Los REIT son empresas que

poseen y operan
principalmente
propiedades de alquiler o
compran hipotecas.

Para disfrutar de ventajas

fiscales, los REIT deben
REIT distribuir casi la totalidad
de sus ganancias a los
inversores.

Esto los convierte en una

opción atractiva para
inversores que buscan
ingresos estables
 Beneficios de invertir en REIT

Acceso a una
cartera
diversificada de Beneficios Gestión
Liquidez: Las Ingresos estables:
inmuebles: Los fiscales: Los REIT profesional: Los
acciones de los Los REIT están
REIT permiten a los no pagan REIT son
REIT se negocian obligados a
pequeños impuestos sobre la gestionados por
en mercados distribuir casi todas
inversores acceder renta si distribuyen profesionales
públicos, lo que las sus ganancias a los
a una cartera de sus ganancias a los inmobiliarios con
hace más líquidas inversores, lo que
bienes raíces accionistas, lo que experiencia, lo que
que la inversión proporciona un
diversificada sin reduce la carga puede ayudar a
directa en bienes flujo de ingresos
necesidad de fiscal para los maximizar los
raíces. regular.
comprar inversores. rendimientos.
propiedades
directamente.
 TIPOS DE REIT

REIT de Capital: Invierten en

propiedades físicas, como edificios REIT Hipotecarios (mREITs):
de oficinas, centros comerciales, Invierten en hipotecas y otros
viviendas multifamiliares, hoteles e valores respaldados por hipotecas.
inmuebles industriales. Obtienen Obtienen ingresos principalmente de
ingresos principalmente del los intereses de los préstamos.
alquiler.
 Riesgo de mercado: El valor
de las acciones de los REIT
puede fluctuar con las
condiciones del mercado
inmobiliario y las tasas de
interés.

Riesgo de concentración:
Algunos REIT pueden estar
Riesgo de gestión: El
concentrados en un tipo de
rendimiento de un REIT
propiedad o en una región
depende de la calidad de la
geográfica, lo que puede
gestión del equipo que lo
aumentar el riesgo si ese
dirige.
sector o región experimenta
una crisis.
 REOC REIT
No paga impuestos
Corporación sujeta a sobre la renta si
Impuestos
impuestos distribuye ganancias
a los accionistas • Diferencias Clave entre
Poseen, operan y
Poseen y REOC y REIT
Actividad operan propiedades
Principal
desarrollan inmuebl
de alquiler o • En resumen: Las REOC
es comerciales son más flexibles en sus
compran hipotecas
Más restricciones, operaciones y desarrollo,
Pocas restricciones mientras que los REIT
especialmente en la
Restriciones en la estructura están más enfocados en
distribución de
corporativa
beneficios generar ingresos por
Atractivo para alquiler para sus
Acceso para inversores Atractivo para accionistas y gozan de
Inversores institucionales y pequeños inversores ventajas fiscales.
grandes
Acciones Acciones
Liquidez generalmente generalmente
líquidas líquidas
Estructura de Fideicomiso para inversión en Real Estate
Ejemplos de formas básicas de inversión en real estate
 Comprueba tus conocimientos

1. Una inversionista está interesada en añadir bienes raíces a su

cartera de acciones y valores de renta fija por primera vez.No tiene
experiencia previa en bienes raíces, pero cree que añadir bienes raíces le
proporcionará algunos beneficios de diversificación. Le preocupa la
liquidez porque puede que necesite el dinero dentro de un año o
más.

¿Qué forma de inversión inmobiliaria es la más adecuada para ella?

A. Acciones de REIT
B. Valores respaldados por hipotecas
C. Propiedad directa de inmuebles comerciales
 Comprueba tus conocimientos
R1· La respuesta correcta es la A. Probablemente sea mejor que invierta en acciones de REIT que coticen
en bolsa porque son más líquidas que los valores respaldados por hipotecas y requieren una inversión
menor que la propiedad directa de bienes raíces. Utilizando REIT, puede ser capaz de reunir una cartera
de inversión inmobiliaria diversificada. Aunque los REIT están más correlacionados con las acciones que
la propiedad directa de bienes raíces, la propiedad directa es mucho menos líquida y se necesitan
muchas propiedades para tener una cartera inmobiliaria diversificada. Además, añadir acciones de REIT
a su cartera actual debería proporcionarle más beneficios de diversificación que añadir deuda en forma
de valores respaldados por hipotecas y le permitirá beneficiarse de cualquier apreciación de los bienes
raíces. Las inversiones en deuda inmobiliaria, como los MBS, son similares a otras inversiones de renta
fija, como los bonos, y pueden ser muy sensibles a las variaciones de los tipos de interés. La diferencia
es que sus flujos de ingresos están garantizados por activos inmobiliarios, lo que significa que los riesgos
son riesgos de impago vinculados al rendimiento de los activos inmobiliarios y a la capacidad de los
hipotecantes para pagar el capital y los intereses. Por el contrario, añadir inversiones en renta variable
inmobiliaria a una cartera tradicional (de inversiones en renta variable y renta fija) tendrá potencialmente
beneficios de diversificación.
 ¿Qué hace que las inversiones inmobiliarias
sean diferentes?
Singularidad: Ubicación fija: Alto valor unitario: Administración activa:
•Cada propiedad es única, con •Los bienes raíces no se pueden mover; su •Las propiedades inmobiliarias requieren •Ser propietario de un inmueble implica
características, ubicación y tamaño valor está intrínsecamente ligado a su una inversión inicial significativa, lo que responsabilidades de gestión, como el
específicos que la diferencian de ubicación y al entorno que la rodea. puede limitar el acceso a algunos mantenimiento, la búsqueda de
cualquier otra. A diferencia de las inversores. inquilinos, el cobro de alquileres y el
acciones o bonos, que son idénticos entre cumplimiento de las normativas. Esto
sí, cada propiedad inmobiliaria es única. supone un mayor compromiso por parte
del inversor.

Costes de transacción Depreciación: Necesidad de financiación: Liquidez limitada:

elevados: •Los edificios se deprecian con el tiempo •La mayoría de las inversiones •Vender una propiedad inmobiliaria puede
•Comprar o vender una propiedad implica debido al desgaste y la obsolescencia. inmobiliarias se realizan con financiación, llevar tiempo, lo que la convierte en una
costes considerables, incluyendo Esta depreciación puede tener lo que aumenta la sensibilidad del valor inversión menos líquida en comparación
honorarios de agentes, tasaciones e implicaciones fiscales que pueden ser de la propiedad a las fluctuaciones de los con las acciones o los bonos.
impuestos. Esto afecta la liquidez de la beneficiosas para los inversores. tipos de interés.
inversión.

Valoración compleja:
•La valoración de un inmueble es un
proceso complejo que depende de
diversos factores, como la ubicación, el
estado de la propiedad y las condiciones
del mercado. La falta de transacciones
frecuentes puede dificultar la
determinación precisa del valor de
mercado.
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2. Un inversionista afirma que le gusta invertir en bienes raíces

privados porque cree que el mercado es menos eficiente que otras
clases de activos líquidos y, por lo tanto, espera obtener una prima
de retorno. ¿Cuáles son algunas de las fuentes de ineficiencia en el
mercado inmobiliario?
 Comprueba tus conocimientos
R2·

Dificultad para establecer el valor de Ineficiencias del mercado: Oportunidad para inversores
mercado justo: • Es difícil comprar propiedades especializados:
• Las transacciones son poco frecuentes, infravaloradas o venderlas cuando • Inversionistas con mejor conocimiento
tienen altos costos, y la transparencia están sobrevaloradas, lo que afecta a y habilidades para valorar propiedades
es limitada, lo que dificulta valorar quienes buscan aprovechar estas pueden obtener mejores retornos,
correctamente las propiedades. diferencias. siempre que puedan esperar a que los
precios se ajusten al valor intrínseco.

Mejoras en la eficiencia: Competencia en el mercado: Prima de retorno por iliquidez:

• La transparencia ha aumentado gracias • Hay muchos inversores profesionales • Los inversores en bienes raíces
a servicios en línea que ofrecen datos con grandes cantidades de capital privados suelen esperar mayores
en tiempo real sobre precios, buscando las mejores oportunidades, retornos debido a la falta de liquidez,
ubicación, tamaño, tipo de propiedad, y lo que reduce la posibilidad de obtener pero esto es más difícil a medida que
detalles sobre arrendamientos y retornos excesivos. aumenta la competencia de
términos. participantes bien informados y con
recursos.
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3. Un gestor de cartera cree que todo el sector inmobiliario está

cotizando a niveles cíclicamente deprimidos debido al exceso de
construcción previo, un aumento en las tasas de interés y una
recesión. El gestor quiere una exposición táctica al mercado
inmobiliario durante lo que espera sea un ciclo de recuperación de
tres años. ¿Cuál sería una buena estrategia de inversión
inmobiliaria para el gestor?
 Comprueba tus conocimientos

R3· El gestor de cartera podría comprar acciones de un REIT grande y

diversificado o de un REOC. Las acciones de los REIT proporcionarían
exposición al mercado inmobiliario subyacente, mientras que los REOC
ofrecerían exposición a una combinación de ingresos por alquiler,
administración de propiedades, corretaje y ganancias por desarrollo. Al invertir
en acciones de una empresa grande y presumiblemente líquida, el gestor de
cartera debería poder salir de la posición si el sector se recupera como se
espera o si decide generar liquidez. También se deben considerar empresas
inmobiliarias enfocadas en geografías o sectores específicos (por ejemplo,
compañías que poseen centros comerciales en Australia) si las expectativas del
gestor se extienden a mercados concretos. Invertir en fondos privados o en
empresas puede no ofrecer tanta liquidez, y los costos de entrada y salida
podrían ser más elevados.
 Comprueba tus conocimientos
4. Riesgo en Bienes Raíces Comerciales

Una inversora quiere agregar bienes raíces a su portafolio para aprovechar

sus características de diversificación. Decide comprar una propiedad
comercial, financiando como máximo el 30% del activo con deuda para
evitar riesgos financieros debido a cambios en las tasas de interés. Esta
estrategia probablemente:

A. Limite el riesgo debido al apalancamiento.

B. Mitigue el riesgo debido a la inflación.
C. Elimine el riesgo debido a cambios en las tasas de interés.
 Comprueba tus conocimientos
4. Riesgo en Bienes Raíces Comerciales

A. Limita el riesgo debido al apalancamiento. Pedir menos dinero

prestado reduce el riesgo de volatilidad en los flujos de caja y el valor del
capital causado por el apalancamiento financiero.
B. No es correcta: El riesgo de inflación sigue existiendo, aunque los
bienes raíces tienen menos riesgo frente a la inflación. Además, pedir
menos prestado no elimina este riesgo.
C. No es correcta: El riesgo por cambios en tasas de interés no
desaparece. Aunque usar una tasa fija a largo plazo puede reducir este
riesgo, tasas más altas pueden afectar el valor de los bienes raíces y el
precio de reventa.
 5 Comprueba tus conocimientos
1. ¿Cuál de las siguientes estadísticas tendencias en:
es más relevante para propiedades de A. Creación de empleo
oficinas, industriales y hoteles?
B. Crecimiento de ventas minoristas
A. Confianza empresarial
C. Formación de hogares
B. Formación de hogares
C. Producción industrial
3. ¿Cuál de los siguientes sectores
inmobiliarios probablemente
2. Además del análisis del mercado y experimenta la mayor volatilidad en
específico de propiedades sobre flujos de caja?
ocupación, tasas de renta, vencimiento A. Hoteles
de arrendamientos y estadísticas de
financiamiento, los analistas de B. Industrial
propiedades de oficinas probablemente C. Centros comerciales
prestan especial atención a las
 Comprueba tus conocimientos
1. Respuesta correcta: 3. Respuesta correcta:
A. Confianza empresarial. A. Hoteles.
Las empresas tienden a expandirse y La demanda de habitaciones de
realizar viajes de negocios cuando hotel fluctúa con la actividad
aumenta la confianza empresarial. económica y la confianza
empresarial y del consumidor, y no
cuentan con contratos de
2. Respuesta correcta:
arrendamiento a largo plazo para
A. Creación de empleo. proteger los ingresos frente a
La creación de empleo es la más cambios en la demanda.
relevante para los REITs de oficinas.
Fórmula principal para calcular el retorno
Ejemplo 1: Propiedad con apreciación moderada
Ejemplo 2: Propiedad con depreciación
Ejemplo 3: Propiedad con ingresos elevados y sin gastos de capital
 Comprueba tus conocimientos
Rentas en Arrendamientos Comerciales

Un contrato de arrendamiento comercial especifica que la renta mínima es

de $40 por pie cuadrado más el 5% de los ingresos por ventas que superen
los $800 por pie cuadrado. Calcula la renta si las ventas del inquilino son
de $1,000 por pie cuadrado.
Rentas en Arrendamientos Comerciales
Un contrato de arrendamiento comercial especifica que la renta mínima es
de $40 por pie cuadrado más el 5% de los ingresos por ventas que superen
los $800 por pie cuadrado. Calcula la renta si las ventas del inquilino son
de $1,000 por pie cuadrado.
¿Por qué es importante el FFO?
El FFO ajusta el ingreso neto para reflejar el flujo de efectivo real generado por las
propiedades.

Es la medida estándar para analizar el desempeño financiero de un REIT.

Permite comparar REITs eliminando efectos contables no operativos como la depreciación.
Ajuste del FFO: El AFFO
El Adjusted Funds From Operations (AFFO) ajusta aún más el FFO al
deducir:
• Gastos de capital recurrentes (mantenimiento de la propiedad).
• Otros ajustes no en efectivo.

Fórmula simplificada del AFFO:

AFFO=FFO−Gastos no en efectivo−Gastos recurrentes de capital

El AFFO se acerca más al flujo de caja real que puede ser distribuido a
los inversores.