Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 309.626 - RJ (2001/0029132-5) RELATOR RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUCOES : ANTONIO CARLOS BARRETO E OUTROS : LUCIANO CAMILLO DE SOUZA : VIVIANE CARDOSO DE CARVALHO E OUTROS EMENTA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Resoluo. Quebra antecipada do contrato. - Evidenciado que a construtora no cumprir o contrato, o promissrio comprador pode pedir a extino da avena e a devoluo das importncias que pagou. - Recurso no conhecido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justia, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas a seguir, por unanimidade, no conhecer do recurso. Os Srs. Ministros ALDIR PASSARINHO JUNIOR e CESAR ASFOR ROCHA votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausentes, ocasionalmente, os Srs. Ministros SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA e BARROS MONTEIRO. Brasilia (DF), 07 de junho de 2001 (Data do Julgamento) Ministro Ruy Rosado de Aguiar Presidente e Relator

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RECURSO ESPECIAL N 309.626 - RJ (2001/0029132-5) RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUCOES : ANTONIO CARLOS BARRETO E OUTROS : LUCIANO CAMILLO DE SOUZA : VIVIANE CARDOSO DE CARVALHO E OUTROS RELATRIO O MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR: Luciano Camillo de Souza ajuizou ao contra Carvalho Hosken S/A Engenharia e Construes para resolver contrato de promessa de compra e venda de um apartamento, que seria construdo pela r, mas ainda no Iniciado apesar do tempo decorrido, com pedido de devoluo do valor relativo s prestaes j pagas. Julgada procedente a ao em primeiro grau, a r apelou, e a egrgia Oitava Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro negou provimento ao recurso:
"Apelao Cvel. Ao ordinria. Promessa de compra e venda de imvel. Construo no iniciada at o momento da propositura da ao. Falncia da construtora Encol de conhecimento notrio. Fundado receio. Inadimplemento. No h provas de incio das obras. Pode o comprador desistir do pacto ou requerer a sua resciso. Inteligncia do art. 1092 do Cdigo Civil. Descumprimento. nus probatrio do vendedor. Ausncia de caso fortuito ou de fora maior. Vedado o locupletamento sem causa. No houve uso do bem por parte do adquirente. Devoluo das quantias pagas sem qualquer desconto. Clusula leonina. No h exonerao de responsabilidade pela mora constatada. O risco do negcio e as suas conseqncias previsveis no podem ser repassados para o comprador. Verba honorria fixada de acordo com os parmetros legais. nus sucumbenciais mantidos. O apelado decaiu em parte mnima do pedido. Sentena mantida. Desprovimento do recurso" (fl. 169)

Colhe-se do voto do eminente relator da apelao:

"A pretenso em rescindir o contrato unilateralmente reside no fato da apelante no ter iniciado as obras at a propositura da ao, porquanto j encontrava-se decorrido muito tempo da celebrao da pacto. O argumento de que poca da demanda ainda no se ferio esgotado o prazo para a entrega das unidades imobilirias, havendo, ainda, tempo hbil para tal, no prevaleceu sobre a inequvoca constatao de que at a presente data venceu o perodo estipulado e a construo no se iniciou em tempo suficiente. bom frisar que encontram-se, in casu, todas as condies necessrias ao legtimo exerccio do direito de ao, porquanto caracterizado o inadimplemento contratual por parte da apelante, que no entregou ou conclui o imvel at hoje. Por isso, h fundado receio do apelado em pretender a resciso do contraio, pois as obras reclamadas ainda no se iniciaram, bem como notria a falncia da Encol, no podendo esta se eximir de responsabilidade por acontecimentos previsveis, repassando o risco inerente dos seus empreendimentos ao consumidores.
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A Lei n 8.078/90 no permite a existncia de qualquer clusula contratual que preveja exonerao de responsabilidade do fornecedor por danos derivados da mora ou do inadimplemento. Assim, diante dos fatos antecipados, no pode a recorrente querer que o comprador s mova a demanda em julho de 2000, quando da prorrogao do prazo de carncia para a entrega prevista no acordo, pois no razovel que o apelado espere o esgotamento deste interregno para propor a ao, se h fundado e irrefutvel receio de descumprimento da obrigao contratual, pela mora injustificada da outra contratante. de sabena que os negcios jurdicos bilaterais tornam-se lei privada entre os partes, vinculando-as satisfao do que foi avenado. Vigora, ento, no nosso ordenamento jurdico, o consagrado princpio da pacta sunt servanda pelo qual os contratantes tm o dever de cumprir o que foi livremente pactuado, devido fora vinculante dos contratos. Porm, quando uma das partes, sem motivo justificvel viola a obrigao contratual que lhe cabe enseja que a outra parte no precise, tambm, cumprir com a sua. Da, surge a regra prevista no art. 1092 do Cdigo Civil (exceptio non adimpleti contractus), pela qual assiste ao contratante no inadimplente o direito de descumprimento, a fim da haver do faltoso a prestao ou a resciso do pacto. No pode a apelante, agora, querer imputar culpa ao comprador por ele ter parado de pagar suas prestaes, porque j havia decorrido muito tempo e aquela, ainda, no tinha iniciado o cumprimento da prestao respectiva. Nota-se que faltam razes aos argumentos de apelo, pois em nenhum instante trouxe a recorrente provas do seu adimplemento, ou seja de que a obra j estava em andamento ou provado caso fortuito ou fora maior que ensejasse a excluso de culpabilidade" (...) "A clusula 36 do contrato (fls. 13/22) no pode ser considerada na hiptese. O prprio Cdigo de Defesa do Consumidor veda expressamente clusula de exonerao de responsabilidade do fornecedor em caso de mora ou inadimplemento deste. Devoluo das parcelas pagas com reteno de parte do preo, devido a despesas sem retorno, como pagamento de intermediao, no pode prevalecer, eis que clusula penal leonina. H total possibilidade de interveno do Poder Judicirio no domnio econmico das partes, visando equalizao dos contratantes, por fora do princpio da nulidade dessas clusulas, luz da Lei Civilista e o Cdigo do Consumidor. No possvel haver o perdimento das quantias pagas, em caso de inadimplncia, pois a caracterizar-se- o enriquecimento ilcito em favor de um e em detrimento de outrem, o que totalmente repudiado pelo nosso Direito. Logo, a clusula 36 do pacto no pode incidir na presente questo, porquanto inadimplente a r apelante no cumprimento da sua prestao contratual, fato que por si s j refuta a deduo pleiteada. mister mencionar que a questo do dano morai no comprovado transitou em julgado, pois restou irrecorrida pela parte vencida, no devendo esta Corte examin-lo pelo princpio do tantum devolutum quantum appellatum. Cabe razo ao apelado ao pretender a mantena, in tontum, do decisum
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hostilizado, haja vista ter demonstrado o seu direito. Em que pese a tese de recurso, no foi apresentada qualquer situao que justificasse a protelao obrigacional consolidada pelo estado de mora da apelante, a qual tambm, no negou sua inadimplncia, tentando, sem sucesso, eximir-se de culpa, sem que para isso tenha provado a presena de caso fortuito de fora maior. Apesar da obrigatoriedade das convenes, no se pode exigir que o apelado suporte maiores prejuzos, diante da mora injustificvel da apelante em cumprir com o acordo, inobservando o calendrio, por ela mesma estabelecido, para a entrega do imvel. A devoluo dos valores recebidos deve ser feita em conformidade com o estipulado na r. sentena atacada. Quanto verba honorria, em nada deve ser alterada, posto que fixada mediante os parmetros legais expressamente previstos no art. 20 do Cdigo de Processo Civil. Por fim, basta uma leitura atenta dos pedidos deduzidos na exordial para se concluir que no merece modificao o nus da sucumbncia, como pretende equivocadamente a recorrente, vez que o apelado decaiu em parte mnima. " (fls. 170/175)

Rejeitados os seus embargos de declarao, a r interps recurso especial, alneas a e c, apontando ofensa aos artigos 21 e 267, IV, do CPC, 924 e 1.092 do CC e 53 do CDC, bem como divergncia jurisprudencial. Alega que, na poca da propositura da ao, no era exigvel, ainda, o cumprimento da obrigao de entrega do imvel, no se podendo falar, portanto, em inadimplemento de sua parte. Por outro lado, o col. Tribunal a quo teria reconhecido o inadimplemento por parte do autor. Alega que a clusula penal que prev a reteno de parte das quantias pagas no pode ser considerada leonina, de acordo com o disposto no artigo 53 do CDC. Por fim, aduz que houve sucumbncia recproca, razo pela qual deve ser revista a distribuio dos honorrios, com aplicao do artigo 21 do CPC. Colaciona julgados, para demonstrar o alegado dissdio. Em suas contra-razes, o recorrido pede a condenao da recorrente por litigncia de m-f. Admitido na origem o recurso especial, vieram-me os autos. o relatrio.

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RECURSO ESPECIAL N 309.626 - RJ (2001/0029132-5) RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUCOES : ANTONIO CARLOS BARRETO E OUTROS : LUCIANO CAMILLO DE SOUZA : VIVIANE CARDOSO DE CARVALHO E OUTROS VOTO O MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR: As partes contrataram a compra e venda de um apartamento a ser construdo pela empresa r, com entrega prevista para novembro de 1999. Como em julho de 1998 as obras ainda no estavam iniciadas, a que se aliaram outras circunstncias que confirmavam a idia de que o prdio no seria construdo, o promissrio comprador promoveu ao de resoluo do contrato, com pedido de devoluo do que despendeu durante dois anos. O caso de descumprimento antecipado de contrato de promessa de imvel a ser construdo, porquanto as circunstncias reconhecidas pelas instncias ordinrias evidenciaram que a construtora, at a data do ajuizamento da demanda, no iniciara as obras, embora j decorridos dois anos, e faltando apenas um para o trmino do prazo contratual. Quando a devedora da prestao futura toma atitude claramente contrria avena, demonstrando firmemente que no cumprir o contrato, pode a outra parte pleitear a sua extino. Assim j observei, em outra sede:
" possvel o inadimplemento antes do tempo, se o devedor pratica atos nitidamente contrrios ao cumprimento ou faz declaraes expressas nesse sentido, acompanhadas de comportamento efetivo, contra a prestao, de tal sorte se possa deduzir, conclusivamente, dos dados objetivos existentes, que no haver o cumprimento. Se esta situao se verificar, o autor pode propor a ao de resoluo. O incumprimento antecipado ocorrer sempre que o devedor, beneficiado com um prazo, durante e/e pratique atos que, por fora da natureza ou da lei, faa impossvel o futuro cumprimento. Alm da impossibilidade, o incumprimento antecipado pode resultar de conduta contrria do devedor, por ao (venda do estoque, sem perspectiva de reposio), ou omisso (deixar de tomar as medidas prvias indispensveis para a prestao), ou de declarao do devedor expressa no sentido de que no ir cumprir a obrigao" (Extino dos Contratos por Incumprimento do Devedor - fls. 126/127).

Portanto, perfeitamente cabvel o pedido de resoluo. Com o atendimento do pedido, cumpria ao magistrado determinar a restituio das partes situao anterior, o que significava a necessidade de deferir o pedido de devoluo das importncias pagas pelo promissrio comprador, enquanto confiou no contrato. A clusula de decaimento, com a perda em favor da construtora do que despendera o autor, no tem validade, conforme tem sido reiterada mente afirmado neste Tribunal, nos casos em que o comprador sai do contrato por impossibilidade relativa de continuar cumprindo com as prestaes mensais; com
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muito mais razo na hiptese sob exame, em que se est atribuindo r a culpa pelo inadimplemento. No que se refere aos nus da sucumbncia, concluiu a egrgia Cmara que o autor decaiu de parte mnima, com o que cabia mesmo lanar r a obrigao de pagar custas e honorrios de 15% sobre o valor da condenao. o voto.

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CERTIDO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

Nmero Registro: 2001/0029132-5

PAUTA: 07/06/2001

RESP 309626 / RJ
JULGADO: 07/06/2001

Relator Exmo. Sr. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR Subprocuradora-Geral da Repblica Exma. Sra. Dra. CLAUDIA SAMPAIO MARQUES Secretria Bela: CLAUDIA AUSTREGSILO DE ATHAYDE BECK AUTUAO
RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUCOES ANTONIO CARLOS BARRETO E OUTROS LUCIANO CAMILLO DE SOUZA VIVIANE CARDOSO DE CARVALHO E OUTROS

ASSUNTO : COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

CERTIDO Certifico que a egrgia QUARTA TURMA ao apreciar o processo em epgrafe, em sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: A Turma, por unanimidade, no conheceu do recurso. Os Srs. Ministros Aldir Passarinho Junior e Cesar Asfor Rocha votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausentes, ocasionalmente, os Srs. Ministros Slvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro. O referido verdade. Dou f. Braslia, 07 de junho de 2001

CLAUDIA AUSTREGSILO DE ATHAYDE BECK Secretria

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