MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR

ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

SUPPORT DE COURS DE DROIT DE L’URBANISME

ENSEIGNANT
M.AKA

1
SOMMAIRE
CHAPITRE I -: LES TECHNIQUES D'URBANISATION
SECTION I : LES DOCUMENTS D’URBANISME DIRECTEURS OU
PREVISIONNELS
PARAGRAPHE I : LE SCHEMA DIRECTEUR D'URBANISME
PARAGRAPHE II : LE PLAN D'URBANISME DIRECTEUR
SECTION II : LES DOCUMENTS D'URBANISME OPERATIONNELS.
PARAGRAPHE I : LE PLAN D’URBANISME DE DETAIL
PARAGRAHPE II : LE LOTISSEMENT OU AMENAGEMENT FONCIER
PARAGRAPHEIII : VOCABULAIRE ET AUTRES OPERATIONS D’URBANISME
OPERATIONNEL
PARAGRAPHE IV: L’EXPROPRIATION
SECTION III : LES DOCUMENTS D'URBANISME REGLEMENTAIRE
PARAGRAPHE I : LES DOCUMENTS D’INFORMATION
PARAGRAPHE II : LES DOCUMENTS DE CONTROLE ET DE PRESCRIPTION.

CHAPITRE II – LES SERVITUDES

SECTION I : LA NOTION DE SERVITUDE

PARAGRAPHE I : LES CARACTÈRES DES SERVITUDES
PARAGRAPHE II : LA CLASSIFICATION DES SERVITUDES
SECTION II: L'EXISTENCE DES SERVITUDES
PARAGRAPHE I.: LA CREATION DE LA SERVITUDE
PARAGRAPHE III : LA DISPARITION DES SERVITUDES
SECTION III : SERVITUDES ET REGLES D’URBANISMES
PARAGRAPHE II : SERVITUDE ET PERMIS DE CONSTRUIRE
PARAGRAPHE III : SERVITUDE ET EXPROPRIATION
CHAPITRE III: GESTION DOMANIALE
SECTION I : LES PROCEDURES D’ACCESSION A LA PROPRIETE FONCIERE
PARAGRAPHE I : LES ATTRIBUTIONS DE TERRAINS URBAIN
PARAGRAPHE II- LA CONCESSION EN TERRAINS

2
PARAGRAPHE III : LA CONSESSION DEFINITIVE

SECTION II: PROCEDURE DE CREATION DE TITRE FONCIER

SECTION III : VIE JURIDIQUE DU TITRE FONCIER APRES L’IMMATRICULATION

3
Introduction générale
Le droit de l’urbanisme est défini comme l’ensemble des règles et des institutions
établies en vue d’obtenir une affectation de l’espace conforme aux objectifs
d’aménagement. Représentant la partie du droit public concernant les règles juridiques
applicable à l’implantation, à la réalisation dans un cadre global d’intérêt public des
ouvrages publics et privés, le droit d'urbanisme comporte des sujétions de puissances
publiques. On abordera ainsi tout au long des chapitres, des règles relatives à
l’occupation du sol et de l’espace qu’elles relèvent de la planification nationale et
locale, de mécanismes d’autorisation individuelle (permis) ou plus largement des
procédures d’aménagement et d’équipement ( urbanisme opérationnel)

4
CHAPITRE 1 : LES TECHNIQUES D'URBANISATION

SECTION I : LES DOCUMENTS D’URBANISME DIRECTEURS OU

PREVISIONNELS

Ce sont le schéma directeur de l'urbanisme et le plan d’urbanisme directeur.

PARAGRAPHE I : LE SCHEMA DIRECTEUR D'URBANISME

Consacré en Côte d’ivoire par la directive n° 94-01 du 21 novembre1994 du ministère

de la construction et de I ‘urbanisme, les schémas directeurs d'urbanisme peuvent être
définis comme des documents de planification intercommunaux ayant pour objet de
garantir une organisation rationnelle de l’espace en servant de cadre de politique
d'aménagement et de protection. C'est un document ayant pour finalité d'encadrer et
d'assurer le développement coordonné, équilibré et harmonieux de l'agglomération ou
des agglomérations.

PARAGRAPHE II : LE PLAN D'URBANISME DIRECTEUR

Il est régi par la loi n° 62-253 du 31juillet 1962 relative au plan d'urbanisme. Il se définit
comme le document de planification local qui est appelé à fixer le cadre de
l'aménagement et du développement du territoire d'une agglomération donnée à
travers la définition des règles générales et des servitudes d’urbanisme applicable au
territoire concerné. Il se décompose en trois (3) éléments obligatoires qui sont un ou
plusieurs documents graphiques, un règlement d'urbanisme et un programme
justificatif.

SECTION II : LES DOCUMENTS D'URBANISME OPERATIONNELS.

Ce sont le plan d’urbanisme de détail, le lotissement et bien d’autres opérations.

PARAGRAPHE I : LE PLAN D’URBANISME DE DETAIL

Le cadre réglementaire est sous-tendu par la loi n 62-253 du 31 juillet 1962 relatif au
plan d’urbanisme. Il est appelé à déterminer la configuration de la ville à définir les

5
usages sociaux de l’espace urbain de façon détaillée. Il précise le plan d’urbanisme
directeur pour un secteur ou un quartier à urbaniser à une plus grande échelle.

Composé des mêmes éléments que le PUD il doit obligatoirement définir les règles
d’utilisation du sol et de la construction pour le secteur qu’il couvre.

PARAGRAHPE II : LE LOTISSEMENT OU AMENAGEMENT FONCIER

IL se définit comme l’opération ou le résultat de l'opération ayant pour objet ou pour

effet, la division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières, en vue de
la vente ou de la location à usage d'habitation, jardin ou d'établissent industriel ou
commercial. Le lotissement obéit à des principes généraux qui débutent par :

A) Les principes généraux du lotissement.

1) L'autorisation de lotir

C'est l’accord administratif préalable délivré par la puissance publique (Ministère en

charge de l’urbanisme ou l’organe délibérant des collectivités territoriales), il n'est
autorisé que s’il est conforme au plan d’urbanisme dont il constitue le principal
moyen de mise en œuvre à partir de l'instruction du dossier de demande présenté
par le lotisseur respectant les étapes suivantes :

• L’identification du site à lotir du point de vue topographique ;

• L’élaboration d’un avant-projet de lotissement et accompagné d'une notice
économique et technique ;
• L ‘accord préalable de l’avant-projet de lotissement par le ministre en charge
de I ’urbanisme ;

• l'enquête publique, consultations et avis ;

• L’approbation du projet de lotissement et délivrance de l’arrêté l’autorisant.

2) le règlement de lotissement

C’est un acte administratif règlementaire obligatoire pour tout lotissement. Il fixe les
règles d’urbanisme (accès, desserte, équipement en réseaux divers, implantation des
constructions, hauteur, aspect extérieur) applicable à la zone où est situé le
lotissement. Le lotissement doit être conforme au plan d’urbanisme. Son respect
incombe à l’autorité qui délivre le permis construire.

6
3) Le cahier de charge du lotissement

Document contractuel définissant les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs des
lots, il définit également les relations entre Co-Iotis, qui peuvent mettre sur pied une
association syndicale chargée de gérer les espaces ou ouvrages collectifs. II est bon
de noter que ce document ne contient que des règles et servitudes d'intérêt privé.

B- Les différents types de lotissement

On distingue trois (03) types de lotissement selon leur localisation ou la qualité de

leurs initiateurs.

1) Le lotissement administratif ou lotissement public.

Régi par l'arrêté n2164 du 9 juillet 1936 modifie par l'arrêté n83 du 31 janvier 1938
règlementant l’aliénation des terrains domaniaux en CI, le lotissement administratif est
initié soit par le sous-préfet (Lotissement public d'état) soit par l'autorité décentralisée
(maire, gouverneur du district)

Le dossier comprend :

- Une demande de lotissement du sous-préfet ou du maire, revêtu de son avis

favorable et visée par le préfet du départirent :
- L'état des lieux du site à lotir ;
- La convention passée entre l’Etat ou la commune et le géomètre chargé de
l’étude du lotissement :
- Les éléments de calcul et les rapports du technicien sur l'exécution des
travaux à entreprendre.

Une fois le dossier constitué, s'ensuit la procédure suivante : La demande de

lotissement est adressée au ministre chargé de l'urbanisme et le dossier est instruit
par la direction de l'urbanisme. Une mission de reconnaissance du site est effectuée
par les services techniques qui dressent l’avant-projet s’il n’en comportait pas et cet
avant-projet est retourné au Préfet pour soumission à une enquête publique. Cette
enquête dite de commodo et incommodo est prescrite par arrêté du ministre et se
déroule en sous-préfecture ou en mairie pendant une période de quinze {15} jours.

7
A I ‘issue de l'enquête le projet est examiné en commission mixte présidée par le préfet
et composée du maire et des chefs de services concernés. Par la suite, le dossier
comprenant l'avant-projet et les procès-verbaux d’enquête de la commission mixte est
adressé au ministère chargé de la construction dont les services établissent le plan de
lotissement définitif. Le plan est alors approuvé par arrêté ministériel qui le déclare
d'utilité publique. Le plan est alors appliqué sur le terrain et le service du domaine
requiert l'immatriculation au nom de l'état des terrains lotis.

Une fois le dossier constitué, s'ensuit la procédure suivante :

2) Le lotissement privé d'habitation

II a pour base légale le décret n70-294 du 13 mai 1970 qui a modifié le décret n67-18
du11 Janvier 1967 relatif aux lotissements privés. Le lotissement privé d'habitation est
un lotissement initié par un propriétaire privé en zone urbaine en vue de la production
de terrains à usage d’habitation destinés à être vendus nu ou après opération
immobilière.

Le dossier se compose de trois sous-dossiers :

Sous-dossier A .

• Une demande de lotissement établie suivant un modèle type de DUH ;

• Un extrait topographique visé par le domaine urbain et par la conservation
foncière ;
• Tout document justifiant le droit de propriété ;
• Un certificat d’urbanisme ;
• Une note de présentation du projet ;

Sous- dossier B

• Un plan.de situation au 1/5000

• Un état des lieux du site à lotir au 1/5000, 1/1000, ou 1/200 ;
• Un plan de lotissement comprenant découpage parcellaire, trace des voies et
des cotes de plate-forme en cas de terrassement ;
• Un cahier de charges du lotissement.

8
Sous-dossier C

La constitution de ce sous-dossier n’est pas obligatoire en cas de lotissement

simplifié ne comportant qu’un simple découpage parcellaire. Il comprend :

• Un avant-projet de terrassements ;
• Un avant-projet des voiries et plantations ;
• Un avant-projet des réseaux ;
• Le statut de l’association syndicale.

Concernant la procédure, le dossier est adressé au maire ou au sous-préfet qui le

transmet au ministre de l’urbanisme accompagné de son avis. Après instruction par la
direction de l’urbanisme le projet est soumis à l’approbation du ministère par voie
d’arrêté ou délibérations des autorités décentralisées, (conseil municipal ou conseil du
district). Lorsque le lotissement a été approuvé, le lotisseur doit informer
l’administration des dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux. Celle-
ci procède au recollement des travaux par le directeur régional chargé de l’urbanisme
avec l’aide des services de la mairie ou de la sous-préfecture et si l’avis est favorable,
délivre au lotisseur un certificat de conformité.

3) Le lotissement villageois.

Egalement appelés lotissements ruraux, les lotissements villageois sont régis par le
décret n77-906 du 06 novembre 1977 et l’arrêté n0555 du 13 avril 1983. Constitue un
lotissement villageois, tout lotissement réalisé sue un terrain non immatriculé au
bénéfice d’une ou plusieurs collectivités villageoises. Exceptionnellement ces villages
peuvent être compris dans un périmètre urbain si le plan d’urbanisme en prévoit le
maintien ou l’extension.

L’élaboration des projets est fait sous l’égide du sous-préfet ou autorité décentralisée
concernée et sont dressés par le ministre en charge de la construction et de
l’urbanisme ou un bureau d’études agrée à partir d’une enquête et d’un état des lieux
fournissant tous les renseignements utiles sur la population concernée. Le dossier
comprend :

9
• Un plan parcellaire au 1/2000è
• Un règlement de lotissement ;
• Un cahier de charge en cas de besoin ;
• Un rapport de présentation en cas de besoin

Tout ceci est soumis au contrôle du directeur de l’urbanisme ou son délégué de

même que tous les contrats légaux.

L’approbation du projet de lotissement villageois intervient après une enquête publique

d’une durée d’un mois. La décision d’approbation est prise par le ministre chargé de
l’urbanisme ou son délégué et le ministre chargé de l’intérieur de façon conjointe. Le
plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous le contrôle de la direction régionale
de la construction et de l’urbanisme, chaque lot est matérialisé par des bornes.

L’immatriculation au nom de l’état du terrain à lotir est ensuite requise à la diligence

du ministre chargé de l’urbanisme.

PARAGRAPHEIII : Vocabulaire ET AUTRES OPERATIONS D’URBANISME

OPERATIONNEL

A) La viabilisation
Elle consiste à rendre les terrains facilement constructible, accessible en tout temps
par une voirie praticable en toute saison et desservie par des réseaux
d’assainissement, d’adduction d’eau potable, d’électricité, de téléphone…

B) L’alignement

C'est la procédure par laquelle l'autorité administrative fixe la limite du domaine

public routier par rapport aux droits des propriétés riveraines.

C) le bornage

C’est l’opération qui consiste à déterminer la ligne séparative entre deux propriétés
privés contigües et à la marquer par des signes appelés bornes ou piquetage.

10
Bien entendu les deux propriétés appartenant à deux propriétaires distincts. Il permet
de définir juridiquement et matériellement les limites des propriétés de manière
définitive et de connaître la superficie exacte de la propriété.

D- La restructuration urbaine

La restructuration urbaine est une opération d’urbanisme qui vise le remodelage du

tissu urbain. Elle est régie par l’ordonnance n77-615 du 24 Août 1977 relative aux
opérations de restructuration. C’est l’opération initiée par la puissance publique,
prescrite soit par des dispositions du plan d’urbanisme de détail, soit par décret pris
en conseil des ministres. Elle consiste à reconsidérer la structure d’un quartier existant,
la modifier au besoin mais et surtout à y apporter les équipements nécessaires à son
bon fonctionnement et à l’agrément des populations.

E- La restauration urbaine

C’est l’opération prescrite par décret n73-184 du 3 mai 1973, consistant en des travaux
entrepris par les propriétaires d’immeuble en vue d’assumer la bonne tenue des sites
et ensemble bâtis. Certes, elle est initiée par la puissance publique, mais les travaux
sont à la charge des propriétaires d’immeuble qui y sont tenus sous peine d’être sous
le coup de contravention pouvant valoir des sanctions civiles voire pénales.

F- La rénovation urbaine

C’est l’opération qui consiste en l’intervention de la puissance publique pour la

transformation radicale d’un quartier par la démolition de tout patrimoine bâti et la
construction de nouveaux logements en remplacement.

E- Le permis de démolir

Le permis de démolir est toute autorisation administrative préalable qui est obtenue
avant une démolition partielle ou totale du bâtiment. La demande de permis
d’aménager ou de permis de construire peut valoir titre de façon implicite de permis
de démolir, lorsqu’il y a un projet de construction ou d’aménagement dont dépendent
ces démolitions.

11
A toutes fins utiles, il est bon de savoir que dans ces cas une demande de permis de
démolir spécifique n’est pas exigé pour la démolition d’un bâtiment menaçant ruine ou
un immeuble insalubre, ainsi que suite à une décision de justice devenue définitive.

F-Le plan d’occupation du sol : POS

C’est le document qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols,
dans le cadre des orientations des schémas directeurs avec lesquels ils doivent être
compatibles. Il a plusieurs objectifs notamment : organiser les zones urbaines (en
prenant en compte les besoins en matière d’habitat, d’emplois, de service et de
transport) ; protéger les zones en raison de la valeur agronomique des terres ou de
l’existence des risques naturels prévisibles.

Il règlemente également les conditions d’occupation du sol concernant les accès et

voiries, la desserte des réseaux, l’implantation des constructions les unes par rapport
aux autres sur une même propriété, emprise au sol, hauteur maximum, espaces libres
et plantations ; etc.

PARAGRAPHE IV: L’EXPROPRIATION

A- Pour utilité publique

C’est l’opération par laquelle, l’Etat ou d’autres personnes de droit public dans un but
d’utilité publique, contraignent un particulier à lui céder son immeuble détenu en pleine
propriété moyennant le paiement d’une indemnité juste et préalable.

En côte d’ivoire, c’est le décret du 25 novembre 1930 modifié par celui du 24 Août
1933 et du 8 Février 1949, ainsi que la loi n84-1244 du 8 novembre 1984 portant
régime domanial des communes et de la ville d’Abidjan qui le régi.

Quelles sont les conditionnalités de l’expropriation, les acteurs et la procédure ?

- Seule l’utilité publique peut justifier qu’une personne soit privée contre sa
volonté de son droit de propriété. Si la satisfaction de cet intérêt général est avérée,
interviennent les acteurs suivants :

12
- Les expropriants que sont l’Etat à titre principal, les autres personnes morales
de droit publique(les collectivités territoriales) et les établissements publics sont
investis de ce droit d’initiative ;
- Les expropriés (ce peut être des personnes publiques en ce qui concerne les
biens immobiliers de leur domaine privé mais, c’est surtout les personnes privées
titulaires d’un droit de propriété)
- Les bénéficiaires de l’expropriation.

Quand est-ce qu’intervient l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il existe une procédure normale qui se décline en deux phases :

- La phase administrative : elle marque le début de l’opération et comprend

quatre éléments : l’adoption d’un acte autorisant les travaux, ensuite l’adoption d’un
acte déclarant l’utilité publique des travaux puis la réalisation d’une enquête publique
de commodo et incommodo et enfin l’adoption de l’arrêté de cessibilité.
- Si cette phase est concluante, elle donne lieu à une tentative de fixation
amiable de l’indemnité d’expropriation.
- Quand elle échoue, s’ouvre alors la phase judiciaire.
Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation des immeubles. Le
jugement rendu porte transfert de propriété des biens au profit de la collectivité
expropriante et le montant de l’indemnité tient compte de la valeur de l’immeuble à la
date du jugement d’expropriation.

Il y a une procédure d’urgence. Cette procédure est prononcée en matière militaire et

d’assainissement.

L’urgence est déclarée en même temps que l’utilité publique. Elle ne vise que les
terrains non bâtis ou les terrains bâtis avec des matériaux provisoires ; il n’y a pas de
phase administrative, ni amiable dans son déroulement, l’intervention du juge seul
suffit pour prendre possession des immeubles concernés après consignation de
l’indemnité d’expropriation.

B- Pour l’utilité économique

Egalement appelée expropriation pour défaut ou insuffisance de mise en valeur, c’est

une spécificité du droit ivoirien qui vise à sanctionner les propriétaires de biens

13
immobiliers défaillants. Elle est prévue par la loi n71-340 du 12 juillet 1971
réglementant la mise en valeur des terrains urbains détenus en pleine propriété.

Elle est définie comme l’opération par laquelle des terrains urbains détenus en pleine
propriété par une personne physique ou morale, font l’objet d’un retour à l’Etat pour
insuffisance de mise en valeur, résultant soit de l’abandon du terrain, soit l’absence ou
l’insuffisance de tout investissement immobilier apprécier par rapport à l’emplacement
de l’immeuble.

Ce type d’expropriation intervenait cinq(5) ans après la délivrance du titre de propriété

mais aujourd’hui il est ramené à deux(2) ans.

Le constat défaut ou insuffisance de mise en valeur est prononcé par arrêté du

ministère en charge de la construction(MCLAU). Une fois les biens immobiliers
répertoriés et l’arrêté prononcé, une commission présidée par le Magistrat et
comprenant cinq(5) membres dont un expert désigné par le propriétaire statue sur
l’absence de mise en valeur et propose au propriétaire une vente de gré à gré.

En cas d’accord amiable, le transfert de propriété est réalisé au profit de l’Etat et

l’abandon des droits pouvant grever l’immeuble est constaté par acte administratif. S’il
survient un désaccord, l’Etat procède au remboursement du propriétaire, une
indemnité déterminée par des experts auquel s’ajoute une somme résultant du
coefficient général de l’augmentation des prix.

SECTION III : LES DOCUMENTS D'URBANISME REGLEMENTAIRE

Nous distinguons les documents d’information et les documents de contrôle et de

prescription.

PARAGRAPHE I : LES DOCUMENTS D’INFORMATION

Ce sont le certificat d’urbanisme et l’accord préalable d’urbanisme.

A) le certificat d'urbanisme

Il est régi par le décret n92-398 du 1er juillet 1992 portant réglementation du permis de
construire. C’est un document informatif que l’administration délivre à la demande du
propriétaire d’une parcelle de terrain pour lui faire connaître les possibilités d’utilisation
de construction sur son terrain au regard des réglementations qui lui sont applicables.
Acte administratif délivré dans un délai d’un mois selon la directive numéro 94-01 du

14
21 novembre 1994, le certificat d’urbanisme a une durée de validité qui ne peut
excéder un an. Il donne les différentes prescriptions d’urbanisme de la zone. Ce sont
entre autres la destination du lot, la hauteur maximum autorisée, le recul par rapport
au voisin et par rapport à la voirie etc.

B- l’accord préalable d’urbanisme

Il est régi par le décret n92-398 du 1er juillet 1992 portant réglementation du permis de
construire. Egalement délivré dans un délai de un mois à compter de la date de
réception par les services compétents, il a une durée de validité de un an. C’est un
acte administratif d’information, délivré à la demande des constructeurs et qui précise
les conditions d’implantation et le volume des constructions projetées, ainsi que les
conditions d’accès et de stationnement des véhicules, le raccordement au réseau, le
respect des bâtiments et les équipements d’intérêt général à réaliser. Cela concerne
les projets de plus de 50 logements ou 4000m2 d’habitation ; d’immeuble de plus de 4
étages ; de plus de 1000m2 de plancher de bâtiments industriels ou commerciaux.

NB : il précède le permis de construire.

PARAGRAPHE II : LES DOCUMENTS DE CONTROLE ET DE PRESCRIPTION.

II s'agit du permis de construire et du certificat de conformité.

B- Le permis de construire

C’est la loi numéro 65-248 du 04 Août 1965 portant permis de construire ; qui le régit.
Le permis de construire est l’acte administratif individuel par lequel l’autorité
compétente autorise un pétitionnaire à construire un bâtiment ou à réaliser des travaux
sur une construction existante conformément aux dispositions législatives et
réglementaires régissant l’utilisation des sols, l’implantation, la destination ; la nature ;
l’architecture, les dimensions et l’assainissement des constructions et l’aménagement
des atouts.

L’obtention du permis de construire est une exigence pour les travaux de construction
au sol exclusivement. Le principe est que, le permis de construire est obligatoire pour
tous les travaux de construction nouvelles à usage d’habitation ou non ; les travaux
portant sur les constructions existantes ayant pour effet d’en changer la destination,
d’en modifier substantiellement l’aspect extérieur ou leur volume ou de créer des

15
niveaux supplémentaires(édification de clôture, reprise de gros œuvres, la
transformation d’un garage en pièces habitables ; modification de la distribution
intérieur sur les points visés par le règlement sanitaire)

Cependant certains travaux peuvent être dispensés de l’obtention du permis de

construire, comme le prévoit les articles 2 et 3 du décret du 1er juillet 1992. Il s’agit de
deux cas ne nécessitant ni autorisation, ni information de la part de l’administration.
Ce sont :

- Les logements individuels et familiaux conformes à des plans types, agrées par
le ministère en charge de la construction et de l’urbanisme lorsqu’ils sont implantés en
zone rurale ;
- Les logements individuels et familiaux conforme à des plans types, agrées par
le ministère en charge de la construction et de l’urbanisme lorsqu’ils sont implantés en
milieu urbain, lorsque les règlements de lotissements approuvés prévoient la dispense
du permis de construire.

Il existe deux types de permis de construire qui sont :

- Le permis de construire municipal : la commune a compétence pour instruire

les dossiers et délivrer sur son territoire les permis de construire des bâtiments à usage
d’habitation et des immeubles n’excédant pas le niveau R+3. Il est délivré par le
Maire, (premier Magistrat de la Commune) par un arrêté municipal.
- Le permis de construire ministériel

Pour les autres catégories bâtiments de niveau R+4 et plus, les établissements
recevant du public, les programmes immobiliers, les usines , les bureaux de grands
ensembles commerciaux, etc…, ce type de permis de construire fait l’objet d’un arrêté
pris par le ministère en charge de la construction, du logement, de l’assainissement et
de l’urbanisme, après avis favorable de la commission du permis de construire.

C- le certificat de conformité

16
Prévu par la loi de 1965 et modifié par celle de la loi n97-523 du 04 septembre1997
ainsi que l’ensemble de ses décrets d’application, le certificat de conformité peut se
définir comme l’acte par lequel l’autorité administrative compétente vérifie que les
travaux ont été réalisés dans le respect des règles et conditions prescrites dont ils ont
bénéficié.

Il sanctionne les travaux réalisés et non la façon dont l’ouvrage est ensuite utilisé. Il
est obligatoire pour tous les travaux après obtention du permis de construire. Ainsi
dès achèvement des travaux de construction et dans un délai maximum de 30 jours,
doit être introduite une demande de certificat de conformité prévue par les articles
29,30 et 31 du décretn92-398 du 1er juillet 1992, auprès des services ayant délivré le
permis de construire pour constater la régularité de la construction et le cas échéant
ordonner rectification nécessaires dans un délai de 60 jours. En tant qu’acte
administratif, il peut être délivré comme refusé en cas de non-conformité.

17
CHAPITRE II : LES SERVITUDES

Les servitudes tirent leur source principalement dans le code civil en ses articles 637
à 710. Historiquement, c’était une superposition de plusieurs droits sur un même fonds
pour favoriser l’utilisation agricole des terres. Avec la révolution française du 04 Août
1789, ce type de servitudes (personnelles) sera aboli et sera conservé la notion
domaine de sureté réelle.

SECTION I : LA NOTION DE SERVITUDE

La source principale des servitudes est le code civil, dans son titre intitulé « Des
servitudes ou Services fonciers ». Mais à côté du code civil, les servitudes peuvent
provenir des textes spécifiques à un domaine notamment sur l’urbanisme, le code
rural, le code forestier, la santé publique, etc. il peut arriver également qu’elles puissent
résulter d’usage locaux constants et reconnus. C’est l’article 637 du code civil qui en
donne la définition « c’est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité
d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Egalement appelé service foncier, la servitude met en présence au moins deux

propriétaires et deux fonds distincts ; c’est une charge qui est imposée à un fonds dit
« fonds servant » pour le profit d’un fonds bénéficiaire dit « fonds dominant ». Cela
peut concerner le droit de passage pour l’accès à une parcelle enclave ou le respect
de l’intimité dans les relations de voisinage.

C’est également des limitations administratives ou privées au droit de propriété et

d’usage d’un terrain.

A travers ces différentes définitions de la notion de servitudes, il se dégage une

diversité connotative qui mérite examen des caractères et classification.

Paragraphe I : les caractères des servitudes

Quatre(04) caractères sont déterminés par combinaison des critères juridiques et

pratique. Ainsi au plan juridique, distingue-t-on les servitudes continues et
discontinues ; au plan pratique les servitudes apparentes ou visibles et les servitudes
non apparentes ou occultes.

A- les servitudes continues et les servitudes discontinues

18
Comme stipule l’article 688 alinéa 2 du code civil, sont continues, les servitudes dont
l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de fait actuel de l’homme. Il s’agit
par exemple d’une conduite d’eau, d’un égout, d’une vue.

C’est le même article 688 en son alinéa 3 qui donne également la définition des
servitudes discontinues qui se saisissent comme celles qui ont besoin du fait actuel de
l’homme pour être exercées.

Qu’elles soient ou non apparentes, ces servitudes ne peuvent s’établir que par titre et
peuvent concerner le droit de passage, le droit de puisage, ( confère art. 691 du code
civil.)

B Les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes

Egalement qualifiées de servitudes visibles, les servitudes apparentes sont celles qui
peuvent être reconnues par des ouvrages extérieurs confère l’article 689 alinéa 2.
Quant aux servitudes non apparentes ou occultes, ce sont celles qui n’ont pas de
signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles par exemple une servitude de
non aedificandi c’est-à-dire une servitude d’inconstructibilité.

L’intérêt de cette distinction réside dans la prescription acquisitive. En effet pour qu’une
servitude puisse être acquise par un long usage, il faut qu’elle soit à la fois apparente
et continue.

c- Les servitudes du droit administratif

Elles sont d’ordre public et donc ne peuvent être écartées par des conventions
contraires. Le critère dominant en ce qui les concerne est la satisfaction de l’intérêt
général. Elles se présentent comme étant impersonnelle, générale et donc abstraite.
C’est donc dire que qu’il n’y a pas de bénéficiaire déterminé à l’avance c’est à un public
indéterminé qu’il s’attache et qui en tire profit. Il n’y donc pas de servitude du droit
administratif de fonds, il n’y a pas d’immeuble bénéficiant de fonds qualifié de fonds
dominant. A contrario, il reste évident qu’un immeuble frappé de servitude, à
l’occurrence le fonds servant demeure. En effet, aussi nombreuses qu’elles puissent
être les servitudes du droit administratif ont un effet sur la constructibilité du sol. Ainsi
un terrain peut être réputé inconstructible ou affecté à un service public eu égard au
critère d’administrative qui pèse sur lui.

19
C’est pourquoi on en distingue quatre catégories :

- Les servitudes relatives à la conservation du patrimoine (patrimoine naturel/

forêt, littoral, etc.) culturel (monument historique sportif).
- Les servitudes ayant trait à l’utilisation de certaines ressources, équipements,
énergie, mines et carrières, canalisation, voies de communication.
- Les servitudes de voisinage ; à la salubrité, sécurité publique ;
- Les servitudes relatives à la défense nationale.

D- Les servitudes du droit civil

Réputés être de droit privé, les servitudes du droit civil n’ont en principe pas d’effets
avérés en droit de l’urbanisme.

Elles concernent les servitudes de mitoyenneté ; les servitudes de vue de jour et de

passage.

1- Les servitudes de mitoyenneté

C’est l’article 622 du code civil qui traite de cela.

La mitoyenneté n’est pas une servitude dans une acception stricto sensu en ce qu’elle
ne restreint pas l’utilisation d’un bien. C’est un droit de propriété portant sur la clôture
(par exemple un mur, une haie,..) séparant deux biens immobiliers contigus, étant la
propriété de propriétaires différents, la clôture étant sur la limite même des deux biens.

Sur la clôture mitoyenne, chaque propriétaire a des droits égaux de jouissance.

La mitoyenneté peut s’acquérir de trois manières :

1- Par la construction à frais commun par les propriétaires voisins d’une clôture
entre leurs terrains sur la ligne séparative ;
2- Par prescription ;
3- Par cession : c’est-à-dire un propriétaire cède à un autre propriétaire voisin de
la mitoyenneté un mur édifié par ses soins à un frais et sur son propre terrain.

Chacun des propriétaires a le droit d’utiliser le mur à condition de respecter les droits
de son voisin.

20
Ainsi doivent-ils veiller à son entretien, à sa conservation et éviter tout acte de nature
à causer un dommage au mur.

2- Les servitudes de vues et de jours

La proximité du voisinage est souventes fois, frein à l’intimité. Afin de limiter les
indiscrétions, la loi impose certaines contraintes. Ces contraintes portent sur la
distance et la hauteur des ouvertures. C’est ce qu’on appelle vue et jours.

Constitue une servitude de vue, tout aménagement qui permet de voir le terrain voisin.
Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’une terrasse, mais également une saillie.
Les vues pour être conformes doivent respecter certaines normes.

Ainsi une vue est dite droite et conforme lorsque l’ouverture permet de voir le terrain
contigu en regardant en face sans se pencher. L’installation d’une pareille ouverture
doit se faire en observant une distance minimale de 1,90m entre l’ouverture et la limite
de la propriété voisine. La vue est dite oblique est l’espace qu’on aperçoit lorsqu’on
regarde sur les côtés et non plus dans l’axe de la fenêtre. La distance à observer est
d’au moins 60 cm entre l’ouverture et la limite de votre terrain.

Le respect de ces distances légales est exempté pour les vues donnant sur une voie
publique, sur un mur aveugle ou sur le toit de la maison voisine.

Quant au servitude de nuit qui sont soit de ‘tolérance’ ou de ‘souffrance’ qui sont des
aménagements ne laissant passer que la lumière et ne permettant pas de voir au
travers ou d’aérer la pièce. Il s’agit par exemple de briques de verre translucides ou
d’une ouverture haute ne permettant pas la vue de l’extérieur.

3- Les servitudes de passage

Toute propriété doit avoir une issue suffisante vers la voie publique, comme le stipule
l’article 682 du code civil. Ainsi, toute propriété enclavée peut solliciter ou utiliser une
servitude de passage. Trois conditions sont nécessaires à savoir :

- Un accès insuffisant ou une absence d’accès qui s’entend d’une exploitation

normale d’un bien. C’est plus un critère économique et technique et même sociale
pouvant connaître une évolution ;
- L’enclave légale, légitimant un droit de passage chez autrui ne doit pas être le
fait du propriétaire intéressée ;
21
- Il faut en outre qu’aucun passage ne puisse matériellement être possible. Dès
lors une simple tolérance du voisin interdirait d’exiger une servitude de passage.

Une conséquence est à retenir en cas de cessation de l’enclave.

Ainsi la fin de l’enclave et ce de quelle que manière que l’assiette et le mode de la

servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut à tout moment
invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée.

- Des plantations la loi exige des distances à respecter entre les plantations et la
limite séparative des propriétés. Ainsi près de la limite de propriété voisine la distance
pratique existante et reconnue par les règlements particuliers ou par les usages est au
moins de 2 mètres pour les arbres et arbustes de plus de 2 mètre et de 50cm pour les
plantations d’une hauteur inférieure. Mais des règlements particuliers notamment les
arrêtés municipaux ou le cahier des charges d’un lotissement, peuvent prévoir des
distances et des hauteurs différentes.
-
4- Les servitudes de cour commune

Elles concernent les limitations aux édifications nouvelles pour être en conformité avec
d’éventuels bâtiments existants. Elles tiennent à l’interdiction de bâtir (ou non
aedificandi) ou dépasser (non altuis tollendi). En effet, il est fait interdiction de façon
formelle ou perpétuelle aux propriétaires de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un
ou plusieurs bâtiments. Il est également fait interdiction de dépasser une certaine
hauteur en construisant.

Instituées en vue de faire respecter les distances qui doivent séparer les constructions,
les servitudes de cour commune ont pour but aussi d’aérer et d’éclairer les bâtiments
qui l’entourent.

Elles résultent :

- Soit d’un libre accord entre les propriétaires voisins (dans ce cas un acte
authentique doit être dressé par un notaire ;
- Soit d’une exigence de l’administration, en application des règles d’urbanisme
à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire.
22
- Le défaut d’accord entre les propriétaires intéressés rend compétent les
tribunaux qui l’institue par voie judiciaire dans les conditions définies par les textes et
le décret d’application.

Remarque :

- Lorsqu’elles sont apparentes, elles peuvent s’acquérir par un titre ou par la

possession trentenaire ;
- Si elles ne sont pas apparentes, elles ne peuvent s’établir que par titre.

Quelques soient leurs caractères, apparentes ou non, continues ou non, les servitudes
et spécifiquement les servitudes civiles comportent trois caractéristiques :

• Elles s’attachent à deux propriétés :

- Vue du côté du fonds ‘servant’ subissant la servitude, on dit qu’elle est passive ;
- Vue du côté du fonds ‘dominant’ profitant de la servitude, on dit qu’elle est
active.

• Elles sont attachées à l’immeuble et non aux propriétaires d’où leur caractère
de droit ‘réel’ car attachées à une chose et non à une personne ;

• Elles sont en principe publiées au fichier immobilier.

PARAGRAPHE II : LA CLASSIFICATION DES SERVITUDES

Le code civil en son article 639 opère trois grandes classifications :

- Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux. C’est par exemple la
servitude d’écoulement des eaux ; les sources, les rivières, le bornage, les clôtures.
- Les servitudes imposées par la loi

Ces servitudes visent à encadrer l’utilité publique ou des communes et même l’utilité
des particuliers. Ces servitudes qui militent en faveur de l’utilité publique proviennent
des lois et règlements particuliers. On peut citer pour exemple la réparation des
ouvrages publics qui ont un caractère d’utilité pour les particuliers ; c’est l’exemple

23
aussi des servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions, de
vu d’égout, de droit de passage en cas d’enclave.
- Les servitudes résultant des conventions entre propriétaires.
Elles sont établies par le fait de l’homme et sont aussi appelées servitudes
conventionnelles. C’est par exemple une convention pour l’établissement d’une
servitude de passage non règlementée ou par exemple l’interdiction de construire.
Pour qu’elles puissent exister, ces servitudes conventionnelles ne doivent pas être
contraires à l’ordre public et aux bonnes mœurs.

SECTION II: L'EXISTENCE DES SERVITUDES

PARAGRAPHE I.: LA CREATION DE LA SERVITUDE

La création des servitudes est permise. Les propriétaires peuvent créer sur leurs
propriétés ou en sa faveur, telles servitudes que bon leur semble à condition que les
services ne soient pas imposés, ni à la personne , ni en faveur de la personne mais à
un immeuble et pour un autre immeuble et surtout qu’elles ne soient pas contraire à
l’ordre public. Selon le mode de leur création, on distingue :

1- Les servitudes légales

C’est l’article 649 et suivant qui les mentionnent. Elles sont créées par la loi c’est-à-
dire définies par un texte législatif ou règlementaire.

2- Les servitudes établies par le fait de l’homme

Elles peuvent être également qualifiées de conventionnelles parce qu’elles résultent

d’un accord entre les parties. En effet, toutes servitudes peuvent être établies,
aménagées ou modifiées par une convention c’est-à-dire un acte juridique écrit qui
peut être une convention ou jugement intervenu entre le propriétaire du bien qui
supporte la servitude. Cela concerne les servitudes discontinues apparentes ou non
apparentes ne peuvent s’établir que par convention.

- De l’acquisition par prescription

Les servitudes à la fois continues et apparentes jouissent de la possibilité de

l’acquisition par la prescription trentenaire(exemple : servitude de vue) c’est-à-dire par

24
possession de 30 ans. Cette possession s’entend d’une possession continue,
ininterrompue paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire (c’est-à-dire
la qualité de propriétaire n’est pas mise en doute).

- La destination du père de famille

Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement
divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été
mises dans l’état duquel résulte la servitude confère article 693 du code civil.

3- les servitudes judiciaires

Elles s’attachent davantage aux servitudes de cour commune. La délivrance d’un

permis de construire peut-être subordonnée à la création, sur le bien voisin, de
servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur. Si les
propriétaires concernés ne parviennent pas à un accord, les servitudes peuvent être
imposées par une décision judiciaire.

PARAGRAPHE III : LA DISPARITION DES SERVITUDES

Les servitudes s’éteignent de quatre façons :

- par l’impossibilité de les utiliser résultant de l’état des choses. L’article 703 du
code civil stipule « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état
qu’on ne peut plus en user ». exemple : la création d’un trottoir sur le fonds dominant
rendant impossible l’usage d’un droit de passage.
- La confusion du fonds servant et du fonds dominant dans les mains d’un seul
et même propriétaire. c’est l’article 705 du code civil qui l’atteste « toute servitude est
éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même
main ». en effet on ne peut avoir de servitude sur soi-même.

La réunion du fonds doit être définitive, absolue, irrévocable et totale. A défaut si une
action résolutoire était menée, la servitude renaîtra.

- Le non-usage trentenaire

25
Le non usage d’une servitude pendant 30 ans l’éteint et c’est ce que dit le code civil
en son article 706 : « la servitude est éteinte par le nom usage pendant trente ans ».
Cette norme est applicable aussi bien à la servitude légale qu’à la servitude
conventionnelle. Mais exceptionnellement l’application est écartée en ce qui concerne
la servitude légale de passage en cas d’enclave qui ne s’éteint pas par le non usage il
en est de même pour la mitoyenneté.

La preuve du non usage incombe à l’immeuble débiteur pour les servitudes basées
sur un titre. Quant aux servitudes discontinues ou continues non fondées sur un titre,
c’est à l’immeuble bénéficiaire qu’il échoit de rapporter les justifications de son
exercice.

- Par la renonciation

Les parties peuvent renoncer conventionnellement à une servitude mais la

renonciation n’étant pas présumée, elle doit se faire par l’établissement d’un acte
authentique la constatant et publier au livre foncier afin de la rendre opposable aux
tiers.

- Le renonciateur doit avoir la capacité juridique d’aliéné ;

- Elle est faite à titre gratuit mais si elle est accompagnée du versement d’une
indemnité, on parle plutôt de rachat alors interviendront les règles du contrat de vente
et l’établissement d’un acte authentique devant être publié au livre foncier.

En tant que ‘droit réel’ immobilier et donc portant sur la propriété, la renonciation à une
servitude ne peut nuire aux droits des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble
bénéficiaire de servitude s’ils n’ont pas donné leur consentement.

SECTION III : SERVITUDES ET REGLES D’URBANISMES

D’une façon générale les règles d’urbanismes et les servitudes d’utilités publiques sont
indépendantes. Elles sont en principes complémentaires et concurrentes, leur
complémentarité tient du fait qu’elle procède du même acte. Cependant les règles
d’urbanismes doivent respecter les servitudes d’utilités publiques affectant l’utilisation
du sol en matière de hauteur, d’aspect extérieur et prospect(la distance entre deux
26
bâtiments en application d’une servitude de cour commune ou bien une marge de
reculement par rapport à l’alignement des limites séparatives d’un terrain). Le volume
même si ces règles sont également prévues par des documents d’urbanismes. En cas
de contradiction entre les règles d’un plan d’urbanisme et les servitudes, la sanction
est que le plan est frappé d’une illégalité totale ou partielle selon le degré de
contradiction.

PARAGRAPHE II : SERVITUDE ET PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire sanctionne le respect des servitudes administratives qu’elles

émanent d’un document administratif ou non à condition qu’elles soient régulièrement
établit. C’est donc dire qu’il ne tient pas compte des servitudes de droit privé et le
permis de construire peut-être délivré en violation d’une servitude de droit privé.

PARAGRAPHE III : SERVITUDE ET EXPROPRIATION

Le régime de l’expropriation ne résultant pas lui-même de celui des servitudes, il est

recommandé de prendre en compte l’existence de telle charge pour l’évaluation des
biens à exproprier si elles ont un effet sur l’utilisation du sol.

27
CHAPITRE III: GESTION DOMANIALE

Section 1 : LES PROCEDURES D’ACCESSION A LA PROPRIETE FONCIERE

Paragraphe I : LES ATTRIBUTIONS DE TERRAINS URBAIN

A- la commission d’attribution

Conformément au décret n°78-690 du 18 Août 1978 règlementant la procédure

d’attribution de terrains urbains les demandes de lots sont soumis à l’approbation
d’une commission multipartite composée de (pour les lots de terrain à usage
d’habitation sur l’agglomération d’Abidjan)

-le préfet d’Abidjan représentant le ministre de l’intérieure, président ;

-le représentant du ministre de l’économie et des finances

-le représentant des ministres des travaux publics, des transports, de la construction
et de l’urbanisme

-le maire de la ville d’Abidjan ou son représentant ;

-un représentant de L U G T C I (union générale des travailleurs de la côte d’ivoire)

-un représentant de l’association des locataires.

-deux notables désignés par le ministre des travaux publics, des transports, de la
construction et de l’urbanisme

-le directeur central du domaine urbain, secrétaire ;

Participent à ces réunions à titre consultatif (pour les lots à usage d’habitation)

- Directeur général des impôts ou son représentant

- Le directeur général de la société d’équipement des terrains urbains ou son
représentant

Des commissions se sont créées dans les villes de l’intérieur de façon plus ou moins
complète selon la disponibilité de chacun des membres.
28
Le dossier de demande d’attribution

Les dossier de demande d’attribution doivent être conformes au modèle arrêté par le
ministre chargé de la construction et de l’urbanisme dans les villes de l’intérieur , les
maires vendent des imprimés destiné à cet usage, alors que pour Abidjan le requérant
adresse une lettre à la direction du domaine urbain du ministère de la construction et
de l’urbanisme.

B/ dépôt des dossiers

Les populations doivent remettre leurs dossiers dans le cas d’Abidjan à la direction
centrale du domaine urbain au ministère de la construction et de l’urbanisme. Un
récépissé est délivré au postulant

C/instructions du dossier

Le dossier est instruit par la direction du domaine urbain du ministère chargé de la

construction et de l’urbanisme à Abidjan et par le service domanial de la préfecture
dans les villes de l’intérieure du pays

D/ Réunion de la commission d’attribution

Les dossiers sont soumis à l’avis de la commission d’attribution qui se réunit sur
convocation de son présent, chaque fois que besoin est, et se prononce sur
convocation de son président chaque fois que besoin est, et se prononcent sur les
demande soumises à leur examen en tenant compte des critères

▪ Le nombre de lots en possession du postulant de son conjoint de

ses ascendants ou descendant
▪ Sa nationalité
▪ Sa situation de la famille
▪ Ses conditions actuelles de logement (insalubrité, insécurité,
surpeuplement menace d’expulsion ou d’exportation)
▪ Le rapprochement du lieu de travail
▪ L’ancienneté de la demande
▪ Sa situation vis-à-vis des services des impôts,
▪ Son aptitude a assumé les charges de mise en valeur (revenu,
moyens de financement)

29
A l’issu de la réunion de la commission est dressé au procès-verbal qui attribue un
numéro de priorité à chaque dossier

E/ Transmission du procès-verbal au Ministère chargé de la Construction et de

l’urbanisme

Le procès-verbal de la commission est envoyé dans les quinze jours au Ministre

chargé de la construction et de l’urbanisme pour les lots à usage d’habitation
concernant l’agglomération d’Afrique. Dans le cas des villes de l’intérieure, le
représentant du Ministère de la construction est le Secrétaire de la commission : il
transmet les demandes d’attribution au préfet qui signe

F/ Décision d’attribution

La décision d’attribution ou la promesse d’attribution sous conditions suspensives est

prise par le Ministère chargé de la Construction et de l’urbanisme pour les lots compris
dans l’agglomération d’Abidjan

- Dans les villes de l’intérieure, c’est le préfet qui par délégation de pouvoir signé
la décision d’attribution
- Dans Abidjan, c’est le Ministère de la construction qui en vertu de son pouvoir
discrétionnaire et de l’absence de commission d’attribution signe les décisions
d’attribution qui proviennent de la Direction du domaine urbain.
G- Remise d’une lettre d’attribution

Les services concernés remettent au bénéficiaire une lettre d’attribution qui lui permet
d’engager les démarches relatives à la mise en valeur du terrain.

Pour Abidjan, les lettres sont délivrées par la direction du domaine urbain.

Dans le cas des villes de l’intérieur, ces lettres ne sont remises aux attributaires que
lorsqu’ils se sont acquittés des frais de bornage auprès de la perception. Cette
participation permet alors aux communes de disposer de ressources financières en
vue de la réalisation de nouveaux lotissements.

NB : la lettre d’attribution, se présente comme un simple agrément administratif En

côte d’ivoire, l’attribution n’est qu’une étape de la procédure de concession car pour
prétendre à l’octroi de la concession.il faut d’abord posséder une lettre d’attribution

Paragraphe II- LA CONCESSION EN TERRAINS

30
 1- Références législatives ou réglementaires

Comme à l’époque coloniale, la concession demeure le mode principal de mise à la

disposition des particuliers de son domaine privé par l’Etat. L’institution reste
gouvernée par le décret du 15 novembre 1935 avec son arrêté d’application du 9 juillet
1935, modifié par l’arrêté du 31 janvier 1936.le décret n°71-74 du 16 février 1971
relatif aux procédures domaniales et foncière.ne fait que procéder à l’actualisation de
cette proposition

2- Objet de la concession

Que renferme la notion de concession ? il ressort de la pratique administrative en

matière de gestion du domaine privé que la concession désigne l’opération de cession
par la puissance publique à titre onéreux ou gratuit d’une portion de son domaine privé
et qui sous condition de mise en valeur, selon des clauses déterminées conduit, soit à
la propriété privée exclusive, soit à l’obtention d’un bail emphytéotique au profil du
concessionnaire

3- Nature juridique de la concession :

La concession foncière s’analyse comme un contrat administratif, passe entre

l’administration et une personne de droit privé par lequel la puissance publique attribue
à cette dernière des droits réels sur une parcelle de son domaine privé

Ces droit réel peuvent être des droits de propriété, alors on se trouve en face d’une
concession avec transfert de propriété ou seulement des droits d’usage pour une
période déterminée : il s’agit alors de concession avec bail emphytéotique

Evolution de la notion : sous les règlementations antérieure au décret de 1935, la

concession provisoire était consentie en dehors du domaine sous réserve des droits
de tiers. Mais la concession définitive ne peut être accordée qu’après incorporation
préalable du terrain dans le domaine par l’immatriculation au livre foncier au nom de
l’Etat.

Cette obligation résulte en fait de l’article 5 du décret foncier du 26 juillet 1932 qui
dispose que l’immatriculation des terrains est facultative, en principe elle devient
exceptionnellement obligatoire dans le cas d’aliénation

31
Pour la sécurité des opérations foncières des textes a permis de rendre obligatoire
l’immatriculation même avant l’octroi de la concession provisoire, déposer un dossier
technique de bornage morcellement dans un délai de quatre mois à compter de la
notification.

Le dossier doit être déposé au service du domaine urbain seul habitué à demander la
création du titre foncier correspondant.

3.1 Portée juridique

2. LA CONCESSSION PROVISOIRE

2.1 Définition

La concession provisoire est l’acte par lequel administration attend consolider le droit
détenu par une personne titulaire d’un lettre d’attribution relative à une de parcelle de
terrain déterminé. La concession est accordée moyennant le versement d’un prix et
sous condition de mise en valeur dans un délai fixé.

2.2 Procédure

Seul le ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir
les actes de concession provisoire sur toute l’étendue du territoire. L’attributaire doit
déposer au service du domaine urbain l’original de sa lettre d’attribution accompagné
du dossier technique de bornage morcellement de sa parcelle. Le SDU adresse de
dossier a la conservation foncière qui fait le procéder à l’individualisation du titre foncier
par morcellement.

Une fois le titre créé, le SDU prépare l’arrêter de concession provisoire à la signature
du Ministre. L’arrêté signé est transmis à la Direction de L‘Enregistrement puis après
paiement droits à la foncière signé pour inscription

2.3- Le prix

Le prix du terrain par application d’un Barème au m2.ce prix est payable par tranche.
En cas non-paiement du prix dans les détails fixés, l’Administration peut procéder au
retrait

Paragraphe 3 : LA CONSESSION DEFINITIVE

1-Definition :

32
La concession définitive est l’acte par lequel l’administration transfert au
concessionnaire provisoire la propriété pleine et entière du titre foncier sur lequel était
inscrit le droit de concession provisoire. La concession est accordée après constat de
mise en valeur et moyennant le paiement des droits de mutation foncière

2-Procedure

Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétant pour établir les
actes de concession définitive sur toute l’étendue du territoire. Le concessionnaire doit
demander service du Domaine Urbain de procéder au constat des constructions
réalisées par lui sur le terrain qui lui a été concédé.

Le services du Domaine Urbain vérifie que le prix stipulé par l’arrêté de concession
provisoire a été payé et établir l’arrêté à la signature du Ministre .une fois signé, le
dossier est transmis à la Direction de L’Enregistrement puis à la conservation foncière
une fois les droits acquités,il est délivré un exemplaire de l’arrêté a l’intéressé ainsi
qu’une copie du titre foncier établi à son nom

3-Portée juridique

L’arrêté de concession définitive fait sorti définitivement le terrain du patrimoine de

l’Etat, il se trouve dès lors, régi par les seules règles du droit privé

Section 2 : PROCEDURE DE CREATION DE TITRE FONCIER

Référence législative ou réglementaire

Decret-loi foncier du 26 juillet 1932

1-Definition :

La création d’un titre foncier consiste à remplir un feuillet appelé titre foncier, sur un
registre appelé Livre Foncier, et d’y inscrire tous renseignements relatif à une à une
parcelle de terrain donné.

Le titre foncier comporte des renseignements suivants repartis en cinq sections :

Section1 : description de l’immeuble ;

Section 2 : Diminution de superficie en cas de lotissement ;

33
Section3 Tableau A démembrement de la propriété et locations ;

Tableau B: Charges et restriction de la propriété ;

Ex saisies règlement de copropriété ;

Section 4 Propriétaire successifs ;

Section 5 Hypothèque.

2-procedure

La création d’un titre foncier d’une enquête préalable publique et contradictoire qui
comporte une publicité au journal officiel à la sous-préfecture et au tribunal
territorialement compétant pendant cette période est établi un procès-verbal de
bornage à l’occasion duquel sont reconnu contradictionnement les limites de la
propriété.

3 Effets juridiques

Une fois crée, le titre foncier est inattaquable et imprescriptible. Toute revendication
contre la propriété inscrite est irrecevable.

Section 3 : VIE JURIDIQUE DU TITRE FONCIER APRES L’IMMATRICULATION

1- But du régime

Le régime financier a pour but de garantir au foncier titulaire de droit de propriété ou

de tous autres droits réels la sécurité de ces droits. Cette sécurité des droits réels est
assurée par leur publication au livre foncier. Leur inscription au fur et à mesure de la
création de ces droits

2 Création des droits

Par actes notariés administratives, jugement ou arrêté de la cour d’appel ou de la cour

suprême, vérifié par le conservateur. Les actes sous seing privé sont interdits afin
d’éviter des litiges d’interprétation.

3 Extinction des droits

34
L’extinction des droits s’opère dans les mêmes forme de publication que lors de la
création des droits au vu des actes et jugements établis à cet effet la main levée est
mentionnée au livre foncier. La prénotion signale le caractère litigieux d’une propriété.
Ainsi lorsqu’une prénotion a été faite au livre foncier, le sort de la propriété concernée
est désormais lié à la décision judiciaire à intervenir.

La concession définitive est l’acte par lequel l’Administration transfère au

concessionnaire provisoire la propriété pleine et entière du titre foncier sur lequel était
inscrit le droit de concession provisoire. La concession est accordée après constat de
mise en valeur et moyennant des droits de mutation foncière.

4- Procédure

Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir les
actes de concession définitive sur toute l’entendue du territoire. Le concessionnaire
doit demander au Service du Domain Urbain de procéder au constat des constructions
réalisées par lui sur le terrain qui a été concédé.

Le service du Domaines Urbain vérifie que le prix stipulé par l’arrêté de concession
provisoire a été payé et établir l’arrêté à la signature du Ministre. Une fois signé, le
dossier est transmis à la direction de l’enregistrement puis à la conservation foncière
.Une fois les droits acquittés, il est délivré un exemplaire de l’arrêté à l’intéressé ainsi
qu’une copie du titre foncier établi a son nom

5- Portée juridique

L’arrêté de concession définitive fait sorti définitivement le terrain de l’Etat il se trouve,

dès lors régi par les seules règles du droit privé.

FIN

35