Manual de Procedimentos

Uono Sanchez Engenharia

1) Introdução:

Este Manual tem como objetivo padronizar e qualificar os laudos e procedimentos.

Todos os trabalhos de avaliação deverão ser elaborados em conformidade com a norma
ABNT NBR 14.653. A realização dos laudos de avaliação de bens objeto deste manual
constitui atribuição legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia civil e/ou
arquitetura. Os Laudos de Avaliação – Pessoa Física objetivam subsidiar produtos,
programas e operações do Crédito Imobiliário.

2) Definições:

Auditoria de trabalhos de avaliação: processo de verificação dos trabalhos

terceirizados por amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento técnico e a qualidade
dos serviços contratados;

Auditor: profissional responsável pela auditoria;

Avaliação de bens: análise técnica realizada por profissional habilitado, para identificar
o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, situação e data;

Averbação da edificação: registro da edificação existente ou realizada sobre um

terreno, na matrícula do terreno no RGI, normalmente com descrição da tipologia da
edificação e suas áreas. Em se tratando de empreendimentos, a descrição é mais detalhada e
poderá abranger adicionalmente, para os empreendimentos condominiais, as frações ideais
das unidades autônomas;

Características intrínsecas do imóvel: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu

terreno, a exemplo da área, dimensões, posição, confrontações assim como às benfeitorias
nele existentes, a exemplo do partido arquitetônico, padrão, conservação, área e divisão
interna.

Características extrínsecas do imóvel: aspectos não intrínsecos do imóvel ligados ao

logradouro, bairro, cidade; enfim, à região assim como ao contexto em que se insere em
termos, por exemplo, de mercado, economia e legislação;

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Rua Itapura, 300 - sala 305 – São Paulo/SP,
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 Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel no RGI: documento emitido pelo
Cartório de Registro de Imóveis, contendo o histórico do imóvel desde o seu registro inicial,
abrangendo, por exemplo, averbações de edificações, alterações de edificações, ações reais e
reipersecutórias, hipotecas, alienações fiduciárias, cadeia dominial e alterações de endereço;

Dano Físico de Imóvel: Dano constatado no imóvel decorrente de vícios construtivos,

ação humana delituosa ou não, omissão humana, por exemplo, em relação à manutenção
preventiva ou corretiva, agentes da natureza, entre outros;

Especificação da avaliação: classificação da avaliação em relação aos graus de

fundamentação e precisão resultantes;

Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausência de risco de colapso;

Grau de Fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho de avaliação, da

metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais
utilizados;

Grau de Precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível
de erro em uma avaliação. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação,
da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade,
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados;

Habitabilidade: pressupõe a existência de condições satisfatórias de conforto,

segurança e salubridade na edificação;

Habite-se: documento expedido pela administração pública local, normalmente

prefeitura ou órgão competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no
imóvel e sua conformidade com as normas e posturas locais ou conformidade com os
projetos aprovados segundo as normas e posturas locais vigentes à época da aprovação,
liberando o imóvel para uso, inclusive não habitacional, se for o caso;

Imóveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo,

refere-se ao conjunto dos bens para a avaliação dos quais, possuem habilitação os
engenheiros civis e arquitetos; Inovação tecnológica: material, componente ou sistema
construtivo que incorpora diferencial tecnológico em relação aos correspondentes pré-
existentes no mercado quando de seu lançamento; Intervalo de valores admissíveis: faixa de
valores admissíveis em torno do valor de avaliação;

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 Laudo Completo: é o que contém, de forma descritiva e fundamentada, os requisitos
previstos pela ABNT NBR 14.653 e suas partes, com as informações suficientes para o seu
entendimento e a definição do valor do bem;

Logradouro: é a rua do qual o imóvel faz frente;

Matrícula no RGI: é resultante da ação de documentar em um livro ou ficha no

Cartório de Registro de Imóveis a descrição do imóvel em termos, principalmente, de
endereço e metragem, seus proprietários e os sucessivos registros e averbações que
informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas do bem; Memorial de
Incorporação: Acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI;

Monitoramento de trabalhos de avaliação: o processo de monitoramento, realizado

pelos profissionais técnicos da empresa, dos trabalhos realizados pelos profissionais
credenciados, objetivando a conformidade desses trabalhos com a NBR 14.653 da ABNT e
suas partes, com os dispositivos legais vigentes, com o presente manual e para que não
restem restrições aparentes ou indícios de restrições à validação de seus resultados. O
monitoramento é feito a título apenas de controle de qualidade, sem que haja, no entanto,
qualquer conotação de corresponsabilidade dos profissionais orientadores pela execução dos
trabalhos;

Sistema construtivo convencional: são os que empregam materiais e técnicas

construtivas consagradas pelo uso e normatizadas pela ABNT;

Unidade Isolada: unidade imobiliária autônoma não predial;

Valor venal de mercado: para fins do presente manual é o valor de mercado para
compra/venda, que corresponde à quantia mais provável pela qual se compra/vende
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições
do mercado vigente;

Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficiências de projetos,

de falhas na execução da construção ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a
edificação total ou parcialmente imprópria para o fim a que se destina e/ou depreciam o
imóvel;

Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel ou parte dele,
prejudicando a sua estabilidade solidez e/ou condições de habitabilidade e sejam de
recuperação ou correção difícil e onerosa;

3) Siglas e Abreviatura:

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas.

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 ART Anotação de Responsabilidade Técnica.

CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo.

COBAN Correspondente.

CND Certidão Negativa de Débitos.

CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

CUB Custo Unitário Básico de Construção.

INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial.

INSS Instituto Nacional de Seguridade Social.

NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO.

OS Ordem de Serviço ou Autorização de Serviço.

RGI Registro Geral de Imóveis no Cartório de Registro de Imóveis.

RT Responsável Técnico.

RRT Registro de Responsabilidade Técnica.

SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil.

SINDUSCON Sindicato das Indústrias da Construção Civil.

4) Procedimentos:

4.1 – A demandante insere a solicitação no sistema CETIP, toda solicitação possui um

número de controle interno conforme exemplo abaixo:

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 Esse número será a identificação da solicitação e deve ser o único identificador.

4.2 – A empresa irá disparar a solicitação, juntamente com a documentação, através de

e-mail, whatsApp ou Intranet contendo endereço, nome da pessoa de contato e telefone de
contato.
4.3 – O profissional possui 2 horas para retornar com o agendamento, lembrando que o
prazo máximo de agendamento é de 8 horas. Sempre deverá ser polido, de forma clara e
apresentando-se como um prestador de serviços do Banco.

4.4 – Documentos necessários:

- A documentação básica para realização das avaliações de imóveis são a Certidão de Inteiro
Teor da Matrícula dos imóveis no RGI e cópia do carnê de IPTU contendo informações
cadastrais do imóvel.
Quando a documentação básica não contiver informações suficientes à realização do
trabalho de avaliação, é solicitado ao demandante os projetos, memoriais descritivos,
convenção de condomínio, memorial de incorporação ou outros documentos
complementares. A solicitação de documentação complementar ou de esclarecimentos sobre
a documentação deve ser feita pelas empresas credenciadas através de solicitação formal ao
demandante, antes do encerramento do prazo de entrega do trabalho.
Para que o imóvel possa ser avaliado devem existir condições e subsídios que permitam ao
avaliador localizá-lo/identificá-lo e suficientemente caracterizá-lo.

O imóvel sempre é identificado no laudo pelo seu endereço real verificado.

Havendo divergência entre o endereço constante na documentação do imóvel e o verificado

pelo avaliador por ocasião da vistoria, havendo a convicção do avaliador de tratar-se do
imóvel objeto da documentação e da demanda, é emitido o laudo e registrada a divergência
verificada no campo “Observações”. Por outro lado, não havendo a convicção, o laudo é
concluído e entregue sem definição de valor e com a respectiva justificativa.
Para os casos de divergência de endereço, o avaliador deve incluir no laudo a foto do nome
do logradouro e o número de identificação do imóvel.

4.5 – Vistoria:

A postura e cordialidade são imprescindíveis para a execução do trabalho.

Comparecer ao imóvel em posse dos documentos previamente estudados, verificando todas

as divergências e conformidades do imóvel.
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Atentarem ao fato de que o imóvel é o mesmo documentado pela matrícula fornecida.

- Checar todas as características do imóvel, relatando todos os pontos de valoração e

desvalorização do avaliando;
- Descrever sua localização e entorno, descrevendo os acessos, oferta de transporte público,
comércio e serviços da região;
- Informar o zoneamento do avaliando conforme determinado pela Prefeitura Municipal,
principalmente para terrenos e áreas incorporáveis;
- Indicar eventuais riscos ambientais;
- Preencher o LIC (Levantamento de Indícios de Contaminação) para imóveis urbanos
exceto casas, apartamentos e salas comerciais em condomínio. Obs: nos laudos para
operação de Crédito Imobiliário (preencher questionário laudo padrão na Plataforma B3);
- Checar as documentações do imóvel e apontar as divergências encontradas entre
documentos e apresentadas in loco;
- Inserir as fotos do imóvel;
- Checar a exata localização do imóvel, informando qualquer divergência;
- Checar as divergências de área construída e de terreno, quando necessário por instrumentos
de precisão;
- Descrição das variáveis para o cálculo (Fatores de Homogeneização);
- Informar as metodologias utilizadas e as respectivas justificativas;
- Memorial de cálculo com racional utilizado;
- Croqui de localização das amostras com referencial no avaliando;
- Inserir as mostras de dados de mercado com detalhamento das informações bem como
fotos;
- Registrar no laudo o diagnóstico de mercado, tendências e riscos;
- Informar o prazo de Venda estimado e memorial de cálculo da liquidação forçada;
- A execução da avaliação é responsabilidade do avaliador;
- Fazer o agendamento para a vistoria e comparecer no dia/hora acordado;
- Checar a documentação do imóvel;
- A vistoria do imóvel deverá ser realizada por profissional habilitado com CREA ou CAU;
- Verificar as informações junto aos órgãos responsáveis sempre que necessário;
- Realizar a vistoria interna e externa no imóvel, nos casos onde a vistoria interna não for
possível, deverá ser apontando no laudo e ser considerado na valoração do imóvel;
- O avaliador e seus prestadores de serviço deverão ser cordiais e ter postura ética e formal
junto aos clientes, não devendo solicitar informações sobre amostras, comprometer com
prazos ou repassar prévias de valores;
- Manter discrição e sigilo sobre as informações trocadas junto ao CONTRATANTE;

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- Qualquer ação atípica ou suspeita de qualquer ação ilícita pelo cliente, a Contratada
deverá registrar o ocorrido a Contratante;
- As informações contidas no laudo são de responsabilidade da empresa de avaliação;

As fotos deverão ser de forma ampla, para que a demandante possa ter a real ideia do
padrão, localização e estado de conservação. Devemos colocar uma foto por dependência e
legendada, conforme exemplo abaixo:

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A foto da fachada deverá ter o número do imóvel e a foto do logradouro a infraestrutura da
região.

4.6 – Laudos:

- Os laudos deverão ser entregues em resposta ao e-mail de solicitação, sem alteração do

assunto e acompanhado de mensagem pelo WhatsApp. Assim o processo fica ágil e teremos
o controle tanto da empresa, como do profissional;
- Não podem ser fornecidas cópias dos laudos de avaliação a clientes ou agentes externos ao
Banco, exceto por determinação judicial;
- O Laudo de Avaliação deverá ser executado por profissionais habilitados e deverá atender
os critérios da Norma Técnica 14.653 da ABNT, será admitidas as seguintes
metodologias de avaliação:
- Método Comparativo Direto: Preferencialmente utilizado sempre que houver elementos
disponíveis semelhantes ao avaliando, bem como inseridas na mesma região econômica.
Aplicado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos,
escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
NBR14653 orienta aos engenheiros de avaliação que se atentem aos seguintes pontos:
- Obter uma amostra quantitativa (com um número mínimo de ofertas de mercado), bem
como qualitativa (características semelhantes ao avaliando, tais como tamanho, região,
tipologia, contemporânea, entre outros) para avaliação do imóvel;
- Embasar em valores reais, considerando as estimativas dos valores de oferta;
- Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de
apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal.
- Os fatores de homogeneização para tratamento da amostra devem estar descritos, bem
como sua utilização deve estar devidamente justificada;
- Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de
eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes
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devem ser retirados um a um, com início pelo que esteja mais distante da média para cima e
para baixo;
- Método Evolutivo: Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao avaliando, e compreende o somatório de valores dos
componentes (ex; terreno + edificações). Aplicado para residências de alto padrão, galpões,
entre outros;
No método evolutivo a NBR14653 exige que:
- O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste por método involutivo;
- As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou método da
quantificação de custo;
- O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação;

A memória de cálculo deverá estar aberta e em anexo no laudo;

4.7 – Prazo:

- Prazo de entrega dos laudos são 3 dias contatos á partir da inserção no CETIP, na
região Metropolitana o prazo são 2 dias.
O atraso injustificado na conclusão do serviço sujeita a empresa credenciada às sanções
administrativas previstas no Edital de Credenciamento.

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4.8 – Responsabilidade Técnica:

- O profissional entregará os laudos em excel, assinado, com CREA ou CAU e datado

conforme abaixo:

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5 - Ética Profissional:

- A Empresa e seus profissionais devem manter conduta correta, imparcial e honesta,

baseada nos valores de cidadania, dignidade, trabalho, respeito, lealdade, decoro, zelo,
eficiência e consciência dos princípios que o Banco deseja que sejam praticados e
preservados;
- A Empresa por si, e/ou por seus profissionais, devem recusar ofertas que possam
configurar vantagem pessoal indevida, ligadas a qualquer tipo de rendimento ou comissão
originário ou resultante de operações em nome do Banco. Neste mesmo sentido, é vedado a
Empresa oferecer qualquer tipo de vantagem, de forma direta ou indireta, para manter ou
ganhar um contrato. A Empresa não deverá realizar ou apoiar, direta ou indiretamente,
qualquer outra prática que não seja a da concorrência leal;
- É obrigação da Empresa, manter um relacionamento respeitoso com os seus respectivos
concorrentes, abstendo-se de prestar afirmações e ou informações que possam afetar a
imagem do concorrente.

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