UNIVERSIDADE SÃO JUDAS TADEU

BEATRIZ VIANA LEMOS RA: 817118380

BEATRIZ BUENO RUTIGUEL RA: 817118071
CAMILLE NICOLA HESPANHOL RA: 81710123

ATIVIDADE 2

SÃO PAULO
2020
 PARECER JURÍDICO

Requerente: Roberto - Locador pelo sistema AirBNB

Ementa: DELIBERAÇÃO - ASSEMBLÉIA - AIRBNB - LOCAÇÃO POR TEMPORADA -

APLICATIVO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS - TUTELA
DE URGÊNCIA - ATO JURÍDICO PERFEITO.

DA CONSULTA

Trata-se de uma deliberação em assembleia de condóminos que pretendem fazer a

proibição de locação das unidades do condomínio pelo sistema denominado AirBNB
ou a proibição dos locatários pelo sistema denominado AirBNB, de acessar e se
utilizar das áreas comuns do condomínio.

A proposta ao ser aprovada, Roberto, que está desempregado e utiliza os valores

das locações para pagamento de despesas, procura uma consulta jurídica para
verificar se tal conduta se ampara nos termos legais.

Diante disto, o advogado que o atendeu ingressou com ação pedindo que a
deliberação feita não impactasse sobre os contratos de locação celebrados antes de
sua votação. O advogado também requereu tutela de urgência e ainda, indenização
por danos morais de acordo com as ofensas sofridas.

DA FUNDAMENTAÇÃO

A priori, cabe destacar que a proposta a ser aprovada pela assembleia geral
extraordinária não há amparo legal.

Conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, que por

algumas vezes, já decidiu, não poderá o legislador prever normas proibitivas ou
violar direitos de ir e vir de pessoas que frequentem o condomínio.

Em contrapartida, há o amparo legal nos artigos 1339 e 1.335, I, CC assegurando

que "os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua

1
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações correspondentes às
unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias" e “São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns,
conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores”.

Nesse sentido lecionam Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias:

"Todas as prerrogativas emanadas das faculdades de uso e fruição do bem,
alocadas nos incisos I e II do Art. 1.335 do Código Civil, sobre a unidade
autônoma e áreas comuns, são também deferidas em favor de locatários,
comodatários e titulares de direitos reais em coisa alheia, não obstante o
caput do Art. 1.335 se refira ao vocábulo condômino."

Com o surgimento do AirBNB a locação passou a ser muito rápida, podendo durar
por apenas alguns dias, de modo que os usuários do aplicativo não possuem tempo
e muitas vezes nem mesmo vontade de conhecer as regras dos residenciais, e
acabam por desrespeitar o que os moradores entendem como correto.

Essas questões ficam ainda mais evidentes em locais em que o aluguel de

temporada é mais comum, como por exemplo em cidades litorâneas, nas quais o
fluxo de locatários temporários é mais comum.

Essa situação recente passou a gerar muitos conflitos entre os proprietários que
querem realizar a locação de suas unidades, e aqueles que não querem, sendo que
a questão passou a ser abordada nas assembleias dos condomínios, quase sempre
proibindo a utilização das áreas comuns pelos locatários temporários, em especial
do aplicativo.

Com isso, a discussão chegou aos tribunais, e a decisão foi contrária o que os
condôminos gostariam de realizar no caso relatado.

Em recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, fixou-se

entendimento de que a proibição é ilegal, visto que a locação, mesmo que por
temporada ou por meio de aplicativos, possui caráter residencial, e que desta forma,
o uso das áreas comuns é irrestrito.

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A única limitação citada pelo Desembargador foi quanto a correta utilização dos
espaços, respeitando as regras do condomínio.

O magistrado citou o artigo 1.339, caput do CC, segundo o qual preceitua:

"Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações
correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias".

E finaliza seu entendimento dizendo que:

"A locação por temporada possui caráter residencial, ainda que de uso
temporário, distinguindo-se apenas em razão do seu prazo de duração, que
não pode ultrapassar 90 dias."

Além do mais, menciono entendimento jurisprudencial:

Processo: 1000006-41.2017.8.26.0536
Classe: Apelação Cível
Área : Cível
Assunto: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos -
Locação de Imóvel
Origem: Comarca de Bertioga / Foro de Bertioga / 2ª Vara
Distribuição: 27ª Câmara de Direito Privado
Relator: ALFREDO ATTIÉ
Volume / Apenso: 1/0
Valor da ação: 1.000,00

EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO COM PRECEITOS

DECLARATÓRIO E INDENIZATÓRIO. RESTRIÇÕES IMPOSTAS QUANTO
À UTILIZAÇÃO DA ÁREA COMUM A LOCATÁRIOS POR TEMPORADA.
Sentença de improcedência dos pedidos. Recurso de apelação da autora.
Sentença que comporta reforma. Decadência. Afastamento. É vedado ao
condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por
temporada. Inteligência do art. 1.335, I e II e art. 1.339, “caput”, do
CC/2002. Todas as prerrogativas emanadas das faculdades de uso e
fruição do bem são também deferidas em favor de locatários. Doutrina.
Violação ao direito de propriedade da autora (art. 5º, XXII, da Constituição
Federal). Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes.
Possibilidade, contudo, de imposição de sanções pelo condomínio, nos
termos do art. 1.336, “caput”, IV c/c/ § 2º e art. 1.337 do CC/2002,
observado o direito de defesa. Danos morais. Inocorrência. Autora que não
se desincumbiu do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Pedidos
julgados parcialmente procedentes.

O entendimento é de que a limitação e restrições do uso da propriedade pelo

locatário do sistema AirBNB, não é procedente, visto que conforme decisões e
doutrinas elencadas, não há amparo legal para a proibição. O amparo
jurisprudencial encontrado é que mesmo que a locação seja por temporada ou por
meio de aplicativos esta possui caráter residencial, e que desta forma, o uso das
áreas comuns é irrestrito, podendo o locatário fazer o uso da propriedade, assim
como o próprio proprietário.

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Além do mais, diante do exposto, se faz necessário observar a função social da
propriedade. A Constituição Federal Brasileira em seu artigo 5º XXII elenca a
garantia do direito à propriedade e em seu artigo 5º XXIII complementa, impondo o
dever da propriedade em atender a função social.

A propriedade seja ela urbana ou rural, deve ser usada em prol do bem coletivo, da
segurança e do bem-estar dos cidadãos e também do equilíbrio ambiental. A função
social impõe limites ao direito de propriedade, para assegurar que o exercício deste
direito não prejudique o bem coletivo. Isto é, a propriedade rural ou urbana não deve
atender apenas aos anseios de seu proprietário, mas também ao interesse da
sociedade no geral.

Os critérios para o cumprimento da função social de um imóvel urbano e de um

imóvel rural se diferem e são divididos na constituição. No caso exposto, é
apresentado uma propriedade urbana. Com isso, temos o artigo 182, § 2º da
constituição federal que diz que a propriedade urbana está de acordo com sua
função social se ela respeita os requisitos elencados pelo Plano Diretor de cada
município.

Carlos Roberto Gonçalves discorre da seguinte maneira:

A atual Constituição Federal dispõe que a propriedade atenderá a sua
função social (art. 5o, XXIII). Também determina que a ordem econômica
observará a função da propriedade, impondo freios à atividade empresarial
(art.170, III). Nessa ordem, o Código Civil de 2002 proclama que “o direito
de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade
com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna,as belezas naturais, o
equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas” (art. 1.228, § 1o); e que “são defesos os atos
que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam
animados pela intenção de prejudicar outrem” (§2o).

Em síntese, o proprietário, como detentor da coisa, pode usá-la, gozá-la e dispô-la,

além de também poder reavê-la de quem a tenha em posse injustamente, desde
que o exercício do direito seja coerente a sociedade, uma vez que, haverá reflexos
do bom ou mau uso se projetando diretamente na propriedade.

Flávio Tartuce menciona em seu livro alguns parâmetros:

Pela literalidade desse texto comando do texto maior, os requisitos servem

para a propriedade rural ou agrária. Todavia, reafirma-se que não há
qualquer impedimento para que incidam à propriedade urbana, até porque
o artigo 182 da CF/88, ao tratar da função social da propriedade urbana,
não traz critérios tão claros e definidos.

Os parâmetros são os seguintes:

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 a) Aproveitamento racional e adequado;

b)Utilização adequada dos recursos naturais e disponíveis e preservação

do meio ambiente;

c) Observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

d) Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos

trabalhadores.

Dessa maneira ressaltamos recente decisão judicial do Tribunal de Justiça de São

Paulo:

1034347-15.2018.8.26.0001

Classe/Assunto: Apelação Cível / Despesas Condominiais

Relator(a): Soares Levada

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 29/10/2019

Data de publicação: 29/10/2019

Visto. 1. Apela o condomínio autor da improcedência de sua ação de

obrigação de não fazer, visando à vedação de locação de curta temporada
pela ré, por meio de aplicativos. Insiste em que há prejuízos ao condomínio
de natureza diversa, que relaciona, e que decisão assemblear pode proibir
a prática. Pede a reforma. Preparados, oferecem-se contrarrazões pelo
improvimento. É o relatório. Fundamento e decido. 2. O apelo não vinga,
apesar das bem lançadas razões recursais. Restrições ao direito de
propriedade devem ser interpretadas de modo estrito e não ampliativo, haja
vista tratar-se de direito fundamental, PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação Cível nº
1034347-15.2018.8.26.0001 -Voto nº 3 constitucionalmente previsto no
artigo 5º, “caput” e inciso XXII! . A possibilidade de locação de um imóvel
em condomínio edilício decorre diretamente do direito à propriedade e só
pode ser vedada, ou sofrer restrições, se a proibição ou restrição constar
expressamente em convenção condominial, o que não ocorre no caso dos
autos. Portanto, só se alterada a convenção na forma e pelo quórum
previsto no artigo 1.351 do Código Civil2 , dois terços dos votos dos
condôminos, é que se poderá admitir tenha a ré apelada obstado o seu
direito a locar o seu imóvel, seja por meio de imobiliárias, seja por meio de
aplicativos especializados para curta temporada, como Booking ou Airbnb.
É insuficiente mera aprovação assemblear por maioria simples. As regras
são as estipuladas no artigo 48 da lei 8.245/913 , como bem posto na r.
sentença proferida com zelo e objetividade pela Drª Fernanda de Carvalho
Queiroz. O prazo máximo é o de 90 dias nessa espécie de locação, por
temporada, nada havendo de serviços excepcionais ao locatário que
transforme o imóvel em quarto de hotel ou flat. Inaplicáveis as normas
relativas à hospedagem, em consequência, ou o CDC, ao menos até que
sobrevenha lei específica tratando das locações por curto tempo via
aplicativos. No mesmo sentido os vv.acórdãos bem citados a fl. 140/144,
recentes, deste E. TJ/SP: AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO
ASSEMBLEAR E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Assembleia condominial

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 que, por maioria, deliberou proibir a locação por temporada. Restrição ao
direito de propriedade. Matéria que deve ser versada na convenção do
condomínio. Ocupação do imóvel por 1 Art. 5º Todos são iguais perante a
lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à
liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII - é garantido o direito de propriedade; 2 Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a
mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos. 3 Art. 48. Considera - se
locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente
de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias,
esteja ou não mobiliado o imóvel. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação Cível nº
1034347-15.2018.8.26.0001 -Voto nº 4 pessoas distintas, em espaços
curtos de tempo (Airbnb) que não descaracteriza a destinação residencial
do condomínio. Precedentes. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação
1065850-40.2017.8.26.0114; Rel. Milton Carvalho; 36ª Câmara de Direito
Privado; j. 12/07/2018) (realce não original). AGRAVO DE INSTRUMENTO
CONDOMÍNIO - TUTELA DE URGÊNCIA DELIBERAÇÃO EM
ASSEMBLEIA QUE ESTABELECEU PRAZO PARA LOCAÇÃO DE CURTA
TEMPORADA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE ERA SILENTE EM
RELAÇÃO A ESTE PONTO NECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DA
CONVENÇÃO COM O QUÓRUM PREVISTO NO ARTIGO 1.351 DO CC E
CONVOCAÇÃO ESPECÍFICA DECISÃO REFORMADA. Agravo de
Instrumento provido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2224345-22.2017.8.26.0000; Rel. Jayme Queiroz Lopes; 36ª Câmara de
Direito Privado; j. 23/03/2018) É frágil o argumento de insegurança no
condomínio. Basta que haja a devida análise documental que se faz em
qualquer locação, havendo como diferencial uma rapidez maior para a
aprovação desses documentos o que é bastante razoável que se faça
atualmente, com a tecnologia disponível de levantamento imediato de
dados. São locatários comuns, a serem assim tratados, e eventuais
adaptações cotidianas não podem ser mais importantes do que a proteção
constitucional devida à propriedade e, por decorrência, ao proprietário. Por
fim, não é alterada a destinação do condomínio, que continua sendo
residencial. Uma noite que seja, quem locou o imóvel nele habitou.
Majoram-se os honorários ao percentual de 12% sobre o valor da
condenação, pelo maior trabalho com o oferecimento de
contrarrazões(CPC, 85, § 11). 3. Pelo exposto, nega-se provimento ao
apelo. SOARES LEVADA RElator

Vale ressaltar a importância do ato jurídico perfeito e o pacta sunt servanda nas
relações jurídicas e contratuais.

O artigo 5º, XXXVI, da Constituição da Federal, elenca a garantia de segurança na

estabilidade das relações jurídicas, na qual está inserido o ato jurídico perfeito. Esse
fundamento que reconhece tal direito subjetivo é de que todo ato lícito que tenha a
finalidade de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos,
denomina-se ato jurídico perfeito.

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Nesta situação, procura-se proteger um direito adquirido, pois não se pode alegar a
invalidade do ato/negócio jurídico se aparecer uma lei nova mais rigorosa alterando
dispositivos que se referem à forma do ato, da mesma forma, em analogia não se
pode alterar contratos pré-estabelecidos anteriormente a uma votação em
assembleia geral de condomínio.

Ainda podemos citar o pacta sunt servanda, a teoria dos contratos nos mostra que
um contrato é um negócio jurídico fundado em um acordo de vontades entre as
partes, nele envolvidas, sobre objeto lícito, possível e determinável. O pacta sunt
servanda, é a teoria de que todos os contratos devem ser cumpridos, do latim: “os
pactos são para ser observados" ou "os pactos devem ser observados"

Abaixo apresento entendimento do Supremo Tribunal Federal, por meio de uma

nota, a respeito do pacta sunt servanda:
Os contratos existem para serem cumpridos. Este brocardo é tradução livre
do latim pacta sunt servanda. É muito mais que um dito jurídico, porém.
Encerra um princípio de Direito, no ramo das Obrigações Contratuais. É o
princípio da força obrigatória, segundo o qual o contrato faz lei entre as
partes. "Assim, se pode dizer que pacta sunt servanda é o princípio
segundo o qual o contrato obriga as partes nos limites da lei." ZUNINO
NETO, Nelson. Pacta sunt servanda x rebus sic stantibus: uma breve
abordagem.

Fica evidente que, os contratos que foram celebrados antes da assembleia devem
permanecer em vigor e sem alterações por conta da votação e aprovação de
proposta em assembleia. O pacta sunt servanda e o direito adquirido devem ser
observados no pedido de tutela de urgência feita por Roberto.

Além do mais o princípio do interesse coletivo, pode ser de suma importância em

questionamentos e propostas para a votação em assembleia, visto que, os
interesses coletivos têm como titulares as pessoas integrantes de um determinado
grupo, categoria ou classe. Os direitos coletivos, nasceram com a Constituição
Federal de 1988 e caracterizam-se pela transindividualidade restrita aos sujeitos
que compõem uma determinada classe, grupo ou categoria de pessoas, unidas por
uma relação-jurídica base, permitindo-se apenas a disponibilidade coletiva do
objeto, ou seja, do condomínio e questão.

Desta forma, há de se observar tal princípio e verificar a possibilidade, interesse e

concordância dos condôminos para a melhor solução, na votação em assembleia
geral, para inclusão no regimento interno/convenção condominial de restrição de

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locações ou até mesmo averiguar a possibilidade de proibição de uso de áreas
comuns dos locatários do sistema AirBNB.

Abaixo menciono entendimentos jurisprudenciais acerca de alterações e restrições

com relação ao condomínio:
1034347-15.2018.8.26.0001
Classe/Assunto: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Relator(a): Soares Levada
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/10/2019
Data de publicação: 29/10/2019
Ementa: Locação por aplicativo de curta temporada (Booking, Airbnb etc.).
Inexistência de proibição na convenção condominial; necessidade de sua
alteração pelo quórum de 2/3 dos votos dos condôminos previsto no artigo
1.351 do Código Civil, insuficiente mera aprovação assemblear por maioria
simples. Direito constitucional à propriedade que não pode receber
interpretação ampliativa, por se tratar de direito fundamental previsto no
artigo 5º, "caput" e inciso XXII. Base legal à locação estabelecida no artigo
48 da lei 8.245/91, se inferior a noventa dias. Apelo improvido

0000067-16.2016.8.07.0007 DF 0000067-16.2016.8.07.0007
Órgão Julgador: 4ª TURMA CÍVEL
Publicação Publicado no DJE : 08/08/2017 . Pág.: 437/442
Julgamento: 2 de Agosto de 2017
Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONDENATÓRIA COM PEDIDO DE

OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE
ÁREA COMUM. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL. DECISÃO
SOBERANA. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COLETIVO SOBRE O
INDIVIDUAL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. O uso das
áreas comuns em Condomínio Edilício deve observar o disposto no Código
Civil e na Lei nº 4.591 /64, os quais não proíbem a locação desses
espaços, desde que haja aprovação pela maioria dos condôminos em
assembléia. 2. Comprovado que o aluguel foi aprovado em Assembléia
Geral e sem prova da nulidade do ato que autorizou, não há razão para se
interromper ou proibir sua continuidade. 3. A decisão majoritária, resultante
de votação dos condôminos, deve ser respeitada, porquanto o interesse
coletivo tem supremacia sobre os individuais. 4. RECURSO CONHECIDO
E DESPROVIDO.

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CONCLUSÃO

Como visto, não há amparo legal na lei para que haja a proibição da locação do
imóvel pelo aplicativo AirBNB. Neste caso, podemos concluir que o requerente
Roberto, fazendo o uso correto a propriedade poderá usar, gozar, dispor e reaver o
seu bem e sucessivamente seus locatários poderão usar, gozar do bem imóvel.

Sendo assim, em nossa concepção, as locações feitas anteriormente ao protocolo

da ação são válidas e poderão ocorrer normalmente, respeitando assim, o ato
jurídico perfeito e o princípio do pacta sunt servanda. Posteriormente, caso haja
votação em assembleia geral e a proibição de locação por temporada passe a ser
proibida, todos os condôminos deverão respeitar a convenção
condominial/regimento interno.

É o parecer.

São Paulo, 17 de Maio de 2020

Beatriz B. Rutiguel – RA: 817118071

Beatriz V. Lemos – RA: 817118380

Camille N. Hespanhol – RA: 81710123

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil 2 : esquematizado® : contratos em espécie,

direito das coisas / Carlos Roberto Gonçalves. – 6. ed. – São Paulo: Saraiva
Educação, 2018.

III Jornada de Direito Civil - Referência Legislativa Norma: Código Civil 2002 - Lei n.
10.406/2002 ART: 1334 INC:V;

Tartuce, Flávio. Manual de Direito Civil - Vol. Único / Flávio Tartuce. - 8. ed. : rev,
atual. e ampl. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018.

Disponível em: <https://dicionariodireito.com.br/regimento-interno>

Disponível em:
<https://calleadv.jusbrasil.com.br/artigos/417394173/alteracao-da-convencao-e-do-re
gimento-ou-regulamento-interno-do-condominio-sera-que-e-possivel>

Disponível em:
<https://www.sindiconet.com.br/informese/convencao-e-regimento-interno-condomini
os-novos-administracao-condominios-novos>

Disponível em
<https://www.acidadeon.com/campinas/docon/artigos/NOT,0,0,1470387,o+uso+das+
areas+comuns+dos+condominios+pelos+usuarios+do+airbnb.aspx>

Disponível em:
<https://www.migalhas.com.br/quentes/316332/tj-sp-condominio-nao-pode-impedir-l
ocatarios-temporarios-de-usar-areas-comuns>

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