licas y Ley de Caminos, D.L. N°
2186 sobre Ley Orgán ica de Procedimiento de Expropiaciones, Ley de Monumentos Nacionales, D.S. N° 236 que
aprueba el Convenio 169 sobre Pueblos Indíg enas, D.F.L. N° 340 sobre Ley de Concesiones Marítimas, entre
muchas otras.
Algo similar ocurre a nivel institucional, pues las facultades relacionadas con “lo urbano” se encuentran dispersas
en numerosas reparticiones públicas:

En el ámbito de la normativa urbana, especialmente relevante es el rol del Ministerio de Vivienda y

Urbanismo que, a través de la División de Desarrollo Urbano, tiene la facultad de impartir instrucciones para

interpretar la LGUC y la OGUC, lo cual realiza a través de Circulares que tienen el carácter de aplicación

obligatoria para las Direcciones de Obras Municipales (DOM).

Por su parte, las Seremis de este Ministerio tienen la facultad para pronunciarse, a petición de interesado,

sobre casos específicos. Ambos actos administrativos muchas veces generan cambios en la forma de

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aplicación de las normas.

Finalmente, también la Contraloría General de la República emite dictámenes a petición de interesado,

plasmando criterios de interpretación normativa, de carácter obligatorio para los organismos públicos.

En este contexto tan prolífico en términos normativos y con evidentes deficiencias en

la coordinación intersectorial del Estado, se producen inevitablemente
superposiciones y contradicciones que atentan contra la claridad, consistencia y
estabilidad de las normas.

Así, el impulsar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios se ha vuelto una tarea cada vez más compleja,
que requiere mucho conocimiento experto, estudios adicionales y mayor tiempo para lograr las aprobaciones. Por
otra parte, la comunidad se ha vuelto un actor relevante que, en ciertos casos, se propone y logra cuestionar y
detener los proyectos en desarrollo.
A continuación, revisaremos los procesos de tramitación de los proyectos en el área urbana, para luego detallar
las normas urbanísticas y otras normas relevantes que se les aplican.

Proceso de tramitación de proyectos en el área urbana

En Chile, la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de
urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requieren de un permiso de la DOM.

Esta materia se trata en el artículo 116 de la LGUC, reglamentado en los artículos 1.4.1. y siguientes de
la OGUC.

El proceso secuencial lógico que sigue un particular que desee obtener un permiso de la DOM para construir en
su terreno es el siguiente:
Despliega el contenido haciendo clic en cada título.

1. Certificado de informaciones previas (CIP)

El CIP es un documento que contiene las normas que se deben cumplir en un terreno específico. Aunque no
es obligatorio, el interesado en construir un proyecto suele solicitar este CIP a la DOM para tener mayor
claridad respecto de las normas del Plan Regulador Comunal e Intercomunal que deben ser aplicadas en su
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terreno.
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2. Aprobación de anteproyecto

El Anteproyecto es la presentación previa de un proyecto. Contempla solo los aspectos esenciales

relacionados con la aplicación de las normas urbanísticas. No es obligatorio aprobar un Anteproyecto, pero
los interesados suelen hacerlo, pues, este resguarda las condiciones urbanísticas del Instrumento de
Planificación y de la OGUC, vigentes al momento de solicitar el anteproyecto.

El plazo de vigencia de un anteproyecto es de 180 días. No obstante, los proyectos de mayor envergadura
mantienen su vigencia por 1 año (loteos de más de 5 hectáreas, edificaciones de superficie edificada mayor
a 10.000 m2, proyectos que requieran el pronunciamiento de otra repartición pública).

3. Permiso de edificación

El Permiso de edificación corresponde a una autorización de la DOM para que se inicie una obra de
construcción en un terreno específico. El Director de Obras Municipales debe otorgar dicho permiso previa
verificación de que el proyecto cumple con las normas urbanísticas contenidas en los Instrumentos de
Planificación Territorial y en la LGUC y OGUC, y de que se paguen los derechos que procedan. El arquitecto
y otros profesionales del proyecto también son responsables por el cumplimiento de las demás normas de la
LGUC y la Ordenanza General.

Existe un permiso específico para las obras de urbanización (que son aquellos proyectos que abrirán calles
y/o plazas y ejecutarán obras de pavimentación, sanitarias, eléctricas, entre otras) y otro para las obras de
edificación (que se refieren a la construcción de recintos habitables), y dentro de este último hay varios tipos:
obras preliminares, obra menor, obra nueva menor a 100 m2, obra nueva mayor a 100 m2, demolición,
alteración, reconstrucción, etc.

El permiso de edificación tiene una vigencia de 3 años para iniciar las obras correspondientes. La obra se
entiende iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones (Artículo 1.4.17 de la
OGUC).

Es importante destacar que existen algunos permisos sectoriales que deben ser adjuntados a la solicitud del
Permiso de Edificación o previo a su otorgamiento, según corresponda, como es el caso del Informe de
Mitigación de Impacto Vial o Estudios de mitigación de riesgos naturales, Autorizaciones de la Dirección
General de Aeronáutica Civil, por citar algunos ejemplos.

4. Modificación de proyecto

Es habitual que a medida que avanza la construcción de un proyecto, sea necesario realizar cambios en su
diseño arquitectónico, estructura, destino de los recintos, superficies, etc. La normativa contempla esta
posibilidad, lo cual se regula en el Artículo 1.4.16 de la OGUC.

5. Recepción definitiva de las obras

Una vez terminada la construcción, el interesado debe solicitar la recepción definitiva de las obras. La DOM,
luego de verificar que el proyecto construido es consistente con el proyecto aprobado, otorgará el certificado
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de recepción definitiva. Este certificado es requisito para poder inscribir la propiedad en el Conservador de
Bienes Raíces, realizar ventas, solicitar patentes comerciales, etc.

Con este trámite termina el proceso de construcción desde la perspectiva de la DOM.

Normas urbanísticas
Normas urbanísticas en los PRC
Una de las principales facultades de los PRC es establecer normas urbanísticas, las cuales tienen como objetivo
determinar lo que se puede construir en un predio específico (su capacidad constructiva máxima) y también la
ubicación de esta construcción en el predio. Con ello se intenta controlar parte de las externalidades negativas
que pueda generar la nueva construcción.
Estas normas son tratadas en el artículo 116 de la LGUC y en la OGUC (artículos 2.1.10 bis, 2.1.22 y siguientes).
En ellos se establece el siguiente listado de normas y aspectos urbanísticos:
Normas urbanísticas:
1. Usos de suelo.
2. Sistemas de agrupamiento (aislado, pareado o continuo).
3. Coeficientes de constructibilidad.
4. Coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores.
5. Alturas máximas de edificación.
6. Adosamientos.
7. Distanciamientos mínimos a los medianeros.
8. Antejardines.
9. Ochavos.
10. Rasantes.
11. Superficie de subdivisión predial mínima.
12. Densidades máximas.
13. Exigencias de estacionamientos según destino de las edificaciones.
14. Áreas de riesgo.
15. Áreas de protección.
16. Franjas afectas a utilidad pública.
17. Cesiones
Aspectos urbanísticos:
18. Altura de cierros y porcentajes de transparencias.
19. Exigencias de distintos usos de suelo y destinos de una misma zona.
20. Disposiciones particulares de los espacios públicos.
21. Determinación de los sectores vinculados con Monumentos Nacionales, inmuebles o zonas de Conservación
Histórica.
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Normas urbanísticas en los PRI

Los PRI también tienen facultades para fijar estas normas urbanísticas, pero la mayoría de ellas solo en forma
supletoria mientras el territorio en cuestión no sea normado por un PRC.

Así, una vez que se instaura el instrumento de nivel comunal, es este el que debe definir las normas
urbanísticas definitivas.

El PRI solo tiene facultades propias (no supletorias) para establecer las siguientes normas urbanísticas en el área
urbana (artículo 2.1.7 de la OGUC):

1 Franjas afectas a declaratoria de utilidad pública (solo para vías expresas, troncales y parques de nivel

intercomunal).

2 Áreas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal.

3 Reconocimiento de áreas de protección de recursos de valor natural y patrimonial cultural.

4 Densidades generales (solo las promedio y/o máximas que podrán establecerse en los PRC).

5 Uso de suelo de área verde de nivel intercomunal.

6 Demás normas urbanísticas, pero solo para las edificaciones e instalaciones destinadas a infraestructuras de

impacto intercomunal y actividades productivas de impacto intercomunal.

Esta manera de ordenar las facultades de cada instrumento se basa en la idea que
cada instrumento tiene su propio ámbito de competencias, siendo facultad del PRC,
que es un instrumento de nivel local, más detallado que el PRI, abordar el análisis
fino de lo que corresponde desarrollar en cada una de sus zonas. El PRI, por su parte,
debe enfocarse principalmente en las materias que son de impacto intercomunal.
Estas materias serán mandatorias y obligatorias para el PRC.

Normas urbanísticas generales definidas en la OGUC

Es importante destacar que el establecimiento de las normas urbanísticas es una facultad del PRC o PRI, pero no
es obligatorio establecerlas.
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Por eso hay predios en los cuales, por ejemplo, el PRC no ha fijado una altura o una constructibilidad
máximas. En esos casos estos parámetros son libres.

Con todo, la OGUC para ciertos parámetros, establece normas generales aplicables a todo el país. Ello se hace
para resguardar temas en extremo relevantes que no pueden quedar desregulados. Algunos ejemplos de ello son
los siguientes:

Rasante
Esta norma es tratada en el artículo 2.6.3 de la OGUC y tiene como objetivo resguardar el asoleamiento de los
predios. Es especialmente relevante en los casos en que el PRC no ha definido un límite de altura y esta es de
libre determinación.
La rasante corresponde a:

Una recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica
dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación".
OGUC

Si bien los PRC pueden definir los ángulos de inclinación, estos nunca pueden ser menores a los ángulos
determinados en la OGUC, que son de 60, 70 y 80 grados, dependiendo de la región del país que se trate.

Asimismo, si un PRC no define rasante, entonces aplica la norma de rasante establecida en la OGUC.

Distanciamiento a los predios vecinos

Esta norma es tratada en el mismo artículo 2.6.3 de la OGUC y tiene como objetivo resguardar el asoleamiento y
privacidad de los predios.

La OGUC establece ciertos distanciamientos mínimos exigidos que van desde 1,4
metros a 4 metros (dependiendo de la altura de la edificación y de si tiene o no vanos
o ventanas). Así, un PRC nunca podría establecer un distanciamiento menor al
indicado en la OGUC.

Por otra parte, si un PRC no define este distanciamiento, entonces aplica la norma general de la OGUC.
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Conflictos asociados a las normas urbanísticas

Como sabemos, nuestro contexto normativo está alcanzando niveles de complejidad y conflictividad relevantes,
siendo habitual el cuestionamiento de los proyectos inmobiliarios en distintas instancias. Parte importante de este
cuestionamiento se relaciona con las normas urbanísticas contenidas en los planes reguladores.

Una primera fuente de conflicto normativo surge ante la discusión de si las normas
urbanísticas son solo las listadas previamente o bien, este listado se anota a modo de
ejemplo y los PRC podrían eventualmente incorporar otras normas.

En teoría, esta discusión se resuelve al examinar los artículos de la LGUC y de la OGUC que, al listar las normas
urbanísticas, agregan las expresiones “entre otros” o “tales como”. De hecho, así fue entendido históricamente por
las diversas autoridades encargadas de elaborar y aprobar los PRC; por ello la gran mayoría de los PRC de
nuestro país no se enmarcan solamente en las normas urbanísticas citadas previamente. En una reciente
modificación de la OGUC, el 2019, se aborda esta materia indicando que los PRC pueden generar zonificación en
base a “algunas de las siguientes normas urbanísticas”, dejando entrever que el listado de 17 normas urbanísticas
sería taxativo.

No obstante, el propio Ministerio de Vivienda y Urbanismo y también la Contraloría

General de la República, han tenido interpretaciones diversas, más bien restrictivas,
lo que ha debilitado la validez de muchas normas contenidas en los PRC.

Una segunda fuente de conflicto tiene relación con la dificultad que tienen hoy los Municipios para elaborar o
actualizar sus PRC, quedando territorios sin regulación y con normas generales establecidas en los PRI o a nivel
de la OGUC, que serían demasiado laxas.

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El ejemplo más comentado en este tema en los últimos años es el caso de una parte
de la Comuna de Estación Central en la ciudad de Santiago, la cual, por diversas
situaciones, quedó sin normativa local y solo regulada por normas muy generales del
Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Lo anterior dio pie a la aprobación de
muchos proyectos inmobiliarios con altura y densidad libre.

Para contrarrestar conflictos de este tipo asociados a desregulación de nivel local, el 2018 se aprobó la Ley de
Transparencia del Mercado de Suelo (D.O. 15.02.2018), la cual trata diversas materias. Entre ellas, incorporó el
artículo 28 quinquies a la LGUC, en el cual se establecen normas supletorias que aplican a todos aquellos
territorios sin planificación comunal.
El citado artículo señala que las construcciones que se levanten en estos territorios deberán ajustarse, mientras
mantengan esta situación sin planificación, a las siguientes disposiciones:

1. No podrán superar la altura promedio de los edificios ya construidos en las manzanas edificadas, con un
máximo de diez pisos o 2 pisos en caso de no haber edificación. Las viviendas sociales siempre pueden alcanzar
cuatro pisos.

2. No podrán superar la densidad promedio de la manzana en que se emplacen y, de no ser aplicable esta norma,
la del promedio de las zonas contiguas que ya estén edificadas, salvo que se trate de viviendas sociales.

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3. No podrán alterar el sistema de agrupamiento de las edificaciones, sus características arquitectónicas y

volumétricas, ni las líneas oficiales y de edificación del sector, debiendo adaptarse al entorno urbano en que se
emplacen.

4. Deberán dar continuidad a la trama vial existente.

5. Deberán cumplir las demás normas urbanísticas supletorias que señale la OGUC.

De esta forma, desde febrero de 2018, situaciones como la de Estación Central no volverán a ocurrir, pues la
normativa queda controlada por estas normas supletorias restrictivas ya establecidas en la LGUC.

Normas especiales
La LGUC contempla algunas normas de excepción que permiten aumentar ciertas normas urbanísticas por sobre
lo que indica el PRC. Las dos normas de excepción más relevantes son el premio por Fusión predial y el Conjunto
armónico.
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Premio por Fusión predial

Esta norma está regulada en el artículo 63 de la LGUC y es de aplicación nacional. La norma tiene como objetivo
principal incentivar el desarrollo de nuevas construcciones, sobre todo en aquellos territorios en que hay una
atomización relevante de los predios, situación que ocurre, por ejemplo, en la mayoría de los centros históricos de
las ciudades capitales. En otras palabras, esta norma busca incentivar la renovación y densificación urbana, para
lo cual entrega un premio a quienes invierten tiempo y recursos en la muchas veces difícil gestión de conformar un
paño adecuado para el desarrollo de un proyecto.
En términos concretos, el premio por Fusión predial consiste en otorgar un beneficio de mayor superficie a
construir en los casos en que se fusionen dos o más predios.

Este beneficio se traduce en aumentar en un 30% el coeficiente de constructibilidad que señala el PRC
para el predio en cuestión.

Esta es una norma muy utilizada en Chile y ha tenido gran relevancia para la industria de la construcción.

Conjunto armónico
El Conjunto armónico es otra norma de excepción que tiene como objetivo incentivar el desarrollo de nuevas
construcciones cuando se trata de edificaciones que tienen características singulares en el contexto urbano, por
ello se considera que ameritan un tratamiento normativo especial.
La norma de Conjunto armónico está regulada por:

La LGUC (artículos 107, 108 y 109).

La OGUC (artículos 2.6.4. al 2.6.10., 2.6.15. y 2.6.1.6.)

En el artículo 107 de la LGUC se define que el Conjunto Armónico corresponde a las agrupaciones de
construcciones que, por condiciones de uso, localización o dimensión, estén: “relacionadas entre sí, de tal manera
que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector”.
De esta forma, si un proyecto cumple con las condiciones que se señalan a continuación, recibirán determinados
beneficios normativos:

Síntesis Norma Conjunto Armónico

Tipo de Condición Requisitos Beneficios

a) Terreno de más de 5.000 m2 Incremento 50%

constructibilidad
b) Constituir una manzana existente
Incremento de 25%
altura máxima
De Dimensión
c) Terreno resultante de una Fusión predial, no menor a 2.500 m2 Incremento 30%
constructibilidad
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Incremento de 25%
altura máxima

Estar destinado a Equipamiento en un terreno no menor a 2.500 m2 Incremento 50%

constructibilidad
De Uso
Incremento de 25%
altura máxima

a) Estar localizado en el mismo terreno que un Monumento Nacional o Incremento 50%

Inmueble de Conservación Histórica constructibilidad
De Localización
b) Estar localizado en un terreno contiguo a alguna de estas
categorías patrimoniales.

Fuente: Elaboración Propia

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En todos los casos señalados, los predios deben, además, cumplir con las siguientes características:

La norma de Conjunto armónico no es utilizada tan masivamente como el Premio por Fusión predial, ya que los
requisitos para acceder a los beneficios de esta norma son más exigentes. No obstante, es una norma que
cuando se aplica genera bastantes conflictos, especialmente a nivel ciudadano.

En efecto, desde el punto de vista de los vecinos de un proyecto determinado, se aprecia que el proyecto
en cuestión vulneraría con márgenes amplios la norma del PRC.

Por otra parte, la industria inmobiliaria en ciertos casos ha hecho un mal uso de la herramienta, vulnerando el
espíritu de la norma.

Por ejemplo, la norma exige que el Conjunto armónico se otorgue a una agrupación
de construcciones, ante lo cual ciertos proyectos establecen un edificio principal y una
caseta de guardia, argumentando con ello que se cumpliría el concepto de
agrupación.

Ante ello, se han generado diversos cuestionamientos a la norma e interpretaciones varias que han puesto en tela
de juicio la conveniencia de mantener esta norma de excepción hacia el futuro.
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Por el momento, las autoridades se han pronunciado a través Circulares de la División de Desarrollo Urbano del
MINVU y de Dictámenes de la Contraloría General de la República, en el siguiente sentido:

No corresponde otorgar la calidad de Conjunto armónico a proyectos constituidos por una sola unidad.

Es menester que las unidades se constituyan como construcciones funcional y estructuralmente

independientes. No obstante, la jurisprudencia no ha abordado en específico qué se entiende por “funcional

y estructuralmente independientes”, por lo cual no existe plena claridad al respecto.

El concepto de agrupación no se vincula necesariamente con la existencia de distanciamiento entre las

edificaciones que conforman el conjunto.

No es un impedimento que las construcciones se encuentren adosadas.

En las áreas urbanas es requisito que todo proyecto cumpla con las normas definidas en los planes reguladores
comunales e intercomunales. No obstante, también hay una serie de normas de rango mayor que son
mandatorias para los proyectos.

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Normativa asociada a la división del suelo y normas

sectoriales relevantes
En este Artículo estudiaremos las normas asociadas a la división del suelo y algunas normas sectoriales
relevantes, como las asociadas al impacto vial, ambientales y aquellas relacionadas al patrimonio.

Normas asociadas a la división del suelo

En la normativa urbana tienen especial relevancia las reglas (requisitos y obligaciones), asociadas a las
actuaciones de división de la tierra. Esta materia se trata en los artículos 2.2.2, 2.2.3 y 2.2.4 de la OGUC. En ellos
se pueden identificar cuatro tipos de actuaciones:

Subdivisión simple.

División afecta.

Loteo o macroloteo.

Copropiedad inmobiliaria.

Subdivisión simple
La Subdivisión Simple se trata en el artículo 2.2.2. de la OGUC. Corresponde a la división del suelo, sin que el
propietario esté obligado a urbanizar por ser suficientes las obras de urbanización existentes, es decir, el predio
enfrenta un bien nacional de uso público.

Para cumplir con esta categoría, que es la menos onerosa de las cuatro, el proyecto no puede contemplar
la apertura, ensanche o prolongación de vías públicas y el predio no debe estar afecto a utilidad pública.

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División afecta
La División afecta se aborda en el artículo 2.2.4, numeral 3 de la OGUC. Se trata de una división del suelo, pero, a
diferencia del caso anterior, el propietario está obligado a ceder parte de su terreno y a ejecutar obras de
urbanización.

Ello es así en los casos en que el predio en cuestión esté afecto a utilidad pública por
el PRC o PRI, y siempre que no contemple aperturas de nuevas vías públicas por
iniciativa del propietario; en caso contrario, corresponderá a loteo.

En tal caso, con anterioridad a que la DOM autorice la enajenación de los sitios resultantes, el propietario deberá
urbanizar y ceder únicamente la superficie del predio afecta a utilidad pública indicada en el citado instrumento,
con un máximo del 30% de la superficie de este.

Loteo o macroloteo
El loteo o macroloteo se aborda en el artículo 2.2.4, numeral 1 de la OGUC y corresponde a la división de un
predio en nuevos lotes, contemplando la apertura de vías públicas.

En tales casos el propietario estará obligado a ejecutar, a su costa, el pavimento de

las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y
energéticas con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y aguas
lluvia, así como también, las obras de defensa y de servicio del terreno.

Asimismo, la aprobación del loteo estará sujeta a cesiones gratuitas de terreno 1 las que se perfeccionarán al
momento de la recepción definitiva de las obras de urbanización.
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Copropiedad inmobiliaria
Los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados pueden acogerse a un régimen
especial de dominio llamado “copropiedad inmobiliaria”, también conocidos como condominios. Esta figura está
normada en una ley propia (Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que fue modificada completamente en enero de
2022).
Existen dos tipos de copropiedad inmobiliaria:

Despliega el contenido haciendo clic en cada título.

Tipo A

En este tipo de condominio se mantiene en dominio común el terreno y cada propietario es dueño exclusivo
solo de su unidad. Esta figura es utilizada comúnmente en los edificios de departamentos o de oficinas.

Tipo B

En este tipo de condominio cada propietario es dueño exclusivo de su sitio y se mantienen en dominio
común los terrenos destinados a vialidad, áreas verdes y equipamiento. Esta figura es utilizada comúnmente
en los condominios de casas.

Independiente del tipo de condominio, de acuerdo con el artículo 2.2.4, numeral 2 de la OGUC, en estos casos el
propietario también estará obligado a ejecutar obras de urbanización cuando el predio esté afecto a utilidad
pública por el PRC o PRI.

Normas sectoriales relevantes

Además de las normas comentadas, los proyectos de construcción deben cumplir con una variedad de normas
sectoriales. A continuación se detallan algunas de ellas, las cuales tienen gran relevancia.
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Normas asociadas al impacto vial

En Chile, los impactos viales se regulan en base a la Ley N° 20.958 de aportes al espacio público (2016), la cual
establece un nuevo sistema para que todos los proyectos realicen un aporte a los barrios donde se instalan.

Con esta ley se pone fin a los Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte
Urbano (EISTU), que exigía mitigaciones viales a los proyectos de mayor
envergadura (más de 250 estacionamientos en el caso de los proyectos residenciales
o más de 150 estacionamientos en el caso de los proyectos no residenciales).

El nuevo sistema de Ley de Aportes, que ya está totalmente operativo en nuestro país, tiene como uno de sus
objetivos centrales el lograr que todos los proyectos, independiente de su tamaño, destino o ubicación, hagan
aportes y contribuyan a que los entornos de los proyectos tengan mejores espacios públicos. Por otro lado, el
sistema también busca hacer más objetivo y predecibles la definición de las mitigaciones que deberán realizar los
proyectos.
En lo principal, la ley N° 20.958 contempla dos mecanismos totalmente diferenciados:

La tabla de aportes corresponde a una exigencia que se aplica a los proyectos en densificación, tanto urbanos
como rurales, que se traduce en un porcentaje de cesión de terreno, de acuerdo a una fórmula de cálculo
detallada en el Artículo 2.2.5 Bis de la OGUC. Este aporte se puede calcular anticipadamente con la fórmula de la
OGUC.

La planificación territorial y sus instrumentos

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El segundo componente de la Ley de Aportes es el Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) que, a diferencia
del anterior, es un estudio particular que debe realizar cada proyecto para determinar obras y medidas para
mitigar los impactos del proyecto. La Ley obliga a realizar este estudio a todos aquellos proyectos que superen un
flujo vehicular en transporte privado motorizado de 20 veh/hora y un flujo de viajes en otros modos (transporte
público, ciclos y peatones) de 40 viajes/hora. Lo anterior tanto en las áreas urbanas como fuera de ellas.
Revisaremos este sistema en detalle en el Módulo Nº5.

Normas ambientales
De acuerdo con la Ley Nº19.300 sobre Bases del Medio Ambiente y su Reglamento de Evaluación de Impacto
Ambiental, los proyectos industriales o inmobiliarios que se ejecuten en zonas declaradas latentes o saturadas
deben ingresar obligatoriamente al Sistema de evaluación de impacto ambiental (SEIA), en calidad de estudio o
de declaración.
Específicamente, el artículo 3º, letra h.1 del nuevo Reglamento señala:

Se entenderá por proyectos inmobiliarios aquellos loteos o conjuntos de viviendas que contemplen
obras de edificación y/o urbanización, así como los proyectos destinados a equipamiento, y que
presenten alguna de las siguientes características;
h.1.1. que se emplacen en áreas urbanizables, de acuerdo con el instrumento de planificación
correspondiente, y requieran de sistemas propios de producción y distribución de agua potable y/o de
recolección, tratamiento y disposición de aguas servidas;
h.1.2. que den lugar a la incorporación al dominio nacional de uso público de vías expresas, troncales,
colectoras o de servicio;
h.1.3. que se emplacen en una superficie igual o superior a 7 hectáreas o consulten la construcción de
300 o más viviendas;
h.1.4. que consulten la construcción de edificios de uso público con una capacidad para cinco mil o más
personas o con 1000 o más estacionamientos".
Reglamento de Evaluación de Impacto Ambiental.
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El ingreso al SEIA implica la realización de estudios y mediciones de impacto, la revisión y definición de

compensaciones y compromisos ambientales, las cuales son aprobadas por una variedad de reparticiones
públicas.

Normas relacionadas al patrimonio

En Chile la conservación del patrimonio construido en nuestras ciudades se resguarda a través de dos
herramientas: la Ley de Monumentos Nacionales y los propios PRC.

Ley de Monumentos Nacionales (Ley N° 17.288 de 04.02.1970)

Esta ley se basa en la ley original de 1925 y establece una protección definida a nivel nacional por el Consejo de
Monumentos Nacionales. Principalmente se definen dos categorías de protección:

Monumentos históricos, que corresponden a edificaciones específicas.

Zonas típicas.

El desarrollo de proyectos en estas zonas o la alteración de monumentos históricos se rigen por normas
especiales, restrictivas y, además, requieren de la aprobación especial del Consejo de Monumentos Nacionales.

Protección a través de los PRC

Los PRC están facultados para definir inmuebles de conservación histórica y zonas de conservación histórica.
Corresponde a una protección definida a nivel local. En este caso, el desarrollo de proyectos en estas zonas o la
alteración de inmuebles de conservación histórica requiere de la aprobación especial de la Seremi del Ministerio
de Vivienda y Urbanismo.

Si bien estas herramientas intentan proteger los inmuebles de valor patrimonial y son
muy utilizadas a lo largo de Chile, se cuestiona su efectividad por cuanto solo
generan prohibición de demoler y restricciones a las nuevas construcciones, pero no
aportan recursos económicos que permitan sustentar la mantención de los inmuebles
en el tiempo. Esta labor recae completamente en los propietarios privados de dichos
inmuebles.
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En Chile, las construcciones en el área urbana siguen un proceso muy reglado a nivel de los planes
reguladores comunales e intercomunales, también con normas generales establecidas en la LGUC y en la
OGUC y, además, en otros cuerpos legales sectoriales. En este contexto es importante resguardar la
coherencia y armonía de este marco normativo.

En nuestro país existe una nutrida legislación para regular las construcciones en las áreas urbanas, con la LGUC
y su Ordenanza General a la cabeza, pero contemplando más de treinta leyes sectoriales complementarias. Es un
panorama complejo al que se suman las deficiencias en la coordinación intersectorial del Estado y una
comunidad muy activa que está atenta a cuestionar proyectos considerados negativos para sus barrios.
Un desafío permanente de la autoridad es perfeccionar y modernizar este marco regulatorio e institucional.

Puntos Principales
En nuestro país la regulación en las áreas urbanas es provista por el Estado a través de los PRC y de los
PRI, junto con una gran cantidad de otras normas contenidas en la LGUC y en su Ordenanza General.
En la LGUC se establece que la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y
demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales,
requieren de un permiso de la DOM.
Una de las facultades principales de los PRC es establecer normas urbanísticas, las cuales tienen como
objetivo principal determinar lo que se puede construir en un predio específico y también la ubicación de
esta construcción en el predio. Estas normas son tratadas en el artículo 116 de la LGUC y en la OGUC,
artículos 2.1.10 bis y 2.1.22 y siguientes.
Los PRI también tienen facultades para fijar estas normas urbanísticas, pero la mayoría de ellas solo en
forma supletoria mientras el territorio en cuestión no sea normado por un PRC.
Además, la LGUC y la OGUC establecen, para ciertos parámetros, normas generales aplicables a todo el
país. Con ello se intenta controlar la situación de predios que, por diversos motivos, no fueron normados
en el PRC o su reglamentación es demasiado laxa.
La LGUC también contempla algunas normas de excepción que permiten aumentar ciertas normas
urbanísticas por sobre lo que indica el PRC. Las dos normas de excepción más relevantes son el premio
por Fusión predial y el Conjunto armónico.
La LGUC norma con especial detalle los requisitos y obligaciones asociados a las actuaciones de
división de la tierra. Esta materia identifica cuatro tipos de actuaciones: Subdivisión simple, División
afecta, Loteo o macroloteo y Copropiedad inmobiliaria.
Finalmente, nuestra legislación también incluye algunas normas sectoriales relevantes asociadas a los
impactos viales, los impactos ambientales y el patrimonio, principalmente.
La planificación territorial y sus instrumentos

Bibliografía Unidad 3
Decreto con Fuerza de ley Nº 458. Aprueba nueva ley general de urbanismo y construcciones. Ley General
de Urbanismo y Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1975. http://bcn.cl/1uuhi
Decreto Supremo Nº 14. Modifica decreto supremo Nº 47, de Vivienda y Urbanismo de 1992, Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2019. http://bcn.cl/2bukp
Decreto Supremo Nº 47. Fija nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1992.
http://bcn.cl/1uvyr
Ley N° 17.288. Legisla sobre monumentos nacionales. Ministerio de educación pública, 1970.
http://bcn.cl/1v9ov
Ley Nº19.300. Aprueba ley sobre bases generales del medio ambiente y su reglamento de evaluación de
impacto ambiental. Ministerio Secretaría General de la Presidencia, 1994. http://bcn.cl/1ux38
Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Ley Nº 20.958. Establece un sistema de aportes al espacio público. Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
2016. http://bcn.cl/1xz2k
La planificación territorial y sus instrumentos

Material de Profundización Unidad 3

Decreto con Fuerza de ley Nº 458. Aprueba nueva ley general de urbanismo y construcciones. Ley General
de Urbanismo y Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1975. Ver: Artículos 28 quinquies, 63,
107, 108, 109 y 116 http://bcn.cl/1uuhi
Decreto Supremo Nº 14. Modifica decreto supremo Nº 47, de Vivienda y Urbanismo de 1992, Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2019. http://bcn.cl/2bukp
Decreto Supremo Nº 47. Fija nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones. Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1992. Ver Artículos 1.1.2, 1.4.1 al 1.4.17, 2.1.7, 2.1.10
bis, 2.1.22 al 2.1.37, 2.1.43, 2.2.2 al 2.2.4, 2.4.3, 2.6.4 al 2.6.10, 2.6.15 y 2.6.16. http://bcn.cl/1uvyr
Ley N° 17.288. Legisla sobre monumentos nacionales. Ministerio de educación pública, 1970.
http://bcn.cl/1v9ov
Ley Nº19.300. Aprueba ley sobre bases generales del medio ambiente y su reglamento de evaluación de
impacto ambiental. Ministerio Secretaría General de la Presidencia, 1994. http://bcn.cl/1ux38
Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria_aproba Congreso_F.pdf