Guia de Calificacion de Propiedad en Condominio - Costa Rica

REGISTRO NACIONAL
GUIA DE CALIFICACIN DE
PROPIEDAD EN
CONDOMINIO
REGISTRO INMOBILIARIO
Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

2013
PRESENTACIN
Se ha definido a la propiedad en condominio como la propiedad del

futuro, sin embargo reflexionado sobre la situacin actual y el modelo
constructivo que se sigue en nuestro pas, debemos llegar a la
conclusin que es la propiedad del presente.
Ante
esta
situacin,
el
Registro
debe
ir
modificando
sus
procedimientos, para dar una respuesta eficiente y eficaz ante los

requerimientos de la ciudadana y el mercado inmobiliario en general.
Es por ello que nos hemos dado a la tarea de hacer una revisin de la
Gua de Calificacin del rea Registral del Registro Inmobiliario, en
particular el captulo referente a la propiedad en condominio, con el
fin de actualizar los mismos y difundirlos a travs de la presente Gua
de Calificacin especializada.
Adems, se ha hecho el esfuerzo de incluir tres formularios sobre los
actos y contratos ms comunes en sta materia y que estamos
seguros orientaran a los profesionales en sus labores de cartulacin.
Agradezco el esfuerzo y dedicacin, con la que los compaeros de la
comisin revisora, ejecutaron la tarea encomendada.
Msc. Oscar Rodrguez Snchez

Director
Registro Inmobiliario

2013
Comisin Revisora
Lic. Jorge Enrique Alvarado Valverde, Subdirector

Lic. Jorge Mora Cerdas, Coordinador General
Lic. Edgar Rodrguez Barquero, Jefe de Registradores
Lic. Jose Bermdez Elizondo, Registrador
Colaboradores
Licda. Carla Montero Moreira
Licda. Lizeth Gamboa Araya
Lic. Carlos Marn Barquero
Lic. Ermes Nuez Guevara
Lic. Jos Bermdez Elizondo
Lic. Paul Herrera Peralta.
Lic. Marco Mesn Cepeda
Todos ellos registradores del Partido de Propiedad en Condominio y

Cdula Hipotecarias

2013
GUIA PARA LA CALIFICACION DE UN DOCUMENTO DE

SOMETIMIENTO AL REGIMEN DE LA LEY REGULADORA DE LA
PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
AFECTACION AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

1.
GENERALIDADES. El propietario de un inmueble sea ste de

propiedad comn, de finca filial o de un derecho de concesin en la
zona martima terrestre, podr someterlo bajo el rgimen de
propiedad en condominio.
1.1 Constitucin de condominio en fincas filiales. En el caso
de
afectacin
de
fincas filiales debe
estar autorizada por el
reglamento del condominio, sin perder su condicin de tal, con

respecto del condominio original. (Artculos 1 inciso f, y 33 inciso F de
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y Artculo 12 del
reglamento a la ley)
1.2 Constitucin de condominio en concesiones de la zona
martima terrestre. Deber contarse con la autorizacin previa y
expresa de las autoridades que hayan otorgado la concesin.
(Municipalidad e Instituto Costarricense de Turismo o Instituto de
Desarrollo Rural, segn corresponda). (Artculo 20 del Reglamento a
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio; Artculo 7 inciso d)
Cdigo Notarial)
1.3 Afectacin de varias fincas. Previo a la afectacin debern
stas reunirse y formar un solo inmueble (Artculo 1 de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio).

2013
2. TIPOS DE CONDOMINIO. Se pueden constituir los siguientes

tipos de condominio, entre otros:
2.1 Anteproyecto de Condominio. Debe indicarse en la

naturaleza de la Finca Matriz y las Fincas Filiales que se trata de
condominio en anteproyecto. (Artculo 3 de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio y artculo 14 inc. 2 del Reglamento a la ley)
2.2
Condominio
de
lotes
fincas
filiales
primarias
individualizadas (artculo 1, inciso. C y f de la Ley Reguladora de la

Propiedad en Condominio).
2.3 Condominios en proceso de construccin (Artculo 1, inc.
A de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).
2.4 Condominios totalmente construidos (Artculo 1 inc. A, de
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).
2.5 Condohotel (cap. V del Reglamento de la Ley Reguladora de
la Propiedad en Condominio).
2.6 Condominio en la Zona Martima Terrestre (Artculo 1
inciso e de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y cap.
IV del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio).
2.7 Condominio de Condominios La Gaceta 78 Jueves 23 de
abril 2009ACUERDO N 5677 DEL 13/03/2009
Jueves
17
de
setiembre
2009
Y La Gaceta 181
ACUERDO
5758
DEL
19/08/2009INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO.

2013
(Artculo 1 inciso f de la Ley Reguladora de la Propiedad en

Condominio)
3.
Destinos ms comunes de los condominios. (Articulo 1 inc.

D Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio)
4.
3.1.
Habitacional
3.2.
Comercial
3.3.
Turstico
3.4.
Agrcola
3.5.
Industrial
3.6.
Hotelero
3.7.
Estacionamiento
3.8.
Recreo
3.9.
Oficinas
3.10.
Servicios
3.11.
Pecuarios
3.12.
Cualquier propsito lcito.
REQUISITOS FORMALES. Al solicitar la afectacin el titular

debe de manifestar mediante escritura pblica que desea someter su
propiedad o concesin bajo el rgimen de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio y adems hacer constar en ella lo siguiente
(Artculo 2 de dicha ley y Artculo 14, inc. 2 de su reglamento):
4.1 Descripcin de la finca general, con indicacin del nmero
de matrcula y el nmero de plano catastrado del inmueble (Artculo 2
de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Artculo 15 inc.

2013
del
Reglamento
la
Ley
Reguladora
de
la
Propiedad
en
Condominio, Artculo 30 ley de Catastro).

4.2 Descripcin de la finca matriz, donde se indicar su
naturaleza, destino, situacin, linderos, reas privadas
y comunes
con su descripcin y medidas necesarias para identificarlas, rea total

del condominio y valor total del condominio.(Artculo 2 de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio). De tratarse de un ante
proyecto as deber indicarse expresamente en su naturaleza y en la
de las fincas filiales.
4.3 Nombre del condominio, el cual debe coincidir con el
indicado en los planos constructivos y debe ser diferente de cualquier
otro condominio o persona jurdica inscrita en el Registro Nacional
(Artculo 14 inc. 2 del Reglamento a la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio). En caso de que existiese un condominio
con el mismo nombre, se le deber agregar un aditamento que le
otorgue distintivita, sin necesidad de que los planos sean nuevamente
aprobados por las instituciones respectivas.
4.4 Descripcin de las fincas filiales.
a. Naturaleza: nmero de filial, segn consta en cuadro de
reas respectivo, proceso constructivo, destino, nivel o piso,
b. Situacin: provincia, cantn, distrito.
c. Linderos. Colindancias de cada finca filial.
d. Medida del rea privada indicando las medidas segn
conste en los planos del proyecto o anteproyecto, rea
privada construida, rea privada no construida y rea
privada construida no cubierta restringida.

2013
e. Coeficiente de copropiedad el cual debe de coincidir con

el indicado en el cuadro de reas respectivo.
f. Valor individual de la finca filial con respecto al valor
total del condominio, el porcentaje de valor (el cual debe de
ser proporcional al valor total del condominio) y adems
debe de cerrar al cien por ciento.
g. Naturaleza del Condominio de lotes, se deber indicar que
son
fincas
construir,
filiales
primarias
el destino,
individualizadas
aptas
para
el rea, la altura mxima, todo de
conformidad con el plano constructivo o de diseo de sitio,
(Artculo 2 de la Ley Reguladora de la Propiedad en

Condominio).
4.5 Nombramiento de administrador. Debe indicarse en la
escritura de constitucin el nombramiento del administrador as como
el perodo por el cual ejercer el cargo.
Puede recaer en una persona fsica, jurdica o junta administradora,
el cual debe designarse de conformidad con lo establecido en el
reglamento interno del condominio. (Artculo 29 y 33, inc. a de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio). El cual no debe incluirse
como un artculo ms dentro del reglamento.
4.6 Reglas que permitan la reunin, segregacin y divisin
de fincas filiales. Dentro del testimonio, debe de indicarse como
mnimo lo relacionado en los artculos 2 inc. e y 15 de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio, concordados con el
artculo 13 del reglamento a dicha ley. En caso de no estipularse
ninguna regla al respecto, se entiende que tales movimientos no son
permitidos.

2013
4.7
Constancias notariales. El notario debe de dar fe de lo
que se detalla a continuacin:

4.7.1
Que
los
planos
estn
debidamente
aprobados
segn
procedimiento establecido para el APC (Administrador de

Proyectos
De
Construccin)
indicando
el
nmero
de
consecutivo asignado por el CFIA (Colegio Federado de

Ingenieros y Arquitectos). (artculos. 2 inc. d y 3 de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio, Artculo 76 del
reglamento a
la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y DirectrizRIM-002-2012. Si los planos fueron

aprobados antes de la implementacin del APC, los mismos
deben ser presentados al Diario de Catastro y el notario dar
fe
de
que
instituciones
estn
debidamente
competentes
(INVU,
autorizados
por
MUNICIPALIDAD
las
y
MINISTERIO DE SALUD).
En caso de que la municipalidad no se encuentre adscrita a
la APC, el notario deber dar fe del respectivo visado
municipal.
4.7.2
Concesiones en la Zona Martimo Terrestre. En estos

casos el Notario Pblico dar fe de lo sealado en el artculo
17 del Reglamento a la Ley, a saber:
a. Que se han obtenido las autorizaciones y aprobaciones
indicadas en el Reglamento.

2013
b. Que el contrato de concesin se encuentra vigente, con vista

de
los
registros
correspondientes,
segn
el
tipo
de
concesin.
c. Que se cumpli con lo dispuesto en los artculos 2, 3 y 4 de
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
4.7.3
Sub Condominio
Si se trata de la constitucin de un sub-condominio, el notario
debe indicar expresamente que el reglamento de este no se

contrapone con el reglamento del condominio primario. (Artculo 12
del Reglamento)
4.8
Reglamento de Condominio y Administracin.

El testimonio de escritura de constitucin de condominio debe
de contener el reglamento de condominio y administracin, el cual

debe de ajustarse a lo establecido en la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio y su reglamento. (Artculos 4, 27 y 33 de la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y Artculo 40 del
Reglamento)
4.9
Tributos. Pagar los derechos de Registro de conformidad con el
Artculo2 inc.c.2 de la ley de Aranceles del Registro Nacional; y el

timbre fiscal, timbre de colegio de abogados y timbre de archivo
nacional conforme al mayor valor entre el valor indicado en el
testimonio y el valor fiscal de la finca que se afecta. (Circular RIM-192012).
10

2013
4.10 Cdula Jurdica. El Registro de oficio le asignar el nmero

consecutivo de cdula jurdica que le corresponda al condominio.
Se debe cancelar la suma de 2000 colones en derechos del Registro
Nacional, conforme al artculo 9 del Decreto N 34691-J publicado
en la Gaceta N 159, el 19 de agosto del 2008.
5.
INSCRIPCION DE MODIFICACION DE CONDOMINIO.
De
conformidad con los artculos 27 inc. a), artculos 35 y 77 del

Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio,
los Condominios pueden ser modificados por sus dueos para lo
cual se deben cumplir los siguientes requisitos:
a. Escritura pblica con la comparecencia de los condminos, y de

todos los dems interesados o afectados de la modificacin.
b. Descripcin completa de la finca matriz y sus fincas filiales,
conforme al nuevo plano constructivo aprobado. (Artculo 88 del
Cdigo Notarial, artculo 5 de la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y Artculo 77 del reglamento)
c. Descripcin completa del rea comn y sus componentes en caso
de sufrir modificaciones.
d. Fe notarial de que los planos cuentan con los visados respectivos
(Artculo 76 del reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio)
e. Fe notarial de que los acuerdos que autorizan la modificacin del
condominio se encuentran asentados, firmados y firmes en el libro
de actas de asamblea de condminos. (Artculos 28 y 32 Bis de la
Ley de Propiedad en Condominio).
f. Si el condominio es de fincas filiales primarias individualizadas o se
trata de un condominio totalmente construido conforme a la
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2013
circular N DGRN-001-2000 de Fecha: 12 de diciembre del 2000

debe de indicarse plano catastrado de las filiales.
g. La modificacin de condominio paga derechos y timbres en las
mismas condiciones que la constitucin del condominio, por el
monto de la estimacin dada a la modificacin. En caso de no
estimarse paga como acto inestimable; de aumentar el valor
total de condominio se debe pagar por la diferencia como una
en la constitucin del condominio.
6.
REFORMAS AL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION.

De conformidad con el Artculo 34 de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio y artculo 27 inc. A aparte 5 el Reglamento
de Condominio podr ser modificado por la Asamblea de Condminos,
por
votacin
unnime
del
valor
total
del
condominio,
esta
modificacin del reglamento deber ser inscrita en el Registro

Inmobiliario.
El notario deber presentar una protocolizacin del acta donde se
modifique el Reglamento de Condominio, con indicacin de los
artculos a modificar y su nueva redaccin.
6.1
El notario deber dar fe de lo siguiente:
a. Que la asamblea se llevo a cabo con el cien por ciento de los

condminos.
b. Que los acuerdos se tomaron por unanimidad, estn firmes,
firmados y asentados en el libro de actas de la asamblea de
condminos.
c. La fecha de celebracin de la asamblea.
d. Nombre y cdula jurdica del condominio.
e. Numero de finca matriz
12

2013
6.2
Tributos. La reforma de reglamento paga derechos de registro
y timbres de fiscal, abogado y archivo por la estimacin, de no

indicarse un valor, se tendr como un acto de cuanta inestimable.
7.
MODIFICACION DE AREAS RESPECTO A LOS DECIMETROS

En razn de que debe darse una verdadera concordancia entre
la informacin del Registro Pblico y la del Catastro no ser necesaria
aprobacin en asamblea de condminos, cuando se modifique la
cabida de las fincas filiales en relacin a los decmetros, por lo que
los registradores modificarn de oficio la medida en el asiento
registral,
para
ajustarla
nicamente
en
los
decimales,
de
conformidad con la DIRECTRIZ DRP-002-2009.
8.
NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO

En los nombramientos de administrador, el notario deber
protocolizar el acta en lo conducente o literalmente, en ambos casos
el Registro tomara nota nicamente del acuerdo de nombramiento de
administrador.
8.1
En dicha protocolizacin se dejar constancia de:
a. El nombre del condominio y su respectiva cdula jurdica.

b. La fecha de celebracin de la Asamblea.
c. Que se cumpli el qurum de ley.
d. El numero de finca matriz y su provincia.
e. Periodo de nombramiento de administracin.
13

2013
f. Nombre del administrador con su respectivo documento de

identificacin.
g. Cuando
el
condominio
sea
administrado
por
una
junta
administradora se deber indicar el nombre de los personeros,

el puesto que ocupan dentro de la misma
y su respectivo
documento de identificacin.
h. Si la protocolizacin es en lo conducente deber cumplirse con
lo estipulado en el Artculo 77 del Cdigo Notarial.
i. Que los acuerdos estn firmes, firmados y asentados en el libro
de actas de asamblea de condminos.
j. Fe notarial que el acuerdo de nombramiento es conforme al
reglamento interno del condominio. (art. 29 ley reguladora de
la propiedad en condominio)
8.2 Tributos. El nombramiento del administrador paga derechos
de registro y timbres fiscal, abogado y archivo por la estimacin, de
no indicarse un valor, se tendr como un acto de cuanta inestimable.
9.
DESAFECTACION AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
De conformidad con los artculos 27 y 36 de la Ley Reguladora

de la Propiedad en Condominio y el artculo 76 del Reglamento a la
misma ley, los condominios pueden extinguirse por acuerdo de los
condminos reunidos en Asamblea General, mediante votacin
unnime de los propietarios, de lo cual dar fe el notario.
Lo anterior, siempre y cuando, los posibles lotes o unidades
resultantes de la desafectacin no se opongan a otras legislaciones
relacionadas con la materia.
La extincin surtir efecto a partir de la inscripcin en el
Registro Inmobiliario. En tal caso los asientos de la finca matriz y de
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2013
las filiales se cancelarn en la Seccin de Propiedad en Condominio y

los nuevos inmuebles se inscribirn en la Seccin General de
Propiedad. Quedarn a salvo los derechos adquiridos por terceros. El
notario debe dar fe de que la desafectacin cumple con los requisitos a
que se refieren el artculo 76 citado.
9.1
La escritura de desafectacin deber indicar lo siguiente:
a. Citas de inscripcin de las fincas filiales y la matriz a desafectar

(no es necesaria la descripcin).
b. En caso de tener gravmenes hipotecarios o judiciales, se
requerir autorizacin o acuerdo de interesados o afectados de la
desafectacin.
c. Citas de inscripcin de la finca original que se afecto al rgimen de
propiedad en condominio y que se va a re incluir, con indicacin
de naturaleza, situacin, linderos, medida y plano catastrado
(Artculo 88 del Cdigo Notarial, Artculo 30 de la ley de catastro)
d. En caso de ser varios los propietarios del condominio a desafectar

se deber indicar en qu proporcin quedar perteneciendo a cada
uno de ellos la finca resultante.
9.2
Tributos. La desafectacin paga derechos de registro y timbres
fiscal, abogado y archivo por la estimacin, de no indicarse un valor,

se tendr como un acto de cuanta inestimable.
10
LEGALIZACION DE LIBROS DE CONDOMINIO

Una vez inscrito el documento de constitucin del condominio, el
administrador deber solicitar la legalizacin de los libros del
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2013
condominio (los cuales tendr un mnimo de cien folios, en mltiplos

de 100). Segn Artculo 32 bis de la Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio corresponde a la Seccin de Propiedad en Condominio
del Registro Inmobiliario la Legalizacin de los siguientes libros:
Libro de actas de asamblea de condminos.
Libro de actas de junta directiva -cuando exista-.
Libro de caja.
Para ello, deber presentar la solicitud segn la frmula DBI05, la cual deber retirar en la seccin de propiedad en condominio o
bajarla de la pgina web del Registro Nacional.
Se podrn legalizar libros de hojas removibles,
para lo cual
deber indicarse en cada folio frente el nombre del condominio, la

cdula jurdica, el tipo de libro, nmero de finca matriz y adems
debe venir numerado en forma consecutiva por ambos lados de cada
folio.
11
REQUISITOS
DE
SOLICITUD DE LEGALIZACIN
DE LIBRO
POR PRIMERA VEZ

11.1 REQUISITOS GENERALES
a. Aportar entero de Derechos de Registro por un monto de
2000
colones.
(dicho
pago
puede
realizarse
electrnicamente, el solicitante debe incluir la constancia de

pago respectiva) (art. 2 de la ley de aranceles)
16

2013
b. Traer 125 Colones de timbre fiscal para el libro de Caja.

(Art. 272 inc. 24 cdigo fiscal)
c. Presentar solicitud firmada por el Administrador junto con
una copia de la misma para el recibido, la cual debe venir
autenticada por un notario.(frmula DBI-05)
d. Para solicitar la legalizacin de libros el Administrador debe

tener vigente su nombramiento en el Registro Inmobiliario.
Aportar
copia
del
documento
de
identificacin
del
Administrador, en caso de ser persona fsica, o copia del

documento de identificacin del Representante legal de la
Sociedad.
e. Si el administrador no tuviere su nombramiento vigente en
el Registro Inmobiliario o no existiere ninguno nombrado a
la fecha, conforme al artculo 32 de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio cualquier
condmino puede
solicitar la Legalizacin.
Nota: TODA COPIA DEBE VENIR CERTIFICADA.
11.2 REQUISITOS DE LEGALIZACIN POR UN CONDOMINO:

Si el condominio no tuviere nombrado administrador a la fecha
conforme al punto e
anterior, adems de los requisitos que se le
piden al administrador debe cumplirse por parte del condmino con

lo siguiente:
17

2013
a. Un escrito en papel de seguridad en donde el condmino

solicita la legalizacin de libros, con indicacin de su
documento de identificacin. Debidamente autenticado por
un Notario y con los respectivos timbres.
b. El escrito del punto 1) anterior, debe indicar que se solicita
la
legalizacin
por
no
existir
nombramiento
de
administrador vigente a la fecha, por estar vencido su

nombramiento o cualquier otra causa que motive su
gestin. Debe indicar adems: Provincia y nmero de finca
tanto de la filial de la cual es propietario, as como de la
finca matriz.
c. En caso de que el condmino sea una persona jurdica, se
debe aportar copia del documento de identificacin
del
representante legal de la Sociedad.
11.3 REPOSICIONES DE LIBROS DE CONDOMINIO.

* Requisitos del a al e del punto 11.1 anterior.
* Un edicto publicado por tres das en la Gaceta y por un da en
un Diario de Circulacin Nacional. (N DGT-23-07.Direccin General
de Tributacin. San Jos, a las nueve horas del diecinueve de
setiembre del dos mil siete. Gaceta 191 del 23 de octubre del 2007)
11.4 AGOTAMIENTO DE LIBROS
* Aportar libros agotados para consignarles la respectiva razn de
cierre.
* Requisitos del a al e del punto 11.1 anterior
18

2013
11.5 HORARIO DE ATENCION PARA LEGALIZACION DE LIBROS
***
Lunes a Viernes de 10:00 am a 11:00 am y de 1:00
pm a 2:00 pm.
19

2013
20

2013
NMERO__________- Ante M, , Notario Pblico

con
oficina
en
, comparece: , mayor, estado civil

,
profesin
con
cdula
de
vecino
identidad
de
nmero
, en su condicin de apoderado (a) generalsimo

(a)
sin limitacin de suma
de la sociedad de esta plaza
denominada,
domiciliada
en , con
cdula
nmero , sociedad
de
y
persona
personera
jurdica
inscrita
vigente, de la cual da fe el suscrito notario con vista de
la
Seccin de personas jurdicas con vista de la cdula jurdica

antes
indicada, Y
DICE: PRIMERO: Que
su
representada , es propietaria de la finca inscrita

en
el
Registro
Inmobiliario, PROVINCIA
DE
, MATRICULA - CERO CERO CERO,

con
plano
catastrado nmero
del
ao
, el suscrito notario doy fe de que la descripcin

de la indicada finca se ajusta en un todo al plano catastrado
antes dicho, el cual se encuentra debidamente inscrito en el
Registro
Inmobiliario. ,
SEGUNDO:
que
con
fundamento en las disposiciones de la Ley Reguladora de la

Propiedad
en
Condominio,
Nmero
Siete
mil
novecientos
treinta y tres del veintiocho de octubre de mil novecientos

noventa y nueve y su reglamento, ha decidido someter la finca
antes descrita al Rgimen de Propiedad en Condominio, por lo
que solicita al Registro la inscripcin de la finca dicha en la
Seccin respectiva como finca matriz, la cual se describe:
DESCRIPCION DE LA MATRIZ: terreno con un condominio
21

2013
compuesto por fincas filiales primarias individualizadas,

aptas para construir que se destinaran a uso , las cuales
podrn tener una altura mxima de . pisos, situada en
el distrito , cantn , de la provincia de , linda: al
norte: , al
sur: , al este:
TOTAL
CONDOMINIO: . DESCRIPCIN
DEL
y al oeste: , MEDIDA
DEL
REA
COMN: la cual est compuesta por el REA COMN LIBRE Y

AREA
COMUN
CONSTRUIDA: CON
UNA
MEDIDA
TOTAL
DE: , AREA COMUN LIBRE: con una medida total de:

, y est compuesta por ., acceso vehicular: con
una medida de: , juegos infantiles: con una medida de:
., AREA COMUN CONSTRUIDA: CON UNA MEDIDA TOTAL
DE: ,
estructurales: con
est
una
compuesta:
medida
de
paredes
elementos
, depsito
de
basura: con una medida de ., LA MEDIDA TOTAL DEL

AREA PRIVADA ES DE: , GENERALIDADES DE LA
CONSTRUCCIN: Las fincas filiales estn acondicionadas para
el uso y disfrute independiente, cada una con salida directa a
acceso comn que conduce a la va pblica, el condominio
cuenta con los servicios de agua potable, electrificacin,
alumbrado
pblico
comunicacin
en
general,
con
alcantarillado pluvial y sanitario, as como la ubicacin de

acometidas elctricas y el suministro de agua potable. EL REA
TOTAL DE TERRENO ES DE: , EL REA TOTAL DE
COBERTURA ES DE: , EL REA TOTAL DE PISO ES
DE: , EL
VALOR
TOTAL
DE: , DESCRIPCION
DE
DEL
LAS
CONDOMINIO
FINCAS
ES
FILIALES
PRIMARIAS INDIVIDUALIZADAS: las cuales solicito al Registro

Pblico, Seccin Propiedad en condominio se inscriban cada
22

2013
una por separado a nombre de m representada estimando cada

una de ellas en la suma de cien colones. FINCA FILIAL
PRIMARIA
INDIVIDUALIZADA
NUMERO
UNO: apta
para
construir, que se destinar a uso .., la cual podr

tener una altura mxima de . pisos, situada en el distrito
, cantn
, con
,
un
de
coeficiente
la provincia
de
de
copropiedad
de: , con un valor de: , con un porcentaje

de
valor
de: , linda
sur: , al
al
norte
con: , al
este:
y al
oeste: . FINCA FILIAL PRIMARIA INDIVIDUALIZADA

NUMERO DOS: apta para construir, que se destinar a uso
.., la cual podr tener una altura mxima de .
pisos, situada en el distrito , cantn , de
la provincia de , con un coeficiente de copropiedad
de: , con un valor de: , con un porcentaje
de
valor
de: , linda
sur: , al
al
norte
con: , al
este:
oeste: ., FINCA
y al
FILIAL
PRIMARIA
INDIVIDUALIZADA NUMERO TRES: apta para construir, que se

destinar a uso .., la cual podr tener una altura
mxima
de
pisos,
situada
en
el distrito
, cantn , de la provincia de ,
con un coeficiente de copropiedad de: , con un valor
de: , con
un
de: , linda
sur: , al
al
norte
de
REGLAMENTO
REGLAMENTO
23
DE
valor
con: , al
este:
oeste: . SEXTO:
CONDOMINIO:
porcentaje
INTERNO
CONDOMINIO
y al
DEL
Y

2013
ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO.: El siguiente

ser el Reglamento de Condominio y Administracin para la regulacin
de las relaciones entre los condminos y de ms extremos referidos a
este
condominio.
El
nombre
CONDOMINIO..
del
condominio
ser
Por la ley se entender la ley de
reguladora de la propiedad en condominio y sus reformas, por

reglamento se entender el presente reglamento, por finca filial, se
entender aquella rea del condominio claramente marcada en los
planos de diseo de sitio que se adjuntan y que constituyen las reas
privadas del mismo, por elementos comunes se entender los
elementos comunes del condominio, por parcela del condominio se
entender la finca filial en conjunto con la parte proporcional que
corresponde al propietario en los
comunes, por propietario se
entender al dueo de una parcela en condominio, por gastos

comunes se entender aquellos que requiera la administracin y
mantenimiento del condominio, a los cuales los propietarios estn
obligados a contribuir proporcionalmente, por cuota se entender la
parte proporcional en los gastos comunes dichos que cada propietario
est obligado a cubrir en proporcin al porcentaje de valor que su
derecho tiene en el conjunto del condominio, por propiedad en
condominio se incluye toda la tierra descrita en esta declaracin y en
la escritura principal que se otorga con las mejoras y derechos que le
correspondan.
CAPITULO
PRIMERO:
CAMPO
DE
APLICACIN.
Artculo Uno: El presente reglamento de condominio y administracin

ser de aplicacin obligatoria para todo propietario o titular de
derechos reales sobre el condominio, arrendatario, subarrendatarios o
residente de las finca filial, en cualquiera de sus dos modalidades en el
Condominio (horizontal o vertical), regido bajo las disposiciones de
la LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO NUMERO
24

2013
SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES y conforme a los trminos

de
la
escritura
constitutiva
de
dicho
condominio.
CAPITULO
SEGUNDO: RGANOS DE GOBIERNO Y ADMINISTRACION. Artculo

Dos: Los rganos de Gobierno y Administracin que regirn el
condominio sern: A. La Asamblea de Propietarios. B. El Administrador
C. la Junta Directiva de la Asamblea de Propietarios. CAPITULO
TERCERO: LAS FINCAS FILIALES Y REAS COMUNES. Artculo Tres:
El condominio consta de. fincas filiales. Cada unidad est
identificada con un nmero segn se indica en el plano de diseo de
sitio del condominio en el cual se indica la localizacin de las fincas
filiales y de las reas comunes. Artculo Cuatro: El mantenimiento y
la reparacin de las residencias que se hagan en cada finca filial ser
responsabilidad plena de cada propietario, el cual deber realizarlos a
la mayor brevedad posible por su propia cuenta, segn se establece en
este reglamento. Artculo Cinco: El mantenimiento y reparacin de
los elementos comunes del condominio, ser responsabilidad plena de
la asamblea de propietarios la cual deber realizarlos a la mayor
brevedad posible. El costo de dicho mantenimiento y reparacin ser
cubierto por la cuota de mantenimiento y de ser necesario por cuotas
extraordinarias destinadas para este fin especfico. Artculo Seis:
Todas aquellas modificaciones y alteraciones a los elementos comunes
que la asamblea de propietarios considere pertinentes, debern ser
aprobadas
por
la
mayora
de
los
propietarios
debidamente
representados en asamblea de condminos, misma que deber ser

convocada de conformidad con lo que la ley establece. Los gastos en
que se incurra para tales efectos pasarn a ser parte de la cuota de
mantenimiento y debern ser sufragados por los propietarios mediante
la cuota respectiva o cuotas extraordinarias si fuese necesario.
Artculo Siete: Toda modificacin o alteracin que pretendan realizar
25

2013
los
propietarios
su
residencia
deber
ser
presentada
al
Administrador, para que este convoque a la asamblea de propietarios.

En caso de no convocar a la asamblea el Administrador, los
propietarios que representen un tercio del valor del condominio
podrn convocar a la asamblea.
La asamblea de propietarios tendr
un plazo de ocho das hbiles para aprobar o rechazar la modificacin

propuesta y deber comunicarlo por escrito al interesado.
Si no se
diera respuesta dentro de un mes calendario, la solicitud se tendr por

contestada afirmativamente. Artculo Ocho: Toda modificacin o
alteracin propuesta deber apegarse a las normas de urbanismo y
uniformidad de concepto del concepto arquitectnico del condominio,
segn lo dispuesto por el reglamento interno de construccin. Artculo
Nueve: Si alguno de los propietarios construye dentro de su finca filial
con los debidos permisos segn lo dispuesto por este reglamento,
instalaciones tales como, pero no limitadas a, piscinas, canchas de
tenis, zonas de recreacin etc., ser el nico responsable por el
mantenimiento, seguridad y posibles consecuencias que se deriven del
mal uso o negligencia con que se acte en tales instalaciones. Artculo
Diez: Cada una de las propiedades soportar sobre ellas y sobre el
condominio las servidumbres que sean necesarias para la creacin,
construccin del condominio, inscripcin y mejor integracin de las
futuras etapas y adems de aquellas servidumbres de paso que
permitan el acceso a va pblica, para la instalacin de servicios
pblicos tales como de telfono, aguas, televisin por cable, etc.
Artculo Once: El derecho de uso de los elementos y reas comunes
es inseparable de la propiedad de la finca filial y pasar al propietario
junto con ella. Artculo Doce: Para preservar y facilitar el mejor uso
de las instalaciones del condominio as como para tratar de evitar un
decrecimiento en el valor de las propiedades, el uso de las propiedades
26

2013
del condominio ser limitado y ejercido de acuerdo con las siguientes

condiciones: A)
habitacin. B)
Las fincas filiales sern utilizadas nicamente para

Mascotas.
Cada dueo o residente autorizado podr
tener en su finca filial nicamente mascotas domsticas, en el

entendido de que no sern criados o cuidados para fines comerciales y
que no causen molestias a los vecinos. No ser permitido bajo ningn
concepto y en ninguna parte del condominio o fincas filiales, cualquier
clase de reptil u otro tipo de animal que por su comportamiento se
considere como salvaje, o bien pueda poner en peligro la integridad
fsica o emocional de alguna persona que habite, labore o visite el
condominio.
Queda expresamente prohibido tener y/o introducir los
perros de la raza conocida como..
Cada dueo o residente
autorizado ser el responsable y deber limpiar o recoger los desechos

fecales de sus mascotas. Cuando las mascotas se encuentren fuera de
las residencias ubicadas en las fincas filiales deber de tener en todo
momento una cadena que permita mantenerlo bajo control adems de
un bozal que evite cualquier accidente. Cualquier violacin a las
disposiciones anteriormente mencionadas, autoriza a la asamblea de
propietarios a exigir al dueo de la mascota a que saque al animal del
condominio, sin detrimento de cualquier otra sancin a la que pueda
hacerse acreedor. Estas limitaciones no incluyen peces en pecera ni
aves enjauladas, siempre y cuando las aves no se encuentren en los
elementos comunes y constituyan una molestia para los vecinos.
Artculo Trece: Los elementos comunes sern utilizados nicamente
para aquellos fines y propsitos para los que fueron diseados y
dentro de lo que la sana crtica y la lgica sealan. Trece. Uno) En la
utilizacin de la piscina todo nio menor de trece aos deber estar
siempre acompaado de algn mayor de edad que sepa nadar. El no
cumplimiento de esta disposicin facultar a cualquier residente del
27

2013
condominio y/o guardia de seguridad, a ordenarle al nio el abandono

inmediato de la piscina. Artculo Catorce: Ningn dao, molestia o
acto perjudicial ser permitido dentro del condominio, ni lo ser
ninguna actividad, costumbre o uso que pudiendo causar o constituir
dao,
molestia
acto
perjudicial, interfiera
con
la propiedad,
utilizacin y disfrute del condominio por parte de los dueos,

residentes autorizados, huspedes temporales o visitantes.
Los
propietarios no podrn instalar en sus fincas filiales ningn equipo o

maquinaria
que
produzca
ocasione
ruidos
molestias
que
sobrepasen los lmites establecidos por las autoridades de salud y

urbanismo correspondientes. Artculo Quince: Las fincas filiales y en
general toda la propiedad del condominio, debern utilizarse conforme
lo permitido por la ley.
Todas las violaciones a las normas del
condominio sern responsabilidad plena del infractor; asimismo, ser

responsabilidad del infractor reparar o poner a derecho la situacin
que ocasiona tal infraccin y ni la asamblea de propietarios, su junta
directiva, el condominio en s, el administrador, ni ninguna otra
persona, sern responsables por su falta o atraso en corregir tal
situacin. Artculo Diecisis: La asamblea de propietarios podr
omitir y dispensar la aplicacin de alguna restriccin sobre las reas
comunes en algn caso especfico, cuando as lo considere pertinente y
medie justa causa para ello. CAPITULO CUARTO: DE LA ASAMBLEA
DE PROPIETARIOS: Artculo Diecisiete: La asamblea de propietarios
estar constituida por los propietarios de fincas filiales del condominio.
Artculo Dieciocho: En el caso de que una finca filial perteneciera a
diversas personas fsicas o jurdicas, o sobre ella existan derechos
reales de usufructo, uso o simple posesin, tanto los copropietarios
con los titulares de dichos derechos reales y el nudo propietario,
debern hacerse representar por una sola persona en la asamblea.
28

2013
Artculo Diecinueve: Los propietarios podrn ser representados en la

asambleas mediante carta poder, misma que deber necesariamente
estar autenticada por un abogado y deber ser exhibida en el acto de
la asamblea. Artculo Veinte: Son atribuciones de la asamblea de
propietarios: A) Aprobar o rechazar en su caso, el presupuesto anual
de gastos comunes del condominio, presentado por el administrador y
que deber determinar los egresos y el monto de las partidas
necesarias para cubrirlos. B) Nombrar y revocar el nombramiento del
administrador, cuando proceda,
por votacin que represente la
mayora del nmero de propietarios en la asamblea con derecho a

voto, as como llenar las vacantes temporales o definitivas de los
mismos. C) Conocer el informe del administrador y los estados de
cuenta que este deber rendir. D) Autorizar las reparaciones y/o
mejoras que se quieran o deban hacer en los elementos comunes del
condominio. E) Autorizar la ampliacin de elementos comunes con
otros nuevos. F) Resolver sobre las materias que la ley pone bajo su
competencia y en general, conocer y decidir en todos aquellos asuntos
de inters comn para el conjunto de propietarios del condominio,
acordando las medidas necesarias para una adecuada utilizacin de los
elementos comunes. Artculo Veintiuno: La asamblea se reunir por
lo menos una vez al ao, mediante convocatoria que har el
Administrador del condominio por medio de carta circular o mediante
aviso en uno de los diarios de mayor circulacin en el pas. La
convocatoria
deber
contener
necesariamente
la
agenda
de
la
asamblea y la misma no podr ser ampliada una vez que esta se inicie.
Esta reunin preferiblemente ser en el propio condominio o en lugar
que la convocatoria determine. Artculo Veintids: El qurum para
reunir vlidamente la asamblea en primera convocatoria, estar
formado por quienes representen los votos de no menos de dos tercios
29

2013
del valor del condominio, si no se reuniere el qurum, la segunda

convocatoria la formar cualquier cantidad de condminos presentes,
de conformidad con el artculo veinticuatro de la ley. Artculo
Veintitrs: Las dos convocatorias podrn hacerse para el mismo da,
siempre que las mismas estn separadas con por lo menos un lapso de
una hora entre cada una de ellas. Artculo Veinticuatro: Los
acuerdos se tomarn por mayora de votos, excepto en los casos que
la ley reguladora de la propiedad en condominio o este reglamento
dispongan lo contrario.
Solo podrn votar quienes se encuentren al
da en el pago de las cuotas de mantenimiento,
y el caso de que
alguno de los presente se encuentre en mora, se le dar antes de la

votacin quince minutos para ponerse al da. Artculo Veinticinco: El
voto de cada propietario valdr conforme el porcentaje de valor que a
cada condmino le corresponde en su finca filial, de conformidad con
lo indicado en la escritura constitutiva del condominio. Artculo
Veintisis: De la asamblea se levantar un acta en el libro respectivo,
en donde se consignarn los acuerdos adoptados, dicha acta ser
firmada por el presidente y el secretario de la asamblea de propietarios
as como los propietarios que lo deseen. CAPITULO QUINTO: DE LA
JUNTA DIRECTIVA. Artculo Veintisiete: La asamblea de propietarios
nombrar una junta directiva,
la cual ser elegida en asamblea
general en la primera semana del mes de Noviembre de cada ao.

Artculo Veintiocho: La junta directiva tendr a su cargo la solucin
de conflictos internos dentro del condominio, debiendo de aplicar las
normas bsicas establecidas dentro de los principios generales del
debido
proceso,
consagrado
en
las
resoluciones
de
la
Sala
Constitucional. Artculo Veintinueve: La junta directiva estar

integrada por cuatro miembros que ocuparn los siguientes cargos:
Presidente, Secretario, Tesorero y Fiscal. Artculo Treinta: Los
30

2013
miembros de la junta directiva sern nombrados por mayora de votos

a la hora de celebrar la asamblea. Artculo Treinta y Uno: Durarn
los miembros de la junta directiva en sus cargos por un perodo de dos
aos. Artculo Treinta y Dos: Los miembros de la junta directiva se
reunirn en sesin ordinaria dos veces al mes. En un lugar, hora y da
que esta determine. En sesin extraordinaria cuando sea necesario y
sea convocada por el presidente o dos de los miembros de la junta
directiva. Artculo Treinta y Tres: Los acuerdos de la junta directiva
se tomarn por mayora simple de los votos presentes. Artculo
Treinta y Cuatro: El qurum para que pueda sesionar vlidamente la
junta directiva ser de tres miembros. Si no hubiera qurum, la junta
directiva podr sesionar vlidamente en una segunda convocatoria
veinticuatro
horas
despus
de
la
sealada
para
la
primera
convocatoria. Artculo Treinta y Cinco: De cada sesin se levantar

un acta que contendr la indicacin de las personas asistentes as
como la circunstancia de lugar y tiempo en que se ha celebrado, los
puntos principales de la deliberacin, la forma y resultado de la
votacin y el contenido de los acuerdos. Artculo Treinta y Seis:
Cualquier miembro de la junta directiva podr solicitar que se haga
constar en el acta sus opiniones. Artculo Treinta y Siete: Son
obligaciones de los miembros de la junta directiva: A) Asistir con
puntualidad a las cesiones. B) Votar y resolver los asuntos sometidos
a su consideracin. C) Desempaar fielmente su cargo y velar por los
intereses comunes de los propietarios con el cuido y diligencia que lo
hara un buen padre de familia. Artculo Treinta y Ocho: La ausencia
a una sesin debe de ser justificada ante la junta directiva. Artculo
Treinta y Nueve: Podr ser removido como miembro de la Junta
Directiva: A) El que incumpla con alguna de sus obligaciones. B) El
que incurra en responsabilidad por actos ilegales. C) El que se ausente
31

2013
por ms de un mes de las reuniones de junta directiva sin previa

autorizacin de la misma. D) El que si causa justificada, a juicio de la
junta directiva, hubiese dejado de asistir a ms de seis sesiones en el
transcurso del ao. E) El que con su actuar lesione o est en contra de
los intereses propios del condominio. Artculo Cuarenta: El dejar de
ser miembro de la Junta Directiva por cualquier causa, no eximir a las
personas
que
hubiesen
ocupado
algn
cargo
en
ella,
de
las
responsabilidades legales en que puedan haber incurrido durante su

gestin.
CAPITULO
SEXTO:
EL
ADMINISTRADOR.
Artculo
Cuarenta y Uno: El cargo de administrador podr recaer tanto en

personas fsicas como jurdicas, propietarias o no del condominio
indicado al inicio y ser nombrado por la Asamblea de Condminos. EL
ADMINISTRADOR
DURAR
FUNCIONESAOS.
EN
Le
SUS
corresponder
la
representacin judicial y extrajudicial del condominio, CON LAS

FACULTADES
PROPIAS DE UN APODERADO GENERAL
SIN
LMITE DE SUMA, La Asamblea de Propietarios sin embargo,

podr conferirle en casos especiales facultades de Apoderado
Generalsimo con la extensin que el acuerdo respectivo seale
en
cada caso.
personas
Su
fsicas
SUFICIENTE
nombramiento podr recaer
como
PARA
jurdicas. Tambin
CONSTITUIR
tanto en
tendr
SERVIDUMBRES
PODER
para
la
obtencin y operacin de servicios pblicos bsicos como

electricidad, alumbrado y agua a favor de los condminos del
condominio,
tendr
facultades
suficientes
para
constituir
servidumbres sobre reas comunes del condominio.
Artculo
Cuarenta y Dos: Ser responsabilidad del administrador: A) La

atencin, cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes. B) La
atencin y operacin de las instalaciones y servicios generales. C) Los
32

2013
actos de administracin y conservacin del condominio. D) La

recaudacin de las cuotas mensuales para gastos comunes, seguros,
fondo de reserva y fondo previo, y de ser necesario la parte
proporcional de los impuestos territoriales y municipales que le
corresponda a cada propietario de finca filial. E) Velar porque no se
perturbe en forma alguna la tranquilidad y el orden que deben existir
en los recintos del condominio. F) Adoptar las medidas pertinentes
contra las perturbaciones del orden y conforme a las disposiciones del
artculo veintisis de la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
nmero siete mil novecientos treinta y tres. G) Expedir recibos de las
cuotas canceladas, certificaciones de las sumas que los propietarios
adeuden por concepto del pago de las cuotas que les corresponde
satisfacer, los que sern ttulo ejecutivo cuando estn refrendadas por
un contador pblico autorizado y autenticadas por un abogado. H)
Ejecutar los acuerdos de la asamblea de propietarios y la junta
directiva en el caso que sea necesario. I) Abrir y mantener una cuenta
corriente o de inversin a nombre del condominio en la que deber
depositar
las
sumas
que
reciba
establecidos por el reglamento.
provenientes
de
los
ingresos
En dicha cuenta deber firmar el
administrador y cualquiera de los miembros de la junta directiva en

firma mancomunada. J) Velar porque se realicen las reparaciones
necesarias de los servicios cuando estos se interrumpan. K) Presentar
ante la asamblea de propietarios un informe econmico debidamente
auditado cada ao. L) Llevar un estricto control y archivo de todos los
documentos, planos, facturas, recibos o de cualquier otro tipo
concernientes al condominio. En caso de sustitucin de administrador,
ste deber entregar toda la documentacin aludida a quien lo
sustituya. M) Todas aquellas obligaciones que la ley y el presente
reglamento le asignen. N) Vigilar y dirigir los trabajos de los
33

2013
empleados que atiendan los diversos servicios del condominio, cuyo

nombramiento y remocin har. CAPITULO STIMO: DERECHOS Y
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. Artculo Cuarenta y Tres:
Todo propietario est en la obligacin de contribuir con el condominio,
proporcionalmente al porcentaje valor de su finca filial para poder
hacer frente a los gastos comunes de administracin y mantenimiento
del condominio; fondo de reserva; a los gastos de seguro o impuestos
cuando proceda. Las cuotas no cubiertas puntualmente harn incurrir
al propietario en el pago de una clusula penal mensual equivalente a
diez puntos porcentuales sobre la tasa ms alta que establezca el
Banco Central de Costa Rica sobre el monto adeudado por el tiempo
del atraso, la cual aumentar un punto porcentual por mes.
Las
cuotas, con indicacin de cada partida, se pagarn por mensualidades

adelantadas el primer da hbil de cada mes.
El administrador podr
expedir certificaciones de las sumas que los propietarios deban por

concepto de cuota en los gastos comunes.
Estas certificaciones,
refrendadas por un contador pblico autorizada y autenticadas por un

abogado, tendrn carcter de ttulo ejecutivo contra los propietarios
morosos. Artculo Cuarenta y Cuatro: Los propietarios podrn
establecer a su costa, servicios para su uso exclusivo siempre que no
perjudiquen ni interfieran a los dems propietarios, ni ello suponga el
uso de servicios comunes, con detrimento de los derechos de los otros
propietarios. Debern usar su propiedad como RESIDENCIA y no
podrn destinarla a otro fin que no sea ese. Artculo Cuarenta y
Cinco: Todo propietario tiene la obligacin de ejecutar en su propiedad
y a su costo, con la premura que el caso requiera, aquellas
reparaciones cuya omisin o dilacin puedan producir daos o
incomodidades a los propietarios de las fincas filiales vecinas y/o del
condominio.
En caso de no hacerlo as, deber resarcir los daos y
34

2013
perjuicios ocasionados. Artculo Cuarenta y Seis: Para efectuar

modificaciones en su finca filial el propietario de la misma deber
notificar esa intencin a la junta directiva y obtener la previa
aprobacin por escrito de esta y el arquitecto o el ingeniero designado
por ellos, quien velar para que no sean afectadas las estructuras,
fachada, instalaciones, servicios, accesos, reas de circulacin, y otras
partes del condominio. Los dueos o residentes autorizados no podrn
hacer modificaciones o alteraciones a los elementos comunes del
condominio sin previa autorizacin por escrito de la asamblea de
propietarios. Artculo Cuarenta y Siete: Los propietarios debern
abstenerse de todo acto que impida, perturbe o haga menos eficaz la
utilizacin de los servicios y las instalaciones comunes. Artculo
Cuarenta y Ocho: No podrn los propietarios cambiar la forma
externa de las fachadas, ni decorar las paredes, puertas o ventanas
exteriores, en forma o con colores distintos de los del condominio y
que se establecern en el reglamento interno de construccin. El
infractor de lo anteriormente indicado se expone a que la autoridad
judicial
competente le
aplique
una multa sin
perjuicio de las
indemnizaciones que en derecho corresponda. Artculo Cuarenta y

Nueve: El propietario no podr dedicar su finca filial a distintas
finalidades de la HABITACIONAL segn se indica en este reglamento
y se compromete a aceptar la regulacin que con miras a la mayor
utilidad de todos los propietarios haga la asamblea de estos, por
acuerdo que represente las dos terceras partes del
valor del
condominio. Con igual votacin podr variarse el acuerdo si esas

circunstancias lo ameritan a juicio de la asamblea de propietarios.
Artculo Cincuenta: Los animales domsticos en ningn caso podrn
deambular por el condominio, nicamente podrn salir de la finca filial
con su respectivo dueo y no podrn hacer ruidos que perturben la
35

2013
tranquilidad de los vecinos. De ocurrir tal situacin el propietario

deber solucionarla de inmediato o bien acatar las disposiciones que
persigan ese fin. Artculo Cincuenta y Uno: Se prohbe arrojar
objetos a los patios o elementos comunes en general, as como
quemar basura en el interior o exterior de las residencias en las fincas
filiales, o interrumpir con ellas los lugares de acceso o trnsito del
condominio.
As mismo est prohibida la tenencia de materiales
explosivos, inflamables e insalubres o bien que produzcan malos

olores, humo o cualquier clase de molestias que puedan representar
un peligro para la salud. Artculo Cincuenta y Dos: Los propietarios
estn obligados a permitir la ejecucin de trabajos de reparacin
mantenimiento de los elementos comunes. Artculo Cincuenta y

Tres:
En
caso
de
que
el
propietario
decida
vender,
dar
en
arrendamiento, constituir derechos reales sobre su propiedad, o ceder

su posesin en forma alguna, deber comunicarlo por escrito al
administrador. El nudo propietario, arrendatario y poseedor, debern
aceptar las regulaciones que se derivan del presente reglamento.
Artculo Cincuenta y Cuatro: El arrendamiento o cesin de derecho
de una finca filial no exime al propietario del cumplimiento de todas y
cada una de las obligaciones que le impone la ley, la escritura
constitutiva y este reglamento. Ninguna parte de las fincas filiales
podr ser arrendada por separado. Todos los arrendamientos debern
constar en contrato escrito y para su validez debern incluir las
siguientes clusulas y disposiciones: A) El arrendatario se deber
someter voluntariamente a todas las disposiciones y regulaciones de
este documento, el reglamento del condominio o la legislacin y
regulaciones aplicables. B) El contrato de arrendamiento deber
consignar la obligacin del arrendatario de cumplir todas las reglas o
disposiciones de este documento, el reglamento del condominio o la
36

2013
legislacin y regulaciones aplicables. Artculo Cincuenta y Cinco: El

derecho de los propietarios sobre los elementos comunes no podr ser
traspasado, vendido o enajenado de manera alguna en forma separada
de la finca filial; asimismo todo traspaso, venta o enajenacin de la
casa incluir dicho derecho sobre elementos comunes. Artculo
Cincuenta y Seis: Todos los propietarios, ocupantes y visitantes
debidamente
autorizados
debern
acogerse
someterse
las
regulaciones aqu establecidas y todas aquellas disposiciones que se

tomen de acuerdo a este reglamento y a las leyes y regulaciones
aplicables. Si alguno as no lo hiciere, la asamblea y/o el condominio
si as corresponde, tendr el derecho de tomar las acciones que
procedan, adems de aquellas previstas por las leyes y regulaciones
aplicables. Artculo Cincuenta y Siete: Todo propietario u ocupante
debidamente autorizado ser responsable por los daos, la reparacin
y la reposicin necesaria o resultantes de un acto producto de su
actuar o negligencia, de algn miembro de su familia, invitados,
empleados o arrendantes. Artculo Cincuenta y Ocho: Si alguno de
los propietarios u ocupantes debidamente autorizado no mantuviere su
propiedad de acuerdo con lo dispuesto por este reglamento, leyes y
regulaciones
aplicables,
procediere
realizar
alteraciones
modificaciones en contra de lo que aqu y en reglamento interno de

construccin se establece, la asamblea no solamente podr imponer
las sanciones necesarias sino que podr recurrir a la va legal
correspondiente para hacer cesar dichas violaciones y restablecer todo
a su estado original antes de que la perturbacin se diera.
Todo lo
anterior deber ser cancelado por cuenta del propietario y ser

solidariamente responsable el ocupante o arrendante de la finca filial.
Artculo Cincuenta y Nueve: Si fuera necesario recurrir a la va
judicial, el propietario u ocupantes debidamente autorizados, deber
37

2013
cubrir todos los gastos en los que incurra la asamblea, incluyendo,

pero no limitando a, costas legales y procesales. Artculo Sesenta: El
no
ejercicio
por
parte
de
la
asamblea
de
los
derechos
aqu
establecidos, o los que a futuro se concedan, no representar ni podr

ser interpretado en forma alguna como una renuncia, expresa o tcita,
a
tales
derechos.
CAPITULO
OCTAVO:
DISPOSICIONES
FINANCIERAS. Artculo Sesenta y Uno: Como se ha indicado,

adems de las sumas relacionadas con el pago de atencin de gastos
comunes, impuestos y seguros, los propietarios debern cubrir de
acuerdo a su porcentaje de valor, una suma mensual destinada al
fondo de reserva para gastos imprevistos en la administracin del
condominio. Artculo Sesenta y Dos: El administrador en caso de ser
necesario,
ser
el
responsable
del
pago
de
los
impuestos
correspondientes a las reas comunes del condominio, pero no serlo

ser responsabilidad de cada propietario el pago de sus impuestos
municipales correspondiente a su propiedad y a su parte proporcional
en las reas comunes del condominio. Artculo Sesenta y Tres: Al
elaborar
el
presupuesto
anual
del
condominio,
se
incluir
la
remuneracin que corresponda mensualmente para el administrador y

empleados
del
condominio.
Artculo
Sesenta
Cuatro:
El
presupuesto anual de ingresos y egresos se confeccionar asignando a

cada propietario su contribucin conforme al porcentaje de valor
que le corresponda de acuerdo con el valor estimado de su finca filial.
Adems deber indicar los costos y gastos necesarios para el manejo
del condominio, impuestos territoriales y municipales, compra de
herramientas, seguros, servicios de acueductos y alcantarillados,
servicios elctricos y telefnicos, cargas sociales, salarios, y otros
segn fuese el caso.
suficientes,
gastos
En caso de que las sumas fijadas no fueran

extraordinarios
38
imprevistos,
la
asamblea
de

2013
propietarios
adoptar
las
medidas
problema. CAPITULO NOVENO:
necesarias
para
resolver
el
DE LAS SANCIONES. Artculo
Sesenta y Cinco: Las faltas cometidas por los propietarios o por

quienes de ellos deriven su derechos, sern sancionados conforme lo
seala la ley Reguladora de la Propiedad En Condominio nmero siete
mil novecientos treinta y tres y lo dispuesto en este reglamento.
Artculo Sesenta y Seis: Cuando un propietario cometiere faltas
graves o fuere reiteradamente infractor de las disposiciones que
regulan al rgimen de propiedad en condominio, la junta directiva
dictar las medidas pertinentes. Si quien cometiere esas infracciones
hubiere derivado su derecho del propietario, se informar a este para
que de inmediato solucione el problema. De no acatar el infractor o el
propietario segn corresponda, las disposiciones de la junta directiva,
sta deber convocar a asamblea de propietarios, que ser el rgano
que determinar las medidas procedentes, sin que ello implique que no
se pueda gestionar paralelamente las acciones legales del caso.
CAPITULO DECIMO:
Artculo Sesenta y siete: La falta de validez
o eficacia de alguna, o algunas de las partes de este documento no

acarrea la falta de validez o eficacia del mismo. Artculo Sesenta y
ocho: En aquellas zonas del condominio por las que transitan
vehculos
automotores
de
cualquier
tipo,
la
velocidad
mxima
autorizada ser de veinticinco kilmetros por hora. En todo lo relativo

a la circulacin vial dentro del condominio se regir por lo dispuesto en
la legislacin vigente en la Repblica, que rija dicha materia.
Asimismo dentro de los terrenos del condominio, los propietarios,
ocupantes
autorizados
visitantes,
se
debern
someter
voluntariamente a la jurisdiccin de las leyes, tribunales y autoridades

que rigen en dicha materia.
(La de trnsito). Para el caso de
accidentes y cualquier circunstancia que amerite la intervencin de
39

2013
oficiales o legislacin de trnsito, se considerar calle pblica las vas

de circulacin privadas del condominio, con el propsito de que puedan
ingresar a la propiedad del condominio, a cumplir con sus deberes.
Artculo Sesenta y nueve: El administrador recibir la remuneracin
que para tal efecto fije la asamblea de propietarios. Artculo Setenta:
En el caso de que alguna de las fincas filiales tenga como lindero
alguna calle pblica, ser prohibido por el dueo de la finca filial,
habilitar cualquier tipo de acceso a esa calle pblica. Artculo Setenta
y uno: Cada finca filial deber tener dentro de su terreno, un depsito
de basura idneo, La basura domstica, solo podr ser colocada en los
depsitos correspondientes con no ms de doce horas de antelacin a
su respectiva recoleccin. Artculo Setenta y dos: Queda a discrecin
de la administracin la autorizacin y uso de motos, bicimotos,
triciclos,
cuadriciclos
cualquier
tipo
de
transporte
automotor
semejante a estos dentro del condominio. De igual manera ser

potestad de la administracin el permitir el uso de las instalaciones e
infraestructura del condominio a las fincas colindantes con el mismo,
siempre que el colindante que as lo desee page el equivalente a una
cuota de condominio mensual, lo que le dar derecho de uso por un
mes. Este pago que el colindante haga, no le dar NINGN DERECHO
A VOTO en las asambleas de condminos. Artculo setenta y seis: se
permitir que fincas filiales del condominio se puedan convertir
en matrices, as como reunir, dividir y segregar como lo faculta
el artculo treinta y tres inciso F, artculo segundo
inciso e y
articulo quince de la ley Reguladora de la Propiedad En

Condominio nmero siete mil novecientos treinta y tres. Artculo
setenta y siete: Todos los conflictos, controversias o diferencias que
surjan con motivo del presente contrato, se resolvern Rgimen as:
En caso de que sugiera una disputa entre los condminos ya sean
40

2013
estos propietarios o inquilinos debern acudir en primera instancia al

administrador, quien despus de escuchar los alegatos de las partes,
resolver la diferencia en un plazo no mayor de cinco das. En caso de
continuar el problema se convocar a una asamblea de condminos,
que resolver definitivamente la controversia. Si existiere una disputa
entre un propietario o condmino en calidad de inquilino y la
administracin, podr ser conocido por la asamblea de condminos. Lo
acordado por la asamblea obliga a todos los propietarios e inquilinos.
Cualquier propietario o inquilino que estime lesionado su derecho
podr establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la
firmeza del acuerdo en primera instancia, ante la misma asamblea y
posteriormente en caso de persistir su inconformidad se substanciara
mediante el procedimiento sumario estatuido en el cdigo procesal
civil.
CAPITULO
CONDOMINIO.
DECIMO
PRIMERO:
CONSTRUCCIN
EXTINCIN
RECONSTRUCCIN
DEL
DEL
CONDOMINIO. Artculo Setenta y siete: La extincin del rgimen de

propiedad en condominio, as como lo referente a la destruccin y
reconstruccin del condominio, se regir por lo dispuesto en la Ley
Reguladora
de
la
Propiedad
novecientos treinta y tres
En
Condominio
su reglamento.
nmero
siete
mil
CAPITULO DECIMO
SEGUNDO: APROBACIN Y MODIFICACIN DEL REGLAMENTO DE

CONDOMINIO Y ADMINISTRACION. Artculo Setenta y ocho: Para su
plena validez, inicialmente este reglamento ha de ser aprobado por el
valor total del condominio. Con posterioridad solo podr modificarse
por acuerdo conforme al nmero de votos que indica la ley reguladora
de la propiedad en condominio. Artculo Setenta y nueve: Ser la
asamblea de propietarios la nica responsable de la interpretacin de
este reglamento, misma que ser vinculante entre las partes.
AQU
EL
REGLAMENTO
INTERNO
41
DE
HASTA
CONDOMINIO

2013
ADMINISTRACION.
ADMINISTRADOR:
SPTIMO:
Se
nombra
NOMBRAMIENTO
como
administrador
al
DE
seor
, estado civil .., profesin , cedula nmero ,

vecino de .., quien estando presente en este acto firma en
seal de aceptacin.
EL SUSCRITO NOTARIO HACE CONSTAR Y
DA FE que ha tenido a la vista el plano general de distribucin que por

medio de est escritura se somete al rgimen de Propiedad en
condominio, debidamente aprobado POR EL COLEGIO FEDERADO
DE
INGENIEROS
ARQUITECTOS
SEGN
CONTRATO
OC-
, POR LA OFICINA RECEPTORA DE PERMISOS DE

CONSTRUCCIN DEL INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y
URBANISMO, MINISTERIO DE SALUD, MUNICIPALIDAD DE
.. , reuniendo as el proyecto todos los requisitos sanitarios,
estructurales y funcionales establecidos por la Ley de la materia
todos los dems que debe de contar este tipo de construcciones. El

suscrito Notario hace constar y da fe que la descripcin del
Condominio se ajusta en todo a los planos de diseo de sitio. ES
TODO.
Ledo lo escrito al compareciente, resulto conforme y juntos
firmados en la ciudad de San Jos

octubre del ao dos mil
a las XXX horas del da XXX de
... FIRMA ILEGIBLE**** FIRMA
ILEGIBLE. LO ANTERIOR ES COPIA FIEL Y EXACTA DE LA ESCRITURA

NMERO XXX VISIBLE AL FOLIO XXX DEL TOMO XXX DEL PROTOCOLO
DEL SUSCRITO NOTARIO. CONFRONTADO CON SU ORIGINAL ANTE
LOS OTORGANTES, ES CONFORME Y LO EXPIDO AL FIRMARSE LA
MATRIZ.
42

2013
43

2013
NMERO__________- Ante M, , Notario Pblico

con
oficina
en
, comparece: , mayor, estado civil

,
profesin
con
cdula
de
vecino
identidad
de
nmero
, en su condicin de apoderado (a) generalsimo sin

limitacin
de
suma
de
la
sociedad
de
esta
plaza
denominada, domiciliada en , con

cdula de
persona jurdica nmero , sociedad y
personera inscrita y vigente, de la cual da fe el suscrito notario con

vista de
la Seccin de personas jurdicas con vista de la cdula
jurdica
antes
indicada, Y
DICE: PRIMERO: Que
su
representada , es propietaria de la finca inscrita en

el
Registro
Inmobiliario, PROVINCIA
, MATRICULA
DE
CERO
CERO
CERO, con plano catastrado nmero , del ao

, el suscrito notario doy fe de que la descripcin de
la indicada finca se ajusta en un todo al plano catastrado antes dicho,
el
cual
se
encuentra
debidamente
inscrito
en
el
Registro
Inmobiliario. SEGUNDO: que con fundamento en las disposiciones de

la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Nmero Siete mil
novecientos
treinta
tres
del
veintiocho
de
octubre
de
mil
novecientos noventa y nueve y su reglamento, ha decidido someter

la finca antes descrita al Rgimen de Propiedad en Condominio, por lo
que solicita al Registro la inscripcin de la finca dicha en la Seccin
respectiva como finca matriz, la cual se describe: DESCRIPCION DE
LA MATRIZ: terreno hoy con un condominio compuesto por
fincas filiales, de plantas cada una, ubicadas en el y
nivel, destinadas a uso habitacional en proceso de construccin o
44

2013
totalmente construidas, situada en el distrito , cantn , de

la provincia
de
, linda: al
norte: , al
sur: , al
este: y al oeste: , MEDIDA TOTAL DEL CONDOMINIO: (

suma del rea privativa mas el rea comn ) . DESCRIPCIN
DEL REA COMN: la cual est compuesta por el REA COMN
LIBRE Y AREA COMUN CONSTRUIDA: CON UNA MEDIDA TOTAL
DE: , AREA COMUN LIBRE: con una medida total de:
, y est compuesta por., acceso vehicular: con
una medida de: , juegos infantiles: con una medida de:
., AREA COMUN CONSTRUIDA: CON UNA MEDIDA TOTAL
DE: ,
est
compuesta:
paredes
elementos
estructurales del primer y segundo nivel: con una medida de

, depsito de basura: con una medida de .,
LA MEDIDA TOTAL DEL AREA PRIVADA ES DE: ,
GENERALIDADES DE LA CONSTRUCCIN: El condominio cuenta
con los servicios de agua potable, electrificacin, alumbrado pblico y
comunicacin en general, con alcantarillado pluvial y sanitario, as
como la ubicacin de acometidas elctricas y el suministro de agua
potable.
EL
VALOR
TOTAL
DEL
CONDOMINIO
ES
DE: , DESCRIPCION DE LAS FINCAS FILIALES: las

cuales solicito al Registro Pblico, Seccin Propiedad en condominio
se inscriban cada una por separado a nombre de m representada
estimando cada una de ellas en la suma de cien colones. Todas
situadas
en
el distrito
, cantn
de
la provincia de , FINCA FILIAL NUMERO UNO: de

plantas, ubicadas en el y ,
destinada a uso habitacional, en proceso de construccin, mide el
primer
nivel:, mide
el
segundo
nivel: ,para una medida total de: , con
45

2013
un coeficiente de copropiedad de: , con un valor

de: , con
un
de: , linda
porcentaje
al
norte
de
valor
con: , al
sur: , al
este:
oeste: . FINCA
FILIAL
y al
NUMERO
DOS: de
plantas, ubicadas en el y ,
destinada a uso habitacional, en proceso de construccin,
primer
nivel:, mide
el
mide el
segundo
nivel: ,para una medida total de: , con

un coeficiente de copropiedad de: , con un valor
de: , con
un
de: , linda
porcentaje
al
norte
de
valor
con: , al
sur: , al este: y al oeste: .,

FINCA FILIAL NUMERO TRES: de plantas, ubicadas
en el y , destinada a uso habitacional, en
proceso de construccin, mide el primer nivel:, mide
el
segundo
nivel: ,para
de: , con
de: , con
porcentaje
de
un
un
valor
una
coeficiente
valor
medida
de
total
copropiedad
de: , con
de: , linda
al
un
norte
con: , al sur: , al este: y al

oeste: . REGLAMENTO
DE
CONDOMINIO
DE
ADMINISTRACION: DEFINICIONES.A). DEL NOMBRE: El nombre

del condominio ser , B). De la ley aplicable: Por ley se
entender la Ley Reguladora de la Propiedad en condominio y su
Reglamento, C). Del Reglamento: Por Reglamento se entender el
siguiente
articulado. CAPITULO
Aplicacin: ARTCULO
PRIMERO: El
PRIMERO: Campo
presente
reglamento
de
de
condominio y administracin ser de aplicacin obligatoria para todo
46

2013
propietario o titular de derechos reales u obligacionales sobre el

condominio; arrendatarios, subarrendatarios o residentes de los
apartamentos conformantes de la edificacin del CONDOMINIO
, regido por las disposiciones de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio y sus reformas, conforme a los trminos de
la
escritura
constitutiva
SEGUNDO: rganos
de
de
dicho
Gobierno
condominio. CAPITULO
Administracin. ARTCULO
DOS: Los rganos de Gobierno y Administracin que regirn el

Condominio
sern:
A)
La
Administrador. CAPITULO
Asamblea
de
TERCERO: De
Propietarios,
la
B)
Asamblea
El
de
Condminos. ARTCULO TRES: La Asamblea de Condminos est

constituida por los propietarios de cada una de las fincas filiales
conformantes de la edificacin. En cada sesin como acto previo a
los acuerdos que han de tomarse, se nombrar un presidente y un
secretario de la Asamblea. El primero dirigir el debate, y el segundo
levantar el acta correspondiente. ARTCULO CUARTO: Cuando una
unidad habitacional llegare a pertenecer a diversas personas en
copropiedad o cuando sobre ellos se hubieren PRE- constituido
derechos
de
usufructo,
uso
simple
posesin,
tanto
los
copropietarios titulares de dichos derechos reales u obligacionales y

el nudo propietario debern estar representados por una sola persona
en
la
Asamblea. ARTCULO
CINCO: Ser
posible
ejercer
la
representacin de uno o varios propietarios mediante la concesin u

otorgamiento de un poder, que deber presentarse al momento de la
celebracin de la Asamblea. Este poder puede ser otorgado en una
simple
carta
autenticacin
nota,
notarial.
sin
embargo,
ARTCULO
el
mismo
requerir
SEIS: Corresponder
de
la
Asamblea de Condminos: A) Aprobar el presupuesto total de los

gastos
comunes
del
condominio,
47
presentado
al
Administrador,

2013
presupuesto que deber indicar en detalle los egresos y los fondos

para cubrirlos. B) Calcular en monto de las cuotas que cada
propietario debe cubrir en proporcin al porcentaje de valor fijado
en
la
escritura
de
constitucin
del
condominio
su
unidad
habitacional. Esta cuota deber cubrir los gastos comunes, pagos de

seguros, administracin, fondos de reserva y otros autorizados,
impuesto territorial, impuestos y tasas municipales. C) Nombrar y
remover al administrador. D) Conocer el informe del Administrador y
de los estados de cuenta que ste debe rendir. E) Autorizar las
reparaciones, mejoras que se hicieren en la edificacin en el rea
comn. F) Acordar
la
ampliacin
adquisicin
de
nuevos
bienes. G) Resolver sobre las materias que la Ley Reguladora de la

Propiedad en Condominio, pone bajo su competencia, en general
conocer y decidir sobre los asuntos de inters general para el
conjunto de propietarios, acordando las medidas necesarias y
convenientes para una mejor utilizacin del condominio y sus
servicios. ARTCULO SIETE: La Asamblea se reunir por lo menos
una vez al ao, dentro de los tres primeros meses del ao, en el sitio
del
condominio
en
el
lugar
que
la
convocatorio
determine. CAPITULO CUARTO. De las Convocatorias, Qurum y

Acuerdos. ARTCULO OCHO: Las convocatorias de la Asamblea
General de Condminos las har el Administrador o el conjunto de
propietarios
que
representen
un
tercio
del
valor
total
del
condominio. ARTCULO NUEVE: El qurum de la Asamblea de

condminos estar formado por los votos que representen un mnimo
de dos tercios del valor del condominio. Si no se lograse el qurum,
se convocar a una segunda sesin de Asamblea, en cuyo caso el
qurum se alcanzar con cualquier nmero de asistentes. En cada
Asamblea cada propietario tendr derecho a un nmero de votos
48

2013
igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el

total del condominio. Las diversas convocatorias para las sesiones
dichas podrn hacerse el mismo da, siempre que sean separadas una
de la otra por un lapso de una hora por lo menos. ARTCULO DIEZ:
A) Requiere
acuerdo
propietarios
del
unnime
edificio: a-La
de
la
totalidad
modificacin
del
de
destino
los
del
condominio, b- variar el rea proporcional de las filiales en relacin

con el rea total del condominio o el rea de los bienes comunes, cla renuncia al rgimen de Propiedad en Condominio, siempre y
cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras
leyes, d-gravar o enajenar el condominio en su totalidad, e- variar
las clusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de
condominio
administracin. B) Requiere
acuerdo
con
una
votacin que represente las dos terceras partes del valor del
condominio: a-Variar el destino especial de una finca filial, bconstruir nuevos pisos o stanos, excavar o autorizar a alguno de los
propietarios para que efecte estos trabajos, c- adquirir nuevos
bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en
cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, d-autorizar el
arrendamiento de cosas comunes, e-aprobar la reconstruccin parcial
o total del condominio. En todos los casos anteriores, cuando un slo
propietario represente al menos el cincuenta por ciento del valor total
del condominio, se requerir, adems el cincuenta por ciento de los
votos restantes reunidos en Asamblea. Cualquier otro acuerdo o
determinacin ser aprobada por los votos de los propietarios que
representen la mayora del valor del edificio. ARTCULO ONCE: El
voto de cada propietario valdr igual al porcentaje que le corresponde
a su apartamento, segn el valor dado en la escritura de constitucin
del rgimen de condominio a dicho apartamento y la edificacin en su
49

2013
conjunto. ARTCULO DOCE. De las Reuniones: De las reuniones se

levantar un acta en un libro de Actas, legalizado por la Seccin de
Propiedad en Condominio del Registro Pblico y en l se consignarn
los acuerdos tomados y ser firmada por el presidente y el secretario
de
esa
sesin
por
hacer. CAPITULO
TRECE: EL
los
asistentes
QUINTO. Del
que
as
lo
quieran
Administrador. ARTCULO
ADMINISTRADOR
DURAR
EN
SUS
FUNCIONESAOS. Le corresponder la representacin

judicial y extrajudicial del condominio, CON LAS FACULTADES
PROPIAS
DE
UN
APODERADO
GENERAL
SIN
LMITE
DE
SUMA, La Asamblea de Propietarios sin embargo, podr conferirle en

casos especiales facultades de Apoderado Generalsimo con la
extensin que el acuerdo respectivo seale en cada caso.
nombramiento
podr
recaer
tanto
en
personas
fsicas
Su
como
jurdicas. Tambin tendr PODER SUFICIENTE PARA CONSTITUIR

SERVIDUMBRES para la obtencin y operacin de servicios pblicos
bsicos como electricidad, alumbrado y agua a favor de los
condminos del
condominio, tendr facultades suficientes para
constituir servidumbres sobre reas comunes del condominio. Sern

causas
para
injustificada
al
remover
al
horario
de
Administrador: a) La
labores
que
le
inasistencia
interponga
la
Asamblea;b) Comportarse en forma inmoral o acudir a la injuria, la

calumnia, o a las vas de hecho contra los propietarios o terceros que
tengan derechos en la propiedad, contra los otros empleados del
condominio
aun,
contra
terceros
que
concurran
al
condominio; c) Cuando cometa algn delito contra la propiedad en

perjuicio directo de los condminos, o cuando cause intencionalmente
un dao material en la propiedad o en las pertenencias de aquellos o
de terceros que se encuentren en el condominio; d) Cuando se
50

2013
niegue manifiesta y reiteradamente a adoptar las medidas de

seguridad y salubridad dictadas por la Asamblea, o a acatar y
ejecutar los acuerdos de la misma; e) Cuando para celebrar el
contrato haya inducido a la Asamblea en error, pretendiendo tener
cualidades, condiciones o conocimientos que evidentemente no
posee, o presentando referencias o atestados personales cuya
falsedad luego se compruebe o ejecutando su trabajo en forma que
demuestre claramente su incapacidad en la realizacin de las labores
para las que fue contratado; f) Cuando sufra prisin mayor a un mes
por medio de sentencia firme; g) Cuando incurra en alguna otra falta
grave o incumpla los deberes y obligaciones que por Ley, este
Reglamento o por acuerdo de Asamblea le correspondan. ARTCULO
CATORCE: Corresponder al Administrador: A) La atencin,
cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes. B) La
atencin,
manejo
cuido
de
las
instalaciones
servicios
generales. C) Todos los actos referentes a la administracin y

conservacin del edificio. D) El mantenimiento higinico y limpio de
las reas de acceso, aceras,
jardines y lugares comunes. E) La
recaudacin mensual para gastos comunes, seguros, fondos de

reserva
de
impuestos
que
corresponden
cada
propietario. F) Cuidar las edificaciones y mantener el orden a efecto

de que no se irrespeten las normas de moral y buenas costumbres, ni
sea
perturbada
en
forma
alguna
la
tranquilidad
de
los
propietarios. G) Para mantener la vigilancia el administrador deber

contratar los servicios de un vigilante, el cual estar bajo su mando,
cuyo costo al igual que los recursos materiales que se requieran para
efectos de seguridad, los cuales no estarn limitados a armas,
municiones, radio comunicadores y otros que se consideren de gasto
comn. H) Expedir certificaciones de las sumas que los propietarios
51

2013
adeudan por concepto de pago de las cuotas que les corresponde

satisfacer, las cuales sern ttulos ejecutivos, siempre que estn
refrendadas por un Contador Pblico Autorizado y autenticadas por
un
Abogado, I) Ejecutar
los
acuerdos
de
la
Asamblea
de
Propietarios, J) Vigilar y dirigir los trabajos de los empleados que

podran
atender
los
diversos
servicios
del
condominio,
cuyo
nombramiento y remocin sern de su cuidado, K) Realizar las

reparaciones necesarias de los diversos servicios cuando stos se
interrumpan o funciones deficientemente, L) Indicar los lugares para
instalar antenas receptoras, tanto de radio como de televisin tales
como antenas parablicas u otros aditamentos similares. ARTCULO
QUINCE:
Si el Administrador llegare a tener certeza de alguna
irregularidad cometida por quien o quienes le hayan precedido en el

ejercicio de su cargo y no lo pone en conocimiento de la Asamblea de
Propietarios dentro de un plazo no mayor de un ao, ser
solidariamente
responsable
administradores. ARTCULO
con
los
DIECISIS: Depositar
anteriores
en
cuenta
bancaria todo ingreso que reciba, para los efectos anteriores deber
abrir una cuenta bancaria en cualquiera de los bancos establecidos y
autorizados por la Superintendencia de Entidades Financieras. Los
depsitos debern realizarlos dentro de las veinticuatro horas hbiles
siguientes a su recepcin y girar contra esa cuenta, haciendo todo
pago con cheques para atender erogaciones que demanda la
administracin. CAPITULO SEXTO. Derechos y Obligaciones de los
Propietarios. ARTCULO
DIECISIETE: Los
propietarios
podrn
enajenar, gravar o arrendar sus derechos de propiedad.
Los
adquirentes de los respectivos derechos estn obligados a respetar el

destino general de la edificacin y en particular el de cada
departamento. ARTCULO DIECIOCHO: Todos los propietarios estn
52

2013
obligados a contribuir proporcionalmente al porcentaje de valor

asignado a su departamento para los gastos de la administracin,
vigilancia y mantenimiento de la edificacin, gastos comunes,
seguros, pagos conjuntos de recibos de agua potable, fondos de
reserva, impuestos cuando estos procedan y otros presupuestos. Las
cuotas no cubiertas puntualmente harn incurrir al propietario en el
pago de un tres por ciento mensual sobre el monto de lo adeudado,
por el tiempo del atraso. Estas cuotas se pagarn por mensualidades
anticipadas. ARTCULO
DIECINUEVE: Los
propietarios
podrn
establecer a su costa servicio para su uso exclusivo, siempre que no

perjudiquen, comprometan o estorben a los dems, ni ello suponga el
uso de servicios comunes con detrimento de los derechos de otros
propietarios. Debern usar su propiedad de acuerdo con el destino
de la misma. El propietario no podr dedicar su finca filial a distinta
finalidad de la de USO ; adems se compromete a
respetar
aceptar
las
Propietarios. ARTCULO
regulaciones
VEINTE: Todo
de
la
Asamblea
propietario
tiene
de
la
obligacin de ejecutar en su propiedad, por su cuenta, con la

premura en el caso de que se requiera, aqullas reparaciones
urgentes, cuya omisin pueda producir daos o dificultades a los
apartamentos vecinos, a la estructura, solidez o seguridad general de
la edificacin. En caso de no hacerlo as respondern de los daos y
perjuicios
que
se
deriven
de
su
omisin. ARTCULO
VEINTIUNO: Cada uno de los propietarios podr efectuar obras o

reparaciones en el interior de su apartamento, pero le estar
prohibido toda innovacin o modificacin que altere la estructura,
paredes maestras u otros elementos esenciales de la edificacin, que
puedan
afectar
el
ambiente,
condominio. ARTCULO
arquitectura
VEINTIDS: Los
53
estructura
propietarios
del
debern

2013
abstenerse de todo acto que impida o haga menos eficaz la utilizacin

de
los
servicios
comunes,
an
en
el
interior
de
su
propiedad. ARTCULO VEINTITRS: No podrn los propietarios, en

forma individual, cambiar la forma de la fachada, ni decorar las
paredes, puertas o ventanas exteriores en forma, color o estilos
distintos
de
los
del
conjunto
de
la
edificacin. ARTCULO
VEINTICUATRO: Ningn propietario, arrendatario, sub.-arrendatario

o titular de derechos reales u obligacionales, podr plantar en las
zonas verdes, rboles, palmeras, o cualquiera otra planta ornamental
o de cualquier otra especie, an artificial, que exceda los dos metros
de altura.
Adems no podrn mantener dentro de la edificacin
animales salvajes o domsticos, a excepcin de pequeas aves de

adorno, peces, gatos o perros de pequea estatura, debidamente
vacunados. Estos animales en ningn caso podrn deambular por el
condominio y su salida de este solo se permitir con su dueo. Quien
no acatare estas instrucciones no podr mantener dichos animales en
la edificacin. ARTCULO VEINTICINCO: Queda prohibido arrojar
objetos o basura en los patios, reas comunes, generales, as como
acumular basura en los apartamentos, o quemarla en el interior o
exterior de los mismos, o interrumpir con ella los lugares de acceso a
la edificacin, mientras no sea en el lugar destinado a esa finalidad de
una manera general. Es tambin prohibida la tenencia de materiales
explosivos,
inflamables,
txicos,
antihiginicos,
que
puedan
producir enfermedades infectocontagiosas, o de materiales que

entraen peligro para la seguridad del inmueble o perjudiciales para
las personas, o de aquellos materiales que produzcan malos olores,
humo o cualquier clase de molestias que puedan atentar contra la
salud. ARTCULO VEINTISIS: Todo propietario est obligado a
permitir la ejecucin de trabajos de elementos comunes, techos,
54

2013
pisos,
paredes
jardines
de
la
edificacin. ARTCULO
VEINTISIETE: Los propietarios debern evitar molestias para los

otros, derivados del uso indebido de radios, tocadiscos, aparatos de
sonido en general o televisores, telfonos y aparatos de juegos o
recreacin de ndole electrnica o mecnica, as como de ruidos,
luces, sonidos o vibraciones. ARTCULO VEINTIOCHO: Cuando un
propietario requiera hacer uso de algunas de las instalaciones
comunes susceptibles para un acto determinado que le interese, en
especial, deber solicitar con la debida antelacin, la autorizacin del
caso al Administrador, el cual decidir y procurar un uso equitativo
entre
todos
los
propietarios
de
las
mencionadas
instalaciones. ARTCULO VEINTINUEVE: Cuando una reparacin

tenga como causa originaria la culpa, negligencia, imprudencia o
impericia de un propietario, o de quien a su nombre ocupe un
apartamento o realice actos de posesin, an por simple tolerancia, el
gasto de la reparacin, deber ser abonado ntegramente por el
propietario quien a su vez, podr despus dirigirse en accin
resarcitoria contra quin proceda si no ha sido l, el causante del
dao. ARTCULO TREINTA: El arrendamiento, subarrendamiento o
cesin de derechos de un apartamento no exime al propietario del
cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que impone la
Ley, la escritura constituyente y este Reglamento. ARTCULO
TREINTA Y UNO: Queda prohibido tener ropas en lugares visibles
desde el exterior y colgar macetas o recipientes con flores, sin tomar
las previsiones necesarias para evitar molestias o daos. Por otro
lado, queda prohibido, salvo acuerdo unnime de la Asamblea de
Propietarios, la enarbolacin
cualquier
otro
dispositivo
de
banderas, carteles, posters y

de
comercial. CAPITULO
propaganda
poltica
SETIMO. Disposiciones
55

2013
Financieras. ARTCULO TREINTA Y DOS: De conformidad con lo

dicho, adems de las sumas relacionadas con el pago de la atencin
de gastos comunes, vigilancia, impuestos, gastos de seguros, los
propietarios debern cubrir con relacin al porcentaje de valor que
corresponda a su apartamento y una suma distinta a los fondos de
reserva, para gastos imprevistos en la administracin, suma que ser
y deber ser pagada en su parte proporcional por los adquirentes al
momento
de
efectuarse
la
venta
de
cada
apartamento.
Los
propietarios debern reintegrar el valor necesario para mantener

siempre ese fondo de reserva anteriormente aludido a requerimiento
del administrador. En caso extraordinario a juicio de la Asamblea de
Condminos, podr fijarse a su vez una cuota extraordinaria para
atender las necesidades urgentes no contempladas dentro del
presupuesto
elaborado. ARTCULO
TREINTA
TRES: El
Administrador gestionar ante las autoridades correspondientes la

apertura de cuentas independientes para cada propietario en cuanto
al pago de impuestos nacionales y municipales, siempre que ello sea
posible. De otro modo, cada propietario deber pagar la parte que le
corresponda proporcionalmente del impuesto y/o tasas. ARTCULO
TREINTA Y CUATRO: Al elaborar el presupuesto, se sealar la
remuneracin
que
corresponder
pagar
al
Administrador
del
Condominio. ARTCULO TREINTA Y CINCO: El presupuesto anual

de ingresos y egresos se confeccionar asignando a cada propietario
conforme al porcentaje de valor que le corresponda de acuerdo con
el valor asignado a su apartamento en la escritura constitutiva. En
caso que la suma final no fuese suficiente para cubrir los gastos y
hubiese dficit, la Asamblea de Propietarios tomar las medidas
necesarias para solventar el problema. CAPITULO OCTAVO: De las
Faltas
Sanciones. ARTCULO
56
TREINTA
SEIS: Las
faltas

2013
cometidas por los propietarios o por quienes de ellos deriven sus

derechos, sern sancionados conforme a las indicaciones de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio en su artculo veintitrs y
lo
que
dispone
este
Reglamento. ARTICULO
TREINTA
SIETE: CLAUSULA ARBITRAL: Todos los conflictos, controversias o

diferencias
que
surjan
con
motivo
del
presente
contrato,
se
resolvern Rgimen as: En caso de que sugiera una disputa entre

los condminos ya sean estos propietarios o inquilinos debern acudir
en primera instancia al administrador, quien despus de escuchar los
alegatos de las partes, resolver la diferencia en un plazo no mayor
de cinco das. En caso de continuar el problema se convocar a una
asamblea
de
controversia.
condminos,
Si
existiere
que
una
resolver
disputa
entre
definitivamente
un
propietario
la
o
condmino en calidad de inquilino y la administracin, podr ser

conocido por la asamblea de condminos. Lo acordado por la
asamblea obliga a todos los propietarios e inquilinos. Cualquier
propietario o inquilino que estime lesionado su derecho podr
establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la
firmeza del acuerdo en primera instancia, ante la misma asamblea y
posteriormente en caso de persistir su inconformidad se substanciara
mediante el procedimiento sumario estatuido en el cdigo procesal
civil. CAPITULO NOVENO: Extincin del Condominio, Destruccin y
Reconstruccin
de
las
Edificaciones. ARTCULO
TREINTA
OCHO: La extincin del Rgimen de Propiedad en condominio, as

como lo relativo a la destruccin y reconstruccin de la edificacin,
ser regido por lo dispuesto en el captulo stimo de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio. Ser preciso adems,
que
previamente
correspondiente,
as
lo
conforme
haya
al
autorizado
permiso
57
que
la
Municipalidad
otorga
para
el

2013
funcionamiento del rgimen de condominio. ARTCULO TREINTA Y

NUEVE: de conformidad con el artculo segundo inciso E y el artculo
quince
de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, se
establece que los propietarios de las fincas filiales podrn reunir,

segregar
dividir
las
fincas
filiales. ARTCULO
CUARENTA: Para su plena validez; este Reglamento deber ser

aprobado por mayora que represente la totalidad del valor total dado
a la edificacin, y posteriormente solo podr modificarse por acuerdo
que rena el nmero de votos que fija la ley Reguladora de la
propiedad
en
Condominio. HASTA
AQU
EL
REGLAMENTO
INTERNO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACION. Aprobacin y

Modificacin
del
Reglamento
Administracin. La compareciente
del
en
Condominio
la
calidad
en
y
que
comparece manifiesta que aprueban el anterior Reglamento, e

indican que el mismo ser sometido a la consideracin de la
Asamblea de Propietarios, tan pronto se haya traspasado los
derechos en el
Rgimen de Condominio, a terceros para su
aprobacin definitiva. Asimismo y sin perjuicio del nombramiento

posterior del Administrador, conforme el Reglamento se hace la
designacin
del
Administrador
calidades ., por
un
al
perodo
seor., de
de
aos no
pudiendo ser superior a dicho plazo. El nombrado acepta el cargo y

suscribe
la
EL SUSCRITO
presente
escritura
NOTARIO
CONSTRUCTIVOS
CON
en
seal
VISTA
CONSTANCIAS
DE
de
conformidad.
LOS
PLANOS
RESPECTIVAS
HACE
CONSTAR: A) Que las fincas filiales aqu descritas y dems reas

comunes estn debidamente acondicionadas para su uso y disfrute
independiente y tienen salida directa a espacio comn que conduce a
la va pblica. QUE LOS PLANOS CONSTRUCTIVOS FUERON
58

2013
DEBIDAMENTE APROBADOS POR EL COLEGIO FEDERADO DE

INGENIEROS
ARQUITECTOS
SEGN
CONTRATO
OC-
Y POR ENDE POR LA OFICINA DE URBANISMO DEL

INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, POR EL
MINISTERIO
DE
SALUD
LA
MUNICIPALIDAD
DEL
LUGAR, SEGN VISADO QUE CONSTA EN LOS MISMOS, Y DE

QUE
LA
DESCRIPCIN
DEL
CONDOMINIO
SE
AJUSTA
LA
DESCRIPCIN DE LOS PLANOS CONSTRUCTIVOS EN REFERENCIA Y A

LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO Y SU
REGLAMENTO, DE TODO LO CUAL DOY FE.
Se expide un primer
testimonio. Ledo lo escrito a los comparecientes, manifiestan que lo

aprueban y juntos firmamos en la ciudad de ____ a las ____ de ____
del dos mil .
59

2013
60

2013
NUMERO ______. Ante m, , Notario Pblico con oficina abierta en

, comparecen , mayor de edad, estado civil ,
profesin , vecino de , portadora de la cdula de identidad
nmero , en calidad de APODERADO ESPECIAL para este acto DE
LOS CONDMINOS ( poner el nombre y cdula de los condminos que
otorgaron el poder en la asamblea) del
CONDOMINIO ,con
cdula de persona jurdica nmero tres- ciento nueve- , poder del

cual el suscrito notario da fe con vista a la Asamblea General Extraordinaria
de Condminos del precitado Condominio, de conformidad con el capitulo
stimo, articulo treinta y seis y articulo veintisiete de la ley reguladora de
la propiedad en condominio, y artculo setenta y seis del reglamento a la
misma ley, asamblea celebrada en su domicilio ubicado en la provincia de
, a las .horas, del da
, del mes , del
ao , donde se acord con la anuencia del cien por ciento de los

condminos desafectar la finca matriz y las fincas fliales del rgimen de la
propiedad en condominio, las que se describe a continuacin. Y DICEN:
PRIMERO:
Propiedad
DESAFECTAR la finca matriz inscrita en la Seccin de

Inmueble,
nmero
partido
-M-cero
de
.,
cero
cero,
bajo
Y
las
matrcula
fincas
de
Filiales
inscritas(uno) al folio real matrcula de . nmero -F-CERO

CERO CERO, (dos )Finca inscrita al folio real matrcula de Guanacaste
nmero -F-CERO CERO CERO,
SEGUNDO:
en virtud de la
desafectacin de la fincas matriz y de las fincas filiales y de conformidad

con el acuerdo de la Asamblea de Condminos indicado en la clusula
anterior, se solicita al registro Inmobiliario crear nuevamente de la finca
madre inscrita bajo el nmero de matrcula de folio real, Provincia de
, NUMERO -CERO CERO CERO, LA CUAL SE DESCRIBE,
que se describe s: naturaleza: , situada en
el distrito
, cantn tercero (), de la provincia de

, linda: al
norte: , al
sur: , al
este: y al
oeste: , mide: ,
61
segn plano

2013
catastrado nmero , del ao , se estima

dicha reinclusion de finca en la suma de mil colones para efectos fiscales.
(Debe indicarse la proporcin en que queda la finca a nombre de todos los
propietarios) TERCERO: EL SUSCRITO NOTARIO DA FE: A)
DACIONES
DE FE DEL NOTARIO: Que la desafectacin se realiza con anuencia del

cien por ciento de los condminos, que los acuerdos tomados estn firmes,
firmados y asentados en el libro de actas de Asamblea de Condminos del
CONDOMINIO y que dicho libro est debidamente legalizado.
Es
todo.
Se
expide
un
primer
testimonio.
Ledo
lo
escrito
los
comparecientes, manifiestan que lo aprueban y juntos firmamos en la

ciudad de ____ a las ____ de ____ del dos mil .
62

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REGISTRO NACIONAL

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

Se ha definido a la propiedad en condominio como la propiedad del

procedimientos, para dar una respuesta eficiente y eficaz ante los

Msc. Oscar Rodrguez Snchez

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

Lic. Jorge Enrique Alvarado Valverde, Subdirector

Todos ellos registradores del Partido de Propiedad en Condominio y

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

GUIA PARA LA CALIFICACION DE UN DOCUMENTO DE

AFECTACION AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

GENERALIDADES. El propietario de un inmueble sea ste de

fincas filiales debe

estar autorizada por el

reglamento del condominio, sin perder su condicin de tal, con

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2. TIPOS DE CONDOMINIO. Se pueden constituir los siguientes

2.1 Anteproyecto de Condominio. Debe indicarse en la

individualizadas (artculo 1, inciso. C y f de la Ley Reguladora de la

19/08/2009INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO.

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

(Artculo 1 inciso f de la Ley Reguladora de la Propiedad en

Destinos ms comunes de los condominios. (Articulo 1 inc.

Cualquier propsito lcito.

REQUISITOS FORMALES. Al solicitar la afectacin el titular

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

Condominio, Artculo 30 ley de Catastro).

con su descripcin y medidas necesarias para identificarlas, rea total

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

e. Coeficiente de copropiedad el cual debe de coincidir con

el rea, la altura mxima, todo de

conformidad con el plano constructivo o de diseo de sitio,

(Artculo 2 de la Ley Reguladora de la Propiedad en

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

Constancias notariales. El notario debe de dar fe de lo

que se detalla a continuacin:

procedimiento establecido para el APC (Administrador de

consecutivo asignado por el CFIA (Colegio Federado de

la Ley Reguladora de la Propiedad en

Condominio y DirectrizRIM-002-2012. Si los planos fueron

Concesiones en la Zona Martimo Terrestre. En estos

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

b. Que el contrato de concesin se encuentra vigente, con vista

debe indicar expresamente que el reglamento de este no se

Reglamento de Condominio y Administracin.

de contener el reglamento de condominio y administracin, el cual

Tributos. Pagar los derechos de Registro de conformidad con el

Artculo2 inc.c.2 de la ley de Aranceles del Registro Nacional; y el

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

4.10 Cdula Jurdica. El Registro de oficio le asignar el nmero

INSCRIPCION DE MODIFICACION DE CONDOMINIO.

conformidad con los artculos 27 inc. a), artculos 35 y 77 del

a. Escritura pblica con la comparecencia de los condminos, y de

Gua de Calificacin de Propiedad en Condominio- Registro Inmobiliario

circular N DGRN-001-2000 de Fecha: 12 de diciembre del 2000

REFORMAS AL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION.

modificacin del reglamento deber ser inscrita en el Registro

El notario deber dar fe de lo siguiente:

a. Que la asamblea se llevo a cabo con el cien por ciento de los