UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA

Matéria: Direitos Reais

Professor: Marcelo Timbó
Aluno: Diogo Ribeiro de Souza

Condomínio em multipropriedade

Salvador, 2022
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por objetivo fazer uma resenha acerca do tema
condomínio em multipropriedade. Para a realização deste trabalho, levar-se-á
em consideração toda a natureza jurídica do objeto do trabalho, as discussões
em que o assunto foi tema principal, bem como todas as suas características e
particularidades, com o intuito de chegar-se ao objetivo final do trabalho de
deixar claro as utilizações do condomínio em multipropriedade na sociedade
brasileira, como também todas as vantagens e desvan tagens presentes na sua
incorporação na atividade jurídica do Brasil.

NATUREZA JURÍDICA E DEFINIÇÃO

O condomínio em multipropriedade foi introduzido ao Código Civil através
da lei 13.777/18 e encontra-se presente no artigo 1358 desse código, onde é
possível encontrar sua definição na letra C, com o seguinte texto:
Código Civil: Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que
cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo,
à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade
do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá
automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo
multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Dessa forma, conclui-se como condomínio em multipropriedade, a divisão
de um mesmo imóvel para diferentes pessoas na forma de tempo. Isso significa
que a divisão não é feita de forma espacial, como era mais comum acontecer,
mas cada proprietário tem total direito da propriedade por um determinado
período acordado entre eles. Apesar de só ter tido sua base legal com a lei
13.777/18, o condomínio em multipropriedade já era reconhecido por meio de
jurisprudências pelo STJ.
O direito à propriedade é um direito real, portanto a modalidade de
condomínio em questão também é um direito real. Porém, é importante ressaltar
que o condomínio em multipropriedade também é entendido como direito
obrigacional, conforme o julgado pelo STJ, RESP 1546165 / SP 2014/0308206-
1:
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por
maioria, que a multipropriedade imobiliária tem natureza jurídica de
direito real e, no caso de penhora do imóvel objeto de
compartilhamento (time-sharing), o coproprietário pode se valer de
embargos de terceiro para proteger sua fração ideal. Com esse
entendimento, a turma reformou decisão do Tribunal de Justiça de
São Paulo (TJSP) que havia admitido a penhora de uma casa no
condomínio Praia das Caravelas, no município de Búzios (RJ). O
imóvel, registrado em nome de uma incorporadora – executada em
ação judicial –, é dividido em 52 cotas de propriedade no sistema
time-sharing, as quais dão a seus titulares o direito de utilização em

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 semanas específicas. Após a penhora, uma das coproprietárias,
titular de 2/52 do imóvel, interpôs embargos de terceiro para que
fosse afastada a constrição judicial de sua fração. O TJSP negou o
pedido sob o fundamento de que a cessão de direitos referente aos
2/52 da casa não corresponderia a direito real de propriedade, mas
a direito obrigacional, “uma vez que o imóvel foi registrado em
nome da devedora, que figurou como centralizadora do contrato e
organizadora da utilização periódica do bem”. Para o tribunal
paulista, no caso de multipropriedade, nada impede a penhora da
totalidade do imóvel que consta no registro imobiliário em nome da
devedora, a qual seria sua efetiva proprietária.
O julgado em questão teve ponderação do ministro Villas Bôas Cueva,
que reconheceu a dificuldade de colocar o condomínio em multipropriedade na
categoria de direito real ou de obrigacional, considerando que possui
características para as duas. O ministro chegou a conclusão de que deveria ser
considerado como direito pessoal, embasando seu voto em que os direitos reais
eram aqueles que estavam previstos em lei. No entanto, o voto vencedor para
esse julgador foi dado pelo ministro João Otávio de Noronha, que apresentou o
entendimento de que essa modalidade de condomínio é, de fato, mais
compatível com um direito real.
Portanto, o condomínio em multipropriedade gera um direito real de poder
usar e gozar da propriedade, tendo como limitação o período de tempo definido
em contrato pelos condôminos proprietários daquele imóvel, sendo esse tempo,
além de pré-fixado, sucessivo e proporcional à fração que cada proprietário
possui. É importante destacar que a multipropriedade não se extinguirá
automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo
multiproprietário.
Existem ainda outros pontos importantes no que tange a definição do
condomínio em multipropriedade, bem como as regras que regem essa
modalidade de condomínio. O imóvel é indivisível, ou seja, não se pode dividir o
imóvel ou promover a extinção do condomínio. Esse imóvel inclui todas as
instalações, equipamentos e mobiliário, isso significa que todos os
multiproprietários irão usufruir das coisas que estão dentro do imóvel, são coisas
pertencentes ao imóvel e estão inclusas na relação jurídica do condomínio em
multipropriedade, dessa forma impossibilitando que um multiproprietário retire os
móveis quando chegar o período do outro utilizar, por exemplo, e elimina a
possibilidade de ter que fazer uma mudança a cada vez que chegar o período
de usufruir do imóvel. É permitida a adoção do regime em multipropriedade aos
condomínios edilícios, desde que haja uma previsão no instrumento da
instituição e uma deliberação da maioria absoluta dos condôminos. Em caso de
inadimplência, é possível realizar uma adjudicação ao condomínio edilício
apenas na fração de tempo correspondente ao multiproprietário inadimplente.

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CARACTERÍSTICAS E REGRAMENTO
Um condomínio em multipropriedade possui particularidades que
permitem sua realização, ou seja, são características que funcionam como
regras, mesmo não sendo e é permitido a mudança de algumas delas de contrato
para contrato, tais características também são grandes pontos de diferenciação
para os contratos de condomínios edilícios. Uma característica é a da ausência
de direito de preferência, de forma que em caso de um dos multiproprietários
desejar alienar a sua fração do imóvel, não é obrigatório que ele dê preferência
aos outros multiproprietários para adquirir essa fração. As despesas de uma
multipropriedade são reteadas entre os proprietários, levando em consideração
a proporção que cada um deles tem sobre o imóvel. Como há uma multiplicidade
de proprietários, surgem algumas questões a respeito da administração desse
imóvel ou quem vai responder por ele em questões de reuniões em assembleias.
Portanto, um condomínio em multipropriedade conta com um administrador, que
será a pessoa responsável por gerir as questões comuns dos condôminos, como
administrar pagamentos, gerenciar manutenções, participar de reuniões de
condomínio, entre outros.
É possível dentro dessa modalidade de condomínio, que os prazos para
usufruir do imóvel sejam de diferentes tipos. É possível que sejam colocados
prazos fixos, ou seja, prazos já determinados como um certo mês do ano para
cada proprietário, bem como é possível a existência de um prazo flutuante, em
que não existe uma data específica para o uso do imóvel para cada proprietário,
mas sim a existência da fração e a determinação de quando essa fração será
cumprida, é realizada posteriormente. Por fim, também é permitido que haja uma
definição de prazos híbrida, em que se mistura o prazo fixo e flutuante, colocando
parte da fração a ser cumprida de forma fixa e a outra parte de forma flutuante
durante o ano. Essa questão dos prazos é um claro exemplo de como o
condomínio em multipropriedade pode apresentar uma flexibilidade e
diferenciação de contrato para contrato, abrindo possibilidades para que o
negócio saia melhor para cada situação.
Para se formar uma multipropriedade é fundamental uma convenção para
que seja realizado um ato constitutivo, em que será definido tudo referente ao
condomínio em multipropriedade, seus proprietários, seus prazos, as frações
que cada um terá e obviamente os direitos e deveres das partes. Essa instituição
é feita entre vivos, mas também há a possibilidade de multipropriedade através
de testamento. Uma vez realizado o ato constitutivo, ao ser registrado, há uma
outra diferença entre a multipropriedade e um condomínio comum: na
multipropriedade é registrada uma matricula original, mas também é registrada
diversas matrículas correspondentes a cada fração e que estão vinculadas à
matrícula original, dessa forma é respeitada a continuidade registral e cada
número de matrícula constará as informações dos respectivos donos.
Todas as definições e características do condomínio em multipropriedade
pode causar uma confusão em como isso seria aplicado à realidade das
pessoas. É fato que a tendência de utilização dos condomínios em

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multipropriedade é voltada para imóveis de alto padrão e que principalmente não
são utilizados como moradia, ou seja, são destinados mais para fins de lazer e
tratados como um segundo imóvel para os proprietários passarem férias ou algo
do tipo. No entanto, obviamente, não é vedada a utilização dessa modalidade de
condomínio para moradia, embora seja pouco provável que isso ocorra.

CONCLUSÃO
O principal fator que coloca o condomínio em multipropriedade como uma
melhor opção para adquirir um imóvel é a enorme redução nos valores. Com a
divisão do imóvel pela quantidade de tempo, o proprietário poderá adquirir o
imóvel completo pagando o preço reduzido por conta da divisão. Durante o
período em que ele puder usufruir do imóvel, ele irá exercer isso em sua
totalidade, mas contando com o valor muito inferior.
Outro ponto fundamental para que a multipropriedade seja atrativa é o da
divisão de custos, já tratado anteriormente. Com a divisão do imóvel cabe
também a divisão de custos em casos de reformas ou algo do tipo, bem como
despesas necessárias para manter o imóvel.
O condomínio em multipropriedade é, sobretudo, uma alternativa na
aquisição de imóveis, que apresenta segurança jurídica, graças a sua
implementação no Código Civil, para adquirentes que desejam a compra de um
imóvel com um valor mais em conta. Dessa forma, tornou-se possível a aquisição
de imóveis cujo objetivo é voltado ao lazer e que não se configura como moradia
ou imóvel principal das pessoas.
Ademais, a inclusão do condomínio em multipropriedade ao Código Civil
brasileiro, traz consigo garantias e direitos em caso de não cumprimento dos
deveres de alguma das partes. Portanto, é um tema que, a priori, representa
vantagens do ponto de vista jurídico, mas que ainda possui muita área para a
discussão, como por exemplo a questão dos registros, em que ainda se discute
se a existência de matrículas “filhas” vinculadas à matrícula original ofende ao
princípio da unicidade material, que diz que um mesmo imóvel não pode ser
matriculado mais de uma vez. Trata-se de uma visão mais técnica de que o
correto seria de fato possuir apenas uma matrícula.
De todo modo, o regimento da condomínio em multipropriedade é uma
demonstração de como o direito pode ser moldado afim de atender as
necessidades da população e como isso não se trata apenas de regras e dogma,
mas também da natureza de ciência social aplicada que o direito é. Tal como
outras modificações na legislação, como o direito a superfície e o direito de laje,
essa incrementação traz consigo uma mulher utilização da propriedade, de
forma a garantir que esta exerça uma função social mais participativa e
importante, ao invés de tornar essa propriedade subutilizada e que não
contribuiria com sua função social. Vale também destacar que o condomínio em
multipropriedade possui um certo grau de variabilidade de contratos por permitir
modificação de alguns regimentos para melhor atender aos proprietários e

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apresenta um bom grau de adaptabilidade, outro ponto positivo para essa nova
modalidade de condomínio.

REFERÊNCIAS

VENOSA, Silvio de Salvo. Multipropriedade (time sharing). Migalhas, 16 de

outubro de 2019. Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/depeso/295907/multipropriedade--time-sharing .
Acesso em: 18 de novembro de 2022.
ZAIM, Miguel. Multipropriedade uma nova modalidade de condomínio. OAB MT,
10 de junho de 2019. Disponível em:
https://www.oabmt.org.br/artigo/464/multipropriedade-uma-nova-modalidade-
de-condominio . Acesso em: 18 de novembro de 2022.
DIAS, Maria Barbosa; LAGE, Rafael de Oliveira. Multipropriedade: entenda esse
regime especial de condomínio. Lage e Portilho Jardim. Advocacia e
Consultoria, 22 de abril de 2022. Disponível em:
https://lageportilhojardim.com.br/blog/multipropriedade/ . Acesso em: 18 de
novembro de 2022.
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993.
DANTAS, Bruno. Tipicidade dos direitos reais. Revista Jurídica da Presidência,
Brasília, v. 20, 2018
KONNO, Alyne Yumi. Registro de imóveis – Teoria e prática. 2. ed. São Paulo:
Atlas, 2010.

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