COMPRAVENTA DE TIERRAS

COMUNALES
Abog. Carmen Giuliana Vilchez Paredes
CONCEPTOS GENERALES
• COMUNIDAD CAMPESINA. Organización de interés público, con
existencia legal y personería jurídica integrada por familias que
habitan y controlan determinados territorios, ligadas por vínculos
ancestrales, sociales, económicos y culturales expresados en la
propiedad comunal de la tierra, el trabajo comunal, la ayuda mutua,
el gobierno democrático y el desarrollo de las actividades
multisectoriales, cuyos fines se orientan a la realización plena de sus
miembros y del país.
 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ
DE 1993
Comunidades Campesinas y Nativas
• Artículo 89.- Las Comunidades Campesinas y las Nativas tienen existencia legal y
son personas jurídicas.
• Son autónomas en su organización, en el trabajo comunal y en el uso y la libre
disposición de sus tierras, así como en lo económico y administrativo, dentro del marco
que la ley establece. La propiedad de sus tierras es imprescriptible, salvo en el caso de
abandono previsto en el artículo anterior.
• El Estado respeta la identidad cultural de las Comunidades Campesinas y Nativas.
 CÓDIGO CIVIL 1984

Inicio de la persona jurídica

• Artículo 77.-
• La existencia de la persona jurídica de derecho privado
comienza el día de su inscripción en el registro respectivo,
salvo disposición distinta de la ley.
• La eficacia de los actos celebrados en nombre de la persona
jurídica antes de su inscripción queda subordinada a este
requisito y a su ratificación dentro de los tres meses
siguientes de haber sido inscrita.
• Si la persona jurídica no se constituye o no se ratifican los
actos realizados en nombre de ella, quienes los hubieran
celebrado son ilimitada y solidariamente responsables frente a
terceros.
 CÓDIGO CIVIL DE 1984
• Noción y fines de las Comunidades Campesinas y Nativas

Artículo 134.-
• Las comunidades campesinas y nativas son organizaciones tradicionales y estables de
interés público, constituidas por personas naturales y cuyos fines se orientan al mejor
aprovechamiento de su patrimonio, para beneficio general y equitativo de los comuneros,
promoviendo su desarrollo integral.

• Están reguladas por legislación especial.

 Inscripción del RECONOCIMIENTO de las
comunidades campesinas
Para la inscripción del primer acto de la comunidad se podrá presentar el
original o la copia certificada de la resolución de reconocimiento expedida
por la Dirección Regional de Agricultura del Gobierno Regional
correspondiente o del organismo competente. Sin perjuicio de ello, podrá
anexarse copias certificadas del acta de aprobación del estatuto y del
nombramiento de la primera directiva comunal.
Adicionalmente, se deberá presentar la constancia de inscripción en el
registro administrativo del órgano competente conteniendo los datos de la
inscripción a que alude el artículo 9 del Decreto Supremo N" 08-91-TR, solo
cuando la resolución de reconocimiento no los indique.
En aquellos casos en que por deterioro o destrucción de los archivos de la
Dirección Regional de Agricultura correspondiente u órgano competente, sea
imposible contar con la resolución mencionada, bastará la constancia de
inscripción administrativa otorgada por ésta, en donde se acredite la
existencia de la resolución indicando
OTORGAMIENTO DE PODER PARA DISPONER O
GRAVAR LAS TIERRAS DE LAS COMUNIDADES
CAMPESINAS
Art. 6.8 Actos de disposición y gravamen
sobre el territorio comunal
Directiva N° 10 -2013-SUNARP/SN

Para efectos de disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier

otro acto sobre las tierras comunales, se requerirá del acuerdo
de la asamblea general con el voto favorable según lo dispuesto
en los artículos 10° Y 11° de la Ley N° 26505.
En tal sentido, a fin de acreditar que los representantes de la
comunidad campesina cuentan con poder para efectuar los actos
referidos en el párrafo precedente, resulta exigible la inscripción
previa del otorgamiento de poderes en el Registro de Personas
Jurídicas.
No menos de los 2/3 de todos los miembros
de la comunidad?
A efectos de determinar el quórum legalmente establecido se deberá
acreditar ante el Registro de Personas Jurídicas, mediante una
declaración jurada suscrita por el presidente de la directiva comunal con
firma certificada ante notario, fedatario de la zona registral o juez de
Paz, en el que se indique si se trata de una comunidad campesina de la
costa o de la sierra y selva.
Salvo disposición distinta del estatuto, puede otorgarse poder para la
transferencia de tierras, ya sea a favor de integrantes de la directiva
comunal o a favor de personas que no integran la directiva comunal.
El otorgamiento de facultades para actos de
disposición o gravamen debe adoptarse con
precisión de las características físicas del o los
predios a disponer o gravar, salvo disposición
distinta del estatuto de la Comunidad
 Ley de la inversión privada en el desarrollo de las actividades económicas en
las tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas y nativas
(Ley N° 26505)

Artículo 10.- Las Comunidades Campesinas y la Comunidades Nativas deberán regularizar su organización comunal de
acuerdo con los preceptos Constitucionales y la presente Ley.
Tratándose de tierras de propiedad de las Comunidades Campesinas de la Costa, la regularización del derecho de propiedad se
regirá por las siguientes normas:
a) Para la adquisición en propiedad por parte de posesionarios comuneros sobre la tierra que poseen por más de un año, el
acuerdo de Asamblea General de la Comunidad requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los
comuneros posesionarios con más de un año. Para los efectos de la adquisición por el actual posesionario, la entrega de las
parcelas se acredita con el documento extendido por la Comunidad a su favor.
b) Para la adquisición en propiedad por parte de miembros de la comunidad no posesionarios o de terceros así como para
gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto de disposición sobre las tierras comunales de la Costa se requerirá el voto a favor
de no menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la Asamblea instalada con el quórum correspondiente."
Artículo 11.- Para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las tierras comunales de la Sierra o Selva, se
requerirá del Acuerdo de la Asamblea General con el voto conforme de no menos de los dos tercios de todos los miembros de la
Comunidad.
SE APLICA EN TODOS LOS CASOS LA DIRECTIVA N° 10-2013-
SUNARP/SN ?
CLXXVII Pleno del Tribunal Registral (sesión extraordinaria del 03.10.201 7)

ACTOS DE DISPOSICIÓN O GRAVAMEN REALIZADOS

ANTES DE LAVIGENCIA DE LA DIRECTIVA N° 10-
2013-SUNARP/SN
“En mérito al articulo 103° de la Constitución, Ia
Directiva N° 10-2013-SUNARP/SN no se aplica a los
actos de disposición o gravamen efectuados antes de
su vigencia”

*** Por lo tanto esta directiva no resulta aplicable a

los instrumentos otorgados con anterioridad a su
entrada en vigencia (18/02/2014)
 RESOLUCION N°104-2017-SUNARP-TR-L de 1/16/2017

OTORGAMIENTO DE PODER PARA DISPOSICIÓN DE TERRENOS

COMUNALES: “Cuando la Directiva Nº 10-2013-SUNARP-SN exige que el
otorgamiento de facultades para actos de disposición o gravamen sobre el
territorio comunal se adopte con precisión de las características físicas del
predio a disponer o gravar, está requiriendo que se consignen cuando menos
los elementos suficientes que permitan la identificación del mismo como son
el área y ubicación referencial”.
Artículo 63° del Reglamento de la Ley General
de Comunidades Campesinas: (Decreto
Supremo Nº 008-91-TR):
Son funciones del Presidente de la Directiva
Comunal:
(..)
i. Suscribir conjuntamente con el Tesorero:
1.- Las órdenes de retiro de fondos de bancos y
otras instituciones; y
2. Los contratos y demás instrumentos por los
que se obligue a la Comunidad.
CXXXI PLENO (131-2015) Sesión ordinaria modalidad
no presencial realizada el día 06 de agosto de 2015.

OTORGAMIENTO DE PODER PARA DISPOSICIÓN DE

TERRENOS COMUNALES
“Cuando la Directiva N° 10-2013-SUNARP-SN exige
que el otorgamiento de facultades para actos de
disposición o gravamen sobre el territorio comunal
se adopte con precisión de las características físicas
del predio a disponer o gravar, está requiriendo que
se consignen cuando menos los elementos
suficientes que permitan la identificación del mismo
como son el área y ubicación referencial.”
COMPRAVENTA DE PARTE DE UN PREDIO DE LA
TIERRAS COMUNALES
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
TR A N SFER ENC I A DE PROPIED A D

QUE ES UN CONTRATO? TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Artículo 1351º.- El contrato es el acuerdo de dos o más

partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica patrimonial.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
TR A N SFER ENC I A DE PROPIED A D

Como se perfeccionan los contratos?

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Artículo 1352º.- Los contratos se perfeccionan por el

consentimiento de las partes, excepto aquellos que,
además, deben observar la forma señalada por la ley
bajo sanción de nulidad.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
TR A N SFER ENC I A DE PROPIED A D

Definición: TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir

la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar
su precio en dinero. (art. 1529°)
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Artículo 1532.- Pueden venderse los bienes existentes
TR A N SFER ENC I A DE PROPIED A D

o que puedan existir, siempre que sean determinados

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

o susceptibles de determinación y cuya enajenación

no esté prohibida por la ley.

Artículo 1534.- En la venta de un bien que ambas

partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la
condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
TR A N SFER ENC I A DE PROPIED A D

Elemento esencial: EL PRECIO:

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Artículo 1543.- La compraventa es nula cuando la

determinación del precio se deja al arbitrio de una de
las partes.
La Ley N° 2932010 , "Ley Que Modifica el artículo 21 de la Ley N° 28687 - Ley de
Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso
al Suelo y Dotación de Servicios Básicos",

precisa en su segunda disposición complementaria lo siguiente: "Requisito para

la inscripción de actos de disposición efectuados por Comunidades Campesinas:

Para la inscripción en el Registro de Predios de los actos de disposición

efectuados por las Comunidades Campesinas respecto de partes materiales de
sus tierras, así como para la inscripción de las adjudicaciones en división y
partición en los casos en que se hubiera dispuesto de cuotas ideales, los
Registradores Públicos deben requerir que se acredite, mediante constancia
expedida por el ente competente para la formalización de la propiedad informal,
que dichos actos no comprenden tierras ocupadas por posesión informal alguna,
en los términos dispuestos en la Primera Disposición Complementaria"
Por tanto, para la inscripción en el Registro de Predios
de los actos de disposición efectuados por las
Comunidades Campesinas que conlleve la
independización del predio, los Registradores Públicos
deben requerir que se acredite, mediante constancia
expedida por el ente competente de la formalización
de la propiedad informal, que dichos actos no
comprenden tierras ocupadas por posesión informal
alguna.
 TRANFERENCIAS DE ACCIONES Y DERECHOS DE
UN PREDIO DE PROPIEDAD DE UNA COMUNIDAD
CAMPESINA?
Resolución N° 312-2014-SUNARP-TR-A de
6/20/2014

Sumilla : TRANFERENCIAS DE ACCIONES Y DERECHOS DE UN

PREDIO DE PROPIEDAD DE UNA COMUNIDAD CAMPESINA:
"Conforme al numeral 6.10.1 de la Directiva que regula la
inscripción de los actos y derechos de las Comunidades
Campesinas, no procede la inscripción de los títulos
otorgados por comunidades campesinas en los que
transfiera un cuota ideal y su equivalente en área material.
Sin embargo, procederá la inscripción del acto, cuando el
Registrador solicite la presentación de la documentación
técnica necesaria para la independización del área , y del
contenido del contrato se desprende que el acto celebrado
por las partes es una compra venta de una parte material del
predio."
6.10 Calificación de la transferencia de cuotas ideales del territorio
de las Comunidades Campesinas

Cuando se solicite ante el Registro de Predios la inscripción de

la transferencia de cuotas ideales respecto del territorio de una
Comunidad Campesina, deberá tenerse en cuenta las siguientes
reglas de calificación:
6.10.1 Teniendo en cuenta la naturaleza especial del territorio
comunal y el respeto de su autonomía organizativa, previstas en
la Constitución Política del Perú, en los Convenios
Internacionales y en las leyes especiales sobre la materia, en
aquellos casos en los que el titulo contenga transferencia de
cuotas ideales y su equivalente en área material, el Registrador
no podrá inscribirla salvo que se solicite la presentación de los
documentos técnicos requeridos para una independización y del
texto de las cláusulas del contrato se desprenda que el acto
celebrado por las partes es una compraventa del área material
Si no se pudiese determinar la voluntad de las partes de querer
celebrar una transferencia de cuotas ideales y su equivalente en área
material, será necesario presentar además una escritura pública
aclaratoria en la que se SEÑALE la intención de las partes de querer
disponer de una porción material del territorio comunal.
6.10.2 En caso que el titular con derecho inscrito de cuotas ideales
sobre el territorio comunal haya materializado su porcentaje con su
equivalente en área material, podrá solicitar la independización de
dicha porción material siempre que se presenten los documentos
técnicos requeridos para una independización y se acredite el
consentimiento por parte de la Comunidad Campesina mediante una
escritura pública aclaratoria.
6.10.3 Atendiendo a la libre disposición de sus tierras que les
reconoce el articulo 89° de Constitución Política del Perú y el
artículo 7° de la Ley General de Comunidades Campesinas, las
tierras de las Comunidades Campesinas ya no tienen la
característica de inalienables, por lo que para efectos de calificar
los actos de disposición y gravamen sobre el territorio comunal,
solo se requerirá tomar en cuenta las exigencias previstas en el
numeral 6.8 de la presente directiva.
¿SI LAS ALICUOTAS A TRANSFERIR NO HAN
SIDO EQUIPARADAS A UN ÁREA MATERIAL
DEL PREDIO, PUEDEN SER TRANSFERIDAS?
SÍ, NO EXISTE IMPEDIMENTE LEGAL PARA QUE LAS
COMUNIDADES CAMPESINAS REALICEN TRANSFERENCIAS DE
ALÍCUOTAS RESPECTO DE LOS PREDIOS QUE SE ENCUENTREN
BAJO SU DOMINIO.
En los títulos otorgados por comunidades campesinas en los
que transfiera un cuota ideal y su equivalente en área material,
pueden ser aclarados mediante escritura pública aclaratoria,
ratificando la intención de transferir únicamente cuotas ideales.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Disposición DE TIERRAS COMUNALES SOBRE ZONAS ARQUEOLÓGICAS

"No procede la inscripción de compraventa realizada por una

Comunidad Campesina de un predio en el que se hallan restos
arqueológicos o que comprende una zona arqueológica, salvo que la
autoridad competente señale expresamente la inexistencia de restos
arqueológicos sobre dicha área comprendida por la compraventa" .
ALCANCES DE LA Calificación DEL PODER DE DISPOSICION:

OTORGADO POR COMUNIDAD CAMPESINA

La calificación de los poderes con los que intervienen los

representantes de una comunidad campesina en un contrato de
compraventa se realiza bajo los alcances de la Directiva N° 10-2013-
SUNARP/SN para todos los títulos presentados durante su vigencia, aun
cuando la fecha del instrumento público en mérito del cual se solicita la
inscripción sea de fecha anterior a la vigencia de la Directiva."
MUCHAS GRACIAS