Presentacin

Regularizacin

Editorial

Accin CIT
Conferencia Regional de Topgrafos
Importancia del Proyecto de
Impuesto sobre el Valor Agregado
para el Topgrafo
Remodelaciones CIT

7
8

Nueva cartografa oficial del pas

16
Ing. Alexander Gonzlez
Coordinador Componente I
Unidad Ejecutora Programa de
Regularizacin de Catastro y Registro
Presente y futuro del IGN
20
MSc. Max A. Lobo Hernndez, Director
Instituto Geogrfico Nacional (IGN)

Internacionales

Actualidad
Valuacin de condominios
Ing. Julin Morales Daz

Ejercicio Profesional

El Catastro y las plusvalas urbanas 25

Ing. Diego Alfonso Erba
Valores
Contructor de su camino al xito
31
Entrevista: Vctor Julio Salazar Chacn

Regimen de Propiedad: condominios 11

Dra. Roxana Snchez Boza

Educacin Continua
Cursos

Publicacin Oficial del Colegio de

Ingenieros Topgrafos de Costa
Rica.
Tel: 202-3950 / 283-5671
Fax: 253-5402
E-mail:
info@colegiotopografoscr.com
Pgina:
www.colegiotopografoscr.com
Junta Directiva:
Presidente: Ing. Juan Manuel Castro
Alfaro, Vicepresidente: Ing. Veracruz
Gonzlez Jimnez, Secretaria:

Ing. Sandra lvarez Cubillo,

Tesorero: Ing. Harry Arrieta
Alvarado, Fiscal: Ing Daniel Acua
Ortega, Vocal I: Ing. Luis Diego
Gonzlez Lpez y Vocal II: A. A
Manuel Emilio Molina Rodrguez.
Consejo Editorial:
Ing. Daniel Acua
Ing. Jorge Moya
Ing. Johanna Briceo
Sra. Marlene Brenes
Periodista: Licda. Priscila Pacheco.
Diseo: Hannia Soto Soto

33

Comit Asesor Programa de

Regularizacin del Catastro y
Registro:
Tels: 253-6212 253-8411
Fax: 234-6996
Pgina: www.uecatastro.org
Ing. Alexander Gonzlez Salas,
Coordinador Componente I
Licda. Karen Barrantes Molina,
Asesora de Comunicacin

El acelerado desarrollo que manifiesta la economa nacional se refleja con el

incremento en los ndices de construccin y, como consecuencia lgica, con
una mayor demanda de la participacin de los profesionales en topografa que
orgullosamente representa este Colegio Profesional.
Como bien deca el filsofo alemn Friedrich Nietzsche: Somos hijos del
tiempo, y con la apertura comercial que experimenta nuestra sociedad,
queramos o no, por el bien de todos nos convertiremos en ciudadanos del
mundo. Quiere decir que las barreras tecnolgicas por fin se han derrumbado
e iniciamos un nuevo modelo de desarrollo: nos encontramos hoy mismo formando
parte de una sociedad posindustrial, la cual se organiza en torno al
conocimiento.
Se dice con acierto que el fin ltimo del conocimiento es poder predecir el
futuro, no aspiramos tener una varita mgica para acertar como maestros del
destino o gurs, pero s queremos poner en prctica lo que la ciencia,
la experiencia y la buena fe nos han legado.
Hemos manifestado reiteradamente en otros foros que nuestra profesin debe
crecer en el campo acadmico, profesional y social, con el fin de tener un
reconocimiento poltico en el mejor sentido de la palabra. Para participar con
acierto en la sociedad actual, las universidades que imparten la carrera de
topografa deben revisar peridicamente el contenido curricular de sus
programas; una muestra de ello es que ya debemos estar preparados para llevar
a nuestros museos, an con cierta nostalgia, las brjulas y los teodolitos que
por tanto tiempo fueron parte de nuestras vidas, para ser hoy reemplazados
eficientemente por la Estacin Total y GPS; nos encontramos ya ante la era
de la georeferenciacin y adis a la distancia a esquina o al cruce de caminos.
La seguridad jurdica inmobiliaria del pas requiere una mayor precisin para
garantizar la relacin biunvoca entre plano y escritura, movimiento catastralregistral que pone en marcha el mercado burstil de bienes y races, un motor
ineludible en el desarrollo nacional.
En materia habitacional, el pas experimenta un cambio conceptual al subir
considerablemente los precios de los terrenos a urbanizar. Actualmente se
origina un crecimiento vertical, en que se pone en prctica el desarrollo de
condominios. Aqu el profesional en topografa da un gran aporte, pues debe
confeccionar tanto planos para las fincas madres, como para las fincas
filiales; el domino de este tema es una actividad diaria del quehacer
profesional. Por ello, nuestro Centro de Actualizacin Profesional regularmente
imparte los cursos necesarios para que los profesionales tengan la posibilidad
de actualizar conocimientos. Lo mismo se realiza en diferentes temas de
inters nacional como el ordenamiento territorial en las zonas costeras y el
diseo de planes reguladores para la construccin de marinas, todo dentro de
un desarrollo en armona con la naturaleza.
Para este fin, hemos logrado programar la VI Conferencia Regional de la FIG
del 12 al 15 de noviembre del presente ao, con el claro objetivo de reunir a
ms de 400 colegas de todo el mundo, que nos visitarn para formular el
acuerdo de San Jos, Costa Rica. Este incluye, adems de un enfoque tcnico,
otro de orden social, donde se busquen soluciones a la poblacin marginal
que se origina en todos los desarrollos costeros en Latinoamrica.
Esperamos que los diferentes artculos que presenta la REVISTA
AZIMUTH sean de su agrado y llenen esas expectativas profesionales que
nos van naciendo con el tiempo.
4

Costa Rica realizar

VI Conferencia Regional de Topgrafos
Ing. Freddy Bolaos, Enlace CFIA-CIT-FIG

La Federacin Internacional de Topgrafos

(FIG, por sus iniciales en francs) es una organizacin
no gubernamental cuyo propsito es apoyar internacionalmente el progreso de la topografa en todas sus
ramas y aplicaciones. La FIG es la nica asociacin
internacional que representa todas las disciplinas de
topografa. Cuenta con miembros de 110 pases, 300 mil
miembros individuales, 85 acadmicos, 19 afiliados, 14
corresponsales y 34 miembros corporativos.
El Colegio Federado de Ingenieros y de
Arquitectos de Costa Rica (CFIA) solicit la membresa
ante la FIG hace tres aos, como parte de su afn por
lograr la excelencia del ejercicio profesional de sus
miembros, mediante de un desarrollo integral, con
formacin slida en valores ticos y aspectos del
conocimiento tcnico, para el beneficio de la sociedad
costarricense.
Desde entonces el CFIA, por medio del
Colegio de Ingenieros Topgrafos de Costa Rica
(CIT), ha participado activamente en las reuniones del
Consejo General de la FIG. Por esa razn, se invit al
CIT para actuar como co-anfitrin de la Sexta
Conferencia Regional, la cual se realizar en noviembre
de este ao en nuestro pas. El CIT por su parte, solicit
que en la conferencia, se incluyan temas especficos de
gran inters para los profesionales nacionales.
Conferencia Regional

estarn presentes las principales casas de nivel mundial

de equipos, software y empresas consultoras, entre
otros.

ACCION CIT

Noviembre:

La actividad contar con el apoyo del

Gobierno de la Repblica, se espera la participacin del
Presidente, Dr. Oscar Arias Snchez, en el Acto
inaugural.
Semana de trabajo y Asamblea
General en Hong Kong
La Sexta Conferencia Regional de la FIG en
Costa Rica es un evento que pondr al CIT y al CFIA en
la vitrina mundial, requiere coordinacin especial en
diferentes aspectos: ponencias, sesiones de discusin,
hoteles, actividades sociales, transporte, patrocinadores,
visas, sistemas de pago electrnico, traduccin
simultnea de charlas y promocin de la actividad.
Dada la gran cantidad de aspectos a coordinar,
se hizo necesario establecer una serie de reuniones de
trabajo entre personeros de la FIG y el CFIA/CIT. Los
recientes eventos tcnicos de la FIG en Alemania y
Hong Kong han servido de marco para las reuniones de
coordinacin de los representantes de ambas
instituciones, en las que se ha aprovechado
para promocionar el congreso y coordinar asuntos
relacionados con temas, ponencias y enfoque profesional,
aparte de la logstica necesaria.

El CFIA inici desde el ao pasado la

organizacin del evento en estrecha relacin con la
FIG y el CIT. Los temas que se han propuesto
incluyen las reas costeras, el ordenamiento
territorial y una capacitacin con enfoque
eminentemente tcnico, pero que incluya el factor
social para limitar la pobreza en zonas costeras.
La VI Conferencia Regional es una actividad que convocar a 400 personas de todo el mundo
y que brindar la oportunidad a los miembros del
CIT de estar en contacto y tener conocimiento del
estado del arte en temas relacionados con la
topografa y la geodesia, especficamente en lo
relativo a reas costeras, ordenamiento territorial y
capacitacin. De manera complementaria a las
conferencias, se realizar una feria tcnica donde
La FIG realiz la ltima reunin en Hong Kong, en mayo 2007. En Costa Rica se espera
la participacin de 400 profesionales en topografa provenientes de Amrica, Europa y Asia.

ACCION CIT

Enemark. Se discutieron asuntos relacionados con:

Aspecto estratgico sobre la declaracin final del
evento. Esto se refiere a que la pretensin es que
al concluir la conferencia, sea emitida una declaracin
de reas costeras. Para ello, se demanda de un vocero
local con conocimiento tcnico del tema y que hable
ingls.
Traducciones de la invitacin del evento, formulario
de inscripcin y formulario para ponencias.
Adicionalmente, se defini que estos documentos se
montaran en el sitio web de la FIG.
Promocin de la actividad en la regin latinoamericana.

Sr. Stig Enemack, Presidente de la FIG en

la pasada reunin en Hong Kong.

Durante la ms reciente reunin, celebrada en

Hong Kong en mayo, se defini el esquema de trabajo
que se muestra a continuacin.
Objetivo general:
Coordinar los aspectos logsticos y tcnicos
que la FIG y el CFIA deben ejecutar para realizar el VI
Congreso Regional en Costa Rica, en noviembre del
presente ao y promocionar dicho evento.
Objetivos especficos:
Establecer aspectos logsticos a ejecutar por parte del
CFIA para la actividad.
Aprobar el presupuesto temporal de trabajo para el
congreso.
Promocionar el evento que se realizar en Costa Rica
en noviembre del presente ao.
Discutir con comisiones tcnicas lo relacionado con
ponencias.
Las actividades especficas que se realizaron se
describen a continuacin:
Reunin de coordinacin con contraparte
Se atendieron las reuniones de coordinacin
con el Director Ejecutivo de la FIG, el seor Stig

Coordinacin de la visita a Costa Rica para mediados

de junio, en la cual se finiquitaron detalles del apoyo
gubernamental al congreso regional, entes financiadores, actividades sociales, giras tcnicas y otros
aspectos logsticos como stands y traduccin
simultnea.
Promocin del evento a realizarse en Costa Rica
La promocin de la VI Conferencia Regional
de la FIG, dentro de la Asamblea realizada en Hong
Kong, se llev a cabo en dos reuniones. La primera se
celebr en forma privada con los presidentes de las
organizaciones miembros de la FIG (45 personas). En esa
ocasin hubo una presentacin corta del evento, se
comunic la fecha y se recalc el bajo costo que
implica la participacin en el mismo. De igual manera,
se solicit a los asistentes la colaboracin para divulgar
la actividad y la importancia en sus respectivas
organizaciones.
La segunda reunin se hizo en el cierre del
evento, durante la plenaria final, ante 450 participantes
procedentes de 47 pases. Fue una presentacin corta de
los temas que se van a discutir, el calendario de actividades, fechas de registro y entrega de ponencias, costos
de registro al congreso y costos de estada. La actividad
se cerr con un video sobre el evento. Se puede afirmar
que dicha exposicin cre un impacto positivo en la
audiencia y gener inters en el evento. El video presentado en la reunin est disponible para ser descargado
desde la pgina del CFIA, www.cfia.or.cr.

En Hong Kong se celebr una reunin con

representantes de todas las comisiones tcnicas que
componen la FIG. En ese sentido se hizo hincapi en la
importancia, con respecto del CFIA/CIT, que la calidad
de las ponencias muestre el estado del arte en el
tema especfico. Se recalc que no
era conveniente adaptar las ponencias
por el hecho de que fuera una audiencia
proveniente de pases en vas de
desarrollo. Tambin se enfatiz el
error que significara mostrar
tecnologas para pases de escasos
recursos, ya que esto es bien conocido
en Costa Rica, y teniendo en cuenta el
tipo de equipo con que normalmente
trabaja el profesional, no es aplicable.

esta VI Conferencia Regional un evento de mucho

provecho para los miembros y a su vez, posicionar al
CFIA y al CIT a nivel mundial.
Puede hacer su reservacin para participar
en el evento por medio de la pgina www.fig.net, al
telfono 202-3979 o al correo electrnico
mblanco@cfia.or.cr. Para ms informacin, visite las
pginas www.cfia.or.cr y www.fig.net/costarica.

ACCION CIT

Reuniones con comisiones tcnicas

El CFIA y el CIT, junto con la

FIG, estn trabajando para hacer de

La importancia del proyecto de

Impuesto sobre el Valor Agregado

para el topgrafo
El proyecto de ley Impuesto al valor Agregado,
tramitado bajo el expediente N 16326 de la Asamblea
Legislativa tiene particular importancia para los profesionales
asociados al Colegio de Topgrafos, por cuanto grava la
prestacin de todos los servicios profesionales (Art. 15.8.iv).
A partir de la publicacin de la ley (si no dispone otra
cosa en cuanto al plazo de vigencia) sern gravados tanto los
bienes como los servicios profesionales; debido a ello, se crear
la obligacin para todos los profesionales de agregar el cobro del
impuesto del valor agregado en cada factura.

El Artculo 25 dispone que el

impuesto surge al momento del devengo,
es decir al momento de percibir el profesional los honorarios de parte del
contratante y no al momento de emitir la
factura. En otras palabras, el profesional
fungir como agente de recaudacin del
Estado, por lo que es recomendable que el
profesional cobre al cliente el impuesto por
adelantado, porque si al final de la
prestacin, el trabajo no es cancelado, el
profesional tendr que asumir el pago.
Fabin Volio Echeverra

Como consecuencia, los profesionales debern crear

una nueva cultura contable que permita controlar el cobro y el
pago del IVA y la necesidad de incorporar en todos los contratos
la obligacin de cobrar al cliente el Impuesto del Valor Agregado
a nombre del Estado, porque los profesionales son declarados
por el proyecto agentes recaudadores del Estado. En consecuencia,
el impuesto recaudado no pertenece al profesional sino al fisco.

Asesor Legal
Finalmente, al fungir como
Colegio de Ingenieros Topgrafos
recaudador el profesional deber depositar
al Estado el impuesto recaudado dentro del perodo de 15 das
naturales de cada mes, conforme al Artculo 61 del proyecto de
ley.

Estas son las reglas que consideramos ms relevantes

para los miembros del CIT.

ACCION CIT

Remodelaciones de las Oficinas del

Ing. Gabriela Torrres Vindas
Directora Ejecutiva a.i.
Colegio de Ingenieros Topgrafos

CIT

La Junta Directiva del Colegio de Ingenieros

Topgrafos este ao se propuso remodelar las oficinas del CIT.
Inici el proceso en el mes de febrero cuando se alquil un
nuevo local para el Centro de Actualizacin Profesional del
Colegio de Ingenieros Topgrafos (CAP-CIT), el cual se ubica
en el Edificio Galeras del Este, segundo piso, local 22. Este
local posee ms espacio, con el fin de proporcionar a los
profesionales que reciben los cursos mayor seguridad y
confort, as como una mejor calidad en los servicios. De igual
manera, los cursos de actualizacin, los cuales continuamente
se estn programando, se varan de acuerdo con las
necesidades actuales de conocimiento.
El CAP cuenta con recepcin, una oficina, un aula y
laboratorio de cmputo, estos dos ltimos equipados con aire
acondicionado y equipo multimedia.
Posteriormente, en abril se inici la remodelacin de
las oficinas centrales del Colegio de Ingenieros Topgrafos,
ubicadas en el cuarto piso del Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, se sigui la
filosofa de mejoramiento del servicio para ir acorde con los

materiales e infraestructura del Colegio Federado, con el

objetivo de seguir ofreciendo un buen servicio como el
que siempre nos ha caracterizado.
Al finalizar este ao se espera hacer la remodelacin
de la oficina del Colegio de Ingenieros Topgrafos ubicada en
el Registro Nacional, Zapote.

Por: Ing. Julin Morales Daz

La valuacin adquiere un papel sumamente

Antes de entrar en detalle de la metodologa

relevante en los procesos econmicos del pas. Los crditos

propuesta, es importante conocer algunos conceptos

otorgados con dineros del ahorro pblico, los activos de

bsicos:

ACTUALIDAD

Valuacin de condominios

las personas naturales o jurdicas, los bienes del Estado, el

patrimonio de las empresas, los bienes que deben adquirir

1. Condominio: es el conjunto de propiedades o inmuebles

las entidades gubernamentales para el ejercicio de sus

(construido en forma vertical, horizontal o mixta con ele-

actividades o dentro de los procesos de desarrollo

mentos o partes de carcter indivisible), que estn en un

territorial y decisiones de inversin, entre otros, deben

mismo predio; este se puede clasificar segn su

ser garantizados con bienes hipotecados o pignorados,

constitucin en:

adquiridos o incorporados a los balances con base en un

avalo. Los condominios no se escapan a esta realidad.

Verticales: cada condmino es propietario exclusivo

de parte de la edificacin confor mada por varios

Para valorar un condominio desde el punto de

vista del costo del terreno, las construcciones e
instalaciones, se puede utilizar cualquiera de los
siguientes mtodos valuativos: Mtodo comparativo o de
mercado, Mtodo del Costo, Mtodo Residual, Mtodo de
la

Renta,

Mtodo

de

Capitalizacin, Valuacin

Multicriterio. No obstante, estos mtodos no son

pisos, as como en comn de todo el terreno, edificaciones

o instalaciones de uso general.
Horizontales: cada condmino es propietario exclusivo
de un terreno propio y de la edificacin construida
sobre l, adems, copropietario de las reas comunes.
Mixtos: mezcla de los dos anteriores.

suficientes para valorar ese tipo de bien, es necesario

acompaarse de una metodologa complementaria, la cual
se cita posteriormente.

2. Finca madre: terreno original donde se va a desarrollar

el condominio.

ACTUALIDAD

coeficiente de copropiedad de cada una de las

fincas filiales que lo constituyen, este valor es
nico para cada filial y el mismo se encuentra
en la escritura constitutiva del condominio,
en el estudio de registro y en los planos
constructivos del condominio.
El avalo de una finca filial esta constituido
por la sumatoria de:

Donde:
T = Terreno
AP = rea privada
AC = rea comn
= Coeficiente de copropiedad
3. Finca matriz: finca madre una vez sometida a la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, la
cual est conformada por el terreno, reas comunes y
reas privadas. Cada finca matriz tiene su propio Folio
Real en el Registro de la Propiedad Inmueble.
4. Finca Filial: se constituye a partir de la finca matriz
al desarrollarse un condominio. Cada Finca Filial tiene
su propio Folio Real en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
5. rea Privada: rea del inmueble sobre la cual el
propietario de una finca filial ejerce su derecho exclusivo
de propiedad.
6. rea Comn: representa la copropiedad que se crea
en el condominio y en la cual todos los condminos
son copropietarios en diferente o igual grado. Por lo
tanto, pueden hacer uso de sus servicios, circulacin e
instalaciones en general por igual, sin que tenga ms
derechos el copropietario que posea mayor coeficiente
de copropiedad.
7. Coeficiente de Copropiedad: ndice que establece la
participacin porcentual en los bienes comunes del
condominio de cada uno de los propietarios de fincas
filiales.
Metodologa de la valuacin
Para realizar el avalo de una propiedad
sometida al rgimen de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio, es fundamental conocer el

10

El terreno, la edificacin y las obras complementarias que constituyen el condominio, se deben

calcular por separado, para as conocer el valor de la
finca filial.
Terreno: se considera como la finca madre; el rea se
multiplica por el valor del terreno sin construir por el
coeficiente de copropiedad de la finca filial que se va a
valorar.
rea privada: se valora mediante un avalo fsico.
reas comunes: constituidas por pasillos, accesos de
vehculos, escaleras, piscinas, paredes maestras, entrepisos, cubiertas, prticos, casetas de guarda, entre
otros, los cuales se deben valorar por separado, para as
obtener el valor reposicin de cada obra. La sumatoria
de todos los montos de las obras comunes se multiplican por el coeficiente de copropiedad de la finca filial
por valorar.
Referencias bibliogrficas
Robledo Giraldo, William. 1998. Avalos. Metodologa
Prctica. Editorial Manizales. Colombia.
Plata Liborio. 2000. Manual de avalos urbanos Edicin
Bucaramanga. Colombia.

Deseo agradecer al Colegio

de Ingenieros Topgrafos
la oportunidad de
dirigirme a ustedes;
incluyo a su Junta Directiva,
el asesor legal y al excelente
personal con que cuenta. No
hay duda de que todos los
profesionales nos
enriquecemos conociendo
otros aspectos del objeto de
nuestro estudio. En este caso,
obtener los datos sobre la
forma en que ustedes
elaboran la informacin,
que luego debemos
procesar los abogados en
forma jurdica, forja
que mi respeto hacia
su profesin crezca
cada da ms.

En cada uno de estos derechos, los propietarios de

las fincas filiales que participan en un condominio tienen
derechos de propiedad diferentes. Sin embargo, ningn
propietario de una finca filial puede disponer, vender o
hipotecar, sin la proporcin correspondiente a los bienes
comunes, estos estn adheridos permanentemente a las
fincas filiales.

1. Antecedentes legislativos y ubicacin de la propiedad en

condominio

a. Derecho Civil: se encuentra en el Cdigo Civil, dentro del

Dra. Roxana Snchez Boza 1

Catedrtica de la Universidad de Costa Rica. Abogada y Notaria
Pblica, profesora universitaria en cursos de Propiedad,
Contratacin privada, en Maestras y Especialidades de
Derecho Notarial y Registral, especialista en Derecho
Cooperativo, Master en Sociologa.

2. Ley Reguladora de Propiedad en Condominio dentro del

EJERCICIO PROFESIONAL

Rgimen de Propiedad en
Condominio en Costa Rica

ordenamiento jurdico costarricense

Para entender el comportamiento de la propiedad
en condominio es necesario conocer a fondo la Ley N 7933
y su reglamento. A esto debemos unir una gran cantidad de
leyes y decretos existentes en el conjunto normativo
costarricense. Veamos algunos ejemplos:

cual est el derecho de propiedad que comprende otros

derechos conocidos como derechos reales en cosa ajena,

En Costa Rica siempre hemos tenido la propiedad

como son las servidumbres, usufructos, hipotecas y prendas.

dividida en derechos, o sea, varias personas tienen una parte

Tambin dentro del Cdigo Civil est todo lo relacionado

en una finca, conocida como COPROPIEDAD. Todos tienen

con contratos y obligaciones que derivan de su existencia. Es

iguales derechos de disfrute, no as de venta o hipoteca porque

la fuente de interpretacin de los deberes y responsabilidades

deben solicitar autorizacin a los otros condueos, como

del administrador de un condominio tanto respecto de ste

se denomina a quienes tienen derechos en una propiedad.

como de terceras personas relacionadas con el conjunto

habitacional o comercial, entre otros tantos destinos que

Es importante conocer el tipo de propiedad porque

puede tener un condominio.

en el momento que surge la PROPIEDAD HORIZONTAL o PROPIEDAD POR PISOS, sobre todo en los

b. Derecho Municipal y afines: desde el inicio de la construccin

pases europeos, un grupo importante de bienes que estn

de un condominio, el desarrollador debe tomar en cuenta la

integrados

la

propiedad,

denominados

COSAS

COMUNES, se comportan de acuerdo con los derechos y

deberes que surgen de la copropiedad.
Es as que en la propiedad horizontal, conocida
actualmente en nuestro pas como propiedad en condominio,
encontramos tanto derechos de propiedad individuales, que
son aquellos denominados como fincas filiales y otros en
copropiedad conocidos como bienes comunes.
1. COMENTARIOS a metanoia@costarricense.cr
Telfonos: 848-95-02 253-90-75

gran cantidad de leyes relacionadas con el uso del suelo,

tambin de acuerdo con el lugar y tipo de desarrollo condominial que va a construirse. Es de suma importancia la Ley
de Planificacin Urbana, los planes reguladores, la Ley
de Construcciones y la lista de normas especiales de tipo
ambiental relacionadas con los lmites que se imponen en la
construccin; esto es interminable y se debe tener en cuenta
su existencia para cada caso concreto.

11

EJERCICIO PROFESIONAL
c. Derecho Laboral: si bien el contrato con el
administrador est ubicado en el Derecho Civil, la
contratacin de los subalternos del mismo y de todos
aquellos terceros que entran en relacin con el condominio
(sean personas fsicas o empresas), tienen relacin con el
Derecho Laboral. En el caso de contratacin con empresas
lo importante es que se desplaza la responsabilidad laboral
a stas, en tanto son ellas las que entran en relacin directa
con sus trabajadores.
d. Derecho Comercial: en los condominios dedicados al
comercio, encontramos que rige el Cdigo de Comercio y
leyes afines, como aspectos tan interesantes derivados de
las relaciones inquilinarias que pueden nacer en este
tipo de condominios. O bien, aspectos especiales relacionados con un especfico tipo de legislacin, como el
caso de condohoteles o condominios, en condominios en
zonas francas.
e. Derecho Penal: si hablamos de Derecho de Propiedad,
indudablemente se pueden dar una serie de conductas que
afectan la propiedad. Comportamientos que pueden
provenir desde el interior del condominio, como los casos
en que algn condominio se apropia de una parte de
otra finca filial por extensin de uno de sus linderos; o
bien, de un tercero. Las propiedades tambin pueden sufrir
daos y los bienes muebles pueden ser robados. Sin dejar
de lado que la relacin entre condminos puede dar
lugar a ofensas al honor de las personas fsicas, sobre
todo en el desarrollo de las Asambleas de propietarios.
3. La Ampliacin del objeto de propiedad en condominio
La nueva LEY REGULADORA DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO, en su Reglamento
nos ofrece una amplia gama de posibles bienes donde
puede recaer este tipo especial de propiedad. Cuando nos
referimos a bienes estamos poniendo nuestra atencin en
los objetos sobre los que recaer la propiedad en condominio.
Nos interesa llamar la atencin a algunos objetos
novedosos, que pasamos a enunciar sin agotar su nmero,
en el tanto que nuestro sistema jurdico permite la creacin
de nuevos tipos de condominios, ms all de lo que
establezca la legislacin vigente:
1. Condominios de Garage
2. Condominios en Zona Martimo Terrestre
3. Condominios de Fincas Filiales: Subcondominios
4. Complejos Habitacionales Denominado Conjunto

12

5. Condohotel
6. Condominio Combinado
7. Condominios en Lotes
8. Conjuntos
4. Alcances de algunos tipos de condominio
Segn la definicin del Artculo 1 del reglamento
mencionado, se encuentran nueve tipos de condominios,
adems de los comunes (el vertical, originario en nuestro pas,
el horizontal y el mixto).
El tipo bsico de condominio es el inmueble
susceptible de aprovechamiento independiente por parte
de distintos propietarios, con elementos comunes de
carcter indivisible.
Mientras que el CONDOMINIO COMBINADO,
es un proyecto donde se combinan diferentes USOS Y
2
TIPOS DE EDIFICACIONES , deben ser compatibles
entre s y ajustarse a la normativa que regula la zona donde
se localicen.
En el caso CONDOMINIO DE CONDOMINIOS
encontramos que es un proyecto donde las fincas filiales
se conforman a partir de la subdivisin de una finca filial
matriz. Cuando hay subdivisin, nos encontramos ante un
SUBCONDOMINIO.
Cabe llamar la atencin sobre la funcionalidad y
economa de la existencia en la ley del denominado
CONJUNTO, el cual es un desarrollo inmobiliario
conformado por VARIOS EDIFICIOS LEVANTADOS
SOBRE UNO O VARIOS LOTES, que COMPARTEN
reas y servicios de uso y utilidad general, como las vas
internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento
y otras reas. Puede conformarse tambin por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente
independientes.
La nueva normativa ha introducido los condominios en zona martimo terrestre. Su objeto es el mismo
contrato de concesin, que debe estar inscrito en el
REGISTRO DEL CONCESIONES del REGISTRO
NACIONAL. Este se encuentra limitado a las clusulas
especiales plasmadas en el contrato; una de ellas, de suma
importancia, se refiere al plazo de la concesin, que limita
el tiempo por el cual se puede mantener el derecho de
condominio en zona martimo terrestre.

2. El aspecto del USO en la propiedad nos refiere a uno de sus atributos que es el USO Y DISFRUTE; aqu no
se vende o hipoteca, nicamente se disfruta.

Terminamos la enunciacin descriptiva de los

nuevos objetos de condominio, con el CONDOHOTEL
el cual tiene como fin la explotacin hotelera, garantizada
mediante un contrato de administracin con una empresa
operadora hotelera que asume las funciones correspondientes
a los administradores segn la ley y las que se derivan del
carcter hotelero de la operacin.
5. Lmites del desarrollo de los condominios segn la
legislacin urbana.
Podemos hacer algunas referencias a la gran cantidad
de normas que enmarcan el desarrollo de la propiedad en
condominio en zonas urbanas; muchas de estas, sin lugar
a duda, son conocidas por los Ingenieros Topgrafos, en
tanto colaboran tambin al desarrollo de urbanizaciones.
Desde el punto de vista legal partimos del
Artculo 169 de la Constitucin Poltica, relacionado con
el Artculo 15 de la Ley de Planificacin Urbana, donde
se establece la competencia de las municipalidades en
planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los
lmites de sus jurisdicciones. Para llevar a cabo tal objetivo,
pueden dictar planes reguladores en los que podrn
planificar el uso de la tierra.
El Plan Regulador en general y el Reglamento
de Zonificacin son actos administrativos de carcter
general, que para ser eficaces deben ser publicados
ntegramente. As lo ha reconocido esta Sala en su
abundante jurisprudencia, al considerar que las limitaciones
a la propiedad contenidas por estos actos normativos no
pueden afectar los derechos de los administrados si no se
ha cumplido el requisito de publicidad. Sala
Constitucional en su Voto N 2000-06653, 9:29 horas
de 28-7-2000.
El Artculo 15 de la Ley de Planificacin
Urbana reconoce la competencia y autoridad de los
gobiernos municipales para planificar y controlar el

desarrollo urbano dentro de los lmites de su territorio

jurisdiccional; el Artculo 13 inciso g) del Cdigo
Municipal seala que es atribucin del Concejo dictar las
medidas de ordenamiento urbano.
A la vez, el Tribunal Superior Contencioso
Administrativo, en su resolucin N 63-2003, de las
10:15 horas del 11-3-2003, ha establecido los lmites de
la competencia municipal como en el caso del cierre de
calles con agujas o portones. Esta Sala ha indicado que
nos es permitido establecer restricciones al libre trnsito
en las calles pblicas, textualmente dice:
Bajo esa tesitura, las corporaciones municipales,
nicamente podran autorizar a los vecinos de una
urbanizacin, barrio de circuito cerrado o ubicados en
una calle sin salida, la instalacin de casetas de seguridad
y agujas en las vas pblicas, con respaldo en una Ley
que regule ese aspecto y las habilite expresamente
para actuar en esa forma.

EJERCICIO PROFESIONAL

CONDOMINIOS EN LOTES: son aquellos

donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales,
que pueden ser destinados a uso agrcola, industrial,
pecuario, turstico, comercial, habitacional, de recreo y/o
cualquier otro propsito lcito. Pueden estar destinados a
la prestacin de servicios o para construir edificaciones.
En los condominios horizontales de lotes, cada finca
filial ser denominada finca filial primaria individualizada
(FFPI). Art. 1 del reglamento.

6. Relaciones de vecindad
En el tema de la propiedad urbana encontramos
una serie de normas cuya tendencia es mantener el orden
y la armona en la convivencia social. Son normas de
vieja data, pues en todos los sistemas jurdicos se
han promulgado leyes dirigidas a fijar los alcances y
lmites del ejercicio del Derecho de Propiedad.
Dentro de las relaciones de vecindad se pueden
ubicar diferentes conductas que violan o perturban el
ejercicio del derecho de propiedad del vecino. Por esa
razn, existen diferentes leyes, a partir del Cdigo Civil.
Seguimos con la Ley de Planificacin Urbana, la cual se
complementa con la Ley de Construcciones, reglamentos
de zonificacin, de construcciones, de rtulos, de propaganda y una amplia gama de disposiciones legales con las
cuales se pretende mantener la armona y la paz social.
En la propiedad urbana, por razn del poco espacio o,
a veces, por comodidad del vecino, se encuentran
construcciones realizadas en contra de la ley
-CON STRUCCIONES CONTRA LEGEM-, como es el
caso de paredes medianeras o divisorias, en las cuales
es prohibida la apertura de huecos, ventanas, puertas
en muros o paredes, o bien el abuso en el uso de pegas
o clavos destructores

13

EJERCICIO PROFESIONAL
En contra de lo establecido en la escritura de
afectacin de la propiedad en condominio, existen casos
de modificacin del destino de las fincas filiales, sin
seguir los procedimientos establecidos en la Ley
Especial, Artculo 27. Se dan casos de extensin del
jardn a travs de la apropiacin privada e indebida de
zonas que corresponden a zonas comunes, o bien si en
el reglamento se ha establecido un procedimiento
para variar la fachada de las fincas filiales, que no se
cumpla con ste.
Otros aspectos en que pueden surgir conflictos
entre vecinos se refieren a la posibilidad de sobre elevacin o excavacin en una finca filial, lo cual se rige por
el Artculo 27 inciso b) de la ley de marras. Es importante
tomar en cuenta que tal hiptesis se puede dar nicamente en el caso de condominos verticales, en los cuales
hay construido un edificio que podra dar como
resultado la variacin de la proporcionalidad de
las fincas filiales y, por lo tanto, de la distribucin de
espacio en el resto de filiales construidas hacia arriba.
De cuidado es cuando se sobreeleva, en el tanto
que podra implicar una mayor exigencia en los muros y
acelerar su envejecimiento. Por ello, se recomienda que
el acuerdo de sobreelevar o excavar contenga un texto
preciso sobre el beneficio individual de cada finca filial o
el beneficio comn al condominio, considerando aspectos
como superficie, tipo de materiales a usar, duracin del
contrato de construccin y aspectos legales.
Las normas de convivencia y armona tambin
tienen que cumplirse con personas ajenas al condominio
-llamados terceros civiles-, en el tanto que no participaron en
el contrato de adquisicin de la finca filial, en ese sentido
el condominio responde en forma unitaria, como un todo,
de posibles daos sufridos por algn vecino o transente
que haya recibido algn dao por razn de la actividad
desarrollada en el condominio.
En cuanto a la violacin de normas de convivencia o de los daos ocasionados por el condominio o
los condminos existe una responsabilidad civil que debe
ser indemnizada de acuerdo con las indicaciones del juez
establecidas en la sentencia.
Los terceros civiles, como el caso de inquilinos
o personas que han suscrito un contrato de comodato
-prstamo gratuito- podran daar algn bien del
condominio o de finca filial y tendran que pagar
la indemnizacin correspondiente.
14

7. Del Reglamento del Condominio

El Reglamento del Condominio se debe
preparar al mismo tiempo que se otorga la escritura de
afectacin de propiedad en condominio. Tiene la funcin
de normar erga omnes, o sea, contra cualquier persona. Es
un contrato de adhesin que toma mayor fuerza cuando
debe ser transferida una filial y es necesario que el
adquirente acepte el conocimiento del Reglamento del
Condominio, pues si lo rechaza no podr convivir o ejercer
su actividad comercial en el condominio correspondiente;
adems, sus normas son irrenunciables.
El reglamento presenta la caracterstica de que
es una normativa creada para regular las relaciones de los
condminos que generalmente no participaron del proceso
de redaccin del mismo, pero que tienen que aceptarlo.
La mayora de las veces y una vez terminado el proyecto
de condominio, es el desarrollador del proyecto quien
crea esa normativa que regir a futuro.
La fuente del valor y fuerza del reglamento
proviene de la ley, sus efectos son contra todos los propietarios
del condominio y de aquellos que ingresen al conjunto
condominial, como es el caso de inquilinos o personas amigas
y parientes del algn propietario.
Es importante apuntar que la Ley Reguladora de
Propiedad en Condominio no establece discriminaciones
en cuanto a la forma de su cumplimiento. Esta ley
contiene normas que regulan el Reglamento del
Condominio, las cuales no son a favor o en contra de un
grupo de propietarios, sino que se aplican a todos(as). EN
COSTA RICA SE PUEDE MODIFICAR NICAMENTE POR UNANIMIDAD. LA FALTA O
VIOLACIN DEL CONTENIDO PUEDE SER
DENUNCIADO Y DE EXIGIDO CUMPLIMIENTO
POR CUALQUIERA DE LOS PROPIETARIOS.
En la ley existe un procedimiento en el artculo
23 donde se dan los pasos a seguir para sancionar a
los propietarios que no cumplan con las normas de convivencia, de respeto a la propiedad privada y el rgimen
especial de interaccin establecido en este tipo particular
de propiedad.
Cabe indicar que son varios pasos a fin de llegar
a la sancin, y el primero es que la ASAMBLEA DE
PROPIETARIOS debe conocer y decidir. Para eso; de
aplica el debido proceso- que implica comunicacin
oportuna y defensa del supuesto infractor de la normativa
condominial- y luego tomar el acuerdo segn indica el
Artculo 27 inciso c) de la ley, por mayora simple segn
definicin de la misma en el reglamento, sea la mitad ms
uno del total de los votos o condminos segn sea el caso.
Artculo 1, inciso 27.

Segn sea el caso, nos podemos encontrar frente

reglamentos cerrados o abiertos, esto se refiere a la posibilidad
de no regular todo, como sera en un reglamento cerrado.
En el caso de apertura, se dejara en manos de la Asamblea
de Propietarios todas aquellas decisiones que la ley no
exija que queden definidas exacta y precisamente en el
Reglamento. As se ahorran los problemas que presenta su
modificacin del reglamento, que es casi una utopa porque
se exige la unanimidad de todos los propietarios3. Por
supuesto que los reglamentos machoteros o basados en
modelos, sin mucho anlisis del notario, son los que calzan
entre los clasificados como cerrados.
Frente a una normativa abierta, reglamentos abiertos,
consideramos importante establecer lmites para garantizar
el respeto a los derechos de las personas fsicas y de los
objetos que estn dentro del conjunto condominial, respeto
a las leyes en general, orden pblico y buenas costumbres.
9. rganos del condominio
En todo condominio debe funcionar una
Asamblea que siempre estar integrada por los propietarios
y propietarias, en el tanto que son los nicos titulares relacionados con el derecho de propiedad especial que existe en
el condominio. De acuerdo con el Artculo 27 de la Ley
Reguladora de Propiedad en Condominio, existen
diferentes situaciones que exigen la toma de acuerdos,
unos por unanimidad, otros con la mayora simple y otros
que exigen las dos terceras partes. El Artculo est dividido
en tres incisos y estos, a la vez, en subincisos, los cuales
deben ser analizados cuidadosamente en todo momento al
llegar a un acuerdo, para evitar su futura nulidad.
10. Requisitos de validez de un acuerdo
El condominio no tiene personalidad jurdica, sin
embargo se comporta como una persona jurdica, de tal
modo que las Asambleas deben cumplir similares requisitos
para la validez de sus acuerdos: debida convocatoria con
inclusin del orden del da; cumplimiento del qurum de
ley para su inicio y votos necesarios para la toma del acuerdo
pertinente.
Es de cuidado la trascripcin de los acuerdos en el
libro de actas debidamente legalizado, se debe evitar transcribir
largas historias, lo que interesa es el acuerdo redactado en
forma sucinta y clara. Sera conveniente hacer la comunicacin de acuerdos a los propietarios ausentes, pues como
hemos indicado, los acuerdos afectan a toda la comunidad
de propietarios y propietarias.
11. Qu clase de procesos judiciales prev la Ley de
Propiedad en Condominio?
Existen varias posibilidades en que los condminos
o el condominio pueden interponer procesos judiciales;

indudablemente, la mejor solucin es el dilogo. Pero hay

momentos en que por la escasa cultura en tema de
condominios que hay en nuestro pas, noexiste otra salida
que entablar un proceso judicial para hacer valer los derechos.
El proceso judicial ms comn se da por la
morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento u obligaciones extraordinarias. La facilidad de la ejecucin del
cobro, la encontramos en dos aspectos, uno que lo puede
hacer directamente el administrador, sin contar con un
acuerdo de Asamblea, porque est dentro de su mbito de
administracin. El otro es que constituye la prueba mediante
una certificacin de un contador pblico autorizado.
Otros orgenes de procesos judiciales se pueden
encontrar en las relaciones que se desarrollan en un condominio, ya sea que surjan de un contrato de arrendamiento,
donde el propietario d un poder especial al administrador
para desalojar su inquilino. Otros podran surgir los efectos
de una mala administracin que podran acarrear el pago de
daos y perjuicios, por parte del administrador, al condominio.

EJERCICIO PROFESIONAL

8.Valor y efectos legales del Reglamento de Condominio

Tambin, el condominio como particular forma de

organizacin del goce del Derecho de Propiedad, que puede
afectar a los condominios o a terceros, es centro de
imputacin de responsabilidades. Entre estas, podra surgir
el pago de daos y perjuicios, sobre todo en condominios
dedicados a la atencin de pblico, como centros comerciales, zonas francas y hoteles.
Si un propietario considerara que los acuerdos de
una Asamblea le causan un grave perjuicio y podran estar
viciados de nulidad, puede interponer una demanda en el
plazo fijo, perentorio de tres meses contados a partir de la
firmeza del acuerdo correspondiente. Cabe indicar que la
ley no determina cundo un acuerdo toma firmeza; sin
embargo, es un uso o costumbre considerar su firmeza
desde el momento en que se aprueba. Esto es consecuencia
de la falta de determinacin en la ley y adems, por el
mismo comportamiento de las asambleas como rganos
supremos de cada entidad; asimismo, por ser poco prctico
establecer la convocatoria de otra asamblea para reafirmar
los acuerdos.
12. A modo de conclusin
El mbito legal y jurdico, en que se desarrolla la
propiedad en condominio es amplsimo. Nos encontramos
con muchas lagunas legales que deben ser llenadas
mediante de una reforma, donde se facilite la modificacin
del Reglamento, se aclaren los aspectos de toma de
decisiones de acuerdos en las Asambleas y, en algunos
casos, sea ms flexible la vida en condominio.

3. Podra haber representaciones de propietarios, cumpliendo la letra del Artculo 1256 del Cdigo Civil que establece la
obligacin de determinar claramente la persona y el objeto del poder. En este caso podra ser una carta poder, con indicacin de la fecha
y hora de la Asamblea y los puntos en que deber dar el voto positivo o negativo, o bien abstenerse. DEBE IR AUTENTICADA Y CON
PAGO DE TIMBRE DE ABOGADO.

15

REGULARIZACION

Programa de Catastro y Registro

Nueva cartografa
oficial del pas
Herramienta fundamental para la administracin del territorio
El objetivo principal del programa es mejorar la seguridad
jurdica sobre los derechos de la propiedad inmueble

Mediante la publicacin
del
decreto
ejecutivo
N33797-MJ-MOP el pasado
06 de junio del 2007 en el
diario oficial La Gaceta, se
oficializ el nuevo Sistema
de Referencia CR05 y su
proyeccin cartogrfica asociada CRTM05. Con este
hecho, se da un importante
paso en el pas para la
Ing. Alexander Gonzlez
Coordinador, Componente I
modernizacin de la inforPrograma de Regularizacin de
macin cartogrfica oficial.
Catastro y Registro
La definicin de este nuevo
sistema de referencia se dio en el marco de uno de los proyectos
del Programa de Regularizacin del Catastro y Registro, desarrollado
en coordinacin con el Instituto Geogrfico Nacional (IGN) y el
Catastro Nacional (CN); adems se cont con la participacin y
aporte de tcnicos nacionales que formaron parte del equipo de
la empresa consultora que apoy este proyecto.
La decisin tomada por el programa para establecer
otro sistema de referencia, obedeci a la necesidad de definir
16

una nueva base de cartografa para construir el mapa catastral,

acorde con el avance tecnolgico y conforme a criterios modernos
de trabajo en plataformas digitales. El mapa catastral es uno de
los productos principales del programa, ya que su contenido, la
representacin de los linderos de cada propiedad, es un elemento
fundamental para lograr el objetivo principal: es mejorar la
seguridad jurdica sobre los derechos de la propiedad inmueble.
Esta nueva base cartogrfica tiene un potencial que va
mas all de generar uno de los insumos para la formacin del
catastro, esta base de informacin digital ser de gran valor para
apoyar las acciones de la gestin y administracin del territorio.
Con la disponibilidad de informacin cartogrfica
digital, el rol del agrimensor tendr un cambio, ya que en adelante,
su trabajo cotidiano con la cartografa digital, adems de
producir informacin que se limita al catastro, generar
informacin clave para mltiples usuarios que se relacionan con
la administracin y el ordenamiento del territorio. Es importante
que el agrimensor tome conciencia de este nuevo escenario en
que se desarrollar y se prepare para que su trabajo contribuya
al desarrollo sostenible del pas.

Toda la produccin cartogrfica que se genere a

escala 1:5000, entindase cartografa digital, modelo
digital del terreno y ortofotos, estar conformada de
acuerdo a la divisin de las hojas cartogrficas. Esta
divisin ser conforme al mapa bsico establecido por
el I.G.N. Por otra parte, toda la produccin cartogrfica
que se genere a escala 1:1000 estar conformada de
acuerdo a la divisin de los mapas catastrales; esta
divisin tomar como modelo la establecida por el
Catastro Nacional.

La informacin cartogrfica digital impone un nuevo rol a

los agrimensores, ya que con su trabajo generar informacin
clave para mltiples usuarios ligados a la
administracin y el ordenamiento del territorio.

Caractersticas de la nueva cartografa

Con el fin de alcanzar el objetivo de la formacin del
catastro planteado por el programa, uno de los insumos
fundamentales es una base cartogrfica moderna, compilada
en una escala adecuada y en formato digital, que permita la
identificacin de las propiedades, tanto en el rea urbana como
en el rea rural.

REGULARIZACION

est disponible el 85% de la fotografa de las zonas

urbanas, con lo que se ha iniciado la produccin
cartogrfica. Se espera que antes de marzo del 2008 se
disponga el 100 % de la cobertura de la fotogrfica
area en ambas escalas.

Dicha produccin cartogrfica ser elaborada utilizando el nuevo sistema de proyeccin denominado
CRTM05, lo que implica un sistema cartogrfico nico
para todo el pas y basado en el datum satelitario
WGS84. As, se sustituye el anterior sistema de la
proyeccin cnica conforme de Lambert con sus zonas
norte y sur, establecida para la creacin del mapa bsico,
en uso desde la dcada de los aos 50 hasta la fecha.
El sistema de proyeccin CRTM05 est basado en
una proyeccin Transversal de Mercator modificada, con
factor de escala 0,99990 en el meridiano central de
longitud 84 oeste. Con estos parmetros se optimiza la
distribucin de la distorsin lineal, as como tener el pas en
una nica zona.

Para cumplir con lo anterior, se contrat dos vuelos

para la toma de fotografa area a color, uno a escala 1:25000,
que cubri todo el pas (51.000 Km2) y otro a escala 1:6000
para las zonas urbanas y ncleos residenciales de los 81
cantones del pas, aproximadamente 3.050 Km 2 (ver
Figura 1).
El vuelo 1:25000 se utilizar para la produccin de
cartografa digital y ortofotos a escala 1:5000. En la actualidad,
est disponible la fotografa de aproximadamente el 75% del
territorio nacional, con lo que se ha iniciado la produccin
cartogrfica. El vuelo 1:6000 se utilizar para la produccin
de cartografa digital y ortofotos a escala 1:1000; en la actualidad

Figura 1. Zonas urbanas con cobertura

del vuelo fotogramtrico escala 1:6000

17

REGULARIZACION

Figura 2. Esquema de relacin entre los sistemas SNIT y SIRI

Integracin de la informacin del territorio

La creacin de un Sistema Nacional de Informacin
Territorial (SNIT), es otro de los objetivos del Programa de
Regularizacin de Catastro y Registro. La implementacin del
SNIT permitir la integracin y el intercambio de informacin
acerca del territorio nacional entre todas aquellas instituciones
pblicas y privadas que la requieran. Se pretende que el SNIT
publique la informacin de la cartografa oficial, as como el
mapa catastral con la situacin legal de la propiedad, informacin
que ser administrada por el Sistema de Informacin del
Registro Inmobiliario (SIRI).
Est cmulo de informacin har del SNIT la
plataforma idnea para la administracin del territorio, que
permitir una correcta planificacin, utilizacin y control del
mismo.
El desarrollo de este SNIT es indispensable para la
generacin continua de conocimiento sobre los recursos del
pas. Asimismo, la toma de decisiones a diferentes niveles
puede beneficiarse con el incremento en la produccin de
informacin georeferenciada relevante, oportuna y confiable
de forma que esta apoye el desarrollo econmico y social del
pas de manera sostenible.
El SNIT deber contribuir a dar mayor transparencia
y seguridad en el trfico inmobiliario, por cuanto permitir
conocer la situacin legal de la propiedad y con mayor detalle
sus afectaciones, sean estas establecidas en el Registro o
publicadas por otros rganos responsables de la administracin
del territorio (como los municipios y otras instituciones del
Estado).
Como se muestra en la Figura 2, los sistemas SIRI y
SNIT estarn interrelacionados; el SNIT tendr como informacin bsica los datos del SIRI, publicados a los distintos usuarios
para que sobre ella generen otra informacin, con lo que
pueda darse el catastro de carcter multifinalitario. Tal es el

18

caso especial de los municipios, los que por medio del SNIT
podrn complementar la informacin jurdica con datos
fiscales (zonas homogneas de valor) y de planificacin y
ordenamiento del territorio (planes reguladores).
Esta plataforma de informacin conformada por
estos dos sistemas SIRI y SNIT tendr impacto en las labores
del ingeniero topgrafo; as, cuando ejerza las funciones de
agrimensura, deber consultar y extraer datos de las
propiedades, almacenados en el SIRI para ser analizados e
interpretados y posteriormente actualizados con las labores
propias de la agrimensura (plano catastrado). De igual modo,
en el SNIT el agrimensor encontrar un banco de datos que le
facilitar sus labores: encontrar informacin georreferenciada
como planes reguladores, reas silvestres protegidas y territorios
indgenas. Dicha informacin es producida por distintas
instituciones y usuarios, con este mecanismo podr tenerse
acceso a ella en forma centralizada.
El agrimensor y la gestin de datos geoespaciales
El funcionamiento de los sistemas SIRI y SNIT tiene
una relacin directa con las labores profesionales del agrimensor,
con la generacin de datos en sus labores cotidianas, dar
actualizacin a la informacin del territorio. Esta circunstancia
constituye un reto para el agrimensor, por cuanto es necesario
que comprenda el uso que tendr esa informacin y la forma
en la que debe disponerse para que sea utilizada por distintos
usuarios. El agrimensor debe comprender que su trabajo no se
limita a las mediciones y planos, sino que va ms all, por
cuanto esos datos contribuyen a mantener la informacin del
territorio.
La base de informacin que contendr el SNIT son
los datos fundamentales para el ordenamiento del territorio.
La identificacin de los derechos de propiedad, el valor de
terreno e instalaciones, el uso actual y potencial, as como el
desarrollo urbano, son los pilares fundamentales para establecer
las polticas y las normativas del ordenamiento territorial.

Es as como el agrimensor deber trascender

sus funciones tradicionales de efectuar
mediciones y que seguirn siendo parte de sus
labores, para entenderse como un gestor de
datos geoespaciales. Esto significa que,
adems del levantamiento y procesamiento de
informacin, es fundamental que tenga la
capacidad de disponerla para mltiples
usuarios.

Los datos que se generan en las labores de geodesia

en los levantamientos topogrficos y las labores catastrales,
contribuyen al inventario del territorio. Esta informacin tiene
mltiples usos, ya que la integracin de toda esta informacin
por medio del SNIT, permitir conocer con mayor detalle el
territorio y con ello facilitar la toma de decisiones a los diferentes
responsables de su administracin.
En este escenario, el agrimensor como el profesional
experto en georreferenciacin, tiene una funcin clave. Por

REGULARIZACION

ello, debe prepararse para contribuir y aportar

informacin de calidad que responda a las
necesidades de otros usuarios que la utilizarn
mediante el SNIT.

Igualmente, ser importante el trabajo

interdisciplinario con otros profesionales,
quienes requieren conocimiento del territorio
para generar las polticas de ordenamiento que
contribuyan al desarrollo sostenible.
Es necesario crear entre los colegas miembros del
Colegio de Ingenieros Topgrafos (CIT) la visin de este
nuevo perfil de profesional, el cual, ya sea en el sector
pblico o privado est llamado a cumplir esta funcin de
gestor de la informacin del territorio, desde su levantamiento en
el campo, pasando por su disposicin en sistemas digitales,
hasta la integracin con otra informacin generada por distintos
actores que estn vinculados a la administracin y ordenamiento
del territorio.

CIT y Programa presentaron nueva red a colegiados

Con la participacin de ms de 250
p r o f e si o n al es , s e llev a cabo la
pre sentacin oficial del nuevo sistema de
referencia en el Auditorio del Colegio
Federado de Ingenieros y de Arquitectos
(CFIA), el pasado 22 de agosto.
En esta oportunidad, los especialistas
Alexander Gonzlez, Coordinador del
Componente I del Programa, Max Lobo,
Director IGN y Jorge Araya, Gerente de
Geotecnologas, se refirieron al alcance
tcnico y definicin de este sistema, entre
otros temas.
Para ms informacin: www.uecatastro.org

19

REGULARIZACION

Presente y futuro del Instituto

Geogrfico Nacional
a la luz del nuevo sistema cartogrfico de Costa Rica
(Sistema Geodsico de Referencia CR05 y su proyeccin cartogrfica asociada CRTM05)
la normalizacin de los mapas y del sistema de referencia
geodsico. Para ello, cont la cooperacin del Servicio
Geodsico Interamericano (dependencia del Gobierno de los
Estados Unidos de Amrica) y del Instituto Panamericano de
Geografa e Historia (rgano especializado de la Organizacin
de Estados Americanos), integrado en aquella fecha por tres
grandes comisiones internacionales: cartografa, geografa e
historia.

MSc. Max A. Lobo Hernndez

Director General, Instituto Geogrfico Nacional

Los mapas han sido y son una herramienta importante

en el desarrollo de las sociedades; la cartografa de una regin
o pas resulta fundamental para conocer el territorio, tener su
control y establecer criterios de trabajo, y resulta indispensable
para la planificacin en general.
En nuestro pas, el desarrollo de las actividades
cartogrficas est marcado por dos grandes etapas. La primera
con la formacin de Instituto Fsico Geogrfico, en 1889,
durante la administracin del Lic. Bernardo Soto; la segunda,
con la fundacin del actual Instituto Geogrfico Nacional en
1944 (Ley No.59 del 4 de julio), durante la administracin del
Lic. Teodoro Picado.As, se dio origen al desarrollo de
las actividades cartogrficas modernas en Costa Rica. La Ley
N59 cre el Instituto dependiente de la Secretara de
Fomento, hoy Ministerio de Obras Pblicas y Transportes
(MOPT).
El Instituto Geogrfico Nacional (IGN) seleccion la
zona de Guanacaste para sus primeras experiencias cartogrficas
por sus condiciones topogrficas, por tratarse de reas rurales;
adems del inters en el trazado de la Carretera
Interamericana, se us all la escala 1:25.000 para los mapas
topogrficos bsicos (escala de publicacin), los cuales fueron
restituidos fotogrametricamente a escalas mayores.
Los primeros mapas a escala 1:50.000 fueron
reproducidos en 1954, aunque se dibujaron a fines de 1953.
Desde sus inicios, una de las primeras prioridades del IGN fue
20

La primera condicin era integrar el sistema de

referencia geodsico o red geodsica de Costa Rica a los
sistemas de pases vecinos, usando un origen comn para las
posiciones de latitud y longitud (datum norteamericano).
Como no exista el enlace entre las redes en Mxico, se
estableci el datum en Ocotepeque, Honduras. El datum de
Ocotepeque fue usado por Costa Rica en todos sus mapas;
aunque aos despus se realiz el enlace en Mxico, el datum
no fue sustituido.
Otro aspecto digno de mencin es que Costa Rica,
desde el advenimiento de la cartografa moderna, usa una
proyeccin cartogrfica diferente a la del resto de los pases de
Amrica Central. La razn es que nuestro pas fue una especie
de laboratorio donde el Servicio Geodsico Interamericano
realiz los clculos necesarios preparando unas tablas y usando
la Proyeccin Cnica Conforme de Lambert para la
conversin de valores geogrficos a valores de cuadrcula en
metros. Entonces dividi el pas en dos partes: Costa Rica
Norte y Costa Rica Sur. Para evitar coordenadas de cuadriculas
negativas, se asignaron coordenadas mtricas arbitrarias o
falsas de origen. Mientras tanto, otros pases de Amrica
Central usaron la proyeccin Mercator.
En resumen, en Costa Rica, desde mediados del
siglo XX, se ha utilizado como sistema oficial de coordenadas
el sistema cartogrfico basado en la proyeccin cnica
conforme de Lambert, en la modalidad de cono secante;
esto origin el sistema Lambert Costa Rica Norte y Lambert
Costa Rica Sur. Ese sistema tena como datum el de Ocotepeque
y como elipsoide de referencia el de Clark 1866. Sobre
ambos sistemas se basa toda la cartografa oficial realizada
por el Instituto Geogrfico Nacional, que est disponible hasta
la fecha.
Puede afirmarse que esta cartografa oficial, por su
origen y contenido, pese ha haber cumplido su funcin para
gran cantidad de labores de control y planificacin del territorio,
ha sido superada con el paso de los aos.

Red Geodsica Nacional de Primer Orden

Es indiscutible la necesidad de cambio a un sistema

de referencia mundial que facilite la integracin de datos
cartogrficos con los pases vecinos. Igualmente, es innegable
la necesidad de actualizacin y generacin de cartografa digital
oficial de mayor escala, como la produccin de un nuevo
mapa bsico a escala 1:25.000.
Con el avance de la tecnologa, las tcnicas para la
obtencin de cartografa han superado por mucho las tcnicas
antiguas. Este avance tecnolgico nos ha llevado a pasar de
los mapas trazados con base en observaciones astronmicas y
representaciones en papel, a mapas digitales que se basan en
la tecnologa del posicionamiento satelital: uso de imgenes
satelitales, fotogrametra digital, imgenes multiespectrales.
Este cambio ha ampliado el horizonte de aplicacin de la
informacin cartogrfica a actividades que hace unas dcadas
eran impensables.
Parte de esta transformacin tecnolgica ha implicado
tambin cambios en la metodologa aplicada en el
establecimiento de redes geodsicas, que constituyen la
estructura de apoyo para vincular la cartografa con un sistema
de coordenadas definido. De esta manera, producto del
desarrollo tecnolgico mundial, es posible utilizar la
cartografa de manera ms inmediata, comprendiendo en
forma sencilla la realidad representada en la cartografa.
En el caso de Costa Rica, se ha llevado a cabo varios
esfuerzos orientados a la modernizacin de la red geodsica y
el sistema de proyeccin cartogrfica. En la ltima dcada del
siglo anterior, el Catastro Nacional, con cooperacin de
organismos internacionales, estableci una red geodsica
medida con el revolucionario mtodo del sistema de
posicionamiento global (GPS) y desarroll un nuevo sistema
cartogrfico (CRTM90). Esta iniciativa estuvo orientada a
disponer de una estructura geodsica homognea y un nuevo
sistema oficial de coordenadas para el mapa catastral del pas.
Sin embargo, el tiempo transcurri y no se logr este objetivo,
por no consolidarse la oficialidad de los mapas catastrales. Un
nuevo intento se llev a cabo en 1998 con el denominado
proyecto TERRA, en el cual se defini un nuevo sistema

En la actualidad, se ejecuta en nuestro pas el

Programa de Regularizacin del Catastro y Registro de la
Propiedad Inmueble de Costa Rica (Ley N 8154 de 27 de
noviembre de 2001 que aprueba el Contrato de Prstamo
N1284/OC-CR suscrito entre el Banco Interamericano de
Desarrollo y el Gobierno de la Repblica de Costa Rica), que
tiene como objetivo: formar el catastro de la totalidad de los
predios existentes en el pas, debidamente georreferenciados,
y compatibilizar esta informacin con el Registro de la
Propiedad Inmueble, es decir, el mejoramiento de la seguridad
jurdica de los derechos sobre la propiedad inmueble.
Adems, pretende mejorar el clima para la realizacin de
inversiones pblicas y privadas en el pas. El IGN participa
activamente en el Programa de Regularizacin, en virtud de
sus competencia institucional por mandato de ley (Ley N59,
Ley N 8154, Ley N 6043 y su reglamento, Decreto
Ejecutivo N 30793-H-J, entre otros); adems de los
compromisos establecidos por el Convenio Marco
Interinstitucional entre el Ministerio de Hacienda y las
Instituciones Vinculadas en la Ejecucin del Programa de
Regularizacin del Catastro y el Registro de la Propiedad
Inmueble de Costa Rica.

REGULARIZACION

cartogrfico: el CRTM98 se produjo alguna cartografa digital

que por distintas razones no se logr oficializar.

Dentro del mbito del Programa de Regularizacin

del Catastro y el Registro, su Unidad Ejecutora, en coordinacin
con el Instituto Geogrfico Nacional y el Catastro Nacional, se
realizaron los estudios tcnicos necesarios y se oficializ va
publicacin el pasado 6 de junio del 2007 en el Diario Oficial
La Gaceta el Decreto Ejecutivo N 33797-MJ-MOPT el
nuevo Sistema Geodsico de Referencia CR05 y su proyeccin
cartogrfica asociada CRTM05. El sistema de referencia esta
fundamentado en nueva Red Geodsica Nacional definiendo
como datum horizontal oficial para Costa Rica, el CR05,
enlazado al Marco Internacional de Referencia Terrestre
(ITRF2000) del Servicio Internacional de Rotacin de la
Tierra (IERS) para la poca de medicin 2005.83, asociado al
elipsoide del Sistema Geodsico Mundial (WGS84).

Red Geodsica Nacional de Segundo Orden

21

REGULARIZACION
El establecimiento del sistema geodsico de referencia
CR05 y su proyeccin cartogrfica asociada CRTM05, tiene
su justificacin al tomar en consideracin que:
a) La Red Geodsica Nacional clsica del IGN, de acuerdo a
la nueva tecnologa y conceptos modernos de geodesia, en su
parte correspondiente a posicionamiento horizontal, presenta
defectos de consistencia interna resultantes de circunstancias
diversas, que a su vez pueden dar origen a problemas tcnicos
y jurdicos de diversa ndole. Por eso, se obligaba, en trminos
de desarrollo, a la adopcin de un nuevo Sistema Geodsico
de Referencia, compatible con tecnologa moderna.
b) Los modernos equipos de medicin y de posicionamiento
va satlite han superado la precisin del datum de
Ocotepeque, con lo cual dicho datum y en consecuencia la
Red Geodsica Nacional clsica del IGN, no ofreceran la
precisin requerida en la actualidad por los usuarios en
nuestro pas que utilizan cada vez en mayor nmero los
Sistemas Globales de Navegacin por Satlites (GNSS: Global
Navigation Satellite Systems), que han venido a revolucionar
la tecnologa de medicin geodsica sustituyendo ventajosamente a los mtodos de posicionamiento astronmico, triangulacin, poligonacin y doppler y, por tanto, es necesario
aprovechar al mximo la potencialidad de dichas tecnologas.
c) El Programa de Regularizacin del Catastro y Registro de
la Propiedad Inmueble de Costa Rica tiene como requerimiento
que los trabajos topogrficos y geodsicos estn referenciados
en un sistema nico y homogneo, con lo cual Catastro
Nacional y el Registro de Bienes Inmuebles puedan efectuar
mejor la labor de salvaguardar jurdicamente las propiedades
del Estado y de terceros. Asimismo, contribuir a proteger los
recursos naturales y patrimoniales, mediante la delimitacin y
amojonamiento georreferenciado de las reas Bajo
Regmenes Especiales (zonas ABRE).
Profundizando sobre el nuevo sistema geodsico de
referencia, es importante sealar que el datum CR05 est
materializado a travs de la denominada Red Geodsica
Nacional de Referencia Horizontal CR05 de Primer Orden,
conformada por 34 vrtices geodsicos de alta exactitud; y su
densificacin al Segundo Orden, materializada por 68 vrtices
geodsicos, compartiendo la caracterstica de que su exactitud
es muy alta. Todos los vrtices geodsicos estn situados
sobre el terreno, dentro del mbito del territorio nacional
continental, establecidos fsicamente mediante monumentos
permanentes, sobre los cuales se han hecho medidas directas
mediante el Sistema de Posicionamiento Global, se estableci su
interconexin y se determin de su posicin. El sistema geodsico de referencia permitir referenciar todos los levantamientos y
actividades cartogrficas y geodsicas que se efecten en el
territorio nacional. Ambas redes (la de Primer y Segundo
orden) fueron medidas con tecnologa GPS y se utiliz
informacin adicional que garantiza que la confiabilidad en la
determinacin de las coordenadas sea muy alta.

formarn parte de la Red Geodsica Nacional de Referencia

Horizontal de Primer Orden y estarn distribuidas estratgicamente a lo largo del territorio nacional. Tendrn como finalidad
ofrecer un servicio geodsico a la comunidad nacional e internacional, que utilizan el sistema satelital, los datos GPS de
dichas estaciones para referir sus mediciones al sistema cartogrfico CRTM05 y al sistema geodsico CR05. No obstante, las
mediciones al vnculo CRTM05 y CR05, se podrn realizar
tambin aplicando los mtodos convencionales de la
topografa y geodesia. Sin duda, esta red CORS facilitar a los
usuarios de la tecnologa GPS los levantamiento topogrficos y
geodsicos y el enlace en el nuevo sistema de referencia y con
ello tenerlos referenciados en el sistema mundial.
Como lo seala el Decreto Ejecutivo N 33797-MJMOPT , la Red Geodsica Nacional de Referencia Horizontal
CR05 y el sistema de proyeccin cartogrfica CRTM05,
constituirn el nico sistema oficial de coordenadas para la
Repblica de Costa Rica. A partir de este, se debe referenciar
todos los levantamientos y actividades cartogrficos y
geodsicos que desarrollen en el territorio nacional toda
dependencia pblica, persono o entidad privada nacional o
extranjera que emprendan o contraten trabajos geodsicos y
cartogrficos. De esta forma se evitar el gasto pblico y, se
obtendr por otra parte, informacin geogrfica confiable,
uniforme y comparable que sea de utilidad general, que
apoye la toma de decisiones en los distintos niveles del
Estado.
Son muchas las ventajas que traer el nuevo sistema
geodsico de referencia, por ejemplo, por estar vinculado al
sistema mundial de coordenadas, permite que todos los productos cartogrficos y geodsicos que se generen y a lavez
estn vinculados con el nuevo sistema, estn tambin referidos
a un sistema mundial de coordenadas, que es una de las
grandes metas de la geodesia por alcanzar en cualquier pas.
La alta exactitud del sistema en la definicin, el estar vinculada
al sistema mundial y ser accesible a los usuarios por medio de
receptores GPS, lo convierten en una poderosa herramienta
que permitir contribuir con el desarrollo del pas, la proteccin de
los recursos del Estado y los recursos naturales. Adems, nos
coloca a la par de naciones con sistemas de referencia
modernos y de una gran exactitud.

Adems, como parte importante de las actividades

del Programa de Regularizacin del Catastro y Registro, en
fortalecimiento del nuevo sistema geodsico de referencia, se
establecer una red de estaciones permanentes de registro
permanente de datos satelitales de medicin de la constelacin
de los Sistemas Globales de Navegacin por Satlites (GNSS),
denominadas CORS por sus siglas en ingls (Continuos
Operation Reference Stations). La red de estaciones CORS
Equipo GPS utilizado en medicin de Red Geodsica Nacional
22

En efecto, lamentablemente el IGN pas de ser en

los aos 70 una institucin pionera y ejemplo en
Latinoamrica de desarrollo y cobertura cartogrfica de todo
el pas a escala 1:50.000, a una institucin con una desactualizacin
cartogrfica abismal: un tercio de la cartografa oficial data de
los aos 50 y 60; otro tercio corresponde a mapas actualizados
en las dcadas de los 70 y 80; el tercio restante comprende
mapas con fechas de actualizacin en la dcada de los 90
e inicio del presente siglo.
Es, a todas luces, imperativo definir que tipo institucin geogrfica, es decir, que tipo de IGN requiere la sociedad
costarricense para los prximos decenios. Si la visin de largo
plazo es procurar un institucin geogrfica moderna,
ms orientada hacia una accin rectora, que la constituya en
la entidad gubernamental productora y proveedora de
informacin geogrfica bsica digital de alta calidad necesaria
para el desarrollo integral y sostenible del pas, sin duda que
ser necesario fortalecer legal, presupuestaria y tcnicamente
al IGN.
Habr que plantear una estrategia para su modernizacin,
a fin de garantizar adems- la sostenibilidad y actualizacin
peridica de gran parte de la informacin cartogrfica y
sistemas asociados como el Sistema Nacional de Informacin
Territorial (SNIT) que generar el Programa de
Regularizacin del Catastro y Registro.
Tambin habr que actualizar la cartografa digital
que otros proyectos de inters regional y nacional estn
generando, como el Planificacin Regional Urbana de la Gran
rea Metropolitana (PRU-GAM), que cumpla adems una
labor ms eficiente en sus labores de competencia institucional en
materia geodsica, geofsica, divisin territorial administrativa,
nomenclatura oficial, demarcacin de la zona martimo
terrestre, inspeccin y demarcacin fronteriza y otras.

La oficializacin de nuevo Sistema Geodsico de

Referencia CR05 y su proyeccin cartogrfica asociada,
CRTM05, adems de la generacin de cartografa digital,
ortofotos y otros productos que estn generando el Programa
de Regularizacin del Catastro y Registro y el proyecto
PRU-GAM, constituyen un momento histrico para reorientar y
fortalecer la produccin de informacin geoespacial en
nuestro pas.
Esto se lograr, a travs de una reingeniera para la
modernizacin del actual IGN, redefiniendo su visin y misin
bajo los principios de relevancia, respeto, proporcionalidad,
especialidad, confidencialidad, oportunidad, precisin, transparencia, accesibilidad, coherencia e independencia. Se debe
redefinir base legal del IGN mediante una actualizacin de la
ley de creacin, incluyendo su ubicacin y figura legal en el
sistema institucional del Estado.

REGULARIZACION

Por otra parte, el Decreto Ejecutivo establece que el

Instituto Geogrfico Nacional tendr un perodo de nueve (9)
aos, contados a partir de la promulgacin del mismo, para la
implementacin completa del nuevo sistema oficial de coordenadas en la cartografa bsica oficial. Esto debe abrir el debate
en la sobre el futuro del IGN. Por lo tanto, no es un secreto que
el actual IGN presenta un grado alto de deterioro debido a un
proceso, en los ltimos 25 aos de "erosin" institucional al
delegarse, en contrario al ordenamiento jurdico, competencias
institucionales hacia otras entidades, ausencia de una visin y
misin real en atinencia a sus tareas fundamentales o sustantivas.
En general, una administracin gerencial enclavada en lo
inmediato sin perspectiva de mediano y largo plazo, metas y
objetivos de envergadura y sostenibilidad acordes con las
necesidades reales del pas en materia de produccin y actualizacin
de datos bsicos cartogrficos y dems reas de competencia
institucional.

Asimismo, se debe establecer los mecanismos

presupuestarios y administrativos para una modernizacin de
la plataforma tecnolgica, los procesos de produccin, as
como la gestin de la informacin geogrfica que produce, y
establecer una adecuada estructura organizacional en materia
de a) procesos, b) recurso humano (crear capacidades y
habilidades que fortalezcan los perfiles profesionales y tcnicos,
que garanticen, en el marco de la tecnologa geoespacial,
mejor desempeo en determinadas funciones y que potencien
los procesos de adopcin de nuevas tecnologas y su aplicacin
en los procesos productivos), c) equipamiento, y d) estructura
financiera e inversin eficiente de los recursos.
De esta manera, el IGN responda adecuadamente a
los retos del mercado y a las necesidades de sus clientes y
usuarios, de acuerdo con la dinmica y necesidades del
presente y futuro de nuestro pas. Un IGN fortalecido y
redefinido debe liderar el desarrollo, el establecimiento y la
aplicacin de estndares de informacin geogrfica que
faciliten la produccin, la difusin y el acceso a informacin
de calidad, consistente e interoperable de alta calidad y
completamente documentados que faciliten la toma de
decisiones y la consecuente solucin de problemas.
En este orden de cosas, no se debe perder de vista
que las tareas de competencia de una organizacin rectora de
la materia cartogrfica del pas, como lo es el IGN junto con
las dems materias de competencia institucional actuales
(geodesia, cartografa, geofsica, divisin territorial
administrativa, nomenclatura oficial, demarcacin de la
Zona Martimo Terrestre, inspeccin y demarcacin fronteriza
y otras), trascienden las labores de orden catastral. La
informacin geogrfica en general que provee una institucin
cartogrfica, es un insumo bsico para el desenvolvimiento de
las actividades que se lleven a cabo en el proceso de
planeacin, y as mismo apoya la definicin de las orientaciones y polticas de los sectores pblico y privado porque
contribuye a la visualizacin y al anlisis integral del territorio, la
toma de decisiones, en consecuencia, al desarrollo sostenible.
23

REGULARIZACION

Mantener al IGN como rgano adscrito a una estructura

ministerial sea el Ministerio de Obras Pblicas y Transportes
(MOPT), Ministerio de Justicia o cualquier otra organizacin
pblica bajo la figura de rgano con desconcentracin mnima,
como programa presupuestario dentro de la estructura
programtica ministerial (tal es la situacin actual) no
contribuye en absoluto a potencializar a la institucin como
entidad rectora de la cartografa nacional con los niveles
legales, instrumentales y presupuestarios necesarios para que
sea eficiente en su labor. De mantenerse o trasladarse al IGN
como dependencia adscrita de un Ministerio (cualquiera que
sea), al menos debera conceptualizar el proceso con
las reformas legales pertinentes como un rgano de desconcentracin mxima, con personera jurdica instrumental y
presupuestaria. Esto le permitir suscribir los contratos y
emprstitos necesarios para el ejercicio de sus funciones.

Funcionarios IGN en
proceso de medicin de
Red Geodsica Nacional

sociedad en general, y utilizar los datos espaciales como

fuente continua de conocimiento sobre los recursos de la
nacin y como soporte para la toma de decisiones a todo nivel.

A la luz de las consideraciones antes expuestas,

como alternativa idnea sera constituir al IGN como entidad
autnoma de derecho pblico, con personalidad jurdica y
patrimonio propios gozando con la autonoma funcional y
administrativa consagrada en los Artculos 188 y 189 de la
Constitucin Poltica. As se mantendr y consolidar al IGN
como ente cientfico y tcnico rector de la cartografa y
geografa nacional, destinado a la ejecucin del mapa bsico
oficial de la Repblica y la descripcin bsica geogrfica de la
Repblica, y a los estudios, investigaciones o labores y
desarrollo de polticas nacionales de carcter cartogrfico,
geogrfico, geodsico, geofsico y de ndole similar que tenga
relacin con dichas obras, con el fin de apoyar los procesos de
planificacin y ordenamiento territorial.
Un proceso de remozamiento de las actividades
cartogrficas en el pas, a travs de un reingeniera del IGN,
debera ser la "punta de lanza" para introducir va legislacin
el establecimiento de una Infraestructura Nacional de Datos
Geoespaciales, entendida como la suma de polticas,
estndares, organizaciones y recursos humanos, financieros y
tecnolgicos que facilitan la obtencin, uso, intercambio y
acceso de la informacin georreferenciada de cubrimiento
nacional.

El Programa de Regularizacin del Catastro y

Registro tiene como mandato la creacin de un Sistema
Nacional de Informacin Territorial (SNIT), el cual en teora
se debera acercar a la filosofa y la organizacin de la
infraestructura nacional de datos geoespaciales antes citada.
A su vez, la

Infraestructura Nacional de Datos

Geoespaciales debera contemplar en su parte operativa la

constitucin de un Consejo Consultivo de Informacin
Geoespacial, como rgano consultivo de los servicios
cartogrficos, geogrficos, geodsicos y geofsicos estatales y
de participacin social de los informantes, productores y
usuarios de informacin geoespacial.
Este consejo estara integrado por las organizaciones
pblicas, empresariales, as como otros grupos e instituciones
sociales, econmicas y acadmicas; el IGN sera su Secretaria
Tcnica.
Dara un "golpe de gracia hacia una inquietud cada
vez mas fuerte en la comunidad cientfica y tcnica nacional
hacia la bsqueda de la implementacin de polticas
gubernamentales que permitan regular, normalizar, integrar

24

Se deben integra datos socioeconmicos, ambientales

la informacin geoespacial que se produce en el sector

y de planificacin del territorio, para facilitar la formulacin

pblico, bajo estndares comunes que garanticen el

de polticas y la toma de decisiones sobre el bienestar de los

intercambio de datos, su distribucin, y acceso, generacin

costarricenses. Para ello, hay que aprovechar las tecnologas

de metadatos, normalizacin (estndares)

de informacin y comunicaciones disponibles, por parte de la

geogrfica, entre otros.

de informacin

1. Introduccin

Ing. Diego Alfonso Erba1

La frase que afirma: el

Catastro Territorial debe
estar al servicio del
planeamiento no es nueva
y a pesar de todo lo que se
ha escrito y dicho sobre su
relacin o sobre los
deberes y derechos de
cada uno, an es posible
hacer anlisis mas detallados y trascender la visin
unidireccional que histricamente vea al catastro como
al servicio de.

En Amrica Latina en particular, los cambios

demogrficos y econmicos condicionan la expansin horizontal
y vertical de los centros urbanos. Grandes proyectos desarrollados
para sectores sociales de ingresos medios conviven con las
exclusivas "urbanizaciones enrejadas" de los grupos de
altos ingresos y con los asentamientos informales que carecen
de equipamientos y de servicios urbanos.
La tendencia de expansin hacia las reas perifricas
sobrevaloriza los suelos lejanos y, al mismo tiempo, crea
problemas de infraestructura. Paralelamente, la reduccin de la
actividad residencial en reas centrales que ya cuentan con
equipamientos y servicios bsicos, abre espacios con suelo
urbano subutilizado que sufre devaluacin. Esa enigmtica
relacin que hay entre el control de la expansin territorial y el
apoyo a la densificacin urbana est en el corazn de la
discusin entre acadmicos y formuladores de polticas en
Amrica Latina destacando la importancia del tema de la
regulacin del uso del suelo2.
El planeamiento urbano puede ser considerado -de
forma simplificada-, como un conjunto de acciones/intervenciones que impactan diferentes aspectos y zonas de una ciudad,
las cuales pueden tener dimensiones (escalas) muy variadas.
Esta diversidad de escalas de intervenciones exige el manejo
simultneo de multidatos. Estos, al contrario de lo que normalmente
se afirma, existen, aunque muchas veces dispersos, desconectados
y sin estndares que permitan relacionarlos.
Independientemente del tipo de intervencin, lo cierto
es que ellas hacen crecer a la ciudad, y el catastro territorial
debera acompaar y registrar las alteraciones3. En esa turbulencia

urbana los sistemas de informacin territorial en general no

atienden a las expectativas de administradores, tcnicos y
sociedad, razn por la que cambios estructurales se tornan
necesarios.
En aos recientes, la visin del catastro como un sistema
de informacin multifuncional ha comenzado a evolucionar, el
establecimiento de nuevos paradigmas deriv en avances
significativos en la sistematizacin, calidad y cantidad de datos
territoriales. No obstante, ciertos informes que se refieren
especficamente al suelo urbano continan presentando carencias,
lo cual demuestra que algunos problemas remanecen, mientras
otros nuevos surgen.

INTERNACIONALES

El Catastro y las
plusvalas urbanas

Los contrastes y diferentes niveles de desarrollo de

los nuevos Catastros se deben, por un lado, a la mala
interpretacin del concepto de catastro multifinalitario, y por
otro, al incipiente proceso de cambio.
Existe una nocin frecuente segn la cual, para implementar un catastro multifinalitario es necesario ampliar las
bases de datos de los catastros territoriales que contemplan los
aspectos fsicos, econmicos y jurdicos, incluyendo los datos
sociales, ambientales y de redes de servicios, lo cual definitivamente, no es escencial. Algunos administradores, inclusive,
consideran que la adquisicin de Sistemas de Informacin
Geogrfica (SIG) y la implementacin de sitios en Internet
(e-Catastros) son suficientes para estructurar un catastro
multifinalitario y, si bien estos pasos son importantes, tampoco
son imprescindibles.
La implementacin de un catastro multifinalitario se
basa principalmente en un cambio de paradigma que contempla
la consolidacin de nuevas relaciones entre los sectores pblico y
privado, sin la necesidad imperiosa de nuevos ni mayores
recursos financieros ni tecnolgicos. Estos se encuentran
disponibles en las instituciones aliadas (normalmente escasos)
pasan a ser compartidos de la misma forma que los datos y las
informaciones.
En este artculo se analiza con mayor detalle uno de
los nuevos paradigmas que debera ser atendido por los
catastros para la estructuracin de un sistema de informacin
territorial ms completo y al servicio del financiamiento
urbano, aquel que le atribuye las funciones de identificar,
cuantificar e, inclusive, prever los impactos de las intervenciones y de las decisiones del planeamiento en el valor del suelo
urbano. De este modo, se le da mayor protagonismo en el financiamiento urbano.

1. Agrimensor por la Universidad Nacional de Rosario, Argentina, MSc. en Fotointerpretacin por la Universidade Federal de Santa Catarina e MSc. en Catastro Multifinalitario por la Universidade Federal de Santa
Catarina(ambas de Brasil). Doctor en Agrimensura por la Universidad de Catamarca. Post-Doctor en Sistemas de Informacin Geogrfica por la Universidad japonesa de Shiga y por la Clark University de Estados Unidos
(desarrollado en el IDRISI Project). Autor de varios artculos, libros y captulos en el rea de Catastro y Geomtica. Actualmente es Fellow en el Lincoln Institute of Land Policy.
2. Lungo, Mario. Expansin urbana y regulacin del uso del suelo en Amrica Latina. Land Lines: March 2001, Volume 13, Number 2. Disponible en http://www.lincolninst.edu/pubs/pub-detail.asp?id=256 en 9-11-2005.
3. En los pases que conforman el Mercado Comn del Sur Mercosur y de Amrica Latina en general, el registro pblico sistematizado de datos relativos a los aspectos fsicos, jurdicos y econmicos de los
bienes inmuebles de una jurisdiccin se denomina de forma genrica Catastro Territorial (en Brasil, no obstante, un sistema con estas caractersticas es mas frecuentemente denominado Catastro Inmobiliario).

25

INTERNACIONALES
2. Conceptos bsicos relativos a plusvalas

2.1. Plusvala urbana

No es necesario ser urbanista para comprender que no

existe un nico tipo de intervencin que pueda ser desarrollada
en las ciudades: algunas son solventadas con fondos pblicos,
otras dependen de capitales privados. Algunas afectan a una
nica parcela, otras contemplan varias de ellas; algunas causan
impactos mnimos en el medio ambiente, otras son de tal
envergadura que requieren de acciones compensatorias.

Es el incremento que el valor del suelo experimenta a

lo largo del proceso de urbanizacin. La expresin plusvala,
segn esta definicin, alude especficamente a aumentos de la
renta econmica del terreno y no a la valorizacin de la
e d i f i cacin.

Las diferencias apuntadas radican escencialmente en

las escalas de las intervenciones. Este trmino va mas all de lo
fsico y contempla todas las cuestiones administrativas e
interrelaciones que conllevan a efectos socioeconmicos y
polticos, puesto que en los grandes proyectos urbanos el
tamao, la dimensin temporal y el suelo llevan a considerar el
papel del Estado y de la inversin pblica4.
En ese contexto, el catastro territorial debera estar
preparado para dar respuestas a intervenciones de cualquier
escala. Antes del iniciar tendra que tornar disponibles los
datos que se le requieran y despus de la implementacin,
capturar nuevos datos y actualizar sus registros alfanumricos
y cartogrficos en funcin de las modificaciones que la
intervencin haya introducido en la ciudad.
La actualizacin de los catastros fsico y jurdico es
relativamente simple, pero desde el punto de vista econmico
las alteraciones que se producen son ms sutiles y difciles de
visualizar pues normalmente van mas all de la(s) parcela(s)
intervenidas. El valor del suelo de las parcelas circundantes
tambin se altera (normalmente en sentido positivo), crendose
un incremento de valor o plusvala que el catastro tiene que
medir y registrar.
Desconsiderar estos procesos de valorizacin distorciona
las bases de los datos catastrales y condiciona el desarrollo de
polticas de suelo urbana apropiadas.
A seguir se expone el concepto de plusvala urbana,
describiendo los hechos que la generan y algunos procesos de
recuperacin de esos incrementos de valor por parte de la
comunidad. Estos tres temas son abordados con extrema
objetividad, dndose ms nfasis a la relacin que ellos tienen
con el catastro5.

26

Las plusvalas resultan en general de acciones ajenas

al propietario y ms notablemente derivan de la actuacin
pblica, sea a travs de inversiones en infraestructura o de
decisiones de regulacin del uso del suelo urbano. La
valorizacin del suelo presenta una serie de rasgos especficos,
entre los cuales pueden destacarse puntualmente los siguientes:
Beneficia no slo a la(s) parcela(s) donde se realice una intervencin urbana, sino a las circundantes, aunque de manera
diferenciada dependiendo de su localizacin en relacin a las
fuentes de valorizacin (ver tem 2.2).
Deriva principalmente de los esfuerzos de la comunidad y en
menor escala de los que producen los capitales
individuales/privados en las parcelas.
Sin la implementacin de una poltica de recuperacin por
parte del sector pblico, estos incrementos de valor derivados
de acciones colectivas son apropiados en forma privada por los
dueos de las parcelas.
2.2. Hechos generadores de plusvalas
En trminos generales, son tres los principales hechos
que generan valorizacin del suelo urbano: inversiones en
obras pblicas de infraestructura, inversiones realizadas por
actores privados y decisiones regulatorias sobre su uso6.
Inversiones pblicas en obras de infraestructura urbana.
Las inversiones en infraestructura realizadas por el Estado (o
empresas concesionarias de servicios pblicos) derivan en
mejoras en la accesibilidad a las parcelas e incrementan la
disponibilidad de equipamientos, causando un impacto positivo
en el valor del suelo. Dichas intervenciones provienen
de decisiones de los grupos de planeamiento, se establecen en
reas pblicas (no dentro de las reas privadas) y consisten
bsicamente en soportes fsicos como: infraestructura vial y
pavimentos; redes de agua, luz y desages; equipamientos de
salud, educacin y cultura, espacios verdes, infraestructuras de
trasporte, entre otros.

4. Lungo, Mario. Macroproyectos urbanos: Desafo para las ciudades latinoamericanas. Land Lines: October 2002, Volume 14, Number 4. Disponible en
http://www.lincolninst.edu/pubs/pub-detail.asp?id=946 en 9-11-2005.
5. La base conceptual de los siguientes tems fue extrada de: Smolka, M. & Amborski, D. Apropiacin de valor para el desarrollo urbano: una comparacin Inter-Americana,
disponible en: http://www.lincolninst.edu/pubs/pub-detail.asp?id=710 en 10/12/2006; Smolka, M. & Furtado, F. Recuperacin de plusvalas en Latinoamrica: bravura o bravata? In:
Recuperacin de plusvalas en Amrica Latina. Martim Smolka y Fernanda Furtado (Editores). Eurolibros, Abril 2001. ISBN: 956-14-0620-9 y Cuenya, B. (organizadora)
Recuperacin de Plusvalas Urbanas - Aspectos conceptuales y gama de instrumentos. Lincoln Institute of Land Policy y el Municipio de Rosario, 2006.
6. A ttulo de ejemplo puede mencionarse el caso colombiano donde la ley de reforma urbana N0 388 de 1997 estableci la participacin en plusvala que efectivamente va a
cobrar la verdadera valorizacin que un predio tiene por las siguientes razones: extensin de las redes de servicios pblicos, construccin de vas, ampliacin del permetro
urbano o sanitario, cambio de normas o reglamentacin que modifiquen los usos del suelo o que permitan mayor densidad o altura de las edificaciones, o
cualquier tipo de inversin pblica que genere valorizacin inmobiliaria.

El alcance espacial de la valorizacin que producen

estas infraestructuras depende en gran medida de la envergadura de
las inversiones (por ejemplo, una red de subterrneos valoriza
muchas mas parcelas que una plaza).
Inversiones de particulares. Cambios que sumadas a las
inversiones y regulaciones estatales, redundan en mejoras en la
calidad ambiental y en el estatus del vecindario. Deben considerarse
como fuentes generadoras de plusvalas todos los procesos de
renovacin urbana que promueven alzas en los valores del
suelo de las reas donde se llevan a cabo, entre las cuales
pueden citarse, entre otros:
los procesos de gentrification (revitalizacin urbana)
las iniciativas de mejoramiento de barrios precarios que realizan
los propios vecinos y organizaciones comunitarias a travs de
la autoconstruccin
la produccin de nuevos barrios privados o countries en las
periferias urbanas
los grandes proyectos urbanos desarrollados en zonas
estratgicas sobre predios de extensin considerable.
En estos casos las inversiones masivas que all se realizan
tienen impactos tan significativos en los factores externos
(cambios en el vecindario y en la ciudad) que afectan al valor
del suelo7.
Cambios de legislacin. Las decisiones regulatorias del
Estado sobre el uso del suelo redundan principalmente en mejoras
de la productividad de las inversiones privadas y pblicas que
se pueden realizar en las parcelas, aumentando el valor del
suelo.
Entre los principales cambios que causan valorizacin del suelo
pueden destacarse, por ejemplo:
el establecimiento o modificacin de la zonificacin de usos
del suelo a lo largo de la ciudad (residencial, comercial,
industrial, etc.)8
la permisin de usos ms rentables o desalojo de usos no
deseables como por ejemplo la eliminacin de industrias de las
reas residenciales
la autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo en
edificacin, ya sea elevando el ndice de ocupacin, el ndice
de construccin en altura o ambos9
la creacin de suelo urbano mediante la atribucin
administrativa especfica que le confiere al mismo el hecho de
estar dentro del llamado permetro urbano
el establecimiento de un rgimen de usos en determinadas

parcelas y distritos de la ciudad (los usos comerciales que se

cotizan ms que los estrictamente residenciales, particularmente en zonas cntricas en que la demanda por aquellos es
alta)
la prohibicin de determinados usos que recae en valores
diferenciales del suelo (la prohibicin de usos industriales,
depsitos, talleres mecnicos u otros que pueden ocasionar
contaminacin o crear barreras urbansticas)
la decisin administrativa que habilita el uso urbano del
suelo mediante la incorporacin de parcelas rurales a la
planta urbana por expansin del permetro
la autorizacin de la subdivisin de suelo.
2.3. Recuperacin de plusvalas

INTERNACIONALES

Los lotes particulares usufructan de estas mejoras y

se valorizan sin que los propietarios de las parcelas hayan realizado
ningn esfuerzo. Adems, este beneficio es tanto mayor cuanto
ms accesible y mejor equipada sea la zona.

Por recuperacin de plusvalas se entiende la

mo v ilizacin de parte (o en el lmite de la totalidad) de
aquellos incrementos del valor del suelo derivados de los
esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudacin
pblica por la va fiscal a travs de impuestos, tasas, contribuciones
u otras formas, o ms directamente en mejoramientos in loco en
beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general.
Existen varias estrategias y procesos tcnico-administrativos para la recuperacin de plusvalas, cada uno de ellos
con sus particularidades, las cuales no son descritas en el presente
texto por no ser su principal objetivo10.
3. El catastro y las plusvalas urbanas
Los temas involucrados con las plusvalas urbanas
son muy apropiados para discutir y descubrir el verdadero
rol del catastro en el financiamiento urbano.
La definicin de plusvala urbana, los hechos que las
generan y los diferentes procesos de recuperacin son bastante
bien conocidos por urbanistas, abogados y economistas. No
obstante, algunos profesionales ligados principalmente a las
reas tecnolgicas del catastro urbano an no comprenden con
claridad la relacin que esos conceptos y procesos tienen con su
trabajo cotidiano.
Desde la perspectiva del catastro territorial (tradicional), la
dinmica de las ciudades impuesta por el planeamiento no le
causa impacto inmediato pues las consecuencias de una nueva
poltica de uso de suelo urbano solo se sienten en el futuro,
despus de su lenta absorcin por parte de la sociedad. Bajo ese
punto de vista, la extensin de una red de servicios, por ejemplo,
que no cambia ni la forma ni las dimensiones ni el propietario
de la parcela; tampoco impacta de forma significativa su valor.

7. Lungo y Smolka sealan que la constatacin acerca de que el valor del suelo est determinado ms por factores externos a la parcela que por las acciones sobre el propio suelo es
esencialmente vlida para las pequeas: aquellas cuya forma o tipo de ocupacin no genera externalidades suficientemente fuertes como para incrementar su propio valor.
En cambio, un gran proyecto urbano s influencia esos factores y tambin el valor del suelo sobre la parcela que se asienta. Lungo, Mario & Smolka, M. Land Value and Large Urban
Projects: The Latin American Experience. Land Lines: January 2005, Volume 17, Number 1. Disponible en http://www.lincolninst.edu/pubs/pub-detail.asp?id=989 en 2/2/2007.
8. Normalmente los Catastros Territoriales trabajan exactamente en sentido opuesto a esta realidad, definiendo a priori zonas de valor catastral que ser perpetan y que no consideran a los
cambios definidos por el planeamiento en el tiempo y las alteraciones cotidianas que el mercado inmobiliario imprime al valor del suelo en las diferentes reas urbanas.
9. El mayor aprovechamiento constructivo del suelo genera un aumento en el valor del suelo puesto que este depende, entre otras variables, de la cantidad de metros cuadrados que
se puede construir en l.
10. Se recomienda visitar el sitio del Programa para Amrica Latina y el Caribe del Lincoln Institute of Land Policy donde se encuentra harta bibliografa al
respecto: http://www.lincolninst.edu/aboutlincoln/lac_espanol.asp

27

INTERNACIONALES
Aparentemente, el nico golpe que causara en las bases de
datos catastrales sera la necesidad de incorporar un nuevo
servicio a la parcela, lo cual derivara en un incremento
insignificante del impuesto predial, razn por la cual se
podra esperar hasta la prxima actualizacin para registrarlo11.

Esa percepcin es muy comn en el imaginario de

administradores y tcnicos involucrados en los catastros
urbanos y no se verifica en la prctica puesto que desde el
momento en que se produce el anuncio de la ejecucin futura
de una obra de extensin de redes de infraestructura ya se
percibe el impacto positivo en el valor del suelo que ser servido
y por lo tanto ms atractivo para el mercado. Es decir, an antes
de que se comience a excavar o a colocar los tubos, la valorizacin
est actuando por cuenta de las expectativas de que ocurra y no
hay proceso de actualizacin que consiga identificar esas
variaciones, mucho menos con el tipo de catastro tabulado que
caracteriza a gran parte de los pases12.
Con particular nfasis en Amrica Latina, es muy
comn encontrar artculos en las leyes de catastro que, bajo el
justificativo de garantizar de forma legal que la actualizacin
efectivamente se realice, imponen su ejecucin a cada 5 aos.
En un anlisis superficial este argumento puede ser
aceptable pero no ha dado los resultados esperados en el
financiamiento urbano por dos motivos: por un lado, la ley no
siempre se cumple y los plazos se vencen sin que la
actualizacin se concrete, ni siquiera parcialmente; y por otro,
genera cuestionamientos fuertes al establecimiento de perodos
fijos como por ejemplo: por qu 5 aos y no otro valor? por
qu el mismo perodo para todas las ciudades de una determinada
jurisdiccin, es que todas ellas crecen con igual intensidad? es
que el nmero de asentamientos informales permanece esttico?
es que las redes de servicios no se expanden gradualmente
impactando de esa forma a los valores del suelo? es que el
mercado inmobiliario tiene la misma pujanza en todas
las ciudades y barrios?
Las respuestas a estas preguntas evidencian que la
imposicin de perodos no es eficiente para el mantenimiento
de las bases alfanumricas del catastro econmico y nuevas
alternativas tienen que encontrarse.
En la bsqueda constante de nuevos procedimientos
un paso importante es que el catastro cambie sus paradigmas y
ample su mirada a la ciudad, contemplando no solamente datos
de tiempos en tiempos sino de forma constante; se adelanta,
inclusive, a los impactos que las decisiones de planeamiento
tendran en el valor del suelo.
Abrir la posibilidad de materializar estas nuevas
ideas exige la comprensin clara de las diferencias entre los
catastros de uso actual y el de uso potencial.

28

3.1. Catastro de uso actual y catastro de uso potencial

El catastro de uso actual es el catastro ortodoxo, aquel
que se estructura de acuerdo con el conocidsimo modelo
geomtrico, jurdico y econmico. Las bases de datos que lo
componen normalmente registran las caractersticas de uso del
suelo en el momento en que se realiz el ltimo levantamiento
catastral, por lo que no pueden ser consideradas como
estrictamente actuales.
An en los casos en que son peridicamente
actualizados, los catastros de uso actual no acompaan
la realidad de la otra ciudad: aquella que se configura y
reconfigura a travs de las decisiones del planeamiento y del
mercado inmobiliario.
Paralelamente, el catastro de uso potencial registra
informaciones referentes al uso definido por el planeamiento.
En las reas urbanas, el uso potencial es definido por los
urbanistas junto a los profesionales que complementan sus
conocimientos y, en las jurisdicciones donde existe participacin
popular, junto a la sociedad. Bsicamente, contempla las reas
destinadas a usos habitacional, comercial, industrial y
esparcimiento, etc; registrados en el plan director de la ciudad.
Estudios comparados entre los datos de los catastros
de uso actual con el catastro de uso potencial permiten identificar
reas de conflicto, as como reas no aprovechadas en su
mximo potencial, pero tambin las diferencias de valor del
suelo entre uno y otro13.
En relacin al valor, en trminos muy generales se
podra decir que la diferencia entre el registrado en el catastro
de uso actual y el que consta en el catastro de uso potencial es
la plusvala derivada de alguno de los hechos generadores
descriptos en el tem 2.2. Su conocimiento es esencial para
poner en prctica el proceso de recuperacin de ese incremento de
valor en beneficio de la sociedad.
Este ltimo comentario destaca la importancia que los
estudios economtricos y geoestadsticos tienen para la
determinacin previa de los valores derivados de intervenciones urbanas, la cual permite estimar anticipadamente los
montos y definir estrategias de recaudacin del impuesto predial
a lo largo del tiempo, adems de identificar el plusvalor que
debe ser recuperado.
3.2. Previendo y cuantificando valorizaciones
Uno de los roles menos explorados por los catastros
urbanos (por lo menos en el mbito latinoamericano)
probablemente sea el de utilizar sus datos para realizar
simulaciones que permitan prever comportamientos de los
valores del suelo a partir de la implementacin de ciertas
intervenciones urbanas.

11. Gran parte de los Catastros Territoriales registran en sus bases alfanumricas a los servicios urbanos en campos del tipo: tiene o no tiene debido a que su existencia forma parte de la frmula que
determina el impuesto predial, desconsiderando el tremendo impacto que la implantacin de los servicios urbanos tienen en el valor del suelo.
12. Esta afirmacin no se refiere a la necesidad de registrar expectativas (no se puede desarrollar poltica de suelo con base en ellas), sino a real valorizacin que se produce y que se verifica en la prctica.
13. Una forma grfica de visualizar las diferencias y hacer comparaciones es superponiendo los mapas temticos generados a partir de los datos de ambos catastros.
14. Las investigaciones que estn siendo desarrolladas en el rea de Catastro y Sistemas de Informacin del Programa para Amrica Latina y el Caribe del Lincoln Institute of Land Policy estn orientadas
en su mayora a la conformacin de modelos de dispersin de plusvalas derivadas de intervenciones urbanas lineares (avenidas y lneas de transporte) y puntuales (grandes emprendimientos urbanos
y plazas).

efectuar anlisis espaciales y simulaciones

de escenarios futuros presentados en forma de
mapas temticos. Estos documentos son
extremamente didcticos y elocuentes en la
representacin de lo que est pasando y lo que
se viene. Su uso est arrojando excelentes
resultados en los procesos de discusin sobre
temas relacionados con el planeamiento, la
recuperacin de plusvalas y la redistribucin
de los recursos captados en diferentes sectores
de la ciudad.

La posibilidad de determinar cuales parcelas estn

involucradas y en cuanto se alterara el valor del suelo en cada
una de ellas es fundamental para el desarrollo de una poltica
urbana coherente con la realidad. Estas determinaciones dependen
bsica y simplemente de la combinacin de datos provenientes
de diferentes fuentes y de la aplicacin de modelos
preestablecidos14.
Las simulaciones son impracticables si no se cuenta
con los datos provenientes del catastro territorial (que aporta la
base cartogrfica y las caractersticas fsicas, jurdicas y
econmicas de cada parcela) y con los datos registrados en los
denominados catastros sectoriales. Estos registros sistematizados,
tambin denominados catastros temticos; son creados y
administrados por diferentes sectores de la administracin
pblica o empresas privadas para fines especficos y,
normalmente, se encuentran dispersos y desconectados.
El Cuadro 1 muestra una clasificacin no definitiva de
catastros sectoriales; algunos de ellos se relacionan, aunque con
diferentes intensidades, con los procesos que producen plusvalas.
La integracin de las bases de datos de todos estos
catastros permite conformar el catastro multifinalitario y si bien
los SIG son las herramientas mas apropiadas para su
administracin no son imprescindibles puesto que la principal
barrera no es tecnolgica sino recurrentemente poltica.
Una vez que se superan las diferencias tcnicas y
administrativas y la integracin se concretiza, es posible

INTERNACIONALES

Cuadro 1 Catastros Sectoriales 15

Es una manera democrtica de colocar a

disposicin de la sociedad informacin crucial
y de contribuir con la puesta en marcha de los
procesos de recuperacin de plusvalas y de
ajuste de la poltica tributaria, los cuales
mueven con gran mpetu a las actividades
desarrolladas por el programa para Amrica Latina y el Caribe,
del Lincoln Institute of Land Policy.
4. Programa para Amrica Latina y el Caribe del Lincoln
Institute of Land Policy
El Instituto Lincoln de Polticas de Suelo16 es una
organizacin educacional sin fines de lucro establecida en
1974. Su misin es estudiar y ensear temas relacionados con
polticas de suelo e impuestos territoriales. Se propone integrar
teora y prctica para contribuir a definir mejores polticas de
suelo, adems de compartir conocimientos sobre las fuerzas
multidisciplinarias que influyen en las polticas pblicas. El
enfoque sobre el suelo se deriva del objetivo central del instituto:
abordar las conexiones entre la poltica de suelo, el progreso
social y el econmico, identificado y analizado por el economista
poltico y autor Henry George.
El instituto busca mejorar los procesos decisorios a
travs de educacin, investigacin y proyectos de demostracin,
divulgando informacin en publicaciones, su sitio web y otros
medios. Sus programas renen a acadmicos, profesionales,
funcionarios pblicos y otros ciudadanos interesados, en un
ambiente colegial de aprendizaje.
En este centro no se adopta puntos de vista determinados,
sino que sirve como facilitador del anlisis y la discusin de
temas, para marcar una diferencia hoy y ayudar a los futuros
tomadores de decisiones sobre las polticas pblicas del
maana.

15. Loch, C & Erba, D. Cadastro Tcnico Multifinalitrio Rural e Urbano. Lincoln Institute of Land Policy & Universidade Federal de Santa Catarina, Brasil, 2007. 130 p. ISBN 97885-906701-2-4. Disponible en
.
16. http://www.lincolninst.edu/

29

INTERNACIONALES

El trabajo del instituto est organizado en cuatro

5. Conclusiones

departamentos: valuacin e impuestos, planificacin y forma

urbana, desarrollo econmico y comunitario, y estudios inter-

La visin del catastro multifinalitario aqu presentada

nacionales; este ltimo est integrado por el Programa para

est an incipiente en Amrica Latina. La multifinalidad se

Amrica Latina y el Caribe y el Programa sobre China.

consigue con la integracin institucional; pero para que ella

salga del discurso y se materialice en la prctica, hay una serie

El Programa para Amrica Latina y el Caribe17 fue

creado en 1993 y desde entonces desarrolla una diversidad de
actividades orientadas tanto hacia acadmicos como otros
profesionales, incluyendo a legisladores y oficiales ejecutores

de medidas que deben ser tomadas en cuenta. Estas las cuales

pueden ser mencionadas: la formalizacin de convenios de
cooperacin, la definicin de un criterio nico de nomenclatura

de polticas, as como tambin tcnicos de alto nivel. Todos los

catastral (o por lo menos definir un criterio que permita, relacionar

esfuerzos son apoyados por redes de profesionales expertos de

los diferentes cdigos o identificadores ya existente para las

la regin, quienes ayudan al Instituto a identificar socios,

mismas parcelas) y la elaboracin de una base cartogrfica

convocar audiencias, recomendar estrategias, investigar temas

nica en una escala que sea til para todos los aliados.

crticos, y desarrollar materiales pedaggicos relevantes que

completen nuestro programa de estudios base.

En ese contexto, no es el catastro territorial tradicional

que contempla los aspectos fsicos, jurdicos y econmicos de

Este centro de investigacin cuenta con una serie de

cada inmueble quen debe responsabilizarse por todo; es un

programas educacionales que incluyen cursos, charlas, mesas

nudo ms de la red que debe ser establecida para la implementacin

de discusin, grupos de trabajo o seminarios. En el Programa

del sistema de informacin multifinalitario.

para Amrica Latina, los cursos de desarrollo profesional sobre

los temas centrales se ofrecen preferentemente en la sede de
Cambridge y las dems actividades se desarrollan en Amrica
Latina. Aqu se cuenta con la colaboracin estrecha de diversos
organismos e instituciones; tambin se financia estudios e

An en relacin a la redefinicin de los paradigmas

del catastro, se concluye que es imperiosa la necesidad de disminuir
la distancia entre los catastros de uso actual y potencial.

investigaciones, material pedaggico y becas de maestra y

doctorado.

La visin estrecha que asume que el catastro de uso

actual tiene los datos verdaderos y suficientes para definir la

El programa incluye cinco temas bsicos: recuperacin

poltica de suelo urbano, que cierra los ojos a la real dinmica

de plusvalas, tributacin inmobiliaria, proyectos de

del mercado inmobiliario es la ms difundida y ha influenciado

(re)desarrollo urbano a gran escala, informalidad y mercados

en gran medida a la legislacin catastral an vigente en muchos

de suelo urbano. El trabajo del instituto sobre la recuperacin

pases con las conocidas consecuencias.

de plusvalas urbanas se enfoca en las condiciones tcnicas y

gerenciales necesarias para la implementacin de instrumentos.
Mediante estos, los incrementos de valor del suelo pueden ser
movilizados directa o indirectamente, va impuestos, tasas,
exenciones y otros elementos de regulacin, para promover el
desarrollo urbano y beneficiar a la comunidad en el largo plazo.

Continuar estructurando catastros tabulados, basados

en planillas con numerosos campos y bases de datos complejas,
dificulta (en la prctica hasta se torna inviable) el anhelado
mantenimiento de los datos y no contribuye de manera efectiva
al financiamiento urbano.

En los ltimos tiempos se le ha dado atencin especial

a proyectos innovadores por medio de los cuales se puede

Es hora de repensar, reconsiderar, negociar y actuar

financiar directamente el suelo para los pobres urbanos, usando

para el establecimiento de catastros con mayor protagonismo

los incrementos de la recuperacin de plusvalas que se generan

en el financiamiento urbano que mejore el nivel de vida de la

en su propio proceso de desarrollo.

poblacin

17. http://www.lincolninst.edu/aboutlincoln/lac_espanol.asp

30

Constructor de su camino al xito

Por: Licda. Priscila Pacheco

Orgulloso de su profesin y eterno enamorado del

campo, los potreros y la montaa, el Perito Topgrafo Vctor
Julio Salazar Chacn hace asomo del carisma de una persona
humilde agradecida con la vida, que posee un sentimiento
supremamente arraigado hacia la topografa y todo lo que
confluye en su desempeo.

VALORES

P.T. Vctor Julio Salazar Chacn:

Fiel a las reas rurales, de las que saca el mejor partido

por aprendizaje que le pueden generar, nos cuenta: Nac en
San Ramn de Alajuela, un 15 de setiembre a las cinco de la
maana con la diana cantndome en el odo, lo que pone en
evidencia su gran admiracin por el pueblo que lo vio nacer.
En busca de mejores oportunidades
Sali de San Ramn con su familia cuando era un
nio que acababa de terminar la escuela primaria, lo que
llamaban en aquella poca la complementaria. Me vine
para San Jos con un bajo porcentaje de conocimientos, pero
con la fuerte ilusin de forjar un mejor futuro para toda la
familia. Tuve que trabajar desde muy pequeo; lo que ganaba
era una parte para ayudar a mam y otra para el estudio, as
que me fui formando poco a poco, manifiesta don Vctor Julio.
Ni la mala situacin ni el recargo de sus obligaciones
causaron frustracin o desgano en el joven sediento de
conocimientos, pues una vez establecido en San Jos, ingres
a llevar cursos de contabilidad, que era lo nico para lo que no
requera tener el bachillerato y le daba una nueva posibilidad
de ser til y conseguir un mejor trabajo.
Fue en su lucha por superarse, y bajo la influencia de
un amigo de la familia, como don Vctor Julio Salazar logr
ingresar al Ministerio de Obras Pblicas y Transportes
(MOPT), al Departamento de Topografa como Auxiliar 1,
dnde segn sus propias palabras era como decir un pen: me
tocaba volar cuchillo y mazo; sin embargo fue una gran suerte
ingresar porque siempre me ha apasionado el campo.
Fusin entre disciplina y lucha
El perito topgrafo Vctor Julio Salazar fue escalando
peldaos dentro del MOPT a base de mucho amor al trabajo.
Adems, cont con el apoyo de personas que siempre supieron
valorar su esfuerzo y su gran entereza.
Mi jefe en ese entonces me fue tomando confianza,
as que en ciertos tramos de estudios topogrficos me peda

que diera lnea, eso era

menos cansado que estar
con el cuchillo; as me fui
adaptando con lo que me
rodeaba, nos cuenta don
Vctor Julio. Adems
recuerda ancdotas de
cuando empezaba: Un
compaero me dijo que le
pasara una mira y yo me
qued analizando qu
diantres era eso; de
casualidad agarr la
regla que era, pero
despus de un susto
increble de pensar en no
acertar, comenta entre
risas.

Mi gran recomendacin para

las nuevas generaciones es
que quieran y respeten
la topografa, que se
identifiquen con su trabajo,
que no necesiten un jefe para
trabajar y hacer las cosas
bien hechas. Esto
permite tener experiencia y
trayectoria, pero sobre todo
trabajar un alcance futurista
en construccin. Es un

consejo esencial para los de

Ya trabajando
en el MOPT, inici sus
ahora y para los que vienen.
estudios de bachillerato
por correspondencia, hasta
que le brindaron la oportunidad de cursar la enseanza media
nocturna en la Escuela Espaa; de donde sali con un ttulo de
bachiller bajo el brazo, dispuesto a iniciar la carrera de
Topografa en la Universidad de Costa Rica (UCR).
Gracias a que me asignaron en una cuadrilla en
San Jos, pude estudiar de noche e inmediatamente despus de
finalizar, ingres a la UCR y logr vencer los obstculos para
llegar al final de la carrera, enfatiza orgulloso de sus logros.
31

VALORES

Gran maestro universitario

Contar con gran experiencia en el campo de la
Topografa, cuando don Vctor Julio Salazar inici sus estudios
universitarios, le aport amplias posibilidades para su desempeo:
siendo apenas un estudiante logr ser asistente de algunos cursos,
sobre todo supervisando cuadrillas, porque ya tena el
conocimiento prctico.
En 1976, con su ttulo de Perito Topgrafo, asumi el
rol de auxiliar oficial en varios cursos; en 1978 se convirti en
profesor de Topografa Prctica en las Facultades de
Arquitectura, Agronoma e Ingeniera, por lo que dedic casi 30
aos a la enseanza en la UCR.
La topografa en su vida
Para m el campo de la construccin es el rea ms
linda de la topografa. Hay que tener mucho criterio y alcance
para hacer el trabajo inmediato porque la mquina est atrs
esperando acota don Vctor Julio Salazar para ejemplificar la
pasin que representa para l su profesin.
Durante 34 aos trabaj en el MOPT, de los cuales 20
fueron en el Departamento de Diseo y el resto en
Construccin, donde se desempe en grandes proyectos como
el de circunvalacin (desde Hatillo hasta Guadalupe), la

carretera San Jos-Gupiles, la carretera Siquirres-Ro

Chirrip, la Panormica en El Roble de Puntarenas, el desvo
del Desmonte en Atenas-San Mateo, entre otros.
Actualmente, don Vctor est pensionado, pero
contina ejerciendo en agrimensura; sali de la UCR en el 2004
porque aunque me doli mucho, segn mi criterio ya era
tiempo de darle campo a nuevas generaciones, concluye este
enigmtico profesional que demostr que el xito es una
actitud.

Breves

Fecha de Nacimiento: 15 de setiembre de 1931

Edad: 76 aos
Estado Civil: casado desde 1953 con Mireya Mora
Matarrita
Hijos: cinco (tres hombres y dos mujeres)
Nietos: dos
Residencia: San Francisco de Dos Ros
Estudios: graduado de Perito Topgrafo en la
Universidad de Costa Rica
Pasatiempos: la lectura y el contacto con la naturaleza

Charla : Sistemas de Informacin

Geogrfica, Conceptos Bsicos y
Aplicaciones
Facilitador:
Ing. Steven Oreamuno
7 de Setiembre del 2007
Auditorio CFIA, 6:00 pm

Inicio: Finales de setiembre del 2007

Curso de Autocad Bsico

Instructor: Arq. Luis Pimentel
Horario: Lunes y mircoles de
1:00 p.m a 5:00 p.m
Costo: $150
Inicio: 3 de setiembre del 2007

Charla: Proyecto Administrador

planos de Topografa APT
Facilitador:
Ing. Freddy Bolaos
12 de setiembre 2007
Auditorio CFIA, 5:00 pm

Curso de Legislacin y
administracin de Condominios
Instructora: Dra. Roxana Sanchez Boza.
Horario: lunes y mircoles
5:00 p.m a 9:00 p.m
Costo 50 000
Inicio: Finales de Setiembre

Autocad Land Desktop 2006

Instructor: Top. Ricardo Hernndez
Horario: Lunes y Mircoles de 8:00 a.m.
a 12:00 m.d.
Costo: $160
Inicio: mircoles 19 de setiembre del 2007

Curso de Valoracin
Instructor: Ing. Julin Morales Daz
Costo: 50 000

Cursos

Architectural Desktop 2006

Instructor: Arq. Luis Pimentel
Horario: Sbados de 2:00 p.m a 6:00 p.m y
lunes de 5:00 p.m a 9:00 p.m
Costo: $200
Inicio: lunes 3 de setiembre del 2007

EDUCACION CONTINUA

Cursos
Cursos

Prximamente

Seminario de Gerencia de Proyectos

Finanzas para no expertos
Motivacin Empresarial
Administracin de Proyectos
Cursos a Distancia
Lincoln Institute of Land Police

Mercados de Suelo Urbano en Ciudades Latinoamericanas 6

Fecha: 1 de Octubre 18 de Noviembre, 2007, Curso a Distancia /Online
postularse antes del 13 Setiembre, 2007
http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=464
Acceso y Gestin de Suelo Urbano por/para los Pobres en Amrica Latina 2
Fecha: 1 de Octubre 18 de Noviembre, 2007, Curso a Distancia /Online
postularse antes del 13 Setiembre, 2007
http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=475
Aplicaciones del Catastro Multifinalitario en la Definicin de
Polticas de Suelo Urbano 13
Fecha: 1 de Octubre 18 de Noviembre, 2007, Curso a Distancia /Online
postularse antes del 13 Setiembre, 2007
http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=460
Impuestos a la Propiedad Inmobiliaria y Valuacin de Inmuebles 4 (708)
Fecha: 1 de Octubre 18 de Noviembre, 2007, Curso a Distancia /Online
postularse antes del 13 Setiembre, 2007
http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=462
Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG) Aplicados a Estudios Urbanos 8 (707)
Fecha: 1 de Octubre 18 de Noviembre, 2007, Curso a Distancia /Online
postularse antes del 13 Setiembre, 2007
http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=461
Catastro Territorial y SIG Aplicados al Desarrollo Urbano en Costa Rica
Fecha: 1 de Octubre 18 de Noviembre, 2007, Curso a Distancia /Online
postularse antes del 13 Setiembre, 2007
http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=479

Informes
Ing. Johanna Briceo
jbriceno@cfia.or.cr jobrica@hotmail.com
Telfono :283- 5671
www.colegiotopografoscr.com

33

ACREDITACIN
Requisito para brindar servicios al Estado
El Ministerio de Ciencia y Tecnologa (MICIT) en conjunto con el
Ente Costarricense de Acreditacin (ECA) informaron a la comunidad
nacional el acuerdo firme tomado por la Junta Directiva del ECA en sesin
ordinaria No. 020 celebrada el 10 de mayo de 2007, donde comunican a los
Departamentos Legales, Proveeduras y todas las instituciones del Estado lo
siguiente:
El Ente Costarricense de Acreditacin (ECA) en cumplimiento de lo
establecido en al Ley del Sistema Nacional para la Calidad, N 8279, publicada en La Gaceta N 96 de 21 de mayo del ao 2002, informa a las instituciones, pblicas, laboratorios de ensayo y calibracin, organismos de
inspeccin y de certificacin (OEC), empresas privadas y pblico en general
lo siguiente:
a) El objetivo de creacin del Sistema Nacional para la Calidad es promover
la calidad de la produccin de bienes y servicios y la competitividad de la produccin nacional. Los procesos de acreditacin o de evaluacin de la conformidad son competencia del ECA y pretenden dar fe pblica del cumplimiento
de los requisitos de acreditacin de una determinada organizacin segn
normas especficas internacionalmente establecidas y reconocidas en el pas
y legislacin nacional.
b) El Artculo 34 de la Ley N 8279 obliga a todos las instituciones pblicas
que requieran servicios de laboratorios de ensayo y de calibracin entes de
inspeccin y de certificacin, es decir servicios sujetos a Evaluacin de la
Conformidad, a encontrar los acreditados o reconocidos por acuerdos de
reconocimiento mutuo entre el ECA y las entidades internacionales equivalentes. As mismo dispone que los laboratorios estatales, unidades de inspeccin y
de certificacin que presten servicios comerciales en estos campos deben
acreditarse.

c) El transitorio II de la Ley N8279 concedi un plazo mximo de tres aos

para acreditarse ante el ECA a laboratorios que al momento de entrada en
vigencia de la mencionada Ley estuvieran prestando servicios al Estado y que
hubieran operado con anterioridad a la entrada en rigor de la Ley. Dicho plazo
fenece el da 9 de junio de 2007. (En este sentido pueden consultarse los
Pronunciamientos N C-355-2005 y C 256-2006 de la Procuradura General
de la Repblica)
d) A partir del 9 de junio del 2007 todos los laboratorios de ensayo y calibracin, entes de inspeccin y de certificacin, que brinden los servicios
establecidos con el artculo 34 de la Ley N8279 al Estado deben estar acreditados
ante el ECA, para lo cual las instituciones pblicas y las Proveeduras
Institucionales deben tomas las medidas necesarias.
e) La Gerencia del ECA tiene la obligacin de hacer cumplir la mencionada
normativa e informar su incumplimiento a la Contralora General de la
Repblica, por tratarse de materia de contratacin Administrativa
Como reflejo del desarrollo que ha presentado el ECA desde su
creacin y demostrando el inters de los Organismos de Evaluacin de la
Conformidad (OEC), por cumplir con lo sealado en la Ley N 8279 antes de
la fecha establecida: 9 de junio del 2007, se brinda la siguiente informacin
que a su vez se encuentra de manera ms extensa en la direccin electrnica:
www.eca.or.cr.
Se invita a todos los interesados a visitar la pgina www.eca.or.cr
donde podrn encontrar informacin relevante de este tema y en caso de
requerir mayor detalle pro favor contactar al personal de ECA, que se encuentra
en la mejor disposicin para aclarar sus dudas, a los telfonos 290-60-75,
290-71-02 y 290-71-25

Por ser ECA miembro firmante del MLA en ensayos con IAAC y con ILAC: Un ensayo realizado una vez, reconocido en el pas de destino

35