L’habitat collectif

Nom : GHERSI
Gr: 02
Prénom : Achouak
INTRODUCTION
Aussi loin que l’on puisse remonter dans l’histoire de l’humanité, on relève que les efforts
déployés par les hommes ont longtemps été dirigés vers la satisfaction de deux besoins
fondamentaux : se nourrir et s’abriter. Ainsi donc, immédiatement après la nourriture
apparaît l’autre préoccupation essentielle de l’être humain : la nécessite d’avoir un toit
pour s’y abriter. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si la déclaration universelle des droits
de l’homme a reconnu en 1948 le droit de chaque individu à disposer d’un logement
décent. Si l’énoncé de ce droit est simple, sa mise en application ne l’est pas du tout et
nécessite des efforts importants des gouvernants, à l’effet d’aboutir à une adéquation
aussi correcte que possible de l’offre et de la demande de logements. Les autorités de
notre pays conscientes de l’impact de l’habitat dans toute politique de développement
économique et social, ont essayé de résoudre le problème en mettant en place tous les
moyens possibles. Face à l’ampleur des besoins à satisfaire, la nécessite d’une
Développementdes
complémentarité de actions
la promotion duest
de l’Etat logement :
vite ressentie, à cet effet les initiatives par des
Concernant
programmesledesystème de la
logements production
individuels etdu logement,
collectifs ontilété
y aencouragés.
lieu d'abordMême
d'engager de
les actions
nouvelles
privées deprocédures
constructionet de
leslogements
approchesne d'évaluation des besoins
sont pas restées en logement
en marge et ont étéqui permettent
autorisées
d'appréhender la réalité de labien
dans un cadre réglementaire demande,
défini.sa mobilité et sa segmentation en fonction des
besoins et des capacités potentielles à les prendre en charge. La stratégie enclenchée
depuis 1999 pour résoudre la crise de logement se caractérise par le lancement d’un
programme de logement sous différentes formules :
logement social locatif - logement social participatif
logement en location vente - logement promotionnel
 Les nouvelles formes de production du logement:
Les orientations de la nouvelle stratégie, désengagent totalement l’état de la réalisation
des logements. Son rôle se limite désormais au financement du logement social pour les
ménages à faible revenu et l’octroie des aides pour la réalisation ou l’extension des
logements ruraux pour maintenir les populations dans les zones rurales. Le logement
promotionnel destiné pour la catégorie la plus aisée et régi par la loi 86-07 du 4 mars 1986,
s’est légèrement développé et a buté sur le problème du foncier. Hormis la réalisation de
quelques projets sous la forme de coopératives immobilières par des promoteurs privés, la
formule s’est essoufflée.
Au regard de l’énormité de la charge financière et devant l'impossibilité des pouvoirs
1. Le logement promotionnel en Location vente : L.V
publics d'assumer le financement du logement , l'état a voulu insuffler une nouvelle
dynamique au secteur par le lancement d'une nouvelle formule qu'est la
location vente dont une partie du financement sera supporté par les acquéreurs.
Définition de la location vente :
La location vente est un mode d'accès à un logement avec option préalable pour son
acquisition en toute propriété au terme d'une période fixée dans le cadre d'un contrat écrit.
Le logement est réalisé sur fonds publics couvrant les 75% du coût final du logement et les
25% restants doivent être apportés par l'acquéreur. Les modalités et conditions d'acquisition
sont définies par le décret exécutif n° 01/105 du 23/04/2001.
L’acquéreur:
Le logement en location vente est consentie à toute personne ne possédant ou n'ayant pas
possédé en toute propriété un bien à usage d'habitation, n'ayant pas bénéficié d'une aide
financière de l'état pour la construction ou l'acquisition d'un logement et dont le niveau de
revenus, n'excède pas cinq fois le SNMG. Tous postulant doit s'acquitter d'un apport initial
de 25% minimum du prix du logement. Il est tenu aussi de justifier d'un niveau de revenus
permettant le règlement au terme échu des mensualités fixes calculées sur la base du
montant restant du prix du logement augmenté des frais de gestion dans les limites de la
période convenue entre les parties du contrat et n'excédant pas vingt ans. Le versement de
Le promoteur
l'apport initial par le souscripteur donne lieu à l'établissement d'un contrat de "location
est créeentre
vente" une agence de l'amélioration
le promoteur et du développement
et le bénéficiaire du logement
auprès d'un notaire (AADL)
en vue des qui est un
formalités
établissement
d'enregistrement à caractère industriel
et publicité de cet et commercial avec pour mission de service public
acte.
dotée de la personnalité morale et l'autonomie financière avec pour objectif : - la promotion
et le développement du marché foncier et immobilier - l'encadrement et la dynamisation
des actions - la résorption de l'habitat insalubre - le rénovation et restauration des tissus
anciens - la restructuration urbaine - la création de villes nouvelles - élaboration et
vulgarisation des méthodes de construction novatrices - conception et diffusion de
l'information
Le programme aux différents acteurs. La totalité du programme de 55 000 logements en
location vente
Il totalise 55 000est logements
confié à l'AADL.
repartis sur deux années :
2001 = 20 000 logements et l'année 2002 = 35 000
logements
 Typologie et coût du logement
Les logements sont de deux types, F3 = 70 m2 et F4 = 85 m2
Avec une taille moyenne fixée à 77.5 m2
avec une tolérance de 3%.
Le coût du mètre carre habitable est fixé à 20 000.00 da/m2.
2. Le logement public locatif (le logement social locatif LSL) :
Dans tous les systèmes sociaux, le logement social est défini par la catégorie des
bénéficiaires, compte tenu de leurs revenus, de la nature de son financement et
accessoirement par ses caractéristiques techniques et économiques qui le distinguent du
logement laissé à l’initiative personnelle (4). Mais la définition qui prévaut en règle générale
est celle qui a trait à sa destination. En effet le logement social est réservé à la catégorie des
personnes dont les ressources ne permettent pas de payer un loyer libre et encore moins
d’acquérir un logement en propriété.
La maîtrise d’ouvrage des opérations d’habitat social est souvent confiée à L’O.P.G.I qui
choisis librement le bureau d’étude le plus compétant pour faire la conception architecturale
et l’entreprise la plus performante pour exécuter les travaux de réalisation. Ce type de
logement se caractérise par (8) :
• Le logement social est destiné aux couches de populations vivant dans des conditions très
précaires et dont les ressources ne permettent pas de payer un loyer trop élevé encore moins
de postuler à l’acquisition d’un logement.
• Les logements à réaliser devront être de type F2 et F3 et devront obéir, par programme aux
Ces logements
proportions doivent
et aux surfaces avoir une surface moyenne de 52.25m² (45m² pour les F2 et 60m²
ci après.
pour
Il faut les F3) souligner qu’au niveau d’un projet, les proportions par type de logement
cependant
 Surface par type de
logement

3. le logement social participatif - ou le logement aidé - LSP : « Vers le logement

promotionnel a caractère social »
• Le L.S.P constitue l ’ un des programmes du logement aidé destiné aux catégories de
citoyens à revenus moyens. Ce programme, rentre dans le cadre de la nouvelle politique de
l’état, destinée à dynamiser et encourager l’accession à la propriété ; cette formule vient en
seconde position après « la location en vente » en terme d’avantage . Ce dispositif
s’effectue sur la base d’un montage financier commun entre l’apport personnel du
• C’est un logement réalisé ou acquis grâce à une aide de l’Etat dite aide à l’accession à la
bénéficière et l’aide de l’état
propriété en application de l’arrêté interministériel du 09 avril 2002, modifiant et
complétant celui du 15 Novembre 2000 définissant les règles d’ intervention de la CNL en
matière de soutien financier des ménages.
L’offre de logement aidé vise à prendre en charge essentiellement la demande de logement
émanant des catégories à revenus intermédiaires qui, sans cette aide de l’Etat, ne pourraient
pas accéder à la propriété du logement .
Ce type de logement se caractérise par:
• Les logements aidés ou participatifs doivent avoir une consistance physique moyenne
de 70 m² (entre 50 m² et 70 m² habitable).
• Il peut être réalisé ou acquis dans le cadre d’un programme de logements collectifs,
semi - collectifs ou en individuels.
• Les logements sont bénéficiés d’un abattement de 80% sur le prix de cession de
l’assiette foncière, quand il s’agit d’un terrain du domaine privé de l’état.
4.logement promotionnel, vers un logement de qualité :
Le logement promotionnel est une formule qui permet l’accès à la propriété, il est défini par
sa destination, son mode de financement, ses prescriptions techniques. L’un de ses objectifs
consistait à construire des logements répondant, selon une logique de qualité et de prix.
La loi du 26 Novembre 1986, relative la promotion immobilière publique marque l’intérêt
des pouvoirs publics vis-à-vis de l’organisation de la profession ; elle élargit le champ du
logement promotionnel aux entreprises, aux collectivités locales, aux personnes physiques et
morales (11).
A partir de 1986, la production du logement promotionnel fait appel à des nouvelles formules
; de nouvelles ressources sont mises en places par les pouvoirs publics.
Devant l ’ ampleur des besoins et la complexité des paramètres relatifs au niveau de
l’épargne, au coût de la construction, il fut envisagé à moyen terme de réaliser plus de
logement promotionnels. Cette initiative aurait l’avantage d’augmenter sensiblement le
nombre de logements disponibles sur le marché.
 Qu’est ce que le logement promotionnel ?
Selon les textes juridiques, on peut définir la promotion immobilière comme suit (8) :
• La promotion immobilière a pour objet le développement du patrimoine immobilier
national.
• Elle consiste en la construction d’ immeubles ou d’ensembles d’ immeubles à usage
principal d’habitation.
• Les immeubles ou ensembles d’immeubles construits dans ce cadre peuvent être
destinés soit à la satisfaction des besoins familiaux propres, soit à la vente ou à la location.

Ce type de logement se caractérise par:

5. •Mon programme
Les opérations de :promotion immobilière doivent favoriser l’habitat de type collectif et
Lesemi
typecollectif,
d’habitatparticulièrement
que je propose est
en l’habitat social locatif ce choix d’habitat n’était pas au
milieu urbain.
hasard
• Les car cela dépendra
opérations de plusieurs
de promotion paramètres
immobilière , le opérations
sont des plus important des ces derniers c’est le
commerciales.
site de notre bâtiment qui se situe au milieu d'Alger au sein d’un des plus grand site d'Algérie
qu'est la casbah et se type nous permet d’augmenter et de rafraichir la population et créer
une vie cosmopolite entre différentes catégories cela va mettre en valeur notre site chose
qu’est très importante tandis que
L’habitat promotionnel ou participatif sont fait que pour une certaine catégorie de population
qui vont empêcher ainsi le
rafraichissement de la population et par la suit la perte de préservation du site .
Le bâtiment que je propose va se composé de 4 étages et contenir des logements F3 ou F4 ,
pour que les grandes familles puissent vivre à l aise.
car généralement les habitants de la casbah vivent tous en famille dans une maison donc pour
 • Les surfaces pour un logement de type f3

SEJOUR :doit être disposé à l’entrée, de façon qu’un visiteur éventuel puisse y accéder
directement, sans passer par des espaces réservés à la vie intime du ménage. Sa surface
moyenne varie de 19m² à 21m² selon la taille du logement.
CHAMBRE :Sa surface doit être comprise entre 11 à 13 m². Le rapport de ces dimensions et
la disposition des ouvertures doivent permettre un taux d’occupation maximum.
CUISINE: En plus de ses fonctions habituelles, elle doit permettre la prise des repas ; sa
surface est de l’ordre de 10m².
SALLE DE BAIN: Sa surface moyenne est de 3.5m². Elle est équipée obligatoirement d’une
baignoire de dimension standard. Un emplacement doit être réservé pour une machine à laver
le linge dont les dimensions seraient entre 60x70 et 70x70. Cet emplacement peut être prévu
en cas de besoin dans le séchoir.
 TOILETTE : Sa surface minimale est de 1 m², conçue de manière à ne constituer aucune
gêne quant à son fonctionnement, notamment à l’ouverture de la porte et à l’accès. Les
salles d’eau doivent être conçus de manière à recevoir un éclairage et une ventilation
naturelle.
Dégagement : La surface des dégagements (circulations intérieures, hall et couloirs) ne doit
pas excéder 12% de la surface habitable du logement. Ils doivent en plus assurer le rôle de
distribution et participer au maximum à l’animation intérieure de logement par sa
disposition et sa forme.