Fundamento Doctrinario.

SISTEMAS «Derecho Registral» Claudia

REGISTRALES Lavinia Figueroa y Daniel
Ubaldo Ramírez
 Un sistema registral es una forma
de organizar los registros
inmobiliarios y los efectos de la
inscripción protegiendo a los
terceros.

DEFINICIÓN
La idea de Sistemas Registrales
especializados surge a partir del
siglo XIX, en búsqueda de
seguridad y regulación para la
determinación de derechos
existentes, cuya información se
puede proporcionar a quien
solicite saber la situación jurídica
del bien.
 a) Sistemas de inscripción
constitutiva: en los que la
inscripción es determinante
para adquirir o constituir un
derecho real. Éste es empleado
Por los por los sistemas suizo-alemán y
australiano.
efectos de b) Sistemas de inoponibilidad
inscripciones respecto a tercero: la
inscripción en estos sistemas no
es constitutiva, pero hace
inoponible ante terceros lo que
no se encuentra inscrito. Este
sistema se sigue en Francia.
 a) Sistemas con presunción de
exactitud: se manifiesta en dos
variantes: iuris tantum que deriva
de la legitimación registral e iuris
Por los et de iure que deriva de la fe
pública registral. El sistema suizo-
efectos, con alemán y el español la
respecto a la contemplan.
presunción b) Sistemas que no contemplan la
presunción de exactitud: la
de exactitud inscripción, en estos sistemas, no
tiene el efecto de la presunción
de exactitud, únicamente de
inoponibilidad. Se manifiesta en
el sistema francés.
 a) Sistema de folio real: se
toma como base
fundamental la finca a la
Por la cual se le abre un historial
donde se contemplan los
Organización actos referentes a ésta. Se
usa en el sistema Suizo-
de las Alemán y Español.
b) Sistema de base personal:
Inscripciones es un archivo consistente
en un número
determinado, se utiliza
por el sistema francés.
 a) Sistema de transcripción: en el
Por la cual se copia íntegramente el
extensión documento o se archiva. Se
emplea por el sistema francés.
de los
b) Sistema de inscripción: se
asientos extrae lo esencial de los
asientos y no se copia la
totalidad. Se emplea en el
sistema español.
 a) Sistema abstracto: no se
relaciona la causa con la
Por la obligación del negocio. Se
utiliza por el sistema
relación alemán.
b) Sistema causal: la
con el inscripción cuenta con una
negocio base causal por medio de la
cual se liga la obligación. Se
jurídico usa por el sistema
australiano, español y
francés.
Según su forma.

Según sus
efectos.

Clasificación
Según su eficacia
en el derecho
comparado.
 a) Sistema de transcripción: Es el sistema
por medio del cual se copia de forma
íntegramente, en los libros de registro, el
documento que se desea registrar o se
archiva. Es aquel por el cual el
documento se archiva o se copia
íntegramente en los libros del Registro.
b) Sistema de folio personal: Sistema en el
Según su cual los libros del registro cuentan con un
índice de los nombres de los propietarios
forma c)
o titulares de derechos reales inscritos.
Sistema de folio real: El sistema por
medio del cual los libros del registro
cuentan con un folio específico para cada
finca, el cual inscribe lo relativo a sus,
gravamen, enajenaciones y anotaciones
especiales. Ya que los libros se llevan por
fincas, a cada una se le abre un folio, en
que se inscriben todos los cambios,
gravámenes, trasmisiones y demás
relacionados con dicha finca.
 a) De hecho: Este efecto se manifiesta en
todos los registros, el carácter del registro
debe ser informativo, independiente y
público. Estos efectos son comunes a
todos los registros, pues en todos ellos el
asiento existe, tiene un carácter
informativo, y puede ser consultado por
Según sus cualquier persona, y existe sin necesidad
de producir determinados efectos.
efectos b) Probatorios: En este sistema el registro
constituye prueba. En Guatemala se
emplea este para el caso de las
certificaciones que acreditan la titularidad
sobre un bien, así como de los derechos
reales referentes a éste. El registro es un
medio privilegiado de prueba de lo
consignado en el asiento.
 En los inicios de la Revolución Francesa, la
Según su publicidad era escasa, pero gracias al Código
eficacia en Civil de 1804 se abre paso a diferentes cuerpos
legales que transforman el Sistema Registral.
el Derecho La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié
Comparado sobre la necesidad de una buena organización
de la publicidad inmobiliaria, y se llegó así a la
Sistema ley del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la
Francés transcripción de la constitución de derechos
reales sobre inmuebles. Como bien lo dice su
nombre la Ley de Transcripciones da seguridad
imponiendo una transcripción para habilitar la
oponibilidad.
 La finca es la unidad registral y se sigue el
modelo de transcripción. Se sigue un sistema
de folio con forma de fichero personal, lo
cual facilita relacionar las fincas.
Sistema Frances Este sistema cuenta con un principio de
Forma publicidad registral numerus clausus, de
actos determinados.
Las inscripciones son obligatorias y tienen un
plazo de 3 meses, con una sanción de multa
y responsabilidad civil para el titular de los
oficios públicos, de conformidad con el
Decreto de 1955.
“En el Derecho Francés se tiene la
precaución de identificar a las personas de
los otorgantes, así como a las fincas que han
de ser objeto de registro. Por eso se exige
que el documento inscribible tenga forma
autentica siendo, naturalmente, el básico, el
documento notarial.”
La inscripción implica oponibilidad, no significa que se imponga la
onerosidad, pero sí que la adquisición se inscriba. Sin la inscripción previa no
puede existir la de adquisición por parte del tercero, en virtud del tracto
sucesivo. Constituyen actos y derechos sujetos a la transcripción:
A. Donaciones de bienes inmuebles.
B. Hipotecas
C. Actos onerosos traslativos de propiedad o de derechos reales sobre
éstas.
D. Constitución de anticresis, servidumbre, usufructo, uso y habitación.
E. Renuncia de derechos
F. Arrendamiento mayor de 18 años.
G. Trasmisiones por causa de muerte de propiedad o derechos reales sobre
ésta.
H. Resoluciones judiciales que establezcan la existencia de contratos
traslativos de propiedad o derechos reales sobre ésta, en las que se
constate arrendamiento menor de 18, las que dispongan adjudicación
de bienes y las que declaren nulidad, resolución o recisión de actos.
En este sistema el encargado de llevar el registro es el
conservado de hipotecas, que depende del ministerio de
hacienda y se encarga de la publicidad de la propiedad
inmobiliaria y el cobro de tasas por esa publicidad.
Cada circunscripción cuenta con un registro el cual se lleva por
municipios.
Se tiene un libro de registro de presentaciones el cual cuenta
con las copias de los títulos presentados y se separa en tres
libros: un libro de registro de derechos distinto privilegios e
hipotecas, otro de mandamientos de embargo y un último de
inscripciones (hipotecas y privilegios).
Se lleva también un fichero inmobiliario con fichas reales u
personales que deben concordar con catastro y el registro.
 Existe un fichero mobiliario doble: 1. El
fichero personal: que consiste en llevar una
ficha por cada propietario o titular de derecho
real. En ella se mencionan todos los
Sistema Francés inmuebles o los derechos reales de cada
Procedimiento propietario o titular; 2. Fichero real: fichas
que se llevan en relación con las fincas que
pueden ser fichas parcelarias, una para cada
finca o fichas especiales para inmuebles
urbanos.
Las oficias de transcripción cuentan con
circunscripciones, en las cuales se pueden
registrar los actos que consten en documento
público o en documento privado siempre que
sean protocolizados previamente.
Es importante mencionar que los indicies de
registro se llevan por nombres de los
otorgantes, por medio de tablas que
contienen sus apellidos.
 En el sistema francés la transferencia de propiedad se
manifiesta por medio del simple consentimiento. Al
registrar se emplea un sistema personal, con rigor
cronológico.
Se empleaba el sistema llamado “nantissement” por
Sistema Francés medio del cual se designaba un grupo de elementos
Fondo formales para perfeccionar las transmisiones de la
propiedad inmobiliaria y de los derechos que sobre
ella se encuentran construidas. También posee un
origen en la investidura feudal que se manifiesta como
entrega de una posesión, verificada por medio de un
tribunal y que se compone de dos actos sucesivos:
“devest” donde el sujeto que transmite la propiedad
renuncia a esta frente a un juez y el “vest” donde el
juez le da la investidura a quien adquiere la propiedad.
“En el derecho francés deben registrarse los actos
traslativos o declarativos o los modificativos de la
propiedad inmueble, al igual que los actos
constitutivos o exhibitivos de derechos reales y aun se
ha llegado al extremo de exigir el registro de los actos
que son posibles generadores de derechos reales.”
 Se caracteriza por la transformación en
el plano de la creación de derechos
concluyendo en que la transmisión de
un inmueble solo es válida si se inscribe.
En Suiza y Alemania emplea el sistema

Sistema de Folio Real, en el cual el

procedimiento es oficial, la articulación
es formal y la ordenación interna de los
Suizo- libros refleja la situación jurídica de la
finca.
alemán “Se exige un plano oficial, para lograr la
concordancia con la realidad. Se
requiere el consentimiento del dueño de
la finca para que pueda efectuarse algún
cambio en el derecho sobre ella; y en las
cancelaciones, basta la firma del
acreedor puesta en el libro registral”
Actualmente el sistema vigente en Alemania es el del Código Civil de 1896 que
contiene:
Principios Formales: sujetos a inmatriculación de la finca, a excepción de los
bienes de dominio público y dispuestos por la ley estatal. Para cada finca
existe una hoja especial en los libros del Registro. Se pueden inscribir todas las
relaciones jurídicas que tengan relación con el inmueble dentro de las
siguientes: propiedad, hipoteca, servidumbres prediales, usufructo,
servidumbres personales limitadas, derecho de tanteo y retracto y las cargas
reales.
Fe pública del registro: se establece la presunción de veracidad del registro, la
presunción admite prueba en contrario. “Se reputan verdaderas aun cuando
no lo sean, las inscripciones para todo aquel que de buena fe y por acto
voluntario, adquiera derechos sobre una finca fiándose de la veracidad de la
inscripción de esta.
Inexactitudes en el registro: si el registro no refleja realmente la situación
actual de la finca, se puede recaer en varios perjuicios en referencia al
principio de fe pública. Para la rectificación se contempla la autorización del
inscrito y si este lo deniega corresponde la demanda de rectificación.
Principios Materiales:
a. Acuerdo e inscripción: para la propiedad de una finca es
imponer derechos sobre ella, transmitirla o gravarla es
requisito la existencia de un acuerdo entre el que transmite el
derecho y el adquiriente, el cual esté inscrito en el Registro.
Para extinguir los derechos sobre el inmueble solo se necesita
la renuncia del interesado y cancelación del derecho en el
Registro.
b. Principio de prioridad y especialidad: los derechos reales
sobre una finca tienen un rango diferente en el Registro el cual
se gradúa de conformidad con su prioridad en el tiempo. La
prioridad se complementa con la especialidad y en segundo
plano se debe indicar la moneda y cuantía del gravamen
impuesto.
Anotaciones preventivas: para facilitar al acreedor la protección se
permite que los derechos referidos a la relación real inmobiliaria
puedan inscribirse en el registro por medio de asientos especiales.
 El orden para la inmatriculación se acomoda a
la situación geográfica y al historial de las
fincas inscritas en los folios. De igual forma, se
puede agrupar en un mismo folio fincas

Sistema diferentes del mismo propietario, del mismo

distrito, lo cual implica una mezcla entre folios
reales y personales, pero solo se aplican
Suizo- donde la propiedad está muy dividida.
En cada hoja debe aparecer principalmente:
alemán la extensión de la finca, nombre del
propietario y los gravámenes a los que se
sujeta.
Forma El consentimiento para la inscripción o
cancelación debe constar en un documento
legalizado por la autoridad competente. Como
medida de seguridad el Registro requiere que
todo el que otorgue alguna inscripción debe
encontrarse previamente inscrito como titular
del derecho que se otorga.
 Dependiendo del estado existe un ente judicial,
empleados a cargo de un notario o
funcionarios administrativos los cuales se
encargan de llevar a cabo el registro. El acto
registral se lleva a cabo por distritos y libros.
En Alemania rige el sistema de Folio Real, o sea
que cada finca posee su propia hoja. La hoja, es
Sistema Suizo- un cuaderno donde se inscriben las relaciones
reales y cuenta con tres secciones destinadas:
alemán la primera, a las relaciones de propiedad: la
segunda, a las cargas y a las limitaciones; y la
Procedimiento tercera, a las hipotecas, gravámenes, etc.
El sistema alemán utiliza una hoja por cada
finca (real folien), agrupa varias fincas en una
hoja (real personal folien) o reúne en una hoja
todas las fincas de un propietario (personal
folien). Cada finca se identifica en una sección
detallando su número, descripción de
modificaciones, una sección de propietarios y
cancelaciones, además de una columna para
observaciones.
Es claro que el sistema hipotecario suizo se inspira en el sistema
alemán, pero pretende mejorarlo. En el sistema suizo a diferencia
del alemán, no se aceptan los negocios jurídicos abstractos,
siempre deben figurar los títulos de origen de la transmisión. La
publicidad no protege con la misma eficacia al adquiriente que lo
hace el sistema alemán. En el sistema suizo se admite la
especialidad para el registro, pero no la hipoteca solidaria, a
diferencia del alemán. En cuanto a la buena fe, esta no se regula
de la misma forma que el sistema alemán por su menor amplitud.
La legalidad la determina el encargado del registro.
Los registros se organizan de forma común y los funcionarios que
llevan el registro son administrativos, aunque su fiscalización
corresponde al departamento de justicia.
Es importa suizo- alemán ante mencionar que en el caso de las
inscripciones en el sistema suizo-alemán se contemplan tres
elementos importantes como son el acto causal, el acuerdo real y
la inscripción de este.
 En la historia del sistema alemán
la inscripción se fue
transformando en un acto
creador de derechos,
Sistema formándose la íntima convicción
de que el acto de transmisión de
Suizo- inmueble no está concluido si no
se lo inscribe.
alemán Sus antecedentes se remontan al
derecho primitivo en el cual la
Fondo transmisión de la propiedad se
realiza por medio de un acto
unitario sobre la finca y que se
constituía como contrato al
contado.
La inscripción determina el rango y tiene una doble eficacia: 1. Se
presume que los derechos inscritos existen tal como están
registrados, pero en el proceso cabe prueba en contrario. 2. La
inscripción es planamente eficaz a favor de cualquier adquiriente de
buena fe, pues, aunque luego resulte que no coincide con la
realidad jurídica, el adquiriente se convierte en verdadero titular.
El sistema vigente actualmente en Alemania es el derivado del
sistema prusiano, regulado en el Código Civil de 1896 conteniendo
la Ordenanza de los Registros de 24 de marzo de 1897, que contiene
los principios formales y la Ley sobre Adjudicación y Administración
Judicial, de 24 de marzo de 1896, que contiene toda la materia
relativa a la tramitación ejecutiva de los derechos hipotecarios.
En Suiza se exige un plano oficial, para lograr la concordancia con la
realidad. Se requiere el consentimiento del dueño de la finca para
que pueda efectuarse algún cambio en el derecho sobre ella; y en
las cancelaciones, basta la firma del acreedor puesta en el libro
registral.
 Llamado comúnmente Sistema
Torrens, contempla la matriculación
del inmueble como elemento
esencial para incorporarlo en el
registro. La ventaja del sistema
australiano es que puede coexistir e
Sistema incorporar matriculas existentes en
un sistema diferente al propio.
Australiano Es conocido con el nombre de
“Sistema Torrens”, porque fue ideado
por Sir Robert Richard Torrens, quien
quiso dar una gran seguridad a los
títulos de las propiedades de
Australia.
El elemento fundamental de este
sistema pasa por la matriculación del
inmueble que es el requisito
fundamental para que el inmueble
quede incorporado al sistema.
 El Sistema Australiano tiene su fortaleza en la
creación de inmatriculación que tiene por
objeto comprobar la existencia de la finca, su
ubicación y sus límites, y acreditar el derecho
del inmatriculante, así como hacer inatacable
ese derecho. De esa manera se crea un título
Sistema único y absoluto.
La inmatriculación en el Registro es

Australiano
voluntaria; pero una vez se inscribe todas las
operaciones relacionadas con estas deben
cumplir con las formalidades especiales y
Forma tomar razón de estas en el registro para tener
validez.
La matriculación o inmatriculación se inicia
con una solicitud del propietario de
incorporarse al sistema. El registro realiza
análisis de los títulos correspondientes a esa
propiedad, así como también de la
configuración física del bien, es decir que el
análisis es jurídico y topográfico.
Los actos inscritos tienen valor y eficacia absolutos, lo
cual implica anulación solo por actos cometidos por el
Registro.
Existe solo una oficina central, en el Estado, para llevar a
cabo el registro, en el cual se llevan dos clases de libros:
uno de certificaciones de títulos y otros auxiliares.
El registro funciona como un archivo en el cual un
ejemplar se queda y otro es entregado al interesado que
tiene la posesión sobre la propiedad, ya que el titulo no
basta para probar la propiedad sino solo el dominio.
La transmisión y gravámenes se realizan por medio de
documento privado con formalidades especiales para su
validez.
 Para transferir el dominio de un
inmueble ya incorporado al
sistema se presenta en el
registro el acto casual y el
certificado de título. El registro
Sistema efectúa un detenido análisis de
ambos elementos y si no
australiano encuentra objeción que
Procedimiento formular, procede a inscribir la
transferencia mediante el
siguiente procedimiento:
confecciona en original y
duplicado un nuevo certificado
con la modificación operada
por la nueva transferencia y
anula la anterior.
 A. Para matricular una finca se dirige una
solicitud al registrador acompañada del
título de propiedad y un plano de la finca
además de una libranza en el caso de gastos
para inscripciones.
B. La solicitud se remite al departamento de
topografía para revisar los planos
Inmatriculación proporcionados y confrontarlos con los que
archivaron previamente el registro.
C. Posteriormente, el informe se pasa al
departamento jurídico donde se debe
decidir si se admite o no la solicitud y si el
documento justificativo es o no suficiente
para la inmatriculación.
D. Finalmente, el registrador y comisarios
deciden si se admite o no la
inmatriculación.
E. Si se admite se publican edictos para
informar a terceros e interesados dando un
plazo de un año para cualquier oposición.
F. Si nadie se opone se redacta la minuta del
título y entregan el duplicado al interesado
archivando uno.
 Si lo que se desea es transferir el dominio, esta se facilita
por medios impresos que tienen las formulas con las
transacciones más frecuentes. Estos formularios se llenan
con los tatos esenciales de la finca, firmas del vendedor y
comprador, con su respectiva legalización.
A. Se remite al registrador el impreso unido al título
expedido en la inmatriculación más el importe de los
Transferencias B.
gastos.
Se anota en el diario y reciben informes de
agrónomos y juristas adjunta la certificación o título
de dominio archivado en el registro donde se contempla la nota
de transmisión, así como la certificación o titulo de
los interesados, devolviéndole este al comprador.
En el caso de gravámenes o hipotecas estas se realizan con
los trámites anteriormente descritos, pero si se trata de
cesión de un crédito hipotecario se realiza de tres modos:
uno por el procedimiento anteriormente indicado, otro por
endoso en el acta donde consta el préstamo y finalmente
un tercero que se realiza por la pignoración del título.
La pignoración del título consiste en extender un impreso
de constitución de hipoteca que se entrega al acreedor con
el título o certificación de la finca, limitando cualquier
operación al pago de la deuda.
 Se pueden realizar por medio de
un acta en el impreso o colocando
una nota de liberación luego del
acta de constitución, la cual firme
Cancelación el acreedor y se envía al registro
para archivarse.
de cargas En cada transferencia se entiende
que el dominio vuelve al Estado y
es este quien los transfiere al
adquiriente. Cualquier error que
produzca un perjuicio a un tercero,
se subsana por intermedio de una
indemnización, a cuyo fin existe un
completo sistema de seguros.
 Requiere la inscripción de actos
relativos a inmuebles inmatriculados ya
que solo ella da validez y crea la
relación jurídica inmobiliaria.
El régimen del Acta Torrens surge por la
Sistema inmatriculación. La entrega de un
certificado de inmatriculación al titular
australiano es título inatacable de la propiedad.
Verificar los títulos es una tarea previa a
Fondo la inmatriculación, la cual se realiza una
sola vez y sirve, posteriormente, como
base de todas las transacciones futuras.
Al emitir una certificación de
inmatriculación los títulos anteriores a
éste pierden su valor, quedando
substituidos por los nuevos títulos.
 Sistema Español

Tiene como nota característica la inscripción transcribiendo la parte

esencial de los documentos, dividiendo el Registro de la Propiedad en
diferentes secciones en las que se inscriben variados actos y hechos. En
el sistema español “la transmisión inmobiliaria se da por el título más la
tradición, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la
cosa”
España tiene su primer antecedente de un sistema de registro a partir del
año 1539, en el cual se instituía el registro especial de gravámenes.
En 1869 se dicta la Ley Hipotecaria de 21 de diciembre, la cual se
complementa con el Código Civil que contempla un apartado para el
tema del Registro de la Propiedad, resultando escueto el contenido
destinado para la hipoteca. Posteriormente se aprueba en 1946 la nueva
Ley Hipotecaria con su respectivo Reglamento, el cual ha sufrido varias
modificaciones, siendo su última la realizada en 2007.
El derecho español adopta la teoría del título y modo.
 Sistema español
Forma

La principal inspiración del sistema español es el alemán, pero cuenta realmente

con un régimen hibrido el cual se ve influido por el derecho romano que
distingue el título y modo de adquisición de la propiedad, el francés respecto a
inoponibilidad del título que no está inscrito y fiablemente por la fe pública
registral que caracteriza al sistema alemán.
El Sistema Registral español usa el sistema el folio real, el cual implementa los
principios del sistema alemán. Además, el sistema cuenta con un índice personal
que incluye a los titulares de la propiedad, complementándose con la existencia
de un Catastro cuya tarea es recopilar la información física de la propiedad.
La inscripción en el sistema español es voluntaria, pero si se les recomienda a los
propietarios a inscribir la propiedad para prevenir cualquier inconveniente si se
presentan litigios.
La naturaleza del registro es declarativa calificativa porque solo convalida en el
caso de sanear títulos adquiridos de buena fe, de forma excepcional se emplea la
inscripción constitutiva.
 Sistema español
Procedimiento

El procedimiento de inscripción se puede dividir en cinco etapas:

A. Solicitud de inscripción.
B. Presentación de los documentos en que se basa la solicitud.
C. Calificación registral, en la que el registrador analiza la
legalidad de documentos que se acompaña.
D. Al revisar se puede inscribir o denegar si se deniega hay un
plazo establecido para enmendar los errores.
E. Inscripción definitiva.
En caso de no aprobarse la inscripción existen recursos para
reclamar de forma administrativa y judicial ante el registro.
 Sistema español
Fondo

El Sistema Registral español se fundamenta en la Ley

Hipotecaria de 1861, que ha sido modificada numerosas
veces en el tiempo, pero mantiene sus calidades primarias.
La Ley Hipotecaria se encarga de regular el Registro y lo
referente a la hipoteca. La Ley Hipotecaria fuer reformada
posteriormente por las leyes siguientes: ley de 21 de
diciembre de 1869, la ley del 21 de abril de 1909 y la ley de
8 de febrero de 1946. Además de la ley hipotecaria, se
regula lo referente al Registro por medio del Reglamento
Hipotecario, reformado por última vez el 21 de diciembre
de 1983.
 Sistema guatemalteco
El Sistema Registral guatemalteco se remonta la existencia de los registros
españoles, que surgen con la venida de la colonia, es hasta 1877, con el
primer Código Civil, el nacimiento de un Sistema Registral nacional.
Inicialmente se contaba con seis registros en diferentes regiones del país,
pero en 1936 se centralizan y quedan únicamente dos registros, el Registro
General de la Propiedad de la Zona Central y en Quetzaltenango, el
Segundo Registro, que son los actuales el día de hoy.
En 1963 se emite el Código Civil actual donde se autoriza la inscripción de
bienes consistentes en prendas. Por otra parte, la Constitución Política de la
República de Guatemala regula lo referente a la estructura interna del
registro.
 Sujetos relación registral
Titular: Usuario, que puede ser cualquier persona individual o jurídica, la
mayoría de las veces estas actúan por medio de un notario. Es el titular del
derecho a inscribir.
Registrador: Detrás de su figura se encuentra la del Registro y los
funcionarios que colaboran con su función.
Terceros: Existen dos tipos de terceros: un tercero civil el cual es ajeno al
acto o contrato inscrito y la obligación de respetarlo y un tercero
adquiriente, que es el que tiene un papel en la relación jurídica respecto al
objeto o materia de la misma. Se puede decir que el tercero registral es el
titular de derechos reales inscritos en el registro. También se protege al
tercero de buena fe, que es el que no conoce la equivocación del registro
por una falta de inscripción del documento.
 Responsabilidad
Civil: Es la obligación de una persona de cumplir con su obligación, que es
de interés de otro sujeto. Para que exista responsabilidad civil se debe
contar con tres elementos: un daño con intención o negligencia material
o moral, que se origine por culpa o ilicitud y que exista relación causal
entre el daño y el acto ilícito o culpable.
Administrativa: La responsabilidad es administrativa si la acción u
omisión contraviene el ordenamiento jurídico administrativo incurriendo
en negligencia e incumpliendo con la función inherente al cargo. La
responsabilidad administrativa recae en el que el funcionario que no
cumple con su obligación puede ser sancionado también de forma
administrativa, gracias a la vigilancia y disciplina que se ejerce en el
sistema administrativo, que es jerárquico.
Fiscal: Esta sigue a la civil y administrativa ya que los
registradores deben cuantificar lo que se debe pagar por la
inscripción de un documento, se deduce entonces de un
control de la gestión pública observando la labor de la
administración y entidades, que, como el registro, manejan
fondos en favor del Estado. En Guatemala esta no se define de
esta manera ya que los fondos del Registro le pertenecen a
este por su autonomía financiera, pero de cualquier manera
se debe responder por los montos que beneficien a la
entidad.
Penal: Es la consecuencia jurídica que enfrenta el registrador,
que se encuentra sujeto a penas estipuladas en el Código
Penal, por generar lesiones o riesgos a bienes jurídicamente
protegidos por el ordenamiento.
 Fe pública registral
Su fundamento en materia registral se contempla en los artículos
1179, 1180, 1183, 1223 y 1225 del Código Civil.
Es la seguridad que otorga el registro, de las operaciones registrales, y
que tienen como cierto y valido todo acto y operación registral. La fe
pública registral es una presunción de veracidad de los actos que se
autorizan en el registro por las personas que se encuentran investidas
de esta. Debido a la fe pública registral todo lo que consta en libros
del Registro, se tiene como cierto y autentico, y está revestido de
verdad.
El adquiriente del dominio o titular de un derecho real se ve
amparado en base a la información contenida en los registros.