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DIREITOS DO
CONSUMIDOR E
LEGISLAÇÃO
IMOBILIÁRIA
 2

3 INTRODUÇÃO
5 UNIDADE 1 – Direito Imobiliário
5 1.1 Conceitos básicos

6 1.2 Posse, detenção e propriedade

12 1.3 Da evolução ao patrimônio de afetação

16 UNIDADE 2 – Direitos Fundamentais do Consumidor

20 UNIDADE 3 – Código de Defesa do Consumidor eDireito Imobiliário
20 3.1 A importância do CDC

SUMÁRIO
21 3.2 Princípios da vulnerabilidade, hipossuficiência, ônus da prova e boa-fé objetiva

23 3.3 Princípios da transparência, confiança e equidade

24 3.4 Práticas comerciais reguladas pelo CDC

24 3.4.1 Oferta e publicidade

33 3.4.2 Práticas comerciais abusivas

33 3.5 Contratos e responsabilidades

37 3.5.1 Responsabilidade do incorporador/construtor pelo vício e fato do produto/serviço

39 3.6 Órgãos fiscalizadores

45 UNIDADE 4 – Legislação Imobiliária

45 4.1 Referente a profissão de Corretores de Imóveis

45 4.2 Relacionada ao mercado imobiliário

46 4.3 Relativa ao crédito imobiliário

47 REFERÊNCIAS
50 ANEXOS
 3

INTRODUÇÃO

Evidentemente que não poderíamos dei- ção não se trata de um artigo original1 , pelo
xar de falar da legislação voltada ao mercado contrário, é uma compilação do pensamento
imobiliário, embora ao longo de todo curso, de vários estudiosos que têm muito a con-
as inúmeras leis, seus artigos e parágrafos tribuir para a ampliação dos nossos conhe-
se fazem presentes. cimentos. Também reforçamos que existem
autores considerados clássicos que não po-
Assim também detalhes do Código de De-
dem ser deixados de lado, apesar de parecer
fesa do Consumidor se fazem presentes nos
(pela data da publicação) que seus escritos
conteúdos estudados a partir deste momen-
estão ultrapassados, afinal de contas, uma
to.
obra clássica é aquela capaz de comunicar-
De todo modo, iniciaremos o estudo apre- -se com o presente, mesmo que seu passado
sentando alguns conceitos pertinentes ao datável esteja separado pela cronologia que
Direito Imobiliário como a posse, detenção e lhe é exterior por milênios de distância.
propriedade, bem como a evolução do cha-
3) Em se tratando de Jurisprudência, en-
mado “patrimônio de afetação”.
tendida como “Interpretação reiterada que
Que fique claro a importância de um rela- os tribunais dão à lei, nos casos concretos
cionamento justo e transparente para com submetidos ao seu julgamento” (FERREIRA,
os clientes, pois estes ao mesmo tempo que 2005)2 , ou conjunto de soluções dadas às
podem fazer a propaganda mais positiva do questões de direito pelos tribunais superio-
negócio, podem também contribuir para que res, algumas delas poderão constar em nota
a empresa seja vista com desconfiança pelo de rodapé ou em anexo, a título apenas de
mercado. exemplo e enriquecimento.

Desejamos boa leitura e bons estudos, 4) Por uma questão ética, a empresa/ins-
mas antes algumas observações se fazem tituto não defende posições ideológico-par-
necessárias: tidária, priorizando o estímulo ao conheci-
mento e ao pensamento crítico.
1) Ao final do módulo, encontram-se mui-
tas referências utilizadas efetivamente e ou- 5) Sabemos que a escrita acadêmica tem
tras somente consultadas, principalmente como premissa ser científica, ou seja, base-
artigos retirados da World Wide Web (www), ada em normas e padrões da academia, por-
conhecida popularmente como Internet, que tanto, pedimos licença para fugir um pouco
devido ao acesso facilitado na atualidade às regras com o objetivo de nos aproximar-
e até mesmo democrático, ajudam sobre- mos de vocês e para que os temas abordados
maneira para enriquecimentos, para sanar cheguem de maneira clara e objetiva, mas
questionamentos que por ventura surjam ao não menos científicos.
longo da leitura e, mais, para manterem-se
atualizados. 1 Trabalho inédito de opinião ou pesquisa que nunca foi publicado
em revista, anais de congresso ou similares.
2) Deixamos bem claro que esta composi- 2 FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Novo Dicionário Eletrôni-
co Aurélio. Versão 5.0. Editora Positivo, 2005.
4

Por fim:

6) Deixaremos em nota de rodapé, sem-

pre que necessário, o link para consulta de
documentos e legislação pertinente ao as-
sunto, visto que esta última está em cons-
tante atualização. Caso esteja com material
digital, basta dar um Ctrl + clique que che-
gará ao documento original e ali encontrará
possíveis leis complementares e/ou outras
informações atualizadas. Caso esteja com
material impresso e tendo acesso à Internet,
basta digitar o link e chegará ao mesmo local.
 5

UNIDADE 1 – Direito Imobiliário

O estudo do direito imobiliário é fun- que podem estar em comércio, já que são
damental e requer conhecimento e com- suscetíveis de valor econômico, patrimo-
petência para refletir, analisar e aplicar nial ou, ainda, pecuniário.
conceitos teóricos, portanto, faremos um
A princípio, todas as coisas úteis podem
breve aporte sobre esses conceitos que
ser objeto de apropriação, diante do inte-
formam a estrutura para o entendimento
resse econômico que elas despertam. Ex-
e aplicabilidade nas questões pertinentes
cluem-se, todavia, os bens sem valoração
ao ramo dos negócios imobiliários.
econômica, a exemplo da água do mar, o ar
que se respira, luz do sol, entre outros.
1.1 Conceitos básicos
O Direito Imobiliário é um ramo multi- As coisas podem ser apropriadas de-
disciplinar que envolve questões urbanís- vido a uma relação jurídica contratual
ticas, ambientais, registrais, contratuais, (exemplo básico: ‘A’ vende a ‘B’ e ‘B’ se tor-
obrigacionais, trabalhistas e tributárias. na dono da coisa e ‘A’ do dinheiro) ou pela
Diz-se também ser ramo do direito priva- captura (ocupação, onde não há relação
do que se destina a disciplinar vários as- com pessoas, ex.: pegar uma concha na
pectos da vida privada, tais como, a posse, praia, pescar um peixe).
as várias formas de aquisição e perda da
A aquisição decorrente de contrato se
propriedade, o condomínio, o aluguel, a
diz derivada, porque a coisa já pertenceu
compra e venda, a troca, a doação, a ces-
a outrem; a aquisição havida da ocupação
são de direitos, a usucapião3 , os financia-
se diz originária porque a coisa nunca teve
mentos da casa própria, as incorporações
dono (res nullius – coisa de ninguém), ou
imobiliárias, o direito de preferência do
já teve dono um dia e não tem mais (res
inquilino, o direito de construir, o direito
derelicta – equivale ao abandono ou re-
de vizinhança, o registro de imóveis, den-
núncia). Assim, as coisas apropriáveis são
tre muitos outros institutos jurídicos con-
objeto de propriedade, que é o mais amplo
cernentes ao bem imóvel (SILVA JUNIOR,
direito real.
2012).
Vale distinguir:
Direitos Reais ou direito das coisas é o
sub-ramo do direito civil, cujas regras cui- propriedade e domínio – pois exis-
dam do poder dos homens sobre as coisas te pequena diferença entre eles. Em sen-
apropriáveis. tido amplo, o termo propriedade pode ser
entendido como sinônimo de domínio.
O objeto dos direitos reais são as coisas
Todavia, no sentido restrito da palavra, o
apropriáveis, as quais podem ser objeto
termo propriedade serve tanto para fazer
de propriedade, isto é, aquelas coisas que
referência às coisas corpóreas (materiais)
são suscetíveis de alienação, portanto, as
como às incorpóreas (imateriais). Assim,
3- Substantivo feminino – do latim usucapione. Modo de adqui- não se mostra correto falar em domínio
rir propriedade móvel ou imóvel pela posse pacífica e ininter-
rupta da coisa durante certo tempo. intelectual do autor, mas em propriedade
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intelectual do autor; ao passo que o termo 1.2 Posse, detenção e pro-

domínio é utilizado para designar, tão so-
mente as coisas corpóreas; priedade
A palavra posse deriva do latim posses-
coisa e bem – pois, o termo bem é sio que provém de potis, prefixo potestas,
espécie do de coisa. Assim, em sentido
que significa poder; e sessio, sufixo da
amplo ambos são sinônimos, mas, em sen-
mesma origem de sedere, que quer dizer,
tido restrito, o termo coisa é utilizado para
estar firme, assentado. Indica, portanto,
fazer referência tanto a bens apropriá-
um poder que se prende a uma coisa.
veis, como aos inapropriáveis, enquanto
que o termo bem serve tão só para as coi- A posse, portanto, não se confunde
sas apropriáveis, ou seja, aquilo suscetí- com a propriedade. Esta é fundada em
vel de economicidade, patrimonialidade, uma relação de direito, enquanto aquela é
pecúnia (estar in comércio) (SILVA JUNIOR, fundada em uma relação de fato.
2012).
Justificativas para estudarmos a
Como características dos direitos posse:
reais temos:
1 – a posse é a exteriorização da pro-
a) sequela – é o poder que tem o titu- priedade, que é o principal direito real;
lar do direito real de reivindicação do bem existe uma presunção de que o possuidor
(Artigo 1.228 do Código Civil de 2002). É é o proprietário da coisa. A aparência é a
o direito de reaver a coisa de quem quer de que o possuidor é o dono, embora pos-
que injustamente a possua ou detenha. sa não ser;
Vem do verbo “seguir”. Dá-se quando o ti-
2 – a posse precisa ser estudada e pro-
tular do direito real persegue a coisa para
tegida para evitar violência e manter a paz
recuperá-la, não importando com quem a
social; assim, se o indivíduo não defende
coisa esteja. É uma característica funda-
seus bens através do desforço imediato,
mental dos direitos reais, pois, não existe
instituto este legitimado pelo ordena-
nos direitos obrigacionais (creditícios ou
mento jurídico pátrio, previsto no pará-
creditórios), razão pela qual os direitos re-
grafo 1º do Artigo 1.210 do CC/02, e perde
ais são mais fortes e poderosos do que os
a posse deles, esse indivíduo não pode
direitos pessoais;
usar a força para recuperá-los, precisa
b) preferência – interessa aos direi- pedir à Justiça. Você continua proprietário
tos reais de garantia (penhor, hipoteca dos seus bens, mas, para recuperar a pos-
e alienação fiduciária), contidos respec- se da coisa esbulhada só através do Esta-
tivamente nos Artigos 1.419 e 1.422 do do-Juiz, para evitar violência;
Código Civil de 2002 e Lei nº 9.514, de 20
3 – a posse existe no mundo antes da
de novembro de 1997, que instituiu o con-
propriedade, afinal a posse é um fato que
trato de alienação fiduciária de bem imó-
está na natureza, enquanto a propriedade
vel. Já as garantias pessoais como fiador e
é um direito criado pela sociedade; os ho-
aval não dão preferência de crédito numa
mens primitivos tinham a posse dos seus
eventual execução.
bens, a propriedade só surgiu com a orga-
 7

nização da sociedade e o desenvolvimen- se seria a soma de dois elementos: o “cor-

to do direito. pus” e o “animus”. O corpus é o elemento
material, é o poder físico da pessoa sobre
A propriedade prevalece sobre a posse
a coisa, é o elemento externo/objetivo, é
(Súmula 487 do STF: será deferida a pos-
a ocupação da coisa pela pessoa; já o ani-
se a quem evidentemente tiver o domínio,
mus é o elemento interno/subjetivo, é a
se com base neste for disputada).
vontade de ser dono daquela coisa possu-
Detenção é estado de fato que não cor- ída, é a vontade de ter aquela coisa como
responde a nenhum direito (Artigo 1.198 sua. Assim, para este jurista, o locatário,
do CC/02). o usufrutuário, o comodatário não teriam
posse, pois sabem que não são donos. Tais
Silva Junior (2012), de maneira bem di-
pessoas teriam apenas detenção, não po-
dática, exemplifica o estado da detenção
deriam sequer se proteger como autoriza
assim:
o Artigo 1.210 e seu parágrafo 1º (ex.: o in-
O motorista de ônibus; o motoris- quilino não poderia defender a casa onde
ta particular em relação ao carro do mora contra um ladrão, pois o inquilino
patrão; o bibliotecário em relação seria mero detentor). Savigny errou ao
aos livros; o caseiro do sítio ou da valorizar demais o animus. Para ele, pos-
casa de praia, etc. Tais pessoas não se é o poder que tem a pessoa de dispor
têm posse, mas, mera detenção, por fisicamente de uma coisa (corpus) com a
isso jamais podem adquirir a proprie- intenção de tê-la para si (animus).
dade pela usucapião dos bens que
b) Teoria Objetiva – Ihering
ocupam, pois só a posse prolongada
enseja a usucapião, a detenção pro- Rudolf von Ihering criticou Savigny e
longada não enseja nenhum direito. propôs que se o proprietário tem a pos-
O detentor é o fâmulo, ou seja, aque- se, não há necessidade de distinção entre
le que possui a coisa em nome do elas. Porém, o proprietário pode transferir
verdadeiro possuidor, obedecendo a sua posse a terceiros para um melhor uso
ordens dele. econômico (ex.: uma pessoa que herda
uma fazenda e por não saber administrá-
Então, pode-se concluir que a posse é
-la, decide então alugá-la/arrendá-la ou
menos do que a propriedade, e a deten-
emprestá-la a um agricultor/empresário).
ção é menos do que a posse, pois existe
Assim, a posse se fragmenta em posse in-
um estado de fato inferior à posse que é
direta (do proprietário) e posse direta (do
a detenção.
locatário/arrendatário ou comodatário).
Dois juristas alemães fizeram es- Ambos os possuidores têm direito a exer-
tudos profundos sobre a posse que cer a proteção possessória do que autori-
merecem nosso conhecimento: za o Artigo 1.210, do CC/02.

a) Teoria Subjetiva – Savigny Nosso Código Civil adotou a Teoria Ob-

jetiva de Ihering, como se vê dos Artigos
Friedrich Carl von Savigny, em 1803, 1.196 e 1.197, ambos do CC/02.
elaborou um tratado afirmando que a pos-
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Ihering veio depois de Savigny e pôde suidor, e divide a posse em de boa-fé e de

aperfeiçoar a Teoria Subjetiva. Na prática, má-fé. A posse é de boa-fé quando o pos-
a diferença entre as teorias é porque para suidor tem a convicção de que sua posse
Ihering, o proprietário e o possuidor direto não prejudica ninguém (Artigo 1.201 do
podem defender a posse, já que o proprie- CC/02). A posse é de má-fé quando o pos-
tário permanece possuidor indireto (ex.: o suidor sabe que tem vício.
MST invade uma fazenda alugada, então
Ainda precisamos definir a ‘composse’
tanto o proprietário como o arrendatário
que é a posse exercida por duas ou mais
podem defender as terras e/ou acionar a
pessoas, como o condomínio é a proprie-
Justiça).
dade exercida por duas ou mais pessoas
Não obstante o indivíduo deva reunir (Art. 1.199 do CC/02). A composse pode
os dois elementos (objetivo = corpus, e o ser tanto na posse direta como na indireta
subjetivo = animus), para ter posse, para (ex.: dois irmãos herdam um apartamento
a teoria objetiva idealizada por Ihering, e alugam a um casal, hipótese em que os
possuidor é aquele que exerce sobre a irmãos condôminos terão composse indi-
coisa uma das faculdades da propriedade, reta e o casal a composse direta).
isto é, possuidor é aquele que usa, goza,
Uma vez que nosso legislador adotou
ou dispõe da coisa. Em outras palavras,
a teoria objetiva da posse de Ihering, po-
o possuidor é aquele que tem o “corpus”,
demos inferir então que possuidor é todo
pois, presume-se que tem também o “ani-
aquele que ocupa a coisa, seja ou não
mus”, cabendo, então, ao seu contestante
dono dessa coisa (Artigo 1.196 do CC/02),
comprovar que aquele indivíduo não tem
salvo os casos de detenção já vistos (Arti-
o elemento subjetivo - “animus”.
go 1.198 de CC/02). Sabemos também que
Ihering desprezou o animus e deu im- o proprietário, mesmo que deixe de ocu-
portância à fragmentação do corpus para par a coisa, mesmo que perca o contato fí-
uma melhor exploração econômica da coi- sico sobre a coisa, continua por uma ficção
sa. Nesse sentido, posse para Ihering é a jurídica seu possuidor indireto, podendo
relação de fato entre pessoa e coisa para proteger a coisa contra agressões de ter-
fim de sua utilização econômica, seja para ceiros (Artigo 1.197 do CC/02).
si, seja cedendo-a para outrem.
Quanto aos poderes inerentes à pro-
A posse pode ser classificada em ob- priedade (referidos no art. 1.196), eles
jetiva e subjetiva. No primeiro caso, esta são três: o uso; a fruição (ou gozo); e, a dis-
classificação leva em conta elementos ex- posição, conforme artigo 1.228 do CC/02.
ternos, visíveis, e divide a posse em jus- Então, todo aquele que usa, frui ou dispõe
ta e injusta. A posse injusta é a violenta, de um bem é seu possuidor (Artigo 1.196
clandestina ou precária, a posse justa é o do CC/02). É por isso que a propriedade
contrário (Artigo 1.200 do CC/02). é conhecida como um direito complexo,
porque é a soma de três atributos/pode-
A classificação subjetiva leva em conta
res/faculdades.
a condição psicológica do possuidor, ou
seja, elementos internos/íntimos do pos- Para adquirir a posse de um bem, bas-
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ta usar, fruir ou dispor desse bem. Pode nha.

ter apenas um, dois ou os três poderes
Então, a propriedade é o poder de usar,
inerentes à propriedade que será possui-
fruir (gozar) e dispor de um bem (três fa-
dor da coisa (Artigo 1.204 do CC/02: “em
culdades/atributos/poderes do domínio)
nome próprio” para diferenciar a posse da
e mais o direito de reaver essa coisa do
detenção do 1.198 do CC/02). É por isso
poder de quem injustamente a ocupe.
que pode haver dois possuidores (o dire-
to e o indireto), pois a posse pertence a Pelo conceito legal de propriedade,
quem tem o exercício de algum dos três percebe-se porque se trata de um direito
poderes inerentes ao domínio (SILVA JU- complexo. A complexidade é justamente
NIOR, 2012). porque a propriedade é a soma de três fa-
culdades e mais esse direito de reaver de
Perde-se a posse quando a pessoa dei-
terceiros.
xa de exercer sobre a coisa qualquer dos
três poderes inerentes ao domínio, con- Expliquemos essas três faculdades
forme Artigos 1.223, 1.224, 1.196 e 1.204, e esse direito de reaver:
do CC/02.
uso – é o jus utendi, ou seja, o pro-
Chegamos à ‘propriedade’! O mais im- prietário pode usar a coisa, pode ocupá-la
portante e complexo direito real. É o úni- para o fim a que se destina. Exemplos –
co direito real sobre a coisa própria, pois morar numa casa; usar um carro para tra-
os demais direitos reais do art. 1.225 4 balho/lazer. O uso pode ser também nega-
do CC/02 são direitos reais sobre coisas tivo, como deixar um relógio guardado;
alheias.
fruição (ou gozo) – jus fruendi; o
Nosso ordenamento protege a proprie- proprietário pode também explorar a coi-
dade a nível constitucional (Artigo 5º, XXII sa economicamente, auferindo seus be-
e 170, II, da Constituição Federal de 1988). nefícios e vantagens. Exemplos – vender
os frutos das árvores do quintal; ficar com
A propriedade é mais difícil de ser per-
as crias dos animais da fazenda; alugar o
cebida do que a posse, pois a posse está
imóvel;
no mundo da natureza, enquanto a pro-
priedade está no mundo jurídico. disposição – jus disponiendi; é o
poder de abusar da coisa, de modificá-la,
O Código Civil, em seu Artigo 1.228,
reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até
conceitua o direito de propriedade como:
destruí-la. A disposição é o poder mais
o direito de usar, gozar e dispor da coisa,
abrangente.
bem como de reavê-la do poder de quem
quer que injustamente a possua ou dete- Além de ser a soma dessas três facul-
4- De acordo com o Artigo 1.225, do Código Civil de 2002, são dades, a propriedade produz um efeito,
direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; que é justamente o direito de reaver a coi-
IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promi-
tente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a sa (parte final do Artigo 1.228 do CC/02),
anticrese; XI - a concessão de uso especial para fins de moradia
(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007); XII - a concessão de direito o que pode acontecer por meio da ação
real de uso (Redação dada pela Medida Provisória nº 759. de reivindicatória. Esta é a ação do proprie-
2016); e XIII - a laje (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de
2016). tário sem posse e contra o possuidor sem
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título. Essa ação serve ao dono contra o para si (o que seria comunismo ou socia-
possuidor injusto, contra o possuidor de lismo), mas para outros particulares que
má-fé ou contra o detentor. possam melhor utilizá-la. Isso só compro-
va que nosso direito valoriza a proprieda-
Ação reivindicatória é diferente de
de privada. É absoluto também porque se
ação possessória! Esta última é a ação do
exerce contra todos, é direito erga omnes;
possuidor contra o invasor, que inclusive
(todos vocês têm que respeitar minha pro-
pode ser o proprietário (exemplos: loca-
priedade sobre meus bens e vice-versa).
dor quer entrar a qualquer hora na casa do
inquilino, alegando ser o dono; não pode. Os direitos de crédito prescrevem, mas
Mas o proprietário que aluga uma fazen- a propriedade dura para sempre, ou seja,
da também pode usar a possessória se o característica de perpetuidade – passa
MST ameaça invadir e o arrendatário não inclusive para os filhos através do direito
toma providências, afinal o proprietário das sucessões. Quanto mais o dono usa
tem posse indireta). A vantagem da pos- a coisa, mais o direito de propriedade se
sessória é a possibilidade de concessão de fortalece. A propriedade não se extingue
liminar “initio litis” específica pelo Juiz. Na pelo não uso do dono, mas sim pelo uso de
reivindicatória não cabe liminar específi- terceiros.
ca, e sim a genérica, através da antecipa-
De acordo com o Artigo 1.231 do CC/02,
ção de tutela, instituto previsto no Arts.
o proprietário pode proibir que terceiros
300 a 304 do Código de Processo Civil,
se sirvam do seu bem; a presunção é a de
CPC/2015.
que cada bem só tem um dono exclusivo,
Esse direito de reaver é consequência mas nosso ordenamento admite o condo-
da sequela, aquela característica dos di- mínio.
reitos reais, e que permite que o titular do
A propriedade se contrai e se dilata, é
direito real o exerça contra qualquer pes-
elástica como uma sanfona; por exemplo,
soa.
tenho uma fazenda e cedo em usufruto
Embora o proprietário possa dispor, para José; eu perco as faculdades de uso e
abusar da coisa (jus abutendi), pode ven- de fruição, minha propriedade antes plena
dê-la, reformá-la e até destruí-la, essa ca- (completa) vai diminuir para apenas dispo-
racterística da propriedade ser um direito sição e posse indireta; mas ao término do
absoluto já não é mais pleno, pois o direito usufruto, minha propriedade se dilata e
moderno exige que a coisa cumpra uma torna-se plena novamente.
função social, exige um desenvolvimento
Quanto ao objeto da propriedade, é
sustentável do produzir, evitando poluir
toda coisa corpórea, móvel ou imóvel. Ad-
(Art. 5º, XXIII da CF/88 c/c, e § 1º do Artigo
mite-se propriedade de coisas incorpóre-
1.228 do CC/02).
as como o direito autoral e o fundo de co-
Respeitar a função social é um limite mércio.
ao direito de propriedade – com efeito,
São espécies de propriedade:
quando uma propriedade não cumpre sua
função social, o Estado a desapropria não a) plena ou ilimitada – quando as
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três faculdades do domínio (uso, fruição e pítulo II, do título III, do livro III, da par-
disposição) estão concentradas nas mãos te especial do Código Civil de 2002 para
do proprietário e não existe nenhuma res- aquisição da propriedade imóvel:
trição. Artigo 1.231 do CC/02;
a) Pela usucapião – a palavra é femini-
b) limitada – subdivide-se em 1) res- na porque vem do latim “usus” + “capere”,
trita – quando a propriedade está grava- ou seja, é a captação/tomada/aquisição
da com um ônus real, como a hipoteca, pelo uso. Essa é a modalidade originária
penhor, entre outros, ou quando o pro- de aquisição da propriedade pela posse
prietário, por exemplo, cedeu a coisa em prolongada e demais requisitos legais.
usufruto para outrem e ficou apenas com Não só a propriedade se adquire pela usu-
a disposição e posse indireta do bem; 2) capião, mas outros direitos reais como su-
resolúvel – propriedade resolúvel é aque- perfície, usufruto e servidão predial tam-
la que está subordinada a um termo ou bém. A usucapião exige posse prolongada
condição resolutórios, ou seja, pode ser (elemento objetivo) com a vontade de ser
resolvida (extinta), e só se tornará plena dono (animus domini - elemento subjeti-
após certo tempo ou certa condição. Na vo).
hipótese de retrovenda, por exemplo, o
b) Pelo Registro do Título – antiga-
comprador do imóvel tem a propriedade
mente chamava-se de transcrição; é aqui-
resolúvel, ou seja, a sua propriedade vigo-
sição derivada. O registro é o modo mais
rará até o advento do termo final previsto
comum de aquisição de imóveis. Conceito:
na avença, conforme prevê o Artigo 505
trata-se da inscrição do contrato no cartó-
do CC/02.
rio de registro do lugar do imóvel. Existem
A aquisição da propriedade pode ser cartórios de notas (onde se faz escritura
originária ou derivada; é originária quan- pública, testamento, reconhecimento de
do a propriedade é adquirida sem vínculo firma, cópia autenticada) e cartórios de
com o dono anterior, de modo que o pro- registro de imóveis em cada cidade. Cada
prietário sempre vai adquirir propriedade imóvel (casa, terreno, apartamento) tem
plena, sem nenhuma restrição, sem ne- um número (matrícula) próprio e está de-
nhum ônus (exemplos: acessão prevista vidamente registrado no cartório de imó-
no Art. 1.248 do CC/02, usucapião e ocu- veis do seu bairro (se a cidade for peque-
pação); a aquisição é derivada quando de- na só tem um). O cartório de imóveis tem
corre do relacionamento entre pessoas a função pública de organizar os registros
(exemplos: contrato registrado para imó- de propriedade e verificar a regularidade
veis, sucessão hereditária), e o novo dono tributária dos imóveis, pois não se podem
vai adquirir nas mesmas condições do an- registrar imóveis com dívidas de tributos.
terior (exemplos: se compra uma casa com A função é pública, mas a atividade é pri-
hipoteca, vai responder perante o credor vada, sendo fiscalizada pelo Poder Judici-
hipotecário; se herda um apartamento ário.
com servidão de vista, vai se beneficiar da
A lei nº 6.015/735 dispõe sobre os re-
vantagem).

São três modalidades previstas no ca- 5- Atualizada a partir da republicação vide Lei nº 10.150, de
2000.
12

gistros públicos. Quando você compra/ a verdade; o cartório deve ser bem orga-
doa/troca um imóvel você precisa cele- nizado e os livros bem cuidados, cabendo
brar o contrato através de escritura pú- ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são
blica (Arts. 108 e 215 do CC/02, salvo se o acessíveis a qualquer pessoa, Art. 1.246
valor do imóvel não ultrapassar o valor de do CC/02); possibilidade de retificação (se
30 salários mínimos, caso em que autoriza o registro está errado, o Juiz pode deter-
a escritura particular) e depois inscrever minar sua correção, Art. 1.247 do CC/02);
essa escritura no cartório do lugar do imó- obrigatoriedade (o registro é obrigatório
vel. Só o contrato/entrega das chaves/ no cartório de imóveis do lugar do imóvel:
pagamento do preço não basta, é preciso § 1º do Art. 1.245 do CC/02) e continuida-
também fazer o registro tendo em vista de (o registro obedece a uma sequência
a importância da propriedade imóvel na lógica, sem omissão, de modo que não se
nossa vida. O registro confirma o contra- pode registrar em nome do comprador se
to e dá publicidade ao negócio e seguran- o vendedor que consta no contrato não é
ça na circulação dos imóveis. A escritura o dono que consta no registro; muita gen-
pode ser feita em qualquer cartório de te desconhece a importância do registro,
notas do país, mas o registro só pode ser ou então para não pagar as custas, só
feito no cartório do lugar do imóvel, que celebra o contrato de compra e venda; aí
é um só (Art. 1.245 e seus parágrafos do fica transmitindo posse de um para outro;
CC/02). quando finalmente alguém resolve regis-
trar, não encontra mais o dono, aí o jeito é
O título translativo a que se refere o
partir para a usucapião).
§ 1º em geral é o contrato. O registro de
imóveis em nosso país não é perfeito, afi- c) Pela Acessão – é aquisição originá-
nal, o Brasil é um país jovem e continental, ria. Adquire-se por acessão tudo aquilo
e muitos terrenos ainda não têm registro, que adere (soma) ao solo e não pode ser
mas o ideal é que cada imóvel tenha sua retirado sem danificação. Através da aces-
matrícula com suas dimensões, sua histó- são a coisa imóvel vai aumentar por algu-
ria, seus eventuais ônus reais (ex: hipote- ma das cinco hipóteses do Art. 1.248 do
ca, servidão, superfície, usufruto, entre CC/02. As quatro primeiras são acessões
outros) e o nome de seus proprietários. naturais e a quinta é acessão humana ou
No cartório de imóveis se registra não só industrial/artificial (SILVA JUNIOR, 2012).
a propriedade, mas qualquer direito real
(exemplos: hipoteca, servidão, superfí- 1.3 Da evolução ao patrimô-
cie, usufruto, entre outros). Antes do re-
gistro do contrato não há direito real, não
nio de afetação
há propriedade, não há sequela ainda em A evolução do mercado imobiliário foi
favor do comprador (§ 1º do Art. 1.245 do ocorrendo de forma significativa e paula-
CC/02), mas apenas direito pessoal (obri- tina, e para dar maior segurança aos em-
gacional). preendimentos surgiu, no ano de 2001
(“MP do Bem”, nº 2.221, de 04.09.2001),
São características do registro: fé pú- a alternativa do patrimônio de afetação
blica (presume-se que o registro exprima nas incorporações imobiliárias, que, em
 13

2004, foi transformada na Lei nº 10.931, materializa a segregação patrimonial de

e esta legislação introduziu diversos dis- uma incorporação imobiliária como alter-
positivos na Lei das Incorporações imobi- nativa à constituição de uma empresa es-
liárias (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro pecífica, dos demais ativos e passivos da
de 1964), acrescentando os artigos 31-A incorporadora. Com isto se objetiva pro-
a 31-F. teger as outras partes envolvidas em um
projeto imobiliário: os promitentes com-
O patrimônio de afetação vem se so-
pradores e o financiador.
mar ao rol de medidas adotadas para di-
namizar o mercado imobiliário no Brasil. A segregação patrimonial, realizada
Este mecanismo tem o condão de aumen- pela instituição do patrimônio de afeta-
tar a segurança jurídica do adquirente de ção, é tida como uma medida relevante
imóvel na planta e disciplinar as relações para evitar o que o mercado apelidou de
imobiliárias, com a finalidade de aumen- “bicicleta”, o ciclo vicioso de uma incorpo-
tar a transparência das incorporações, a radora canalizar recursos de um empre-
credibilidade dos empreendimentos e a endimento para cobrir outro anterior e,
segurança jurídica das partes (TUTIKIAN; assim, sucessivamente, até que a velo-
BRUSTOLIN, 2011). cidade de lançamentos não supra mais a
necessidade de alocação nos empreendi-
Todas as alterações verificadas até o
mentos anteriores, culminando com a in-
momento da eclosão do patrimônio de
suficiência de recursos para o andamento
afetação visavam a garantir os agentes
das obras.
financeiros, aumentando as garantias em
relação ao mutuário pela alienação fidu- O efeito principal do patrimônio de afe-
ciária e a adoção de um sistema de amor- tação é que, em eventual falência da in-
tização mais rigoroso. Faltava, então, um corporadora, não prejudicará a edificação
instituto que protegesse o adquirente afetada na qual está o imóvel adquirido
final, ou seja, quem compra o imóvel na pelo consumidor, ou seja, estes bens não
planta e que faz pagamentos à incorpora- entram na massa falida e os adquirentes
dora antes da entrega e registro do imó- têm a possibilidade de assumir o empre-
vel em seu nome. Foi então que surgiu o endimento e escolher, dentre as alternati-
patrimônio de afetação – e foi justamente vas legais, a mais viável para a finalização
após o impacto da comoção social causa- do negócio. Uma vez ocorrida a falência ou
da pelo caso Encol6. insolvência civil do incorporador, é realiza-
da a assembleia geral entre os adquiren-
Não há dúvidas que o patrimônio de
tes para deliberar quanto à continuidade
afetação traz segurança para o adquiren-
da obra ou sua liquidação.
te e também para o financiador do empre-
endimento. Isso porque o patrimônio de Decidindo-se pela continuidade da
afetação é o mecanismo legal pelo qual se obra, a comissão de representantes fica
investida de mandato para firmar com os
6- Em linhas bem gerais, sem entrar no mérito de julgamento
das causas, a Encol, que na década de 1990, chegou a ser uma adquirentes o contrato definitivo. A co-
das maiores construtoras brasileiras, entrou em decadência
em 1999 e deixou um rastro de mais ou menos 700 obras aban- missão de representantes passa a ser
donadas pelo país, bem como 42 mil mutuários esperando seu
imóvel.
o representante legal do patrimônio de
14

afetação, praticando os atos necessários Veja-se que estas questões trazem

para a conclusão do empreendimento e uma maior segurança e transparência
transmissão definitiva da propriedade aos para o setor, possibilitando que os ad-
adquirentes. O mandato outorgado esta- quirentes não sejam tão prejudicados em
belece legalmente as obrigações legais de acontecendo algum problema com a in-
quem age por mandato na administração corporadora. Enfim, este mercado é mui-
de recursos de terceiros. to importante para o desenvolvimento da
nação, e o patrimônio de afetação acaba
Decidindo-se pela não continuidade da
sendo um eficaz instrumento de defesa
obra, a assembleia geral poderá deliberar
da economia popular.
pela venda. O resultado líquido, depois de
quitadas todas as obrigações do patrimô- Entende-se, portanto, que a afe-
nio de afetação, será distribuído de forma tação é instrumento de proteção
proporcional aos recursos que comprova- da economia popular, visando, pois,
damente cada um tenha aportado. Após a a garantir que as receitas de cada
divisão, restando ainda valores não reem- incorporação, sejam aplicadas na
bolsados, os adquirentes serão credores realização do respectivo empreen-
privilegiados, respondendo subsidiaria- dimento, impedindo o desvio de re-
mente os bens pessoais do incorporador. cursos (TRISTÃO, 2008, p. 18).

Não se pode olvidar que apartam-se Apesar do patrimônio de afetação ser

tudo: o terreno e as acessões objeto da um valioso mecanismo, ele ainda não é
incorporação imobiliária, bem como os utilizado como deveria. E um dos princi-
demais bens e direitos desta que ficam pais motivos para tal é a sua facultativida-
vinculados à execução da incorporação e de. É justamente aqui que a lei deixa uma
à entrega das unidades imobiliárias aos lacuna para a evolução do sistema. Pela
respectivos adquirentes. Dessa forma, importância destacada do patrimônio de
este conjunto de bens, direitos e obriga- afetação, este tem de caminhar para a sua
ções não se comunica com os demais da obrigatoriedade. Pelas características da
incorporadora, sendo excluídos da massa atividade, que capta recursos de terceiros
geral em caso de falência desta, conforme com a finalidade de realizar a obra previa-
escreve Chalhub (2001, p. 123): mente determinada, é natural que haja
regulamentação mais rígida, como ocorre
[...] os bens afetados ficam excluí-
nos fundos de investimentos financeiros.
dos de excussão por parte dos credo-
res gerais do sujeito, ou seja, dos cre- Como já dito, por enquanto, a consti-
dores não vinculados ao patrimônio tuição do patrimônio de afetação na in-
separado; ressalva-se, obviamente, corporação imobiliária possui um caráter
a possibilidade de anulação do ato opcional: é feito ou não a critério da incor-
de constituição do patrimônio sepa- poradora. A previsão legal é que o regime
rado, ou a eventualidade de declara- de afetação não é obrigatório, estando a
ção de sua ineficácia, nas hipóteses critério do incorporador a sua instituição.
em que se configure fraude contra O legislador, ao tornar facultativa sua ins-
credores ou fraudes de execução. tituição, perdeu uma grande chance de
 15

dar uma regulamentação altamente ade- das incorporadoras que participarem do

rente a esta atividade que vende projetos Programa Minha Casa, Minha Vida. Com
que irão se materializar no futuro, estan- essas alterações, as empresas tributadas
do o comprador, durante o período de edi- com base no lucro presumido passam a ter
ficação, sujeito a flutuações de mercado vantagens tributárias efetivas ao aderi-
que já não ficam mais restritas a um país rem ao regime especial tributário. Quanto
ou a uma determinada atividade econômi- às que declaram pelo lucro real a relação
ca. O que aparenta ser sólido hoje, rapida- ficou melhor, podendo haver economia
mente pode se deteriorar em face da con- tributária ainda maior.
juntura global, cujo exemplo presente é a
Destaca-se que o regime especial tri-
grave crise mundial que, motivada por um
butário é opcional, nada impedindo que
problema imobiliário nos Estados Unidos,
a incorporadora opte pelo patrimônio de
logo se propagou e atingiu todas as eco-
afetação, mas prefira continuar arcando
nomias mundiais (TUTIKIAN; BRUSTOLIN,
com sua responsabilidade fiscal da forma
2011).
costumeira. Caso não pretenda alterar sua
Ademais, a constituição do patrimônio matriz tributária, basta não fazer a opção
de afetação é extremamente simples – pelo regime especial tributário na Receita
basta a averbação de um requerimento Federal, não tendo nenhum prejuízo pelo
avulso ou no próprio memorial de incorpo- fato de ter constituído o patrimônio de
ração no Registro de Imóveis. afetação.

Outrossim, a incorporadora tem bene- Dessa forma, não há dúvidas do bene-

fícios fiscais em optando pela afetação fício que o patrimônio de afetação trouxe,
patrimonial. Quando da edição de Lei nº ou poderá trazer, ao mercado imobiliário.
10.931/04, para quem optasse pelo re- No entanto, para poder operar na sua ple-
gime especial tributário do patrimônio nitude, é preciso que se evolua mais um
de afetação, teria um imposto único com passo para que ele seja implementado de
alíquota de 7% sobre o valor total das re- forma obrigatória. Mas, ainda assim, resta
ceitas auferidas. Este percentual para as patente que o patrimônio de afetação foi
empresas que declaram pelo lucro real po- uma das principais evoluções ocorridas,
deria ser vantajoso ou não, dependendo até então, no mercado imobiliário (TUTI-
de sua margem de rentabilidade. Para as KIAN; BRUSTOLIN, 2011).
empresas que declaram pelo lucro presu-
mido, o imposto a ser pago por este sem-
pre era menor do que pelo regime especial
de tributação.

Como estímulo adicional à adoção do

patrimônio de afetação, foi publicada a
Lei nº 12.024/09, que baixou de 7% para
6% a alíquota única para cada incorpora-
ção submetida ao regime especial de tri-
butação. E reduziu ainda mais a alíquota
16
UNIDADE 2 – Direitos Fundamentais do
Consumidor
O Direito do Consumidor, nos moldes pulsionaram o crescimento das relações
da atual concepção, é obra relativamen- comerciais de um modo geral e, mais es-
te recente na doutrina e na legislação. pecificamente, das relações de consumo
Tem seu surgimento como ramo do Direi- (HOLTHAUSEN, 2006).
to, principalmente, na metade do Século
Para Faria (1996), a proteção do consu-
XX. Porém, indiretamente, encontram-se
midor ganha relevância com o advento do
contornos deste segmento presente, de
fenômeno denominado de globalização,
forma esparsa, em normas das mais di-
que consiste na mundialização da econo-
versas, em várias jurisprudências e, acima
mia, mediante a internacionalização dos
de tudo, nos costumes dos mais variados
mercados de insumo, consumo e financei-
países. Contudo, não era concebido como
ro, rompendo com as fronteiras geográ-
uma categoria jurídica distinta e, também,
ficas e limitando crescentemente a exe-
não recebia a denominação que hoje apre-
cução das políticas cambial, monetária e
senta (PEDRON; CAFFARATE, 2000).
tributária dos Estados nacionais.
Sempre houve e sempre haverá pesso-
Enfim, o tema foi amadurecido no Bra-
as que se sobrepõem às relações jurídicas.
sil e a CF/88 tratou diretamente da tutela
O poder é uma constante na vida dos se-
efetiva do consumidor, elevando a direi-
res racionais e irracionais. O ser humano
to fundamental a defesa do consumidor
possui capacidade de auto-organizar-se e
(art. 5°, XXXII, CF); dispondo sobre a com-
evoluir. Consumir, para o homem, é sobre-
petência concorrente da União, Estados
viver, o que o faz necessitar de alimentos,
e Distrito Federal para legislar acerca da
água, ar, remédios, roupas, conhecimen-
responsabilidade por danos causados ao
to, entre outros. Com o passar dos anos,
consumidor (art. 24, VIII, CF); inseriu a ma-
as necessidades primitivas e instintivas
téria em nível de princípio de Ordem Eco-
foram evoluindo. O próprio homem, em
nômica (art. 170, V, CF); e criou um prin-
função da inteligência que possui, come-
cípio informativo de responsabilidade do
çou a perceber o potencial das relações
Poder Público (art. 150, § 5°, CF), no qual
interpessoais e mercantis (HOLTHAUSEN,
“a lei determinará medidas para que os
2006).
consumidores sejam esclarecidos acerca
Com o surgimento e desenvolvimento dos impostos que incidam sobre merca-
das indústrias, do comércio, enfim, dos dorias e serviços”.
mecanismos do capitalismo, houve uma
Para efetivar a proteção e defesa do
crescente modificação nas relações ju-
consumidor, o artigo 48, do Ato das Dispo-
rídicas. Meios de comunicação de mas-
sições Constitucionais Transitórias, esta-
sa, grandes conglomerados econômicos,
beleceu um prazo para ser elaborado um
urbanização, produção e consumo em
conjunto de normas, reunidas em forma
massa, globalização, publicidade, entre
de um código, que seria o instrumento de
outros, foram alguns dos fatores que im-
defesa do consumidor.
 17

A finalidade do Código de Defesa do a) direito à segurança – outorga ga-

Consumidor (CDC, Lei nº 8.078, de 11 de rantia contra produtos ou serviços que
setembro de 1990) é, sem dúvida, aten- possam ser nocivos à vida, à saúde e à se-
der os mais vulneráveis, isto é, o consumi- gurança;
dor, já agora uma pessoa e não mais aque-
le sujeito anônimo.
b) direito à escolha – assegura ao
consumidor opção entre vários produtos
Quanto à definição de direito do consu- e serviços com qualidade satisfatória e
midor, enquanto conjunto de normas ju- preços competitivos;
rídicas, dentro do direito objetivo é ramo
jurídico, é bem interessante notar-se que
c) direito à informação – o consumi-
dor deve conhecer os dados indispensá-
não se encontra essa definição na dou-
veis sobre produtos ou serviços para atu-
trina pátria e raramente na estrangeira,
ar no mercado de consumo e decidir com
porém a definição do sujeito consumidor,
consciência;
essa parece que toma o lugar e a impor-
tância daquela. Compreensível essa in- d) direito a ser ouvido – o consumi-
versão, pois que a figura do consumidor, dor deve ser participante da política de
sendo a razão de ser, dada sua insufici- defesa respectiva, sendo ouvido e tendo
ência generalizada, desse microssistema assento nos organismos de planejamento
jurídico preenche mais o campo de visão e execução das políticas econômicas e nos
do analista que a definição da matéria que órgãos colegiados de defesa;
envolve esse sujeito. Contudo, tem-se de-
finido direito do consumidor como: ramo e) direito à indenização – é indispen-
jurídico que regulamenta (aqui é a Cons- sável buscar-se a reparação financeira por
tituição Federal que regula) as relações danos causados por produtos ou serviços;
jurídicas de consumo, entendidas essas f) direito à educação para o con-
como vinculum iuris estabelecido entre sumo – o consumidor deve ser educado
fornecedor e consumidor e cujo objeto é formal e informalmente para exercitar
necessariamente um produto ou um ser- conscientemente sua função no merca-
viço. do, restabelecendo-se, por esse meio, na
medida do possível, o equilíbrio que deve
Também podemos definir Direito do
haver nas relações de consumo;
Consumidor como um ramo do direito que
pretende prevenir, tanto quanto possí- g) direito a um meio ambiente sau-
vel antes de punir, conflitos de consumo, dável – à medida que o equilíbrio ecoló-
efetivando assim a defesa do consumidor, gico reflete na melhoria da qualidade de
conforme prometido na Carta Magna. vida do consumidor, de nada adiantaria
cuidar dele isoladamente enquanto o
São direitos fundamentais e universais
ambiente que o cerca se deteriora e traz
do consumidor, reconhecidos pela Organi-
efeitos ainda mais nocivos à sua saúde.
zação das Nações Unidas (ONU), por meio
da Resolução nº 32/248, de 10 de abril de Assim sendo, tendo os direitos básicos
1985, e também pela IOCU, hoje Interna- do consumidor, universalmente reconhe-
tional Consumers: cidos, verifica-se que o legislador brasilei-
18

ro cuidou de adotá-los e transplantá-los 2º, parágrafo único).

para o Código do Consumidor, com peque-
Pela definição legal, portanto, con-
nas modificações ou ampliações. Desse
sumidor há de ser:
modo, observa-se certa simetria entre os
direitos enumerados pelo organismo in- a) Pessoa física ou jurídica, não impor-
ternacional e aqueles assegurados pelo tando os aspectos de renda e capacidade
legislador pátrio no art. 6º, I a X, do CDC. financeira. Em princípio, toda e qualquer
São simétricos, por exemplo, os incisos I, pessoa física ou jurídica pode ser havida
II, III7, VI e VII; configuram ampliação os in- por consumidora. Por equiparação é in-
cisos IV, V, VIII e X; foi vetado o inciso IX, cluída também a coletividade, grupos de
que assegurava o direito a ser ouvido, e pessoas, por exemplo, a família (determi-
não contemplado na nova legislação o di- náveis) e os usuários dos serviços bancá-
reito a um meio ambiente saudável. Não rios (indetermináveis).
obstante esses reparos, é positiva a enu-
Cumpre observar, no particular, que há
meração de tais direitos, posto que a lei
quem entenda que “consumidor só pode
é dirigida aos operadores do Direito em
ser a pessoa física, ou seja, individual”
geral, mas deve ser acessível, também,
(BENJAMIN, 1988, p. 72).
e principalmente, às partes envolvidas,
o fornecedor e o consumidor, não neces- Mas já há jurisprudência afirmando que
sariamente versadas no estudo das leis. “pessoa jurídica, quando destinatária fi-
A legislação bem explícita e ordenada de nal, é considerada consumidora” (TARS, 9ª
forma didática servirá, sem dúvida, para Câm, Civ., AI 196.008.379, reI. Juiz Tanger
que se chegue a um maior grau de escla- Jardim,j. 2-4-1996, v. U., RDC, v. 20, p. 171).
recimento e conscientização dos partíci-
pes da relação de consumo, o que poderá b) Que adquire (compra diretamente)
redundar numa redução de conflitos (AL- ou que, mesmo não tendo adquirido, utili-
MEIDA, 2015). za (usa, em proveito próprio ou de outrem)
produto ou serviço, entendendo-se por
Só para finalizar: quem são então con- produto “qualquer bem, móvel ou imóvel,
sumidor/fornecedor? material ou imaterial” (CDC, art. 3º, § 1º) e
por serviço qualquer atividade fornecida a
Hoje, no Brasil, já existe uma concei-
terceiros, mediante remuneração, desde
tuação legal do consumidor, que foi dada
que não seja de natureza trabalhista (CDC,
pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei
art. 3º, § 2º).
nº 8.078/90). Diz o art. 2º que “consumi-
dor é toda pessoa física ou jurídica que ad- c) Como destinatário final, ou seja, para
quire ou utiliza produto ou serviço como uso próprio, privado, individual, familiar
destinatário final”, incluindo-se, também, ou doméstico, e até para terceiros, desde
por equiparação, “a coletividade de pes- que o repasse não se dê por revenda. Não
soas, ainda que indetermináveis, que haja se incluíram na definição legal, portan-
intervindo nas relações de consumo” (art. to, o intermediário é aquele que compra
com o objetivo de revender após monta-
7- Alterado pela Lei nº 12.741, de 2012 (http://www.planalto. gem, beneficiamento ou industrialização.
gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12741.htm#art3).
 19

A operação de consumo deve encerrar-se atividade fornecida no mercado de con-

no consumidor, que utiliza ou permite que sumo, mediante remuneração, inclusive
seja utilizado o bem ou serviço adquirido, as de natureza bancária, financeira, de
sem revenda. crédito e securitária, salvo as decorrentes
das relações de caráter trabalhista (art.
Segundo Smanio (2007), fornecedor
3º, § 2º, do CDC).
é aquele responsável pela colocação de
produtos e serviços à disposição do con-
sumidor, com a característica da habitua-
lidade. E pessoa física é qualquer um que
a título singular, mediante desempenho
de atividade mercantil ou civil, de forma
habitual, ofereça no mercado produtos ou
serviços. E pessoa jurídica, em associação
mercantil ou civil e de forma habitual.

O fornecedor pode ser o próprio Poder

Público, por si, ou por suas empresas que
desenvolvam atividades de serviços pú-
blicos. Os serviços públicos também estão
abrangidos pelo Código do Consumidor.

No CDC (Código de Defesa do Consumi-

dor), art. 3º, consta como definição legal
para fornecedor:

toda pessoa física ou jurídica,

pública ou privada, nacional ou es-
trangeira, bem como os entes des-
personalizados, que desenvolvem
atividades de produção, montagem,
criação, construção, transformação,
importação, exportação, distribui-
ção ou comercialização de produtos
ou prestação de serviços.

Para evitar interpretações contraditó-

rias, o legislador preferiu definir produto
como sendo qualquer bem, móvel ou imó-
vel, material ou imaterial, objeto da rela-
ção de consumo. Bens econômicos, sus-
cetíveis de apropriação, que podem ser
duráveis, não duráveis, de conveniência,
de uso especial, entre outros (art. 3º, § 1º,
do CDC) e serviço como sendo qualquer
20
UNIDADE 3 – Código de Defesa do
Consumidor eDireito Imobiliário
Antes de falarmos sobre o Código de dam sobre mercadorias e serviços”.
Defesa do Consumidor propriamente dito,
Art. 170: “A ordem econômica, funda-
vale lembrar sempre que o consumidor do
da na valorização do trabalho humano e
século XXI está cercado de direitos e pro-
na livre iniciativa, tem por fim assegurar
teção por todos os lados, portanto, é um
a todos existência digna, conforme os di-
alerta quando das relações comerciais,
tames da justiça social, observados os se-
inclusive aquelas praticadas pelas empre-
guintes princípios: (...) V – defesa do con-
sas do ramo imobiliário.
sumidor”.
Foi inspirada nas Constituições portu-
Art. 48 (Ato das Disposições Constitu-
guesa e espanhola que a nossa Constitui-
cionais Transitórias - ADCT): “O Congresso
ção Federal de 1988 estabeleceu normas
Nacional, dentro de cento e vinte dias da
de proteção ao consumidor. O constituin-
promulgação da Constituição, elaborará
te, sabiamente, pensou e se preocupou
Código de Defesa do Consumidor”.
em inserir, em nossa Carta Magna, obriga-
ção inerente ao Estado em promover a de- Pela Lei nº 12.291/10, torna-se obriga-
fesa do polo consumidor, no qual se pre- tória a manutenção de exemplar do CDC
tendeu zelar, principalmente, o interesse nos estabelecimentos comerciais e de
público consumerista. Vamos considerar prestação de serviços.
alguns dos dispositivos legais contidos na
Como se pode observar, o constituinte
CF/88:
preocupou-se em inserir, no rol dos direi-
Art. 5º, XXXII: “O Estado promoverá, na tos fundamentais, a defesa do consumi-
forma da lei, a defesa do consumidor”. dor. Somando isso à previsão do art. 170
da CF, vê-se elevada a defesa do consumi-
Art. 24: “Compete à União, aos Estados
dor como princípio de ordem econômica,
e ao Distrito Federal legislar concorren-
na qual se tenta legitimar todas as formas
temente sobre: (...) VII – responsabilidade
de intervenção do Estado para se apli-
por dano ao meio ambiente, ao consumi-
car a plena defesa do consumidor (REUL,
dor, a bens e direitos de valor artístico, es-
2009).
tético, histórico, turístico e paisagístico”.

Art. 129: “São funções institucionais 3.1 A importância do CDC

do Ministério Público: (...) III – promover o O microssistema do consumidor regu-
inquérito civil e a ação civil pública, para lado pelo CDC foi criado especificamente
a proteção do patrimônio público e social, para regular a relação de consumo, signi-
do meio ambiente e de outros interesses ficando dizer que suas disposições só se
difusos e coletivos”. aplicam às relações de consumo, excluídas
Art. 150, § 5º: “A lei determinará medi- quaisquer outras que contrariarem seus
das para que os consumidores sejam es- dispositivos. Como asseveram Marques et
clarecidos acerca dos impostos que inci- al (2002, p. 220) “[...] constitui o CDC ver-
 21

dadeiramente uma lei de função social, lei mática, pois compete ao Estado a obriga-
de ordem pública econômica, de origem ção de promover a sua aplicação.
claramente constitucional”.
O CDC apresenta os princípios basilares
Por se tratar de um subsistema, o CDC é próprios, que unidos aos demais princí-
multidisciplinar e traz em seu bojo normas pios constitucionais, formam uma rede
de tutela de direito material de ordem civil para plena defesa e proteção aos direitos
e penal, processual civil e penal e, ainda, consumeristas. É na Política Nacional de
normas de direito administrativo. Assim, Relações de Consumo (art. 4º do CDC) que
ele tem possibilidade de regular por com- encontramos os princípios e objetivos que
pleto todos os aspectos jurídicos das re- devem nortear o setor.
lações jurídicas de consumo, objetivando
a aplicação de qualquer outra legislação 3.2 Princípios da vulnera-
que lhe for contrária.
bilidade, hipossuficiência,
Embora contenha normas de vários ra-
mos do direito, ele não é completo e, por
ônus da prova e boa-fé ob-
vezes, necessita ser complementado por jetiva
regras contidas em normas do sistema. Conforme ensina Silva (2004), pressu-
Em muitos casos, o microssistema valer- põe o Código Consumerista a vulnerabili-
-se-á de normas do Código Civil, do Código dade do consumidor partindo da premissa
de processo Civil e mesmo de leis extrava- de que este é a parte mais frágil (jurídica
gantes. Ele é, no dizer de Andrade (2006), e tecnicamente falando) na relação tida
poiético e, por isso, admite a aplicação como de consumo, devendo o CDC estabe-
de elementos de outros sistemas, entre- lecer (com a aplicação de direitos e vanta-
tanto, isso só será possível quando ele gens) a igualdade entre as partes.
não contiver norma regulando a hipóte-
se concreta, pois se houver norma espe- Segundo Almeida (2015), para que os
cífica, não se aplica elemento exterior ao consumidores possam chegar à igualdade
microssistema, salvo disposição expressa real, devem ser tratados de forma desi-
em contrário. gual pelo CDC e pela legislação em geral.
Nos termos do art. 5º da Constituição Fe-
O CDC possui o intuito de regular as deral, todos são iguais perante a lei, en-
relações jurídicas de consumo, ou seja, tendendo-se daí que devem os desiguais
aquelas que envolvem o consumidor (polo ser tratados desigualmente na exata me-
ativo), o fornecedor (polo passivo), produ- dida de suas desigualdades. Sendo assim,
tos e serviços disponibilizados no merca- conforme Almeida (2015), desdobram-se
do (objeto) e a aquisição destes pelo con- dois subprincípios:
sumidor destinatário final (finalidade).
primeiro, o de elaboração das normas
A Constituição brasileira considerou jurídicas, a significar que as novas leis a
como fundamental o direito do consumi- serem editadas no setor deverão man-
dor. Tal prerrogativa concedeu ao CDC o ter ou ampliar o conteúdo protetivo, ten-
status de norma constitucional progra- do por fundamento teleológico o direito
22

constitucionalmente previsto de defesa reitos, inclusive com a inversão do ônus

do consumidor (CF, art. 5º, XXXII); da prova, a seu favor, no processo civil,
quando, a critério do juiz, for verossímil a
segundo, o do sancionamento e in-
alegação ou quando for ele hipossuficien-
terpretação das cláusulas e das normas
te, segundo as regras ordinárias da expe-
jurídicas, por força do qual se objetiva al-
riência.
cançar a situação mais favorável para o
consumidor, que em razão do cunho pro- Reafirmando: estes dois princípios são
tetivo da legislação, quer pela aceitação caracterizados por natureza de direito
de sua inexperiência e vulnerabilidade, de processual porque só incidirão na relação
modo a alcançar efetividade da tutela. de consumo quando a mesma for objeto
de uma ação.
O CDC pressupõe a vulnerabilidade do
consumidor partindo do princípio de que [...] hipossuficiência é um critério
nas relações de consumo existe uma de- processual consagrado no art. 6º, in-
sigualdade fática entre fornecedor e con- ciso VIII, do CDC, o qual busca estabe-
sumidor, razão pela qual, ao estabelecer lecer um paradigma para o reconhe-
vantagens e direitos ao consumidor, ten- cimento de eventual desigualdade
ta igualar sua posição jurídica na relação no seio do processo (BONATTO; MO-
contratual. RAES, 1998, p. 80).

Existem outros princípios também ado- Para Almeida (2015), pela situação de
tados pelo CDC, mas que são caracteriza- hipossuficiência do consumidor, este, via
dos por natureza de direito processual, de regra, enfrentava dificuldades em re-
pois só incidirão na relação de consumo alizar a prova de suas alegações contra o
quando a mesma for objeto de uma ação. fornecedor, por ser ele o controlador dos
São eles o princípio da hipossuficiência e o meios de produção, com acesso sobre os
da inversão do ônus da prova. elementos de provas que interessam à
demanda. Assim, a regra do art. 373, I, do
Intimamente ligados, o princípio da hi-
CPC, representava obstáculo à pretensão
possuficiência e o princípio do ônus da
do consumidor, reduzindo-lhe a chance de
prova se complementam, em razão de que
vitória e premiando o fornecedor com ir-
a hipossuficiência do consumidor pressu-
responsabilidade civil.
põe a falta de condições técnicas ou eco-
nômicas de fazer a prova do seu direito e, A cláusula geral da boa-fé é o princí-
em decorrência, tem-se assegurada a in- pio basilar que orienta a atividade inter-
versão do ônus da prova, que garante ao pretativa do CDC e dos contratos por ele
consumidor que a produção da prova seja regulados, já que nos contratos de longa
realizada pelo fornecedor, conforme dis- duração, a abusividade mostra-se após o
posto no art. 6º, VIII do CDC. ajuste inicial, no decorrer da prestação do
serviço. As disposições tendentes a violar
Art. 6º. São direitos básicos do con-
a boa-fé são dotadas de nulidade, trazida
sumidor:
tanto pelo art. 4º, III, como também pelo
VIII – a facilitação da defesa de seus di- art. 51, inc. IV, ambos do CDC (PALUDO,
 23

2005). comportem segundo a boa-fé, porquanto

dispõe ser objetivo fundamental da Repú-
A doutrina procura distinguir a boa-fé
blica a construção de uma sociedade justa
subjetiva da boa-fé objetiva. Enquanto a
e solidária (art. 3º, I).
primeira se refere à consciência ou con-
vicção de prática de um ato conforme ao Segundo Marques (2002, p. 671), pode-
direito, a boa-fé objetiva se refere a uma -se “afirmar genericamente que a boa-fé
regra de conduta que impõe às partes de- é o princípio máximo orientador do CDC
terminado comportamento: [...]”.

Acontece que a boa-fé objetiva,

fundada nos ideais de honestidade
3.3 Princípios da transpa-
e lealdade, tem sido entendida como rência, confiança e equida-
regra de conduta para os contratan-
tes, que devem respeitar a confiança
de
e os interesses recíprocos, ou seja, Segundo o Art. 4º do CDC, a Política Na-
tem sido compreendida como dever cional das Relações de Consumo tem por
de agir segundo determinados pa- objetivo o atendimento das necessidades
drões, socialmente recomendados, dos consumidores, o respeito à sua dig-
de correção, lisura e honestidade nidade, saúde e segurança, a proteção
(SILVA, 2003, p. 71). de seus interesses econômicos, a melho-
ria da sua qualidade de vida, bem como a
Assevera ainda o mesmo autor que isso transparência e harmonia das relações de
a diferencia de boa-fé subjetiva, o estado consumo, atendidos os seguintes princí-
psicológico da pessoa, sua intenção, sua pios.
convicção de estar agindo de modo que
outrem não seja lesado na relação jurídica. Baseando-se nesse princípio, o consu-
midor tornou-se detentor do direito sub-
Portanto, a boa-fé como padrão jetivo de informação e o fornecedor sujei-
de conduta serve para coordenar o to de um dever de informação.
comportamento das partes, que, no
contrato, devem observar os deve- O princípio da transparência gera para o
res anexos de lealdade, cooperação fornecedor o dever de esclarecer ao con-
e informação, não mais podendo in- sumidor as características e o conteúdo do
vocar a boa-fé subjetiva para eximi- contrato (art. 6º, inc. III8 do CDC), cabendo
rem-se ou absterem-se da prática ao fornecedor transmitir ao consumidor
do ato que a situação exija ou repila todas as informações indispensáveis so-
(SILVA, 2003, p. 72). bre os produtos ou serviços colocados no
mercado.
O princípio da boa-fé objetiva foi impli-
citamente reconhecido pela Constituição É o princípio da confiança, instituído
Federal no seu art. 3º, inc. I. pelo CDC, para garantir ao consumidor a
adequação do produto e do serviço, para
Aliás, a Constituição Federal legitima
a exigência do CDC de que as partes se 8- Alterado pela Lei nº 12.741, de 2012 (http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12741.htm#art3).
24

evitar riscos e prejuízos oriundos dos pro- vés de benefícios reservados pelo CDC. A
dutos e serviços, para assegurar o res- consecução do contrato deve ser presidi-
sarcimento do consumidor, em caso de da pela boa-fé objetiva. Não bastam cláu-
insolvência, de abuso, desvio da pessoa sulas com prestações equivalentes se,
jurídica – fornecedora, para regular tam- durante a execução do contrato, uma das
bém alguns aspectos da inexecução con- partes adotar procedimentos aparente-
tratual do próprio consumidor (MARQUES, mente lícitos, mas que causam lesão.
2002).
O art. 4º do CDC prevê também que
Para haver a confiança recíproca en- deve haver equilíbrio entre direitos e de-
tre os contratantes, mais uma vez se faz veres dos contratantes. Busca-se a justi-
necessário também a presença da boa-fé ça contratual, o preço justo, por isso, são
objetiva, consagrado como dito, no art. 4º, vedadas as cláusulas abusivas, bem como
inc. III. aquelas que proporcionam vantagem
exagerada para o fornecedor ou oneram
Exige o CDC a boa-fé dos contra-
excessivamente o consumidor.
tantes porque pressupõe o contrato
não como síntese de interesses con- O art. 51, IV, considera abusiva a cláu-
trapostos ou pretensões antagôni- sula incompatível com a boa-fé ou a equi-
cas, mas como instrumento de coo- dade.
peração entre as partes, que devem
Institui o CDC normas imperativas, as
comportar-se com lealdade e hones-
quais proíbem a utilização de qualquer
tidade, de maneira que não frustrem
cláusula abusiva, definidas como as que
mutuamente as legítimas expectati-
assegurem vantagens unilaterais ou exa-
vas criadas ao redor do negócio jurí-
geradas para o fornecedor de bens e ser-
dico (SILVA, 2003, p. 71).
viços, ou que sejam incompatíveis com a
Assim, a boa-fé significa a transparên- boa-fé e a equidade (MARQUES, 2002).
cia obrigatória em relação aos contra-
O princípio da equidade tem por função
tantes, um respeito obrigatório aos inte-
básica a promoção do equilíbrio na relação
resses do outro contratante, uma ação
contratual, dispondo não só das atribui-
positiva do parceiro contratual mais forte
ções, mas também das funções de partes
com relação ao parceiro contratual mais
envolvidas no processo de fornecimento
fraco, permitindo as condições necessá-
e no processo de consumo, assegurando
rias para a formação de uma vontade li-
o desenvolvimento do negócio, promo-
berta e racional.
vendo o combate à prática considerada
As partes devem agir com sincerida- abusiva, situação comprometedora das
de, veracidade, sem objetivar somente o relações de consumo.
lucro fácil com a consequente imposição
de prejuízos ao outro. Dessa forma, esse 3.4 Práticas comerciais re-
princípio não alcança apenas o fornece-
dor, abrangendo também o consumidor,
guladas pelo CDC
vedando-lhe vantagem desmedida atra-
3.4.1 Oferta e publicidade
 25

De acordo com o art. 31 do CDC, temos nicação, com relação a produtos e

que a oferta e apresentação de produtos serviços que alcance o consumidor,
ou serviços devem assegurar informações é oferta. Oferta, assim, é toda pro-
corretas, claras, precisas, ostensivas e em posta, policitação, promessa de for-
língua portuguesa sobre suas caracterís- necimento de produto ou serviço
ticas, qualidades, quantidade, composi- mediante apresentação/exposição
ção, preço, garantia, prazos de validade (vitrine, por exemplo), informação
e origem, entre outros dados, bem como (orçamento, apreçamento) ou pu-
sobre os riscos que apresentam à saúde e blicidade (anúncio em qualquer dos
segurança dos consumidores. meios de comunicação). Tem a oferta
por finalidade alcançar o consumidor
Sendo a oferta o momento anteceden-
como provável cliente (NASCIMENTO,
te da conclusão do ato de consumo, deve
1991, p. 36).
ser precisa e transparente o suficiente
para que o consumidor, devidamente in- A oferta é um tipo/espécie do gênero
formado, possa exercer o seu direito de li- de declaração unilateral e receptícia de
vre escolha. Assim, as informações devem vontade. Receptícia, porque carece ser
ser verdadeiras e corretas, guardando veiculada, exposta, ou seja, chegar ao
correlação fática com as características conhecimento de, pelo menos, um ou de
do produto ou serviço, redigidas em lin- indeterminado número de consumidores
guagem clara, lançadas em lugar e forma (coletividade, público em geral, mercado
visíveis. consumidor). Unilateral, porque na essên-
cia jurídica, a oferta é estruturalmente
Essas informações podem se dar por
uma só vontade, a do ofertante (solicitan-
qualquer forma de veiculação; se median-
te/proponente) (AMARAL, 2010).
te publicidade, deve seguir a regulamen-
tação dos arts. 36 a 38 do CDC. Vale dizer, uma só vontade, mas que vai
em busca de sua destinação que é encon-
Em caso de oferta por telefone ou re-
trar-se com a outra vontade, a do consu-
embolso postal há um requisito extra:
midor-aceitante, quando, então, a oferta
para possibilitar a responsabilização, o
se aperfeiçoa e alcança sua finalidade: o
nome do fabricante e seu endereço deve-
negócio jurídico de consumo, já agora bi-
rão constar obrigatoriamente na embala-
lateral – vontade do ofertante e vontade
gem, na publicidade e nos impressos utili-
do aceitante.
zados na transação comercial (art. 339).
A oferta é feita sempre pelo fornece-
Seguindo o mesmo entendimen-
dor, interessado na apresentação, lança-
to, mas com outras palavras, toda
mento, divulgação ou venda de produto
informação ou publicidade, sufi-
ou serviço. Além de responsável pela ofer-
cientemente precisa, veiculada por
ta que fizer diretamente, o fornecedor é
qualquer forma ou meio de comu-
solidariamente responsável por aquela
feita por seus empregados, agentes e re-
9- Além disso, é proibida a publicidade de bens e serviços por
telefone, quando a chamada for onerosa ao consumidor que presentantes, inclusive autônomos, que
a origina (art. 33, parágrafo único, CDC, incluído pela Lei nº
11.800, de 2008). em nome dele atuarem (art. 34 do CDC)
26

(ALMEIDA, 2015). ta os “requisitos essenciais” – como vem

inovar nosso atual Código Civil, em seu
No âmbito do direito do consumidor,
art. 429 – para a finalização do contrato e,
a oferta é regida pelo indeclinável prin-
por isso, exatamente por isso, a oferta as-
cípio da vinculação, ou seja, o ofertante
sim exteriorizada não tem os elementos
se obriga por tudo que ofertar, anunciar,
constitutivos mínimos para uma vincula-
informar; é a ética popular do “prometeu
ção obrigacional (AMARAL, 2010).
tem de cumprir”. No regime do CDC toda
oferta gera, pois, um vínculo do fornece- Assim, há de se entender bem essa
dor – ofertante com o consumidor – acei- cláusula (oferta suficientemente precisa)
tante (consumidor efetivo ou potencial/ que não significa uma licença para que o
equiparado). Já no regime civil, nem toda ofertante possa usar da intransparência,
veiculação/anúncio de produto ou serviço de falsidade, da indução a erro (arts. 36
vincula seu veiculador, sendo, no mais das e 37 do CDC) no marketing de atração do
vezes, considerado um simples convite à consumidor. É que aqui, também, persiste
oferta (uma mera pré-oferta). a vedação geral, nas relações de consumo,
do dolus bonus (oferta inocente), ou seja,
A oferta, pelo CDC, tem a amplitude da
o artifício da inverdade, ou do exagero
possibilidade de conclusão do negócio de
para atrair o cliente.
consumo, pelo Código Civil tem abrangên-
cia bem reduzida. Porém, para a oferta Amaral (2010, p. 169) arrisca dizer que
(pelo CDC) obrigar quem a faz, é indispen- “tal vedação, com o novo Código Civil,
sável que dois pré-requisitos sejam aten- também está presente nas relações civis,
didos: aquelas não de consumo”.

a) só existirá vinculação se houver ex- Em suma, a oferta, além desses dois

posição, veiculação, ou seja, se a oferta pré-requisitos (veiculada/tornada públi-
chegar ao conhecimento do consumidor, ca por qualquer meio e suficientemente
porque oferta que não sai do âmbito sub- precisa), obriga o fornecedor-ofertante e
jetivo do ofertante é vontade apenas in- integrará o negócio jurídico que vier a ser
terna, não declarada; concluído a partir dela. Eis a plena eficácia
jurídica do princípio da vinculação da ofer-
b) a oferta (informação, publicidade ...)
ta.
há de ser suficientemente precisa.
Vale repetir, a oferta que não apresen-
Ora, sendo a oferta pressuposto ne-
tar aqueles dois pré-requisitos poderá
cessário da formação do negócio jurídico
não obrigar o seu ofertante por insufici-
bilateral de consumo (vontade/ofertante
ência de elementos constitutivos (ou de
versus vontade/aceitante-consumidor)
destinatário/receptor) da obrigação con-
só pode mesmo ser vinculativo o que pu-
tratual daí derivada, contudo, tal conduta
der ser, objetiva e utilmente, exigível na
(oferta, publicidade lesiva ao consumidor)
conclusão do negócio jurídico de consu-
poderá tipificar até mesmo crime contra
mo. Essa precisão suficiente só pode ser
as relações de consumo (arts. 66, 67 e 68
entendida como um atributo objetivo ne-
do CDC).
gativo da oferta, eis que ela não apresen-
 27

Guarde... tecipada, monetariamente atualizada, e

composição de perdas e danos que podem
São efeitos, no plano da eficácia jurídi- ser materiais (emergentes e lucros ces-
ca, da oferta para o fornecedor-ofertante: santes) e morais.
a) A oferta passa a integrar o negócio Ainda resta deixar claro que, pelo Có-
jurídico/contrato. digo Civil atual, pode-se dizer que a for-
b) A oferta obriga ao cumprimento. mação dos contratos civis (não de con-
sumo) se dá pela proposta e pela oferta.
c) A oferta pode se dar por qualquer Sendo proposta a comunicação dirigida a
meio ou forma: um destinatário determinado, objetivan-
do uma contratação específica (convite à
c.1) por apresentação/exposição (vitri-
contratação), enquanto a oferta é dirigida
ne, mostruário, gôndolas, entre outros);
ao público em geral, mas se contiver os
c.2) por informação (orçamentos, apre- requisitos essenciais do contrato, vale-
çamentos, pedido, entre outros); rá como proposta, isso é, obrigará como
a proposta. A oferta no Código Civil é de-
c.3) por publicidade (anúncios em qual-
claração revogável e no CDC é irrevogável
quer meio de comunicação, encartes, fo-
(AMARAL, 2010).
lhetos, mala direta, entre outros).
Com relação à oferta de componentes e
A oferta pelo CDC deve:
peças de reposição, cumpre destacar que
a) ser correta; a oferta está limitada aos fabricantes e
importadores (e não aos fornecedores em
b) ser clara;
geral) e alcança apenas produtos indus-
c) ser precisa; trializados e compostos em peças, mas
não alcança serviço nem produtos brutos
d) ser ostensiva; ou singulares, não compostos de peças e
e) ser em língua portuguesa. componentes. Já a prestação de assistên-
cia técnica, como serviço, é devida tam-
Os fornecedores-ofertantes respon- bém pelo distribuidor, enquanto não ces-
dem, solidariamente, com seus empre- sar a fabricação da importação do produto
gados, agentes e representantes, até (ALMEIDA, 2015).
mesmo autônomos, que em nome dele
atuaram. O consumidor pode exigir, alter- Os fornecedores-fabricantes e impor-
nativamente: tadores deverão assegurar a oferta de
componentes e peças de reposição en-
a) o cumprimento forçado; quanto não cessar a fabricação do produ-
b) outro produto ou prestação de ser- to. Cessada a produção ou importação, a
viço equivalente, pagando ou recebendo oferta deverá ser mantida por período ra-
a diferença; zoável de tempo na forma da lei (AMARAL,
2010).
c) rescindir o contrato mediante a res-
tituição da quantia eventualmente an-
28

Da publicidade conhecer uma marca, incitar o público a

comprar um produto, utilizar um serviço; é
O CDC, no art. 6º, IV, assegura como um anúncio, encarte.
direito básico do consumidor
Enfim, os especialistas definem a pu-
a proteção contra publicidade en- blicidade como uma atividade profissional
ganosa e abusiva, métodos comer- dedicada à difusão pública de ideias asso-
ciais coercitivos ou desleais, bem ciadas a empresas, produtos ou serviços.
como contra práticas abusivas ou im- Já propaganda é um modo específico de se
postas no fornecimento de produtos apresentar uma informação com o objeti-
e serviços. vo de servir a uma agenda; é ação siste-
Mais adiante, já no art. 37, a Lei nº mática, exercida sobre a opinião pública,
8.078/90 vem proibir toda publicidade en- para difundir uma doutrina, uma ideia, um
ganosa e abusiva. E no § 2º desse mesmo produto, um sistema de serviços, um es-
artigo, o CDC estampa algumas situações petáculo, entre outros; é material ou tra-
meramente exemplificativas da publicida- balho empregado com esse fim; ou ainda,
de abusiva: peça, anúncio produzido para esse fim.

§ 2º É abusiva, dentre outras, a publi- O termo publicidade refere-se exclusi-

cidade discriminatória de qualquer natu- vamente à propaganda de cunho comer-
reza, a que incite à violência, explore o cial; é uma comunicação de caráter per-
medo ou a superstição, se aproveite da suasivo que visa a defender os interesses
deficiência de julgamento e experiência econômicos de uma indústria ou empresa.
da criança, desrespeite valores ambien- Já a propaganda tem um significado mais
tais, ou que seja capaz de induzir o consu- amplo, pois refere-se a qualquer tipo de
midor a se comportar de forma prejudicial comunicação tendenciosa (as campanhas
ou perigosa à sua saúde ou segurança. eleitorais são um exemplo, no campo dos
interesses políticos). Assim, o âmbito da
Neste subtema do direito do consumi- propaganda envolve e contém a publici-
dor, a publicidade, não se pode esquecer dade. Em suma, publicidade é um esfor-
o Código Brasileiro de Autorregulamen- ço de persuasão, evidentemente com a
tação Publicitária do Conselho Nacional finalidade de vendas, às vezes com arte
de Autorregulamentação Publicitária e às vezes nem tanto, mas sempre visan-
(CONAR) que estabelece, em seu art. 19, do, desde a causa até o efeito, uma venda
caput, que “toda atividade publicitária imediata e/ou mediata (AMARAL, 2010).
deve caracterizar-se pelo respeito à digni-
dade da pessoa humana, à intimidade, ao A publicidade ou propaganda parece
interesse social, às instituições e símbo- mesmo tão antiga quanto a mercancia.
los nacionais, às autoridades constituídas Com efeito, uma tabuleta em argila, en-
e ao núcleo familiar”. contrada por arqueólogos e contendo ins-
crições babilônicas, anunciando a venda
Os dicionários registram que publicida- de gado e alimentos, demonstra que já
de é a qualidade, ou atributo do que é pú- se utilizava de algum tipo de publicidade
blico; é a atividade que tem por fim fazer na Antiguidade. Mas é só após a Revolu-
 29

ção Francesa (1789), com suas radicais difusa, como tudo mais em nosso mundo
transformações no mundo ocidental, que contemporâneo. Advirta-se que a publi-
a publicidade inicia o curso de seu estágio cidade, contudo não se confunde com a
atual e, desde a expansão econômica do oferta, aquela, amiúde, é apenas veículo
século XIX, a propaganda só vem crescen- dessa (da oferta); todavia, quando isso se
do de importância. verifica, o conteúdo da mensagem publici-
tária tem o mesmo efeito jurídico de uma
Antes da Revolução Industrial, o fenô-
declaração unilateral de vontade, vale di-
meno concorrencial não se fazia sentir
zer, cria a obrigação, o vínculo jurídico do
nos mercados, em nível, por exemplo, da
cumprimento do ofertado.
disputa das mercadorias de artesãos (típi-
ca da economia medieval), todavia, com a No contexto das práticas comerciais,
produção em escala e a estandardização publicidade é uma forma de veiculação da
dos produtos e mais ainda com o surgi- oferta, sujeitando-se, como tal, aos mes-
mento dos grandes monopólios, tudo se mos requisitos e regime de responsabi-
modifica e a publicidade se torna persua- lização (arts. 30, 35, 36, 37 e 38 do CDC).
siva e menos informativa. Define-a o Código Brasileiro de Autorre-
gulamentação Publicitária como “toda ati-
O conceito (a imagem mental) de ofer-
vidade destinada a estimular o consumo
ta, modernamente está muito associado
de bens e serviços, bem como promover
ao conceito de publicidade. É que a marca
instituições, conceitos e ideias” (art. 8º).
característica do mundo moderno (e mais
Na mesma linha, é conceituada pelo De-
ainda do pós-moderno), a produção em
creto nº 57.690/66 como “qualquer forma
escala crescente, exigia uma oferta tam-
remunerada de difusão de ideias, merca-
bém em escala. É assim que a atividade
dorias, produtos ou serviços por parte de
publicitária passa a ser crescentemente o
um anunciante identificado” (art. 2º).
meio utilizado por ofertantes de produtos
e serviços em geral que, agora, deman- Duval (1975, p. 1) ressalta com suporte
dam destinatários difusos, coletividade, na doutrina de Roger Mauduit, a distinção
enfim o mercado consumidor (AMARAL, fundamental entre propaganda e publici-
2010). dade, nestes termos:

Com efeito, aquela velha e tradicional Tecnicamente, os dois conceitos

oferta (ou proposta), aquela carta ou men- diferem: enquanto a publicidade re-
sagem cujo destinatário é uma pessoa presenta uma atividade comercial
predeterminada, já agora, em nosso mun- típica, de mediação entre o produtor
do da produção em massa e do consumo e o consumidor, no sentido de apro-
também em massa, essa mesma oferta já ximá-los, já a propaganda significa o
é voltada a um número indeterminado de emprego de meios tendentes a mo-
pessoas, ao público em geral; é a policita- dificar a opinião alheia, num sentido
ção à coletividade. É, enfim, proposta (de político, religioso ou artístico.
contratação) ao mercado consumidor.
A verdade, porém, é que a publicidade
A oferta, também, passa de individual a deixou de ter papel meramente informa-
30

tivo para influir na vida do cidadão de ma- cla, mas sempre revestida de novos
neira tão profunda a ponto de mudar-lhe recursos propiciados pela chamada
hábitos e ditar-lhe comportamento (AL- criatividade, (...) a publicidade comer-
MEIDA, 2015). cial passa habilmente da informação
à sugestão e desta à captação, isto
Trata-se – é bem de ver – de instrumen-
é, eliminação no consumidor de sua
to poderosíssimo de influência do consu-
capacidade crítica ou censura ao que
midor nas relações do consumo, atuando
lhe é proposto (anunciado), o que im-
nas fases de convencimento e de decisão
porta numa violação ao princípio da
de consumir. Assinalando ser esse fato
liberdade de pensamento. E ao fim
consequência da “cultura de massas” em
de tantas e marteladas repetições,
que vivemos, instalada pela exploração
incapaz de distinguir a sugestão do
dos meios de comunicação, Comparato
erro, o público consumidor apresen-
(1988, p. 40) traça o quadro dramático,
ta-se condicionado à mensagem, isto
porém real, a que se vê submetido o con-
é, fica com o produto anunciado para
sumidor sob o influxo da publicidade co-
liberar-se de sua promoção, rejeitan-
mercial. Assim:
do, assim, qualquer outra informa-
O consumidor, vítima de sua pró- ção ou crítica, para só se decidir pela
pria incapacidade crítica ou susceti- que ficou condicionado. Nesta fase,
bilidade emocional, dócil objeto da a pior comunicação publicitária é a
exploração de uma publicidade ob- da chamada publicidade subliminar,
sessora e obsidional, passa a respon- de que se aproxima a publicidade re-
der ao reflexo condicionado da pala- dacional (...) Claro que o processo de
vra mágica, sem resistência. Compra condicionamento é psicológico, mas
um objeto ou paga por um serviço, o de sua imposição está na função
não porque a sua marca atesta a moderna da publicidade.
boa qualidade, mas simplesmente
A verdade é que antigamente importa-
porque ela evoca todo um reino de
va era saber o que a opinião pública que-
fantasias ou devaneio de atração
ria, mas hoje, importa decidir o que ela
irresistível. Nessas condições, a dis-
deve querer.
tância que separa esse pobre Babbit
do cão de Pavlov torna-se assusta- O quadro assim exposto revela aquilo
doramente reduzida. que é conhecido de todos nós: o consumi-
dor é induzido a consumir, bombardeado
Para Duval (1975, p. 152),
pela publicidade massiva que o cerca em
esse fenômeno é um fato notó- todos os lugares e momentos de seu dia
rio que a mensagem publicitária vai, a dia. Como autômato, responde a esses
hoje, além da mera informação. Em estímulos, sem discernir corretamente.
uma primeira etapa, ela informa, na Age pela emoção, embotado em seu juízo
segunda, sugestiona, e, na terceira, crítico. E, se tudo isso ocorre em relação
ela capta em definitivo o consumi- à publicidade normal sobre o homem mé-
dor. De tanto insistir na mesma te- dio, pode-se imaginar os efeitos nefastos
 31

e devastadores da publicidade enganosa vidos nessa publicidade) como decorrên-

ou abusiva e daquela incidente sobre pes- cia direta do superprincípio da boa-fé e o
soas em formação, como crianças e ado- da transparência, que por sua vez regem
lescentes (ALMEIDA, 2015). superiormente todo o universo normativo
consumerista.
A publicidade que antes era mero ins-
trumento de venda e assim, tida e havida, A publicidade enganosa pode ser: co-
como juridicamente neutra, com o CDC missiva (por ato concreto/positivo, por
assumiu novos contornos, notadamente exemplo: fazer afirmação falsa); ou omis-
quanto à responsabilidade profissional siva (omissão/deixar de informar dado ou
(social e legal). O CDC regrou a publicida- risco ao consumidor).
de, nas relações de consumo, a partir dos
Visa a manter corretamente informado
seguintes princípios:
o consumidor, para assegurar-lhe a esco-
1. Princípio da identificação da pu- lha livre e consciente.
blicidade (art. 36, caput) – a regra bá-
3. Princípio da não abusividade
sica é que se evite a publicidade oculta e
(art. 31, c/c o art. 37, § 2º) – visa banir
subliminar. A peça publicitária precisa ga-
a publicidade abusiva dirigida ao consu-
rantir ao consumidor a clara percepção de
midor. Toda publicidade é abusiva quando
que a comunicação que o alcança é uma
ofensiva dos valores éticos e sociais da
publicidade (e não uma divulgação de pes-
pessoa humana, da família, que incita a
quisa, ou de estatística, por exemplo).
violência, a discriminação, que explora o
Assim, proibida está tanto a chamada medo/superstição, que corrompe a inte-
publicidade subliminar, ou seja, a veicu- gridade infantil e os valores ambientais,
lada de uma maneira que atinge, tão so- que ameaça a saúde e a segurança.
mente, o inconsciente do destinatário,
Esse princípio sempre esteve implícito
quanto a publicidade clandestina ou si-
na mais rudimentar noção de boa-fé e éti-
mulada, que, às vezes, assume a configu-
ca em geral, mas só agora ganha eficácia
ração externa de “informes econômicos”,
social e crescente efetividade.
“relatos científicos” ou, simplesmente, de
notícia jornalística aparentemente desin- A violação desse princípio-mor do con-
teressada, quando, na verdade, intencio- sumerismo pátrio transgride simultanea-
nam a divulgação de produtos e serviços. mente um e outro princípio, mas agora de
Coincide com a seção 6 do Código de Au- importância de viga-mestra de todo nos-
torregulação Publicitária; so Estado Democrático de Direito: o valor
fundante da dignidade da pessoa humana
2. Princípio da veracidade (art. 31,
(art. 1º, III, de nossa Carta Magna).
c/c o art. 37, §§ 1º e 3º) – veda a publici-
dade enganosa (mentirosa/falsa, fraudu- 4. Princípio da transparência da
lenta, omissa, indutora de erro); a verdade fundamentação (art. 36, parágrafo
é critério máximo na publicidade destina- único) – o fornecedor (especialmente o
da ao consumidor. Trata-se de dever legal anunciante/publicitário) deve manter em
imposto aos publicitários (e demais envol- seu poder os dados fáticos, técnicos e
32

científicos que respaldam a veracidade e b) para obrigar a oferta (informação

a boa-fé da publicidade, eis que esse ônus ou publicidade) deve ser suficientemente
probatório é sempre do fornecedor-anun- precisa, ou seja, “o simples exagero (puf-
ciante (e dos demais envolvidos nessa ca- fing 10) não obriga”.
deia de comunicação com o consumidor-
Demais disso, esse princípio, também,
-alvo).
gera a responsabilidade civil objetiva me-
Essa inversão sequer carece de ato for- diante a inversão automática do ônus da
mal, ou seja, de declaração ou decretação prova.
dessa inversão (art. 6º, VIII, direito básico
6. Princípio da inversão do ônus da
da inversão, automática ou declarada, do
prova (art. 38, do CDC) – pela regra ge-
ônus da prova). Além dessa inversão auto-
ral, quem alega prova (art. 373, I, do CPC),
mática, a responsabilidade civil do anun-
contudo, dada a fragilidade e a vulnera-
ciante é sempre objetiva.
bilidade do consumidor, tal regra, senão
5. Princípio da obrigatoriedade do fechava o acesso à justiça, dificultava so-
cumprimento (arts. 30 e 35) – no di- bremaneira. Daí essa diretiva básica pre-
reito do consumidor, a informação (qual- vista no art. 38 do CDC, que é uma especi-
quer comunicação objetivando um ato de ficação da inversão sediada no art. 6º, III11
consumo) assume dupla função: é dever (direito básico, mas genérico e facultativo
básico do fornecedor (art. 8º), perante e que exige ato judicial concessivo) volta-
os consumidores (dever de informar, de da para o âmbito da publicidade consume-
transparência, de lealdade, comporta- rista.
mento universal que o CDC erige como
Com efeito, é direito básico, mas nesta
dever jurídico) e também é uma obrigação
norma (art. 38) da inversão tem natureza
pré-contratual (art. 30) porque vincula
específica e exclusiva incidência sobre a
quem a promove e integra o contrato que
boa-fé e a transparência (veracidade e
dela derivar, eis que funcionalmente tem
correção) da publicidade. Aqui, a inversão
valor jurídico de oferta.
do ônus probatório é obrigatória (não é
A informação e a publicidade (conteúdo faculdade ou mero poder do juiz) e auto-
e meio para alcançar o público), direta e in- mática (dispensa ato formal), ao contrário
dividual, midiática e difusa, sempre trará, daquela cuja sede é o art. 6º, VIII (AMA-
enquanto eficácia jurídica (efeitos jurídi- RAL, 2010; ALMEIDA, 2015; BENJAMIN et
cos), a obrigação de ser garantida e de in- al., 2016; BULGARELLI, 1985).
tegrar o contrato, ou seja, todo marketing
em geral sempre há de vincular tanto na
oferta, quanto na publicidade, porém dois
pressupostos hão de se apresentar para
que este princípio possa incidir: 10- Puffing é o exagero publicitário, tal como “é o melhor”, “o
mais saboroso”, “o mais bonito”. A técnica do teaser tenta pro-
a) a informação e a publicidade só vin- vocar a curiosidade apresentando o produto aos poucos, por
vezes nem mesmo indicando quem é o anunciante (BENJAMIN
culam/obrigam se houver exposição/ co- et al., 2016).
nhecimento público; 11- Alterado pela Lei nº 12.741, de 2012 (http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12741.htm#art3).
 33

3.4.2 Práticas comerciais tratual, podem ser: contratuais, se no in-

terior do próprio contrato; pré-contratu-
abusivas ais, quando atuam na fase do ajustamento
Práticas comerciais abusivas são as contratual; ou pós-contratuais, caso se
condições irregulares de negociação nas manifestem após a contratação.
relações de consumo que ferem a boa-
-fé, os bons costumes, a ordem pública e 3.5 Contratos e responsabi-
a ordem jurídica. Essas condições têm que
estar ligadas ao bem-estar do consumi-
lidades
dor final. É o abuso contra o consumidor. No sistema legal do Código Civil, o con-
Assim, estão excluídas as práticas de con- trato é considerado negócio jurídico bila-
corrência desleal, porque são entre forne- teral, uma vez que tem a finalidade de ad-
cedor e fornecedor (SMANIO, 2007). quirir, resguardar, transferir, modificar ou
extinguir direitos.
De acordo com Nascimento (1991, p.
38), práticas abusivas “são práticas co- Os contratos regidos pelas relações de
merciais, nas relações de consumo, que consumo têm peculiaridades que lhe são
ultrapassam a regularidade do exercício próprias, estas, nada mais que de direito,
de comércio e das relações entre fornece- pois se estamos tratando de uma situação
dor e consumidor”. diferenciada com pessoas diferentes, de-
ve-se tentar equiparar as partes.
Além de encontrarmos no Direito do
Consumidor as práticas comerciais lícitas Construtor é quem constrói ou reforma
e legítimas, temos também, as práticas imóveis, e incorporador é o empreende-
abusivas, ilícitas e ilegítimas. São as práti- dor que incorpora uma construção a um
cas abusivas, atividades mercantis, estra- terreno, em geral edifícios divididos em
tégias, ou ações dos fornecedores (fabri- unidades autônomas. Trata-se de duas
cante, importador, vendedor, prestador, figuras distintas e, muito embora em al-
anunciante, publicitário, entre outros) guns casos o incorporador seja também
que buscam o lucro em face do consumi- o construtor, o mais comum é a atuação
dor e por meio do ato de consumo, enfim, distinta de cada qual em suas respectivas
são as chamadas técnicas de marketing áreas. A responsabilidade do construtor e
que violam as leis protetivas do consumi- do incorporador é pela segurança da cons-
dor. trução, seja por defeito aparente, seja por
defeito oculto, se ligadas à segurança da
Tendo em vista o momento em que se construção do imóvel. É importante sa-
manifestam no processo econômico, po- lientar que o construtor só responde pela
dem ser chamadas: se no momento da construção, e o incorporador responde
produção, práticas abusivas produtivas; por todo o empreendimento, do projeto
se após, para garantir a circulação dos até a sua execução final.
produtos e serviços até o destinatário fi-
nal, práticas abusivas comerciais. No Código Civil, a matéria é tratada no
contrato de empreitada, que envolve a
Tendo em vista o aspecto jurídico con- construção de imóvel com ou sem o forne-
34

cimento de materiais. O art. 618 desse di- ção consumerista sempre que de um lado
ploma estabelece prazo de cinco anos de é colocada a figura do consumidor (desti-
garantia de solidez e segurança da obra, natário final), e de outro há o fornecedor
em se tratando de empreitada de mão de de produto ou serviço. Cambler (2008, p.
obra e materiais, fixando o prazo de deca- 336) aponta a relação de consumo na in-
dência em cento e oitenta dias a contar da corporação imobiliária:
data do conhecimento do defeito.
A relação jurídica incorporativa
O CDC não regulamentou em espécie o confunde-se com a relação jurídica
contrato de empreitada, tendo somente de consumo toda a vez que o incor-
fixado a responsabilidade do construtor porador, no exercício de sua ativida-
e do incorporador pelo fato do produto, de de produção – promover e realizar
de forma que, em se tratando de relação a construção de edificações ou con-
de consumo, não se aplicam as regras do junto de edificações compostas de
contrato de empreitada que estiverem unidades autônomas –, oferece (nos
em contradição com as ditadas pelo CDC, termos do art. 30 do CDC, a oferta,
mormente se forem estas mais favoráveis desde que suficientemente precisa,
ao consumidor (ANDRADE, 2006). obriga o incorporador, integrando o
contrato que vier a ser celebrado) no
Decorrendo a incorporação da ativida-
mercado seu produto – bem imóvel e
de de fornecedor de produtos ou serviços,
material – e o aliena ao interessado
exercida pelo incorporador, tem incidência
em adquirir, como destinatário final,
o Código de Defesa do Consumidor, que se
o produto incorporável – frações ide-
constitui de um sistema transcendente de
ais de terreno vinculadas a unidades
normas aplicável a todos os contratos em
autônomas, a serem construídas ou
que existem relações de consumo.
em construção, sob regime condomi-
O Código de Defesa do Consumidor, nial.
como microssistema jurídico cujo alcan-
No caso dos conteúdos voltados para
ce se estende a todo o direito contratual,
negócios imobiliários, tomando como
teve reflexos também nos negócios de in-
exemplo a atividade de construção e ven-
corporação imobiliária. Sendo os contra-
da das unidades imobiliárias, as quais se
tos, de regra, por adesão (posicionando o
destinam para consumidores finais, estes
adquirente como hipossuficiente), confi-
passam a usá-las para moradia ou para ou-
gurando-se a figura do incorporador como
tro uso pessoal. Está, pois, submetida ao
fornecedor de bens e serviços, e a do ad-
âmbito do artigo 3° da Lei nº 8.078/1990,
quirente como consumidor, tratando-se o
a incorporação, aplicando-se as regras so-
bem imóvel de bem de consumo, perfei-
bre o fato do produto ou do serviço (art.
tamente possível a responsabilização da
12), e sobre os vícios ou defeitos de qua-
empresa incorporadora por acidente de
lidade (arts. 18 e 20), não divergindo a
consumo ou vício do produto.
disciplina sobre a incidência das mesmas
Realmente, passou a constituir princí- regras à atividade do dono da obra e do
pio de direito o reconhecimento de rela- construtor. Ademais, há a presunção da
 35

vulnerabilidade do destinatário final, já equivalência das prestações e o princípio

que exposto às práticas comerciais do for- da boa-fé objetiva.
necedor, que detém o poder ou monopólio
No caso de reconhecer-se a relação,
fático dos produtos e, ainda, geralmente,
prescreve, v.g., em cinco anos a preten-
pela falta de conhecimentos técnicos so-
são à reparação dos danos que a unidade
bre o produto adquirido ou serviço con-
causar tanto ao adquirente como a tercei-
tratado; e de conhecimentos jurídicos, de
ros, contados da data do efetivo conheci-
contabilidade ou de economia específicos
mento do dano e de sua autoria (art. 27 do
(RIZZARDO, 2012).
CDC).
A classe de consumidores não se res-
Se o vício do produto for de fácil cons-
tringe à pessoa física ou natural, abran-
tatação, o prazo para propositura da com-
gendo, também, entes coletivos. Entram,
petente ação caduca em trinta dias, em se
segundo a Lei nº 8.078, na figura as co-
tratando de bens e serviços não duráveis;
letividades de pessoas (art. 2°, parágrafo
e prescreverá em noventa dias, se envol-
único), as vítimas de eventos de práticas
vidos bens e serviços duráveis. Se o vício
abusivas pelo fato do produto ou serviço
for oculto, ou seja, sua ocorrência não
(art. 17) e as pessoas determináveis ou
for verificável de imediato, o prazo é de
não, desde que expostas às práticas esta-
noventa dias contados do conhecimento
belecidas pelo Código de Defesa do Con-
do vício (art. 26). Como vício do produto,
sumidor (art. 29).
tem-se o defeito que compromete a pres-
Não se enquadra na abrangência da re- tabilidade e/ou servibilidade do bem imó-
lação de consumo se contratada a cons- vel ofertado, estabelecendo uma relação
trução para um destinatário intermedi- de desconformidade entre a prestação
ário, que, em etapa seguinte, procede à (construção e entrega da unidade) e con-
alienação das unidades. traprestação (pagamento do preço esti-
pulado). Assim, por exemplo, problemas
Contratando a construção de unidades,
com a qualidade da pintura, revestimentos
através de um sistema de pagamento em
e funcionamento das instalações hidráuli-
que o incorporador faz a venda e se com-
cas, que diminuem o valor patrimonial do
promete em entregar as unidades, e mes-
bem. O defeito pode ser também de quan-
mo quando assume a obrigação da cons-
tidade, se o imóvel apresenta dimensão
trução por empreitada ou administração,
mais de 5% inferior ao anunciado.
decorre a assunção de um dever de fazer,
que se materializa na prestação de ser- Diferentemente, fato do produto é o
viço. Aí é certa a incidência, como faz ver defeito de qualidade ou quantidade que,
o seguinte aresto, do STJ: o contrato de além de comprometer a prestabilidade e a
incorporação, no que tem de específico, servibilidade do produto, coloca em risco,
é regido pela lei que lhe é própria (Lei nº de alguma forma, a segurança e a inco-
4.591/1964), mas sobre ele também in- lumidade do consumidor ou de terceiros.
cide o Código de Defesa do Consumidor, São os chamados acidentes de consumo
que introduziu no sistema civil princípios (RIZZARDO, 2012).
gerais que realçam a justiça contratual, a
36

Todavia, se os vícios forem de segu- quantias já pagas; que subtraiam do con-

rança e solidez, em face do artigo 618 do sumidor a opção de reembolso da quantia
Código Civil vigente, que estipula prazo de já paga se permitida a carência para decidir
cento e oitenta dias, após o aparecimen- se aceita a compra; que deem ao incorpo-
to do vício ou defeito, para a propositura rador a escolha do índice de correção mo-
da ação objetivando o ressarcimento ou netária, dentre os vários existentes; que
abatimento proporcional do preço, tem- transfiram a responsabilidade a terceiros
-se entendido que, por se tratar de norma em havendo prejuízos; que estabeleçam
mais benéfica ao consumidor, que a apli- obrigações iníquas, abusivas; ou cláusulas
cação deve ser da regra do mencionado que coloquem o consumidor em desvan-
artigo 618. tagem exagerada, ou que sejam incompa-
tíveis com a boa-fé ou a equidade.
Não revela significação o fato da ante-
rioridade da Lei nº 4.591/1964 em relação Muito menos se permitem condições
à Lei nº 8.078, posto que, sendo esta úl- que invertam o ônus da prova, que de-
tima de natureza complementar (arts. 5°, terminem a utilização compulsória de ar-
XXXII, e 170, V, da CF) a ditames constitu- bitragem, que imponham representante
cionais, atinge todos os diplomas que in- para concluir ou realizar outro negócio ju-
tegram o sistema jurídico brasileiro. rídico, que deixem ao fornecedor a opção
de concluir ou não o contrato, que auto-
Nesta ótica, e na linha acima, sobressa-
rizem ao fornecedor a variação de preço,
em os princípios sobre a oferta, devendo
que concedem ao fornecedor a liberdade
ser dirigida ao público através de informa-
em cancelar unilateralmente o contrato,
ções claras e corretas, não enganosas ou
que obriguem o consumidor a ressarcir
que induzam os interessados em erro. Não
os custos de cobrança, que atribuem ao
se permitem, pois, a teor dos artigos 51,
fornecedor o direito de modificar unila-
52, § 1°12 , e 53 da Lei nº 8.078, cláusulas de
teralmente o conteúdo ou a qualidade do
decaimento, com a perda total das presta-
contrato, que possibilitem a renúncia do
ções em caso de mora; ou que estipulem
direito de indenização, e outras previs-
multa superior a dois por cento; cláusu-
tas em vários dispositivos da Lei nº 8.078,
las resolutórias não alternativas; ou que
como as do artigo 39, que discriminam as
exoneram ou atenuam a responsabilidade
práticas abusivas.
do incorporador/construtor por vícios de
qualquer natureza dos produtos e servi- Sobre a perda das prestações pa-
ços fornecidos ou prestados; que deixam gas, decidiu o STJ:
ao incorporador a opção de concluir ou
Incorporação. Resolução do contrato.
não o negócio; que impliquem renúncia
Cláusula de decaimento. Restituição. Có-
ou disposição de direitos; que acarretam
digo de Defesa do Consumidor. Não tem
a perda das prestações pagas em caso
validade a cláusula pela qual os promissá-
de desistência do negócio, e que retirem
rios compradores perdem a totalidade das
do adquirente a opção de reembolso das
prestações pagas durante a execução do
contrato de incorporação. Recurso conhe-
12- Redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º de agosto de 1996
(http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9298.htm#art1). cido e provido em parte para determinar a
 37

restituição de 90% do valor pago. prio produto ou serviço. O defeito tem

ligação com o vício, mas o dano causado
Vasto é o campo que abre caminhos
ao consumidor é muito mais devastador.
para a responsabilidade, tornando-se co-
Este vai além do produto ou do serviço,
mum quando os danos decorrem do fato
de modo a atingir o consumidor de forma
do produto e do serviço, verificados nos
mais ampla.
prejuízos causados pelas unidades em si,
e acentuando-se com os vícios de quali- Quanto à responsabilidade por vício do
dade causados pela baixa qualidade dos produto, esta existe quando ocorre um
produtos empregados nas construções, problema (oculto ou aparente) no bem de
ou pela errônea escolha dos materiais, ou consumo que o torne impróprio para o uso
pela deficiente e inapropriada técnica uti- ou lhe diminua o valor.
lizada pelos que fazem a obra. Realmente,
Nestes casos, não há repercussões fora
o vício do produto ou do serviço advém da
do produto, não se podendo falar em res-
falta de qualidade, dos materiais impró-
ponsabilização por danos além do valor da
prios, da ausência de cuidados, da omissão
coisa (TARTUCE; NEVES, 2016). A respon-
de regras técnicas, do uso de ingredientes
sabilidade pelo vício do produto é exclusi-
de péssima categoria (RIZZARDO, 2012).
vamente voltada ao aspecto patrimonial.

O caput do artigo 18 do Código de De-

3.5.1 Responsabilidade do fesa do Consumidor prevê solidariedade
incorporador/construtor de fornecedores de produtos de consumo
duráveis e não duráveis por vícios de qua-
pelo vício e fato do produ- lidade e quantidade.
to/serviço A regra geral, na lei de proteção, é a
Visto em outro momento do curso as responsabilidade solidária de todos os
responsabilidades do corretor chegou o fornecedores, abrangendo, portanto, não
momento de falarmos do incorporador. apenas o vendedor ou comerciante, que
Sanseverino (2010) também trata da manteve contato direto com o consumi-
distinção entre vício e defeito. Diz ele que dor, mas este e os demais fornecedores
enquanto os defeitos são falhas do produ- em cadeia: fabricante, produtor, constru-
to ou do serviço que afetam a segurança tor, importador e incorporador (ALMEIDA,
legitimamente esperada pelo consumidor, 2015).
causando-lhe danos pessoais ou patrimo- Nesse sentido, há solidariedade entre
niais, os vícios são falhas, ocultas ou apa- todos os envolvidos pelo fornecimento do
rentes, que afetam, via de regra, apenas produto. Isso significa que essa solidarie-
o próprio produto ou serviço, tornando-os dade se estende a qualquer fornecedor,
inadequados ao uso a que se destinam por inclusive ao fornecedor intermediário que
não apresentarem a qualidade ou quanti- tenha participado da circulação do bem.
dade esperada pelo consumidor, inclusive
por deficiência de informação. Diferente do vício do produto, no fato
do produto, as consequências causadas
Dessa forma, o vício pertence ao pró-
38

transcendem ao produto, atingindo a pes- que podem ser observadas no artigo em

soa física e/ou patrimônio do consumidor, referência, deve ser considerado como
causando o chamado acidente de consu- fornecedor, existindo a relação jurídica de
mo. consumo (BRITO, 2002).

No fato do produto, estão presentes O artigo 3º do CDC, de fato, inclui dentre

outras consequências além do dano in- as relações de consumo, a atividade do in-
trínseco do produto em si, danos atingin- corporador, que tem responsabilidade de
do a pessoa física do consumidor. Esses seus atos frente ao consumidor sempre
danos geram a responsabilidade objetiva que configurada a vulnerabilidade deste
direta e imediata do fabricante, do cons- face àquele.
trutor, do produtor e o incorporador e a
Da mesma forma, a Lei nº 4.591/64, em
responsabilidade subsidiária do comer-
seu art. 31, § 3º, também prevê a respon-
ciante ou de quem o substitua (TARTUCE;
sabilidade civil do incorporador. Assegura
NEVES, 2016).
que toda e qualquer incorporação, inde-
O vício do produto invariavelmente de- pendentemente da forma por que seja
corre de uma relação contratual. Já o fato constituída, terá um ou mais incorporado-
do produto, em alguns casos, se caracte- res solidariamente responsáveis, ou seja,
riza fora do âmbito contratual. Isso ocorre de qualquer maneira, independente da
quando a vítima de acidente de consumo existência de um ou mais incorporadores
não tem qualquer relação com o fornece- no empreendimento, sua responsabilida-
dor, equiparada ao consumidor padrão ou de será sempre solidária.
standard, conforme o artigo 17 do Códi-
Ademais, o artigo 32 da mesma Lei im-
go de Defesa do Consumidor (MARQUES,
puta ao incorporador a responsabilidade
2009).
por todas as peças do Memorial de Incor-
Um exemplo prático desse tipo de con- poração, como o projeto de construção,
sumidor seria a queda de um edifício que o orçamento da construção e o memo-
atingisse um terceiro passando coinci- rial descritivo das especificações da obra
dentemente ao lado da tragédia, causan- (CHALHUB, 2010).
do a este um acidente de consumo (BAR-
O inciso II do art. 43 da Lei de incorpo-
RETO, 2012).
rações imobiliárias, por sua vez, determi-
É lógico que o incorporador, ao final da na que o incorporador deve responder ci-
obra, tem a obrigação de fornecer o imóvel vilmente pela execução da incorporação,
em perfeitas condições de uso ao merca- devendo indenizar os adquirentes dos
do consumidor. Uma vez que o incorpora- prejuízos advindos do fato de não se con-
dor realiza a produção do projeto, planeja cluir a edificação ou de se retardar injusti-
a montagem, cria o produto imobiliário, ficadamente a conclusão das obras.
promove a transformação do bem imóvel
Além disso, a Lei nº 4.591/64 estabele-
de modo a torná-lo atrativo à comerciali-
ce ainda, em seu art. 31, que a “iniciativa
zação, é potencial prestador de serviços,
e a responsabilidade das incorporações
enfim, pratica quase todas as atividades
imobiliárias caberão ao incorporador”.
 39

De fato, o incorporador, como impul- cunstâncias que a do incorporador, tendo

sionador do empreendimento imobiliário, em vista que este, na condição de impul-
atrai para si a responsabilidade pelos da- sionador do empreendimento imobiliário,
nos resultantes de má execução ou mes- é o principal garantidor da obra, responsá-
mo inexecução do contrato. vel pela solidez e segurança da edificação.

Assim, nota-se que o incorporador será Quanto à responsabilidade solidária

sempre responsabilizado pelos defeitos entre incorporador e construtor, recente
na obra, desde que tais vícios ou fatos, julgado do Superior Tribunal de Justiça, em
por óbvio, decorram de seus atos e não do acórdão de 06/03/2012, afirma que o in-
próprio adquirente. corporador é o principal garantidor do em-
preendimento no seu todo, devendo ser
Tal responsabilização é tratada tanto
solidariamente responsável com outros
no CDC quanto na Lei nº 4.591/64, e in-
envolvidos nas diversas etapas da incor-
depende do fato de o incorporador ter
poração.
terceirizado o processo de construção ou
não. A Lei nº 4.591/64 não trata especifica-
mente da responsabilidade da imobiliária,
A responsabilidade do construtor nos
mas afirma que o alienante dos imóveis
casos de vício e fato do produto é direta e
sujeitos à atividade de incorporação imo-
está prevista no Código Civil (art. 618), no
biliária responderá como incorporador
CDC (artigos 12 e 18) e também na Lei nº
pelos danos causados ao adquirente, con-
4.591/63 (art. 44, § 1º). Ressalta-se que,
forme art. 29, parágrafo único.
apesar de semelhantes, a responsabilida-
de do construtor é diferente da responsa- Além disso, a lei de incorporações imo-
bilidade do incorporador. biliárias prevê outra hipótese de respon-
sabilização do alienante, que é o caso em
É evidente que tal diferenciação se dá
que se inicia a venda das unidades imobili-
apenas quando o incorporador e o cons-
árias antes da conclusão das obras. Nesse
trutor não se confundem, pois, conforme
caso, entendeu o legislador que o alienan-
já demonstrado, há a possibilidade de que
te será elevado à condição de incorpora-
o incorporador seja o próprio executor da
dor, absorvendo suas responsabilidades
obra, sem terceirizar o serviço.
(art. 30, Lei nº 4.591/64).
O construtor (ou empreiteiro) terceiri-
Quanto ao Código de Defesa do Consu-
zado é aquele que por meio de contrato
midor, a responsabilidade da imobiliária
de empreitada obriga-se a executar obra
no vício e no fato do produto é expressa,
determinada, mediante preço e prazo de-
embora não trate da solidariedade do co-
terminados, de acordo com as regras es-
merciante em caso de fato do produto.
tabelecidas nos artigos 610 a 626 do Có-
digo Civil.
3.6 Órgãos fiscalizadores
Assim, quando figurados em duas pes- Existem muitos órgãos destinados à
soas distintas, é evidente que a responsa- defesa do consumidor, como veremos
bilidade do construtor abarca menos cir- abaixo.
40

Conselho Nacional de em, atuando de forma coletiva, informar

e orientar o consumidor acerca de seus
Defesa do Consumidor – direitos nas áreas de alimentação, saúde
CNDC (medicamentos e planos de assistência
médica), propaganda e publicidade, ele-
Criado em 24 de julho de 1985, através trodomésticos e produtos para o lar, con-
do Decreto nº 91.469 com a finalidade tratos, planos de saúde e previdência pri-
de Assessorar o presidente da república vada, dentre outros (ZAMPIERI, 2010).
na formulação e condução de uma Políti-
ca Nacional de Defesa do Consumidor, foi Entretanto, pelo fato de serem órgãos
extinto pelo art. 27, § 1º, b, item 2, da Lei meramente administrativos, os PROCONs
nº 8.028, de 12 de abril de 1990. Em seu não possuem poder legal no sentido de
lugar, montou-se, então, uma estrutura obrigar um fornecedor a efetuar indeniza-
deveras enxuta, com a criação do Depar- ção, seja por danos morais, seja por lucros
tamento de Proteção e Defesa do Consu- cessantes. Para estes casos, o consumi-
midor (DPDC), subordinado à Secretaria dor que entender ter sido lesado deverá
Nacional de Direito Econômico (atual Se- buscar os serviços judiciários de um Juiza-
cretaria de Direito Econômico), do Minis- do Especial Cível.
tério da Justiça, reduzindo significativa- Igualmente, não possuem os PROCONs
mente o espaço público que o Conselho competência para tratar de relações de
possuía, excluindo seu controle social, trabalho, bem como de locações, casos
num claro retrocesso (ZAMPIERI, 2010). estes que deverão ser solucionados nos
canais adequados, ou seja, Justiça do Tra-
Sistema Nacional de Defesa balho e Justiça Comum, respectivamente.
do Consumidor – SNDC Exemplo típico é a Fundação de Prote-
Criado pela Lei nº 8.078/90 (Código de ção e Defesa do Consumidor – PROCON – do
Defesa do Consumidor) em seu TÍTULO IV Estado de São Paulo, que tem por objetivo
- Do Sistema Nacional de Defesa do Con- elaborar e executar a política de proteção
sumidor, por seus arts. 105 e 106, o Sis- e defesa dos consumidores do Estado de
tema Nacional de Defesa do Consumidor São Paulo. Para tanto, conta com o apoio
– SNDC – é integrado por órgãos federais, de um grupo técnico multidisciplinar que
estaduais, do Distrito Federal e munici- desenvolve atividades nas mais diversas
pais, além de entidades privadas de defe- áreas de atuação, tais como:
sa do consumidor. educação para o consumo;

PROCONs – Estaduais e Mu- recebimento e processamento de re-

clamações administrativas, individuais e
nicipais coletivas, contra fornecedores de bens ou
A função precípua dos órgãos públicos serviços;
denominados Coordenadorias Municipais orientação aos consumidores e for-
de Política e Defesa do Consumidor (PRO- necedores acerca de seus direitos e obri-
CONs) consubstancia-se basicamente
 41

gações nas relações de consumo; cações aos fornecedores de bens e pres-

tadores de serviços para que, sob pena
fiscalização do mercado consumidor
de desobediência, prestem informações
para fazer cumprir as determinações da
sobre questões de interesse do consumi-
legislação de defesa do consumidor;
dor, resguardado o segredo industrial e
acompanhamento e propositura de assegurem a aplicação das sanções admi-
ações judiciais coletivas; nistrativas, sem prejuízo das de natureza
civil, penal e das definidas em normas es-
estudos e acompanhamento de legis-
pecíficas como: multa; apreensão do pro-
lação nacional e internacional, bem como
duto; inutilização do produto; cassação do
de decisões judiciais referentes aos direi-
registro do produto junto ao órgão com-
tos do consumidor;
petente; proibição de fabricação do pro-
pesquisas qualitativas e quantitati- duto; suspensão de fornecimento de pro-
vas na área de defesa do consumidor; dutos ou serviço; suspensão temporária
de atividade; revogação de concessão ou
suporte técnico para a implantação permissão de uso; cassação de licença do
de PROCON Municipais Conveniados; estabelecimento ou de atividade; interdi-
intercâmbio técnico com entidades ção, total ou parcial, de estabelecimento,
oficiais, organizações privadas, e outros de obra ou de atividade; intervenção ad-
órgãos envolvidos com a defesa do con- ministrativa e imposição de contrapropa-
sumidor, inclusive internacionais; ganda.

disponibilização de uma Ouvidoria Ministérios Públicos

para o recebimento, encaminhamento de
críticas, sugestões ou elogios feitos pelos O Ministério Público13 é, de acordo com
cidadãos quanto aos serviços prestados sua competência constitucional, o res-
pela Fundação PROCON, com o objetivo de ponsável pela fiscalização das Políticas
melhoria continua desses serviços. Nacionais de Consumo e, dentre suas
atribuições, ainda atua na fiscalização da
Criada pela Lei nº 9.192, de 23 de no- aplicação da lei e na proteção e defesa do
vembro de 1995, e Decreto nº 41.170, consumidor, instaurando inquéritos e pro-
de 23 de setembro de 1996, a Fundação pondo ações coletivas na defesa dosa in-
PROCON-SP é uma instituição vincula- teresses dos consumidores, atuando em
da à Secretaria da Justiça e da Defesa da prol da coletividade.
Cidadania do Estado de São Paulo e tem
personalidade jurídica de direito público,
com autonomia técnica, administrativa e
financeira. 13- Constitucionalmente, o Ministério Público tem assegurada
autonomia funcional e administrativa. E esta autonomia não
São, como indicam os nomes, órgãos é apenas de índole funcional, financeira e administrativa, vez
que não se vincula a nenhum dos poderes da República. Como
estaduais e municipais de proteção e de- ensina Quiroga Lavié, quando se fala em um órgão indepen-
dente com autonomia funcional e financeira, afirma-se que o
fesa do consumidor, criados especifica- Ministério Público é um órgão extrapoder, ou seja, não depende
mente para fiscalizar o cumprimento da de nenhum dos poderes de Estado, não podendo nenhum de
seus membros receber instruções vinculantes de nenhuma au-
Lei nº 8.078/90, CDC, expedindo notifi- toridade pública.
42

Defensorias Públicas fazer ou promover publicidade que se

sabe ou deveria saber enganosa, abusiva
A defensoria pública é órgão estadual, ou capaz de induzir o consumidor a erro de
também atrelado ao Judiciário, que visa forma prejudicial à sua saúde ou seguran-
dar assistência ao consumidor desassis- ça;
tido, ou seja, aquele que não pode pagar
um advogado particular ou tem condição empregar na reparação de produtos,
de arcar com o pagamento das custas pro- peças ou componentes usados sem a au-
cessuais, passíveis de recolhimento para torização do consumidor;
acesso ao Judiciário. utilizar-se, para a cobrança de dívi-
É ainda o responsável pela promoção das de ameaça, coação, constrangimento,
de acordos e conciliações em ações pro- afirmações falsas, incorretas ou engano-
movidas pelos consumidores a quem dá sas ou de qualquer outro procedimento
assistência, assim, sua atuação tem foco que exponha o consumidor a ridículo ou
no consumidor individual e não na coleti- interfira em seu trabalho, lazer e descan-
vidade. so;

impedir ou dificultar o acesso do con-

Decons sumidor sobre suas informações junto
São as Delegacias de Defesa do Consu- aos bancos de dados, cadastros, fichas ou
midor, cuja competência é exclusiva para registros e deixar de entregar ao consu-
a apuração de denúncias e condução de midor o termo de garantia da mercadoria
processos relativos aos crimes praticados adquirida, entre outros.
contra o consumidor que são aqueles pre-
vistos nos artigos 61 e seguintes da Lei nº Juizados Especiais
8.078/90 e que incluem, entre outros: Órgão do Poder Judiciário criado para
omissão de dizeres ou sinais ostensi- facultar acesso à Justiça ao cidadão de
vos sobre a periculosidade do produto, de baixa renda ou com causas de pequeno
suas embalagens, seus invólucros ou reci- valor econômico e baixa complexidade.
pientes, ainda que se descubra sua peri- O consumidor tem acesso à Justiça sem
culosidade após o lançamento no merca- a necessidade da presença de um advoga-
do; do e sem o recolhimento de custos judi-
execução de serviços de alta pericu- ciais para casos cujo valor econômico não
losidade, contrariando as determinações supere os vinte salários mínimos e com a
das autoridades competentes; presença de advogado naquelas em que
o valor permaneça entre vinte e quarenta
fazer afirmações enganosas ou omitir salários mínimos.
informações relevantes sobre a natureza,
característica, qualidade, quantidade, se- Trata-se de Justiça especializada, de
gurança, desempenho, durabilidade, pre- procedimento mais célere, menos buro-
ço ou garantia de produtos ou serviços; crático e totalmente gratuito em seu pri-
meiro grau de jurisdição, havendo, para o
 43

consumidor que não disponha do benefí- a orientação e um trabalho preventivo de

cio da gratuidade de justiça, a necessida- conscientização dos consumidores.
de de recolhimento de custas para a opo-
sição de recursos. Instituto Nacional de Me-
Instituto Brasileiro de trologia, Qualidade e Tecno-
Defesa do Consumidor – logia – INMETRO
Trata-se de uma autarquia federal cria-
IDEC da com o objetivo de disciplinar, do ponto
É uma das mais conhecidas Associa- de vista qualitativo, a produção e a co-
ções de Defesa do Consumidor. Fundada mercialização de bens manufaturados,
em 1987, é independente de empresas, estabelecendo normas e procedimentos
governo ou partidos políticos, obtendo técnicos e administrativos que promovam
recursos financeiros através das contri- a melhoria e regulamentem a verificação
buições recolhidas por seus associados. da qualidade dos produtos industriais pro-
duzidos pela indústria brasileira.
Visa promover a educação, a conscien-
tização, a defesa dos direitos do consu- O INMETRO visa proteger as políticas
midor e a ética nas relações de consumo, nacionais de metrologia e qualidade, ob-
objetivando o equilíbrio e a justiça en- servando normas técnicas legais quanto
tre fornecedor e consumidor, bem como a unidades de medida, métodos de medi-
o aprimoramento e a implementação da ção, entre outros, inserindo o país no con-
legislação aplicável, a repressão ao abu- texto internacional de padronização de
so do poderio econômico e a melhoria da fornecimento e protegendo o consumidor
qualidade de produtos e serviços. brasileiro no sentido de garantir a efetivi-
dade qualitativa e quantitativa do forne-
A entidade promove cursos, palestras,
cimento de bens manufaturados. É órgão
treinamento, fóruns, debates e ainda au-
auxiliar e de apoio ao consumidor.
xilia o consumidor tirando suas dúvidas,
orientando, dando dicas e defendendo
seus interesses em ações judiciais.
Agências Regulatórias
e de Fiscalização
Fórum Nacional das Há ainda as agências regulatórias e de
Entidades Civis de Defesa fiscalização que devem atuar como órgãos
de apoio ao consumidor no que tange à
do Consumidor – FNECDC fiscalização dos principais fornecedores
Criado em 1997, visa fortalecer o mo- de serviços. Dentre elas, temos:
vimento dos consumidores, objetivando
Agência Nacional de Telecomunica-
ser espaço de articulação, troca de infor-
ções – ANATEL;
mações e apoio em ações conjuntas entre
entidades civis do setor e o consumidor. Agência Nacional de Petróleo – ANP;
Trata-se de entidade que objetiva mais Agência Nacional da Energia Elétrica
44

– ANEEL;

Agência Nacional de Saúde Suple-

mentar – ANS;

Agência Nacional de Vigilância Sani-

tária – ANVISA;

Agência Nacional de Águas – ANA;

Agência Nacional dos Transportes

Terrestres – ANTT;

Agência Nacional de Aviação Civil –

ANAC (CARAFIZI, 2012).
 45

UNIDADE 4 – Legislação Imobiliária

4.1 Referente a profissão de parcelamento do solo urbano, e dá outras

providências.
Corretores de Imóveis
Lei nº 4.116/1962 – revogada pela Lei nº 8.078/1990 – dispõe sobre
proteção do consumidor, e dá outras pro-
lei 6.530 - dispõe sobre a regulamentação
vidências.
do exercício da profissão de corretor de
imóveis. Lei nº 8.245/1991 – dispõe sobre as
locações dos imóveis urbanos e os proce-
Lei nº 6.530/1978 – dá nova regula-
dimentos a elas pertinentes.
mentação à profissão de corretor de imó-
veis, disciplina o funcionamento de seus Lei nº 9.256/1996 – altera o caput do
órgãos de fiscalização, e dá outras provi- art. 53 e o § 3º do art. 63 da Lei nº 8.245,
dências. de 18 de outubro de 1991, que dispõe so-
bre as locações dos imóveis urbanos e os
Lei nº 10.795/2003 – altera os arts.
procedimentos a elas pertinentes.
11 e 16 da lei nº 6.530, de 12 de maio de
1978, para dispor sobre a eleição dos Lei no 10.931/2004 – dispõe sobre o
conselheiros nos conselhos regionais de patrimônio de afetação de incorporações
corretores de imóveis e fixar valores má- imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário,
ximos para as anuidades devidas pelos Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de
corretores a essas entidades, e dá outras Crédito Bancário, e dá outras providên-
providências. cias.
Lei nº 13.097/2015 – altera o art. 6 Lei nº 12.112/2009 – altera a Lei
da lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, e no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para
dá outras providências. aperfeiçoar as regras e procedimentos
sobre locação de imóvel urbano.
Dec. nº 81.871/1978 – regulamen-
ta a lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que Lei nº 12.744/2012 – altera o art. 4o
dá nova regulamentação à profissão de e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de
corretor de imóveis, disciplina o funciona- 18 de outubro de 1991, que “dispõe so-
mento de seus órgãos de fiscalização, e dá bre as locações dos imóveis urbanos e os
outras providências. procedimentos a elas pertinentes”, para
dispor sobre a locação nos contratos de
4.2 Relacionada ao merca- construção ajustada.
do imobiliário Lembramos que as leis estão sempre
Lei nº 4.591/1964 – dispõe sobre o em atualização, portanto, sugerimos con-
condomínio em edificações e as incorpo- sultas regulares em sítios oficiais para a
rações imobiliárias. manutenção de sua atualização.

Lei nº 6.766/1979 – dispõe sobre o

46

4.3 Relativa ao crédito imo- 2.406, de 05.01.88, e as Leis nº 8.004, nº

8.100 e nº 8.692, de 14.03.90, 05.12.90
biliário e 28.07.93, respectivamente, e dá outras
Lei nº 4.380/1964 – institui a corre- providências.
ção monetária nos contratos imobiliários
de interesse social, o sistema financeiro
Lei nº 11.977/2009 – dispõe sobre
o Programa Minha Casa, Minha Vida – PM-
para aquisição da casa própria, cria o Ban-
CMV – e a regularização fundiária de as-
co Nacional da Habitação (BNH), e Socie-
sentamentos localizados em áreas urba-
dades de Crédito Imobiliário, as Letras
nas.
Imobiliárias, o Serviço Federal de Habita-
ção e Urbanismo, e dá outras providên-
cias.

Lei nº 5.741/1971 – dispõe sobre a

proteção do financiamento de bens imó-
veis vinculados ao Sistema Financeiro da
Habitação.

Lei nº 8.004/1990 – dispõe sobre a

transferência de financiamento no âmbi-
to do Sistema Financeiro da Habitação, e
dá outras providências.

Lei nº 8.036/1990 – dispõe sobre o

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, e
dá outras providências.

Lei nº 8.100/1990 – dispõe sobre o

reajuste das prestações pactuadas nos
contratos de financiamento firmados no
âmbito do Sistema Financeiro da Habita-
ção, vinculados ao Plano de Equivalência
Salarial, e dá outras providências.

Lei nº 8.692/1993 – define planos

de reajustamento dos encargos mensais
e dos saldos devedores nos contratos de
financiamentos habitacionais no âmbito
do Sistema Financeiro da Habitação, e dá
outras providências.

Lei nº 10.150/2000 – dispõe sobre

a novação de dívidas e responsabilidade
do Fundo de Compensação de Variações
Salariais – FCVS –, altera o Decreto nº
 47

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50

ANEXOS

GLOSSÁRIO comprador adquire a propriedade definiti-

va do bem.
Ação de despejo: pedido à Justiça feito
por um proprietário, locador ou compra-
dor de um imóvel para obrigar o inquilino Aluguel: cessão ou empréstimo de um
a desocupá-lo. bem em troca do pagamento de uma taxa
periódica por extensão, chamada pelo
mesmo nome, aluguel. O mesmo que loca-
Ação revisional: pedido que tramita na ção.
Justiça para que o valor do aluguel seja
igualado ao valor de mercado, para cima
ou para baixo. A revisão do aluguel não Aluguel por temporada: aluguel de imó-
pode ser pedida quando já existe um pra- vel com prazo máximo de 90 dias. A lei nº
zo acertado de desocupação do imóvel. 8.245, de 1991, admite a cobrança adian-
tada do valor acertado em contrato escri-
to.
Agente fiduciário: criado pela lei nº
6.404/76 (a “Lei das S/A”), é qualquer
empresa credenciada pelo Banco Central Amortização: pagamento periódico re-
para, entre outras funções, promover a alizado para abater (reduzir) uma dívida.
execução extrajudicial de empréstimos Nos financiamentos em geral, a amortiza-
hipotecários vinculados ao SFH. ção é feita por uma das parcelas que com-
põem as prestações.

Agente financeiro: instituição pública

ou privada que faz parte do Sistema Fi- Amortização extraordinária: pagamen-
nanceiro Nacional. Sua função é coletar, to extraordinário (antes do prazo previs-
intermediar e aplicar recursos financeiros to) que deve corresponder a pelo menos
seus ou de outros, com autorização do 10% do valor do saldo devedor.
Banco Central do Brasil.

Apólice: documento emitido pela com-

Alienação fiduciária: ato de transferên- panhia de seguro com os dados da cober-
cia de um bem móvel ou imóvel do devedor tura de risco do segurado.
para o credor, em garantia do pagamento
da dívida. O devedor detém a posse dire-
ta do bem, para seu uso, e o credor detém Área comum: área de um condomínio
a posse indireta do bem, que fica em seu que pode ser utilizada por todos os mora-
domínio. Depois de quitar o empréstimo, o dores, como os corredores, o saguão, o sa-
 51

lão de festas e os locais de lazer. Também Banco Central do Brasil (BC ou Bacen):
chamada área de uso comum. autarquia federal criada em 1964 que
formula, executa e acompanha a políti-
ca monetária, emite o dinheiro brasileiro,
Área privativa: área de um imóvel so- organiza e disciplina o Sistema Financeiro
bre a qual o proprietário tem domínio to- Nacional e fiscaliza as atividades do Siste-
tal, delimitada pela superfície externa das ma Financeiro da Habitação (SFH).
paredes.

Banco Nacional de Habitação (BNH): ór-

Área urbana: região de um município gão, extinto em 1986, responsável pela
que conta com melhoramentos mantidos fiscalização das atividades do Sistema Fi-
pela prefeitura. nanceiro da Habitação (SFH) e substituído
nessa função pelo Banco Central.

Área útil: soma das áreas internas de

cada cômodo do imóvel, de parede a pa- Benfeitorias: obras ou reparos realiza-
rede, sem contar sua espessura. Antiga- dos num imóvel para melhorar seu estado,
mente tinha o sugestivo nome “área de embelezá-lo ou solucionar um problema.
vassoura”.

BNH: sigla de Banco Nacional de Habi-

Arrendamento mercantil: aluguel de tação.
um bem móvel ou imóvel (veículo, máqui-
na, casa, apartamento) mediante o paga-
mento de contraprestações periódicas e Cadastro: documento com informações
com a opção de compra ao final. sobre a idoneidade do inquilino obtidas de
serviços de proteção do crédito, como o
Serasa, o Cadastro de Proteção ao Inquili-
Ata: registro das discussões e decisões nato e cartórios de protesto de títulos.
tomadas por uma assembleia, como a de
condomínio.
Caixa Econômica Federal (CEF): funda-
da em 1861 pelo imperador d. Pedro 2º, a
Averbação: anotação feita pelo Cartó- Caixa, além de banco comercial, é a insti-
rio de Registro de Imóveis de qualquer al- tuição que mais financia a construção e
teração que diga respeito ao proprietário compra de imóveis. Ela também adminis-
(chamada subjetiva) ou ao imóvel (obje- tra, desde 1990, o Fundo de Garantia do
tiva), como a mudança no estado civil do Tempo de Serviço (FGTS) e patrocina o es-
dono ou no nome da rua do imóvel. porte e a cultura.
52

Capital: soma de dinheiro que faz parte Caução: garantia dada com títulos ou
dos bens de uma pessoa ou uma empresa, coisas de valor (inclusive dinheiro) de que
e também a quantia de dinheiro financia- determinada dívida contratual será paga
da a alguém. (financiamento imobiliário, aluguel, entre
outros).

Capitalização de juros: acréscimo dos

juros cobrados ao capital inicial e ao saldo Certidão: documento expedido por um
devedor, provocando o cálculo de juro so- cartório que garante ser correto deter-
bre juro, chamado juro composto ou capi- minado registro, como o de um imóvel. As
talizado. certidões podem ser pedidas por qualquer
pessoa, mediante o pagamento de uma
taxa.
Carta de crédito: documento que con-
cede a alguém o empréstimo de certa
quantia. Costuma valer por 30 dias, às ve- Certidão negativa: documento que
zes prorrogáveis. comprova a existência ou não de ação ci-
vil, criminal ou federal contra uma pessoa.

Carteira Hipotecária (CH): linha de cré-

dito habitacional criada pelo presidente Comissão: honorários (remuneração
Getúlio Vargas em 1936, hoje possui re- em dinheiro) pagos a imobiliária ou corre-
gras de financiamento, prazo de paga- tor de imóveis por serviços de negociação
mento e taxas de juros definidas pelas e negócios de compra e venda ou adminis-
instituições financeiras. tração.

Cartório de Registro de Imóveis: órgão Comprometimento de renda: percentu-

onde são cadastrados todos os imóveis al máximo de sua renda que o pretenden-
de determinada região. Lá se encontram te a um financiamento pode comprometer
as informações a respeito de cada imóvel mensalmente na prestação.
sua matrícula, sua localização, seu dono,
sua situação jurídica, seu histórico, todas
as modificações por que passou. Compromisso de compra e venda: é o
contrato entre duas partes em que o ven-
dedor se compromete a vender seu bem
Cartório de Títulos e Notas: entidade (imóvel ou móvel) e o comprador se com-
privada com reconhecimento público que promete a comprá-lo nas condições acer-
guarda títulos e documentos, faz regis- tadas. É também chamado contrato de
tros públicos e lavra (redige) contratos. compra e venda ou promessa de compra e
venda.
 53

Comprovação de renda: exigência da de aluguel acertada e cumprir outras de-

instituição financeira de que o preten- terminações. Também chamado contrato
dente a financiamento comprove com do- de locação ou locatício.
cumentos (contracheque, carteira de tra-
balho, declaração do Imposto de Renda)
que ganha o suficiente para arcar com as Contrato de mútuo: o mesmo que mú-
prestações. tuo.

Condomínio: edifício ou conjunto de ca- Cooperativa: sociedade com pelo me-

sas que forma um todo e divide as despe- nos 20 membros que colaboram por um
sas comuns. Condomínio é também a ma- objetivo comum – serviço, produção, pou-
neira usual de se referir à taxa ou encargo pança. As cooperativas habitacionais são
de condomínio. A taxa de condomínio formadas para construir casas para os co-
resulta do rateio das despesas comuns operados, que contribuem com cotas-par-
uma divisão de acordo com as proporções, tes.
ou cota, de cada imóvel, como a água e a
energia elétrica utilizadas nas áreas co-
muns, o salário dos funcionários e a ma- CREA: Conselho Regional de Engenha-
nutenção de elevadores. ria, Arquitetura e Agronomia.

Contrato: acordo feito por escrito entre CRECI: Conselho Regional de Corretores
pessoas, entre empresas ou entre empre- de Imóveis.
sas e pessoas. Cada lado se obriga a cum-
prir o que está escrito no documento. Um
contrato entre partes adquire força de lei, Crédito habitacional: empréstimo con-
a não ser que contrarie uma lei maior. cedido pelas instituições financeiras para
comprar, construir, reformar ou financiar
casa própria.
Contrato de adesão: documento im-
presso com normas (necessariamente em
linguagem fácil e letras legíveis) que deve Credor: aquele que concede a alguém
ser assinado pela pessoa interessada em um crédito, um empréstimo.
aderir a um negócio ou iniciativa estabe-
lecidos, como um consórcio, por exemplo.
Dação: entregar ao credor uma coisa em
pagamento de outra, como um imóvel em
Contrato de locação: contrato verbal ou lugar de dinheiro, para saldar uma dívida.
escrito, com prazo determinado ou não,
entre o locador e o locatário, que em troca
da cessão se compromete a pagar a taxa Denúncia vazia: rompimento de um
54

contrato de locação feito pelo locador e previsto em contrato.

despejo do inquilino sem necessidade de
apresentar motivos para retomar o imóvel
alugado. Aplica-se a contratos residen- Execução extrajudicial: processo de
ciais de 30 meses já vencidos ou descum- aplicação das penalidades previstas em
pridos e também a locações que tenham contratos sem recorrer à Justiça. A exe-
mais de cinco anos consecutivos. Obriga o cução fica sob a responsabilidade de um
inquilino a desocupar o imóvel em até 30 agente fiduciário.
dias.

Execução judicial: processo que tramita

DFI: sigla de seguro de Danos Físicos ao na Justiça para aplicação das penalidades
Imóvel. previstas em contratos.

Direito de preferência: direito concedi- FCVS (Fundo de Compensação das Va-

do por lei ao inquilino de que seja ofereci- riações Salariais): fundo que pagava o sal-
da primeiro a ele a compra do imóvel que do residual de contratos imobiliários assi-
ocupa. nados até 1993.
Dívida: quantia que uma pessoa deve
devolver a outra ou a uma instituição. Nos
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de
contratos de financiamento imobiliário, a
Serviço): conta de poupança aberta pelo
dívida atualizada chama-se saldo devedor.
empregador em nome do empregado.
Todo mês, o empregador deposita nela
8% do salário de seu funcionário. Essa
Encargo mensal: o que é obrigatório
conta rende 3% ao ano, mais a variação
pagar mensalmente. Nos financiamen-
mensal da TR. O saldo poderá ser resga-
tos imobiliários, o encargo é a parcela de
tado pelo empregado se for demitido ou
amortização e os juros mensais pagos nas
quiser financiar a casa própria pelo SFH.
prestações somados às parcelas dos se-
guros MIP e DFI.

Fiador: pessoa que assume as obriga-

ções (aluguéis, taxas, multas e correção)
Escritura: documento autêntico de um
de outro, quando este deixa de cumpri-
contrato, como o de compra e venda, es-
-las.
crito por um tabelião ou oficial público e
testemunhado por duas pessoas. O mes-
mo que instrumento público.
Financiamento imobiliário: emprésti-
mo concedido por instituições financeiras
para custear a construção, a reforma ou a
Execução: cumprimento de penalida-
compra de um imóvel.
des e sanções ou cobrança do que está
 55

pagamento de dívidas e prestações imo-

biliárias.
Habite-se: autorização dada pela pre-
feitura para que se possa ocupar e utilizar
um imóvel recém-construído ou reforma-
Incorporador(a): pessoa/empresa que
do. A autorização só é emitida depois de
contrata a construção de imóveis (apar-
o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de
tamentos ou casas) em sistema de con-
obras (que comparam a construção com o
domínio e os vende em prestações antes
projeto aprovado) e de serviços públicos
mesmo de estarem prontos, comprome-
(corpo de bombeiros, companhias de luz,
tendo-se por contrato a entregá-los den-
gás, água e esgotos).
tro de prazo e condições determinados.

Hipoteca: colocação de bens imóveis e

Indexação: ajuste de um valor de acor-
móveis (como aviões e navios) como ga-
do com certo índice econômico – porcen-
rantia de pagamento de uma dívida. O de-
tagem que se aplica periodicamente ao
vedor detém a propriedade e a posse do
valor para corrigir a moeda, garantindo
imóvel, que poderá ser tomado pelo cre-
seu poder aquisitivo.
dor por meio de execução judicial ou exe-
cução extrajudicial.

Juro: taxa percentual que é cobrada pe-

riodicamente sobre um valor e constitui
Imposto de transmissão: chamado em
o lucro do capital empregado (como em
uns municípios de Imposto de Transmis-
empréstimos) ou é paga sobre um valor
são de Bens Imóveis e em outros de Im-
depositado (como em investimentos ban-
posto de Transmissão Intervivos, é uma
cários).
taxa proporcional ao valor de um imóvel
ou direitos reais sobre bens imóveis, co-
brada pela prefeitura toda vez que há al-
Juro composto: juro acrescentado a uma
teração na propriedade.
parcela que já contém outros juros, deter-
minando novo patamar para o cálculo da
parcela seguinte. Os juros compostos ou
IPTU: com nomes diferentes conforme
capitalizados são usados em praticamen-
o município do país, Imposto Predial e Ter-
te todos os empréstimos, financiamentos
ritorial Urbano, Imposto sobre a Proprie-
e compras a prazo.
dade Predial e Territorial Urbana e outras
variações , é uma taxa baseada no valor
venal do imóvel cobrada dos proprietários
Juro simples: juro que é aplicado inte-
pela prefeitura.
gralmente a uma quantia devida em de-
terminado tempo. Veja taxa nominal e
taxa efetiva.
Inadimplência ou inadimplemento: des-
cumprimento de uma obrigação, como o
56

Juro de mora: juro cobrado como multa Matrícula do imóvel: número de regis-
por causa da mora (demora, atraso) no pa- tro do imóvel no cartório, o mesmo desde
gamento de uma dívida. São cobrados por sua construção.
dia de retardamento, às vezes indepen-
dentemente da aplicação de outro per-
centual fixo de multa. Por exemplo: 10% Metro quadrado: principal unidade (m2)
após o vencimento mais juro de mora de de medida de área (superfície) e unidade-
0,3% ao dia. -padrão do Sistema Internacional de Uni-
dades.

Laudêmio: pagamento que o proprie-

tário de um imóvel à venda deve fazer ao MIP: o mesmo que seguro de morte e
proprietário com direito real. É feito, por invalidez permanente.
exemplo, na venda de imóveis que origi-
nariamente pertencem à União, como to-
dos os que se localizam na orla marítima. Mora: demora, atraso, retardamen-
to na execução de uma obrigação. Quem
não efetua um pagamento na data marca-
Lei do Inquilinato: nome popular da lei da está em mora. Também está em mora
que regula as locações urbanas. A lei em quem se recusa a receber um pagamento
vigor é a nº 8.245, de 1991. no prazo e da maneira estipulada.

Liquidação antecipada: pagamento to- Multa: penalidade imposta aos que não
tal de uma dívida antes do prazo fixado cumprem leis, regulamentos, contratos.
em contrato.

Mutuante: pessoa ou instituição que

Locação imobiliária: o mesmo que alu- assina um mútuo emprestando a outra
guel. um bem fungível (que pode ser substitu-
ído por outro da mesma espécie e quanti-
dade), como dinheiro, por exemplo.
Locador: proprietário de um imóvel ou
seu representante que aluga um imóvel a
outra pessoa, o locatário. Locador é sinô- Mutuário: aquele que recebe um bem
nimo de senhorio. fungível num contrato de mútuo.

Locatário: pessoa que aluga um imóvel Mútuo: Contrato de reciprocidade pelo

e paga o aluguel e outras taxas. Também qual o proprietário (mutuante) transfere
chamado de inquilino. um bem fungível a outro (mutuário), que
deve restituir o que foi emprestado em
 57

gênero, qualidade e quantidade. Os con- Proponente: pessoa que apresenta na

tratos de financiamento imobiliário são instituição financeira um pedido para ob-
um exemplo de mútuo. ter financiamento.

Ordem de despejo: mandado da Justiça Quitação: o ato de quitar, pagar inte-

que obriga o inquilino a desocupar o imó- gralmente, uma dívida. É também a de-
vel em determinado prazo. claração de que a dívida foi inteiramente
paga (recibo de pagamento, termo de qui-
tação).
PCR (Plano de Comprometimento de
Renda): plano utilizado em financiamen-
tos imobiliários que limita, no máximo, Quórum: número mínimo de pessoas
a 30% o emprego da renda familiar nas necessário para realizar uma assembleia
prestações. deliberativa, como numa assembleia de
condôminos.

PES/CP (Plano de Equivalência Sala-

rial por Categoria Profissional): plano que Reajuste: aplicação de juro e correção
estabelecia o reajuste de prestações de monetária ao saldo devedor e ao encargo
financiamentos imobiliários do SFH de mensal, de acordo com o índice estipulado
acordo com o reajuste salarial concedido em contrato.
à categoria profissional do mutuário. Foi
adotado de 1984 a 1993.
Recebível: certificados de recebíveis
imobiliários. Securitização.
Prestação: pagamento a prazo para li-
quidar uma dívida. É também a própria
quantia em dinheiro paga periodicamen- Rescisão: rompimento ou anulação de
te. No caso dos financiamentos imobiliá- um contrato.
rios, as prestações são compostas de uma
parcela de amortização e outra de juros,
mais as parcelas do seguro pessoal e do Reserva de propriedade: direito dado
imóvel. ao vendedor, em compromissos de com-
pra e venda, de se manter proprietário do
bem que está sendo vendido, até que o
Procuração: documento registrado em comprador cumpra as obrigações previs-
cartório pelo qual uma pessoa concede a tas no contrato.
outra o poder de agir em seu nome em de-
terminadas situações, como administrar
um imóvel ou cobrar aluguéis. Revisional: o mesmo que ação revisio-
nal.
58

dores. A securitização do crédito imobi-

liário pode ser feita quando a instituição
SAC: sigla de Sistema de Amortização
financeira o concedeu de acordo com a lei
Constante.
nº 9.514, que criou o Sistema de Financia-
mento Imobiliário (SFI).

SACRE: sigla de Sistema de Amortiza-

ção Crescente.
Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI):
apólice obrigatória, junto com a de mor-
te e invalidez permanente (MIP), quando
Saldo devedor: o que resta pagar de
se contrai financiamento com uma insti-
uma dívida. Nos financiamentos imobiliá-
tuição financeira. O DFI, que cobre danos
rios, é reajustado mensalmente de acordo
causados por incêndio, inundação, entre
com o índice e a taxa de juro estipulados
outros, é pago em parcelas ao longo de
em contrato.
todo o financiamento.

Saldo residual: é o que resta a mais ou

Seguro de morte e invalidez permanen-
a menos de uma dívida quando vencido o
te (MIP): apólice obrigatória, como a de da-
prazo contratado. Se o saldo é negativo
nos físicos ao imóvel (DFI), ao se contrair
(por exemplo, -R$ 847), o mutuário pagou
financiamento com uma instituição finan-
a mais e deve receber a quantia de volta.
ceira. Se duas pessoas contraíram um fi-
Se positivo, o mutuário pagou a menos
nanciamento imobiliário e uma delas mor-
(por erros de cálculo) e ainda deve ao cre-
re, a companhia seguradora paga o saldo
dor.
devedor proporcionalmente.

SAM (Sistema de Amortização Misto):

Seguro-fiança: seguro que substitui o
modo de cálculo de prestações de finan-
fiador nos contratos de locação e garante
ciamentos que utiliza a média aritmética
o pagamento do aluguel e dos encargos.
da prestação calculada pela Tabela Price e
pelo Sistema de Amortização Constante.
SFH: sigla de Sistema Financeiro da Ha-
bitação.
Securitização: conversão de emprésti-
mos bancários e outros ativos em títulos
(securities, em inglês) para vendê-los a
SFI: sigla de Sistema Financeiro Imobi-
investidores. A instituição que fez o em-
liário.
préstimo vende-o a uma empresa secu-
ritizadora. Com lastro nesse crédito, a
securitizadora emite “certificados de re-
Sinal: quantia ou valor que o compra-
cebíveis imobiliários”, ou simplesmente
dor entrega ao vendedor para assegurar
recebíveis, postos à venda para investi-
 59

a conclusão do negócio e com a função de formado pelo Conselho Monetário Nacio-

primeira parcela. Sinônimo de entrada e nal (CMN), pelo Banco Central do Brasil,
arras. pelo Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico e Social (BNDES), pelo Banco
do Brasil e pelas instituições financeiras
Sistema de Amortização Constante públicas e privadas.
(SAC): método de pagamento de uma dí-
vida em que a parcela de amortização (um
dos componentes da prestação) é cons- Sistema Francês de Amortização: o
tante e a parcela de juros, que incide so- mesmo que Tabela Price.
bre o saldo devedor, é decrescente ao lon-
go do prazo de financiamento.
Tabela Price (TP): método de cálculo
das prestações de financiamentos que
Sistema de Amortização Crescente tem, como os outros sistemas, duas par-
(SACRE): método de cálculo e reajuste de celas: uma de amortização e outra de ju-
prestações de financiamento, o SACRE é ros. Ao longo do prazo de financiamento, a
muito parecido com o Sistema de Amor- primeira aumenta, e a segunda decresce.
tização Constante. A diferença está no A Tabela Price é também chamada Siste-
modo de aplicar a taxa referencial (TR) à ma Francês de Amortização.
fórmula que define a prestação, provo-
cando a variação da amortização.
Taxa efetiva: é a taxa resultante da apli-
cação periódica do juro previsto na taxa
Sistema de Financiamento Imobiliá- nominal. Por exemplo, a uma taxa nominal
rio (SFI): criado em 1997 pela lei nº 9.514 de 12% ao ano, a taxa efetiva será de 1%
(20/11/1997) como alternativa ao Siste- ao mês. Como a aplicação desse percentu-
ma Financeiro da Habitação e à Carteira al é feita mês a mês, juro sobre juro, a taxa
Hipotecária, o sistema autoriza a securiti- total, no final de um ano, não será mais os
zação dos créditos imobiliários e introduz 12% contratados, e sim 12,68%.
a alienação fiduciária no mercado imobili-
ário.
Taxa nominal: é a taxa de juro firmada
em contrato que se acrescentará às pres-
Sistema Financeiro da Habitação (SFH): tações. Nos contratos de financiamento
sistema criado em 21/08/1964 pela lei imobiliário pelo SFH, por exemplo, a taxa
nº 4.320, a fim de captar recursos para a nominal máxima é de 12%. Veja taxa efe-
área habitacional e financiar a construção tiva.
e a compra da casa própria.

Terreno: área onde serão construídas

Sistema Financeiro Nacional: conjunto edificações ou que servirá para a agricul-
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tura ou a pecuária. É um bem imóvel, como características. Literalmente, valor venal

as casas e os apartamentos. significa valor de venda.

TP: sigla de Tabela Price. Vintenária: é a certidão emitida pelo

Cartório de Registro de Imóveis contendo
o histórico do imóvel nos 20 anos anterio-
TR: taxa referencial, definida todo mês res.
pelo Banco Central de acordo com a remu-
neração média das aplicações bancárias. É
a referência para reajustes da caderneta Zoneamento: divisão de um município
de poupança e de diversos tipos de con- em zonas com características urbanísticas
trato e dívida, inclusive financiamentos (destinação, tipo de construção e de ativi-
imobiliários. dade) específicas: residencial, comercial,
mista (comercial e residencial), industrial,
área de preservação cultural, de preser-
Transmissão: cada uma das transfe- vação de mananciais, entre outras.
rências de propriedade, de direitos ou de
obrigações entre pessoas ou por herança.
Fonte: FOLHA DE SÃO PAULO - CRECI/SP.
Disponível em: http://www.crecisp.gov.br/servicos/
servicos.asp?acao=glossario&letra=Z
Usucapião: aquisição de um imóvel por
se estar de posse dele de dez a 20 anos,
em diferentes situações legais.

Usufruto: direito dado a uma pessoa de

usar um bem que não é seu e usufruir os
frutos (aquilo que esse bem produz). Caso
se trate de imóvel, o usufruto deve ser
inscrito no Cartório de Registro de Imó-
veis.

Valor de mercado: valor de compra e

venda que um imóvel atinge na prática e
que é atribuído por especialistas no setor.

Valor venal: valor atribuído pela pre-

feitura a cada imóvel, levando em conta
sua metragem, localização, destinação e
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