Emilie MALGOUYRES - Mon Plongeon Dans L'entrepreneuriat

Mon plongeon dans l’entrepreneuriat
© Émilie Malgouyres, 2019

Tous droits de reproduction, d’adaptation et de traduction,
intégrale ou partielle réservés pour tous pays. L’auteur est
seul propriétaire des droits et responsable du contenu de
cet ebook.
Emilie Malgouyres
Mon plongeon
dans l’entrepreneuriat
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Guillaume, mon mari et associé, m’a lancé le défi d’écrire un livre.

Alors si vous lisez ceci, c’est que j’ai réussi à le relever !
À travers ce livre, j’ai essayé de coupler mon expérience dans
l’entrepreneuriat et dans l’investissement immobilier, tout en vous
transmettant quelques conseils et informations que j’aurais aimé avoir
avant de me lancer.
Pour suivre mon quotidien

d’investisseuse/entrepreneuse :
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Ma vie toute tracée

J’ai grandi en région parisienne, dans une petite ville
tranquille des Yvelines. J’ai eu une enfance très heureuse,
entourée de mes parents et de mes frères et sœurs. Je suis la
dernière d’une fratrie de quatre, deux filles et deux garçons.
Ma mère était infirmière et je pense sincèrement que
c’est la meilleure personne que je connaisse. Quelqu’un de
très bienveillant, qui est toujours là quand ça ne va pas, et
qui est prêt à aider n’importe qui dans le besoin.
Mon père est un modèle de réussite que j’ai toujours
admiré. Il est issu d’une famille modeste, et son but dans
la vie était simplement de pouvoir manger à sa faim, et
que ses enfants puissent manger à leur faim. Il est donc
devenu ingénieur, technique dans un premier temps, puis
commercial. Il a grimpé les échelons petit à petit, tout en
adorant son métier.
Mes deux parents sont désormais à la retraite, et sont
ravis de l’être ! Ils vont enfin pouvoir quitter la région
parisienne, où ils étaient venus habiter « pour seulement
3 ans », trois années qui se sont finalement transformées en
30 ans... Voilà le contexte dans lequel j’ai grandi, des parents
aimants, des frères et sœurs avec qui je m’entendais bien,
une maison dans un quartier calme…
Avoir un bon job, avec un bon salaire, me marier, avoir
des enfants, m’acheter une maison, prendre une retraite
10 Mon plongeon dans l’entrepreneuriat
bien méritée : j’ai toujours eu cette vision de la vie, assez

simple, assez commune. Et c’est un modèle que je n’avais
jamais remis en question. C’est cette vision qu’avaient mes
parents, et qu’ils nous ont inculquée. Et ils étaient très
heureux, alors pourquoi remettre cela en question ? C’est
également cette vision qu’ont mes frères et sœurs.
Ma sœur est dans l’éducation nationale, elle est
directrice d’école primaire.
Mes deux frères sont ingénieurs, l’un dans l’informatique
et l’autre dans l’informatique industrielle. Tous les deux en
couple, propriétaires d’une maison avec leur compagne,
ils ont complètement reproduit le schéma familial. Et
c’est le chemin que j’allais emprunter également, mais un
événement est venu perturber toute ma vision de la vie.
J’ai toujours été bonne élève, depuis le primaire. Pour
moi, réussir à l’école était indispensable, pour avoir un
bon job, pour avoir le choix de mes futures études. Mais
je reconnais que j’avais des facilités, cela ne me demandait
pas trop d’efforts. J’ai toujours eu une bonne mémoire,
ce qui m’a permis de réussir sans passer des heures et des
heures à réviser, en tout cas jusqu’au lycée. C’est comme ça
que j’ai traversé toute ma scolarité, école primaire, collège,
lycée, entourée d’amis proches et d’une famille unie.
Jusqu’à obtenir mon bac S avec mention en 2010.
Je n’ai jamais su ce que je voulais faire précisément
comme métier. Je voulais un « bon job », mais
concrètement, ça ne veut rien dire. Et je trouvais aberrant
qu’à 16 ou 17 ans, il faille choisir un métier que tu voudrais
faire pendant 40 ans de ta vie. On ne connaît même
pas le dixième des métiers qui existent, alors comment
choisir ? Et puis, il faut aussi choisir un métier qui permette
de trouver du travail, parce que faire des études pour ensuite
avoir des difficultés à trouver un job à la fin, c’est quand
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même pas l’idéal. Donc il faut choisir un domaine qui a de

l’avenir, mais qui ne sera malgré tout pas complètement
bouché à la sortie des études.
J’étais en pleine réflexion, sans vraiment trouver de
réponses à mes questions. Alors, mon père m’a poussée
naturellement à faire une école d’ingénieurs. Les chiens ne
font pas des chats… J’ai assez facilement été d’accord avec
lui, car je savais qu’être ingénieur m’ouvrait le champ des
possibles. Je pouvais m’orienter vers de nombreux métiers,
dans de nombreux domaines, sans être bloquée dans une
voie qui finalement ne m’aurait pas plu. Et puis en même
temps, je repoussais de quelques années le moment du
choix final.
Par contre, école d’ingénieurs ne signifie par toujours
école d’ingénieurs en informatique, même si la plupart des
écoles sont tournées vers ce domaine. Non, il était hors
de question que je fasse une école en informatique. Parce
que ma passion pour ce domaine se résumait à… zéro.
Pour moi, un ordinateur devait fonctionner, peu importe
comment, mais il devait fonctionner. J’ai alors cherché
des écoles d’ingénieurs sur d’autres thématiques, et j’ai
trouvé deux écoles différentes, qui avaient pour thème la
biologie industrielle. Pour résumer, avec ce diplôme vous
pouvez travailler dans les domaines de la cosmétologie, la
pharmacologie ou l’agroalimentaire. Ça m’a bien plu, et
c’est surtout le domaine de la cosmétologie qui m’attirait
à l’époque.
Parmi ces 2 écoles, l’une était une vraie école
d’ingénieurs, c’est-à-dire que le diplôme était reconnu par
la CTI1. Cela permettait donc réellement d’avoir un statut
d’ingénieur. L’autre école, elle, était en train d’effectuer
1 Commission des Titres d’Ingénieur

les démarches pour être reconnue par la CTI, mais ce

n’était pas encore fait. Et c’était malgré tout dommage de
ne pas avoir ce fameux titre à la fin. J’ai alors choisi la
première école et ai été acceptée pour l’intégrer une fois
mon baccalauréat en poche, en septembre 2010.
C’est ainsi qu’en septembre 2010, je m’installe dans
une colocation de 5 personnes, toutes des filles de la même
promotion que moi, à Cergy, dans le Val d’Oise. Le feeling
est vite passé avec mes nouvelles colocataires. Nous venions
des quatre coins de la région parisienne, mais nous avions
un parcours relativement similaire. Finalement, nous avons
vécu ensemble plus de 3 ans.
Cergy était une ville très étudiante, mais pour autant
totalement déprimante. Nous vivions dans un appartement
pas terrible, situé proche de notre école, mais qui n’était
pas vraiment le quartier le plus sympa de Cergy. Il fallait
faire attention, ne pas sortir seule le soir, ne pas traverser le
parc seule, quel que soit le moment de la journée, au risque
de se faire agresser. La joie quoi ! C’est pour cette raison
que dès que je le pouvais, autrement dit tous les week-ends,
je rentrais chez mes parents. J’avais 1 h 45 de transport
pour y arriver, mais c’était le moment de la semaine que
j’attendais avec impatience : rentrer et retrouver mon
cocon familial. Je n’étais pas la seule dans ce cas-là.
La plupart des élèves étaient contents de quitter
Cergy pour 2 jours seulement. La fin d’après-midi du
dimanche était par contre le moment le plus déprimant
de ma semaine. Je devais reprendre les transports, pour
y retourner. Une fois que j’y étais, ça allait, mais le fait
de quitter le nid familial était très compliqué. Comme le
dimanche soir, lorsque le lendemain vous devez retourner
travailler. Ce petit coup de déprime hebdomadaire, très
désagréable, mais pratiquement inévitable.
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Étudier à Cergy a été synonyme pour moi de nouveauté.

Vivre dans une location et en colocation ne m’était jamais
arrivé avant. Mes parents étaient propriétaires des deux
maisons dans lesquelles j’avais grandi. La location était
meublée, et pour 5 étudiantes, c’était assez mal configuré.
En effet, une chambre supplémentaire avait été créée dans
le salon, afin de passer de 4 à 5 chambres, ce qui avait
considérablement réduit le salon et surtout avait supprimé
pratiquement toute lumière naturelle. Les fenêtres, elles,
étaient en simple vitrage, et le chauffage central était peu
efficace, donc autant vous dire qu’en plein hiver, j’avais
très froid dans ma chambre. La cuisine, tout en longueur,
n’était pas très fonctionnelle pour 5 personnes…
Mais nous avions choisi cet appartement, car il
contenait 5 chambres – ce qui n’était pas le cas de tous
les logements proposés à la location –, 2 salles de bain,
indispensables pour 5 filles, et qu’il ne fallait pas faire trop
les difficiles, sous peine d’être séparées. Les deux premières
années étaient assimilées à une classe préparatoire, ce
qui a demandé pas mal de travail. Les matières étaient
nombreuses et avaient des noms sympas, comme chimie
organique, microbiologie, biologie cellulaire… Tout un tas
de choses passionnantes !
L’important était de savoir apprendre par cœur les
programmes. Mais comme toutes les classes préparatoires
finalement. Les cours intéressants ne commençaient
véritablement qu’en quatrième année, puisque c’est là où
nous pouvions choisir les cours qui nous intéressaient le
plus : marketing, recherche, développement de produits…
La troisième année d’études était donc plus cool, moins
chargée en nombre d’heures de cours, et moins de travail.
La prépa était finie et les grosses matières étant réservées
à l’année suivante, cette année était connue dans l’école
pour être celle où il fallait profiter. C’était donc le moment
de sortir, faire un peu la fête, souffler. J’ai commencé cette

troisième année comme les autres élèves, avec une grosse
soirée étudiante organisée tous les jeudis, et les autres soirs
à être chez les copines.
Ah oui, je dis « copines », car mon école était composée
à 80 % de filles. Donc autant vous dire que je ne traînais
qu’avec des filles. Et tout le monde sait que les filles sont
quand même beaucoup plus compliquées à vivre que les
garçons. C’est peut-être pour cela que je préfère côtoyer
des hommes maintenant.
L’année avait bien débuté, tout se passait bien, mais
c’est cette année-là où tout a réellement changé pour moi,
en tout cas dans mon mindset. En février, à l’âge de 21 ans,
j’ai fait LA rencontre qui a finalement changé ma vie.
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La rencontre qui a tout changé

J’ai rencontré Guillaume dans un bar à Paris. Ce
n’était pas la rencontre la plus romantique, mais en tout
cas elle était complètement inattendue. J’étais sortie avec
une copine, Claire, pour revoir un groupe de garçons
rencontrés le soir du Nouvel An précédent. Finalement,
n’ayant pas beaucoup de points communs avec eux, la
discussion est vite devenue ennuyeuse. Nous avons donc
décidé de continuer la soirée de notre côté. Nous sommes
parties nous installer à côté d’un groupe, qui parlait avec
un fort accent toulousain. C’est ainsi que j’ai rencontré
Guillaume. Enfin, que j’ai vu Guillaume pour la première
fois. Pour tout vous dire, Guillaume essayait ce soir-là de
draguer une autre fille, et je semblais plus intéressée par
Matthieu, son meilleur ami.
J’ai échangé mon numéro de téléphone avec Matthieu,
et nous nous sommes revus deux semaines plus tard,
dans un autre bar. Matthieu est venu accompagné de
Guillaume, et je suis venue avec Claire. La soirée s’est
bien passée, mais le feeling est finalement mieux passé
avec Guillaume. Guillaume et moi avons appris à faire
plus ample connaissance après cette soirée, et nous nous
sommes revus en tête-à-tête quelques jours plus tard.
Notre première activité ensemble a été d’aller visiter les
concessionnaires automobiles sur les Champs-Élysées,
seuls établissements ouverts tard le soir, autres que les
restaurants et bars. Quoi de plus romantique ? Mais
finalement, cela nous correspondait bien, le romantisme

ne faisant pas forcément partie de notre caractère à tous
les deux. Depuis cette soirée-là, nous ne nous sommes plus
jamais quittés. Pour la petite histoire, Claire et Matthieu
se sont également mis ensemble, mais ça n’a duré qu’un
mois.
Rapidement, j’ai compris que Guillaume ne pensait
pas comme tout le monde, qu’il n’avait pas cette vision
classique de la vie, que je pouvais avoir, et que les gens
que je côtoyais au quotidien avaient également. C’était la
première fois que je rencontrais quelqu’un qui me parlait
d’arrêter de travailler à 40 ans, qui assumait le fait de dire
que son boulot ne le passionnait pas plus que ça et qu’il
fallait trouver des alternatives pour se générer des revenus
passifs, pour ainsi ne pas être dépendant de la potentielle
retraite que nous aurions à un âge encore incertain.
Pourtant, ce ne sont pas ses parents, professeur
d’électrotechnique et conseillère principale d’éducation
dans un lycée, qui lui ont inculqué cela. Ses parents ont
investi dans deux maisons, et un appartement, dans le sud
de la France. Mais l’une des maisons a subi un impayé
pendant plusieurs années, et a été revendue suite à cela,
l’appartement avait des charges énormes… Ses parents ont
investi, mais pas dans le but d’en faire un revenu récurrent
et fiable, mais dans celui de placer de l’argent. Et suite à ces
déconvenues, ils n’ont aujourd’hui plus que leur résidence
principale et une maison, les deux situées dans la même
ville.
C’est peut-être pour cette raison que Guillaume a
décidé d’investir, mais l’objectif et la méthode se révéleront
bien différents. J’ai d’abord pensé qu’il était un peu dingue.
Puis, en l’écoutant parler, j’ai compris qu’il ne l’était pas
tant que ça. Et son moyen pour arrêter de travailler, c’était
l’immobilier. Investir dans l’immobilier. Autant vous dire
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que du haut de mes 21 ans, c’était un monde qui m’était

complètement inconnu. J’ai rencontré Guillaume au
moment où il achetait son premier immeuble, dans le Lot-
et-Garonne, dans un village de 250 habitants. Oui, cet
homme est fou !
La découverte de l’immobilier
Je vais vous faire rêver : quelques semaines seulement
après nous être mis en couple, j’accompagnais Guillaume
pour faire des visites d’immeubles, le week-end. C’est
comme ça qu’on s’est retrouvés à visiter des immeubles
en travaux, au fin fond de la Meuse. C’est cette journée
qui m’avait le plus marquée à l’époque. Peut-être parce
que l’endroit était vraiment peu attirant, et que c’était
la première fois que je côtoyais la misère dans laquelle
certains locataires vivent.
Je me demande encore pourquoi je n’ai pas fui à ce
moment-là ! Sa passion de l’immobilier prenait de la
place, et même de plus en plus de place, puisque pour
arrêter de travailler à 40 ans, il ne fallait pas traîner sur
les investissements. Et c’est alors naturellement que
j’ai commencé à m’intéresser au sujet. Mais même si
cela éveillait ma curiosité, j’étais toujours étudiante, et
il me restait 2 années d’étude à faire. Il était toujours
question pour moi de finir mes études et d’avoir le job
de mes rêves dans une grosse boîte. Pour moi, arrêter de
travailler avant 40 ans n’était pas forcément un objectif.
Et faire de l’immobilier mon revenu principal non plus.
Malgré cela, je m’impliquais dans les investissements
de Guillaume. J’allais visiter les immeubles avec lui et
m’occupais de l’administratif (parce que Guillaume n’est
pas franchement le roi du rangement, il faut bien l’avouer).
Et ça me semblait hyper naturel de l’aider. C’était presque
un jeu à ce moment-là.
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Bien entendu, je ne pouvais pas avoir d’intérêts

financiers dans ses investissements, puisqu’étant encore
étudiante, mon dossier bancaire n’était pas dingue. Et
puis, investir avec quelqu’un après seulement quelques
mois de relation, c’était un peu extrême quand même.
C’est ainsi que Guillaume a acheté plusieurs immeubles,
en moyenne un immeuble tous les 6 mois, pendant 3 ans.
Je vous détaillerai les chiffres de ses investissements un peu
plus loin dans le livre, patience !
Il a également acheté sa résidence principale en
décembre 2013, en région parisienne. Ce n’était pas
l’investissement le plus intelligent, loin de là, mais l’ego
masculin a été plus fort que la raison. Et vous allez
comprendre pourquoi je vous dis cela.
Nous ne vivions pas officiellement ensemble avant ce
moment-là, mais j’étais malgré tout souvent réfugiée dans
l’appartement dont il était locataire. Cet appartement,
c’était un studio de 18 m2, qui, il faut bien le dire, n’était
pas super en termes de localisation ou de qualité. Et puis,
18 m2 pour deux, c’est possible quand c’est occasionnel,
mais ça devient vite compliqué quand vous voulez vivre
ensemble à temps plein. Et puis l’envie de se sentir bien
chez soi est devenue trop forte pour Guillaume. C’est à
ce moment-là qu’il a envoyé son préavis de trois mois
pour quitter son appartement et en trouver un autre, mais
toujours en location. La difficulté était de savoir dans quelle
ville chercher. Je faisais mes études à Cergy, Guillaume
travaillait tout près de Marne-la-Vallée.
J’avais encore un an de cours, puis 6 mois de stage
avant de finir mes études, stage dont la localisation m’était
encore complètement inconnue. C’était donc le travail
de Guillaume qui primait ! Nous n’étions pas forcément
partis pour vivre ensemble officiellement dans ce nouvel
appartement, mais j’envisageais d’habiter plusieurs jours
par semaine chez lui, donc il fallait malgré tout que cela
nous convienne à tous les deux. Il a alors commencé à
chercher un autre appartement à louer, plus grand, et dans
une ville plus sympa. Mais il venait de changer de boulot,
et n’avait pas un dossier complet à laisser aux propriétaires,
puisqu’il était encore en période d’essai pour plusieurs
mois. Et pour être honnête, Guillaume n’est pas trop du
genre à aimer monter un dossier administratif, et encore
moins quand il s’agit d’une location.
Dans cette situation, il se retrouvait, non plus
propriétaire, mais potentiel locataire, qui avait des
difficultés à trouver un logement. Et c’est là que son ego
a parlé : il ne voulait pas être obligé de « se vendre » pour
pouvoir louer un appartement, alors qu’il était lui-même
propriétaire de plusieurs appartements. Il ne voulait pas
avoir à convaincre un propriétaire sur un simple dossier.
Il a alors décidé de changer de projet et d’acheter. Eh oui,
il est plutôt impulsif… Le problème, c’est que son préavis
courait déjà depuis trois semaines.
Il a visité plusieurs appartements dans une ville qui
nous semblait finalement évidente : Bussy-Saint-Georges.
C’était une ville nouvelle, qui avait été presque entièrement
construite dans les 30 dernières années, qui disposait
d’espaces verts, où il faisait bon vivre, où la population
était plus familiale, plus rassurante. La ville possédait
également une gare du RER A, qui relie Cergy à Marne-
la-Vallée, et qui me simplifierait la vie pour faire les allers-
retours jusqu’à Cergy pendant l’année qu’il me restait. Et
cerise sur le gâteau, la gare n’était pas mal fréquentée ! Je
pouvais donc prendre le RER à n’importe quelle heure,
sans risquer quoi que ce soit.
Il a rapidement trouvé un charmant T2, vendu par un
couple qui l’avait entièrement rénové. La chambre était
très petite, mais finalement, la pièce de vie était sympa, et
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c’est ce qui importait. Et puis par rapport au studio dans

lequel on habitait actuellement, c’était parfait. On doublait
la surface ! C’est le risque des résidences principales,
l’affectif rentre en jeu et c’est comme ça que vous faites de
mauvaises affaires.
Il a monté son dossier auprès de la banque et a laissé
le temps passer. La deadline approchait et la banque n’a
jamais vraiment donné de nouvelles. Nous n’avions pas
6 mois devant nous non plus, donc il fallait trouver une
solution. Et il était hors de question de demander à rester
plus longtemps dans le studio. Notre esprit était déjà
ailleurs et ça aurait été trop dur de continuer à vivre ici.
Mais le temps pressait réellement, il fallait trouver
une autre banque. En discutant avec les vendeurs pour
leur expliquer la situation, il se trouve que le propriétaire
actuel de l’appartement était le fils du directeur d’une
grosse agence bancaire parisienne. L’aubaine ! Il a donc
expliqué la situation à son père, que nous avons rencontré
peu de temps après pour lui expliquer la situation de vive
voix et lui présenter le dossier. Heureusement, le patron de
Guillaume a accepté de lui faire une attestation pour lui
dire que sa période d’essai se solderait par une embauche
en CDI. Ce qui a permis d’avoir un dossier complet à lui
présenter, et plus solide. Quinze jours après, le prêt était
accordé.
Nous avons donc emménagé sous notre nouveau toit
quelques jours seulement avant Noël. Quel bonheur
d’avoir un appartement digne de ce nom !
Mes débuts dans

l’investissement immobilier
Les immeubles visités le week-end ont été mon premier
vrai contact avec l’investissement immobilier. À l’époque,
je n’y connaissais absolument rien, que ce soit en termes
de fiscalité, de travaux, ou simplement d’immobilier. En
suivant Guillaume dans ses premiers investissements,
j’ai appris le fonctionnement : les étapes à suivre lors
d’un achat, la visite, la gestion d’un chantier, la gestion
locative… Tous ces éléments qui ne sont pas forcément très
compliqués, mais qui sont pourtant essentiels. Et j’attendais
naturellement la fin de mes études pour pouvoir moi aussi
avoir des intérêts financiers dans des investissements. Parce
que gérer ces éléments, c’est bien, mais le faire en gagnant
de l’argent et en remboursant du capital, c’est mieux !
La fin de mes études approchait et mon stage marquant
la fin de celles-ci débutait. J’ai rejoint pour une durée de 6
mois un tout petit laboratoire de formulation de produits
cosmétiques, qui comprenait le patron, deux salariés
et deux stagiaires. Mon objectif au sein de cette équipe
était de créer une nouvelle gamme de produits. Pour être
franche, ce n’était pas très inspirant au quotidien puisque
mon patron était une personne assez détestable. Mais il
faut le reconnaître, on rigolait bien entre collègues. Avec le
recul, je dois dire qu’il y avait un avantage avec ce patron :
il m’a montré tout ce qu’il ne fallait pas faire pour avoir
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une entreprise qui tourne bien. Très peu productif, il

passait des heures dans son bureau à ne rien faire d’utile,
passait un temps considérable au téléphone pour rien,
n’était pas bien organisé, lançait plusieurs projets en même
temps, sans en terminer un seul et donc sans pouvoir les
facturer… Même nous, simples stagiaires ou toutes jeunes
salariées, nous nous rendions compte du gros problème de
la société.
En tant que stagiaire, j’ai passé de nombreuses journées
à ne rien faire, à attendre simplement qu’il ait du temps pour
que l’on discute de mon projet. Eh oui, ne sachant pas faire
confiance aux personnes qui travaillaient pour lui (oui, nous
travaillions « pour lui », et non « avec lui », chose qu’il a bien
fait comprendre à tous les employés), il fallait le consulter
pour chaque décision, ne donnant aucune responsabilité.
Je me souviens d’une fois où j’avais besoin d’une matière
première particulière, et où j’ai contacté un fournisseur
pour qu’il m’envoie un échantillon gratuitement. J’avais eu
le droit à une remarque, simplement parce que je ne l’avais
pas consulté avant. Autant vous dire que c’était compliqué
de bien travailler dans ces conditions.
Notre relation stagiaire/patron s’est peu à peu
détériorée, ces 6 mois ont été bien longs ! Je faisais de
moins en moins d’efforts sur ma façon de lui parler, et
j’avoue que sur les derniers jours, je lui ai fait comprendre
que ce stage avait été pénible. Le sujet me plaisait
pourtant, mais je n’avais pris aucun plaisir à le côtoyer et
à travailler POUR lui. Mais le bon côté des choses, c’est
que cette étape marquait la fin de mes études, et le début
de ma vie active. Ce qui était synonyme de « Je vais enfin
gagner de l’argent, et je vais enfin avoir un bon dossier
bancaire ! » Parce qu’autant vous dire que ce n’est pas
mon salaire de stagiaire qui allait me permettre d’avoir de
l’épargne et un bon dossier, ne touchant que le minimum
légal de l’époque, soit 500 euros par mois ! Mais comme

les bonnes affaires en immobilier n’attendent pas, c’est
finalement au cours de ce stage que j’ai pu réaliser mon
premier investissement immobilier.
Situé dans une petite ville de la Marne, où Guillaume
avait déjà acheté deux immeubles, nous avions trouvé un
petit immeuble de 3 lots : 2 logements et un grand garage.
À vendre 45 000 euros, il y avait environ 25 000 euros de
travaux pour remettre les appartements en état. Le garage,
lui, était déjà loué à un collectionneur de voitures, pour un
loyer de 220 euros par mois (charges comprises). Eh oui, les
garages dans les petites villes sont parfois très prisés, pour
la simple et bonne raison que cette ville, construite il y a
plusieurs siècles, ne comportait que très peu de garages.
C’est avec ce projet que mon aventure d’investisseuse a
commencé.
Je voulais moi aussi me lancer dans l’immobilier, et ce
petit projet tombait bien. J’étais au début de mon stage
de fin d’études, mais le temps d’acheter, il serait presque
fini. Ça se tentait auprès de la banque. Mais bien sûr, pas
n’importe comment. Nous avons donc créé une SCI2,
dans laquelle Guillaume était ultra majoritaire, c’est-à-dire
qu’il détenait 90 % des parts et j’en avais seulement 10 %.
À l’époque ça m’arrangeait bien, parce qu’avoir plus de
parts aurait été compliqué à présenter devant la banque, et
au vu de mes économies de l’époque, respecter l’équité des
parts était compliqué.
Les 2 appartements de l’immeuble, un appartement type
2 et un appartement type 2 bis méritaient un bon coup de
jeune. Les volumes étant corrects, il s’agissait simplement
de rafraîchir l’intérieur. Nous avons donc fait appel à un
2 Société Immobilière Familiale

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artisan local afin d’effectuer les travaux dans le but de les

améliorer. Ils ont rapidement été reloués par la suite. Le
but était vraiment d’avoir des appartements sympas, avec
une cuisine équipée, une salle de bain carrelée, du parquet
aux couleurs actuelles… Un appartement dans lequel
on se verrait éventuellement habiter. Pour tout vous dire,
c’était un très bon investissement puisque cet immeuble
rapportait 950 euros de loyers mensuels hors charges.
L’immeuble a finalement été acheté en juin 2015,
mon stage ne se terminant qu’en août. Cela a donc été
mon premier vrai projet. J’étais tout aussi impliquée que
dans les autres projets, mais cette fois-ci j’étais intéressée
financièrement, avec un faible pourcentage, c’est vrai,
mais c’était malgré tout un début. Et c’était déjà pas mal
pour une étudiante.
Notre stratégie d’investissement

J’ai finalement commencé par parler de mon premier
vrai projet, mais c’était déjà le 6e immeuble de Guillaume.
Revenons un petit peu sur les biens déjà achetés. Jusque-
là, Guillaume était propriétaire de 5 immeubles et 1
appartement (qui était notre résidence principale). Pour
vous aider à comprendre notre mode de pensée, je vais
vous expliquer la stratégie utilisée pour investir dans
l’immobilier.
Guillaume a acheté un immeuble tous les 6 mois depuis
son premier achat en avril 2013, et ses projets avaient
tous de très bonnes rentabilités, dues au fait qu’il y avait
à chaque fois beaucoup de travaux. En même temps, il
fallait que ces biens aient une bonne rentabilité, car le but
était de vivre des revenus tirés de ces investissements, de
manière complètement autonome.
Et une chose très importante à savoir, c’est que tous ces
biens, et plus particulièrement tous ces immeubles, étaient
situés dans des zones rurales de France.
POURQUOI DES IMMEUBLES ?

Tout d’abord, parce que l’immeuble permet d’aller plus
vite, d’acheter en une seule fois plusieurs appartements. Et
tout ça pour la même dose d’énergie dépensée, puisque
comme pour l’achat d’un appartement, un immeuble
demande une seule visite, un seul dossier bancaire, un
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seul passage devant le notaire… Donc gain de temps et

d’énergie, ce qui n’est pas vraiment négligeable.
Cela permet d’éviter les copropriétés, ce qui est un
avantage énorme. Vous êtes le seul maître à bord, pas
besoin d’assister à des réunions de copropriétaires où on
essaie de vous imposer un ravalement de façade inutile.
Il est vrai que si vous êtes en monopropriété, vous payez
les travaux pour l’ensemble du bien, mais vous seul
décidez quand vous le faites, ce qui vous laisse le temps de
provisionner la somme nécessaire.
Acheter un lot d’appartements fait généralement
baisser le prix unitaire de l’appartement. Vous achetez
donc moins cher au mètre carré.
Vous n’êtes en concurrence qu’avec des investisseurs.
Un appartement sera potentiellement visé par des non-
investisseurs, qui souhaitent acheter leur résidence
principale, et qui marcheront au coup de cœur. Et qui dit
coup de cœur, dit négociation moins forte, et donc affaire
moins intéressante. Donc la concurrence est moins rude
sur de l’immeuble, ou en tout cas plus agressive sur le prix.
Les immeubles étant réservés à des investisseurs, le
prix est généralement calculé en fonction de la rentabilité
du projet. Ce n’est donc pas la surface qui compte, vous
n’achetez pas des mètres carrés, mais vous achetez plusieurs
appartements qui vous rapporteront X euros par mois. La
négociation est donc bien plus facile à mener.
POURQUOI DANS DES ZONES RURALES ?

Tout simplement parce que les biens situés dans des
moyennes ou grandes villes, ou dans des zones attractives,
sont complètement hors de prix. Ce qui amène à des
rentabilités ridicules. Bien sûr, c’est plus sympa d’avoir un
bien situé en plein centre-ville de Paris ou de Lyon, mais

le but est d’en vivre, donc l’investissement doit être très
réfléchi.
Et puis, acheter un immeuble à Paris demande un budget
très conséquent. Les campagnes françaises regorgent
de bâtiments à vendre à des prix parfois dérisoires, avec
des rentabilités potentiellement intéressantes. Et pour
le montant d’un appartement à Paris, vous aurez un
immeuble en campagne.
Et croyez-moi, pour ceux qui pensent que les biens
dans des petites villes ne se louent pas, vous avez tout
faux ! Parce que dans des villes de 5 000 habitants, il
y a des supermarchés, des écoles, des mairies, et ces
administrations ou entreprises embauchent du monde.
Et tout ce monde a besoin de se loger. C’est là que vous
intervenez ! Si vous recherchez des biens sur des sites
d’annonces en ligne, vous verrez rapidement que beaucoup
de logements sont vieillots, en tout cas vous ne vous verriez
pas habiter dedans. Eh bien, les personnes là-bas sont
comme vous ! En proposant un bien rénové, propre, dans
une ville qui ne propose que des locations vieillottes, vous
vous démarquez immédiatement, et n’avez aucun mal à
louer vos logements. Ça paraît bateau, mais beaucoup
de propriétaires pensent qu’ils n’ont pas besoin de faire
d’efforts, car le marché n’est pas concurrentiel.
Les zones rurales attirent moins, ce qui rend le marché
immobilier beaucoup moins tendu. Vous n’êtes pas obligé
d’acheter le bien sans le visiter, comme cela peut arriver
dans les grandes villes, ou vous n’êtes pas obligé de faire
une offre d’achat sans condition suspensive d’obtention
de prêt. Et dans l’immobilier, le temps est précieux, car il
permet de mieux négocier le bien.
29
POURQUOI DES TRAVAUX ?

Cela fait prendre plus de risques dans l’investissement
immobilier, car réaliser des travaux n’est jamais simple, et
on n’est jamais à l’abri d’une mauvaise surprise qui coûte
plusieurs milliers d’euros. Mais cela permet en général
d’avoir de meilleures rentabilités. Déjà, la négociation est
plus facile à mener, car vous pouvez mettre un prix en face
de travaux, et donc argumenter. Et ça, c’est la clé de la
négociation. Ensuite, c’est en prenant des risques que vous
trouverez les investissements les plus beaux.
La clé des travaux est de trouver de bons artisans, pas
trop chers et avec de bonnes références. Cela peut parfois
résulter d’un coup de chance. Mais une fois que vous
avez trouvé une bonne équipe, il peut être intéressant de
la réutiliser pour d’autres projets par exemple. Cela vous
permettra également de négocier les prix de travaux,
puisque lui donner plusieurs appartements d’un coup doit
lui permettre de payer les matériaux moins cher.
Si vous n’êtes pas du tout dans le monde des travaux et
que cela vous fait peur, il peut parfois être intéressant de
consulter un courtier en travaux ou un maître d’œuvre, qui
vous rassurera. C’est un coût supplémentaire, mais si cela
vous permet de vous lancer dans des projets qui vous font
peur, pourquoi pas.
Malgré tout, il existe un inconvénient aux travaux : le
temps. Cela vous bloque au niveau de votre investissement
pendant plusieurs mois. La banque acceptera difficilement
de vous prêter à nouveau tant que le projet ne sera pas fini.
Enchaîner les achats sera plus compliqué pour vous.
Guillaume a pu emprunter pour chaque opération,
en utilisant 3 banques différentes. Quand il a commencé
à investir, il gagnait 1 800 euros par mois. Ensuite quand
il est arrivé à Paris, il est monté à 2 700 euros par mois,
ce qui a permis d’améliorer son dossier bancaire, c’est

certain. Pour ma part, lorsque j’ai commencé à travailler,
je gagnais 1 600 euros par mois.
Une chose à savoir également et qui permet d’améliorer
fortement son dossier bancaire, c’est l’épargne. Guillaume
et moi nous ressemblons sur ce point, nous ne sommes
pas vraiment dépensiers, donc il avait des économies de
côté. Vous savez, tous les salaires des jobs d’été, à travailler
à l’usine par exemple, qui n’avaient pas été dépensés. Et
accumulés, cela commence à faire une somme.
Et tout comme lui, j’avais économisé depuis plusieurs
années, notamment grâce à mes jobs d’été : travail à l’usine,
intérimaire dans un magasin de vêtements, inventaires
dans les supermarchés, distribution de publicités dans les
boîtes aux lettres… tout un tas de choses passionnantes qui
m’ont permis d’avoir quelques milliers d’euros de côté.
Je vous conseille d’ailleurs d’avoir des économies
avant de vous lancer dans l’investissement immobilier. Un
an de loyer d’avance en général, est une bonne somme.
Ça fait peut-être beaucoup me direz-vous, mais je serais
complètement irresponsable de vous faire croire que vous
pouvez investir avec seulement 3 000 euros d’épargne, sans
prendre de risques.
Je ne dis pas que vous ne pourrez pas le faire, ça, c’est
au banquier de prendre la décision, mais un loyer en
retard, un coup de peinture suite au départ du locataire,
une intervention d’un plombier parce que le cumulus
fuit… Toutes ces petites choses mettront votre trésorerie
à l’épreuve, et encore plus si celle-ci n’est pas assez
conséquente.
Alors non, nous n’étions pas riches avant d’investir,
et avions des salaires corrects, mais pas incroyables.
Cependant, nous gérions très bien notre argent.
31
Et l’avantage de jongler entre son emploi et sa vie

d’investisseur, c’est qu’il n’y a plus de temps pour dépenser
son argent ! Donc les économies se font naturellement.
Sans rire, la plupart de nos week-ends étaient consacrés à
l’immobilier, donc plus le temps de sortir boire un verre,
d’aller renouveler sa garde-robe…
Pour ceux qui ne sauraient pas ce qu’est le déficit foncier, je
vous propose de vous rendre à la fin du livre.
À ce moment-là, Guillaume était propriétaire de 22

logements, répartis dans le Lot-et-Garonne, la Marne et
l’Yonne. Tous les immeubles ont pour l’instant été achetés
en nom propre. En effet, le but était au départ de remplacer
ses revenus globaux par des revenus alternatifs. Et puis
il faut le dire, l’investissement en SCI (surtout à l’Impôt
sur les sociétés) paraissait plus compliqué, plus lourd. Et
tous ces immeubles ont subi d’importants travaux donc
l’utilisation du déficit foncier est apparue assez évidente. Et
bien que les logements étaient situés loin de notre domicile,
nous assurions la gestion à distance.
Toujours dans le but de gagner le plus d’argent possible.
Alors oui, ça fait du travail supplémentaire, du stress en
plus, mais finalement, le jeu en vaut la chandelle. Au lieu
de donner en moyenne 8 % des loyers annuels empochés
à une agence, on préférait recevoir des coups de fil de
locataires qui avaient des fuites et appeler nous-mêmes un
artisan. Nous avions un avantage dans notre situation : tous
les appartements ont fait l’objet d’une rénovation avant
leur mise en location. Les problèmes n’étaient donc pas
si nombreux. L’autre énorme avantage est de connaître
l’artisan, qui était familier avec le bien puisqu’il avait
travaillé dedans lors de sa rénovation. Alors « un simple
coup de fil » suffit généralement à régler le problème.
Bien sûr je simplifie un peu la chose, mais c’est un vrai

plus d’avoir un réseau sur place. Même si vous n’avez pas
effectué de travaux dans votre immeuble, ça ne rend pas
impossible la gestion. Il suffit de tester plusieurs artisans,
trouvés sur les pages jaunes par exemple. Et lorsque l’un
d’eux vous semble sérieux, réactif et compétent, alors vous
le gardez. C’est comme ça que se construit le réseau ! Il
faut parfois un peu de temps, mais petit à petit il s’agrandit.
Il faut savoir une chose importante sur la gestion en agence
immobilière. Celles-ci proposent plusieurs prestations
distinctes : la mise en place du locataire et la gestion
locative.
La mise en place du locataire comprend notamment :
• La mise en ligne de l’annonce
• La visite de l’appartement ou de la maison
• La récupération des documents pour monter un
dossier
• La rédaction du bail de location
• La rédaction de l’état des lieux
Quant à la gestion locative, elle comprend :
• La réponse au téléphone quand le locataire a un
souci avec un élément du logement
• L’appel des artisans nécessaires pour qu’ils
établissent un devis
• L’encaissement des loyers
• L’envoi mensuel d’une quittance de loyer
Si vous souhaitez passer par une agence, libre à vous.
Cela dépend de votre objectif, votre situation financière.
Mais sachez que la gestion n’est vraiment pas le point le
plus compliqué. Le plus pénible, c’est la mise en place des
33
locataires. Si vous habitez proche de votre investissement,

peut-être que vous pouvez gérer vous-même les visites de
vos logements par de potentiels locataires. Si vous habitez
loin, vous pouvez ne confier que cette prestation, et garder
la gestion quotidienne pour vous.
Voilà comment les 5 premiers immeubles ont été
achetés et sont exploités, encore aujourd’hui.
Un stage pas comme les autres

Je suis donc devenue propriétaire de mon premier
immeuble pendant ce stage de fin d’études. Mais, en plus de
l’immeuble de 3 lots que nous avions acheté, qui était petit
et simple à gérer, nous avions un autre projet immobilier
en vue. Un projet beaucoup plus gros, plus prenant, plus
risqué, plus excitant.
Il s’agit d’un projet situé dans la Meuse, acheté peu
cher, mais avec un gros montant de travaux, puisqu’il
fallait diviser un grand immeuble de presque 700 m2,
pour en faire 10 appartements. C’est à travers ce projet
que j’ai le plus appris ! Nous avons eu tellement de galères,
de problématiques, que ça a été formateur. Entre permis
de construire, création d’un règlement de copropriété,
des problèmes d’amiante, et j’en passe, nous avons été
servis ! Mais je vais revenir sur tous ces points pour que
vous puissiez bénéficier des enseignements, sans avoir le
contrecoup financier ou temporel.
Tout d’abord, le prix d’achat était de 70 000 euros.
Pour 700 m2. Autant vous dire que ce n’était rien. Mais le
gros point était les travaux. Cet immeuble était en fait loué
à une association, le secours catholique, et n’était composé
que de plateaux vides. Mais ça ne nous a pas fait peur.
La première galère a été l’obtention du crédit
immobilier. En effet, nous avons eu des refus de prêt.
L’encours de Guillaume était trop important, et donc
35
difficile de convaincre la banque. Surtout avec un projet

où le montant des travaux était largement supérieur au
montant d’acquisition de l’immeuble. Mais le projet était
trop intéressant pour le laisser tomber. Notre solution ?
Faire un emprunt sur le montant de l’acquisition, et les
travaux seraient financés grâce à nos fonds propres. Nous
comptions vendre certains appartements pour nous aider à
financer ces travaux, car nous n’avions évidemment pas les
300 000 euros de travaux sur nos comptes bancaires. Mais
bien sûr, ce n’est pas aussi facile.
La deuxième galère a été le permis de construire
à déposer pour la création des appartements. Le gros
problème pouvait être les places de stationnement, que
la mairie pouvait nous obliger à créer, en parallèle de la
création des appartements. Et l’immeuble n’avait pas
du tout de terrain accessible aux véhicules. Il s’agit d’un
vieil immeuble, situé en plein centre-ville, dans une rue
passante, le stationnement pouvait donc réellement poser
problème. Deux solutions étaient possibles : soit la mairie
acceptait la dérogation pour la création de ces places de
parking, et le projet pourrait se faire, soit elle refusait et
dans ce cas-là tout notre projet tombait à l’eau. Finalement
la mairie a accepté notre projet, même sans création de
places de parking. C’était un problème en moins.
Bien évidemment, toute cette phase de permis de
construire a été réalisée en amont de la signature de l’acte
authentique. Il s’agissait d’une condition suspensive que
nous avions insérée dans le compromis de vente. Si nous
n’avions pas fait cela, nous nous serions potentiellement
retrouvés avec un immeuble inexploitable sur les bras.
Celle-ci n’a pas fait peur au propriétaire, car n’importe
quel acheteur aurait exigé la même chose pour la simple
raison que l’immeuble était obligatoirement à découper, à
réaménager. Concernant le problème de financement des
travaux, il nous fallait trouver une solution. Nous avons

alors décidé de vendre les appartements sur plan, en tout cas
les premiers, pour financer au fur et à mesure les travaux.
Sinon, cela nous obligeait à avancer un gros montant de
travaux, tout en attendant la vente d’un appartement. Nous
avons donc proposé plusieurs appartements, accompagnés
de plans 3D pour aider les futurs propriétaires à se projeter.
Le premier logement qui intéresserait quelqu’un serait le
premier à bénéficier des travaux. Cela nous permettait de
nous assurer de récupérer la somme sortie pour les travaux
de l’appartement quelques semaines après avoir fini les
travaux.
Vendre un appartement dans une monopropriété
demande de créer une copropriété. Il faut alors faire passer
un géomètre, établir des plans, calculer les tantièmes de
chaque espace, et établir un règlement de copropriété. Le
règlement de copropriété est alors rédigé par un notaire.
Le géomètre lui transmet les éléments, notamment au
niveau des calculs de tantièmes, et ensuite il nous a fallu
signer le règlement de copropriété chez le notaire.
Afin de nous projeter dans ces grands plateaux vides et
de limiter les coûts du géomètre, nous avions déjà réalisé
les plans et le métrage des pièces de l’immeuble nous-
mêmes. Cela nous a permis d’économiser plusieurs milliers
d’euros, car faire passer un géomètre pour qu’il prenne les
cotes, puis qu’il dessine les plans représente beaucoup de
travail et donc des honoraires importants. Surtout dans
un immeuble de 700 m2. Après avoir créé le règlement de
copropriété, nous pouvions vendre l’appartement. Nous
avons décidé de commercialiser cet appartement dans
une agence immobilière. Pourquoi ? Parce que l’agent
immobilier qui nous avait vendu l’immeuble nous semblait
bien et compétent (ce qui est loin d’être le cas de tous
les agents immobiliers malheureusement), et qu’il avait
37
un réseau dans la ville très intéressant. Nous savions que

même avec des plans et des dessins 3D, elle pouvait trouver
des acheteurs. Et c’est ainsi qu’un des appartements a
trouvé preneur assez rapidement. Nous avons donc lancé
les travaux pour que cet appartement puisse voir le jour.
Nous avions fait appel à un auto-entrepreneur. Nous le
connaissions bien et ses tarifs étaient peu chers, ce qui nous
arrangeait bien, n’ayant pas obtenu de financement par la
banque.
Sauf que choisir cet entrepreneur s’est révélé être une
énorme erreur. L’entrepreneur avait pour volonté de grossir
et de recruter des employés. Eh oui, parce qu’un chantier
comme celui-ci ne peut pas se faire tout seul, et parce qu’il
avait plusieurs chantiers en parallèle. Un chantier aussi
gros dure plusieurs mois, voire plusieurs années, il lui fallait
donc constituer une équipe solide. Mais les entrepreneurs
ne sont pas tous des gestionnaires d’entreprise hors pair.
C’est ainsi qu’après seulement quelques mois, l’entreprise
a fait faillite, et aujourd’hui a été liquidée. Tout tombait à
l’eau, tout notre projet ! Il nous a donc fallu consulter de
nouvelles entreprises, de différents corps d’état, mais avec
un chiffrage global forcément bien plus cher.
Il fallait au moins que l’entreprise finisse le premier
appartement, car nous avions besoin de cet argent, et
l’acheteur attendait la fin des travaux. Nous avons donc
mis beaucoup de pression sur l’équipe travaux, qui a
finalement fini l’appartement, non sans un certain retard,
car les travaux pour cet appartement ont duré environ
un an. Oui oui, vous avez bien lu, un an pour créer un
appartement de 60 m2. Et cette année n’a pas été de tout
repos.
Pour ceux qui ne sauraient pas ce qu’est véritablement
l’amiante et les problèmes qu’il peut causer, je vous propose de
vous rendre à la fin du livre.
Ce retard s’explique par différentes problématiques

auxquelles nous avons dû faire face. Notamment avec
l’inspection du travail. L’inspection du travail est chargée
de s’assurer que les droits des employés dans les entreprises,
notamment sur les chantiers, sont respectés. Un jour,
un inspecteur est passé, à l’improviste évidemment,
sur le chantier, et a décidé de stopper les travaux. Tout
simplement parce que le chantier était bourré d’amiante,
et qu’il existait un risque pour les ouvriers. Nous n’avions
pas fait vraiment attention au diagnostic amiante, qui
pourtant le mentionnait. Ou en tout cas nous ne pensions
pas que cela pouvait causer de tels problèmes. C’est ainsi
que du jour au lendemain, les travaux se sont arrêtés. Vu
ce qui va suivre, je vous assure que nous en avons tiré une
grande leçon : toujours regarder le diagnostic amiante et
la transmettre aux entreprises qui interviennent sur les
chantiers. Pour en revenir à notre immeuble, nous avions
des plaques d’amiante installées au niveau de presque tous
les doublages muraux. Donc autant vous dire qu’il y en
avait une quantité astronomique.
Faire retirer toutes ces plaques par une entreprise
spécialisée nous aurait coûté nos deux bras. La facture
se serait élevée à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
N’ayant pas ce budget disponible, nous avons alors imaginé
faire les travaux d’enlèvement nous-mêmes (allez, on est
jeunes, on n’a peur de rien !). Étant propriétaires, nous
avions l’autorisation de le faire. En toute connaissance de
cause, nous avons pris cette responsabilité.
Mais encore fallait-il évacuer les sacs remplis pour
les amener en déchetterie spécialisée. Nous avons donc
demandé à une entreprise un devis pour venir récupérer
les sacs préalablement remplis par nos soins, et les amener
pour traitement. Le devis annonçait 6 000 euros TTC. Il
s’agissait seulement de venir récupérer les sacs au pied de
39
l’immeuble, et les amener en déchetterie. Nous n’avons

jamais demandé de devis pour faire retirer les plaques
d’amiante, mais quand on voit déjà cette somme, je
n’ose réellement imaginer le montant que cela aurait pu
coûter. N’ayant pas vraiment le choix pour l’évacuation,
parce qu’évacuer 10 sacs de 1 m3 chacun était vraiment
compliqué, nous avons donc signé le devis d’évacuation.
Nous voilà alors sur le chantier, équipés de masques et
de combinaisons achetés pour l’occasion. Les plaques
n’étaient pas vissées, non, cela aurait été trop simple, elles
étaient clouées. Donc Guillaume était chargé de retirer les
plaques, et je devais récupérer les nombreux morceaux
tombés au sol et les emballer. Cela nous a pris plusieurs
heures de travail acharné, mais l’économie réalisée valait
vraiment le coup. Suite à l’évacuation des gravats, nous
devions réaliser des mesures dans l’air afin d’attester que
les travaux pouvaient reprendre.
Il nous a donc fallu contacter une entreprise spécialisée
qui effectue des tests dans l’air. L’entreprise vient installer
des filtres dans plusieurs pièces de l’immeuble, les laisse
poser plusieurs heures, puis vient les récupérer pour faire
analyser les poussières filtrées. Il faut alors que les particules
d’amiante soient inférieures à un certain seuil. C’est ainsi
que les travaux ont pu reprendre.
Malheureusement pour nous, une deuxième visite de
l’inspection du travail quelques mois plus tard, nous a fait
à nouveau arrêter le chantier. Il restait de l’amiante dans
les entourages de trois fenêtres, toute petite zone que nous
avions oubliée lors de notre première intervention. Et les
ouvriers sur le chantier ne bénéficiaient pas d’une base de
vie correcte. Pas assez chauffé, pas de vestiaire disponible,
pas de petite cuisine disponible… autant d’éléments qu’il
était nécessaire d’ajouter pour que le chantier reprenne.
Nous revoilà sur le chantier, en tenue adéquate, pour
retirer les dernières plaques d’amiante présentes. Nous

avons rappelé la société pour l’évacuation des gravats. Ils
nous ont annoncé par téléphone un prix de 2 500 euros
TTC pour un venir chercher un sac de 1 m3. Il était bien
évidemment hors de questions de payer ce prix-là, alors
que nous avions payé 6 000 euros TTC pour l’enlèvement
de 10 m3 quelques mois plus tôt. Nous avons alors cherché
sur internet une déchetterie spécialisée. La plus proche se
situait à 1 heure de route de chez nous. Nous avons donc
choisi d’amener nous-mêmes ce sac, qui n’était qu’à moitié
plein. Le traitement du sac nous a coûté 96 euros TTC.
Bien loin des 2 500 euros TTC proposés par l’entreprise.
Voilà ce qu’est le business de l’amiante en France. On
vous fait payer des prix complètement exorbitants sous
prétexte que c’est dangereux pour la santé ! Ce qui est sûr,
c’est que ce n’est pas comme ça qu’on va régler le problème.
Pas mal de gens choisissent soit de laisser l’amiante dans
l’habitation, soit de le déposer puis le jeter dans la nature.
Il y a un gros problème de désinformation à ce sujet. Donc,
sachez que vous pouvez économiser énormément sur des
problèmes comme celui-ci, problème qui reste malgré
tout rare, puisque tous les bâtiments sont loin d’avoir des
doublages en amiante. Je crois qu’au niveau imprévus, on
ne peut pas faire plus pour un seul chantier ! C’est d’ailleurs
pour ça que les projets achetés par la suite ne comportaient
pas (ou très peu) de travaux… Nous sommes vaccinés
pour le moment. D’ailleurs, aujourd’hui, le chantier n’est
toujours pas fini, mais il est sur le point de l’être.
Et nous avons réglé le problème du financement. Nous
avons demandé un prêt travaux à une banque. En effet,
notre situation s’était bien améliorée depuis le temps (au
moins un avantage à tirer au fait que le chantier ait duré
bien plus longtemps que prévu), donc il fallait au moins
qu’on essaie d’avoir ce crédit, qui nous permettrait de
41
respirer. Bon, là aussi ça a été long, très long, mais on a

fini, après 9 mois de bataille, par obtenir un prêt travaux
sur 20 ans.
Autant vous dire que ce projet a été plus que formateur !
Et nous avons bien retenu toutes les erreurs que nous avons
faites, puisque chacune d’elles nous a coûté soit du temps,
soit de l’argent !
Pour vous donner quelques conseils :
1. Ne diabolisez pas l’amiante, certes les particules
sont dangereuses pour la santé, mais ne vous faites
pas avoir par les prix exorbitants des entreprises,
vous pouvez régler le problème vous-même.
Alors oui ça va vous prendre quelques heures, mais
si en une ou deux journées, vous évitez de dépenser
plusieurs milliers d’euros, alors cela en vaudra le
coup ! Tout est une question de valeur de temps, à
vous de faire votre calcul. Mais personnellement,
nous avons préféré travailler trois jours sur le
chantier, plutôt que de payer des dizaines de milliers
d’euros à une entreprise, qui aurait sûrement mis
moins de temps que cela.
2. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec
des travaux, pensez à bien intégrer le montant
des travaux dans votre demande de financement.
Si vous possédez déjà le bien et que vous voulez
faire des travaux, il est tout à fait possible de faire
un prêt travaux. Le taux sera peut-être légèrement
plus élevé, mais cela peut vous permettre d’éviter
d’injecter toute votre épargne dans le projet.
3. Ne désespérez jamais ! Il y a une solution à chaque
problème.
Mon premier emploi

J’ai fini mon stage de fin d’études en août 2015. L’étape
suivante, que je redoutais, était la recherche de mon
premier emploi. J’avais hâte de gagner un peu d’argent,
de rentrer dans la vie active, mais en même temps, peur
de galérer et de rester des mois enfermée chez moi à
rechercher désespérément un boulot. J’appréhendais cette
recherche d’emploi, qui a finalement été facile. Même trop
facile !
Une camarade de ma promotion avait réalisé son
stage de fin d’études dans une entreprise du domaine de
l’agroalimentaire. Son stage s’est soldé par une embauche
au sein du laboratoire de qualité. Au même moment, un
poste s’est libéré au sein du département Recherche et
Développement.
L’entreprise était une multinationale qui développait
des préparations de fruits qui étaient intégrées notamment
dans les yaourts aux fruits. Elle travaillait avec les plus
grandes entreprises du secteur : Danone, Yoplait, et autres
marques de distributeurs, comme Délisse ou Marque
Repère. Une annonce a donc été postée sur les réseaux
sociaux, destinée à tous les élèves de la promotion. D’après
l’annonce postée début septembre, le poste était sous la
forme d’un CDD de 3 mois, pour un statut non cadre,
pour être assistante en analyse sensorielle.
Pour être plus claire, puisque ce domaine ne doit pas
43
parler à tout le monde, l’analyse sensorielle correspond à

l’étude des différentes caractéristiques d’un produit : son
odeur, son toucher, son goût, sa couleur… Au cours de
mon stage, j’avais beaucoup travaillé sur cette notion. La
gamme de produits cosmétiques que j’avais développée
était adaptée au contour de l’œil, zone où la peau est très
fine, et très sensible à tous ces aspects sensoriels. Il fallait
que mes produits soient des crèmes fluides, non grasses,
avec une sensation de fraîcheur, un parfum peu agressif...
Le poste proposé consistait à préparer et mener à bien
des tests comparatifs, entre différents yaourts aux fruits.
La marque souhaitait par exemple remplacer un arôme
artificiel par un arôme naturel dans l’un de ses produits, et
il fallait que la nouvelle version se rapproche le plus possible
de l’actuelle, pour ne pas perturber le consommateur.
Autant vous dire que ce n’était pas vraiment le poste dont
j’avais rêvé : le salaire n’était pas dingue, c’était un CDD
de 3 mois, et je n’avais pas le statut de cadre (qui ne sert
à rien, mais qui psychologiquement était important pour
moi). Finalement, le destin a bien fait les choses.
J’ai envoyé ma candidature à ce poste. Mon stage de
fin d’études était dans le domaine cosmétique, mais j’ai
axé mon CV sur la partie sensorielle sur laquelle j’avais
travaillé. J’ai reçu un coup de téléphone quelques jours
plus tard, d’une personne de la société. J’étais convoquée à
un entretien d’embauche le mardi de la semaine suivante.
Eh bien, c’était l’entretien d’embauche le plus facile du
monde ! C’est simple, ils avaient décidé de m’embaucher
avant même que je me présente, rien qu’en voyant mon
CV. Ils voulaient simplement me rencontrer, mais sur le
principe, mon CV leur plaisait bien. L’entretien s’est plutôt
bien passé, et 30 minutes plus tard, les deux responsables
Recherche et Développement qui étaient devant moi
m’ont annoncé que je démarrais deux semaines plus tard,
soit le lendemain de ma soutenance de stage, qui marquait

officiellement la fin de mes études. Ce n’était donc pas
l’emploi de mes rêves, mais ça me permettait d’avoir
une première expérience professionnelle. Et j’espérais
secrètement que le CDD de 3 mois se prolonge. Mais pour
ça, il fallait que je fasse mes preuves. J’ai donc passé ma
soutenance de stage au milieu du mois de septembre 2015,
et ai ainsi obtenu mon diplôme d’ingénieur. Le lendemain,
je commençais mon premier emploi.
Je débarquais dans un laboratoire où travaillait une
quinzaine de personnes. L’ambiance était assez sympa,
je me retrouvais avec une majorité de femmes, dont la
plupart étaient à peine plus âgées que moi.
J’ai commencé ma mission, qui était assez simple, mais
finalement plutôt intéressante. Et en parallèle j’aidais
certains chefs de projet qui étaient un peu débordés par
la charge de travail. 3 mois après avoir commencé mon
boulot dans cette société, mon CDD s’est terminé. Enfin,
je dis CDD, mais il s’agissait en réalité d’une mission
d’intérim. J’étais intérimaire dans cette société. Deux
semaines avant la fin de ma mission, sentant que les
responsables du laboratoire étaient contents de moi, j’ai
demandé s’il y avait un espoir pour qu’ils aient encore
besoin de moi après ces deux dernières semaines. Elle
m’a très rapidement répondu qu’elle devait voir avec son
responsable à elle, et les ressources humaines, mais qu’elle
pensait qu’elle n’aurait pas de mal à appuyer mon souhait.
J’ai eu une semaine de vacances, la semaine de Noël,
juste à la fin de mon contrat, puis j’ai enchaîné sur un
deuxième CDD de 6 mois.
Et coup de chance, ma collègue chef de projet que
j’aidais régulièrement est partie en congé maternité,
dès son troisième mois de grossesse. Ce qui fait que j’ai
45
officieusement été promue chef de projet. Mon statut n’a

pas bougé, le salaire non plus, mais le boulot était quand
même plus intéressant.
Je développais des gammes de yaourts aux fruits, en
fonction des cahiers des charges que je recevais de la part
de mon client.
Par exemple, je recevais une demande de création
d’un yaourt à la mangue, à formuler avec des ingrédients
naturels, ou encore un yaourt au citron, contenant des
zestes. Je devais donc formuler la préparation de fruits
qui serait ensuite mélangée au yaourt nature, pour en
faire un yaourt aux fruits. Ou je recevais des demandes
pour diminuer la proportion de sucre dans un yaourt déjà
commercialisé, sans pour autant que cela ne change le
goût.
Je passais littéralement mes journées à goûter et
observer des yaourts tests, pour trouver le bon arôme,
ou pour trouver la bonne couleur. C’était assez sympa,
je dois avouer. La mission était concrète et intéressante,
l’ambiance était cool. Et je savais que le CDD de 6 mois
serait à nouveau prolongé. Mais en parallèle de tout cela,
des projets plus personnels ont commencé à voir le jour.
Notre vie a été chamboulée un soir de début septembre
où nous étions tranquillement posés sur le canapé avec
Guillaume. Je n’ai plus vraiment les détails en tête, mais
c’est lors de cette soirée que notre société Club Immobilier
a été créée. C’est donc à partir de ce moment-là qu’on
a dû commencer le jonglage entre être salariés le jour, et
entrepreneurs le soir et le week-end. Avec le recul, je ne
sais pas si je me serais lancée dans cette aventure si j’avais
su la galère que ça allait être.
Club immobilier
Nous avions commencé l’investissement immobilier
depuis deux ans, et on peut dire que c’est une passion/
activité vraiment prenante. Nous avions acheté un
immeuble tous les six mois, ce qui est déjà très bien, et
savions qu’avec notre situation actuelle, il serait compliqué
de faire plus. Mais pour nous, acheter « seulement » deux
immeubles par an était frustrant, au vu de toutes les affaires
que l’on voyait sur Leboncoin.fr.
L’idée de créer une activité qui ferait du clé en main
pour les particuliers qui souhaitent investir dans les
immeubles de rapport nous est naturellement venue.
Nous ferions la même chose que pour nous, mais pour
les autres. Avec l’expérience de conducteur de travaux
de Guillaume, et notre expérience d’investisseurs, nous
pouvions arriver à faire quelque chose. C’est ainsi qu’est
née la société Club Immobilier. La première chose qui a
été créée, c’est la page Facebook. Le plus important était
de créer une communauté et de nous faire connaître, sans
rien débourser.
Nous avons en parallèle créé un site internet, sur lequel
nous présentions qui nous étions, avec des photos « avant
travaux / après travaux » de nos propres projets, et avec un
formulaire pour nous contacter. Assez rapidement, grâce
à Facebook, nous avons eu quelques contacts de premiers
clients potentiellement intéressés. Et c’est ainsi que tout a
47
commencé. Un peu à l’arrache, je dois l’avouer, puisque

rien n’était vraiment prévu, et ça avait été lancé un peu sur
un coup de tête, mais c’était lancé ! Et nous avons commis
beaucoup d’erreurs qui ont rendu les deux premières
années de Club Immobilier très difficiles ! Mais je reviendrai
là-dessus plus tard. La prestation que nous proposions
au départ était simple : nous faisions la recherche de
l’immeuble (avec travaux, puisque c’était notre réelle valeur
ajoutée à l’époque), nous réalisions des plans, un descriptif
de travaux, la consultation des entreprises de travaux, et
le suivi de travaux. Suite à cela, le propriétaire récupérait
l’immeuble et mettait les locataires en place, soit lui-même,
soit par agence. C’était assez nouveau à ce moment-là,
personne ou presque ne proposait de telles prestations.
Les tâches se sont naturellement divisées entre Guillaume
et moi. Très vite, je réalisais la partie administrative et
comptable, parce qu’il faut bien l’avouer, je suis bien plus
organisée que Guillaume, et plus rigoureuse. Et il faut dire
aussi qu’il déteste faire ça. En plus de cela, je me suis mise à
apprendre à faire des plans en 2D via le logiciel Draftsight.
Guillaume s’occupait plus de la partie commerciale et
marketing. Pas très sûre de moi et de mes connaissances
de l’époque, je préférais que lui se charge de répondre aux
questions des clients.
En parallèle je continuais de me former sur l’immobilier,
et en particulier sur la fiscalité, domaine le plus complexe.
Autant les autres aspects de l’immobilier peuvent
s’apprendre avec l’expérience, ou des formations, autant
je pense que la fiscalité est un mécanisme à appréhender
d’abord seul dans son coin, puis à approfondir par la suite.
C’est une gymnastique et une logique qu’il faut acquérir.
Et pour apprendre ce domaine bien sympathique, j’ai
simplement lu le Bofip sur internet. Je me vois encore
avec mes petites fiches, à essayer de calculer la fiscalité la
plus avantageuse sur différents projets. C’est ainsi qu’en

commençant mon premier emploi, j’ai commencé en
parallèle ma vie d’entrepreneur. Alors, finalement, les 35
heures par semaine du statut de non-cadre me convenaient
bien.
De 8 h 30 à 16 h, j’étais au laboratoire. Je ne prenais
qu’une demi-heure de pause le midi pour pouvoir rentrer
tôt et avancer sur les projets de Club Immobilier. À 17 h,
je rentrais et commençais à travailler sur les projets de
Club Immobilier ou nos projets immobiliers personnels,
et ce jusqu’à 22 ou 23 h. J’ai passé beaucoup de soirées à
travailler sur les plans de notre immeuble de la Meuse, ou
à contacter la mairie, le géomètre, le notaire lors de mes
journées de travail. Le rythme était soutenu !
Le week-end, les grasses matinées n’existaient plus.
Il fallait se lever tôt pour aller en journée de visite avec
les clients, potentiellement partout en France, ou alors
travailler pour faire avancer les dossiers. C’est à ce moment-
là que notre vie sociale a été un peu chamboulée.
Dans un premier temps, j’ai bien senti au travail que
j’étais en décalage par rapport aux autres. J’avais une
deuxième vie qui commençait après mes journées de
travail, et c’est vrai que je ne m’investissais pas à fond dans
mon boulot. Alors attention, je faisais mon boulot, je le
faisais bien même, mais j’aurais été plus investie encore si
je n’avais pas eu de projets à côté.
Nous étions plusieurs à avoir à peu près le même
âge, mais nous avions des sujets de discussion et des
centres d’intérêt différents. Quant au cercle d’amis, il
y en a des choses à dire ! Comment vous dire qu’il s’est
fortement restreint ? Eh oui, les visions de vie changent,
les objectifs aussi… du coup naturellement le tri a été
fait. Et malheureusement, peu de filles de 23 ans parlent
49
d’immobilier, ou des galères de lancer une société. Donc

je me suis naturellement tournée vers des personnes plus
âgées. Et encore aujourd’hui, il n’est pas toujours facile de
rencontrer des personnes aussi jeunes dans ce milieu. Ou
alors si, mais dans la majorité des cas ce sont des hommes.
Donc ça fait bizarre, mais du jour au lendemain ta vie
change, et pas celle des autres.
Ton rythme est différent, tu ne peux pas sortir le samedi,
car tu es en visite d’immeubles à 4 h de route de chez toi,
le soir tu n’as pas le temps d’aller boire un verre parce que
tu as des choses à travailler pour faire marcher ta société...
Alors quand tu arrives enfin à te libérer pour aller voir
tes amies, tu te rends vite compte que tu es déconnectée :
elles parlent de garçons, de shopping, de boulot qu’elles
n’arrivent pas à trouver ou qu’elles n’aiment pas… Bon,
bah moi je suis en couple depuis plusieurs années, donc
pas grand-chose à dire de ce côté-là, je ne fais plus de
shopping parce que je n’ai pas le temps (et parce qu’il faut
bien avouer que la mode n’est pas ma passion), donc je
suis complètement déconnectée de ce domaine. Quant au
boulot, j’en avais trouvé un rapidement, et même deux si
on peut dire, avec la société. Encore aujourd’hui, ce n’est
pas toujours facile. J’ai gardé le contact avec quelques
personnes du lycée et de l’école d’ingénieurs, mais autant
vous dire que ces personnes se comptent sur les doigts
d’une main. Maintenant, tous les gens que je rencontre
sont soit dans le milieu entrepreneurial, soit dans le
milieu de l’immobilier. Du coup les discussions changent
complètement.
Je me fais un plaisir de revoir mes quelques amies parfois,
mais je me rends bien compte que nous avons de moins
en moins de choses en commun. J’ai une vie plus remplie,
pleine d’objectifs, je suis maintenant mariée… Elles ont en
général un boulot qu’il ne leur plaît qu’à moitié comme
la plupart des salariés, pas énormément d’objectifs, ou en

tout cas pas sur du long terme, et certaines claquent toute
leur paie dans les achats compulsifs, généralement liés la
mode… Très loin de moi et de ma gestion de l’argent (eh
oui, quand on est investisseur et entrepreneur, la gestion de
l’argent est primordiale).
Malgré tout cela, la vie sociale qui change, les
journées de travail interminables, Guillaume et moi nous
épanouissions dans cette nouvelle activité.
Quelques mois après avoir lancé la société, nous avions
de plus en plus de boulot. Les clients étaient au rendez-
vous, notre prestation séduisait. L’évidence s’est imposée :
Guillaume devait quitter son travail pour se lancer à 100 %
là-dedans et développer la société. Il s’occuperait de cela et
je continuerais de l’aider le soir en rentrant du boulot. Se
lancer à deux dans la société était risqué, et je venais tout
juste de terminer 5 ans d’études dans un certain domaine,
et de trouver un boulot qui me convenait.
Cette idée n’a véritablement duré que quelques jours.
Rapidement, on s’est dit que le but de faire tout ça, c’était
aussi de mener à bien une aventure à deux, de créer
quelque chose tous les deux, et d’avoir le même rythme
de vie. Si Guillaume travaillait toute la journée, et que je
commençais à m’y mettre à 17 h, il y aurait forcément
un décalage. Et ce n’était pas vraiment pour ça que nous
avions lancé ce projet. C’est ainsi que nous avons décidé de
quitter tous les deux notre job, pour nous lancer à 100 %
dans cette société à l’avenir prometteur.
Bon, maintenant le décider, c’est bien, mais il faut
l’organiser aussi. Guillaume essaierait de négocier une
rupture conventionnelle avec son patron, et je partirais
à la fin de ma mission de 6 mois. Ça n’a pas été facile
d’annoncer la nouvelle, pour chacun de nous deux. Que ce
51
soit à nos proches ou à nos collègues d’ailleurs.

Guillaume a obtenu sa rupture conventionnelle assez
facilement, son patron a plutôt bien pris la chose.
Et j’ai finalement annoncé que je partirai à la fin juin, à
la fin de ma mission. Ma responsable était un peu déçue en
l’apprenant, mais je l’ai rassurée en lui disant que j’allais
former ma remplaçante pour qu’elle ait le moins de choses
à lui apprendre et à lui expliquer.
Les parents de Guillaume n’ont pas compris tout
de suite, et ont immédiatement vu le risque que nous
prenions. Quitter nos deux postes, qui étaient relativement
confortables, quitter nos situations, changer de vie : ça leur
a fait plus peur qu’à nous. Je pense que nous n’étions pas
tout à fait conscients de toutes les conséquences.
Mes parents, étrangement, nous ont tout de suite
encouragés. Pourtant, je redoutais un peu leur réaction.
Expliquer à vos parents, qui vous ont payé une école
d’ingénieurs privée, qu’à peine 9 mois après avoir obtenu
votre diplôme et trouvé un job parfait, vous quittez votre
boulot volontairement, ce n’était pas évident. Finalement,
ils ont été au top, et je pense que je ne pourrai jamais les
remercier assez de ne pas avoir essayé de me décourager
de le faire. Encore aujourd’hui, ils sont contents de mon
évolution, et ne regrettent à aucun moment la confiance
qu’ils m’ont accordée. J’avoue que s’ils m’avaient mise en
garde, ou déconseillé de le faire, j’aurais remis en question
le projet, ou en tout cas je me serais posé beaucoup plus de
questions. Mais avec leur accord, je me sentais en pleine
confiance.
Le grand plongeon
Nous voilà fin prêts à prendre notre destin en main, et
changer complètement de vie ! Alors bien sûr, les risques
étaient malgré tout limités, grâce au système français, très
bien fait pour cela : Pôle Emploi.
Guillaume, avec sa rupture conventionnelle, avait
le droit à 2 ans d’indemnités mensuelles. Quant à moi,
ayant finalement travaillé 9 mois, j’avais droit à 9 mois
d’indemnités. Pour information, lorsque vous êtes inscrit
au Pôle Emploi et que vous souhaitez créer une société,
deux possibilités s’offrent à vous : demander à recevoir un
capital qui correspond à une partie de vos droits (ARCE3),
ou bien garder le système d’allocations mensuelles. Si vous
choisissez l’ARCE, vous recevrez 45 % du montant de vos
allocations restantes à la date du début de votre activité,
versé en deux fois : le premier à la date de création de votre
société, le deuxième six mois après. L’ARCE permet d’avoir
un plus gros capital pour commencer, pour éventuellement
faire les premiers investissements et lancer la société.
Nous n’avions pas besoin de l’ARCE, nous avions
de l’argent de côté, et notre activité ne nécessitait pas
de matériel spécifique. Un ordinateur était tout ce dont
nous avions besoin pour bien commencer. Nous avons
3 Aide à la Reprise ou à la Création d’Entreprise

53
donc choisi de garder nos allocations mensuelles. Cela

nous suffisait pour vivre : à nous deux, nous touchions
3 000 euros par mois. Et de toute façon, les mois qui
allaient suivre seraient très chargés en termes de travail. Et
l’avantage de travailler tout le temps, c’est que tu n’as pas
le temps de dépenser !
La date de fin de nos emplois approchait. Et avant
de les quitter, nous voulions à tout prix en profiter pour
faire un dernier emprunt. Nous savions bien qu’après,
étant entrepreneurs, ça allait être bien compliqué d’aller
défendre notre dossier devant un banquier ! Alors nous
avons fait le choix d’acheter notre résidence principale,
mais cette fois pas un T2, non, plutôt une maison. Nous
savions que si Guillaume et moi devions travailler 24/24h
ensemble dans le même lieu, il nous fallait de la place !
Sinon nous allions nous entretuer. Là encore, il s’agissait
d’un choix réfléchi.
Quittant nos jobs, nous n’avions plus aucune raison de
rester en région parisienne. Guillaume détestait le coin, et
je n’étais pas contre le fait d’en partir. J’avais passé toute
ma vie ici, à expérimenter les quatre coins de la région
parisienne, et l’idée d’en partir ne me faisait pas vraiment
peur, au contraire. Donc la question que l’on a dû se poser,
c’est : où habiter ? Et c’est un vrai luxe de pouvoir se
poser ce genre de question. Nous avons finalement choisi
une petite ville de la Marne. Alors non, nous n’avions
pas de famille là-bas, ni aucune attache, aucune origine
quelconque. Mais il se trouve que nous avions acheté trois
immeubles dans cette ville. Alors pour pouvoir continuer
à gérer tout cela, et du coup de manière simplifiée, nous
avons commencé à chercher une maison précisément dans
cette ville. Il s’agit d’une petite ville de 4 500 habitants,
entourée de champs, un peu loin de tout. La grande ville
la plus proche est située à 45 minutes de route. Mais elle
possède tous les commerces de proximité, et si vous n’êtes

pas accro au shopping, comme nous, alors vous pourriez
y être plutôt bien. Et puis, l’immobilier n’était pas cher.
Acheter une maison, oui, mais nous ne pouvions et ne
voulions pas demander un gros crédit à la banque. Alors
c’est aussi le marché immobilier de la ville qui nous a
guidés là-bas.
Nous avons visité des biens avec un agent immobilier
du secteur, seule agence immobilière de la ville d’ailleurs,
pour rechercher notre future maison. Et ce jour-là, nous
avions visité une maison de maître de 300 m2, dont nous
étions un peu tombés amoureux.
La maison était à vendre 75 000 euros de mémoire. Il y
avait des travaux à prévoir, mais simplement un bon gros
rafraîchissement général. La structure de la maison et les
volumes étaient bons. Le montant des travaux était assez
important, au vu de la taille de la maison, mais nous avions
un réseau d’artisans locaux qui nous auraient grandement
facilité la vie. Nous avions fait des plans, nous nous étions
réellement projetés.
Nous avons fait une offre, sans trop négocier, et celle-
ci a rapidement été acceptée. Une date de signature
de compromis avait même été décidée. La veille de la
signature, l’agent immobilier nous a appelés pour nous
annoncer que le notaire du vendeur, dont l’office était
accolé à la maison, s’était également positionné sur le bien.
Avec une offre supérieure de 2 000 euros à la nôtre. C’était
une action très peu professionnelle de la part du notaire,
car nous avions une offre contresignée. Mais la ville n’étant
pas très grande, l’agent immobilier a préféré ne pas aller
au conflit avec le notaire. C’est ainsi que la maison nous
est passée sous le nez. D’abord déçus, nous nous sommes
rendus à l’évidence. Ce n’était pas la maison pour nous. Le
destin avait parlé ! Et avec le recul, finalement, ce n’était
55
pas une mauvaise chose : la maison était trop grande, et ne

nous correspondait pas complètement.
Nous avions loupé cette opportunité, mais nous nous
étions vus habiter dans cette ville, nous nous étions projetés.
Et cela ne nous avait pas effrayés. Il était alors évident que
nous allions rechercher une maison par là-bas. Et pour
trouver la maison idéale, quelques semaines plus tard, nous
avons à nouveau organisé une journée de visite de maisons.
Je pense que nous étions en février 2016, 4 mois avant de
quitter nos emplois. Nous avons visité plusieurs maisons,
certaines avec beaucoup de dépendances, certaines avec
beaucoup de terrain dans un village accolé, ou certaines
avec beaucoup de travaux.
Nous n’étions pas forcément à la recherche d’une
maison avec travaux, mais dans le secteur, toutes les
maisons à vendre en avaient besoin. Aucune n’était
habitable tout de suite, elles étaient toutes à remettre au
goût du jour. Seules deux maisons étaient en bon état, mais
les prix étaient complètement surestimés, ce qui fait qu’elles
étaient sur le marché depuis plusieurs années. Et elles le
sont encore aujourd’hui, trois ans après. Nous n’avons pas
eu de coup de cœur lors de cette journée, nous n’étions
véritablement emballés par aucune d’elles. Quelques jours
après, à tête reposée, nous avons reparlé des biens visités
avec Guillaume. Et la discussion a vite tourné autour du
dernier bien visité.
Cette maison était plutôt bien proportionnée dans ses
volumes, 4 chambres, un grand salon et surtout une grande
pièce au rez-de-chaussée avec entrée indépendante qui
pouvait nous servir de bureau. Le bien n’était pas habité
depuis 1 an et demi, et clairement, nous n’avions pas les
mêmes goûts que les propriétaires actuels. Entre marron,
vert et orange sur les murs, sol en tomettes… il fallait tout
repeindre, murs et plafonds, changer tous les sols, installer
une nouvelle cuisine. Seule la salle de bain était en bon état

et ne nécessitait que peu de travaux.
Le bien était affiché à la vente à 75 000 euros, frais
d’agence inclus. Pour 220 m2, vous allez me dire que ce
n’était rien. Eh oui, je vous avais bien dit que l’immobilier
dans cette ville était intéressant ! Nous avons fait une
première proposition à 50 000 euros. Nous savions que les
propriétaires étaient en train de divorcer et qu’il ne leur
restait que ce bien à vendre pour clôturer le dossier. Et
je reconnais que nous en avons un peu profité. Ils nous
ont fait quelques jours après une contre-proposition à
62 000 euros. Nous sommes restés sur nos positions, et
avons maintenu notre proposition à 50 000 euros. Après
tout, nous n’avions vraiment pas eu de coup de cœur.
Donc si c’était pour acheter cette maison, autant que ce
soit une vraie bonne affaire.
La difficulté était que notre proposition ne couvrait
pas le montant qu’ils leur restaient à rembourser à la
banque. Les 75 000 euros initiaux n’étaient d’ailleurs
pas suffisants non plus. Ils devaient donc demander à la
banque son accord pour accepter la proposition, pour
que la banque leur fasse un nouveau crédit pour couvrir
ce qu’il manquait. C’est ce qu’on appelle une mauvaise
opération immobilière ! En tout cas pour eux. Parce qu’ils
ont finalement accepté notre proposition à 50 000 euros
FAI4. Nous allions donc être propriétaires d’une maison
de plus de 200 m2 pour 50 000 euros. Évidemment, il y
avait des travaux, mais c’est tout de même une jolie
opération. Et les travaux se sont finalement élevés à environ
50 000 euros. Rénovée, nous pouvions la revendre
150 000 euros minimum.
4 Frais d’Agence Inclus

57
Oui, ce n’est pas très élevé et peut-être que ça en

étonnera certains, mais nous sommes dans une ville de
moins de 5 000 habitants, entourée de champs, à plus de
40 minutes de route d’une grande ville. Et je vous rappelle
que ce qui nous a attirés là- bas, c’est le prix de l’immobilier.
Ce qui signifie qu’on achète peu cher au m2, mais quand
on revend, le prix n’a pas doublé.
Là où nous avons un peu de chance, c’est que la ville
a des projets, et même de gros projets. Elle prévoit de
construire une sorte de parc d’attractions, un mini Puy du
Fou, dans l’idée. Ce qui fait qu’actuellement, il n’y a plus
grand-chose à vendre dans la ville. Tout le monde s’est rué
sur les dernières maisons à vendre, pour espérer faire une
plus-value. Nous sommes plutôt prudents par rapport à ça,
pour l’instant rien n’a véritablement commencé, il ne s’agit
que d’une bulle, qui pourrait exploser à tout moment.
Et puis quand ce sera fait, ce n’est pas dit que ce projet
rencontre le succès escompté.
Ceci dit, si ce projet voit le jour, alors nous pourrions
faire une plus-value intéressante à la revente, d’ici quelques
petites années.
Nous avons donc trouvé cette maison, et fait un
emprunt bancaire de 90 000 euros en mai 2016, soit deux
mois avant de quitter notre emploi. Ce prêt a été assez
facile à obtenir. Premièrement, emprunter pour acheter
sa résidence principale est quand même bien plus facile
que d’emprunter pour faire de l’investissement locatif.
Ensuite, le montant du prêt était très raisonnable. Et enfin,
le banquier a bien compris qu’on allait venir s’installer ici,
et donc que nous serions clients de sa banque. Les travaux
ont commencé en juin 2016 et ont duré 4 mois. Il n’y avait
pas tant de choses à faire, mais il y avait de la surface. Et
puis, faire bouger certaines entreprises n’est pas toujours
simple, surtout quand on habite loin.
La Marne est une étape transitoire, nous ne voulons

pas y rester de longues années. Parce que le soleil y est
absent, et pour un Toulousain comme Guillaume, je sens
qu’il va finir par faire une dépression un jour par manque
de vitamine D. Et parce que la mentalité des habitants est
malgré tout très différente de celle que nous avons connue
tous les deux en grandissant. On n’atterrit généralement
pas par hasard dans une ville d’à peine 5 000 habitants,
perdue au milieu des champs. C’est rarement le travail qui
vous fait arriver là. Non, la plupart des habitants sont nés
ici, et y sont encore 40 ans après. Ils n’ont jamais quitté ce
lieu, et n’en ont pas l’intention. Cela se ressent, notamment
par leur état d’esprit assez fermé.
Exemple tout bête, le racisme qui est relativement
présent, sans qu’il y ait beaucoup de personnes d’origine
étrangère ou de personnes de couleur dans la ville. À
vrai dire, ceux que j’ai croisés pouvaient être comptés sur
les doigts d’une main. Pour moi qui ai grandi à côté de
Trappes, dans les Yvelines, connu pour avoir vu naître
Jamel Debbouze ou Omar Sy entre autres, j’avoue que j’ai
parfois du mal à comprendre leur état d’esprit à ce propos.
Et surtout, je n’ai pas envie que mes enfants grandissent
dans des villes où la majorité des habitants ont une
mentalité qui ne me correspond pas. J’ai envie qu’ils soient
ouverts d’esprit, tolérants. C’est pourquoi je préférerais
qu’ils aillent dans une école dans laquelle ils côtoient des
personnes ambitieuses, ouvertes d’esprit. Nous habitons
dans cette ville depuis un peu plus de deux ans à l’heure
où j’écris ce livre. Le temps est passé très vite, et je pense
que l’on y restera encore 2 ou 3 ans, mais le réel but est de
partir d’ici, soit pour partir vivre à l’étranger, soit dans le
sud de la France.
Nous voilà le 1er juillet 2016, dernier jour de travail
pour moi. Guillaume devait attendre le début du mois
59
prochain. C’est avec beaucoup d’émotion que j’ai dit au

revoir à mes collègues. C’était malgré tout mon premier
boulot, mes collègues étaient top, la mission aussi. C’est
donc avec le cœur serré que je leur ai dit au revoir.
Mais travailler pour soi et travailler pour quelqu’un,
cela n’a rien à voir. Même si ce boulot me plaisait, cela
ne faisait que 9 mois, et je ne sais pas comment ça aurait
évolué. Et puis c’était le moment parfait pour se lancer dans
le monde de l’entrepreneuriat : pas d’enfant, pas de réelles
contraintes, il fallait tenter notre chance maintenant ! Pour
me rassurer, parce que oui, l’idée de quitter un emploi qui
te tend les bras, pour te lancer dans un truc qui semble
fonctionner, mais qui ne génère pas encore d’argent, ça fait
très peur, je me disais : « de toute façon, c’est maintenant
ou jamais, on n’a rien à perdre, et puis si ça ne fonctionne
pas, on a des diplômes et ça nous permettra de retrouver
un boulot ! » Voilà la phrase exacte que je me disais, et que
je disais à mon entourage, pour les rassurer aussi un peu.
Tout changer dans sa vie fait peur, et c’est complètement
normal :
« Est-ce que je prends réellement la bonne décision ? Est-ce que je
ne vais pas gâcher plusieurs années de ma vie ? Est-ce que travailler
avec mon compagnon ne va pas mener notre couple à l’échec ? »
Autant de questions que je me suis posées, mais dont les
réponses étaient inconnues. Personne ne pouvait répondre
à ces questions, alors soit je me lançais vraiment, avec
tous les risques que cela pouvait comporter, soit je restais
tranquillement dans ma routine, à me demander ce que
je serais devenue si j’avais tout quitté pour me lancer dans
l’entrepreneuriat. Le choix était maintenant fait, et je dois
dire que je ne l’ai jamais regretté une seule seconde (bon,
peut-être quelques secondes quand même au cours des 3
dernières années, quand rien ne se passait comme prévu,
et qu’on se dit que c’est bien plus simple d’être salarié

qu’entrepreneur… Mais ce genre de pensées ne dure
généralement qu’une ou deux secondes, et après on se dit
qu’on a bien fait).
Sincèrement, si on m’avait dit à l’époque comment se
passeraient les deux premières années de notre entreprise,
je ne sais pas si je l’aurais fait. Ou en tout cas, j’aurais
réfléchi à deux fois. Ça revenait à me dire « tu vas bosser
tous les jours de l’année pendant deux ans, sans vacances,
sans week-ends, et tu ne vas pas gagner d’argent ».
Évidemment, cela m’aurait un peu refroidie. Alors parfois,
il faut arrêter de réfléchir, et se lancer les yeux fermés. Les
problèmes rencontrés se régleront au fur et à mesure, et
puis c’est tout.
Alors me voilà officiellement au chômage. Les travaux
de la maison n’étaient pas finis, donc le déménagement
ne se fera que 4 mois plus tard. En attendant, il fallait
vendre l’appartement dans lequel nous habitions en région
parisienne. Cet appartement n’a pas été la meilleure
opération immobilière. Forcément, quand on achète un
appartement en région parisienne, et qu’on le revend à
peine trois ans plus tard, c’est difficile de faire une bonne
opération, les frais de notaire étant compliqués à rentabiliser.
Mais tant pis, Guillaume aura perdu pas mal d’argent avec
cet investissement, mais louer cet appartement n’aurait pas
été rentable non plus. Il remboursait 850 euros d’emprunt
par mois, plus les charges de copropriété et la taxe foncière,
cela revenait à environ 1 000 euros par mois. Et le louer ne
pourrait pas dépasser 750 euros par mois.
Cette mauvaise opération a renforcé notre conviction
qu’il ne fallait pas acheter en région parisienne ! Que ce
soit pour une résidence principale ou pour de la location,
acheter et louer de manière classique à l’année ne permettra
pas de dégager une rentabilité suffisante nécessaire pour
61
nos projets. Ce premier mois de chômage voulait également

dire rendez-vous avec mon conseiller de Pôle Emploi. Là
aussi, nouvelle expérience. Heureusement, étant créateurs
d’entreprise, nous n’avions que deux rendez-vous à subir.
D’ailleurs je vais vous raconter un peu notre toute petite
expérience chez Pôle Emploi. Le premier rendez-vous
avait simplement pour but de nous inscrire en tant que
demandeurs d’emploi. J’avais appelé au préalable l’agence
concernée, et obtenu un rendez-vous physique avec un
conseiller. Ce premier rendez-vous ne sert véritablement à
rien. C’est simplement une première prise de contact, pour
leur expliquer nos études, notre parcours, et surtout notre
projet. Voilà le contenu du premier rendez-vous. Suite à
cela, un conseiller nous a alors été attribué. Celui-ci était
spécialisé pour les créateurs d’entreprise.
Nous voilà pour notre deuxième rendez-vous, en face
de ce conseiller. Le rendez-vous se passe relativement
vite, il s’agit simplement pour lui de remplir les cases, qui
font que nous ne serons pas comptabilisés en tant que
chômeurs. Et il a validé notre décision de conserver notre
aide mensuelle, et non pas de bénéficier de l’ARCE.
C’est alors qu’il nous a expliqué les documents que nous
devions remplir pour bénéficier de cette aide mensuelle.
En réalité, un chômeur, pour recevoir ses indemnités, doit
déclarer à Pôle Emploi qu’il n’a pas travaillé et qu’il n’a donc
pas touché d’argent. Et en tant que créateur d’entreprise,
c’est exactement la même chose, mais avec des petites
subtilités. Le document à remplir est assez simple. Il faut
y indiquer que l’on est toujours en recherche d’emploi (!),
que l’on a travaillé exactement 78 heures dans le mois sans
toucher de rémunération (pourquoi 78 heures ? Aucune
idée ! Mais c’est le nombre à inscrire). Il faut également
indiquer que l’on n’est pas en stage ni en arrêt maladie ou
congé maternité, et que l’on ne perçoit pas de pension de
retraite. Voilà exactement les informations que je devais

renseigner sur le site de Pôle emploi pour toucher mon
allocation. Autant vous dire que le système est bien fait…
Après toutes ces explications, notre conseiller nous
indique qu’il y a une réunion d’information pour les
nouveaux entrepreneurs au sein de leurs locaux. Nous
nous étions inscrits au Pôle Emploi de Châlons-en-
Champagne, site le plus proche de notre future résidence
principale. Mais pour le moment, nous n’y habitions pas.
Nous devions faire 1 h 15 de route pour y venir. Alors nous
espérions fortement que la réunion serait intéressante.
Nous nous sommes donc rendus à cette réunion. Nous
étions de mémoire au moins une vingtaine autour de la
table, et parmi toutes ces personnes, nous étions les plus
avancés dans notre activité. Et de loin.
La personne qui animait la réunion d’information était
un employé de Pôle Emploi. L’une des premières phrases
qu’il a prononcées, c’est celle-ci : « Je vais vous expliquer
toutes les démarches pour être entrepreneur et comment
Pôle Emploi peut vous aider. Par contre, je connais toute la
théorie, mais la pratique un peu moins, car je n’ai jamais
été entrepreneur. » Cette phrase résume à peu près la
qualité des informations données lors de cette rencontre.
Nous n’avons absolument rien appris, et en savions même
plus que l’animateur. Autant vous dire qu’avec Guillaume,
nous avons trouvé le temps long et inutile. Et ça aurait pu
être l’occasion de rencontrer de futurs entrepreneurs dans
la région, mais nous n’avions clairement pas le même état
d’esprit.
Un des autres participants n’était là que pour connaître
le montant des éventuelles aides dont il pouvait bénéficier.
Les aides n’étant présentées qu’à la fin de la réunion, il
s’est vite énervé pour qu’on modifie la présentation pour
commencer par ce qui l’intéressait. Quand il a compris que
63
la réunion n’était en fait pas obligatoire, mais qu’il s’agissait

seulement d’une réunion d’information, il est simplement
parti. Cela résume la mentalité et la motivation dont font
preuve certains participants. Voilà, c’est à ça que se résume
notre expérience chez Pôle Emploi : deux rendez-vous
individuels et une réunion d’information inutile.
Alors, autant vous dire qu’en France, il n’y a pas grand
monde pour t’aider réellement dans le montage de ta
société, ou en tout cas gratuitement. Il faut aller voir un
comptable, ou un avocat, pour avoir des renseignements
clairs. Malgré tout, toucher le chômage pendant plusieurs
mois est une réelle opportunité, surtout quand on souhaite
lancer sa société. Ça permet de se rassurer et de commencer
plus sereinement.
Je ne suis pas toujours d’accord avec toutes ces aides,
accordées parfois aux mauvaises personnes, mais j’étais
malgré tout contente d’en bénéficier. Ce qui m’étonne
cependant, c’est que je n’ai jamais plus entendu parler
de Pôle Emploi suite à cette réunion. Le suivi devrait être
plus sérieux, demander le premier bilan par exemple,
pour savoir si la personne a bien créé sa société et si ça
fonctionne. Mais non, je n’ai plus jamais eu de nouvelles
de mon conseiller.
Nous faisions donc ce qu’il fallait pour toucher nos
aides mensuelles, et je dois reconnaître que c’est assez
sympathique de voir un virement tomber tous les mois
sur ton compte. Surtout quand ta société ne marche pas
comme tu le voudrais.
Fonctionnement de la société
Pour que vous compreniez bien le fonctionnement
de notre société, je vais vous expliquer plus en détail la
prestation que nous proposions à nos clients à l’époque.
Le but était de faire du « clé en main », c’est-à-dire que
nous cherchions l’immeuble (avec travaux, puisque c’était
notre dada à l’époque et notre réelle valeur ajoutée),
visitions l’immeuble avec notre client, réalisions des plans,
faisions la consultation des entreprises de travaux et ensuite
le suivi de travaux.
Le client nous payait un acompte au début, pour être
sûr de son sérieux, et nous payait ensuite 5 % du montant
global de l’opération (montant d’achat et montant de
travaux) lorsque le projet arrivait au bout. Mais il ne nous
payait finalement le reste que s’il obtenait son crédit. S’il
ne l’obtenait pas, le projet tombait à l’eau et nous avions
travaillé pour rien.
Voilà comment nous avons lancé les choses. Nous
avions des choses à prouver, et cette profession n’existait
que peu à l’époque. Il nous fallait donc proposer une
prestation et un prix attractifs pour commencer à nous
faire connaître. Mais finalement cela a plutôt bien marché,
et même un peu trop bien pour un début. C’est là que nous
avons commis nos premières erreurs, que nous mettrons
beaucoup de temps à rectifier.
65
La première chose à savoir, c’est que pour faire du

clé en main dans l’immobilier, cela nécessite différents
agréments pour être en accord avec la loi française. Si vous
faites de la chasse immobilière, cela nécessite d’avoir une
« carte » spécifique, délivrée aux agents immobiliers ou
autres professionnels identifiés.
En réalité, pour obtenir cette carte, il faut détenir
un bac+3 en droit ou en commerce, avoir un BTS5 en
profession immobilière, ou encore être salarié d’une agence
immobilière depuis de nombreuses années. Ni Guillaume
ni moi ne prétendions à obtenir cette certification, délivrée
par la CCI6. Nous avions envisagé à cette époque-là que
je reprenne les études (oui, oui, je vous assure que c’est
vrai) pour faire un BTS en professions immobilières. 2 ans
d’études, à distance, entrecoupés par des stages. Finalement,
nous avons abandonné l’idée et trouvé d’autres solutions.
Si vous faites du suivi de travaux, cela demande de
prendre une assurance en tant que maître d’œuvre. Et
l’expérience de conducteur de travaux de Guillaume nous
aidait bien en ce sens. Parce qu’il ne faut pas forcément
grand-chose pour créer une société de maîtrise d’œuvre,
mais malgré tout, les assurances demandent CV et
diplômes. Je pense donc que sans avoir d’expérience là-
dedans, les assureurs sont plus difficiles à trouver, et surtout
les prix plus élevés.
Nous avons eu, très vite, énormément de demandes !
Eh oui, les clients ne s’engageaient pas à grand-chose
finalement avec cette prestation, au pire ils s’arrangeaient
pour avoir un refus de crédit, qui n’est pas le plus compliqué
à obtenir ces temps-ci, et ils se dégageaient du projet sans
5 Brevet de Technicien Supérieur

6 Chambre du Commerce et de l’Industrie
frais. Ce qui fait que, seulement quelques mois après avoir

lancé cette activité, nous avions trop de clients. Et quand
on a trop de clients et qu’on ne peut pas les gérer, ce n’est
pas bon. Nous avions une liste de clients tellement longue,
et tellement de biens immobiliers rentables à trouver pour
les satisfaire ! Au bout de quelques mois, nous sentant
débordés, et après avoir essuyé des échecs avec certains
clients, nous avons pris une décision : il fallait modifier
notre système.
Nous avons alors envoyé un mail à tous nos clients, qui
avaient versé un acompte et qui attendaient notre retour
sur un éventuel bien que nous aurions trouvé. Nous leur
avons expliqué que l’attente était bien trop longue et que
nous changions notre fonctionnement : nous ne ferions
plus la recherche de bien, mais nous les assisterions dans
la recherche. C’était donc à eux de faire les recherches, et
nous donnions notre avis sur le fruit de leur recherche.
Nous leur avons également annoncé que nos tarifs
augmentaient et que nos conditions de paiement étaient
modifiées, plus question de ne pas être payés pour le travail
effectué. Désormais, toute tâche effectuée serait facturée.
Nous avons préféré tout changer d’un coup et repartir sur
de bonnes bases, qui nous permettraient de gagner notre
vie aussi. Il fallait que l’on reprenne tout depuis le début.
Beaucoup de clients ont demandé à être remboursés,
évidemment, et c’était le but, avoir moins de clients d’un
coup. Et certains ont malgré tout souhaité continuer.
Pourquoi tous ces changements ?
Arrêter de faire la chasse immobilière, mais faire
seulement de « l’aide à la recherche » nous permettait tout
d’abord de travailler avec plus de clients en même temps,
puisque c’était beaucoup moins chronophage pour nous.
67
Et puis, ça nous permettait de nous libérer de

l’obligation d’avoir une carte professionnelle pour effectuer
la recherche.
Et enfin, parce que la relation avec nos anciens clients
n’était pas celle que nous souhaitions. Quand on apporte
quelque chose directement sur un plateau, c’est assez facile
de dire que ce n’est pas assez bien, on peut toujours faire
mieux… Le client ne se rend pas compte de la dose de
travail que cela représente de réaliser toutes ces recherches.
Nous avons donc choisi de tourner cela en une « Aide
à la recherche ». Le client faisait les recherches lui-même,
remplissait un tableau, et nous l’envoyait pour que nous
l’analysions. Et là, tout a changé au niveau de la relation.
Je peux vous dire que lorsque l’on allait visiter des biens
immobiliers qu’il avait trouvés, plus question de dire qu’on
peut trouver mieux. Il se rendait compte du travail que
ça représentait, et que ce n’était pas facile de trouver de
bons projets. Du coup, il trouvait même des points positifs
aux projets les moins bons. Donc la relation était beaucoup
plus plaisante. Augmenter les tarifs nous permettait de
gagner de l’argent. Pas de gagner plus d’argent, mais
gagner de l’argent simplement. Parce qu’à ce moment-là,
tu te dis que tu as travaillé tous les jours de l’année, sans
vacances, et que tu n’as rien gagné. Eh oui, puisque sur le
peu de clients que nous avions commencé à accompagner,
certains n’avaient pas eu leur crédit immobilier. Donc pas
de facture pour eux. Donc beaucoup d’énergie, de temps,
et d’argent dépensé pour absolument rien.
Il fallait absolument qu’on change les choses, sinon
nous courrions droit dans le mur. Et le but était malgré
tout de ne pas couler dès la deuxième année d’exercice.
Ça aurait été un échec cuisant pour nous, et nos ego en
auraient pris un sacré coup.
Et changer les conditions de paiement nous permettait

de nous assurer que tout ce que nous allions faire serait
payé.
Fini, les plans et les consultations d’entreprises faites
pour rien. Fini, les journées de visite gratuite. Désormais,
le client recevrait une facture pour tout ce que nous
réalisions pour lui. Plus question de dire « ce projet me
plaît, avançons dessus » puis « en fait j’ai réfléchi, cela ne
me convient pas » une fois que le travail était réalisé. Si le
client changeait d’avis, alors tant pis pour lui, il prenait le
risque. Vous pouvez trouver cela assez rude de notre part,
mais c’était la seule façon de responsabiliser les clients et
leur montrer qu’ils s’engageaient dans quelque chose de
sérieux. Nous avons donc commencé la deuxième année
plus sereinement. Enfin je dis ça, mais nous avions fait
une grosse erreur de débutant (encore une !) qui allait nous
plomber également cette deuxième année.
Pour faciliter les choses et avoir la possibilité de faire du
suivi de chantier partout en France, nous avons choisi de
travailler avec une entreprise que nous connaissions, et qui
avait travaillé sur plusieurs projets personnels.
Nous avons donc confié plusieurs chantiers à cette
personne, qui gérait une petite entreprise Tout Corps
d’État. Cela signifie qu’il pouvait réaliser de la plomberie,
de l’électricité, de la plâtrerie, de la peinture… bref, tous
les métiers nécessaires lors de la rénovation d’un bien
immobilier. Il lui a donc fallu embaucher du monde pour
pallier la demande. Mais grossir sa société nécessitait des
qualités de gestionnaire de société qu’il n’avait pas. La
première galère pour lui a été de trouver du personnel
qualifié, qui pourrait travailler en déplacement. Il a eu
beaucoup de mal à en trouver. Et quand il trouvait enfin
quelqu’un, cet ouvrier travaillait pendant sa période
d’essai, et une fois validée, ne faisait plus rien ! Donc
69
difficile de gérer des salariés qui ne veulent pas bosser. Et

autant dire que leur demander de faire des déplacements
était compliqué ! Sans compter les arrêts maladie, qui
survenaient toutes les semaines.
L’autre gros problème des chefs d’entreprise en France,
ce sont les charges. Ne pas anticiper les charges revient à
enterrer sa société. Et quand on n’est pas bien conseillé,
c’est forcément ce qu’il se passe. Nous placions donc cette
société sur les différents chantiers, mais le manque de
personnel et le rattrapage des charges a bien vite fait couler
la société.
Heureusement, la société a coulé avant de démarrer la
plupart des chantiers. Mais il avait réalisé des chiffrages
relativement bas, et nous avions annoncé des budgets
travaux à nos clients qui n’étaient aujourd’hui plus
réalisables. Cette erreur nous a pris un an et demi à
rectifier. Il nous a fallu faire de nouvelles consultations
d’entreprises, en local à chaque fois, retravailler sur le
budget des travaux annoncés, voir les travaux à la baisse
pour que le projet se fasse… Autant vous dire que cela
nous a demandé beaucoup de travail, et qu’il s’agissait de
nos premiers chantiers, pour lesquels le montant de nos
honoraires n’avait pas augmenté.
C’est cela qui a plombé notre deuxième année. Nous
avons réagi, mais un peu tard. Nous avons réussi à sauver
les meubles, mais autant vous dire que cela faisait deux ans
que nous travaillions comme des dingues, et sans se verser
de salaire, puisque le montant de notre chiffre d’affaires ne
nous le permettait pas. C’est là qu’il a fallu être très fort,
puisque le moral n’était pas présent.
Nous arrivions à vivre convenablement : nous avions des
revenus tirés de l’immobilier, Guillaume avait son chômage,
donc nous vivions correctement, mais nous étions bien loin
de la vie d’entrepreneur dont nous rêvions ! Très très loin

même ! Mais nous avions vécu le plus dur, les choses se
rétablissaient petit à petit, les chantiers compliqués étaient
en cours ou pratiquement finis… C’était maintenant
qu’il ne fallait pas lâcher. Et heureusement qu’on y a cru !
Puisque l’année qui a suivi a été bien meilleure.
Pour arriver à cela, il nous a notamment fallu diversifier
nos offres. Parce que faire un gros chiffre d’affaires en ne
faisant que de l’accompagnement « clé en main », nous
obligeait à embaucher et donc à avoir une structure plus
grosse et plus cadrée. Et ce n’était pas vraiment notre
volonté. Embaucher, c’est un autre métier. La gestion
humaine est tellement compliquée ! (On le voit déjà assez
à travers les locataires.) Et déléguer, c’est quelque chose
d’extrêmement dur pour nous ! Donc il n’était pas question
de grossir cette activité pour l’instant. Nous avons donc
préféré diversifier notre offre, en partant sur quelque chose
d’automatisable : les formations.
Guillaume est intervenu au séminaire de Raphaël
Carteni en juillet 2017. Il y est allé seul, et est revenu
changé, complètement surexcité. Il est rentré à 4 h du
matin et m’a réveillée pour me raconter sa journée. Il m’a
dit « OK, demain on se lance dans la formation. » Alors ça
n’a pas été immédiat, mais quelques grosses semaines plus
tard, notre première formation sortait. Les avis diffèrent
sur les formations, il y a des personnes qui reconnaissent
que c’est utile et que ça fait gagner du temps, mais il y a
aussi ceux qui crient plus fort pour dire que les formateurs
immobiliers s’en mettent plein les poches, et surtout qu’ils
gagnent leur vie grâce à la vente de formations et non plus
grâce à leur parc immobilier.
Eh bien, pour tout vous dire et pour être très honnête,
ce n’est pas évident de gagner beaucoup d’argent grâce à
l’immobilier, quand on a moins de 30 ans.
71
Tout simplement parce qu’à chaque bien est associé un

crédit immobilier, à rembourser tous les mois.
C’est vrai que les « rentiers » sont nombreux sur
internet à se montrer au bord d’une piscine, à l’autre bout
du monde, alors qu’ils ne sont propriétaires « que » de
quelques appartements. Forcément, n’importe qui voudrait
leur ressembler. Mais ce n’est pas si simple. Cela demande
beaucoup de travail et en général, ils ne montrent que les
bons côtés de leur vie. Le problème, c’est que certaines
personnes nous contactent en pensant que dans un an, ils
pourront arrêter de travailler et vivre de leurs rentes, tout
comme les personnes qu’ils suivent. À chaque fois, nous
les avertissons que ce n’est pas si simple. Ce n’est pas parce
qu’au bout de 2 ans, tu as réussi à gagner en cash-flow
l’équivalent de ton salaire que tu pourras démissionner
sans avoir peur de l’avenir.
Le salaire a d’excellents côtés : tu es sûre de le recevoir
à la fin du mois. Les loyers, malgré toutes les précautions
que tu peux prendre, auront toujours un risque de ne
pas tomber. Bien sûr, plus on se diversifie, avec plusieurs
biens par exemple, plus le risque est dilué. Mais le risque
est toujours présent. Et puis il faut bien savoir que ne plus
avoir de salaire est très handicapant pour emprunter à
nouveau. Je reviendrai plus tard sur ce point.
Pour notre part, nous avons réellement investi dans
plusieurs immeubles. Et, oui, nous pourrions en vivre,
mais ce ne serait pas franchement notre vie rêvée. Vivre
avec 3 000 euros par mois n’est pas notre objectif de
vie, nous sommes tous les deux plus ambitieux que ça.
Et pour augmenter ce chiffre-là, qui nécessite d’investir
plus, d’acheter plus d’immeubles, il faut aussi gagner de
l’argent en parallèle, pour rassurer le banquier. Et pour
cela, il faut une société qui fonctionne, qui rapporte un peu
d’argent et qui puisse avoir du poids auprès des banques.
72
C’est véritablement pour cela que nous nous sommes

lancés dans les formations. Mais c’est aussi un plaisir de les
tourner et de les créer, c’est toujours agréable de partager
ses connaissances avec les autres. Alors c’est vrai que les
formations rapportent un peu d’argent, mais sachez aussi
que cela représente énormément de travail au quotidien.
À partir du moment où nous avons lancé les formations
vidéo, tout a changé. L’avenir s’annonçait plus simple !
Nous avions toujours autant de travail, voire plus,
mais nous gagnions quelques milliers d’euros par mois
supplémentaires qui nous permettaient de respirer. Et de
croire un peu plus en notre avenir d’entrepreneurs.
Nous avons lancé une première formation, sur les
questions à se poser avant de se lancer dans l’investissement
immobilier, destinée aux débutants. Puis rapidement
une autre qui dévoilait notre méthode pour rechercher
un immeuble de rapport sur les sites de petites annonces
internet. Les formations représentent beaucoup de travail,
car il faut tourner les vidéos, les monter, les vendre, mais
aussi assurer le service après-vente des clients qui ont perdu
le lien pour se connecter, qui n’arrivent pas à accéder à
l’espace membre, qui ont payé deux fois, ou je ne sais quoi
encore. Bref, c’est véritablement un boulot à plein temps.
Malgré le lancement de nos premières formations, nous
n’avons pas délaissé la partie accompagnement et suivi de
travaux. En parallèle, nous avions plusieurs chantiers à
gérer. Et petit à petit, je me suis mise à gérer ces chantiers
seule, pendant que Guillaume se chargeait de réfléchir à la
stratégie pour vendre ces formations. Et je vais revenir sur
le suivi de chantier, qui fait peur à beaucoup de monde.
73
Le suivi de chantier
Au début de notre activité de maîtres d’œuvre, c’est
Guillaume qui se chargeait de réaliser le suivi de chantier.
Après tout, c’était son métier, donc c’était plus simple. Et
puis je n’y connaissais rien, donc j’allais me faire démolir
lors des réunions de chantier. Malgré tout, j’étais là à
chaque réunion de chantier. Ce qui m’a permis d’observer,
de comprendre et d’apprendre. Apprendre le vocabulaire,
apprendre à parler aux artisans, apprendre à rédiger un
compte-rendu de chantier… Ça a été très formateur.
Petit à petit, j’ai pris le relais sur différents chantiers,
les plus faciles à gérer, où les entreprises étaient sympas et
où tout se passait bien. Idéal pour me faire ma première
expérience. Le suivi comprend plusieurs tâches : les
réunions de chantier à animer, qui est le plus visible, mais
aussi appeler régulièrement les entreprises pour vérifier
que tout va bien et qu’il y a du monde sur le chantier,
vérifier les devis, vérifier les factures, rédiger les comptes-
rendus de chantier, rédiger des mails…
J’ai tout appris sur le tas ! Il n’y a pas plus formateur.
Et pour certains points plus techniques, concernant
l’électricité et la plomberie par exemple, j’effectuais des
recherches sur internet pour connaître les termes utilisés
et ne pas passer pour une incompétente au téléphone ou
en réunion de chantier. Plus les mois passaient, et plus je
m’occupais de cette partie « chantiers ».
De nouveaux chantiers démarraient et je me trouvais

maintenant en première ligne dès le début. Le milieu du
bâtiment, je ne vous apprends rien, est très masculin. Alors
quand une femme débarque sur le chantier, ce n’est pas
toujours bien vu. Pour être honnête, ça s’est extrêmement
bien passé avec la plupart des entreprises, avec qui je
prendrais plaisir à retravailler. Malheureusement, il y
a toujours des exceptions. Ah oui, parce que j’ai deux
problèmes : je suis une femme et je suis dans la très
grande majorité des cas, plus jeune que les artisans que je
rencontre. Alors pour l’ego masculin, ce n’est pas toujours
simple.
La plupart des ouvriers ou artisans sont très sympas
avec moi. Et ça se passe très bien, ou en tout cas je ne
ressens pas de gêne. Bon, l’humour de chantier ne me fait
pas vraiment rire, mais je souris poliment quand ils font
une blague peu appropriée. C’est aussi le monde dans
lequel ils évoluent, et c’est à moi de m’adapter !
Ma plus mauvaise expérience s’est révélée être avec un
électricien/plombier. Impossible à gérer pour n’importe
qui, mais encore plus pour une femme ! Il nous avait été
conseillé par la mairie, qui l’avait déjà « utilisé » pour des
travaux. Son chiffrage était correct, et ayant un budget
assez tendu sur cette opération, cela correspondait plutôt
bien.
Au début du chantier, il se présentait aux réunions, n’était
pas toujours très réactif, mais était malgré tout présent.
Puis il a pris du retard, beaucoup de retard, plusieurs mois.
Il nous indiquait lui-même des deadlines qu’il ne respectait
pas, il n’envoyait personne de son équipe sur le chantier
pour avancer, nous disait qu’il avait fait certaines choses
alors que ce n’était pas le cas… Quand une entreprise vous
ment effrontément, c’est assez compliqué à gérer. Et puis
à partir d’un moment, il ne répondait plus à mes mails ni
75
à mes appels. Après de nombreux essais pour rentrer en

contact avec lui, par téléphone, mail, texto, j’ai demandé
à Guillaume d’envoyer un mail à ma place. Réponse
quelques minutes après. J’ai alors compris que si je signais
les mails en mon nom, je n’avais aucune chance d’obtenir
une réponse. J’ai alors commencé à utiliser le nom de
Guillaume pour signer mes mails. Et quand je le harcelais
par téléphone sans obtenir de réponse, il finissait parfois
par rappeler plusieurs jours plus tard, sur le portable de
Guillaume.
Quand il venait aux réunions de chantier, il nous serrait
la main pour nous dire bonjour, mais en détournant les
yeux. Et il critiquait le travail de tout le monde, alors qu’il
avait retardé le chantier de plusieurs mois, et que plusieurs
éléments avaient dû être repris, car mal réalisés par son
équipe.
Je peux vous dire que j’ai passé des mauvaises nuits à
cause de lui. Vous savez, cet instant avant de vous endormir
où vous commencez à penser au boulot… Difficile de
s’endormir avec la boule au ventre ! J’ai finalement réussi à
prendre du recul, pour ne plus me prendre la tête à cause
de lui, mais ça a pris un peu de temps.
Ma cliente a même été obligée de lui envoyer une mise
en demeure, pour le faire réagir. C’était au moment où
toutes les tentatives de contact, que ce soit de moi, de ma
cliente ou de Guillaume, échouaient. Finalement, cela a
porté ses fruits, mais tout était sujet à négociation : « tant
que je ne serai pas payé de telle facture, je ne mettrai plus
les pieds sur le chantier » était son mail favori. Gérer une
telle personne rend quand même le suivi de chantier plus
compliqué ! Ce chantier est désormais terminé, et je n’en
suis pas mécontente. C’est de loin le chantier qui m’a pris
le plus de temps, et surtout le plus d’énergie. Mais le but
n’est pas de vous dégoûter des travaux, loin de là… Sachez
simplement qu’il faut parfois faire preuve de diplomatie.

Mais c’est la seule entreprise qui a été aussi compliquée à
gérer.
Pour certains chantiers, nous avons trouvé une entreprise
de plâtrerie/peinture, capable de nous suivre partout en
France, ou presque. Nous ne voulions pas reproduire la
même erreur en confiant tout à une personne, cela nous
avait servi de leçon. Mais l’entrepreneur était plus solide
et habitué à gérer une petite équipe. Nous lui avons confié
plusieurs chantiers en même temps, mais c’était beaucoup
plus contrôlé. Les chantiers étaient parfois importants,
mais il ne réalisait pas tous les corps d’état, ce qui réduit
considérablement la charge de travail sur un chantier.
Une relation de confiance s’est construite, et je sais qu’il
décroche son téléphone quand je l’appelle, qu’il ne me
ment pas sur les choses faites ou non faites. Et il fait partie
de ces entreprises qui sont plutôt arrangeantes, puisqu’il
trouvera toujours une solution pour régler les petits
problèmes rencontrés au cours du chantier. Indispensable
sur un chantier.
Quand une société n’est pas arrangeante, vous le savez
tout de suite. C’est par exemple des plaquistes qui posent
des blocs-portes, mais qui ne les fournissent pas, puisque
« c’est au menuisier de les fournir ». Ou des menuisiers qui
posent de nouvelles menuiseries extérieures, mais qui ne
déposent pas les anciennes… Je vous assure que ce sont des
situations vécues !
Alors, trouver une entreprise qui peut s’occuper des
travaux de plâtrerie, de peinture, de remplacement des
revêtements de sol, de changer une fenêtre si besoin, de
fournir des poignées de porte… C’est très pratique et ça
facilite la vie.
77
Conseils pour gérer un chantier
CONSEIL N° 1
Personnellement, je vouvoie les entreprises. Sauf
celles avec qui j’ai l’habitude de travailler. En effet, tant
que le chantier n’est pas terminé, les problèmes ne sont
pas terminés. Donc je trouve que le tutoiement instaure
une confiance, qui n’est pas toujours méritée. Dès qu’un
problème ou une petite malfaçon survient, il est plus
compliqué de le faire comprendre à quelqu’un avec un
tutoiement. C’est comme si votre sœur était votre locataire.
Imaginez qu’elle ne paie pas son loyer un mois, il sera plus
compliqué de la rappeler à l’ordre, plutôt que si c’était une
personne que vous ne connaissiez pas vraiment.
CONSEIL N° 2
N’allez pas sur le chantier tous les jours. Ça peut paraître
bizarre pour un maître d’œuvre, mais plus souvent vous
vous rendrez sur le chantier, plus les entreprises vont être
dépendantes de vous. Elles ne vont pas se débrouiller seules
à trouver une solution, mais vous attendront pour vous
poser leur question. Les ayant mal habituées, vous serez
obligé d’y passer tous les jours. Une fois par semaine avec
appel téléphonique régulier si nécessaire sera amplement
suffisant.
CONSEIL N° 3
Connaissez parfaitement votre dossier. Il est important
que vous connaissiez vos plans, les prestations qui sont
prévues par les entreprises, les derniers échanges que
vous avez eus avec chacun… Cela vous permettra d’être
plus crédible, et d’avoir plus d’autorité. Si vous pataugez,
certaines personnes n’hésiteront pas à essayer de vous
écraser.
Le métier de maître d’œuvre n’est pas toujours facile
à appréhender. Il faut savoir prendre du recul, ce qui
est parfois compliqué. Je comprends maintenant ce que
vivait Guillaume quand il était conducteur de travaux,
je comprends pourquoi il était stressé, et pourquoi il
était parfois énervé en rentrant à la maison. Le pire, c’est
quand tu réfléchis à un chantier difficile à gérer, juste au
moment de t’endormir. Tu peux y penser plusieurs heures
d’affilée, c’est assez horrible. Ou même quand tu rêves de
ton chantier… ça arrive de moins en moins avec le temps,
mais ça m’arrive encore parfois.
Ce métier m’a quand même fait grandir, et permis de
prendre (un peu) confiance en moi. De toute façon, avoir
des responsabilités fait forcément grandir.
79
Mon expérience chez IAD

Au terme de notre deuxième année d’activité, la société
ne fonctionnait pas autant que nous l’aurions souhaité.
Nous avons alors eu la possibilité d’intégrer le réseau
IAD, et c’est alors que j’ai tenté pendant quelques mois
cette aventure. Pour ceux qui ne connaissent pas cette
société, il s’agit d’un réseau de mandataires immobiliers
indépendants, qui comprend plusieurs milliers de
conseillers répartis sur toute la France.
À la base, nous voulions simplement étudier la
possibilité d’un partenariat avec l’équipe d’IAD. Nous
avons rencontré l’un des membres du réseau, basé dans
une ville à environ 30 minutes de notre domicile.
Finalement à la fin de cette rencontre, j’ai décidé
d’intégrer le réseau à mon tour, sans pour autant quitter
le Club Immobilier. Cette collaboration nous permettait
seulement de compléter l’activité de notre société. Le
but était de pouvoir accéder au catalogue de produits, et
notamment aux immeubles en vente partout en France et
de les proposer à nos clients, et pourquoi pas de toucher
une commission sur ces ventes-là.
Le réseau repose sur un système de parrainage. Pour
pouvoir intégrer le réseau, il faut un parrain, qui va vous
suivre et vous former. Et qui touchera une commission à
chaque vente que son filleul effectuera. Cette personne
que j’ai rencontrée m’a proposé de devenir mon parrain.
Je n’avais pas vraiment de feeling avec lui, et même aucun
point commun, mais j’ai tenté l’expérience. Pour devenir

conseiller chez IAD, il faut suivre des « cours » dispensés sur
internet, et suivre des formations en présentiel, réparties
sur 6 jours, je crois, au début de l’adhésion au réseau.
Au début, c’était assez sympa. J’ai rencontré des gens
qui intégraient le réseau également, ou qui étaient en place
depuis quelques années. Ils étaient en pleine campagne
de recrutement, ce qui fait que nous étions beaucoup de
nouveaux membres. La dynamique entre nous était assez
bonne. Par contre, l’esprit « famille » que revendique le
réseau n’était pas du tout présent avec les parrains ou
anciens membres. Et certaines méthodes qui nous étaient
expliquées étaient révoltantes, ou en tout cas impossibles à
appliquer par des personnes intègres.
Allez, je me lance dans l’explication d’une de ces
méthodes. Imaginez que vous avez un bien à vendre
200 000 euros, frais d’agence inclus. Vous avez une offre
d’achat à 190 000 euros. Le but est alors d’appeler le
vendeur, pour lui expliquer que vous avez une offre à
180 000 euros. Alors vous savez bien que « c’est un peu
bas », ce que le vendeur vous dira très probablement,
mais il va être compliqué d’avoir une meilleure offre. Vous
vous assurez qu’à 190 000 euros, il serait d’accord pour
signer. À ce moment-là, vous allez faire votre possible pour
faire remonter l’offre à 190 000 euros (que vous avez déjà
finalement) et, pour vous motiver, vous proposez au vendeur
de diviser en deux les milliers d’euros grappillés. En gros,
si vous arrivez à faire remonter l’offre à 190 000 euros, ce
sera 5 000 euros net vendeur en plus pour le vendeur et
5 000 euros de plus pour la commission du mandataire
immobilier.
Ça peut vous paraître « gros » comme méthode, mais
n’oubliez pas que ce sont des vendeurs, et certains sont
plutôt doués. Donc c’est une technique qui avait déjà
81
fonctionné plusieurs fois, et ils en étaient plutôt fiers.

Voilà la méthode qui m’avait le plus marquée lors de
ces formations, une méthode que je n’approuvais pas du
tout.
Les conseillers qui étaient là depuis plusieurs années
formaient un groupe assez fermé, réfractaire à accueillir de
nouvelles recrues… ! Attitude assez étrange, ils voulaient
recruter de nouvelles personnes, mais n’étaient pas prêts
à les intégrer au sein de leur groupe. J’ai commencé à
travailler pour IAD, mais il était difficile de concilier les deux
activités. J’ai malgré tout réalisé des visites d’immeubles et
contacté des mandataires qui vendaient des immeubles.
Le problème de tous ces réseaux de mandataires, c’est que
pour en faire partie, cela ne nécessite aucun diplôme. Alors
vous pouvez avoir d’anciens coiffeurs, d’anciens ouvriers…
bref, très peu ont déjà une expérience dans l’immobilier.
En encore moins dans le domaine de l’investissement
immobilier locatif. Et puis, les mandataires, comme les
agents immobiliers d’ailleurs, sont parfois difficiles à
joindre.
Il faut insister lourdement pour avoir des informations
sur les immeubles, et encore faut-il qu’ils aient l’information.
Ce n’était donc pas évident à mener. Pour que ce soit plus
rentable, j’ai également décidé de m’ouvrir au marché
de la ville où j’habitais. La seule agence immobilière de
la ville régnait en maître et ne se restreignait pas sur les
honoraires. Mais nous venions tout juste de nous installer
dans la ville, et donc il fallait se faire un nom, ce qui n’est
pas évident. Cela demandait de l’énergie et du temps que
je n’avais pas toujours, ayant le Club Immobilier à gérer
également à côté, ce qui nous obligeait à nous déplacer
régulièrement partout en France.
Malgré tout, j’ai vendu une maison durant mon activité.
Ça m’a permis de rentabiliser mon adhésion au réseau,

ou en tout cas de ne pas perdre d’argent. Mon parrain,
censé me suivre et me former, n’était pas vraiment présent,
il était dans une grosse période de recrutement et avait de
nombreux filleuls, donc autant vous dire que ceux qui ne
l’idolâtraient pas étaient mis de côté. Et comme ce n’est
pas vraiment mon genre de lécher les bottes de quelqu’un,
je ne faisais pas vraiment partie de ses priorités.
La vraie rupture s’est déroulée suite à un salon organisé
sur deux semaines, où l’équipe d’IAD avait réservé un
stand. J’ai tenu le stand 3 jours, je crois. Les parrains
qui se croyaient un peu tout permis allaient et venaient,
buvaient du champagne avec leurs bons clients. Pendant
que je n’avais pas le temps d’aller manger parce que
personne n’était là pour tenir le stand. Guillaume était
venu me voir également, pour me soutenir. Et puis, il
connaissait bien l’équipe, puisqu’il avait déjà rencontré
plusieurs fois les plus gros conseillers. Et j’ai fait un acte
qui n’est absolument pas passé : j’ai pris en photo la table
qu’ils avaient utilisée pour boire un coup. Ils étaient tous
partis en laissant une table jonchée de verres vides et de
bouteilles. Bref, inacceptable pour moi pour un stand qui
est censé attirer de potentiels clients. Et cette photo, je l’ai
envoyée sur un groupe WhatsApp qui réunissait tous les
conseillers qui participaient au salon, avec en légende une
phrase du genre « c’est bien de boire des coups, mais ce serait aussi
sympa si vous débarrassiez la table avant de partir ».
C’était un acte tout bête, pas vraiment intéressant à
raconter finalement, mais c’est suite à cela qu’on m’a fait
comprendre qu’il fallait que je quitte le réseau. Pour être
honnête, je pensais que j’aurais le soutien de certains, mais
ça n’a vraiment pas plu. Suite à ce salon, j’ai été convoquée
à une sorte de réunion. Enfin, c’était plutôt un tribunal.
Tous les managers de l’équipe s’étaient réunis, pour me
83
dire mes quatre vérités.

Je ne faisais « rien de mes journées », je « n’essayais
pas de m’intégrer », « Guillaume n’avait rien à faire sur le
stand »… Voilà le genre de réflexions que j’ai entendues.
J’ai été très déçue de leur attitude et de leur façon de
faire. Leur but était clairement de me virer du réseau, et je
n’étais d’ailleurs pas la seule à me faire convoquer ce jour-
là pour me faire remonter les bretelles. Mais j’ai trouvé ça
très petit de se liguer à cinq contre un. L’esprit familial qu’ils
revendiquaient était bien loin. Mon ego n’a pas vraiment
accepté de se faire critiquer par des personnes qui ne me
connaissaient même pas, et qui de toute façon n’en avaient
pas l’envie. Enfin, en même temps, ils ont trouvé toutes les
excuses possibles pour me faire partir. Et ça a marché. Et je
ne regrette absolument pas d’avoir fait ce choix. Travailler
avec des personnes que je n’apprécie pas, que je n’estime
pas, et qui ne partagent pas les mêmes valeurs que moi ne
m’intéresse vraiment pas.
J’ai eu mon parrain au téléphone par la suite. Il voulait
s’assurer que j’avais fait les démarches pour quitter le
réseau. C’était la première (et dernière) fois que nous
discutions depuis la petite réunion. Il m’a dit que je passais
vraiment à côté de quelque chose, parce que mon activité
de Club Immobilier n’allait pas durer longtemps, n’avait
pas d’avenir.
Amusée par ce qu’il était en train de me dire, je lui ai
demandé s’il savait l’activité exacte que l’on proposait avec
le Club Immobilier. « En fait, je n’ai jamais bien compris »
a été sa réponse… À ce moment précis, je me suis vraiment
dit que je n’aurai jamais de regrets de quitter ce réseau.
C’est ainsi que s’est terminée cette aventure.
Malgré tout, j’ai pu rencontrer des personnes
authentiques durant cette aventure, qui recherchaient

une reconversion professionnelle, et ainsi changer leur
quotidien. Ça me rassure de me dire que certaines personnes
sont vraies, dans le milieu de requins qu’est le milieu des
agents ou mandataires immobiliers. L’expérience n’était
pas mauvaise dans le fond, mais compliquée au niveau
humain.
En fait, le principe du réseau est bon, et a permis de
faire baisser un peu les frais d’agences en France. Mais
l’esprit de famille revendiqué est bien loin de la réalité. J’ai
alors repris à 100 % le travail sur le Club Immobilier à
mon plus grand bonheur.
85
La constitution
du patrimoine immobilier
Nous avons mis en stand-by l’investissement immobilier
pendant au moins un an et demi. Depuis que nous avions
quitté nos emplois, nous n’avions plus de salaire, et donc
aller voir les banques était compliqué. À vrai dire nous
n’avons même pas essayé d’aller proposer un projet à un
banquier pour tâter le terrain. Nous étions persuadés que
nous allions perdre notre temps.
Pour les entrepreneurs, on entend souvent dire qu’il faut
trois bilans afin de pouvoir obtenir un prêt immobilier. Le
temps que le banquier voit que la société tourne, et que les
chiffres sont stables, voire en croissance. Eh bien, cette idée
était bien ancrée dans nos têtes. C’est ainsi que pendant un
an et demi, nous ne sommes pas retournés voir un banquier.
Nous touchions le chômage, vivions avec des revenus
fonciers, et avions une société qui peinait à décoller. Pas
vraiment une solution idéale pour un banquier. Au bout
d’un an et demi à parler, vivre immobilier chaque jour, et
surtout à aider nos clients à investir, cela nous démangeait
de reprendre pour notre propre compte. À ce moment-là,
nous étions déjà propriétaires de plusieurs immeubles, que
nous devions gérer.
Pour ceux qui ne sauraient pas ce qu’est le statut de
Loueur Meublé Non Professionnel, je vous propose de vous
rendre à la fin du livre.
IMMEUBLE 1
En avril 2013, Guillaume a acheté en nom propre
son premier immeuble. Six appartements type 2 dans un
village d’à peine 300 habitants. Tous les logements étaient
loués au moment de l’achat, pour un prix de 150 000 euros.
Avec le recul, je ne pense pas que Guillaume le referait
(bien qu’il n’ait aucun regret). Pourtant les appartements
se louent plutôt bien, mais c’était un projet assez risqué.
Et la rentabilité n’était pas forcément en adéquation avec
le risque pris. Les appartements étaient loués pour un total
de 1 500 euros par mois. Donc c’était un projet viable au
niveau des chiffres.
Pour la gestion de cet immeuble, qui se trouve à 7 h de
route de chez nous, c’est Guillaume qui gère. Nous avons
le nom d’un artisan qui touche un petit peu à tous les
travaux, surtout pour des petits problèmes que pourraient
rencontrer les locataires. Alors dès qu’il y a un souci,
Guillaume le contacte et celui-ci passe chez le locataire,
règle le problème et nous envoie sa facture. Rien de bien
compliqué.
4 appartements sont loués en location nue, 2 sont en
location meublée. Eh oui, le meublé fonctionne aussi
dans des petits villages. Alors ce n’est pas des étudiants
qui en profitent, mais la plupart du temps des personnes
qui viennent de divorcer, ou encore des personnes qui
viennent de sortir de prison (véridique…). Le fait d’installer
une cuisine équipée, et de meubler ces appartements a
permis de les louer plus cher, 90 euros de plus par mois,
par appartement. Et puis cela permettait aussi de déclarer
deux logements en LMNP7, et donc de diminuer l’impact
fiscal, cet immeuble ayant été acheté en nom propre.
7 Loueur Meublé Non Professionnel

87
RÉSIDENCE PRINCIPALE 1
La première résidence principale a été achetée en
décembre 2013, comme je l’ai expliqué plus tôt. Après
trois années, cet appartement de 38 m2 a été revendu.
Bon, ça n’a pas été l’affaire du siècle, c’est certain, puisque
Guillaume a perdu de l’argent sur cette opération. Comme
quoi, pour faire un bon investissement immobilier, il faut
mettre de côté son ego et ses émotions. L’appartement
avait été acheté 170 000 euros frais de notaire inclus, et
a été revendu 153 500 euros net vendeur. Donc les frais
de notaire sont passés à la trappe. Réfléchissez bien avant
d’investir dans votre résidence principale, surtout si elle se
situe en région parisienne.
Les prix étaient accessibles à l’époque, et vous avez peut-
être fait une plus-value depuis, mais acheter aujourd’hui
est devenu compliqué à cause du prix au m2, et faire
une plus-value intéressante est beaucoup plus compliqué
qu’auparavant.
IMMEUBLE 2
Le deuxième bien locatif acheté était un immeuble de
5 lots : 3 studios, 1 T3 et un commerce, dans une ville de
4 500 habitants. Contrairement au premier immeuble, tous
les logements étaient vides et nécessitaient des travaux de
rafraîchissement. Seul le commerce était loué, il s’agissait
du secrétariat d’une société qui travaillait dans le bois. Le
local commercial nécessiterait des travaux lors du départ
du locataire. À notre demande, l’agence immobilière qui
s’occupait de la vente de cet immeuble a fait passer un
artisan local pour chiffrer les travaux. L’immeuble a été
acheté 67 000 euros, pour un montant de travaux identique.
Les travaux se sont très bien déroulés, l’artisan, auto-
entrepreneur, avait respecté le budget, ce qui est assez rare
dans le bâtiment.
Détenir trois studios dans une ville de 4 500 habitants

nous a fait un peu peur au début. On a alors décidé de
transformer un studio en T2, en aménageant le local
poubelle, accolé à l’appartement, en chambre.
L’erreur que nous avons commise sur ce projet, c’est
de ne pas y croire. Ne pas assez croire au potentiel des
logements, et surtout douter du potentiel de location de
studios dans une ville si petite. C’est pourquoi le premier
studio a été loué au premier venu. Il s’agissait d’un homme
seul, qui travaillait loin. Mais nous étions contents que
quelqu’un veuille bien louer le logement. Finalement,
tous les autres logements se sont loués rapidement, à des
locataires qui possédaient un bien meilleur dossier. Cet
homme est finalement resté plus de 2 ans dans le logement,
mais dès les premiers loyers, ça a été compliqué. Les non-
paiements du loyer et les retards se succédaient. Malgré
tout, il payait une petite partie, difficile donc d’engager une
quelconque procédure contre lui. Et il disait vouloir quitter
le logement, mais ça n’a pas été aussi simple. Il a fini par
quitter les lieux, sans rembourser les quelques loyers
impayés restants, mais le principal est qu’il soit parti et que
l’appartement, après quelques travaux de rafraîchissement,
ait pu être reloué.
Morale de l’histoire : ne jamais se précipiter dans le
choix du locataire ! Ayez confiance en vos biens, surtout si
vous faites faire des travaux, et sélectionnez votre locataire.
Deux ans après l’achat de l’immeuble, nous avons
reçu le préavis de départ du local commercial. Le bail en
3/6/9 ans l’obligeait à payer encore 9 mois de loyer. Nous
redoutions un peu ce départ, puisque nous étions dans
une petite ville et comme énormément de centres-villes en
France, les commerces se raréfient pour laisser place à des
zones commerciales en périphérie des villes. Une fois les
locataires actuels partis, nous avons mis une annonce sur
89
Leboncoin. Nous avons finalement eu un contact, qui a

visité le local et l’a pris. La condition était que le local soit
rénové, mais nous savions qu’il fallait le faire pour attirer
quelqu’un.
Habituellement, ce sont les locataires des locaux
commerciaux qui s’occupent des travaux, pour le mettre
à leur goût ou aux couleurs de leur enseigne. Mais dans
les endroits où le marché est plus compliqué, il faut parfois
remettre le local au propre pour attirer.
C’est ainsi que nous avons décollé la moquette des murs
pour les repeindre en blanc, réparé les dégâts qu’une fuite
d’eau avait causés quelques années auparavant au niveau
du plafond, changé les revêtements de sol, remplacé les
éléments sanitaires… Nous avons fait ces travaux nous-
mêmes, notre artisan habituel étant surchargé de travail,
il ne pouvait pas tenir les délais. Il faut parfois savoir
travailler pour son business, pour que ça avance. Ce sont
pratiquement les seuls travaux que nous ayons faits par
nous-mêmes, tous immeubles confondus. Les travaux, ça
ne s’invente pas. Finalement, la vacance locative n’a duré
qu’un mois.
IMMEUBLE 3
Nous étions largement rassurés par ce deuxième
immeuble, et tenions un bon artisan. Nous avons alors axé
nos recherches sur cette même ville, et avons trouvé un
autre ensemble immobilier intéressant. Ça deviendra le 3e
immeuble de notre patrimoine.
Quand je dis « nous » pour l’achat de ces différents
immeubles, c’est en réalité le nom de Guillaume que je
devrais utiliser. Je me suis impliquée dans ces immeubles,
comme si j’étais propriétaire, d’où la déformation d’utiliser
le « nous », mais en réalité c’est Guillaume seul qui a acheté
ces différents biens en son nom propre.
Ce troisième immeuble était composé de 2 appartements

type 4, un ancien local commercial de 60 m2, 3 garages, un
grand hangar de 300 m2 et un petit atelier indépendant
d’environ 60 m2.
Le tout était en vente 120 000 euros. Le prix d’achat a
finalement été de 90 000 euros, frais d’agence inclus.
Et la bonne opération que Guillaume a faite, c’est qu’il
a rapidement vendu le grand hangar à l’artisan qui allait
effectuer les travaux dans les logements, pour une valeur
de 30 000 euros.
Le tout est donc revenu à 60 000 euros, sans compter les
travaux bien évidemment. Mais le hangar qui apparaissait
au départ comme un boulet (que faire d’un hangar de
300 m2 dans une petite ville ?) est finalement devenu un
atout. Nous ne sommes pas fans des appartements type
4, car il s’agit du type de logement à partir duquel la
rentabilité au mètre carré diminue, surtout quand ils sont
immenses, comme ils l’étaient, et que l’aménagement n’est
pas optimal.
C’est pourquoi nous avons divisé un des appartements
type 4 en 2 logements type 2. Le deuxième T4 est resté tel
quel, car impossible à diviser au vu de la configuration.
Nous avons changé la destination du local commercial
en habitation. Il était totalement adapté à un logement,
de par sa situation et par sa façade, donc cela a été très
facile. L’intérieur a été modifié pour créer une cuisine et
une salle de bain. Finalement, cela fait un logement avec
accès indépendant très sympa, et très lumineux.
Enfin, l’atelier indépendant a été complètement
rénové pour être transformé en maisonnette type 3. C’est
aujourd’hui une petite maison indépendante, de plain-
pied, avec un peu de terrain. Et sachez que les maisons
91
de plain-pied dans les petites villes sont très recherchées,

notamment par les retraités. Et de manière générale, les
rez-de-chaussée, qui ont moins la cote dans les grandes
villes, sont pris d’assaut dans les petites villes ! D’une part
parce que la population est plus âgée et d’autre part,
parce que dans le centre des petites villes, ce sont en
général des commerces qui se situent au rez-de-chaussée
des immeubles. Ce qui fait que les logements en rez-de-
chaussée sont peu nombreux, et donc qu’ils s’arrachent
comme des petits pains.
Ce projet nous a permis de nous familiariser avec
ENEDIS. Nous avions des compteurs à ajouter, puisque
nous divisions un appartement. Et il nous a été imposé de
refaire l’installation électrique de tous les appartements,
même ceux ayant déjà leur compteur électrique, puisqu’il
fallait fournir des attestations de Consuel pour mettre en
service l’électricité dans chaque appartement. Et puis, ils
en ont profité pour facturer une partie de l’enterrement
du poteau électrique situé au coin de la maison. En tout,
cela nous a coûté autour de 10 000 euros, simplement pour
la pose des compteurs ! Cela ne comprend évidemment
pas la réfection de l’installation électrique de chaque
appartement.
Cette histoire nous a appris à être très prudents
sur l’estimation du poste ENEDIS dans un projet de
création ou de division de logements, poste que l’on peut
difficilement anticiper sans devis, et difficile à négocier,
puisque ENEDIS possède le monopole du marché.
IMMEUBLE 4
Guillaume a poursuivi ses achats dans un immeuble
situé dans l’Yonne, dans une petite ville d’environ 1 000
habitants.
L’immeuble était composé de 4 appartements, deux
appartements type 3, un appartement type 2 et un studio.

Ils étaient tous à rafraîchir. Nous avons continué à
travailler avec le même artisan. Il avait près de 2 heures de
route, mais nous savions qu’il était autonome, et il savait
comment nous fonctionnions, et les couleurs et matériaux
que nous aimions. Ce qui nous a fortement facilité la vie.
Nous allions voir régulièrement comment ça avançait,
mais le gros œuvre était sain, il fallait simplement
moderniser un peu l’intérieur des appartements. Cet
immeuble était entouré de dépendances, qui représentent
en général un point négatif lors d’un investissement locatif.
Ça augmente la surface de toiture et de bâti à entretenir, ou
s’il faut les démolir, cela représente un coût supplémentaire
non négligeable et qui ne rapporte absolument rien.
Cet immeuble a été acheté par Guillaume, avec
ses parents et sa sœur, dans une SCI à l’IR. Guillaume
possède la majorité des parts, puisqu’habitant le plus
proche du projet, c’est lui qui s’est occupé de suivre les
travaux et des visites pour mettre les locataires en place.
Autre particularité de ce projet, l’achat a été divisé en deux
étapes.
La première étape a été d’acheter l’immeuble. Mais il se
trouve que derrière le bâtiment se trouvait une grande cour,
sur une autre parcelle cadastrale, qui ne faisait pas partie
de la vente. Cette cour a fait l’objet d’un second achat. Il y
a donc aujourd’hui deux crédits sur cet immeuble.
Le studio était vraiment petit, et pour maximiser les
chances de louer, nous l’avons transformé en T2, tout
comme dans l’immeuble 2. Cette fois, ce n’est pas le local
poubelle, mais une dépendance qui a été aménagée pour
y héberger la chambre de l’appartement. Le mur situé
au fond de la cour, qui était mitoyen avec la voisine a été
source de conflit. Ce mur n’était pas en très bon état, et un
93
trou permettait de voir le terrain voisin.

La voisine a exigé que le mur soit remis en état, mais
ne voulait évidemment pas participer aux frais. Pour éviter
de s’embrouiller avec le voisinage, le mur a été repris et
consolidé, à nos frais. La sécurité des locataires aussi était
mise en jeu. C’est également le problème des dépendances.
Si un enfant va s’amuser dans une dépendance en
mauvais état et qu’il lui arrive quelque chose, alors ce
sera la responsabilité du propriétaire. Pour éviter ce genre
de problème, le mieux est de démolir les dépendances
évidemment, mais cela peut représenter un coût énorme,
en fonction de la quantité de gravats à évacuer et de
l’accessibilité.
Les profils des locataires trouvés sont variables, certains
travaillent dans des pharmacies, d’autres sont professeurs
au collège du coin, d’autres sont auto-entrepreneurs et
travaillent à domicile… Cependant, ils travaillent tous,
critère que l’on exige pour nos locataires.
IMMEUBLE 5
Il s’agit du premier immeuble que j’ai acheté, dans la
Marne, composé de 2 appartements et d’un grand garage,
détaillé plus tôt. Nous avions projeté sur cet immeuble
d’aménager le grenier pour créer un appartement
supplémentaire, mais finalement nous ne l’avons jamais
fait. Aménager un grenier peut parfois paraître une super
idée, pour optimiser un bien, mais il faut penser qu’en
fonction de la surface loi Carrez, de la hauteur sous
poutres, et du prix au mètre carré dans la ville, les travaux
ne sont pas toujours une bonne idée.
Aménager un grenier peut coûter très cher :
• Faire une isolation sous toiture
• Isoler les murs extérieurs
• Poser des fenêtres de toit

• Créer l’installation électrique
• Créer le réseau de plomberie
• Peindre tous les murs et les plafonds
• Poser les revêtements de sols
• Effectuer la pose d’une cuisine
• Effectuer la pose des éléments sanitaires dans la
salle de bain
• Installer un nouveau compteur électrique, pas
ENEDIS : pour information, à partir de trois
compteurs électriques dans un immeuble, vous
passez en installation collective. Cela signifie que
vous devez créer une colonne montante, qui doit
se situer dans les parties communes de l’immeuble,
dans laquelle les gaines et fils électriques passeront
et desserviront les appartements des différents
étages. Autant vous dire que cela rajoute plusieurs
milliers d’euros à la facture de travaux, environ
7 000 euros, simplement pour cette partie-là. C’est
donc sans compter la facture de travaux réalisés
par ENEDIS ni les potentiels changements de
l’installation électrique des appartements existants.
Nous avons donc mis ce projet d’aménagement sur
pause.
Il faut parfois savoir changer carrément de projet : dans
les immeubles situés dans des villes où le prix au mètre
carré n’est pas très élevé, il faut parfois accepter de ne pas
utiliser toute la surface et acheter à la place un nouveau
projet à exploiter.
95
RÉSIDENCE PRINCIPALE 2
IMMEUBLE 6
Il s’agit du projet situé dans la Meuse, dont je vous ai
expliqué toutes les galères un peu plus tôt dans ce livre.
Notre huitième projet immobilier a été notre Résidence
principale située dans la Marne. Il y a beaucoup de
questions concernant la résidence principale.
« Faut-il acheter sa résidence principale avant un investissement
locatif ? »
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette
question. Cela dépend du prix de votre RP8. Si vous habitez
en région parisienne, au vu des prix, acheter sa RP ne sera
pas une bonne opération, puisque votre taux d’endettement
sera trop élevé et convaincre un banquier de vous prêter
pour un investissement locatif par la suite sera compliqué.
Au contraire, si vous habitez à la campagne, dans un
lieu où l’immobilier n’est pas très cher, être propriétaire
de votre RP pourrait vous aider. Notre déménagement
à la campagne a également été motivé par cela. Nous
serions propriétaires de notre résidence principale, ce qui
représente un avantage dans notre dossier bancaire, tout en
ayant des mensualités vraiment faibles, donc sans dégrader
notre profil. Pour vous donner une idée, nous remboursons
au total entre 450 et 500 euros par mois, pour un montant
total emprunté de 90 000 euros.
Les projets dont je viens de parler sont nos projets les
plus anciens. Ce sont les premiers investissements que l’on a
réalisés, et surtout nos premiers achats avant que l’on quitte
notre emploi salarié. Et cette période d’achat d’immeubles
tous les six mois s’est arrêtée quand nous avons changé de
8 Résidence principale
vie. À force d’aider tous les jours nos clients à acheter des
immeubles, et n’ayant pas acheté depuis un an et demi, ça
commençait à nous manquer un peu.
Alors, notre premier bilan dans les mains, nous avons
pris rendez-vous avec un banquier. Et là, c’est la révélation !
Tout simplement parce que le banquier trouve que notre
dossier n’est pas nul du tout, et qu’emprunter pour un
nouvel immeuble est tout à fait envisageable. C’est à ce
moment-là qu’on a décidé d’accélérer, et de nous rattraper
sur l’année à venir.
Nous avons alors, en début d’année 2018, organisé des
journées de visites, voire des semaines de visites, pendant
lesquelles nous visitions 4 à 5 immeubles par jour, pendant
plusieurs jours consécutifs, tout en faisant un circuit sur les
routes de France. Nous avions analysé tous les projets avant
de les visiter, et tous étaient intéressants, c’est-à-dire qu’ils
présentaient tous une rentabilité nette de taxe foncière et
de frais de notaire comprise entre 9 % et 11 %.
Le calcul utilisé pour déterminer la rentabilité est le
suivant :
Chacun a son propre calcul de rentabilité, certains
calculent une rentabilité « nette nette », en incluant
les charges, certains prennent en compte une vacance
locative d’un mois de loyer par an… Le plus important
est de toujours utiliser le même calcul, pour avoir des
données comparables. Les visites consistaient à vérifier les
hypothèses et les informations prises lors de l’analyse du
bien, mais si cela correspondait, alors il n’y avait aucune
raison de ne pas faire d’offre. C’est pour cela que beaucoup
d’offres ont été faites lors de ces journées de visite.
Sachez que quand vous faites une offre d’achat, surtout
avec une négociation, il y a énormément de risques pour
que le projet tombe à l’eau : le vendeur choisit un autre
97
acquéreur, vous n’arrivez pas à négocier suffisamment

pour avoir un projet vraiment rentable, l’agent immobilier
ne transmet pas l’offre… autant de raisons qui font que
vous allez perdre du temps. Donc si vous mettez toute
votre énergie sur un bien, alors vous serez d’autant plus
déçu si le projet tombe à l’eau. Voilà pourquoi nous avons
fait beaucoup d’offres. Certaines sont tombées à l’eau,
certaines sont allées au bout et se sont concrétisées.
C’est ainsi que nous avons finalement acheté 12
immeubles au cours de l’année 2018. Les trois premiers
mois ont été consacrés aux visites, le reste de l’année a été
consacré aux recherches de financement. Pour certains
projets, nous nous sommes associés avec un ami ou
parfois même deux amis, qui avaient une bonne situation,
financière, afin d’avoir un meilleur dossier pour la banque.
Je ne vais pas vous mentir, nous sommes passés par
plusieurs banquiers pour pouvoir financer tout cela.
Et nous n’avons pas été très violents niveau négociation
avec les banques. Nos principales demandes au niveau
de la banque portaient sur la durée du crédit, qui est le
critère le plus important. Nous voulions surtout obtenir
le crédit, donc les montants du taux ou de l’assurance de
prêt par exemple n’ont même pas été évoqués. Et nous
avons parfois mis de l’apport, ou nanti des sommes sur des
assurances vie, pour obtenir un accord. Pour information,
nantir signifie bloquer une certaine somme d’argent sur un
compte, généralement une assurance vie, pendant toute la
durée du prêt. Cela permet de rassurer la banque.
D’ailleurs, tant que je parle des banques, il est très
important de comprendre que la relation avec votre
banquier doit être gagnant-gagnant. Si vous voulez
avoir votre crédit, et surtout que quelques mois après le
banquier vous suive sur une nouvelle acquisition, alors il
faut faire plaisir au banquier, en ouvrant une assurance vie
chez lui par exemple (avec seulement 500 euros crédités

dessus pour commencer), en acceptant son assurance de
prêt, en prenant l’assurance Propriétaire Non Occupant
chez lui… Bref, tout un tas de petites choses qui lui feront
plaisir, puisqu’il touchera des commissions sur ces produits.
Bien sûr, les assurances du banquier sont plus chères que
dans des organismes extérieurs, mais si ça vous permet
d’obtenir votre crédit, alors ça vaut le coup. Et vous pouvez
désormais résilier ces assurances facilement, donc un an
après, rien ne vous empêche de changer ces assurances.
Une fois que vous aurez compris cela, alors votre relation
auprès de votre banquier sera grandement simplifiée. Les
biens que nous avons achetés au cours de cette folle année
étaient pratiquement tous déjà loués, ce qui permet aussi
de rapidement dégager de l’argent et donc de rassurer le
banquier. C’est ainsi que nous avons acheté 12 immeubles,
situés dans les départements du Cher, de la Nièvre, du
Doubs, de la Meurthe-et-Moselle, de la Meuse, de l’Aisne,
du Pas-de-Calais, de la Côte-d’Or et du Rhône. Chacun
de ces immeubles comporte entre 4 et 12 appartements, et
a été acheté entre 80 000 euros et 430 000 euros.
Ils ont tous été achetés via des SCI à l’IS, créées
pour l’occasion. Certaines SCI comportent un seul bien,
certaines en comportent 4. Cela dépendait surtout des
banques et des financements obtenus, notre but étant
d’avoir une SCI par établissement bancaire pour faciliter
la gestion des comptes. Pour atteindre ce résultat, il nous a
fallu nous concentrer là-dessus pendant plusieurs mois. Ça
demande beaucoup de travail et il faut être un minimum
organisé, mais c’est quelque chose qui est possible.
L’année 2019 sera consacrée au développement de notre
société Club Immobilier. Chaque chose en son temps, mais
il faut se concentrer sur un objectif dans l’année pour le
mener à bien.
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Les astuces d’entrepreneur

En tant qu’entrepreneurs, les premières années, nous
ne nous versions pas de salaire. Tout simplement parce
que nous n’avions pas les fonds nécessaires. Mais en
contrepartie, nous utilisions notre société pour faire passer
des charges et dépenses, ce qui nous a permis de ne pas
trop souffrir du manque de salaire.
Je vous rappelle que nous ne sommes pas du tout
dépensiers, mais pour vous donner une idée, la seule
dépense que nous avons au quotidien, ce sont les courses
pour manger. Toutes les autres grosses dépenses sont
optimisées pour que nous n’ayons pas à sortir de l’argent
de nos comptes personnels.
Je vais essayer de vous expliquer quelques astuces que
nous utilisons aujourd’hui.
Astuce n° 1
LOUER UNE PARTIE DE SA RP
L’avantage de notre grande maison à la campagne,
c’est la présence d’une pièce de 30 min 2 s, avec une entrée
indépendante, qui joue parfaitement le rôle de bureau
de notre société. Société que nous avons domiciliée chez
nous, et à laquelle nous louons cette pièce, pour un loyer
égal à nos mensualités. Cela nous permet de ne pas sortir
d’argent directement, mais d’utiliser les revenus de notre
société pour rembourser notre prêt immobilier. Et nous
pourrions louer plusieurs pièces, avec différentes sociétés

si nous le souhaitions.
Attention toutefois à ne pas en abuser, louer toutes les
pièces de sa maison à 4 sociétés différentes serait compliqué,
surtout si vous avez une maison ou un appartement type 3.
Et veillez bien à avoir un loyer cohérent avec le marché
de la ville. N’attribuez pas un loyer de 2 000 euros pour
une pièce de 7 m2, car en cas de contrôle, vous pourriez
avoir des difficultés à le justifier.
Astuce n° 2
LES INDEMNITÉS KILOMÉTRIQUES
En plus de cela, nous utilisons le système des frais
kilométriques. Le principe des frais kilométriques est
assez simple. Vous achetez une voiture à votre nom, pour
vos déplacements professionnels, vous payez l’essence,
l’assurance et l’entretien, et pour chaque kilomètre
parcouru, vous pourrez sortir du compte de votre société
quelques centimes, en fonction de la puissance de votre
voiture, sans être imposé.
Par exemple, Guillaume et moi avons acheté une
voiture présentant une puissance de 6 CV. Nous l’utilisons
pour nos déplacements professionnels et notons tous les
kilomètres parcourus. Cela demande d’être un minimum
rigoureux, mais rien de sorcier. Et vous multipliez le
nombre de kilomètres parcourus par 0,381 euro (montant
qui diffère en fonction du nombre de chevaux fiscaux et en
fonction des années), ce qui vous donne le montant de vos
indemnités kilométriques. Vous pouvez sortir cette somme
de votre société et vous la reversez directement, sans être
imposé dessus. Cela vous permet de vous rembourser des
sommes engagées comme l’assurance, l’essence, l’entretien
et l’achat du véhicule. Mais le fait de ne pas avoir payé cette
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voiture très cher et de parcourir beaucoup de kilomètres

fait que nous sommes gagnants, et cela nous permet de
payer nos courses de nourriture quotidienne par exemple.
Mais cela sera beaucoup moins rentable si vous achetez une
voiture assez cher, puisque les indemnités kilométriques ne
couvriront pas les frais rattachés à la voiture et notamment
l’achat du véhicule. Il faudra peut-être mieux dans ce cas-là
acheter votre voiture via votre société, puisque c’est celle-
ci qui prendra en charge les dépenses quotidiennes liées à
votre véhicule. Mais avoir un véhicule de société entraîne
des taxes supplémentaires, dépendant de la puissance du
véhicule, des émissions de CO2 et de l’année de mise en
circulation. Et cela n’est rentable que si votre voiture n’est
pas trop puissante, car les indemnités sont différentes en
fonction du nombre de CV de votre voiture. Entre 2 et 7
CV, le montant sera différent, mais il est plafonné à 7 CV,
donc concrètement, il ne sert à rien d’acheter une voiture
de 12 CV.
Astuce n° 3
LA ZRR
Aujourd’hui, notre société possède son siège social dans
une ZRR9. Nous ne l’avons pas fait exprès, et ne l’avons
appris qu’un an après avoir créé notre société. Les ZRR
sont des zones rurales en perte de dynamisme. C’est pour
cela qu’il y a des avantages fiscaux et des avantages à
l’embauche, pour favoriser l’emploi dans la zone.
Les avantages fiscaux sont énormes, car ils représentent
une exonération totale d’impôts sur les bénéfices durant
5 ans, puis sur les trois années suivantes, une exonération
qui passe de 75 % à 50 % puis à 25 %. Malgré tout, il faut
9 Zone de Revitalisation Rurale

que la société ait une activité commerciale qui soit localisée

dans la ville concernée.
Pour notre activité de maîtrise d’œuvre, cela était un
peu compliqué à justifier, car malgré tout cela demande
de se déplacer. Mais lorsque nous avons appris cela, et vu
le potentiel – car oui, une société est rapidement soumise
à un montant de taxes et impôts conséquent –, nous avons
fait le choix de créer une société qui serait dédiée à la
maîtrise d’œuvre et autres activités réalisées en dehors
de la zone de notre siège social, qui ne serait alors pas
exonérée d’impôts. Notre société initiale servirait alors à
nos activités notamment de formations, qui sont réalisées
essentiellement au siège social de notre société.
Ce choix est donc soumis à plusieurs conditions, je vous
conseille de vous renseigner et de demander à votre expert-
comptable si cela pourrait s’appliquer à votre business. Mais
voilà le montage que nous avons fait, il y a heureusement
quelques avantages à vivre dans la campagne française.
Astuce n° 4
LA HOLDING
Une holding est une société mère, qui chapeaute
plusieurs sociétés filles. Le principal intérêt est de pouvoir
faire circuler de l’argent entre les sociétés, sans subir trop
d’imposition. En effet, lorsque vous avez une société, elle
paie des impôts en fonction de ses bénéfices. Et lorsque
vous souhaitez vous reverser de l’argent en fin d’année, car
vous avez fait des bénéfices, si vous vous faites un virement
du compte de votre société à votre compte personnel (que
l’on peut appeler versement de dividendes), vous serez
alors imposé.
103
Pour calculer le montant des impôts que vous paierez

à titre personnel, après un versement de dividendes, vous
pourrez choisir entre deux options :
• la flat tax, soit un forfait de 30 %
• le taux de votre TMI10 (après un abattement
forfaitaire de 40 %) ainsi que le taux des
prélèvements sociaux de 17,2 %
Pour que ce soit plus clair, prenons un exemple : si vous
voulez sortir 10 000 euros de votre société, vous paierez
alors :
• Si flat tax : 3 000 euros d’impôts (30 % de
10 000 euros)
• Si TMI + CSG-CRDS : 2 560 euros d’impôts si
vous avez une TMI à 14 %
> (10 000 x 60%) x 14% + 10 000 x 17,2%
Donc si votre TMI est inférieure ou égale à 14 %, alors
il peut être plus avantageux d’utiliser le système classique,
sinon, il vous faudra choisir la flat tax.
Vous serez donc soumis à un montant conséquent
d’impôts si vous souhaitez sortir l’argent. Mais si vous
souhaitez récupérer cette somme pour l’apporter dans une
autre société, il existe un moyen pour ne pas passer par la
case dividendes. C’est là qu’est le réel intérêt de la holding.
En effet, l’argent pourra transiter par la holding, et non
plus par vous, et l’imposition sera beaucoup plus faible,
car elle pourra bénéficier du régime mère-fille si certaines
conditions sont respectées.
10 Tranche Marginale d’Imposition

Nous avons donc connecté notre holding à notre SAS et

à nos différentes SCI, toutes à l’impôt sur les sociétés. Cela
nous permet donc d’utiliser les bénéfices de notre SAS pour
faire des apports et pouvoir emprunter plus facilement par
exemple, ou de réinjecter un peu de trésorerie dans une
société qui devrait faire face à des dépenses imprévues.
Il est donc indispensable de mettre en place une holding
quand vous possédez plusieurs sociétés.
Ces conseils sont bien évidemment à discuter avec un
avocat fiscaliste, ou un expert-comptable. C’est lui qui
pourra analyser en détail votre situation et qui pourra
réellement vous conseiller, mais sachez que ces astuces
existent, puisque nous les utilisons. Mais avant de les
mettre en place, nous en avons discuté justement avec les
professionnels habilités pour ne pas commettre d’erreur.
Astuce n° 5
SYSTÈME D’OBJECTIF-RÉCOMPENSE
Au bout de deux années de travail sans grand résultat,
il nous a fallu réagir. Et nous avons remarqué que les
rentrées d’argent étaient beaucoup trop instables. L’année
précédente, nous n’avions rien facturé pendant 3 mois ! Ce
qui est absolument énorme. Pour gagner plus, nous avons
alors décidé de nous fixer des objectifs : tous les mois, un
objectif de chiffre d’affaires mensuel est à atteindre. Et
cet objectif augmente périodiquement, puisque le but est
d’être en croissance.
Et cela a tout changé pour nous ! Quand tu es le 28 du
mois, et qu’il te manque plusieurs milliers d’euros, tu vas
tout faire pour essayer de trouver une méthode pour gagner
de l’argent : en général, cela entraîne une promotion sur
l’une de nos formations. Nous faisons vraiment en sorte de
réussir cet objectif.
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Grâce à cela, nous avons multiplié notre chiffre

d’affaires par 4 en une année.
Mais bien sûr, qui dit objectif, dit récompense si
l’objectif est atteint. Il faut bien une carotte pour avancer !
Il nous a fallu peu de temps pour trouver la récompense :
ce sera un voyage. Si nous arrivons à réaliser notre objectif
mensuel pendant trois mois d’affilée, alors nous nous
offrons un voyage.
Je peux vous dire que nous avons pour l’instant toujours
atteint nos objectifs ! Parfois de peu, voire très peu,
quelques dizaines d’euros, parfois plus largement. Cela
nous a permis de partir en Thaïlande, en Guadeloupe,
au Mexique, au Japon… Donc je vous conseille tous de
mettre en place ce genre de carotte. En tout cas pour nous,
cela a tout changé.
Astuce n° 6
PARTIR EN VOYAGE
AUX FRAIS DE LA SOCIÉTÉ
Il y a de nombreux frais que l’on peut faire passer en
dépenses professionnelles sur une société. Et ces voyages
que nous nous « offrons » sont également financés par notre
société. Et cela se justifie facilement. D’une part, nous
n’arrêtons pas de travailler en voyage, nous diminuons
simplement le temps de travail. Mais cela ne nous empêche
pas d’être présents sur les réseaux sociaux, de répondre
aux mails, de faire des vidéos YouTube… Et puis, cela sert
véritablement à notre business.
Nous partageons beaucoup de choses sur les réseaux
sociaux, et il faut montrer aux personnes qui nous suivent
que le travail paie, que l’investissement immobilier permet
de vivre la vie qu’on aimerait vivre ! Attention, notre but
n’est pas de faire rêver les gens, loin de là, en leur faisant
croire qu’investir dans deux biens, et travailler deux ans

leur permet de tout quitter et vivre leur vie en toute
indépendance financière. Non, en général, nous sommes
plutôt les rabat-joie à dire « attention, avoir un immeuble
ne suffit pas à gagner assez de revenus pour quitter votre
emploi ».
Et d’ailleurs, quand les gens nous rencontrent, en
général, ils nous demandent comment nous faisons pour
avoir l’énergie d’être tout le temps en déplacement et
travailler tout le temps. Et tant mieux, puisque c’est
vraiment ce que nous voulons véhiculer, que rêver d’une
indépendance financière, c’est bien, mais pour cela il
faut s’en donner les moyens, et ça n’arrive pas du jour au
lendemain. Cela demande du temps et de l’implication. Et
ce n’est pas non plus pour tout le monde.
Beaucoup aimeraient avoir notre vie, mais ne seraient
pas capables de fournir le quart des efforts et des sacrifices
que l’on a faits pour en arriver là où nous en sommes.
Puisque ce que nous partageons sur les réseaux sociaux est
bien évidemment les bons moments, mais les mauvais sont
en général cachés.
107
La grande difficulté de
l’entrepreneuriat
Il n’est pas évident de travailler à son domicile. La
société rembourse le crédit, certes, mais cela signifie que
nos bureaux sont situés directement chez nous. Et cela
n’aide pas beaucoup à faire des coupures entre vie privée
et vie professionnelle.
Lorsque l’on travaille dans des bureaux à l’extérieur
de chez soi, il est plus facile de faire la distinction entre
les deux. Une fois qu’on est au bureau, on est là pour
bosser. Mais quand on rentre chez soi, c’est fini, le travail
est derrière nous. Quand les deux espaces sont séparés
par une simple porte, et que vous détenez votre propre
société, vous pourriez travailler jour et nuit, dans le même
lieu. Puisque vous vous créez votre travail, il y a toujours
quelque chose à faire, quelque chose à améliorer. Si vous
ne travaillez pas, vous ne gagnez pas d’argent. Et là arrive
le sentiment de culpabilité, ce sentiment de ne pas faire
assez, ou en tout cas d’être en train de perdre du temps à
faire des choses peu intéressantes, alors que vous pourriez
être en train d’améliorer votre site, vos offres, d’avancer
sur l’administratif, de répondre à des mails… bref ! Pas
évident de couper !
Et je crois que Guillaume y arrive encore moins bien
que moi. Pour me vider l’esprit, et m’obliger à couper avec
le travail, j’utilise le sport. J’ai toujours été assez sportive, et
j’avais arrêté au moment de ma rencontre avec Guillaume.

Alors on prend quelques kilos, avec notamment les
restaurants lors des déplacements professionnels, et au-
delà des kilos, une impression de laisser-aller pas vraiment
agréable ! Alors voilà, je me suis décidée, j’ai repris le sport.
Mais difficile de s’inscrire à un club, sachant qu’à cause de
nos déplacements et horaires peu stables, il serait difficile
d’aller assister aux entraînements. Courir ? Très peu pour
moi, je m’ennuie vite, et courir toute seule dans le noir, en
hiver, ne me rassure pas.
Alors j’ai remplacé une chambre de notre maison en
salle de sport. D’abord un tapis, ainsi que des haltères
que Guillaume avait achetées il y a plusieurs années
auparavant (mais qu’il n’avait jamais vraiment utilisées).
Puis Guillaume m’a offert un vélo elliptique. J’ai désormais
des balles de différentes tailles, des élastiques… une vraie
petite salle de sport à domicile !
Et pour ne pas me décourager, j’en ai fait un moment
important dans ma journée, mon moment à moi, où je suis
toute seule. Je regarde des séries, ou des vidéos, pour me
changer les idées. Le but est de ne pas penser au boulot,
puisque justement c’est pour en sortir. Et du coup, je reste
motivée jour après jour. Je pense qu’un esprit sain dans un
corps sain est aussi une clé pour avoir une vie équilibrée.
Guillaume pourrait bien entendu utiliser cette salle,
mais il n’arrive pas vraiment à rester motivé. Il va faire
du sport deux jours, puis va arrêter deux mois. Ce n’est
simplement pas son truc. Mais du coup, il n’a pas de vraie
coupure et a du mal à arrêter de bosser le soir.
Nous avons un rythme soutenu, puisque nous travaillons
tous les jours, ou presque, c’est-à-dire que nous n’avons
pas réellement de week-ends. Nos clients, pour la plupart
salariés, sont disponibles seulement le week-end, donc
109
cela nous oblige à être présents pendant ces moments-là,

pour des journées de visite par exemple. Mais du coup
psychologiquement, il est difficile de s’arrêter de travailler
un mardi par exemple. Quand on a pris l’habitude depuis
toujours de travailler du lundi au vendredi, cette habitude
est assez compliquée à effacer. Alors nous travaillons les
jours de semaine, mais également ceux du week-end.
Pour nous retrouver et retrouver une vie de couple plus
classique, nous avons décidé de nous accorder des vacances
régulières, grâce à notre système d’objectif/récompense.
Cela nous permet d’utiliser tous nos week-ends d’un
coup ! Lors de ces voyages, on travaille maximum deux
ou trois heures par jour, malgré tout nécessaires pour faire
tourner la société, mais sinon nous profitons ! Nous avons
cette chance d’avoir une partie de notre activité que nous
pouvons accomplir de l’autre côté du globe, et de pouvoir
nous organiser pour réaliser l’autre partie de notre activité
en fonction de notre emploi du temps. Et au-delà de notre
activité professionnelle, la gestion de nos biens immobiliers
ne nous a jamais freinés pour partir. D’abord parce que cela
ne nous demande pas beaucoup de travail au quotidien, et
aussi parce même s’il y a un souci, nous pouvons appeler
nos contacts locaux pour chaque immeuble pour essayer
de gérer au mieux la situation. Donc cela ne nous empêche
vraiment pas de partir en voyage.
Notre emploi du temps est assez variable en fonction
des semaines. Parfois, nous passons des semaines enfermés
dans notre bureau, parfois nous partons plusieurs jours
en déplacement. Lorsque nous sommes au bureau, nous
commençons à travailler vers 8 h 30 ou 9 h, et nous
terminons vers 20 h. En général j’arrête de travailler pour
aller faire du sport vers 19 h 30, tandis que Guillaume
continue jusqu’à 20 h 30.
Pour les déplacements, nous nous levons plus tôt,

et donc nous commençons plus tôt. Mais tous nos
déplacements se font en voiture, puisque cela nous permet
d’avoir une flexibilité, que ce soit sur les horaires ou sur les
trajets. Et c’est Guillaume qui conduit systématiquement,
tout simplement parce qu’il a le mal des transports, et que
travailler en voiture est trop compliqué pour lui.
Travailler en voiture est une obligation, car sinon nous
perdons trop de temps, pour rien du tout. Conduire est
une vraie perte de temps, mais nous déplacer en train est
impossible, ce serait beaucoup trop contraignant.
Donc pour optimiser notre organisation, je travaille sur
ordinateur, alors que Guillaume passe parfois quelques
coups de fil. Voilà comment s’organisent nos semaines.
Je pense que tous les salariés, ou ceux qui n’ont jamais
été à leur compte peuvent comprendre qu’arrêter de
travailler le soir ou le week-end est compliqué. Surtout
quand le conjoint est dans la même situation.
Si vous vivez avec une personne qui est salariée, qui a
des horaires classiques, des week-ends, ou que vous avez
des enfants, je pense qu’il est plus facile de couper vis-à-vis
du boulot. Mais pour l’instant nous avons du mal. Je pense
que ça viendra avec le temps, et c’est aussi pour ça qu’il
faut automatiser le maximum de choses, pour ne plus avoir
ce sentiment de culpabilité lorsque l’on arrête de travailler.
Nous n’avons pas d’objectifs à long terme. C’est très
difficile de se projeter. Mais en tout cas, notre but n’est pas
de créer une société du CAC 40, loin de là. En fait, s’il y
a 4 ans quelqu’un m’avait dit que ma vie serait celle-ci, je
n’y aurais jamais cru.
Créer une société ? Jamais.
Ne pas cotiser pour la retraite ? Jamais.
111
Vivre perdue au milieu de la campagne ? Jamais.

Donc je me dis que les 4 prochaines années me réservent
sûrement des surprises !
L’objectif de tout ça malgré tout était d’avoir la vie
qu’on voulait, qui ne dépend pas d’un patron avec qui
on ne s’entend pas, ou qu’on ne connaît pas, et qu’il
faut supplier pour avoir une potentielle augmentation de
salaire. De poser des vacances quand on veut, sans avoir de
contraintes. Et surtout de ne pas travailler 45 ans pour avoir
une potentielle retraite, qui d’ailleurs sera compliquée à
avoir au vu du système actuel. C’est d’ailleurs cette pensée
qui a été motrice, c’est la retraite. Ou plutôt, l’incertitude
de la retraite.
Ça peut paraître étrange de penser à la retraite alors
que l’on a 25 ans, mais si on veut avoir la vie de ses rêves,
autant commencer tôt ! Et il n’est jamais trop tard, sachez-
le ! Si vous avez 40 ans, ce n’est pas une excuse pour ne plus
y croire et ne pas donner toute votre énergie pour essayer
de vous construire la vie dont vous rêvez.
Mes parents sont tout fraîchement retraités. Et on a
l’occasion de parler assez librement de ce qu’ils touchent.
Ma mère était infirmière, dans un hôpital public. Elle
a fait ce métier par passion (de toute façon si ce n’est pas
une passion, vous ne tenez pas des dizaines d’années
dans ce milieu) et était heureuse de se lever chaque jour
pour aider les personnes en difficulté. Malgré toutes les
contraintes des horaires, la mauvaise ambiance, le manque
de personnel, elle était toujours là. Et la première fois que
je l’ai entendue parler du montant qu’elle toucherait à la
retraite, c’est aussi la première fois que j’ai entendu ma
mère aussi écœurée. Écœurée d’avoir donné toutes ces
années, d’avoir aidé tous ces gens, d’avoir sacrifié un week-
end sur deux loin de sa famille, pour toucher seulement
une petite retraite. Alors oui, elle n’a pas rempli tous ses
trimestres, oui elle s’est arrêtée quelques années pour
pouvoir élever ses quatre enfants, mais son travail est si mal
reconnu par la société ! Et je pense que c’est ce manque de
reconnaissance qui l’a touchée. Heureusement mon père
est là, avec une bien meilleure retraite, mais j’imagine si
ma mère se retrouvait seule… ce serait compliqué. Alors je
ne veux pas être victime de cela, être obligée de travailler
X trimestres, et si je choisis d’arrêter 3 trimestres de perdre
une somme conséquente.
D’ailleurs, seulement quelques jours après avoir pris sa
retraite, mon père a été victime d’un AVC. Il se rendait
à son pot de départ, pour revoir tous ses collègues une
dernière fois, quand il a fait un malaise. Seules ses fonctions
motrices ont été touchées, il avait donc toute sa tête, mais
n’arrivait plus à se tenir debout, ni même à se tenir assis.
C’est dans ces moments-là que tu te dis que tout peut
basculer, en un claquement de doigts.
Pendant les deux dernières années de sa carrière, mon
père parlait de sa retraite à venir. Il attendait tellement ce
moment, ce moment où il arrêterait d’être stressé, où il
arrêterait de passer plusieurs semaines en déplacement
professionnel à l’autre bout du monde, où il quitterait enfin
la région parisienne… Et voilà que tout a failli basculer.
Il aurait pu attendre ce moment pendant 40 ans, pour
finalement vivre la retraite paisible à laquelle il aspirait,
seulement quelques jours. Il a finalement repris du poil de
la bête, mais s’est retrouvé à réapprendre à marcher à l’âge
de 62 ans…
Cette période a également été très dure pour ma
mère. Elle qui rêvait aussi de sa retraite paisible, mais qui
finalement, aurait pu se retrouver seule, avec sa maigre
retraite. Ça a été dur à réaliser, mais finalement, ça m’a
confortée dans mon mode de pensée. Travailler 40 ou 45
113
ans, pour espérer avoir une retraite, qu’on ne pourra peut-

être pas vivre, ou peut-être pas être en bonne santé… La
vie est courte, profitons-en !
Nous aurions pu nous dire aussi que l’un de nous
devait garder son emploi, pour pouvoir investir à nouveau,
pendant que l’autre développerait la société. Mais nous
voulions vraiment garder le même rythme de vie, et si nous
avions fait ça, c’était aussi pour être tous les deux dans
cette galère. Et bien sûr, l’une des raisons principales, c’est
nos futurs enfants. Cela vous paraît peut-être fou de penser
à ses enfants, alors qu’ils ne sont pas encore nés, mais
Guillaume et moi avons eu la chance d’avoir des parents
qui avaient une certaine valeur de l’argent, et qui savaient
le gérer. Nous n’avons ni lui ni moi, jamais manqué de
rien, sans être trop gâtés. C’est ce schéma que j’aimerais
reproduire pour mes enfants.
Pouvoir leur dire que s’ils veulent devenir boulanger, ou
faire une grande école de commerce, alors ce sera possible,
en tout cas que l’argent ne sera pas un problème.
Ou que s’ils veulent faire une école privée, mais
qu’après ils changent complètement de voie, alors ce ne
sera pas grave. J’aimerais simplement reproduire ce que
mes parents ont pu faire pour mes frères et sœurs et pour
moi.
L’un de nos objectifs est donc de gagner de l’argent,
et ne plus dépendre de quelqu’un pour en gagner, mais
dépendre de nous-mêmes. Et suite à des tentatives ratées
d’association, c’est de ne vraiment dépendre que de nous
deux. Ne compter sur personne d’autre. Et de cet objectif
découle donc le fait de pouvoir s’arrêter de travailler quand
bon nous semble. Parce que le problème de la retraite
aujourd’hui, c’est qu’obligatoirement l’âge de départ va
reculer. Donc on commence notre carrière aujourd’hui,
mais on ne sait pas du tout quand elle finira.

C’est comme les travaux, finalement, on sait quand
ça commence, mais on ne sait jamais quand ça finit.
Et s’arrêter de travailler quand bon nous semble, ou en
tout cas avoir un business qui fonctionne avec un peu
d’autonomie, nous permettrait aussi de pouvoir passer du
temps en famille. Parce que Guillaume comme moi, nous
voulons voir nos enfants grandir, et non déléguer cette
tâche à une nounou. Et pour cela, il faut du temps, ou en
tout cas avoir une activité flexible. C’est aussi pour cela
que nous nous sommes lancés dans cette aventure. On se
projette finalement dans le futur, avec un objectif, mais les
moyens pour y parvenir s’élaborent au fur et à mesure, et
évoluent très souvent. Mais c’est ça aussi être entrepreneur,
c’est savoir s’adapter à la situation, à l’époque.
Malgré tous les avantages, être entrepreneur comporte
beaucoup de contraintes. C’est pour cela que je pense que
l’entrepreneuriat n’est vraiment pas pour tout le monde.
Cela dépend du caractère de chacun, de la volonté aussi.
Comme je le disais, beaucoup ne voient que les bons
côtés de ce que l’on montre, mais ne s’imaginent pas
les sacrifices et la vie que l’on mène. Et quand vous êtes
entrepreneur, même si vous tombez malade, il n’existe pas
de congés maladie. Soit vous vous arrêtez, mais au risque
de ne finalement pas gagner d’argent cette journée-là, soit
vous prenez sur vous, et vous bosser ne serait-ce qu’un
minimum, pour pouvoir faire tourner l’activité.
En cela, être deux est vraiment important. Il y en a
toujours un plus motivé que l’autre, et donc si l’un travaille,
l’autre va également s’y mettre. Pareil pour la maternité ou
paternité, il n’existe pas de congés par rapport à cela, alors
c’est à vous de vous organiser pour pouvoir vous reposer,
profiter de votre nouveau-né, tout en restant actif pour
faire tourner l’entreprise. De plus, la mutuelle n’est plus
115
la même. Lorsque l’on est salarié, la mutuelle de votre

société est en général très bien, vous payez relativement
cher à travers vos charges, mais une grosse partie est prise
en charge par votre société. Quand vous devez payer la
totalité, ce n’est plus pareil. Et tant que vous êtes jeunes et
en bonne santé, la mutuelle n’est pas très importante ou
n’a pas besoin d’être très complète. Mais avec les années
qui passent, je sais qu’il faudra qu’on trouve un système
plus performant. Tout en espérant ne pas avoir d’accident
ou une quelconque maladie pour ces prochaines années.
L’entrepreneuriat est un monde incroyable, avec ses
bons et ses mauvais côtés. Mais même si l’on travaille 3
fois plus que si l’on était salarié, cela nous apporte une
incroyable liberté. Les qualités les plus importantes pour
un entrepreneur et un investisseur, c’est de ne pas avoir
peur de travailler dur, et de savoir s’adapter… Savoir
s’adapter aux évolutions du marché, aux événements de la
vie, aux situations rencontrées. Si vous avez ces aptitudes,
alors vous n’aurez aucun problème à rebondir, quelle que
soit votre activité, pour pouvoir atteindre vos objectifs.
Notre aventure à deux a commencé il y a maintenant

6 ans. Je pense que ni Guillaume ni moi n’aurions imaginé
ce qu’il se passerait pendant les 6 premières années.
Et quand on nous demande où nous serons dans 5 ou
10 ans, c’est compliqué… Tout peut changer si vite !
Dans l’idéal, on aura des enfants, une belle maison, en
France ou à l’étranger. On travaillera toujours ensemble
pour notre société, qui comportera quelques salariés pour
nous permettre de moins travailler, nous aurons quelques
immeubles de plus… Mais il est très difficile de se projeter,
surtout quand on est entrepreneur. Le plus important est
de savoir s’adapter.
Et vous,
comment vous voyez-vous
dans 10 ans ?
Annexes
119
LE DÉFICIT FONCIER
Le déficit foncier est une situation dans laquelle vous

pouvez vous retrouver si vous louez un appartement
acheté en nom propre, et loué en location nue. Lorsque
vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous
pouvez alors vous retrouver en situation de déficit foncier.
Prenons un exemple pour que ce soit bien clair :
• Achat : 140 000 euros
• Montant des charges : 3 800 euros (comprenant
intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO,
charges de copropriété si appartement…)
• Travaux : 60 000 euros
• Loyer : 2 000 euros par mois
Année 1 :
• Revenus fonciers : 24 000 euros
• Charges : 3800 euros
• Travaux : 40 000 euros
=> 24 000 - 3 800 - 40 000 = - 19 800
Vous serez donc en déficit de 19 800 euros.
Votre revenu imposable sera donc égal à 0, et vous
ne paierez pas d’impôts sur vos revenus fonciers. Mais
la première année, vous pouvez imputer une partie de
ce déficit sur vos revenus globaux, jusqu’à 10 700 euros.

Si vous gagnez 30 000 euros par an pour votre activité
de salarié, alors vous ne déclarerez que 19 300 euros en
revenus et ne serez imposés que sur cette somme-là. Vous
ne paierez donc pas d’impôts sur vos revenus fonciers, et
moins d’impôts sur vos revenus globaux.
Il vous restera un déficit égal à :
19 800 - 10 700 = 9 100 euros
que vous pourrez reporter sur l’année suivante.
Année 2 :
• Revenus fonciers : 24 000 euros
• Charges : 3 800 euros
• Travaux : 0
• Déficit : 9 100 euros
=> 24 000 - 3 800 - 9 100 = 11 100
Vous n’êtes plus en situation de déficit foncier.
Votre revenu foncier imposable sera donc de
11 100 euros, vous paierez donc des impôts sur cette
somme. Vous ne pouvez pas imputer quoi que ce soit la
deuxième année sur vos revenus globaux. Vous paierez
donc des impôts sur 30 000 euros, auxquels seront ajoutés
les 11 100 euros de revenus fonciers. Votre déficit sera
donc totalement absorbé. Le déficit foncier est donc le fait
d’avoir des charges plus élevées sur les loyers, et donc de ne
pas payer d’impôts.
121
TAXE PARKING
La taxe parking n’existe plus. C’était une taxe qui était

due lorsque vous souhaitiez créer des logements et que
vous ne pouviez pas fournir des places de parking pour
les futurs locataires. La mairie vous demandait alors de
payer cette taxe, qui permettrait de créer des places de
stationnement supplémentaires dans la ville, pour pallier
cette augmentation potentielle de voitures. Le montant de
cette taxe était différent d’une commune à une autre, c’est
le Plan Local d’Urbanisme, propre à chaque commune,
qui spécifiait le montant de celle-ci.
Désormais, cette taxe a été supprimée. La mairie ne
peut donc plus exiger que vous lui versiez quoi que ce
soit. En revanche, elle peut vous obliger à fournir une
place de stationnement lorsque vous créez un logement.
Deux possibilités s’offrent à vous : soit vous avez du terrain
accessible aux véhicules, soit vous avez la possibilité de
louer ou bien d’acheter une place de stationnement, dans
les 300 m autour de l’immeuble. Si vous ne pouvez pas la
faire, la mairie peut tout simplement refuser votre projet
de création.
L’AMIANTE
Pour faire un petit aparté sur l’amiante, il s’agit

d’un matériau qui était beaucoup utilisé jusque dans les
années 90, notamment dans la colle de certains sols, dans les
tuyaux ou conduits d’évacuation ou encore dans les plaques
de fibrociment utilisées comme éléments de couverture. Et
l’amiante est dangereux en cas d’effritement. C’est-à-dire
que c’est la poussière d’amiante qui est nocive : quand vous
percez un trou dans un élément en amiante par exemple,
cela dégage des particules qui peuvent être dangereuses
pour la santé. Et certaines entreprises ont perçu le bon

filon ! Tout le monde a peur de l’amiante, qui a très
mauvaise réputation, qui a provoqué des cancers chez
certains ouvriers du bâtiment. Alors certaines entreprises
se permettent de pratiquer des prix exorbitants pour
enlever et traiter les éléments amiantés. Pour information,
l’emballage doit suivre un schéma très précis : il faut un
système de double emballage, avec un emballage primaire
dans du polyane, puis poser cela dans un « big bag », sorte
de sac à gravats de 1 m3. Pour pouvoir travailler au contact
de l’amiante, les entreprises doivent suivre une formation
et devenir habilitées.
LE STATUT LOUEUR MEUBLÉ

NON PROFESSIONNEL
Le statut LMNP est le statut acquis lorsque l’on a

des locations meublées, achetées en nom propre. 2 choix
d’imposition pour déterminer la base imposable :
• Soit le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %
sur les revenus tirés des locations meublées
• Soit le régime réel : déduction des charges et des
amortissements pour leur valeur réelle
C’est au régime réel que nos biens sont imposés.
Les charges déductibles sont par exemple les intérêts
d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance Propriétaire Non
Occupant, les charges de copropriété, les honoraires de
gestion, les frais comptables…
Les éléments tels que les meubles ou le matériel
pour votre location meublée, les travaux, et le bâti (prix
de l’appartement ou de l’immeuble, amputé du prix du
terrain) seront eux amortis sur des durées allant de 3 à 30
123
ans.
Il s’agit d’une niche fiscale qui permet d’amortir le prix
du bien, et tous les types de travaux, tout en ne dépréciant
pas la valeur comptable du bien, avantage considérable
lors de la revente et du calcul de la taxe sur la plus-value.
Exemple :
J’achète un bien pour un montant de 100 000 euros :
20 000 euros correspondent à l’achat du terrain,
80 000 euros à l’achat du bâti. Je vais donc pouvoir amortir
80 000 euros sur une durée de 25 ans en moyenne (les
durées d’amortissement ne sont pas fixées, mais pour un
bâti, il faut une durée d’amortissement de minimum 20
ans).
Je fais 10 000 euros de travaux de peinture, amortis
sur 5 ans. J’ai un montant total de charges amortissables
de 2 500 euros par an, pendant 5 ans. Mes revenus tirés
de cette location meublée sont de 12 000 euros par an. Je
déclare ces revenus au réel, ce qui donne :
Montant imposable :
12 000 - 2 500 - (80 000/25) - (10 000/5) = 4 300 €
Vous ajouterez ce revenu imposable à l’ensemble de vos
revenus globaux, et ils seront imposés à hauteur de votre
Tranche Marginale d’Imposition, à laquelle s’ajoutent les
prélèvements sociaux d’un montant forfaitaire de 17,2 %.
Plus-value
Je revends ce bien 120 000 euros au bout de 10 ans. Le
prix d’acquisition du bien pris en compte dans le calcul
de la taxe sur la plus-value sera donc 80 000 euros, prix
d’acquisition réelle, malgré l’amortissement réalisé. Ce qui
réduit considérablement le montant de cette taxe.
EAN 9782956959106
Imprimé par CPI France

Emilie MALGOUYRES - Mon Plongeon Dans L'entrepreneuriat

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Mon plongeon dans l’entrepreneuriat

© Émilie Malgouyres, 2019

Guillaume, mon mari et associé, m’a lancé le défi d’écrire un livre.

Pour suivre mon quotidien

Ma vie toute tracée

bien méritée : j’ai toujours eu cette vision de la vie, assez

même pas l’idéal. Donc il faut choisir un domaine qui a de

1 Commission des Titres d’Ingénieur

les démarches pour être reconnue par la CTI, mais ce

Étudier à Cergy a été synonyme pour moi de nouveauté.

de sortir, faire un peu la fête, souffler. J’ai commencé cette

La rencontre qui a tout changé

finalement, cela nous correspondait bien, le romantisme

que du haut de mes 21 ans, c’était un monde qui m’était

Bien entendu, je ne pouvais pas avoir d’intérêts

c’est ce qui importait. Et puis par rapport au studio dans

Mes débuts dans

une entreprise qui tourne bien. Très peu productif, il

légal de l’époque, soit 500 euros par mois ! Mais comme

2 Société Immobilière Familiale

artisan local afin d’effectuer les travaux dans le but de les

Notre stratégie d’investissement

POURQUOI DES IMMEUBLES ?

seul passage devant le notaire… Donc gain de temps et

POURQUOI DANS DES ZONES RURALES ?

bien situé en plein centre-ville de Paris ou de Lyon, mais

POURQUOI DES TRAVAUX ?

ce qui a permis d’améliorer son dossier bancaire, c’est

Et l’avantage de jongler entre son emploi et sa vie

À ce moment-là, Guillaume était propriétaire de 22

Bien sûr je simplifie un peu la chose, mais c’est un vrai

locataires. Si vous habitez proche de votre investissement,

Un stage pas comme les autres

difficile de convaincre la banque. Surtout avec un projet

travaux, il nous fallait trouver une solution. Nous avons

un réseau dans la ville très intéressant. Nous savions que

Ce retard s’explique par différentes problématiques

l’immeuble, et les amener en déchetterie. Nous n’avons

retirer les dernières plaques d’amiante présentes. Nous

respirer. Bon, là aussi ça a été long, très long, mais on a

Mon premier emploi

parler à tout le monde, l’analyse sensorielle correspond à

soit le lendemain de ma soutenance de stage, qui marquait

officieusement été promue chef de projet. Mon statut n’a

commencé. Un peu à l’arrache, je dois l’avouer, puisque

plus avantageuse sur différents projets. C’est ainsi qu’en

d’immobilier, ou des galères de lancer une société. Donc

la plupart des salariés, pas énormément d’objectifs, ou en

soit à nos proches ou à nos collègues d’ailleurs.

3 Aide à la Reprise ou à la Création d’Entreprise

donc choisi de garder nos allocations mensuelles. Cela

possède tous les commerces de proximité, et si vous n’êtes

pas une mauvaise chose : la maison était trop grande, et ne

une nouvelle cuisine. Seule la salle de bain était en bon état

4 Frais d’Agence Inclus

Oui, ce n’est pas très élevé et peut-être que ça en

La Marne est une étape transitoire, nous ne voulons

prochain. C’est avec beaucoup d’émotion que j’ai dit au

et qu’on se dit que c’est bien plus simple d’être salarié