Les Saisies Immobilières

Les saisies immobilières
Pour comprendre les saisies immobilières, il faut d’abord identifier les organes censes actionner et
mener a bout la procédure de saisie mobilière avant de dégager les conditions de la saisie
immobilière tant de forme que de fond, la procédure proprement dit de la saisie immobilière, les
incidents de la saisie immobilière et enfin les voies de recours en matière de saisie immobilière.
I- Les organes chargés de la saisie immobilière
Avec l’avènement de l’ohada, l’AUVE en ses articles 267 notamment donne la possibilité au juge mais
aussi au notaire d’être le juge de la saisie immobilière. Procédure extrêmement extra-judiciaire, car
le juge n’est saisi que par voie d’incident.
- Le notaire
Le notaire bien qu’il soit compétent, il ne peut être saisi que lorsque les deux parties se sont
accordées sur base d’une convention qu’en cas de litige de procédure de saisie mobilière le notaire
serait compètent (nécessite d’une clause sur base conventionnelle)
- Le juge
En la matière, le droit ohada n’est pas essentiellement formaliste et n’aborde de questions de

procédure que de façon exceptionnelle. Les questions de procédure sont laissées aux Etats membres.
(Sur cette question voire la loi portant organisation judiciaire au Mali)
S’agissant de la compétence territoriale, le juge compètent est celui du lieu ou se trouve l’immeuble 1.
Alors lorsqu’une opération porte sur une pluralité d’immeubles, il doit y avoir plusieurs séquences
sauf lorsque les immeubles font parties d’une même exploitation commerciale ou industrielle et dans
ce cas, le premier saisi a la possibilité d’autoriser également une saisie immobilière en dehors de son
ressort.
II- Les conditions de la saisie immobilière

1- La cause de la saisie
Une saisie immobilière ne peut être valable que lorsqu’elle est faite sur la base d’un titre exécutoire
et est exécutoire, tout titre constatant une créance liquide et exigible 2, qu’il soit définitif ou par
provision. Seulement lorsque le créancier saisissant opère en vertu d’un provisoire, la procédure ne
pourrait être amenée à terme que si son titre devient définitif au moment de l’adjudication.
(L’absence de titre exécutoire définitif est un motif de sursis à l’adjudication, CA de Niamey, arrêt
n°234 du 16 octobre 2006, établissement Abou Zeid C/ Harouna Garba : Ohadata J-10-288, obs. J.
Issah-Sayegh.)
2- L’objet de la saisie
Pour prévenir toute action en distraction ou en revendication faudrait-il que le bien sur lequel est
pratiqué la saisie soit la propriété du débiteur saisi. Lorsque le débiteur se retrouve en indivision, le
créancier ne pourrait saisir que la quote-part revenant à son débiteur et de se fait provoquer la fin de
l’indivision. Exceptionnellement, la saisie pourrait être pratiquée dans les mains d’un tiers saisi
En plus du droit de propriété, la saisie immobilière ne peut être opérée qu’en tenant compte du fait
que le débiteur saisi détient un certificat d’enregistrement en l’occurrence l’immatriculation du bien
concerné. Lorsque le débiteur saisi n’ait pas encore ce certificat d’enregistrement et est donc titulaire
1
Article 248 de l’AUVE
2
Article 247 de l’AUVE
d’un titre précaire, l’AUVE aux termes de l’article 253 met au chef de la partie poursuivante le devoir
de saisir par requête le juge compétent pour que ce dernier réquisitionne, ordonne donc au
conservateur des titres immobiliers d’établir un certificat d’enregistrement. Les références de
l’ordonnance intimant l’ordre au conservateur sont mises au lieu et place des références du certificat
d’enregistrement dans le commandement.
III- La mise en œuvre de la saisie immobilière
Cette procédure proprement dite commence d’abord par le commandement et donc son élaboration
suivie de sa signification conformément aux dispositions de l’article 254 qui commande à ce qu’il y ait
une élection de domicile dans un cabinet d’avocat et également la désignation d’huissier de justice et
la détermination de la juridiction compétente.
Lorsqu’il existe un tiers détenteur, c’est à dire une personne exerçant un droit réel sur l’immeuble
concerné, la signification doit également être faite au tiers détenteur.
Dans les vingt (20) jours qui suivent, le saisissant est censé transmettre le commandement au
conservateur des titres fonciers au fin de la publication du commandement valant saisie. (Publication
différente de la publicité)
Apres cette publication, le cahier des charges doit être élaboré par l’avocat (condition de la vente
prévue par l’AUVE) qui doit par la suite être déposé au greffe de la juridiction compétente dans un
délai de cinq (50) jours à compter de la publication du commandement a la conservation foncière
Suite au dépôt du cahier des charges, l’huissier va dresser une sommation aux fins de communication
du cahier des charges adresser au débiteur poursuivi qui après avoir pris connaissance des cahiers
des charges dispose d’un délai de cinq (5) jours au moins avant la tenue de l’audience éventuelle
pour déposer ses observations. Dans l’hypothèse ou il ne dépose pas d’observation deux (2) jours
avant l’audience éventuelle, il serait frappé de déchéance et il n’y aura pas d’audience éventuelle ou
seulement cette audience éventuelle est renvoyée à l’audience d’adjudication (l’audience de la
vente)
Pendant ce temps, le créancier poursuivant dispose d’un délai de trente jours au maximum et quinze
jours au minimum pour procéder à la publicité de la vente.
L’audience de l’adjudication moment de dénouement de la saisie répond à un rituel qui commence

par une première bougie allumée pour une minute, une deuxième et une troisième bougie. Si a la fin
il n’y a pas eu d’enchérisseur, le poursuivant pourrait se porter acheteur de l’immeuble.
Par extraordinaire, il est possible qu’on puisse venir à la surenchère ou même a la folle enchère. Il y a
folle enchère lorsque l’adjudicateur n’a pas paye le prix ou n’a pas pris le soin de déposer la décision
dans un délai de deux mois au conservateur des titres foncier afin qu’elle soit publiée. La folle
enchère consiste à refaire la vente.
IV- Les incidents de la saisie immobilière
La distraction
La nullité de la saisie immobilière
Leur point commun est le fait qu’il soit fait par acte d’avocat, article 298 de l’AUVE
V- Les voies de recours
Il faut d’emblée préciser que l’opposition n’est possible et l’appel non plus en principe en ce sens
qu’il n’est autorisé que lorsque la première décision porte sur des questions d’incapacité, de
propriété ou les principes même de la créance conformément a l’article 301 de l’AUVE. L’appelant
dans son acte d’appel, a l’obligation de décrire les moyens qu’il entend développer devant le juge(Par
voie de requête ) et la cassation peut se faire d’abord lorsque l’appelant a valablement interjeté
appel suivant les conditions de l’article 202 de l’AUVE et lorsqu’il n y a pas eu possibilité d’interjeter
appel devant le juge d’appel, il serait possible d’aller directement en cassation

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II- Les conditions de la saisie immobilière

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