どうしよう！離婚時に必要な住宅ローンの手続きを教えて
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マイホームを購入時には、離婚したときのことなど考えていないもの。
しかし、いざ離婚となってしまったときは、住宅ローンについてしっかり確認しておかないと、離婚後にトラブルに発展しやすくなってしまいます。
例えば、
- 離婚時に単独ではローン承認を得られなかった
- 離婚から数年後、住んでいる家のローン返済が滞っていることが分かり、退去しなくてはならなくなった
といったことが起こってしまうのです。
本記事では、離婚となってしまったときの住宅ローンの取扱いについて、具体的な流れをチャートを交えながら解説していきます。
本記事を読むことで、離婚後に住宅ローンについて夫婦で確認しておくべき点や、注意点、具体的にどのように対処していく必要があるかなど理解することができます。
ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社
監修者中野良唯
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。
現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。
▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）
▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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離婚が決まったら、住宅ローンについて必ず夫婦で話し合おう
まずお伝えしたいことは、離婚が決まったら住宅ローンについて必ず夫婦で話し合っておこうということです。
もちろん、問題のないこともありますが、話し合っておかなかったことが原因でのちのち大きなトラブルになってしまっては困りますよね。
離婚しようというくらいですから、お互い顔も見たくないという状況かもしれませんが、トラブルになるともっと面倒なことになってしまうもの。
そうならないように、本記事でご紹介する内容を必ず実践するようにしましょう。
まずは家と住宅ローンの現状を把握する
最初に家と住宅ローンの現状を把握しましょう。
具体的に確認しておきたいのは、以下の3点です。
家と住宅ローンの現状確認内容
それぞれについて見ていきましょう。
現状確認①不動産の名義
不動産の名義が夫名義になっているのか、妻名義になっているのかを確認しましょう。
離婚後、夫名義になっている家に妻が住み続けるようなケースでは後々トラブルになってしまうことがあります。
詳しくは後程お伝えしますが、離婚後は夫と妻どちらが家に住むのかを決めたら、基本的には住む人の名義に変えるようにしたほうがよいでしょう、
現状確認②住宅ローンの残額
住宅ローンの残債についても確認しておきます。
これは、離婚時の財産分与の対象となることもそうなのですが、家を売却したり、名義を変えたりする際にも確認しなければならないポイントとなります。
離婚時に家を売却するとなったときに、家の売却代金で住宅ローンの残債を完済できれば問題ないのですが、そうでなかった場合はそもそも売却することができません。
現状確認③住宅ローンの契約内容
住宅ローンを組んだとき、夫婦でどのように住宅ローンを組んでいるか確認しましょう。
夫婦のどちらかが単独で住宅ローンを組んでいるのか、もしくは夫婦共同でローンを組んでいるか等調べる必要があります。
夫婦のどちらかが単独でローンを組んでいる場合でも、夫婦共同でローンを組んでいる場合でも、離婚後に家に住む人の単独所有に変更しておいたほうが後々のトラブルを少なくすることができます。
また、夫婦共同でローンを組んでいる場合には、例えば夫が主債務者とすると、妻は連帯債務なのか、連帯保証人なのかについて等も確認するようにしましょう。
連帯債務とは、主債務者と共同で債務者となる契約で、夫婦共に金融機関と金銭貸借契約を結びますが、連帯保証人では、主債務者は金銭貸借契約、保証人は保証契約を結ぶといった違いがあります。
離婚時に必要な手続きの流れをチャートで確認
ここからは、離婚時に必要な手続きの流れを一つ一つ解説していきます。
離婚後の手続きについては、結婚していたときに住んでいた家を売却するのか、夫婦のいずれかが住み続けるのか、住み続ける場合、ローンはどちらが支払うのか等によって必要な手続きが異なります。
具体的には、以下のように手続きのやり方が変わっていくと考えると分かりやすいでしょう。
まずは、離婚時に住宅を売るのか、住み続けるかによってパターンD（住宅を売る）とそれ以外に分けることができます。
住宅を売ってしまえば、後々のトラブルに発展することはなく、一番さっぱりできる方法だといえるでしょう。
ただし、住宅ローンの残債次第ではそもそも売却できないケースもあるため注意が必要です。
一方、家に住み続ける場合には、妻が住むのか、夫が住む(パターンC)のか、また妻が住む場合にはローンを夫が支払う(パターンA)のか、妻が支払う(パターンB)のかで手続きや対処法が異なります。
次章以降で、パターンごとに解説していますので、参考になさってください。
話し合った内容は公正証書に残しておこう
なお、離婚時に話し合った内容については公正証書に残しておくと言った言わないのトラブルを避けやすくなります。
公正証書とは公証役場で作成できるもので、公証人が話し合った内容の証人になってくれるため、将来仮に法律上のトラブルに発展したとしても、作成した公正証書通りに手続きを進めることになります。
住宅ローン以外にも財産分与や養育費についても取り決めできるので、お互いのためにも作成しておくとよいでしょう。
なお、離婚時の公正証書は夫婦二人で予約日に公証役場に出向く必要がある他、戸籍謄本や本人確認資料などいくつか必要書類を用意する必要があります。
詳しくはお近くの公証役場に確認するようにしましょう。
パターンA：妻が住み続けて、ローンは夫が支払う
それでは、チャートで確認したパターンＡの、「妻が家に住み続け」、「ローンを夫が支払う」ケースを見てみましょう。
このパターンは、実際によくあるケースで、またトラブルに発展しやすいケースでもあります。
パターンA3つのリスク
パターンAがトラブルに発展しやすい理由として、
パターンA3つのリスク
といった3つのリスクが挙げられます。
パターンAリスク①住宅ローンの契約違反になる場合がある
まず、住宅ローンは原則、「債務者が家に住むこと」を条件としています。
離婚した結果、債務者でない妻が家に住み続け、夫が他の家に暮らすようなケースでは、住宅ローンの契約違反になるのです。
離婚して夫が家を出たことが住宅ローンを融資してくれた銀行の担当者の耳にはいった場合、最悪のケースではすぐに住宅ローンの残債を完済しなければならない可能性もあります。
多くの場合、住宅ローンの残債を完済するには家を売却するしかないでしょう。
離婚から数年後に上記のような事態に陥ってしまった場合、妻は住む家を失ってしまうことになります。
パターンAリスク②連帯保証人の場合、妻に返済を求められる
夫がローンの債務者で、妻が連帯保証人となっているケースでは、離婚後、夫の住宅ローンの返済が滞ると妻にもローンの返済請求がくることになります。
法律上、連帯保証人は債務者と同じく返済の義務を負います。
どういうことかというと、銀行から連帯保証人である妻の元に住宅ローンの返済請求がきたとしても、妻は「まずは債務者である夫にローンの返済を請求してください」ということができないのです。
パターンAリスク③夫がローン返済を滞らせると、住宅が差し押さえられることもある
住宅ローンを組むと対象の家に抵当権を設定することになります。
抵当権を設定すると、対象の住宅を担保として提供したことになります。
つまり、仮に住宅ローンの返済が滞ってしまった場合には、住宅が差し押さえられることになります。
離婚時に気を付けておきたいことは、離婚後しばらくは順調にローンの返済がなされていたとしても、数年後には夫がローンの返済を滞らせてしまう可能性があることです。
ローンの返済が滞ると、住宅が差し押さえられることになります。
パターンAの状態のまま妻が住み続けていると、「ある日突然家を出ないといけなくなった」という事態に陥る可能性があるのです。
パターンAの対処方法
パターンAの対処法として考えられるのは以下の2つです。
つまり、基本的にパターンAのままの状態にしておくのはよいことではありません。
そもそも、住宅ローンの債務者でない妻が家に住み続けるのは住宅ローンの契約違反です。
パターンBに変更するパターンではローンの返済額と同額の財産分与を毎月受け取る取り決めをし、公正証書を作成しておくとよいでしょう。
ただし、Bに変更するには、妻に住宅ローンを借りられるだけの年収がある必要があります。
妻にローンを借り換えるだけの年収がない場合は、パターンDの家を売却することも検討しましょう。
この場合、ローンの返済額と同程度の財産分与を毎月受け取る取り決めをし、賃貸住宅の家賃等の支払いに充てるとよいでしょう。
パターンB：妻が住み続けて、ローンも妻が支払う
パターンBは離婚後、妻が住み続けてローンを妻が支払います。
このパターンは動画でも解説しています！
※引用元：多重債務者の夫と離婚し住宅ローンを妻に名義変更したい【無料相談】
パターンBの対処方法
もともと妻が住宅ローンを組んでいた場合は特に問題ありませんが、夫が住宅ローンを組んでいたものを、妻名義に変える場合には注意が必要です。
そもそも、夫から妻に名義変更することは不可能ではりませんが、金融機関の許可を得る必要があり、この許可を得るのが非常に難しいとされています。
名義変更が難しい理由や対処法については、以下の記事で詳しく解説していますが、手っ取り早い解決法は新しい住宅ローンを組んで借り換えしてしまうことです。
ただし、妻名義で新しい住宅ローンを組む場合、妻にローンを組めるだけの年収がある必要があります。
妻だけの年収で足りない場合いは、両親や子どもなどと所得合算することもできますが、それもできない場合には他の方法を探すしかありません。
パターンC：夫が住み続けて、ローンも夫が支払う
夫が住み続けてローンも夫が支払うパターンCであれば問題になることは少ないです。
ただし、妻が連帯保証人となっているケースでは、妻にもローンの返済を求められる可能性がある点に注意が必要です。
住宅ローンの連帯保証人を外すには、金融機関の承諾を得る必要がありますが、名義変更と同様に承諾を得るのは非常に難しくなっています。
離婚前に住宅ローンを夫単独名義に借り換えしておくか、それが難しい場合は、夫が住宅ローンを滞納したときにどのように対応するかを公正証書に定めておくとよいでしょう。
パターンD：住宅を売却する（住み続けない）
パターンDは住宅を売却するパターンです。
住宅を売却してしまえば、離婚後にトラブルに発展する可能性をゼロにすることができます。
しかし、抵当権の存在もあり、住宅ローンの残債によってはそもそも家を売却できない可能性もある点に注意が必要です。
住宅ローンの残債より家の売却額が大きい場合のことをアンダーローン、住宅ローンの残債より家の売却額が小さい場合のことをオーバーローンと呼びますが、以下にそれぞれの注意点や対処法を解説していきます。
アンダーローン
住宅ローンの残債より家の売却額が大きいケースをアンダーローンと呼びます。
このケースでは家の売却額でローンの残債を完済できるため、特に問題はありません。
家を売却してローンを完済し残ったお金は利益となりますが、この利益は離婚後に夫婦で財産分与するのが望ましいでしょう。
オーバーローン
住宅ローンの残債より家の売却額が小さいケースのことをオーバーローンと呼びます。
家の売却額だけでは住宅ローンの残債を完済できないため、差額を手持ち資金で充当する必要があります。
例えば、住宅ローンの残債が3,000万円で、家の売却額が2,500万円だった場合には、差額の500万円を別に用意する必要があります。
この差額分の充当について、夫婦でどのように対処するかを話し合う必要があるでしょう。
ちなみに、住宅ローンの残債と家の売却額との差額を別に用意できない場合には、そもそも家を売却することができません。
その場合は以下のいずれかの方法を選ぶ必要があります。
オーバーローン対処法
それぞれについて見ていきましょう。
オーバーローン対処①任意売却する
任意売却とは、金融機関と話し合って、「住宅ローンを完済できなくても抵当権を解除してくれるようにする」方法です。
例えば、3,000万円の住宅ローンの残債に対し、家の売却価格が2,500万円となる場合、家の売却後、住宅ローンの残債500万円を住宅売却後も返済していうことになります。
任意売却を選ぶ場合、残されたローンをどのように返済していくかを夫婦で話し合っておく必要があるでしょう。
オーバーローン対処②住み替えローンを利用する
オーバーローンで別の資金を用意できない場合でも、住み替えローンを利用できれば、問題を解決できます。
住み替えローンとは、新しく購入する家を担保に、前の家の住宅ローンの残債も借入できるローンのことです。
例えば、3,000万円の住宅ローン残債がある家を2,500万円で売却し、新しく4,000万円の住宅を購入する場合、4,500万円の住み替えローンを借りることで、残債を完済しつつ、新しい家を購入できるようになっています。
ただし、住み替えローンは「家の担保以上の融資を受ける」ことや「借入額が大きくなる」ことから、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなってしまう点に注意が必要です。
売却の際は複数の不動産会社を比較する
売却する場合、不動産会社によって対応が異なる場合があるので、複数の会社を比較して信頼できる担当者を探すことが重要です。
1社ずつ個別に問い合わせをするのは手間がかかるので、複数の不動産会社を一括で比較できるサービスを利用してみるといいでしょう。
たとえば「不動産売却 HOME4U」では、1回の申込みで最大6社に依頼が可能です。
NTTデータグループが運営しているサービスなので、安心して利用できますよ。
まとめ
離婚時の住宅ローンの取扱いについて、パターンAからパターンDまでチャートで解説しました。
子育ての観点などから、離婚後には元の家に妻が住み続けるケースが多いですが、住宅ローンの名義が夫のままだと後々さまざまなトラブルに発展してしまいやすいです。
住宅ローンの残債や妻の年収にもよりますが、住宅ローンを妻名義に変更したり、家を売却したりするなど、状況に応じてもっともよい対処を選択できるようにするとよいでしょう、
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まずは住宅ローンの残債を確認しなければ、「家をどちらの所有にするか、売却するのか」といった話し合いをすることすらできなくなってしまいます。