Curso Avaliação de Imóveis Rurais - Completo

Arthur Guerra Paiva Avelar
Engenheiro Agrônomo formado pela Universidade Vale do Rio Doce (UNIVALE), Mestre em
Ingeniería de La Tasación y Valoración - Universidade Politécnica de Valência (Espanha),
Especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia pela Pontifícia Universidade Católica de
Minas Gerais (PUC/MG). Atualmente é Coordenador de Gestão Fundiária na Cava
Infraestrutura e membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Minas Gerais –
IBAPE/MG. Possui mais de 13 anos de experiência na área de avaliações, atuando em
Projetos Fundiários para mineração, avaliações para garantia fiduciária, assistência técnica
pericial e em diversos processos de desapropriação em diversas rodovias federais e estaduais
do Brasil.
2
• ABNT NBR 14.653 Avaliação de Bens
.
14.653-1: Procedimentos Gerais;
14.653- 2: Imóveis Urbanos;
14.653-3: Imóveis Rurais e seus componentes;
14.653-4: Empreendimentos;
14.653-5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
14.653-6: Recursos naturais e ambientais;
14.653-7: Patrimônios históricos.
3
• AVALIAÇÕES: REFLEXÕES
Onde o laudo de avaliação pode chegar?
Agir com ética e imparcialidade.
4
Octavio Galvão Neto
Engenheiro civil
ABNT NBR 14.653 Avaliação de Bens

.
Tipicamente, as normas são de uso voluntário, isto é, não são obrigatórias por lei,
e então é possível fornecer um produto ou serviço que não siga a norma aplicável
no mercado determinado.
Em diversos países há obrigatoriedade de segui-las, pelo menos em algumas
áreas (para o caso brasileiro, é o Código de Defesa do Consumidor).
www.abnt.org.br
5
Engenheiro civil
Art. 39 do CDC: É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços dentre outras

práticas abusivas:
VIII – Colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em

desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se
normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas
ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia,
Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.
6
Engenheiro civil
Código de Ética CONFEA

.
No exercício da profissão são deveres do profissional:
Nas relações com os clientes, empregadores e colaboradores:
g) adequar sua forma de expressão técnica às necessidades do cliente e às

normas vigentes aplicáveis
7
ABNT NBR 14.653 Avaliação de Bens
.
5.1 Quanto à capacitação profissional
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o
qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de
especialistas, quando necessário.
5.3 Quanto à propriedade intelectual
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso
de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-los. Ao reproduzir,
fazê-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses
desenvolvidas.
8
Engenheiro civil
Código de Processo Civil

Art. 473
§ 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como

emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da
perícia.
9
Avaliação de Imóveis
ABNT NBR 14653-1:2019 – Prefácio:
São utilizadas as formas verbais em conformidade com as Diretivas
ABNT, Parte 2.
A forma verbal “deve” é utilizada para indicar os requisitos a serem
seguidos rigorosamente.
10
ABNT NBR 14653-1:2019 – Prefácio:
As formas verbais “convém que”, “é recomendável”, “é recomendado”
e “recomenda-se” são utilizadas para indicar que, entre várias
possibilidades, uma é mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou
que um certo modo de proceder é preferível, mas não
necessariamente exigível.
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ABNT NBR 14653-1:2019 – Procedimentos Gerais:
Abordagem de valor, depende do objetivo e da finalidade do laudo de
avaliação. Principais abordagens:
• Valor de mercado;
• Valor específico (valor especial, valor patrimonial, valor de
liquidação forçada, valor em risco e valor sinérgico).
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ABNT NBR 14653-1:2019 – Princípios Gerais da avaliação de bens:
Os conceitos de valor, preço e custo são distintos.
O valor de um bem decorre de várias características, entre as quais
se destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades
e interesses humanos e sofre influências por suas características
singulares e condições de oferta e procura. Trata-se de um
conceito econômico abstrato e não de um fato.
13
O preço é uma expressão monetária que define uma transação de
um bem, de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua
transação.
O preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras,
às motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do
vendedor.
O custo tem relação com o total dos gastos diretos e indiretos
necessários à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.
14
Valor de mercado:
• “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das
condições do mercado vigente”.
Valor especial:
• “Valor que considera atributos particulares de um bem ou direito, que
teriam valor somente para um comprador especial ou sob as
condições de uma premissa especial”
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Valor patrimonial:
• “A soma dos valores dos bens componentes do patrimônio
usualmente não representa o seu valor de mercado”.
Valor de liquidação forçada:
• “Difere do valor de mercado, em razão de condições especiais
destinadas a comercializar o bem em prazo inferior ao usual”.
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Valor em risco:
• “Identifica o montante para fins de cobertura securitária do bem, de
acordo com critérios estabelecidos na apólice, quando diferentes do
valor de mercado”.
Valor sinérgico:
• “Quando as sinergias estiverem disponíveis a um comprador
determinado (por exemplo, união de terrenos com ganho de
aproveitamento)”.
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Termos e definições – 14653-1
• Avaliação de bens, de seus frutos e direitos: análise técnica para
identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica,
para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas
determinadas premissas, ressalvas e condições.
• Amostra: conjunto de dados representativos de uma população.
• Dado de mercado: elemento ou informação disponível em
determinado mercado, com as suas respectivas características.
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• Ativo ambiental: conjunto de atributos e funções ambientais que
representam benefícios economicamente valoráveis
• Benfeitoria: resultado de obra ou serviço realizado no imóvel rural.
• Benfeitoria reprodutiva: benfeitorias que geram renda diretamente.
Exemplos: culturas, florestas plantadas, pastagens cultivadas e
pastagens nativas melhoradas.
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• Benfeitoria não reprodutiva: benfeitorias que não geram renda
diretamente.
• Exemplos: edificações, terreiros, estradas e acessos, cercas, sistemas
de drenagem e irrigação por gravidade, entre outros.
• Contemporaneidade: característica de dados coletados em período
de tempo onde não houve variação significativa de valor no mercado
imobiliário do qual fazem parte. Esse período de tempo é decidido
pelo profissional da engenharia de avalições, conforme seu
conhecimento de mercado.
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• Cultura de ciclo curto: cultura com ciclo igual ou inferior a um ano.
• Cultura de ciclo longo: cultura com ciclo superior a um ano.
• Custo de formação: quantia gasta para o preparo do solo e
implantação até a primeira safra ou pastoreio.
• Custo de manutenção: quantia gasta com os tratos culturais.
21
• Passivo ambiental: obrigações economicamente valoráveis,
decorrentes de danos ambientais ou da inobservância da legislação
ambiental.
• Recursos naturais: recursos de que o solo se acha dotado
naturalmente, sem custo de produção, mas constituindo bens
econômicos, compreendendo florestas nativas e pastagens naturais,
águas e materiais de lavra, como argilas, areias e rochas.
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• Terra bruta: terra onde existe vegetação natural em seu estado
original ou em estágio regenerativo.
• Terra nua: terra sem a consideração de benfeitorias.
• Valor de terra nua: diferença entre o valor total do imóvel e o valor de
suas benfeitorias, considerada, quando for o caso, a existência de
passivos ou ativos ambientais.
23
Definição de Imóvel Rural
• Estatuto da Terra e a lei 4.504/1964, “imóvel rural é “prédio rústico de
área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à
exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal,
agroindustrial”
• Registro Imobiliário não prevalece o conceito agrário de imóvel rural,
entendendo que imóvel rural é a unidade imobiliária matriculada
• 14.653-3:2019: imóvel rústico de área contínua, qualquer que seja
sua localização, que se destine à exploração agrícola, pecuária,
extrativa vegetal, florestal, agroindustrial ou aqueles destinados à
proteção e preservação ambiental.
24
Atividades básicas
• 7.1.1 É recomendável que o avaliador esclareça, por ocasião da
contratação, aspectos essenciais para definir o método avaliatório e
eventual grau de fundamentação que se pretende atingir,
entre outros:
a) finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação,
entre outras
b) objetivo: valor de mercado de compra e venda, de arrendamento,
valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de
liquidação forçada, custo de desmonte, indicadores de viabilidade e
outros
25
Avaliações – Algumas Finalidades
26
Atividades básicas
• 7.2 Requisição e conhecimento de documentação
• Requisição da documentação
• Cabe ao profissional da engenharia de avaliações solicitar ao
contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa
ao bem, para realização do trabalho. Não é de responsabilidade do
• profissional da engenharia de avaliações analisar a legitimidade da
documentação jurídica do bem nem a realização de estudos,
auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o
desenvolvimento da avaliação.
27
Atividades básicas
• Conhecimento da documentação
• 6.2.1 Convém que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira
providência do profissional da engenharia de avaliações seja tomar
conhecimento da documentação disponível.
• 6.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer
toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais
incoerências, o profissional da engenharia de avaliações deve julgar
sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deve
deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou
incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em
função dessas condições. 28
Atividades básicas
• Consulta a bancos de dados públicos

• SIGEF: https://certificacao.incra.gov.br/csv_shp/export_shp.py
• CAR: https://www.car.gov.br/publico/municipios/downloads
• Utilização de ferramentas de auxílio: Google Earth – exemplo
prático
29
Classificação dos componentes dos imóveis rurais
• Terras: as terras podem ser enquadradas segundo o Sistema de
Classificação da Capacidade de Uso das Terras, (ver Bibliografia,
[17]) ou outros sistemas de classificação de caráter nacional ou
regional, como os oriundos do Instituto Brasileiro de Geografa e
Estatística (IBGE) e da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária
(Embrapa).
30
Classificação da Capacidade de Uso das Terras
Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch
31

32
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34

35

36
Lima (2021) citando Lepsch (1983), diz que toda classificação técnica
deve estar apoiada em determinado número de pressuposições,
estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das
condições socioeconômicas da área de trabalho.
“A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o
planejamento de práticas de Conservação do solo, deve ser feita pela interpretação
de levantamento do meio físico efetuado no campo. Ela é baseada em combinações
de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os
riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.”
Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Rodrigues Chaves Cavalcante
37
“São consideradas como permanentes, dentre outras: declive, textura, profundidade
efetiva do solo, efeitos anteriores da erosão, permeabilidade, capacidade de
retenção de água, tipo de argilominerais. Arbustos, árvores ou tocos possíveis de
serem removidos e deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente
corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são
consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições
temporárias, ainda que importantes para o planejamento, não servem de base à
classificação;
Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com as
limitações permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam o seu uso sob
o sistema presente de melhoramentos já executados e possíveis de serem ainda
incrementados;”

38
Na região centro Oeste e demais regiões possuem Classe II sim, se tirar
o fator clima da análise, porem se observar o último item da Classe II, e
que foi destacado, “Seca prolongada até três meses”.
Sabemos que no Centro Oeste em boa parte temos um período de seca
maior que três meses.
Seca prolongada até três meses, onde devemos ter cuidado na utilização
das classes I a VIII?

39

Rodrigues Chaves Cavalcante 40
Na Figura 4, o Mapa do clima do Mato Grosso, possui três divisões de
acordo com IBGE (2002) Semi-úmido com 4 a 5 meses de seca, ocupando
aproximadamente 46.356.335,22 hectares (51,324% do território do
estado), úmido com 3 meses de seca, ocupando aproximadamente
37.033.845,5 hectares (41,0025% do território do estado) e úmido com 1 a
2 meses de seca, ocupando aproximadamente 6.849.874,7 hectares
(7,5839% do território do estado).

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45

46
Classificação dos componentes dos imóveis rurais
• Máquinas e equipamentos:
a) fixos: aqueles que, removidos, podem restar imprestáveis ou inservíveis
quanto ao seu uso ou funcionalidade, como sistema de armazenagem de
grãos (parte de alvenaria), canalizações ou tubulações enterradas ou
concretadas;
b) removíveis: aqueles que podem ser utilizados em outro local ou
propriedade, sem prejuízo de sua funcionalidade, como balanças, motores
estacionários, sistemas de irrigação, trituradeiras, trilhadeiras, plantadeiras,
grades, arados, roçadeiras, moegas e moinhos.
47
Atividades básicas
• 7.3.2.9 Caracterização de ativos e passivos ambientais:
a) Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte
do objeto da avaliação, podem ser valorados à parte, seguindo os critérios da
ABNT NBR 14653-6, no que couber, e apresentados em separado do valor do
bem.
b) O avaliador deve declarar no laudo se a avaliação considera ou não a
existência de ativos e passivos ambientais.
48
Atividades básicas
• 7.4.2 Identificação das variáveis do modelo:
a) variável dependente:
b) Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma
investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão
dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência,
formas de pagamento), bem como a observação da homogeneidade nas
unidades de medida;
49
Atividades básicas
a) Devem ser escolhidas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se
revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa
podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.
50
Atividades básicas
b) variável independente:
As variáveis independentes referem-se às características físicas (área,
classes de capacidade de uso das terras, potencial agrícola entre
outros), de situação (acesso, localização, distância ao
centro de referência, entre outros) e econômicas (oferta ou transação,
época, condição do negócio – à vista ou a prazo).
51
Atividades básicas
• 7.4.3 Levantamento de dados:
a) As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A identificação das
fontes é necessária, exceto no laudo de uso restrito, quando as partes podem
acordar diferentemente.
b) Em geral, os preços de oferta contém superestimativas. Assim, sempre que
possível, devem ser confrontados com preços de transações efetivadas.
52
Atividades básicas
7.4.3 Levantamento de dados:
São aceitos os seguintes dados:
• Transações;
• Ofertas;
• Em caráter excepcional, opiniões ou estimativas de valor de profissionais da
engenharia de avaliações, de funcionários de órgãos oficiais da área de
avaliações rurais ou de agentes do setor imobiliário rural, na carência de
dados de transações ou ofertas.
53
Atividades básicas
• NOTA: No caso de opiniões ou estimativas de valor, o profissional de
engenharia de avaliações deve justificar a sua utilização e o laudo atinge no
máximo o Grau I de fundamentação, caso a maioria dos dados seja
constituída de opiniões, o laudo não atinge sequer o Grau I de
fundamentação.
54
Atividades básicas
55
Atividades básicas
• Particularidades do mercado imobiliário:
• O mercado imobiliário caracteriza-se como um “mercado imperfeito”, com
bens não homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande
influência de fatores externos.
• Nesse mercado, tem-se acesso, muitas vezes, apenas aos preços desejados
pelos vendedores (as ofertas) ou a preços de transações sujeitos a
deformações decorrentes dos interesses do informante, infuindo na amostra
que é coletada pelo profissional da engenharia de avaliações no método
comparativo direto de dados de mercado.
56
Decreto Nº 394, de 07/11/2019
• Regulamenta o cálculo do valor da pauta da terra aos processos
novos e em andamento no INTERMAT e revoga o Decreto nº 31,
de 14 de fevereiro de 2019:
• Link permanente:
a) http://www.intermat.mt.gov.br/documents/3124425/11331196/Decreto+29
4+de+7.11.2019.pdf/b525fa70-a372-2deb-0c52-ba94053923f4
b) http://www.intermat.mt.gov.br/documents/3124425/11331196/Portaria+08
-2022++19.01.2022.pdf/37d7f2f2-5e81-434d-018b-6331d73f1bdc
57
Decreto Nº 394, de 07/11/2019
58
Decreto Nº 394, de 07/11/2019
59
60
VTN – RECEITA FEDERAL
• O VTN - Valor de Terra Nua - é o preço de mercado do imóvel, entendido
como o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e
pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, sem contar
os valores de mercado relativos a construções, instalações e benfeitorias,
culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e
florestas plantadas.
• Os seguintes critérios dos imóveis são utilizados para o VTN:
• A localização
• A aptidão agrícola
• A dimensão
61
VTN – RECEITA FEDERAL
62
Atividades básicas
• 7.6 Escolha da metodologia:
• Conforme a ABNT NBR 14653-1, esta parte da ABNT NBR 14653 se aplica a
situações típicas do mercado. Em situações atípicas, onde ficar comprovada a
impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta parte da ABNT
NBR 14653 é facultado ao avaliador o emprego de outro procedimento,
desde que devidamente justificado.
63
Atividades básicas
• 7.7 Tratamento dos dados:
• Tratamento por fatores: os fatores a serem utilizados devem ser compatíveis
com a data de referência da avaliação e a região para a qual são aplicáveis.
Devem ser, alternativamente e de acordo com o grau de fundamentação,
oriundos de:
— estudos embasados em metodologia científica;
— publicações de entidades técnicas reconhecidas;
— publicações científicas;
— análise do profissional da engenharia de avaliações.
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Anexo B
• Procedimentos para aplicação de fatores de homogenização:
Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado com
atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneização, calculados em relação ao avaliando estejam
contidos entre 0,50 e 2,00 .
É recomendável que sejam utilizados dados com atributos mais
semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando e que sejam
contemporâneos.
65
Atividades básicas
66
Atividades básicas
67
Atividades básicas
• 7.7 Tratamento dos dados:
• Tratamento científico: Os modelos utilizados para inferir o comportamento
do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos
devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser
intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de
fundamentação e precisão.
• No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser
observado o Anexo A.
68
Anexo A
• A.2.1 Considerações gerais:
• a) para evitar a micronumerosidade no modelo, o número mínimo de dados
efetivamente utilizados (n) e o número de dados de mesma característica (ni)
devem obedecer aos seguintes critérios:
• n ≥ 2 (k+1), sendo k o número de variáveis independentes; (Errata 2)
• ni ≥ 3 para variáveis dicotômicas, e
• ni ≥ 3 nos dois extremos da escala adotada para variáveis qualitativas expressas por códigos
alocados ou códigos ajustados.
onde
ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis
dicotômicas
e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados69

Atividades básicas
• 7.9 Identificação de outra referência de valor:
• Outros tipos de valor ou custo, diferentes do valor de mercado, podem ser
identificados, dependendo do objetivo ou da finalidade da avaliação (ver
7.1). Neste caso, o profissional da engenharia de avaliações deve explicitar
esta condição no laudo.
70
Metodologia aplicável
MÉTODO
EVOLUTIV
O
71
• 8.1 Método comparativo direto de dados de mercado:
• É permitido que o avaliador faça ajustes prévios nos atributos dos dados,
sem prejuízo do grau de fundamentação, desde que devidamente
justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
• — conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de
desconto praticadas no mercado na data de referência da avaliação
(ver 7.7.1.2);
• — conversão de valores para a moeda nacional na data de referência
da avaliação.
72
• No caso de uso de regressão linear, é permitida a utilização de tratamento
prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização,
sem prejuízo dos ajustes citados em 8.1.2 (por exemplo, aplicação do fator de
fonte para a transformação de preços de oferta para as condições de
transação).
• O campo de arbítrio definido na ABNT NBR 14653-1 é o intervalo com
amplitude de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de
tendência central da avaliação.
73
• No caso de uso de regressão linear, é permitida a utilização de tratamento
prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização,
sem prejuízo dos ajustes citados em 8.1.2 (por exemplo, aplicação do fator de
fonte para a transformação de preços de oferta para as condições de
transação.
• O campo de arbítrio definido na ABNT NBR 14653-1 é o intervalo com
amplitude de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de
tendência central da avaliação.
74
• 8.3 Método involutivo:
• O método involutivo, por ser muito sensível a pequenas alterações de
hipóteses, pode ser utilizado apenas em circunstâncias em que não seja
possível o emprego do método comparativo direto de dados de mercado,
de forma a evitar distorções expressivas, resultantes de hipóteses mal
fundamentadas.
• Quando o projeto hipotético do método involutivo for um loteamento
urbano, a ser implantado em área rural, deve ser observada a ABNT NBR
14653-2.
75
• 8.4 Método evolutivo:
• A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida por meio da
conjugação de métodos, a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias
reprodutivas e não reprodutivas, das obras e trabalhos de melhoria das
terras, bem como o passivo e o ativo ambiental, quando considerados.
76
• 8.4 Método evolutivo:
VTI = VTN + VBR + VBNR + AA – PA
Onde:
o VTI é o valor total do imóvel;
o VTN é o valor da terra nua;
o VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas;
o VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas;
o AA é o valor do ativo ambiental;
o PA é o valor do passivo ambiental.
77
• 8.4.3 Aplicação do Método evolutivo:
• O valor da terra nua seja determinado pelo método comparativo direto de
dados de mercado;
• Os valores das benfeitorias e das obras e trabalhos de melhoria das terras
sejam apropriados pelo método comparativo direto de custo, pelo método
da quantificação de custo ou pelo método da capitalização da renda;
• A avaliação de culturas e florestas plantadas seja realizada pelo método da
capitalização da renda.
78
8.5 Método comparativo direto de custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve
considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos
semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos seguindo os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de
mercado.
8.6 Método da quantificação de custo
É utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode
ser apropriado pelos custos unitários das construções rurais
ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
79
Exemplos de composição de custos
80
81
82
83
84
Exercício Prático
a) Pesquisa de Mercado Estado de Goiás
b) 43 dados de mercado
c) Planilha resumo com a descrição dos dados
d) Definição das variáveis
e) Tratamento estatístico pelo excel
Imóvel Avaliando
Área Total: 224,6000 ha
Acesso: estrada de chão com boa trafegabilidade
Município: Mara Rosa - GO
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Exercício Prático
86
Exercício Prático
87
Exercício Prático
Variável Dependente
Variável Independente.
88
Exercício Prático
89
Exercício Prático
90
Método comparativo
91
Casos Práticos
• 01 - Minas Gerais:
Imóvel: Fazenda Cachoeira;
Área total: 103,3199 ha;
Objetivo e finalidade: Valor de mercado;
Não foram considerados ativos e passivos ambientais;
25 dados de mercado;
3 variáveis independentes (área, acesso e benfeitoria).
92
Casos Práticos
Imóvel em
avaliação
93
Casos Práticos
AVALIAÇÃO BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
ITEM DESCRIÇÃO QTD UND
1 Pastagem em brachiaria 92,98 ha
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
1 Casa sede, padrão de acabamentos baixo - corpo principal 92,58 m²

2 Casa sede, padrão de acabamentos baixo - varanda 15,50 m²
3 Calçada de concreto 19,24 m²
4 Cocho de madeira 3,00 m x 1,50m com cobertura de telha cerâmica 2,00 und
5 Cercas de madeira 6 tábuas 63,57 m

6 Galinheiro em bambu (tabocas) 22,40 m
7 Cobertura em estrutura de madeira e telha de fibrocimento 2,40 m²
8 Porteira madeira 1,00 2,00 und

9 Porteira madeira 2,00 1,00 und
94
Casos Práticos
• Resultado da avaliação
VALOR TOTAL DE MERCADO

Considerando o custo de reprodução para as benfeitorias não reprodutivas
Terra Nua (Valor unitário médio) R$ 968.569,30
Benfeitorias reprodutivas R$ 284.350,00
Benfeitorias não reprodutivas R$ 170.257,308
Valor total de mercado R$ 1.423.176,61
Valor total de mercado ( arredondado) R$ 1.423.180,00
95
Casos Práticos
• Especificação da avaliação
• Grau de fundamentação (Método comparativo) – Grau II
Item Descrição Grau Pontos

Completa quanto às variáveis utilizadas
1 Caracterização do bem avaliando
no modelo 2
Quantidade mínima de dados efetivamente 4(k+1), onde k é o número
2 de variáveis independentes 3
utilizados
Atributos relativos aos dados e variáveis
3 Apresentação dos dados 1
efetivamente utilizados no modelo
4 Extrapolação Não admitida 3
Nível de significância α (somatório do valor das duas
5 caudas) máximo para a rejeição da hipótese 20% 2
nula de cada regressor (teste bicaudal).
Nível de significância máximo admitido
6 para a rejeição da hipótese nula do modelo através 2% 2
do ensaio F de Snedecor.
TOTAL 13
96
Casos Práticos
• Grau de fundamentação (Benfeitorias) – Grau III
Estimativa de valor ou custo de Pelo custo de formação com a utilização de orçamento 3
1 benfeitorias reprodutivas analítico
Estimativa de valor ou custo de Apuração de mais da metade do custo total das
benfeitorias não reprodutivas benfeitorias não reprodutivas por meio de orçamento
2 analítico ou sintético, com depreciação calculada por 3
metodologia consagrada
TOTAL 6
Benfeitorias reprodutivas 3 x 284.350,00 / 454.607,31 = 1,87
Benfeitorias não reprodutivas 3 x 170.257,308 / 454.607,31 = 1,12
Total = 2,99 (aproxima-se para três, ou seja, atingiu-se o

Grau de fundamentação grau III de fundamentação na avaliação das
benfeitorias).
97
Casos Práticos
• Grau de fundamentação (Evolutivo) – Grau II
Estimativa do valor da terra nua Grau II de fundamentação no método comparativo 2
1 direto de dados de mercado
Avaliação das benfeitorias Grau III de fundamentação na avaliação das benfeitorias
2 3
TOTAL
5
98
Casos Práticos
• Grau de precisão (Método comparativo) – Grau II
GRAU
Descrição III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da ≤30% ≤40% ≤50%
estimativa
NOTA 1 Observar o descrito no item 9.1
NOTA 2 Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50% não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa
com base no diagnóstico de mercado.
• (*) Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

• Mínimo: R$ 8.728,04 / ha
• Médio: R$ 9.374,47/ ha
• Máximo: R$ 10.124,31 / ha
• Amplitude Total: 1.396,27 (10.124,31-8.728,04) = 14,89%
99
Casos Práticos
• 02 - Pará:
Imóvel: Fazenda Águia Branca;
Objetivo e finalidade: Valor de mercado para fins de desapropriação
parcial;
3 variáveis independentes (área, localização e benfeitoria).
*Particularidade: proprietária não autorizou a vistoria.
100
Casos Práticos
101
Casos Práticos
Caso de recusa, o que devo fazer?
• Busca de informação SIGEF, CAR e matrícula;
• Identificação da proprietária e do imóvel;
• Sobreposição imóvel X faixa de domínio;
• Identificação de benfeitorias impactadas pela faixa de domínio;
• Avaliação da faixa com base nas imagens obtidas com o auxílio do
Vant (quando o avaliador dispõe desta ferramenta);
• Análise do remanescente.
102
Casos Práticos
103
Casos Práticos
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
1 Casa de madeira 56,57 m²
2 Curral de madeira 4 tábuas 260,00 m
3 Cobertura cordoalha – 10 fios 70,00 m
4 Cobertura do curral, telha fibrocimento 196,00 m²
5 Embarcador 4 m
104
Casos Práticos
• Resultado da avaliação
VALOR TOTAL DE MERCADO

Considerando o custo de reedição para as benfeitorias não reprodutivas
Terra Nua (Valor unitário médio) R$ 75,43
Benfeitorias reprodutivas R$ 0,00
Benfeitorias não reprodutivas R$ 71.919,32
Valor total de mercado R$ 71.994,75
Valor total de mercado ( arredondado) R$ 72.000,00
105
Casos Práticos
• Grau de fundamentação (Método comparativo) – Grau II

1 Caracterização do bem avaliando Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
2
Quantidade mínima de dados efetivamente 4(k+1), onde k é o número
2 de variáveis independentes 3
utilizados
Atributos relativos aos dados e variáveis efetivamente
3 Apresentação dos dados 1
utilizados no modelo
4 Extrapolação Não admitida 3
Nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo
5 para a rejeição da hipótese 20% 2
nula de cada regressor (teste bicaudal).
Nível de significância máximo admitido
6 para a rejeição da hipótese nula do modelo através do ensaio F de 2% 2
Snedecor.
TOTAL 13
106
Casos Práticos
• Grau de fundamentação (Benfeitorias) – Grau III
Estimativa de valor ou custo de Pelo custo de formação com a utilização de orçamento 3
1 benfeitorias reprodutivas analítico
Estimativa de valor ou custo de Apuração de mais da metade do custo total das
benfeitorias não reprodutivas benfeitorias não reprodutivas com base em publicações
2 de custos totais e unitários, com depreciação arbitrada 2
TOTAL 5
Benfeitorias reprodutivas 3 x 0 / 71.919,32 = 0
Benfeitorias não reprodutivas 2 x 71.919,32 / 71.919,32 = 2
Grau de fundamentação Total = 2,00
107
Casos Práticos
• Grau de fundamentação (Evolutivo) – Grau II

Estimativa do valor da terra nua Grau II de fundamentação no método comparativo 2
1 direto de dados de mercado
Avaliação das benfeitorias Grau II de fundamentação na avaliação das benfeitorias
2 2
TOTAL
4
108
Casos Práticos
• Grau de precisão (Método comparativo) – Grau II
GRAU
Descrição III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da
estimativa ≤30% ≤40% ≤50%

NOTA 2 Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50% não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com
base no diagnóstico de mercado.
• (*) Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

• Mínimo: R$ 7.033,42 / ha
• Médio: R$ 7.543,08 / ha
• Máximo: R$ 8.089,67 / ha
• Amplitude Total: 1.056,25 (8.089,67 - 7.033,42) = 14,00%
109
Casos Práticos
• 03 – Minas Gerias:
Imóvel: Fazenda Português;
Objetivo e finalidade: Aquisição empresa mineradora;
*Particularidade: Laudo de Uso Restrito.
110
Casos Práticos
• 03 – Minas Gerias:
Imóvel: Fazenda Português;
111
Casos Práticos
• PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: M.
• O presente laudo técnico compreende um laudo técnico de avaliação de uso
restrito conforme preconizado no item 10 da ABNT NBR 14653- 1:2019.
• A versão de uso restrito obedece a condições específicas definidas entre a
Cava Engenharia de Infraestrutura e a contratante.
• Os quadros representam a síntese da avaliação. Trabalho que seguiu os
pressupostos da ABNT NBR 14653-3: 2019.
112
Casos Práticos
• PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: M.
• A empresa prestadora deste serviço não assume responsabilidade sobre
matéria alheia ao exercício profissional estabelecido em legislação e
regulamentos específicos. Sendo assim, toda matéria que foge ao campo do
exercício profissional da engenharia, que pautou este trabalho não se
encontra sob a responsabilidade da Cava Engenharia.
• Não foram considerados ativos e passivos ambientais nesta avaliação..
113
Casos Práticos
• Critérios pré-estabelecidos pela contratante
114
Casos Práticos
• Segundo Lima, 2021: Como CULTURAS
NÃO COMERCIAIS podemos citar os
pomares (conjunto de árvores frutíferas
destinadas ao consumo interno da
propriedade) existentes junto à sede da
fazenda, que geralmente não têm sua
produção comercializada mas exercem
influência no chamado componente
emocional das transações imobiliárias.
115
Casos Práticos
• Benfeitorias não reprodutivas
116
Casos Práticos
• Valor Total
117
Especificação das avaliações
• Os graus de precisão e fundamentação atingidos não podem ser objeto de
imposição por parte do contratante do laudo de avaliação.
• Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições desta parte da
ABNT NBR 14653 devem ser denominados laudos de avaliação. O grau de
fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos
em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados
os itens das tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os
procedimentos e cálculos utilizados na identificação do valor.
118
• Avaliação de benfeitorias:
Grau Grau Grau

Item Descrição
III II I
Estimativa de valor ou custo de Pela utilização do método da Pela utilização do método da Pela utilização do método da
benfeitorias reprodutivas capitalização da renda no grau III de capitalização da renda no grau II capitalização da renda no grau I de
fundamentação de fundamentação fundamentação
1 ou ou ou
Pelo custo de formação com a Pelo custo de formação Pelo custo de formação fornecido por
utilização de orçamento analítico com base em publicações terceiros
Estimativa de valor ou custo de Apuração de mais da metade do custo Apuração de mais da metade do Apuração de menos da
benfeitorias total das benfeitorias não reprodutivas custo total das benfeitorias não metade do custo total das
não reprodutivas por meio de orçamento analítico ou reprodutivas com base em benfeitorias não reprodutivas nas
2 sintético, com depreciação calculada publicações de custos totais e condições do grau III ou do grau II para
por metodologia consagrada unitários, com depreciação este item
arbitrada
119
• Avaliação de benfeitorias:
• Para fins de enquadramento global do laudo em graus de
fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) ao atendimento a cada exigência do grau I deve ser atribuído um ponto; do
grau II, dois pontos, e do grau III, três pontos;
b) o enquadramento global do laudo é a soma dos pontos obtidos em cada item,
multiplicada pela participação relativa do item no valor global das
benfeitorias, com arredondamento de casas decimais para valores inteiros.
120
• Exemplo: as benfeitorias não reprodutivas consistem em R$ 200.000,00,
avaliadas no grau I, e R$ 300.000,00 de benfeitorias reprodutivas,
avaliadas no grau III. O grau de fundamentação final é:
Benfeitorias não reprodutivas 1 x 200.000,00 / 500.000,00 = 0,40

Benfeitorias reprodutivas 3 x 300.000,00 / 500.000,00 = 1,80
Total = 2,20 (aproxima-se para dois, ou seja, atingiu-se

Grau de fundamentação o grau II de fundamentação na avaliação das
benfeitorias).
121
• Método Comparativo direto de dados de mercado (Regressão):
Grau Grau Grau

Item Descrição III II I
Completa quanto às variáveis

1 Caracterização do bem consideradas influenciantes a Completa quanto às variáveis Adoção de situação paradigma
Avaliando priori utilizadas no modelo
Quantidade mínima de dados 4(k+1), onde k é o número de 3(k+1), onde k é o número de 2(k+1), onde k é o número de
2 efetivamente utilizados variáveis independentes variáveis independentes variáveis independentes
Todos os dados e variáveis Atributos relativos aos dados e

3 Todos os dados e variáveis
Apresentação dos dados analisados na modelagem, com variáveis efetivamente utilizados
analisados na modelagem
foto no modelo
122
Grau Grau Grau
Admitida para apenas uma

variável, desde que:
Admitida, desde que:
a) as medidas das características
a) as medidas das características
do
do imóvel avaliando não sejam
imóvel avaliando não sejam
superiores ao dobro do limite
superiores ao dobro do limite
amostral superior, nem inferiores à
amostral superior, nem inferiores à
4 Extrapolação Não admitida metade do limite amostral inferior
metade do limite
b) o valor estimado não ultrapasse
amostral inferior
30 % do valor calculado no limite
b) o valor estimado não ultrapasse
da fronteira amostral, para as
20% do valor calculado no limite
referidas variáveis, de per si e
da fronteira
simultaneamente, e em módulo
amostral, para a referida variável,
em módulo
123
Grau Grau Grau

Nível de significância α
(somatório do valor das duas
caudas) máximo para a
5 rejeição da hipótese 10% 20% 30%
nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido
6 para a rejeição da hipótese 10% 20% 30%
nula do modelo através do
ensaio F de Snedecor.
124
• Enquadramento do Laudo de Avaliação (Regressão):
Graus III II I
Pontos mínimos 15 9 6
Itens obrigatórios 2,5 e 6 no grau III e os 2,5 e 6 no grau II e os Todos no mínimo

demais no mínimo demais no mínimo no grau I
grau II grau I
• Para atingir o grau III, são obrigatórias:

a) apresentação da análise do modelo no laudo de avaliação, com a
verificação da coerência do comportamento das variáveis
125
em relação ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do
ponto de estimação;
b) identificação completa dos imóveis que compõem a amostra utilizada
no modelo, com foto e coordenadas geodésicas de um ponto
representativo em cada imóvel;
c) identificação das fontes de informação;
d)vistoria do imóvel e dos dados de mercado por profissional da
engenharia de avaliações;
e) adoção da estimativa de tendência central.
126
• Método Comparativo direto de dados de mercado (Fatores):
Grau Grau Grau
Item Descrição
III II I
Caracterização Completa quanto a Completa quanto

do bem todos os atributos aos atributos Adoção de uma
1 analisados utilizados no situação paradigma
avaliando
tratamento
Quantidade
mínima
2 de dados 8 6 4
efetivamente
utilizados
Apresentação Atributos relativos a todos os Atributos relativos a todos os Atributos relativos

dos dados dados dados aos dados e variáveis
3 e variáveis e variáveis efetivamente utilizados
analisados na analisados na no modelo
modelagem, com foto modelagem
127
• Método Comparativo direto de dados de mercado (Fatores):
Grau Grau Grau
Item Descrição
III II I
Origem dos
fatores de Estudos embasados
4 homogeneização Publicações Análise do avaliador
em metodologia
(conforme 7.7.2.1) científica
Intervalo
admissível de
5 ajuste para o 0,80 a 1,25 0,70 a 1,40 0,50 a 2,00ª
conjunto de fatores
ª No caso de utilização de menos de cinco dados pesquisados, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados
pesquisados, a amostra seja menos heterogênea
128
• Enquadramento do Laudo de Avaliação (Fatores):
Graus III II I
Itens obrigatórios 2,5 e 5 no grau III e os 2,4 e 5 no grau II e os Todos no mínimo

demais no mínimo demais no mínimo no grau I
grau II grau I

a) identificação completa dos imóveis que compõem a amostra
utilizada no tratamento, com foto e coordenadas geodésicas de um
ponto representativo em cada imóvel;
129

b) identificação das fontes de informação;
c) vistoria do imóvel e dos dados de mercado por profissional da
engenharia de avaliações;
d) adoção da estimativa de tendência central.
130
• Grau de precisão da estimativa de valor:
GRAU
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno

≤30% ≤40% ≤50%
do valor central da estimativa

NOTA 2 Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50% não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa
com base no diagnóstico de mercado.
• As avaliações de imóveis rurais devem ser especificadas quanto à

precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método
comparativo direto de dados de mercado
131
• Método da capitalização da Renda:
Grau Grau Grau
Item Descrição
III II I
Estimativa das Projeções Projeções realizadas Projeções realizadas

receitas e dos realizadas com com dados médios com dados obtidos em cadernos de
1 custos (diretos e indiretos) informações da região do Preços genéricos ou
específicas do empreendimento Outras publicações
empreendimento
Horizonte do fluxo Fundamentado Justificado com Arbitrado

2 de caixa Com informações estudos realizados
específicas do para a região
empreendimentos
Fundamentadas com dados obtidos

3 Taxas de desconto no mercado Justificadas Arbitradas
4 Análise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado
132
• Enquadramento do Laudo de Avaliação (Capitalização da renda):
Graus III II I
Itens obrigatórios no grau Um com os demais Um com os demais Todos, no mínimo no grau I
no mínimo no no mínimo no
correspondente grau II grau I
133
• Método Evolutivo
Grau Grau Grau
Grau III de Grau II de Grau I de
Estimativa do
fundamentação no método fundamentação no método fundamentação no método
valor da terra
1 comparativo comparativo comparativo
nua
direto de dados de mercadoª ou direto de dados de mercadoª ou direto de dados de mercadoª ou
pelo método involutivo pelo método involutivo pelo método involutivo
Avaliação das Grau III de Grau II de Grau I de

benfeitorias fundamentação fundamentação fundamentação
2 na avaliação das na avaliação das na avaliação das
benfeitorias ou no caso de benfeitorias benfeitorias
inexistência
NOTA A respeito do emprego do método involutivo, ver 8.3
ª Admite-se a retirada prévia do valor ou custo das benfeitorias dos imóveis que compõem a amostra, para efeito da aplicação do método comparativo direto de dados de
mercado, conforme 8.4.2.
134
• Enquadramento do Laudo de Avaliação (Evolutivo):
Graus III II I
Itens obrigatórios 1e2 1e2 Todos no mínimo no grau I
d) quando a terra nua ou as benfeitorias, isoladamente,

representarem menos de 15 % do valor total do imóvel, podem ser
adotados dois pontos para este item, independentemente do grau
atingido em sua avaliação.
135
Procedimentos específicos
• 10.1 Terra nua:
• Na avaliação da terra nua, deve ser empregado, preferivelmente, o método
comparativo direto de dados de mercado.
• No caso de existência de benfeitorias, pode-se estimar o valor da terra nua dos
dados amostrais, com a utilização da equação de 8.4.2.
• O avaliador deve informar se considerou ou não a existência de ativos ou
passivos ambientais.
136
• 10.4 Construções e instalações:
• 10.4.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto
de custo, devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.
• 10.4.2 Quando empregado o método da quantifIcação de custo,
podem ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou
planilhas de custos, compatíveis com mercados rurais. É
recomendável que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de
acordo com o grau de fundamentação.
137
• 10.4 Construções e instalações:
• 10.4.3 A depreciação deve levar em conta:
a) aspectos físicos em função da idade estimada, da vida útil e do estado de
conservação;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência
e a funcionalidade da benfeitoria.
138
139
140
• Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua utilização; está 100%
(cem por cento) aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o
imóvel e a região num período de um ano agrícola;
• Parcialmente adequada: edificação está parcialmente adequada
à sua utilização; aproximadamente 75% (setenta e cinco por cento) de sua
capacidade é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel
e a região num período de um ano agrícola;
141
• Superada: edificação está superada, considerando as recomendações técnicas
atuais, mas aproximadamente 50% (cinquenta por cento) de sua capacidade
ainda é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a
região num período de um ano agrícola;
• Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte
de material usado; 20% (vinte por cento) aproveitada e/ou funcional e/ou
utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.
142
• 10.5 Pastagens:
• Pastagens plantadas, recomenda-se: custo de formação, com a aplicação de
um fator de depreciação.
• Nos casos do pastoreio intensivo e das pastagens nativas, pode ser utilizado o
método da capitalização da renda.
• Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios
regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo período
restante de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o
custo da terra.
143
Exemplo de composição de custos
144
• Para calcular a idade final de influência no valor da pastagem, Arantes (2016)
sugere o uso da seguinte equação:
• Onde:
• n = Idade final de influência no valor das pastagens (em anos)
• VR = Valor residual da pastagem (R$/ha)
• CD = Custo de Desmate em Valor Atual (R$/ha).
• i = Taxa de juros anual aplicada no mercado agropecuário local.
145
• Depreciação em função do estado vegetativo e fitossanitário. Os itens a serem
considerados na depreciação de pastagens segundo Savietto (1997) são:
• Incidência de ervas daninhas invasoras;
• Falhas na formação ou claros na pastagem;
• Processos erosivos;
• Presença de cupinzeiros e/ou formigueiros;
• Baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;
• Ausência de divisão de pastagem, o que implica nível baixo de manejo;
• Aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da
espécie.
146
A depreciação será realizada considerando:

• BOM - presença / ocorrência de um dos itens acima;
• REGULAR – presença / ocorrência de dois dos itens acima;
• MAU – presença / ocorrência de três dos itens acima;
• PÉSSIMO – presença / ocorrência de quatro dos itens acima.
147
• 10.6 Culturas:
• Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o emprego do método
da capitalização da renda para a identificação do valor econômico. Convém
que as planilhas de custeio sejam anexadas aos laudos.
• Recomenda-se que o valor econômico corresponda ao valor presente líquido
de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem,
descontado a uma taxa de atratividade de igual risco, considerado o prazo do
ciclo da cultura.
148
• 10.6 Culturas:
• No caso de culturas de ciclo longo em sua fase inicial ou nas de ciclo curto,
admite-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o
custo de formação, efetivado até a data da avaliação, deduzidas eventuais
receitas intermediárias.
149
• 10.6 Culturas:
Segundo Lima, 2021 “A avaliação será feita utilizando-se do método da
capitalização da renda para identificar o valor econômico, que neste caso
entendo que a melhor aproximação do valor de mercado.
A fórmula matemática que melhor traduz a expressão é:
VE=RL x Fa x r”
150
• 10.6 Culturas:
Onde:
RL = renda líquida obtida em uma safra média = RB – D, sendo:
RB = receita bruta das safras vincendas = produtividade* x preço**
*Produtividade = previsão das safras vincendas baseada em análise
agronômica do pomar a ser avaliado.
**Preço recebido pelo produtor = na minha visão, o melhor a ser utilizado
é o preço médio dos últimos anos ou de uma série histórica no mínimo
igual ao período futuro das receitas.
151
• 10.6 Culturas:
Onde:
Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE correspondente ao intervalo de tempo
entre a data da
avaliação e a ocorrência de cada uma das receitas vincendas; se forem
receitas líquidas diferentes, utiliza-se a seguinte fórmula: fórmula:
Onde,
i = taxa de capitalização anual
N = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação, em
anos
152
• 10.6 Culturas:
• Ou, se for uma série uniforme de receitas líquidas:
• Onde:
i = taxa de capitalização anual
N = número de receitas líquidas vincendas iguais.
• r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e

moléstias, fenômenos climáticos, flutuação de preço, etc.*
• Cuidado para não considerar o risco 2 vezes. Conferir se não considerou na
produtividade e preço.
153
154
155
156
Fonte: CEDAGRO/ES
157
Fonte: CEDAGRO/ES
158
159
Fonte: CEDAGRO/ES
160
Fonte: CEDAGRO/ES
161
• 10.7 Florestas nativas:
• Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto de
dados de mercado.
• Quando existir utilização econômica autorizada pelo órgão competente, pode
ser utilizado o método da capitalização da renda.
• No caso de valoração do ativo ambiental decorrente das florestas nativas,
devem ser observadas as prescrições da ABNT NBR 14653-6.
162
• 10.8 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias:
• 10.8.1 Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado, o
valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos
imóveis, como por exemplo, localização, área, tipos de solos, benfeitorias,
equipamentos, recursos naturais etc., são consideradas variáveis
independentes.
163
Apresentação do Laudo de Avaliação
O requisitos mínimos do laudo de avaliação estão listados a seguir:
a) identificação do solicitante do trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) finalidade da avaliação;
d) identificação e caracterização do bem avaliando;
Roteiro de acesso ao imóvel avaliando e descrição da região
e) documentação utilizada para a avaliação;
f) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
g) dados e informações efetivamente utilizados;
h) memória de cálculo;
164
Apresentação do Laudo de Avaliação
i) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da
escolha;
j) especificação da avaliação;
k) resultado da avaliação e sua data de referência;
l) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is)
técnico(s) pela avaliação;
m) local e data da elaboração do laudo;
n) outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma.
165
• Desapropriação • Servidão
• "Desapropriação ou expropriação é a • As servidões administrativas diferem das
transferência compulsória da propriedade desapropriações porque não existe
particular (ou pública de entidade grau inferior transferência de domínio. Nas servidões, o
para o superior) para o Poder Público ou seus perímetro da fazenda não é alterado. Institui-
delegados por utilidade ou necessidade se uma servidão que implica restrições de uso,
pública, ou, ainda, por interesse social, a depender da obra a ser construída,
mediante prévia e justa indenização em usualmente, uma linha de transmissão, um
dinheiro, salvo as exceções constitucionais de duto para transporte de líquidos ou minérios.
pagamento em títulos da dívida agrária, no Entretanto, não são as únicas: há também a
caso de reforma agrária por interesse social." servidão destinada à faixa de área de
Hely Lopes Meirelles - Direito de Construir, preservação permanente de reservatórios
Malheiros editores, 8ª edição, 2000 artificiais
166
• 10.11 Desapropriações:
• Observar o disposto na ABNT NBR 14653-1.
• Classificação das desapropriações:
Quanto à abrangência:
a) total: aquela que atinge o bem em sua totalidade;
b) parcial: aquela que atinge parte do bem.
Quanto à duração:
a) temporária;
b) permanente.
167
• Critérios:
• Nas desapropriações, convém que as avaliações apresentem como
resultados os valores que possam ser adotados para a justa
indenização, como o valor de mercado, o valor econômico, o custo de
reedição, o custo de reprodução, entre outros.
168
• Critério “antes e depois”;
• Valor unitário médio da área primitiva;
• Fração atingida:
▪ apresentação do valor do remanescente quando ocorrer
desvalorização;
▪ indenização de custos de obras do remanescente para adaptação de
benfeitorias atingidas, ou indenização do remanescente;
▪ se for considerado inviável o remanescente, pode sugerir que a
desapropriação parcial se torne total.
169
• 10.13 Servidões:
Valor de indenização:
• Quando cabível, decorre da limitação ou restrição do uso do imóvel.
• Corresponde ao valor presente líquido, na data de referência, da
perda de renda, considerando sua destinação ou vocação econômica.
• Pode-se utilizar percentual do valor da terra nua.
• Contemplar prejuízos relativos às construções, instalações, obras e
trabalhos de melhorias das terras.
170
• 11 Apresentação de laudos de avaliação:
ABNT NBR 14653-1 - requisitos mínimos do laudo de avaliação estão
listados a seguir:
a) identificação do solicitante do trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) finalidade da avaliação;
d) identificação e caracterização do bem avaliando;
e) documentação utilizada para a avaliação;
f) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
171
g) dados e informações efetivamente utilizados;
h) memória de cálculo;
i) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
j) especificação da avaliação;
k) resultado da avaliação e sua data de referência;
l) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s)
pela avaliação;
m) local e data da elaboração do laudo;
n) outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma.
172
• 11 Apresentação de laudos de avaliação:
Deve conter, além do estabelecido pela ABNT NBR 14653-1:
a) roteiro de acesso ao imóvel avaliando:
— planta esquemática de localização;
b) descrição da região, conforme 7.3.1;
c) classificação dos bens avaliandos, conforme a Seção 5.
A apresentação do laudo de avaliação pode ser resumida, desde que atendidas as
alíneas anteriores na própria peça técnica principal ou em arquivos e documentos
a ela vinculados.
173
Casos Práticos
• 03 - Região Centro Oeste – Estudo de viabilidade:
Imóvel rural;
Área de indenização: 5,6609 ha;
Objetivo e finalidade: Valor de indenização;
5 variáveis independentes (área, região, acesso, classe de uso do solo e
benfeitoria).
174
Casos Práticos
• Imóvel em estudo:
175
Casos Práticos
• Cálculo do valor de indenização:
Aplicação dos 3 (três) principais critérios:
➢ Valor unitário médio;
➢ “Antes e depois”*;
➢ Valor da parte do bem a ser desapropriado**.
*dependendo do tamanho da área total do imóvel e da fração que deverá ser
indenizada, poderá ter seu valor próximo a zero.
**limitação de encontrar dados de mercado com áreas totais similares as áreas
objetos de indenização, podendo haver extrapolação.
176
Casos Práticos
• Cálculo do valor de indenização:
A amplitude das áreas da amostra ficou entre 6,0500 ha e 6.776,0000 ha.
O modelo matemático utilizado para o cálculo do valor de terra nua foi:
Ln([VU]) = 8,1284 + 9,2995 /[ÁREA ] + 0,09174 x [Região] + 0,15772 x [Acesso]+ 0,07957 x [CLS]
+ 0,3707 x Ln([BF])
Valor unitário médio Valor de indenização

Critério Área (ha) (R$)
(R$/ha)
Valor Unitário Médio
67,0492 ha R$ 7.518,76/ha R$ 42.562,95
do Imóvel
67,0492 ha (antes)
Antes e Depois R$ 7.615,54/ha R$ 36.621,79
61,3883 ha (depois)
Fração Isolada 5,6609 ha R$ 33.833,95/ha R$ 191.530,61
177
Casos Práticos
• Variação do valor de indenização:
Critério Área (ha) Valor de indenização (R$) Diferença Percentual (%)
Valor Unitário Médio do

67,0492 ha R$ 42.562,95
Imóvel
67,0492 ha (antes)
Antes e Depois R$ 36.621,79 86,04 %
61,3883 ha (depois)
Fração Isolada 5,6609 ha R$ 191.530,61 449,99 %
178
Casos Práticos
Proposta para o valor de indenização como sendo o valor especial:
• Em função das limitações apresentadas pelos principais critérios
utilizados, foi apresentada uma nova proposta para a indenização.
• Por se tratar de um conceito ainda novo, não há estudos ou parâmetros
consagrados para esse cálculo. Dessa forma, sugerimos adaptação de
percentuais utilizados popularmente em servidões, proposta pelo
Engenheiro Philippe Westin C. Vasconcelos:
179
Casos Práticos
Engenheiro Philippe Westin C. Vasconcelos (Década de 70):
180
Casos Práticos
Proposta para o valor de indenização:
• Utilização do valor especial – baseado no valor unitário médio do imóvel
181
Casos Práticos
Aplicação da proposta para o valor de indenização:
Valor unitário médio Valor de indenização
Critério Área (ha)
(R$/ha) (R$)
67,0492 ha R$ 7.518,76/ha R$ 42.562,95
do Imóvel
67,0492 ha (antes)
Antes e Depois R$ 7.615,54/ha R$ 36.621,79
61,3883 ha (depois)
Fração Isolada 5,6609 ha R$ 33.833,95/ha R$ 191.530,61

Valor especial 67,0492 ha R$ 10.579,18/ha R$ 59.887,70
Valor de indenização (R$) Valor de indenização

Critério Área (ha)
(R$)
67,0492 ha R$ 42.562,95
do Imóvel
67,0492 ha (antes)
Antes e Depois R$ 36.621,79 86,04 %
61,3883 ha (depois)
Fração Isolada 5,6609 ha R$ 191.530,61 449,99 %

Valor especial 67,0492 ha R$ 59.887,70 140,70 %
182
Casos Práticos
Aplicação da proposta para o valor de indenização:
• 3 (três) critérios em conformidade com a norma;
• independente do critério, encontrado o valor de mercado;
• variação dos valores em até 450%;
• se comparar a proposta da utilização do valor especial pela fração
isolado, a variação fica em 320%.
183
Crescimento pessoal é um processo infinitamente repetitivo. Quando aprendemos algo novo, não
passamos de “errados” a “certos” – passamos de “errados” a “um pouco menos errados”. E quando
aprendemos algo adicional, passamos de um pouco menos errados a um pouco menos errados do que
antes e, em seguida, a menos errados ainda, e assim por diante. Aproximar-se da verdade e da perfeição
não leva nem a verdade nem à perfeição.
Mark Manson – A sútil arte de ligar o f*da-se.
Obrigado!
arthurgpavelar@gmail.com
184

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Arthur Guerra Paiva Avelar

ABNT NBR 14.653 Avaliação de Bens

Art. 39 do CDC: É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços dentre outras

VIII – Colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em

Código de Ética CONFEA

Nas relações com os clientes, empregadores e colaboradores:

g) adequar sua forma de expressão técnica às necessidades do cliente e às

Código de Processo Civil

§ 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como

• Consulta a bancos de dados públicos

Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch

Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch

Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch

Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch

Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch

Fonte: Formação e Conservação dos Solos 2ª EDIÇÃO, Igo F. Lepsch

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

Fonte: Identificação de Regiões com Restrição Classe II no Centro Oeste, Felippe

podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.

e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados69

VTI = VTN + VBR + VBNR + AA – PA

BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

ITEM DESCRIÇÃO QTD UND

1 Casa sede, padrão de acabamentos baixo - corpo principal 92,58 m²

3 Calçada de concreto 19,24 m²

5 Cercas de madeira 6 tábuas 63,57 m

7 Cobertura em estrutura de madeira e telha de fibrocimento 2,40 m²

8 Porteira madeira 1,00 2,00 und

VALOR TOTAL DE MERCADO

Terra Nua (Valor unitário médio) R$ 968.569,30

Benfeitorias reprodutivas R$ 284.350,00

Benfeitorias não reprodutivas R$ 170.257,308

Valor total de mercado R$ 1.423.176,61

Valor total de mercado ( arredondado) R$ 1.423.180,00

Item Descrição Grau Pontos

Benfeitorias reprodutivas 3 x 284.350,00 / 454.607,31 = 1,87

Benfeitorias não reprodutivas 3 x 170.257,308 / 454.607,31 = 1,12

Total = 2,99 (aproxima-se para três, ou seja, atingiu-se o

• (*) Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

ITEM DESCRIÇÃO QTD UND

1 Casa de madeira 56,57 m²

2 Curral de madeira 4 tábuas 260,00 m

3 Cobertura cordoalha – 10 fios 70,00 m

4 Cobertura do curral, telha fibrocimento 196,00 m²

VALOR TOTAL DE MERCADO

Terra Nua (Valor unitário médio) R$ 75,43

Benfeitorias reprodutivas R$ 0,00

Benfeitorias não reprodutivas R$ 71.919,32

Valor total de mercado R$ 71.994,75

Valor total de mercado ( arredondado) R$ 72.000,00

Item Descrição Grau Pontos