MATERIA: DERECHO REGISTRAL

I.- Principio Registrales: 1.- concepto

Son reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema registral inmobiliario de un país determinado. Se estudian con
relación a un sistema registral determinado y en consecuencia no son aplicables a todas las legislaciones.
Se refiere a las notas o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral.
2. enumeración y características, relación entre ellos
Principio de Publicidad.
La publicidad es la razón de ser y el objetivo primordial en los Registros inmobiliarios, esta se cumple de dos maneras:
-mediante la exhibición de sus asientos, - o por expedición de constancias (certificaciones o informes)
Función de las certificaciones: art 2 Ley 17.801 “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones.”
La exhibición de asientos, de los libros de dominio no representa mayores dificultades, pero los tomos de hipotecas y más aún
los de embargos, requieren vigilancia especial, porque la experiencia demuestra que en estos casos se producen los mayores
fraudes (adulteración o mutilación de las minutas)
Principio de Inscripción Se entiende a la inscripción inaugural referida a un bien determinado. En Argentina, es considerado
internamente como pasaje del viejo sistema cronológico o de folios protocolizados a la técnica del folio real. Arts 10 al a3 de la
ley 17.801.
Para el método de asientos, la inmatriculación se da cuando aparece por primera vez un objeto inmueble descripto así en el
registro.
Principio de autenticidad:
Nuestros registros de la propiedad solo aceptan documentos con fe pública judicial, notarial o administrativa, que tengan las
formalidades establecidas por las leyes. Deben “revestir el carácter de auténticos y hacer fe por si mismos o en otros
complementarios.” Este principio libera a los registros de realizar un examen intrínseco del documento, pues este ya se halla
legitimado por su autor, como responsable de la licitud del negocio jurídico. De esta manera el registrador se limita al análisis
de las formas extrínsecas y a la concordancia con sus propios asientos.
Principio de rogación:
Significa que la actividad del registrador no puede ser espontánea, sino impulsada. Los encargados de “rogar”, solicitar la
inscripción, son toda persona que tenga un interés legítimo para hacerlo. La ley menciona al autorizante del documento o su
representante legal y a quién tuviera interés en asegurar el derecho a inscribir. Ha recogido lo que es costumbre entre nosotros
de que el escribano es quién toma a su cargo la tarea de inscripción de los actos que pasaron ante el. Los abogados también
tienen una importante intervención en cuanto a los asuntos judiciales que tramitan, ya que están autorizados a firmar las
minutas de inscripciones testamentarias o de declaratorias de herederos, de cancelaciones o renovaciones hipotecarias, de
anotaciones o levantamiento de embargos, etc.
Quizá la única excepción a regla citada sea la corrección de sus propios errores, entendiendo por error, todo desacuerdo que
exista entre lo registrado y la realidad jurídica extraregistral. Si se tratase de un error material en la inscripción, se procederá a
su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la origino.
Principio de prioridad y rango:
Aplica la máxima latina: “Primero en el tiempo, mas poderoso en el derecho” Para los registros argentinos, la prioridad entre
dos o más inscripciones o anotaciones relativas a un mismo inmueble se establecerá por la fecha de presentación y el número
de presentación asignado a los documentos, para lo cuál los registros llevaran un sistema de ordenamiento diario donde se
anotará la presentación de documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda. La
preferencia puede ser: 1) Excluyente (se produce una PRECLUSION a favor del primer ingresante) en cuyo caso esta
preclusión impide la registración de otro documento que ingrese con posterioridad y sea incompatible con el que ingreso
primero, o 2) de “superioridad de rango”. Esto puede darse cunado la preferencia del derecho del que primero ingresa no
alcanza a excluir (por no ser incompatible) al documento ingresado con posterioridad. Ejemplo: constitución de dos hipotecas
sobre el mismo bien (prevalecería el que ingreso primero) El rango hipotecario puede ser además materia de pacto entre las
partes por lo cuál una de ellas cede a la otra se lugar.
Existe una excepción al principio de prioridad puro, que se llama “reserva de prioridad indirecta” mediante el cual se protege el
negocio en gestación, al solicitarse el certificado previo por parte del notario, donde se anuncia el tipo de acto que se
formalizara, se produce una “anotación preventiva” en beneficio del adquirente con buena fe negocial donde se anuncia que
esta por realizarse la escritura donde se plasmara la operación inmobiliaria. Si se autoriza en el plazo de 14, 24 o 29 días, según
donde se halle el Registro Notarial y se ingresa en el Registro dentro de los 45 días de la fecha de formalización de la escritura,
el sistema le brinda una INSCRIPCIÓN que se considera retroactiva a la fecha de autorización de la escritura, pero que va aún
más allá, a la fecha que ingreso el Certificado Previo a la operación.
Principio de Tracto Continuo:
Establece que los sucesivos titulares de dominio o del derecho real registrado, aparezcan en el Registro íntimamente
eslabonados, enlazados el causante con el sucesor. Contempla la finalidad de organizar los asientos de manera que representen
con exactitud la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre una misma finca o lote. Es un principio de carácter
formal, pues su finalidad principal es, ordenar los asientos para que reflejen los sucesivos cambios de realidad jurídica.
Principio de Especialidad:
Se relaciona con el contenido de la registración, el registrador y el funcionario interviniente deben controlar diversos
elementos, la descripción de la cosa, la especie del derecho, la identificación del o los sujetos documentales y registrales, y el
monto y el plazo del negocio jurídico. Del mayor grado de determinación dependerá el grado de precisión a que llegue el
registro, quién deberá verificar cuidadosamente la exactitud e integridad de sus asientos, inscripciones o anotaciones, en
relación a la realidad jurídica extraregistral.
Especie del derecho: El Registro inmobiliario inscribe documentos portantes de transmisiones y modificaciones sobre derechos
reales, y anota derechos personales que puedan tener “efectos propter rem” y medidas precautorias, embargos e inhibiciones.
Los derechos reales inscribibles son los del art. 2503 del Código Civil, excepto la prenda del inc. 6; los creados por el
legislador, son el de propiedad horizontal, la hipoteca; los derechos personales son: las promesas de venta, el derecho de
prehorizontalidad, aportes societarios, etc.
Individualización de los sujetos:
El Registro no responde por la identificación de los sujetos negociales, si responde el notario, Lo que si debe vigilar el Registro
es que los nombres y apellidos concuerden con los antecedentes y documentos previamente registrados, vinculados a ellos.
Descripción de la cosa:
Se debe efectuar de conformidad a los artículos 10 a 13 de la ley 17.801. Su exactitud hace a la determinación de la cosa, y el
control se efectúa de conformidad con los asientos precedentes, a la legitimación del título de propiedad y a lo establecido en el
Plano de Mensura en su caso.
4.- importancia del principio de legalidad:
Solo el cumplimiento de todos los principio registrales satisface el principio de legalidad. Así culmina el procedimiento
inscriptivo. La omisión de alguno de los requisitos establecidos por la ley para la viabilidad registral implica la observación del
documento que se pretende inscribir. Visto de esta manera, más que un principio es la suma de los principios.
La suerte del documento presentado al registro y la actitud recepticia de este organismo dependen de los siguientes factores:
Si los documentos están viciados de nulidad absoluta y manifiesta el registro procederá al rechazo liso y llano. (art 9 ley
17.801).
No procederá al rechazo si la nulidad es absoluta pero no manifiesta o si es manifiesta pero no absoluta, por cuanto deben
concurrir ambas circunstancias.
Si acepta el documento, el registro tiene 30 días para observar sus defectos (o excesos), y si estos son subsanables para
devolverlo a los efectos de su corrección. Mientras tanto practicará un asiento de protección provisional por el plazo de 180
días que se cuenta desde la presentación del documento y que puede ser prorrogado a petición fundada del requirente y por
períodos determinados.
El rogante podrá fundamentar un pedido de prórroga de la inscripción o anotación provisoria, o impugnar la observación, lo
cual equivale al pedido de prorroga. Si el registro no modifica su decisión, el interesado puede promover el contencioso
registral y durante la sustanciación del recurso “se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.”
De no mediar pedido de prorroga o de rectificación o el planteo del recurso contencioso registral, el asiento provisorio caduca
de pleno derecho al transcurrir el plazo de vigencia; pero si antes de ello la observación es subsanada la inscripción provisional
se convierte en definitiva.
5. Derecho Registral:
a) concepto.
Es el Derecho que regula de modo inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones
jurídicas registrales y de modo general, la organización y el funcionamiento del Registro General de la Propiedad.
Según Falbo: Es una disciplina jurídica que trata los derechos reales en su aspecto dinámico, procurando dar seguridad a los
adquirentes de bienes inmuebles o a quienes constituyan derechos reales sobre ellos.
También podríamos decir que es un conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.
c) el derecho registral como conjunto de normas. Caracteres.
El derecho registral es un sector del ordenamiento jurídico. Es eminentemente formalista, en esto se diferencia del Derecho
Civil, donde rige la libertad de formas. Es limitativo en el sentido que no todo llega al Registro; hay antes una selección de
derechos, de actos, de situaciones.
d) contenido:
A la hora que nos toca vivir, no se concibe la clandestinidad, el ocultamiento o la incertidumbre en la titularidad de los
Derechos Reales, los cuales por su naturaleza deben ser respetados por la comunidad, que desde luego no puede respetar lo que
no conoce.
El único medio idóneo que los negocios trasciendan más halla de los protagonistas son los organismos que, como los registros
de la propiedad, acopian información sobre los derechos reales que necesitan conocer los terceros.
Las necesidades del tráfico jurídico- no solo del inmobiliario sino también de ciertos bienes muebles a los cuáles se les
reconoce especial categoría en el Código Civil- tornan imprescindible el funcionamiento de los Registros de la propiedad y el
estudio de las características funcionales, así como de los principios que informan su cometido de tutela jurídica y de
exaltación del derecho de propiedad.
g) ubicación del derecho registral.
Los autores entienden que hay autonomía cuando se dan las siguientes características: que una rama tenga autonomía didáctica,
o sea que sea una materia de estudio; autonomía científica, que apunta a considera una rama del derecho como un sistema
cerrado de normas y a buscar dentro del el todas las soluciones al caso; y autonomía legislativa, que es cuando los temas se
encuentran en una ley aparte.
h. relación con el derecho civil:
El Derecho Civil es un derecho residual, por que en la medida que otras ramas del derecho se van emancipando, logrando su
autonomía, como el derecho procesal, por ejemplo, lo que queda es lo que conforma el Derecho Civil, Y porque es un derecho
residual lo que no se encuentre en las otras ramas, habrá que buscarlo en él.
i. relación con otras ramas.
Todo derecho conforma una unidad y para comprender cualquier fenómeno jurídico hay que visualizarlo desde el ángulo de
todas las pretendidas ramas del derecho.
j. heterogeneidad.
En primer lugar el Derecho Registral no es homogéneo, se subdivide en una serie de subramas. Tenemos el Derecho Registral
Inmobiliario, el Derecho Registral Marítimo, el Registral Aeronáutico, el Registral de Automotores, de Equinos de pura
sangre, el Registral de Estado Civil y Capacidad de las personas, etc. Y cuando examinamos cada una observamos que no hay
una total coincidencia de regulación.
Por ejemplo el Registro Inmobiliario, el de Buques, el de Aeronaves, responden al principio declarativo, en tanto el Registro
del Automotor, y el Registro de Equinos responden al principio constitutivo. Los cinco nombrados son patrimoniales, en tanto
el Registro de Estado Civil y Capacidad de las personas es un registro no patrimonial.
6. Bloqueo registral y protección de los negocios en gestión.
El conocido “bloqueo registral” a favor de quién requiera en el plazo legal la inscripción de documentos para cuyo
otorgamiento se hubiera solicitado el “certificado que el autorizante debe tener a la vista” art 23 y 25 ley17.801, no significa
que el registro rechace en el ínterin, la inscripción condicional y pueda resultar desplazada, art 17 citada ley.
La advertencia de los negocios en gestión (art 25 ley) no tendría sentido si los terceros que indagan en el Registro no supieran,
a ciencia cierta, a que notaría dirigirse para impedir la realización del acto que pudiera perjudicarlos.
7. Contenido de la registración.
Los hechos, los actos jurídicos, las cosas, los sujetos, constituyen los principales sujetos de la registración y una de las tantas
pautas para clasificar los distintos tipos de registros.
Las cosas muebles e inmuebles y los derechos reales y personales. Vélez Sarfield adopto para el Código Civil el criterio de
distinguir las cosas por el criterio de su mobilidad (art 3270 C.C.) con diferente metodología para bienes raices, en los cuáles
rige el principio que “nadie puede transmitir a otros un derecho superior o más extenso del que gozaba” y para bienes muebles
el criterio de que la posesión vale título, cuando es de buena fe y no recae sobre cosas robadas o perdidas.
En cuanto a los derechos reales y personales, se entiende por “derecho personal” el nexo entre un sujeto activo y un sujeto
pasivo, o deudor obligado, o cuando ambas partes contraen obligaciones correlativas sobre la base de prestaciones y
contraprestaciones. En el derecho real, la relación se establece entre un sujeto titular y una cosa determinada o determinable.
II. El Registro: 1. concepto.
El registro inmobiliario es un medio técnico destinado a cubrir necesidades de tráfico que interesen a la sociedad, constituido
como organismo de la administración pública para atender intereses particulares pero que cumple también una función de
interés público.
2. pluralidad de concepciones de registro.
Se lo conoce, como oficina; como institución; y como conjunto de libros. En general se rechazan las concepciones de oficina y
de conjunto de libros, por cuanto desvirtúan y degradan la superior idea de institución. Roca Sastre, lo define como:
“Institución jurídica que, destinada a robustecer la seguridad jurídica inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la
constitución, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.”
4- tipos de publicidad.
La Publicidad Jurídica o legal es cuando el ordenamiento jurídico exige determinada conducta o comportamiento publicitario,
por parte de alguna persona integrante de la comunidad jurídica o física.
La Publicidad de hecho es la que hace la determinada persona, que es la propia persona física o jurídica, la hace por propia
voluntad o sea sin que previamente el ordenamiento jurídico se la haya exigido.

La Publicidad Carga es una conducta o comportamiento exigido por el ordenamiento jurídico y que si no se le da adecuada
forma, de acuerdo a como lo exige, el acto no nace como tal o bien pierde algún tipo de eficacia..
El efecto de la Publicidad carga puede ser constitutiva. La exigencia del ordenamiento jurídico es la publicidad, para que nazca
el derecho en su plenitud. El derecho no nace como tal si no se ha producido la inscripción o conducta publicitaria.

III. Tipos de Registros y Sistemas registrales:

1.- tipos de registros.
Según la materia registrable:
Hay registros de Hechos y de Derechos, y dentro de estos últimos los hay de documentos, de contratos y de títulos. Algunos
son reservados, otros meramente publicitarios, algunos legitiman, otros convalidan; unos constituyen un derecho real y otros
declaran su preexistencia.
1) Registros de Hechos:
Consignan acontecimientos o comprobaciones, como el Registro Civil, que anota el nacimiento y la muerte de las personas,
pero también inscribe los casamientos, que para algunos son contratos.
La condición de comerciante o la de menor emancipado son circunstancias que deben ser inscriptas (Registro Público de
Comercio y Registro de Emancipados, respectivamente)
El protocolo notarial es también un registro de hechos en el caso de ciertas actas de notoriedad.
Algunos de estos registros reciben documentos y los toman como “hechos”. Todo ello proporciona una prueba específica o
preconstituida. Dentro de esta categoría figuran el Registro de Reincidentes, el Registro de Testamentos.
2) Registros de Derechos:
Registros Notariales: El mas conocido es el registro a cargo de los notarios, que se denomino durante mucho tiempo, Registro
de Contratos Públicos.
Como no todos los actos notariales son contratos, se comenzó a utilizar la expresión Registro de Instrumentos Públicos o
Registro de Escrituras Públicas.
3) Registros de títulos:
Si el título en su doble acepción (título causa y título instrumento) es reconocido como tal por el registro, y del documento
mismo resulta el cumplimiento del modo (que se ha cumplido con la tradición o sea entrega de la cosa) nos hallamos ante un
registro declarativo, como son los inmobiliarios en nuestro país, que reconocen la realidad jurídica extraregistral (art 34 ley
17.801).

4) Registro de Contratos:
Lo es el notarial y también el Registro Público de Comercio en lo que respecta a estatutos sociales.
Según su organización o procedimiento:
a) Registros Reservados:
Que los registros sean públicos, no significa necesariamente que sean publicitarios.
En efecto, algunos tienen publicidad restringida, como los que inscriben testamentos. Sus asientos hablan de la existencia del
testamento, pero no de su contenido, y solo producen informes a pedido de jueces o cuando se acredita el fallecimiento del
testador.
El secreto profesional, da carácter reservado al registro de los notarios, quienes solo pueden exhibir el protocolo a los
interesados directos, a otros profesionales (referencistas y peritos) y a los inspectores (incluso a los impositivos). No pueden
expedir testimonios sino a requerimiento de los otorgantes o para cumplir preceptos registrales inscriptivos, que son los que
canalizan la publicidad.
b) Registros publicitarios:
Los registros de inhibiciones, de reincidencia, son eminentemente publicitarios (publicidad-noticia). El conocimiento de sus
asientos es accesible a quienes invocan un interés legítimo.
Efectos registrales ultra publicitarios:
Los registros de derechos reales (hipoteca, prenda sin desplazamiento, o dominio, con sus restricciones) proveen publicidad
pero también otros efectos
c) Registros legitimadores:
La legitimación supone la presencia de un oficial calificado que actúa a base de la investidura estatal y cuya obra es un
instrumento público. En el caso de los derechos reales, la calificación intrínseca está a cargo del autor del documento
(generalmente juez, o notario) y la calificación extrínseca esta a cargo del registrador ( art 8 de la Ley 17.801).
Todos los modernos registros de la propiedad son legitimadores (aun cuando en su origen algunos solo fueron publicitarios)
La legitimación tiene dos facetas: a) la legitimación propiamente dicha o perfeccionadora, basada en la presunción “iuris
tantum”, que “no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.” (art 4 Ley 17.801) y b) la
legitimación convalidante o simplemente convalidación, cuyo efecto es una presunción de pleno derecho iuris et de iure.
d) Registros personales:
Se trata de los que son llevados mediante ordenamiento alfabético, y de ese carácter son los registros de testamento,
reincidentes y de inhibiciones.
Los registros de inhibiciones forman parte de los registros de la propiedad inmueble.
e) Registros reales:
En contraposición a los registros personales son registros reales aquellos en que la compaginación de sus asientos es efectuada
tomando como modulo a la finca, que es el elemento de mayor permanencia y que ha originado la técnica del folio real.
Consiste en usar una ficha o tarjeta gigante, en la cuál cada asiento “se redactara sobre la base de breves notas” que indican: la
ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficies y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para
su correcta individualización: nomenclatura catastral, plano de mensura. Se expresará el nombre del o de los titulares de
dominio, con sus datos personales, Respecto de las sociedades: nombre, clase de sociedad y domicilio. Se mencionara, la
proporción de la copropiedad, el monto del gravamen, si lo hubiera, el título de adquisición, su clase, funcionario autorizante,
lugar y fecha de otorgamiento, estableciéndose el encadenamiento de dominio que exista al momento de la matriculación;
numero y fecha de presentación del documento.
f) Registros de transcripción:
En estos registros, de tipo primitivo, el documento portador de derechos es transcripto integramente en los libros. Hay todavía
algunos registros que mantienen este arcaico procedimiento debido principalmente a que no cuentan con personal altamente
capacitado que sepa “entresacar” la medula de lo que se desea registrar.
g) Registros de incorporación:
La transcripción ha sido reemplazada por la incorporación o el enlegajamiento, que consiste en el archivo sistematizado de un
ejemplar del documento portador del derecho. Por lo general ese documento lo aporta el propio rogante, de esta manera
funciona el registro público en materia de sociedades.
h) Registros de inscripción:
Cuando se parte del documento auténtico, y rige el principio de matricidad, los registros no necesitan una versión integral del
documento presentado, pues su texto ya figura in extenso en otro registro público, el notarial, o en un expediente judicial o en
actuaciones administrativas.
En estos supuestos basta una inscripción propiamente dicha, que se practica sobre la base de una minuta o síntesis preparada
por el propio rogante. Este sistema de remisión mediante notas más o menos breves solo es posible en países que cuentan con
una infraestructura notarial orgánica y del tipo latino.
SISTEMAS REGISTRALES:
Registros Constitutivos:
Encuadran en la calificación genérica de registros de derechos, en contraposición a los registros de títulos. Todos los derechos
que reciben constituyen obligaciones para estos registradores, pues se reservan el derecho en el monopolio de la titulación y
para ello transforman los derechos personales en reales.
En este sistema la registración es un modus adquirendi sustitutivo o complementario de la tradición. Para este enfoque poco
importa que la posesión sea un hecho o un derecho, que se base en la entrega material de la cosa o que revista el carácter
simbólico. En nuestro derecho la inscripción debe ser de títulos y mientras tal inscripción no se produzca, las adquisiciones o
trasmisiones no serán oponibles a terceros. En los países que no cuentan con un notariado de tipo latino, compuesto por
profesionales, los registros deben necesariamente ser del tipo constitutivo, ante la incertidumbre de los antecedentes jurídicos
invocados. Por eso se dice que estos registros son exactos e íntegros porque no hay más realidad jurídica que la que figura en
sus asientos.
Falencias de los registros constitutivos:
Entre los más graves es postergar hasta último momento la metamorfosis entre derecho personal y derecho real. Toda demora
en la consolidación de un derecho implica un riesgo que este debe afrontar, por lo cuál conviene reducir al mínimo el
nacimiento del derecho real.
Como no sea por medio de anotaciones preventivas de engorroso trámite, los registros constitutivos no protegen el documento
IN ITINERE sino cuando llega a sus estrados. Esto trae aparejado en lapso de desconfianza, el vendedor se resiste a entregar la
cosa mientras no recibe el precio, y el comprador no paga hasta obtener la cosa. Se utiliza la formula dinero contra inscripción,
lo cuál obliga a la designación de un tercero depositario del precio, con lo cuál hay que incurrir en gastos adicionales.
Registros Declarativos:
Cuando basta el título para la transmisión inmobiliaria (como en el Código de Napoleón) o cuando se requiere el título y la
tradición de la cosa para que haya derecho real, el registro adquiere carácter declarativo.
Se lo llama así por cuanto reconoce la preexistencia de los derechos reales de los cuáles toma nota para su oportuna publicidad
y otros efectos que señalan las leyes.
Los derechos reales son declarados y proclamados, pero los modernos registros no se limitan a ese cometido. Si bien la
condición de publicidad es el asiento inscriptivo, este sirva también para otros propósitos, especialmente para la legitimación
(perfeccionadora o convalidante)
En el caso de nuestro país la inscripción tiene por objeto la publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones. Art. 2 de
la Ley 17.801.
Efecto legitimante:
En rigor la oponibilidad a terceros es una consecuencia de la publicidad, incluso potencial que emana del asiento y que se
cumple con la exhibición de este o con la expedición de certificaciones e informes. En este aspecto el mencionado artículo 2
peca por omisión al no enumerar expresamente el efecto más importante, que fluye de todo el articulado de la ley, o sea la
legitimación.
Otros efectos:
Entre otros figuran: La prioridad indirecta: art 5 “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se consideraran registradas a la fecha de su instrumentación.” Y art 17: “Inscripto o anotado un
documento no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refiere el art 22 y
concordantes, o sea “el plazo de validez de la certificación, comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición y
será de 15, 25 o 30 días según se trate de documentos autorizados por escribanos, con domicilio en la ciudad asiento del
Registro, en el interior de la provincia o fuera del ámbito de la provincia.”
Reserva automática de prioridad: art 25 “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro de su plazo de vigencia más
el del art 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta
certificación producirá los efectos de una anotación preventiva a favor de quién requiera en el plazo legal, la inscripción de
documentos para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.”; la advertencia de negocios en gestión y el valor subsidiario del
asiento como elemento probatorio.
Registros no convalidantes:
En esta categoría se encuentran los Registros inmobiliarios argentinos, pues la ley dice art 4 “la inscripción no convalida el
título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” Los títulos no son buenos por que se los inscriba, sino
que se los inscribe porque son buenos.
Registros convalidantes:
Pertenecen a esta categoría aquellos en los cuáles el asiento inscriptivo tiene la virtud de purgar los vicios del derecho
registrado. Lo que figura en el asiento no admite prueba en contrario porque se apoya en una presunción de pleno derecho.
Cualquiera sea el grado de eficacia de la inscripción, hay un aspecto de ella que se aplica en todos los registros: la de que al
derecho inscripto se lo reputa conocido por todos.

IV.- Registro de la Propiedad Inmueble:

1. ámbito de aplicación: Art. 1 Ley 17.801 “ Quedarán sujetos al ámbito de la presente ley, los registros de la propiedad
inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y el territorio nacional de Tierra del Fuego, Antártica e Islas del
Atlántico Sur”
2. la publicidad registral inmobiliaria en el Derecho Argentino.
Como se sabe en Código Civil al tratar la adquisición de derechos reales adopto el llamado sistema de “título” y “modo”. El
primero es el negocio jurídico o causa fuente de la adquisición y el segundo, en tanto todo hecho o acto necesario para que
opere tal adquisición, debiendo considerarse ambos indisolublemente unidos. El modo se halla básicamente representado por la
tradición, ya que el codificador era partidario de la publicidad posesoria. Vélez rechazo en general el sistema de publicidad
registral, admitiéndolo únicamente en materia de hipotecas, pues en este caso no existe la tradición, la única manera de hacer
conocer el gravamen es a través de un registro. No obstante, las razones dadas por el legislador, los hechos demostraron que no
eran muy consistentes, pues poco después de la sanción del Código, comenzaron a crearse registros en distintas jurisdicciones.
3.- los registros provinciales.
Las distintas provincias se dedicaron a organizar los respectivos registros. El primero de ellos fue en la provincia de Buenos
Aires, en 1879, y luego Santa Fe, Córdoba, Santiago del Estero, en un principio estuvieron en manos de particulares, para
luego pasar a ser estatales. Distintos proyectos procuraron remediar la mencionada omisión del Código Civil en materia de
organización registral.
4.- ámbito de aplicación de la ley 17.801
El art. 2505 del C.C. en su redacción dispuesta por la reforma de 1968 quedó redactado de la siguiente manera. “La adquisición
o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones no
serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.” De acuerdo a esta reforma le ley debe considerarse complementaria
al Código Civil. Su ámbito de aplicación se extiende a todo el territorio de nuestra nación. Todo lo que hace a la organización y
funcionamiento de los registros, el procedimiento de registración, y trámites correspondientes a las impugnaciones o recursos,
son materia de las reglamentaciones locales. En tanto, lo referente a documentos que deban inscribirse, la forma de
matriculación o inscripción, sus efectos, la publicidad de los asientos, es materia de legislación de fondo, estando por ende
regido por ley nacional.
5.- función del registro de la Propiedad Inmueble.
El registro de la Propiedad cumple una función de publicidad, pero que no implica conocimiento, sino posibilidad de conocer.
La inscripción perfecciona la transmisión, y aunque no es constitutiva de dominio, tales transmisiones no tienen validez frente
a terceros sino luego de su inscripción.
6.- documentos que deben inscribirse.
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifique, o extingan derechos reales sobre inmuebles.
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones o demás providencias cautelares.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
7.- diferencia entre la inscripción declarativa y constitutiva
La inscripción es declarativa cuando la mutación jurídico real inmobiliaria se opera independientemente del Registro. Es
constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento, unido a otros, para que tal mutación se produzca. En el
derecho argentino, puede decirse que la inscripción declarativa es la regla, ( transmiciones inmobiliarias, de buques, de
aeronaves) en tanto la inscripción constitutiva es la excepción ( automotores, caballos de pura sangre)
8.- inscripción de documentos que dispongan providencias cautelares.
El art 2 de la ley 17.801 ha previsto inscribir documentos portantes de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.
El art 4 de la ley registral de Santa Fe agrega, los que declaren la inhibición de las personas para la libre disposición de sus
bienes, sea de origen judicial o voluntaria, así como la existencia de litis y las respectivas anotaciones y cancelaciones.
9.- el boleto de compraventa y su inscripción
Respecto del boleto existen dos doctrinas, una que sostiene que el boleto instrumenta en realidad un contrato de compraventa,
aún cuando no pueda reputarse título suficiente para la adquisición de dominio. La otra tesis sostiene que el boleto constituye
un precontrato o promesa de venta, por el cuál las partes e obligan a otorgar posteriormente el verdadero contrato de
compraventa. Al tratarse de un instrumento privado podrá ser inscripto siempre que las firmas estuvieren certificadas por un
escribano, juez de paz o funcionario competente. El art 4 inc 4 de la ley santafesina, lo admite aún sin entrega inmediata del
inmueble. Una de las ventajas es que adquiere fecha cierta.
10.- la inscripción de la declaratoria de herederos.
El inc c del art 2 de la ley 17.801 establece la inscripción de documentos establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Si la provincia respectiva hubiera hecho uso de tal autorización se impone su inscripción, Así, en Santa Fe, la ley dice que se
inscribirán las declaratorias de herederos, solamente cuando existieran bienes de la sucesión. Teniendo en cuenta que la
declaratoria de herederos no declara derechos reales sobre bienes inmuebles, sino sobre la calidad y cantidad de herederos.
12.- registración de las restricciones al domino.
Las restricciones al dominio hachas en interés público, no están sujetas a inscribirse en el Registro de la Propiedad.
13.- el denominado folio de seguridad en los documentos.
Constituye un hecho lamentable que conspira contra la función de publicidad que tienen los registros el acceso a los mismos de
documentos falsificados o apócrifos de falso origen judicial, notarial o administrativo. Es así como la dirección del Registro de
la provincia de Buenos Aires ideo un ingenioso sistema llamado de “folios de seguridad”, tal técnica se logra a través de
papeles que poseen diversas características que dificultan su falsificación.
V Registro Nacional de Automotores.

1. Organización administrativa:

El Decreto Ley 6582/58 dispone la creación del Registro Nacional de la Propiedad Automotor que se divide territorialmente en
Secciones que se establecen en las cabeceras de departamentos o localidades importantes e incluso en la ciudades importantes
hay varios Registros, a los efectos de la inscripción de los automotores radicados dentro de las mismas.

Los encargados de los Registros Seccionales dependientes del Registro Nacional de la Propiedad automotor, serán designados
y removidos por el Poder Ejecutivo Nacional y permanecerán en sus cargos mientras dure su idoneidad y buena conducta.

2. Retribución de Servicios:

La prestación de servicios se retribuirá mediante el pago de un "arancel" fijado por el Poder Ejecutivo y abonado por los
prestatarios sean personas de derecho público o privado. Los encargados de los registros no reciben emolumentos del Estado
sino que se limitan a cobrar por los servicios a los usuarios, debiendo atender los gastos de funcionamiento de la oficina y los
empleados auxiliares que contraten con el importe de esos aranceles.

3. Funcionamiento de los Registros:

Se debe presentar una solicitud tipo para la inscripción inicial del automotor, aprobada por la autoridad de aplicación y esta
documentación se archivara de acuerdo al sistema que establezca la reglamentación.

4. Principio de Inscripción:

a) El art 6 consagra la obligatoriedad de inscripción de dominio de todos los automotores, y el art 8 menciona los gravámenes,
embargos, denuncias de robo o hurto y anotaciones de litis.

b) Efectos: La ley le ha concedido a la inscripción de automotores "efecto constitutivo", lo que equivale a decir que sin ella no
se produce adquisición de ningún derecho real sobre el vehículo (dominio o condominio)

c) Lugar de radicación: El decreto reglamentario pone a cargo del dueño la obligación de registrarlo, estableciendo que deberá
hacerlo en el Registro Seccional que tenga jurisdicción sobre el domicilio real de la persona o el que corresponda al lugar de
guarda habitual del vehiculo. El art 18 agrega " la inscripción del dominio se solicitará en el lugar de patentamiento del
vehiculo " Significa esto que hay tres lugares posibles de radicación ? No, la inscripción deberá efectuarse siempre en el lugar
de patentamiento, y la patente podrá solicitarse en el lugar del domicilio del propietario o en el de guarda habitual del
vehículo.
d) Matriculación: Se denomina así a la inscripción inicial. Se exige que se acompañe la documentación o certificado de origen,
cuando el automotor ha sido fabricado en el país y en caso de coches importados el "certificado aduanero"

e) Folio Real: Aprobada la solicitud de inscripción se le concederá al vehiculo una matrícula, que acompañara al vehiculo
durante toda su "vida", se abre asi un legajo o folio, que representa al objeto sometido a publicidad registral, técnica que recibe
el nombre de "folio real" contiene datos sobre los restantes elementos de la relación jurídica: a) sujeto titular del derecho b)
causa generadora o sea el titulo que le dio origen a la relación. Posteriormente se anotarán los gravámenes, embargos y todas
las modificaciones que se produzcan por cambio de titular.

f) Objeto inscribible: El art 5 enumera los vehículos sometidos al régimen de inscripción obligatoria, mencionando:
"automóviles, camiones, inclusive tractores para semi remolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus,
microómnibus y colectivos, y sus respectivos remolques y acoplados." y faculta al poder ejecutivo a ampliar la nómina.

g) Identificación del vehículo: Cada automotor se identificara por una codificación de dominio formada por números y letras,
la que deberá figurar en el título y demás documentación. Dicha codificación deberá ser reproducida en placas de
identificación visibles en la parte delantera y trasera del automotor.

5. Principio de Legalidad:
a) Documentos inscribibles. Forma:
La forma escrita resulta indispensable, dentro de esta las partes pueden elegir entre documentos públicos y privados, pero en
este último caso, deben estar cerificadas por el registrador, escribano público o juez de paz. Además del contrato de
transferencia, las partes deben suscribir el Formulario 08.
b) Contenido:
Las transferencias de dominio (pueden tener como causa un contrato de venta o donación, sucesión, rifa, etc), los gravámenes,
embargos, locaciones, denuncias de robo, o hurto, y anotación de litis.
c) Calificación Registral:
Todo funcionario y el registrador lo es, tiene el deber de examinar la legalidad de los documentos que se le presentan para su
inscripción, lo que debe realizar con celeridad, para no retardar las inscripciones y este punto tiene particular importancia en el
Registro Automotor por los efectos constitutivos de la inscripción y el hecho de que la inscripción no opera retroactivamente,
como ocurre en el Registro inmobiliario.
6. Otros principio registrales:
a) Prioridad:
La reserva de prioridad para los negocios en gestación procura brindar la mayor seguridad posible al adquirente,
garantizándole el estado jurídico del bien que se le va a transferir. Para lograr este cometido los registros expiden un
“certificado” donde consta quién es el titular de dominio, las cargas o gravámenes y este certificado tiene un plazo de validez,
y si el negocio se concreta dentro de ese plazo, el bien será transmitido en el estado que se encontraba al momento de expedirse
el certificado.
b) Publicidad.
La finalidad principal de los registros es dar publicidad a los derechos que los sujetos tienen sobre ciertos bienes y ello se logra
por medio de la “cognoscibilidad” de esos derechos, que significa la posibilidad de conocimiento. La consulta al Registro esta
restringida a las personas que demuestren un interés legítimo o “profesionales habilitados” que serían los profesionales del
notariado y los del derecho.
c) Especialidad y rogación.
El “título del automotor” debe contener todos los elementos para una adecuada determinación de la relación jurídica: sujetos,
objeto y causa. En cuanto al objeto: “marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o motor, tipo de combustible empleado,
número de ejes…” En cuanto al sujeto titular: nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio y documento de
identidad. Además, los instrumentos o actos probatorios en virtud de los cuáles se anota el domino.
En cuanto a la rogación, es decir el pedido de cambio de titularidad se hará en un Formulario 08 suscripta por enajenante y
adquirente.
7. Reserva de prioridad:
La reserva de prioridad para los negocios en gestación procura brindar la mayor seguridad posible al adquirente,
garantizándole el estado jurídico del bien que se le va a transferir. Para lograr este cometido los registros expiden un
“certificado” donde consta quién es el titular de dominio, las cargas o gravámenes y este certificado tiene un plazo de validez,
y si el negocio se concreta dentro de ese plazo, el bien será transmitido en el estado que se encontraba al momento de expedirse
el certificado.
8. Medidas cautelares:
En un sistema registral correctamente estructurado, las medidas cautelares deben reflejarse en los libros, para dar un panorama
completo de la situación jurídica del bien.
Al mismo tiempo, dichas medidas no pueden trabar indefinidamente la disponibilidad del bien, por lo que resulta necesario
fijar un plazo de vigencia, al cabo del cuál quedarán sin efecto.
El art. 17 dice, la inscripción del embargo sobre un automotor, caducará a los tres (3) años de su anotación en el Registro.
Transcurrido dicho plazo, perderá toda su efectividad y no tendrá que mencionarse más en los certificados.
9. Errores registrales:
El término Inexactitud, se emplea para caracterizar la discordancia entre la realidad y el Registro. Y se reserva “error registral”
para una especie de inexactitud, que tiene su origen en una equivocación del registrador.
10. El objeto inscribible. Modificaciones y retiro de circulación:
Además de todas las modificaciones que afecten a los sujetos titulares y a la causa, deben reflejarse en el Registro todas las
modificaciones que afecten los elementos de determinación del objeto, alterando alguno de los elementos que lo
individualizan. El reemplazo del motor, chasis o carrocería debe comunicarse mediante formulario al Registro de radicación,
de lo que se dejará constancia en el título del automotor. El propietario que resulta retirarlo de circulación por no estar en
condiciones de servir para su destino específico, deberá dar cuenta a la autoridad competente, quién procederá a retirar el título
respectivo y practicara las anotaciones pertinentes en ele Registro.
11. Los recursos registrales.
a) Recursos internos: Cuando el registrador encuentra vicios o defectos que obstan a la admisibilidad del acto debe, dentro de
los treinta días de ingresado el documento, efectuar la pertinente observación. Cuando fuese observado un documento, el
registro lo inscribirá en forma provisional por 180 días.
El rogante puede: en primer lugar, si la observación es procedente, subsanar los defectos. En el caso de rechazo puede, recurrir
ante el propio registro solicitando se reconsidere la calificación, nace así lo que denominamos “recursos internos”.
b) Recalificación:
En los casos que mediare observación motivada, el interesado podrá pedir ante el registrador, dentro de los 30 días de
notificado formalmente de ello, su rectificación fundada y acompañando todos los elementos de prueba que hagan a su
derecho. El registrador debe resolver la cuestión en 15 días. E l registrador puede: encontrar razón al pedido y rectificar; puede
mantener la observación formuladas.
c) Reconsideración:
Contra la resolución que mantenga la observación o si no fuere resulto dentro del plazo previsto, podrá el interesado interponer
recurso de reconsideración ante el Director del Registro, que deberá resolver en 30 días. El director puede hacer lugar, con lo
que el documento finalmente se inscribe; o puede confirmar la resolución del registrador.
d) Recurso contencioso registral:
En la última hipótesis se cierra la instancia administrativa y queda abierto el camino para deducir las acciones ante el Tribunal
Superior de Justicia de la Provincia es decir la vía judicial del contencioso-registral. Durante la sustanciación de los recursos se
considera extendida la inscripción provisional. Puede suceder que el Tribunal encuentre razón al rogante y ordene inscribir el
documento. O, que acepte las observaciones formuladas por el registro y que el rogante deba salvar los defectos para inscribir
el documento. Para esto le concede un plazo de 90 días, vencido el cuál caduca la inscripción provisional.
12. Constancias expedidas por el Registro:
Los inconvenientes del acceso directo al registro se suplen expidiendo a los interesados constancias de la inscripciones o
documentos que en el existen. Tales constancias pueden ser de dos tipos: simples informes y certificados. En este sistema el
interesado solita al Registro los datos que le son necesarios; la oficina realiza la búsqueda de antecedentes y otorga copia
íntegra o un extracto de los asientos. Estas constancias hacen plena fe de su contenido, sirviendo de prueba de los datos que
suministran.
13. Certificados e Informes:
El informe cumple la función de publicidad, y es el documento que expide el Registro para dar noticia de todas las constancias
que en él obran.
El certificado en cambio, es una constancia que no solo da a conocer la situación en que actualmente se encuentran los bienes,
sino que “garantiza” su inmutabilidad dentro del plazo que establece la propia ley registral.
14. Caducidad de los certificados.
Los certificados producen los efectos de una anotación preventiva y en consecuencia, caducan de pleno derecho una vez
vencido el plazo de tiempo que fijan las leyes para su vigencia. La caducidad produce el levantamiento del bloqueo registral, lo
que hace indispensable, para seguridad de los interesados, que se requiera un nuevo certificado antes de otorgar el acto.

VI. Registro Público de Comercio:

1. Antecedentes:
Si bien se reconoce que en Grecia y Roma existieron asociaciones de mercaderes, los autores coinciden que los
verdaderos antecedentes deben localizarse en las matrículas de los gremios y corporaciones del medioevo, que contaron
con registros organizados de sus integrantes, cuya matriculación era una obligación para que el comerciante pudiera gozar
de los beneficios que el gremio concedía.
2. Sistemas legislativos:
 a) Sistema alemán: Se caracteriza por tener un registro general de comercio, por la obligatoriedad de las inscripciones y por
la sanción del llamado principio de publicidad.
b) Sistema francés: Establece un control previo de la inscripción y en segundo lugar determina que la matrícula de la
sociedad es el acto jurídico que le confiere goce de personalidad moral y señala el punto de partida de duración legal de
la sociedad.
3. Efectos: En cuanto a estos en la actualidad puede hablarse de un mayor número de facultades para controlar la
veracidad de los documentos y declaraciones presentadas para su registración, así como, en ocasiones, de conceder a
sus inscripciones efectos constitutivos y aún confirmatorios, frente a los sistemas romanistas cuyas inscripciones son
en general declarativas y sus autoridades carecen de facultades para verificar la exactitud de las declaraciones y solo
pueden rechazar los documentos cuando sus contenido no contenga los recaudos legales impuestos por las leyes.
4. Organización del Registro Público de Comercio:
El art 34 del Código de Comercio determina que, en cada Tribunal de Comercio ordinario habrá un registro público de
comercio a cargo del respectivo secretario, quién será responsable de la exactitud y legalidad de los asientos. En la
practica los registros funcionan en la capital de las provincias, uno en cada circunscripción judicial.
El Registro Público de comercio presenta una fisonomía dual, por un lado se lo aprecia como de neto corte jurisdiccional
en tanto valora y decide sobre la admisibilidad o rechazo de las inscripciones, tanto de los comerciantes individuales como
de los contratos comerciales, especialmente los de sociedades. Y tiene carácter administrativo en cuanto al procedimiento
de rúbrica de libros de contabilidad que deben llevar los comerciantes.
5. Matrícula de los comerciantes:
Son requisitos esenciales de la matriculación que los comerciantes deben presentar al registro los siguientes: a) nombre,
estado civil y nacionalidad del solicitante. c) designación de la calidad del tráfico o negocio c) Lugar o domicilio del
establecimiento o escritorio, o sea el asiento real del negocio. D) nombre del gerente, factor o empleado que ponga a la cabeza
del establecimiento.
Efectos de la inscripción:
La inscripción en la matrícula posibilita la rubrica de los libros de comercio, permitiendo llevar una contabilidad idonea, como
medio de prueba, denotando buena fe en el ejercicio del comercio.
6. Documentos a inscribir:
a) Las convenciones matrimoniales que otorgue el comerciante o que tenga otorgadas al tiempo de dedicarse al comercio.
b) Las escrituras que se otorguen en caso de adquisición de bienes dotales o de restitución de dote. El fin es dejar en claro el
patrimonio del esposo que ejerce el comercio a fin de no inducir a error a quienes contraten con el.
c) Las sentencias de divorcio y separación de bienes.
d) Las liquidaciones que el marido debe entregar a la esposa divorciada o separada de bienes.
e) Los contratos de sociedades comerciales
f) Los poderes que otorguen los comerciantes a factores o dependientes.
g) Las autorizaciones para ejercer el comercio concedidas a menores de edad.
h) Las transferencias de fondos de comercio.
i) Los reglamentos de gestión de fondos comunes de inversión, y sus modificaciones.
8. Caracteres y funciones del Registro:
Presenta carácter PUBLICISTICO y REALISTA. El primer aspecto es la cualidad principal del registro, ya que constituye una
verdadera publicidad legal de los actos que debe inscribir, a fin de que sean oponibles a terceros y en caso de omitir su
inscripción, no se les puede hacer valer contra aquellos, en cuanto los perjudiquen. Para el caso de documentos que pueden
inscribirse, su registración no tiene los efectos explicados pero hace adquirir fecha cierta al documento registrado y puede
quedar establecida su autenticidad mediante el reconocimiento personal que efectúen sus otorgantes ante el registro, aunque si
se los quiere hacer valer contra un tercero, habrá que probar el efectivo conocimiento de este del acto que se le pretenda
oponer.
Puede ser catalogado como realista, en razón de que las inscripciones responden siempre a actos que formalmente han existido
y son válidos por si, antes del pedido de inscripción, y a los cuales ella le proporciona una exteriorización registral y pública.
9. Libros de comercio. Libros facultativos. Libros indispensables.
El art 43 del Código de Comercio dice: Todo comerciante esta obligado a llevar cuenta y razón de sus operaciones y a tener
una contabilidad organizada sobre una base contable uniforme, de la cual resulte un cuadro verídico de sus negocios y una
justificación clara de todos y cada uno de los actos susceptibles de regulación contable. Los libros que indispensablemente
debe llevar son: 1) Diario, 2) Inventarios y balances. Impone además la necesidad de llevar los libros necesarios conforme al
giro del negocio.