CONTRATO PARTE

ESPECIAL I
DOCENTE: NESTOR EDWIN PIÑA CAVERO
COMPRAVENTA MEDIDA
SOBRE AD CORPUS Y AD
MESURAM
 Introducción
O Tratándose de bienes inmuebles, es muy común
que la superficie o las medidas y colindancias
no sean correctas, puesto que es difícil
calcularlas sobre todo si se trata de figuras
geométricas irregulares, además el trazado de
las calles y banquetas pueden provocar que la
línea donde terminaba el terreno se desplace
hacia adentro del mismo, también puede ser
que los predios vecinos hayan recorrido su línea
divisoria por un cálculo erróneo, o que
simplemente la construcción de bardas haya
provocado la disminución de la superficie
debido al espacio que ocupan.
 Introducción
O Cualquiera que sea la razón no siempre se vende lo que se
dice vender, es decir, legalmente está prohibido que se
modifique la superficie medidas y colindancias de un bien
inmueble (ello implicaría un acto jurídico completamente
diferente sería una subdivisión, relotificación o lotificación, por
esa razón, no obstante que físicamente ya no existe la misma
superficie, o bien los linderos son diferentes, no puede
legalmente modificarse la que existe en el título de propiedad
respectivo, porque ello implicaría otro acto jurídico de los antes
citados, o bien, una corrección a los linderos que se llama
“apeo y deslinde” el cual consiste en un trámite judicial donde
se citan a todos los vecinos y en compañía de ellos y de
expertos en la materia (peritos), se medirán y marcarán las
colindancias del predio, las cuales harán constar en un acta
que el Juez levantará y dará posesión legal de ellas al
propietario.
 Ad Corpus
O Ante la imposibilidad legal de corregir los datos
que obran en el título de propiedad se utiliza
una fórmula latina para evitar trámites más
engorrosos, la venta “ad corpus” que significa
algo así como “por cuerpo”, es decir, lo que
existe, lo que se ve a simple vista, sin medidas
específicas y por un precio único.
O Normalmente se acostumbra poner en un
contrato que el inmueble se vende “ad corpus y
no ad mesuram” o sea se vende lo que
físicamente existe, sin tomar medidas exactas.
 Ad Mesuram
O Lo contrario es “ad mesuram” que
significa “a medida”, es decir, que se vende
exactamente la superficie medida y que el
precio equivale a cada medida, a cada
metro.
O
 Diferencia
O COMPRAVENTA AD CORPUS Y AD MESURAM, SUS
DIFERENCIAS. Existe una clara distinción entre la venta
ad corpus y la venta ad mesuram, consistiendo ésta en
que en la primera aun cuando se han señalado los
linderos y se ha fijado la superficie total del predio, el
precio convenido se fija en forma alzada sin referencia a
una unidad de medida, de tal suerte que si al verificarse
las medidas del bien inmueble enajenado, no coinciden
con las que se señalaron como superficie total, ya que
exceda o sea menor a ésta, el precio no podrá sufrir
alteración alguna, regulándose este tipo de
compraventa en el artículo 1577° del Código Civil, los
cuales establecen, respectivamente, lo siguiente: "Si la
venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio
alzado y
 Diferencia
O sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la
rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso" y "Si en la venta
de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará
obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque
haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato";
en tanto que en la compraventa ad mesuram el precio se determina
proporcionalmente en función de una unidad de medida, fijándose una
determinada suma de dinero por metro cuadrado, ello con
independencia de que se establezca una superficie total del terreno
enajenado, y en este supuesto, si la medida real es inferior o superior a
lo especificado en el contrato de compraventa celebrado, originará que
se tenga que modificar el precio total, por existir un error de cálculo de
acuerdo con lo previsto en el artículo 1574° del Código Civil, error que
no trae consigo la nulidad del contrato, sino como se dijo, que se
rectifique el precio.
Modalidades
 Modalidades
O Aquellas ventas que se realizan de forma
distinta a la de contado que seria la mas
común, por lo tanto, la ley refiere a ciertas
modalidades como las siguientes:
 MODALIDADES DEL
CONSENTIMIENTO EN EL
CONTRATO DE COMPRA-
VENTA.
Compraventa con reserva de
dominio:
O Es aquella en que la transferencia del
dominio queda sujeta a una condición
suspensiva que puede consistir en el pago
del precio o cualquier otra lícita. No es
reconocida por todos los ordenamientos
jurídicos. Articulo 1583° del Código Civil
Compraventa con reserva de
dominio:
O El enajenante se reserva el dominio de la
cosa en tanto el comprador no pague el
precio pactado. La venta con reserva de
dominio da al vendedor la garantía de que,
hasta no en tanto no se pague el precio el
precio de la compraventa, la propiedad de la
cosa no pasara al comprador.
Compraventa con reserva de
dominio:
O Esta modalidad implica una doble figura jurídica en caso de se
resuelva el contrato por incumplimiento de las obligaciones. Será un
contrato de compraventa sujeto a una condición suspensiva y a la vez
será un contrato de arrendamiento sujeto a una condición resolutoria.
O Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse
las prestaciones que se hubieran hecho: pero el vendedor que hubiere
entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de
ella, el pago de alquiler o renta que fijaran los peritos y una
indemnización, también fijada por peritos, el deterioro que halla sufrido
la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho
a los intereses legales de la cantidad que entrego, Las convenciones
que impongan al comprador obligación mas onerosas que las
expresadas serán nulas.
O La compra venta con reserva de dominio, es aquella en que la
transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva
que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra licita. No es
reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.
Compraventa a plazo (en
abonos)
O : Es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza
la transferencia de la propiedad, y por otro el
comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado
en un determinado número de cuotas periódicas.
O Transfiere el dominio de la cosa, en la venta en
abonos sin reserva de dominio, la modalidad, solo
consiste que el precio se vaya cubriendo en
exhibiciones periódicas, esta venta generalmente se
combina con el pacto llamado comisorio, es decir,
con una clausula de resolución del contrato, para el
caso de incumplimiento
Compraventa ad gustum (al
gusto)
O : Es aquella que está sometida a la
condición futura e incierta de superar una
prueba o degustación que permita averiguar
si la cosa posee la calidad expresa o
tácitamente convenida.
Compraventa con pacto de
preferencia:
O Es aquella en la que se establece, para el
comprador, la obligación de permitir, en
caso de futura venta, que una
determinada persona adquiera la cosa, con
prioridad sobre el resto de eventuales
compradores. Igualmente, el comprador
estará además obligado a informar al
beneficiario del pacto de preferencia sobre
la puesta en venta del bien.
Compraventa con pacto de
preferencia:
O a) El derecho de preferencia del tanto que
tienen el copropietario, coheredero y
usufructuario.
O b) El derecho de preferencia por el tanto que
tiene el inquilino cuando se va enajenar el
inmueble arrendado.
O C) El derecho de referencia del tanto , que
tiene el vendedor para ser preferido en caso
que el comprador venda.
Compraventa con pacto de
retroventa
O : Es aquella en que se atribuye al vendedor un
derecho subjetivo, por el que puede recuperar el
objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad
económica de esta figura gira en torno a la
posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez
suficiente, con la futura esperanza de recuperar
la cosa. De ahí que existan grandes facilidades
para simular una compraventa con pacto de
retroventa, tratándose realmente de un
préstamo garantizado.
Compraventa con pacto de
retroventa
O Esa condición se puede calificar como potestativa en la
medida en que su comportamiento depende de la voluntad del
vendedor. El comprador adquiere el derecho sobre la cosa
bajo la condición resolutoria de retracto. En tanto no se
cumpla la condición, el comprador sustituye al vendedor en
todos sus derechos y acciones. El ejercicio del derecho de
retracto produce la resolución de la venta con efectos
retroactivos, como si el vendedor no la hubiese enajenado,
salvo que el comprador no tiene la obligación de devolver los
frutos percibidos.
El pacto de retro debe acordarse en el mismo momento de la
perfección de la venta cuya resolución prevé. Si el convenio de
retransmisión es posterior a ese momento, estaremos ante
una promesa de venta, pero no derecho de retracto.
Compraventa con pacto de
retroventa
O Un ejemplo claro de cuando se hace uso de
este pacto en el contrato de compraventa
seria, Juan necesita una cantidad urgente
de dinero y el único bien que tiene es la
casa que heredo de su mama, Juan vende
la casa a María, pero pactan en el contrato
de compraventa, un pacto de retroventa
para que Juan pueda previa cancelación de
cierta cantidad de dinero recobrar el
dominio de la casa que vendió a María.
 Compraventa con pacto
comisorio
O El pacto comisorio es una especie de clausula
en el contrato de compraventa, a través del cual
se puede estipular que si el comprador no paga
el precio de la cosa vendida en la fecha
estipulada, el contrato se resuelve. Aunque se
haya expresado en el contrato de compraventa
el pacto comisorio, esto no quiere decir que el
vendedor no tendrá derecho a exigir el precio de
la cosa.
O
.
 Compraventa con pacto
comisorio
O Por otro lado también existe un pacto comisorio
calificado, como lo define la doctrina, el cual
establece que si el precio no es pagado por el
comprador en el tiempo y lugar convenidos, se
resuelve ipso facto el contrato de compraventa,
aquí en este caso se le da la opción es al
comprador; el comprador puede hacer que el
contrato subsista pagando el precio.
O
 Compraventa con pacto
comisorio
O En el pacto comisorio calificado se le da un
tiempo determinado al comprador para que
pague el precio, el cual es de veinticuatro (24)
horas, subsiguientes a la notificación de la
demanda. El pacto comisorio se establece para
darle una obligatoriedad mayor al cumplimiento
de la obligación principal del comprador que es
la de pagar el precio de la cosa vendida.
O
 Compraventa con pacto
comisorio
O Se diferencia el pacto comisorio normal del
calificado, en que, en el calificado se da una opción
al comprador, que es la de pagar en las veinticuatro
horas subsiguientes a la notificación de la demanda
para rescindir el contrato, mientras que en el pacto
comisorio normal, la opción se la dan es al vendedor,
el cual puede escoger exigir el precio o pedir que se
resuelva el contrato con indemnización de perjuicios.
O

O
Compraventa con arras.
O Esta es un acuerdo, mediante el pago de una
compensación económica de una suma de dinero,
conocida como arras.
O Es un pacto, firmado por propietarios y compradores,
sin la presencia de un notario, donde las partes
pactan la reserva de la compraventa de bienes, o
inmuebles como una vivienda, entregándose como
prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.
Forma parte de los denominados precontratos, dado
que lo que se está contratando es la obligación de
firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.
Compraventa con arras
O Lo habitual es estipular un pago en metálico en
dos pagos, uno en el instante de firmar el
Contrato de Arras y el resto, mediante cheque
conformado o cheque bancario, a la firma ante
notario. En condiciones normales el plazo que
se suele marcar es de dos meses como máximo,
que viene a ser más del doble del necesario
para obtener una hipoteca, y los gastos de
venta, (Notaría, Registro e Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados (7%), suelen ser por
cuenta del comprador y la Plusvalía Municipal,
por cuenta del vendedor.
Compraventa con garantía
hipotecaria:
O Es aquel que se realiza cuando el comprador
adquiere un bien mueble o inmueble y en el
mismo acto está adquiriendo e hipotecando. Se
hace ante la fe de un notario público y para que
se pueda realizar la compraventa en esta
modalidad el bien no debe tener ningún
gravamen, esto se debe demostrar con un
certificado que expide el Registro Público de la
Propiedad y Comercio del Estado en donde se
esté realizando el contrato.
Compraventa con garantía
hipotecaria:
O Es un derecho real de garantía, o, una forma de garantía real, -una
relación jurídica entre una persona y una cosa-, que confiere al
acreedor el poder de realizar con preferencia el bien inmueble
hipotecado, mediante su venta forzosa, que definitivamente se
diferencia de la prenda en que la hipoteca no exige el requisito del
desplazamiento o desposesión de la cosa que constituye el objeto de la
garantía, la cual seguirá estando en poder del deudor hipotecario, y se
diferencia también de la prenda, en que la hipoteca recae sólo sobre
bienes inmuebles. La mayor ventaja de la hipoteca frente a la prenda
radica quizá en que no se requiere que el hipotecante (dueño de la
finca hipotecada) se desposesione del bien gravado, ni se coarta su
poder de disposición, pues puede vender, arrendar, ceder, volver a
hipotecar, etc., la finca hipotecada. Cualquier adquirente posterior
recibirá el bien hipotecado, gravado con la afección real, quedando
obligado a soportar el ejercicio del derecho de realización de valor que
lleva aparejado, sea quien fuere dicho poseedor
La Promesa de Compraventa
O Es un contrato por el cual las partes se obligan mutuamente a celebrar,
posteriormente y con todos los requisitos legales, un contrato de
compraventa. Se realiza, por ejemplo, cuando el pago se efectúa en
cuotas, para determinar las fechas de dichos plazos.
O Su validez ante La ley reconoce la trascendencia de este documento
imponiendo requisitos de validez:
O 1. Que la promesa conste por escrito.
O 2. Que el contrato al que la promesa se refiere no incluya personas
incapaces; es decir, deben ser mayores de edad, no tener disipación o
demencia, en fin no estar incapacitadas mentalmente al momento de
celebrar el contrato.
O 3. Que la promesa contenga los plazos y las condiciones fijas de la
época en que ha de celebrarse el contrato, así como la notaría donde
se suscribirá la escritura de venta.
O 4. Que se realice de tal forma que al perfeccionarlo sólo falte la
tradición (historia de los propietarios) o las formalidades legales.
Pactos Nulos y Pactos Validos
 Definición
O En aplicación del principio de la autonomía
de la voluntad, se pueden integrar al
contrato de compraventa toda clase de
pactos, con la condición de que sean lícitos.
Nada impide en consecuencia, condicionar
la venta a determinados pactos.
Clases de Pactos
 a. Pactos nominados
O es decir, que se encuentran normados por el
Código Civil, tales como el Pacto de Reserva
de Propiedad y el Pacto de Retroventa.
b). Los pactos innominados
O aquellos que no tienen una normatividad en
nuestro Código, que se encuentran sujetos a
la autonomía de la voluntad y siempre que
sean lícitos.
 Pactos Validos
O 1. Pacto con reserva de propiedad
O 2. Pacto de retroventa
Pacto con reserva de propiedad
O Es aquel por el que el vendedor se reserva
la propiedad del bien hasta que se haya
pagado todo el precio o una parte
determinada de él, aunque el bien haya sido
entregado al comprador.
Pacto con reserva de propiedad
O La traslación de dominio se produce en
forma automática Cuando el comprador
haya cancelado el precio convenido, sin que
se requiera de una nueva declaración de
voluntad.
 Pacto de retroventa
O Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de
resolver unilateralmente el contrato de compraventa,
Sin necesidad de decisión judicial. Es conocido en la
doctrina con el nombre de.; retracto convencional
O La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato
de compraventa que debe convenirse expresamente
la facultad del vendedor de recuperar el bien
vendido, devolviendo el; precio, dentro del plazo y
condiciones previstas, dentro de ellas la obligación
del vendedor de reembolsar las mejoras necesarias y
útiles que haya efectuado el comprador.
 Pactos Nulos
O Con la finalidad de evitar que por aplicación
del principio de la libertad contractual,
puedan celebrarse pactos que representen
un abuso o arbitrariedad de la parte con
mayor poder, el Art. 1582 del C.C. establece
que son nulos los siguientes pactos:
a. Pacto de mejor comprador.-
O Conocido como pacto de mejor oferta, y es
aquel en virtud del cual, se considera como
tal, el acuerdo que tiende a rescindirse el
contrato por encontrarse un nuevo
comprador que ofrezca mejores
condiciones. En este caso el comprador se
obligaría a devolver el bien.
b. Pacto de preferencia.-
O Cuando el vendedor queda obligado a
ofrecer la venta del bien al comprador
preferente, en las condiciones que otro
proponga, cuando pretenda enajenarlo.