Registo Predial

A finalidade da instituição do Registo Predial é dotar a ordem jurídica de um

dispositivo organizado que permita a qualquer interessado aferir da existência e titularidade
dos direitos reais que incidem sobre prédios.
Segundo o art. 1º do Código do Registo Predial supõe-se que a consulta do registo predial
faculte ao interessado o conhecimento da situação jurídico-real do prédio em questão.
Atos que se praticam no registo predial - são 3:
 Descrição predial – tem por fim a identificação física, económica e fiscal dos prédios
(art. 79º/1). Trata-se de determinar a localização física do prédio, onde se situa, qual a
sua área, a sua conformação, o seu valor patrimonial e a situação matricial (art. 82º/1).
O prédio x situado na freguesia y não consta no registo predial e isso tem um nome
próprio que é prédio omisso. Quando o prédio é levado pela 1ª vez á conservatória é
elaborada uma descrição … e nesta descrição faz se uma caraterização do prédio.
 Inscrições - faz-se depois da descrição. Quando se leva á conservatória e se faz a
descrição passa-se à inscrição. Visa definir a situação jurídica dos prédios, mediante
extrato dos factos a ela referentes (art. 91º/1). A inscrição pode ser:
o Definitiva: registo final do facto;
o Provisória: tem lugar quando o facto a registar é insuficiente para
produzir a alteração da situação jurídica do prédio;

 Averbamentos - tem como objetivo completar, atualizar ou retificar o registo, nos

termos dos artigos 88º/1 e 100º/1 do CRP;
O objeto do registo são os factos (a compra e venda, a permuta, a sucessão, etc.) e não os
direitos. Isto significa que não se registam direitos de propriedade ou outros sobre os prédios,
mas sim factos dos quais, através da interpretação, se consegue compreender o titular do
direito real e, eventualmente, de outros direitos que oneram aquele direito real.
O facto a registar tem de estar titulado em documento escrito para que seja promovido o
registo (art. 43º/1).
Legitimidade para registar
No que respeita à legitimidade para registar, ou seja, saber quem o pode pedir, esta
vem prevista no artigo 36º do Código do Registo predial. Esta abrange as partes do negócio
jurídico e, ainda, os interessados (estes são todos aqueles cuja posição jurídica pode ser
afetada pela falta de registo). São exemplos de interessados os credores do adquirente, já que
o facto a registar passa a integrar o património do devedor, logo, passa a estar afeto à
satisfação do crédito.
Legitimação registal
A legitimação registal prende-se com a regra que dita que só pode ser titulado (atribuir
fé pública ao ato – através de advogados, solicitadores, etc.) um facto jurídico se o disponente
tiver prévia inscrição a seu favor e que resulta do artigo 9º do CRP e do artigo 54º/2 do
Código de Notariado.
Esta regra dispõe, então, que o notário só pode outorgar a escritura de disposição de direito
real atinente a prédio caso o disponente tenha registo a seu favor.
Quais são as consequências da violação desta regra pelo notário?
Exemplo: A, proprietário do prédio X, com registo de
compra a seu favor, venda a propriedade a B, que não
regista. O notário, no entanto, regista a venda entre B e
C.
 De acordo com MC, o negócio jurídico seria nulo, mediante violação do disposto no
artigo 9º/1 do CRP. Posteriormente, veio a mudar de posição.
 De acordo com Oliveira Ascensão, o negócio jurídico seria válido, no entanto, haveria
sempre que funcionar sanções disciplinares a quem titulou o ato em violação. Esta tese
foi acolhida pela jurisprudência e por Carvalho Fernandes.
 De acordo com JAV, o negócio jurídico deve considerar-se válido, uma vez que a ratio
legis do artigo 294º (nulidade por violação de preceito injuntivo) não tem
aplicabilidade nestes casos. O artigo 9º/1 é um comando dirigido ao notário e ao juiz,
pelo que a sua violação deve acarretar consequências no âmbito destas funções.
Acolhe, assim, a tese proposta por Oliveira Ascensão.

Princípios do Registo Predial

 Princípio da Legalidade (art. 68º do CRP): comporta a modalidade do controlo da:
o Legalidade formal: controlo pela regra da forma imposta por lei e a
legitimidade das partes;
o Legalidade substancial: controlo de validade do ato sujeito a registo;

Havendo anomalias: o conservador deve recusar o registo nos casos previstos no artigo
69º do CRP; deve lançar o registo como provisório em caso de dúvidas nas situações
contempladas no artigo 70º do CRP;
 Princípio da Instância (artigo 41º do CRP): significa que o registo predial é da
iniciativa dos interessados, através de um pedido dirigido ao conservador; o
conservador não lança registo oficiosamente. O pedido de registo deve ser apresentado
no modelo oficial aprovado e deve ser entregue com os documentos que titulam o
facto a registar (art. 43º/1 do Código do Registo Predial).

 Princípio do Trato Sucessivo (art. 34º/1 do CRP): constitui uma obrigação de

patentear toda a sequência de factos jurídicos que respeitaram a cada prédio, ou seja,
procura-se, deste modo, que a história jurídica do prédio seja retratada pelo Registo
Predial e que a consulta deste pelos interessados revele os factos jurídicos relativos a
ele.
 Com a obrigatoriedade do registo este princípio ficou fortalecido.
A vendeu a propriedade do edifício X a B. A compra e
venda não foi registada por ninguém. O tratado
sucessivo não impõe a obrigatoriedade do registo e, por
essa razão, nesta hipótese não existe nenhuma violação
do art. 34.º, n. ° 1. No entanto, como o fato (a compra e
venda) não foi levado ao Registro Predial, este fica
incompleto e comunica a quem o consulta uma situação
jurídica desconforme. Do ponto de vista substantivo, o
proprietário é B, por força do contrato de compra e
venda (art. 408.9, n.º 1 e art. 879.9 gli. nea a);
registalmente, porém, o proprietário é A, que continua a
ser presumido como tal enquanto a situação registal não
for alterada com o registo da compra e venda (art. 7. °
do Código do Registro Predial).
No caso retratado, a omissão do registo não constitui uma violação do trato sucessivo, pois
esta suporia uma inscrição registal não coberta pela inscrição anterior, o que não acontece.
Um exemplo de violação verdadeira do tratado sucessivo encontra-se na seguinte hipótese:
A vendeu a propriedade do edifício X a B. A compra e
venda não foi registada por ninguém. Em seguida, B
consegue vender o direito a C e o conservador regista a
aquisição a favor deste, sem antes ter inscrito a
venda a favor de B.
O registo feito com violação do tratado sucessivo é nulo (art. 16. °, alínea e) do Código do
Registro Predial).
Destinatário: conservador; a violação acarreta responsabilidade do conservador.

 Princípio da prioridade (art. 6º/1): tecnicamente, de forma mais correta, corresponde

ao princípio da prevalência entre direitos compatíveis e que vale para os direitos reais
que se constituam com o registo, ou seja, apenas a hipoteca (art. 687º CC e 4º/2 do
CRP).

 Princípio da obrigatoriedade: O Decreto-Lei nº116/2008 introduziu a

obrigatoriedade de registo dos factos elencados no art.2º e 3º do Código de Registo
Predial, embora se prevejam algumas exceções. A obrigatoriedade de registo dos
factos elencados na lei não contende com a eficácia real dos mesmos, seja para a deter
seja para simplesmente a suspender até que o registo seja feito.
Assim, se porventura o obrigado ao registo de um contrato de compra e venda ou de
doação não o promover, com violação de um dever legal, nem por isso estes contratos
 deixam de ter eficácia real ou esta deixa de ocorrer no momento da conclusão do
contrato segundo o disposto no art.408º/1 CC.
A obrigatoriedade do registo predial concretiza-se pela imposição de um dever de
registar a uma categoria de destinatários. A incumbência cabe, em primeiro lugar, ao
profissional que for chamado a titular o facto sujeito a registo ou reconhecer as
assinaturas das partes. Estão em causa o notário (nos casos de escritura pública,
autenticação de documento particular ou de reconhecimento de assinatura), o
advogado, o solicitador e as Câmaras de Comércio e de Indústria.

Efeitos substantivos do Registo Predial:

1. Efeito presuntivo: funda-se no artigo 7º do CRP. Vale, em geral, nos casos de registo
nulo, não obstante não valer nos casos de registo inexistente (artigos 13º e 17º/1 do
CRP).

2. Efeito consolidativo: deriva do princípio da consensualidade, previsto no artigo 408º/1

do CC. O registo não é, assim, parte integrante/necessária para a aquisição do direito
real, resultante está do próprio contrato. Assim, o registo apenas tem efeito
consolidativo: (1) permite a disposição, notarial e judicial, do direito real; (2) evita a
aquisição tabular de um terceiro.

3. Efeito constitutivo: Em regra, o registo predial não tem efeito constitutivo. Isso
significa que o registo, por si só, não cria ou transforma um direito real, mas apenas
confere publicidade e eficácia em relação a terceiros. O direito real já existe
independentemente do registo. Não obstante, todas as regras têm exceção e o registo
predial não é foge à regra. A hipoteca é o único caso de efeito constitutivo do registo.
Significa, porquanto, que nos termos do artigo 687º do CC e 4º/2 do CRP: o registo,
na ótica do Sr. Prof. José Alberto Vieira, constitui uma parte (a final) do processo de
constituição do direito real hipoteca, e não uma mera condição de oponibilidade (como
defende, contrariamente, Oliveira Ascensão). A hipoteca sem Registo é válida,
simplesmente não tem eficácia em relação a terceiro - por força do princípio do
aproveitamento do negócio.

4. Efeito atributivo ou aquisição tabular: tem como função titular o terceiro adquirente do
direito real, funcionando, em contrapartida, como consequência à omissão do registo
da aquisição deste. Consubstancia-se como uma proteção registal contra o titular do
direito real na ordem substantiva, ou seja, como exceção à prevalência da ordem
substantiva sob a ordem registal.
A proteção registal contra o titular do direito real na ordem substantiva denomina-se
aquisição tabular ou, sob o prisma dos efeitos jurídicos, efeito atributivo do registo
predial. Essa proteção tem como fundamento a fé pública registal. Isto levante o
problema de saber quem pode configurar um terceiro para efeitos da proteção tabular,
problema que tem trazido alguma controvérsia.
 Existem 4 preceitos onde se pode radicar uma aquisição tabular ou efeito atributivo do
registo predial. Esses preceitos são os artigos 5º, 17º/2 e 122º do CRPredial e o art.
291º do CC.

A aquisição tabular no Art. 5º do CRPredial – Casos de dupla disposição

Seguintes situações:

Ex: A, com registo a seu favor, vendeu a propriedade do prédio X a B, que não registou. A vende depois o
mesmo direito a C, que regista a sua aquisição. C desconhecia sem culpa a prévia aquisição de B. Ocorrendo
todos os requisitos mencionados, C adquire a propriedade do prédio X em detrimento de B, cujo direito é
sacrificado.

O objetivo do nº1 é proteger o terceiro que, confiando na aparência de uma situação

registal desconforme à realidade substantiva, celebra um negócio jurídico inválido com o
titular inscrito e regista a sua aquisição. O preceito abrange apenas os casos de registo
incompleto nos quais um terceiro adquire um direito num negócio jurídico inválido e regista o
facto.
A proteção registal de terceiro tem fundamento a fé pública registal e visa preservar a
confiança que o registo predial deve suscitar enquanto instituição organizada e mantida pelo
Estado. Se o terceiro conhece ou devia conhecer a desconformidade entre a situação registal e
a situação substantiva, a razão para a proteção do terceiro deixa de ser verificar.
Caso o titular do direito real registe a sua aquisição antes do terceiro este não
beneficiará da proteção registal prevista neste artigo.
Quem é o terceiro para efeitos do registo? Temos duas conceções:
o Conceção ampla de Guilherme Moreira – consideram-se como terceiros todos aqueles
que tenham adquirido e conservado direitos sobre os imóveis, que seriam lesados se o
ato não registado produzisse efeitos a respeito deles.
o Conceção restrita de Manuel de Andrade – terceiros são aqueles que adquirem de autor
comum direito incompatível.
O legislador português adotou a conceção restrita de terceiros que está assim vertida
no sistema normativo português. Deste modo só fica protegido pelo registo predial o
terceiro, que tendo registado a sua posição, haja adquirido do mesmo disponente o direito
real incompatível.
O art. 5º/4 limita aos terceiros que tenham adquirido o seu “pseudodireito” da mesma
pessoa que o transmitiu ao titular do direito incompatível.
 Para além dos requisitos que acima enunciámos torna-se ainda necessário que o
terceiro esteja de boa-fé e o facto aquisitivo seja oneroso. O art. 5º/1 não faz qualquer
menção à boa-fé, mas esta é uma imposição decorrente da integração sistemática do
preceito e da sua teleologia.
 Integração sistemática: basta ver que em todas as disposições em que ocorre
um efeito atributivo do registo predial no ordenamento jurídico português, nos
artigos 17º/2 e 122º do CRPredial e 291º do CC a lei portuguesa exige a boa-fé
e não pode ser diferente no art. 5º.
 Argumento teleológico: é igualmente decisivo pois a proteção registal do
terceiro tem por fundamento a fé pública registal e visa prever a confiança que
o registo predial deve suscitar enquanto instituição organizada e mantida pelo
Estado. Se a proteção tabular envolve o sacrifício da posição jurídica do titular
do direito real, esse sacrifício justifica-se apenas quando está em causa a fé
pública registal. O conceito de boa-fé relevante para efeitos da proteção tabular
de terceiro encontra-se previsto no art. 291º/3. Ele vale para todas as hipóteses
de efeito atributivo do registo predial. Consagra uma boa-fé subjetiva ética e
por isso não basta o mero desconhecimento da lesão do direito alaheio para a
existência de boa-fé. O terceiro que desconhece culposamente o direito real de
terceiro está de má-fé. Apenas o desconhecimento desculpável releva para a
existência de boa-fé.
Posição do prof. AV e da prof. Monica Jardim: têm uma posição de que não é necessário o
terceiro estar de boa-fé, pois seria impossível ao sujeito provar que estava de boa-fé e o
registo serve para ver quem o efetuou.

O terceiro só fica protegido pelo registo predial quando celebrou o negócio jurídico a
título oneroso. Assim se o terceiro regista uma doação não pode ser protegido pelo art. 5º/1.
Carvalho Fernandes opôs-se a este entendimento, defendendo que as aquisições a
título gratuito não prejudicaram a posição do terceiro de boa-fé que registasse a sua aquisição
antes do registo do verdadeiro titular. Mas tem contra si o argumento sistemático, que é muito
ponderoso. Em todas as hipóteses que se enunciam os requisitos da aquisição tabular do
terceiro, nos artigos 17º/2, 122º e 291º do CC, a lei é expressa em exigir que a aquisição
tabular seja a título oneroso. Por que razão haveria de ser diferente no art. 5º?
Concluído e fazendo um resumo de tudo o que foi dito os requisitos da proteção tabular são:
o Pré-existência de um registo desconforma à realidade substantiva (registo
incompleto);
o Ato de disposição praticado com base na situação registal desconforme;
o Boa-fé do terceiro;
o Caráter oneroso do negócio jurídico de disposição;
o Que o terceiro registe a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo do titular real
na ordem substantiva.
Temos dois tipos de incompatibilidades:
 Incompatibilidade absoluta - casos em que os direitos reais em confronto não podem
existir entre si.
 Incompatibilidade relativa - são os casos em que os direitos reais em confronto podem
existir entre si. Podemos encontrar os direitos reais menores e direitos reiais maiores,
direitos reais de garantia e direitos pessoas de gozo.

Terceiros para efeito de registo na compra e venda executiva

Conforme temos visto ocorrem situações em que o direito real é alienado inter vivos, a
favor de um terceiro que não regista o seu facto aquisitivo. Em termos registais a alienante
figura com sendo o titular inscrito apesar de na ordem substantiva não o ser. Por essa
circunstância e estando o imóvel registado a favor do alienante pode ocorrer que o exequente
nomeia à penhora aquele imóvel.
A nomeação daquele bem à penhora ocorre, porque aquele bem ainda integrava, para o
exterior, a esfera jurídica patrimonial do executado em aplicação do regime legal disposto no
artigo 601º do CC.
A penhora é um ato de apreensão judicial de bens ou rendimentos do executado, sendo
o ato essencial com vista a garantir os fins da execução e uma manifestação clara do ius
imperi dos tribunais judiciais, integrando-se assim entre as garantias reais das obrigações"
Na sequência da penhora, o executado vê-se privado do poder de disposição e de
oneração do seu direito real. Após a penhora do imóvel, este é vendido de acordo com as
modalidades previstas no artigo 811º do Código de Processo Civil.
O eventual adquirente em processo de execução não tem um título válido de aquisição,
uma vez que o bem não pertence ao executado, mas sim a um terceiro que não se registou.
Destarte, o adquirente em venda executiva só poderá ser protegido, através de
aquisição cabular, se for considerado um terceiro para efeitos do registo, nos termos previstos
no artigo 5º/4, do Código do Registro Predial. Cabe então saber quem é o vendedor nas
situações de compra e venda executiva sendo a resposta a esta questão controvertida na
doutrina.
Para JAV na venda executiva o vendedor terá, necessariamente de ser o executado
ainda que a sua vontade não seja firmada para a concretização do negócio jurídico translativo
de direitos reais. O direito real é transmitido diretamente da esfera jurídica do executado para
o adquirente em venda executiva, nunca tendo o bem em causa integrado o património do
Estado, do tribunal ou do juiz.

Aquisição tabular no art. 17º/2 do CRPredial – casos de subaquisição com

invalidade registal
Seguintes situações:
 Pela leitura deste artigo concluo que verificados os registos do nº2, o terceiro
adquirente não vai ver a sua posição ser afetada pela declaração de nulidade do registo
predial. Este artigo vai proteger um terceiro subadquirente que adquiriu o seu pseudodireito
com base num registo prévio nulo. Este nº2 só tem aplicação nos casos em que o ato de
disposição fundado no registo nulo é inválido, por falta de titularidade do direito real com
base no qual esse ato é celebrado.
O efeito atributivo do registo predial não prevalece sobre o efeito consolidativo, que é
definitivo. Se o titular do direito real na ordem substantiva regista o facto aquisitivo,
consolida definitivamente a sua aquisição e fica protegido contra uma eventual aquisição
tabular de terceiro.

Requisitos para a aplicação do art. 17º/2 do CRPredial:

1º - é a pré-existencia de um registo nulo. E o registo é nulo nos casos do art. 16º do mesmo
código. De fora ficam os casos de registo juridicamente inexistente (art. 14º);
2º - consiste num ato de disposição fundado no registo nulo. O titular inscrito dispõe do seu
pseudodireito a favor de um terceiro com base no registo nulo;
3º - boa-fé do terceiro e é de entender em sentido ético de acordo com o artigo 291º/3 do CC;
4º - onerosidade da aquisição do terceiro. Em caso de doação, por exemplo, o terceiro não fica
protegido;
5º - o registo do facto aquisitivo do terceiro tem de preceder o registo da ação de declaração
de nulidade do registo ou o registo da ação de declaração de nulidade do ato de disposição
fundado no regime nulo.
NOTA: o terceiro protegido não é nunca aquele que beneficia do registo nulo, mas sim o
adquirente em negócio concluído com base no registo nulo, um subadquirente.
Consequência prática (proteção de terceiros): o terceiro adquire o direito, não adquirido
por via substantiva, por via tabular, ou seja, o registo, nestes casos, tem efeito atributivo de
direitos;
Passível de se sobrepor ao art. 291º: casos de título fraudulento !!EXPLICADO + à frente!! *

Aquisição tabular no art. 291ºdo CC

Seguintes situações:
Ex: a 10 de janeiro de 2004, A doou a B a propriedade do prédio X, tendo este último registado a sua aquisição.
Em seguida, B vende o mesmo direito a C, que também a regista. Entretanto, um ano depois, D faz declarar
judicialmente a nulidade da doação de A a B, registando a ação. Com a nulidade do primeiro negócio (da
doação), B vê afetada a sua legitimidade para transmitir validamente o direito a C. esta venda é, pois, nula
(art.892ºCC). porquanto D intentou a ação de declaração de nulidade nos 3 anos seguintes à doação de A a B, C
não logrará proteção à luz do art.291ºCC.

Pressupõe a pré-existência de um registo desconforme à realidade substancial por

invalidade do negócio jurídico registado.
Este artigo tem por escopo definir a proteção do terceiro que adquire a sua posição
com base num registo desconforme por invalidade substantiva do negócio jurídico registado.
Já não se refere à invalidade registal, mas antes à invalidade substantiva, havendo um conflito
entre o transmitente no primeiro negócio inválido e um sub-adquirente num segundo contrato,
que vem a ser afetado em consequência da invalidade do primeiro contrato.
O fundamento da proteção é o mesmo das outras hipóteses legais – a fé pública
registal. Distingue-se quer do art. 5º, que protege o terceiro adquirente num esquema de dupla
disposição com incompletudo registal, quer do art. 17º/2 que protege o terceiro subadquirente
que adquiriu o seu direito com base num registo nulo.
Os requisitos do art. 291° não são inteiramente coincidentes com os dos art. 5, 9 e 17.
°, n.º 2, do Código do Registro Predial, o que é natural atendendo a que se trata de um
preceito com um campo específico de aplicação, diverso do desses preceitos.
1º requisito: a aplicação do art. 291º supõe uma situação registal desconforme com a
realidade substantiva, por força da inscrição de um negócio jurídico inválido, nulo ou
anulável, ou seja, a pré-existência de um registo desconforme por invalidade substantiva de
negócio registado.
2º requisito: deve haver um ato de disposição do direito a que se reporta o facto registado O
titular inscrito praticou um ato de disposição negocial. do seu "direito" a favor de terceiro.
Este ato de disposição está ferido de ilegitimidade, causando, desta forma, a nulidade do
negócio jurídico celebrado e, com isso, a não produção da eficácia real no plano substantivo.
3º requisito: o terceiro só recebe proteção em caso de boa-fé
4º requisito: apenas o adquirente em negócio oneroso vem a ser protegido pelo art. 291º/1.
Usando o argumento à contrário, a aquisição a título gratuito não permite ao terceiro
beneficiário da proteção registal.
5º requisito: o terceiro tem de registar sua aquisição antes do registo da ação de declaração de
nulidade ou anulação do negócio jurídico. A proteção registal só é conferida quando o terceiro
inscreve o seu facto aquisitivo antes do registo da reação judicial à celebração do negócio
jurídico inválido.
6º requisito: os direitos de terceiro não são, no entanto, reconhecidos, se a ação for proposta e
registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio". Ou seja, se a ação de
declaração de nulidade ou de anulação do negócio jurídico inválido para proposta e registada
nos três anos subsequentes à sua celebração, os efeitos da invalidade produzem-se, arrastando
consigo a nulidade dos negócios jurídicos subsequentes.
O prazo conta-se da data da celebração do primeiro negócio inválido, aquele
justamente afeta a legitimidade negocial dos sucessivos disponentes.

*NOTA*: Na maior parte dos casos em que o título é falso vamos poder aplicar dois regimes
ao mesmo tempo que é o do 17º/2 e do 291º. Significa que perante uma mesma situação
jurídica o sujeito pode recorrer a estes dois regimes legais. O art. 291º/2 fala-nos num prazo
de 3 anos mas o artigo 17º/2 não nos fala em nenhum prazo. A boa doutrina (JAV e oliveira
ascensão) refere que este prazo de 3 anos também se aplica ao artigo 17º/2 e se assim não
fosse o sujeito ficaria completamente desprotegido. O prazo dos três anos também se aplica ao
17º/2 e o MC não concorda porque o legislador não previo este prazo no art. 17º e por isso
não deve haver aqui qualquer aplicação analógica. Esta posição não parece ser de defender
porque não existe uma boa explicação da parte de MC para justificar.

Aquisição tabular no artigo 122º do CRPredial

Se há uma desconformidade registal com a ordem substantiva que venha a gerar não a
nulidade do registo, mas um registo inexato nos termos do art. 18º/1 e o titular inscrito dispõe
do direito a favor de um terceiro de boa-fé, este pode ficar protegido nos termos do art. 122º
de modo inteiramente coincidente com o que sucede na hipótese do art. 17º/2.

A posição do titular do direito real preterido pela aquisição tabular de

terceiro
A aquisição tabular tem um reverso que é a situação em que fica o titular do direito
real preterido pelo efeito atributivo do registo predial. O efeito atributivo do registo predial
dá-se sempre contra alguém, em última análise, contra o proprietário do prédio. Pode afetar
outros direitos menores, mas repercute-se sempre na propriedade.
Casos em que a propriedade fica onerada com um direito real menor, adquirido
tabularmente, o proprietário vê o seu direito ficar onerado com o direito real menor. Não há
aqui qualquer extinção a considerar.
Uma hipótese diversa é aquela em que a aquisição tabular tem lugar relativamente à
propriedade. MC desenvolveu a teoria dos “direitos reais naturais”. Defende que o direito
de propriedade afetado com a aquisição tabular da propriedade por um terceiro não se
extingue, ficando, no entanto, numa situação de inoponibilidade em sentido próprio.
 No caso de o terceiro devolver a coisa, renunciar ao seu direito ou transmiti-lo a
terceiro de má-fé, o direito do proprietário afetado pelo efeito atributivo do registo predial
retomaria a sua oponibilidade normal. JAV diz que esta teoria não se harmoniza com alguns
dos princípios de Direitos Reais, partícula, com os princípios de inerência (se os direitos reias
são inerentes a uma coisa e se essa coisa se encontra atribuída ao adquirente tabular como é
que se explica a inerência da propriedade inoponível? Parece que esta inerência não se pode
afirmar relativamente ao direito do proprietário atingido pela aquisição tabular de terceiro) e
de tipicidade, já para não falar do princípio da oponibilidade absoluta. Tratando-se de um
direito real de gozo não é só a oponibilidade que fica suspensa, é todo o aproveitamento da
coisa, o uso, a fruição e a disposição. Para além de uma propriedade sem reivindicação
teríamos de reconhecer uma propriedade sem conteúdo, ou seja, uma propriedade atípica. E
por quanto tempo? Até uma renúncia ou uma transmissão a favor de um terceiro de má-fé que
pode nunca vir a acontecer?
Custa ainda perceber como sendo a propriedade um direito exclusivo se pode articular
duas propriedades singulares sobre a mesma coisa, tendo em conta que, com esta teoria,
coexistem simultaneamente duas propriedades incompatíveis.

 ML: não é aceitável a tese da sobrevivência do direito real preterido = JAV

o Aquisição tabular atribui o direito real em termos definitivos ao
adquirente com base no registo, sendo em consequência extinto o
direito real anterior, por ser com ele incompatível.
▪ Mesmo que o adquirente com base no registo optasse por
devolver a coisa ao adquirente substantivo, haveria aí um novo
facto aquisitivo do direito, que não elidiria a extinção anterior.

Art.5º/2/a do CRPredial - que remete para a questão da usucapião. A usucapião é a aquisição

da propriedade baseada na posse por um determinado lapso de tempo e isto vai interferir com
a aquisição tabular. Diz-nos o artigo supramencionado que a usucapião não é afetada pelo
efeito do registo de um terceiro, isto porque aquele que não registou em primeiro lugar, apesar
de não ter registado, vai beneficiar de uma presunção baseada na posse nos termos do
art.1258º CC – isto é, presume-se que quem exerce a posse é o titular do direito real.
Por isso mesmo, aquele que não registou vai ficar beneficiado pelo efeito atributivo do registo
predial, mas temos de ver se já tinha passado o prazo para a usucapião – recorremos ao
art.1296º que nos diz que, no caso de coisa imóvel, na falta de registo do título ou da mera
posse, a usucapião só pode dar-se no termos de 15 anos (se a posse for de boa-fé) e de 20 anos
(se for de má-fé).
Isto faz com que o terceiro de boa-fé perca a proteção registal.  é aquilo que o professor
Oliveira Ascensão cahama a “Usucapio contra tábulas” ou usucapião contra registo: ou
seja, é o facto de, independentemente de ter ou não registado o meu direito real, eu beneficio
de uma presunção baseada na posse, podendo alegar a usucapião, uma vez que o registo tem
efeito meramente enunciativo. Usucapião prevalece sobre o efeito atributivo.

Ex: A, proprietário do prédio X, vende o usufruto do prédio a B, que não regista, e faz posteriormente o mesmo a
favor de C, que regista. Ainda que C tenha a seu favor os requisitos do art. 5º/1 do CRP, ele nada pode fazer se B
demonstrar a usucapião.