DENSITES & Formes Urbaines Au Maroc

Royaume du Maroc
Ministère de l’Urbanisme
et de l’Aménagement du Territoire
Direction de l’Urbanisme
RÉFÉRENTIEL DÉCEMBRE 2016
DENSITES &
FORMES URBAINES
SOMMAIRE
I - INTRODUCTION 6
II - CONTEXTE, OBJECTIFS ET DEMARCHE 10

Le contexte 12
Les enjeux et défis 12
Les objectifs 12
La démarche 13
III - DEFINITIONS PRÉALABLES 14

1/ Définitions 18
2/ Densités comparées 20
3/ Modulations morphologiques des densités 21
4/ Typologies 22
IV - ANALYSE ET DIAGNOSTIC DES SITES SELECTIONNÉS 28
V - DENSITÉS COMPARÉES 52
VI - ORIENTATIONS GÉNÉRALES 56
1/ Limiter l’étalement urbain 58
2/ Préserver l’environnement naturel 60
3/ Exiger la performance énergétique des projets 61
4/ Promouvoir la qualité conceptuelle des plans d’urbanisme 64
5/ Encourager l’habitat intermédiaire 66
6/ Assurer l’accessibilité pour tous 69
7/ Dépasser les aprioris de la densité 69
8/ Renforcer les polarités urbaines 70
VII - PRÉCONISATIONS 72
FICHE 1 - Densités et formes urbaines au niveau du SDAU 75
FICHE 2 - Densités et formes urbaines au niveau du PA 79
FICHE 3 - Agir sur les indicateurs réglementaires 83
FICHE 4 - Adopter l’îlot comme unité foncière de base 87
FICHE 5 - Promouvoir la mixité urbaine 93
FICHE 6 - Intégrer la mobilité urbaine en amont de la planification 97
FICHE 7 - Repenser le rôle des équipements publics 101
FICHE 8 - Créer un réseau d’espaces publics et verts 105
FICHE 9 - Introduire de nouvelles typologies d’habitat 109
FICHE 10 - Repenser le concept d’habitat social 113
VIII - CONCLUSIONS 116
IX - BENCHMARK 120
X - GLOSSAIRE 149
Plan masse de la ville verte de Benguerir
Le tissu urbain de la ville moderne se caractérise par sa composition urbaine, son tracé de voirie, son zonage , ses espaces libres et la hauteur de ses constructions; le centre
ville de Casablanca en est un exemple remarquable.
I - INTRODUCTION
Densités & Formes Urbaines
Le présent Référentiel a été élaboré en tenant compte infrastructures, plus d’intensités et de mixités sociales
du nouvel agenda urbain adopté lors de la Conférence sur les équipements, etc.
des Nations Unies sur le logement et le développement
urbain durable (Habitat III) tenu à Quito, et en rappel des seuils admissibles tout en préservant l’environnement
des objectifs du développement durable du « Nouveau
Programme pour les villes » qui consiste notamment :
- en l’engagement mondial à promouvoir un plan la forte demande en densité pour les opérations
développement urbain durable et à la mise en œuvre d’habitat social; de même la demande importante en
et à l’adaptation au niveau local et de façon intégrée
du Programme de développement durable à l’horizon du renouvellement des plans d’aménagement; pour
20301; autant, plutôt que de reconduire les mêmes models à
- et en la réalisation des buts et des objectifs du l’origine des dysfonctionnements cités plus haut, il faut
développement durable, notamment l’objectif 11 adopter les solutions innovantes aussi bien concernant
qui consiste « à faire en sorte que les villes et les les densités que les formes urbaines.
établissements humains soient ouverts à tous, sûrs, Au même moment, protéger les terres agricoles, limiter
résilients et durables »2.
centres urbains, construire la ville sur elle-même sont
de l’urbanisation accélérée nécessite d’inventer de autant d’orientations d’aménagement qui font à priori
nouveaux outils pour répondre aux enjeux complexes consensus chez les urbanistes.
des territoires, à la relation entre ville et campagne, Le traitement des densités est d’autant plus complexe
à la modernisation des formes urbaines et à la qu’il est porteur de ressentis et de représentations
problématique de la mixité sociale et fonctionnelle. sociétales. En effet, ce sont les formes urbaines que se
Dans notre pays, l’urbanisation accélérée de ces dernières
années a engendré des transformations profondes
des territoires qui s’est accompagnée de plusieurs ensemble plutôt que des quartiers d’exclusion.
dysfonctionnements qui handicapent leur compétitivité. La diversité des territoires nous interpelle à son tour sur la
A ce sujet, l’étendue des terrains absorbés par l’étalement
urbain est reconnue comme étant la cause directe de
l’éclatement de la ville. simple car l’équation doit prendre en compte de
Parmi les mesures à même d’en limiter les effets, la nombreux paramètres liés aux contraintes foncières,
chacun des acteurs mettant en avant ses priorités et

inclusive et durable; encore faut il l’aborder en saisissant intérêts propres. Il revient par conséquent aux politiques
les multiples impacts qu’elle engendre, à savoir publiques de faire converger ces intérêts particuliers
plus de compacité du bâti, plus de pression sur les avec l’intérêt général, et de promouvoir des dispositions
1
Conférence des Nations Unies sur le logement et le développement urbain durable (Habitat III) Quito (17-20 octobre 2016), Nations Unies, A/CONF.226/4, accessible à
l’adresse http://www.un.org/ga/search/view_doc.asp?symbol=A/CONF.226/4&referer=/english/&Lang=F.
2
Article 11 du plan d’action : Transformer notre monde : le Programme de développement durable à l’horizon 2030, Suite donnée aux textes issus du Sommet du Millénaire
(2015), Nations Unies, A/70/L.1, accessible à l’adresse http://www.un.org/ga/search/view_doc.asp?symbol=A/70/L.1&referer=/english/&Lang=F.
8
Introduction
incitatives et des orientations d’aménagement ont des incidences qualitatives sur le paysage urbain.
vertueuses en matière de développement social, Fondée sur le concept du zonage, la planification ur-
économique et environnemental. baine est un cadre peu flexible. Pour s’en défaire, beau-
Dans cet esprit, densification et compacité des formes coup ont eu recours ces dernières années à la déroga-
urbaines, mixité fonctionnelle et sociale, offre de tion, ce qui a eu pour effet d’entraver l’équilibre des
mobilité et de transport collectif, utilisation d’énergies territoires.
renouvelables sont des orientations porteuses Par ailleurs, à cause de l’important déficit en logements, la
d’urbanisme inclusif et durable. nécessité de construire de plus en plus loin des centres
Aussi quelle pourrait-être la place de la densité dans ville a pris le dessus sur les enjeux environnementaux.
les dispositifs réglementaires de la planification urbaine? Parallèlement à ces défis on assiste à une prise de
Comment peut-on maitriser, à travers les indicateurs de conscience pour une maîtrise plus efficace de l’urbanisa-
constructibilité, l’organisation et l’évolution des formes tion des territoires, à un changement d’approche du sys-
urbaines aussi bien dans les tissus existants que dans tème de planification territorial et à la recherche de solu-
les nouveaux territoires à urbaniser? Quelles relations tions équilibrées pour répondre au déficit en logement.
établir entre la morphologie urbaine et le paysage sachant A cet effet, la densification peut constituer une solution
que les formes urbaines en font parties intégrantes ? à condition de planifier un tracé urbain intelligent qui
L’urbanisme connait certaines pratiques qui empêchent garantit la mixité urbaine et de proposer des typologies
l’évolution cohérente des tissus urbains des villes: il d’habitat intermédiaire qui répondent aux exigences
s’agit notamment : des familles marocaines d’aujourd’hui. La réflexion doit
• du développement par opportunité foncière sans être confirmée dans ces deux pistes de recherche: En
prise en compte de l’organisation et du fonctionne- matière d’aménagement urbain, l’approche de la mixité
ment des territoires, urbaine est une alternative à l’approche du zonage. En
• du manque de contrôle de l’étalement urbain, matière de typologie d’habitat, l’habitat intermédiaire
• de la standardisation des tissus selon le seul modèle est une alternative aux formes courantes des villas,
du lotissement, maisons marocaines modernes ou immeubles collectifs.
• des paysages monotones résultant de la multipli- A cet effet, le présent référentiel des densités et
cation d’opérations de logement social à tout prix, formes urbaines décline les définitions préalables
• des formes urbaines répétitives et sans âmes. pour la compréhension des notions de densités et
En effet, on constate que les formes urbaines courantes formes urbaines, reprend la synthèse des indicateurs
sont le produit de la conformité à la réglementation, à d’appréciation des sites sélectionnés au cours de la
laquelle se plient aussi bien l’aménagement de l’espace phase antérieure, donne des orientations générales
public que la conception architecturale du bâti, ce qui devant accompagner le processus d’élaboration
freine la recherche et l’innovation. des documents d’urbanisme, et propose enfin 10
Les règles d’urbanisme ont prescrit les conditions de préconisations opérationnelles sous forme de fiches
constructibilité parcelle par parcelle, ce qui dicte de thématiques formant guide, destiné au traitement des
manière indirecte la densité à respecter. Ces conditions, seuils de densités et des modèles de formes urbaines
basées essentiellement sur des dispositifs quantitatifs, appropriées.
9
Casablanca, cœur de ville ; plusieurs formes urbaines cohabitent, la forte densité y est synonyme d’urbanité
II- CONTEXTE, OBJECTIFS ET DEMARCHE
LE CONTEXTE meilleur équilibre permettant de maîtriser et d’organiser

le Maroc à l’instar de nombreux pays fait face à une l’évolution aussi bien des tissus urbains existants que de
urbanistation soutenue atteignant en 2014 un taux de ceux en formation, dans une perspective combinant les
65% (urbain et périurbain). Ce processus accéléré et trois dimensions suivantes :
irréversible d’urbanisation interpelle l’urbanisme et - une ville compétitive, moteur de la croissance,
notamment, sa transition vers un urbanisme durable. - une ville qui assure la cohésion sociale,
Cette réflexion autour de la question de la densité et des - une ville économe de la ressource.
formes urbaines menée par le Ministère de l’Urbanisme Quant à la question des formes urbaines, si en effet leurs
et de l’Aménagement du Territoire s’inscrit dans le cadre densités permettent de les identifier, d’autres critères
d’une réforme globale de réadaptation du système de aussi importants aident à en préciser les contours, à
planification territoriale et vient répondre aux enjeux savoir ceux du niveau de qualité de l’espace public et
et défis de l’urbanisation à travers le développement de de l’organisation des circulations, le niveau de service
nouveaux modes d’intervention dans la perspective et des équipements et leur accessibilité dans le dispositif
l’ambition de la co-construction de la ville durable. urbain, la qualité architecturale du bâti, l’offre de mobilité
urbaine, etc.
LES ENJEUX ET DÉFIS
Les enjeux et défis que vivent les territoires urbains LES OBJECTIFS
de nos villes appellent à la réflexion sur ces questions L’étude des densités et formes urbaines s’est assignée
de densités dans une logique d’économie d’échelle et trois principaux objectifs résumés comme suit:
selon les principes de développement urbain durable - Proposer un mode d’aménagement par densité comme
et d’aménagement de l’espace compact, harmonieux et indicateur pertinent de production qualitative de l’espace
de qualité. urbain ;
Dans le même temps, il est apparu urgent de réfléchir au -Proposer un panel suffisamment large et diversifié de
phénomène de plus en plus important de l’étalement formes urbaines produites par le critère de la densité ;
urbain qui provoque un inquiétant niveau de -Et élaborer un référentiel pratique définissant les
dégradation de l’environnement et une fragmentation formes urbaines produites par la densité en tant que
de la vie sociale qui s’accompagne de plus d’exclusion. critère quantitatif et qualitatif d’aménagement.
En outre ce phénomène étant synonyme de coût élevé A cet effet, le Référentiel des densités et formes
d’équipement (extension des réseaux d’assainissement, urbaines ambitionne d’être un outil à la disposition
de transport, d’eau potable, d’électricité, etc), ce qui le des décideurs, planificateurs et aménageurs, destiné
rend responsable de la plupart des dysfonctionnements au traitement des seuils de densités et à la recherche
urbains. des formes urbaines appropriées à préconiser dans les
Face à ces enjeux économiques, sociaux et documents d’urbanisme.
environnementaux, les reflexions sur la question des
densités doivent être approfondies afin de trouver le Le but du Référentiel est donc de définir les modalités
d’intégration de la densité en tant qu’indicateur
12
Contexte, Objectifs et Demarche
quantitatif d’aménagement, et de la forme en tant - Les équipements et services: distance par rapport au
que modèle qualitatif de production de l’espace. Il centre ville le plus proche, distance par rapport aux
est décliné d’abord en orientations générales, puis en écoles, collèges, lycées, facultés, équipements sportifs,
préconisations opérationnelles à même d’améliorer de loisirs et culturels ;
notre paysage urbain. Les indicateurs internes concernent:
- Les données socio économiques et la densité globale
Le Référentiel des densités et formes urbaines doit en de la population du site ;
outre contribuer à donner des repères communs visuels - La configuration physique du site: sa topographie,
et chiffrés des différents modes d’occupation du sol et des les servitudes naturelles, l’hydrographie et les risques
types d’usages aussi bien dans les tissus réglementaires naturels ;
(villes nouvelles, lotissements périphériques, tissus - La présence des équipements publics au sein du site:
traditionnels des médinas) que dans les tissus non enseignement, sports, commerces, loisirs ;
réglementaires ( zones d’habitat insalubre, bidonvilles…). - L’emprise au sol du bâti, les vides, les pleins et les
Il est l’occasion de mettre en exergue la réalité des formes hauteurs du bâti ;
urbaines produites par rapport au seuil de densité utilisé. - Les fonctions dominantes du bâti : logements, activités,
Pour autant, et dans le but d’éviter de traiter les territoires loisirs, mixtes, etc ;
comme s’ils étaient tous identiques et standard, il - Sur le plan réglementaire: le parcellaire, le Coefficient
faudra intégrer les caractéristiques physiques et les d’Utilisation du Sol (CUS), le Coefficient d’Occupation
données socio économiques propres à chaque contexte du Sol (COS), les dispositions particulières du réglement
urbain, et élaborer des référentiels locaux, ville par ville, d’aménagement ;
voire même par quartier, afin de prendre en compte les - l’existence, le cas échéant, de grands projets urbains
spécificités régionales et locales. au sein du site.
LA DEMARCHE Sur la base de cette grille d’indicateurs d’appréciation,

La démarche a consisté à identifier des territoires nous avons sélectionné huit sites supports. Chaque site
suffisamment semblables qui répondent à des logiques a ensuite fait l’objet d’une fiche d’identité permettant
similaires d’urbanisation. de révéler les diverses formes urbaines présentes et
Pour ce faire, il a fallu renseigner une grille d’indicateurs de mesurer leur niveau de densité, de les modéliser
pertinents d’appréciation pour permettre la comparaison et d’identifier leurs points de basculement et leurs
des diverses formes urbaines en rapport à leur densité, potentiels d’urbanisation.
et ceci selon deux familles d’indicateurs, les indicateurs Enfin et dans le but d’adosser ce Référentiel à des
externes et les indicateurs internes : expériences étrangères pertinentes, nous avons élaboré
Les indicateurs externes concernent: un benchmark qui a révélé les possibilités de planifier
- L’accessibilité du site : distance par rapport à la voirie l’urbanisme par la densité. Il a aussi démontré que
structurante, distance par rapport à l’arrêt de bus, l’acceptation de la densité passe par la qualité d’usage,
présence de chemins piétons; de paysage et de confort des espaces publics urbains.
13
Les tissus en transformation comme par exemple celui de Rabat Agdal se caractérise par la naissance de nouvelles polarités, par l’introduction de zonages immeubles plus
denses que les zonages d’origine, les équipements et espaces publiques n’étant pas densifiés, permettent de garantir l’équilibre global du tissu.
III- DEFINITIONS PREALABLES
LA DENSITÉ, UNE NOTION APPRÉHENDÉE DIFFÉREMMENT…
Elle est souvent liée à la dimension esthétique du

paysage urbain reposant ainsi sur une perception
personnelle de la notion de « qualité urbaine ».
Elle est perçue de manière péjorative. Le dense est
systématiquement associé au collectif de grande taille,
à la hauteur, à la mitoyenneté, à la concentration, à la
promiscuité, à la pollution, au bruit et à la congestion.
POURTANT …
La densité peut passer par d’autres formes que les

tours ou les barres.
Une densité ne correspond pas à une forme urbaine
spécifique et réciproquement, une forme urbaine ne
conditionne pas la densité d’un espace.
Quand on parle de densité, il est important de ne pas
s’en tenir à l’aspect quantitatif en termes de gestion de
l’espace, mais de tenir compte de la qualité des espaces.
«URBAN VILLAGE» : VIVRE, TRAVAILLER, APPRENDRE, FAIRE SES COURSES, LE TOUT À PIEDS !
The New Urban Village Project in New Zealand.

Finalist : Ganellen, the University of Technology Sydney and Design King Company Architects (Australia)
LA DENSITÉ, UN NOUVEAU MODÈLE DE DÉVELOPPEMENT PRINCIPES ET PRÉALABLES

URBAIN SOBRE EN FONCIER
Permettant de …
• Optimiser les ressources foncières ; • Mettre en place un projet urbain qui tient compte du
• Densifier les périphéries et renforcer les polarités existantes ; contexte ;
• Préserver les zones agricoles ; • Encourager un traitement qualitatif des «vides» ;
• Encourager un urbanisme plus économe en espace, articulé autour des • Favoriser la mixité de l’habitat et la diversité des fonctions
transports collectifs et qui valorise la nature en ville ; urbaines ;
• Augmenter la qualité du cadre de vie en favorisant la proximité des • Porter une attention particulière aux espaces de transition ;
commerces, en diversifiant l’offre de logements, en développant des modes • Appréhender la densité comme support de diversité
de transports alternatifs et des espaces publics de qualité. et d’innovation tout en l’adaptant au contexte.
La notion de densité peut avoir de nombreuses 1- DÉFINITIONS

significations qui oscillent entre celle purement
technique ( densité urbaine), approches sociales voire La définition des concepts liés aux densités et formes
psychosociales (densité perçue) ou connotations urbaines est essentielle pour assurer une compréhension
sensibles (intensité urbaine). et une interprétation partagée par tous des résultats du
Pourtant c’est bien sur une échelle quantitative que la Référentiel des Densités et Formes urbaines.
densité est qualifiée. Aussi est il nécessaire de préciser La Densité urbaine exprime le rapport entre un
s’il s’agit de densité de population, de densité de indicateur statistique et une surface. Elle se mesure
logements ou de la densité du bâti.
selon la densité humaine (nombre d’habitants au
La ville est tout sauf uniforme et la détermination de
kilomètre carré), la densité de logements (nombre de
sa densité nécessite de préciser les modes de calcul, les
logements à l’hectare) ou la densité du bâti (nombre de
espaces et échelles de références et l’objet dénombré.
mètres carrés de surface construite par hectare). Ainsi,
Sur le plan urbanistique, les indicateurs qui permettent
et selon le type d’indicateur, nous pouvons ressortir les
d’appréhender le concept de densité sont le parcellaire,
notions suivantes :
le Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) le Coefficient
d’Occupation du Sol (COS), la densité du bâti et la Densité globale : se définie comme le rapport entre
densité globale. le nombre d’habitants ou de logements rapporté à une
Toutefois, et malgré son caractère abstrait, le concept surface donnée.
de densité reste un indice de référence perçu comme
concret par les professionnels, les élus et les habitants, Densité brute : c’est le rapport entre le nombre total
surtout quand la densité est prescrite sur le plan de logements à l’intérieur d’un secteur et le nombre
réglementaire. d’hectares considérés, incluant l’espace public et tout
Le concept de densité est synonyme de « compacité », terrain affecté à un équipement public.
de « concentration », «d’épaisseur » ou de « force ». Par
conséquent qualifier une densité de « faible » relève du Densité nette : c’est le rapport entre le nombre to-
contresens, à contrario parler de « forte densité » est un tal de logements à l’intérieur d’un secteur et le nombre
pléonasme. d’hectares considérés, excluant tout les espaces publics
et tout terrain affecté à un équipement public.
Densité bâtie : elle est calculée selon la formule sui-

vante: (emprise au sol x hauteur du bâtiment) / surface
de la zone d’étude (ilôt, quartier, parcelle, etc) en ex-
cluant la voirie. La densité bâtie ne s’intéresse pas aux
usages et traduit une réalité perçue.
18
Définitions préalables
Intensité : est une notion plus vaste, qui reprend les La densité est également associée à la concentration des
principes de la densité, mais enrichis par les concepts activités et fonctions de services. Ainsi les centres-villes
de compacité, qui évoque l’idée de concentration, et de sont par essence denses parce qu’ils offrent de multiples
qualité. L’intensité intègre la notion de qualité de vie, fonctions d’activités, de services, d’équipements et
de qualité des espaces publics, c’est en quelque sorte d’animation génératrice d’intensité urbaine. Ils exercent
l’aspect qualitatif de la densité, sa valeur ajoutée. de ce fait, une forte attractivité sur la population.
La forme urbaine s’apparente quant à elle à l’ensemble
Densification : est un mode de croissance de la ville.
des éléments du cadre urbain qui constituent un tout
Cependant, plutôt que d’entraîner une extension de homogène. Elle se caractérise par le rapport entre le bâti
la ville, la densification consiste à accroître le nombre et les espaces libres à l’intérieur d’un ensemble urbain
de logements ou d’habitants au sein d’un milieu selon des articulations et des dispositions spécifiques
déjà urbanisé, permettant ainsi d’éviter la perte de aux contextes sociaux, historiques, politiques,
terres agricoles et le prolongement coûteux des géographiques.
infrastructures urbaines.
La forme urbaine est un instrument de description
de la morphologie urbaine liée à la fois aux éléments
Parmi les composants qui déterminent une forme
physiques (places, rues, îlots) aux dispositifs urbains,
urbaine la densité joue un rôle important sans tou-
aux structurations du foncier (division parcellaire) aux
tefois être exclusif. D’autres facteurs interviennent
articulations des composantes urbaines entre elles,
tels que la qualité de l’espace public, la composition aux logiques socio-économiques et techniques du
urbaine, l’organisation des circulations et des trans- contexte, aux logiques environnementales (gestion de
ports en commun, les équipements publics, la qualité l’eau, du végétal, du sol).
architecturale, etc. La forme urbaine est en substance associée aux
composantes qui constituent la morphologie de
Les médinas et les quartiers d’habitat économique, tout ou partie de la ville. Cette définition concorde
avec celle du « Dictionnaire de la ville et l’urbain » de
dont la densité varie de 100 à 250 logements à
Denise Pumain où « Donner forme à la ville, c’est lui
l’hectare, parce qu’ils dégagent une impression de
imprimer une certaine composition, un jeu des vides
concentration et de compacité, sont qualifiés de
et des pleins dans l’espace construit, c’est aussi créer
fortement denses.
des représentations qui en rendent compte ou qui
idéalisent la forme».
Toute intervention sur les densités et les formes ur-
baines a, d’une certaine manière, un impact direct sur
la qualité de l’espace public, sur ses fonctionnalités, sur
l’optimisation du foncier et sur la corrélation entre les
attentes de la population et l’offre d’urbanisation.
19
2- DENSITÉS COMPARÉES
DE L’INDIVIDUEL
5 Log/Ha 20 Log/Ha 50Log/Ha 150Log/Ha 245Log/Ha
Les densités varient selon la typologie d’habitat.

Sur une même superficie le nombre de logements à
l’hectare peut varier de 5 logements à l’hectare pour
l’habitat dispersé, à 20 logements à l’hectare pour les
villas isolées, à 50 logements à l’hectare pour l’habitat
groupé, à 150 logements à l’hectare pour le collectif
intermédiaire discontinu et jusqu’à 245 logements à
AU COLLECTIF
l’hectare pour l’habitat collectif continu.
20
3- MODULATIONS MORPHOLOGIQUES DES DENSITÉS
Les schémas ci-après mettent en évidence les formes d’habitat courantes dans nos villes.
La densité peut être modulée grâce à la hauteur et à l’implantation, ce qui donne des densités perçues différemment.
En donnant plus de hauteur au bâti, les tissus urbains sont plus aérés.
Collectifs sur espace vert Maisons marocaines modernes Collectifs d’alignement
R+7 R+2 R+3

Emprise au sol du bâti : 10% Emprise au sol du bâti : 70% Emprise au sol du bâti : 20%
Densité de 160 logements /ha Densité de 160 logements/ha Densité de 160 logements/ha
Espace vert communautaire Parcelle privative Îlot fermé
NB: Le nombre d’habitants est calculé selon le nombre moyen de personnes par ménage au Maroc en 2014 (5 habitants pour
l’individuel et 4,5 pour le collectif) source RGPH 2014
21
4- TYPOLOGIES
La maison marocaine moderne: La superficie de

la parcelle varie entre 84 et 160m² avec une largeur
minimale allant de 7 à 10m, un COS de 84-85% et un
CUS de 100% au RDC s’il est commercial.
La hauteur maximale des constructions est de 11.50m
soit R+2 et peut atteindre R+4 dans certaines zones.
La hauteur doit être inférieure ou égale à la largeur de
la voie, sinon les étages dépassant la hauteur autorisée
sont en retrait suivant un plan incliné à 45°.
L’implantation se fait à l’alignement des voies. Lotissement de
maisons marocaines
Suivant la superficie de la parcelle, la surface de la cour modernes à ain
est de 9m² avec une largeur minimale de 3m, de 16m² cheggag, Fès.
avec une largeur minimale de 4m ou de 25m² avec une

largeur minimale de 5m.
Lotissement de maisons marocaines modernes à Hay Salam, Salé.
Petit collectif, quartier d’habitat économique: densité maximale de 160 logements à

l’hectare.
22
La villas isolées, jumelées ou en bande:

En général, la constructibilité des parcelles selon le
type de villa est comme suit:
• Les villas en bande doivent avoir une superficie
minimale de 200 m², avec une largeur minimale de
10m et un CUS de 50% ;
• Les villas jumelées doivent avoir une superficie
minimale de 300m² avec une largeur minimale de
15m et un CUS de 40% ;
• Les villas isolées doivent avoir une superficie
minimale de 400m² avec une largeur minimale de
20m à 25m et un CUS allant de 35 à 40%.
La hauteur maximale des construction est de 8.50m soit
R+1.
L’implantation par rapport aux voies doit se faire en
respectant un recul minimal de 4m.
L’implantation par rapport aux limites séparatives doit se
faire en respectant un recul minimal de 4m (celui-ci ne
concerne pas les villas en bande et la partie collée des
villas jumelées).
Villas isolées, Villas en bande :

Quartier Targa Les Jardins Riad Toulal
Marrakech Meknès
23
L’immeuble d’alignement : la surface de

la parcelle est supérieure ou égale à 160 m²
avec une largeur de façade de 12m minimum.
La hauteur est indiquée au niveau des règlements
d’aménagements (R+3 à R+5 et plus). La hauteur
doit être inférieure ou égale à 1.2 x largeur de
la voie, sinon les étages dépassant doivent
être en recul suivant un plan incliné à 45°.
L’implantation par rapport aux voies se fait à l’alignement.
L’implantation par rapport aux limites séparatives
latérales se fait sans recul dans une bande de 15 m.
L’implantation par rapport aux limites de fond de parcelle
se fait en respectant des reculs de R = 1/2H avec un
minimum de 4m.
Collectif dense (centre-ville) : densité supérieure à 150 logements à l’hectare. Immeubles

d’alignement
Boulevard Zerktouni
à Casablanca
24
Le collectif en immeubles orientés : la

constructibilité des parcelles se fait selon un COS allant
de 1 à 1.3 et d’un CUS de 30 à 40%. La superficie des
parcelles varie entre 5000m² avec un minimum de 40m
de largeur et 10000m² avec 60m de largeur.
La hauteur maximum des bâtiments est de 17.50m
(soit R+4) ou plus selon les indications des règlements
d’aménagement.
L’implantation par rapport aux voies se fait selon un
recul minimal de 4m.
L’implantation par rapport aux limites séparatives se fait
en respectant la formule L=H avec un minimum de 8m.
L’implantation des bâtiments les uns par rapport aux
autres sur un même terrain se fait en respectant la
formule L=3/2H avec un minimum de 15m.
Collectif de moyenne densité en zone mixte: densité de 100 à 150 logements à

l’hectare.
Cité BeauLieu
Riviera, Casablanca
25
CLASSEMENT ET ÉCHELLES DE DENSITÉS URBAINES PAR TYPOLOGIE D’HABITAT

CAS DU MAROC
Villas isolées Villas en bande Immeubles d’alignement Les médinas et les quartiers
d’habitat économique
5 à 10 log/ha 10 à 20 log/ha 15 à 40 log/ha 100 à 150 log/ha 150 log/ha 160 log/ha 100 à 250 log/ha
Villas jumelées Collectif en immeubles orientés La maison marocaine

moderne
26
Vue aérienne de la ville de Casablanca, les grands lotissements d’extension se caractérisent par des constructions composées principalement de projets d’habitat social
et économique, de MMM et de villas, par peu de mixité fonctionnelle et par un grand potentiel de densification.
IV - ANALYSE ET DIAGNOSTIC DES SITES SELECTIONNÉS
Dans l’analyse des sites sélectionnés nous avons étudié considérations économiques s’est développé en
quelques unes des formes urbaines actuelles et exploré imposant une forte densité afin de répondre aux
les opportunités de planification par la densité. besoins croissants et spécifiques de la population
Nous avons ensuite analysé le rapport entre les types européenne qui l’a créée.
de zonages utilisés dans le cadre des documents - La médina de Fès qui, pour des raisons de gentrification,
d’urbanisme et les formes urbaines engendrées, ce qui se densifie et se transforme de l’intérieur pour répondre
nous a permis: aux attentes de nouveaux usagers tout en essayant de
- de saisir le lien entre zones planifiées et morphologie garder sa cohérence patrimoniale ;
urbaine résultante (parcelle, îlot, bâti, voirie) - Douar El Hajja qui illustre bien ce rapport délicat
- d’identifier les types d’occupation du sol dans les entre densité et compétence sociale, où la population
zones non planifiées et leurs processus de production. intervient sur l’espace et le modifie en l’adaptant à ses
- de préciser les modalités d’intégration de la densité besoins, affectant ainsi la forme du quartier ;
pour optimiser les potentiels encore disponibles. - Le grand ensemble urbain de Nassim à Casablanca né
Les 8 sites analysés correspondent aux principales d’une volonté politique mais qui tarde à constituer de
typologies urbaines présentes sur le territoire national : l’urbanité ;
1. Tissu historique : La Médina de Fès ; - La ville moyenne de Benguérir qui connaît une
2. Tissu d’Habitat économique : Quartier Tabriquet à mutation totale engagée à l’initiative d’un opérateur
Salé ; public alors qu’elle était structurée comme une
3. Tissu informel : Douar El Hajja à Rabat; agglomération routière.
4. Tissu de centre ville moderne du 20ième siècle :
Casablanca Cœur de ville ; L’analyse des densités et formes urbaines de ces sites a
5. Tissu urbain en transformation: Quartier Agdal à été l’occasion de questionner les différents processus de
Rabat ; production de la ville marocaine au regard des critères
6. Tissu d’habitat mixte : Ilôt à Hay Essalam à Salé; suivants :
7. Tissu d’une Ville Moyenne : Benguerir ;
8. Tissu périurbain : Nassim à Sidi Maârouf -les contextes socio économique et culturel, physiques
Casablanca. et écologique, global et local ;
La diversité des sites étudiés est intéressante à plus d’un
titre: -les contextes réglementaires, plans et règlements
- la ville de Rabat qui, pour des raisons politiques, s’est d’aménagement, stratégies de renouvellement et de
développée dans le strict souci de maitrise de la densité, mise à niveau urbaine, politique de sauvegarde et de
à travers le tracé urbain et l’application d’indicateurs promotion du patrimoine, stratégie de lutte contre
figés par les réglements d’aménagement successifs l’habitat non réglementaire ;
(CUS, COS, prospect et hauteur strictement respectés).
-les pratiques urbanistiques, l’optimisation des coûts, la
- Le cœur de ville de Casablanca qui, pour des
mixité sociale et fonctionnelle, la qualité du cadre de vie
30
Analyse et Diagnostic de Sites Sélectionnés
TABLEAU DES INDICATEURS GLOBAUX DES DENSITES DES SITES SELECTIONNES
Médina de Tabriquet Douar El Casa-Cœur de Agdal Îlot Hay Nassim 1ère

INDICATEURS Fès Salé Hajja ville Rabat Essalam Benguérir tranche
Surface Totale 321 Ha 255 Ha 23 Ha 647 Ha 575 Ha 23 Ha 214 Ha 60 Ha

Le plein 211 Ha 128 Ha 13 Ha 471 Ha 368 Ha 13 Ha 69 Ha 7 Ha
Le vide 68 Ha 126 Ha 10 Ha 176 Ha 207 Ha 10 Ha 145 Ha 53 Ha
COS global 1,51 1,08 2,31 3,27 2,55 2,31 0,64 0,40
31
Plein et vide de la médina de Fès,

1- TISSU HISTORIQUE : LA MÉDINA DE FÈS Élaboration propre
QUARTIER JNANE DAR,

Volumétrie
Élaboration propre
INDICATEURS
dont :
- Le plein : 211 Ha
- Le vide: 68 Ha
- COS global = 1,51
Vue satellitaire
de la ville de Fès.
32
Médina de Fès, clichés personnels
Tissu historique : la médina de Fès
Rues commerciales, Médina de Fès
33
2- TISSU D’HABITAT ÉCONOMIQUE: TABRIQUET À SALÉ
Plan de situation
Plein et Vide, Quartier Tabriquet,

Élaboration propre
INDICATEURS
- Superficie totale : 255 Ha dont :
- Le plein : 128 Ha
- Le vide: 126 Ha
- COS global = 1,08
34
Volumétrie, quartier TABRIQUET à Salé

Élaboration propre
Tissu d’habitat économique à SALÉ TABRIQUET
35
3-TISSU INFORMEL: DOUAR EL HAJJA, A RABAT
INDICATEURS
- Superficie totale : 23 Ha
- Le plein 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Volumétrie, Douar El Hajja

Élaboration propre
Plan de situation
36
Tissu informel: Douar El Hajja à Rabat
37
4- TISSU DE CENTRE-VILLE : CASABLANCA CŒUR DE VILLE Plein et Vide, Casablanca cœur de ville
Élaboration propre
Détail, Casablanca Cœur de ville
Volumétrie, Élaboration propre
INDICATEURS
- Superficie totale: 647 Ha
- Dont la médina: 45 Ha
- Le plein: 471 Ha
- Le vide : 176 Ha
- COS global = 3,27
Plan de situation
38
Casablanca cœur de ville
39
5 - TISSU EN TRANSFORMATION : AGDAL A RABAT
Plein et Vide, Agdal Rabat

Élaboration propre
INDICATEURS
- Superficie totale:575 Ha
- Le plein: 368 Ha
- Le vide: 207 Ha
- COS global = 2,55
Plan de situation
40
Agdal, Rabat
Secteur Badr, Rabat
Volumétrie,
Élaboration propre
41
6- TISSU D’HABITAT MIXTE : ILÔT A HAY ESSALAM A SALÉ
Plein et Vide, îlot à Hay Essalam à Salé

Élaboration prop
INDICATEURS
- Le plein: 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Plan de situation
42
îlot Hay Essalam à

Salé
Volumétrie,
Élaboration propre
Tissu d’habitat mixte, Hay Essalam à Salé
43
7- TISSU D’UNE VILLE MOYENNE : BENGUERIR
Captures satellite, Benguérir, Élaboration propre
Plein et Vide,
Benguerir, élaboration propre
INDICATEURS
- Le plein: 69 Ha
- Le vide: 145 Ha
- COS global = 0,64
44
Tissu urbain de la ville de Benguerir
45
8- TISSU PÉRIURBAIN : NASSIM 1ERE TRANCHE À CASABLANCA
Quartier Nassim, Casablanca

Capture satellite
Élaboration propre
INDICATEURS
- Le plein: 7 Ha
- Le vide: 53 Ha
- COS global = 0,40
Plein et Vide, Quartier Nassim, Casablanca

Élaboration propre
46
Quartier Nassim,
47
le cadre des dernières conventions. Dans le même

LES CONSTATS temps la superficie unitaire moyenne du logement
L’analyse des sites sélectionnés a permis de révéler les social a été réduite de 30%, et la densité de
constats suivantes: population y atteint parfois les 1000 habts/ha (plus
dense que dans les médinas).
1. Une forte densité n’est pas forcément synonyme
5. La densité prime au détriment de la qualité des
d’une grande hauteur : certaines typologies
espaces publics. Des dérogations sont consenties
d’habitat individuel ou semi-collectif peuvent
au détriment des espaces publics dont la qualité
présenter des densités importantes. Plus que la
est négligée. La densité devient un facteur
hauteur, c’est la compacité du tissu et la continuité
de dysfonctionnement, elle y est perçue de
du bâti qui sont porteurs de densité.
façon négative. Les servitudes réglementaires
2. La réglementation actuelle est basée sur les d’aménagement sont réduites au minimum, les
dispositifs que sont le COS, le CES, les règles de largeurs des voies intérieures sont revues à la
prospect, le plafond de hauteur et le minimum baisse, et il en est de même pour les équipements
parcellaire. Le manque de flexibilité de ces publics. Or nous savons que l’acceptation de
dispositifs inhibe la conception architecturale la densité dans ce type d’habitat devra passer
et engendre une morphologie uniforme inévitablement par la qualité urbaine, par la
correspondant à un même mode d’habiter, alors relation du logement, son espace extérieur
que la demande de modes alternatifs est de plus immédiat, les espaces de transition, les espaces
en plus palpable chez les ménages marocains. publics et les espaces plantés.
3. Les règlements d’aménagement qualifient la

densité de faible, moyenne ou forte sans pour
autant la définir avec précision. Quant à la forme
urbaine, ils la laissent implicite aux dispositifs
qui déterminent à la fois l’occupation au sol et la
volumétrie.
4. Dans les opérations de logement social, le seuil de

densité est de plus en plus défini par le nombre de
logements à l’hectare. Cet indicateur suppose que
l’unité logement est prédéfinie et figée, or il n’en
est rien ! les seuils de densité sont passés en moins
de 20 ans de 100 logements/ha dans le programme
Logement social
des 200 000 logements, à 230 logements/ha dans Quartier Tabriquet
à Salé
48
6. La densité et la forme urbaines peuvent évoluer en 7. Par le recours systématique au zonage, on a

fonction de la capacité des tissus à se renouveler et standardisé le paysage urbain de nos villes, on a
à se transformer. En effet nous avons constaté que uniformisé les typologies et morphologies du bâti,
chaque tissu recèle en lui-même les conditions de on a provoqué des clivages nets entre les quartiers,
son évolution à long terme et la capacité à assimiler sans mixité ni fonctionnelle ni sociale et créé des
les changements tout en assurant la cohérence de tissus d’exclusion, alors que le génie local ancestral a
l’ensemble. produit dans les médinas les formes adaptées à leur
contexte socioculturel, à leurs conditions climatiques,
topographiques et naturelles.
La rue piétone
a changé la
perception
du tissu du
centre ville de
Casablanca
La ligne du tramway
a transformé
l’avenue de France,
Agdal, Rabat
49
DENSITÉ COMPARÉE DE 7 TYPOLOGIES URBAINES
Tissu historique
Densité perçue / Intensité
INDICATEURS
Superficie totale: 321 Ha
- Le plein : 211 Ha
- Le vide: 68 Ha
- COS global = 1,51
Le génie local ancestral a produit dans les médinas les formes adaptées à leur contexte socioculturel, à leurs
conditions climatiques, topographiques et naturelles.
Tissu de centre ville

Densité bâtie
INDICATEURS
- la médina: 45 Ha
- Le plein: 471 Ha
- Le vide : 176 Ha
- COS global = 3,27
Tissu urbain en
transformation
NDICATEURS
- Superficie totale:575 Ha
- Le plein: 368 Ha
- Le vide: 207 Ha
- COS global = 2,55
La densité et la forme urbaines peuvent évoluer en fonction de la capacité des tissus à se renouveler et à se
transformer.
50
DENSITÉ COMPARÉE DE 7 TYPOLOGIES URBAINES
Tissu d’habitat mixte

Compacité urbaine
INDICATEURS
- Le plein: 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Tissu informel
INDICATEURS
- Superficie totale : 23 Ha
- Le plein 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Plus que la hauteur, c’est la compacité et la continuité du bâti qui sont à corréler avec la densité.
Habitat économique
Densité nette
INDICATEURS
- Le plein: 128 Ha
- Le vide: 126 Ha
- COS global = 1,08
Tissu périurbain
INDICATEURS
- Le plein: 7 Ha
- Le vide: 53 Ha
- COS global = 0,40
La densité est un outil de l’intensité urbaine, elle est une donnée quantitative, l’intensité quant à elle renseigne
davantage la qualité urbaine. La compacité permet d’apporter de la qualité à la densité nette.
51
Vue sur un ensemble d’habitations publiques à Tseung Kwan O, Kwong Ming Court, Hong Kong - Chine.
V - DENSITÉS COMPARÉES
DENSITÉS COMPARÉES DANS LE MONDE
Chine, Kwong Ming Court,Tseung Kwan O, Hong Kong.
COS: LOG/HA: POP/HA:

12,50 1507 4910
Etats Unis d’Amérique, The Esplanade, Cambridge, MA.

9,60 361 591
Inde, Chambda Bazaar, Dharavi, Mumbai.

2 630 3148
Brézil, Typical Block - Brasilia (Superquadra).

1,10 76 280
54
Densités comparées
Orientations Générales
DENSITÉS COMPARÉES EN FRANCE
Habitatindividuel Habitat individuel Habitat collectif Habitat collectif Habitat collectif continu
discontinu continu discontinu continu/discontinu
Grand ensemble
Habitat
Collectif Haussmannien
Maison Maison en Habitat

individuelle bande intermédiaire
Entre 5 et Entre 25 et Entre 70 et Entre 70 et Entre 150 et Entre 350 et

20 lgts/ha 40 lgts/ha 120 lgts/ha 120 lgts/ha 300 lgts/ha 700 lgts/ha
55
Projet de la nouvelle ville de Zenata
VI - ORIENTATIONS GENERALES
Dans ce chapitre nous proposons à l’attention 1- LIMITER L’ÉTALEMENT URBAIN

des planificateurs, concepteurs et décideurs, les
orientations générales devant accompagner le La tendance à l’étalement urbain fait partie intégrante
processus d’élaboration des documents d’urbanisme. de l’évolution des villes. Celles-ci continueront à
Ainsi, et travers ces orientations nous recommandons repousser leurs limites, qu’elles soient foncières,
de : administratives ou réglementaires. Il est donc illusoire
1. Limiter l’étalement urbain en vue d’économiser la de croire qu’il est possible de les figer, car au-delà des
ressource foncière et de préserver les espaces agricoles limites naturelles franches imposées par la géographie
vitaux ; (topographie, lit d’Oued, lac, etc) ou celles réalisées par
2. Préserver l’environnement naturel pour respecter la l’homme (autoroutes, muraille, couronne verte), les
biodiversité et les équilibres naturels ; limites sont avant tout foncières et la ville finit toujours
3. Exiger la performance énergétique des projets par les assimiler.
pour se conformer à la réglementation de l’efficacité
énergétique et du développement durable ; En revanche, ce qui est préjudiciable aussi bien à
4. Promouvoir la qualité des plans d’urbanisme par l’environnement qu’à la collectivité, c’est l’étalement
l’approfondissement des études techniques et socio- urbain incontrôlé généré par l’habitat dispersé, l’habitat
économiques du contexte, s’aider de logiciels de irrégulier et les implantations industrielles en site rural.
conception assistée pour élaborer des simulations 3D Un simple survol des périphéries des grandes villes
et retrouver les vertus de la composition urbaine ; permet de constater un mitage en masse.
5. Encourager l’habitat intermédiaire comme
On constate aussi que des opérations immobilières
alternative aussi bien à la maison individuelle qu’à
sont autorisées sur des opportunités foncières, or par
l’immeuble collectif ;
définition, le foncier n’est pas “extensible“. L’espace
6. Assurer l’accessibilité et garantir les moyens de
naturel agricole est une ressource vitale et les
la mobilité dans des conditions de commodité, de
extensions urbaines en forte croissance consomment
sécurité, de régularité et d’accessibilité pour tous dans
cette ressource.
la perspective de la ville inclusive ;
7. Dépasser les a priori de la densité en mettant en Par ailleurs, pour que des terres agricoles soient
place une offre urbaine qui dispose des avantages urbanisables, il faut d’abord investir beaucoup dans
que procure la compacité des tissus tout en évitant les les réseaux d’infrastructure et les équiper en voirie,
nuisances de la concentration ; assainissement et réseaux divers. Quant elle est réalisée
8. Pour implémenter des seuils de densités élevés, dans les normes, cette viabilité implique des coûts
renforcer les polarités urbaines et intégrer le concept importants pour la collectivité.
d’intensité urbaine comme dimension sensible pour
appréhender la densité perçue.
58
De plus, le phénomène de l’étalement urbain est accentué domicile/travail entraîne, ainsi, une consommation
par la rareté du foncier en ville. De plus en plus chers, accrue d’énergie et un trafic automobile plus important,
les terrains deviennent inaccessibles pour la majorité surtout dans un contexte où l’offre en transport en
des familles qui cherchent à s’éloigner pour trouver commun est insuffisante.
de meilleures opportunités de logement, surtout que
leurs choix penchent plus vers la maison mono familiale Au moment où les exigences de respect de
construite sur parcelle individuelle. l’environnement et de l’efficacité énergétique
deviennent incontournables, l’étalement urbain devrait
Plus la ville est étalée, plus les familles s’éloignent des lieux dans ce sens être mieux encadré pour le limiter à l’avenir.
de centralité, ce qui occasionne des déplacement plus
coûteux en raison de l’éloignement des zones d’emploi
par rapport à l’habitat. L’alternance des déplacements
Occupation du Sol
Zones urbaines 33% ; 76 habts/ha
Habitat suburbain 16% ; 44 habts/ha
Habitat type douars 17% ; 21 habts/ha
Habitat dispersé agricole 34% ; 10 habts/ha
Agglomération
urbaine d’Agadir,
une conurbation
étalée, les zones
périurbaines sont
en pleine expansion Casablanca « Un siècle
et connaissent un d’évolution urbaine
mitage avancé de 1907-2004 »
leur espace agricole. Source : SDAU
Casablanca.
59
2- PRESERVER L’ENVIRONNEMENT NATUREL
Certains tissus se sont développés en empiétant sur les

espaces agricoles : les forêts, les lits majeurs d’oueds,
etc.
Les documents d’urbanisme sont tenus de préserver
cette ressource vitale de toute utilisation qui impacterait
son équilibre naturel :
- Maintenir autant que possible la biodiversité au
sein même des villes ;
- Préserver les équilibres entre l’environnement
naturel et l’environnement urbain ;
- Offrir un cadre urbain aéré grâce à la présence
d’espaces publics accessibles, de pôles de centralité
animés, de places dégagées, de jardins publics La médina de Fès
entretenus et de chemins piétons ombragés. et son arrière pays
Le Parc de la
Ligue Arabe, un
poumon vert
en centre ville,
Casablanca
60
3- EXIGER LA PERFORMANCE ENERGETIQUE Principes de base de l’architecture bioclimatique

DES PROJETS
S’inscrivant dans une démarche de développement
Par l’adoption du design urbain dit « climatique » au niveau durable, l’architecture bioclimatique se base sur les
des groupes d’habitations, la forme urbaine va connaître principes suivants :
dans l’avenir une véritable métamorphose à cause des
- Minimiser les déperditions énergétiques en s’adaptant
exigences règlementaires de l’efficacité énergétique et du
au climat environnant :
développement durable : • Compacité du volume ;
• Implantation des bâtiments en fonction des • Isolation performante pour conserver la chaleur ;
orientations, de l’ensoleillement et des expositions
aux vents ; • Réduction des ouvrants et surfaces vitrées sur les
façades exposées au froid ou aux intempéries.
• Plus de compacité des constructions ;
- Privilégier les apports thermiques naturels et gratuits
• Rapport équilibré des surfaces vitrées par rapport en hiver :
aux surfaces pleines des façades ;
• Ouvertures et vitrages sur les façades exposées au
• Plantation d’arbres d’alignement, Jardins publics soleil ;
pour tempérer l’atmosphère ;
• Passages sous sabats, galeries et chemins protégés. • Stockage de la chaleur dans la maçonnerie lourde;
«Smart Community»
Lyon
61
• Installations solaires pour le chauffage et l’eau

chaude sanitaire.
- Privilégier les apports de lumière naturelle :
• Intégration d’éléments transparents bien

positionnés ;
• Choix des couleurs.
- Privilégier le rafraîchissement naturel en été :
• Protections solaires fixes, mobiles ou naturelles

(avancées de toiture, végétation, etc) ;
• Ventilation ;
• Inertie appropriée.
Quelques prescriptions de base:
Au niveau des orientations d’aménagement :

• Utiliser au mieux les potentialités énergétiques
des différents secteurs, insolation, vents, hydrau-
lique…
• Diminuer la largeur des voies pour limiter

l’imperméabilisation des sols, prévoir des parkings
collectifs de surface perméable engazonnée,
• Etablir des préconisations sur l’orientation des

bâtiments - par exemple 80% des logements doivent
être bi-orientés.
Au niveau du règlement d’aménagement du Plan d’Amé-

nagement :
• Exiger le respect des dispositions de performance
énergétique pour les constructions projetées dans
les zones nouvelles d’urbanisation et pour toute
nouvelle construction ;
62
• Prévoir des dispositions incitatives à hauteur Dans l’article relatif aux espaces verts, des prescriptions
d’un dépassement de COS dans la limite de 30%, concernant la mise en œuvre d’une trame verte
pour les constructions remplissant des critères permettront de donner une plus grande place à la
de performance énergétique ou comportant nature dans les grandes opérations d’aménagement
des équipements de production d’énergie à vocation d’habitat (au moins 20% de l’assiette de
renouvelable ;
l’opération doit être réservée aux espaces verts).
• Les infrastructures urbaines devront permettre
l’infiltration des eaux pluviales dans le sol et • Prescrire que toutes les surfaces libres soient
garantir leur écoulement dans les espaces verts ; végétalisées et que les espaces de stationnement
soient engazonnés ;
• Autoriser les dépassements de hauteur pour
l’installation de toitures terrasses végétalisées et • Prescrire les essences des plantations adaptées au
de panneaux solaires. milieu écologique, du site considéré, de préférence
L’article relatif à l’aspect extérieur des constructions celles peu consommatrices d’eau.
doit permettre de renforcer la qualité architecturale
par la définition des matériaux utilisés, l’interdiction
des matériaux inadaptés, la fixation des gabarits de la
volumétrie des constructions, le dessin des clôtures et
le traitement spécifique des angles des constructions.
Schèma d’organisation
d’un îlot ouvert
comportant 20%
d’espaces verts et des
terrasses végétalisées.
63
4- PROMOUVOIR LA QUALITE CONCEPTUELLE DES PLANS D’URBANISME

1/ Approfondir les études techniques du contexte et • Une composition urbaine préservant les éléments
travailler en 3D du paysage et du patrimoine.
Les documents d’urbanisme engagent la densification 2/ Retrouver les vertus de la composition urbaine
des quartiers sans préserver la composition urbaine
d’origine, ni prendre en compte les données • Les réglements d’aménagement, à travers
topographiques du site. De ce fait, les vues et une logique de «zonage», ont engendré une
perspectives naturelles se trouvent obstruées. Le production de la ville fragmentée, faite de
référentiel propose de prendre en considération, dans lotissements juxtaposés sans cohérence entre les
tout projet d’aménagement, les éléments du contexte entités. Les concepteurs doivent être encouragés
notamment la topographie, les angles de vue, les à retrouver les vertus de la composition urbaine
vents dominants, les données de l’ensoleillement et les dans le but d’instaurer un aménagement cohérent,
repères urbains existants. de hiérarchiser les voies et espaces publics, de
favoriser l’émergence des polarités de quartiers et
La planification urbaine est appréhendée en 2D, sans de mettre à niveau les tissus urbains dégradés ;
se préoccuper des volumes, gabarits et paysages.
Le référentiel propose désormais de planifier la ville • Les centralités doivent être reliées et hiérarchisées
en 3D, celle de sa morphologie, en s’appuyant sur les allant de l’hyper-centre aux centralités de quartier.
tracés de la trame urbaine et sur ses espaces libres Les mailles piétonnes et pistes cyclables doivent
et ses équipements comme éléments structurant sa être insérées dans les tissus de manière sécurisée
composition urbaine. et lisible ;
Aussi, pour améliorer la qualité du cadre de vie des • L’urbanisme durable ne s’entend pas seulement
habitants, il faut promouvoir la qualité conceptuelle des par la préservation de l’environnement écologique,
tissus urbains pour celà, au moment de l’élaboration des mais également par la qualité du concept urbain. Il
documents d’urbanisme, le planificateur doit s’inspirer est prouvé en effet qu’une conception créative et
des pistes suivantes : intelligente d’un quartier a un impact direct sur le
comportement des personnes qui y habitent ;
• Une trame urbaine compacte ;
• Un tracé hiérarchisé de la voirie structurante ; • La programmation des espaces verts et de détente
• Une localisation appropriée des équipements et doit obéir à une logique de composition urbaine et
espaces publics ; non pas être reléguée au rang d’espaces résiduels.
• Un bâti conçu avec des formes nouvelles d’habitat,
• Des espaces verts (parcs, promenades et jardins)
généreux et entretenus ;
64
E x e m p l e
d’intégration
des paramètres
écologiques dans
l’aménagement
Graduation des
hauteurs dans un
même secteur et
sur un même ilôt.
L’échéancier de
l’augmentation des
hauteurs peut être
réglementé par
le PA
65
5- ENCOURAGER L’HABITAT INTERMEDIAIRE
L’habitat intermédiaire est un concept architectural né

de la volonté de donner à l’habitat collectif la forme et
certains avantages de l’habitat individuel ou, inversement,
de penser le groupement des logements individuels de Habitat individuel
Angers (49)
façon à approcher les densités et l’urbanité du logement Quartier Verneau
collectif.
Se plaçant entre le collectif et individuel, l’habitat
intermédiaire l’est aussi entre des tissus urbains de
densités différentes. Il offre une forme et une densité
contrôlée pouvant servir de transition entre deux types Habitat intermé-
de tissus urbains. diaire: Il s’agit de
logements super-
posés (R+1 à R+3)
possédant chacun un
Cette dimension urbaine de l’habitat intermédiaire accès individuel et
un espace extérieur
est intimement liée au développement des concepts (terrasse ou rez-de-
architecturaux innovants. On peut toutefois distinguer jardin).
deux familles d’habitat intermédiaire :
L’habitat individuel intermédiaire se définit

par sa densité qui doit être comprise entre 40 et 60
logements/ha. L’habitat collectif intermédiaire se
définit par trois indicateurs, une hauteur maximale de
R+ 3 à R+4, un accès individuel au logement et un espace
privatif extérieur égal au quart de la surface du logement.
L’association de différents types de groupements

(individuel, jumelé, accolé, en bandes, collectif…) permet
de qualifier la structure urbaine, de mieux différencier
Habitat intermè-
les espaces et d’assurer les transitions entre les formes diaire collectif :
urbaines des tissus avoisinants. Concours pour la
construction de 37
logements intermé-
diaires BBC-Qualitel
Les Hauts du Chazal
Besançon.
66
Ces solutions doivent être adaptées aux exigences Pour permettre une densité compatible avec la forme
actuelles des habitants ainsi qu’aux spécificités des souhaitée, ni le minimum parcellaire ni l’emprise au sol
contextes urbains. Elles ouvrent des pistes de recherche ne devront être réglementés. Concernant l’occupation
différenciées qui, au lieu de se présenter comme une du sol, la définition d’un COS n’est pas incompatible
solution unique et figée, se construit dans la pluralité avec la densité mais elle peut être modulée grâce à la
des types d’habitat, mixés au niveau urbain de manière hauteur et aux règles d’implantation.
à qualifier les espaces et à assurer les transitions.
Elément
incontournable
de l’architecture
Montréalaise,
«Habitat 67» se
pose comme une
alternative aux
tours d’habitation,
entre densité
urbaine et
sociabilité.
67
Logements
Hollainhof à
Gand (Belgique)
Neutelings,
R i e d i j k ,
architectes, 1993-
1999.
68
6- ASSURER L’ACCESSIBILITE POUR TOUS 7- DEPASSER LES A PRIORIS DE LA DENSITÉ
La ville doit garantir les moyens de la mobilité de ses Si par principe la densité fait consensus pour atténuer
habitants dans des conditions de commodité, de les effets de l’étalement urbain, elle est rarement le désir
sécurité, de régularité et d’accessibilité pour tous.
d’un « vivre ensemble» exprimé par les habitants.
La mobilité urbaine suppose la réalisation
d’infrastructures lourdes et d’un bon niveau de service
La densité est généralement associée à l’image des
pour assurer :
logements sociaux des quartiers périphériques,
• Un transport en commun efficace ; aux formes d’immeubles répétitifs, entachée d’une
connotation négative. En effet dans ces quartiers :
• Une circulation aisée et ouverte aux différents
modes de déplacement y compris aux piétons et • Les habitants se plaignent de la perte d’identité et
aux personnes à mobilité réduite ; de la rupture du lien social ;
• Une lisibilité de la ville à l’aide d’une signalétique • La densité est synonyme de ville minérale qui
appropriée. manque d’espaces libres, de constructions en
hauteur, de logements exigus sans contact avec la
nature, de manque d’espaces verts et de jeux pour
enfants ;
• La densité est source de pollution, de bruit du

voisinage et de perte d’intimité.
Ce sont là des handicaps bien réels qu’il faut corriger.
A cet effet il faut explorer des modes alternatifs d’habitat

pour que la population ne soit plus tenue d’accepter la
densité par défaut, mais par ce qu’elle procure comme
avantages de proximité des équipements et des offres
d’emploi, de mixité fonctionnelle et sociale, d’intensité
de la vie urbaine.
Tramway au
centre ville
Rabat
69
8- RENFORCER LES POLARITES URBAINES niveau des documents d’urbanisme pouvant ainsi faire
l’objet d’appel à manifestation d’intérêt. Un schéma
1/ Polarité urbaine d’intentions d’aménagement devra être réalisé au
La notion de polarité est plus large que la centralité préalable et constituera une pièce maîtresse du dossier
qu’elle inclut. Elle traite aussi bien les sites du centre que d’appel à manifestation d’intérêt ;
ceux des zones périphériques. Il est ainsi préconisé de:
- Délimiter un périmètre de polarité et de sa zone
- Encourager la création de polarités à fonctions mixtes d’influence (à titre indicatif : entre 500 et 1000m). Ce
ou spécialisées, comme mode de valorisation, de périmètre sera grevé d’un zonage particulier par le
structuration et d’organisation des territoires. Il s’agit SDAU. Le PA déterminera les règles et les prescriptions
d’espaces ayant une capacité attractive à plusieurs de constructibilité en fonction de la taille, du rôle et
échelles (métropolitaine, agglomération, ville, quartier) : de la situation du pôle. Seront fixées par ces règles et
prescriptions : les densités minimales, les fonctions
• Le Schéma Directeur d’Aménagent Urbain (SDAU) préconisées (mixités) et celles proscrites, les formes et
aura à définir pour chaque entité territoriale une les typologies urbaines, les prescriptions architecturales
des vocations majeures qui s’appuiera sur les et le stationnement ;
potentialités et les perspectives de développement
du territoire concerné ; - Octroyer des incitations urbanistiques, au niveau du
règlement d’aménagement, autour des équipements
• Ces vocations seront déclinées en pôles urbains et pouvant générer des polarités (gares, centres
territoires fonctionnels dont la hiérarchisation et le commerciaux, etc) ;
rôle seront définis par le SDAU ;
- Favoriser les petites opérations qui permettent de créer
• Chaque pôle sera accompagné d’une fiche des polarités et des ambiances de quartiers.
descriptive définissant les règles d’usage et de
fonctionnement et les moyens de mise en œuvre ; 2/ Intensité urbaine
• Le Plan d’Aménagement traduira les polarités - Intégrer l’intensité urbaine comme dimension sensible
urbaines à travers l’injection d’un programme spatial pour appréhender les seuils de densités élevés ;
diversifié (services, commerces, loisirs, équipements,
- Instaurer l’usage intense, fluide, humanisé et agréable
habitat…) et de qualité (espaces publics, paysage des espaces urbains :
architectural, tracé urbain…) et assurant les
accessibilités. • Inciter au niveau des études de planification
urbaine, sur le fait que la durabilité ne s’entend
- Assurer un traitement particulier pour les pôles urbains, pas seulement au registre écologique, mais s’étend
prévoir des zones de réserve pour créer des polarités au aussi à la composition urbaine ;
70
• Une conception de qualité a un impact direct sur le - Favoriser l’intensité urbaine :

comportement des habitants ;
• Imposer un ratio d’espaces publics et paysagers • Inscrire des espaces de réserve dans les projets et
aménagés pour compenser les densités élevées ; les opérations d’habitat comme lieux potentiels de
• Favoriser l’implantation des mixités fonctionnelles ; densification ;
• Adopter des formes denses qui permettent • Mettre en valeur les éléments du contexte
d’encourager la présence d’un grand nombre de (patrimoine, paysage, culture locale, etc) ;
fonctions urbaines diversifiées, à faible distance • Encourager les pratiques sociales de l’espace :
les unes des autres et qui favorisent une grande commerces, mobilier urbain ;
fréquentation. • Humaniser les espaces urbains : accessibilités,
piétonisation, circuits ombragés.
Rue piètone au
coeur de ville de
Casablanca
71
VII - PRÉCONISATIONS
La composition urbaine commence au niveau de l’élaboration du plan d’aménagement.

Projet de la nouvelle ville de Zenata
Partant des constats relevés dans la réalité des pratiques Ces préconisations sont présentées sous forme de 10
urbanistiques, des objectifs et orientations de l’étude fiches recouvrant les principaux thèmes qui préoccupent
des densités et formes urbaines, nous proposons dans aussi bien les concepteurs que les décideurs du fait
ce chapitre des préconisations opérationnelles qui urbain. Certaines préconisations appellent à apporter
s’inscrivent dans la logique des cadres de conception, de des correctifs dans le système de planification urbaine,
planification et de production de territoires durables. d’autres ambitionnent d’implémenter des alternatives
innovantes dans les processus de production de
l’espace urbain, d’autres enfin proposent de réformer la
base foncière de l’aménagement urbain :
FICHE THEMATIQUE 1 - Densités et formes urbaines au niveau du SDAU

FICHE THEMATIQUE 2 - Densités et formes urbaines au niveau du PA
FICHE THEMATIQUE 3 - Agir sur les indicateurs réglementaires
FICHE THEMATIQUE 4 - Adopter l’îlot comme unité foncière de base
FICHE THEMATIQUE 5 - Promouvoir la mixité urbaine
FICHE THEMATIQUE 6 - Intégrer la mobilité urbaine en amont de la planification
FICHE THEMATIQUE 7 - Repenser le rôle des équipements publics
FICHE THEMATIQUE 8 - Créer un réseau d’espaces publics et verts
FICHE THEMATIQUE 9 - Introduire de nouvelles typologies d’habitat
FICHE THEMATIQUE 10 - Repenser le concept d’habitat social
FICHE THEMATIQUE N°1
DENSITES ET FORMES URBAINES AU NIVEAU DU SDAU
CONSTAT PROPOSITIONS
Les données démographiques constituent le principal Au moment de l’élaboration du SDAU, il y a lieu:
critère à la base de l’évaluation des besoins en • D’identifier en priorité les spécificités
matière de projections spatiales. En effet les prévisions physiques environnementales du territoire ;
d’ouverture de nouveaux territoires à l’urbanisation
s’appuient essentiellement sur les projections de • D’évaluer les disponibilités foncières des sites
population qui, parfois sont surestimées au niveau des composants ce territoire ;
documents d’urbanisme.
• D’assurer une programmation réaliste des besoins
Lorsque ces données sont déclinées en logements, en terrains urbains ;
équipements, activités, selon les grilles normatives, les
besoins en terrains urbains s’en trouvent surévalués. • De déterminer la capacité d’accueil du territoire
en fonction de sa capacité réelle à accueillir les
OBJECTIFS activités et l’habitat et d’établir des projections et
• Établir une programmation réaliste basée sur des simulations en conséquence ;
critères démographiques, socio-économiques et
physiques rationnels ; • L’excédent des besoins est à «transférer»
éventuellement sur d’autres sites dans une vision
• Préserver les équilibres entre environnement régionale du développement urbain.
naturel et urbanisation ;
• Assouplir la planification afin d’urbaniser

progressivement ;
• Répondre aux besoins socio-économiques et

aux exigences de l’environnement naturel ;
• Anticiper les dysfonctionnements en vue de

planifier un urbanisme durable.
75
Préconisations
PRÉCONISATIONS OPÉRATIONNELLES à rayonnement national ou régional, d’évolutions

technologiques et de projets urbains innovants.
Au moment de l’analyse diagnostic du SDAU
Au moment de l’établissement du SDAU
En fonction de leurs caractéristiques géographiques
naturelles topographiques et des usages préexistants ; - Gérer les densités à l’échelle globale des secteurs
en fonction de paramètres qualitatifs (desserte par les
En prenant acte des grandes infrastructures hors site et transports publics, concentration des équipements,
de desserte projetées ; services et activités commerciales, sensibilité
environnementale) ;
En tenant compte des équilibres avec les entités
territoriales limitrophes ; - Limiter le traitement des formes urbaines aux grandes
typologies des zonages proposées et aux principes
En évaluant les impacts sur l’environnement des des tracés urbains aux 3 niveaux : métropolitain,
activités industrielles et de services à prévoir. d’agglomération et de ville ;
- Définir par unité territoriale homogène la capacité - Fixer les densités minimales des secteurs, notamment
d’accueil optimale en termes de densité de population dans les zones centrales, à proximité des zones
en fixant : d’activité, aux alentours des grands espaces ouverts
(parcs, grandes places…) et à proximité des zones de
• L’hypothèse maximale au-delà de laquelle gares, des stations de transport en commun et le long
les impacts de cette densité peuvent être des grands axes. Ces densités ne pourront pas être
préjudiciables au territoire et à la population ; revues à la baisse dans les plans d’aménagement à
suivre ;
• L’hypothèse minimale en deçà de laquelle l’usage
du sol et des infrastructures ne pourra pas être - Délimiter au niveau de la carte des secteurs, les
rentabilisé ; périmètres où un changement de zonage pour
optimisation de l’utilisation du sol et/ou pour servir
• Le potentiel constructible des terrains vides à la qualité du projet, peut être permis sous conditions
urbaniser ; et que le PA à suivre devra décliner en prescriptions
réglementaires ;
• Les cas où la densification est possible, par la sur-
élévation du bâti existant, par la mobilisation des - Pour faciliter la compréhension, prévoir des fiches
friches urbaines et/ou industrielles disponibles, indicatives illustrées qui détaillent les seuils de densité
par l’extension des équipements existants. préconisés ( à faire figurer en légende de la carte) ;
- Planifier dans le temps la capacité d’accueil en - Faire des simulations 3D et décliner des densités
échelonnant l’ouverture à l’urbanisation des territoires préconisées selon les deux niveaux de référence : au
en fonction des priorités; niveau des orientations du SDAU et au niveau de la
carte des secteurs ;
- Prévoir la possibilité d’augmenter la capacité d’accueil
sous conditions d’options nouvelles d’aménagement du - Indiquer les secteurs où « l’autorisation de lotissement »
territoire, d’implantation d’équipements structurants
devra être subordonnée à « l’autorisation d’urbanisme».
76
Le SDAU est
l’instrument
approprié pour
quantifier les
besoins urbains.
Exemple du SDAU
de Casablanca
77
DENSITES ET FORMES URBAINES AU NIVEAU DU PA
CONSTAT d’urbanisme suivent un processus identique, que les

La conception des documents d’urbanisme suit le territoires à couvrir soient déjà construits ou encore
schéma type suivant : vierges, ou qu’il s’agisse de friches industrielles ou de
tissus anciens.
• Définition des affectations des sols dans une logique
de « prescription » et de « normalisation », OBJECTIFS
Dans les cas où les documents d’urbanisme prévoient
• Conception basée sur le « plan » en deux dimensions des préconisations de densification ou de transformation
où il est difficile de visualiser la forme finale de urbaines, il est nécessaire d’évaluer les impacts dans
l’espace projeté. le but de prendre les mesures d’accompagnement
appropriées :
Au niveau des documents d’urbanisme, l’approche
des densités et forme urbaines est régie par les seuls • Adapter et renforcer les infrastructures de voirie et
indicateurs de constructibilité (COS, CUS, prospect, réseaux divers ;
hauteur); la densité est systématiquement rattachée à la
typologie d’habitat évaluée selon trois niveaux - faible, • Revoir les emprises des voies et implanter des
moyenne et forte – ce qui renvoie respectivement parkings en nombre suffisant pour éviter la
aux trois types d’habitat - la villa, l’habitat marocain congestion ;
moderne et l’immeuble collectif.
• Travailler les gabarits pour assurer l’ensoleillement
Elle se traduit par la densification des tissus existants et l’aération optimale ;
selon une vision réductrice et limitée. En effet plusieurs
quartiers de centre ville ont connu une densification par • Implanter les équipements complémentaires
simple augmentation des hauteurs des constructions, nécessaires ;
passant de la villa à l’immeuble R+5 à la suite de la
modification du plan d’aménagement, sans que cela • Revoir l’organisation de l’espace public et vert.
ne soit accompagné de mesures correctives permettant
PROPOSITIONS
une transformation équilibrée réussie de ces quartiers.
• Réviser les processus de conception des documents
Les tissus urbains anciens ou encore les friches d’urbanisme,
industrielles constituent désormais à la fois des
• Faire du référentiel des densités et forme urbaines
opportunités foncières et des espaces problématiques
un outil opératoire d’aide à la conception des
dans la ville. Pour mobiliser ces opportunités foncières
documents d’urbanisme,
urbaines, les modes de production des documents
79
Préconisations
• Simuler en 3D les volumétries et les ambiances • Sur les règles d’utilisation des sols et les règles
pouvant résulter des projections spatiales. applicables à la construction, notamment les
hauteurs minima ou maxima du bâtiment et de
PRECONISATIONS OPERATIONNELLES chacune des parties du projet,
Au moment de la conception du plan d’aména-
gement • Sur les conditions d’implantation et d’orientation
En tant que document d’urbanisme règlementaire des immeubles, les parkings couverts ou non, les
qui fixe les conditions d’utilisation des sols, le Plan distances des bâtiments entre eux, le rapport entre
d’Aménagement donne la possibilité d’agir sur la forme la surface constructible et la surface totale du terrain,
et la densité urbaines à travers ses dispositions les servitudes architecturales et le mode de clôture.
graphiques ou écrites, notamment :
Au niveau de l’établissement du plan d’aménage-
• A travers les orientations d’aménagement qui ment
définissent les intentions du concepteur et ouvrent • Réserver dans la légende du plan une rubrique
des marges de manœuvre pour les projets d’intérêt intitulée « densités et formes urbaines » où seront
général et les projets urbains de qualité ; indiquées les prescriptions régissant des aspects
des formes et densités proposées ;
• A travers le zonage avec indications des
• Dresser une simulation en 3D du plan, secteur
destinations par secteur à urbaniser ;
par secteur, pour mettre en évidence les effets
des densités proposées et rendre compte des
• A travers les règles relatives à la constructibilité des
changements de densité, le cas échéant ;
parcelles et notamment les minima parcellaires
des lots de terrain, les coefficients d’occupation • Délimiter les périmètres où la base de division
du sol (COS) et d’emprise au sol (CES) et la hauteur parcellaire sera l’ilôt et fixer la taille des ilôts et les
maximale, les prospects gabarits et vues directes. emprises des masses bâties, secteur par secteur,
Des dispositions incitatives peuvent être intégrées • Elaborer le plan d’épannelage en 3D pour montrer
au niveau du règlement d’aménagement en les formes simplifiées des masses bâties ;
s’appuyant sur le principe de la modification des règles
• Pour plus de diversité des formes urbaines, adopter
d’urbanisme tel que stipulé par l’article 19 de la loi 12-
des hauteurs variées selon la localisation de l’ilôt :
90 relative à l’urbanisme. Pour cela il y a lieu d’indiquer ilôts d’angle, ilôt donnant sur place publique, front
les dispositions qui peuvent, à l’occasion d’une bâti sur espace paysager et bâtiments d’intérêt
demande de création d’un lotissement ou d’un groupe patrimonial ;
d’habitations, faire l’objet de modifications particulières
sous certaines conditions. Ces modifications peuvent • Délimiter les périmètres où une incitation à
porter : l’amélioration de densité peut être accordée (voir
préconisations relatives aux incitations) ;
80
• Appliquer un traitement spécifique pour les zones à celles - ci de 4, 5m voire plus) ;

centrales: favoriser la construction en hauteur, la
volumétrie et le skyline dynamique et favoriser la • Sur l’article relatif à l’implantation des
diversité des formes urbaines ; constructions par rapport aux limites
séparatives (ex : fixation de la largeur de bande
• Regrouper les équipements d’animation pour continue – 15m, 20 m ou autre -),
confirmer la polarité urbaine des zones centrales.
• Sur l’article relatif à l’implantation des
Modèle de légende pour les formes urbaines constructions les unes par rapport aux autres
sur une même propriété (ex : détermination des
superficies des cours et des longueurs des vues
directes).
- Agir sur les règles de densité :
• Sur l’article relatif à la constructibilité des parcelles:

fixation du COS et du CES (% d’emprise au sol des
constructions) ;
• Sur l’article relatif à la hauteur maximale des

constructions.
- Agir sur les règles d’aspect architectural :
• Sur l’article relatif à l’aspect extérieur des

constructions: façades, couleurs, saillies, toitures,
etc ;
Au niveau de la rédaction du règlement d’amé-
nagement • Sur l’article relatif aux aménagements des abords,
- Influer sur les densités et les formes urbaines projetées espaces libres et plantations.
en faisant varier les paramètres des règles d’urbanisme ;
- Agir sur les règles d’alignement et de continuité du

bâti :
• Sur l’article relatif à l’implantation des
constructions par rapport aux voies (ex : à
l’alignement des voies ou en recul par rapport
81
AGIR SUR LES INDICATEURS REGLEMENTAIRES
Les indicateurs qui déterminent la densité de manière PROPOSITIONS

quantitative (COS, CUS, prospect et hauteur) sont • Appliquer les indicateurs réglementaires en tenant
appliqués sans tenir compte de la trame urbaine d’accueil, compte des données du site, assurer une gradation des
du bâti existant et des données physiques du site. hauteurs qui tienne compte de la topographie,
Dans les documents d’urbanisme, la règlementation • Appliquer les seuils de densité en fonction des
passe directement du zonage à la parcelle sans échelle proximités des centralités, de la présence ou non des
de transition. moyens de transport collectifs, de la présence ou non
de l’emploi…,
L’absence d’échelle intermédiaire entraine la perte
d’articulation avec le PA, ce qui ne garantit pas la réalisation • Prévoir des normes différentes selon les types et statut
du cadre urbain préalablement conçu et planifié. d’équipements public ou privé d’intérêt général,
La stricte application de la réglementation à la seule • Introduire l’échelle intermédiaire de l’îlot et appliquer

échelle de la parcelle fige la forme urbaine du bâti, la les indicateurs quantitatifs de la densité (COS, CUS,
rendant uniforme, massifiée et sans caractère. hauteur, prospect) à l’échelle de l’ilot,
• Mettre en place les principes d’aménagement de

OBJECTIFS l’îlot, qui vont compléter, préciser voire déroger aux
• Rationnaliser la densification / favoriser la compacité dispositions réglementaires de la parcelle,
sans massification,
• Diversifier les fonctions urbaines au sein du même îlot
• Favoriser la diversité des formes architecturales,
et prévoir différents types de connexions entre îlots
• Favoriser la prise en compte des éléments du (fonctionnelles, visuelles, paysagères…).
paysage,
• Rehausser la qualité architecturale et la morphologie

urbaine,
• Asseoir les conditions de l’instauration de la mixité

des fonctions urbaines,
• Baser les indicateurs de densité sur le bâti en

rapport avec le tissu urbain d’accueil.
83
Préconisations
PRECONISATIONS OPERATIONNELLES • Pour encourager les promoteurs à s’engager à

Dans le but d’atteindre les seuils de densité, d’optimiser une plus grande performance énergétique et
le foncier bâti dans les zones centrales, d’encourager à l’introduction d’équipements de production
la performance énergétique et la préservation de d‘énergie renouvelable.
l’environnement naturel, il y a lieu de prévoir des
incitations spécifiques par le biais de bonus de densité ou -Une incitation de surélévation d’un étage
par l’assouplissement des règles relatives au gabarit, à la supplémentaire :
hauteur et à l’emprise au sol des constructions.
• Pour la rénovation de l’ancien, sous condition de
Ces incitations sont plafonnées et non cumulatives : garantie de stabilité.
- Un bonus de densité peut être accordé : -Une souplesse pour dépassement de gabarit
enveloppe, dans le respect des dispositions relatives à
• Pour les projets de lotissements de plus de 5 ha l’aspect extérieur des constructions :
proposant des îlots au lieu des parcelles pour
favoriser l’aménagement intégré et la mixité • Pour renforcer l’efficacité énergétique des
programmatique à l’échelle de l’îlot ; constructions (installation de double-peaux,
toitures végétalisées, etc) ;
• Pour favoriser l’optimisation du foncier bâti dans
les zones centrales ; • Pour production d’énergie renouvelable
(installation de panneaux solaires, éoliennes, etc).
• Pour favoriser la préservation de l’environnement
naturel, sous condition de création et
d’aménagement de jardins publics et d’espaces
verts et naturels supérieurs à la norme ;
• Pour inciter à la diversification des typologies

d’habitat ;
• Pour encourager la mixité sociale dans les

opérations d’habitat en fonction de la taille de
l’opération et des délais de sa réalisation.
- Une incitation de surélévation pouvant atteindre 2

étages supplémentaires au niveau des constructions
situées le long des grands axes de circulation ou
autour des gares routières et ferroviaires et des places
publiques :
84
Le COS peut être

remplacé par la
volumétrie
Source : www.
europanfrance.org
85
ADOPTER L’ILÔT COMME UNITÉ FONCIÈRE DE BASE
L’ilot comme outil de composition urbaine des constructions sur la rue.

Il permet
1. D’instaurer une troisième échelle intermédiaire Il se caractérise par :
entre le zonage et la parcelle,
2. D’encadrer le passage à la parcelle dans ses rapports • Un rassemblement de bâtiments autonomes et
à l’ensemble de l’assiette aménagée, non identiques, autour d’une rue traditionnelle ;
3. De favoriser la créativité urbaine et architecturale, • Des hauteurs de bâtiments limitées, mais non
4. De créer une cohésion urbaine et de générer la lisi- généralisées ;
bilité de l’espace urbain, • Des façades alignées, mais sans continuité d’une
5. D’éviter l’uniformisation du tissu urbain généré par construction à une autre ;
l’îlot fermé et la hauteur uniforme. • Une mitoyenneté évitée afin de créer des bâti-
ments aux expositions multiples et de privilégier
Inciter au recours à la composition par ilot la création d’échappées visuelles au sein même de
Définir des périmètres où la divisibilité du foncier doit l’îlot.
s’arrêter à l’ilot, notamment pour les zones urbaines de Sa mise en œuvre se fait à travers une grille simple de
projets, et accompagner la division en ilots par des fiches voies, pas nécessairement hiérarchisées puisque le but
illustrées qui précisent : est de confronter diverses architectures ; c’est dans cette
• Les prescriptions architecturales, les règles de grille que sont découpés les ilots ouverts.
constructibilité (hauteur de chaque bâtiment se-
Les 3 Exemples ci-après traduisent les potentiels
lon son implantation dans l’îlot, COS et CUS des
morphologiques et typologiques de la division parcellaire
bâtiments, rapports avec les constructions voisines
par îlots
de l’ilot et traitement des vis-à-vis à l’intérieur de
l’ilot) ;
• La maquette virtuelle en image 3D de l’îlot ;
• Les possibilités d’incitation et d’ajustement des
règles de constructibilité au service de la qualité de
l’aménagement. L’ilôt ouvert de Christian de Portzamparc :
Selon Portzamparc, la typologie des ilôts a évolué
Adopter les principes de l’ilot ouvert de l’ilot fermé, à l’open planning (absence d’ilôt de
Le thème de l’ouverture de l’ilot répond à la nécessité l’urbanisme moderne) et enfin à l’ilot ouvert. L’ilot
de la traversée des vues et de la lumière entre l’intérieur ouvert est un « entre deux » de l’ilot fermé et l’open
de l’îlot et la rue, de la lisibilité et la luminosité de la rue, planning.
et de l’indépendance volumétrique et l’alignement partiel
87
Préconisations
La « ville variée » de Herzog et De Meuron Le macrolot - mahaj ryad – rabat
Herzog et De Meuron signent le retour aux formes Mahaj Ryad, relevant du Centre de Ryad à Rabat présente
simples des tours et des barres, aux gabarits identiques un cas intéressant de composition urbaine par ilotage :
mais de « typologies hétérogènes » ; Le principe est
densité et diversité. C’est la conciliation des villes • Le quartier de Hay Ryad a été défini par le SDAU de
historiques et des villes modernes. Rabat comme zone d’extension ;
• Sans plan d’aménagement, l’extension a été

Dans l’un de leurs projets, on trouve des maisons de réalisée comme un projet urbain ;
ville R+2, des R+5 et 6 qui constituent la majorité de
l’opération, des R+8 et 9, ainsi qu’une dizaine de R+15 et • Le centre a été le dernier secteur à être réalisé
16 accueillant des logements, mais avec une diversité dite après les secteurs d’habitat ;
tempérée ; les principes de la ville variée selon Herzog et • Le Centre a été composé comme un macrolot où
De Meuron sont : les volumes et les affectations ont été prédéfinis
par le maître d’ouvrage dans un cahier des charges.
Le projet final a été réalisé avec des ajustements, mais en

respectant plus au moins l’esprit de composition de base :
• Le centre est articulé autour d’un axe commercial
avec une circulation linéaire. Il s’ouvre sur la
perspective de la mosquée ;
• Une répartition zonale des fonctions (Habitat,
centre d’affaires, équipements publics…) ;
• La promenade piétonne au centre, la circulation
automobile rejetée vers l’extérieur ;
• La présence de places publiques ;
• Un gabarit prédéfini sauf pour la tour Maroc Télécom
• Ilôt ouvert fait de typologies hétérogènes, mais de 20 étages réalisée suite à une dérogation.
répétitives d’un ilôt à l’autre ;
• Les nouveaux bâtiments ont des caractères divers ;
• Les bâtiments plus hauts bénéficient des vues

panoramiques tout en libérant des espaces ouverts
au sol.
88
evolution De la parcelle à l’îlot ouvert
La ville en croûte générée par l’îlot fermé La ville uniforme générée par l‘îlot traversant
La ville ouverte de l’immeuble orienté La ville variée de l’îlot ouvert.
Source: Herzog & de Meuron «Quel type de villes voulons-nous construire? Schémas conçus à l’occasion du projet de plan d’ensemble pour Lyon Confluence 2, 2009 (étude).
89
Préconisations
Principes de l’îlot ouvert
L’îlot fermé se caractérise par des immeubles L’îlot ouvert est d’abord caractérisé par Les hauteurs des immeubles sont variables et
construits complétement à l’alignement des rues l’autonomie des bâtiments. Les immeubles ne sont permettent d’animer la morphologie de l’îlot et
sans aucune cour en façade. Il est défini par une pas mitoyens. Ils sont par contre implantés en libérer les champs visuels.
bordure construite avec un intérieur vide éloigné bordure des voies publiques et des ouvertures sont
de la rue. ménagées entre eux.
Des jardins privatifs occupent l’intérieur Les entrées de l’îlot sont ensoleillées, bien Chaque immeuble est doté de trois orientations
de l’îlot jusqu’au bord de voies. Ces jardins éclairées et aérées. Finies les cours intérieures et de nombreuses vues. Et l’indépendance des
constituent un cœur d’îlot animé en continuité sombres et les rues-corridors de l’îlot fermé. bâtiments permet d’accueillir des volumes et
avec l’espace public à l’extérieur. des matériaux différents.
Source : Christian de Portzamparc, les principes de l’îlot ouvert, extrait de Paris-Rive Gauche, Christian de Portzamparc. L’îlot ouvert, AAM, Ante Prima, Paris, 2010, P.74.
90
L’îlot ouvert de
Portzamparc
Jardins et circu-
lation
Un des points clés
de l’ilot ouvert,
la circulation
et les jardins
dans chacun
des îlots : Ces
jardins sont des
lieux de détente
et de passage
traversant, des
ouvertures
visuelles au
travers des îlots.
Îlot dans le projet

confluence de
Lyon
L’autonomie et
la singularité
du bâtiment :
chaque bâtiment
est autonome:
il a ses quatre
faces libres, aucun
bâtiment n’est
mitoyen ; chaque
bâtiment a une
hauteur différente;
et une multitude
de matériaux est
utilisé dans la
construction des
bâtiments: métal,
béton brut, verre,
etc.
Macro lot de
Mahaj Riad - Rabat
91
PROMOUVOIR LA MIXITE URBAINE
Hormis les médinas et les centres-villes, l’urbanisme En outre, une plus grande compacité urbaine permet
qui a prévalu au Maroc ces dernières décennies d’offrir un espace public vivant porteur de liens sociaux
a favorisé une répartition par zones spécialisées et d’échanges. La densité permet d’économiser l’espace
et monofonctionnelles de la ville, générant une et d’optimiser les réseaux d’infrastructure. Pour cela il y
fragmentation spatiale ainsi qu’un étalement incontrôlé a lieu de planifier des tracés urbains intelligents et de
de l’espace urbain. libérer la créativité et l’innovation architecturales.
Le zonage fonctionnel, principe ordonnateur de la ville La mixité fonctionnelle quant à elle consacre l’option de
du XXième siècle, a fait de la séparation des fonctions la cohabitation des deux grandes fonctions de la ville,
son credo ; il a été motivé par le souci d’éloigner les zones l’habitat et l’emploi.
d’activités, sources de nuisances, des zones d’habitat.
Cela a consacré le découpage des territoires selon la Les tissus urbains denses qui contiennent une
fonction qui leur est assujettie, certaines parties de la mixité des fonctions sont plus animés et perçus plus
ville exclusivement destinées à l’activité économique acceptables et plus attractifs. Ils rayonnent à l’échelle
et d’autres exclusivement dédiées à la fonction de l’agglomération et même au-delà (cas des quartiers
résidentielle, ce qui a entraîné la fragmentation des villes. Mâarif, Roches noires, Belvédère à Casablanca).
Les phénomènes d’enclavement des quartiers d’habitat, Aujourd’hui, la tendance porte de plus en plus sur la
de congestion de la circulation et de déficit en moyens de mixité des fonctions urbaines dans la perspective de
mobilité ont entraîné la remise en cause progressive du réduire la distance entre le logement et le lieu de travail,
zonage dans le but d’en minimiser les impacts sur le vécu dans la recherche d’une ville aux courtes distances et à
quotidien des citadins. la trame urbaine resserrée.
Or, les réalités urbaines ont évolué et de nouveaux Le cadre urbain résultant de l’imbrication à l’échelle
défis sont apparus : la compétitivité territoriale, le du quartier voire de l’ilôt entre bureaux, logements et
renouvellement et la requalification des quartiers anciens, commerces facilite en effet les déplacement domicile
les nouvelles exigences de la qualité du cadre urbain /travail (cas du quartier d’affaires de Sidi Mâarouf à
et la satisfaction des besoins issus d’une urbanisation Casablanca).
croissante.
Mais malgré cette tendance, nous constatons que
A contrario, la mixité urbaine implique d’instaurer les promoteurs continuent de proposer une offre
la cohabitation des diverses fonctions d’activités et segmentée en fonction de cibles spécifiques, confirmant
services compatibles avec la fonction résidentielle et encore plus la concentration des mêmes fonctions dans
de promouvoir une pluralité d’offres en logements des zones dédiées (plateaux tertiaires, opérations de
compatibles avec les différentes catégories sociales en
qui existent.
93
Préconisations
centres commerciaux, plateformes industrielles assurent un large rayonnement au quartier.

intégrées, plateformes logistiques, etc). Les
stratégies métropolitaines semblent privilégier ces La présence des espaces publics : des jardins, des parcs,
regroupements d’activités dans des pôles spécialisés, et des lieux de rencontres et de promenades créent des
clusters compétitifs liés à l’économie de la connaissance, centralités urbaines qui attirent la population et favorisent
des technologies et services, par exemple : Casa City l’intensité urbaine.
Finance pour la finance, Casa Near Shore pour les
services, zones logistiques spécialisées et Aéro-pôle de L’accessibilité constitue à son tour un élément qui
Nouaceur pour l’industrie aéronautique, etc. favorise la mixité urbaine; le trajet et les stations des bus
de transport collectif inscrivent le tissu urbain dans le
La question est de savoir comment cerner les enjeux territoire plus large de l’agglomération.
qui se dessinent dans ce paysage aux tendances
contradictoires ? La mixité des fonctions comme principe de la
planification urbaine
La mixité fonctionnelle serait l’art de l’accommodement

de plusieurs logiques d’action, à la fois économiques et Au niveau du SDAU :
spatiales, elle devrait être érigée en principe directeur
• Prévoir une mixité fonctionnelle à hauteur de 20 %
de la planification urbaine. Pour cela il y a lieu de mettre
de la fonction dominante de la zone et éviter de
en place des incitations à la mixité des fonctions et
fixer une destination exclusive ;
formes urbaines et à la diversité architecturale.
• Au cas où un zonage monofonctionnel est
Qu’en est-il donc des échelles d’implémentation de la
requis pour des indications de risques de
mixité et du rôle des outils d’aménagement ?
pollution, de risques naturels ou autres, gérer
Autant de chantiers à poursuivre pour la réflexion, la les limites interstitielles de transition par
recherche et l’expérimentation de solutions à même l’implantation d’espaces verts et d’équipements
d’améliorer les performances de la ville marocaine d’accompagnement.
contemporaine.
Au niveau du PA :
Au-delà de la morphologie résultant de la typologie du • Répartir les différentes fonctions urbaines en fonc-
bâti, du tracé urbain et des fonctionnalités, la mixité tion des besoins des tissus et selon une concep-
urbaine est intimement liée à la présence d’équipements tion d’aménagement équilibrée ;
publics et de moyens de mobilité qui favorisent
l’animation du cadre de vie des habitants. La présence • À l’occasion des opérations de densification ou de
des équipements répond aux besoins essentiels des rénovation, introduire des mesures incitatives pour
usagers. Certains grands équipements tels que musée, encourager la mixité des fonctions urbaines.
bibliothèque, centre de sports ou centre commercial,
94
• Eviter les zones monofonctionnelles de grande Dans le but d’inciter à la mixité sociale il y a lieu de :
taille pour limiter l’impact des enclaves et • Prévoir un ratio variant entre un minimum et un
coupures au sein des tissus aménagés : fixer des maximum en unités de logements sociaux dans les
superficies raisonnables pour ces zones, prévoir groupes d’habitations de plus de 200 logements,
des liaisons fluides avec le reste du tissu, assurer et un ratio de superficie dans les lotissements de
une transition urbaine de qualité par l’implantation plus de 5 ha
de zones vertes et d’équipements et implanter
d’autres fonctions complémentaires à la fonction • Dans une même opération, proposer une offre
dominante. diversifiée de logements pour les différentes
catégories socio-professionnelles.
La mixité des fonctions comme régulateur de la
densité urbaine
• Introduire la mixité fonctionnelle comme principe
de composition, laquelle doit être déclinée en
fonction du statut des secteurs : zone centrale,
quartier urbain, quartier périurbain ;
• Renforcer les mixités urbaines selon la hiérarchie

des secteurs : plus on s’approche des pôles de
Axonométrie
centralité urbaine plus la mixité doit être intensifiée programmatique
et diversifiée ; Mixité urbaine
des formes et des
fonctions (par
• Prévoir la mixité fonctionnelle horizontale dans immeuble et par ilot)
Source :
l’îlot zone où la mixité fonctionnelle verticale dans hydrocarbures7.
rssing
un même immeuble en fonction de la compatibilité
des fonctions à « mixer » et en fonction des
exigences de leur implantation ;
• Relier la mixité fonctionnelle à l’intensité urbaine

en vue d’instaurer plus d’urbanité et d’animation
permanente dans le temps et concentrée dans
l’espace (centralités, polarités) ;
Place As-Seffarine:
• Inciter à la mixité fonctionnelle au sein d’une même La médina de Fès
incarne la mixité
opération d’habitat en intégrant des activités de urbaine : commerces,
service et d’artisanat non polluantes ; animation urbaine,
loisirs, espaces
publics ouverts et
• Proposer des usages polyvalents dans les rez-de- logements.
chaussée-ouverture de commerces, de crèches ou
de petits équipements de proximité -.
95
INTEGRER LA MOBILITE URBAINE EN AMONT DE LA PLANIFICATION
Les transports en commun arrivent toujours plus • Intégrer le transport et la mobilité comme outils de
tard, alors qu’ils devraient au moins accompagner densification ;
l’urbanisation, sinon l’anticiper.
• Favoriser un usage fluide et lisible de la ville ;
Les moyens les plus utilisés sont ceux de la mobilité
individuelle ou les grands taxis. • Accroître le nombre de places de stationnement.
Les infrastructures de voirie, ainsi que la signalétique et

le repérage font défaut. PRECONISATIONS OPERATIONNELLES
Densité et accessibilité :
L’approche par zonage mono fonctionnel des territoires Au niveau du SDAU :
(résidentiels, administratifs, d’équipements, etc.) crée,
par le manque d’animation continue, les conditions • Intégrer les orientations des plans de
d’insécurité surtout quand ils sont éloignés des axes de développement urbain, s’ils existent,
circulation et des lignes de transport en commun.
• Définir les principes d’organisation des transports
OBJECTIFS et de la mobilité urbaine en s’appuyant sur les
• Anticiper la mise en place des moyens de la mobi- différents modes de déplacements disponibles et
lité, en transport collectif comme en infrastructure adaptés aux moyens des usagers.
de circulation ;
Au niveau du PA :
• Plus les territoires seront accessibles par les moyens
de transport, plus ils capteront des emplois et des • Améliorer les niveaux de constructibilité dans
habitants, donc de la densité voire de la mixité. les secteurs situés le long des grands axes de
circulation et à proximité des stations de transport
PROPOSITIONS en commun ;
• Renforcer la densité autour des lignes et stations
• Eviter l’enclavement des quartiers périphériques ;
de bus et favoriser l’implantation des services de
proximité ; • Inciter à la réalisation des repères urbains et à la
continuité des circuits de déplacements piétons et
• Diversifier les modes de transport, surtout les
cyclables.
moyens de transport doux ;
• Assurer une signalétique urbaine appropriée ;
97
Préconisations
Densité et « ville de courte distance » :

• Privilégier la multimodalité par l’implantation des
gares ferroviaires et routières dans des périmètres
proches des zones centrales (1km environ), et
prévoir les stations pour bus, tramways, taxis à
proximité ;
• Favoriser un usage fluide et lisible de la ville ;
• Afin de faciliter les déplacements à pied, définir

des prescriptions pour cheminements piétons
- emprise des voies et largeurs des trottoirs,
traversées des places publiques, servitudes de
galeries et parcours bien signalisés, éclairés,
accessibles et confortables ;
• Permettre les circulations piétonnes à travers les

cœurs d’îlots ;
• Intégrer les nouveaux systèmes de mobilité et les Transport

ferroviaire régional
mettre en réseau d’intermodalité pour satisfaire
toutes les catégories sociales, sachant que des
espaces publics bien conçus et comprenant des
chemins piétons et pistes cyclables, incitent au
déplacement à pied et limitent l’usage de la voiture
particulière.
Stationnement
• Accroître le nombre de places de stationnement
dans les zones centrales ;
• Encourager la réalisation des parkings publics de

stationnement en sous-sol des places publiques
pour dégager les voies en surface ;
• Dans les opérations d’habitat, créer des parkings

semi-enterrés moins coûteux, faciles d’accès et
ventilés naturellement ; Parc de nouveaux
grands taxis à
• Mutualiser les parkings – commerces, services, Casablanca pour
desservir la région
équipements, habitat- pour utilisation alternée.
98
Nouveau parc de
bus pour la ville
de Fès
Tramway
Tramway à
Casablanca
Casablanca
99
REPENSER LE RÔLE DES EQUIPEMENTS PUBLICS
La démarche de zoning a généré la spécialisation des des équipements afin qu’ils remplissent pleinement
territoires, au point de se trouver avec une concentration leur rôle d’éléments de repères urbains - édifice
d’équipements par endroits et parfois du même type. d’articulation et de composition urbaine, repères
d’angles d’axes importants et repères d’entrées de
Les normes de surface des équipements, leur ville ;
implantation et répartition dans le tissu urbain et leur
rayonnement posent problème : les terrains qui leur • Densifier les terrains à proximité et aux alentours
sont réservés sont surdimensionnés, leur réalisation des équipements structurants.
tarde à venir par manque de programmation des crédits.
PRECONISATIONS OPERATIONNELLES
OBJECTIFS Au niveau du SDAU
• Ouvrir les équipements publics sur la ville ; La programmation des équipements structurants et des
équipements d’accompagnement de la vie sociale doit
• Optimiser les utilisations du foncier des faire l’objet d’une étude approfondie des besoins et prio-
équipements en incitant à la construction en rités.
hauteur ; Au niveau du PA
Dans le but d’optimiser l’usage du foncier destiné aux
• Implanter les équipements publics de façon à en
équipements publics :
faire des repères urbains dans la ville ;
• Assouplir les règles applicables aux projets
• Assurer l’animation des équipements publics de d’équipements publics ;
manière continue sur toute la journée et la semaine
• Prévoir des indicateurs de constructibilité
et assurer l’accessibilité pour les différentes
appliqués aux équipements plus élevés que ceux
catégories d’usagers.
de la zone où ils sont implantés ;
PROPOSITIONS
• Majorer le CUS dans la limite de 20%.
• Favoriser le regroupement des équipements
compatibles et/ou complémentaires ; Dans le but d’encourager l’implantation des
équipements privés d’intérêt général (EIG) et si le ratio
• Elaborer des règles de constructibilité spécifiques
des EIG prévu par le projet est supérieur à celui prescrit
incitatives pour les équipements, plus favorables que
par le règlement d’aménagement :
celles de la zone où ils sont projetés ;
• Prévoir des incitations en relation avec le type
• Au niveau du SDAU et du PA, prévoir l’implantation
d’équipement projeté ;
101
Préconisations
• Prévoir une souplesse en matière de hauteur Les équipements publics porteurs de qualité du
maximale selon l’emplacement de l’équipement ; cadre urbain
• Accorder des prescriptions urbanistiques spécifiques
• Permettre de majorer le COS et le CUS dans la pour les équipements selon leur emplacement dans
limite de 20 %. la ville pour confirmer leur vocation de repères
urbains ;
Dans les zones d’équipements structurants :
• Soigner le traitement architectural des
• Faciliter l’implantation des équipements d’intérêt équipements pour créer un cadre urbain de
général à proximité des équipements structurants ; qualité : composition urbaine, effets et traitements
d’angles d’entrées de ville et édifice d’articulation ;
• Proposer des installations annexes à utiliser
par deux ou plusieurs équipements et par les • Ouvrir les équipements publics sur la
associations des riverains - terrains de sports ville, équipement à clôture ajourée, voire même sans
des collèges et lycées, bibliothèques et salles clôture pour plus d’interaction avec les usagers,
de soutien scolaire, parkings mutualisés entre
plusieurs équipements, etc. • Eviter de concentrer sur le même axe plusieurs
équipements à clôtures fermées pour ne pas créer
Les équipements publics comme régulateurs de des longs parcours aveugles, lieux d’insécurité,
densité
La présence d’un équipement public structurant est l’oc- • Implanter les équipements le long des grands axes,
casion pour équilibrer et augmenter, le cas échéant, la dans les zones urbaines desservies par les moyens
densité urbaine aux alentours : de transport en commun pour leur assurer une
• Au niveau du SDAU, proposer une densité minimale bonne desserte en voirie et moyens de mobilité.
aux alentours des équipements structurants,
• Au niveau du PA, dans les secteurs situés autour

des équipements publics projetés, renforcer la
densité des constructions par des améliorations
du COS, du CUS dans la limite de 20%, dans les
secteurs denses des zones centrales, favoriser
l’implantation des équipements par des incitations
à la construction en hauteur afin d’atténuer le
niveau de densité existant.
102
Bibliothèque Nationale
Marocaine de Rabat
Hopital Cheikh
Khalifa à Casablanca
103
CRÉER UN RÉSEAU D’ESPACES PUBLICS ET VERTS
CONSTAT • Intégrer les espaces publics comme éléments

Dans les plans d’aménagement et de lotissement, de composition urbaine et assurer un marquage
les espaces publics et les espaces verts se limitent urbain à l’aide d’une implantation réfléchie des
édifices publics ;
aux parkings, placettes ou petits espaces résiduels
intitulés espaces verts. Cette pratique se décline en • Penser confort et accessibilité pour les piétons et
tissu essentiellement minéral, sans points ou signaux les personnes à mobilité réduite ;
de repère urbain, sans espaces ouverts de respiration.
• Densifier et compenser par la réalisation d’espaces
La démarche de zoning, à cause de la spécialisation publics de grande taille ;
des territoires, a généré par endroit une concentration • Densifier les espaces à proximité des places et
d’équipements de même type, sans tenir compte de esplanades publiques.
leur hiérarchie et de leur niveau de rayonnement.
OBJECTIFS
• Atténuer la perception de la densité par
l’introduction d’espaces publics ouverts ;
• Intégrer la biodiversité environnementale dans le

tissu urbain ; Projet Bouregreg
• Assurer la fréquentation continue des espaces

publics sur toute la journée et tous les jours de la
semaine.
PROPOSITIONS
• Imposer les ratios standards d’espaces verts ;
• Adapter les espaces verts aux données naturelles

du site ;
• Créer un réseau d’espaces publics et verts ;
• Assurer un aménagement paysager adapté

aux données climatiques locales (plantations
d’essences d’arbres pour créer ou non des zones
d’ombre et intégration de l’élément aquatique) ; Projet Bouskoura
golf city
105
Préconisations
PRÉCONISATIONS OPÉRATIONNELLES de centre-ville et dans les secteurs où les espaces

Les espaces publics sont le liant entre les différentes publics et verts font l’objet d’un traitement de
composantes de la ville. qualité2 ;
Ils ont pour rôle d’organiser les territoires, matérialiser • Introduire au niveau du PA un chapitre relatif
la lisibilité urbaine, rehausser l’image de l’espace urbain et aux espaces publics et paysagers qui définira, en
garantir un usage de qualité des espaces. fonction de l’esprit du PA considéré, les finalités de
ces espaces ainsi que les prescriptions et les règles
Programmer des espaces publics et paysagers à respecter lors de leur mise en œuvre.
comme réseau structurant interdépendant et
complémentaire : Instaurer des mesures incitatives pour la pro-
• Proposer une hiérarchisation des espaces publics grammation des espaces publics et paysagers :
par territoire (agglomération, ville, quartier, unité • Favoriser par la réglementation la possibilité d’un
de voisinage) et par nature (petit bois urbain, usage mixte et encadré des espaces ouverts et
grand parc, jardin, square, parvis, place placettes et paysagers ;
larges trottoirs libres et continus).
• Encourager la création à l’échelle de la ville, de
• Le SDAU en tant que document stratégique aura à grands espaces verts afin d’atténuer la perception
programmer les espaces publics et paysagers d’intérêt de densité ;
métropolitain, d’agglomération et de secteurs
homogènes. Il aura à favoriser la programmation des • Le PA définira les formes et les modes d’usages
grandes places urbaines, des grands parcs, des forêts mixtes et « rentables » de ces espaces à travers des
urbaines, des ceintures vertes… . prescriptions et des règles, par exemple : ouvrir à
l’usage les ceintures vertes tout en les grevant de
• Les PA, déclineront ces espaces dans leurs périmètres réglementations strictes pour les préserver ;
et définiront leur mode d’usage.
• Proposer pour les grands projets urbains,
• Ces espaces non bâtis représentent 80 à 90% lotissements et groupes d’habitations des
de l’aire d’étude des SDAU1 et au moin 50% des compensations de constructibilité en contrepartie
surfaces des Plans d’Aménagement. Ce dernier de réalisation d’espaces publics et paysagers en
taux peut être ramené à 40% dans les secteurs nombre supérieur à la norme en vigueur ;
1
Les SDAU couvrent des larges territoires qui englobent des espaces ouverts sensibles et, notamment les forêts, les terres agricoles, les sites paysagers, les grands espaces publics ;
Il sont donc à préserver. L’aire du projet du SDAU du Grand Kénitra s’étend sur 1752 km² : Les espaces bâtis représentent 7,2 % de la surface totale contre 92 % pour les espaces
ouverts. La dispersion du bâti notamment dans la périphérie rurale donne une urbanisation perçue élevée (Source projet du SDAU du Grand Kénitra).
A Rabat, sachant que la ville a consommé tout le foncier permettant son extension : 50 % du territoire de la ville est urbanisé. Sur les 52 km ² bâtis, la médina et la Kasbah
occupent 0,7 km², le tissu continu qui est le plus dense occupe 12 km² dont avec 7 km² sur de petites parcelles très densément occupées. Les tissus discontinus moins denses
occupent 33 km² dont 3,5 km² pour le campus universitaire. Les tissus de villas 24 km². Le tissu industriel 1,18 km² et les bidonvilles 0,5 km². (Source : projet du Plan d’Amé-
nagement unifié de Rabat-Salé, rapport analyse diagnostic).
2
Le quartier de l’Agdal à Rabat, densifié en (R+4) à partir des années 1970 est plus dense que le quartier règlementaire de Douar Hajja (non règlementaire), avec respectivement
35 % et 45 % de non bâti ; or l’aménagement des espaces publics, grandes voies et vastes jardins donne une densité perçue faible à Agdal alors que la densité perçue à Douar
Hajja est ressentie plus forte. Au niveau de l’habitat, la voirie consomme: environ 50 % dans le secteur d’habitat économique, environ 47 % dans le secteur d’immeuble continu et
plus que 60 % dans les zones villas. Si on ajoute les espaces publics et verts, le taux du non bâti augmente plus par rapport aux taux du bâti.
106
• Pour certaines zones définies par le PA, instaurer • Le règlement d’aménagement prescrira les
un principe de bonus où toute augmentation de hauteurs, les indicateurs de constructibilité, les
la hauteur ou du COS serait proportionnelle à une prescriptions architecturales et urbaines, les
réduction du CUS. servitudes à observer dans ces espaces. Il exigera
que toutes les surfaces libres soient végétalisées,
Préserver les qualités du site que les espaces de stationnement soient revêtus
• Rechercher la configuration privilégiée en fonction de matériaux perméables et soient plantés ;
de la pente, des vues et du vent dominant ;
• Établir au niveau du PA des «fiches paysages»
• Concevoir les structures viaires et paysagères selon incluant des prescriptions de mise en œuvre d’une
la logique de la topographie ; trame verte permettant de redonner une place à
la nature dans la ville (par exemple, prévoir 20%
• Le règlement pourra, dans certaines zones, limiter de l’assiette d’opération d’habitat pour les espaces
la densification en déterminant un COS faible et en verts aménagés) ;
interdisant la division parcellaire ;
• Concevoir des aménagements paysagers qui
• Le règlement peut privilégier et définir des combinent plusieurs usages et/ou fonctions:
essences adaptées au milieu et écologiques (peu noues de drainage, stationnement visiteurs,
consommatrices d’eau par exemple) ; cheminements doux, espaces partagés, etc ;
• Introduire le principe de la durabilité dans le • La nature, la taille et la forme des espaces
choix de l’emplacement des espaces verts : verts doivent être projetés en tenant compte
privilégier les sites non constructibles, les sites de des spécificités climatiques et paysagères des
drainages des eaux pluviales, les sites propices aux territoires.
bassins de rétentions d’eau (économie sur le coût
d’urbanisation).
Valoriser et composer avec les éléments du site

• Lors de la conception des documents d’urbanisme,
il est recommandé d’identifier des éléments
d’accroche (perspective, monument, édifice iconique,
relief, cours d’eau, etc) pour orienter l’aménagement,
notamment la forme et la densité urbaines ;
• Le PA définira sur le document graphique des cônes

et/ou couloirs visuels à laisser impérativement
dégagés lors de la construction, pour mettre
Préserver les
en valeur des monuments, des éléments équilibres naturels
patrimoniaux, des sites paysagers et naturels, des et la biodiversité,
Jnan Sbil, Fès
édifices-repères, etc ;
107
INTRODUIRE DE NOUVELLES TYPOLOGIES D’HABITAT
CONSTAT • Favoriser des modulations morphologiques qui

De nos jours le paysage urbain marocain est homogène permettent d’obtenir la même densité avec des
et dominé par l’habitat économique qui renvoie formes urbaines différentes ;
à la Maison Marocaine Moderne (MMM), standard • Promouvoir les architectures régionales.
monotone compact en croûte ; cette forme d’habitat
est une extension de la trame 8x8 de Michel Ecochard et
actuellement, 47% de la population marocaine y vit.
Dans les documents d’urbanisme, les zonages

distinguent trois types d’habitat bien clivés: zone villas,
zone d’habitat marocain moderne et zone d’immeubles;
ces derniers renvoient respectivement aux densités
exprimées selon les trois niveaux - faible, moyen et fort-
et aux formes standards des villas en R+1, des MMM
2013 - projet
compactes en R+2 et des immeubles d’alignement “Liberté, Densité,
Unicité” : 1er
continus en R+3 et plus. prix catégorie
“Concepteurs”
dans le cadre de
OBJECTIFS l’appel à idées
lancé par la SEM
• Introduire de nouvelles typologies d’habitat en d’aménagement de
vue de diversifier les formes urbaines ; Toulouse Métropole
OPPIDEA sur le
thême «Habitat
• Favoriser la diversité des typologies d’habitat dans intermédiaire».
un même zonage en vue de rehausser la qualité du
cadre urbain. «Plus petit plot
possible»
Traversants avec
PROPOSITIONS cellier,
certains avec une
dont
• Fixer le niveau de densité indépendamment de la triple orientation,
typologie d’habitat du secteur ; ils forment
assemblage
un
de
plots modulables
• Introduire le type « habitat intermédiaire » dans les qui permet
adaptation
une
à
différentes typologies (villa, immeuble, MMM) ; différents fonciers.
L’équipe a travaillé
le stationnenement,
• Densifier les secteurs d’habitat individuel à l’aide semi-intégré au
de logements individuels groupés, intermédiaires bâtiment,
confort d’usage.
et le
dans la limite d’un ratio de surface de 20 % ; Source:
www.modulable.eu
109
Préconisations
PRÉCONISATIONS OPERATIONNELLES • Pour les opérations de plus de 5ha, exiger un

Au niveau du PA ratio de surface minimal de 20 % en espaces
Dans les zones d’habitat, diversifier les typologies publics aménagés, hors voirie et équipements, à
d’habitat - individuel groupé, habitat intermédiaire - compenser par un bonus de densité de 20% ;
(à figurer dans la nomenclature en légende du PA) et
encourager la recherche de concepts architecturaux • Encourager l’architecture innovante et le traitement
innovants : paysager de qualité.
• Dans les zones villas, introduire un ratio d’habitat Au niveau des cahiers des charges des lotisse-
individuel groupé en villégiature ; ments et groupes d’habitations,
Pour encourager les promoteurs à introduire l’habitat
• Explorer les spécificités locales en vue d’y puiser intermédiaire :
des orientations pour les typologies d’habitat • Mettre en place un bonus de densité de 20% pour
adaptées aux attentes des usagers, identifier les les opérations qui réservent au moins 20% de leur
architectures régionales et encourager l’utilisation superficie à l’habitat intermédiaire ;
des matériaux locaux rattachés au langage • Dans les zones interstitielles – entre zones
architectural régional de l’aire concernée ; d’immeubles et zones villas- introduire l’habitat
intermédiaire.
• Décliner en les précisant les prescriptions de
constructibilité de l’habitat intermédiaire en L’habitat intermédiaire se présente sous forme de
fonction de la taille, du zonage limitrophe et des nappes superposées de logements individuels
données topographiques du site ; groupés, à caractère verdoyant porteur de diversité
des formes et de compacité des tissus urbains ;
Au niveau des plans de lotissements et groupes très présent dans les projets d’éco-quartiers, il se
d’habitations caractérise comme suit :
• Introduire la division parcellaire en îlot - macro
lots - plutôt qu’en lots individuels en vue d’éviter • Un ensemble de logements groupés sur îlot
ouvert ;
la forme des constructions « en croûte » dense et
fermée ; • Une hauteur minimale de R+2, maximale de
R+5,
• Introduire le concept de l’îlot ouvert dans le but de
créer des espaces communautaires semi privatifs • Une mitoyenneté au RDC et aux étages ;
gérés par le syndic des riverains – jardin intérieur,
• Un accès individuel à chacun des logements ;
aire de jeux pour enfants, parking à ciel ouvert - ;
• Une terrasse extérieure privative non
constructible, d’au moins 1/5 de la surface
habitable pour chaque logement.
110
Habitat individuel groupé Différencier les hauteurs et couleurs des constructions
Habitat individuel intermédiaire
111
REPENSER LE CONCEPT D’HABITAT SOCIAL

cliché couramment répandu, un quartier plus
dense n’est pas nécessairement moins agréable à
CONSTAT vivre, tout dépend de la manière dont cette densité
De plus en plus s’élèvent aux entrées des villes, à leurs est traduite en termes de formes urbaines.
périphéries et le long des grands axes nationaux des
voies ferrées, de grands ensembles isolés avec des formes PROPOSITIONS
urbaines denses, massives, homogènes et typiques : il • Changer l’appellation habitat social par «logements
s’agit pour l’essentiel d’opérations d’habitat social; aidés» ou « habitat subventionné » ;
Dans la majorité des cas, les formes urbaines et les • Travailler sur la créativité architecturale en
espaces publics sont de qualité négligée. proposant aux promoteurs d’organiser des
concours d’architecture par tranches de 200
Dans la promotion de l’habitat social la rationalité logements ;
financière a imposé sa loi. En effet, les densités consenties
par l’État aux promoteurs sont passées en moins de • Proposer aux laboratoires l’établissement de fonds
20 ans de 100 logements / ha dans le programme des de budget de recherche & développement sur les
200 000 logements, à 230 logements à l’hectare dans le matériaux de construction ;
cadre des programmes conventionnés. Et les exigences
des règles urbanistiques d’aménagement se voient • Faire des études anthropologiques sur les modes
réduites au minimum (une place pour 5 logements, un d’habiter des familles marocaines contemporaines
bureau de syndic par groupement d’habitations, des et projeter les évolutions ;
superficies de logement de 50 m²). L’impact urbanistique
et social de ces opérations n’a pas été encore évalué, • Revoir les normes des aménagements
mais déjà leurs effets négatifs sont perceptibles. d’infrastructure (voirie d’accès, espaces publics,
assainissement, alimentation électrique, adduction
OBJECTIFS d’eau, qualité de l’air, environnement ...) dans le but
• Ne plus faire la distinction au niveau des formes d’envisager l’équipement progressif des tissus ;
entre l’habitat social et les autres types d’habitat ;
• Introduire les équipements de la vie sociale avant
• Densifier tout en respectant les standard de qualité l’arrivée des habitants.
urbaine des espaces publics et semi privatifs. Plus
le logement est petit, plus les familles ont besoin
d’espaces publics généreux ;
• Humaniser «l’habitat social», contrairement au
113
Préconisations
• Réserver 20 % de la surface de l’opération d’habitat

social aux espaces publics et communautaires
PRECONISATIONS OPERATIONNELLES et 10 % aux équipements collectifs d’intérêt
Au niveau du SDAU communautaire (locaux communautaires pour le
Programmer les seuils de densité globale de l’habitat sacrifice de l’aïd, des salles pour les fêtes familiales
social pour chacun des secteurs de l’aire d’étude et et religieuses etc) ;
prévoir les dispositions pour les rendre opposables,
• Exiger un traitement soigné des espaces communs,
Considérant la taille moyenne des ménages1 qui est notamment les cages d’escaliers et les halls et
de 4,6 personnes par ménage, les seuils de densité de corridors d’immeubles, les façades et proposer des
l’habitat social doivent être plafonnés à 150 log/ha, soit parkings en RDC ouvert ou semi-enterré ;
690 habitants à l’hectare, densité comparable à celle des
immeubles collectifs R+ 5 en alignement ou à celle des • Garantir un confort technique minimum des
médinas. habitations : isolation thermique, phonique et
ventilation naturelle à assurer, intimité à préserver,
Au niveau du PA vis-à-vis à éviter ;
Dans le but de réhabiliter le concept de « l’habitat
social» il y a lieu de : • Rehausser les prestations paysagères des espaces
publics et verts ;
• Abolir les immeubles barre au profit des formes
imbriquées construites sur îlots ouverts ; • Au niveau du règlement du plan d’aménagement,
prévoir un article spécifique pour préciser les règles
• Changer son appellation par «logements aidés» d’urbanisme et les prescriptions architecturales de
ou «habitat subventionné» ; l’habitat social ;
• Inviter les promoteurs d’habitat social • Plafonner les hauteurs de l’habitat social à R+4.
conventionnés à lancer des concours
d’architecture pour les opérations dépassant 200
logements en vue de favoriser une variété de
formes architecturales et de bannir les plans types
répétitifs ;
1
Selon le RGPH 2014, la taille moyenne des ménages est de 4.6 personnes en 2014
(5,24 en 2004). Elle est de 4,2 personnes en milieu urbain (4,75 en 2004) et de 5,3 en
milieu rural (5,99 en 2004).
114
Habitat social,
Groupe Addoha
Situation :
Hay Mohammadi
Agadir
115
Toute ville
compétitive doit
disposer d’un
grand parc urbain
central, véritable
p o u m o n
vert pour ses
habitants et
pour assurer la
biodiversité en
ville.
Parc de la
ligue Arabe à
Casablanca.
VIII - CONCLUSIONS
A l’issue de l’étude des densités et formes urbaines nous Chaque tissu urbain recèle en lui-même les conditions
pouvons confirmer que la densité peut constituer un de son évolution, sa capacité à assimiler les changements
indicateur pertinent pouvant contribuer à améliorer le tout en assurant la bonne cohérence de l’ensemble et à
système de planification urbaine de nos villes. se renouveler pour améliorer la qualité du cadre de vie
de ses habitants.
En effet, la densité est par essence constitutive de la
ville. Le concept de «la ville dense» n’est pas nouveau, La transformation et le renouvellement font partie
en revanche ce qui est nouveau, c’est l’introduction du cycle de vie des tissus urbains. Leur typologie et
d’une perception sensible de la densité «l’intensité ur- leur morphologie (densité, formes et fonctions) sont
baine» qui viendrait assouplir l’approche quantitative soumises continuellement aux inéluctables évolutions.
de la planification réglementaire. Seules la planification urbaine intelligente et la bonne
gouvernance territoriale permettront à ces tissus
Aussi, la planification par la densité offre de multiples mo- d’assimiler les transformations incessantes nécessaires
dulations et adaptations, ce qui apporte plus de flexibilité à leur amélioration.
aux concepteurs des documents d’urbanisme.
La «densité perçue» dépend de la conception
En effet, on a relevé qu’une densité donnée n’engendre architecturale du bâti et de l’aménagement de l’espace
pas une forme urbaine qui lui est propre, mais plusieurs public urbain.
en corollaire. Une forme urbaine donnée peut porter
Dans ce sens, l’optimisation de l’utilisation du sol par
plusieurs seuils de densités. La densité est un élément
la densification et l’amélioration des aménagements
déterminant pour comprendre la formation de l’espace
paysagers de l’espace public conduisent à une densité
urbain.
perçue acceptable et à une intensité urbaine désirée.
Plusieurs exemples ont permis d’affirmer que les
densités et formes d’un tissu urbain donné peuvent La hiérarchisation du tracé urbain des ruelles, rues,
évoluer en fonction de sa capacité à se renouveler et à boulevards, corniches et places publiques, la diversité
se transformer. des formes urbaines, la cohérence des fonctions dans
l’ensemble du dispositif urbain, les bons moyens de
Le plein, matérialisé par tout ce qui est bâti, est le
la mobilité accessibles pour tous, produisent une
premier élément perceptible dans l’espace urbain ;
composition urbaine de qualité.
ses transformations successives sont apparentes, elles
déterminent son évolution interne.
118
Conclusion
Le Référentiel ambitionne d’infléchir les politiques

publiques vers les objectifs suivants :
• Prendre les dispositions nécessaires pour limiter
l’étalement urbain en vue d’économiser les res-
sources foncières ;
• Renforcer les polarités urbaines caractérisées par
la mixité fonctionnelle, l’animation et la qualité des
espaces publics ;
• Envisager la densification des tissus urbains et la
construction de la ville sur la ville ;
• Optimiser les nouveaux réseaux de mobilité
urbaine en généralisant l’accessibilité à tous dans
la perspective de la ville inclusive ;
• Garantir la mixité urbaine comme régulateur de
la densité urbaine ;
• Intégrer les éléments liés aux enjeux environne-
mentaux dans une gestion raisonnable de la res-
source foncière ;
• Proposer des typologies d’habitat intermédiaire
permettant de prévoir des espaces de vie plus
compacts ;
Les villes gagneraient en compétitivité et en dynamisme
pour leurs habitants si elles intègrent plus de mixité,
plus de mobilité, plus de polarité et d’intensité et plus
d’espaces verts tout en étant plus compactes et plus
denses.
119
Opération « Les étoiles » à Givors – Jean Renaudie, architecte, 1975-1981, Projet à système pyramidal au niveau de l’îlot.
L’îlot devient un conglomérat pyramidal intégrant des commerces, des ateliers et des circulations piétonnes.
Les logements aux formes complexes disposent tous de nombreuses terrasses plantées.
Le foisonnement végétal, qui contraste avec le béton brut des parois, participe à l’image de l’architecture.
IX- BENCHMARK
D eux critères ont permis d’identifier les expériences

étrangères pertinentes : la diversité et la qualité
des formes architecturales et urbaines qui concilient
SYNTHÈSE
Le benchmark démontre que l’acceptation de la densité
passe par la qualité urbaine, c’est-à dire la qualité d’usage,
une optimisation de la consommation de l’espace et de paysage et de confort des espaces qui relèvent de la
des réponses aux besoins d’espaces libres et de nature, sphère privée du logement et des espaces collectifs et
d’intimité et d’individualisation de l’habitat ; la prise publics.
en compte des enjeux environnementaux par des
techniques d’éco-construction (utilisation des énergies Les exemples sélectionnés en ce sens aussi bien en
renouvelables, architecture bioclimatique, gestion des France qu’en Europe et ailleurs, illustrent dans des
déchets...). contextes et des formes d’habitat différents (collectif,
individuel et habitat intermédiaire) la grande variété
Les expériences étrangères pertinentes permettent des réponses possibles de l’architecture contemporaine
de rendre compte de la mise en application de la à ces questions.
planification par la densité.
Des données chiffrées (COS «réel» ou réglementaire,
Pour l’élaboration de cette étude comparative, nous nombre de logements à l’hectare) permettent d’avoir
avons analysé les expériences suivantes : des éléments sur la densité des opérations à différentes
échelles (parcelle, îlot, quartier) et donc de la comparer à
• Le “Référentiel de densités et formes urbaines” de la densité «perçue» ou «vécue».
la Région Ile de France, France ;
L’enjeu n’est donc pas simplement de produire du
• L’étude sur la densité urbaine pour Southbank à
logement et de densifier mais de répondre à «l’habiter»,
Melbourne, Australie ;
c’est-à-dire aux attentes des habitants, de trouver
• Le logement intermédiaire dans les moyens de réconcilier les attentes des citoyens,
l’agglomération Rennaise, France ; les préoccupations environnementales, les réalités
économiques et de concevoir des logements qui
• L’étude « Densité et Formes Urbaines » de l’AGAM, accompagneront, au fil des années, les évolutions des
Marseille, France ; modes de vie.
• L’étude des zones d’activités à Marseille, France ;
En effet, les changements dans les modes de vie font
• “10 principes pour des villes à forte densité” ULI, évoluer la demande vers un habitat diversifié et évolutif
2013 U.S.A: Cas de Singapour ; capable de s’adapter à des usages et à des structures
• Et cas de Via Verde, South Bronx, New-York City, plus variés, nés du changement du statut de la famille,
U.S.A. de l’augmentation des mobilités résidentielles et
122
Benchmark
quotidiennes et des mutations dans l’emploi (réduction associée à la composition urbaine d’ensemble.
du temps de travail, développement du travail à Elle renvoie aux paramètres du bâti et du non
domicile). bâti et aux échelles d’aménagement avec
ses infrastructures, ses espaces publics et ses
Au travers des différents référentiels étudiés, nous équipements d’accompagnement de la vie sociale;
avons identifié des opérations d’urbanisme qui montrent
comment, à l’aide des techniques d’éco-construction, 4. Plus les formes urbaines sont compactes et plus la
les formes architecturales et urbaines peuvent concilier ville remplira les critères de la ville durable.
l’optimisation de l’utilisation des sols avec la prise en
compte des enjeux environnementaux. De ce constat on conclut que l’habitat intermédiaire est
une réponse architecturale contemporaine qui articule
Favoriser l’optimisation de l’utilisation du foncier et des formes urbaines plus ou moins denses selon le
promouvoir un meilleur rendement urbain, pose la contexte du projet.
question du seuil de densité défini comme dimension
spatiale, «mixité et intensité urbaine ». L’habitat intermédiaire correspond à des ensembles
«semi-collectifs» d’habitat superposé ou semi-
Les résultats de l’étude comparative a mis en évidence superposé disposant chacun d’une entrée individuelle
que : accessible directement depuis l’espace extérieur.
1. La densité ne correspond pas à des formes urbaines L’habitat intermédiaire est une solution souple,
spécifiques. Contrairement aux idées reçues, une multiforme, à même de répondre aux besoins de
forte densité n’est pas forcément synonyme de densification de la ville en limitant l’étalement urbain
grande hauteur, mais plutôt de compacité et de et en favorisant une mixité de typologies de logements.
continuité du bâti ;
I- RÉFÉRENTIEL DE DENSITÉS ET DE FORMES
2. La perception de la densité relève plus de URBAINES APPLIQUÉ À L’HABITAT DANS LA
l’équilibre entre les emprises au sol des pleins et RÉGION ILE-DE-FRANCE, IAU RIF. 1995
des vides; l’étroitesse des rues renforce l’impression
de compacité, même quand le COS est faible, en Dans ce référentiel on relève que le calcul de la densité
revanche, la compacité du tissu est perçue relative est insuffisant pour rendre compte de la « forme du
quand on est en présence d’espaces publics bâti » résultante.
généreux ;
La notion de « forme » renvoie à d’autre paramètres
3. La notion de «forme urbaine» quant à elle est et échelles, celles de l’aménagement de la ville avec les
123
infrastructures, l’espace public, le bâti et le non bâti, Pour appréhender la forme bâtie, trois indicateurs ont
associé à la composition d’ensemble. été choisis :
Suivant les échelles considérées, la densité ne rend pas • La densité nette = m2 de plancher bâtis / surface
compte des mêmes choses. de l’îlot ;
• Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) qui corres-
A l’échelle de la ville, le calcul de la densité intègre les pond à la projection au sol des surfaces bâties de
grands équipements comme les universités, les hôpitaux, l’îlot ;
les grands parcs et les infrastructures primaires ; la densité • La Hauteur moyenne du bâti.
à cette «échelle est souvent exprimée en « habitants/ha »
et « emplois/ha ». Concernant les formes urbaines, l’étude porte sur une
sélection d’îlots correspondant à chaque typologie
A l’échelle du quartier la densité rend compte du
d’habitat recensée, à savoir :
rapport entre espace non bâti et îlot bâti.
Calcul de la densité :
• La densité bâtie de l’îlot s’exprime par le rapport

entre surface bâtie et assiette foncière ;
• La surface bâtie peut s’exprimer en surface hors

œuvre nette (SHON) ou en surface hors œuvre
brute (SHOB) ;
• L’assiette foncière de référence varie en fonction

de l’échelle considérée : elle peut intégrer les
équipements, la voirie, les espaces non bâtis, ou se
limiter à la parcelle ;
• Un même volume bâti peut se traduire par une

densité différente selon l’assiette foncière de
référence ;
• Dans ce référentiel, l’assiette de référence est l’îlot.
124
Benchmark
Typologie 1 : Habitat individuel qui regroupe construc-

tions individuelles et lotissements:
Cas de Maisons-Laffitte
Typologie 2 : Ensemble d’habitations individuelles

identiques, opération réalisée par un même promoteur
où les maisons sont quasi-identiques dans leur forme
et disposées de façon régulière :
Cas de Saint-Nom-la-Bretèche
125
Typologie 3: Habitat continu bas, situé dans les faubourgs

et les centres anciens des petites villes, la hauteur du
bâti est comprise entre R+1 et R+3 :
Cas de Cergy Ville
Typologie 4: Habitat collectif continu haut, situé en

centre urbain, la hauteur du bâti se situe entre R+4
et R+7, l’immeuble Haussmanien en fait parti : Cas de
Levallois
126
Benchmark
Typologie 5: Habitat collectif discontinu, ce type re-

lativement récent (HLM, ville nouvelle) regroupe des
ensembles dont la hauteur varie entre R+4 et R+12, voir
plus :
Cas de Cergy Ville Nouvelle
II- ÉTUDE DE LA DENSITÉ URBAINE POUR

En synthèse, pour évaluer les différentes typologies SOUTHBANK À MELBOURNE, AUSTRALIE,
présentes sur son aire d’étude, ce référentiel s’appuie 2009
sur les indicateurs quantitatifs suivants : densité nette
(plein et vide), Coefficient d’Emprise au Sol et hauteur South Bank est un quartier de Melbourne qui a fait l’objet
moyenne. Il conclut que les typologies d’habitat et les d’une étude comparative avec neuf autres quartiers
formes urbaines rencontrées ont des qualités et des choisis dans différentes villes à travers le monde.
caractéristiques propres qui ne sont pas complètement
traductibles par les seuls indicateurs chiffrés. Pour faciliter la comparaison, l’assiette foncière de
référence est un carré de 400m x 400m, soit 16 Ha.
Les indicateurs clés de l’étude ont porté sur la densité de

population, la densité résidentielle, la densité de l’emploi,
et la densité du stationnement. Ils sont complétés par
l’analyse du Site (en termes d’occupation des sols), de la
127
Forme du Bâti (type, hauteur et utilisation des bâtiments, Les constats clés de l’étude sont résumés ainsi :
distribution du stationnement des véhicules et types 1. Plus de hauteur ne signifie pas nécessairement
d’interface avec la rue), du contexte (accès aux services et plus de densité ;
infrastructures dans et à proximité du site) et des critères 2. Trop de hauteur conduit à des impacts négatifs sur
du développement Durable (sur la base de l’accès à l’eau le cadre urbain ;
et à l’énergie et de leur qualités environnementales). 3. La prise en compte des besoins de parking (nombre
et emplacements) est essentielle dans la réalisation
Parmi les neufs quartiers étudiés, les « bests performers » d’un cadre urbain de qualité ;
sont : 4. Des densités de plus de 100 logements/ha et de plus
de 50 emplois/ha sont nécessaires pour soutenir
une bonne infrastructure sociale.
III- LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE DANS

L’AGGLOMÉRATION RENNAISE, DÉCEMBRE
2008
Le document proposé par l’AUDIAR (Agence

d’Urbanisme et de Développement Intercommunal
de l’Agglomération Rennaise) recense les qualités et
Quartiers de
enjeux de l’habitat intermédiaire et le présente comme
l’Eixample à un véritable « outil pour modeler la ville ».
Barcelone
Les enjeux et qualités du logement intermédiaire

sont :
1. Insertion urbaine : rôle de couture urbaine, forme

urbaine appropriable, adaptable aux contraintes de
stationnement ;
2. Densité plus forte, par opposition au tout individuel
3. Typologies variées, architecture particulière, plus
confortable (garage, espace intérieur, niveaux) et
évolutive, volumes originaux ;
4. Espaces extérieurs de qualité : jardins, garages,
Coin Street à
accès personnalisé ;
128
Benchmark
5. Mixité urbaine : capacité à s’insérer dans de composés de plusieurs bâtiments pour constituer un
multiples milieux urbains ; îlot à part entière. Ils sont parfois implantés au pourtour
6. Diversité sociale : mixité générationnelle et de celui-ci afin de réserver au centre des espaces libres,
catégorielle. aires de jeux, squares ou promenades sur lesquels sont
orientés les jardins et terrasses privatives.
En synthèse, le logement intermédiaire est proposé
comme une solution souple, multiforme, à même de ré- Ce type d’habitat permet d’offrir une alternative au tout
pondre aux besoins de densification de la ville tout en individuel en limitant l’étalement urbain qu’induit l’habitat
préservant la part d’individualisation réclamée par les pavillonnaire classique.
habitants.
En effet, la surface nécessaire à la réalisation de
Bien qu’aucune définition précise ne s’impose, l’habitat logements intermédiaires (50 à 60 logements à
intermédiaire est une forme d’habitat collectif ; à mi- l’hectare) est trois fois inférieure à un lotissement
chemin entre la maison individuelle et l’immeuble collectif, classique comportant des parcelles de 500 m². Cela
l’habitat intermédiaire offre une alternative intéressante est rendu possible par la mutualisation de certaines
aux modes d’habitat traditionnel. surfaces, notamment les aires de stationnement, les
espaces verts, les jardins privatifs. Les densités obtenues
Les formules employées pour le désigner sont : seront alors supérieures à celles d’un quartier d’habitat
logements semi-collectifs, maisons superposées ou villas– pavillonnaire et s’approchent de celles du collectif selon
appartements. l’architecture des projets.
Selon le contexte dans lequel on viendra implanter ce L’habitat intermédiaire peut s’adapter à des contextes
type de logements, une réflexion préalable devra être urbains variés et favoriser ainsi la mixité urbaine. Il
menée sur la forme urbaine que l’on souhaite produire : faut, cependant, prendre en compte les attentes des
habitants qui font le choix d’un logement plus petit pour
• à proximité d’un quartier d’habitat pavillonnaire
vivre en centre ville ou du moins dans un quartier situé
ou dans un centre urbain, la volumétrie et la
à proximité des commerces, services et équipements.
hauteur pourront s’inspirer de l’habitat présent
Afin de répondre à ces attentes, ces logements devront
dans le voisinage ;
être implantés à proximité du pôle de centralité urbaine
• dans un quartier d’extension urbaine, l’habitat et devront également être bien desservis en transports
intermédiaire pourra s’apparenter à un petit collectif en commun.
et proposer une volumétrie plus contemporaine.
Les ensembles de logements intermédiaires peuvent être
129
IV- DENSITÉS ET FORMES URBAINES DANS Le défi a été de créer des bâtiments à une échelle
L’AGGLOMÉRATION MARSEILLAISE, AGAM, urbaine suffisante tout en la conciliant avec l’échelle
AGENCE D’URBANISME DE L’AGGLOMÉRA- résidentielle et l’intimité des habitants, organisés en U
TION MARSEILLAISE, 2009. autour d’une cour centrale ouverte au public, véritable
Cette étude part sur une méthodologie d’analyse espace commun sécurisé, aménagé sur un parc de
identique à celle du «Référentiel Densité et Formes stationnement qui tient la rue à l’écart.
Urbaines» de l’IAURIF 1995 citée plus haut et la prolonge
par des axes d’analyse qualitatifs. Elle s’est employée à Une grande attention a été portée au respect de
rechercher des exemples réussis sur chaque axe de l’environnement grâce à l’organisation des logements et
questionnement et à analyser qualitativement la réponse des mesures d’isolation/ventilation et à l’utilisation de
qui y est donnée. l’énergie solaire.
- Axe 1 : Densifier et aérer la ville ou comment Type d’opération

insérer des espaces verts en cœur d’îlot. 59 logements sociaux en location (18 maisons, 32
appartements en triplex, 9 appartements additionnels.
Deux cas examinés: Le premier consiste à intervenir sur Bureaux et commerces en RDC. R+2 à R+4.
la densité perçue, Le deuxième consiste à insérer une
opération dans un tissu urbain déjà dense. Densité
- Surface de la parcelle : 0,8 Ha
1er Cas des Maisons Iroko (South Bank -Londres) - Densité bâtie/COS : 1,4
qui propose un espace de convivialité en cœur d’îlot : - Logements/Ha : 74
c’est une opération de renouvellement urbain en tissu
très dense, se situant sur la rive sud de la Tamise, entre un
grand pôle culturel et touristique et le quartier résidentiel
de Coin Street.
130
Benchmark
2ème cas du projet Hollainhof à cœur d’îlot et de locaux sociaux collectifs en façade sur
Brusselsepoorstraat, Gand (Belgique). rue favorisent l’animation quotidienne des lieux.
Cet ensemble de logements sociaux, original et innovant L’alternance de pleins et de vides irréguliers a aussi pour
a été construit à l’emplacement d’anciennes casernes, rôle de préserver l’intimité des habitants.
organisé en quinze blocs regroupés sur les limites de la
parcelle pour laisser libre un vaste espace central aménagé Type d’opération
en «prairie», véritable espace vert en cœur d’îlot. Chaque 120 logements (du F2 au F4), traversant ou mono-
logement possède un petit jardin clôturé qui donne sur orientés, avec accès individuel, disposant d’une terrasse
cet espace central enherbé ou sur une grande terrasse ou d’un petit jardin. Niveau bâti moyen : R+3.
sur le toit. Densité
L’aménagement d’un centre d’accueil de jour dans le - Densité bâtie/COS : 1,5
- Logements/Ha : 80
- Axe 2: Densifier et s’adapter au contexte ou dans un secteur de la ville dense (terrasses privatives de
comment tenir compte des contraintes naturelles 26m², logement de 112m², absence de contiguïté) tout
ou de l’existant. en obtenant une densité comparable à celle de certains
immeubles d’habitat collectif.
Cas du 64 rue Dupaty - Quartier des Chartrons La façade de pierre sur rue à été conservée et l’entrée
-Bordeaux : il s’agit de la transformation d’un ancien chai des voitures et des piétons s’effectue par les ouvertures
du quartier du port en logements sociaux. existantes. Entre les deux murs mitoyens, un parc de
Le projet consiste en l’intégration d’un patrimoine bâti stationnement commun occupe tout le rez-de-chaussée.
dans un projet contemporain. Cet exemple original
d’intégration de logements en tissu ancien offre les Les maisons sont posées sur une dalle (on y accède par
avantages généralement propres à l’habitat pavillonnaire deux escaliers placés à l’entrée et au fond de la parcelle).
131
La voie piétonne centrale privée parcourt la parcelle

dans toute sa profondeur et donne accès aux logements
par des terrasses privatives protégées par une clôture
en bois (claustra). La conservation d’une partie du
gros œuvre de l’entrepôt a permis une économie de
matériaux et d’énergie.
Type d’opération Densité

20 logements construits sur une parcelle en lanière - Surface de la parcelle : 1,8 Ha
perpendiculaire à la rue. 2T3, 10T4, 8T5. R+2 - Densité bâtie/COS : 1,26
65 places de stationnement. - Logements/Ha : 111
Axe 3 : Densifier et être chez soi en ville ou • Par son échelle raisonnée en accord avec la
comment répondre aux attentes d’intimité, morphologie du quartier de transition dans lequel
d’appropriation et de différenciation. elle s’inscrit, où se côtoient maisons du XIXe siècle,
pavillons anciens et récents (architecture soignée,
Cas «Les Terrasses de Montredon» Montredon - Marseille soin dans le traitement du rez-de-chaussée,
8éme. simplicité des modénatures, respect du gabarit des
autres constructions) ;
Il s’agit d’un bâtiment qui préserve l’intimité des jardins
sur rue des logements de rez-de-chaussée, derrière un • Et par le «scénario» de vie qu’elle propose qui
mur de clôture en pierre qui structure la voie. Cette allie style de vie méditerranéen et esthétique
résidence édifiée en équerre dans l’angle de sa parcelle contemporaine; de très vastes loggias donnent à
est exemplaire : chaque logement un prolongement extérieur de
grande dimension prolongé par une jardinière de
132
Benchmark
bonne largeur, des persiennes de bois coulissantes Type d’opération : 48 logements et 100 places de
permettent à chacun de contrôler le rayonnement stationnement.
solaire et son intimité.
Les appartements sont traversants, ce qui favorise une Densité

bonne ventilation naturelle. Les véhicules sont garés - Surface de la parcelle : 0,39 Ha
sur deux niveaux en sous-sol, et l’espace libéré en cœur - Densité bâtie/COS : 1,07
d’îlot est utilisé comme un espace vert commun. - Logements/Ha : 123
- Axe 4 : Densifier et éco-construire ou comment panneaux photovoltaïques qui alimentent 40 véhicules

intégrer les préoccupations environnementales et électriques, unité de cogénération à base de copeaux de
de développement durable. bois, récupération des eaux pluviales pour les toilettes
et les machines à laver, triple vitrage pour l’isolation,
Cas W-Beddington Zero Energy Development- Sutton- ventilation par des abats-vents, capuchons colorés
Banlieue sud de Londres disposés sur les toitures avec échangeurs de chaleur,
station de traitement biologique des eaux grises,...
Il s’agit de créer un éco-village sans énergie fossile dans L’orientation nord-sud des bâtiments et la recherche
un quartier mixte alliant architecture écologique et d’une certaine compacité pour éviter les déperditions
modes de transport doux. thermiques.
À travers le concept du «développement sans recours Le quartier BedZED est aussi conçu comme une cité-
à l’énergie fossile» initié par l’architecte Bill Dunster jardin traditionnelle à vocation sociale: 50% des logements
avec la fondation Peabody Trust, le projet offre une sont réservés par la Fondation Peabody pour l’accueil de
nouvelle forme urbaine d’éco-village» dense. Il présente familles à faibles revenus.
de nombreuses technologies ou dispositifs innovants:
133
Type d’opération Cet exemple montre donc que la densité n’est qu’un
82 logements (accession ou locatif) ; élément de l’appréhension de l’espace urbain. A une
2500m² d’espaces commerciaux et de services ; densité donnée ne correspond pas une forme urbaine
5000m² d’espaces verts. spécifique, et réciproquement, une forme urbaine ne
conditionne pas la densité d’un espace:
Densité • en effet, une forte densité n’est pas forcément sy-
- Surface de la parcelle : 2 Ha nonyme d’une grande hauteur ;
- Densité bâtie/COS : 0,5 • l’habitat individuel ou semi-collectif peut présen-
- Logements/Ha : 41 ter des densités importantes ;
Plus que la hauteur c’est la compacité, la continuité
du bâti et les espaces libres qui sont à corréler avec la
densité.
134
Synthèse du benchmark relatif à l’habitat
Benchmark
Les Maisons I roko, South Bank, Londres
Type d’opération
59 logements sociaux en location. R+2 à R+4.
Densité
- Densité bâtie/COS : 1,4
- Logements/Ha : 74
Hollainhof Brusselsepoorstraat, Gand (Belgique)

Type d’opération
120 logements (du F2 au F4), traversant ou mo-
no-orientés, avec accès individuel, disposant d’une
terrasse ou d’un petit jardin.
Densité
- Logements/Ha : 80
Intégrer le patrimoine bâti dans un projet contemporain, Le 64 rue Du-
paty, Quartier des Chartrons, Bordeaux
Type d’opération
20 logements construits sur une parcelle en lanière
perpendiculaire à la rue.
Densité
- Logements/Ha : 111
Cas « Les Terrasses de Montredon » Montredon - Marseille 8éme
Type d’opération : 48 logements et 100

places de stationnement.
Densité
- Logements/Ha : 123
BedZED (Beddington Zero Energy Development) Sutton

Type d’opération
82 logements (accession ou locatif ), 2500m² d’espaces
commerciaux et de services, 5000m² d’espaces verts.
Densité
- Surface de la parcelle : 2 Ha
- Logements/Ha : 41 .
L’analyse des densités de 5 opérations de logements dans différente villes d’Europe démontre que l’acceptation
de la densité passe par la qualité urbaine, c’est à dire la qualité d’usage, de paysage et de confort des espaces
qui relèvent de la sphère privée du logement et des espaces collectifs et publics.
135
V- «Benchmarking des formes urbaines pour -selon le type de produits immobiliers ;

l’accueil d’activités», AgAM - Nov. 2011
L’Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Marseillaise -selon deux types d’échelles : le bâtiment et le site
se propose de comparer dans cette étude les différentes (opérations d’aménagement, îlot, etc) ;
formes urbaines dédiées aux activités économiques.
Les objectifs sont : Fonctionnalité (réponse aux besoins - et en fonction du contexte urbain.
des entreprises) et densité et mixité, notamment, avec
l’habitat et les services. Le benchmarking est ciblé sur les formes urbaines
suivantes :
Les résultats attendus sont un benchmarking des
formes économiques urbaines développées sur d’autres 1 - Hôtels d’activité : ils constituent des outils
territoires de configurations urbaines voisines de prometteurs pour le maintien, l’organisation, voire le
celles de Marseille pour l’accueil d’activités (artisanat, développement de l’activité dans la ville très dense. Ils
PMI, petite logistique, bureau, etc), ceci selon des présentent des performances intéressantes : immeubles
logiques de fonctionnalité (réponse aux besoins des entre R+ 3 et R+6 en zone dense, COS entre 2 et 3,
entreprises), de densité , de mixité, notamment avec les fonctionnalités adaptées pour les entreprises, etc. Mais
fonctions d’habitat et de services. L’identification et la leur mise en œuvre exige une politique volontariste des
caractérisation des projets se décline : collectivités et des montages financiers intégrant des
aides publiques.
Impasse Bouvier,
Paris
136
Benchmark
2- Hôtels industriels : les hôtels industriels constituent

un produit peu développé pour le maintien ou pour le
regroupement d’activités industrielles ou logistiques dans
la ville dense ou en mutation. Parmi les rares exemples
on citera le cas de Pantin (R+3 proposant une mixité
bureaux-entrepôts-quais de messagerie sur 15 000 à
20 000 m² d’emprise au sol).
Hôtel Industriel
Béchet, Clichy
Ateliers Hermès,
Pantin
137
3- Locaux mixtes (bureaux/activités) : ils constituent

des produits risqués pour les investisseurs compte tenu
de la difficulté fonctionnelle à faire cohabiter bureaux et
activités, mais le développement de produits modulaires
peut être une solution par rapport à un marché urbain
caractérisé par une grande mixité des activités. Les
produits rencontrés vont de R+1 à R+8 avec des SHON
comprises entre 8 000 et 20 000 m2.
Parc des portes

de Paris, 521 rue
Waldeck Rochet,
Aubervilliers
138
Benchmark
4- Bâtiments mixtes (habitat/activités) : ces opérations

restent assez rares, a fortiori lorsqu’elles concernent des
activités de fabrication, de logistique ou d’artisanat.
Opération
Macdonald,
Paris
139
5- Hôtels technologiques : l’immobilier pour 6- Hôtels logistiques : le nouvel immobilier logistique

l’innovation se développe même en tissu urbain dense reste embryonnaire. Le nouveau quai de messagerie de
(en région parisienne). Les bâtiments sont des R+ 3 à R+4 Créteil (5000 m² dont 1000 m² de Bureaux + 10 000
avec des surfaces variables (entre 4 240 m² et 150 000 m² d’entrepôts) donne une tendance. La plate-forme
m²). Mais la question des coûts de sortie demeure parfois de Sogaris à Marseille en est également une illustration.
un obstacle en tissu dense, nécessitant une intervention L’esthétique des bâtiments logistiques (entrepôts, etc.)
publique. constitue aussi une piste importante pour renouveler les
zones logistiques urbaines.
Hôtel logistique
proposé par Sogaris
Hôtel Technoptic à pour Paris et les
Marseille, grandes villes
Château Gombert régionales
140
Benchmark
7- Zones d’activité en tissu urbain: il existe une 8- Densification de zones existantes : les exemples
forte demande des entreprises de nature à permettre présentés portent sur la place des zones d’activités dans la
la construction de nouveaux parcs d’activité par le privé ville et leur intégration. Cette intégration se fait avant tout
en proche périphérie des villes. Certains produits offrent grâce à la recommandation de COS élevés (supérieurs
une certaine compacité prometteuse pour le maintien à 0,5) et grâce à une plus grande mixité fonctionnelle
d’activités en zones urbaines. D’une emprise au sol de 12 (et surtout une mixité activités tertiaires/secondaires).
à 20 000 m², ils présentent un COS autour de 0,5 avec La requalification ne pouvant être effectuée sous la
des bâtiments en R+1. forme d’un produit standardisé, les exemples examinés
conduisent à préconiser la réalisation de diagnostics
économiques et urbains des zones d’activités intégrées
au projet d’aménagement global de la commune.
Parc d’activité
de l’Étoile,
Villeneuve-la-
Garenne
141
9- Friches et territoires industriels en reconversion.

Cet exemple illustre la possibilité de conduire des
opérations de renouvellement urbain dans des anciens
quartiers industriels, en maintenant des vocations
productives avec une mixité d’activités très variées dans
des programmes mixtes (TPE, activités, bureaux, etc).
CAP 2, Montreuil
Ilot Greenopolis,
Lyon
4. Un rôle prescripteur pour le PLU sur les questions

Les exemples illustrent la nécessité de mettre en œuvre :
de densité, de mixité urbaine, de maintien des ac-
1. Une politique globale de quartier de traitement
tivités en ville, dans un contexte de tertiarisation
des friches et de l’immobilier d’entreprises ;
accrue (Montreuil, Paris).
2. Une stratégie globale d’intervention à l’échelle d’un
quartier industriel ;
L’impératif de mixité urbaine dans les grands projets
3. Le maintien d’une vocation productive tout en as-
d’aménagement doit être pris en compte en amont.
surant une mutation vers des activités à forte valeur
ajoutée ;
142
Benchmark
VI- «10 PRINCIPES POUR DES VILLES

À FORTE DENSITÉ» URBAN LAND
INSTITUTE (ULI) USA, 2013.

Urban Land Institute est une ONG fondée en 1936,
qui s’attache à faciliter l’échange d’idées, d’informations
et d’expériences entre les leaders locaux, nationaux et
internationaux de l’industrie et les décideurs politiques.
Sa vocation est de contribuer à créer des meilleurs
endroits à vivre.
Étude du cas de Singapour
Dix principes pour des villes à forte densité.
L’étude du cas de Singapour à permis de retirer des

facteurs positifs de l’analyse de la densité et de son
accroissement. Ainsi, et à l’issue de deux workshops,
dix principes ont été dégagés. Ceux-ci permettent de
conjuguer une haute densité avec de bonnes conditions
d’habitabilité et de durabilité :
1. Planifier pour la croissance à long terme et le

renouvellement urbain ;
2. Encourager la diversité et favoriser l’inclusion ;
3. Dessiner une nature plus proche des gens ;
4. Développer des quartiers à usage mixte

abordables;
Différentes «couches
urbaines» de
5. Solliciter plus l’usage des espaces publics ; réaménagement dans
le quartier de Tanjong
Pagar - shophouses
6. Donner la priorité aux modes de transport et aux conservés , le
constructions écologiques. logement social et
des bureaux.
143
7. Soulager la densité avec la variété et ajouter des Stratégie :

« frontières » vertes ;
Les urbanistes doivent avoir un horizon de planification à
8. Activer les espaces urbains pour plus de sécurité ; moyen et long terme, mais ils doivent également prendre
9. Promouvoir des solutions innovantes et non en compte des mécanismes pour permettre la flexibilité
conventionnelles ; d’ajustement du plan lorsque les conditions changent.
Ils doivent également mettre en place le contrôle
10. Forger des partenariats 3P (Population, Privé, Public). du développement pour s’assurer que les plans sont
respectés et pour empêcher l’apparition de bâtiments
Chaque principe est décliné selon un même modèle indésirables dans une ville déjà dense. Ceci est très
qui permet de l’expliquer et de préciser les conditions important pour la création de corridors d’infrastructures
et les contraintes de son application : stratégie, actions, qui peuvent répondre en souplesse à la croissance à long
résultats et défis. terme.
A titre d’exemple, le principe 1 (Planifier pour la
croissance à long terme et le renouvellement urbain) est
décrit ci-après:
La rivière Kallang
sert de poumon
vert entre les zones
résidentielles Bishan
144
Benchmark
Actions :
Sauvegarder certaines parcelles pour les développements

futurs, y compris les espaces nécessaires pour accueillir
la croissance de l’infrastructure prévue dans le plan
d’urbanisme de la ville. Identifier les développements
existants qui peuvent être mis à niveau ou restructurés
pour maintenir la qualité de vie et leur valeur économique.
Examiner régulièrement le plan d’utilisation des sols à
long terme.
Résultats :
Un développement équilibré de la ville conduisant à un

cadre de vie agréable. Un espace physique développé en
ligne avec les tendances de la croissance économique. La
valeur des terrains maintenue ou augmentée.
Défis :
La volatilité de l’économie et de la population et les

changements démographiques créent une difficulté Via Verde est un développement résidentiel pour des
à lier les plans à long terme avec des objectifs à court revenus mixtes, qui combine une offre innovante de
et moyen terme. Aligner les intérêts des habitants avec haute qualité et de conception durable avec un accès à
les objectifs de développement de la municipalité peut la propriété abordable pour des personnes de niveaux
s’avérer complexe. de revenus variés, auquel s’ajoutent des équipements
dédiés à la santé : les développeurs ont porté une
Étude du cas Via Verde attention particulière aux questions de santé de la
communauté des résidents avec des équipements pour
Situé sur une ancienne friche industrielle dans le South les exercices physiques, la culture des fruits et légumes
Bronx de la ville de New-York, le projet comprend 222 frais cultivés sur place et une clinique intégrée au
unités d’habitation, 7500 pieds carrés d’espace de vente bâtiment.
au détail et 40 000 pieds carrés de toits verts et autres
espaces ouverts pour les résidents. Via Verde sert de modèle pour les développements
à travers les Etats-Unis, ce qui démontre qu’une
145
146
Benchmark
conception innovante, la revitalisation urbaine et

une vie saine sont des objectifs de développement
réalisables pour un habitat abordable.
La raison de New York pour la tenue de ce concours était

d’identifier et de développer un projet reproductible. Via
Verde a été, tout à la fois : possible financièrement, c’est
un succès commercial salué par la critique.
Les développeurs ont tendance à être plus à l’aise dans

le logement de faible hauteur. En effet, les logements
en immeuble de grande hauteur et à prix abordables
étaient perçus négativement du fait des erreurs
du passé, en particulier avec les grands projets de
logements sociaux du milieu du 20ème siècle.
La composante de grande hauteur de Via Verde

retourne complètement cette perception: avec ses vues
spectaculaires, ces unités sont très demandées et bien
qu’elles aient été prévues en locatifs, les gens voulaient
les acheter. L’objectif principal du projet était de fournir
un mélange de location et d’accession à la propriété
pour des personnes de niveaux de revenus variés afin
de créer une véritable communauté à revenus mixtes.
En synthèse, Via Verde offre une vie urbaine abordable

et saine pour les résidents du Sud du Bronx. Elle repré-
sente un élément important dans l’effort de revitali-
sation de ce quartier à faible revenu. Le projet reflète
l’engagement de créer une nouvelle génération de lo-
gements qui s’attaque à la pauvreté, la santé et la dura-
bilité. Conçu comme un nouveau modèle de logement
urbain, Via Verde démontre les progrès rendus possibles
par des partenariats entre les acteurs privés et les orga-
nismes publics.
147
Densités & Formes Urbaines Benchmark
D’AUTRES BONNES PRATIQUES…
• A une échelle moindre, la densité peut passer par la

surélévation des bâtiments. Cette solution est notamment
adaptée aux centre-ville, qui sont déjà denses (exemple
des Dachwohnung « maisons sur le toit » à Vienne qui
sont des appartements contemporains aménagés sur des
immeubles rehaussés) ;
• La pratique canadienne des « logements accessoires »
correspond au principe de la densificatiion douce. Il s’agit
de diversifier l’offre de logements en utilisant les ressources Dachwohnung «maison sur le toit», Vienne
existantes par le rajout d’unités à l’existant pour créer un
logement autonome. Il est séparé du logement principal et
peut se trouver à l’intérieur ou à l’extérieur de ce dernier,
mais sur le même terrain. L’idée est aussi d’optimiser
l’utilisation des ressources existantes, et notamment les
infrastructures et les réseaux d’assainissement ;
• BIMBY, « Build in my back yard » (construire dans mon
jardin) est une nouvelle démarche d’urbanisation visant
Schéma d’un «appartement accessoire» en
à produire du logement en agglomération, tout en
sous-sol d’une maison individuelle, Canada
optimisant le foncier et en densifiant le bâti existant. Elle
repose sur l’initiative individuelle des habitants en suscitant
les projets, en mettant à la disposition des habitants un
conseil en matière d’architecture et d’urbanisme. Cette
méthode repose sur le principe de la division parcellaire
pour économiser du foncier à la construction. Cette D’une maison
décision correspond à un projet de vie particulier du à deux maisons
propriétaire, qui devient maître d’ouvrage de sa parcelle, et
qui souhaite diminuer la taille de son terrain et en revendre
une partie. Cette démarche est fondée sur la synergie des
projets des habitants et ceux de la collectivité, elle associe
intérêt privé et intérêt commun et elle a l’avantage de ne
pas nécessiter de portage foncier. Méthode BIMBY, France
148
X - GLOSSAIRE
CC : Les centres de cohésion : il s’agit de centres constitués Inclus dans la catégorie zones économiques.
d’équipements et services de proximité, publics ou privés,
ayant pour but d’intégrer les quartiers et secteurs urbains Autorisation d’urbanisme : C’est un outil d’urbanisme
à l’agglomération sur le plan social, culturel et économique. opérationnel intermédiaire entre le plan d’aménagement
Inclus dans la catégorie zonage de développement intégré. et le lotissement. Il concerne les grandes opérations
urbaines (villes nouvelles, grands projets urbains et zones
EM : Espace mixte : espace qui regroupe des usages d’aménagement spécifiques). Il consiste en la demande
adaptés entre eux. Inclus dans la catégorie zonage habitat. d’une autorisation d’urbaniser un site donné, il en
découle une division en ilôt (équipements, habitat, mixtes,
EP : Espace de projet : il s’agit d’espaces dédiés etc) qui seront commercialisés à des développeurs.
à des projets dont le programme est à préciser
ultérieurement. Inclus dans la catégorie zonage habitat. Collectif intermédiaire : Immeubles de logements
en forme de gradins, pour octroyer à chaque logement
ZAE : Zones d’activités économiques : il s’agit de zones d’importants espaces extérieurs
recevant ou devant recevoir des activités artisanales, des
locaux professionnels et des activités économiques de Commerces : Ensemble des locaux accessibles au
3ème catégorie. Inclus dans la catégorie zones économiques. public dans lesquels lui sont fournis des services ou dans
lesquels lui sont vendus des biens meubles, y compris les
ZCS : Zone de commerce et services : il bureaux accessoires et locaux annexes.
s’agit de secteurs dédiés aux commerces.
Inclus dans la catégorie zones économiques. Continuité du logement : Situation où le maintien de
la fonction de logement est garanti, par face d’îlot ou par
ZDU : Secteur de développement urbain : secteurs qui liseré de noyau commercial lorsque ce liseré marque tout
doivent bénéficier d’un programme et d’un aménagement ou partie de la face d’îlot, par une présence significative
de qualité. Inclus dans la catégorie zonage habitat. de logements et est assuré compte tenu de la nature et
de l’implantation des activités concurrentes qui y sont
ZM : Zone en mutation : il s’agit de zones établies.
urbaines ou rurales intégrées au tissu urbain dont
la spécificité nécessite un traitement progressif. Équipement d’intérêt collectif ou de service
Inclus dans la catégorie zonage spécifique. public : Construction ou installation qui est affectée à
l’accomplissement d’une mission d’intérêt général ou
ZSL : Zone dédiée aux sports et loisirs : il s’agit de public, notamment les services des pouvoirs locaux,
zones dont la fonction dominante est le sport et les les immeubles abritant les assemblées parlementaires
loisirs. Inclus dans la catégorie zones économiques. et leurs services, les équipements scolaires, culturels,
sportifs, sociaux, de santé et de culte reconnus et de
ZT : Zones touristiques : il s’agit de zones dont
morale laïque.
la fonction dominante est la fonction touristique.
150
Glossaire
Habitat collectif : Ensemble de logements réunis en degré de mixité, on parle de «mixité fine» ou de «mixité
un seul bâtiment. L’habitat collectif prend la forme d’un grossière».
immeuble comportant plusieurs appartements.
Mixité sociale : consiste, en une zone géographique
Habitat intermédiaire : Trois critères essentiels : donnée, en ce que des personnes issues de catégories
posséder à la fois un accès individuel, un espace extérieur socio-professionnelles différentes (niveau de vie, cultures
privatif au moins égal au quart de la surface du logement ou origines nationales) se côtoient, ou cohabitent. La
et une hauteur maximale de R+3. mixité sociale engendre des quartiers hétérogènes
peuplés d’habitants distincts par leurs revenus ou leurs
Immeuble : Sur une ou plusieurs parcelles cadastrales, origines.
ensemble des constructions et installations et leurs
abords, considéré comme un tout pour le certificat ou Mixité urbaine : Répartition équilibrée des différentes
le permis d’urbanisme et dont l’entrée principale est fonctions urbaines à l’intérieur d’une agglomération en
généralement identifiée par une seule adresse de police. tenant compte des facteurs sociaux et économiques
(habitat social, activités économiques, commerces,
La mixité fonctionnelle est considérée comme un but équipements,…), par opposition à la spécialisation
urbanistique qui s’oppose au découpage du territoire en urbaine.
zones fonctionnellement différenciées («zoning») qui a
caractérisé la planification urbaine de l’après-guerre. Elle Modes de déplacements doux : désignent des modes
est vue comme un élément important d’une «ville des de transport actifs, non motorisés comme la marche,
courtes distances» (qui favorise les transports doux) pour mais pouvant être mécanisés comme le vélo, les rollers,
un développement urbain durable. Les aménagements la planche à roulettes, les poussettes, etc. Outre leurs
végétaux et minéraux qui sont associés à la voirie en font bénéfices pour notre santé, ces modes dépourvus de
partie intégrante. motorisation ne consomment aucune énergie fossile et
ne dégagent aucun polluant atmosphérique et aucun gaz
Logement : Ensemble de locaux ayant été conçus pour à effet de serre.
l’habitation ou la résidence d’une ou plusieurs personnes,
pour autant qu’une autre affectation n’ait pas été Morphologie urbaine : est l’étude des formes
légalement implantée, en ce compris les maisons de repos urbaines. La morphologie urbaine vise à étudier les
et les lieux d’hébergement agréés ou subventionnés, et à tissus urbains au-delà de la simple analyse architecturale
l’exclusion des établissements hôteliers. des bâtiments et à identifier les patterns et structures
sous-jacents1. La morphologie urbaine étudie les formes
Mixité fonctionnelle : On parle de «mixité et les caractéristiques de la ville (la voirie, le parcellaire,
fonctionnelle» dans un quartier, un lotissement ou un le découpage du sol, les densités, les usages), et les
immeuble, lorsque plusieurs fonctions (ex: habitat et phénomènes qui en sont à l’origine : topographie, histoire,
commerce, en centre-ville) y sont représentées. Selon le influence culturelle, économie, règles d’urbanisme,
151
contexte technologique ou encore énergétique2. Elle les règlements d’aménagement en vigueur. Dans ce mode
s’appuie sur les différentes échelles constitutives du le planificateur fige par anticipation la morphologie et la
monde urbain : le bâtiment, l’îlot, le tissu urbain, la ville, densité de la parcelle indépendamment du projet à venir;
l’agglomération. Elle est interdisciplinaire, entre histoire tout est normalisé à priori, la planification est intimement
et géographie urbaines, urbanisme et archéologie. liée au contrôle (cas du Maroc et de la France).
Ouvrage d’art : toute construction nécessaire à Régulation avale : La régulation se fait à postériori, les
l’établissement d’une voie de communication destinée à plans et règlements ne sont pas contraignants. En pratique,
la circulation publique, aux transports en commun et au il est possible de déposer des projets non conformes à
transport par eau (pont, viaduc, mur de soutènement...). la règlementation, le contrôle consiste à vérifier si ces
projets concordent avec les « directives de la planification
Plans d’affectation du sol : règlent le mode et la définition des objectifs urbanistiques » qui sont de
d’utilisation du sol et délimitent en premier lieu les zones portée générale (Cas de l’Angleterre).
à bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger. Ils
sont «opposables aux tiers», c’est-à-dire qu’ils ont force SPU : Système de Planification Urbaine
obligatoire pour chacun : ils lient les autorités ainsi que
les particuliers. Ils entrent en force uniquement après le Terrain en friche : Terrain à bâtir dont les constructions
délai de référendum et de recours qui suit leur adoption. qui y étaient érigées ont été démolies.
Plutôt que de créer des «zones dortoirs» et des «zones Villas : Maison pavillonnaire avec jardin.
d’activités» séparées, ce qui augmente les distances
à parcourir pour aller d’une fonction à une autre et Voirie : Partie du domaine public situé entre les
encourage l’usage de la voiture, l’objectif de la mixité alignements, destinée à la circulation des différentes
fonctionnelle serait par exemple dans un quartier de catégories d’usagers, à l’exclusion des zones auxquelles la
rapprocher les différentes fonctions des habitants de carte d’affectation a conféré une autre affectation.
façon à que les fonctions utilisées le plus fréquemment
Indicateurs
soient accessibles à pied ou à vélo à partir de la plupart
La densité peut être calculée en brut ou en nette :
des habitations.
Densité brute : C’est le rapport entre le total de
Postes d’affectations : légendes des documents
logements à l’intérieur d’un secteur et le nombre
d’urbanisme.
d’hectares considérés, incluant l’espace public et tout
Régulation amont : La régulation est liée au contrôle terrain affecté à un équipement public.
suivant une relation établie au préalable; les demandes de
Densité nette : C’est le rapport entre le total de
projets de construction sont examinées dans une logique
logements à l’intérieur d’un secteur et le nombre
de contrôle pour établir la conformité du projet avec
d’hectares considérés, excluant tout les espaces publics
152
Glossaire
et tout terrain affecté à un équipement public. détermine la destination générale des sols et les zones
d’intervention sur les tissus urbains existants et les zones
En prenant en référence une taille moyenne de 4,5 à protéger(sites historiques, forêts, terres, agricoles,
personnes par ménage, la densité de logements à l’hectare littoral) et définit l’extension urbaine, la localisation des
peut être classée comme suit : services et activités, la nature et l’implantation des grands
équipements et infrastructures.
Densité faible : inférieure à 40 log/ha ;
Indicateurs réglementaires
Densité moyenne : entre 40 et 150 log/ha ; La densité renvoie également à plusieurs « indicateurs
quantitatifs », notamment :
Densité forte : supérieure à 150 log/ha ;
• Coefficient d’emprise au sol (CES) : C’est
Densité très forte : égale ou supérieure à 230 (cas
le rapport entre la superficie occupée par un
de l’habitat social).
bâtiment et celle du terrain entier (il s’exprime en
Densité résidentielle brute : Rapport entre le nombre pourcentage);
d’habitants et la superficie globale d’une zone d’habitation
• Coefficient d’occupation du sol (COS) : C’est
exprimée en hectares.
le rapport entre la superficie totale de plancher d’un
Densité résidentielle nette : Rapport entre le nombre bâtiment (les espaces non habitables sont exclues :
d’habitants et la superficie du sol affectée aux habitations balcons, terrasses…) et la superficie totale du
proprement dites, cette surface étant exprimée en terrain ;
hectares.
• COS faible: inférieur à 1 ;
Indice de densité (ID) : est le rapport entre la surface
• COS moyen : compris entre 1 et 2,5 ;
brute de plancher destinée aux logements et aux activités
et la surface nette de terrain à bâtir ; • COS fort : supérieur à 2,5.
Indice d’utilisation du sol (IUS) : est le rapport entre Gabarit : désigne la taille et la forme générale que
la surface brute de plancher et la surface nette de terrain peut prendre un bâtiment en fonction des règlements
à bâtir. d’urbanisme. Le gabarit est défini formellement par un
graphique qui indique les lignes droites ou courbes dans
Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme:
lesquelles doivent s’inscrire les constructions.
Le PDAU est un instrument de planification et de gestion
urbaine qui, en divisant son territoire (commune ou Un gabarit se décompose souvent en deux parties : une
groupement de communes) en secteurs urbanisés, à hauteur sur rue qui correspond à la hauteur maximale
urbaniser, d’urbanisation future et non urbanisables, de la façade verticale au bord de la voie de circulation.
153
Un couronnement qui définit la taille et la forme dans La moyenne densité (habitat type maison
laquelle doivent s’inscrire les combles. Le couronnement moderne marocaine: MMM) : La voirie consomme
devra par exemple s’inscrire dans un angle à 45° ou dans 50 % de la surface totale.
un arc de cercle dont la base est parallèle à la façade.
La hauteur vers le milieu de la parcelle peut être limitée Indicateurs du contexte
ou pas. La notion d’intensité urbaine se traduit par le niveau
d’usage des espaces publics et détermine leur attractivité.
On peut aussi définir le gabarit à appliquer sur deux Elle est ressentie dans les lieux de centralités.
bâtiments construits de part et d’autre d’une cour
intérieure. Espaces publics aménagés : places, square, jardins,
parcs, etc, (L’OMS préconise 10 m² d’espace vert par
Le minimum parcellaire : Soit la superficie minimale
habitant) ;
de la parcelle ou de l’îlot et leurs dimensions minimales.
Caractéristiques physiques du site : sa topographie,
Le prospect, c’est la distance séparant deux alignements
ses paysages, ses ouvertures et perspectives de vues.
de construction (L), elle est proportionnelle à la hauteur
des bâtiments (H). Les PA exigent à ce qu’elles soient Les contextes socioculturel et géographique doivent
égales (H=L). Pour l’immeuble de Grande Hauteur (IGH) déterminer les seuils de densités souhaités et tolérables:
qui doit être libre des quatre façades, le prospect doit
y être calculé en fonction des parcelles mitoyennes; Exemple 1 : La propension à l’habitat individuel est plus
l’implantation de l’IGH dans sa parcelle doit se conformer élevée dans les petites et moyennes villes.
aux règles de sécurité contre les risques d’incendie et de
panique. Exemple 2 : Le prospect doit être réduit dans un climat
chaud et ensoleillé pour procurer de l’ombre.
Indicateurs de constructibilité : dispositions liées aux
règles de la construction au niveau de la parcelle (COS, Parcelle : généralement une superficie de terrain ayant
CUS, Prospect, …) une unité de propriété.
Indicateurs de voirie Ilôt : Ensemble des terrains, bâtis ou non, délimités par
Dans une parcelle d’1 ha, la voirie consomme une surface des voies de communication à l’air libre ou par des limites
variable selon la forme et la densité projetées : naturelles ou régionales.
L’habitat à faible densité (villas) : la voirie consomme Zone/zonage : Parties d’îlots ou îlots contigus ayant une
60 à 65 % de la surface totale. même affectation.
La moyenne à forte densité (immeubles) : La voirie

consomme 40 à 45 % de la surface totale.
154
Glossaire
Modification de Zones : une modification des limites

de zones permet de changer l’affectation du sol prévue
dans le plan de zones.
Zone à urbaniser : Zone destinée à constituer l’aire

d’extension préférentielle d’une agglomération par le
plan d’aménagement. Synonyme : de zone d’extension.
Zone aménagée : Zone de mise en état de tenir le rôle

que lui confère le plan d’aménagement.
Zone dotée de l’ensemble des installations et bâtiments

de services publics conformes à sa destination.
155
&
DÉCEMBRE 2016
DENSITÉS
FORMES URBAINES
L’essentiel de la densité en 10 vertus :
1. Propose des alternatives innovantes dans le processus de production de l’espace urbain ;
2. Favorise un urbanisme plus économe en espace, articulé autour des transports collectifs ;
3. Limite l’étalement urbain et encourage le renouvellement urbain qualitatif ;
4. Renforce les polarités existantes et augmente la qualité du cadre de vie ;
5. Fabrique l’urbanité à travers des modes d’aménagement optimisés ;
6. Permet un traitement qualitatif des vides et renforce les espaces publics et de transitions ;
7. Adopte le principe de l’ilôt comme outil de composition urbaine ;
8. Présente un support de diversité et d’innovation ;
9. Permet une mixité de l’habitat et une diversité des fonctions urbaines ;
10. Offre une multitude de modalités, d’adaptation et de flexibilité dans la conception.
Groupement d’études
www.muat.gov.ma Rachid Ouazzani www.marocurba.gov.ma

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Royaume du Maroc

RÉFÉRENTIEL DÉCEMBRE 2016

II - CONTEXTE, OBJECTIFS ET DEMARCHE 10

III - DEFINITIONS PRÉALABLES 14

IV - ANALYSE ET DIAGNOSTIC DES SITES SELECTIONNÉS 28

VIII - CONCLUSIONS 116

chacun des acteurs mettant en avant ses priorités et

LE CONTEXTE meilleur équilibre permettant de maîtriser et d’organiser

LA DEMARCHE Sur la base de cette grille d’indicateurs d’appréciation,

Elle est souvent liée à la dimension esthétique du

La densité peut passer par d’autres formes que les

The New Urban Village Project in New Zealand.

LA DENSITÉ, UN NOUVEAU MODÈLE DE DÉVELOPPEMENT PRINCIPES ET PRÉALABLES

La notion de densité peut avoir de nombreuses 1- DÉFINITIONS

Densité bâtie : elle est calculée selon la formule sui-

5 Log/Ha 20 Log/Ha 50Log/Ha 150Log/Ha 245Log/Ha

Les densités varient selon la typologie d’habitat.

3- MODULATIONS MORPHOLOGIQUES DES DENSITÉS

Collectifs sur espace vert Maisons marocaines modernes Collectifs d’alignement

R+7 R+2 R+3

Espace vert communautaire Parcelle privative Îlot fermé

La maison marocaine moderne: La superficie de

avec une largeur minimale de 4m ou de 25m² avec une

Lotissement de maisons marocaines modernes à Hay Salam, Salé.

Petit collectif, quartier d’habitat économique: densité maximale de 160 logements à

La villas isolées, jumelées ou en bande:

Villas isolées, Villas en bande :

L’immeuble d’alignement : la surface de

Collectif dense (centre-ville) : densité supérieure à 150 logements à l’hectare. Immeubles

Le collectif en immeubles orientés : la

Collectif de moyenne densité en zone mixte: densité de 100 à 150 logements à

CLASSEMENT ET ÉCHELLES DE DENSITÉS URBAINES PAR TYPOLOGIE D’HABITAT

Villas jumelées Collectif en immeubles orientés La maison marocaine

TABLEAU DES INDICATEURS GLOBAUX DES DENSITES DES SITES SELECTIONNES

Médina de Tabriquet Douar El Casa-Cœur de Agdal Îlot Hay Nassim 1ère

Surface Totale 321 Ha 255 Ha 23 Ha 647 Ha 575 Ha 23 Ha 214 Ha 60 Ha

Plein et vide de la médina de Fès,

QUARTIER JNANE DAR,

Médina de Fès, clichés personnels

Tissu historique : la médina de Fès

Rues commerciales, Médina de Fès

2- TISSU D’HABITAT ÉCONOMIQUE: TABRIQUET À SALÉ

Plein et Vide, Quartier Tabriquet,

Volumétrie, quartier TABRIQUET à Salé

Tissu d’habitat économique à SALÉ TABRIQUET

3-TISSU INFORMEL: DOUAR EL HAJJA, A RABAT

Volumétrie, Douar El Hajja

Tissu informel: Douar El Hajja à Rabat

Casablanca cœur de ville

5 - TISSU EN TRANSFORMATION : AGDAL A RABAT

Plein et Vide, Agdal Rabat

6- TISSU D’HABITAT MIXTE : ILÔT A HAY ESSALAM A SALÉ

Plein et Vide, îlot à Hay Essalam à Salé

îlot Hay Essalam à

Tissu d’habitat mixte, Hay Essalam à Salé

7- TISSU D’UNE VILLE MOYENNE : BENGUERIR

Captures satellite, Benguérir, Élaboration propre

Tissu urbain de la ville de Benguerir

8- TISSU PÉRIURBAIN : NASSIM 1ERE TRANCHE À CASABLANCA