DIREITO TRIBUTÁRIO

Docente : Eriberto Cordeiro

IPTU
Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
IMPOSTO IPTU

Nomen juris Imposto sobre a propriedade predial e

territorial urbana.

Artigos Art. 32 e seguintes, do CTN e art. 156, I, da

CF/88.
O IPTU é um tributo de competência
municipal, e está previsto pela CF/88,
em seu art. 156,I:
Compete aos Municípios instituir
impostos sobre:
I - propriedade predial e territorial
urbana;
A competência para instituir o
IPTU, em regra, são dos
Municípios e do DF, mas da
União como exceção em
apenas um caso: No caso dos
territórios sem municípios.
A regra matriz do IPTU tem por critério material “ ser proprietário , ter o domínio útil ou
ser possuidor de bem imóvel, conforme artigo 32 do CTN:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e
territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem
imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona
urbana do Município.
 Competência e sujeito ativo
O art. 156, I, da CF estabelece ser de competência dos Municípios a
instituição do IPTU. Observe-o:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre:
I – propriedade predial e territorial urbana. (Grifo nosso)
Assim, caberá aos Municípios, mediante a edição de lei ordinária municipal,
a instituição do IPTU. Em outras palavras, ao Município em que estiver
localizado o bem imóvel caberá a instituição do IPTU.
 É fato que o poder de isentar, sendo correlato ao poder de instituir o tributo, implica que o IPTU só
poderá ser isento por uma lei ordinária editada pelo município competente. É a regra das isenções
autonômicas, cuja face negativa está vedada no inciso I do art. 151 da CF (postulado da vedação das
isenções heterônomas).
Tal fenômeno (instituição versus isenção) ganha novos contornos quando se toca na chamada
competência tributária cumulativa, própria do Distrito Federal e dos territórios. No primeiro caso,
competindo ao Distrito Federal os impostos estaduais e os municipais, teremos o IPTU instituído – e
isento, se for o caso – pelo próprio Distrito Federal. No entanto, no caso de o IPTU ser instituído por um
hipotético território não dividido em Municípios, a competência para a instituição do gravame será da
União, conforme determina o art. 147, parte inicial, da CF, com a edição de uma oportuna lei ordinária
federal.
Daí se constatar que o IPTU é, em regra, imposto municipal “instituído-isento” pelo
município, podendo vir a sê-lo pelo Distrito Federal e, quiçá, pela União (em territórios
não divididos em municípios). Frise-se que, em todos esses casos, a isenção será
autonômica, e não heterônoma. No plano arrecadatório, o IPTU representa um
importante imposto para as municipalidades, embora seja notória a desigualdade na
distribuição da competência tributária entre as entidades políticas – ao Município
pertence um terço dos impostos que podem ser instituídos pela União.

✔ A competência tributária é política e indelegável (art. 7º, caput, CTN), não se

confundindo com a capacidade tributária ativa, que é administrativa e delegável.
 O exercício da competência tributária, conquanto irrenunciável e intransferível, pode ser considerado
facultativo. Não obstante, o art. 11 da Lei de Responsabilidade Fiscal (LC n. 101/99) dispõe que, no plano
de gestão fiscal da pessoa política, deve haver a instituição de “todos” os tributos que competem à
entidade, sob pena de sanções (art. 11, parágrafo único). Para maioria da doutrina, o dispositivo merece
interpretação cautelosa, pois o legislador quis, salvo melhor juízo, estimular a instituição do tributo
economicamente viável, cuja competência estaria inadequadamente estanque. Portanto, entende-se que
é defensável a facultatividade do exercício da competência tributária, o que seria pertinente até mesmo ao
IPTU, uma vez que o art. 11 da Lei de Responsabilidade Fiscal não traduz, incontestavelmente,
mecanismo efetivo de obrigatoriedade.
A propriedade do imóvel,
situando-se na zona urbana
ou, diferentemente, na zona
rural, ensejará tributação
diversa, alterando a
competência tributária e a
sujeição ativa: ou incidirá o
IPTU, ou incidirá o ITR.
 Sujeito passivo
Os sujeitos passivos do IPTU são os titulares de qualquer direito inerente à
propriedade. Podemos destacar, a título exemplificativo, o proprietário, o titular de
domínio útil e o possuidor com animus domini, isto é, aquele que exerce a posse com a
manifesta intenção de ser dono. Frise-se que, em 9 de maio de 2018, o STJ aprovou a
Súmula n.º 614, segundo a qual“o locatário não possui legitimidade ativa para discutir a
relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para
repetir indébito desses tributos”.
Vejamos o RE 601.720 do STF:
 IPTU – BEM PÚBLICO – CESSÃO – PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO.
Incide o imposto Predial e Territorial Urbano considerado bem público cedido a pessoa
jurídica de direito privado, sendo esta a devedora.
(RE 601720, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, Relator(a) p/ Acórdão: Min. MARCO
AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 19/04/2017, PROCESSO ELETRÔNICO
DJe-200 DIVULG 04-09-2017 PUBLIC 05-09-2017)
 Fato gerador
O imposto de competência dos Municípios tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a
posse de bem imóvel, que esteja localizado em zona urbana do Município. O fato gerador do IPTU
dar-se-á com a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, localizado na zona urbana do
Município, consubstanciando-se, mediante ficção jurídica, no primeiro dia do ano civil (1.º de janeiro).
✔ Propriedade: o gozo jurídico pleno de uso, fruição e disposição do bem imóvel.
✔ Domínio útil: um dos elementos de gozo jurídico da propriedade plena.
✔ Posse: manifesta-se, no caso de incidência de IPTU, quando alguém age como se fosse titular do
domínio útil, portanto, na posse caracterizada como usucapionem.
Assim, refere-se à posse juridicamente perfeita, e não àquela de índole irregular.
 Importante
A propriedade não se confunde com a locação. O
locatário, embora possuidor, não se enquadra nem
como contribuinte, nem como responsável tributário do
IPTU, distanciando-se do art. 34 do CTN. Assim,
mostra-se como pessoa estranha à relação
jurídico-tributária adstrita ao referido imposto, haja vista
não possuir o chamado animus domini. Ou seja,
locatário é um mero detentor de coisa alheia, daí não
ser parte legítima, no plano processual, para impugnar
um lançamento do IPTU, faltando-lhe legitimidade
ativa.
 Aliás, na mesma linha de raciocínio, o proprietário do imóvel – e não o locatário! –
será o legitimado ativo para postular a repetição de indébito do IPTU. Com efeito, a
definição legal do sujeito passivo (art. 34, CTN) prevalece sobre qualquer estipulação
contratual que determine que terceiro arcará com o pagamento de IPTU, pois a referida
avença não é oponível à Fazenda (art. 123, CTN). Esse é o entendimento do STJ (AgRg
no AgRg no AREsp 143.631/RJ, rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª T., j. em 04-10-2012).
Quando se tem cláusula contratual, na qual se dá o ônus
tributário para o inquilino – uma obrigação civil muito
corriqueira na prática locatícia –, isso não faz força jurídica
perante o Fisco, uma vez que as convenções particulares
não lhe podem ser opostas no intuito de se alterar a
sujeição passiva tributária (art. 123 do CTN).
Veja a Súmula Vinculante n. 52, no âmbito das imunidades
tributárias previstas para as entidades que constam da
alínea “c” do inciso VI do art. 150 da CF: Ainda quando
alugado a terceiros, permanece imune ao IPTU o imóvel
pertencente a qualquer das entidades referidas pelo art.
150, VI, “c”, da Constituição Federal, desde que o valor
dos aluguéis seja aplicado nas atividades para as quais
tais entidades foram constituídas.
 E no caso do comodatário?
Idêntico raciocínio deve ser estendido ao comodatário.
EMENTA: TRIBUTÁRIO. IPTU. CONTRIBUINTE.
POSSUIDOR. ART. 34 DO CTN. 1. O IPTU é imposto que tem
como contribuinte o proprietário ou o possuidor por direito real
que exerce a posse com animus definitivo – art. 34 do CTN. 2.
O comodatário é possuidor por relação de direito pessoal e,
como tal, não é contribuinte do IPTU do imóvel que ocupa.
3. Não sendo contribuinte o possuidor e (...) 4. Recurso
especial improvido. (REsp 325.489/SP, rel. Min. Eliana
Calmon, 2ª T., j. em 19-11-2002)
Importante destacar que o conceito
de bem imóvel, seja por natureza ou
acessão física, é decorrente da
legislação civil e está previsto nos
arts. 79, primeira parte, e 1.248 do
Código Civil.
Quanto ao conceito de zona urbana, note os §§ 1.º e 2.º do art. 32 do CTN, in verbis: Art. 32 do CTN:
“(...) § 1.º Para efeito deste imposto entende-se como zona urbana a definida em lei municipal,
observando o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos
incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I – meio-fio ou calçamento, com
canalização de águas fluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede
de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou
posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.15.1.4. § 2.º A
lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de
loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação ou a comércio, mesmo que
localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior”.
Exemplo: Condomínio em Gravatá.
Outro exemplo é o das industrias localizadas na BR 101, que por mais incrível que pareça,
várias delas foram taxadas de Zona Urbana.
 Hipóteses de não incidência do IPTU

Servidão de passagem,
mesmo que beneficie
apenas uma única pessoa,
não gera obrigação
tributária.
 Imóveis de entidades
beneficiadas com a imunidade
tributária, mesmo que estejam
alugados, mas que sua renda seja
revertida para entidade.
E no caso da enfiteuse e do usufruto?
 Na visão do STJ, é constitucional a tributação do enfiteuta pelo IPTU:
EMENTA: TRIBUTÁRIO – IPTU – CONTRIBUINTE: ART. 34 DO CTN – IMÓVEL
ENFITÊUTICO. 1. Por força do disposto no art. 34 do CTN, cabe ao detentor do domínio
útil, o enfiteuta, o pagamento do IPTU. 2. A imunidade que possa ter o senhorio,
detentor do domínio indireto, não se transmite ao enfiteuta. 3. Bem enfitêutico dado pela
UNIÃO em aforamento. 4. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 267.099/BA,
rel. Min. Eliana Calmon, 2ª T., j. em 16-04-2002)
 Nesse rumo, é possível também assegurar que a jurisprudência do STJ consagrou o usufrutuário como contribuinte
do IPTU:
EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU. USUFRUTUÁRIO.
LEGITIMIDADE. I – Consoante jurisprudência desta Corte, o usufrutuário tem legitimidade para questionar a cobrança
de IPTU. II – “Segundo lição do saudoso mestre Pontes de Miranda, “o direito de usufruto compreende o usar e fruir,
ainda que não exerça, e a pretensão a que outrem, inclusive o dono, se o há, do bem, ou do patrimônio, se abstenha
de intromissão tal que fira o uso e a fruição exclusivos. É direito, erga omnes, de exclusividade do usar e do fruir’. O
renomado jurista perlustra, ainda, acerca do dever do usufrutuário de suportar certos encargos, que “os encargos
públicos ordinários são os impostos e taxas, que supõem uso e fruto da propriedade, como o imposto territorial e o
predial”. Na mesma linha de raciocínio, este Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria, assentou que, “em
tese, o sujeito passivo do IPTU é o proprietário e não o possuidor, a qualquer título (...) Ocorre que, em certas
circunstâncias, a posse tem configuração jurídica de título próprio, de investidura do seu titular como se proprietário
fosse. É o caso do usufrutuário que, como todos sabemos, tem a obrigação de proteger a coisa como se detivesse o
domínio” (REsp 203.098/SP, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 8.3.2000).” (REsp 691.714/SC, rel. Min.
Franciulli Netto, 2ª T., j. em 22-03-2005)
 E o superficiário?
O art. 21, § 3º, do Estatuto das Cidades (Lei n. 10.257/2001), dispõe ser o superficiário contribuinte
do IPTU:
Art. 21, § 3º. O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a
propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com
os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em
contrário do contrato respectivo. De igual modo, o Código Civil tratou do tema, prevendo em seu art.
1.371: “O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel”.
 Sabe-se que o direito de superfície é um direito real sobre imóvel alheio. O
proprietário do bem imóvel pode, por escritura, outorgar a alguém, chamado
superficiário, de modo gratuito ou oneroso, o direito de utilizar o solo (subsolo ou espaço
aéreo), de modo temporário ou perpétuo. Extinto o direito, ocorre a reversão, quando o
proprietário readquirirá a plenitude da propriedade. Assim, trata-se de negócio jurídico
em que há transmissibilidade de direitos, fazendo com que o superficiário arque com os
tributos incidentes sobre a propriedade imobiliária.
Note o item considerado INCORRETO,
em prova realizada pela FAURGS, para o
cargo de Juiz de Direito Substituto do
Estado do Rio Grande do Sul, em 2016:
“O superficiário não responde pelos
encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel”.
 Resumidamente, o fato gerador do IPTU é norteado por dois elementos: espacial e
temporal. O primeiro é o território urbano do Município, e o segundo, a cobrança anual
(1.º de janeiro de cada ano, mediante ficção jurídica).
E mais: em 12 de dezembro de 2018, a Primeira Seção do STJ aprovou a Súmula n.
º 626, com o seguinte enunciado: “A incidência do IPTU sobre imóvel situado em
área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está
condicionada à existência dos melhoramentos elencados no artigo 32, parágrafo
1º , do CTN”.
 Espacial: É o território urbano
do município (art. 156, I, CF
c/c art. 32 do CTN);

ELEMENTOS
ESPACIAL E
TEMPORAL DO FATO
GERADOR Temporal: É o momento de
apuração, ou seja, anual (1º de
janeiro de cada ano, mediante
ficção jurídica).
 Base de calculo
A base de cálculo do IPTU será o valor venal do imóvel, desconsiderando os valores
advindos de bens móveis mantidos em caráter permanente ou temporário no imóvel.
Note o art. 33 do CTN: “A base de cálculo é o valor venal do imóvel. Parágrafo
único. Na determinação da base de cálculo, não se considera valor dos bens
móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de
sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade”.
A apuração do valor venal pode ser realizada pela
Prefeitura segundo normas e métodos específicos,
tomando em conta as características de toda a área
urbana, em função de diversos elementos (preços
correntes das transações e das ofertas à venda no
mercado imobiliário, custos de reprodução, locações
correntes; características da região em que se situa o
imóvel; face de quadras a quadras ou quarteirões;
características da região em que se situa o imóvel; a
logradouros; profundidade, terrenos encravados; de
fundo interno; idade do imóvel; reconstrução,
ampliação etc.).
 Este procedimento deve culminar com a edição de uma Planta Genérica de Valores,
que constitui um parâmetro para efeito de consideração do adequado valor venal, por
representar os reais elementos do mercado imobiliário. Na realidade, trata-se de uma
base calculada concernente à regulação para possibilitar a aferição e apuração dos
valores específicos dos imóveis, que serão objeto dos lançamentos do imposto. A
simples atualização do valor venal dos imóveis, pelos índices oficiais de correção
monetária, não constitui autêntica majoração da base de cálculo do IPTU, podendo ser
promovida pelo próprio Executivo, sem que ocorra violação ao princípio da legalidade,
conforme previsto no § 22, art. 97 do CTN.
 Entretanto, é vedado ao Poder Executivo Municipal, por simples decreto, alterar o
valor venal dos imóveis para fins de base de cálculo do IPTU. O STF fixou a tese de que
"a majoração do valor venal dos imóveis para efeito de cobrança do IPTU não prescinde
da edição de lei em sentido formal, exigência que somente se pode afastar quando a
atualização não excede os índices inflacionários anuais de correção monetária.”
É proibido ao Município adotar como base de cálculo a superfície do imóvel ou o
status econômico do seu proprietário, pois é cediço que valor venal é que se atém à
materialidade do tributo (proprietário do imóvel), revelando sua capacidade econômica,
que nada tem a ver com a mera capacidade financeira.
 Nesse sentido, “a majoração da base de cálculo do IPTU depende da elaboração de
lei, exceto nos casos de simples atualização monetária, em atendimento ao princípio da
reserva legal. Não pode o Município, por simples Decreto, atualizar o valor venal dos
imóveis, para fins de cálculo do IPTU, com base na Planta de Valores, ultrapassando a
correção monetária autorizada por ato administrativo. Recurso conhecido e provido
(STJ, REsp 31.532/RS – 1995)”. Tal entendimento pode ser ratificado nos dizeres
elucidativos da Súmula n.º 160 do STJ, cuja transcrição segue, ad litteram: “É defeso ao
Município atualizar o IPTU, mediante Decreto, em percentual superior ao índice oficial
de correção monetária”.
 Há possibilidade, entretanto, que, mesmo atualizado monetariamente, não se
consiga alcançar o valor venal real do imóvel. Nessa hipótese, quando se pensa em
“atualizar” com índices superiores aos da correção monetária do período, pode não se
ter apenas uma “atualização”, mas uma majoração, o que só será possível através de
lei, em razão da estrita legalidade tributária ou tipicidade cerrada.
Note o item considerado INCORRETO,
em prova realizada pelo IMA, para o
cargo de Advogado da Prefeitura
Municipal de Uruçuí/PI, em 2016: “A
base de cálculo do IPTU é o valor de
mercado do imóvel”.
 Ainda no bojo da base de cálculo do IPTU, frise-se que a EC n. 42/2003 dispôs, na
parte final do §1º do art. 150 da CF, que sua alteração é uma exceção à anterioridade
nonagesimal. Portanto, é possível que se proceda à fixação legal do valor venal de um
imóvel, no fim de ano, e que tal modificação possa ser aplicada no 1º dia do exercício
financeiro seguinte, sem vício de anterioridade.
Exemplo: Lei tal, publicada em 31 de dezembro de 2011, altera o valor venal dos
imóveis do Município X. Diante dessa hipótese, pergunta-se: Quando será eficaz a lei
que veiculou o aumento? A resposta é simples: No dia seguinte ao de sua publicação
– ou seja, 1º de janeiro de 2012 –, valendo o aumento para o exercício de 2012, pois se
trata de uma regra que obedece à anterioridade anual, porém é uma norma de exceção
aos 90 dias. Da mesma forma, o legislador tratou as alterações na base de cálculo do
IPVA. Observe que a alteração vem ao encontro dos interesses da Fazenda, pois se
permitem modificações abruptas com ágil aplicabilidade, mostrando-se, em tese,
violadoras da segurança jurídica do contribuinte.
 ALÍQUOTAS E PROGRESSIVIDADE
As alíquotas são estabelecidas em lei municipal, que não deverá fixá -las em percentuais
exorbitantes, violando o princípio da capacidade econômica e implicar o confisco do imóvel. Realmente,
enquanto a alíquota de 2% (dois por cento) sobre o valor venal revela-se razoável, a alíquota de 20%
(vinte por cento) terá o efeito de acarretar a perda do imóvel no prazo de 5 (cinco) anos. A CF preceitua
que, sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 42, III, o IPTU poderá: ser
progressivo em razão do valor do imóvel; e ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso
do imóvel (redação da Emenda Constitucional n. 29, de 13 -9-2000).
 Anteriormente, tinha vigência preceito constitucional dispondo que (a) o imposto poderá ser
progressivo, nos termos de lei municipal, de forma a assegurar o cumprimento da função social da
propriedade (§ 12, art. 156), permanecendo válida a regra dispondo que o imposto será progressivo no
caso de o proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, não promover o seu
adequado aproveitamento, segundo lei específica relativamente à área incluída em plano diretor, nos
termos de Lei Federal (§ 42, art. 182).
O princípio da progressividade entrelaça-se com os princípios da "capacidade contributiva", da
"isonomia", e da "vedação de confisco", de modo que a carga tributária seja mais significativa para os
contribuintes que revelam superior riqueza, o que até mesmo seria um ideal para todos os impostos,
uma vez que "os impostos que não sejam progressivos, resultando em injustiça e
inconstitucionalidade".
 Também se entendera que "a progressividade é constitucionalmente postulada, tanto a de caráter
fiscal (inerente ao próprio tributo) como a extrafiscal (promoção de uma igualação social - eliminação de
desigualdade), o favorecimento dos desvalidos, a criação de empregos, o desenvolvimento econômico,
a melhoria das condições de vida, a proteção do meio ambiente etc., são valores que mereceram do
contribuinte especial encômio“.
É polêmica a situação do IPTU pela circunstância de que, enquanto um preceito constitucional (art.
156, § 12) utiliza a expressão "poderá ser progressivo", presumindo um caráter facultativo; outro
dispositivo (art. 182, § 42) determina a "progressividade no tempo", no caso de o proprietário do solo
urbano, incluído em Plano Diretor não ter atendido a específicas formas de aproveitamento.
 A progressividade imobiliária (elevação das alíquotas à medida que ocorre a
majoração da base de cálculo) deve levar em consideração diversas circunstâncias, a
saber: Tempo, espaço, valor venal do imóvel, superfície, equipamentos urbanos,
gabaritos das construções ou número de pavimentos, destinação dos imóveis, número
de lotes do proprietário.
Ensejou acirrada celeuma a progressividade no tempo em razão da legislação municipal (como no caso
de São Paulo, em 1991) haver criado alíquotas mais elevadas para terrenos ociosos ou imóveis não
residenciais, sem que houvesse prévia definição em Plano Diretor (obrigatório para cidades com mais
de vinte mil habitantes - art. 182, § 12, CF). Embora o Tribunal de Justiça de São Paulo tivesse julgado
legítima a tributação graduada conforme o valor dos imóveis, sob a assertiva de que a distinção entre
residenciais e não residenciais não violava o princípio da isonomia tributária, o Primeiro Tribunal de
Alçada Civil de São Paulo posicionara-se pela inconstitucionalidade da legislação municipal.
O STF acolheu a ADln para decretar a inconstitucionalidade da tributação progressiva,
sedimentando jurisprudência de que "é inconstitucional a lei municipal que tenha
estabelecido, antes da Emenda Constitucional 29/ 2000, alíquotas progressivas para o
IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade
urbana“.
O Tribunal fixou a tese de que "declarada inconstitucional a progressividade de alíquota
tributária, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima correspondente, de acordo
com a destinação do imóvel". Peculiarmente, o STF também tratara do efeito extrafiscal
ou calibração do valor do tributo pela capacidade contributiva, verbis:
Tributário. IPTU. Progressividade. Caracterização do escalonamento da Carta Tributária de Acordo com
a Destinação dada ao Imóvel. Acórdão Recorrido que afirma haver Progressividade. Razões de Agravo
Regimental Insuficientes para afastar a Conclusão. Processual Civil. Agravo Regimental. 1. Esta Corte
interpretou os arts. 145, § 12, 156, § 12 e 182, §§ 22 e 42 da Constituição, na redação anterior à
Emenda Constitucional n. 29/2000, para fixar que a utilização da técnica de tributação progressiva para
o Imposto sobre a Propriedade Territorial e urbana - IPTU somente era cabível para assegurar a eficácia
da função social da propriedade, atendidos os requisitos estabelecidos em Plano Diretor compatível com
a lei federal" . Súmula n. 668/STF. 2. O efeito extrafiscal ou a calibração do valor do tributo de acordo
com a capacidade contributiva não são obtidos apenas pela modulação da alíquota. O escalonamento
da base de cálculo pode ter o mesmo efeito(. .. )
 A circunstância de a CF haver considerado a progressividade do IPTU em dois
capítulos distintos (sistema tributário - art. 156, § 12; e ordem econômica - art. 182, § 42,
II) não significa autonomia e tratamentos jurídicos diferenciados, uma vez que a
progressividade se justifica no âmbito do desenvolvimento urbano, condicionando a
prévia edição de lei específica para área incluída em Plano Diretor, no contexto da
função social da propriedade. Injustificável a progressividade do IPTU como singelo
procedimento fiscal, de cunho meramente arrecadatório, divorciado da política de
desenvolvimento urbano. Nova diretriz constitucional (Emenda n. 29/2000) possibilita,
além da progressividade pelo tempo, a progressividade em razão do valor do imóvel.
 Todavia, em razão de o STF haver decidido que o IPTU tem natureza real, entende-
-se que a EC n. 29/2000 "aniquila o direito individual de os contribuintes não serem
tributados progressivamente. Deveras, como o discrímeu se dá pelo valor de cada
imóvel, ficam em condição altamente privilegiada (infringindo a Constituição pela
desigualdade) os inúmeros proprietários (de casas, lojas, unidades autônomas
destinadas à locação ou de loteamentos inteiros), cujos imóveis, de per si considerados,
têm um valor venal baixo, em confronto com os titulares de um só imóvel de valor
expressivo.
 Afigura-se "um exemplo: se o titular de um único imóvel de R$ 150.000,00 ficar
sujeito ao IPTU, em razão de uma alíquota de 1 %, e outro, titular de centenas de
imóveis de pequeno valor, for submetido ao imposto, com base em alíquotas de 0,5%,
ter-se-á, nesse caso, flagrante ofensa ao princípio da igualdade"'. Em época mais
recente, o STF deixou claro admitir a progressividade extrafiscal concernente à função
social da propriedade, a saber:
IPTU - Progressividade de Alíquota - Função Social da Propriedade - Finalidade Extrafiscal -
Necessidade de Lei Nacional - Recurso de Agravo Improvido. A Constituição Federal de 1988,
ao delinear o esquema normativo pertinente ao IPTU, contemplou a possibilidade de essa
espécie tributária ser progressiva, em ordem a assegurar o cumprimento função social da
propriedade (CF, art. 156, § 12, e art. 182, §§ 22 e 42, II). O discurso normativo consubstanciado
nesses preceitos constitucionais evidencia que a progressividade do IPTU, no sistema
instaurado pela Constituição da República, assume nítida qualificação extrafiscal vocacionada a
garantir o cumprimento da função social da propriedade privada, desde que estritamente
observados os requisitos fixados pelo art. 156, §2º , e também, pelo art. 182, § 42, II, ambos da
Constituição da República Precedente (Pleno)
 O STF fixou a tese de que "é constitucional a Emenda Constitucional n. 29, de 2000,
no que estabeleceu a possibilidade de previsão legal de alíquotas progressivas para o
IPTU de acordo com o valor do imóvel"49. A Lei Federal n. 10.257, de 10-7-2001 , que
regulamenta os arts. 182 e 193 da CF (Estatuto da Cidade), estabelece que, no caso de
descumprimento das condições e dos prazos relativos ao parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios, o Município procederá à aplicação do imposto progressivo,
mediante a majoração da alíquota pelo prazo de 5 (cinco) anos consecutivos.
 Nessa situação, o valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei
municipal específica para área incluída no plano diretor, e não excederá a duas vezes o
valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de 15% (quinze por cento).
Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar, não esteja atendida em 5 (cinco)
anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a
referida obrigação, garantida a prerrogativa de desapropriação do imóvel, com
pagamento em títulos da dívida pública.
Essas imposições podem ser consideradas inconstitucionais por infringência aos
princípios federativo, republicano, indelegabilidade de competência, sendo que a
utilização das mencionadas alíquotas configura confisco.
 O plenário do STF, em julgamento de recurso com repercussão geral ' decidira que "declarada
inconstitucional a progressividade de alíquota tributária, é devido o tributo (IPTU) calculado pela
alíquota mínima estabelecida de acordo com a destinação do imóvel “.
A Corte dera provimento a recurso do município de Belo Horizonte para reformar decisão do TJ/
MC, que havia extinto execução fiscal ao fundamento de que era inconstitucional a cobrança do IPTU
feita com base na Lei Municipal n. 5.641/ 89, porque a progressividade com base na capacidade
econômica do contribuinte ofenderia a CF (antes da EC n. 29/ 2000).
Entendera que somente deveria ser proferida inconstitucionalidade das normas viciadas na parte
em que há vício, e não na sua integralidade. A solução mais adequada da controvérsia é manter a
exigibilidade do tributo com redução da gravosidade ao patrimônio do contribuinte ao nível mínimo,
adotando-se a alíquota mínima como mandamento da norma tributária. O presidente do STF destacou
que uma declaração de inconstitucionalidade integral da lei levaria ao caos diversos municípios
brasileiros.
 Notas gerais
Sítios de recreio: A propriedade de sítios de recreio pode ser considerada fato gerador do IPTU, se
estiverem situadas em zona urbana ou em área de expansão urbana, em atendimento aos requisitos
elencados no art. 32 do CTN. Entretanto, hodiernamente a localização do imóvel não é mais critério a ser
levado, isoladamente, em consideração para se definir o tributo incidente sobre o bem. A esse propósito,
temos notado iterativas decisões não só de tribunais estaduais, mas também do próprio STJ (REsp
1.112.646/SP; REsp 492.869/PR), no sentido de preterir o critério de localização do imóvel em detrimento
do critério de sua destinação econômica. Tal mudança de posicionamento se deu em função das
alterações produzidas pelo art. 15 do Dec.-lei n.º 57/1966, que, a despeito de ter sido revogado por meio
do art. 6 da Lei n.º 5.868/1972, veio a ser posteriormente revigorado com a declaração de
inconstitucionalidade do referido art. 6 da Lei n.º 5.868/1972, pelo STF. Dessa forma, tendo em vista a
insuficiência ínsita ao critério de localização, deve ser prestigiada a tributação dos imóveis localizados em
zona urbana segundo o critério de sua destinação econômica. Ver STJ: Súmula 626.
Locatário e IPTU : O locatário e o comodatário jamais poderão representar-se como
contribuintes do IPTU, por não praticarem o animus domini e possuírem o imóvel como
simples detentores de coisa alheia. Podem, entretanto, figurar como responsáveis
tributários.
“A persistência é o caminho do êxito.”
Charles Chaplin