Derecho Agrario

El Contrato Agrario
Derecho Agrario
Profesor Lic. Dennis Zamora Fuentes

Nicole Arias Espinoza

Allan Vargas Chacn
Valerie Villalobos Jimnez

Introduccin
El nacimiento y evolucin del Derecho Agrario en Costa Rica se origina a partir de la integracin
de diferentes aspectos que interactan constantemente, y debido a la carencia de una claridad a la
hora de determinar su marco de accin y de procesamiento.

Debido al estancamiento originado en la idea que se tena de una propiedad como instrumento de
produccin en el Cdigo Civil y la exclusin del Cdigo de Comercio sustentado en la teora que
la actividad agraria no tena cabida dentro de la teora de los actos de comercio, esta rama no
encontraba una base para consolidarse.
Diferentes factores econmicos, sociales y culturales, y gracias a la integracin de los derechos
de la segunda generacin, se establece en nuestra Constitucin Poltica el Principio de la funcin
social de la propiedad, genera que la idea de una propiedad meramente civil, pase a ser una
propiedad agraria, mediante diferentes mecanismos de accin garantizando a la sociedad el
acceso a los bienes productivos y a posibilitar las limitaciones de inters social de la propiedad,
con esto se crea una solida base constitucional para el Derecho Agrario.
En este trabajo nos centraremos en un paso muy importante en la evolucin del Derecho Agrario
con respecto al aprovechamiento de la tierra. Pasamos del nivel normal del propietario utilizando
su terreno para una produccin de subsistencia, a la utilizacin de dicho espacio por un tercero,
tanto en el sentido simple de produccin como un espectro ms amplio de actividades como los
servicios que de esta pueda generar.
Esta unin especial en materia agraria de la tierra, el capital y la organizacin de trabajo debe
estar bien delimitada y definida para que sea de verdadero beneficio para todas las partes.
De ah que nace la necesidad: El Contrato Agrario.

El Contrato
Aspectos Generales

Para definir el trmino de Contrato Agrario primero debemos conceptualizar la palabra Contrato
dentro de un esquema general, para lo cual la autora Nora Obando lo define:
Consiste en un compromiso de dos o ms personas fsicas o jurdicas que se
obligan de forma reciproca a cumplir con una o ms acuerdos a cambio de
una o ms prestaciones.
En otras palabras el termino contrato es la manifestacin de la voluntad de
las partes, las cuales, de manera voluntario, convienen en la creacin de un
vinculo jurdico en la cual adquieren tanto derechos como obligaciones.
(Leticia & Obando)
Cuando hablamos de Contrato tambin debemos hablar una palabra muy importante o ms bien
un acto sin el cual esta accin no se llevara acabo: El Negocio Juridico. El mismo se define
como un acto jurdico lcito, integrado por una o varias manifestaciones de voluntad privada que
el derecho reconoce como base para la produccin de efectos jurdicos, buscados y queridos por
su autor o autores, siempre que concurran determinados requisitos o elementos.
Tambin se debe tomar en cuenta que los contratos tienen ciertos requisitos necesarios para su
convalidacin jurdica:

Consentimiento
Expresin del acuerdo de voluntades, aceptacin de los trminos por las partes que
participan en el contrato, o en palabras ms sencillas, es la aceptacin de los trminos del
contrato por ambas partes.

Capacidad de obligarse
Esto quiere decir que los contratantes estn legalmente capacitados para obligarse,
cumpliendo los requisitos exigidos por ley y queriendo comprometerse u obligarse a
hacer lo que la firma del contrato conlleva.
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Objeto de contrato
El mismo debe ser cierto, determinable y enajenable (sujeto a negociaciones), capaz de
ser valorado pecuniariamente.

Ser Lcito
Que la causa que le da origen al contrato sea legal para que sea negocio jurdico.

Despus de todo este anlisis general de la naturaleza misma de un Contrato, nos ahogaremos a
estudiar ms a fondo los aspectos relativos del Contrato Agrario, sus elementos, caractersticas y
todo el entorno que de l demande, su utilizacin en el diario vivir de nuestro pueblo y los
factores y efectos que emanan del mismo.

Contrato Agrario

Se puede definir como el instrumento Jurdico para la explotacin en tierra ajena, es decir la
persona que ejerce la actividad agraria es distinta al titular. Existen dos figuras, la persona que
aporta el capital, el que posee el derecho del terreno y la parte que aporta el trabajo u explotacin
de la tierra.
Para los Profesores Oscar Salas y Rodrigo Barahona se define:
El contrato Agrario es aquel contrato por el cual el empresario agrario adquiere la
disponibilidad de los factores de produccin
En su libro El Contrato Agrario, el autor lvaro Meza Lzarus nos brinda parte de su visin
sobre el tema:
El contrato agrario se puede definir como la relacin jurdica convencional que
consiste en el acuerdo de voluntad comn, destinado a seguir los derechos y
obligaciones de los sujetos intervinientes en la actividad agraria, con relacin a cosas o
servicios agrarios.
Existe una relacin estrecha entre la titularidad de la propiedad y la contratacin agraria, ya que
prevalece el inters Pblico ante el del titular del dominio, se busca usarla correctamente
distribuir y conservar su riqueza de manera equitativa.
Dicha relacin la podemos analizar desde tres puntos de vista:

Histrico: Primero se dan las ideas del Liberalismo sobre la propiedad privada y la tutela a la
libertad individual, se protege la autonoma del propietario sobre el uso, goce y disfrute de su
tierra, otorgndole el poder para transferir estos derechos sin comprometer su dominio, esto
mediante las relaciones contractuales.
Luego surge el inters pblico, el cual va a regular el derecho de propiedad ya no desde la
perspectiva particular, si no que se protege a la persona que ejerce la actividad agraria, ya que
la actividad productiva busca el cumplimiento de la funcin social.
En este punto podemos determinar que se protege al dueo del capital ante el agricultor.

Estructural: La contratacin agraria es el instrumento estructural para proteger la

produccin y al productor, la contratacin agraria es el medio que posee el agricultor para
probar el convenio que maneja con el poseedor del terreno que est explotando.

Econmico- Social: Segn el profesor Barahona Israel nos indica que la funcin social de la
tierra, busca la proteccin del productor no propietario. El contrato agrario da origen a las
figuras como la hacienda y la empresa agraria, donde participan los dos factores: capital y
trabajo.

Como una definicin ms amplia de nuestro tema de anlisis nos podemos referir al Dr. Eduardo
Pigretti, el cual describe un Contrato Agrario de la siguiente manera:
Los Contratos agrarios constituyen un reflejo cierto de lo que est pasando en el
campo. De ah su enorme valor como fuente del derecho agrario, ya que las leyes van
oportunamente a regular estas relaciones jurdicas nacidas de las reales necesidades de
los productores agropecuarios. Y tambin nuestros jueces debern resolver sobre ellos,
teniendo en cuenta no slo la legislacin sino tambin las costumbres y usos rurales, a
los cuales las normas agrarias asignan una especial validez, por cuanto son fruto
espontneo del trabajo y de la libertad, en el marco del quehacer de agricultores y
ganaderos que por ellos se obligan.

Tanto el derecho agrario como el contrato agrario tienen ciertas fuentes entre las que destaca:

Funcin Social de la Propiedad

El Derecho Agrario, en sus orgenes constitucionales, se asocia al reconocimiento del derecho de
propiedad, desde una ptica dinmica y no esttica como la del Derecho Civil.
Esto a lo que se refiere es que a diferencia del Derecho Civil donde existe solamente la posesin
si, en el derecho agrario existe la posesin pero tambin un trabajo en la tierra.
El Derecho Agrario y el Instituto de la propiedad agraria, inicia su vida jurdica al establecerse la
posibilidad en el art 45 de la constitucin poltica:

La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por

inters pblico legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la
ley. (C.E Constitucin, 2013)
En caso de guerra o conmocin interior, no es indispensable que la indemnizacin sea previa. Sin
embargo, el pago correspondiente se har a ms tardar dos aos despus de concluido el estado
de emergencia.
Por motivos de necesidad pblica podr la Asamblea Legislativa, mediante el
voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad
limitaciones de inters social. (C.E Constitucin, 2013)
El principio de la funcin social se deriva de la imposicin de limitaciones al propietario del
fundo agrario para cumplir con la funcin del bien de acuerdo a su naturaleza esencialmente
productiva.
La funcin econmica y social de la propiedad agraria fue regulada, adems del respaldo
constitucional citado anteriormente por la Ley de Tierras y Colonizacin en los artculos 1 y 2:
Ley de Tierras y Colonizacin
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Finalidades, Rgimen de Posesin de la Propiedad Rural Inmueble
Artculo 1.- La presente ley tiene por objeto:
1.- Determinar que la propiedad de la tierra se debe promover para el aumento gradual de su
productividad y para una justa distribucin de su producto, elevando la condicin social del
campesino y hacindolo partcipe consciente del desarrollo econmico-social de la Nacin;
2.- Contribuir al florecimiento de las virtudes republicanas, privadas y pblicas, vinculando al
ciudadano a un rgimen sano de posesin de la tierra;

3.- Contribuir a una ms justa distribucin de la riqueza;

4.- Contribuir a la conservacin y uso adecuados de las reservas de recursos naturales renovables
de la Nacin;
5.- Evitar la concentracin de tierras nacionales en manos de quienes las utilicen para
especulacin o explotacin en perjuicio de los intereses de la Nacin. Las tierras en manos de
esos intereses deben volver al Estado en la forma que determinan la Constitucin y la ley;
6.- Determinar que la tierra no debe utilizarse para la explotacin del trabajador agrcola. El
Estado, por todos los medios a su alcance, estimular la formacin de cooperativas agrcolas para
combinar la dignidad de la pequea propiedad con la eficiencia de la gran empresa; y
7.- Reconocer, de conformidad con lo anteriormente expuesto, la existencia y legitimidad de la
propiedad privada.
Artculo 2.-Dentro de sus lmites y normas, la presente ley garantiza:
1-El derecho de todo individuo o grupo de individuos que formen una cooperativa, aptos para
trabajos agrcolas o pecuarios y que carezcan de tierra o la posean en cantidades insuficientes, a
ser dotados en propiedad de tierras econmicamente explotables, preferentemente en las zonas
en donde trabajen o habiten, y cuando las circunstancias lo aconsejen, en zonas debidamente
seleccionadas;
2.-El derecho de los agricultores al crdito bancario para una racional explotacin de la tierra.
(INDER).

Fomento a la Produccin Agraria y la distribucin equitativa de sus

productos, con criterios de solidaridad Nacional y justicia Social
Artculo 50 de la Constitucin Poltica:
El Estado procurara el mayor bienestar a todos los habitantes del pas, organizando y
estimulando la produccin y el ms adecuado reparto de la riqueza. Toda persona tiene
derecho a un ambiente sano y ecolgicamente equilibrado, por esto est legitimada para
reclamar la reparacin del dao causado. El Estado garantizara, defender y preservara
ese

derecho.

La

ley

determinara

las

responsabilidades

las

sanciones

correspondientes.
Este artculo constituye una norma que impone al Estado el fomento de la produccin, reparto
adecuado de las tierras y cumplimiento econmico de la propiedad agraria, a travs del
otorgamiento de crditos agrarios para el ejercicio de actividades productivas, evitando que sean
inultas, abandonadas o insuficientemente explotadas; adems el otorgamiento de parcelas a
beneficiarios del Instituto de Tierras y colonizacin para el desarrollo productivo.
Artculo 69 de la Constitucin Poltica
Los contratos de aparcera rural sern regulados con el fin de asegurar la
explotacin racional de la tierra y la distribucin equitativa de sus productos
entre propietarios y aparceros. (C.E Constitucin, 2013)
Lo anterior se puede interpretar como la garanta o proteccin jurdica de los productores
agrarios, al imponer como principio del Derecho Agrario, la distribucin equilibrada de los
productos, lo que se logra mediante la regulacin de las condiciones contractuales agrarias.
Ejemplo de esto es la fijacin de precios de los productos tradicionales, logrando armona entre
lo establecido en el art 28 de la constitucin poltica de la libertad de empresa con las reservas
que hace la constitucin para no afectar la moral, las buenas costumbres o el orden pblico los
derechos de terceros.

Esta facultad de fijar los precios conlleva a una limitacin razonable de la libertad de la empresa
para el cumplimiento de lo dispuesto en el artculo 50 de la Constitucin Poltica, mediante
mecanismos de control, estimulo de la produccin y el adecuado reparto de la riqueza.
El Artculo 46 de la Constitucin Poltica indica lo siguiente:
Son prohibidos los monopolios de carcter particular, y cualquier acto,
aunque fuere originado en una ley, que amenace o restrinja la libertad de
comercio, agricultura e industria. (C.E Constitucin, 2013)
Es de inters pblico la accin del Estado encaminada a impedir toda prctica o tendencia
monopolizadora. Las empresas constituidas en monopolios de hecho deben ser sometidas a una
legislacin especial.
Para establecer nuevos monopolios en favor del Estado o de las Municipalidades se requerir
la aprobacin de dos tercios de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa.
Los consumidores y usuarios tienen derecho a la proteccin de su salud, ambiente, seguridad e
intereses econmicos; a recibir informacin adecuada y veraz; a la libertad de eleccin, y a un
trato equitativo. El Estado apoyar los organismos que ellos constituyan para la defensa de sus
derechos. La ley regular esas materias.
Este articulo nos indica que los monopolios son prohibidos excepto los que sean creados para el
inters pblico.
Con la fijacin de precios mnimos, se garantiza una ganancia al productor agrario para mantener
su actividad productiva.

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Explotacin y uso racional de la tierra

La ley de Tierras y Colonizacin de 1961, La Ley Forestal de 1969, La ley de Parques
Nacionales y otras moldearon este principio, exigiendo a los propietarios de fundos cubiertos de
bosques, a los beneficiarios del IDA y al Estado a conservar los recursos naturales, ya que estas
leyes apoyan el fomento de un desarrollo sostenible y conservacin de los bosques.
Sin embargo estn leyes no surgieron el efecto esperado y lejos de propiciar el principio de
explotar de manera racional, se propici la explotacin desmedida y la destruccin de los
recursos naturales.
El rompimiento del lazo entre el Derecho agrario y el desarrollo sostenible significo que los
valores de tercera generacin: justicia social y solidaridad no se cumplieran en su plenitud.
La explotacin racional consiste en la base que permite a las futuras generaciones contar con los
alimentos suficientes para subsistir, disfrutar de un ambiente sano y ecolgicamente equilibrado.

Justicia Social
Para el Derecho Agrario se concreta en la justa distribucin de la tierra y de los productos
agrcolas, pese a los intentos de distribuir o dotar a los que carecen de tierras, falta el apoyo
econmico, la asesora tcnica y el crdito agrario oportuno para el verdadero ejercicio de
actividades productivas sostenibles.

Principio de precaucin
El principio de precaucin o principio precautorio respalda la adopcin de medidas protectoras
ante las sospechas fundadas de que ciertos productos o tecnologas crean un riesgo grave para la
salud pblica o el medio ambiente, pero sin que se cuente todava con una prueba cientfica
definitiva de tal riesgo.

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Requisitos de los Contratos Agrarios

Consensualidad: Al no estar las dos partes en igualdad de condiciones se debe dar la

voluntad contractual estipulada por ley.

Bilateralidad: Participan dos partes el dueo del capital elemento esttico (el fundo u
parcela) y el agricultor elemento dinmico (pone la fuerza de trabajo)

Plazo: El contrato y la empresa tienen el mismo lapso de tiempo las obligaciones son
continuadas por el tipo de actividad, por lo general un ao o en el trmino de una cosecha.

Precio: Este se establece de acuerdo con las prestaciones de las partes y se puede cancelar
con dinero o en especie (entrega de cosas por ejemplo: frutos)

Mejoras: Aquellas acciones, cultivos o construcciones que por s mismas producen un

aumento en el precio del terreno, segn indica el artculo 506 del Cdigo Civil: Toda
siembra o plantacin se presume hecha por el propietario excepto prueba contraria. Debido a
ello, las mejoras constituyen por s mismas un aumento en el precio del terreno, determinado
por:
Necesarias: Gastos indispensables para la conservacin del fundo o parcela, son
indispensables para la continuidad, esto quiere decir que se hace por que sin esto el
terreno posiblemente no funcione para el objetivo que se tena planeado.
tiles: Aumentan el valor de venta, incrementa el valor pecuniario del terreno.
Suntuarias o de adorno: De lujo para el conforte del poseedor, estas no son
indispensables, sin embargo, tambin pueden aumentar el valor.

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Prelacin: preferencia que posee la parte no propietaria del fundo para adquirir
eventualmente la propiedad de la cosa contratada y reclamar las mejoras tiles y necesarias.

Onerosidad: Existe equivalencia entre las prestaciones, propio de la naturaleza econmica

de la cual se impregna.

Intituita Personae: Contrato personal, por esto existen prohibiciones jurdicas como: ceder
los derechos del contrato o subarrendar el terreno.

Irrenunciabilidad de sus beneficiarios: Se trata de tutelar ms que el inters del propietario

el beneficio del agricultor, ya que es quien se encuentra en mayor desventaja debido a no
poseer un ttulo de propiedad.

De Tracto Sucesivo: Su ejecucin se prolonga en el tiempo. Caracterstica propia de los

contratos agrarios, en general.

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Clasificacin de los Contratos Agrarios

Los contratos se clasifican segn la actividad de que despliegan:

De constitucin, conmutativos o en sentido estricto: Aquellos contratos que dan

nacimiento a una empresa agraria, cuya causa sera la organizacin de bienes de
produccin para someterlos a una actividad dirigida por el mismo empresario y
encaminada a obtener tierras y recursos necesarios para la formacin de la empresa
agraria.

De ejercicio de empresa agraria o en sentido amplio: desarrollarse. Ejemplos: contrato

de crdito, de transporte y seguro de cosechas.

De cambio: Quien aporta el trabajo recibe el uso y el goce de la tierra con base en el
pago de una contraprestacin determinada en dinero o en especie, asumiendo la
explotacin, responsabilidad y riesgos de la explotacin, es el nico beneficiario de las
utilidades.

Asociativos: Ambas partes colaboran personificando el capital y el trabajo, repartiendo

equitativamente las utilidades, mediando la cooperacin mutua para distribuir en forma
equitativa los frutos.

Tpicos: Estn contemplados en la ley, algunos son el arrendamiento de predios rsticos

y la aparcera.

Atpicos: Contratos que dependen de la voluntad y creacin de las partes, se establecen

por costumbre no por regulacin legal. Algunos son el gratuito y el yanaconaje (se deriva
de la poca esclavista

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Contratos Agrarios VS Contratos Civiles

A pesar de la importancia que ha tenido a lo largo del tiempo en nuestro pas estas relaciones de
ndole agraria, existe an una omisin en la regulacin expresa de este tipo de contratos.
Esto hace que tanto en la forma como en su fondo, se les d el tratamiento de contratos civiles, y
pretenda prevalecer esta legislacin sobre la agraria; dejando en entre ver la autonoma del
derecho Agrario.
Esto es contraproducente al espritu del agro, el cual es garantizar el mximo aprovechamiento
de la tierra en procura del bien social, sobre el bien individual del propietario, totalmente acto
opuesto a la proteccin casi inflexible de la propiedad privada que tutela el Cdigo Civil.
Muestra una ausencia de igualdad de condiciones, relaciones injustas de produccin debido a la
poco proteccin jurdica eficaz para el productor no propietario que invierte su capital y esfuerzo
en terreno ajeno.
Un avance muy importante en esta materia es la Ley de Jurisdiccin Agraria (Ley 6734) la cual
constituye un triunfo invaluable en el ordenamiento jurdico costarricense. En sus 84 artculos
involucra aspectos como la organizacin y competencia de los Tribunales Agrarios, los diferentes
procedimientos a seguir ya sean ordinarios o especiales.

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Causas para extinguir el contrato

Al igual que en la mayora de los contratos existen causales para dar por terminado el contrato o
a la relacin contractual entre las partes, entre las que destacan las siguientes:

El abandono injustificado

La falta de pago

Mutuo disenso

Confusin ( en una misma persona el carcter de propietario y arrendatario)

Vencimiento del plazo

Resolucin del contrato por incumplimiento de obligaciones. Ej.- no combatir malezas y

plagas.

Muerte del arrendatario (salvo la opcin a los parientes).

Dichas causas suelen ser las mismas causas de extincin que en los contratos civiles.

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Tipos de Contratos Agrarios

Los contratos agrarios regulan las relaciones jurdicas nacidas de las necesidades reales de los
productores agropecuarios. Los jueces, por su parte, debern resolver sobre ellos, teniendo en
cuenta la legislacin, las costumbres y los usos rurales a los cuales las normas agraria asignan
una especial validez. Existen varias opciones posibles para aquellos que necesiten contratar en el
campo aspectos referentes a las distintas situaciones o requerimientos en que pueden hallarse con
motivo de llevar adelante su explotacin agropecuaria.
Algunos tipos son:

Aparcera: el contrato de aparcera es la forma de tenencia en donde el

aparcero recibe determinado predio por un tiempo limitado, por lo general el de
la cosecha o de un ao, por lo general a cambio de una parte de la cosecha.

Gratuito de tierras: es aquel prstamo gratuito por el cual una parte

(propietario del fundo) concede su terreno para que otro sujeto por un tiempo
indeterminado realice en l actividad agrcola. Es un contrato unilateral puesto
que solo el que recibe la parcela se obliga.

Esquilmo: este es un contrato por medio del cual un sujeto otorga a otro un
terreno durante un tiempo determinado a cambio de una contraprestacin, una
de sus caractersticas principales es que es un contrato oneroso y se debe cuidar
el fundo como buen padre. Es muy semejante al contrato de arrendamiento
aunque en este ltimo se debe de pagar un canon ya sea con dinero o bien con
frutos.

Arrendamiento agrario: este tipo de contrato es de frecuente uso y de mayor

importancia en una sociedad como costarricense en la que las personas que
carecen de recursos para adquirir en propiedad los terrenos procuran el uso y
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disfrute de los mismos por medio de este contrato, mediante una adecuada
retribucin al propietario, el cual obtiene rendimientos de sus bienes sin
disminucin de la sustancia o del importe de ellos.

Asignacin de tierras: es un contrato de duracin por el cual el ente agrario

adjudica a un beneficiario de los programas de dotacin de tierras, previamente
calificados conforme a los parmetros establecidos por su propia normativa, un
fundo agrario, comprometindose a traspasarlo, por un eventual precio o a
ttulo gratuito, si el beneficiario demuestra tener capacidad tcnica para
desarrollar la empresa agraria y cumple con las obligaciones impuestas durante
un perodo de prueba. (Anthony)

Arrendamiento rural
Es aquel contrato en el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra el uso y goce de un
predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotacin
agropecuaria en cualquiera de las especializaciones y la otra, a pagar por ese uso y goce un
precio cierto en dinero. Es el contrato agrario ms importante y significativo. Es una modalidad
simple y prctica de ordenar el uso de la tierra por quien, sin ser dueo, va a llevar adelante una
explotacin agropecuaria en cualquiera de sus manifestaciones.
Es el clsico contrato conmutativo agrario. En este caso, se otorga el uso temporal de la tierra por
una suma de dinero determinada. Es la ecuacin descrita como Tierra por Plata. La tenencia de
la tierra pasa del propietario al arrendatario por el tiempo que dura el arrendamiento.
Se recomienda este contrato cuando el titular quiere dar la tierra a un tercero para que la haga
producir sin preocuparse del resultado o los problemas de su explotacin y tener por ello una
renta fija y permanente.

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Plazos
El plazo mnimo legal es actualmente de tres aos. El plazo mximo es de diez aos y est fijado
en el Cdigo Civil. La ley fija el plazo de veinte aos para determinados supuestos en los cuales
se requieren obras de mejoramiento del predio a cargo del arrendatario, que retarden la
productividad de su explotacin por un lapso superior de dos aos.
Obligaciones del Propietario
Entregar el predio
Contribuir al combate de plagas y malezas
Percibir el precio
Construir escuelas cuando el nmero de arrendatarios exceda de 25 y no existan escuelas
pblicas a menos de 10km del centro del predio.
Obligaciones del Arrendatario
Recibir el campo
Dar a la tierra el destino convenido con sujecin a las leyes agrcolas y ganaderas
Mantener el predio libre de plagas y malezas y aportar con el 50% de los gastos que demande la
lucha contra ellas
Pagar el precio y conservar los edificios y mejoras
Devolver el campo al finalizar el contrato.
Cesin del contrato y subarrendamiento
La ley admite la cesin del contrato por el arrendatario o el subarrendamiento parcial o total si lo
permite el arrendador.
Fallecimiento del Arrendatario
La ley de arrendamiento adems permite a los descendientes, ascendientes, cnyuge o colaterales
hasta el segundo grado (hermanos) que hayan participado directamente con el causante de la
explotacin del predio arrendado, continuar con ella dando aviso fehaciente al dueo del campo
de su voluntad de continuar con el arrendamiento dentro de los treinta das contados a partir del
fallecimiento.
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Las mejoras
Es necesario prever en el contrato el problema de las mejoras entre los contratantes para evitar
litigios entre las partes.

APARCERA AGRCOLA
Es aquel contrato en el cual una de las partes se obliga a entrega a la otra un predio rural con o
sin plantaciones, sembrados o elementos de trabajo, para la explotacin agrcola en cualquiera de
sus especializaciones con el objeto de repartirse los frutos.
Es el tpico contrato asociativo agrario. Generalmente el dueo de la tierra la otorga a un
chacarero par que ste efecte varias cosechas de una o varias clases de cereales u oleaginosas y
le d un cambio un porcentaje de los frutos que obtenga.
Esta figura es utilizada para explotar un campo de neta produccin agrcola, con cultivos
rotativos y modernas prcticas de roturacin y siembra.

Plazos
Plazo mnimo de tres aos para estos contratos sin que las partes puedan cambiar esto ya que est
interesado en la cuestin el orden pblico econmico.
El plazo mximo es el de diez aos dispuesto por el Cdigo Civil.
El plazo extremo de veinte aos previsto para aquellos contratos en los cuales el aparcero se
obligue a realizar obras de mejoramiento del predio, tales como plantaciones, obras de desmonte,
irrigacin, avenamiento que retarden la productividad de su explotacin por un lapso superior a
dos aos.

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Fallecimiento de partes:
La muerte del aparcero determina la resolucin del contrato de aparcera. Tambin concluye el
contrato por incapacidad o imposibilidad fsica sobreviniente a sta. Ante la muerte del dador o
la enajenacin del predio objeto del contrato, no producen ningn efecto jurdico respecto del
contrato que contina con los sucesores de l, salvo opcin contraria del aparcero.

APARCERA PECUARIA
Es el contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra un campo poblado de
animales, para que la otra lo destina a la ganadera con el objeto de repartirse los frutos.
Esta figura no parece tener aplicacin ni difusin entre nosotros ya que se confunde con otras
ms propias y acordes con las costumbres rurales argentinas y de hecho, la doctrina ha criticado
con justicia esta posibilidad legal.

ESQUILMO
Es la prctica de intercambiar el uso de una porcin de tierra por la labor del agricultor. Esta
figura surge a raz de la necesidad del propietario de extender su terreno del cultivo o potrero. El
propietario le cede el uso del terreno garantizando una posesin pacifica y el agricultor se
compromete a que una vez recolectada su cosecha, le d el mantenimiento acordado con el
propietario.

GRATUITO
Es un contrato de tenencia de tierra que consiste en la concesin gratuita sobre un pequeo
pedazo de tierra, por un periodo indeterminado, en la cual no existe pago alguno, a titulo de
prstamo, lo cual genera muy poca seguridad en la tenencia. (Derecho Ambiental)

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La Importancia de la Jurisdiccin Agraria y su Jurisprudencia

La existencia de la Jurisdiccin Agraria, con jueces de primera instancia especializados, y un

Tribunal agrario de apelacin con competencia nacional, son la mejor garanta de la realizacin
de una justicia especializada, que debe velar por el cumplimiento de los principios y valores
constitucionales que rigen el Derecho Agrario.
Se trata de una Justicia agraria con principios sociales que impregnan el mismo proceso
agrario. Un proceso que debe ser menos formal, esencialmente oral, con criterios de libre
valoracin de la prueba, y con garantas de acceso a la justicia, mediante la defensa pblica
agraria.
La Sala Constitucional, en las sentencias N 3606 de las 15:12 horas del 19 de julio de 1994 y
No. 3657, de las 14:44 horas del 7 de mayo del 2003, destaca esas caractersticas del proceso
agrario, vinculadas a la oralidad, y tambin su fines primordiales de buscar la justicia social y la
igualdad sustancial.
La Ley de Tierras y Colonizacin de 1961, promulgada al amparo de los artculos 45, 50 y 74 de
nuestra Constitucin Poltica, constituye la mxima expresin o realizacin del Estado Social de
Derecho.
ARTCULO 45.- La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es
por inters pblico legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la ley. En
caso de guerra o conmocin interior, no es indispensable que la indemnizacin sea
previa. Sin embargo, el pago correspondiente se har a ms tardar dos aos despus de
concluido el estado de emergencia. Por motivos de necesidad pblica podr la Asamblea
Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer
a la propiedad limitaciones de inters social.
ARTCULO 50.- El Estado procurar el mayor bienestar a todos los habitantes del pas,
organizando y estimulando la produccin y el ms adecuado reparto de la riqueza.
Toda persona tiene derecho a un ambiente sano y ecolgicamente equilibrado. Por ello,
est legitimada para denunciar los actos que infrinjan ese derecho y para reclamar la
reparacin del dao causado. El Estado garantizar, defender y preservar ese
derecho. La ley determinar las responsabilidades y las sanciones correspondientes.
(As reformado por el artculo 1 de la ley No.7412 de 3 de junio de 1994)
ARTCULO 74.- Los derechos y beneficios a que este Captulo se refiere son
irrenunciables. Su enumeracin no excluye otros que se deriven del principio cristiano
de justicia social y que indique la ley; sern aplicables por igual a todos los factores
concurrentes al proceso de produccin, y reglamentados en una legislacin social y de
trabajo, a fin de procurar una poltica permanente de solidaridad nacional.

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Efectivamente, bastara leer el artculo 1(Ley de Tierras y Colonizacin) para comprender que
esos fines, principios y valores, son el objeto de regulacin de esta Ley.
Artculo 1. La presente ley tiene por objeto:
1.- Determinar que la propiedad de la tierra se debe promover para el aumento gradual
de su productividad y para una justa distribucin de su producto, elevando la condicin
social del campesino y hacindolo partcipe consciente del desarrollo econmico-social
de la Nacin;
2.- Contribuir al florecimiento de las virtudes republicanas, privadas y pblicas,
vinculando al ciudadano a un rgimen sano de posesin de la tierra;
3.- Contribuir a una ms justa distribucin de la riqueza;
4.- Contribuir a la conservacin y uso adecuados de las reservas de recursos naturales
renovables de la Nacin;
5.- Evitar la concentracin de tierras nacionales en manos de quienes las utilicen para
especulacin o explotacin en perjuicio de los intereses de la Nacin. Las tierras en
manos de esos intereses deben volver al Estado en la forma que determinan la
Constitucin y la ley;
6.- Determinar que la tierra no debe utilizarse para la explotacin del trabajador
agrcola. El Estado, por todos los medios a su alcance, estimular la formacin de
cooperativas agrcolas para combinar la dignidad de la pequea propiedad con la
eficiencia de la gran empresa; y
7.- Reconocer, de conformidad con lo anteriormente expuesto, la existencia y legitimidad
de la propiedad privada.
Al respecto, la Sala Constitucional, en la sentencia 2000-9119, del 17 de octubre, dice: El
Estado, atendiendo no slo a ese carcter diferenciante de la propiedad agraria (obligacin del
propietario de cumplir la funcin social), sino enmarcado adems dentro de la concepcin de
Estado Social y Democrtico de Derecho que rige a nuestro pas, reconocido en el artculo 50 de
la Constitucin Poltica, ha dispuesto a travs de la Ley de Tierras y Colonizacin un
procedimiento especfico de adquisicin de este derecho con el afn de promover el aumento
gradual de la productividad de la tierra, para una justa distribucin de su producto y a efectos
de elevar la condicin social del campesino, hacindolo partcipe del desarrollo de la Nacin
(artculo 1 de la citada Ley).
Ahora bien, conviene preguntarse, cmo es que se cristaliza el cumplimiento de la funcin
econmica, social y ambiental en la jurisprudencia agraria, en ello han contribuido mucho las
interpretaciones del Tribunal Agrario que luego son acogidas por la Sala Primera de la Corte.
Entre otras, puede citarse la sentencia nmero 111-94, sobre la posesin agraria adusucapionem
y la usucapin especial agraria , luego recogida por la Sala en la sentencia nmero 68 de 1994.
Ahora bien, conviene preguntarse, cmo es que se cristaliza el cumplimiento de la funcin
econmica, social y ambiental en la jurisprudencia agraria, en ello han contribuido mucho las
interpretaciones del Tribunal Agrario que luego son acogidas por la Sala Primera de la Corte.

23

El incumplimiento de las obligaciones contempladas en los artculos 67 y 68 de la Ley de Tierras

y Colonizacin, pueden provocar la revocatoria y nulidad del ttulo del beneficiario, lo cual se
incumple en muchas ocasiones y se procede a la venta ilegal (Tribunal agrario, No 777-f-05). En
esos casos, la jurisprudencia ha indicado que se trata de contratos absolutamente nulos (Sala
Primera, No. 76 del 15 de mayo de 1992, Tribunal Agrario No. 640 del 26 de setiembre de 1990).
Adems no es posible admitir la embargabilidad de los bienes de la empresa agraria del
parcelero, conforme al artculo 68 inciso 3) de la Ley, si el gravamen no ha sido expresamente
consentido por el Instituto. Siendo que en esos casos cualquier gravmen, embargo o remate es
absolutamente nulo si no se cuenta con dicha autorizacin. (Tribunal Agrario, No. 156 del 25 de
marzo del 2004)
Artculo 67. El beneficiario no podr traspasar el dominio de su predio ni gravarlo,
arrendarlo o subdividirlo sin autorizacin del Instituto, excepto que hayan transcurrido
quince aos desde la adquisicin de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho
organismo estuvieren canceladas.
Tampoco podr, sin esa autorizacin y durante el mismo trmino, gravar las cosechas,
semillas, animales, enseres, tiles o equipos necesarios para la explotacin de la
parcela, a menos que todas sus obligaciones con el Instituto estuvieren canceladas. Para
autorizar el gravamen del inmueble se requieren cuatro votos conformes de la Junta
Directiva. Ser absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre sin que se cumplan
las disposiciones anteriores.
Transcurridos los quince aos y adquirido el derecho de propiedad, cualquier
enajenacin de parcela que, a juicio del Instituto, pueda producir la concentracin o
subdivisin excesiva de la propiedad, dar derecho a ste para adquirir la o las
parcelas que se ofrezcan en venta
por el precio que fijen los peritos nombrados por las partes, o por un tercero, en caso de
discordia. Este tercer perito ser nombrado por los otros dos expertos. El Registro
Pblico tomar nota de las limitaciones a que se refiere este artculo.
Artculo 68. En el contrato que se realice con el parcelero y en el ttulo que se le
entregue, se harn constar las estipulaciones siguientes:
1) Que antes de haber cancelado sus obligaciones con el Instituto, el parcelero no podr
traspasar el dominio de su predio, gravarlo, arrendarlo, subdividirlo, ni gravar las
cosechas, semillas, animales, enseres, tiles o equipos necesarios para la explotacin de
la parcela,sin autorizacin del Instituto;
2) Que despus de haber terminado sus obligaciones con el Instituto, cualquier
enajenacin de parcela que, a juicio de esa Institucin, pueda producir la concentracin
o subdivisin excesiva de la propiedad, dar derecho al Instituto para readquirir la o las
parcelas que se ofrezcan en venta, por el precio que fijen los peritos nombrados de
conformidad conlas disposiciones de esta ley;
3) Que las parcelas, cosechas, semillas, animales, enseres, tiles y equipo necesario para
la explotacin de las parcelas, no podrn ser objeto de medidas judiciales, preventivas o
ejecutivas, por terceros o acreedores, antes de que los parceleros hayan cancelado sus
obligaciones con el Instituto, salvo que tales acreedores lo sean por haber suplido
crditos debidamente autorizados por ste;
24

4) Que el Instituto deber, de conformidad con el procedimiento estipulado en el

Captulo de Tribunales de Tierras, revocar o extinguir la adjudicacin por los siguientes
motivos:
a) Por destinar la parcela a fines distintos de los previstos en la presente ley;
b) Por el abandono injustificado de la parcela o de la familia. En este ltimo caso, el
Instituto le adjudicar la parcela a la esposa, a la o las personas que hayan convivido
permanentemente con el parcelero y que demuestren mayor capacidad, siempre que
renan las condiciones estipuladas en el artculo 62;
c) Por negligencia o ineptitud manifiesta del adjudicatario en la explotacin de la
parcela o conservacin de las construcciones, mejoras o elementos de trabajo que se le
hayan confiado o pertenezcan a la organizacin;
d) Por comprobarse la explotacin indirecta de la explotacin, salvo las excepciones
contempladas;
e) Por incumplimiento, sin causa justificada, de las obligaciones de pago contradas con
el Instituto; y
f) Por falta reiterada a las normas legales para la conservacin de los recursos
naturales.
Con excepcin del caso b) y antes de la revocatoria o extincin del derecho, debe
proceder una amonestacin que no haya sido atendida por el adjudicatario.

Jurisprudencia Agraria: Tribunal Agrario

Uno de los criterios ms recientes, del Tribunal agrario, ha sido favorable a admitir contratos
asociativos, como la aparcera rural, para poder dar cumplimiento al ejercicio productivo de los
terrenos adjudicados por el IDA, ante la falta de programas de desarrollo rural integral:
Sentencia Tribunal Agrario T.A. 642-F-08
VIII.- En este caso, si bien es evidente el abandono de la parcela y de la familia,
realizado por .. .(parcelero), no es posible concluir lo mismo para la seora(parcelera),
que pese haber quedado en estado de abandono con su familia, y haber intentado poner
en varias ocasiones su fundo en condiciones productivas, no tuvo la suficiente
capacidad financiera, ni apoyo del Estado, particularmente del Instituto de Desarrollo
Agrario, para poder desarrollar una actividad agraria empresarial digna, que le pudiera
dar sustento a ella y su familia. Al menos as se infiere del expediente. Si bien el Instituto
de Desarrollo Agrario, presenta un informe sobre las supuestas actividades realizadas
para ayudar a los parceleros..., el mismo es un informe unilateral, que no permite inferir
colaboracin a la seora. Por el contrario, la (parcelera), al apersonarse por primera
vez al procedimiento administrativo, ha sido muy clara y objetiva en sus afirmaciones,
en
las cuales explica todos los esfuerzos que hizo junto a sus hijos, para poder sacarlos
adelante. Las limitaciones financieras, y la falta de una poltica integral de desarrollo
rural sostenible, en este caso, obligaron de algn modo a la seora a buscar un
25

partner o socio empresarial, con el cual poder cumplir eficientemente la funcin

econmica y social de su parcela, ponindola a producir y de esa manera obtener frutos
para ella y para su familia. De ese modo, suscribe, un contrato de aparcera con el
seor, el cual denominaron CONVENIO DE SOCIEDAD DE HECHO PARA LA SIEMBRA
Y EXPLOTACIN DE TERRENO. En virtud del cual, la primera pona el fundus
instructus, es decir el fundo como instrumento de la produccin, y el segundo los
recursos financieros necesarios para poder desarrollar una actividad agraria que fuera
ms competitiva en el mercado nacional e internacional, como es la produccin de
Palma Aceitera. Ello les permite, despus de varios aos y de una larga inversin, bajo el
modelo de empresa asociativa, como es la que se origina en un contrato de aparcera,
obtener frutos de su empresa. El Estado Social de Derecho, en virtud de sus
disposiciones de carcter constitucional, debe garantizarle a la poblacin rural un
desarrollo rural integrado. No basta con entregar un ttulo de propiedad, sino se generan
las condiciones apropiadas para que los inmuebles sean realmente productivos.
Adems, debe analizarse las condiciones fsicas, econmicas y familiares de cada
ncleo beneficiario, para poder brindar las condiciones de vida digna que exigen los
postulados constitucionales y la normativa especial agraria. Desde esa perspectiva, los
artculos 50, 69 y 74 de la Constitucin Poltica, se han convertido en las normas
principios rectores de la poltica agraria costarricense. El Estado debe fomentar la
produccin sostenible, la explotacin racional de la tierra, la reparticin equitativa de
sus productos, para hacer realizable la JUSTICIA SOCIAL. Por eso, justamente, el
Derecho agrario es calificado como un derecho de equidad. Ahora bien, el contrato de
asignacin de tierras, instrumento jurdico contractual por excelencia del Instituto de
Desarrollo Agrario, para realizar la funcin social de la propiedad, ciertamente origina
una empresa agraria familiar. Obliga a trabajar al beneficiario, personalmente y con su
familia, imponindole cierto tipo de limitaciones. Pero a su vez, la Ley de Tierras y
Colonizacin privilegia el trabajo asociativo y cooperativo, en aras de que la propiedad
de la tierra promueva el aumento gradual de la productividad y para una justa
distribucin de su producto, elevando la condicin social del campesino y hacindolo
partcipe consiente del desarrollo econmico-social de la Nacin (artculos 1 y 2 de la
Ley de Tierras y Colonizacin). El artculo 1 incisos 6, de la referida Ley, establece una
frmula importante, que debe ser analizada: 6) Determinar que la tierra no debe
utilizarse para la explotacin del trabajador agrcola. El Estado, por todos los medios a
su alcance, estimular la formacin de cooperativas agrcolas para combinar la dignidad
de la pequea propiedad con la eficiencia de la gran empresa. Esta norma, sin duda
alguna est relacionada tambin con otras formas contractuales, con las cuales es
posible la realizacin de la funcin econmica y social de la propiedad, y uno de esos
instrumentos es el Contrato de Aparcera Rural, que en este caso concreto,
evidentemente no es un instrumento de explotacin del trabajador agrcola, sino que ha
servido como un medio para reactivar una empresa agraria, tornarla productiva, y sacar
un provecho econmico eficientemente y suficiente para garantizar la dignidad y el
sustento de la seora y su familia, y tambin en provecho de su socio,, quien
tambin evidentemente ha asumido riesgos empresariales importantes. T.A. 642-F-08

Por otra parte, debe indicarse que del contrato de asignacin de tierras, se deriva un rgimen
sucesorio especial, contemplado en el artculo 69 de la Ley de Tierras y Colonizacin, en
relacin con los artculos 81 y 82 de la Ley de Jurisdiccin Agraria, a fin de que si acaece la
muerte del parcelero, contine con la empresa y la actividad agraria el o los herederos idneos
(Sala Primera, No. 229 del 20 de julio de 1990)
26

Artculo 69.
Con el objeto de garantizar la integridad de la parcela, en caso de fallecimiento del
parcelero o colono antes de haberse producido las condiciones que seala el artculo 67,
el Instituto, despus de aprobarlo, autorizar el traspaso del contrato de adjudicacin,
dentro del siguiente orden de precedencia:
a) Al heredero designado por el causante, que rena las condiciones exigidas por esta
ley y sus reglamentos;
b) A los herederos que reuniendo las mismas condiciones, se comprometan a continuar
en conjunto la explotacin de la parcela, como unidad econmica familiar; y
c) Al heredero que designen los dems coherederos por convenio privado, y en caso de
no haberlo, al que el Instituto estime idneo para la adjudicacin.
Si no hubiere heredero capaz en los trminos de esta ley y sus reglamentos, o si el
presunto adjudicatario no pudiere garantizar el pago del haber sucesorio que por razn
de la parcela pudiere corresponder a los otros herederos, el Instituto podr adjudicarse
judicialmente la parcela, depositando a la orden de la sucesin el valor del inmueble
dado por el perito de la mortual, con deduccin de las deudas que el causante tuviera
con el Instituto.
El Instituto de Desarrollo Agrario deber considerar las directrices definidas por la Ley
de Manejo, Conservacin y Recuperacin de Suelos, para valorar la adquisicin y
adjudicacin de terrenos. Es obligacin suya disponer de estudios de capacidad de uso
de la tierra, antes de adquirirla, para fines de titulacin.
Toda adjudicacin de terrenos deber limitarse a que la utilizacin del terreno
adjudicado no pueda ir en contra de la capacidad de uso del terreno. El incumplimiento
de esta disposicin acarrear la revocatoria de la adjudicacin.
(As adicionados estos dos prrafos finales por el artculo 64 de la Ley de Uso y
Conservacin de Suelos No.7779 de 30 de abril de 1998)
Artculo 81.Las reglas del artculo anterior se aplicarn en los juicios de sucesin, cuando parte del
haber hereditario est constituido por bienes de los descritos en el inciso c) del artculo
2 de esta ley, pero en tal caso lo que decidan los tribunales agrarios no cobrar valor ni
efecto, en lo que a participacin de bienes se refiere, en tanto no se hayan liquidado y
cancelado en su totalidad las mandas legales que deba pagar la sucesin.
Artculo 82.- Adicionase al artculo 468 del Cdigo Civil un nuevo inciso que dir:
"7) Las resoluciones que dicte el Instituto de Desarrollo Rural(*), declarando la
afectacin de tierras para los fines de la ley que rige la materia, as como las que
adviertan o declaren la existencia de un conflicto de ocupacin precaria en un
inmueble".
(*) (Modificada su denominacin por el artculo 14 de la Ley N 9036 del 11 de mayo
de 2012, "Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de
Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretara Tcnica de Desarrollo Rural"
27

Jurisprudencia Agraria: Sala Constitucional

I.- [La demandada] es propietaria de las fincas [...] terrenos de repasto y montaa dedicados a la
ganadera. En ellos exista un hato de ganado constituido por diecisis vacas diez sin cra y seis
con cra pequea). Dicha seora contrat con [el actor] por un plazo de cinco aos, prorrogable
por acuerdo de partes, entregando el uso y goce de las fincas al actor, valoradas, para efectos del
contrato, en seis mil colones la manzana y estipulando que si las mismas se vendieran el
sobreprecio sera repartido entre ambas partes. Adems, se convino, que de alquilarse potreros
la renta sera repartida a partes iguales, as como el producto de la venta de terneros de
producirse sta, no pagando [el actor] precio alguno por concepto de arrendamiento y
comprometindose la propietaria a brindarle todas las facilidades para el mantenimiento y
labores a realizar en ambas fincas. Durante el plazo del contrato el inmueble no se vendi por lo
que no se ejecut la estipulacin segn la cual "si las fincas se vendieren, la diferencia entre seis
mil colones por manzana que se le da en este momento, y el valor que se le d al momento de la
venta , ser repartido por partes iguales entre ambos contratantes.". Al llegar a la fecha de la
terminacin del contrato, la propietaria tom nuevamente posesin del inmueble sin indemnizar
en modo alguno a su cocontratante; as naci esta demanda la cual ha sido declarada con lugar
en primera y segunda instancia en cuanto a la petitoria subsidiaria consistente en condenar a la
demandada al pago de las mejoras tiles introducidas en el bien durante los cinco aos del
contrato. El recurso para ante esa Sala se limita a combatir la sentencia porque no conden al
pago de las mejoras necesarias ni conden en costas a la demandada.
Independientemente de la naturaleza jurdica del contrato celebrado por las partes -calificado por
el a quo como aparcera y por el ad quem como arrendamiento- no procede analizar el agravio del
recurrente en cuanto a tratarse de una aparcera, pues no slo no fue objeto de su petitoria
subsidiaria, sino, por el contrario, lo que plante en su demanda -y fue objeto de contradictorioconsisti en su reclamo de estarse en presencia de un arrendamiento. En todo caso, este es un
contrato muy particular -quiz no reconducible ni al arrendamiento ni a la aparcera, pues hay
elementos fundamentales de ambos que le hacen falta- donde el anlisis del tema de las
denominadas mejoras necesarias se va a realizar exclusivamente desde el ngulo jurdico de si
su indemnizacin es obligatoria o no, dejar de lado los principios generales informadores de
dicho instituto en el Derecho agrario. En primer lugar debe subrayarse lo convenido por las
partes en cuanto a que si el bien se venda -se supone dentro de los cinco aos del contrato- el
sobreprecio alcanzado se iba a repartir por partes iguales. Sin embargo, ello no sucedi, y no se
pact nada en cuanto a las mejoras. Los tribunales de instancia, con gran tino, en uso de las
facultades de equidad contempladas en el artculo 54 de la Ley de Jurisdiccin agraria, y an

28

cuando no se pact nada en cuanto a mejoras, conden al pago de las tiles. Ello era de rigor
pues si se pact compartir un sobre-precio durante el contrato, con mayor razn se deban
indemnizar las mejoras; en consecuencia, conden al pago de las tiles, pero no de las
necesarias. En este punto, la pregunta es si deban indemnizarse stas ltimas, sobre todo si se
tiene presente que la arrendante se comprometi a dar las facilidades para el mantenimiento y
labores a realizar en el fundo. Las denominadas "mejoras necesarias", cuando as se les llama,
tcnicamente no son mejoras, son reparaciones, pues en realidad se refieren a todos aquellos
gastos indispensables para la conservacin de la cosa, pero que no acrecientan el valor venal de
la misma. Se realizan con la finalidad de impedir el deterioro o ruina de la misma, lo cual
sobrevendra de no realizarse, y no con la finalidad de lograr un Plus valor de la cosa. Se les
denominan necesarias, pues deben ejecutarse slo para que la cosa no se deteriore y no se
disminuya su rendimiento. Por el contrario, las tiles s aumentan el valor venal de la cosa,
mereciendo el calificativo de "mejoras" porque se realizan, precisamente, con el afn de mejorar
la cosa, aumentar las utilidades, siendo de manifiesto provecho para cualquier poseedor, y no
slo para el que las realiza, pues generan una plusvala al acrecentar el valor de la cosa. POR
TANTO El Cdigo Civil desarrolla esta distincin en el artculo 332 en forma similar a lo
anteriormente expuesto, pues califica a las necesarias como aquellos gastos indispensables para
la conservacin de la cosa y a las tiles como las que aumenten su valor venal. Esta divisin y
clasificacin es de fuerte raigambre romanista y tradicionalmente ha sido recibida as por el
Derecho civil y su doctrina. En el contrato civil de arrendamiento de cosas -para proteger al
propietario y eximirlo de indemnizar- se ha interpretado que al arrendatario no le est permitido
realizar mejoras -incluidas las necesarias- y, en consecuencia, el propietario no debe
reconocrselas. Sin embargo, es una distincin propia de la mejora civil y no de la mejora agraria.
Para el Derecho agrario, la mejora vendra a ser todo acto o hecho, jurdico o no, susceptible de
aumentar en forma estable y permanente la capacidad productiva del fundo.
Se distingue, a tales efectos, entre mejoras econmicas y mejoras sociales. Las primeras inciden
directamente sobre el fundo provocando un aumento, estable y permanente, sobre su capacidad
productiva, mientras las segundas inciden sobre las condiciones en que se presta el trabajo,
brindando mayor comodidad para aumentar su eficiencia. Las mejoras sociales son una especie
de las econmicas, pues estas ltimas son todas las que en forma general aumentan la
productividad del fundo y las sociales son las que la aumentan mejorando especficamente las
condiciones en que se ejerce el trabajo, hacindolo ms eficiente. Para todas las mejoras agrarias
el elemento caracterizante es su incidencia sobre un bien productivo y como resultado del
ejercicio de la actividad agraria. Es decir, para el Derecho agrario no hay tales "mejoras
necesarias", sino simples hechos y actos de conservacin y reparacin del fundo, pues mejoras
para el Derecho agrario son slo aquellas que acrecienten la capacidad productiva del bien.
Siendo tendencia general del Derecho agrario reconocer las mejoras con la finalidad de estimular
al productor a aumentar la capacidad productiva de bienes que no son suyos, pero no as las

29

denominadas por el Derecho civil "mejoras necesarias", o sea, los simples gastos de
mantenimiento y conservacin. En el subjdice, las partes convinieron en un contrato agrario
mediante el cual se constituy una empresa agraria. En consecuencia, se debe resolver lo
relativo a las llamadas mejoras necesarias -objeto de reproche por el recurrente- sobre la base de
los principios generales del Derecho agrario, tomando en cuenta que, desde el punto de vista
esta rama del Derecho y segn lo expuesto en el considerando anterior, los gastos de
conservacin y mantenimiento del fundo no pueden ser reconocidos a ttulo de mejoras agrarias,
pues no son consideradas como tales. En el presente asunto, los gastos de conservacin y
reparacin de los fundos objeto del contrato no pueden considerarse parte de la actividad
mejoratricia del bien, pues los mismos no implicaron un aumento de su capacidad productiva.
Por lo tanto, tales gastos no pueden ser reconocidos a ttulo de mejoras agrarias; pero tampoco
pueden serlo en virtud de lo pactado en el contrato, pues an cuando la propietaria se
comprometiera a brindar a su co-contratante, todas las para el mantenimiento y labores a realizar
en los fundos, la equidad en la del contrato impide reconocer los gastos de conservacin y
mantenimiento del bien a partir de tal estipulacin. Al actor se est reintegrando la inversin que
aument la capacidad productiva del bien -de lo cual se ha de beneficiar la propietaria tambin- al
reconocrsele las llamadas mejoras tiles, pero si adems se le reconocen los gastos de
conservacin y mantenimiento, la propietaria no obtendra contraprestacin alguna, pues ni
siquiera habra logrado como beneficio el simple mantenimiento de su fundo. No ha de olvidarse,
a tales efectos, que las ganancias de la explotacin del fundo no se repartieron. As las cosas, y
para mantener equilibrada la relacin contractual en razn del espritu de lo pactado, los gastos
de conservacin y mantenimiento han de ser asumidos por el actor como gastos propios e
inherentes al ejercicio de la actividad agraria, de cuyo resultado econmico fue el nico
beneficiario, debiendo confirmarse, por lo expuesto, la sentencia recurrida.

Conclusiones

30

Hemos podido dar un vistazo al manejo del Contrato Agrario en nuestro pas, los requisitos
necesarios para su constitucin, su clasificacin y su ubicacin frente a un contrato civil
cualquiera.
Podemos determinar que es necesario la creacin e implementacin de un Cdigo Agrario
definido, con el cual sea ms claros los lineamientos a seguir en materia agraria.
No obstante es importante destacar, que los jueces encargados de la resolucin en dicho tema,
buscar interpretar la Legislacin vigente en materia civil y adaptarla a las necesidades propias de
la tenencia y aprovechamiento de la tierra, en especial en manos de un tercero, los cuales en la
mayora de los casos son personas de escasos recursos los cuales ven reducida su accin al estar
subordinadas a una clase poderosa, las cuales suelen utilizar formas de produccin exhaustivas,
de poco remuneracin y amparadas a la necesidad de trabajo y vivienda de las personas
utilizando practicas poco ticas.

Bibliografa

31

Anthony, P. (s.f.). pariniblogagrario.blogspot.com. Recuperado el 11 de 07 de 2013, de

http://pariniblogagrario.blogspot.com/2011/04/contratos-agrarios.html
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Leticia, M., & Obando, N. Derecho Agrario. San Jose .
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http://www.buenastareas.com/ensayos/Los-Contratos-Agrarios/1946289.html

Contenido
Introduccin................................................................................................................ 2

32

El Contrato................................................................................................................. 3
Contrato Agrario......................................................................................................... 3
Funcin Social de la
Propiedad
..6
Fomento a la Produccin
Agraria
..9
Explotacin y uso racional de la
tierra10
Requisitos de los Contratos
Agrarios.
.3
Clasificacin de los Contratos
Agrarios.3
Contratos Agrarios VS Contratos
Civiles..3
Causas para extinguir el
contrato
.3
Tipos de Contratos
Agrarios
.3
Arrendamiento
rural
.3
APARCERA
AGRCOLA
.3
APARCERA
PECUARIA
.3
La Importancia de la Jurisdiccin Agraria y su
Jurisprudencia...22
Jurisprudencia Agraria: Tribunal
Agrario...25

33

Jurisprudencia Agraria: Sala Constitucional.

...28
Conclusin
...31
Bibliografa
..3

34