Taller de redacción 

de Instrumentos Notariales

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Taller de redacción
I.- El instrumento Notarial. 

Podemos entender en dos sentidos: 

a) Como el instrumento original que el notario asienta en sus folios

para hacer constar bajo su fe, uno o varios actos jurídicos
(manifestaciones externas de la voluntad para producir consecuencias
jurídicas), que firmado (o con huella) por los comparecientes,
el notario autoriza con su sello y firma autógrafa.

b) Como instrumentos públicos notariales los que el notario, por

mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en
ejercicio de su función, dentro de los límites de su competencia y con
las formalidades de ley.

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Taller de redacción
I.- El instrumento Notarial. 

En términos del artículo 125 de la LN(CDMX) establece que:

“…. Acta notarial es el instrumento público original en el que el

Notario, a solicitud de parte interesada, relaciona, para ser constar
bajo su fe, uno o varios hechos presenciados por él o que le consten, y
que asiente en los folios del protocolo a su cargo con la autorización
de su firma y sello.

Por su parte el articulo 86 de la LN(QRoo) define:

“…El instrumento notarial es el documento original que el Notario

redacta y asienta en el protocolo sobre los actos, hechos y en general
negocios jurídicos sometidos a su autentificación, firmado por los
otorgantes, por los testigos instrumentales o de conocimiento, cuando
se requieran y autorizado por el Notario. …”
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Taller de redacción
I.- El instrumento Notarial. 

En todo caso el instrumento Notarial es el Género (art. 86 LNQRoo)

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Taller de redacción

I.- El instrumento Notarial. (Escritura o acta) 

Identificamos al Instrumento Notarial (Escritura o acta) como el

medio de comunicación escrita (Documento de objetivación de la
Fe Publica, que en marca la característica "integridad" de la fe)
por lo cual exige una redacción adecuada y ordenada.

Esta redacción presenta tres componentes:

I. El objetivo o tema a expresar, objeto de la escritura o acta.

II. El Subjetivo, lo que se manifiesta en el Instrumento.

III. El legal, lo que debe de contener el Instrumento

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Taller de redacción

I.- El instrumento Notarial (Escritura o Acta). 

Otro elemento a destacar es el Estilo. Toda Notaria como toda

persona debe contar con un Manual de Estilos y de formatos 
que permita:

I. Uniformidad de estilo

II. Uniformidad de tipografía

III. Redacción explicita y precisa

IV. Construcción gramatical SUJETO – VERBO - PREDICADO

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Taller de redacción
a) La escritura Pública. 

Una escritura pública es el documento público que se realiza ante

un notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por
dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes,
mostrando sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en
que se realizó.

La escritura pública es un instrumento notarial por el cual se deja

constancia de un contrato o acto jurídico.

Es decir, la escritura pública es un documento a través del cual un

notario certifica un acontecimiento, por ejemplo, la firma de un
CONTRATO. Así, revisa el contenido del mismo, y dejando constancia
de su existencia y de momento en el que se está firmando (por parte
del notario y de los partícipes).

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Taller de redacción
a) La escritura Pública. 

Se fundamenta en el artículo 87 LNQRoo:

“…. I.- El instrumento original que el Notario asienta en protocolo, para hacer
constar uno o más actos jurídicos y que firmado por los comparecientes, el
Notario autoriza con su sello y con su firma, y 

“…. II.- El original integrado por lo siguiente: 

a) Por la síntesis asentada por el Notario en el protocolo, en el que se señalen

los elementos personales y materiales del o de los actos consignados. Dicha
síntesis contendrá el número de hojas de que se compone el documento que se
señala en el inciso siguiente, así como una relación completa de sus anexos, y
una vez firmada por los comparecientes será autorizada por el Notario con su
sello y firma, y

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Taller de redacción
(Continuación…)
a) La escritura Pública. 

Se entenderá por escritura articulo 87 LNQRoo:

b) Por todo documento signado en original en el que se consignen uno

o más actos jurídicos y que deberá llenar las formalidades que este
capítulo establece y agregarse al apéndice con sus anexos. …”

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REDACCION DE UNA
ESCRITURA TIPO

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Taller de redacción
a) La escritura Pública.

Las cualidades de una buena redacción Notarial son:

1. Claridad en las ideas.- Evitar ideas abstractas y generalizadas

2. Concisión.- Ser breve, usar sólo las palabras indispensables,
evitar la redundancia.
3. Exactitud.- Una idea por frase, buscar la palabra exacta al
concepto o idea.
4. Precisión.- No divagar.
5. Sencillez.- Sin voces arcaicas o rebuscadas.
6. Corrección y propiedad.- No abusar del lenguaje técnico, no
usar lenguaje vulgar, sobre todo un adecuado de los signos de
puntuación. 11
Escritura Tipo
a) La escritura Pública.

Su redacción se sujeta a las siguientes reglas:  

1. Se asentarán en letra clara.

2. Se redactarán en español (Excepción términos de ciencia o arte)
3. Sin abreviaturas (Salvo las trascripciones o reproducciones)
4. No se usarán signos o cifras arábigas.
5. No tendrá espacios en blanco.

(Fundamento: Artículo 88, 89 LNQRoo)

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Escritura Tipo
a) La escritura Pública.

Errores en la redaccion de escituras o actas (El testado):  

Los instrumentos notariales, no pueden borrarse, no pueden

alterarse, rayarse, ni modificarse por ningun medio, so pena de
nulidad.

Por lo que ante la existencia de errores de tipografia, de

captura, de trasncripcion, respecto de los datos o demás
elementos que se consignen en un instrumento (Acta o
escritura) siempre que no sean de fondo, pero que afecten el
sentido del propio instrumento el notario podra TESTAR

"… Originario de la ciudad de Chetumal, Quintana Roo  ….."

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Escritura Tipo
a) La escritura Pública.

Errores en la redaccion de escituras o actas (El testado):  

"...Las palabras, letras o signos que hayan de testarse se cruzarán con

una línea que lo deje legible, salvo que la ley ordene la ilegibilidad.
Puede entrerrenglonarse lo corregido o adicionado. Lo testado o
entrerrenglonado se salvará al final de la escritura, con indicación de
que lo primero no vale y lo segundo sí vale. Las escrituras se firmarán
por los otorgantes y demás comparecientes únicamente al final de lo
escrito. Si quedare algún espacio en blanco antes de las firmas, será
llenado con líneas. Se prohíben las enmendaduras y raspaduras. 
  
Para el caso de lo dispuesto en el presente artículo, al salvar y testar
una escritura, se observará lo dispuesto en el artículo 72 de la
presente ley, respecto al número de líneas..."

(Fundamento: Artículo 89.- 2do. párrafo LNQRoo) 14

Escritura Tipo

1.- Proemio.

2.- Antecedentes.
Elementos de las escrituras

3.- Declaraciones.
Clausulas del
objeto
4.- Clausulas.
Clausulas Fiscales
5.- Personalidad.

6.- Certificaciones.

7.- Apéndice.
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1.- EL PROEMIO: 
Es la parte donde se identifican:

 Los datos del instrumento,

 Los datos del notario y calidad (Titular, Auxiliar, Suplente,
Asociado),
 La jurisdicción o adscripción del notario,
 La fecha y lugar del Instrumento, en su caso hora,
 Así como una síntesis y/o enumeración de los actos jurídicos
que contiene el instrumento (Escritura o Acta)
 Los comparecientes y/o otorgantes y/o representantes y/o
apoderados.

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1.-EL PROEMIO:
La escritura Pública (El Proemio).

“…Artículo 89….

 I.- Expresará en el proemio el lugar y fecha en que se asiente la

escritura, su nombre y apellidos, el número de la Notaría, su calidad
de Titular, Auxiliar o Suplente, el acto o actos contenidos y el nombre
del o de los otorgantes y el de sus representados y demás
comparecientes, en su caso; 

II.- Indicará la hora en los casos en que la ley así lo ordene y cuando
a su juicio sea pertinente; …” 

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1.-EL PROEMIO:
 .............ESCRITURA PÚBLICA P.A. NÚMERO CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y OCHO...................
………….....................VOLUMEN  CENTESIMO TRIGÉSIMO SEGUNDO - TOMO “UNO” ..................................................
.....................................FOJA “TREINTA Y UN MIL CIENTO CINCUENTA” ...........……....…….............................................
En la ciudad de Chetumal, capital del Estado de Quintana Roo, Estados Unidos Mexicanos, a los catorce días del mes de abril
del año dos mil veintiuno, Ante Mí, Licenciado ELMER ARTURO PAREDES QUINTANA Notario Público Titular Número
DIECISÉIS del Patrimonio Inmobiliario Federal, en ejercicio en el Estado, con circunscripción Territorial en el Municipio de
Othón P. Blanco de esta Entidad Federativa, comparecen a Celebrar lo que HAGO CONSTAR:………………………………..…....
I.- LA CANCELACIÓN DE CRÉDITO Y LIBERACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA que otorga el “BANCO DEL DESARROLLO
SOCIAL” SOCIEDAD ANÓNIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE representada por medio del ciudadano DIEGO
ARMANDO MARADONA a favor de la empresa mercantil denominada “LA CHOCITA”, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL
VARIABLE.............................................................................................................................................................................................
II.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA que otorgan, por una parte, la Sociedad Mercantil denominada “LA CHOCITA”,
SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, representada por su Administrador Único el ciudadano MANUEL BRAVO
CAMACHO como “LA PARTE VENDEDORA” y por otra parte, el ciudadano HUGO BOSS LINK  como “LA PARTE
COMPRADORA”………………………………………………………………………………………………………………………………….
III.- EL CONTRATO DE MUTUO CON INTERÉS Y GARANTÍA HIPOTECARIA en lo sucesivo “EL MUTUO” que celebran,
por una parte, el “INSTITUTO DE SEGURIDAD Y SERVICIOS SOCIALES DE LOS TRABAJADORES DEL ESTADO”, a
través de su FONDO DE LA VIVIENDA, en lo sucesivo “EL FOVISSSTE”, por conducto de su representante y mandatario
“BANCO DEL DESARROLLO SOCIAL” SOCIEDAD ANÓNIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE representada en este acto
por el ciudadano SAMUEL RIVERA OROZCO, a quien en lo sucesivo se le denominará como “EL MANDATARIO” y, por la
otra el ciudadano HUGO BOSS LINK, por su propio derecho, a quien en lo sucesivo se le denominará como “EL
ACREDITADO”………………………………………………………………………………...............................................………………..
IV.- LA CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA EN PRIMER LUGAR Y GRADO que otorga parte el ciudadano HUGO
BOSS LINK a quien en lo sucesivo se le denominará como “EL GARANTE HIPOTECARIO”, a favor del “EL FOVISSSTE”, a
través de su Fondo de la Vivienda, representado como ha quedado señalado.……………………..............……….

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2.- Los Antecedentes
En esta parte el notario hace una relación de información y
documentos que son requisitos esenciales para acreditar la
legitimación de las partes para realizar el acto. 

“…Artículo 89….
III.- Consignará los antecedentes y certificará haber tenido a la vista los
documentos que se le hubieren presentado para la formación de la escritura; 
  
IV.- Si se tratare de inmuebles, examinará el título o los títulos respectivos;
relacionará cuando menos el último título de propiedad del bien o del derecho
objeto del acto contenido en la escritura y citará los datos de su inscripción en el
Registro Público, o señalará, en su caso, la razón por la cual dicho antecedente
aún no está registrado; 
  
V.- Los documentos exhibidos al Notario para la satisfacción de requisitos 
administrativos y fiscales, deberán ser relacionados; 

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2.-Los Antecedentes
“…Artículo 89….

VI.- No deberá modificarse en una escritura la descripción de un inmueble, si

por una modificación se le agrega un área que no le corresponde conforme a sus
antecedentes de propiedad. La adición podrá ser hecha si se funda en una
resolución o diligencia judicial, o en una orden o constancia administrativa que
provenga de autoridad competente. Por el contrario, cualquier error aritmético
material o de trascripción que conste en asientos o instrumentos regístrales si
podrá rectificarse mediante escritura, sin los requisitos señalados, teniéndose
esto en cuenta para que el Registro Público haga posteriormente la rectificación
correspondiente en el asiento respectivo. En todo caso el Notario asentará
expresamente el haber efectuado dicha rectificación por la rogación de parte
pudiendo expresar las evidencias que le indujeron a efectuarla; 
  
VII.- Al citar un instrumento pasado ante otro Notario, expresará el nombre de
éste y el número de la Notaría a la que corresponde el protocolo en que consta,
así como el número y fecha del instrumento de que se trate, y en su caso, su
inscripción en el Registro Público;  

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2.- Los Antecedentes

 ……………………………………………..A N T E C E D E N T E S................................................................................
I.- ANTECEDENTES DE PROPIEDAD.-……………………………………………………………………..…………………
Manifiesta “LA PARTE VENDEDORA” que es legítima propietaria en pleno dominio y posesión del Predio
siguiente:……………………………………………………………………………………………….
……………………………………………..
Predio ubicado en segundo circuito periférico, fracción II (dos romano), número 160-A (ciento sesenta guion A), Lote
21 (veintiuno), Localidad de Chetumal, Estado de Quintana Roo, Municipio de Othón P. Blanco; con las medidas y
colindancias siguientes:………………………………………………………………………………………………………….….
AL NORTE: Doce punto noventa y tres metros con segundo circuito periférico……………………………..……………..
AL SUR: Doce punto noventa y tres metros con fracción uno romano…….…………..…………………….………………
AL ESTE: Tres punto cincuenta metros con fracción uno romano………………………………………………………………
AL OESTE: Tres punto cincuenta metros con calle Belice…..……………………………………….…………………………..
CEDULA CATASTRAL: 0101-021-0026-000021 (cero, uno, cero, uno, guion, cero, dos, uno, guion, cero, cero, dos,
seis, guion, cero, cero, cero, cero, dos, uno)……………………………………………………………………………….……..
SUPERFICIE: 42.89 M2 (Cuarenta y dos punto ochenta y nueve metros cuadrados)..................................................
Lo cual acredita mediante Escritura pública número siete mil quinientos treinta y ocho, de fecha dieciséis de marzo
del dos mil cinco, pasada ante la fe del licenciado Rene Martin Garcia Tamayo, notario público número veintitrés en
el Estado de Quintana Roo, el cual se encuentra debidamente inscrito ante el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio de esta ciudad bajo el de folio digitalizado número 82147 (OCHENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA
Y SIETE); Instrumento que agrego en copia al apéndice de esta escritura bajo la letra “A” ……………………….…….

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2.- Los Antecedentes

 II.- GRAVÁMENES: Que el Inmueble materia de esta operación se encuentra libre de gravamen y debidamente
Inscrito ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de esta ciudad, como lo acredita con el certificado
de no existencia de gravamen expedido por la Dirección del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de esta
ciudad; Documento que agrego al apéndice del presente instrumento bajo la letra “B”................................................
III.- Que el Inmueble cuenta con contrato de SERVICIO DE AGUA POTABLE y no tiene adeudos con motivo de
cuotas relativas a ese servicio, lo que acredita con la Constancia, expedida por la Comisión de Agua Potable y
Alcantarillado del Estado de Quintana Roo, Organismo Operador Othón P. Blanco; Documento que se agrega al
apéndice de este instrumento bajo la letra “C”………………………………………………………………………………...
IV.- AVALÚO.- El Inmueble tiene un valor de $170,000.00 (ciento setenta mil pesos 00/100 Moneda Nacional); que
el suscrito Notario Titular ha verificado que el citado avalúo está vigente, y ha sido practicado por perito autorizado
con registro vigente; Documento que agrego apéndice de este instrumento bajo la letra “D”……….…..
V.- DATOS CATASTRALES.- “El Inmueble” cuenta con un avalúo catastral vigente indicando como nomenclatura y
la ubicación: “…SEGUNDO CIRCUITO PERIFERICO #160-A…” según consta en cédula catastral 0101-021-0026-
000021 expedida por la Dirección de Catastro de la Tesorería del Municipio de Othón P. Blanco; Documento que
agrego en copia al apéndice de esta escritura bajo la letra “E”………………………………………………………..
VI.- IMPUESTO PREDIAL.- Que se encuentra al corriente en el pago del Impuesto Predial, como lo acredita con el
Certificado, expedido por la Tesorería Municipal de Othón P. Blanco, del Estado de Quintana Roo, documento que se
agrega al apéndice de este instrumento bajo la letra “F”………………………………………………………
VII. - COOPERACIÓN POR OBRAS MUNICIPAL.- Que no tiene deuda alguna por concepto de Cooperación por
Obras, como lo acredita con el Certificado, expedido por la Dirección de Ingresos de la Tesorería Municipal de Othón
P. Blanco; documento que se agrega al apéndice de este instrumento bajo la letra “G”……………………..

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3.- Declaraciones
En esta parte del instrumento publico el notario hace una relación
de las manifestaciones, que las partes realizan respecto de su
persona, condiciones del negocio o acto, circunstancias de tiempo
modo o lugar y/o elementos relacionados con el acto o negocio sin
que lleguen a formar parte del cuerpo del clausulado y/o
previsiones que establecen normativas horizontales o de orden
administrativo.  

“…Artículo 89….

VIII.- Redactará ordenadamente las declaraciones de los comparecientes, las

que en todo caso se considerarán hechas bajo protesta de decir verdad. El
Notario les enterará de las penas en que incurren quienes declaren con falsedad;

No obstante aplica a toda manifestación que se exprese por las partes en

cualquier parte del propio instrumento.

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3.- Declaraciones

 ............................................................D E C L A R A C I O N E S…..……………..…………………..……...............
I. DECLARA “EL FOVISSSTE” POR CONDUCTO DE SU REPRESENTANTE Y MANDATARIO QUE:
I.1. El Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, en lo sucesivo “ISSSTE”, es un
Organismo Descentralizado de la Administración Pública Federal con personalidad jurídica y patrimonio propios, de
conformidad con lo dispuesto en los artículos 1, 3 fracción I y 45 de la Ley Orgánica de la Administración Pública
Federal; y 5, 207 y 228 de la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, así
como 5, 14 y 15 de la Ley Federal de las Entidades Paraestatales....................................................................................
I.2. Que tiene por objeto la administración de los seguros, prestaciones y servicios del régimen obligatorio de
seguridad social establecidos en los artículos 3, 4 y 5 de la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado..................................................................................................................................................
I.3. El “ISSSTE” para el ejercicio de sus funciones y atribuciones, en los términos establecidos por los artículos 207 y
208 fracción X de la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, podrá
celebrar toda clase de actos jurídicos o contratos para el cumplimiento de sus fines..................................................
I.4. “EL FOVISSSTE” es una unidad administrativa desconcentrada del “ISSSTE”, de conformidad a lo dispuesto
por los artículos 123 apartado B, fracción XI, inciso f) de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
5 y 167 de la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado; 4 fracción XI, 5
fracción III, inciso a y 65 del Estatuto Orgánico del “ISSSTE”; y 2 del Reglamento Orgánico de “EL FOVISSSTE”, el
cual tiene por objeto establecer y operar un sistema de financiamiento que permita a los trabajadores obtener crédito
barato y suficiente, mediante préstamos con garantía hipotecaria, en los casos que expresamente determine la
Comisión Ejecutiva y que dichos préstamos se harán hasta por dos ocasiones, una vez que el primer crédito se
encuentre totalmente liquidado bajo los términos establecidos en la normatividad aplicable……………………...……

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3.- Declaraciones

 ............................................................D E C L A R A C I O N E S…..……………..…………………..……...............
II.7 Manifiesta que se ha cerciorado de que “EL ACREDITADO” se encuentra en pleno uso de sus capacidades y
cumple con los requisitos para el otorgamiento del mutuo con interés y garantía hipotecaria previstos por “EL
FOVISSSTE”, verificando que a la fecha de suscripción del presente instrumento, “EL ACREDITADO” no se
encuentra tramitando ante el “ISSSTE”, dictamen de invalidez o incapacidad total permanente generado por un
padecimiento de forma manifiesta y prolongada causados por enfermedades o riesgos de trabajo……………………....
III.- DECLARA “EL ACREDITADO” QUE:……………………………..……………………………………………………..
III.1. Es su intención adquirir EL INMUEBLE a que se hace referencia en el antecedente tercero inciso a de este
instrumento y que sabe y le consta que el mismo, está completamente terminado y que cuenta con todos los servicios
de habitabilidad..............................................................................................................................................................
III.2. A la fecha de celebración del presente contrato, es derechohabiente de “EL FOVISSSTE”, presentó la
documentación relativa para ser sujeto de crédito de acuerdo con las disposiciones reglamentarias vigentes y
aplicables de “EL FOVISSSTE” y que cuenta con más de dieciocho meses de aportaciones realizadas a su favor en la
Subcuenta del Fondo de la Vivienda……………………………………………………………………………………….……….

 ............................................................D E C L A R A C I O N E S…..……………..…………………..……...............
IX.- PROGRAMAS URBANÍSTICOS.- Bajo protesta de decir verdad las partes manifiestan que conocen los
programas, Estatales y/o Municipales a que se refiere el artículo 31 de la Ley de Asentamientos Humanos,
Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo; así como el uso o destino respecto del
predio objeto del presente instrumento. Por lo que se comprometen en el acto a respetar los lineamientos que en
materia urbanística le regulen así como su definición de área urbanizada…

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 4.- Clausulas
El clausulado del contrato es la parte medular del mismo, porque
en el se concreta su objeto, se especifica la deseado por las
partes se establece la finalidad económica del contrato y se
satisfacen las necesidades jurídicas de los contratantes al
respecto la Ley señala.  

“…Artículo 89….

IX.- Consignará el acto en cláusulas redactadas con claridad, concisión y

precisión jurídica y de lenguaje, preferentemente sin palabras ni fórmulas inútiles
o anticuadas;

X.- Designará con precisión las cosas que sean objeto del acto, de tal modo que
no puedan confundirse con otras, y si se tratare de bienes inmuebles, determinará
su naturaleza, ubicación, colindancias o linderos, y en cuanto fuere posible sus
dimensiones y extensión superficial;

XI.- Determinará las renuncias de derechos que los otorgantes hagan conforme a
su voluntad manifestada o las consecuencias del acto; 26
4.- Clausulas

 …………………………….……….CLÁUSULAS DE LA DONACIÓN……………………………..
……………………………

I.- “LA PARTE DONANTE” en este acto DONA, LISA, PURA y LLANAMENTE el cien por ciento de la nuda
propiedad del Inmueble en favor del ciudadano JAMES BOND CHUKY; Reservándose la parte “DONANTE” el
cien por ciento del USUFRUCTO en carácter de VITALICIO a su favor, respecto del Inmueble cuya ubicación,
superficie, medidas y colindancias se han descrito en el antecedente I y V (primero y quinto romano) del presente
instrumento, los cuales se tiene por reproducidos como si se insertasen a la letra…………………………………….......
II.- “El Inmueble” pasa a ser propiedad de JAMES BOND CHUKY, al corriente en los pagos de sus contribuciones
y con todo lo que le corresponde de hecho y por derecho, por lo cual queda como único y legítimo propietario de la
nuda propiedad del bien “inmueble”……………………………………………………………………………..………………….
III.- “LA PARTE DONANTE” se reserva bienes suficientes para su subsistencia, por lo que este contrato no podrá
ser rescindido por alguna de las causas previstas en el Código Civil vigente en el Estado, para el
caso……………………………….………………………………………………………………….…………………………..……
IV.- “LA PARTE DONANTE”, se obliga al saneamiento para el caso de evicción en los términos de Ley, y a pagar
cualquier adeudo de carácter fiscal que resulte a cargo de “EL INMUEBLE” donado, hasta la fecha de firma de esta
Escritura Pública, por cualquier concepto, especialmente los correspondientes a impuestos y/o derechos de
planificación o cooperación, originados por obras puestas en servicio hasta la fecha indicada, aun cuando las boletas
correspondientes no se hubieren expedido………………………………………………………………………………………...
V.- Para resolver cualquier controversia que pudiera surgir en virtud de este contrato, las partes se someterán a los
Tribunales de este Distrito Judicial, renunciando a cualquier otro fuero que por razón de su domicilio actual o futuro,
tuvieren o llegaren a tener…………………………………………….……

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4.- Bis Clausulas Fiscales
 ………………………………..…… C L A U S U L A S F I S C A L E S………………...………………
PRIMERA: IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION DE INMUEBLES. En cuanto al Impuesto
Sobre la Renta, si causa, ya que no se acreditó lo señalado en el Articulo noventa y tres, Fracción XIX (Diecinueve
Romano), inciso a) y Artículos ciento cincuenta y cuatro, y ciento cincuenta y cinco del RLISR y lo establecido por la
RMF vigente; además de que el bien inmueble según cédula catastral vigente está destinado a uso comercial, por lo
que el Suscrito Notario Titular procederá, a calcular y enterar, en términos de las leyes de la materia. ….
SEGUNDA.- IMPUESTO CEDULAR POR LA ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES. Con fundamento en
los Artículos 168 (ciento sesenta y ocho) TER-A y 168 (ciento sesenta y ocho) TER-B, Párrafos Primero y Segundo de
la Ley de Ingresos para el Estado de Quintana Roo, la presente operación, si causa, dicho Impuesto, en virtud de que
no acredito los documentos mencionados en el Articulo 93 (noventa y tres), Fracción XIX (Diecinueve Romano),
inciso a) la LISR y Artículos 154 y 155 (ciento cincuenta y cuatro y ciento cincuenta y cinco), del RLISR y lo
establecido por la RMF vigente y de acuerdo a la cédula catastral vigente el bien inmueble es un local comercial. Así
mismo, el suscrito Notario Titular procede a retener y enterar el impuesto, lo anterior de conformidad al Artículo 168
(ciento sesenta y ocho) TER-B último párrafo de la Ley de Ingresos del Estado de Quintana Roo............................
TERCERA.- IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.- La operación de compraventa pactada en esta escritura si
causa el Impuesto al Valor Agregado, conforme a la Fracción I (uno romano) del artículo Primero de la LIVA, toda
vez que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo Noveno Fracción I y II (uno y dos romano), por no
tratarse de enajenación de suelo o terreno utilizado o destinado a casa-habitación y tratarse de un local comercial,
así mismo, el suscrito Notario Público Titular procede a realizar el cálculo, retención y entero de este impuesto, de
conformidad con el párrafo segundo del Artículo 33 (treinta y tres) de la LIVA……………………………………
CUARTA: IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES DE LOS MUNICIPIOS DEL
ESTADO DE QUINTANA ROO.- De conformidad con lo dispuesto por los artículos veinticuatro, veinticinco,
veintiséis y veintisiete de la ley de hacienda del municipio de Othón P. Blanco, que resulta del dos por ciento (2%)
sobre el valor del avalúo por considerar este un valor mayor del inmueble que el previsto en la cédula catastral, la
presente enajenación causa un impuesto sobre adquisición de inmuebles a cargo de la parte compradora por la
cantidad de: tres mil seiscientos ochenta pesos 00/100 moneda nacional……..............................................
QUINTA.- IMPUESTO POR EXPEDICIÓN DE ESCRITURAS.- Por disposición del artículo diecisiete fracción IV
de la Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, por la expedición de testimonios de escrituras públicas o actas, se
cubre un impuesto de Seiscientos noventa y nueve pesos 00/100 M.N. EQUIVALENTE A OCHO PUNTO CERO
CINCO U.M.A. (UNIDAD DE MEDIDA Y ACTUALIZACIÓN) ……........................................................
 5.- Personalidad

Esta parte que procura justificar el interés jurídico, la legitimidad

así como las facultades de quienes actúen, gestionen y
comparecen ante notario publico a celebrar acto alguno.
 
“…Artículo 89….

XII.- Dejará acreditada la personalidad de quien comparezca en representación

de otro o en ejercicio de un cargo, por cualquiera de los siguientes medios:

a) Relacionando o insertando los documentos respectivos o bien agregándolos al

apéndice en original, en copia certificada o compulsa en lo conducente, haciendo
mención de ellos en la escritura;

b) Mediante certificación, en los términos del Artículo 115 de esta ley.

En dichos supuestos los representantes deberán declarar en la escritura que sus

representados son capaces y que la representación que ostentan y por la que
actúan está vigente en sus términos. Aquellos que comparecen en el ejercicio de
un cargo protestarán la vigencia del mismo; 29
 5.- Personalidad

 .................................................................... PERSONALIDAD.............................................................
“BANCO AMERICANO DE DESARROLLO” SOCIEDAD ANÓNIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA
MÚLTIPLE”…………………………………………………………………………………………………………………………...
CONSTITUCIÓN.- El ciudadano Carlos Santana Mejía, acredita la legal existencia y capacidad del “BANCO
AMERICANO DE DESARROLLO” SOCIEDAD ANÓNIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, así como su
calidad y facultad de Apoderados Legales mediante escritura pública 8,118 (Ocho mil ciento once) de fecha treinta de
noviembre de 2013, otorgada ante el Licenciado José Antonio Manzanero Escutia, titular de la Notaría 138 del
Distrito Federal, inscrita en el Registro Público de Comercio del Distrito Federal en el folio mercantil electrónico
número 75,567 (setenta y cinco mil quinientos sesenta y siete) con fecha 19 de marzo de 2014, se llevó a cabo la
Transformación del Régimen Jurídico de “HIPOTECARIA DE DESARROLLO”, SOCIEDAD ANÓNIMA DE
CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO MÚLTIPLE, ENTIDAD NO REGULADA) a una
Sociedad Anónima de Institución de Banca Múltiple, denominada “BANCO AMERICANO DE DESARROLLO”
SOCIEDAD ANÓNIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE. En dicha escritura de transformación se ratificaron
y acordó la subsistencia de los poderes para ser ejercidos a nombre y representación de “BANCO AMERICANO DE
DESARROLLO” SOCIEDAD ANÓNIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE……………………………………...
PERSONALIDAD.- Acredita su personalidad con los siguientes documentos:………………….…………………..
A).- El ciudadano Carlos Santana Mejía, Acredita su calidad y facultad de Apoderado Legal, con la escritura pública
numero 6,275 (seis mil doscientos setenta y cinco), de fecha siete de marzo de dos mil diecinueve, pasada ante la fe
del Licenciado Heriberto Castillo Villanueva, notario público número sesenta y nueve de la Ciudad de México,
facultades que bajo protesta de decir verdad manifiesta NO le han sido limitadas ni revocadas en forma alguna.
Instrumentos público que integro en copia al apéndice de la presente escritura, bajo letras “K” y “L” …………………
 6.- Certificaciones

Se constituye como el elemento por medio del cual se objetiva la

actividad Notarial, es un conjunto de relaciones que hace el
Notario respecto de actos o hechos que obran en el protocolo y
que son necesarios para existencia y fuerza legal.  
“…Artículo 89….

XVII.- Hará constar bajo su fe:

a) Que conoce al o los otorgantes, o en caso contrario, que se aseguró de la

identidad de los otorgantes, y que a su juicio tienen capacidad legal;

b) Que hizo saber a los otorgantes el derecho que tienen de leer personalmente
la escritura y de que su contenido les sea explicado por el Notario;

c) Que les fue leída la escritura a los otorgantes y a los testigos e intérpretes, o
que ellos la leyeron, manifestaron todos y cada uno su comprensión plena;

31
6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

A los generales podríamos considerarlos como una parte o

elemento de la escritura, en atención a los siguiente.  

“…Artículo 89….

XVII.- Hará constar bajo su fe:

a) Que conoce al o los otorgantes, o en caso contrario, que se aseguró de la

identidad de los otorgantes, y que a su juicio tienen capacidad legal;

XVI.- Expresará el nombre y apellidos paterno y materno, nacionalidad, fecha

y lugar de nacimiento, estado civil, ocupación y domicilio de los otorgantes, y
de sus representados, en su caso. En el caso de extranjeros pondrá sus nombres
y apellidos tal como aparecen en sus identificaciones oficiales con fotografía.
El domicilio se anotará con mención de la población, el número exterior e
interior, en su caso, del inmueble, el nombre de la calle o de cualquier otro dato
que precise la dirección hasta donde sea posible. Respecto de cualquier otro
compareciente, el Notario hará mención también los mismos datos generales, y
32
 6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

 .................................................................... GENERALES.............................................................
(Nombres y apellidos completos, sin abreviaturas); de nacionalidad mexicana; originario de Chetumal, en el Estado
de Quintana Roo, del País México; en donde nació el día doce de julio de mil novecientos setenta y siete; con estado
civil casado, bajo el régimen de Sociedad Conyugal; con actividad y o profesión: Empresario, con Clave Única de
Registro de Población AUFR770712HQRGRM08 (A, U, F, R, siete, siete, cero, siete, uno, dos, H, Q, R, G, R, M, cero,
ocho) con Registro Federal de Contribuyentes AUFR770712I45 (A, U, F, R, siete, siete, cero, siete, uno, dos, I,
cuatro, cinco), con domicilio en Avenida Benito Juárez, número 260, Colonia David Gustavo Gutiérrez, en esta
ciudad de Chetumal, Quintana Roo, del Municipio de Othón P. Blanco. Con código Postal 77013 (Setenta y siete mil
trece). Quien se identifica con su Credencial de Elector ¿??????????????? para Votar Fotografía expedida por el
Instituto Nacional Electoral, al corriente en el pago del Impuesto Sobre la Renta, sin acreditarlo. Documentos que se
anexan al apéndice de la presente escritura bajo la letra “P”. ……………………………………………….

(Nombres y apellidos completos, sin abreviaturas); de nacionalidad mexicana; originaria de Chetumal, en el Estado
de Quintana Roo, del País México; en donde nació el día seis de octubre de mil novecientos setenta y nueve; con
estado civil casada bajo el régimen de Sociedad Conyugal; con actividad y o profesión: empresaria, con Clave Única
de Registro de Población AAAS791006MQRNLR08 (A, A, A, S, siete, nueve, uno, cero, cero, seis, M, Q, R, N, L, R,
cero, ocho) con Registro Federal de Contribuyentes AAAS7910065M5 (A, A, A, S, siete, nueve, uno, cero, cero, seis,
cinco, M, cinco), con domicilio en calle Laguna de Bacalar, número 378, Colonia Benito Juárez, en esta ciudad de
Chetumal, Quintana Roo, del Municipio de Othón P. Blanco. Con código Postal 77037 (Setenta y siete mil treinta y
siete). Quien se identifica con su Credencial de Elector ¿??????????????? para Votar Fotografía expedida por el
Instituto Nacional Electoral, al corriente en el pago del Impuesto Sobre la Renta, sin acreditarlo. Documentos que se
anexan al apéndice de la presente escritura bajo la letra “L” …………………
6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

La identificación es per se elemento indispensable para vincular

la voluntad con el compareciente, al respecto la Ley indica. 

“…Artículo 90. El Notario hará constar la identidad de los otorgantes por

cualquiera de los medios siguientes:

I.- Por la certificación que haga de que los conoce personalmente. Para ello
bastará que el Notario los reconozca en el momento de hacer la escritura y
sepa su nombre y apellidos, sin necesidad de saber de ellos cualquier otra
circunstancia general;

II.- Por certificación de identidad con referencia, en términos de la presente

ley, con base en algún documento oficial con fotografía, en el que aparezca el
nombre y apellidos de la persona de quien se trate o el documento de identidad
que llegaren a autorizar las autoridades competentes, y

III.- Mediante la declaración de dos testigos idóneos, mayores de edad, a su vez

identificados por el Notario conforme alguna de las fracciones anteriores,
quien deberá expresarlo así en la escritura. 34
6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

“…Artículo 90.

Los testigos están obligados a asegurar la identidad y capacidad de los

otorgantes, y de esto serán previamente advertidos por el Notario; deberán
saber el nombre y apellidos de éstos, que no han observado en ellos
manifestaciones de incapacidad natural y que no tienen conocimiento de que
están sujetos a incapacidad civil; para lo anterior el Notario les informará
cuáles son las incapacidades naturales y civiles, salvo que el testigo sea Perito
en Derecho. Igualmente les informará su carácter de testigos instrumentales y
las responsabilidades consiguientes. En sustitución del testigo que no supiere o
no pudiere firmar, lo hará otra persona que al efecto elija el testigo,
imprimiendo éste su huella digital.

35
6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

“…Artículo 90.

La certificación y consiguiente fe del Notario siempre prevalecerá sobre la de

los testigos en caso de duda suscitada posteriormente salvo evidencia
debidamente probada que supere toda duda al respecto. En todo caso, el
Notario hará constar en la escritura el medio por el que identificó a los
otorgantes. Tratándose de testigos, si alguno no supiere o no pudiere firmar,
imprimirá su huella digital y firmará a su ruego la persona que aquél elija.

La Secretaría de Gobierno en coordinación con la Mesa Directiva del Consejo

de Notarios, podrán suscribir con el Instituto Nacional Electoral, u otra
Institución, los convenios necesarios con el fin de que los Notarios Púbicos del
Estado de Quintana Roo, mediante la utilización de instrumentos tecnológicos
puedan cerciorarse de la identidad de las personas que comparecen ante ellos,
a través de métodos de reconocimiento y comparación de patrones basados en
información biométrica.

36
6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

La Capacidad es otro elemento vinculatorio de la voluntad, al

respecto la Ley indica. 

“…Artículo 91. Para que el Notario haga constar que los otorgantes tienen
capacidad bastará con que no observe en ellos manifestaciones de incapacidad
natural y que no tenga conocimiento de que estén sujetos a incapacidad civil.

Artículo 92. Si alguno de los otorgantes fuere sordo, leerá la escritura por sí
mismo; el Notario concederá al otorgante el tiempo necesario para enterarse
del contenido de la escritura y deberá contestar sus dudas, previa explicación
que se le dará por sí o por intérprete; si declarare no saber o no poder leer,
designará a una persona que la lea y le dé a conocer su contenido. En caso de
que hubiere necesidad de un intérprete, éste deberá firmar la escritura como tal
identificándose satisfactoriamente en términos de esta ley y de ser posible
acreditará dicha capacidad con documentos o indicios relativos. En todo caso,
el Notario hará constar la forma en que los otorgantes referidos en este
artículo manifestaron su rogación o adherencia, otorgaron su voluntad y
consentimiento y se impusieron del contenido de la escritura y de sus
consecuencias jurídicas. 37
6(bis).- Certificaciones(Generales de las partes)

La Capacidad es otro elemento vinculatorio de la voluntad, al

respecto la Ley indica. 

Artículo 93. Los comparecientes que no conozcan el idioma español o que

declaren ante el Notario que su conocimiento del mismo no es suficiente para
discernir jurídicamente sus obligaciones, se asistirán por un intérprete
nombrado por ellos; en este caso los demás comparecientes tendrán el mismo
derecho. Los intérpretes deberán rendir ante el Notario protesta de cumplir
lealmente su cargo. Si el compareciente que no conoce el idioma español,
pertenece a una etnia considerada como tal por el Gobierno Mexicano y no
conoce a persona alguna que sirva como su intérprete, el Notario hará solicitud
en nombre del compareciente a la Secretaría de Gobierno para que se le asigne
uno.

38
 6.- Certificaciones

d) Que ilustró a los otorgantes acerca del valor, las consecuencias y alcance
legales del contenido de la escritura cuando a su juicio así proceda;

e) Que los intervinientes manifestaron su conformidad con el contenido del

instrumento y firmaron éste; o no lo hicieron por declarar que no saben o no
pueden firmar. En este último caso, imprimirán la huella digital de su pulgar
derecho, o en su defecto de algún otro, lo que se hará constar y firmará en su
nombre otra persona que al efecto elija;

f) La fecha o fechas en que se firme la escritura por los otorgantes o por la

persona o personas elegidas por ellos y por los testigos e intérpretes si los
hubiere; y

g) Los hechos que el Notario presencie y que guarden relación con el acto que
autorice, como la entrega de dinero o de títulos y otros.

39
 6.- Certificaciones (Generales de las partes)

 ..................………..….YO, EL NOTARIO, HAGO CONSTAR BAJO MI FE:……………..……….………

I. De la verdad del acto................................................................................................................................
II. De que lo relacionado e inserto concuerda fielmente con sus originales que tuve a la vista y a los cuales me remito
III. De que a mi juicio los comparecientes tienen la capacidad legal para este acto, en virtud de que no observe en
ellos manifestación evidente de incapacidad natural y no tengo noticias de que estén sujetos a incapacidad civil, y
quienes manifestaron respecto al Impuesto Sobre la Renta, que están al corriente, sin
acreditarlo……………………………………………………………………………………………………...
V.- Que me aseguré de la identidad de los comparecientes, para lo cual agrego al apéndice sus identificaciones bajo
la letra que corresponda..............................................................................................
VI.- Que advertí y explique a los comparecientes quienes fueron informados, por lo tanto tienen conocimiento pleno de
las obligaciones contenidas en el artículo 3 fracción III y demás disposiciones de la Ley Federal para la Prevención e
Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita y Reglamento. Por lo que proporcionaran al
Notario todos y cada uno de los datos y documentos necesarios para la integración del Expediente Único el cual se
integra al apéndice en la letra que
corresponda...................................................................................................................................................
VII.- Que advertí y explique a los comparecientes en cumplimiento a la Ley Federal de Protección de datos Personales
en posesión de los particulares y en su respectivo reglamento, quienes manifestaron que otorgan su consentimiento
expreso a la Notaria 16 de la ciudad de Chetumal, Quintana Roo, México; como responsable en el tratamiento de sus
datos personales conforme al aviso de privacidad el cual confirman que han leído y aceptado en todos sus
términos..........................................................................
VIII.- Que les leí en voz alta la presente escritura a los comparecientes y les expliqué su valor, fuerza y consecuencias
legales del acto contenido en la misma, manifestando su conformidad, la ratifican y firman, dando así debido
cumplimiento a lo dispuesto por el artículo ochenta y nueve de la Ley del Notariado vigente en el estado. ANTE MI.-
DOY FE…………………………………………………………..
6.- Certificaciones (Generales de las partes)

 ….…………………………………..…….………....F I R M A S………………………………………….........
C. CARLOS SANTANA MEJÍA …………………………………………………………………………………...
C. JOSÉ ANTONIO POOT YEH………………………………………………………………………………..
C. HUGO BOSS LINK ……………………………………………………………….
LIC. ELMER ARTURO PAREDES QUINTANA……………………………………………………………..
SELLO DE AUTORIZAR………………………………………………………………………….……..……...
7.- Apéndice

Esta parte procura justificar el interés jurídico, la legitimidad así

como las facultades para actuar, gestionar y comparecer ante
notario publico a celebrar acto alguno.  

“…Artículo 89….

XIII.- Compulsará los documentos de que deba hacerse la inserción a la letra,

los que en su caso agregará al apéndice;

XV.- Al agregar al apéndice cualquier documento, expresará la letra o el

número que le corresponda en el legajo respectivo.

--------------------------------------------------------------------------------------------

XIV.- Cuando se presenten documentos redactados en idioma distinto al

español, deberán ser traducidos por un perito oficial. El Notario agregará al
apéndice el original o copia certificada del documento con su respectiva
traducción;
42
6.- Certificaciones (Generales de las partes)

 ………………………………...…..................................A P É N D I C E………………………………………
A.- Copia de la escritura pública cuatro mil ciento dieciocho, volumen trigésimo primero, tomo cuatro, de fecha
quince de febrero de veintiuno, pasada ante la fe del suscrito notario público número dieciséis en el
Estado………………………………………………………………………………………………………
B.- Carta de Instrucción…………………………………………………………………………………………
C.- Certificado de Libertad de Gravamen……………………………………………………………………...
D.- Impuesto Predial.………………….…...................................................................................................
E.- Constancia de No Adeudo de Agua Potable........................................................................................
F.- Avalúo……………………………….......................................................................................................
G.- Cooperación por Obra Municipal..........................................................................................................
H.- Cedula Catastral……………………………………………………………………………………………..
I.- Constancia de Uso de Suelo…………………………………………………………………………………
J.- Terminación de Obras……………………………………………………………………………………….
K.- Reglamento interno………………………………………………………………………………………….
L.- Carta de Entrega Recepción de la Vivienda……………………………………………………………….
M.- Carta de Conocimiento del Acreditado…………………………………………………………………….
N.- Talón de pago………………………………………………………………………………………………..
Ñ.- Constitutiva de “EL MANDATARIO”.....................................................................................................
O.- Personalidad del representante de EDFR HIPOTECARIA....................................................................
P.- Recibo de pago de impuesto por traslación de dominio.......................................................................
Q.- Identificaciones de los comparecientes...............................................................................................
R.- Copia certificada de los Recibos de Pago Estatal por Derechos de Expedición de Escrituras,