Price Dan Gabungan Pada Proyek Konstruksi Di: Perbandingan Risiko Kontrak Lumpsum, Unit Kabupaten Bireuen
Price Dan Gabungan Pada Proyek Konstruksi Di: Perbandingan Risiko Kontrak Lumpsum, Unit Kabupaten Bireuen
Price Dan Gabungan Pada Proyek Konstruksi Di: Perbandingan Risiko Kontrak Lumpsum, Unit Kabupaten Bireuen
Nurisra
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala
Jl. Tgk. Syeh Abdul Rauf No. 7, Darussalam Banda Aceh 23111,
email: nurisra@yahoo.com
Abstract: There are three type of construction contract in Indonesia: lumpsum, unit price and
mixed contract. Each type have different cost risk allocation for contractor. The research was
conducted to compare the cost risk of the three tipes of contract according to contractors
experiences. The result from the cost risk comparison will expected to give alternative for
contractor and owner in taking decision among lump sum, mixed and unit price contract. The
investigation was held by spreading questionnaires. There were two stages surveis to 35
contractors as respondents in Bireuen District. The first stage was held to find the risk events
ranking and the second stage was to find the rating of the comparison to risk events. Then, the
collected data was processed and analyzed by using Analytical Hierarchy Process (AHP)
method. According to first questionnaires result, it was obtained 6 risk events that assumed
dominant which could effect the cost construction overrun; there were the market price
increasing, design revision, scope of construction revision, the difference of construction site
between in the location and contract, not timely payment and material specification change.
By using AHP method, the risk comparison according to type of contract which is related with
cost aspect, it can concluded from global priority value; the lumpsum was 0.485 , then mixed
contract 0.285 and unit price contract 0.230. So the lump sump contract had the higher risk
than unit price contract.
Keywords : Cost risk, contract, lump sump, unit price, AHP
Abstrak: Bentuk kontrak konstruksi yang dikenal di Indonesia terdiri dari kontrak lumpsum,
unit price dan gabungan keduanya. Setiap jenis kontrak memiliki risiko yang berbeda bagi
kontraktor. Penelitian ini bertujuan untuk membandingkan risiko biaya dari ketiga jenis
kontrak menurut pengalaman kontraktor. Hasil dari perbandingan tersebut diharapkan dapat
memberikan masukan bagi kontraktor dan owner dalam pengambilan keputusan antara kontrak
lumpsum, gabungan dan unit price. Penelitian dilakukan dengan menyebarkan kuisioner yang
dibagi dalam dua tahap terhadap 35 kontraktor di Kabupaten Bireuen sebagai responden.
Tahap pertama untuk mendapatkan perangkingan peristiwa risiko dan tahap kedua untuk
mendapatkan penilaian perbandingan terhadap peristiwa risiko. Data yang didapat kemudian
diolah dan dianalisis dengan menggunakan metode Analytical Hierarchy Process (AHP).
Berdasarkan hasil kuisioner tahap pertama didapat 6 peristiwa risiko yang dianggap dominan
yang menyebabkan pembengkakan biaya pelaksanaan proyek yaitu kenaikan harga pasar,
perubahan desain, perubahan ruang lingkup pekerjaan, adanya perbedaan site lapangan dengan
yang tercantum dalam kontrak, pembayaran yang tidak tepat waktu dan perubahan spesifikasi
material. Dengan menggunakan metode AHP maka perbandingan risiko berdasarkan jenis
kontrak yang berkaitan dengan aspek biaya diperoleh bahwa proyek dengan kontrak lumpsum
akan lebih tinggi risikonya menderita kerugian dibanding kontrak unit price. Ini dapat dilihat
dari nilai prioritas global yaitu 0,485 dibanding dengan kontrak gabungan 0,285 dan kontrak
unit price 0,23. Dengan demikian kontrak lumpsum lebih berisiko dibandingkan dengan
kontrak unit price.
Kata kunci : Risiko biaya,kontrak, lumpsum, unit price, AHP.
Industri konstruksi merupakan salah satu memiliki keunikan dari setiap proyek yang
industri yang berisiko tinggi. Kemungkinan dikerjakan. Masalah pada kondisi alam,
terjadinya risiko sangat dipengaruhi oleh sifat ekonomi dan sosial, serta banyaknya pihak
alami daripada konstruksi itu sendiri yang yang terlibat di dalam sebuah proyek, dan
Volume 1, Tahun I, No. 1, September 2011 - 81
Jurnal Teknik Sipil
Universitas Syiah Kuala
perbedaan antara proyek satu dengan yang beberapa jenis kontrak yaitu kontrak lumpsum,
lainnya menjadikan aktifitas di dunia kontrak harga satuan unit price, kontrak
konstruksi menjadi sarat dengan kemungkinan gabungan lumpsum dan unit price, kontrak
terjadinya risiko. Risiko yang berpotensi terima jadi (turn key) dan kontrak persentase.
menimbulkan kerugian pada proyek
Kontrak lumpsum
konstruksi sedapat mungkin perlu dihindari.
Kontrak lumpsum atau biasa disebut
Jenis kontrak yang sering dipakai dalam
kontrak biaya menyeluruh adalah kontrak
pelaksanaan proyek adalah kontrak lumpsum,
yang mengharuskan pihak penyedia jasa
dan unit price. Kedua jenis kontrak tersebut
menyelesaiakan pekerjaan sesuai dengan
memiliki perbedaan dalam perhitungan nilai
ketentuan yang telah ditetapkan dan dengan
(biaya) proyek dan ruang lingkup perubahan
biaya yang telah ditentukan pula oleh pemilik.
kontrak sehingga perlu diketahui lebih lanjut
Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor
tingkat risiko penggunaan kedua jenis kontrak
akan membangun proyek sesuai dengan
ini. Penilaian yang dilakukan oleh Suputra
rancangan pada suatu biaya tertentu. Jika
(2008) dengan menggunakan metode Decision
dilakukan perubahan dalam kontrak, negosiasi
Tree menunjukkan hasil bahwa kontrak
antara pemilik dan kontraktor akan
lumpsum lebih berpotensi memberikan risiko menetapkan pembayaran yang akan diberikan
biaya terhadap kontraktor. kepada kontraktor untuk perubahan pekerjaan
Penelitian ini bertujuan untuk tersebut. Biaya untuk setiap pekerjaan tambah
mengetahui tingkat risiko biaya yang terjadi kurang harus dinegosiasikan antara pemilik
antara kontrak lumpsum ,unit price dan dan kontraktor (Ervianto, 2005 :121)
gabungan keduanya dari perspektif kontraktor
dengan menggunakan metode Analitycal Kontrak unit price
Hierarchy Process (AHP). Penilaian resiko Kontrak unit price adalah kontak yang
sering disebut dengan kontrak harga satuan
dilakukan terhadap sumber (kejadian) yang
dimana nilai pekerjaan yang dikerjakan oleh
dapat mengakibatkan timbulnya
kontraktor dibayar berdasakan volume yang
pembengkakan biaya dan dilakukan
dikerjakan oleh pemilik proyek. Hal utama
perbandingan bobot risiko pada setiap jenis
mengenai kontrak unit price adalah penilaian
kontrak.
harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan
KAJIAN PUSTAKA sebelum konstruksi dimulai. Pemilik telah
Keppres No. 80 Tahun 2003 (Anonimus, menghitung jumlah unit yang terdapat dalam
2003) menyatakan ada 5 (lima) jenis kontrak setiap pekerjaan. Dalam menggunakan jenis
antara pihak pengguna jasa dan pihak kontrak ini kontraktor hanya perlu
penyedia jasa, dilihat dari perhitungan menentukan harga satuan yang akan ditawar
biayanya maka kontrak dapat dibagi menjadi untuk setiap item dalam kontrak. (Ervianto,
2005 : 116).
82 - Volume 1, Tahun I, No. 1, September 2011
Jurnal Teknik Sipil
Universitas Syiah Kuala
mengenai peristiwa atau hubungan antar proyek konstruksi, 8,3% responden adalah
peristiwa risiko yang akan diselidiki. Metode sarjana ini menunjukkan bahwa responden
deskriptif kualitatif yang dipakai adalah yang mengisi kuisioner dianggap cukup layak.
metode survey yang bertujuan untuk Kualifikasi perusahaan sebanyak 28,6%
mendapatkan opini dari responden mengenai adalah Grade 3.
peristiwa yang dapat menimbulkan risiko Dari penyebaran kuesioner tahap pertama
biaya. diperoleh rangking untuk peristiwa risiko
Pengumpulan data kuesioner dilakukan berdasarkan pilihan jawaban responden dari
selama 2 bulan, yaitu bulan Mei dan Juni jumlah skor terbesar secara berurutan dari
2010. Kuisioner disebarkan langsung oleh yang terbesar hingga yang terkecil (menurut
peneliti kepada 35 perusahaan penyedia jasa ranking) adalah :
konstrusi sebagai responden di Kabupaten 1. Kenaikan harga pasar
Bireuen Provinsi Aceh. 2. Pekerjaan ulang (rework) akibat
Kuesioner yang disebarkan terdiri dari perubahan desain
dua bagian. Bagian pertama berisikan 3. Perubahan ruang lingkup pekerjaan,
pertanyaan berkaitan dengan identitas terdapat pekerjaan baru yang tidak
responden dan bagian kedua berisikan tercantum dalam kontrak
pendapat responden terhadap risiko kontrak. 4. Pembayaran yang tidak tepat waktu
Penyebaran kuesioner dilakukan dalam 2 5. Perubahan spesifikasi material Perubahan
(dua) tahap, tahap pertama untuk mendapatkan jadwal pekerjaan akibat adanya perintah
rangking sumber risiko yang dijadikan sebagai owner
kriteria untuk kuesioner tahap kedua. Pada 6. Lingkup kerja yang tidak lengkap dan
tahap kedua dilakukan penilaian tingkat risiko tidak sesuai dengan gambar
untuk masing-masing jenis kontrak 7. Sifat proyek dengan lingkup kerja yang
berdasarkan kriteria yang diperoleh dari masih baru dan dengan kesulitan tertentu
kuesioner tahap pertama dan selanjutnya Jumlah material yang didatangkan lebih
dianalisis dengan metode AHP. besar dari perkiraan
8. Perubahan pada pekerjaan konstruksi
HASIL PEMBAHASAN
akibat sulit dilaksanakan pada pekerjaan
Dari hasil pengolahan kuesioner
konstruksi akibat sulit dilaksanakan
bagian identitas responden diketahui bahwa
9. Akses ke lokasi proyek
48,2% responden yang telah mengisi
10. Kesalahan desain dari konsultan
kuisioner ini adalah staff teknik yang
11. Kinerja buruk supplier dan subkon yang
merupakan orang yang mengerti benar
terlihat
tentang proyek konstruksi. Sebanyak 57%
12. Kondisi lapangan yang tidak terlihat
telah bekerja di bidang konstruksi selama 5-
13. Kinerja buruk supplier dan subkon yang
9 tahun, ini adalah angka responden yang
terlihat
cukup berpengalaman dalam menangani
Volume 1, Tahun I, No. 1, September 2011 - 87
Jurnal Teknik Sipil
Universitas Syiah Kuala
14. Kondisi lapangan yang tidak terlihat terbesar yaitu 0,485 ini berarti peluang
Berdasarkan hasil perangkingan di atas proyek dengan kontrak lumpsum mengalami
maka diambil 6 peristiwa risiko yang kerugian jauh lebih besar dibandingkan
menjadi penyebab risiko dan dianggap dengan kontrak unit price dikarenakan
dominan yang mengakibatkan terjadinya unggul pada kriteria-kriteria yang dianggap
pembengkakan biaya pelaksanaan proyek lebih penting. Kontrak gabungan berada pada
yaitu: urutan kedua dengan persentase 0,285 dan
A. Kenaikan harga pasar kontrak unit price ketiga dengan persentase
B. Pekerjaan ulang (rework) akibat 0,230. Perbandingan peristiwa risiko ini
perubahan desain dapat dilihat pada gambar 2.
C. Perubahan ruang lingkup pekerjaan 0.6
terdapat dimana terdapat pekerjaan baru
0.4
yang tidak tercantum dalam kontrak.
0.2
D. Adanya perbedaan antara kondisi site
lapangan dengan yang tercantum dalam 0
dokumen kontrak.
Gambar 2. Perbandingan risiko biaya
E. Pembayaran yang tidak tepat waktu
F. Perubahan spesifikasi material Dari keenam kriteria sumber risiko dapat
Setelah nilai CR dan CI pada masing - diketahui pengaruhnya terhadap risiko biaya
masing penilaian responden terbukti untuk setiap jenis kontrak seperti pada Gambar
konsisten (nilai CI dan CR lebih kecil dari 3
pada 10%) maka langkah selanjutnya 20 Kontrak
adalah menggabungkan penilaian dari 15 Lumpsum
Kontrak
10
semua responden dan hasil perhitungan Gabungan
5 Kontrak
dalam bentuk analisis matriks 0
Unit Price
pasar, inflasi dan kelangkaan material dengan yang tercantum dalam dokumen
yang dapat menyebabkan kenaikan harga kontrak
pasar sangat berpengaruh untuk terjadinya Berdasarkan peristiwa risiko tersebut
risiko pembengkakan biaya pelaksanaan maka bobot yang dipilih respoden untuk
proyek. kontrak lumpsum adalah 0,060, untuk
B. Pekerjaan ulang (rework) akibat kontrak gabungan adalah 0,034 dan untuk
perubahan desain kontrak unit price adalah 0,033. Demikian
Pekerjaan ulang (rework) akibat juga dengan kriteria D hasil dari pilihan
perubahan desain menepati urutan kedua responden menunjukkan bahwa bobot
dimana bobot peristiwa risiko untuk kontrak lumpsum lebih berpeluang
kontrak lumpsum adalah 0,093, untuk terjadinya pembengkakan biaya
kontrak gabungan adalah 0,067 dan untuk pelaksanaan proyek disbanding kontrak
kontrak unit price adalah 0,042. Disini gabungan dan kontrk unit price.
responden memberi tanggapan bahwa E. Pembayaran yang tidak tepat waktu
peristiwa risiko untuk kontrak lumpsum Bobot peristiwa risiko untuk pembayaran
lebih berpeluang menyebabkan yang tidak tepat waktu pada kontrak
pembengkakan biaya pelaksanaan proyek lumpsum adalah 0,068, untuk kontrak
dibanding kontrak gabungan dan unit gabungan adalah 0,032, dan untuk
price. kontrak unit price adalah 0,018.Jawaban
C. Perubahan ruang lingkup responden untuk pembayaran yang tidak
pekerjaan, terdapat pekerjaan baru tepat waktu menempatkan bahwa bobot
yang tidak tercantum dalam kontrak kontrak lumpsum untuk terjadinya
Dari hasil jawaban responden bobot peristiwa risiko yang menyebabkan
peristiwa risiko untuk kontrk lumpsum pembengkakan biaya pelaksanaan proyek
dari peristiwa perubahan ruang lebih besar dibandingkan dari kontrak
lingkup pekerjaan, terdapat pekerjaan gabungan dan kontrak unit price.
baru yang tidak tercantum dalam F. Perubahan spesifikasi material
kontrak adalah 0,104, untuk kontrak Perubahan spesifikasi material menempati
gabungan adalah 0,042 dan untuk urutan terakhir yang dipilih oleh
kontrak unit price adalah 0,025.Dari responden yaitu bobot peristiwa risiko
hasil jawan responden terlihat bahwa untuk kontrak lumpsum adalah 0,017,
kontrak lumpsum lebih berpeluang untuk kontrak gabungan 0,029, dan untuk
terjadinya pembengkakan biaya kontrak unit price adalah 0,037.Untuk
kontrak gabungan dan kontrak unit terhadap peristiwa risiko tidak sama
dengan peristiwa risiko sebelumnya
price.
dimana terlihat bahwa peristiwa risiko
D. Perbedaan antara kondisi site lapangan
pada kontrak unit price lebih besar
Volume 1, Tahun I, No. 1, September 2011 - 89
Jurnal Teknik Sipil
Universitas Syiah Kuala