Da Propriedade - Parte 2
Da Propriedade - Parte 2
Da Propriedade - Parte 2
aquisição da propriedade#
1 – INTRODUÇÃO
Os direitos reais têm regime próprio de aquisição, com modos previamente
estipulados em lei, diferentemente dos direitos obrigacionais (autonomia da vontade e
liberdade de formas).
OBS: O Brasil adota o sistema romano. Para nós, a propriedade móvel somente se
adquire com a tradição (art. 1.226 e 1.227 do CC) e os imóveis com o registro (art. 1.227 e
1.245 do CC).
1.2 – Classificações dos Modos de Aquisição
1.2.1 – Singular x Universal
A aquisição diz-se a título singular quando recair sobre bens devidamente
individualizados, tanto singulares como coletivos (art. 89 d 90 do CC).
OBS: aquisição singular não é sinônimo “inter vivos”, bem como aquisição a título
singular não é sinônimo de “causa mortis”. Exemplo da primeira é a sucessão testamentária
do legatário, que recebe coisa certa e determinada. Exemplo da segunda é o casamento com
regime patrimonial da comunhão universal.
“Todas as aquisições, de bem móvel ou imóvel, que não tiverem como suporte uma
relação jurídica anterior, reputar-se-ão originárias” (BEZERRA DE MELO). EXEMPLOS:
usucapião, acessões imobiliárias, achado do tesouro, etc.
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DERIVADA é a aquisição é aquela que deriva de relação jurídica anterior que lhe dá
suporte. Bem por isso, condicionada ao direito do antecessor – tradição para bens móveis e
registro do título para bens imóveis.
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#Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel#
Por isso soma de titulo com registro: necessário o título, que dará origem à futura
aquisição, após intervenção estatal, consubstanciada o registro.
Esse segundo negócio jurídico, que tem como objeto um acordo formal de
transmissão, diz-se abstrato, porque se desliga da causa que lhe antecede (compra e venda,
por exemplo) sana-se os vícios existentes no primeiro contrato por isso, há uma
presunção absoluta da propriedade não há inter-relação dos vícios do título com o
registro, após este ser efetivado pelo oficial de registro.
Ela que “servirá de suporte para os registros e averbações referentes nela descrito”
(Luiz Guilherme Loureiro – Registros Públicos – Teoria e Prática).
Ela “tem permanência indefinida, pois é local em que serão laçados todos os registros
e averbações que forem realizados no mesmo imóvel” (CHAVES e ROSENVALD).
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Assim, nosso sistema o registro tem, além do efeito de dar PUBLICIDADE, também o
registro gera o EFEITO CONSTITUTIVO do direito real, conforme se depreende da redação
dos art. 1.245 do CC.
OBS: Nem todo registro terá efeito constitutivo no que toca à aquisição da
propriedade. É possível que tenha apenas efeito declaratório, como no caso do registro da
carta de sentença que julga procedente uma ação de usucapião, ou carta de sentença de
apropriação, formal de partilha, etc. nesses casos o registro apenas reconhece um direito
pré-existente, dando-lhe segurança jurídica e publicidade (BEZERRA DE MELO).
O art. 1227 do CC faz alusão ao efeito constitutivo do registro, mas ao final faz uma
ressalva de casos expressos no código: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.
Segundo o art. 1247 do CC o registro deve exprimir a verdade, isto é, não é possivel
que esteja em desacordo com um fato concreto (principio da realidade). Mas, ao admitir a
prova em contrário, reforça a presunção apenas relativa do mesmo: “se o teor do registro
não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo
único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente
da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”.
Ser relativa significa que a presunção, portanto, admite prova em contrário, o que no
caso do registro, após ação própria julgada procedente, culminará com a determinação de
seu cancelamento, nos termos do art. 250, inc. I a Lei 6.015/73: “Art. 250 - Far-se-á o
cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado”.
Pela redação do art. 1.246 do CC, é este ato formal de prenotação que fixará o
momento de eficácia do registro – o efeito constitutivo retroage à data da prenotação (como
é registro provisório, eventualmente serão necessários o cumprimento de requisitos e
exigências formais que demandarão tempo).
Obs2: Há exceções ao prazo de 30 dias do art. 205 da LRP: art. 189 e art. 192 da LRP.
“Acessão é, pois, modo de aquisição a propriedade, criado por lei, em virtude do qual
tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário” (Carlos Roberto
Gonçalves).
Tem-se aqui a regra de que acessório segue o principal (art. 231 do CC) – o solo (coisa
acedida) é principal em relação à acessão (coisa acedente), que dele é, portanto, acessória.
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CARACTERÍSTICAS:
Trata-se de modo originário pois não guarda causa com o titular primitivo – no
momento em que acende ao terreno acrescido, tem-se a aquisição da propriedade,
independente de título aquisitivo.
Obs. por essas duas últimas características, temos que os frutos e produtos não
são considerados acessões, vez que surgem da força própria da coisa.
- Do mesmo modo, as coisas que aderem ao imóvel por justaposição física, por
não haver nesse caso definitividade (ex: barraca de acampamento – CHAVES e
ROSELVALD).
- O meso raciocínio se aplica às pertenças (art. 93 do CC).
Atenção: não são exceções, e sim hipóteses de não enquadramento ao
conceito de acessão.
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CLASSIFICAÇÕES:
a-) A acessão pode ser divida em natural ou artificial. As primeiras são aquelas que
decorrem de força da natureza, sem intervenção do homem (ilhas, aluvião, avulsão, álveo
abandonado). Já as segundas dependem da ação do homem (construções e plantações).
b-) A acessão pode ser de imóvel a imóvel, de móvel a imóvel, e de móvel a móvel
(esta última tratada nos modos de aquisição de propriedade móvel).
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II - por aluvião;
O CC se ocupa, nas regras do art. 1.249 das ilhas particulares, aquelas que se formarem
em águas particulares (isto é, aquelas não navegáveis – art. 2º, Código de Águas)
decorrentes do movimento natural das águas.
O fracionamento das ilhas terá como referência o ponto médio do rio, levando em
conta a testada (parte do terreno que confronta com o logradouro público) dos terrenos
ribeirinhos.
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OBS2: Águas correntes – o terreno deve confinar com águas correntes. Se confinar
com aguar dormentes não haverá aluvião (CHAVES e ROSELVAD).
2.1.3 – Avulsão (art. 1.251 do CC)
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se
destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a
propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Avulsão, assim como a aluvião, é um fenômeno natural, mas diferente dela, dá-se de
forma abrupta, de forma a se identificar o terreno do qual se desprendeu a porção de terra
que se junta ao novo terreno por isso, aqui, há sim de se falar em indenização do
proprietário à custa do qual houve a avulsão.
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Mas, para além dessa primeira consideração, se realmente se tiver em conta que a
acessão natural é um fato jurídico em sentido estrito, não há que se falar em vontade
humana, portanto não há que se falar em ATO JURÍDICO, seja ilícito (art. 186 e 187) ou ilícito
(art. 188), nem mesmo em ato-fato. Não há vontade humana - - assim, não há que se
falar em violação do direito por aquele a quem a propriedade acresce - - não havendo
“ato” que viole direito de outrem não há que se falar em pretensão reparatória - - o art.
189 do CC é claro ao dizer que a pretensão nasce quando o direito é violado: não há fato da
natureza violador de direito, mas apenas ato.
Pode-se entender que essa indenização não é por ato de outrem, mas é um direito
potestativo que advém de um fato-jurídico, isto é, consequência que a lei atribui (efeito,
portanto) a um fato da natureza.
Obs. O CC não tutela aqui o acréscimo feito por intervenção humana, que se
caracteriza como esbulho (BEZERRA DE MELO). Essa constatação ajuda a
reforçar esse entendimento.
Indenização não em decorrência de ato ilícito (ou lícito indenizável ou ato-fato), mas
em decorrência de um ato da natureza, e ainda que de cunho condenatório
responsabilidade objetiva, isto é, indeniza-se independente de dolo ou culpa, porque, no
caso, inclusive independente de ação humana O fato gerador da indenização é o fato da
natureza.
Por outro lado, pode-se encampar a ideia de que o não pagamento indenização seria
um ato violador do direito – o enriquecimento sem causa seria o ato violador do direito (do
ordenamento) – portanto pode-se até pensar em pretensão e, portanto, prescrição.
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Álveo é o leito do rio – álveo abandonado é aquele cujo rio ao corre mais, em razão de
fenômeno natural, passando a abrir braço em novo lugar. Segundo o art. 9º do Código de
Águas, álveo “é a superfície que as águas correm sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto”.
Como surge de rio, novamente tem-se que as águas devem ser particulares para que o
particular se torne proprietário por essa espécie de acessão. Se as águas forem públicas, o
terreno que se formar será de propriedade do Poder Público.
Não há indenização nesse caso – fenômeno natural – há o acréscimo e terras por quem
perde acesso à água e acréscimo de acesso à água por quem perde parcela de terras.
Obs. Se o álveo ficar abandonado por força de ação humana, diferentemente do que
ocorre com o fenômeno natural, há o dever de indenizar em decorrência de ato ilícito.
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O primeiro artigo nessa matéria traz uma regra essencial que traça uma premissa:
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno
presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o
contrário.
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BENFEITORIA x ACESSÃO:
a-) Benfeitorias (art. 96 e 97) são melhoramentos feitos na coisa para conservá-la
(necessárias), ampliar sua utilidade (uteis) ou a tornar mais agradável (voluptuárias).
b-) Acessões são acréscimos realizados na coisa que criam coisa nova (construções ou
plantações), incorporando-se ao bem principal.
Há, no regramento das acessões, a possibilidade da acessão inversa – o que não existe
para benfeitorias.
Obs. BEZERRA DE MELO: apesar de não estar positivada a hipótese, sendo possível o
levantamento dos materiais, sementes ou plantações sem padecer da coisa, é possível que
se exija. CHAVES e ROSENVALD dizem que só será possível reivindicar esses bens do dono do
terreno antes de incorporados ao solo, pois antes disso não são acessões, e sim pertenças
(art. 95 do CC).
Obs2. A boa-fé aqui tratada é a mesma do art. 1.201 do CC, isto é, boa-fé subjetiva –
estado psicológico de ciência do vício que impedia a aquisição da coisa.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde,
em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se
procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
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ACESSÃO INVERSA (parágrafo único do art. 1.255 do CC) quando o interesse social
da construção ou plantação supera em relevância o terreno no qual é levantado prestígio
à FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE e À VEDAÇÃO AO ABUSO DE DIREITO.
Há aqui o dever de indenização àquele que constrói ou planta, mesmo que de má-fé,
pelos materiais, sementes e etc., situação excepcional do CC.
Isso por que, no caso, há má-fé também do proprietário. Se pelo sistema do CC não se
prestigia a má-fé, mas no caso ambos estão de má-fé, não se prestigia a conduta de
ninguém.
Resta, assim, a regra que veda o enriquecimento sem causa, motivo pelo qual o
proprietário de má-fé não poderá, se valendo desta, ter um acréscimo patrimonial
decorrente da acessão artificial empregada pelo possuidor (ninguém pode se aproveitar da
própria torpeza) daí o direito dever de indenizar há uma compensação de dolos na
dupla má-fé, os efeitos são os mesmos de que se houvesse boa-fé.
Para o dono das sementes, plantas ou materiais há o direito de indenização por estas,
exercível contra aquele que as empregou, seguindo as regras genéricas de responsabilidade
civil.
Mas há também, pelo parágrafo único do art. 1.257, a possibilidade da via direta de
cobrança entre o proprietário dos materiais e o dono do terreno.
O art. 1.258 e 1.259 do CC traçam regras para a invasão parcial de construção no solo
alheio, de modo a atender ao mesmo tempo a função social da propriedade e a visão
objetiva do abuso de direito (BEZERRA DE MELO).
Essas regras estabelecem a propriedade que deve prevalecer, restringindo o art. 1.253
do CC, evitando-se de um lado o estabelecimento de um condomínio forçado indesejado na
construção ou sua destruição parcial no que exceder, bem como, de outro lado, evitando-se
o enriquecimento sem causa.
Pela regra do art. 1258 do CC dois requisitos básicos para que se possa adquirir a
propriedade: (i) invasão até o limite de 5% da propriedade alheia; (ii) relevância do que foi
construído na parte alheia para a construção como um todo.
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Obs. Não sendo possível a indenização, o caminho será a demolição, mesmo que afete
a construção, já que de má-fé. CHAVES e ROSENVALD, contudo, chamam atenção que só
deverá se admitir a demolição se isso não colidir com o interesse social (ex. hospital
construído no local) – Assim, em ambas as hipóteses (boa ou má-fé), ter-se-ia um direito
potestativo à aquisição, punindo-se o proprietário que não ingressou no tempo hábil com
ação de nunciação de obra nova ou demolitória.
Obs3. ENUNCIADO 381 do CJF: “Art. 1.258. O direito à aquisição da propriedade o solo
em favor do construtor de má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, além
dos requisitos explícitos previstos em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boa-
fé”. Interpretação literal pode ser tida como inconstitucional, homenageando a capacidade
de pagar, não obstante a má-fé (CHAVES e ROSENVALD).
Esse artigo traz regras diferenciadas em relação ao anterior, em razão de ser mais
grave a situação da invasão de construção em terreno alheio que seja superior a 5% deste.