UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
VALUACION CATASTRAL

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Valuacin Catastral - Introduccin

Se transcribe a continuacin comentario realizado por el Master Ingeniero Wilfrido Lpez, en su libro Catastro Territorial:
La frecuente costumbre de la sociedad de culpar al organismo catastral del impuesto inmobiliario, hace necesario aclarar conceptos y funciones de dos reparticiones que cumplen tareas diferentes, pero que las une el avalo catastral con fines impositivo. Las direcciones de Rentas fueron creadas mucho antes que las direcciones de catastro, obviamente con la finalidad de recaudar dinero proveniente de los distintos impuestos provinciales que fueron implementando los gobiernos de turno. El impuesto inmobiliario fue uno ellos, y se cobraba en base a la declaracin jurada que realizaba cada contribuyente. Evidentemente los casos de inequidad e injusticia tributaria estaban a la orden del da, pues cada uno declaraba lo que le convena, y no se realizaban inspecciones para corroborar lo declarado.

Por otro lado, el avalo de los inmuebles no se realizaba siguiendo tcnicas y procedimientos cientficos que dieran certeza al valor.
El avenimiento de los organismos catastrales, la mayora de ellos en este siglo, trajo la solucin a innumerables problemas inmobiliarios, entre ellos, el referido a la carga impositiva parcelaria, al introducir y asignar como tarea especfica del catastro, la determinacin del llamado avalo fiscal, hoy llamado valor catastral con fines impositivos.

Valuacin Catastral - Introduccin

Al establecer mtodos y procedimientos valuatorios con carcter tcnico-cientfico, desapareci la inequidad en el tributo y al realizar de oficio relevamientos y controles peridicos del estado parcelario, se impuso la justicia en el, ya que ello permiti que se pagara en funcin de lo que realmente se tiene.
El contribuyente por su parte, puede conocer fehacientemente el valor de su parcela y cmo se ha llegado a ese valor, reclamando en aquellos casos que considere pertinente. El aumento del impuesto inmobiliario, cuyas quejas escuchamos constantemente, no se debe al organismo catastral, pues este vala la propiedad teniendo en cuenta el mercado inmobiliario y la aplicacin de tcnicas debidamente probadas.

Si bien el impuesto est en relacin directa con el valor de las parcelas, ste es el resultado de la aplicacin de una alcuota (porcentaje) que fijan los poderes ejecutivos mediante la sancin y promulgacin, a travs de los poderes legislativos, de las leyes impositivas anuales, en las que se establecen la forma y modo del impuesto inmobiliario y cuyas variaciones dependern de las necesidades de los gobiernos.
Por lo tanto, el responsable del impuesto inmobiliario no es el catastro territorial , sino las direcciones de rentas de cada jurisdiccin, quienes por imperio de la ley actan en consecuencia.

Valuacin Catastral - Introduccin

La valuacin inmobiliaria es una ciencia y como tal, se rige por principios bsicos elementales y utiliza procedimientos y tcnicas conducentes a la determinacin del valor de los inmuebles, cualquiera sea su clasificacin.
Pero cuando se trata de la valuacin masiva d inmuebles, como en el caso del catastro territorial, deben generalizarse algunos mtodos y tcnicas para facilitar su utilizacin. Recurdese que cualquier provincia del pas supera las 100.000 parcelas, llegando algunas al orden de 6.500.000, entre urbanas y rurales, demandando ello una cantidad insospechada de operaciones para determinar el valor de cada una de ellas.

Lo ms importante de todo es que se mantengan los principios de equidad y justicia en el tributo.

Tasar un inmueble es determinar el valor ms probable del mismo, a una fecha determinada, en un mercado determinado y libre de cualquier distorsin. Para ello deben cumplirse una serie de pasos previos mnimos y necesarios para lograr el fn buscado. La valuacin catastral, a diferencia de otras valuaciones, permanece esttica por perodos anuales, llamados perodos fiscales, del uno de enero al treinta y uno de diciembre de cada ao, debiendo en consecuencia tener presente factores ajenos al propio valor.

Dificultades
Dentro de la operativa catastral (en el sector de inmuebles urbanos) se pueden considerar dos clases de tareas perfectamente diferenciadas: 1) Las geogrficas o descriptivas, que incluyen la planimetra, las clasificaciones de suelo, la delimitacin de polgonos industriales, etc 2) La tasacin de apartamentos en condominio, viviendas unifamiliares, locales de negocio, urbanizaciones, edificios singulares (hoteles, teatros, etc.), naves industriales y comerciales, solares, etc., para determinar los valores catastrales, que en principio, deben ser ndices correlacionados estrechamente con los precios de mercado de los inmuebles. La descripcin del aspecto econmico, necesita ser sintetizado en un nmero para establecer fcilmente comparaciones de las parcelas entre s y poder definir cuantas veces es ms poderosa econmicamente una respecto de otras. Si para dimensionar ste nmero, que medir el potencial econmico de las parcelas, se toma como unidad la del signo monetario, este nmero resulta ser el avalo fiscal o catastral. El primer aspecto (operaciones geogrficas) se puede abordar hoy de un modo eficaz y preciso, gracias a la planimetra fotogramtrica, que proporciona mapas parcelarios con un mnimo apoyo de personal experto. As pues, la configuracin de parcelas, manzanas, comunicaciones viales, espacios verdes, etc., as como las superficies respectivas y cualquier particularidad visible, se pueden conocer con suficiente fiabilidad y un alto grado de automatizacin. Por el contrario, el segundo aspecto (la tasacin o asignacin de valores catastrales) sigue ofreciendo dificultades.

Dificultades
El valor de mercado de un inmueble es una variable que no siempre es transparente en la medida requerida por el analista. Ello obedece tanto a la falta de homogeneidad de esta clase de activos como a la incertidumbre respecto a su rentabilidad futura. El precio de mercado por m acusa fuertes variaciones interzonales e intemporales. Dentro de una misma regin los precios de los distintos inmuebles varan en funcin de los siguientes factores:
Disimilitudes en cuanto al entorno urbanstico en funcin del estatus socioeconmico de la poblacin, prestigio del barrio o de la calle, caracterstica de la urbanizacin, etc. Arquitectura del in mueble en su conjunto, as como, diseo del espacio habitable (en apartamentos, etc.) calidad constructiva, reformas realizadas y estado de conservacin, antigedad, etc.

La superficie de planta. En efecto, los apartamentos y locales de negocio de gran tamao se cotizan a precios unitarios (por m) que son distintos a los pagados por inmuebles pequeos del mismo tipo. Algo anlogo sucede con las naves industriales y comerciales. Asimismo, las grandes superficies para urbanizaciones se pagan a precios unitarios distintos que los pequeos solares.
La expectativas en cuanto a planes de urbanismo y nuevos accesos a redes de transporte. Anlogamente, sucede con las expectativas de urbanizacin, pavimentacin de calles, etc., en reas perifricas. La situacin jurdica. Cualquier clase de servidumbre (como la de vista), rgimen de nuda propiedad u otros condicionantes jurdicos repercuten de modo anlogo en el precio.

Dificultades
Aparte de estas discrepancias de carcter urbano, existen otras a nivel interzonal, cuya repercusin sobre los precios de los solares y grandes superficies tiene, como causas principales, las siguientes:
A) Expectativas sobre precios de los alquileres a medio y largo plazo, oportunidades para la ampliacin del suelo urbano y otras

B) Expectativas de desarrollo regional, emigracin desde el campo a la ciudad, construccin de carreteras, etc., todo lo cual conduce a expansiones de la demanda de suelo y de nuevas urbanizaciones. Obras de infraestructura en fase de planeamiento o ejecucin.
C) Cambios en las modas y comportamientos sociales. Estos cambios implican, a su vez, nuevas formas de eleccin en cuanto a vivienda y segunda vivienda. Se comprende as que la tasacin catastral siga dando lugar a una problemtica compleja en el empeo de armonizar la equidad fiscal y la eficacia de los servicios administrativos. Para realizar una tarea organizada que lleve a una homognea determinacin de valores y, d celeridad en los procedimientos para la obtencin de dichos valores, es que se debera proceder segn los pasos siguientes:

Pasos a seguir
I Determinaciones Generales
a) Terreno: 1 Determinacin de las distintas zonas de caractersticas homogneas, de modo que los coeficientes comparativos a aplicar, no superen una relacin del 30 %, para que las apreciaciones en dichos coeficientes no desvirte los valores finales a obtener. En principio las zonas se dividen en dos grandes grupos: zonas urbanas y zonas rurales. Esta divisin lleva implcito el uso y destino de cada parcela. Por lo general las zonas urbanas son las que encuentran dentro de los ejidos municipales y cuentan con todos los servicios de infraestructura. Por su parte, la zona rural es la que se encuentra fuera de los lmites del ejido y est destinada a la explotacin agrcola ganadera. Dentro de estos dos grandes grupos, hay subclasificaciones menores que definen ms claramente el uso y destino de las parcelas, que algunas provincias ya las tienen y aplican su propia metodologa de clculo. Pero puede llegarse a un nivel de clasificacin mucho menor, para lograr un valor mucho ms aproximado a la realidad. As por ejemplo, en las zonas urbanas se pueden delimitar reas residenciales, comerciales, mixtas, de esparcimiento, etc. En las zonas rurales pueden definrselas reas dedicadas a la explotacin agrcola, ganadera, mixta, industrial, bajo riego, de secano, boscosa, etc.

Pasos a seguir
Dentro de cada subzona, existen parcelas de caractersticas muy particulares, cuyos valores deben determinarse no por los mtodos clsicos ya vistos, sino siguiendo otros procedimientos. Por ejemplo, el caso de sanatorios privados, cementerios parques, estaciones de servicio, cines y teatros, hoteles, edificios en propiedad horizontal (para zonas urbanas) y bosques de distintas categoras, inmueble por accesin, parcelas posesorias, etc. (para zonas rurales) 2 Recopilacin de antecedentes. Saber tasar no significa, como muchos creen, tener un vasto conocimiento de valores actuales de un lugar, sino es saber buscar , analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. Para ello se cuenta con numerosos mtodos y procedimientos de probada eficacia. (Dante Guerrero) La recopilacin de antecedentes es tal vez la tarea ms tediosa, pero la ms importante. Es necesario por lo tanto contar con la mayor cantidad de datos posibles, tanto urbanos como rurales, de transacciones inmobiliarias a otras formas de intencin de precios. La informacin a recopilar debe referirse a terrenos baldos o con mejoras, de forma regula o irregular urbanos, rurales, industriales, etc., con servicios de infraestructura o sin ellos, es decir, toda clase de informacin en la que conste un precio y la fecha en que se convino el precio. Esta informacin se puede obtener de diversas formas, siendo las ms usuales y corrientes: a) Avisos clasificados de los diarios y semanarios; b) consultas a inmobiliarias; c) remates judiciales; d) ofertas particulares; e) escrituras traslativas de dominio; f) organismos tcnicos especficos en materia de valuacin de inmuebles como tribunales de tasaciones provinciales, comisiones de tasaciones, juntas de valuacin, etc.

Pasos a seguir
Obtenida toda la informacin posible, esta debe clasificarse para su posterior anlisis. La clasificacin se realiza en base al tipo de parcelas previamente establecido y al uso y destino de las mismas. A continuacin se realiza otra clasificacin, a fin de ir facilitando la tarea de homogeneizacin posterior. Esta clasificacin se realiza por superficie de las parcelas, que pueden agruparse en estratos comparables. Para parcelas rurales, dependen de la jurisdiccin que se trate los estratos que se considerarn, ya que no es lo mismo, por ejemplo la provincia de Buenos Aires que la provincia de San Juan. En la primera se agruparan superficies de mayor cantidad de hectreas que en la segunda, en virtud de las distintas explotaciones que se realizan en cada suelo rural. Para lograr mejores resultados se puede seguir subclasificando y as considerar: a) parcelas regulares; b) parcelas irregulares (leves y graves); c) parcelas en esquina; d) parcelas con frentes a varias calles; e) parcelas triangulares; etc. Esta clasificacin puede realizarse dentro de cada estrato, favoreciendo enormemente el proceso de homogeneizacin posterior. En relacin a las parcelas rurales debe considerarse el caso de aquellas provincias que tienen determinada la unidad econmica rural (art. 2326 del C.C.), lo cual significa un punto de partida para la comparacin con parcelas de mayor o menor superficie. Es muy importante conocer la calidad de los suelos y en consecuencia resulta importante agrupar parcelas que tengan caractersticas edafolgicas similares, ya que, los valores de la tierra rural tambin varan en funcin de la potencialidad de la explotacin.

Pasos a seguir
Reunidos todos los antecedentes y clasificados segn se explic, o de otra manera que cada jurisdiccin considere de acuerdo a sus propias caractersticas y necesidades, comienza el proceso de anlisis, depuracin y homogeneizacin de los mismos. Previo a ello, es necesario realizar otro tipo de operaciones tendientes a facilitar el desarrollo de este punto. Esta operaciones son:
1) Determinacin del lote tipo de cada zona. Una vez definidas las distintas zonas, se proceder a determinar la ubicacin del lote tipo (dentro de la zona afectada) al cual se referirn todos los lotes afectados y todos los antecedentes que posteriormente se obtengan. Definido el lote tipo, se relaciona toda la zona con dicho lote fijando los coeficientes asimiladores de ubicacin, de frente y fondo, topografa y algn otro que se considere necesario. Es importante realizar un estudio de las medidas y superficies predominantes, y de ser necesario determinar una tabla de superficies o medidas, que a su vez, puede variar en las distintas zonas antes definidas. 2) Elegir puntos clave o ubicaciones nodales donde se fijarn los valores bsicos unitarios. El punto nodal se define como la interseccin de dos calles elegidas como referencia para determinar el valor bsico unitario ($/m), a partir del cual se asignarn valores a las restantes cuadras. Habrn tantos puntos nodales como necesidad se tenga y los antecedentes lo permitan.

Pasos a seguir
3) Definir el o los radios mximos de distancia entre los puntos nodales y los antecedentes que se analizarn. El radio mximo se define como la distancia mxima aceptable a que puede estar ubicado un antecedente para poder analizarlo. Esta distancia se establece en funcin de la zona que se vaya a analizar: residencial, comercial, mixta, etc. Para visualizar mejor el problema, pueden volcarse los datos en cartas del Registro Grfico Parcelario, lo que permitir posteriormente compatibilizar los valores encontrados. Concluidas las operaciones descriptas, se agrupan todos los antecedentes que se encuentran del radio de accin de cada punto nodal definido y comienza su anlisis y depuracin. La primera operacin a realizar es fijar la fecha a la cual se realizar la determinacin del valor y consecuentemente obtener los coeficientes de actualizacin de cada antecedente, siguiendo el procedimiento ya explicado. La segunda operacin a realizar es determinar el valor bsico directo de cada antecedente, corregido nicamente por el coeficiente de frente y fondo, para reducir todos ellos al lote tipo de comparacin prototipo o ideal de la zona. Se ha logrado entonces llevar todos los antecedentes a una misma fecha y referidos a un lote tipo de comparacin que se tomo como ideal. Se puede ahora realizar comparaciones para depurar los datos, antes de continuar el anlisis.

Pasos a seguir
Se listan los valores obtenidos de mayor a menor y se promedian los mismos, A este promedio se le suma y se le resta el 50 % del mismo, estableciendo un lmite superior y otro inferior. Todos los valores que caigan fuera de estos lmites se descartan o eliminan, depurando as los antecedentes a analizar. Se adopta el 50 % como una primera aproximacin, depurando y eliminando valores muy extremos que pueden distorsionar el valor final.
Concluida esta operacin, se contina con el proceso de anlisis. Para ello debe determinarse el coeficiente de ubicacin de cada antecedente con referencia al punto nodal correspondiente. Se hace uso entonces del principio de comparacin y se considera (es una forma de hacerlo) con coeficiente uno al punto nodal. El coeficiente de cada antecedente ser mayor, igual o menor que uno, segn la apreciacin personal del tasador o equipo interdisciplinario que se aboque a la tarea. Llevados ahora todos los valores a un mismo punto, se hace un nuevo promedio, al que, al igual que en el caso anterior, se le suma y se le resta un porcentaje, que en esta etapa del anlisis es menor, generalmente del 20 % y nuevamente se descartan o eliminan los valores que se encuentren fuera de los lmites establecidos, realizando un nuevo promedio con los valores restantes. Se ha obtenido as el valor bsico unitario para ese punto nodal. Siguiendo el mismo procedimiento para los dems puntos nodales se habrn calculado tantos valores unitarios como puntos nodales se hayan definido y se estar ahora en condiciones de establecer valores bsicos unitarios cuadra por cuadra en la zona en estudio.

Pasos a seguir
El anlisis y depuracin de antecedentes en zonas rurales, si bien se asemeja al de zonas urbanas, tiene en cuenta otros parmetros. En este caso no es necesario definir puntos nodales ni dar valores cuadra por cuadra o calles, sino que, se deben determinar valores por hectrea para distintos tipos de suelos y potencialidades agrcolas. Existen diferentes formas de hacerlo, pero la ms usuales son: 1) Determinar el valor bsico unitario ($/ha) para un suelo de calidad ptima y comparar a este con los distintos tipos de suelo que tenga cada parcela, resultando un coeficiente de comparacin que contempla los distintos factores intervinientes (textura y estructura del suelo, capa arable, receptividad, topografa, etc.); 2) Determinar un valor bsico unitario ($/ha) para cada tipo de suelo que componga la regin en estudio. Tambin se pueden elaborar estos valores bsicos tomando en cuenta otros tipos de parmetros, segn de la provincia de que se trate, es decir, que el suelo no es el nico elemento a considerar, si bien es el ms importante.

Es importante que el registro valuatorio cuente con mapas de suelos, donde se indique no solo el tipo o clases de suelos, sino tambin las caractersticas de cada uno de ellos. De igual manera se puede contar con mapas o cartas donde se sealen la receptividad ganadera y tipo de ganado, cultivos caractersticos, isoyetas, etc., a fn de apreciar fehacientemente todas las caractersticas que influirn en el valor de la parcela.

Pasos a seguir
Ocurre a veces que en una misma parcela se encuentren ms de un tipo de suelo, y en consecuencia debe establecerse una metodologa para el clculo final del valor de la parcela. Sugerencias para estos casos son las siguientes: 1) Cuando existan dos tipos de suelos en una misma parcela, y cada uno represente aproximadamente el 50 % de la superficie, a los fines del clculo del valor, se tomar la influencia de cada uno de ellos; 2) Cuando algunos de los suelos supere en superficie al otro en un porcentaje mayor o igual al 15 %, a los fines del clculo del valor, se tomar el suelo que ocupe mayor superficie, para toda la superficie de la parcela; 3) Cuando existan tres o ms suelos en una misma parcela, a los fines del clculo del valor, se tomar aquel que represente el 35 % o ms de la superficie de la parcela. Caso contrario, se considerar cada suelo en el porcentaje de su incidencia. Determinar los valores bsicos por hectrea para cada tipo de suelo, se puede realizar clasificando los antecedentes segn el tipo de suelo, realizando el anlisis y depuracin de los mismos. Como este tipo (tipo de suelo) no figura en la informacin del antecedente, se insiste en que el registro valuatorio debe contar con un mapa de suelos a escala adecuada, a fn de volcar los datos a la cartografa catastral para la interpretacin parcelaria.
Como en el caso urbano, tambin se debe fijar la fecha a la que se quiere determinar el valor y actualizar los antecedentes a esa fecha.

Pasos a seguir
Para aquellas provincias que consideren un coeficiente corrector por superficie, lo aplicarn en esta etapa, como as tambin el coeficiente de oferta en los casos que corresponda.
Es conveniente tambin analizar antecedentes de parcelas libres de mejoras, de forma ms o menos regular y superficie equivalentes, a fn de lograr un valor bsico libre de influencias extraas. Producida la depuracin siguiendo el procedimiento explicado, se pasa a la etapa siguiente, es decir, a la determinacin de los valores bsicos unitarios para la tierra urbana y rural y las correspondientes mejoras.

Ahora, partiendo de los valores establecidos en los puntos nodales, se pueden densificar valores entre puntos, mediante la aplicacin de un coeficiente de ubicacin. Es decir, se est en condiciones de dar valores cuadra por cuadra y construir un mapa de valores a nivel parcelario.
Partiendo de los puntos nodales se van asignando valores en el sentido de los cuatro puntos cardinales, hasta encontrarse con los valores que se han asignado desde otro punto nodal, permitiendo ello compatibilizar los mismos y evitar saltos no deseables. Es importante despus de haber fijado valores , realizar un recorrido de inspeccin a las distintas zonas a fin de reafirmar los mismos o introducir modificaciones que se consideren importantes.

Pasos a seguir

Pasos a seguir
Tanto los valores urbanos como los valores rurales deben fijarse al primero de enero de cada ao, siendo vigentes hasta el treinta y uno de diciembre del mismo ao. b) Mejoras: Determinacin de los tipos de viviendas. Es importante al revisar las zonas que se van a tasar, observando las caractersticas constructivas predominantes de esta manera se puede ir definiendo distintos tipos de viviendas. La gran variedad de materiales de construccin, calidad de los mismos, sistemas constructivos imperantes, distintos tipos de unidades habitacionales, etc,. Hacen necesario que el organismo catastral cuente con informacin detallada en esta materia. Existen revistas especializadas en materia de construccin de todo tipo e instituciones de investigacin que se dedican al anlisis de cada uno de los items que intervienen en la ejecucin de una obra, que facilitan considerablemente la tarea de determinar valores. Inclusive, el propio organismo catastral puede llevar los estudios pertinentes para determinar los valores bsicos unitarios de los distintos tipos de construccin que considere y de los cultivos permanente de cada zona. Los procedimientos pueden ser diversos. Desde la determinacin del valor de una vivienda tipo, hasta la determinacin de cinco o seis tipos de viviendas, que luego se comparan con la vivienda a tasar. Otro procedimiento es dar puntaje a cada item que interviene en la construccin de una vivienda tipo y comparar con la vivienda a tasar.

Pasos a seguir
Tanto los valores urbanos como los valores rurales deben fijarse al primero de enero de cada ao, siendo vigentes hasta el treinta y uno de diciembre del mismo ao.
b) Mejoras: Determinacin de los tipos de viviendas. Es importante al revisar las zonas que se van a tasar, observando las caractersticas constructivas predominantes de esta manera se puede ir definiendo distintos tipos de viviendas. La gran variedad de materiales de construccin, calidad de los mismos, sistemas constructivos imperantes, distintos tipos de unidades habitacionales, etc,. Hacen necesario que el organismo catastral cuente con informacin detallada en esta materia. Existen revistas especializadas en materia de construccin de todo tipo e instituciones de investigacin que se dedican al anlisis de cada uno de los items que intervienen en la ejecucin de una obra, que facilitan considerablemente la tarea de determinar valores. Inclusive, el propio organismo catastral puede llevar los estudios pertinentes para determinar los valores bsicos unitarios de los distintos tipos de construccin que considere y de los cultivos permanente de cada zona. Los procedimientos pueden ser diversos. Desde la determinacin del valor de una vivienda tipo, hasta la determinacin de cinco o seis tipos de viviendas, que luego se comparan con la vivienda a tasar. Otro procedimiento es dar puntaje a cada item que interviene en la construccin de una vivienda tipo y comparar con la vivienda a tasar.

Pasos a seguir
Se encuentra ya casi en la etapa final de todo proceso valuatorio. Se ha llegado a determinar los valores bsicos unitarios ($/m) para la tierra libre de mejoras urbana, cuadra por cuadra y los valores bsicos unitarios ($/ha) para la tierra libre de mejoras rural. Se tienen tambin los valores unitarios de una construccin tipo o de varios tipos de construccin (para la fijacin de las categoras es aconsejable aplicar tablas de puntajes de acuerdo a los materiales utilizados) y los valores unitarios de distintos tipos de cultivos de carcter permanente y otros tipos de mejoras rurales. Es decir que se est en condiciones de realizar los clculos pertinentes para llegar al valor de la parcela, terreno y mejoras, y obtener el valor final de la misma.
Realizacin de la tasacin por los mtodos conocidos. De esta manera se est en condiciones de realizar la tasacin de los bienes, con un sistema computadorizado para agilizar la tarea. En la depreciacin por edad y estado se aplica la tabla de Ross-Heideck. Para poder definir con cierta exactitud estos conceptos se hace necesario aclarar, que los distintos tipos de usos a los que estn sometidas las construcciones proporcionan diversas apariencias de las mismas. As por ejemplo, los edificios destinados a viviendas en general, ofrecen mejor estado y aspecto que los destinados a industrias o depsitos, fundamentalmente en razn de sus usos y adems del mantenimiento al que estuvieron sometidos, por los tipos de materiales empleados en su construccin, especialmente en lo atinente a las terminaciones. Los edificios destinados a clnicas, sanatorios, hoteles, salas de espectculos, etc., debido al tipo de explotacin a la son sometidos, ofrecen en general, un mejor aspecto que el de los otros destinos en razn del mayor mantenimiento que se vuelca sobre ellos. Atendiendo a las razones apuntadas, lo correcto es deducir los estados de conservacin, comparando los edificios entre los destinos iguales o similares.

Actualizacin del Registro

El Registro Valuatorio, como cualquier registro del catastro, es dinmico. Debe actualizarse permanentemente, pues sus incidencia en las finanzas pblicas resulta de fundamental importancia. Si bien el impuesto inmobiliario no es uno de los primeros en montos presupuestados y en recaudacin, no por ello deja de tener relevancia, mxime en la actualidad, que con la reduccin o eliminacin de otros impuestos se hace necesario un control ms estricto de este, a fin de elevar los niveles de recaudacin histricos. Las modificaciones al registro deben hacerse anualmente. Pero ello no significa que el registro permanezca esttico, parado durante un ao, no, al contrario, debe realizar permanentes inspecciones a los lugares y zonas donde se producen modificaciones parcelarias, incorporacin de mejoras de carcter permanente, ejecucin de obras de infraestructura de servicios, etc., para su actualizacin. El territorio constantemente se est modificando como consecuencia de la accin del hombre, lo que produce cambios que deben registrarse a fin de tener constancia de los mismos y darlos a publicidad para facilitar y agilizar los nuevos cambios que se producirn. Esta modificaciones se producen en los tres aspectos del catastro: fsico, jurdico y econmico, incidiendo dos de ellos en el valor de los inmuebles. El cambio o modificacin jurdica solo incide en la titularidad o posesin del bien, y en su caso en el domicilio fiscal del contribuyente, pero no modifica el avalo parcelario, salvo los casos de entrega de terrenos fiscales a los particulares, los que comenzarn a tributar.

Actualizacin del Registro

Las modificaciones en el aspecto fsico se producen por: a) Nuevos loteos y fraccionamientos de tierras; b) Unificacin o integracin parcelaria; c) Obras pblicas que modifican el estado parcelario (expropiaciones, etc.).
Las modificaciones en el aspecto econmico son causadas por: a) Incorporacin de mejoras (urbanas y rurales); b) Erradicacin de mejoras (urbanas y rurales); c) Nuevas infraestructuras de servicios. Es decir que el registro valuatorio se encuentra en permanente accin de actualizacin, sea por una causa u otra, lo que debe se debe comunicar anualmente al registro informatizado.

Como se ha visto, en toda obra, en el clculo del valor interviene en forma directa la superficie de la parcela y la superficie de la mejora. En consecuencia, los errores cometidos en estos datos, inciden directamente en el valor, y se transmiten, por carcter transitivo al monto del impuesto a percibir, ya que ste, es un porcentaje de aqul.
Lo mismo ocurre con las mejoras de carcter permanente, urbanas y rurales. De las caractersticas de las mismas depende su valor bsico unitario, por lo que, deben relevarse de manera tal de no tener dudas sobre ellas. A veces ocurre que la modificacin de uno o dos items cambia el tipo de construccin, pasando de una categora a otra, mejor o peor, perjudicando o favoreciendo al contribuyente.

Actualizacin del Registro

Iguales conceptos valen para los cultivos, en los que si se cambia por ejemplo la distancia de plantacin, vara el valor bsico unitario, produciendo el mismo efecto sealado precedentemente. Tambin se puede apreciar que en la frmula del clculo del valor, intervienen directamente coeficientes correctores del valor, dependiendo algunos de las medidas de las parcelas y otros de la apreciacin del censista. Por ello es necesario preparar adecuadamente al personal que realizar los relevamientos y ejecutar chequeos permanente, de manera de hacer un control que permita reajustes a tiempo, con menores costos y no correcciones masivas, en las que se pierde tiempo y dinero. Consecuentemente la medicin o medidas de las parcelas deben encontrarse dentro de las tolerancias que fije el organismo catastral, estableciendo el procedimiento aceptable de relevamiento, es decir, por medicin directa o por fotogrametra. Con la implementacin de los sistemas de informacin territorial (SIT), se puede hacer un seguimiento particularizado de cada una de las parcelas registradas en el catastro y por ende, de su situacin impositiva frente al ente recaudador (Rentas), lo que permite un mayor nivel de recaudacin y justicia en el tributo, ya que, al pagar ms contribuyentes es ms equitativa la distribucin.