CONTRATO

DE
ARRENDAMIENTO
DEL ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS

Definición
Es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo,
y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da
el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino
cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios, y colono cundo el goce radica en predio rústico (expresiones
C. C. 1977, 2028, 2037).
CARACTERISTICAS

• Bilateral
• Consensual
• Oneroso
• Conmutativo por excepción aleatorio por aparcería (1975)
• De ejecución sucesiva (de ahí que no se hable de resolución sino de
terminación o resciliación)
• Principal
• Nominado
Implica actos de administración, por cuanto la parte que arrienda no
sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso y goce. Subsiste, por
tanto, en cabeza del propietario el carácter de dueño, se confiere la
tenencia de la cosa, permite el disfrute temporal del bien, no se puede
pensar que el arrendamiento encierra actos de disposición.
Distinción entre el arrendamiento y otros actos
jurídicos
• Con el Comodato

Tienen en común que se permite el uso y goce de una cosa; que se

concede la tenencia; pero se diferencian que en el arrendamiento el
uso y goce es mediando una contraprestación en dinero o en frutos de
la misma cosa, en el comodato se proporciona el disfrute sin
contraprestación por parte de quien recibe la cosa. El arrendamiento es
oneroso, el comodato gratuito. El comodato es real y el arrendamiento
consensual
• Con el usufructo
El derecho de usufructo conlleva la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y sustancia (853). Y este aspecto se
confunde con el arrendamiento. La distinción aparece en la naturaleza
del derecho: en el arrendamiento es personal, aun cuando a veces
concede ciertas ventajas como las previstas en el 2020 para el
arrendamiento por E. P., el usufructo es real, y como tal participa de las
garantías con que la ley reviste esta clase de derechos.
El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, el
arrendamiento pasa a los herederos que constituyen la continuidad
patrimonial del causante. El usufructo puede ser gratuito u oneroso; el
arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es solemne (E. P.), el
arrendamiento es consensual (arrendamiento privado).
• Con la anticresis

Es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con

sus frutos. Es decir, supone la existencia de una obligación a cargo de la
persona que entrega el inmueble, que no se presenta en el
arrendamiento. Recae sobre finca raíz, el arrendamiento se extiende a
cualquier cosa corporal o incorporal. El uso que seda tiene como
finalidad la explotación del bien para pagar, con los frutos, un crédito.
En el arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo
con el contrato, a la naturaleza del objeto o a la costumbre del lugar.
• Con el uso y habitación

El derecho de uso es la facultad de gozar de parte limitada de las

utilidades y productos de una cosa. Cuando esa utilidad se refiere a una
casa se llama, específicamente, habitación, al tenor 870.

Esto es, tanto el arrendamiento como el uso y habitación, conceden o

permiten el goce de una cosa. Pero el derecho de uso es real, el
arrendamiento es personal. El uso se constituye solemnemente; el
arrendamiento es consensual.
REQUISITOS

Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo

contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos (1502).
Además, requiere del precio o renta, porque si éste falta degenera en
otro negocio jurídico.
Capacidad

Se rige por las reglas generales 1502, 1503 y 1504

Consentimiento
Se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el
precio. No se exige solemnidad alguna. Requiere que no adolezca de
vicios (E-F-D).
Se acostumbra recoger el acuerdo de voluntades en un escrito, es un
instrumento de prueba.
Es indubitable la importancia de recoger ese consentimiento en un
documento privado, bien sea que se “autentiquen” las firmas de los
otorgantes o que se extienda ante dos testigos. Con ello las partes
pueden acreditar la celebración del N. J. y no se exponen a la
contingencia probatoria del 232 CPC hoy 225 CGP.
Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se reputa perfecto
hasta tanto no se firme E. P.
Objeto

Se confunde con la cosa arrendada. Sin cosa no se puede hablar de

arrendamiento, ya que constituye un elemento esencial del contrato.

1974: Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o

incorporales, que puedan usarse sin consumirse; excepto aquellas que
la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como
los de habitación y uso.
Requisitos de la cosa arrendada:
Que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo los consumibles, por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.
Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se
espere que llegue a existir
Que la cosa no este prohibida por ley para ser arrendada
No se puede arrendar: i) el derecho de servidumbre separado del
predio en cuyo beneficio se ha constituido. ii) el derecho alimentario.
iii) los derechos estrictamente personales como el uso y habitación. iiii)
las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público
Arrendamiento de cosa ajena
El inciso final del 1974 hace válido el arrendamiento de cosa ajena, pero
facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción. Es de anotar que a este caso le son
aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las de saneamiento en C. V.,
que son compatibles con la naturaleza del acto.
Mientras el arrendatario no sea perturbado en el goce y uso de la cosa, no
podrá interponer acción de saneamiento, ni pedir la terminación del
contrato.
El conocimiento que tenga el arrendatario de que la cosa es ajena no
modifica ni la validez ni el nexo contractual hasta tanto no sea molestado en
el uso del bien.
La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos
del verdadero dueño, quien podrá demandar la restitución. Y es ahí, donde
surge el verdadero saneamiento por evicción.
Arrendamiento de cosa propia
¿En la compraventa la venta de cosa propia no vale (1872), será que
dicha norma se puede aplicar al arrendamiento?
Se considera que no se puede imponer con rigor dicha norma para el
arrendamiento. Se puede dar el caso de que el dueño de la cosa tenga,
al mismo tiempo, el carácter de arrendatario. Esto ocurriría cuando la
posesión material está en cabeza de otra persona o se ha convertido en
nudo propietario, como en el caso del usufructo, es decir, que el
usufructuario de en arriendo la cosa al propietario durante el término
del usufructo. También puede ocurrir en los contratos de
administración fiduciaria.
Si el dueño es poseedor de la cosa, no es válido el arrendamiento, por
cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado
esencialmente en el hecho de la posesión
PRECIO
Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio no se
puede hablar de arrendamiento. Si falta, se convierte el acto jurídico en
comodato (2200)

Requisitos de Precio
• Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada
(1975)
• Que el precio determinado o determinable
• Que el precio sea real
• Que el precio serio
Puede darse el caso que el precio no sea justo, esto es, que no guarde
proporción en las prestaciones. Por ello no puede predicarse la acción
rescisoria por lesión enorme, porque la ley no la autoriza, ya que es
taxativamente la regulación para determinados actos jurídicos, entre
los cuales no está incluido el arrendamiento.
 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Las obligaciones del arrendador son: (1982)

1- Entregar al arrendatario la cosa arrendada

2- Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada.

3- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la

cosa arrendada.
1- Entregar al arrendatario la cosa arrendada

• Principal obligación del arrendador. El 1978 dice: “La entrega de la

cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las
formas de tradición reconocidas en la ley”.

• Esa entrega material o física, se puede hacer por cualquiera de las

formas (754).
• Entrega de la cosa arrendada

a) Momento: nuestro C. C. no señala el momento y el lugar de

entrega, para llenar ese vació, por la vía de la analogía, se aplican
las reglas sobre C. V.

b) Lugar: Es el que convengan las partes, y a falta de estipulación

donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o
en el lugar donde debe hacerse el pago (1646).
La entrega de la cosa cuando se ha arrendado a varias personas,
nuestro ordenamiento da el miso tratamiento como el de la
compraventa, el 1980 “Si se ha arrendado separadamente una misma
cosa a dos personas, el arrendatario a quien se le haya entregado la
cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no
valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá”.
• Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa
arrendada

Cabe distinguir dos situaciones:

a) El incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa

b) La mora del arrendador de entregar la cosa arrendada

a) El incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa

Si el arrendador por un hecho o culpa suya o de sus agentes o

dependientes se coloca en la imposibilidad de entregar la cosa, el
arrendatario está facultado para desistir del contrato y exigir, aun
cuando el arrendador haya obrado de buena fe o creído que podía
arrendar la cosa, la indemnización de perjuicios (1983).
Podrá exonerarse el arrendador de lo anterior cuando el arrendatario
conocía de la circunstancia que hacia imposible la entrega o medie
fuerza o caso fortuito.
b) La mora del arrendador de entregar la cosa arrendada

Cuando esto se presenta, es indispensable, (1984) precisar: “ si la mora

o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o, por el
contrario, la mora o retardo disminuye notablemente para el
arrendatario la utilidad del contrato”.
Al registrarse lo primero, el arrendatario tendrá, solamente, el derecho
a exigir la indemnización de perjuicios respectiva, pero manteniendo
firme el contrato.
Si ocurre lo segundo, el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir
el pago de los perjuicios siempre que el retardo no provenga de fuerza
mayor o caso fortuito.
• Inexistencia de la cosa

Puede darse el caso de que la cosa no exista al momento de

perfeccionarse el contrato de arrendamiento, estamos en este caso
ante falta de objeto, y por ende, es inexistente.
2- Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada.

Esta es la segunda obligación que enuncia el 1972.

Se denomina obligación de conservación (Hos Mazeaud).
Para ello el 1985, reglamenta el alcance de esta obligación: “La
obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en
hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a
excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario”.

Pero será obligado el arrendador a las reparaciones locativas si los

deterioros que las ha hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o
caso fortuito, o de mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas
obligaciones.

La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones

necesarias, o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se
destruye, o no sirve para el uso a que se destina.
Por el contrario, las reparaciones locativas son a cargo, salvo
estipulación en contrario, del arrendatario, esto es aquellas especies o
clase de deterioros que ordinariamente se producen por el uso normal
de la cosa, como descalabros de pared, cercas, albañales y acequias,
rotura de cristales (1988); conservar la integridad interior de las
paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponer las piedras, ladrillos y
tejas que se quiebren o desencajen, reponer los cristales quebrados en
las ventanas, puertas, tabiques, mantener en estado de servicio las
puertas, ventanas y cerraduras (2029).
El arrendador, excepcionalmente, es obligado a las reparaciones
locativas cuando los deterioros se producen por fuerza mayor o caso
fortuito o por mala calidad de la cosa arrendada.
Puede darse que el arrendatario que las reparaciones necesarias las
adelante el arrendatario, quien solamente puede exigir del arrendador
el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias
cuando se presente:

a) Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del

arrendatario.

b) Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que

proceda a repararlas, lo más pronto posible o que no haya sido
posible darle la noticia.
c) Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo
sido posible darse en tiempo, no fueron hechas por el arrendador
(1993).

d) Que sea probada por el arrendatario la necesidad de las

reparaciones.
Mejoras útiles son aquellas que no persiguen como objetivo inmediato
la conservación de la cosa, sino aumentar el valor venal de la misma
cosa (966). Cuando el arrendatario hace mejoras sobre la cosa
arrendada, el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de
esas mejoras, salvo que éste hubiera consentido en ellas, con la
expresa condición de abonarlas (1994).
Las mejoras útiles o consentidas por el arrendador, permiten,
exclusivamente, que el arrendatario separe y retire los materiales sin
detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonar los que valdrían los materiales, considerándolos
separados.
Mejoras voluptuarias (967) son aquellas que solo consisten en objetos
de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales
y generalmente las que ni aumentan el valor venal de la cosa o sólo la
aumentan en proporción insignificante. Nada dice C C si son puestas
por el arrendatario, se les trata como mejoras útiles (1994 y 967).
3- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada, saneamiento.

• Esta consagrada en 1982 num. 3º (Hos. Mazeaud obligación de

garantía).
La obligación de saneamiento en el arrendamiento se refiere:

• A los actos de perturbación provenientes del mismo arrendador.

(1986)

• A los actos perturbatorios de terceros

• Perturbaciones por vías de hecho: en este caso el mismo arrendatario
debe promover la defensa, por cuanto son actos ajenos al contrato.
(984)
• Perturbaciones por pretensiones de derecho: Estamos frente a casos
de saneamiento por evicción. Supone que la pretensión del tercero
ataca el derecho de la cosa arrendada, bien parcial o totalmente.

En uno u otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del

arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada (1989),
notificándole, denunciándole el pleito, con el fin de que el arrendador
entre en defensa de la cosa.
• A los vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada

Se debe distinguir si el vicio afecta parcial totalmente el uso o goce de

la cosa arrendada, entendiendo, previamente, que para que los vicios
sean redhibitorios se requiere:
a) que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan
posteriormente.

b) que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea

de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera
hecho por menos precio.

c) no haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el

arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o
no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio.
- Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa demanda,
considerar si se puede dar por terminado el contrato o concederse una
rebaja proporcional en el precio. si se decreta la terminación, el
arrendador estará obligado a pagar el daño emergente si el vicio tuvo
una causa anterior al contrato.

- Cuando el vicio no permite darle el uso o goce que persigue el

arrendatario al celebrar el contrato. Por eso 1990, confiere el derecho
al arrendatario para pedir judicialmente, la terminación del
arrendamiento y aun la rescisión del contrato.
Cabe el derecho de retención (1995), donde no podrá ser expelido o
privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se
deba indemnización, es decir, la ley confiere al arrendatario una
garantía especial: retener la cosa arrendada hasta tanto no se le cubra
el valor de la indemnización.
 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

El C. C. no sistematiza las obligaciones del arrendatario, en

consecuencia, las obligaciones del arrendatario se pueden extraer tanto
de la naturaleza del contrato, como de las normas diseminadas en el C.
C.

Se pueden señalar las siguientes:

a) Gozar de la cosa, según los términos de contrato.

b) Velar por la conservación de la cosa arrendada

c) Pagar el precio o renta convenido

d) Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato

Subarriendo

Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente da el uso o goce la

cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o
con las circunstancias especiales que convenga con la tercera persona,
pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el
arrendador.

Tanto el subarriendo parcial como total, producen incumplimiento del

contrato, cuando no se ha consentido expresamente, confiriendo al
arrendador la oportunidad de pedir la terminación del contrato y el
resarcimiento de perjuicios.
Cesión

Se presenta esta figura cuando desaparece completamente el primer

arrendatario entrando una tercera persona a reemplazarlo en toda la
relación contractual. La cesión trae como consecuencia un
incumplimiento del contrato, otorgando la facultad al arrendador de
pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicios
correspondientes.
Profesor Valencia Zea: “En cuanto al hecho de que el arrendatario no
puede ceder el contrato sin la autorización o la colaboración del
arrendador, es cosa natural y lógica pues la cesión del arriendo implica
cesión de créditos y deudas y también la extinción de las garantías del
arrendatario al cedente ….”

Pero no ocurre lo propio respecto al subarrendatario, lo que es

criticable, pues se observa que el C. C. pretende dar cierto carácter
personal al contrato, cuando en sociedades actuales es un instrumento
de comercio, de la colocación de capitales para producir rentas.
Pago del precio

El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido

con el arrendador y en la forma estipulada. De ahí que sea procedente
el acuerdo de las partes sobre el pago del precio por cuotas
anticipadas.

Si se arrienda por una sola suma y no estipulare forma especial de

pago, se entenderá que el arrendatario deberá cubrir el precio
convenido a la terminación del arriendo (inc final 2002).
Si las partes no han estipulado la forma de pago, se hará conforme a la
costumbre del lugar.

Si no hay estipulación ni costumbre, tendremos que distinguir entre

predio urbano y predio rural y cosa mueble, por cuanto el 2002 fija
diferentes formas de pago. Para predios urbanos se pagará por meses y
por mensualidades vencidas; de predios rurales por años y por
anualidades vencidas; para muebles y semovientes, de acuerdo con el
tiempo pactado, o sea la vencimiento del año, mes, día, en caso de que
hayan sido arrendados por cualquiera de esos períodos.
Duración de la obligación de pagar el precio

Es importante ver el alcance (2003) que instituye: “Cuando por culpa

del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el
arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente
al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que
desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el
arriendo hubiera terminado por desahucio”.
Esto quiere decir: si el arrendatario x ej., a los dos meses de celebrado
un contrato de arrendamiento sobre una cosa, de duración de un año,
no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa, deberá pagar al
arrendador, no sólo los períodos vencidos, sino también los restantes
diez meses del contrato, en virtud de la aplicación de esa norma.

No obstante, permite el 2003, en cierta forma, una especie de cesión

legal, al autorizar la sustitución por otra persona idónea por el tiempo
que falte. Este art. exige la prestación de una fianza y otra seguridad
competente.
Pago del precio fuera del término convencional del contrato o plazo
de la ley, aceptado por el arrendador.

Se ha expresado que la obligación del arrendatario es la de pagar la

renta o precio dentro del término estipulado, y a falta de ella, según las
reglas del 2002.

Puede suceder que el arrendatario cumpla con sus obligaciones fuera

del término establecido en el contrato, y el arrendador, reciba el precio.
Se podrá decir que hay incumplimiento del contrato, y por ende se
podrá demandar la restitución judicial de la cosa arrendada?

Al respecto no hay uniformidad, me inclino que si en un principio se da

la mora, con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas,
libera al arrendatario de la mora en que se había colocado.

Esta apreciación tiene su respaldo en el fenómeno de la esencialidad

del término, que hace relación directa con la naturaleza del contrato y
con la actitud que, en desarrollo del mismo, asuman las partes,
dirigidas a una determinada finalidad.
Modificación del precio

Otro aspecto controvertido en medios judiciales es el que hace relación

con la alteración del precio inicialmente pactado, bien en forma
expresa, señalada en el contrato, bien tácitamente, cuando el
arrendatario paga una renta distinta con la aceptación del arrendador,
porque suele decirse que, en situaciones como éstas, opera la novación
del contrato de arrendamiento.
La novación es (1687) “la sustitución de una nueva obligación a otra
anterior, la cual queda por tanto extinguida”.
Supone que con un acto que nace se extingue una obligación existente.
Hay, en síntesis, un cambio, no en lo accidental sino en lo fundamental
de la obligación primigenia. Estrechamente vinculadas, pues, las dos
obligaciones, puesto que el surgimiento de una depende o tiene su
causa en la extinción de la otra.
Así, cuando se cambia el objeto de la prestación, o se reemplaza
algunos de los sujetos, o se varía la causa, se entiende que hay
novación.
Y hasta donde la modificación de la renta o precio del arrendamiento
implica novación? En verdad no se cambian ni los sujetos, ni la causa.
Tan solo se presenta la figura del 1705, que dice: “cuando la segunda
obligación consiste simplemente en añadir o quitar una especie, género
o cantidad a la primera, los codeudores subsidiarios y solidarios podrán
ser obligados hasta concurrencia de aquello que en ambas obligaciones
convienen”. Es decir, no hay novación. Apenas al modificarse el precio
se está añadiendo o quitando el componente de género del contrato.
 EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO

Causales (2008)

- Como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos

establecidos (1625), que sean compatibles con la naturaleza de este
acto jurídico, o sea, por la convención de las partes, por novación,
transacción, remisión, confusión, declaración de nulidad, etc.
 EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO
Causales (2008)
a) Por la destrucción total de la cosa arrendada

b) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del

contrato

c) Por la extinción del derecho del arrendador

d) Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha

previsto
a) Por la destrucción total de la cosa arrendada

Se desprende de la naturaleza misma del contrato. Al destruirse la cosa,

el objeto del contrato desaparece, por lo cual terminan de plano, las
relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario.
b) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del
contrato

- Contrato de duración determinada: cuando las partes han señalado

tiempo de duración del arriendo, se entiende que el contrato expira al
vencimiento del plazo convenido.
- Contratos de duración indeterminada: puede darse el caso que las
partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de duración del
contrato. El C. C. fija en el tiempo el alcance del arriendo de la siguiente
manera: por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o
por la costumbre del lugar (2009-1).

Estamos con una indeterminación en el tiempo de duración del

contrato, por lo cual se debe precisar el momento de expiración del
arriendo. Esto se consigue mediante la figura desahucio, que consiste
en el aviso o notificación que una de las partes debe dar a la otra
anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los
pagos, de la cesación del contrato.
El desahucio puede provenir tanto del arrendador como del
arrendatario. Produce un efecto importante: determinación del tiempo
de duración del arriendo, ante la circunstancia especial de su
indeterminación contractual. Es decir, es un vació que la ley llena para
fijar el momento de expiración del arriendo.

Como se dijo, el desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el

pago, esto es, por días, si el pago se hace diariamente; por mes si el
pago es mensual; trimestral, anual, etc. entrando a producir efectos en
el próximo período.
Ej: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace
mensualmente, o sea el 1º de cada mes, al hacerse el desahucio, si se
notifica el 15 de mayo, éste empezará a regir el 1º de julio, por cuanto
hay que dejar pasar el período siguiente como término del desahucio.

Puede ser judicial o extrajudicialmente.

Renovación tácita

Si llegado el día en que termina el C. A., bien por cumplimiento del

plazo convenido, para los inmuebles no sometidos al régimen especial
de la congelación ni las leyes 56 de 1985 y 820 de 2003, bien por
desahucio, no se entiende renovado el contrato de arrendamiento, en
caso de una aparente aceptación del arrendador a la continuidad en el
uso y goce de la cosa por parte del arrendatario.
c) Por la extinción del derecho del arrendador

Cuando el arrendador vende la cosa arrendada o por una causa

independiente de la voluntad del arrendador (usufructuario), la
consecuencia es la terminación del C. A.
a) Extinción del derecho del arrendador por culpa del arrendador:
cuando se extingue el derecho del arrendador por una causa directa de
su voluntad, el C. A. termina antes del vencimiento del plazo
estipulado, como cuando vende la cosa arrendada, o pierde la
propiedad por no haber pagado el precio de la venta, ya que el nuevo
adquirente o la persona que le suceda en los derechos sobre la cosa, no
está obligado, salvo las excepciones 2020, a respetar el arriendo.

En esas circunstancias se extingue el derecho, surgen para el

arrendador, obligaciones:
i) De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el arrendatario.

ii) De pagar los perjuicios que le cause el arrendatario por esa

extinción voluntaria de su derecho.
b) Extinción del derecho del arrendador por causa independiente de su
voluntad: el C. C. confiere unos efectos diferentes al de la extinción
voluntaria, distinguiendo entre la buena fe o mala fe con que haya
procedido el arrendador.

En ambos casos expira el C. A., en consecuencia, el arrendatario debe

restituir la cosa arrendada, pero pudiendo exigir el pago de los
perjuicios (2021).
Artículo 378 C. G. P.

Antes 417 CPC, trae una situación que conduce, básicamente a la

permanencia, por parte del arrendatario en el uso y goce de una cosa
inmueble a pesar de que se extinga el derecho del arrendador sobre
ella. “La entrega de la cosa por el tradente al adquirente: El adquirente
de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título
en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la
entrega material correspondiente… También podrá formular dicha
demanda quien haya adquirido en la misma forma un derecho de
usufructo, uso o habitación, y el comprador en el caso del inciso 1º art.
922 c Cio.
Extinción del derecho del arrendador por expropiación

El 2018 no consagra otra cosa que el principio de que el interés público

prevalece sobre el privado o particular.
d) Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha
previsto

Un C. A. puede expirar cuando al juez, bien por incumplimiento de las

obligaciones de cualquiera de las partes o por alguna causal de
nulidad, se le pide declare la terminación del contrato, que es la misma
resolución del contrato, pero que bajos los efectos de la naturaleza del
acto jurídico, no puede denominarse como tal. De ahí que el
arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino
termine, terminación decretada por el juez (resciliación)

Hay quienes sostienes que el 2024 contempla otra causal de expiración

del arriendo
Insolvencia o muerte del arrendatario

Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen fin al C. A. (2026)

Embargo de cosa arrendada

El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio de

embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el
arrendamiento; éste subsistirá, operándose, solamente, una sustitución
legal de los derechos y obligaciones del arrendador.
Necesidad de la cosa arrendada por el arrendador

2025 “El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación

contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa
arrendada para sí”.
 ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

• Definición de arrendamiento de vivienda urbana y servicios conexos y

similares

• Formas de los contratos de vivienda urbana

• Prohibición de garantías y depósitos en el arriendo de vivienda

• Clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda

• Prohibición del subarriendo y de la cesión del arrendamiento de

vivienda

• Término legal y prórroga de los contratos de arrendamiento vivienda

urbana.

• Fijación de la renta del arrendamiento de vivienda

• Reajuste de la renta o precio del arrendamiento de vivienda

• Obligaciones del arrendador de vivienda urbana

• Obligaciones del arrendatario de vivienda urbana

• Las formalidades para el pago por consignación de la renta

• Terminación por mutuo acuerdo del C. A de vivienda urbana

• Terminación del C. A. de vivienda urbana por parte del arrendador

• Terminación del C. A. de vivienda urbana por parte del arrendatario

• Derecho de retención del arrendatario

• Solidaridad, exigibilidad y reglas sobre los servicios públicos

domiciliarios

• Descuento por reparaciones indispensables no locativas

• Régimen aplicable, tránsito de legislación y autoridad competente

 ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS

Reglas especiales

2036 a 2044 fija reglas especiales para el arrendamiento de predios

rústicos. Las normas fundamentales sobre esta materia están en la ley
100 de 1944 (Bienes).

C. C. fija obligaciones especiales para el arrendatario.

• Hay una ley de Reforma agraria (135/1961) estableció, como
propósito fundamental crear condiciones necesarias para los
arrendatarios y aparceros de predios rurales gozarán de garantías y
tuvieran fácil acceso a la propiedad de la tierra.
• Posteriormente decreto 1903 de 1962 definió a los pequeños
arrendatarios, apareceros y similares y fijó la naturaleza y extensión
de la prórroga contemplada en la ley 135. Así mismo registro el
procedimiento aplicable en caso de proceso de lanzamiento.
• Luego el decreto 2811 de 1996 ordenó abrir un registro en las
alcaldías, corregimientos e inspecciones de policía, para la inscripción
de todos los campesinos que exploten tierras.
• Y el decreto 2969 de 1999 prorrogó indefinidamente los contratos de
arrendamiento y aparcería de predios rústicos.
 ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES

El C. A. de servicios inmateriales está reglado en arts. 2063 a 2069. Sin

embargo mantiene vigencia el 2063 que se refiere a obras inmateriales,
o sea aquellas, en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra,
tales como la composición literaria, la corrección tipográfica, la
producción musical o artística. Con todo, para que se tenga como
arrendamiento, y no como contrato de trabajo, se requiere que el que
ejecuta una labor, predominantemente intelectual, no esté
subordinado a la persona que lo encarga, porque, entonces, se
someterá al régimen social del derecho laboral.
Se pueden dar, dos de los requisitos para la confirmación del contrato
de trabajo: la prestación del servicio de carácter intelectual y el precio
o remuneración por el servicio. Lo que si debe desaparecer es la
subordinación, gozará por tanto el contratista de plena autonomía para
la ejecución de la obra inmaterial.

Según lo ordena al 2063, son aplicables al arrendamiento de servicios

inmateriales las reglas de los arts. 2054, 2055, 2056 y 2059, referentes
a la fijación del precio, a la reclamación de perjuicios ya la ejecución en
debida forma de la obra.
Prestación de servicios profesionales

A través del 2069 C. C. engloba como constitutivas de obras

inmateriales, los servicios de profesionales que no denoten actos de
representación. Así x ej.:, si un abogado ejecuta una obra, que no es el
resultado o el cumplimiento de un poder, sino el esfuerzo intelectual
separado de cualquier representación, como rendir un concepto,
estudiar una minuta, etc., se entenderá que el servicio es de los que
advierte el 2063.
En cambio, si el abogado, además de sus esfuerzo intelectual, de sus
conocimientos, cumple una gestión para otra persona, está colocado
en un típico contrato de mandato, y se regirá por las reglas consignadas
para este negocio jurídico, tal como lo estatuye el 2133: “Los servicios
de las profesiones o carreras que suponen largos estudios, o a que está
unida la facultad de representar y obligar a otra persona, respecto de
terceros, se sujetan a las reglas del mandato”.
 ARRENDAMIENTO EN MATERIA COMERCIAL

El C. Cio no le destina una reglamentación separada, sino que dentro

del título “Del Establecimiento de Comercio” trata el arriendo. Y en
particular es que solamente regula el arrendamiento de inmuebles
ocupados para establecimientos de comercio. Es decir, se refiere al
arrendamiento como un bien mercantil. Deja, grandes vacíos
normativos que deberán ser llenados con las normas generales del C.
C., en atención a lo dispuesto art. 2º c. Cio: “En las cuestiones
comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior
(art. 1º sobre el tratamiento analógico de normas), se aplicarán las
disposiciones de la legislación civil”, y que el 822 reitera.
Igualmente se tendrán en cuenta las reglas relativas a la cesión de
contratos, por ser normas aplicables a esta materia del arrendamiento.
Inmuebles amparados por el régimen comercial de arrendamiento
En verdad, no todas las cosas que son susceptibles de arrendarse están
involucradas dentro de la regulación mercantil. De manera expresa, las
normas consignadas (518 a 524) hablan sobre el arrendamiento de
inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio. Particularmente,
tienden a proteger a los arrendatarios empresarios de establecimiento de
comercio (515).
Precisamente forman parte de un establecimiento de comercio: 5º Los
contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del
empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el
arrendatario”.
Reviste de esa manera, la ley mercantil, de especiales alcances los
arrendamientos de inmuebles comerciales. Los excluye de la reglamentación
ordinaria, y les imprime un tratamiento distinto, con criterio proteccionista al
arrendatario-empresario.
Renovación de los contratos
518: “ El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no
menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo
establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del
contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
…..1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato ….
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia
habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y….
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o
demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra
nueva”.
Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble
destinado a un establecimiento de comercio se requiere, si se trata de
los casos señalados en los numerales 2 y 3 citados, que el arrendador
de aviso al arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha
de terminación del contrato, so pena de que se entienda renovado en
las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Diferencias al momento de la renovación

519 somete las diferencias que surjan entre las partes a la decisión por
el procedimiento verbal 368 y 516 CGP (427 CPC) con intervención de
peritos.
Prórroga del arrendamiento
C. Cio. diferencia entre prórroga y renovación del C. A. de locales
comerciales, no obstante el 520 habla, indistintamente, de que “ se
entenderá renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el
mismo término del contrato original”.

La renovación lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con

fundamento en el 518, en que las partes han tenido oportunidad de
discutir los alcances para la continuidad en el goce del bien, hasta el
punto que, de presentarse diferencias sobre el particular, podrán
movilizar el aparato judicial del Estado, para que mediante el proceso
verbal, el juez con intervención de peritos, decida sobre las diferencias
existentes
La prórroga tiene una proyección sustancial diferente: mantener el
contrato existente, con todas sus consecuencias y efectos, bajo las
mismas condiciones de tiempo y precio del contrato prorrogado. En la
renovación hay un nuevo contrato; en la prórroga es el mismo el que
regirá las relaciones de los contratos, por mandato de la ley.
Preferencia al arrendatario
”El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de
circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los
locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación
de pagar primas o valores especiales, distintos del cano de
arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo….
Parágrafo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá
informar al comerciante, por lo menos con 60 días de anticipación, la
fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a
aquél, con no menos de 30 días de anterioridad a dicha fecha, si
ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento…Si los
locales construidos o la nueva edificación son en número menor que
los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejercite en el
derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad”.
Con este texto el art. 521 se refiere al beneficio o preferencia con que
cuenta el arrendatario cuando se ve abocado a desocupar el inmueble
arrendado por reparación, construcción o nueva edificación. En vez de
extinguirse el contrato anterior, nace una diferente relación
contractual, cuyos términos, en últimas, deberán ser resueltos por el
juez, con intervención de peritos, cuando se presenten diferencias
entre las partes.
Indemnización de perjuicios

522 establece a cargo del propietario, la obligación de indemnizar al

arrendatario por los perjuicios que le cause. Dentro de la valoración de
los perjuicios, además del lucro cesante, incluirán, los gastos
indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasión de la cláusula o traslado del
establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que
hubiere hecho en los locales entregados.
Como garantía para el pago de la indemnización, el mismo inmueble
quedará afecto al pago de la indemnización (final 5229.
Cesión y subarriendo
Tanto el subarriendo como la cesión están prohibidos.

523: “El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del

arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles,
en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación
distinta a la prevista en el contrato”.

De manera interesante el inciso segundo del 523 permite el

subarriendo parcial, “hasta la mitad de los inmuebles”, con las mismas
limitaciones de uso expresadas en la parte primera de esa norma.
Puede en consecuencia el arrendatario permitir el uso hasta la mitad
del inmueble arrendado sin necesidad de obtener autorización expresa
o tácita del arrendador, por mandato de la ley.
La cesión, por su parte, para que sea válida requiere de la autorización
del arrendador o ser consecuencia de la enajenación del respectivo
establecimiento de comercio.

Dos aspectos resaltan sobre la cesión: 1- La necesidad de autorización

del arrendador para su validez. 2- La cesión como parte de la
enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
Los arts. 525 a 533 establecen las reglas atinentes a las operaciones
sobre establecimientos de comercio, y en especial, sobre la
enajenación de éstos.

528… señala los efectos de la disposición de una empresa o

establecimiento comercial.
Responsabilidad solidaria del enajenante y adquirente. El enajenante
y el adquirente del establecimiento responderán solidariamente de
todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la
enajenación en desarrollo de las actividades a que se encuentre
destinado el establecimiento, y que consten en los libros obligatorios de
contabilidad.
La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos dos meses desde
la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro mercantil
siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos:

1o) Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por

medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita;

2o) Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los

acreedores en un diario de la capital de la República y en uno local si lo
hubiere ambos de amplia circulación, y

3o) Que dentro del término indicado en el inciso primero no se hayan

opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
Parágrafo._ El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente
como su deudor deberá inscribir la oposición en el registro mercantil
dentro del término que se le concede en este artículo.
Para que opere plenamente la cesión del C. A. a falta de una directa
aceptación del arrendador, se requiere el cumplimiento de los
requisitos preindicados. Si no se dan los avisos señalados, se entenderá
que el arrendatario permanece plenamente vinculado al C. A.
Claro está, que la oposición que formule el arrendador, como acreedor
del enajenante, no producirá efecto alguno, ni restará trascendencia
sustancial a la cesión. Si se dan los avisos del art. 528, por cuanto esta
modalidad de sustitución está íntegramente aceptada por la ley
mercantil, a través de normas de orden público (524).

De no ser así, la cesión de un C. A., resultaría irrealizable si puede el

arrendador desconocer o rechazar al nuevo adquirente. Y eso sería
contrario al espíritu y a los principios del C. Cio.
FIN