Manuel Godinez Serrano

Universidad de Colima
Facultad de Economa
Maestra en Ciencias
rea: Valuacin de Bienes
Tasas de Capitalizacin de Mercado de casas habitacin
tipo moderno medio en las colonias: Lomas Vista
Hermosa, Lomas de Circunvalacin y Jardines
Vista Hermosa de la ciudad de Colima
TESIS
Que para obtener el grado de
Maestro en Ciencias
rea: Valuacin de Bienes
presenta:
Manuel Godnez Serrano

Asesor:
Lic. Carlos Antonio Prez Torres, MA y MEC
Villa de lvarez, Colima.
Enero del 2000.
Colima Col., 17 de marzo de 1999
DR. ERNESTO RANGEL DELGADO

DIRECTOR DE LA FACULTAD DE ECONOMA
DE LA UNIVERSIDAD DE COLIMA
Presente
Por medio de este conducto, me permito dirigirme a usted, de la manera mas

atenta posible, con la finalidad de comunicarle que el Trabajo Profesional " Tasas
de Capitalizacin de Mercado de casas habitacin tipo moderno medio en
las Colonias: Lomas Vista Hermosa, Lomas de Circunvalacin y Jardines
Vista Hermosa de la Ciudad de Colima, que presenta el Ing. MANUEL
GODNEZ SERRANO, para obtener el Grado de Maestro en Ciencias, rea
Valuacin de Bienes, ha sido concluido, de acuerdo a los requerimientos
metodolgicos que para tal efecto se expresaron y los requisitos que marcan los
reglamentos respectivos.
Sin otro particular por el momento, aprovecho la ocasin para enviarle un cordial
saludo.
Atentamente.
LIC. CARLOS AN
Ccp Ing. Manuel Godnez Serrano, Pasante de la maestra en valuacin para su

conocimiento.
Ccp. Archivo
NDICE
I
Introduccin
II
Objetivo
III Justificacin
IV Metodologa
1.- Marco terico
14
1.1.- El valor
15
1.2.- Propsito de un avalo
15
1.3.- Definicin de avalo
15
1.4.- Principios bsicos de la valuacin de los bienes races
16
1.5.- Mtodos aplicados en un avalo
19
2.- Tasas de capitalizacin
21
2.1.- Tasas. Conceptos
22
2.2.- Tasa de capitalizacin
22
2.1.- El Criterio de la Comisin Nacional Bancaria
25
2.2.- Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo
25
2.3.- Mtodo Residual
31
2.4.- Mtodo Inwood
34
2.5.- Mtodo Hoskold
36
2.6.- Mtodo de mercado
38
3.- Investigacin de mercado
40
3.1.- Comparables de ventas y rentas
41
3.2..- Deducciones
57
4.- Mtodo propuesto para obtener la tasa del mercado

4.1.- Metodologa
63
65
4.2 Obtencin de la tasa de capitalizacin en las colonias Lomas Vista Hermosa,

71
Lomas de Circunvalacin y Jardines de las Lomas
5.- Aplicacin de la tasa de mercado
75
5.1.- Obtencin del valor de capitalizacin
76
5.2.- Comparacin de los tres criterios de valor
80
6.- Comparacin de las tasas de capitalizacin
84
Conclusiones y recomendaciones
89
Bibliografa
93
Anexo: Modelo de regresin mltiple y la correlacin.
97
I.- INTRODUCCIN
I.-INTRODUCCIN
En la actividad valuadora existen mtodos con los cuales se obtiene la estimacin del valor
comercial de un bien inmueble, as encontramos el mtodo fsico directo que est en funcin del
costo del mismo inmueble, el mtodo de capitalizacin de ingresos o rentas que relaciona los
beneficios futuros de la renta de un inmueble con su valor, y el mtodo del mercado donde se
considera el valor del inmueble en funcin de los valores de otros con caractersticas semejantes.
Desafortunadamente al hacer los avalos de casas habitacin, por el tipo de mercado de estos
inmuebles y la situacin econmica que tenemos en nuestro pas, el mtodo de capitalizacin de
ingresos no nos soporta nuestro objeto del avalo que es el de estimar el valor comercial, adems
de que a la persona a la que va dirigido el avalo al ver el rango de valores tan amplio la
desorientan en lugar de dirigirla con la cercana de los resultados al valor comercial.
Por esto consideramos la importancia de contar con una tasa de capitalizacin de mercado en
base de utilizar datos de ventas y rentas de inmuebles comparables para tener resultados afines al
hacer el avalo.
En el presente trabajo de investigacin se describen los criterios ms usados y se propone una
metodologa para aplicarse.
En el captulo 1 se expresan los antecedentes tericos, desde el propsito de un avalo, su
definicin, los principios econmicos de la valuacin y una breve explicacin de los mtodos
aplicados al avalo.
En el captulo 2 se describen a detalle los mtodos aplicados en la obtencin de la tasa de
capitalizacin aplicada a la valuacin de bienes inmuebles indicando las ventajas y desventajas de
los mismos.
En el captulo 3 se hace la investigacin de mercado en la zona norte de la ciudad de Colima.
Primeramente obteniendo la informacin necesaria del vecindario, con los colindantes y servicios
con los que cuenta, para que en un futuro se le pueda dar seguimiento y determinar la etapa del
ciclo de vida en que se encuentre, pues ello influye en el valor de los inmuebles.
Posteriormente se obtiene la informacin ms caracterstica de los inmuebles sujetos de estudio,
estn en venta o en renta, investigando a detalle las deducciones, para que todos estos datos se
apliquen a la metodologa propuesta.
2
En el captulo 4, se describe a detalle la propuesta del Mtodo para obtener la tasa de

capitalizacin de mercado en la zona considerada utilizando tablas comparativas de ventas y
rentas, explicando cada uno de los conceptos que en ellas se considere para la obtencin de la
tasa de capitalizacin de mercado de cada inmueble y el representativo de la zona, para con estos
valores estimar el valor de capitalizacin del bien sujeto de avalo.
En el captulo 5 se presenta un ejemplo de aplicacin de la tasa de mercado para obtener el valor
de la capitalizacin de rentas y se hace una comparacin de los tres criterios de valuacin
indicando tambin una comparacin de los resultados obtenidos en el mtodo de capitalizacin con
la tasa de capitalizacin de mercado y la tasa de capitalizacin obtenida con el criterio del Arq.
Bravo Armejo.
En el captulo 6 se hace una comparacin numrica con un formato de rentas comparables de

casas y se presenta una grfica de las tasas de capitalizacin usadas tradicionalmente con la del
mercado.
Finalmente, en los ltimos temas se establecen las Conclusiones y Recomendaciones al estudio
presentado, la Bibliografa correspondiente y un anexo, donde se presenta un modelo de regresin
mltiple y la correlacin comparando la tasa obtenida del mercado con la tasa estimada mediante
la recta.
II.- OBJETIVO
II. OBJETIVO
Los objetivos que se pretenden con este trabajo son:
a) El de servir como trabajo de investigacin para obtener el grado de Maestro en Ciencias en la
especialidad de valuacin de bienes de la Facultad de Economa de la Universidad de Colima.
b) El de proporcionar un mtodo para obtener una tasa de capitalizacin de mercado que permite
tener realmente el valor de capitalizacin de un inmueble para el fin a que est hecho el
avalo, que es el de dar una opcin de valor y no el de considerar el inmueble como un
proyecto de inversin midiendo su rentabilidad (que no es el caso, sobre todo en casas
habitacin).
III.- JUSTIFICACIN
III.-JUSTIFICACIN
En la valuacin de un bien inmueble habitacional para obtener, entre otros propsitos el valor
comercial, se consideran tres valores:
El valor fsico o valor neto de reposicin.
El valor de mercado.
El valor de capitalizacin.
Para obtener el valor fsico de la construccin se multiplica la superficie construida por el valor
unitario neto de reposicin, el cual tiene la desventaja de que est en base a un valor unitario de
reposicin nuevo y de un demrito, el cual se ajusta a cada tipo de construccin, a juicio del
valuador. Al pretender mas precisin, se elaboraran presupuestos para cada inmueble a valuar, lo
cual no sera prctico ya que nos llevara demasiado tiempo al realizar un avalo.
En el valor de mercado se tiene el riesgo de que por la falta de visibilidad del mercado no se tienen
referencias reales de las operaciones de compraventa, por lo que la informacin proporcionada se
debe de tomar con ciertas reservas, generalmente se tienen informes de oferta, por lo que no se
tiene un banco de datos confiables.
El proceso valuatorio que considera el enfoque de Capitalizacin de Rentas o ingresos, tiende a
originarse de tasas poco fundamentadas, inclusive con valores estandarizados por ciertos
manuales de valuacin, pero que en la realidad del mercado inmobiliario no tienen aplicacin;
aunado a esto, cabe recalcar que los inmuebles habitacionales tienen poco valor de renta,
generando con esto que su valor de capitalizacin de ingresos sea por dems inferior a lo que
realmente pudiera considerarse, si fuera el caso de un local comercial o de oficinas, todo esto por
ser un inmueble de uso, no de renta.
Por tal motivo, el poder contar con una metodologa que contemple las consideraciones actuales
del mercado inmobiliario nacional con todas sus caractersticas particulares de los bienes
inmuebles habitacionales, har que el trabajo valuatorio tenga una adecuada fundamentacin.
Por lo tanto, para conocer el valor de capitalizacin de un inmueble es necesario determinar las
tasas de capitalizacin de mercado, lo que nos permite tener una mayor fundamentacin con una
adecuada correlacin de los tres criterios de valor.
Es necesario, entonces, contar con una metodologa que pueda proporcionar un fcil manejo de
7
la informacin del mercado de rentas y ventas de inmuebles para obtener la tasa adecuada, que
nos permita concluir el valor comercial del inmueble, independientemente de los otros dos
enfoques de valuacin, considerando la informacin del mercado actual y tomando los valores de
ventas y de rentas de los inmuebles comparables como base para encontrar el valor del inmueble
sujeto de estudio.
IV.-METODOLOGA
IV.-METODOLOGA
La metodologa que utilizamos en este trabajo fue de acuerdo a su fuente, objetivo y nivel: Mixta,
aplicada y comparativa, cumpliendo con todas las etapas marcadas por el mtodo cientfico.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
En el avalo de un inmueble para obtener el valor comercial, usamos tres mtodos o criterios,
siendo:
l Mtodo o criterio de costo o fsico.
l Mtodo o criterio de mercado.
l Mtodo o criterio de capitalizacin de rentas.
De los mtodos indicados, el mtodo de capitalizacin de rentas considera a travs de su
desarrollo la aplicacin del ingreso neto anual y la tasa de capitalizacin. Para obtener esta tasa de
capitalizacin se aplican los siguientes criterios:
l Criterio de la Comisin Nacional Bancaria.
l Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo.
l
Mtodo residual.
l Mtodo Inwood.
l Mtodo Hoskold.
l Mtodo de mercado.
Los cinco primeros criterios no dan la tasa de capitalizacin representativa por el tipo de economa
incierta y de las fluctuaciones muy marcadas, por lo que no nos permite conocer el valor de la
capitalizacin real; el mtodo de mercado requiere de una investigacin en zonas similares de
ventas y de rentas de inmuebles, con las que se genera un banco de datos estadsticos que sirve
cuando se tenga que valuar un inmueble similar, sin embargo, es difcil conseguir la informacin de
ventas y de rentas de inmuebles que se den simultneamente. En la localidad no se tienen
estudios de mercado para determinar la tasa de capitalizacin de mercado.
.
PLANEACIN
La investigacin requiere de una planeacin con el fin de tener un trabajo adecuado, se program
inicialmente determinar el objetivo de la investigacin, plantear las hiptesis necesarias;
posteriormente, obtener la informacin actual en cuanto a la metodologa existente, proponer la
nueva metodologa de aplicacin, disear de los instrumentos para la captura de los datos de
campo y oficina, aplicar a la investigacin de campo para obtener los datos de ventas y de rentas
realizadas y formar el banco de datos, procesar, analizar e interpretar la informacin obtenida.
10
ANTECEDENTES.
Los criterios para obtener la tasa de capitalizacin son:
l
De la Comisin Nacional Bancaria.
l
Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo.
l Mtodo residual.
l Mtodo Inwood.
l Mtodo Hoskold.
l
Mtodo de mercado.
Las fuentes de informacin de consulta fueron:
1 .- Libros de valuacin.
2 .- Memorias de congresos nacionales.
3 .- Boletines informativos de la especialidad.
4 .- Cursos de la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, a. C.
HIPTESIS.
Hiptesis general:
"El valor de capitalizacin depende de la tasa de capitalizacin y de la renta neta
Hiptesis de trabajo:
El valor de la capitalizacin de un inmueble depende de la tasa de capitalizacin de mercado.
a) El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la renta anual.
b) El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la tasa de capitalizacin basada en las
condiciones de la zona y del propio inmueble.
c) El valor de capitalizacin de un inmueble depende de las tasas de capitalizacin del terreno y
del inmueble.
d) El valor de capitalizacin de rentas a perpetuidad de un inmueble depende de la tasa real y de
la depreciacin de la construccin.
e) El valor de capitalizacin de rentas a perpetuidad de un inmueble depende de la tasa real, la
tasa segura y la depreciacin.
f) La tasa de capitalizacin de mercado depende de los tipos de comparables de ventas y de
rentas.
g) El valor de capitalizacin depende del porcentaje de deducciones.
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Obtencin de los datos

Para formar nuestro banco de datos es necesario obtener informacin de varias fuentes como: el
banco de datos del propio valuador y de otros valuadores, asociaciones de valuacin, registro
pblico de la propiedad, notarios, inmobiliarias dedicadas a la venta y renta de casas, peridicos,
revistas especializadas en el ramo, Internet y de la entrevista personalizada; considerando los
datos ms importantes de los bienes: zona de donde se ubica, caractersticas fsicas del bien y
forma de venta y de renta, deducciones indicando quien realiza los gastos que se aplican al
inmueble.
Elaboracin de instrumentos.
El disponer de formatos de captura de los datos para cada caso, y para el tratamiento de los
mismos, requiri de un diseo que contemplar los aspectos necesarios para fundamentar el
estudio de las tasas de capitalizacin y lograr un trabajo adecuado. Para eso se elaboraron formas
de datos para el vecindario, otra para los inmuebles en venta y una ms para los inmuebles en
renta.
Aplicacin.
Tomando como universo de estudio la zona norte de la ciudad de Colima, con las formas de
vecindario se procedi a recorrer los diferentes vecindarios de estudio para obtener los datos
correspondientes a considerando desde su nombre o identificacin, su localizacin, lmites
colindantes, ciclo de vida del mismo, topografa, construcciones dominantes, caractersticas de los
habitantes, servicios y equipamiento urbano con que cuenta, distancias a lugares de importancia,
vas de acceso al mismo, etc.
En el caso de los bienes inmuebles comparables de ventas y de rentas, se procedi a obtener los
datos correspondientes a los mismos en los que se refiere al tipo de inmueble, monto de venta y de
la renta, deducciones, reas de terreno y construccin, y en general los datos requeridos en los
formatos autorizados por la Comisin Nacional Bancaria y de Valores.
Tratamiento de los datos.
El formato de captura de datos del vecindario est diseado para proporcionar la informacin de
manera clara y especfica para los fines para el que fue hecho, estos datos obtenidos de la
investigacin de campo tienen la finalidad de darle seguimiento al vecindario en cuanto a
determinar la etapa del ciclo de vida del mismo y de los servicios con los que cuenta.
El formato de los inmuebles de venta y de renta nos da la informacin de los inmuebles de venta y
de renta de tal forma que con las caractersticas indicadas claramente podemos tomar los
12
inmuebles con ms comparables y nos permita hacer los ajustes correspondientes.

Anlisis de datos.
El anlisis de los datos de los vecindarios se llev a cabo con la intencin de ir observando los
cambios significativos que ste sufre y las fechas en que se realizan dichos cambios.
Para los datos de los inmuebles de ventas y de rentas, stos se analizarn en las formas, de tal
manera que pueden ser catalogados, ajustados y utilizados con el fin de obtener resultados
confiables.
Interpretacin de resultados.
Al hacer la comparacin de las tasas del mercado y de las tasas particulares ms comparables en
funcin de la confiabilidad de la informacin, se pondera cada uno de los valores ajustados con el
fin de obtener un valor ms acertado del sujeto a valuar.
Conclusiones.
Habiendo obtenido de cada inmueble comparable la tasa de capitalizacin de mercado
considerando el precio de venta, la renta neta anual, reas de terreno y construccin, edad,
proyectos, ubicacin, calidad y estado de conservacin de la construccin, nos permite obtener con
mayor certeza el valor de capitalizacin de rentas de inmuebles comparables con los del estudio
en cuestin. Este valor ser el soporte para conocer el valor comercial y la tasa que realmente
aporta el inmueble al propietario, pero sin tomarla en cuenta como un proyecto de inversin, en
cuyo caso sera aplicable otra tasa.
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1.-MARCO TERICO
1. MARCO TERICO
1 .1 EL VALOR
El concepto de valor* es el termino que ms se discute en economa, porque toda la gente sabe lo
que es, sin embargo, es complicado definirlo.
El valor es creado por la gente en funcin de cuatro fuerzas bsicas que son: la utilidad, la
escasez, la demanda y el poder adquisitivo.
El valor generalmente se divide en dos categoras, que son: valor de uso y valor de cambio.
El valor de uso es subjetivo y es imputable al dueo, en donde generalmente el dueo le asigna un
valor adicional al valor de mercado.
El valor de cambio es la capacidad de sustituirse entre si de los bienes y permite medirlos y
equipararlos entre si, regula la conducta econmica del productor y cuya unidad de medida es la
monetaria. El valor de cambio es igual al valor de mercado.
1.2 PROPSITO DE UN AVALO.
Comnmente la gente ignora la finalidad para la que se realiza un avalo y entra en el mercado de
bienes inmuebles sin tener el criterio adecuado para realizar una operacin mercantil, por lo que
generalmente deja de recibir lo que con justicia le correspondera. Aqu reside la importancia del
avalo.
Un avalo tiene los siguientes propsitos: ayuda a decidir a los probables vendedores o
compradores sobre el precio de un bien inmueble, establece bases justas en el intercambio de
bienes races, determina la garanta en caso de un crdito o financiamiento y la justa
indemnizacin en afectaciones, establece el pago de impuestos, para el reparto justo de las
herencias y en general, permite conocer el valor comercial para fines particulares.
Las personas cuando requieren un avalo para alguno de los propsitos indicados anteriormente,
recurren a un valuador para que mediante un reporte escrito les d una opinin del valor del
inmueble, y con esto, tener un parmetro que les permita realizar la operacin adecuadamente.
1.3 DEFINICIN DE AVALO.

Un avalo es una opinin fundamentada, analizada y presentada por escrito del valor de un
inmueble a una fecha determinada, apoyada en una metodologa e informacin adecuada de
mercado, aplicada por un perito valuador.
* Todos los trminos aplicados en este trabajo quedan comprendidos dentro del lenguaje utilizado en el campo de la valuacin en nuestro
pas
15
1.4 PRINCIPIOS BSlCOS DE LA VALUACIN DE LOS BIENES RACES.

Para realizar adecuadamente un avalo es necesario considerar e interpretar correctamente los
principios bsicos de la valuacin de bienes races, tales como: Principio de Cambio, Principio de
Conformidad, Principio del Uso Consistente, Principio de Contribucin, Principio de Progresin y
Regresin, Principio de la Competencia, Principio de los Periodos Inclinantes y Declinantes,
Principio de la Anticipacin, Principio de la Sustitucin y Principio del Mejor y Mayor Uso; porque
de esto depende la congruencia entre el informe y la conclusin del avalo.
A continuacin presentamos cada uno de estos principios.
Principio de cambio.
El valor de los bienes races no es esttico, cambia constantemente por diversos agentes fsicos,
econmicos, polticos y sociales.
Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, aumentando su valor: inflacin, mejoras en la zona,
plusvala, renovacin, etc., o disminuyndolo: deterioro: fsico, econmico o ambiental. La
obsolescencia funcional como el cambio del uso del suelo o reglamentos de construccin tambin
afectan el valor de los bienes races.
Principio de conformidad.
Este principio se presenta cuando se da un nivel razonable de homogeneidad social y econmica
(no idntico sino semejante) de lo cual resulta el valor mximo de un bien raz.
En la comercializacin de desarrollos inmobiliarios, el mximo del valor se logra cuando los bienes
inmuebles en una zona son relativamente similares en tipo, estilo, uso, calidad y tamao.
Principio del uso consistente.
El principio del uso consistente considera que una propiedad debe valuarse con el mismo uso para
tierra y mejoras.
Las propiedades en transicin a otro uso, no deber valuarse considerando un uso para la tierra y
otro para las mejoras, sino con el mismo uso para ambos.
Si las mejoras son consistentes agregan valor; si no, lo disminuyen.
Este principio es un corolario del conocido como el mayor y mejor uso. Su inadecuada aplicacin
tiene lugar en aquellos casos en que se pretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso
(comercial), mientras las edificaciones son valuadas con un uso diferente (residencial).
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Principio de contribucin.
En este principio de contribucin se considera que el valor de las mejoras depende de lo que
aade al valor de una propiedad y no de lo que cuesta. El costo de las mejoras no contribuye,
necesariamente, en la misma medida, al valor final de un bien raz.
El gasto excesivo o inadecuado de obras adicionales origina que un inmueble no se pueda vender
en una cifra igual o mayor a su costo original ms el de la inversin adicional. Anlisis econmicos
previos (costo-beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversin
razonada y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.
En la seleccin de inmuebles comparables debern aislarse los costos de las mejoras evitando que
incidan en la determinacin de los factores de homologacin.
Principio de equilibrio.
Cuando los cuatro factores de la produccin estn en equilibrio, econmico, y el valor del inmueble
est en su punto ms alto, es cuando existe una armona entre la oferta y la demanda.
Un cambio sbito en la oferta y la demanda afectar el valor de los inmuebles. Las investigaciones
del mercado inmobiliario sern ms confiables en un mercado activo en el que se observe un
equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones realizadas.
Este principio es fundamental en la seleccin de comparables. Si los datos del mercado
inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el comportamiento de la oferta y la
demanda variaron en exceso, o disminucin de la primera respecto a la segunda, o viceversa, los
datos de partida para la homologacin conducen a resultados inconsistentes.
Principio de progresin y regresin.
Cuando se tienen dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacar ventaja de su
asociacin con la de mayor valor, dando como resultado un incremento en el de la propiedad de
menor valor.
A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritar por la asociacin con una de valor
inferior.
Principio de la competencia.
La competencia sana genera negocio, la obtencin de ganancias incrementa la competencia; pero
si la ganancia es excesiva se produce una competencia ruinosa por el exceso de oferta.
17
Principio de los periodos inclinantes y declinantes.

Este principio establece que los bienes races estn sujetos a las siguientes etapas:
Integracin o desarrollo: esta es la primera fase en el proceso de crecimiento de una vecindad o
zona y en la cual se presenta una actividad econmica fuerte.
Equilibrio o estado esttico: despus de un periodo de tiempo la zona llega a un punto de
estabilidad durante el cual los cambios sern mnimos.
Desintegracin o retroceso: esta etapa se presenta cuando la zona pierde su deseabilidad.
Esto puede ser causado por la edad, mal mantenimiento, cambio de inquilinos, cambio de uso, o
cualquier otra circunstancia que cause que la zona se haga menos deseable al mercado.
Renovacin : cuando una zona esta en la etapa anterior y se le mejora la imagen urbana se
aumenta su deseabilidad revitalizndose el mercado.
Principio de la anticipacin.
En los bienes inmuebles el valor presente es una medida de los beneficios futuros anticipados
tanto tangibles como intangibles. Es la base del mtodo de capitalizacin de rentas que considera
lo que un inversionista estara dispuesto a pagar por un inmueble si previamente considera el valor
presente de las rentas que percibir en el futuro.
Principio de la sustitucin.
Cuando dos o ms propiedades de utilidad semejante estn disponibles, la de menor precio
recibir la mayor atencin y generalmente se vender primero. En otras palabras, nadie pagar
ms dinero por una propiedad de utilidad semejante a otra, pudiendo pagar menos.
Este principio es considerado la base de los mtodos fsico o directo y de mercado.
Principio del mayor y mejor uso.

Los bienes races son valuados en trminos de su mayor y mejor uso, que puede ser o no ser, el
uso que tenga en el momento del avalo, considerando tambin que debe ser el uso legal de la
tierra.
Cuando se tiene construcciones inadecuadas, stas demeritan el valor del terreno por lo que
dichas construcciones bajo este principio carecern de valor y adems se deber tomar en cuenta
el costo de la demolicin y descontarlo al valor del terreno.
18
1.5 MTODOS APLICADOS EN UN AVALO.
Tres son los mtodos que se aplican en un avalo para obtener el valor comercial de un bien
inmueble:
El mtodo fsico o directo.
El mtodo fsico o directo est basado en el principio de la sustitucin (nadie pagar por un
inmueble ms de lo que costara reponerlo).
El mtodo fsico o directo consiste en obtener:
l
El valor del terreno multiplicando el valor unitario del terreno por la superficie y por un factor de
eficiencia.
El valor de la construccin se obtiene al multiplicar el valor unitario de la construccin por la

superficie de la construccin por un factor de eficiencia ( edad, estado de conservacin)
tomando en cuenta en la construccin los elementos accesorios e instalaciones especiales.
El valor fsico se obtiene al sumar el valor del terreno ms el valor depreciado, en su caso, de la
construccin.
Mtodo de mercado.
Este mtodo es llamado tambin de comparacin directas de ventas y consiste en comparar
propiedades semejantes vendidas en el mercado.
El procedimiento para el mtodo de mercado es el siguiente:
l
Investigacin de mercado sobre operaciones y ofertas de inmuebles similares, consulta en

banco de datos: personal, del instituto de valuacin y de otros valuadores.
Comparacin con inmuebles valuados de caractersticas similares.

l Anlisis y ponderacin de la informacin.
l Homologacin de comparables.
l Estimacin del valor.
Mtodo de capitalizacin de rentas a perpetuidad.

El mtodo de capitalizacin de rentas a perpetuidad est basado en el principio de la anticipacin
(el valor de un inmueble es una medida de los beneficios futuros).
19
El procedimiento es el siguiente:
l
l
l
l
Determinar las rentas brutas mensuales reates o de mercado.

Calcular el porcentaje de vacos y deducciones.
Determinar la renta bruta neta mensual restando los vacos y las deducciones.
Calcular la renta neta anual.
Obtener la tasa de capitalizacin aplicable al caso.
Obtener el valor de capitalizacin dividiendo la renta neta anual entre la tasa de capitalizacin.
En este mtodo, como se observa, se requiere la obtencin de la tasa de capitalizacin, la cual se

puede determinar por los criterios que se presentan en el captulo siguiente.
20
2.- TASAS DE
CAPITALIZACIN
2-TASAS DE CAPITALIZACIN
Como ya se sealo anteriormente para estimar el valor comercial de un inmueble tomamos en

cuenta tres mtodos, uno de los cuales es el de capitalizacin de rentas, en el que se requiere la
tasa de capitalizacin, la cual se obtienen con alguno de los criterios que presentaremos en este
captulo.
2.1 TASAS. CONCEPTOS.

Una tasa es una razn o porcentaje de una cantidad con respecto a otra, generalmente se usan en
operaciones monetarias. Las tasas mas conocidas son:
La tasa de inters es la aplicada en operaciones comerciales, determina el inters a pagar.
La tasa activa es la que las sociedades de crdito cobran a sus clientes por concepto de un crdito.
La tasa pasiva es la que las sociedades de crdito pagan a sus clientes por concepto de una
inversin.
La tasa nominal depende del inters simple.
La tasa efectiva resulta de capitalizar la tasa nominal.
La tasa real representa la utilidad neta de una inversin de capital en una institucin de crdito y
depende de la tasa efectiva y la tasa inflacionaria.
2.2 TASA DE CAPITALIZACIN

La tasa de capitalizacin es igual a la tasa de rendimiento de capital invertido obtenido de la
relacin de los productos financieros entre el capital invertido. En el caso del negocio de
arrendamiento de inmuebles, a la tasa de capitalizacin se le llama tasa de capitalizacin de rentas
y se obtiene de la relacin de la renta neta anual entre el valor comercial.
22
TASA = PRODUCTOS FINANCIEROS / CAPITAL INVERTIDO

TASA = RENTA / VALOR COMERCIAL
PRODUCTOS FINANCIEROS / CAPITAL INVERTIDO = RENTA / VALOR COMERCIAL
A continuacin se presentan algunas opiniones sobre la tasa de capitalizacin de inmuebles de

valuadores argentinos y mexicanos.
Mario E. Chandias, indica: Establecer la tasa de inters que se considere equitativa es el problema
ms delicado del mtodo indirecto. La renta efectiva es fcilmente calculable en tanto se dispongan
de datos precisos; no ocurre lo mismo con el valor de la tasa que resulta formado por la
convergencia de complejos elementos y para cuya determinacin no hay mas mtodo que el
criterio propio y la propia experiencia.
Si bien es cierto que no existe frmula o regla que establezca de un modo seguro el valor de la
tasa, puede hacerse alrededor de ella una serie de consideraciones que permitan orientar al
tasador sobre los factores que hacen legtimo su aumento o disminucin.
La tasa depende de/ tipo de edificio, definido por la calidad material y funcional, la duracin, la
ubicacin y la zona.
En resumen, la tasa depender de las condiciones que dan seguridad a la renta y la hacen
duradera. (1)
Dante Guerrero, seala: respecto a la tasa de inters a aplicar al capital inmobiliario, hay que tener
en cuenta que se trata de un capital que no sufre /as contingencias de la desvalorizacin
monetaria, y que una vez utilizado por el locatario es devuelto al locador con un valor total, sin
verse afectado por la perdida del poder adquisitivo de la moneda, salvo la pequea desvalorizacin
fsica operada con el tiempo, y cuya influencia es mnima y puede ser calculada. Surge de ello que
la tasa a aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usada en prestamos de monedas
(1) E. Chandias Mario, Tasacion de Inmuebles Urbanos, Argentina, Editorial Alsina, 1954, pg. 134 ,135, 136
23
fuertes e invariables. Pretender rditos semejantes a los prstamos hipotecarios o comunes, es

desconocer que las elevadas tasas que se aplican en este tipo de prstamos son la suma del
inters puro ms un porcentaje de seguro contra la inflacin. (2)
Gerardo Guajardo Valadez, dice: Esta tasa de rendimiento en el caso de inmuebles en renta, es
diferente a las tasas de inversin de capital, ya que cuenta con ms variables, como la inflacin y la
depreciacin, por lo que es necesario realizar su anlisis tomando en consideracin todas las
variables que intervienen. (3)
Luis F. Cullar Ulloa, indica: Del anlisis comparativo de los mercados de dinero y de inmuebles,
se observ la importante relacin entre los factores externos de la economa y la valuacin de los
bienes races. En este orden de ideas, es evidente hacer notar que la falta de estabilidad en la
economa de un pas y su repercusin en las tasas, en la inflacin, en la convertibilidad de su
moneda con respecto al dlar, etc., propician una confusin en la determinacin de una tasa de
inters adecuada, elemento fundamental en el enfoque de Capitalizacin de Rentas, de cuya
certidumbre depende la bondad del procedimiento.(4)
La tasa de capitalizacin es un elemento fundamental para obtener el valor de capitalizacin de
rentas, sin embargo, considerando las opiniones vertidas por los valuadores anteriormente
mencionadas, nos damos cuenta de lo difcil que es definir el criterio adecuado para obtener la tasa
de capitalizacin, por lo que considero de fundamental importancia tomar siempre en cuenta el
entorno econmico y el objeto del avalo.
Los criterios mas usados para obtener tasas de capitalizacin aplicables al mtodo de
capitalizacin de rentas en los avalos de bienes inmuebles son:
Criterio de la Comisin Nacional Bancaria.
Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo.
Mtodo Residual.
Mtodo Inwood.
Mtodo Hoskold.
Mtodo de mercado.
(2)
Guerrero Dante, Curso de Valuaciones, Mxico, Editorial i.m.v. de Jalisco 1992, pg. 174.
(3)
Guajardo Valadez Gerardo Ing., Memoria de la XXXI Convencin Nacional de IMV, Edit. SETIC,1995, Pg.7
Cullar Ulloa Luis F. Apuntes de Principios de Capitalizacin de Rentas, 1996. Pg. 15
(4)
24
2.3 EL CRlTERIO DE LA COMlSlN NACIONAL BANCARIA.

La Comisin Nacional Bancaria en la circular 1201, disposicin novena, indica:
Para determinar el valor de capitalizacin de un inmueble, debern considerarse los siguientes
elementos: renta real, o en su defecto, renta ptima o renta estimada, indicando el motivo por el
que se fijan stas dos ltimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de
construccin apreciado; deducciones por vacos, impuestos, servicios y dems gastos generales,
debidamente fundamentados; la tasa de capitalizacin fundada en: la edad, vida probable,
uso, estado de conservacin, deficiencias en la solucin arquitectnica, constructiva, de
instalaciones, zona de ubicacin y otros.
En base a lo anterior se observa que no se nos indican valores mximos o mnimos de la tasa de
capitalizacin, la que se deja a criterio del valuador para que obtenga su valor considerando los
conceptos indicados.
Carlos Larios Gonzlez comenta lo siguiente: La Comisin Nacional Bancaria indica que estas
tasas pueden variar de un 6.5 % a un 15 % anual. Pero en Guadalajara, Jal., diversos bancos
ponen objeciones cuando sta no est entre un 8 % y un 12 % anual. De todas formas, para
encontrar la tasa que deba emplearse en un caso concreto, indica que deber de tenerse en
cuenta del inmueble su edad, ubicacin, calidad de proyecto, competitividad, seguridad del
ingreso, vida til remanente, utilidad neta, relacin entre el valor de las construcciones y el valor
tota/ del inmueble, etc., y especifican que cuando estas variables sean favorables al inmueble, las
tasas sern bajas e irn subiendo al irle siendo desfavorables, (gua Bancomer, pg. 51). (5)
El Criterio se presta a que cada valuador le d una interpretacin muy particular, de forma que se
puede jugar con los nmeros sin fundamentarlos adecuadamente. Dndole libertad para que
segn su criterio, califique a cada uno de los concepto, lo que no es correcto por la sensibilidad del
mtodo de capitalizacin provocando que el valor cambie notablemente.
2 . 4 MTODO DEL ARQ. JUAN MANUEL BRAVO ARMEJO.
Juan Manuel Bravo Armejo indica: Fundamento de la tasa de inters por capitalizacin: va de
acuerdo con las caractersticas de la edad, uso, estado de conservacin, calidad de/ proyecto, vida
probable y ubicacin de la vivienda analizada.
(5)
Larios Gonzlez Carlos en su libro Mtodo para calcular tasas de capitalizacin, Pg. 9
25
Las tasas las podemos clasificar de la siguiente manera:

Residencial:
casas medias:
casas de inters social:
casas antiguas:
comercio:
industria:
6 - 10%
7
8
9
10
8
11%
12%
13%
14%
12%
Entre ms baja sea la tasa de capitalizacin, ser el uso ptimo, y entre ms alta, el uso ser
limitado. (6)
Posteriormente Juan Manuel Bravo Armejo seala lo siguiente:

El mercado de los bienes races es muy diferente a su comportamiento al de otros mercados
financieros, y debe al menos de calificar en las categoras de: viviendas, oficinas, comercios e
industrias, stos a su vez en segmentos de mercado y stos en sub-segmentos de mercado.
Es por eso que es muy importante determinar la tasa de capitalizacin fundamentndola en:
l 1) Edad.
l
2) Uso.
3) Oferta y demanda
4) Calidad de la construccin.
5) Estado de conservacin.
6) Calidad de proyecto.
7) Vida probable.
8) Ubicacin.
9) Zona de ubicacin.
Y cualquier otra que considere importante el valuador. (7)
(6)
Bravo Armejo Juan Manuel La Valuacin de Inmuebles pg. 49
(7)
Bravo Armejo Juan Manuel apuntes Tasas de Capitalizacin Combinadas ( por el mtodo tradicional ) introduccin
26
La calificacin la aplica en los nueve conceptos, los suma y toma un promedio segn las
consideraciones siguientes:
La edad: Es la referencia al tiempo transcurrido desde su construccin o a su ultima reparacin.
Para determinar la edad se deben tomar elementos como: estilos de construccin y materiales de
las pocas, vida aparente, fecha de permisos de construccin, planos, escrituras o investigaciones.
La considera ptima con menos aos de vida y le aplica una tasa menor y desfavorable con edad
de ms de 30 aos dndole una tasa alta.
EL uso: Se refiere al hecho de que la propiedad tenga el mejor empleo posible y que no es
necesario la transformacin para tener su destino ptimo.
Cuando el uso es ptimo, le aplica una tasa baja; cuando es un uso inadecuado, le aplica una tasa
alta.
El estado de conservacin: Es el cuidado o las condiciones actuales del inmueble en cuanto a su
mantenimiento.
En los inmuebles con buen estado de conservacin se aplica una tasa menor, en las de mal estado
una tasa alta.
Calidad de proyecto: Se analiza la edificacin, que sea adecuada en proyecto arquitectnico, en
cuanto a la funcin, forma, iluminaciones, ventilaciones, que cumplan con los requerimientos de
proyecto, que sea adecuado a la zona en que se localiza, que cumpla con las normas, reglamentos
de construcciones y uso del suelo.
Si el proyecto es bueno, la tasa es baja; en caso contrario, la tasa es alta.
Vida probable: La duracin posible de una edificacin, ser el tiempo que resulte de restar la vida
til de una construccin a la edad estimada.
La tasa es baja cuando la vida probable es mayor, y baja si la vida es corta.
Ubicacin: Con respecto a la manzana donde se localiza el inmueble, se tomar en cuenta el
lugar especfico en que se ubica la edificacin.
Con buena ubicacin, la tasa es menor; si la ubicacin es desfavorable, la tasa es mayor.
Zona de ubicacin: Analiza la calidad de la zona en que se ubica el inmueble comparndola con
respecto a las colonias, zonas o fraccionamientos similares a los que se vala, as como de que el
uso del suelo sea correcto.
Una zona de buena calidad da una tasa menor, en caso de una zona de mala calidad, la tasa es
mayor.
27
La oferta y demanda: Se hace referencia a la cantidad de inmuebles que hay en el mercado

considerando tambin la deseabilidad de los consumidores.
Si se tiene poca oferta y buena demanda se le aplica una tasa menor, en caso contrario se le
aplica una tasa mayor.
Calidad de las construcciones: Considerando la calidad de los elementos constructivos, en la
construccin de buena calidad, se le da una tasa baja; y en las de mala calidad, la tasa es alta.
Este mtodo es uno de los ms usados por los valuadores porque es muy cmodo para obtener la
tasa de capitalizacin, da rangos de tasas segn el tipo de inmuebles, para luego calificar los
conceptos, sin embargo no fundamenta stos y les da el mismo peso de calificacin a todos los
conceptos.
28
Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo para obtener la tasa de capitalizacin
1.2.3.4.5.-
determinar el tipo de inmueble para tomar el rango de la tasa

calificar cada uno de los conceptos
marcar la tasa correspondiente a su calificacin
sumar las tasas
sacar la tasa promedio
para casa habitacin
tipo moderno medio
tasas
7%
8%
9%
edad
0 - 10
10.20
20 - 30
30.40
40 o mas
uso
bueno
adecuado
regular
deficiente
malo
oferta y demanda
nula
baja
normal
alto
muy buena
buena
regular
deficiente
bueno
normal
regular
malo
ruinoso
calidad da la construccin
estado de conservacin
10%
11%
sobreoferta
mala
calidad de proyecto
muy bueno
buenoo
regular
deficiente
malo
vida probable
mas de 35
35.3 0
30.25
25-20
menos de 20
esquina comercial
esquina residencial
l
intermedio
interior comercial
interior residencial
muy buena
buena
regular
deficiente
mala
ubicacin
zona de ubicacin
suma de las tasas

tasa promedio
BRAVO ARMEJO JUAN MANUEL LA VALUACIN DE INMUEBLES", PGINA 59
29
Ejemplo hipottico del mtodo

Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo para obtener la tasa de capitalizacin
Obtener la tasa de una casa habitacin de 8 aos de edad, estado de conservacin normal,
proyecto bueno, ubicado en lote intermedio de una zona buena
para casa habitacin tipo moderno medio

tasas
7%
edad
0 - 10
8%
10.20
9%
10%
11%
20 - 30
30.40
40 o ms
regular
deficiente
malo
normal
1
alto
sobreoferta
regular
deficiente
mala
uso
oferta y demanda
calidad de la construccin
estado de conservacin
bueno
nula
nmuy buena
adecuado
1
baja
buena
1
bueno
normal
1
regular
malo
ruinoso
calidad de proyecto
muy bueno
bueno
1
regular
deficiente
malo
vida probable
mas de 35
35.30
30.25
25.20
menos de 20
ubicacin
zona de ubicacin
esquina comercial esquina residencial
muy buena
buena
intermedio
interior comercial
interior residencial
regular
deficiente
mala
0%
1
l
suma de las tasas
tasa promedio
14%
40%
72% / 9 =
8.00%
18%
30
2.5 MTODO RESIDUAL.

El mtodo residual se le conoce as porque se usa para encontrar valores residuales dependiendo
de la informacin que se tenga sobre la renta de la construccin, la renta del terreno o la renta del
inmueble y del valor probable de venta del terreno. A este mtodo se le llama tambin mtodo de la
lnea recta o de Ring.
La tasa se obtiene a partir de la frmula que se toma para obtener valores residuales separando el
terreno y la construccin. En este procedimiento se aplica la tasa neta anual al valor de todo el
inmueble, adems de considerar la depreciacin en el valor de la construccin.
Se basa en la formula siguiente:
R =T.t+ C . t + C . a
En donde:
R = Renta neta anual
T = Valor del terreno
t = Tasa neta anual (Tasa Real). Es tambin considerada tasa mnima de la inversin (terreno)
C = valor fsico de las construcciones
a = Amortizacin de las construcciones en funcin de la vida remanente
a = 1/n
n = Aos de vida remanente de la construccin
si:
VNR = valor neto de reposicin
Tg = tasa global
se tiene:
VNR = T + C (Esta consideracin es una propuesta del Ing. Luis Fermn Cuellar Ulloa).
y:
R / VNR = Tg
despejando
R = VNR * Tg
entonces:
VNR * Tg = ( T+C )t+C * a
despejando Tg y sustituyendo VNR por T + C se tiene
Tg = t + ( C / VNR ) * a
31
por lo que:
Tg = t + % C * a
En el capitulo 6 mostraremos la comparacin de las tasas de capitalizacin tomando la
investigacin de mercado realizada.
32
Aplicacin del mtodo residual

Obtener la tasa global de un inmueble con una tasa neta anual del 5 % y los siguientes datos:
para edades de : 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, y una vida total de 50 aos
valor neto de reposicin
$390,000
porcentajes
valor del terreno
$120,000
% de terreno
31%
valor de la construccin
$270,000
% de construccin
69%
frmula
Tg = t + % C * a
edad
%c
Tg
5%
69%
0.022
0.633%
10
5%
69%
0.025
6.725%
15
5%
69%
0.029
6.971%
20
5%
69%
0.033
7.300%
25
. 5%
69%
0.040
7.760%
30
5%
69%
0.050
8.450%
35
5%
69%
0.067
9.600%
40
5%
69%
0.100
11.900%
Se observa en el problema que al aumentar la edad de la construccin la tasa de capitalizacin

es mayor.
El mtodo residual considera:
1.- La tasa para un ao .
2.- La amortizacin de la construccin tomndola como recuperacin del capital.
Este mtodo es muy sensible al periodo que se tome como vida remanente, por lo que el
valuador debe tener un buen criterio al definir este concepto.
Tambin conviene advertir que en esta tabla se ha mantenido constante la participacin del
terreno (31%) y la construccin (69%) que para el caso de un mismo inmueble, estos
porcentajes pueden variar al aumentar el valor del terreno con el tiempo y disminuir el valor de
la construccin por su depreciacin fsica o econmica.
33
2.6 MTODO INWOOD.

El Mtodo Inwood, es llamado tambin por la forma de recuperacin de la inversin, Mtodo de
pagos nivelados o Mtodo de recuperacin de capital por anualidades niveladas, esto se debe a
que, en este mtodo la recuperacin de capital o el rendimiento del capital toma la forma de una
anualidad que se acumula a la misma tasa de rendimiento sobre el capital y esta reinversin seda
con la tasa esperada.
El Mtodo Inwood considera que debe tomarse en cuenta la amortizacin de las construcciones
aplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida remanente de las mismas; es decir,
constituyendo un fondo de amortizacin capitalizado. Por lo que en estas condiciones, el factor de
amortizacin ser:
T
a=
(1+t) - 1
aplicndola a la frmula del mtodo residual, resulta:

t*%C
Tg=t+
(1+t) - 1
Donde:
Tg = tasa global (Tasa Real).
t = tasa neta anual o tasa mnima de inversin.
% C = % del valor de la construccin con respecto al valor total del inmueble.
n = aos de vida remanente.

34
Aplicacin del Inwood

Obtener la tasa global de un inmueble con una tasa neta anual del 5% y los siguientes datos:
Para edades de: 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, y una vida total de 50 aos.
Valor neto de reposicin $390,000
Valor neto del terreno $120,000
Valor de la construccin $270,000
porcentajes
31%
69%
% de terreno
% de construccin
Frmula:
t* %c
Tg=t+
(1+t)- 1
Edad
Tg
%c
5%
69%
45
5.43%
10
5%
69%
40
5.57%
15
5%
69%
35
5.76%
20
5%
69%
30
6.04%
25
5%
69%
25
6.45%
30
5%
69%
20
7.09%
35
5%
69%
15
8.20%
40
5%
69%
10
10.49%

aumenta.
El mtodo Inwood considera la tasa capitalizada en varios aos y la amortizacin de la
construccin la toma como recuperacin del capital sin tomar en cuenta los otros conceptos
considerados en los primeros criterios. Es muy sensible al periodo que se tome como vida
remanente, por lo que el valuador debe tener un buen criterio al definir este concepto.
Igual que en el mtodo anterior, en esta tabla se ha mantenido constante la participacin del
terreno ( 31% ) y la construccin ( 69% ), que para el caso de un mismo inmueble, estos
porcentajes pueden variar al aumentar el valor del terreno con el tiempo y disminuir el valor de la
construccin por su depreciacin fsica 0 econmica.
35
2.7 MTODO HOSKOLD.

El mtodo Hoskold considera, al igual que el Mtodo Inwood, que debe tomarse en cuenta la
amortizacin de las construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida
remanente de las mismas, cambiando el fondo de amortizacin por una tasa menor llamada tasa
segura. Esta tasa segura es una tasa de inters ms baja que se invierte en un fondo acumulado
que al capitalizarse, debe de producir al final de su vida til un valor igual al que tenia la
construccin al momento del estudio. Se considera que est del lado seguro, por lo que se le llama
tambin tasa sin riesgo.
Tomando la tasa segura, el factor de amortizacin ser:
s
a=
(1+s) - 1
aplicndola a la formula del mtodo residual, resulta:

s*%c
Tg=t+
(1+s) - 1
( frmula de Hoskold modificada por el Ing. Luis Fermn Cuellar Ulloa ).

Donde:
Tg = tasa global (Tasa Real).
t = tasa neta anual o tasa mnima de la inversin.
s = tasa segura.
% C = % del valor de la construccin con respecto al valor total del inmueble.
n = aos de vida remanente.
Esta formula se aplica con ms propiedad en avalos de explotaciones mineras, como la mina
tiene una vida limitada, el accionista tiene derecho a rescatar el valor del capital durante la vida de
la mina. Los dividendos que recibe comprenden el inters del capital invertido ms una
recuperacin parcial de su capital. Para la aplicacin en inmuebles se debe considerar nicamente
el valor depreciable (la construccin)."(8)
(8)
E. Chandias Mario, Tasacion de Inmuebles Urbanos, Argentina, Editorial Alsina, 1954, pg. 137
36
Aplicacin del mtodo Hoskold

Obtener la tasa global de un inmueble con una tasa neta anual del 5%, una tasa segura del 3% y
los siguientes datos: Para edades de: 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, y una vida total de 50 aos.
Valor neto de reposicin
Valor neto del terreno
Valor de la construccin
$390,000
$120,000
$270,000
% de terreno
% de construccin
porcentajes
31%
69%
edad
%c
5%
3%
69%
45
5.47%
10
5%
3%
69%
40
5.92%
15
5%
3%
69%
35
6.14%
20
5%
3%
69%
30
6.45%
69%
25
6.89%
3%
Tg
25
5%
30
5%
3%
69%
20
7.57%
35
5%
3%
69%
15
8.71%
40
5%
3%
69%
10
11.02%

aumenta.
El mtodo Hoskold al igual que el mtodo Inwood considera la tasa de capitalizada en varios aos
y toma la amortizacin de la construccin como la recuperacin del capital, considerando una tasa
segura a diferencia del anterior mtodo. Sin embargo no se entiende la razn de que:
1 .- el inversionista reinvierta en una tasa menor a la del mercado.
2 .- el dinero permanece en la propiedad y no lo recupera para invertirlo hasta terminada la vida til.
Este mtodo es el menos usado para obtener el valor de capitalizacin.
En esta tabla como en las dos anteriores se ha mantenido constante la participacin del terreno
( 31% ) y la construccin ( 69% ), que para el caso de un mismo inmueble, estos porcentajes
pueden variar al aumentar el valor del terreno con el tiempo y disminuir el valor de la construccin
por su depreciacin fsica o econmica.
37
2.8 MTODO DE MERCADO.

El mtodo de mercado es llamado tambin mtodo directo, porque a diferencia de los mtodos
anteriormente sealados, la tasa de capitalizacin se obtiene directamente del mercado de
inmuebles, investigando el valor y la renta de los inmuebles comparables de la zona de estudio.
Al recopilar la informacin se debe de tener cuidado en las cantidades obtenidas, ya que algunas
veces el informante no da los datos reales, tanto de las ventas como de las rentas y de las
deducciones.
Para obtener la tasa de mercado debemos de encontrar inmuebles comparables de los que se
conozca su valor de mercado y la renta generada. Es importante sealar que los inmuebles deben
ser comparables, porque tanto los ingresos como los valores estarn en funcin de la edad, el uso,
el estado de conservacin, la calidad del proyecto, la vida probable, la ubicacin, la zona de
ubicacin, la superficie y calidad de la construccin, la oferta y la demanda. Si tienen algunas
caractersticas diferentes se tendr que hacer la homologacin o no considerar el inmueble en caso
de que no sea comparable.
Para obtener la tasa de mercado se aplica la siguiente frmula:
Tg = I / V
Donde:
Tg = Tasa Global (tasa de capitalizacin de mercado).
I = Ingreso neto anual.
V = Valor del inmueble.
Este mtodo busca la relacin entre el valor del mercado y los ingresos, y es expresado como un
coeficiente.
El principio de anticipacin es la base del mtodo del mercado, puesto que el comprador tpico
relaciona el valor actual de la propiedad a su futuro de ingresos potenciales y a cualquier otro
beneficio que se pueda ofrecer.
38
MTODO DE MERCADO
La tasa de capitalizacin se obtiene al dividir la renta neta anual entre el valor del inmueble,
tomando varias propiedades comparables, por ejemplo:
Clculo de las tasas

Inmueble
1
2
3
4
Renta neta anual

$23,200.00
$21,200.00
$24,000.00
$21,500.00
Valor
$335,000.00
$326,000.00
$371,000.00
$350,000.00
Tasa
0.069
0.065
0.065
0.061
El valuador segn su criterio puede tomar la tasa promedio o la tasa del inmueble que sea ms
semejante al inmueble sujeto.
Clculo de la renta
Inmueble
1
2
3
4
rea rentable
123.00
130.50
128.25
112.50
Renta mensual anual

$23,200.00
$21,200.00
$24,000.00
$21,500.00
Renta/M2
$188.62
$162.45
$187.13
$191.11
Renta/M2 promedio
El sujeto tiene un rea neta rentable de 150.00 M2
La renta neta anual del sujeto es = 125.00 * 182.33 = $22,791.25
El valor de capitalizacin es: = 22791.25 / 0.065 = $345,000
El mtodo de mercado es difcil de aplicar por lo complicado que es obtener informacin de
comparables que sean vendidas y estn rentando. En este mtodo el valuador debe aplicar su
criterio considerando las caractersticas del mercado como se indico en el problema.
Debido a ello, es posible obtener una tasa, en funcin de la renta neta anual y el valor fsico o valor
neto de reposicin del bien.
39
3.- INVESTIGACIN
DE
MERCADO
I
3.- INVESTIGACIN DE MERCADO

El mercado de los bienes races no se puede considerar como un mercado competitivamente puro,
sino de caractersticas de competencia imperfecta, porque presenta determinadas particularidades
como son: la fragmentacin, la falta de visibilidad y la viscosidad.
Se le llama mercado fragmentado porque en cada ciudad, en cada zona o colonia existe un
conjunto de sub-mercados. Cada uno de ellos tiene su propia estructura de oferta y demanda y
aunque estn ligados existen sus diferencias.
La falta de visibilidad se debe a que cuando se realizan operaciones de compraventa, no se hacen
en forma transparente y la informacin que se proporciona generalmente no es confiable por lo que
se toma con ciertas reservas; si en otros pases desarrollados no se tienen bancos de datos
confiables, en Mxico el problema es ms notable.
La viscosidad del mercado resulta de los altos costos de gastos de escrituracin, los honorarios del
notario y la comisin al corredor de bienes, por lo que es difcil para la gente entrar y salir del
mercado de bienes races.
En funcin de estas caractersticas, se nota que el mercado de bienes races no es un mercado
competitivo puro, pero para poderlo estudiar consideraremos que el mercado es eficiente.
3.1 COMPARABLES DE VENTAS Y RENTA.

Para obtener del mercado la tasa de capitalizacin, es necesario conocer el valor comercial y la
renta de varios inmuebles que sean comparables. El encontrar inmuebles con menos diferencias
nos permitir encontrar una tasa de capitalizacin de mercado confiable.
Esto, como se menciona anteriormente, es difcil de conseguir por la fragmentacin del mercado y
la falta de visibilidad, pero el valuador, con sus conocimientos y experiencia, analizar y har uso
de los datos para sacar el problema adelante.
Es importante el uso de formatos adecuados para recabar informacin en el vecindario. Este debe
ser lo suficientemente claro y eficiente para lograr obtener la informacin requerida.
Se presentan dos formatos: la forma de datos sobre el vecindario y la forma de datos sobre el
inmueble.
El valor de una propiedad se ve influido por el entorno, por lo que es necesario tener una forma de
datos sobre el vecindario que ayudar al valuador a reunir la informacin bsica sobre la zona
como: ubicacin del vecindario, fecha del levantamiento, nombre de quien levant y quien revis;
limites y colindantes, topografa, etapa del ciclo vital del vecindario, ritmo de crecimiento, lote tipo,
tiempo medio de comercializacin, tendencia del valor de las propiedades, oferta y demanda,
41
cambio de uso de suelo, crecimiento de la poblacin, nmero de habitantes por familia, ingreso
familiar, tendencia del nivel de ingresos, ocupacin predominante: el tipo de propiedades,
indicando: el porcentaje, la antigedad, el rango de precios, el porcentaje de ocupacin del
propietario y del arrendatario; clasificacin de la zona, tipo de construccin dominante,
reglamentacin, servicios pblicos, distancias a puntos importantes de la poblacin tiempo de
llegada a servicios importantes, condiciones generales de trafico y cercanas a peligros y fuentes
de contaminacin.
El vecindario siempre tiene caractersticas definidas que lo diferencian de las zonas que lo
circundan. Por lo general sus lmites se pueden dar en las siguientes formas:
Limites naturales: ros, carreteras, arterias de trnsito importantes.
Diferencias de uso del suelo: cambios en la zona de residencial a comercial
Valor o antigedad media de las viviendas.

l
Nivel de ingresos de los habitantes.
Como ejemplo, los limites de las colonias en estudio se dan por los siguientes linderos:
Norte: con las calles Av. Palma Kerpis, Len Felipe, Joaqun Fernndez de Lizardi y Ejido el
Diezmo.
Sur: con las calles Juan Silva Palacios, Antonio Caso, Rubn Dario y Manuel Acua.
Oriente: con la calle Rosario Castellanos y propiedad particular.
Poniente: con las calles, Venustiano Carranza y Palma Rubelina.
En la forma se indica la etapa de ciclo vital del vecindario que puede estar ubicado en alguno de
los siguientes periodos: crecimiento, equilibrio y declinacin.
En la etapa de crecimiento el valor de la propiedad tiende a aumentar. Cuando hay pocos terrenos
baldos las viviendas alcanzan su mximo valor y conforme crezca el valor de una propiedad,
favorece a tener rentas mas elevadas.
El equilibrio se tiene cuando el vecindario esta saturado y las propiedades sufren pocos cambios.
La declinacin se presenta cuando las propiedades decaen fsicamente y la demanda disminuye.
Es importante sealar en la forma de datos sobre el vecindario, la ubicacin de la zona con
respecto a la cercana a reas peligrosas o contaminadas, que puede tener influencia negativa en
el valor de los inmuebles, lo cual debe considerar el valuador.
La forma de datos sobre el vecindario se acompaa ms adelante con un plano de la zona.
42
43
Despus de haber obtenido los datos sobre el vecindario, se realiza el levantamiento de datos
sobre los inmuebles en lo particular, considerando los dos componentes bsicos de la propiedad: el
terreno y la construccin.
La forma de datos sobre el inmueble nos da informacin en lo particular como: su uso, si se renta
o se vende, superficie del terreno y de la construccin, el valor neto de reposicin, el precio de
venta, la relacin precio venta/valor neto de reposicin, ubicacin, uso, calidad de proyecto, tipo y
calidad de construccin numero de espacios y de niveles, estado de conservacin, edad, nombre
del informante, financiamiento, caractersticas urbanas: clasificacin (habitacional o comercial), tipo
de construccin, uso del suelo, poblacin, ndice de saturacin, servicios pblicos, distancias a
puntos importantes de la poblacin, vas de acceso e importancia de las mismas; el terreno
indicando su forma y pendiente, descripcin del inmueble indicando los elementos de construccin
y el nmero de espacios, tipos y el nivel donde estn ubicados.
El obtener con la forma de datos sobre el inmueble, los elementos que necesitamos, nos permite
seleccionar adecuadamente los inmuebles comparables para tener una mayor precisin al aplicar
el mtodo.
La forma de datos sobre el inmueble se acompaar con una fotografa de la fachada.
En las colonias de Lomas vista Hermosa, Lomas de Circunvalacin y Jardines vista Hermosa de la
ciudad de Colima, no se encontraron inmuebles que hayan sido rentados y vendidos, por lo que en
nuestra investigacin se consideraron cinco casas en venta y cinco casas en renta lo ms
comparables posibles, para obtener la tasa de capitalizacin de mercado con el mtodo que
propondremos posteriormente.
Se presentan a continuacin las formas de datos de inmuebles, con cinco casas de ventas y cinco
casas de rentas.
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56
3.2 DEDUCCIONES.
Para obtener la renta neta mensual se le resta a la renta bruta mensual los gastos mensuales que
tiene el bien inmueble, a estos gastos se les llama deducciones.
Las deducciones o gastos deben ser calculados en una forma lgica y cuidadosa debiendo ser
verificados y comparados con datos de propiedades similares para definir correctamente el monto
de los mismos, por lo anteriormente dicho, estos gastos pueden ser estimados o reales quedando
ajuicio del valuador el uso de unos u otros, dependiendo de la calidad y cantidad de la informacin
recabada.
Las deducciones que se consideran son los siguientes:
l
Vacos o ingreso que deja de percibir el inmueble por estar desocupado.

Impuesto predial.
Derechos por servicio de agua.
Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia, etc.).
Gastos de conservacin y mantenimiento.
l Impuestos sobre la renta.

l
Seguros.
Otros.
En las casas habitacin las deducciones o gastos mensuales que tiene el bien inmueble son los
siguientes: vacos, impuesto predial, derechos por servicio de agua, gastos generales
(administracin), gastos de conservacin y mantenimiento, impuestos sobre la renta.
Generalmente las deducciones se indican como un porcentaje del ingreso bruto mensual para
facilitar el clculo del ingreso neto mensual.
Es importante al hacer la investigacin tomar los gastos que efectivamente paga el propietario del
inmueble y los gastos que paga el inquilino para considerar las deducciones que deben restarse
al ingreso del inmueble y obtener en forma efectiva la renta neta mensual.
Estudios presentados en las revistas de Institutos de Valuacin indican que en las casas habitacin
tipo moderno medio las deducciones oscilan en un rango de 20% a 25 %.
57
Vacos.
Se le llama vacos al tiempo que un inmueble se encuentra sin ocupar. por lo que no recibe renta.
Para el calculo de los vacos se divide el tiempo de desocupacin entre el periodo en que se renta
el inmueble.
% DE VACOS = TIEMPO DE DESOCUPACIN / EL PERIODO DE RENTA
l Impuesto predial.
El importe del ao que se paga como impuesto predial esta en funcin del valor catastral del
inmueble, se toma directamente de la boleta de predial y se divide entre los doce meses para
obtener el impuesto que corresponde mensualmente.
l
Derechos por servicio de agua.
Este pago se obtiene de la boleta de la Comisin Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado

de Colima y Villa de lvarez. En algunos de los casos considerados, el pago del agua es realizado
por el inquilino, por lo que se debe de hacer el ajuste, al sumarlo a la renta y luego considerarlo en
las deducciones o no tornarlo en cuenta.
l Gastos generales: administracin.
En la investigacin efectuada en la zona se tuvieron los siguientes resultados: las inmobiliarias que
se dedican a administrar casas en rentas consideran los gastos de administracin como un
porcentaje entre el 7 % y el 9 %, mientras que los propietarios consideran este gasto entre el
4 % y el 6 % de la renta bruta mensual
l
Gastos de conservacin y mantenimiento.
Los gastos de conservacin y mantenimiento los realizan tomando periodos de dos a tres aos con
gastos variables, estos normalmente son realizados por los dueos de los inmuebles, pero en
algunos casos, los gastos son compartidos por el inquilino.
l
Impuestos sobre la renta.
Para la obtencin del impuesto sobre la renta se deben considerar los ingresos totales del
propietario, lo cual es complicado de obtener, porque cada uno de los propietarios
independientemente, de que tengan propiedades en renta, tienen otros ingresos que difcilmente
son coincidentes.
58
Para el clculo de la renta neta mensual se tienen dos criterios: el del ingreso bruto mensual y el
del ingreso bruto neto.
El criterio del ingreso bruto mensual es el que marca la Comisin Nacional Bancaria y que
generalmente usamos los valuadores en el estado de Colima. Se parte del ingreso potencial y se le
restan la suma de todas las deducciones: vacos, impuesto predial, pago del agua, gastos
generales, gastos de conservacin y el impuesto sobre la renta, normalmente se indican las
deducciones como un porcentaje con respecto al ingreso bruto mensual.
El criterio del ingreso bruto neto considera que primeramente se deben deducir las prdidas por
desocupacin o los vacos, de forma que se est tomando como base el ingreso efectivo y no el
ingreso potencial. Despus de obtener el ingreso efectivo, a l se le restan las deducciones, que en
este caso sern: el impuesto predial, pago del agua, gastos generales, gastos de conservacin y el
impuesto sobre la renta.
59
EJEMPLO DE CLCULO DE DEDUCCIONES

DATOS:
RENTA MENSUAL BRUTA
$1,050.00
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2 AOS
TIEMPO DE DESOCUPACIN
1 MES
IMPUESTO PREDIAL ( DE LA BOLETA PREDIAL)
$165.00 ANUALES
$100.00 BIMESTRALES
PAGO DE AGUA
GASTOS GENERALES ( 6% DE LA RENTA N. M.)
GASTOS DE CONSERVACIN
$1,950.00 EN DOS AOS
IMPUESTO SOBRE LA RENTA: CALCULADO CONSIDERANDO NICAMENTE LOS INGRESOS
DE LA RENTA
PROCEDIMIENTO: EL CLCULO DE LAS DEDUCCIONES LO OBTENDREMOS EN PORCENTAJE
CON RELACIN A LA RENTA MENSUAL BRUTA
VACOS
SE DIVIDE EL TIEMPO DE DESOCUPAClN ENTRE EL PERIODO DE ARRENDAMIENTO

1/2*12
4.17%
IMPUESTO PREDIAL
SE DIVIDE EL PAGO ENTRE 12 MESES Y EL RESULTADO ENTRE

LA RENTA BRUTA MENSUAL PARA OBTENER EL PORCENTAJE
165/12/1000
1.38%
PAGO DEL AGUA
SE DIVIDE EL PAGO BIMESTRAL ENTRE 2 Y EL RESULTADO

ENTRE LA RENTA BRUTA
4.76%
GASTOS GENERALES
6.00%
$1,950.00
EN DOS AOS
SE DIVIDEN LOS GASTOS ENTRE EL PERIODO EN MESES Y EL
RESULTADO ENTRE LA RENTA BRUTA MENSUAL
1950/24/1000
=
8.13%
CLCULO DEL PAGO DEL I S R

EL CALCULO DEL IMPUESTO SE HACE EN LA FORMA SIGUIENTE :
RENTA BRUTA MENSUAL:
$1,050.00
INGRESO TRIMESTRAL:
$3,150.00
60
SE UBICA EL INGRESO EN LA TABLA DE PAGO TRIMESTRAL :

TARIFA ACTUALIZADA PARA EL PAGO PROVISIONAL TRIMESTRAL QUE EFECTAN LOS
CONTRIBUYENTES A QUE SE REFIEREN LOS CAPTULOS II Y III DEL TTULO IV DE LA
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA MISMA QUE CONTEMPLA EL SUBSIDIO APLICABLE
LIMITE
INFERIOR
$
$0.01
$823.57
$6,989.92
$12,284.14
$14,279.83
$17,096.80
$34,481.83
$54,348.13
$68,963.62
$82,756.24
LIMITE
SUPERIOR
$
$823.68
$6,989.81
$12.284.13
$14.279.82
$17,096.79
$34.481.82
$54,348.12
$68.963.61
$82,756.23
EN ADELANTE
CUOTA
FIJA
PORCENTAJE SOBRE
EXCEDENTE DEL LIMITE INFERIOR
$
$0.00
$12.39
$320.64
$770.73
$1,020.06
$1,470.90
$4,913.10
$9,641.19
$13.733.52
$18,078.24
SE LE RESTA AL INGRESO DEL TRIMESTRE EL LIMITE INFERIOR

$3,150.00
$823.57
%
1.50
5.00
8.50
12.50
16.00
19.80
23.80
28.00
31.50
35.00
A LA CANTIDAD RESULTANTE SE LE APLICA EL PORCENTAJE =

OBTENIENDO:
$116.32
SE LE SUMA A ESTA CANTIDAD LA CUOTA FIJA =
$116.32
+
$2,326.43
5%
$12.39
$128.71
$514.85
QUE ES LA CANTIDAD A PAGAR EN EL TRIMESTRE

EL PAGO DE LOS CUATRO TRIMESTRES ES DE :
4
X
$128.71
PAGO DEL DEL I S R ANUAL

EL INGRESO ANUAL FUE DE :
$12,600.00
SE UBICA EL INGRESO EN LA TABLA CORRESPONDIENTE
TARIFA ACTUALIZADA DEL IMPUESTO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO DE 1996
LIMITE
LIMITE
CUOTA
PORCIENTO PARA APLICARSE
INFERIOR
SUPERIOR
FIJA
SOBRE EL EXCEDENTE DEL LIMITE INFERIOR
$
$
$
%
0,01
$2,518.62
$0.00
3.00
$2,518.63
$21,376.92
$75.54
10.00
$21,376.93
$37.567.92
$1,961.28
17.00
$37,567.93
$43,671.24
$4,713.90
25.00
$43,671.25
$52,286.16
$6,239.58
32.00
$52,286.17
$105,453.96
$8,996.40
33.00
$105,453.97
$166,210.02
$26,541.66
34.00
$166,210.03
EN ADELANTE
$47,198.70
35.00
61
SE LE RESTA AL INGRESO EL LIMITE INFERIOR :

$12.600.00
$2,518.63
A LA CANTIDAD RESULTANTE SE LE APLICA EL PORCENTAJE =
$10,081.37
X
10%
A ESTE RESULTADO SE LE SUMA LA CUOTA FIJA
$1,008.14
+
$75.54
SE LE APLICA UN SUBSIDIO DEL:
50%
X
$1,083.68
SE LE APLICA EL CREDITO GENERAL ANUAL DE

$541.84
$902.52
$10,081.37
10%
$1,008.14
$1,083.68
50%
=
$541.84
$902.52
=
($360.68)
QUEDANDO UNA DIFERENCIA A FAVOR DEL PROPIETARIO

EL TOTAL A PAGAR EN EL AO SE OBTIENE : SUMANDO LOS CUATRO TRIMESTRES
Y RESTANDO LA ANUALIDAD :
$514.85
($360.68)
=
PARA EL PAGO MENSUAL DIVIDIMOS LA CANTIDAD ANTERIOR ENTRE 12 :
$154.16
/
12
=
EL PORCENTAJE CON RESPECTO AL INGRESO BRUTO SE OBTIENE DIVIDIENDO LA
CANTIDAD ENTRE LA RENTA BRUTA MENSUAL:
$12.85
/
$1,050.00
=
$154.16
S12.85
1.22%
RESUMEN DE PORCENTAJES
VACOS
4.17%
IMPUESTO PREDIAL
1.38%
PAGO DE AGUA ( PAGADO POR EL INQUILINO)
4.76%
GASTOS GENERALES
6.00%
8.13%
IMPUESTO SOBRE IA RENTA
1.22%
PORCENTAJE TOTAL DE DEDUCCIONES
25.65%
62
4.- MTODOS PROPUESTOS

PARA OBTENER
LA TASA DE MERCADO
4.- MTODO PROPUESTO PARA OBTENER LA TASA DE MERCADO.
Para obtener la tasa de capitalizacin de mercado se deben encontrar varios inmuebles que hayan
sido rentados y vendidos y que sean comparables entre s; es decir, inmuebles que sean lo ms
semejante en condiciones como: zona de ubicacin, ubicacin en la manzana, superficie de
terreno, superficie de construccin, edad, vida til remanente, estado de conservacin, calidad de
la construccin, calidad del proyecto y tipo de contrato de arrendamiento. En caso de que algunas
de las condiciones sean diferentes, se debern hacer los ajustes necesarios para hacerlos
comparables, o en su defecto, considerar los que ms se asemejen, y en el peor de los casos, no
tomar en cuenta los que no sean comparables.
Al tener esta informacin, se divide la renta neta anual entre el valor comercial del inmueble para
determinar la tasa particular de cada uno de los inmuebles.
Por ejemplo, si un inmueble tiene una renta neta anual de $20,000.00 y su valor comercial es de
$250,000.00 su tasa de capitalizacin de mercado se obtendra al dividir $20,000.00 entre
$250,000.00, de lo que resultar una tasa de 8.00%
Este procedimiento se hara con todos los comparables obteniendo varias tasas de capitalizacin
de mercado, sumndolas y dividiendo entre el total de los inmuebles para obtener la tasa promedio
de capitalizacin de mercado de la zona.
En el caso particular de la zona comprendida por las colonias Lomas Vista Hermosa, Jardines de
las Lomas y Lomas de Circunvalacin, al realizar la investigacin no encontramos casas habitacin
tipo moderno medio, comparables que hayan sido rentadas y vendidas a la vez, por lo que
tomamos inmuebles en renta e inmuebles en venta de casas habitacin tipo moderno medio,
comparables entre s, considerando el siguiente mtodo:
1.- De las comparables en venta, calculamos el valor neto de reposicin, y con el precio de venta
determinamos la relacin precio venta / valor neto de reposicin.
2.- De las comparables de renta obtenemos la renta neta anual y el valor neto de reposicin.
3.- Con la Relacin precio venta/VNR y el valor neto de reposicin de los comparables de rentas
obtenemos el valor comercial del inmueble.
4.- Para obtener la tasa de capitalizacin de mercado de cada inmueble, se divide la renta neta
anual entre el valor comercial de los comparables de rentas.
5.- Una vez teniendo las tasas de capitalizacin de mercado de los inmuebles, se toma el promedio
para obtener la tasa de capitalizacin de mercado de la zona.
64
4.1.- METODOLOGA.
El mtodo para la obtencin de la tasa de capitalizacin de mercado propuesto lo tratamos en una
forma simplificada y prctica. Partiendo de que generalmente no se tiene informacin de casas
habitacin que a la vez sean vendidas y rentadas, al mismo tiempo consideramos los datos
tomados de venta de casas y de rentas de casas comparables o con las mayores semejanzas
entre s de: zona de ubicacin, ubicacin en la manzana, edad, vida remanente, estado de
conservacin, proyecto, uso, oferta y demanda y tipo de contrato de arrendamiento.
La investigacin se debe de llevar a cabo en zonas bien delimitadas y para inmuebles
determinados, porque las tasas sern aplicables para el lugar donde fueron obtenidas y para el tipo
de inmueble considerado, en este caso particular para casas habitacin de tipo moderno medio.
Se debe de considerar el periodo de tiempo en que se realiz la investigacin, procurando tener
espacios de tiempo cortos.
Los datos registrados en la investigacin de mercado se deben obtener del levantamiento en el
lugar, tomando diez muestras de casas en venta y diez muestras de casas en renta; de stas se
seleccionarn en funcin de ser las ms comparables cinco casas en venta y cinco casas en
renta, siendo el nmero ideal; sin embargo, en la prctica es posible considerar tres en venta y tres
en renta siendo muy comparables. Adems se deben hacer entrevistas a valuadores, corredores
de bienes races, a inquilinos, propietarios, vendedores y compradores para tener una informacin
ms adecuada y justa sobre las condiciones de renta y de venta en que se tomaron dichos
inmuebles.
Los precios de los inmuebles se aplicarn directamente cuando se tengan periodos cortos. En caso
de periodos ms largos se deben ajustar considerando si ha habido variacin en los precios de
los bienes inmuebles.
Las rentas brutas se ajustarn en caso de que el inquilino realice alguno de los gastos
considerados en las deducciones, como el pago de servicios, etc., adems el valuador deber
usar su criterio para detectar si la renta que se paga es la justa o se le estn haciendo
consideraciones diferentes.
Para obtener la tasa de capitalizacin es necesario conocer primero la relacin precio venta/ valor
neto de reposicin aplicando una tabla que tome las comparables en venta con la siguiente
informacin:
Colonia: indicaremos el nombre de las colonias de los inmuebles comparables, stos deben estar
ubicados en la misma colonia o en colonias similares.
Calle: el nombre de la calle con su nmero, en el levantamiento que se hizo en la investigacin de
mercado se indican las caractersticas de la misma, los servicios con que cuenta, la ubicacin
65
con respecto a avenidas, el tamao, si es un lote intermedio, esquina, etc.

Superficie del terreno: es el rea del terreno indicada en metros cuadrados.
Superficie de construccin: es el rea de la construccin en metros cuadrados.
Precio de venta: los precios de los inmuebles obtenidos en la investigacin de mercado con el
vendedor, el propietario o en la inmobiliaria.
Valor neto de reposicin o valor fsico del inmueble: es la suma del valor del terreno mas el valor de
la construccin. Y en su caso, de los elementos accesorios e instalaciones diversas.
Relacin precio venta/ valor neto de reposicin: es un nmero que nos indica la relacin entre el
precio de venta y el valor neto de reposicin.
La relacin precio venta/ valor neto de reposicin de la zona que se tomar como el promedio de
las relaciones precio venta/ valor neto de reposicin de los inmuebles.
Se presenta una tabla de comparables de venta para obtener la relacin precio venta/ valor neto de
reposicin de los comparables, que se obtendr al dividir el precio de venta entre el valor neto de
reposicin.
66
TABLA DE VENTAS COMPARABLES DE CASAS
C O M P A R A B L E S
2
3
4
Colinia
Calle y No.
Superficie de terreno
Superficie de construccin
Precio de venta
Valor neto de Reposicin
Relacin precio venta/VNR
RELACIN PRECIO VENTA/VNR DE LA ZONA
=X
Fuente: elaboracin propia
67
Conocida la relacin precio venta/ valor neto de reposicin, usamos la siguiente tabla, tomando las
comparables en renta con la siguiente informacin:
Colonia: indicaremos el nombre de las colonias de los inmuebles comparables, stos deben estar
ubicados en la misma colonia o en colonias similares.
Calle: el nombre de la calle con su nmero. En el levantamiento que se hizo en la investigacin de
mercado se indican las caractersticas de la misma, los servicios con que cuenta, la ubicacin con
respecto a avenidas, el tamao, si es un lote intermedio, esquina, etc.
rea de construccin: se indica la superficie de construccin del inmueble en metros cuadrados.
Renta bruta mensual: es muy importante al considerar el dato de las rentas brutas, si es la correcta
o requiere de ajustar (en caso de que el inquilino realice alguno de los gastos considerados en las
deducciones), y si es la apropiada para el tipo de inmueble al compararla con otras rentas de
inmuebles similares en la zona.
Renta unitaria: obtenida al dividir la renta bruta mensual entre la superficie de construccin.
Deducciones : las deducciones se indican como un porcentaje del ingreso bruto mensual para
facilitar el clculo del ingreso neto mensual. En las casas habitacin las deducciones o gastos
mensuales que tiene el bien inmueble son los siguientes: Vacos, Impuesto predial, Derechos por
servicio de agua Gastos generales, Gastos de conservacin y mantenimiento, Impuestos sobre la
renta. Al hacer la investigacin se deben de tomar los gastos que efectivamente paga el propietario
del inmueble y los gastos que paga el inquilino para considerar las deducciones y hacer los ajustes
necesarios.
Renta neta mensual: la obtenemos al multiplicar la renta bruta mensual por la diferencia de uno
menos el porcentaje de las deducciones
Renta neta anual: es el resultado de multiplicar la renta neta mensual por doce.
Renta neta anual unitaria: se obtiene al dividir la renta neta anual entre la superficie de la
construccin.
Renta neta anual unitaria promedio: es la renta neta anual unitaria de mercado de la zona, se toma
como el promedio de la renta neta anual unitaria.
Renta neta anual promedio: resulta de multiplicar la renta anual unitaria promedio por la superficie
de construccin de cada uno de los comparables.
Valor neto de reposicin o valor fsico del inmueble en renta: es la suma del valor del terreno ms
el valor de la construccin.
68
La relacin precio venta/ valor neto de reposicin: es el factor que nos indica la relacin entre el
precio de venta y su valor neto de reposicin, obtenido anteriormente.
Precio de venta: resulta de multiplicar la relacin precio venta/valor neto de reposicin por el valor
neto de reposicin.
Tasa de mercado: se obtiene al dividir la renta neta anual promedio entre el valor comercial del
inmueble.
Tasa de mercado de la zona: es la tasa promedio de las tasas de mercado de los inmuebles
comparables.
69
TABLA DE RENTAS COMPARABLES DE CASAS

Colonia
Calle y No.
rea de construccin
Renta Bruta Mensual
Renta unitaria
Deducciones
educciones
Renta Neta Mensual
Renta Neta Anual
Renta Neta Anual

Unitaria
Renta Neta Anual

Unitaria Promedio
Renta Neta Anual

Promedio
Valor Neto de
Reposicin
Relacin precio
Venta/VNR
Precio de venta
Tasa de Mercado
Tasa de Mercado de
la zona
(promedio aritmtico)
70
aritmkttico)
.
4.2.- OBTENCIN DE LA TASA DE CAPITALIZACIN EN LAS COLONIAS LOMAS VISTA

HERMOSA, LOMAS DE CIRCUNVALACIN Y JARDINES DE LAS LOMAS.
Para obtener la tasa de capitalizacin en las colonias Lomas Vista Hermosa, Lomas de
Circunvalacin y Jardines de las Lomas de la ciudad de Colima, Colima, se realiz una
investigacin de mercado en la zona. No se encontraron casas habitacin en renta que a la vez
hayan sido vendidas; debido a esto se tom una muestra de diez casas en venta y de diez casas
en renta y de stas se seleccionaron los inmuebles comparables, tomado cinco casas habitacin
en venta y cinco casas habitacin en renta, adems de la informacin obtenida de las entrevistas
con los promotores inmobiliarios, los propietarios, inquilinos y vendedores.
La investigacin se llev a cabo en el periodo comprendido entre los meses de Noviembre y
Diciembre de 1997.
Con los datos obtenidos se procedi al llenado de la tabla de comparables de venta para obtener la
relacin precio venta/ valor neto de reposicin, para luego aplicarlo en la tabla de comparables de
rentas y obtener la tasa de capitalizacin de mercado de la zona considerada.
El uso de la tabla de ventas comparables es importante porque nos permite observar en una forma
clara los cinco inmuebles considerados comparando la relacin que existe entre ellos de los
siguientes elementos:
l
Las superficies de los terrenos, donde podemos observar las diferentes reas de los
comparables indicadas en metros cuadrados.
Las superficies de construccin, que nos indica las diferentes reas de construccin de los
inmuebles en metros cuadrados.
Los precios de venta, con valores marcados en moneda nacional.
Los valores netos de reposicin, con cantidades indicadas en moneda nacional.
Las relaciones precio venta/ valor neto de reposicin, obtenidas de dividir el precio de venta
entre el valor neto de reposicin.
La relacin precio venta/ valor neto de reposicin de la zona, tomada como el promedio de las
relaciones precio venta/ valor neto de reposicin de los cinco comparables.
El uso de la tabla de rentas comparables es fundamental, porque nos permite ver claramente los
cinco inmuebles considerados comparando la relacin que existe entre ellos de:
l
El rea de construccin, es la superficie de construccin que tienen los inmuebles

comparables.
La renta bruta mensual, que nos indica los ingresos mensuales en moneda nacional.
71
La renta unitaria, que es la renta bruta mensual por metro cuadrado de construccin.
Las deducciones, indicadas como un porcentaje del ingreso bruto mensual.
La renta neta mensual, obtenida al multiplicar la renta bruta mensual por la diferencia de uno,
menos el porcentaje de las deducciones, marcados en pesos.
La renta neta anual, que se obtiene al multiplicar la renta neta mensual por los doce del ao.
La renta neta anual unitaria, que se toma de la divisin de la renta neta anual entre la
superficie de construccin.
La renta neta anual unitaria promedio, que se toma como la media de la renta neta anual
unitaria promedio.
La renta neta anual promedio, que se obtiene al multiplicar la renta neta anual unitaria
promedio por la superficie de construccin.
El valor neto de reposicin, tomado de la suma del valor del terreno ms el valor de la
construccin con valores indicados en moneda nacional.
La relacin precio venta/ valor neto de reposicin, obtenida de dividir el valor comercial del
inmueble entre el valor neto de reposicin y que es tomado de la tabla de inmuebles
comparables de venta.
El valor comercial, obtenido de multiplicar la relacin precio venta/valor neto de reposicin por
el valor neto de reposicin, con valores en pesos.
La tasa de capitalizacin de mercado, calculada dividiendo la renta neta anual entre el valor
comercial del inmueble, indicada en porcentaje.
Tasa de mercado de la zona: dependiendo del criterio del valuador tomar la tasa que considere
conveniente pudiendo ser la tasa promedio, la tasa moda (considerando esta como el promedio de
las tasas menos dispersas), o la tasa del inmueble ms semejante al sujeto.
Con la informacin obtenida, presentamos un ejemplo de la obtencin de la tasa de capitalizacin
de mercado de la zona, de las colonias Lomas Vista Hermosa, Lomas de Circunvalacin y Jardines
de las Lomas, utilizando las tablas de comparables de ventas y de rentas.
72
TABLA DE VENTAS COMPARABLES DE CASAS

COMPARABLES
1
Colonia
Lomas de
General Nuez
Vista Hermosa Vista Hermosa Vista Hermosa Vista Hermosa

Jos
Vasconselos
# 779
Manuel Payno
Pablo Neruda
Juan Jos A.
#105
#81
#468
#193
Superficie de terreno
220.00
200.00
260.00
220.00
220.00
Superficie de Construccin
130.00
180.00
190.00
190.00
185.00
Precio de venta
$ 300,000.00
$ 335,000.00
$ 420,000.00
$ 420.000.00
$ 400,000.00
Valor neto de Reposicin
$ 332,300.00
$ 391,600.00
$ 472.950.00
$ 452,950.00
$ 461,500.00
0.90
0.86
0.89
0.93
0.87
Relacin Precio Venta/VNR
RELACIN PRECIO VENTA/VNR PROMEDIO ARITMTICO
0.89
La relacin precio venta/VNR de cada uno de los inmuebles comparables se obtiene al dividir el
valor neto de reposicin entre el precio de venta.
La relacin precio venta/VNR promedio de los inmuebles comparables se obtiene al sumar las
relaciones precio venta/VNR y dividindolos entre el numero de inmuebles.
Este factor nos permite conocer la relacin que guardan los inmuebles comparables de la zona
respecto a el precio de venta y su valor neto de reposicin y estimar el precio de venta de un
inmueble comparable multiplicando el factor por el valor neto de reposicin.
73
TABLA DE RENTAS COMPARABLES DE CASAS
1
Colonia
Calle y No.
Lomas de Circunvalacin
Santos Chocano #453
Pablo Neruda #265
190.00
Vista Hermosa
rea de construccin
Antonio Caso #465
Gabriela Mistral #340
120.00
Vista hermosa
Santos Chocano #120
148.00
1,800.00 $
1,050.00 $
1,450.00 $
Renta unitaria
9.47 $
8.75 $
10.07 $
26.17%
Lomas de Circunvalacin Lomas de Circunvalacin
Renta Bruta Mensual
Deducciones
22.00%
27.00%
1,050.00
120.00
$
1,050.00
7.09 $
8.75
22.30%
21.97%
Renta Neta Mensual
1,328.94 $
819.00 $
1.058.50 $
815.85 $
819.32
Renta Neta Anual
15,947.28 $
9,828.00 $
12,702.00 $
9,790.20 $
9,831.78
66.15
81.93
Renta Neta Anual

Unitaria
83.93
88.21
80.42
Renta Neta Anual

Unitaria Promedio
Renta Neta Anual
81.90
15.280.67 $
9,650.95 $
11,581.14 $
11,902.84 $
9,650.95
Promedio
Valor neto de
reposicin
Relacin precio venta/VNR
Precio de venta
Tasa de Mercado
Tasa de Mercado de la zona
(Promedio Aritmtico)
386,100.00
267,800.OO
303,360.00
281,480.00
282,120.00
0.89
$ 343,629.00 $
4.45%
238,342.00 $ 269.990.40 $ 250,517.20 $ 251,086.80

4.05%
4.29%
4.75%
3.84%
4.28%
74
5.- APLICACIN
DE LA TASA
DEL MERCADO
5.- APLICACIN DE LA TASA DE MERCADO
La tasa de capitalizacin de mercado nos indica la relacin entre el ingreso neto anual con
respecto al valor comercial del inmueble, por lo que para conocer el valor de capitalizacin de
rentas de un inmueble, se dividen los ingresos netos obtenidos en el ao entre la tasa
capitalizacin de mercado.
Es importante sealar que la tasa de capitalizacin de mercado se debe aplicar en la zona donde
fueron obtenidas, para cada tipo de inmuebles comparables y en un tiempo determinado.
Las tasas de capitalizacin de mercado son dinmicas; stas pueden variar segn los cambios que
se presenten en los factores fsicos, sociales, polticos y econmicos por lo que se recomienda
estar siempre en contacto con el marcado para revisar la vigencia de stas.
Las tasas de capitalizacin de mercado obtenidas, son tasas reales y directas que aportan un
criterio confiable para estimar al valor comercial del inmueble, sobre la base de que relaciona
valores de comercializacin de inmuebles comparables en sus ingresos y que al comparar esta
proporcionalidad con inmuebles semejantes nos permite llegar a este valor.
Es importante siempre tener en cuenta el propsito del avalo para poder determinar la tasa
capitalizacin a usar. En el caso particular de casas habitacin, las tasas de capitalizacin de
mercado nos servirn para obtener el valor comercial del inmueble nicamente, no para medir su
rentabilidad considerndolo como un proyecto de inversin, ya que para ese caso se tienen otras
opciones en las que se aplicarn otros mtodos para obtener las tasas y en las que lgicamente
deben de estar sus valores arriba de la tasa real.
5.1.- OBTENCIN DEL VALOR DE CAPITALIZACIN

Para obtener el valor de capitalizacin usamos la siguiente frmula:
V = I / Tg
Siendo:
V = Valor de capitalizacin del inmueble.
I = Ingreso neto anual.
Tg = Tasa de capitalizacin de mercado.
76
Para la obtencin del valor de capitalizacin de rentas usando la tasa de capitalizacin de

mercado, es importante considerar que los comparables sean lo ms semejante a la propiedad a
valuar; si no se tiene cuidado en esto, el resultado ser errneo y en lugar de ayudamos a
encontrar el valor comercial del inmueble sujeto, nos desvirtuar el resultado y nos complicar su
estimacin al comparar los tres mtodos: el fsico, el de mercado y el de capitalizacin de rentas.
Tomando en cuenta lo anterior, aplicaremos la tasa de mercado de la zona comprendida por las
colonias Lomas Vista Hermosa, Jardines de las Lomas y Lomas de Circunvalacin, considerando
casas habitacin tipo moderno medio, comparables con la propiedad a valuar; por lo que el
inmueble debe estar ubicado en esa zona o en otras similares a stas; adems de ser lo ms
semejante con los inmuebles comparables.
En la forma para la obtencin del valor de capitalizacin utilizando rentas de comparables, que
tambin es aplicable a las ventas de comparables, indicamos, en la primera columna, los datos del
inmueble del que queremos conocer el valor de capitalizacin, al que se llamar sujeto, y en las
columnas siguientes los relativos a los cinco inmuebles comparables al sujeto con la siguiente
informacin:
El rea de construccin del inmueble, en metros cuadrados.
La renta bruta mensual, que es un dato obtenido al hacer la visita al inmueble; el valuador debe de
comparar esta renta con la de inmuebles comparables para tener la seguridad que es la correcta.
La renta unitaria, tomada de dividir la renta bruta mensual entre el rea de construccin y tomando
el promedio de las comparables para aplicarla al sujeto o segn el criterio del valuador aplicando la
renta unitaria del inmueble ms semejante al sujeto.
Las deducciones, tomadas de la informacin recopilada en la visita al inmueble y la indicamos
como un porcentaje de la renta bruta mensual, como ya se seal en el captulo tres.
La renta neta mensual, que resulta de multiplicar la renta bruta por la diferencia obtenida al restar
el porcentaje de deducciones a la unidad.
La renta neta anual, resulta de multiplicar la renta neta mensual por doce.
La renta neta anual unitaria, que se toma de la divisin de la renta neta anual entre la superficie de
construccin.
La renta neta anual unitaria promedio, que se toma como la media de la renta neta anual unitaria
promedio.
La renta neta anual promedio, que se obtiene al multiplicar la renta neta anual unitaria promedio
por la superficie de construccin.
El Valor comercial, de cada uno de los inmuebles comparables indicados en moneda nacional.
77
La tasa de capitalizacin de mercado, calculada dividiendo la renta neta anual entre el valor
comercial del inmueble, indicada en porcentaje.
La tasa de mercado de la zona, se aplica al sujeto la tasa promedio de los comparables.
El valor de capitalizacin, se obtiene al dividir la renta neta anual del sujeto entre la tasa de
mercado.
78
FORMA PARA LA OBTENCIN DEL VALOR DE CAPITALIZAClN
COMPARABLES
SUJETO
Colonia
Calle y No.
General Nuez #779
8.83 $
Renta Bruta Mensual
1,147.6 $
Renta Neta Anual
Pablo Neruda #265
9.47 $
877.9 $
Antonio Caso # 465
Gabriela Mistral # 340
120.00
8.75 $
144.00
10.07 $
Vista Hermosa
Santos Chocano #120
148.00
120.00
7.09 $
8.75
1,800.00 $ 1,050.00 $ 1,450.00 $ 1.050.00 $
1,050.00
28.17%
23.50%
Renta Neta Mensual
Vista Hermosa
190.00
Renta unitaria
Deducciones
Santos Chocano #453
130.00
rea de construccin
22.00%
1,328.94 $
10,534.8 $ 15,947.28
27.00%
819.00 $ 1,058.50 $
22.30%
21.97%
815.85 $
819.32
$ 9,828.00 $ 12,702.00 $ 9,790.20 $
9,831.78
Renta Neta Anual Unitaria
81.04
Promedio
Renta Neta Anual Promedio
83.93
81.90
88.21
66.15
81.93
80.42
$ l0,455.20 $
Valor comercial
15.280.67 $
9,650.95 $ 11,581.14 $ 11,902.84 $
9,650.95
347,490.00 $ 241,020.00 $ 273,024.00 $ 253,332.00 $ 253,800.00
Tasa de Mercado
4.40%
Tasa de Mercado de la zona
4.23%
4.00%
4.24%
4.70%
3.80%
Valor de capitalizacin
$ 247,231.45
79
5.2.- COMPARACIN DE LOS TRES CRITERIOS DE VALOR.

La comparacin de los tres criterios de valor es el paso final para concluir con el valor comercial en
un avalo. Es la parte ms importante del estudio realizado por el perito valuador, en donde debe
decidir la ponderacin de cada uno de los tres mtodos.
El resultado debe estar dado despus de haber interpretado y analizado los datos obtenidos en el
proceso valuatorio. Ello permite elegir las ponderaciones que aplicar a cada uno de los mtodos, y
as llegar al valor comercial del inmueble.
Al comparar los tres criterios se debe de tomar en cuenta:
1.- El objeto y el propsito del avalo para definir el valor que se desea obtener.
2.- Los datos usados en el avalo en funcin de su cantidad y su calidad.
3.- Los mtodos valuatorios, considerando sus ventajas y desventajas.
4.- El peso de cada mtodo con respecto a la propiedad valuada y al comportamiento del mercado.
Es importante sealar que los aspectos que debemos de observar al revisar cada uno de los tres
criterios son los siguientes:
En el criterio fsico debe de tomar en cuenta:
l
Los precios de venta de terrenos similares que se encuentren en la zona, para poder
determinar el valor de calle.
Las operaciones matemticas en los clculos de los mtodos aplicados.
La adecuacin del mtodo usado para estimar los costos de reproduccin o reposicin.
Los criterios apropiados de demrito o beneficio aplicados al inmueble objeto de avalo.
En el criterio de mercado:
l
Deben de seleccionarse adecuadamente los comparables lo ms similares entre s y

fundamentalmente a la propiedad sujeto.
La cantidad y confiabilidad de los datos de los inmuebles comparables en la zona de estudio.
Los factores adecuados usados en la comparacin de los inmuebles.
La lgica de ajustes realizados entre las propiedades comparables y la propiedad sujeto.
La solidez de la estimacin de valor derivada de los precios ajustados de ventas de los

80
inmuebles comparables.
l
La exactitud matemtica de los clculos de ajuste aplicados en el mtodo.
Para el criterio de capitalizacin de rentas consideramos:

l
Las rentas de mercado de inmuebles comparables.
La estimacin de la renta bruta potencial de las propiedades.
La toma adecuada de las deducciones considerando quien las cubre.
La estimacin de la renta neta anual del inmueble.
La comparacin de la renta neta anual del inmueble con la renta de mercado.
La estimacin de la vida remanente del mismo, tomando en cuenta que se debe de considerar
la vida econmica.
La tasa de capitalizacin que considere ms adecuada el valuador en funcin del objeto del
avalo.
Se presenta un ejemplo con la comparacin de los tres criterios de valor para estimar el valor
comercial, indicando el clculo del valor de capitalizacin usando la tasa de capitalizacin de
mercado y la tasa de capitalizacin obtenida por el mtodo del Arq. Bravo Armejo.
81
l.- VALOR FSICO O DIRECTO

A) DEL TERRENO
LOTE TIPO O PREDOMINAN 10.00 X20.00 M.
VALORES DE CALLE O DE ZONA:
FRACCION
SUPERFICIE
M2
I
TOTAL
COEFICIENTE
MOTIVO DE COEF.
VALOR PARCIAL
N$
220.00
220.00
B) DE LAS CONSTRUCCIONES:
$
500.00
VALOR UNITARIO
N$
$500.00
VALOR PROMEDIO
1.00
$500.00
REGULAR
SUBTOTAL A)
$ 110.000.00
$110,000.00
FUENTE: ESTUDIO DE COSTOS DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIN EN COLIMA
TIPO
REA
M2
VALOR UNITARIO DE
REPOSICION NUEVO
DEMERlTO
%
130.00
$1,900.00
16.00%
130.00
VALOR UNITARIO
NETO DE REPOSICIN
VALOR PARCIAL
N$
1,596.00
207,480.00
SUBTOTAL B):
207,480.00
C) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

CANTIDAD
18.70
9.00
1 .00
11.00
BARDAS
MARQUESINA
CISTERNA
PATIO
PRECIO U
$500.00
$300.00
$4,500.00
$100.00
DEMERlTO
16.00%
16.00%
16.00%
16.00%
VALOR
7,854.00
2,268.00
3,780.00
924.00
SUBTOTAL C) :
VALOR FSICO O DIRECTO A) +B)+C)
14,826.00
$ 332,306.00
II .- VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS CON LA TASA DE MERCADO

A) RENTA REAL O EFECTIVA:
B) RENTA ESTIMADA O DE MERCADO:

130.00
$8.87
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL:

IMPORTE DE DEDUCCIONES VACOS
DESCRIPCIN:
IMPUESTOS
AGUA
GASTOS GENERALES
GASTOS DE MANTENIMIENTO
RENTA NETA MENSUAL
RENTA NETA ANUAL:
CAPlTALlZANDO
LA RENTA ANUAL AL
4.26%
4.17%
2.70%
5.90%
6.00%
5.00%
$1,153.10
23.77%
$ 1,153.10
$274.09
$879.01
TASA DE CAPlTALlZACIN
APLICABLE AL CASO RESULTA UN
VALOR DE :
$247,607.92
III.- VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS CON LA TASA DEL ARQ. BRAVO ARMEJO
A) RENTA REAL O EFECTlVA:
B) RENTA ESTIMADA O DE MERCADO:
130.00
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL:
IMPORTE DE DEDUCCIONES VACOS
DESCRIPCIN:
IMPUESTOS
AGUA
GASTOS GENERALES
GASTOS DE MANTENIMIENTO
RENTA NETA MENSUAL
RENTA NETA ANUAL:
CAPlTALlZANDO LA RENTA ANUAL AL
8.00%
$8.87
4.17%
2.70%
5.90%
6.00%
5.00%
$1,153.10
23.77%
$1,153.10
$274.09
$879.01
$10,548.10
TASA DE CAPITALIZAClN APLICABLE AL CASO RESULTA
UN VALOR DE :
$131,851.22
82
IV.- VALOR DE MERCADO

VALOR OBTENIDO AL COMPARAR INMUEBLES SEMEJANTES AL SUJETO TENEMOS QUE EL
$299,075.00
VALOR DE MERCADO ES DE:
SE PRESENTA LA COMPARACIN DE LOS TRES CRITERIOS DE VALOR, CONSIDERANDO EL VALOR

DE CAPITALIZACIN DE RENTAS CON:
A)
LA TASA DE CAPITALIZACIN DEL ARQ. BRAVO ARMEJO
B ) CON LA TASA DE CAPITALIZACIN DE MERCADO
V.- RESUMEN A
VALOR FSICO O DIRECTO
$332,306.00
VALOR DE MERCADO
$299,075.00
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS CON LA TASA DEL ARQ. BRAVO ARMEJO
$131,851.22
V.- RESUMEN B
VALOR FSICO O DIRECTO
$332,306.00
VALOR DE MERCADO
$299,075.00
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS CON LA TASA DE MERCADO
$247,607.92
Se observa en el resumen A que la separacin del valor de capitalizacin es mayor a los valores
fsico y de mercado y en el resumen B en el que se obtuvo el valor de capitalizacin con la tasa de
mercado es menor lo que nos permite tener menos dispersin de los valores y por lo tanto un mejor
soporte para obtener el valor comercial.
83
6.- COMPARACIN
DE LAS TASAS
DE CAPITALIZACIN
6.- COMPARACIN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIN
Considerando las tasas de capitalizacin usadas en los avalos, tenemos que:

La tasa de mercado es una tasa directa que nos sirve para estimar el valor, derivada de ventas
comparables, que nos marca una proporcin entre el ingreso y el valor; pero que en casas
habitacin no sera aplicable para medir la rentabilidad del inmueble como proyecto de inversin
porque la tasa inmobiliaria no cubre la tasa real, que sera la mnima aceptable, sin considerar el
riesgo.
Las tasas del Arq. Bravo, la Residual, Inwood y Hoskold son tasas de rendimiento que sirven para
calcular el valor presente del ingreso estimado futuro. Estn basadas en las tasas de
recuperacin requeridas por los inversionistas tpicos y comparadas con tasas de recuperacin de
otras inversiones en las que el ingreso puede ser estimado para la vida econmica de la
propiedad. Sin embargo stas son muy subjetivas, por lo que el valuador requiere de gran
sensibilidad para considerar la vida econmica del inmueble y el mtodo aplicable al caso; adems
de que, para obtener el valor de capitalizacin de casas habitacin, nos da un valor muy alejado de
lo que pueda resultar el valor comercial.
Se presenta a continuacin una tabla y una grfica donde se comparan las tasas antes
mencionadas.
85
FORMATO
r
DE
RENTAS COMPARABLES DE
1
Colonia
Vista hermosa
Calle y No.
Santos Chocano #453
Pablo Neruda # 265
Antonio Caso # 465
Renta Bruta Mensual
Renta Bruta Unitaria
1,800.00 $
9.47
26.17%
Deducciones
1 ,050.00 $
8.75 $
22.00%
CASAS
1,450.00
Vista hermosa
Santos Chocano #120
10.07
27.00%
1,050.00 $
7.09 $
22.30%
1 ,050.00
8.75
21.97%
1 ,058.50 $
815.85 $
819.32
12,702.00 $
9,790.20 $
9,831.78
88.21 $
66.15 $
81.93
15,280.67 $
9,650.95 $
11,581.14 $
11,902.84 $
9,650.95
386,100.00 $
267,800.00 $
303,360.00 $
281,480.00 $
282,120.00
0.89
0.89
0.89
250,517.20 $
Renta Neta Mensual
1,32894 $
Renta Neta Anual
15,947.28 $
83.93
80.42
Renta Neta Anual
$
$
819.00 $
9,828.00 $
81.90
Promedio
Valor Neto de Reposicin
Relacin precio venta/VNI
0.89
valor comercial
343,629.00 $
238,342.00 $
269.990.40 $
valor/m2
1,809 $
1,986 $
1,875 $
Tasa de Mercado
4.45%
4.05%
4.29%
rea terreno
225.00
190.00
rea construida
190.00
120.00
$ terreno
112,500.00
95,000.00
$ construccin
273,600.00
29%
172,800.00 $
% Terreno
% Construccin
71%
36%
66%
0.89
251,086.80
1,693 $
2,092
4.75%
3.84%
192
189
210
144
148
120
96,000.00
207,360.00
32%
88%
94,500.00
186,980.00
$
$
105,000.00
177,120.00
34%
66%
37%
12
63%
Conceptos
Edad
16
13
18
20
Proyecto
adecuado
adecuado
adecuado
adecuado
Uso
adecuado
34
adecuado
adecuado
adecuado
37
32
30
38
Vida remanente
Calidad de la construccn
buena
buena
buena
buena
Edo.
de Conservacin
normal
normal
normal
normal
buena
normal
Oferta
y demanda
baja
baja
baja
baja
baja
buena
intermedio
buena
intermedio
buena
intermedio
buena
intermedio
Calidad de Zona
Ubicacin
buena
intermedio
86
1
Colonia
Calle y No.
ARQ. BRAVO
RESIDUAL
INWOOD
HOSKOLD
MERCADO
Vista hermosa
Lomas de Circunvalacin Lomas de Circunvalacin
Santos Chocano 453
Pablo Neruda # 265
8.00%
8.08%
6.68%
7.23%
4.45%
8.11%
7.74%
6.51%
6.98%
4.05%
Antonio Caso # 485
8.00%
8.14%
6.75%
7. 3 0 %
4.29%
8.00%
8.21%
6.84%
7.40%
4.75%
Vista hermosa
Santos Chocano
120
8.11%
7.65%
6.46%
6.91%
3.84%
9.00%
8.00%
7.00%
6.00%
ARQ. BRAVO
5.00%
RESIDUAL
INWOOD
4.00%
HOSKOLD
3.00%
MERCADO
2.00%
1 .00%
0.00%
87
En la forma de captura de informacin de los inmuebles comparables se indican los conceptos ms

relevantes que se aplican en las tasas de capitalizacin como son: la rentas, las deducciones, el
valor neto de reposicin, la relacin precio venta/valor neto de reposicin de la zona, el valor
comercial, el valor comercial por metro cuadrado, las tasas de mercado, reas de terreno y de
construccin, porcentajes de terreno y de construccin, la edad, la calidad de proyecto, el uso, la
vida remanente, la calidad de construccin, el estado de conservacin, la oferta y demanda, la
calidad de la zona y la ubicacin en la manzana.
En base a lo anterior, en los inmuebles comparables se tiene una diferencia en los porcentajes de
terreno y de construccin, en la edad y la vida remanente. De los primeros dos conceptos
tomaremos el porcentaje de construccin, y en los dos ltimos, como se tiene una relacin entre
ellos, y considerando que es ms importante la vida econmica del inmueble, adems de que en
las ecuaciones para obtener las tasas de Inwood, Hoskold y el residual son las que intervienen,
tomaremos como variables el porcentaje de construccin y la vida remanente.
En la grfica se hace la comparacin de las tasas de capitalizacin observando que las tasas del
Arq. Bravo Armejo nos dan una lnea casi horizontal, por lo que no se aprecia la sensibilidad a las
dos variables indicadas; en las tasas Residual, de Inwood y Hoskold se marcan dos cambios de
pendiente y son comparables su tendencia variando el valor. Finalmente, en la tasa de mercado,
se nota que su valor es menor que las tasas indirectas, pero se aprecia que siguen las tendencias
que se marcan en las tasas Residual, de Inwood y Hoskold.
88
CONCLUSIONES
Y
RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Comprobacin de las hiptesis planteadas:

Considerando la Hiptesis conceptual:
l El valor de capitalizacin depende de la tasa de capitalizacin y de la renta neta anual.
En base a la Hiptesis del trabajo:
l El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la tasa de capitalizacin de mercado.
Considerando que para obtener el valor de capitalizacin de un inmueble se divide el ingreso
neto anual entre la tasa de capitalizacin, lo que nos muestra una dependencia inversa, de
forma que al tener una menor tasa de capitalizacin el valor de capitalizacin ser mayor.
a).- El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la renta neta anual.
El valor de capitalizacin de un inmueble es influido en forma directa por la renta neta.
anual, de tal forma que al tener un ingreso neto anual mayor, el valor de capitalizacin es
mayor; por lo que el valor de capitalizacin de un inmueble aumenta mientras la tasa de
capitalizacin sea menor, y sta a su vez, est influenciada por variables inherentes al
inmueble, como ya lo mencionamos.
b).- El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la tasa de capitalizacin basada en las
condiciones de la zona y el inmueble.
El valor de capitalizacin de un inmueble crece al aumentar el ingreso neto anual y este a
su vez, aumentar en funcin directa de la calidad de la zona y del inmueble en particular.
c).- El valor de capitalizacin de un inmueble depende de las tasas de capitalizacin del terreno y
de la construccin.
El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la tasa de capitalizacin del
inmueble; a su vez, esta tasa est compuesta por la tasa de capitalizacin del terreno y de
la construccin.
d).- El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la tasa real y de la depreciacin de la
construccin.
El valor de capitalizacin depende de la tasa de capitalizacin, que al aplicar el mtodo
residual se obtiene la tasa a partir de la frmula que se toma para obtener valores
90
residuales separando el terreno y la construccin. En este procedimiento se aplica la tasa

neta anual al valor de todo el inmueble, adems de aplicarle al valor de la construccin la
tasa de depreciacin o amortizacin de las construcciones.
e).- El valor de capitalizacin de un inmueble depende de la tasa real, la tasa segura y la
depreciacin.
El valor de capitalizacin depende de la tasa de capitalizacin. El mtodo Hoskold
considera que la tasa de capitalizacin debe tomar en cuenta la amortizacin de las
construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida remanente
de las mismas, cambiando el fondo de amortizacin por una tasa menor llamada tasa
segura. Esta tasa segura es una tasa de inters ms baja que se invierte en un fondo
acumulado que al capitalizarse, debe de producir, al final de su vida til, un valor igual al
que tenia la construccin al momento del estudio.
f).- La tasa de capitalizacin de mercado depende de los tipos de comparables de ventas y rentas.
La tasa de capitalizacin depende del tipo de inmueble, segn su calidad se tendr una
proporcin entre la venta y la renta, de forma que si estos inmuebles son de buena calidad
su precio de venta y su renta sern altos, de otra forma, si son de baja calidad, su precio
de venta y su renta-sern bajos.
g).- El valor de capitalizacin depende del porcentaje de deducciones.
El valor de capitalizacin se obtiene al dividir el ingreso neto anual entre la tasa de
capitalizacin.
De lo anterior concluimos que habiendo obtenido de cada inmueble comparable la tasa de
capitalizacin de mercado considerando el precio de venta, la renta neta anual, reas de terreno y
construccin, edad, proyecto, ubicacin, calidad y estado de conservacin de la construccin, nos
permite obtener, con mayor certeza, el valor de capitalizacin de rentas de inmuebles comparable
con los del estudio en cuestin, considerando este valor como soporte para conocer el valor
comercial y conocer la tasa que realmente aporta el inmueble al propietario, pero sin tomarla en
cuenta como un proyecto de inversin, en cuyo caso se aplicara otra tasa.
Esto es que el valor de capitalizacin obtenido con la tasa de mercado nos da una referencia del
valor comercial ms cercana que el obtenido con los mtodos indirectos, sin embargo tomar esta
tasa como tasa de inversin, no es adecuada porque hay instrumentos financieros como las
inversiones bancarias o las burstiles que pueden generar mejor rendimiento.
El hecho de que la tasa de mercado sea menor que las tasas indirectas, nos da un reflejo real del
91
mercado de rentas, donde nos indica que las casas habitacin, su vocacin no es la de rentar, pero
que para el objeto del avalo, de obtener el estimado del valor comercial es ms adecuada porque
no se marca una dispersin tan amplia como la que se da con las tasas indirectas.
En funcin de lo anterior y tomando en cuenta las caractersticas del trabajo, nos permitimos hacer
las siguientes recomendaciones:
Actualizar continuamente el banco de datos e investigar en otras zonas para comparar las tasas
de mercado.
l
Al hacer la investigacin se deben de considerar las rentas y ventas reales.
Al realizar un avalo, se debe de tener en cuenta el objeto y propsito del mismo para usar la
tasa de capitalizacin adecuada.
l
La tasa de mercado se aplicar nica y exclusivamente cuando el propsito del avalo sea el de
obtener el valor comercial.
La tasa de capitalizacin de mercado tendr el peso adecuado si se consideran los comparables

con ms semejanzas posibles con el inmueble sujeto.
l
La tasa de mercado est limitada por la zona, el tipo de inmueble y el tiempo, por lo que se
recomienda actualizar permanentemente la informacin.
92
BIBLIOGRAFA
BIBLIOGRAFA
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96
ANEXO:
MODELO DE REGRESIN
MLTIPLE
Y LA CORRELACIN
ANEXO
MODELO DE REGRESIN MLTIPLE Y LA CORRELACIN.
Al tener en nuestra tasa de capitalizacin de mercado dos variables independientes, como son la
vida remanente y el porcentaje de construccin, mostraremos mediante un modelo de regresin
mltiple y el anlisis de correlacin, como podemos obtener tasas de mercado con estas dos
variables y el grado de relacin entre las variables dependiente y las independientes.
El anlisis de regresin mltiple y la correlacin son dos tcnicas independientes, en donde la
regresin nos da una prediccin y la correlacin nos marca la asociacin entre las variables.
El anlisis de regresin mltiple lo aplicaremos para desarrollar un modelo estadstico o ecuacin
de estimacin, que nos permita obtener la variable dependiente: la tasa de capitalizacin de
mercado sobre la base de las variables independientes; vida remanente y porciento de
construccin.
El anlisis de correlacin lo usaremos para medir la asociacin entre las variables cuantitativas y la
precisin con que la ecuacin de estimacin describe la relacin.
Al aplicar la regresin mltiple y el anlisis de correlacin nos permitir:
1. - Definir la ecuacin de regresin mltiple.
2. - Examinar el error estndar de estimacin para la regresin mltiple.
3. - Aplicar el anlisis de correlacin mltiple para medir la eficiencia con que la ecuacin describe
los datos observados y probar en lo particular cada una de las variables independientes y su
contribucin significativa en la regresin.
1. - La Ecuacin de Regresin Mltiple con dos variables independientes:

Y = a + b1X1 + b2X2
Donde:
Y = valor estimado correspondiente a la variable independiente.
= tasa de capitalizacin de mercado.
a = interseccin en Y.
X1 y X2 = valores de las dos variables independientes: vida til remanente y porciento de
construccin.
98
b1 y b2 = pendientes asociadas con X1 y X2 respectivamente.
2. - Error estndar de estimacin para la regresin mltiple.

El error estndar de estimacin para la regresin mltiple, es una medida de dispersin alrededor
del plano de regresin mltiple y es tambin una medida de la incertidumbre respecto al valor
exacto de un coeficiente de regresin. Para obtenerla se aplica la siguiente frmula:
S = El error estndar de estimacin para la regresin mltiple.

Y = Valores estimados correspondientes a la ecuacin de regresin.
Y = Valores mustrales de la variable dependiente.
n = Nmero de puntos de datos de la muestra.
k = Nmero de variables independientes.
3. -Anlisis de correlacin mltiple:

El coeficiente de determinacin mltiple mide la consistencia de la relacin de las tres variables; es
la fraccin que representa la proporcin de la variacin de la variable dependiente que es explicada
por el plano de regresin, midiendo el grado en que la regresin mltiple se ajusta a los datos para
medir la eficiencia con que la ecuacin describe los datos observados.
2
yl2
=
SST
Donde:
SSR, es el cuadrado medio de la regresin.
99
SST, es el cuadrado medio del error.

Este coeficiente de determinacin mltiple significa en qu porcentaje se explica la variacin de la
tasa de mercado con respecto a las variables independientes: porcentaje de construccin y vida
remanente.
Algunos investigadores sugieren el uso del coeficiente de determinacin mltiple ajustado, esto es,
tomando en cuenta el tamao de la muestra, y ste tiene un valor menor que el coeficiente de
determinacin mltiple.
El coeficiente de correlacin mltiple es la raz cuadrada del coeficiente de determinacin mltiple.
Se presentan los resultados de la recta de regresin y la correlacin obtenidos en la computadora
con la hoja de clculo de Excel. Los pasos a seguir son los siguientes:
Se ubica en herramienta, luego en complementos, despus en herramienta para anlisis de datos,
marcando regresin, indicado: el rango Y de entrada, el rango X de entrada, si tiene rtulo, el nivel
de confianza, el rango de salida, las grficas y la curva de regresin ajustada.
100
Tabla en que se indica la tasa de mercado y las variables independientes: porcentaje de

construccin y vida remanente, para aplicar el anlisis de regresion lineal.
TASA
Y
%C
X1
VR
X2
4.45%
4.05%
4.29%
4.75%
3.85%
71%
65%
68%
66%
63%
34
37
32
30
38
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
0.931758904
Coeficiente de determinacin R^2
0.868174656
R^2 ajustado
0.736349311
Error tpico
0.001792883
Observaciones
5
ANLISIS DE VARIANZA
Regresin
Residuos
Total
Intercepcin
x1
x2
Grados de libertad. Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados

2
4.23391E-05
2.11696E-05
2
6.42886E-06
3.21443E-06
4
0.000048768
Coeficientes
0.061099688
Error tpico
0.028837436
0.017860262
-0.000883468
0.033510367
0.00030536
Estadstico t
Superior 95%
2.118762872 0.185177246
0.532977213
-2.893206422
0.162043834
0.000430389
En la tabla siguiente se indica la tasa de capitalizacin y los residuos obtenidos con la recta de
regresin mltiple.
Observacin
1
2
3
4
5
Pronstico Y
0.043742545
0.040020524
0.044973674
0.046383406
0.03877985
Residuos
0.000757455
0.000479476
-0.002073674
0.001116594
-0.00027985
101
Se muestran las grficas de los resultados obtenidos, relacionando las variables :
X2 Curva de regresin ajustada
sY
n Pronstico Y
X2
XI Curva de regresin ajustada
s Y
n Pronstico Y
X1
102
20
62%
64%
66%
40
68%
70%
72%
103
Correlacin entre las variables.

El signo positivo nos indica que la relacin es directa y el signo negativo nos indica que la
relacin es indirecta.
Y
Y
X1
X2
X1
1
0.562532827
-0.921656765
1
-0.480115354
Comparacin entre las tasas obtenidas en el mercado y las estimadas mediante la recta.
Y ESTIMADA
4.45%
4.37%
4.05%
4.00%
4.29%
4.50%
4.75%
4.64%
3.84%
3.88%
Grfica de comparacin entre las tasas obtenidas en el mercado y las estimadas.
Y
n Y ESTIMADA 1
104

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Universidad de Colima

Manuel Godnez Serrano

Lic. Carlos Antonio Prez Torres, MA y MEC

Villa de lvarez, Colima.

Enero del 2000.

Colima Col., 17 de marzo de 1999

DR. ERNESTO RANGEL DELGADO

Por medio de este conducto, me permito dirigirme a usted, de la manera mas

Ccp Ing. Manuel Godnez Serrano, Pasante de la maestra en valuacin para su

1.- Marco terico

1.2.- Propsito de un avalo

1.3.- Definicin de avalo

1.4.- Principios bsicos de la valuacin de los bienes races

1.5.- Mtodos aplicados en un avalo

2.- Tasas de capitalizacin

2.1.- Tasas. Conceptos

2.2.- Tasa de capitalizacin

2.1.- El Criterio de la Comisin Nacional Bancaria

2.2.- Mtodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo

2.3.- Mtodo Residual

2.4.- Mtodo Inwood

2.5.- Mtodo Hoskold

2.6.- Mtodo de mercado

3.- Investigacin de mercado

3.1.- Comparables de ventas y rentas

4.- Mtodo propuesto para obtener la tasa del mercado

4.2 Obtencin de la tasa de capitalizacin en las colonias Lomas Vista Hermosa,

5.- Aplicacin de la tasa de mercado

5.1.- Obtencin del valor de capitalizacin

5.2.- Comparacin de los tres criterios de valor

6.- Comparacin de las tasas de capitalizacin

Anexo: Modelo de regresin mltiple y la correlacin.

En el captulo 4, se describe a detalle la propuesta del Mtodo para obtener la tasa de

En el captulo 6 se hace una comparacin numrica con un formato de rentas comparables de

Obtencin de los datos

inmuebles con ms comparables y nos permita hacer los ajustes correspondientes.

1.3 DEFINICIN DE AVALO.

1.4 PRINCIPIOS BSlCOS DE LA VALUACIN DE LOS BIENES RACES.

Principio de los periodos inclinantes y declinantes.

Principio del mayor y mejor uso.

1.5 MTODOS APLICADOS EN UN AVALO.

El valor de la construccin se obtiene al multiplicar el valor unitario de la construccin por la

Investigacin de mercado sobre operaciones y ofertas de inmuebles similares, consulta en

Comparacin con inmuebles valuados de caractersticas similares.

Mtodo de capitalizacin de rentas a perpetuidad.

Determinar las rentas brutas mensuales reates o de mercado.

En este mtodo, como se observa, se requiere la obtencin de la tasa de capitalizacin, la cual se

Como ya se sealo anteriormente para estimar el valor comercial de un inmueble tomamos en

2.1 TASAS. CONCEPTOS.

2.2 TASA DE CAPITALIZACIN

TASA = PRODUCTOS FINANCIEROS / CAPITAL INVERTIDO

A continuacin se presentan algunas opiniones sobre la tasa de capitalizacin de inmuebles de

fuertes e invariables. Pretender rditos semejantes a los prstamos hipotecarios o comunes, es

2.3 EL CRlTERIO DE LA COMlSlN NACIONAL BANCARIA.

Las tasas las podemos clasificar de la siguiente manera:

Posteriormente Juan Manuel Bravo Armejo seala lo siguiente:

Y cualquier otra que considere importante el valuador. (7)

La oferta y demanda: Se hace referencia a la cantidad de inmuebles que hay en el mercado

determinar el tipo de inmueble para tomar el rango de la tasa