RENTA DE LA PRIMERA CATEGORA

1.-DEFINICIN
Las rentas de primera categora Son los ingresos que obtienen las personas
naturales, sociedades conyugales o sucesiones indivisas por el arrendamiento,
subarrendamiento o cesin de bienes muebles e inmuebles, incluidos sus
accesorios, as como el importe pactado por los servicios prestados por el
arrendador (persona que da en alquiler) y el monto de los tributos que tome a
su cargo el arrendatario (inquilino) y que legalmente le corresponda al
arrendador.
Las rentas de primera categora tributan de manera independiente con una tasa
de 6.25% sobre la renta neta imponible de las Declaraciones anuales. El
contribuyente es el arrendador o subarrendador, cuando corresponda. Puede
ser persona natural, una sucesin indivisa, o una sociedad conyugal.
2.-SUPUESTOS
El Art. 23 de la ley del Impuesto a la Renta enumera cuales son los
supuestos que generan rentas de primera categora. Estos son:
A.- arrendamiento o subarrendamiento de predios
B.- locacin o cesin temporal de cosas muebles o inmuebles
A.- ARRENDAMIENTO Y SUBARRENDAMIENTO
Por arrendamiento se entiende el acuerdo por la cual una persona (arrendador)
se compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra persona
(arrendatario) que a su vez se compromete al pago peridico de una renta.
A.1.- Arrendamiento con renta pagada en efectivo.Este supuesto es el ms comn, pues se considera que cuando se celebra un
contrato de arrendamiento de un predio se realiza a cambio de una renta
mensual materializada en dinero, el mismo que puede ser en moneda
nacional o extranjera.

A.2.- Arrendamiento en especie.- Esta referida a la renta pagada por el uso

del predio a travs de otro bien distinto al dinero, que se encuentra pactada por
las partes y que es cierto y determinado, al respecto nuestra legislacin
establece en el artculo 13 inc. a numeral 6 del Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta para efectos de determinar el valor del bien, se
considerar el valor de mercado en la fecha en que se devengue dicha renta.
A.3.- Arrendamiento que incluye accesorios y servicios.- Este supuesto
implica un arrendamiento que puede incluir servicio de cable, telefona,
Internet, mantenimiento de edificio, servicio de electricidad o agua; entre los
accesorios podemos encontrar; el aire acondicionado, el estacionamiento,
entre otros.
Ejemplo: Se celebra un contrato de arrendamiento cuya renta incluye servicio
de internet. El impuesto a pagar incluye la renta incluida el servicio brindado.
A.4.- Arrendamiento que incluye tributos del arrendador.- En este supuesto
el arrendatario asume las deudas tributarias del arrendador.
Esta idea se puede ilustrar mediante el siguiente ejemplo:
Se celebra un contrato en el que queda establecido que el arrendador tiene una
deuda frente a la municipalidad del impuesto predial acordndose que dicha
deuda ser asumida por el arrendatario como parte de la renta mensual. La
renta mensual incluye lgicamente el pago del impuesto predial realizado por el
arrendatario.
INFORME 088-2005-SUNAT, 29 DE ABRIL DEL 2005: La SUNAT ha sealado
que si el pago del impuesto predial es asumido por el arrendatario de los
predios alquilados, el monto del referido tributo, constituir parte de las rentas
de primera categora generadas por el arrendamiento de tales predios; en
tanto que tratndose de los arbitrios cuyo contribuyente sea el arrendador de
los predios alquilados , si el pago de los mismos

es asumido por el

arrendatario, el monto de tales arbitrios tambin constituir parte de las rentas

de primera categora generadas por el arrendamiento de los referidos predios.
A.5.-

Arrendamiento

de

predios

amoblados.- En

caso

de

predios

amoblados, que incluyen, electrodomsticos, menaje, modulares y otros. Se

consideran como renta el arrendamiento del inmueble y de los bienes

muebles que lo contienen.
A.6.- Subarrendamiento.- El subarrendamiento es un contrato por el cual el
arrendatario de un predio arrienda una parte del inmueble a un tercero, de tal
manera que coexisten dos contratos diferentes: el que ha realizado el
arrendador con el arrendatario y el que tiene el arrendatario con una tercera
persona; figura que se encuentra regulada en el artculo 1692 del Cdigo
Civil. Para efectos tributarios en el subarrendamiento la Ley del Impuesto a la
Renta en el artculo 22 seala que la renta bruta est constituida por la
diferencia entre la merced conductiva que se abone al arrendatario y la que
esta debe abonar al propietario (arrendador).
INFORME 088-2005-SUNAT, 29 DE ABRIL DEL 2005. Los sujetos que
subarriendan inmuebles y que obtienen una renta por ello deben estar
inscritos en el RUC; en tanto que los empleadores de trabajadores del hogar,
por esa condicin estn exceptuados de dicha inscripcin.
A.7.- El arrendamiento por persona jurdica.- Para nuestra legislacin los
ingresos obtenidos por las personas jurdicas, cuando participan en un contrato
de arrendamiento como arrendadores, son considerados como renta de tercera
categora, segn lo estipulado en el artculo 28 inciso de la ley del Impuesto a
la Renta, siendo que para el caso de los ingresos obtenidos por el
arrendamiento de predios la renta no deber ser inferior al 6% del valor del
autovalo como se establece en el artculo 23 de la ley del impuesto a la renta.
A.8 Arrendamiento al Sector Pblico Nacional.- Para el caso de contratos de
arrendamiento celebrados entre una persona natural o jurdica como
arrendadores y el Sector Pblico Nacional o se trate de museos, bibliotecas o
zoolgicos como arrendatarios, si bien el contrato debera estar afectas a renta,
el legislador a optado por exonerar de la renta al arrendador tal como consta en
el artculo 23 de la ley del impuesto a la renta.
A.9 Presunciones de la norma.- Para los arrendamientos de predios
(amoblados o no amoblados), se presume que la renta o merced conductiva
no podr ser menor al 6% del valor del predio.

(Se entiende por valor del

predio el del autoevalo declarado conforme a lo establecido en la Ley de

Tributacin Municipal Art. 13 inc. a, numeral 1.3.).
A.10 Medio Probatorio.- Para efectos de acreditar el periodo en que el predio
estuvo arrendado o subarrendado, el contribuyente deber presentar copia del
contrato respectivo, con firma legalizada ante Notario Pblico o con cualquier
otro medio que la SUNAT estime conveniente. La SUNAT en ningn caso
aceptara

como prueba

contratos celebrados o legalizados

en fecha

simultnea o posterior a cualquier notificacin o requerimiento,

B.-

LOCACIN O CESIN TEMPORAL DE COSAS MUEBLES O

INMUEBLES
Presuncin respecto de la renta bruta anual por cesin de bienes
muebles/inmuebles a ttulo gratuito/precio no determinado/precio inferior al de
la costumbre de la plaza a contribuyentes de 3ra categora: 8% del valor de
adquisicin/produccin/construccin/ingreso al patrimonio
B.1. Renta ficta.- Sobre una situacin o un hecho concreto que no genera
utilidad aparente al sujeto obligado, el sistema tributario crea una valoracin
jurdica con la finalidad de crear efectos impositivos tributarios a este hecho
concreto.
El artculo 23 inciso d seala:
1. a) La renta ficta es generada por predios cuya ocupacin ha sido
cedida por sus propietarios en forma gratuita o a precio no determinado:
dicha renta es 6 % del valor del autoevalo.
2. b) Existe cesin gratuita o precio no determinado cuando una persona
distinta al propietario ocupe, tenga posesin o ejerza alguno de los
atributos que confiere la titularidad del bien.

B.2.-RENTA REAL
Renta real por alquiler de predios
Renta real por alquiler de muebles
Subarrendamiento, renta bruta diferencia entre la merced conductiva que se
abone al arrendatario y la que ste debe abonar al propietario.
B.3. Oportunidad de pago.- Los contribuyentes que hayan cedido en forma
gratuita o a precio no determinado su predio no tienen obligacin de efectuar
pagar a cuenta, debiendo declarar y pagar anualmente.
B.4. Nacimiento de la obligacin tributaria

de persona natural.- Los

contribuyentes a quienes se imputa la obtencin de rentas fictas de primera

categora deben declararlas y pagar el impuesto correspondiente anualmente;
de donde se desprende que, en general, tratndose de la renta ficta imputada a
una persona natural (domiciliada o no en el Per) por la cesin gratuita o a
precio no determinado de la ocupacin de sus predios ubicados en el pas, el
nacimiento de la obligacin tributaria se produce el 31 de diciembre de cada
ejercicio gravable
INFORME N 293-2005-SUNAT/2B0000
Tratndose de la renta ficta imputada a una persona natural no domiciliada en
el Per, por la cesin gratuita o a precio no determinado de la ocupacin de sus
predios ubicados en el pas, el nacimiento de la obligacin tributaria de dicha
renta ficta se produce el 31 de diciembre del ejercicio gravable en que se haya
efectuado dicha cesin.
B.5. Valor del predio.- Es el valor del autoevalo del predio al momento en se
hace exigible el devengo de la renta.
B.6. Presuncin de la norma.

Que el predio haya sido cedido a ttulo gratuito o con precio por debajo
del mercado, lo que resulta aplicable tanto para personas naturales
como jurdicas.

Que los predios han estado ocupados por todo el ejercicio gravable
salvo demostracin en contrario.

En el caso que el bien se entregue en cesin gratuita en menos de 12

meses, se calcular la renta presunta o ficta, segn sea el caso, en
forma proporcional al nmero de meses del ejercicio por los cuales
hubiera arrendado o cedido el predio.

En caso de cesin gratuita cuando una persona distinta al propietario

tenga la posesin de la propiedad, presumindose que la cesin
indicada se realiza por el total del bien siendo de cargo del contribuyente
probar que la misma se ha realizado de manera parcial en tal caso la
renta ficta se determinara en proporcin a la parte cedida.

B.7. Medio Probatorio.- En caso de predios cuya ocupacin haya cedido

gratuitamente o a precio no determinado, la acreditacin del periodo de
desocupacin se realizar con la discriminacin en el consumo de los
servicios que se estime suficiente a criterio de la SUNAT.
Inc. A. numeral 7 Art. 13 D.S. N 122-94, modificado por el Art. 5 del D.S. n
017-2003-EF.
RTF N 4761-4-2003 Jurisprudencia de Observancia Obligatoria
La Administracin tributaria deber probar que el predio a estado ocupado por
un tercero bajo un ttulo distinto al arrendamiento o subarrendamiento, debido
a que ello constituye el hecho base afin que se presuma la existencia de
renta ficta por la cesin gratuita de la totalidad del mismo por todo el ejercicio
gravable, prevista en el inciso d) del artculo 23 de la LIR, correspondiendo a
deudor tributario acreditar, de ser el caso, que el inmueble no ha sido cedido en
su totalidad, o por todo el ejercicio
RTF N 813-1-2006
El slo reporte del consumo elctrico del inmueble sobre el cual la
Administracin Tributaria imputa rentas fictas, slo acredita que el inmueble
puede haber estado ocupado temporalmente, no as que el mismo haya sido

ocupado por un tercero ya sea como arrendatario o subarrendatario o que

haya sido cedido gratuitamente.
B.7. La copropiedad.- Es una figura jurdica donde la propiedad de un mismo
bien corresponde a ms de una persona en conjunto.
Para este caso no es aplicable la regulacin de renta presunta cuando uno de
los copropietarios sea quien ejerza la posesin o alguno de los atributos que le
confiere la titularidad del bien de acuerdo al artculo 13 del reglamento de la
ley del impuesto a la renta.
C.- TASA DEL IMPUESTO.
El 20% sobre la renta que percibe se multiplica por 6.25%., es decir 5 % de la
renta mensual percibida por el Arrendador.
DETERMINACION DEL IMPUESTO
El impuesto por pagar se determinar aplicando la tasa del 6.25% sobre la
Renta Neta de primera categora.
Renta Neta.- Se obtiene luego de deducir de la renta bruta un veinte por
ciento (20%) por todo concepto. Ej.- S/ 800 nuevos soles es la renta neta de un
alquiler por S/. 1000 nuevos soles.
Renta Bruta.- Es el total del importe percibido. Ej.- Monto de un alquiler (En
caso de predios no menor al 6% del valor del autoevalo del ao).
Tasa Efectiva.- A efectos de calcular el impuesto se obtiene el mismo
resultado al aplicar la tasa del 5% a la Renta Bruta, as el 6.25% de S/ 800
nuevos soles es igual al 5% de S/ 1000 nuevos soles: S/. 800 * 6.25%= S/. 50
S/.1000 * 5%

= S/. 50

3.- FORMA DE PAGO.

El pago mensual del impuesto se realiza, de manera sencilla, a travs de Pago
Fcil, con el formulario N 1683 Gua de arrendamiento - en las ventanillas de
las sucursales y agencias de bancos autorizados.
Para tal efecto el contribuyente informar a la entidad bancaria los siguientes
datos mnimos:

Numero de RUC del deudor tributario.

Periodo tributario al que corresponde el pago

Tipo y nmero de documento de identidad del arrendatario o sub

arrendatario.

Toda persona que alquila un bien mueble o inmueble debe tener su nmero de
RUC.
4.- OPORTUNIDAD DE PAGO
El impuesto se paga una vez devengado el mes, an cuando el arrendatario
no haya pagado la renta. Si el periodo a pagar es desde enero del 2009, el
sistema automticamente lo grava con el 5%.
INFORME N 270-2004-SUNAT/2B0000
La declaracin y pago a cuenta por concepto de rentas de primera categora
debe realizarse en forma independiente por cada arrendamiento de predios que
se devengue en un perodo determinado. En tal sentido, la infraccin tipificada
en el numeral 1 del artculo 176 del TUO del Cdigo Tributario se configurar
por cada declaracin que se presente extemporneamente, correspondiendo
que por cada una de ellas se aplique la sancin prevista en las Tablas de
Infracciones y Sanciones
5.- DECLARACIN Y PAGO A CUENTA MENSUAL DEL IMPUESTO
Existen dos modalidades para declarar y pagar el pago a cuenta del impuesto a
la renta de primera categora, una es a travs del sistema pago fcil y el otro a
travs de SUNAT virtual.
5.1. Sistema pago fcil
Conforme a la Resolucin de Superintendencia N 099-2003-SUNAT, la
declaracin y pago mediante el sistema de pago fcil se realiza proporcionando
de forma verbal o a travs de la gua para arrendamientos los datos
siguientes:

Nmero de RUC del arrendador.

Periodo tributario.

Tipo y nmero del documento de identidad del inquilino o arrendatario

Monto del alquiler, expresado en nuevos soles.

5.2. SUNAT virtual

Conforme a la Resolucin de Superintendencia N 053-2011-SUNAT, para
presentar la declaracin y realizar el pago a cuenta del Impuesto a la Renta de
primera categora a travs de SUNAT Virtual, el sujeto generador de rentas de
primera categora deber:

Ingresar a SUNAT Operaciones en Lnea con el Cdigo de Usuario y la

Clave SOL.

Ubicar la opcin Arrendamiento e ingresar la informacin que

corresponda siguiendo las indicaciones del sistema.

Optar, por cancelar el monto a pagar, por alguna de las modalidades que
se indican a continuacin:

Pago mediante dbito en cuenta: En esta modalidad, el sujeto generador

de rentas de primera categora ordena el dbito en cuenta del importe a
pagar ingresado al sistema, al banco que seleccione de la relacin de
bancos que tiene habilitada SUNAT Virtual y con el cual ha celebrado
previamente un convenio de afiliacin al servicio de pago de tributos con

cargo en cuenta.
Pago mediante tarjeta de crdito o dbito: En esta modalidad, el sujeto
generador de rentas de primera categora ordena el cargo en una tarjeta
de crdito o dbito del importe a pagar ingresado al sistema, al operador
de tarjeta de crdito o dbito que seleccione de la relacin que tiene
habilitada SUNAT Virtual y con el cual previamente existe afiliacin al
servicio de pagos por Internet.

6.- PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LA RENTA

Conforme al artculo 84 de la Ley, los contribuyentes que obtengan

rentas de primera categora abonarn con carcter de pago a cuenta,

correspondiente a esta renta, el monto que resulte de aplicar la tasa del

seis coma veinticinco por ciento (6,25%) sobre el importe que resulte de

deducir el veinte por ciento (20%) de la renta bruta.

Formas para determinar el pago a cuenta:
Forma 1:
Renta bruta 20% = Renta Neta

Renta Neta x 6.25% = Pago a cuenta

Forma 2:

Renta Bruta x 5% = Pago a cuenta.

7.- DECLARACIN RECTIFICATORIA.
La declaracin y pago a cuenta mensual del Impuesto a la renta de primera
categora podr ser rectificada a travs del Sistema Pago fcil, solo respecto
del dato correspondiente al monto de la renta. Para cuyo efecto el deudor
tributario informar a la entidad bancaria lo siguiente:
a)

Que la declaracin que se realiza corresponde a una rectificatoria.

b)

El nmero de operacin o nmero de orden de la declaracin

original, segn sea el caso,

c) El monto correcto de la renta
d) El importe a pagar de ser el caso,
e) El nmero de RUC
f) Periodo Tributario
g) Tipo y nmero de documento de identidad del inquilino.
Cuando se rectifique la declaracin del pago a cuenta mensual del impuesto a
la renta la entidad bancaria le entregar al deudor tributario el formulario N
1683, que contendr los datos informados.
El

deudor

tributario

entregar

el

formulario

1683

al

arrendatario

subarrendatario, debiendo sacar una copia del formulario para acreditar ante
SUNAT la declaracin y pago a cuenta.

Casos Prcticos
1. Miguel Torres durante el ejercicio 2014, alquila un inmueble en la
Av. Tacna N 469 Lima, que fue arrendado de Enero hasta Diciembre del 2013
en S/. 3,800.00 mensuales. El autovalu es de S/. 550,000.
Tambin subarrend un predio a Jess Carrasco, el monto del arriendo es de
S/. 1,800.00 mensuales el monto del subarriendo es S/. 2,500.00 mensuales
desde Enero a Diciembre del 2013. Calcular la renta anual de Renta de
Primera categora?
Primer CasoArriendo
Renta Bruta S/.3,800.00 12

S/.45,600.00

Renta Ficta S/.550,000.00

6%

Renta Bruta

S/.33,000.00

S/.45,600.00

Pago a Cuenta

S/.3,800.00 5%

Segundo Caso:

Sub Arriendo

S/.190.00

Sub Arriendo S/.2,500.00 12

S/.30,000.00

Arriendo

-S/.21,600.00

S/.1,800.00 12

Renta Bruta

Pago a Cuenta

S/.8,400.00

S/.8,400.00 5%

S/.420.00

mensuales

2.-caso

El seor Roberto Palacios tiene una casa en Miraflores y decide alquilarlo de

enero a diciembre del ao 2013 a un pariente por la suma de S/. 200
mensuales. Asimismo se sabe que, el valor del predio segn autoavalo es S/.
150,000.
El seor Palacios quiere que se le determine el Impuesto mensual y el
Impuesto Anual de Primera Categora, en caso corresponda.
Impuesto mensual:
Merced conductiva: S/. 200
Tasa del Impuesto: 5%
Impuesto: 200 x 5% = S/. 10
El pago a cuenta mensual ser de S/. 10.
Impuesto Anual:
Para la regularizacin Impuesto a la Renta de primera categora se debe saber
si la merced conductiva es menor a la renta ficta o 6% del autoavalo del
predio.
Valor del predio: S/. 150,000
6% del valor del predio: S/. 9,000
Total merced conductiva: 200 x 12 = S/. 2,400