Laudo Araujo Pena

(LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. Do Edif. Suelly
Laudo Técnico de Vistoria Predial

LTVP
Conforme Lei nº 6.400, de 05/03/2013
Decreto 37.426, de 11/07/2013
Condomínio do Edifício Suelly
Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

LTVP
Identificação do condomínio
Razão Social Condomínio do Edifício Suelly

CNPJ 00058006/0001-10
Endereço Rua Araújo Pena, 10
Bairro Tijuca
Município Rio de Janeiro Estado RJ
N Pavimentos 11 Idade Estimada 42
Nome do responsável Luiz Henrique da Silva Martins

CPF do responsável 667.789.647-15
EMAIL NÃO POSSUI
Endereço do responsável Rua Araujo Pena, 10, apt 705
Nome do Rodrigo Hoffmann Bonelli

engenheiro
EMAIL rodrigohbonelli@gmail.com
CREA CREA-RJ 2011107052
N ART IN01263292
Ramo de atividade Condomínio Predial

Grau de Risco CNAE
Número de Blocos 1
Unidades 37
Qtd de Elevadores 2 Qtd Garagens 1
Data de visita 15.05.2014 Qualificação Porteiro
Acompanhando por Gilvando de Sena Barbosa
Condição
Prazo de adequação

LTVP
LEGISLAÇÃO
 Lei estadual 6.400 de 05 de março de 2013, publicada no D.O. em 06/03/2013
 Lei municipal complementar nº. 126, de 26 de março de 2013
 Decreto Municipal n 37426, de 11 de julho de 2013
A lei estadual 6400, de 05/03/2013 determina a realização periódica por autovistoria, a ser
realizada pelos condôminos ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder
público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e
obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria Laudo Técnico de
Vistoria Predial (LTVP) no estado do Rio de Janeiro.
Essa lei, no município do Rio de Janeiro, foi regularizada pela lei complementar nº. 126 de
26/03/2013 e pelo Decreto n 37426, de 11/07/2013, estabelecendo, assim, as condições
especificas para o cumprimento da legislação.
Fica determinado que a emissão do LTVP e obrigatória para todas as edificações com mais de 5
anos de vida útil, a contar do habite-se, excetuando-se as unifamiliares e bifamiliares, até dois
pavimentos e área total construída a 1.000m2, e as situadas em Áreas de Interesse Especial. A
periodicidade máxima das vistorias é de 5 anos, podendo ser reduzida em caso de observância de
não conformidades que afetem a estabilidade e segurança do prédio.
A conclusão do lado deverá ser informada a prefeitura, através de formulário on line
disponibilizado para este fim, no portal da prefeitura, www.rio.rj.gov.br
<http://www.rio.rj.gov.br>, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo,
www.rio.rj.gov.br/web/smu <http://www.rio.rj.gov.br>. Quando o laudo indicar a necessidades de
obras de reparos de edificação, o prazo estipulado para a realização das obras deverá ser
comunicado através do mesmo site.
Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será elaborado laudo técnico
complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança, que deverá ser comunicado à Prefeitura, através do seu formulário on
line.

LTVP
Compete ao responsável pelo condomínio providenciar o que foi indicado no laudo, através da
contratação de profissional ou empresa devidamente qualificada; a informação aos demais
condôminos a realização do laudo bem como suas conclusões; a guarda física do laudo por um
período mínimo de 20 anos; sua apresentação as autoridades competentes, e as execuções das
medidas corretivas determinadas pelo laudo.
Deve se esclarecer que o laudo técnico tem que ser elaborado por engenheiro ou arquiteto,
devidamente inscritos nos seus conselhos de classe – CREA e CAU, respectivamente, e com
emissão de ART/RRT referente ao laudo emitido.
Feita a vistoria técnica, sendo verificada a existência de risco iminente para o público, o
responsável pelo imóvel deverá , imediatamente, providenciar as obras necessárias para sanar o
risco, que deverão ser acompanhadas por profissional habilitado, sem prejuízo da imediata
comunicação do fato a Defesa Civil para verificar se é necessário o isolamento.
As obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar a estrutura existente do
prédio, deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao responsável pelo prédio e realizadas com o
acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o
respectivo Registro de Responsabilidade Técnica – RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART.
A responsabilidade pela segurança dos prédios e de suas instalações é do condomínio, do
proprietário ou do ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme definido na Lei Complementar
nº. 126/13, respondendo civil e criminalmente, por danos que a falta de reparos ou de
manutenção venha causar a moradores ou a terceiros.
Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações instituídas por esta Lei
Complementar deverão ser notificados para que no prazo de trinta dias realizem a vistoria técnica
exigida e cumpram as demais obrigações estipuladas. Descumprida a notificação, será cobrada ao
responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR – Valor
Unitário Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido
para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do imposto sobre Propriedade Predial E
territorial Urbana – IPTU, nas seguintes infrações:
I – pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado
II – pela não realização do laudo técnico que ateste o imóvel em condições adequadas, após o
prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
III – pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições adequadas de
uso
LTVP
As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação. A soma dos valores das
multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.
No caso de não conservação da edificação em adequadas condições de estabilidade, segurança,
conservação, e salubridade, será aplicada ao responsável pelo imóvel, na forma § 2º do art. 1º
desta Lei complementar, a multa correspondente a cinco VR – Valor Unitário Padrão Residencial
ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido para o imóvel, conforme o caso,
para efeitos do IPTU.
Responsabilidade
1. Do Sindico:
 Providenciar a elaboração do laudo de autovistoria predial

 Contratar vistoria técnica
 Enviar comunicado a Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU, podendo ser enviado
também pelo engenheiro responsável
 Executar as obras de reparo quando necessário
 Contratar uma vistoria complementar para elaborar um novo laudo, após a realização das
obras de reparo
 Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquiva-lo por 20 anos
 Renovar o comunicado a SMU no prazo máximo de 05 anos do último Comunicado
Profissional Responsável
2. Dos condôminos
 Fiscalizar a atuação do sindico ou administrador no que concerne ao cumprimento da Lei

Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador.
 Comunicar previamente ao responsável pelo prédio qualquer obra que pretenda executar
 Não iniciar obra sem acompanhamento de um profissional habilitado
3. Responsável pela elaboração do LTVP

LTVP
Rodrigo Hoffmann Bonelli

Engenheiro Civil
CREA-RJ
Objetivo e Metodologia
1. Objetivo
1.1. Verificar se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de

uso, no que diz respeito a sua estrutura, segurança e conservação, bem como,
em caso de inadequação, determinar as medidas reparadoras necessárias para
sua adequação, definido o prazo para sua implementação.
1.2. Eliminar e/ou controlar os danos de engenharia e de segurança física/estrutural

do prédio, através de observação e análise visual de toda área externa e interna
do mesmo.
2. Metodologia de ação
2.1. Execução de vistoria global nas dependências da edificação
2.1.1. Reconhecimento das condições gerais da edificação através de inspeção

visual
2.1.2. Entrevista com funcionários e/ou representantes do condomínio, a fim
de se inteirar dos problemas previamente identificados

LTVP
2.1.3. Avaliação da estrutura física da edificação, verificando elementos de

sustentação como colunas e vigas, presença de rachaduras, etc.
2.1.4. Verificação de funcionamento dos equipamentos e maquinários do
condomínio como bombas, casa de maquinas de elevadores, entre outros.
2.1.5. Vistoria do sistema elétrico em geral, englobando painéis de controle
(PC), caixas de distribuição, chaves elétricas.
2.1.6. Inspeção do sistema de combate a incêndios, contemplando mangueiras
de incêndio, extintores de incêndio e demais equipamentos e estruturas.
2.1.7. Verificação das instalações hidráulicas, como bomba d’água e tubulações.
2.1.8. Avaliação do telhado, inclusive de suas estruturas anexas como para-
raios e antenas
2.1.9. Conferencia de passagens e rotas de fuga
2.2. Elaboração do laudo técnico abrangendo os seguintes tópicos
2.2.1. Detalhadamento das condições de conservação, estrutura, estabilidade

e segurança observadas quando da vistoria, atendo-se, principalmente, as
situações consideradas como não conformes.
2.2.2. Determinação das não conformidades com estabelecimentos das medidas
corretivas necessárias.
2.2.3. Classificação das não conformidades em 2 grupos, sendo eles os
passiveis de comprometer a estabilidade e segurança da edificação e os
classificáveis como estéticos, operacionais ou funcionais. Deve ficar claro
que a abrangência da legislação da LTVP limita-se ao primeiro grupo
2.2.4. Priorização das medidas corretivas propostas, com base em sua
classificação, relevância e exequibilidade.
2.2.5. Cronograma das medidas corretivas propostas
2.2.6. O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do
respectivo Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ ou
Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao CREA/RJ
2.3. Comunicação das condições de segurança do imóvel a Prefeitura

LTVP
2.3.1. Preenchimento, por parte do responsável pelo imóvel, e/ou do

engenheiro responsavel, do formulário on line disponibilizado para este fim,
no portal da prefeitura, www.rio.rj.gov.br <http://www.rio.rj.gov.br>, e na
página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu
<http://www.rio.rj.gov.br/web/smu indicando o nome do responsável, seu
registro profissional e o número do registro ou da Anotação de
Responsabilidade Técnica a ele relativa.
2.4. Correção das condições apontadas não conformes
2.4.1. No caso de não conformidades que comprometam as condições de

estrutura, estabilidade e segurança da edificação, cabe o responsável pela
mesma providenciar as correções devidas, dentro do cronograma constante
no corpo LTVP.
2.4.2. As obras de reparo indicas no laudo técnico deverão ser previamente

licenciadas na Secretaria de Urbanismo e acompanhadas por profissional
habilitado, arquiteto ou engenheiro, como respectivo Registro de
Responsabilidade Técnica – RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART.
2.4.3. Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será
elaborado um laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se
encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e
segurança, que deve ser comunicado de acordo com o disposto no artigo 3º.
2.5. Divulgação dos dados
2.5.1. O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do

laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação, por
comunicado que será afixado em local de fácil visibilidade, arquivando-o em
local de fácil acesso, para que qualquer morador ou condômino possa
consulta-lo.
2.5.2. O LTVP também deverá ser apresentado em assembleia condominial,
anualmente.
2.5.3. O laudo técnico deverá ser exibido a autoridade competente quando
requisitado e deverá permanecer arquivado para consulta pelo prazo de
vinte anos

LTVP
Levantamento Físico
O edifício é parte integrante da cidade grande. Pela escassez de espaço físico horizontal, o
edifício geralmente desenvolve seu crescimento de forma verticalizada. Nele, um grande número
de pessoas exerce duas atividades primarias: trabalhar e/ou morar, logo é necessário que existam
boas condições para que desenvolvam estas atividades.
Com a finalidade de se executar o laudo técnico de vistoria predial da edificação, foi realizada
uma visita técnica, por profissional experiente e tecnicamente preparado para verificação visual
das condições físicas das áreas comuns do Condomínio, tanto internas como externas, objetivando
apresentar recomendações de medidas preventivas e corretivas.
O objetivo da verificação (inspeção) compreende:
1. Cobertura externa (telhado)

2. Revestimentos

LTVP
3. Infra-estrutura
4. Sistema elétrico
5. Sistema hidráulico
6. Sistema de combate a incêndio
7. Elevadores
8. Áreas de acesso
O procedimento consiste na observação sistemática de cada local acompanhado por

representante do Condomínio, além de registros fotográficos desses locais. Esta avaliação
servira de base para elaboração do laudo, conforme determinado pela legislação pertinente –
Lei 6.400 de 05/03/2013, Lei Complementar nº. 126 de 26/03/2013 e Decreto 37426 de
11/07/2013
Caixa d’água
IMG_20140604_094424
A reserva técnica de incêndio – RTI é destinada a

prevenção de incêndio, observa-se que a tubulação
de saída de incêndio está pouco abaixo da tubulação
de saída para os barriletes. Tendo em vista que não
foi possível a medicão da reserva técnica de
incêndio, já que a caixa d’água estava com agua,
sugerimos que ao realizar a próxima limpeza da caixa
ou na execução da obra da mesma seja feita
verificação para confirmar a capacidade disponível
na RTI.

LTVP
Observação: No capitulo VI ( Canalização preventiva ) do COSCIP e no capitulo VII ( Reservatórios )

do COSCIP, tem toda a regulamentação para RTI.
Observação: Ressalto a importância do cumprimento do Decreto 20.35 do art.3 que obriga a
execução semestral da limpeza e higienização dos reservatórios de agua destinados ao consumo
humano, bem como a realização de analise bacteriológica da agua imediatamente após a limpeza
Bomba de recalque

LTVP
O local destinado a bomba de recalque não deve servir

como depósito. Recomendamos manter o local limpo.
Bomba de Poço
LTVP
A casa da bomba de poço não está identificada. Providenciar uma

identificação na porta.
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Parte elétrica da bomba de poço do banheiro no mesmo ambiente do

banheiro, com a umidade a vida útil do quadro será reduzida.
Providenciar quadro para a parte elétrica.
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LTVP
Desgaste na laje do teto com exposição das armaduras e

com sinais de corrosão.
Fachada
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Desgaste das pastilhas, com risco de

desprendimento, podendo cair na calçada.
Recomendamos a remoção da parte danificada e
sua reconstituição.
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Desgaste do revestimento externo, sem risco

estrutural. Recomendamos a remoção da parte

LTVP
danificada e sua reconstituição.
IMG_20140529_142104
Desgaste do revestimento da fachada devido a infiltração

do telhado. Providenciar a reconstituição da área
danificada.

LTVP
PI De Gás
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Está devidamente identificada mas não tem uma placa de

perigo. Recomendamos a colocação de uma placa e manter
as portas fechadas.

LTVP
PC de Luz
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Chaves de proteção antiquada. As chaves individuais de edifícios antigos não são obrigatórias,
apenas em casos críticos, recomenda-se trocar ao longo do tempo para maior segurança das
instalações. A medida que há troca por disjuntores novos aumenta proporcionalmente a
segurança do PC de luz. IMG_20140627_142504
IMG_20140627_142504
IMG_20140627_142426

LTVP
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A porta do PC de luz não tem um placa de perigo. Providenciar

a colocação da placa.

LTVP
Área Comum
IMG_20140529_143745
Porta danificada, sem conservação. Recomendamos troca da mesma.

LTVP
IMG_20140529_143551
Desgaste da grade metálica. Como não há risco de

segurança, recomendamos que seja recuperado a área onde
há corrosão.
Corredor
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Esquadria de ferro na cobertura em deterioração. Como

não há risco, recomendamos a troca da esquadria ou
recuperação.
IMG_20140529_144323

LTVP
Caixa de passagem semi aberta. Recomendamos manter as

caixas de passagem fechadas.
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Casa de barrilete
IMG_20140627_144312

LTVP
Não esta identificada a casa de barrilete. Providenciar a

identificação.
Combate a incêndio
LTVP
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Mangueira de incêndio desconectada. Providenciar que todas as

mangueiras sejam conectadas a rede de incêndio e ao esguicho de
acordo com o art. 48 item IV do COSCIP.
Vazamento no bocal do incêndio. Providenciar estancamento do
vazamento junto a uma empresa credenciada ao CBERJ.
A vaga de garagem está obstruindo a passagem para a caixa

de mangueira. Providenciar a marcação no chão para fácil
acesso a caixa de mangueira.
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Extintor de incêndio mal sinalizado. Providenciar uma

posição que não esteja obstruída e que seja de fácil
visualização.

LTVP
Garagem
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Desgaste na laje do teto com exposição da armadura e

IMG_20140529_152903
Desgaste na laje do teto com exposição da armadura e

IMG_20140529_140425
Furo na laje aberto. Providenciar a recomposição.

LTVP
IMG_20140529_153734
Desgaste do concreto devido infiltração das tubulações,

com perda de seção das armaduras. Providenciar
reparação da armadura e do concreto. Contratar
empresa especializada com registro no CREA.
IMG_20140529_154134
IMG_20140529_153416

LTVP
Desgaste do revestimento devido a infiltração, sem risco

estrutural. Providenciar reparação da área.
IMG_20140627_143346
IMG_20140529_141213

LTVP
Caixa de passagem aberta. Providenciar o fechamento dela

para preservar a parte elétrica.
Apartamentos
Foram vistoriados os apartamentos 205, 404, 401, 402, 504, 505, 805, 801, 601, 302, 204, 202, Cob1,
Cob2
IMG_20140529_125618
Foi verificado que no apartamento 202, a esquadria de ferro não

está fixada corretamente podendo vir a se desprender.

LTVP
Recomendo a fixação correta da esquadria.
IMG_20140604_092612
Na cobertura 01 foi verificada que um trecho do piso da

área externa encontrasse estufado, com provável
impermeabilização danificada. Providenciar reparação
da impermeabilização e do piso.
IMG_20140515_185319
No apartamento 404 foi verificado que o peitoril da

janela da sala encontrasse sem o assentamento
devido. Recomendasse a reassentamento do
mesmo.

LTVP
Cronograma de ações e prioridades

Visando ordenar as prioridades da manutenção predial usaremos o método onde serão levados
em consideração o Risco e a Prioridade da Implantação das medidas e Controle. Após análise será
possível definir um cronograma para atendimento das prioridades
Legenda de Gradações de Riscos
Menor Moderado Serio

Desprezível Critico
Prioridade de Implantação das medidas de controle

LTVP
Desnecessário Longo Prazo Médio Prazo Curto Prazo Imediato
Tempo de Tempo de Tempo de Tempo de Tempo de

duração duração duração duração duração
N;A 365 dias 180 dias 90 dias 30 dias
Sistema Alteração Gradação Medida Corretiva Prioridade Prazo

LTVP

LTVP

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(LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)

Laudo Técnico de Vistoria Predial

Condomínio do Edifício Suelly

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Razão Social Condomínio do Edifício Suelly

Nome do responsável Luiz Henrique da Silva Martins

Nome do Rodrigo Hoffmann Bonelli

Ramo de atividade Condomínio Predial

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 Lei estadual 6.400 de 05 de março de 2013, publicada no D.O. em 06/03/2013

 Lei municipal complementar nº. 126, de 26 de março de 2013

 Decreto Municipal n 37426, de 11 de julho de 2013

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 Providenciar a elaboração do laudo de autovistoria predial

 Fiscalizar a atuação do sindico ou administrador no que concerne ao cumprimento da Lei

3. Responsável pela elaboração do LTVP

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Rodrigo Hoffmann Bonelli

1.1. Verificar se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de

1.2. Eliminar e/ou controlar os danos de engenharia e de segurança física/estrutural

2.1. Execução de vistoria global nas dependências da edificação

2.1.1. Reconhecimento das condições gerais da edificação através de inspeção

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

2.1.3. Avaliação da estrutura física da edificação, verificando elementos de

2.2. Elaboração do laudo técnico abrangendo os seguintes tópicos

2.2.1. Detalhadamento das condições de conservação, estrutura, estabilidade

2.3. Comunicação das condições de segurança do imóvel a Prefeitura

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

2.3.1. Preenchimento, por parte do responsável pelo imóvel, e/ou do

2.4. Correção das condições apontadas não conformes

2.4.1. No caso de não conformidades que comprometam as condições de

2.4.2. As obras de reparo indicas no laudo técnico deverão ser previamente

2.5. Divulgação dos dados

2.5.1. O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

O objetivo da verificação (inspeção) compreende:

1. Cobertura externa (telhado)

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

O procedimento consiste na observação sistemática de cada local acompanhado por

A reserva técnica de incêndio – RTI é destinada a

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Observação: No capitulo VI ( Canalização preventiva ) do COSCIP e no capitulo VII ( Reservatórios )

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

O local destinado a bomba de recalque não deve servir

A casa da bomba de poço não está identificada. Providenciar uma

Parte elétrica da bomba de poço do banheiro no mesmo ambiente do

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Desgaste na laje do teto com exposição das armaduras e

Desgaste das pastilhas, com risco de

Desgaste do revestimento externo, sem risco

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

danificada e sua reconstituição.

Desgaste do revestimento da fachada devido a infiltração

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Está devidamente identificada mas não tem uma placa de

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

A porta do PC de luz não tem um placa de perigo. Providenciar

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

Porta danificada, sem conservação. Recomendamos troca da mesma.