中古マンションを買うとき、いつの耐震基準で建てられたのか気になります。そもそも耐震基準とは何で、どのような改正を経てきたのでしょうか。2000年の新耐震基準の改正はマンションと関係はあるのでしょうか。いつの耐震基準で建てられたのかの調べ方や、耐震基準適合証明書を取得するメリットなどを解説。一級建築士の鈴木哲夫さんに話を聞きました。
マンションや一戸建てなどは、建物の安全性を確保する建築基準法に則って建てられています。建築基準法が制定されたのは1950年。以来、繰り返し改正が重ねられてきましたが、耐震基準については1971年、1981年、2000年に大きな改正が行われています。
耐震基準は大きな地震があった後に、その教訓を踏まえて改正が行われています。
1971年の改正は、十勝沖地震（1968年）がきっかけ。主に鉄筋コンクリート造の建物の地震に対する強度が見直されたことで、地震に対する安全性の確保が期待されました。
1981年に行われた改正は、1978年の宮城県沖地震を踏まえたもの。
「宮城県沖地震では、震度5程度で倒壊などがありました。1981年の改正では震度6強～7でも倒壊せずに建物が耐えられるよう、マンションなど鉄筋コンクリート構造などの建物の耐震性の強化が図られました。同時に、木造住宅の壁量なども強化されています」（鈴木さん、以下同）
2000年の改正は、1981年に耐震基準が強化されたものの、1995年、阪神・淡路大震災で木造家屋に甚大な被害が起きてしまったことから行われたもの。主に木造住宅の耐震性が強化されています。
1981年に新しい耐震基準が登場したことで、1981年5月31日以前の耐震基準は「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の耐震基準は「新耐震基準」となりました。どちらの耐震基準に当てはまるのかは、建物の完成日や引き渡された日ではありません。
「建築確認申請書が市区町村や指定確認検査機関などに提出され、受け付けられた年月日によって決まります」
では、旧耐震基準と新耐震基準はどう違うのでしょうか。
旧耐震基準は、震度5程度の地震が発生した際に倒壊しないことを目的に定められた基準です。一方、新耐震基準は震度6強～震度7程度の地震でも建物が倒壊しないように定められた基準です。どちらも、倒壊しない＝壊れないということではありません。
「一部は壊れるが、倒壊まではしない。人身への影響ができるだけない程度の壊れ方にとどまるだろう、という基準です」
「1995年の阪神・淡路大震災で木造住宅が多く被害を受けたことから、木造住宅の耐震性をさらに強化する必要があるとされたことで制定されたのが2000年6月1日以降の2000年基準です。主に「地盤に応じた基礎設計」「基礎と柱の接合部への金具の取り付け」「耐力壁のバランスと配置」が強化される木造の耐震性強化が中心でした。しかし、鉄筋コンクリート造や鉄骨造でも、木造と同様に設計基準となる材料の品質や施工法の品質などの向上が耐震性強化につながっているといえます」
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2000年4月1日に施行された住宅品質確保促進法による瑕疵担保責任（2020年の民法改正で『契約不適合責任』に改められた）は、2000年4月1日以降に売買契約が結ばれた新築住宅の場合、引き渡しから10年以内に、基本構造部分に欠陥が見つかると売り主は買い主から責任を問われ、買い主の請求によって無償での補修や損害賠償に応じる必要があります。耐震性能の強化とは直接関係はありませんが、欠陥がないよう丁寧に建築され構造がしっかりすることはマンションの耐震性能の向上につながるといえます。
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住宅性能表示制度は、瑕疵担保責任と同様に2000年に創設された住宅品質確保促進法によるものです。耐震性能や防火性能、耐久性能などで新築住宅は10分野、中古住宅は9分野が評価されます。耐震性能については耐震等級1～3の3段階に区分され、住宅性能表示を取得している住宅は等級で耐震性を知ることができます。
「地震に対して重要なのは建物の品質確保です。住宅性能表示制度が創設する前は建物の品質が確保されていても、それを表示する制度がありませんでした。築年数が古い建物でも品質が低いとは限らないのですが、住宅性能表示制度によって、一定の品質基準を満たしていることの見える化が可能になりました」
住宅性能表示では耐震等級は3段階に区分されています。一般的なマンションは耐震等級1。長期優良住宅などの場合は耐震等級2となり、より耐震性は高くなります。
| 耐震等級 | 具体的な性能 |
|---|---|
| 1 | 極めてまれに（数百年に一回）発生する地震による力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度 ＝建築基準法がすべての建物に求めている最低基準 |
| 2 | 極めてまれに（数百年に一回）発生する地震による力の1.25倍の力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度 |
| 3 | 極めてまれに（数百年に一回）発生する地震による力の1.5倍の力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度 |
住宅性能表示制度について詳しく読む
「住宅性能評価書とは。評価を受ける流れや評価されるメリットを解説/住まいのお金・制度のマニュアル#31」
中古マンションを購入する場合、旧耐震基準の時期に建てられたマンションよりも、新耐震基準が施行されてから建てられたマンションの方がより高い耐震性を期待できます。中古マンションの広告などでは、築年数が表示されていますが、何年に建てられたマンションかがわかればよいのでしょうか。
「新耐震基準のマンションは、1981年6月1日以降に建築確認申請書が受け付けられたものを指します。受付後、建築指導等の審査を通して確認済証が交付され、建物の建設の着手となります。完成時期はマンションの規模や建設会社の事情などで異なります。そのため、新耐震基準が施行されてから１～2年たっているからといって新耐震基準の建物になるとは限らず、築年数では判定できません」
新耐震基準で建てられたマンションかどうかを調べる方法はいくつもあります。主な方法は以下のとおりです。それぞれの書類等に記されている建築確認申請書の受領日を見てみるといいでしょう。
不動産仲介会社の担当者を通して依頼
（1）管理組合または管理会社で保管しているマンションの売主（デベロッパー）から引き渡された「建築確認通知書」を確認する。
（2）管理組合または管理会社で保管している建物の「竣工図書」を確認する。
（3）管理組合または管理会社で保管している「確認済証」や「検査済証」を確認する。
（4）住戸の所有者に交付された、新築時に作成された「住宅性能評価書」を確認する。
市区町村役場で確認
（5）市区町村等の確認申請の窓口で「建築計画概要書」を確認し写しを入手する。建築確認申請の受付年月日や申請番号、建築物の概要などの情報が記載されているので確認する。
（6）市区町村の建築確認申請の窓口で「台帳記載事項証明書」を発行してもらう（要手数料）。
（7）市区町村役場の建築指導課の相談窓口などに問い合わせてみる。
建築基準法の2000年基準で建てられたマンションかどうかも、新耐震基準と同様に調べることができます。2000年6月1日以降に建築確認申請が受け付けられているかを確認しましょう。
マンションが新耐震基準に適合していると、節税になるなどさまざまなメリットが受けられます。
「1981年6月1日以降の建築確認申請が受理され、その後に新築されたことが明らかなマンションは新耐震基準の適用を受けているため、税制の優遇措置を受ける際に耐震基準適合証明書は不要です」
旧耐震基準で建てられたマンションの購入の際、耐震基準適合証明書が取得できれば主に以下のようなメリットがあります。
住宅ローン控除を利用できる
中古住宅は、年間最大で14万円が最長10年間所得税から控除されます（2025年12月31日の入居まで）
不動産取得税、登録免許税が節税できる
不動産を取得したときにかかる不動産取得税、登記にかかる登録免許税の特例措置を受けることができ納税額を減らせます。
地震保険料が割引される
地震保険料には建物の耐震性能に応じた割引制度があり、耐震基準適合証明書の提出で割引が受けられます。
なお、住宅性能評価書がある物件や既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入している物件は、築年数にかかわらず税制の優遇措置が利用できます。
取得できるとメリットの多い耐震基準適合証明書ですが、実際は取得が難しいのが現状です。耐震基準適合証明書の取得は、該当するマンションが耐震診断・耐震改修を行うことで一定の耐震性能を満たすことが必要です。耐震改修には大きなコストがかかるため、耐震診断・耐震改修を実施していない、実施できないマンションも多くあります。
耐震基準適合証明書についてもっと詳しく読む
「耐震基準適合証明書とは？ないと困るの？取得するメリットや取得方法などを解説」
耐震性を考えて中古マンションを選ぶ際、新耐震基準や2000年基準以降であることを確認できれば安心なのでしょうか。
「地震の大きさや規模は予測できないことから、新耐震基準でつくられたマンションであっても絶対に壊れないという安全性を保障しているわけではありません。人の命を守るための備えが重要になります」
中古マンションを選ぶときには耐震基準に加えて、ハザードマップで震度被害や高潮、津波、土砂災害のリスクなどを確認することが大切。また、地震による火災発生時に避難経路はあるか、消防車や救急車が通行できる道路に面しているかなど、周辺の状況も確認しましょう。
地震などの災害時には、地震発生前の備え、地震発生後の対応が大切です。家具の転倒防止や防災グッズの用意、水や食料の備蓄など個人での備えは大前提ですが、管理組合でも備えをしているマンションなのか、購入前に確認しておくと安心です。
「管理組合で高齢者や一人暮らし、医療リスクなどを抱えた居住者を把握しているか、旧耐震の建物の場合は耐震改修をしているかなどを確認しておきましょう。また、揺れによって玄関ドアがゆがみ住戸から出られなくなる事態を防ぐため、玄関ドアを対震丁番または対震枠への改修をしていると安心です。地震発生後には居住者の安否確認をするなどマンション内で役割分担ができているといいですね」
中古マンション選びでは新耐震基準か、旧耐震なら耐震診断と必要であれば耐震補強をしているかなど耐震性能の確認は大切。そのほかにも、周辺の道路状況など防災に関わる環境や、防災に対する管理組合の姿勢など、さまざまな角度からチェックして、安心な住まいを手に入れましょう。
建築基準法の耐震基準は1971年、1981年、2000年に大きな改正が行われた
1981年6月1日以降に建築確認申請が受け付けられた建物は新耐震基準
2000年改正の耐震基準は、木造一戸建ての耐震性能強化が主目的だが、マンションの性能向上にもつながっている
中古マンションを購入する場合、耐震基準だけでなく防災環境や管理組合の活動もチェックしたい
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