Danske Bank kehottaa taloyhtiöiden yhtiökokouksia pohtimaan, olisiko syytä valtuuttaa taloyhtiön hallitus muuttamaan vastikkeita kesken yhtiökokouskauden.
Suomessa on totuttu siihen, että vastikkeista päätetään aina yhtiökokouksessa. Se on hidas ja raskas tapa vastata vastikkeiden äkillisiin muutospaineisiin.
Osa taloyhtiöistä onkin jo antanut hallitukselle valtuuden muuttaa vastikkeita kesken yhtiökokouskauden, sanoo Ville Roihu, Danske Bankin taloyhtiörahoituksesta vastaava johtaja.
Ylimääräisiä vastikkeita kerätään jo monissa taloyhtiöissä: Kiinteistöliiton mukaan noin kolmessa yhtiössä neljästä.
Roihun mukaan tänä keväänä kannattaa varautua jopa kymmenen prosentin korotuksiin hoitovastikkeissa, koska palkkakulut ovat nousseet ja talvi on ollut kylmä.
Roihu suosittelee taloyhtiöille energiaremontteja, eikä tärkeitä remontteja kannata muutenkaan hänen mielestään lykätä. Osakkeen omistajalle hän suosittelee osallistumista yhtiökokoukseen.
”Muutaman kuukauden vastikepuskurit pitäisi olla”
Kysyimme taloyhtiörahoituksesta vastaavalta johtaja Roihulta muutaman lisäkysymyksen taloyhtiöiden tilasta.
Miten yleistä on, että taloyhtiön hallitus on valtuutettu nostamaan tai laskemaan vastikkeita kesken yhtiökokouskauden?
– En nyt sanoisi, että se vielä mitenkään yleistä olisi, mutta se on ilmiö, jota aloin viime vuonna huomata. Sinänsä kiva, että on reagoitu talouden nopeisiin muutoksiin. Taloyhtiön perinteinen hallintomalli ei ole ehkä ihan kaikkein nopein mukautumaan muutoksiin.
– Jokainen hallitus, isännöitsijä ja yhtiö tehkööt oman päätöksensä, mutta joustavuutta lisäävät tavat ovat harvemmin huonoja.
Miten tärkeää tässä taloustilanteessa olisi sallia reagointi korkojen laskuun kesken kauden?
– Jos valtuutus annetaan, se toimisi molempiin suuntiin: vastiketta voidaan nostaa tai laskea. Suomalaista kotitaloutta ja kuluttajaa on jo jonkin aikaa kurmuutettu, ja jos tulee mahdollisuus korkojen laskiessa helpottaa kotitalouden asemaa, niin minun mielestäni on hyväksyttävää laskea rahoitusvastiketta vastaamaan sen hetken tilannetta. Silloinhan rahaa jää käytettäväksi johonkin muuhun.
Millaisia vaikeuksia taloyhtiöillä tällä hetkellä rahoituksellisesti on?
– Rahoitusmarkkina taloyhtiöiden osalta toimii ihan normaalisti. Haasteita on, jos ei ole hoidettu korjausvelkaa. Korjausten määrä on saattanut kasvaa isoksi.
– Tilanne saattaa olla se, että pankille vakuudeksi tulevan kiinteistön arvo on laskenut, mutta korjausten hinnat eivät ole laskeneet. Tämä ajaa herkästi hankaluuksiin.
– Myös vastikkeiden pitää olla ajan tasalla, ja muutaman kuukauden vastikepuskurit pitäisi olla sen sijaan, että yhtiöllä on hirveät alijäämät, jotka myös vaikeuttavat rahoituksen saamista. Näihin asioihin voi kyllä itse vaikuttaa menemällä yhtiökokoukseen ja kysymällä näitä asioita.
Mitä on tapahtunut esimerkiksi linjasaneerausten hinnoille inflaation laukatessa? Joutuvatko taloyhtiöt pyytämään kestämättömiä lainasummia?
– Kyllähän remonttien hinnat ovat nousseet. Ei tässä näy sitä, että olisi paluuta entiseen. Kovin nousu on ehkä jo hetkeksi nähty, mutta remontit eivät odottamalla halpene.
– Jos lähdetään odottamaan halpenemista, syntyy helposti sivuvahinkoja, ja lopulta joudutaan korjaamaan enemmän tai tekemään hätätöitä.
– Kun remonttia tilataan, kannattaa tutkia yrityksen taustat ja referenssit, ja jos joku urakkatarjous vaikuttaa liian halvalta, silloin pitää hälytyskellojen soida.
Isojen linjasaneerausten hinta on tällä hetkellä hyvinkin tuhat euroa neliöltä, sanoo Roihu. Suunnitelmallisuudella kalliita remontteja voi monesti ennaltaehkäistä, eli parempi tehdä vuotta aiemmin kuin vuotta liian myöhään.
Onko Danske Bankin taloyhtiölainoitus kiristynyt viime aikoina?
Roihun mukaan Danske Bankin taloyhtiölainoitus toimii samoilla säännöillä ja parametreillä kuin ennenkin. Maailma ympärillä on tosin muuttunut nopeasti, nopeammin kuin mihin taloyhtiöt ovat kyenneet reagoimaan.
– Alueet ovat myös eriytyneet: kaikkialla Suomessa asuntojen hinnat eivät ole kehittyneet samansuuntaisesti. Asuntojen arvon vaihtelu alueellisesti voi olla isompaa kuin remonttien hintojen vaihtelu, Roihu toteaa.
Kiinteistöliitto: Joustot käyttöön myös pääomapuolella
Talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen Kiinteistöliitosta katsoo, että joustot olisi hyvä ottaa käyttöön myös pääomapuolella ja valtuuttaa hallitus muuttamaan pääomavastikkeen määrää vastaamaan korkotason muutosta, erityisesti tämä on tärkeää korkojen noustessa.
Kun hoitovastikkeissa pitäisi liiton mukaan olla puskuria kolmen, neljän kuukauden verran, pääomavastikkeiden puolella tämä ei ole tarpeen.
Järvinen kertoo sähköpostitse, että lainan saannissa on haasteita yhtiökohtaisesti.
– Jos yhtiössä ei ole toimittu suunnitelmallisesti ja tehty korjauksia ajallaan, voi olla haasteita saada rahoitusta. Ongelmat luonnollisesti korostuvat alueilla, joilla asuntojen arvot ovat matalia.
– Pienimmissä yhtiöissä (5–6 huoneistoa tai vähemmän), rahoitus hoidetaan useimmiten osakkaiden henkilökohtaisilla lainoilla, koska näille yhtiöille ei yhtiölainaa lähtökohtaisesti ole saatavilla.
Elokuussa Ylen Uutispodcastissa keskusteltiin siitä, koituvatko sijoittajat, isot yhtiölainat ja korkeat korot turmaksi taloyhtiöille:
