15 RESPONSÁVEL(EIS) PELO LAUDO................................................................17
2 1 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE Profa. Dra. Alcilane Arnaldo Silva
2 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor de
mercado do imóvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada: Tipo: Imóvel Rural; Endereço: Acesso principal pela Rod. Waldemar Bortolozzo PI - 247, entrando no IFPI – Campus Uruçuí, conforme foto no anexo; Município: Uruçuí; Finalidade: apuração do valor de venda para o imóvel em questão, bem como, a apresentação dos fatores que subsidiaram a execução do mesmo.
3 FINALIDADE Levantamento do valor de mercado da área agrícola agricultável na fazenda escola no Instituto Federal do Piauí – Uruçuí
4 METODOLOGIA
O laudo da avaliação da Fazenda Escola – foi realizado seguindo as
diretrizes da norma NBR 14653-3:2019, a qual rege a avaliação de imóvel rural. O método aplicado para a determinação do valor da terra nua (VTN) foi o método comparativo direto de dados de mercado. Este método consiste em analisar valores de mercado de propriedades com características semelhantes na mesma região, incluindo culturas implantadas quando estas possuem relevância econômica. No contexto do laudo, o imóvel foi avaliado em 0,5740 hectares de área total, com culturas diversas como maracujá, banana, caju, manga, entre outras. A classe de capacidade de uso da terra foi classificada como II, e as condições de acesso foram consideradas muito boas, resultando em um fator de ponderação de 0,760. O valor estimado da terra nua foi calculado com base na
3 média regional de R$ 6.284,23 por hectare, resultando no valor total de R$ 3.607,15 para a área avaliada (Laudo da avaliação da fazenda escola).
Relação com NBR 14653-1 e NBR 14653-2
Para alinhar o método com as normas NBR 14653-1 e NBR 14653-2, o seguinte pode ser destacado: NBR 14653-1 (Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais): A norma é respeitada ao assegurar que os critérios de coleta e tratamento de dados foram bem definidos e metodologicamente fundamentados. A pesquisa de mercado incluiu 110 elementos comparáveis, garantindo representatividade e fidelidade ao valor da terra na região.
5 PROPRIETÁRIO Instituto Federal De Educação, Ciência E Tecnologia Do Piauí – IFPI
6 ENDEREÇO Região: Nordeste Nome da Escola: IFPI – CAMPUS URUCUI UF: PI Município: Uruçuí Localização: Rural Categoria Administrativa: Pública Endereço: RODOVIA PI 247 , KM 07, PORTAL DOS CERRADOS, 07 PORTAL DOS CERRADOS. 64860-000 Uruçuí – PI. Telefone: (89) 35443111
4 Dependência Administrativa: Federal Localização por Coordenadas: Latitude: -7.278439378 / Longitude: - 44.51077126
7 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ASPECTO FÍSICO
O município de Uruçuí, localizado no estado do Piauí, Brasil, situa-se
aproximadamente nas coordenadas geográficas de 07º13'46" de latitude sul e 44º33'22" de longitude oeste, a uma altitude média de 167 metros. Faz parte da microrregião do Alto Parnaíba Piauiense e ocupa uma posição estratégica às margens do rio Parnaíba, que serve como divisa natural entre os estados do Piauí e Maranhão.
Figura 2: Localização do município de Uruçuí no Estado do Piauí
5 O relevo predominante da região é caracterizado por áreas planas e levemente onduladas, típicas do cerrado piauiense. Os solos da região incluem latossolos amarelos distróficos, reconhecidos por sua profundidade e fertilidade moderada, além de neossolos quartzarênicos e argissolos vermelho-amarelos, que apresentam potencial agrícola, especialmente quando manejados com práticas adequadas de correção e fertilização. O clima de Uruçuí é tropical quente e semiúmido, com temperaturas médias que variam entre 20°C e 34°C (Climate-data, 2018). A precipitação média anual é de aproximadamente 1.200 mm, concentrando-se nos meses de novembro a abril, período que favorece o cultivo de culturas agrícolas como soja, milho e sorgo. A região é bem abastecida por recursos hídricos, destacando-se o rio Parnaíba e seus afluentes, que desempenham papel crucial tanto no abastecimento quanto no desenvolvimento da agricultura local. INFRAESTRUTURA PUBLICA
A infraestrutura de Uruçuí apresenta boa cobertura elétrica, fornecida
pela Equatorial Energia Piauí, abrangendo tanto as áreas urbanas quanto rurais. O município também dispõe de serviços de telefonia e internet, oferecidos por operadoras como TIM, VIVO e CLARO, garantindo conectividade para os moradores e empresas. O acesso viário ao município é facilitado por rodovias pavimentadas, como a PI-247, que conecta Uruçuí a Teresina e a outros municípios vizinhos. Contudo, algumas vias secundárias podem enfrentar dificuldades de tráfego durante o período chuvoso.
ASPECTOS ECONÔMICOS E ESTRUTURA FUNDIÁRIA
Os dados socioeconômicos relativos ao município foram obtidos a partir
de pesquisa nos sites do IBGE (www.ibge.gov.br) e do Governo do Estado do Piauí (www.pi.gov.br). Conforme o Censo de 2022, a população total de Uruçuí é de 25.203 habitantes, com uma densidade demográfica de 3,00 habitantes por km². Esses números indicam um crescimento populacional em relação a dados anteriores, refletindo um aumento na migração e no desenvolvimento econômico da região, e se destaca como a terceira cidade do Piauí em termos de PIB, que
6 alcançou R$ 1,91 bilhão em 2020, um aumento significativo em relação ao ano anterior, impulsionado principalmente pela produção agrícola. A economia de Uruçuí é fortemente alicerçada no agronegócio, consolidando o município como um dos principais polos produtivos do estado do Piauí. A agricultura mecanizada é predominante, com destaque para o cultivo de soja, milho e sorgo, enquanto a pecuária de corte também desempenha um papel importante na economia local. A presença de agroindústrias tem contribuído significativamente para agregar valor à produção agrícola, além de gerar empregos e fortalecer a economia regional. A pecuária de corte complementa a economia agrícola, contribuindo para a diversificação das atividades econômicas. A agroindústria, voltada para o beneficiamento de grãos e processamento de alimentos, agrega valor à produção local e gera empregos. A estrutura fundiária da região é composta majoritariamente por grandes propriedades rurais, voltadas para a agricultura mecanizada. Embora existam algumas áreas de agricultura familiar, o modelo predominante é o de latifúndios com alta tecnologia.
POSSIBILIDADE DE DESENVOLVIMENTO LOCAL
O município apresenta, ainda, grande potencial para diversificação
econômica e desenvolvimento local. A expansão do agronegócio, impulsionada pela modernização tecnológica e pela ampliação de áreas irrigadas, representa uma oportunidade para aumentar a produtividade e consolidar o papel de Uruçuí no cenário agrícola nacional. A agroindústria também se destaca como um setor em crescimento, com potencial para diversificar as cadeias produtivas e ampliar a geração de emprego e renda. Além disso, a região oferece condições favoráveis para o desenvolvimento do turismo ecológico, aproveitando as riquezas naturais do rio Parnaíba e as áreas de cerrado preservadas. Outros setores também apresentam possibilidades de desenvolvimento, como a qualificação profissional, que pode preparar a mão de obra local para atender às crescentes demandas do agronegócio e da indústria. Por fim, a instalação de projetos de energia solar surge como uma alternativa viável,
7 aproveitando a alta incidência solar da região para diversificar a matriz energética e impulsionar a economia sustentável de Uruçuí. 8 CARACTERIZAÇÃO O IMOVEL VISTORIA
- Área registrada: 0,5740 ha - Localização: Rodovia PI 247, KM 7, Portal dos Cerrados CEP: 64860-000 - Classificação do imóvel avaliando: (conforme Seção 5 da ABNT NBR 14653-3:2019): Natureza do Imóvel: terra. Condição do Imóvel: Usado: Imóvel já utilizado, com sinais de desgaste ou depreciação. Localização e Situação: Localização Rural: Imóvel situado fora de áreas urbanas, geralmente destinado a atividades agropecuárias. Finalidade do Imóvel: uso público. Características Físicas: - Dimensões: área total: 5740 m2 ou 0,5740 h. - Materiais usados e Estado de conservação: estaca de tutoramento, arame liso, materiais de irrigação.
ROTEIRO DE ACESSO E PLANTA ESQUEMÁTICA DE LOCALIZAÇÃO
- Situação do imóvel: Localização: Em zonas que estão em desenvolvimento, com potencial de valorização futura.
8 Condições das Vias de Acesso: Vias com pavimentação alternativa. Com Estado de Conservação regular, ou seja, apresenta desgaste ou pequenos buracos que não comprometem severamente a mobilidade. - Coordenadas geográficas: Latitude: 6° 24' 27'' Sul, Longitude: 41° 44' 53'' Oeste - Roteiro de acesso: Saindo do centro da cidade de Uruçuí, siga pela Rodovia PI-247 em direção ao Povoado Tucuns. Após percorrer aproximadamente 7 km pela rodovia, você encontrará o campus localizado à margem da estrada, com sinalização visível indicando a entrada. A rodovia é pavimentada e em boas condições, proporcionando acesso facilitado para veículos particulares e transporte público local, caso disponível.
UTILIZAÇÃO ECONÔMICA ATUAL DO IMÓVEL
A utilização econômica atual do imóvel é voltada para o ensino e a
formação.
VEGETAÇÃO Dentro da área não existe vegetação nativa.
RECURSOS HÍDRICOS O IFPI Campus Uruçuí está situado na bacia hidrográfica do Rio Uruçuí Preto, um recurso hídrico significativo na região. Este rio é parte fundamental para as atividades agrícolas e pecuárias locais, sendo amplamente utilizado para irrigação devido à predominância de áreas de Cerrado. Na instituição tem a presenças de um poço tubular.
CLIMA
Clima da região é do tipo Aw, tropical semiárido. A temperatura
média local é de 28,1 °C, segundo a classificação do köeppen (2020).
AS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
9 São predominantemente plano a suavemente ondulado, característico do bioma Cerrado.
9 CARACTERIZAÇÃO DA TERRA
CLASSIFICAÇÃO PEDOLÓGICA DAS TERRA
O solo do imóvel é classificado como Latossolo Amarelo Distrófico com
textura franco-arenosa.
IDENTIFICAÇÃO DAS TERRAS DE ACORDO COM A CAPACIDADE DE
USO
Atendendo à exigência da NBR-14653-3, Norma para Avaliação de
Imóveis Rurais da ABNT, foi realizada através da vistoria na área, a identificação da Classe de Capacidade de Uso da Terra, descrita segundo os conceitos do Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras. As Áreas de Terra Avaliadas, enquadrando-se na seguinte classificação: GRUPO A - Terras cultiváveis; CLASSE II - Terras cultiváveis com problemas simples de conservação. Subclasse C: Limitações climáticas.; Unidades de Capacidade de Uso 01: Seca prolongada Todas as glebas se enquadram no grupo A, ou seja, terras próprias para culturas (anuais e perenes) e outros usos. Abrange a classe II, terras com problemas simples de conservação (terras produtivas, com declives suaves, facilmente trabalháveis, erosão ligeira, podendo apresentar pedras). Exigem práticas simples de conservação, tais como: uso de fertilizantes e corretivos para aumentar a fertilidade. Subclasse C e Unidades de Capacidade de Uso 01, limitações climáticas devido à má distribuição das chuvas durante o ano.
10 BENFEITORIAS As benfeitorias são divididas em tópicos, onde as benfeitorias do local avaliado e caracterizado como benfeitorias reprodutivas que são benfeitorias que geram renda diretamente. Ex: As culturas agrícolas.
10 As culturas em que se enquadraram no laudo: Ata, Acerola, Manga, Laranja, Caju, Maracujá, Banana, Coco e Goiaba Produção vegetais: Manga, Banana, Maracujá, Caju, Laranja, Acerola. se encontra estabelecidas em estádio reprodutivo. Ata, Coco e Goiaba, se encontra em estádio vegetativo.
11 PONTENCIALIDADES DO IMOVEL Potencialidade do imóvel: Area econômica: Potencial e geração de renda: diretos e indiretos Valorização da economia local: vedas de frutas na região
Area social: Geração de empregos Fortalecimento comunitário
Area ambiental: Neutralização do carbono Proteção do solo e recursos hídricos
12 AVALIAÇÃO DO IMOVEL
No imóvel existe as seguintes frutíferas com os respectivos tamanho das
áreas e espaçamento usados pelas culturas: Maracujá, com espaçamento 3 x 3 em uma área de 380 m²; Goiaba, com espaçamento de 3 x 4 em uma área de 250 m²; Caju, com espaçamento de 6 x 6 em uma área de 1.450 m²; Banana, com um espaçamento 3 x 3 em uma área de 680 m²; Ata, com um espaçamento de 5 x 4 em uma área de 210 m²; Acerola, com um espaçamento de 4 x 5 em uma área de 540 m²; Manga, com um espaçamento de 4 x 6 em uma área de 740 m²; Coco, com um espaçamento de 7 x 7 em uma área de 770 m²; Laranja, com um espaçamento de 5 x 7 em uma área de 720 m²;
11 Tendo uma área total de 0,5740 ha e valor estimado da terra nua equivalente a 3.607,15 reais. Culturas essas, que em sua maioria tem pouca expressão econômica na região, não agregando muito valor para as terras, que essas sim são manejadas quimicamente, apesar de fisicamente o solo estar compactado, por isso foi avaliado o valor da terra nua (VTN). AVALIAÇÃO DA TERRA NUA
A média do valor das terras nuas para utilização agrícola na região da
serra do quilombo é de 6.284,23 reais/ha, possuindo uma variação do valor de 91 % a depender das características das propriedades.
CALCULO DA NOTA AGRONÔMICA
Os critérios usados para a realização do cálculo de nota agronômica são
o fator situação (Figura 3), que infere a facilidade e praticabilidade do acesso e fator capacidade de uso de terras.
a) Fator de situação - Tipo de acesso - Importância das distancias, de acordo com a exploração do imóvel - Praticabilidade do acesso durante o ano Figura 3: Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação
As condições de circulação se encontram caracterizadas como muito
boa, sendo pequena parte do trajeto não asfaltado, distância relativa e sendo possível o acesso durante todo o ano, sendo a escala de valor de 95%.
12 b) Fator capacidade de uso das terras Sendo a classe de capacidade de uso da terra do imóvel II, e correlacionando com a situação/localização que é muito boa, chega-se ao fator ponderação de 0,760 em toda a área, o que é usado para o cálculo de nota agronômica. Figura 4 Fatores de ponderação, relacionados ao cortejo entre localização ou situação do imóvel e classe de capacidade de uso
c) Cálculo e determinação da nota do imóvel
Devido ao tamanho da terra ser pequeno, com apenas 0,5740 ha, possuindo apenas a classe de capacidade de uso II, o valor da nota agronômica (N.A.) equivale ao fator de ponderação, que é 0,760.
N . A=∑ ( FATOR DE PONDERAÇÃO X % CLASSE
100 DE CAPACIDADE DE USO ) N . A=∑ ( )=0,760 0,760 X 100 % 100
PESQUISA DE DADOS DE MERCADO E DETERMINAÇÃO DO VALOR
DA TERRA NUA (VTN)
A avaliação foi realizada obedecendo as normas da NBR-14653-3:2019
– Avaliação de Imóveis Rurais, e foi feita através do método comparativo direto, o qual se baseia na análise do valor de mercado de imóveis próximos da região que apresentem características parecidas, e levando em consideração as culturas implantadas apenas quando elas apresentam alguma importância econômica para a região.
13 Para determinar o VTN, foi usado o relatório de análise de mercados de terras, com as respectivas planilhas de preços referencial elaborado pelo Instituto Nacional da Colonização e Reforma Agrária (INCRA). O relatório feito pelo INCRA foi realizado em duas etapas, a primeira constituiu a coleta de dados de negócios realizados de compra e venda de imóveis rurais registrados nos cartórios do estado do Piauí, a segundo foi o levantamento dos dados em campo que constituíram a amostra definida para o Mercado regional de Terras (MRT). A área delimitada para o estudo foi a serra do quilombo (Figura 5), área essa que circunda a cidade de Uruçuí, onde se encontra o Imóvel em questão.
Figura 5 Mercado regional de Terras (MRT) - Serra do Quilombo
Os municípios do Piauí avaliados foram Antônio Almeida, Baixa Grande do Ribeiro, Barreiras do Piauí, Bertolina, Currais, Gilbués, Manoel Emílio, Monte Alegre do Piauí, Palmeira do Piauí, Ribeiro Gonçalves, Santa Filomena, São Gonçalo do Gurguéia, Sebastião Leal e Uruçuí, totalizando 110 elementos pesquisados, os quais revelaram os valores de terra de acordo com as diferentes tipologias (figura 6), sendo o imóvel da categoria agrícola, pode-se observar o valor médio da terra nua de 6.284,23 reais/ha, e pelo fato da área ser de 0,5740 ha, o valor estimado da mesma é de 3.607,15 reais.
14 Figura 6 Planilha de Preços Referenciais (PPR) do MRT 03 – Serra do Quilombo
13 ESPECIFICAÇÕES DA AVALIAÇÃO a) Fundamentação O grau de fundamentação obtido na presente avaliação será demonstrado nos quadros a seguir. Item Descrição Resultado Pontos 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto às variáveis 2 utilizadas no modelo 2 Quantidade mínima de dados de 3(k+1), onde k é o número de variáveis 2 mercado, efetivamente utilizados independente 3 Identificação dos dados de mercado Atributos relativos aos dados e 1 variáveis efetivamente utilizados no modelo 4 Extrapolação Admitida para apenas uma variável 2 5 Nível de significância α (somatório 20% 2 do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 6 Nível de significância máximo 30% 1 admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do ensaio F de Snedecor
15 Tota 10 l
A avaliação realizada foi classificada com o Grau de Fundamentação I,
conforme os critérios estabelecidos pela NBR 14653. Essa classificação reflete a natureza preliminar do estudo, que teve como objetivo fornecer uma estimativa inicial do valor do imóvel rural.
b) Precisão A avaliação foi realizada em uma região com baixa disponibilidade de informações atualizadas e confiáveis sobre o mercado de terras rurais. Esse fator limitou a quantidade de dados comparativos disponíveis para a análise, chegando ao grau de precisão I (Figura 7). Embora os resultados representem a melhor estimativa possível dentro do cenário apresentado, a margem de erro inerente deve ser considerada em decisões futuras baseadas nesta avaliação. Figura 7 – Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado
14 CONCLUSÃO
VALOR DE MERCADO DO IMOVEL
R$ 3.607,15 (Três Mil e Seiscentos e Sete Reais e Quinze Centavos)
Data de referência da avaliação 04/12/2024
16 15 RESPONSÁVEL(EIS) PELO LAUDO
__________________________ Diego Manoel da Silva Guedes Engenheiro Agrônomo
__________________________ Daniel Lima de Sousa Engenheiro Agrônomo
__________________________ Felipe Augusto de Sousa Silva Engenheiro Agrônomo __________________________ Francisco Paulo Ferreira de Carvalho Engenheiro Agrônomo
__________________________ Gabriel Ferreira de Miranda Engenheiro Agrônomo
__________________________ Jairo da Silva Costa Filho Engenheiro Agrônomo
__________________________ Lucas Carvalho da Silva Engenheiro Agrônomo
__________________________
17 Macijanio Oliveira da Silva Engenheiro Agrônomo
__________________________ Thiago Fernandes da Rocha Engenheiro Agrônomo
