CONTRATOS EMPRESARIAIS-CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Contrato de Compra e Venda de Imóvelde acordo com o

INFORMAÇÕES SOBRE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
O de contrato de compra e venda de imóvel deve ser utilizado para confirmar a
negociação de um determinado imóvel e facilitar a relação entre as partes envolvidas.
Neste documento, o proprietário se compromete a vender e o comprador, por sua vez,
a comprar o imóvel mediante o pagamento de um valor acordado.
Além disso, o contrato esclarece as principais dúvidas sobre a transação, como:
• A identificação e qualificação das partes;
• A descrição do imóvel vendido;
• O valor acordado da venda, os seus prazos, e se será pago a vista ou parcelado;
• Como, e quando, será transferido o imóvel para o comprador;
• As obrigações, deveres e direitos dos envolvidos;
• Como proceder em caso de rescisão.
Vale lembrar que o contrato não efetua a transferência da propriedade ao comprador,
mas informa que o negócio está fechado.

Para que a transação seja definitiva, o comprador deve cumprir as obrigações descritas
no contrato, como efetuar o pagamento e lavrar a escritura definitiva no Cartório de
Registro de Imóveis.

Com este contrato, é possível evitar conflitos e brigas judiciais futuras, prevenindo
prejuízos e perda de tempo.

Portanto, o contrato não deve ser visto apenas como uma formalidade, mas sim como
uma ferramenta fundamental para proteger os envolvidos na transação.
LAUDO DE VISTORIA
Para garantir uma transação segura e sem surpresas desagradáveis, é altamente
recomendável que um laudo de vistoria do imóvel seja anexado ao contrato de compra
e venda.
Esse documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo minuciosamente as
condições do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis,
entre outros detalhes relevantes.
Com a entrega das chaves, é fundamental que o laudo seja utilizado como base para
verificar se houve dano ao imóvel. Caso seja constatada qualquer irregularidade, o
comprador tem o direito de recusar a entrega até que as devidas reparações sejam
realizadas e comprovadas pelo laudo. Por sua vez, o vendedor pode recusar realizar
reparos em danos que já foram citados no laudo do imóvel.
Para facilitar esse processo, fornecemos um modelo de laudo de vistoria que
acompanhará o contrato. Utilize-o como uma ferramenta importante para proteger seus
direitos e garantir uma negociação transparente e segura.

NEGOCIAÇÃO DE UM IMÓVEL FINANCIADO ENTRE PARTICULARES

Ao negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado, é recomendado que a
negociação seja feita mediante aprovação da instituição financeira que concedeu o
empréstimo, já que ela é a real proprietária do imóvel até que todas as parcelas sejam
quitadas.
No entanto, em alguns casos, o imóvel ainda financiado pode ser vendido para um
novo comprador.
Nesse cenário, há um risco considerável do novo comprador não continuar pagando as
prestações devidas à instituição financeira, e o vendedor ainda permanecerá como
responsável pelos pagamentos perante a instituição.
Para minimizar esses riscos, é fundamental que o contrato de compra e venda seja
elaborado com muita cautela, incluindo cláusulas que assegurem os direitos e
obrigações de ambas as partes.
Além disso, o contrato também servirá como instrumento judicial para que o vendedor
possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como
eventuais perdas e danos causados
As partes embaçadas ficarão disponíveis após a conclusão.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Entre:
Raissa Oliveira Azevedo, solteira, nacionalidade:Brasileira, manauara
,profissão:consultora de imoveis,carteira de identidade n.º 15.292.268-4, CPF n.º
547.416.796-24, residente em:Avenida Castelo Branco, 1241, Diatrito I, Manaus,
Amazonas, 69082-470
doravante denominada VENDEDORA,

e:

Leila Correia Pereira, solteira, nacionalidade:Brasileira, goianiense, profissão:

contadora, carteira de identidade n.º 27.334.372-5, CPF n.º 042.393.542-93, residente
em: Rua SR34, 316, Marista, Goiania, Goiás, 74785-450
doravante denominada COMPRADORA.

As partes acima identificadas têm entre si, justo e acertado, o presente contrato de
compra e venda de imóvel que será regulado pelas cláusulas e condições abaixo
descritas.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO DA COMPRA E VENDA

Por meio deste contrato, a VENDEDORA compromete-se a vender à COMPRADORA,
e esta, por sua vez, compromete-se a comprar o seguinte imóvel: Rua Plínio Salgado,
18, Cidade de Deus, Manaus

Parágrafo único. O imóvel acima referido está localizado no seguinte endereço:

CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO
O valor da presente negociação, ajustado livremente entre as partes, é de R$
588.000,00 (quinhentos e oitenta e oito mil e reais), que será pago nas seguintes
condições:Os pagamentos serão 20.950 mensal (2 anos), o pagamento será feito em
moeda corrente nacional, na conta bancaria da VENDEDORA

Parágrafo único.A COMPRADORA se compromete a realizar o pagamento na conta

bancária da VENDEDORA.

CLÁUSULA 3ª – DA POSSE
A chave do imóvel só será entregue a COMPRADORA com 40% do valor acordado em
espécie como entrada.
A COMPRADORA fica autorizada a ocupar o imóvel após a assinatura deste contrato.

Parágrafo único. No exercício da posse, a COMPRADORA poderá fazer do imóvel o

uso que lhe convier.

CLÁUSULA 4ª – DA TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DO IMÓVEL

Fica acordado entre as partes que o imóvel transacionado neste objeto permanecerá
em nome da VENDEDORA e somente será permitida a sua transferência definitiva
para a COMPRADORA após quitado em sua integralidade o valor correspondente ao
preço ajustado.

Parágrafo único. A COMPRADORA concorda que todos os emolumentos para o

registro do imóvel em cartório, caso se faça necessário, assim como os impostos de
transmissão, taxas e demais despesas inerentes, correrão exclusivamente por sua
conta.

CLÁUSULA 5ª – DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias eventualmente realizadas pela COMPRADORA a partir de sua posse,
ainda que não definitiva, serão incorporadas ao imóvel e não gerarão direito a
indenização ou ressarcimento na hipótese de rescisão do presente contrato, exceto se
as partes expressamente, por meio escrito, acordarem o contrário.

Parágrafo único. Caso ocorra a rescisão do presente contrato motivada

pela VENDEDORA, as benfeitorias úteis ou necessárias realizadas serão indenizadas
à COMPRADORA e as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas, desde que
não deteriorem o imóvel ora negociado.

CLÁUSULA 6ª – DAS OBRIGAÇÕES DA VENDEDORA

Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações
da VENDEDORA:
I – entregar à COMPRADORA o imóvel livre de qualquer débito;
II – realizar as diligências e prestar assistência necessária à COMPRADORA para
efetuar a transferência do imóvel;
III – informar a COMPRADORA sobre fatos, ações, protestos, execuções ou quaisquer
medidas administrativas, judiciais ou extrajudiciais que afetem o imóvel objeto da
presente negociação.

CLÁUSULA 7ª – DAS OBRIGAÇÕES DA COMPRADORA

Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações
da COMPRADORA:
I – realizar o pagamento conforme as datas e os meios definidos neste contrato;

CLÁUSULA 8ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE

Fica estabelecido que o presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e
irretratável, por força do qual nenhuma das partes poderá se arrepender das condições
nele pactuadas, obrigando não só a si, contratantes, como também seus sucessores a
qualquer título ao seu cumprimento.

CLÁUSULA 9ª – DA SUCESSÃO
Ocorrendo morte, insolvência, falência, concordata da VENDEDORA e/ou
da COMPRADORA, os direitos e obrigações assumidos deverão ser preservados e
respeitados pelos herdeiros, espólio e sucessores das mesmas. Nesses casos, será
direito líquido e certo o pedido de alvará Judicial para o perfeito cumprimento das
obrigações aqui assumidas, não podendo o imóvel objeto deste contrato ser arrolado
ou inventariado em massa falida e/ou espólio.

CLÁUSULA 10ª – DOS IMPOSTOS E DESPESAS FUTURAS

A COMPRADORA obriga-se com o pagamento, a partir da assinatura deste presente
instrumento, de todas as parcelas vincendas do imposto territorial, taxas, contribuições
de melhoria ou quaisquer outros tributos que incidam, ou que venham a incidir, sobre o
objeto do presente instrumento, ainda que tais lançamentos sejam feitos em nome
da VENDEDORA ou de terceiros.

Parágrafo único. A COMPRADORA não será responsabilizada por quaisquer débitos

existentes antes da data mencionada acima.

CLÁUSULA 11ª – DA TOLERÂNCIA

Qualquer eventual tolerância ou concessão entre as partes em relação ao
descumprimento de qualquer cláusula deste contrato não implicará alteração ou
modificação das cláusulas contratuais.

CLÁUSULA 12ª – DA CORRETAGEM E COMISSÕES

Quaisquer valores referentes a comissões de corretagem ou intermediação na venda
do imóvel serão de responsabilidade da VENDEDORA, exceto se acordado de outra
forma entre as partes.

CLÁUSULA 13ª – DO INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS Em

caso de inadimplemento por parte do Comprador em relação ao pagamento das
parcelas acordadas, a VENDEDORA terá o direito de rescindir este contrato, retendo
para si as quantias pagas até o momento a título de indenização.

CLÁUSULA 14ª – VISTORIA E ACEITAÇÃO DE IMÓVEL Antes da

efetivação da compra, a COMPRADORA terá o direito de realizar uma vistoria no
imóvel para verificar suas condições. Após a vistoria, a COMPRADORA deverá assinar
um termo de aceitação do imóvel, atestando que o mesmo encontra-se em condições
satisfatórias.

CLÁUSULA 15ª – MULTA POR DESCUMPRIMENTO

Em caso de descumprimento de qualquer cláusula deste contrato por qualquer uma
das partes, será aplicada uma multa equivalente a 18% sobre o valor total da
transação, sem prejuízo de outras medidas legais cabíveis.

CLÁUSULA 16ª – DO FORO

Fica desde já eleito o foro da comarca de Goiânia para serem resolvidas eventuais
pendências decorrentes deste contrato.

Por estarem assim certos e ajustados, firmam os signatários este instrumento em 02

(duas) vias de igual teor e forma, e para único fim de Direito, diante das 02 (duas)
testemunhas abaixo, que também o subscrevem.

Goiânia, 21 de Maio de 2024.

RAISSA OLIVEIRA AZEVEDO
Vendedora

LEILA CORREIA PEREIRA

Compradora

TESTEMUNHAS

Paulo Sousa Alves

CPF: 355.777.283-71

Melissa Araujo Lima

CPF: 593.637.000-38

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Em caso de dúvidas ou necessidade de ajustes em seu contrato, não se preocupe!
Nossa equipe está pronta para ajudar com suas questões e fazer os ajustes
necessários. Entre em contato conosco através do e-
mail RaissaOliveiraAzevedo@armyspy.com e conte com o nosso suporte.

RECOMENDAÇÕES PARA ESTE CONTRATO:

Estas recomendações acompanharão o seu contrato em folha separada.
Antes de assinar o contrato de compra e venda, é essencial que todas as partes leiam
o documento com atenção.
Caso haja dúvidas ou pontos que precisem ser esclarecidos, é fundamental que sejam
discutidos e esclarecidos entre os envolvidos.
Após a leitura e confirmação do contrato, é importante que todas as partes assinem o
documento, incluindo as testemunhas.
Cada parte envolvida deve receber uma cópia do contrato. É recomendado que cópias
do documento de identificação e do CPF de todas as partes envolvidas sejam
anexadas ao contrato.
É recomendado efetuar rubricas nas folhas do documento, incluindo anexos, que não
contenham as assinaturas das partes envolvidas, a fim de evitar possíveis alterações
no acordo firmado.
Para maior segurança, é aconselhável que todas as partes envolvidas reconheçam a
firma em cartório, embora isso não seja obrigatório.
Mesmo que não seja obrigatório, é recomendado registrar o Contrato de Compra e
Venda (seja ele um contrato particular ou de gaveta, ou uma Escritura lavrada por
Tabelião de Notas) no cartório de registro de imóveis competente, para tornar a compra
pública e evitar reclamações de terceiros interessados.

O registro fornecerá maior segurança para todas as partes envolvidas.

Para que ocorra o registro, o contrato deve estar completamente preenchido, sem
lacunas, e assinado com firmas reconhecidas, e deve ser levado ao Cartório de
Registro de Imóveis acompanhado dos seguintes documentos:
1. Documento de identificação de todas as partes envolvidas;
2. CPF de todas as partes envolvidas;
3. Certidão de nascimento ou de casamento dos vendedores (caso sejam pessoas
físicas);
4. Estatuto social, contrato social, ou ato constitutivo (caso sejam pessoas jurídicas);
5. Matrícula de Registro do Imóvel e um laudo de vistoria.

LAUDO DE VISTORIA
Para garantir uma transação segura e sem surpresas desagradáveis, é altamente
recomendável que um laudo de vistoria do imóvel seja anexado ao contrato de compra
e venda.
Esse documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo minuciosamente as
condições do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis,
entre outros detalhes relevantes.
Com a entrega das chaves, é fundamental que o laudo seja utilizado como base para
verificar se houve dano ao imóvel. Caso seja constatada qualquer irregularidade, o
comprador tem o direito de recusar a entrega até que as devidas reparações sejam
realizadas e comprovadas pelo laudo. Por sua vez, o vendedor pode recusar realizar
reparos em danos que já foram citados no laudo do imóvel.

A NEGOCIAÇÃO DE UM IMÓVEL FINANCIADO ENTRE PARTICULARES

Ao negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado, é recomendado que a
negociação seja feita mediante aprovação da instituição financeira que concedeu o
empréstimo, já que ela é a real proprietária do imóvel até que todas as parcelas sejam
quitadas.
No entanto, em alguns casos, o imóvel ainda financiado pode ser vendido para um
novo comprador.
Nesse cenário, há um risco considerável do novo comprador não continuar pagando as
prestações devidas à instituição financeira, e o vendedor ainda permanecerá como
responsável pelos pagamentos perante a instituição.
Para minimizar esses riscos, é fundamental que o contrato de compra e venda seja
elaborado com muita cautela, incluindo cláusulas que assegurem os direitos e
obrigações de ambas as partes.
Além disso, o contrato também servirá como instrumento judicial para que o vendedor
possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como
eventuais perdas e danos causados.

A ANUÊNCIA DE TERCEIROS
Quando a venda de um imóvel é feita de ascendente para descendente, é
recomendado que os demais herdeiros, caso existentes, concedam sua anuência para
que a venda seja efetuada.
Essa anuência é importante para evitar possíveis contestações futuras por parte dos
demais herdeiros ou terceiros, garantindo assim a validade e a segurança da
negociação para todas as partes envolvidas.

IMÓVEL SEM ESCRITURA

Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, é importante
ressaltar que essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento
que comprova a propriedade do imóvel, e sem ela não é possível transferir a
propriedade para o comprador.
Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário
atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse
procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.
No entanto, mesmo que a escritura não esteja disponível, é possível fazer a
negociação do imóvel por meio de um contrato. O contrato, embora não tenha o
mesmo valor jurídico que a escritura, é um documento que pode fornecer uma
segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada
uma delas.
Vale lembrar que, em caso de problemas futuros, o comprador pode recorrer à justiça
para fazer valer seus direitos, apresentando o contrato como prova de que a
negociação foi realizada e de que ele tem direito sobre o imóvel.

A LEGISLAÇÃO
A legislação brasileira prevê situações em que a ausência de legitimação torna o
contrato nulo. São elas:
• a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e
do cônjuge (CC, art. 496);
• a alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art.
1.647, inciso I);
•a venda entre cônjuges (CC, art. 499);
•a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
Caso o imóvel vendido esteja em processo de inventário judicial, a venda dependerá de
autorização judicial ou poderá ser realizada por meio de cessão de direitos hereditários,
mediante a assinatura de todos os herdeiros.
No caso de uma das partes ser casada em regime de comunhão total de bens ou
comunhão parcial de bens, a venda do imóvel somente poderá ser realizada com a
anuência obrigatória do cônjuge.

A DIFERENÇA ENTRE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE

COMPRA E VENDA
A compra e venda de um imóvel pode ser realizada por meio de um contrato de compra
e venda, também chamado de compromisso de compra e venda, ou por meio de um
contrato de promessa de compra e venda.
No compromisso de compra e venda não há a possibilidade de arrependimento, sendo
o contrato irretratável e podendo ser utilizado judicialmente para cobrar a negociação
acordada.
Por outro lado, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que permite o
arrependimento por uma das partes.

Se o contrato permitir a desistência do negócio mediante o pagamento de uma multa,

então ele será considerado como uma promessa de compra e venda.

A RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO ENTRADA EM CASO DE DESISTÊNCIA

DA NEGOCIAÇÃO
Conforme o artigo 420º do Código Civil, o valor dado como entrada em uma
negociação pode ser utilizado como multa rescisória.
Nesse sentido, se o comprador desistir da negociação, o vendedor poderá reter o valor
dado como entrada, devolvendo somente o valor pago além da entrada.
Por outro lado, se for o vendedor quem desistir da negociação, deverá devolver a
entrada ao comprador em dobro, ou seja, devolver a entrada e pagar o mesmo valor
como multa rescisória.

O REGISTRO DO IMÓVEL E A ATUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA

Para efetuar a atualização da matrícula do imóvel e assim registrar a negociação em
cartório, é recomendado seguir as seguintes etapas:
I – Solicitar a lavratura da Escritura do imóvel junto ao Tabelionato;
Para a lavratura, é necessário apresentar a cópia do contrato de compra e venda
assinado pelos envolvidos, bem como os documentos pessoais dos compradores e as
certidões dos vendedores.
II – O Tabelionato enviará uma minuta da Escritura para validação pelos envolvidos;
III – Pagar as taxas e impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) e os custos do Tabelionato;
IV – O Tabelionato fará a lavratura da Escritura com as assinaturas coletadas,
entregando o traslado da Escritura para os compradores;
V – Os compradores encaminham o traslado da escritura, juntamente com a guia das
taxas e impostos, ao Cartório de Registro de Imóveis do imóvel para atualizar a
matrícula;
VI – O Cartório de Registro de Imóveis fornecerá aos compradores a matrícula
atualizada do imóvel em até 30 dias, confirmando assim a transferência da titularidade.

DOCUMENTOS RECOMENDADOS
Listamos abaixo as cópias dos documentos recomendados para acompanhar o
contrato.
• Vendedor - Pessoa Física:
I – comprovante de propriedade do imóvel;
II documento de identificação;
III – CPF;
IV – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
V – se for casado: documento de identificação e CPF do cônjuge;
VI – comprovante de residência;
VII – certidão negativa de ações cíveis;
VIII – protesto de títulos.

• Vendedor - Pessoa Jurídica:

I – comprovante de propriedade do imóvel;
II – contrato social ou ato societário e designação de poderes aos representantes
legais;
III – certidão simplificada da Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil de Pessoa
Jurídica;
IV – certidão negativa de débitos com o INSS;
IV – protesto de títulos;
V – certidão negativa de devidos estaduais expedida pela secretaria de estado da
fazenda.

• Comprador:
I – documento de identificação;
II – CPF;
III – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
IV – cópias do documento de identificação e CPF do cônjuge caso seja casado;
V – comprovante de residência;
VI – contrato social e designação de poderes aos representantes legais caso seja
pessoa jurídica.

• Imóvel:
I – cópia autenticada da escritura definitiva;
II – certidão negativa vintenária de ônus reais.;
III – certidão negativa de impostos;
IV – certidão negativa de débitos condominiais;
V – cópia autenticada do IPTU do ano;
VI – averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis;
VII – registro de ações reipersecutórias e alienações.
• Caso o imóvel esteja em inventário:
I – cópia autenticada do atestado de óbito;
II – cópia autenticada do formal da partilha.