No.

Avaluo ACEP-002/14

AVALUO DE TERRENO SUSCEPTIBLE DE URBANIZAR

Solicitante Arquitectura y Proyectos S.A. de C.V.

Propietario Pangea Desarrolladora Inmobiliaria S.A.P.I. de C.V.

Ubicación Calle Fraccion 2 de la Fracción 6, calle Anillo II Junipero Serra, Col. El Pozo
Colonia Localidad Los Pocitos.
Municipio El Marques.
Estado Queretaro.

Superficie 20,000.49 M² 2.000049 Has

VALOR COMERCIAL $38,700,000.00

TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

Queretaro, Qro. a Noviembre 26 del 2014.

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I.- ANTECEDENTES
Solicitante del Avaluó Nombre Arquitectura y Proyectos S.A. de C.V.
Calle Ebano No. 9 Tel 442 3184843
Colonia Alamos 2a. Seccion.
Ciudad Queretaro, Qro.

Valuador Nombre Arq. Enrique Palacios Naranjo.

COVAMEX

Especialidad

Ced. Prof. 3513357 Arquitectura.

Fecha del Avaluó Noviembre 26 del 2014.

Inmueble que se valúa Terreno susceptible de urbanizar

Régimen de Propiedad Privado

Propietario del Inmueble Nombre Pangea Desarrolladora Inmobiliaria S.A.P.I. de C.V.

Domicilio Av. Paseo Jurica No. 1350, Fracc. Jurica Campestre.

Propósito o destino del Avaluó Para garantia de credito

Objeto del Avaluó Estimar el Valor Comercialdel predio.

Ubicación del Inmueble Calle Fraccion 2 de la Fracción 6, calle Anillo II Junipero Serra, Col. El Pozo
Colonia Localidad Los Pocitos.
Municipio El Marques.
Estado Queretaro.

No Cuenta Predial o Registro Catastral Fracccion de 110606301200993 Clave Origen

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de Zona H4 hasta 400 Hab/ha. Urbana habitacional de 2o. y 3er. orden en el Municipio de El Marques, Qro.
Según código urbano vigente en el Estado de Querétaro y el reglamento de
construcción del Municipio de El Marques, Qro.

Inmuebles predominantes en la zona Casas habitación de una y dos plantas

Índice de saturación en la zona 90% En la Zona

Densidad de población en la zona 400 Hab/Ha De acuerdo al plan de desarrollo urbano del Mun. De El Marques.
Nivel Socio-Económico predominante en la zona Medio-bajo

Contaminación ambiental No apreciada

Nivel de Seguridad Publica en la Zona Regular

Vías de acceso e importancia de las mismas Anillo Vial Fray Junipero Serra arteria de primer orden del Municipio de
El Marques, Qro.
Infraestructura Urbana (en la zona colindante con el terreno)
Agua Potable Red de distribución con suministro mediante tomas domiciliarias. Guarniciones No existen.
Energía Eléctrica Suministro a través de redes aereas y postes de concreto. Gas natural No tiene
Iluminación Exterior Sistema que utiliza la postería eléctrica, lámparas de vapor de sodio Toma de Bomberos No tiene
Drenaje Sanitario A base de descarga domiciliaria con la red de recolección en sistema mixto municipal. Cablevisión No tiene
Banquetas No existen. Teléfono Red Aérea

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II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Servicios Públicos Municipales
Transporte Publico Individual y colectivo cercano al inmueble. Vigilancia Policíaca Municipal con servicio regular
Recolección de Basura Individual y colectivo cercano al inmueble. Servicio de correo Disponible en la zona
Equipamiento y Mobiliario Urbano
Escuela Preescolar En la zona Centros Comerciales 15 min.
Escuela Primaria En la zona
Escuela Secundaria En la zona
Uso del suelo permitido en la zona Urbana habitacional de 2o. y 3er. orden (Según plan de desarrollo urbano)
Coeficiente de Ocupación del Suelo ( C.O.S.) 75%
Coeficiente Unitario de Superficies (C.U.S.), ( S.C. / S.T. ) 0.90 Observado en la zona

III.- DATOS DEL TERRENO

Tamo de calles transversales limítrofes, orientación Predio urbano baldio ubicado sobre la calle Cerval, acera que ve al Sur entre las calles
del fraccionamiento La Pradera. En el Municipio de El Marques.
Medidas y Colindancias (Según plano proporcionado)
Del lote con superficie de 2-0000.49 has. (20,000.49 m²)
AL NORTE EN: 200.01 mts. colindando con Fraccion 1 de la Fracción 6. (resto del predio).
AL ESTE EN: 100.06 mts. colindando con Limite de propiedad Ejido El Pozo, Parcela 12.
AL SUR EN: Linea quebrada de 37 secciones en 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts,
4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50
mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 4.50 mts, 7.85 mts, 4.712 mts, 8.85 mts, 0.26 mts,
Colindando con Lote No. 128 Manzana 20. En 15.00 mts y 2.00 mts. Colindando con Lote No. 124, Manzana 20. y En 10.00
mts. y 21.10 mts. Colindando con Avenida Cerval.

AL OESTE EN: 100.06 mts. colindando con Fraccion 1 de la Fracción 6. (resto del predio).
Área Total del Terreno 20,000.49 m²
Datos registrables No se proporciono Escritura.
Inscripcion
Libro
Seccion
R.P.P.

Escritura No se proporciono
Volumen
Notario
Topografía y Configuración del terreno Predio urbano de poligono regular de cuatro lados.
Numero de frentes o calles Un frente hacia la Calle y Viviedas del fraccionamiento La Pradera.
Vista panorámica desde el inmueble Regular, Vista Panoramica de la Ciudad de Querétaro.
Servidumbres y/o restricciones del terreno Las marcadas por el código urbano vigente en el Estado de Querétaro.
Uso del suelo autorizado para el terreno Urbana habitacional de Segundo y Tercer orden en el Municipio de El marques, Qro.

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III.- DATOS DEL TERRENO

Croquis de Localización
Croquis en relación a su manzana (Ubicación de los servicios)

Croquis en relación al plano de la Ciudad

Ubicación del terreno

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IV. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

a).- Objetico del presente avaluo

1.- En todos los casos se entenderá que el objetivo del avaluó sera el de estimar el valor comercial del bien a menos
que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación
exigidos por la normatividad vigente, a saber; 1) El método físico directo o de costos, 2) El de capitalización de rentas
o de los ingresos y 3) El comparativo o de mercado.

b).-Definiciones de terminos y conceptos basicos

2.- Método Residual

Es el procedimiento que permite estimar la potencialidad de un bien raíz y esta basado en proyectos de desarrollos
reales o hipotéticos acordes con el uso del suelo autorizado, la factibilidad de servicios públicos, la vocación del mismo
el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de el y las condiciones de absorción del mercado, así como las
condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del análisis

3.- Método Comparativo o de Mercado:

Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con
el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologación.

4.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos:

Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se
valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación.

5.- Método de Capitalización de Rentas o enfoque de Rentas

Es el desarrollo analítico a traves del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que
produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avaluó durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.

6.- Valor de Reposición Nuevo VRN

Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos

7.- Valor de Neto de Reposición VNR

Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación
Formula VNR = VRN(1-(%D)

8.- Vida Útil Total VUT

Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica

9.- Edad Efectiva EE

Es la edad que tiene el bien considerando las reparaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica

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IV. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

10.- Porcentaje de Demérito %D
Es la perdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación
Formula %D = ((1-(1-(EE/VUT)*(EC/10))

11.- Estado de Conservación EC

Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física

12.- Vida Útil Remanente VUR

Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección
Formula VUR = VUT x ( 1-%D)

13.- Tasa de Capitalización TC

Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el precio de operación entre el ingreso neto anual
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa
de riesgo

c).-Condiciones del avaluo

14.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó, es la proporcionada por el cliente
la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:

a).- Escritura de propiedad No

b).- Certificado de libertad gravamen No
c).- Uso del suelo No
d).- Factibilidad de servicios No
e).- Plano topográfico No

15.- No es propósito del presente avaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en
la solicitud del avaluó.

16.- Quienes intervenimos en el presente avaluó declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún
tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

17.- En la inspección ocular del bien motivo del presente avaluó, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente

18.- Toda vez que el objetivo del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avaluó, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

19.- El presente avaluó es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avaluó.

20.- La vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la
temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente

21.- Se da como verdadera la superficie del terreno según documentación proporcionada, escrituras, certificado de
libertad de gravamen o información catastral, ya en este avaluó no se realiza levantamiento topográfico para verificar
dicha superficie

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IV. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

d).- Salvedades del avaluo

22.- Sobre la documentación del terreno

No se proporcionaron : carta de usos del suelo ni factibilidad de servicios

23.- Sobre la inspección del terreno

Ninguna salvedad

24.- Sobre la documentación de la infraestructura actual del terreno

Ninguna salvedad

25.- Sobre la inspección de la infraestructura actual del terreno

Ninguna salvedad

e).- Exclusiones del avaluo

26.- Sobre la valuación del terreno

Ninguna excepción, ya que en este avaluó se esta valuando el terreno

27.- Sobre la infraestructura existente

Ninguna salvedad

28.- Sobre los métodos de valuación

Ninguna excepción, ya que se desarrollan en este avaluó los tres métodos

Tipo de desarrollo inmobiliario propuesto Fraccionamiento habitacional

Calidad del desarrollo propuesto Interés Medio

Distancia aproximada de los servicios públicos Ver croquis

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V. AVALUO RESIDUAL
Sujeto SC 175.00 M² SUPERFICIE DE CONSTRUCCION
ST 250.00 M² SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACION DE LA OFERTA El factor de negociación nos indica si es venta u oferta el comparable
UDC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO COLONIA indica la calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
CSP 95 MUY BUENO CALIDAD SERVICIOS PÚBLICOS Indica la calificación de la calidad de los servicios públicos
EC 100 EXCELENTE ESTADO CONSERVACION Esta variable indica el nivel del estado de conservación
PRO 95 MUY BUENO PROYECTO La variable del proyecto indica la calificación de su funcionalidad
RCT 90 BUENO 0.70 RELACION CONSTRUCCION-TERREN Esta variable mide la relación entre area de construcción y terreno
OYD 95 Demanda Regular NIVEL OFERTA Y DEMANDA Esta variable nos mide el nivel de oferta y demanda del sujeto
Comparables
May-14 CASA HABITACION UBICADA EN CALLE REAL DE VALLADOLID, FRACC. EL REFUGIO, QUERETARO, QRO.

FUENTE www.clasificadoscontacto.com
SC 206.00 M²
ST 254.00 M²
VUM $ 10,582.52 $ 2,180,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 90 BUENO
RCT 90 BUENO 0.81
May-14 CASA HABITACION UBICADA EN EL FRACC. EL REFUGIO, QUERETARO, QRO.

FUENTE www.clasificadoscontacto.com
SC 235.00 M²
ST 254.00 M²
VUM $ 11,872.34 $ 2,790,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 90 BUENO 0.93
May-14 CASA HABITACION UBICADA EN EL FRACC. EL REFUGIO, QUERETARO, QRO.

FUENTE www.clasificadoscontacto.com
SC 148.00 M²
ST 265.00 M²
VUM $ 12,500.00 $ 1,850,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 90 BUENO 0.56
May-14 CASA HABITACION UBICADA EN CALLE CARRANCO, FRACC. EL REFUGIO, QUERETARO, QRO.

FUENTE www.clasificadoscontacto.com
SC 145.00 M²
ST 250.00 M²
PU $ 11,655.17 $ 1,690,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 90 BUENO 0.58
NUM SC ST PU NEG UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 175.00 250.00 95 95 100 95 90
1 206.00 254.00 $ 10,582.52 0.95 1.06 1.00 1.05 1.06 1.00 1.11 $ 11,791.02 24.98%
2 235.00 254.00 $ 11,872.34 0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 $ 11,872.34 25.16%
3 148.00 265.00 $ 12,500.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 11,875.00 25.16%
4 145.00 250.00 $ 11,655.17 0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 $ 11,655.17 24.70%
NOTAS Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable Valor unitario homologado $ 11,799.06 100.00%
Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto Nivel de Oferta y Demanda OYD 95

Valor Unitario de Mercado $ 11,209.11

Tipo Superficie Unidad Valor unitario Valor de Mercado

Integro 175.00 M² $ 11,209.11 $ 1,961,593.70

Suma $ 1,961,593.70

Valor de Mercado de la Vivienda Tipo $ 1,961,593.70

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V. AVALUO RESIDUAL
(Croquis de ubicacion de los comparables)

Comparables 3 y 4

Comparables 1 Y 2

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V. AVALUO RESIDUAL
Datos para el avaluó residual
Desglose de superficies
Superficie total del terreno 100.00% 20,000.49 M² 2.0000 HAS
Superficie vendible 70.00% 14,000.34 M² 1.4000 HAS
Superficie de donación 10.00% 2,000.05 M²
Otros 0.00% - M²
Superficie de vialidad 20.00% 4,000.10 M²

Datos del proyecto propuesto

Superficie del lote tipo 250.00 M²
Numero de lotes 56 lotes
Numero de viviendas 56 Viv.
Superficie de construcción por vivienda 175.00 M²
Densidad de viviendas (Viviendas/Sup.total) 40 Viv/Ha
Precio de venta por vivienda $ 1,961,593.70 Viv
Monto de venta esperado $ 109,851,938.26

Costos
Infraestructura necesaria (Sobre venta esperada)
Calle de acceso 0.95% $ 1,043,593.41
Agua potable 1.00% $ 1,098,519.38
Drenaje sanitario 1.00% $ 1,098,519.38 1.2179 83.292
Energía eléctrica 1.00% $ 1,098,519.38 101.44
Suma 3.95% $ 4,339,151.56 0.821

Urbanización (Sobre sup. Vendible) $ 250.00 $ 3,500,085.75 Costo unitario, VARELA ( 2014 )
Derechos y licencias (S/venta) 0.50% $ 549,259.69 $ 304.47
Administración del proyecto(S/venta) 4.00% $ 4,394,077.53
Promoción y ventas ( S/venta) 5.00% $ 5,492,596.91
Construcción de vivienda ( $/M²) $ 5,200.45 $ 50,965,658.63 Costo unitario, VARELA ( 2014 )
Otros $ - $ - 6333.5452
Suma $ 64,901,678.51
Total Costos $ 69,240,830.07

Tasas financieras Anual Semestral Bimestral Mensual

Tasa activa real 12.00% 6.00% 2.00% 1.00%
tasa pasiva real 6.00% 3.00% 1.00% 0.50%

Utilidad antes de impuestos(S/ventas) 10% $ 10,985,193.83

Periodos del proyecto Anual Semestral Bimestral Mensual

proyectos y licencias 1
Infraestructura necesaria 2
Urbanización 6
Ventas 9

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V. AVALUO RESIDUAL

Flujo de Efectivo
Cifras en Miles de pesos
Periodo Semestral
Concepto Costos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total
Ingresos
Ventas $ 109,851.94 - 16,478 16,478 10,985 10,985 10,985 10,985 10,985 10,985 10,985

0% 15% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 100%

Egresos
Infraestructura $ 4,339.15 1,085 1,085 1,085 1,085 - - - - - -

25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Licencias $ 549.26 549

100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Urbanizacion $ 3,500.09 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350

10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 100%

Admon.Proyecto $ 4,394.08 439 439 439 439 439 439 439 439 439 439

10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 100%

Promocion Ventas $ 5,492.60 - 824 824 549 549 549 549 549 549 549

0% 15% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 100%

Const.Vivienda $ 50,965.66 - 7,645 7,645 5,097 5,097 5,097 5,097 5,097 5,097 5,097

0% 15% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 100%

Otros $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Suma Egresos 69,240.83 2,423 10,343 10,343 7,520 6,435 6,435 6,435 6,435 6,435 6,435

Saldo parcial (2,423) 6,135 6,135 3,465 4,550 4,550 4,550 4,550 4,550 4,550

Saldo Acumulados (2,423) 3,711 9,846 13,311 17,861 22,411 26,961 31,511 36,061 40,611

Costo Financiero 6.00% (145) 223 77

Prod. Financiero 3.00% 295 399 536 672 809 945 1,082 1,218 4,203

Suma Ingresos $ 109,851.94

Suma Egresos $ 69,240.83

Subtotal $ 40,611.11

Menos Utlidad $ 10,985.19

Total $ 29,625.91

Prod / Financiero $ 4,203.08

Costo / Financiero $ 77.28

Valor del Terreno $ 33,906.27

Valor Unitario $ 1,695.27

Valor de Residual $ 33,906,265.86

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VI. AVALUO DE MERCADO

Sujeto ST 20,000 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACION DE LA OFERTA
UDZ 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO ZONA
DAP 100 EXCELENTE DISPONIBILIDAD AGUA
DDS 100 EXCELENTE DISPONIBILIDAD DRENAJE
DEE 100 EXCELENTE DISPONIBILIDAD ENERGIA ELE
TOP 95 MUY BUENO TOPOGRAFIA
OYD 95 Demanda Regular NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SUJETO
Comparables
May-14 ANILLO VILA FRAY JUNIPERO SERRA, SAN JOSE EL ALTO, MUNICIPIO DE QUERÉTARO, QRO
FUENTE CIM CONSORCIO INMOBILIARIO MEXICO. TEL (442) 2293129
ST 50,000.00 M²
VUM $ 1,680.00 $ 84,000,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDZ 100 EXCELENTE
DAP 90 BUENO
DDS 90 BUENO
DEE 95 MUY BUENO
TOP 90 BUENO
May-14 PREDIO ANILLO VIAL FRAY JUNIPERO SERRA, FRACC. EL REFUGIO 1a. FRENTE COMERCIAL
FUENTE REMAX SI. TEL (442) 2945454
ST 22,645.00 M²
VUM $ 1,700.00 $ 38,496,500.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDZ 95 MUY BUENO
DAP 100 EXCELENTE
DDS 95 MUY BUENO
DEE 95 MUY BUENO
TOP 95 MUY BUENO
May-14 TERRENO EN EL PUEBLITO, FRENTE AL CAM. CORREGIDORA, QRO.
FUENTE SU+MA Bienes Raíces TEL (442) 3840248
ST 20,000.00 M²
VUM $ 2,000.00 $ 40,000,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDZ 95 MUY BUENO
DAP 100 EXCELENTE
DDS 95 MUY BUENO
DEE 95 MUY BUENO
TOP 95 MUY BUENO
May-14 TERRENO EN EL PUEBLITO, CARRETERA LIBRE A CELAYA. CORREGIDORA, QRO.

FUENTE www.clasificadoscontacto.com
ST 47,000.00 M²
PU $ 1,500.00 $ 70,500,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDZ 90 BUENO
DAP 90 BUENO
DDS 90 BUENO
DEE 90 BUENO
TOP 95 MUY BUENO
NUM ST PU NEG UDZ DAP DDS DEE TOP F.R. Valor Ponderación
SUJETO 20,000 95 100 100 100 95
1 50,000.00 $ 1,680.00 0.95 0.95 1.11 1.11 1.05 1.06 1.24 $ 2,079.84 25.58%
2 22,645.00 $ 1,700.00 0.95 1.00 1.05 1.05 1.05 1.00 1.11 $ 1,883.66 23.16%
3 20,000.00 $ 2,000.00 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.05 $ 2,105.26 25.89%
4 47,000.00 $ 1,500.00 0.95 1.06 1.11 1.11 1.11 1.00 1.38 $ 2,063.33 25.37%
NOTAS Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable Valor unitario homologado $ 2,036.79 100.00%
Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto Nivel de Oferta y Demanda OYD 95
Valor Unitario de Mercado $ 1,934.95

Tipo Superficie Unidad Valor unitario Valor de Mercado

Integro 20,000 M² $ 1,934.95 $ 38,699,931.58

Suma $ 38,699,931.58

Valor de Mercado del terreno $ 38,699,931.58

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 No. Avaluo ACEP-002/14

V. VALOR DE MERCADO

El valor de mercado se obtiene aplicando el enfoque de comparación de ventas y sus premisas son las siguientes:
* Se investigan comparables similares al sujeto que estamos valuando
* Se homologan el terreno con las siguientes características:
ST Superficie del terreno
VUM Valor unitario de la oferta
NEG Negociacion o condicion de oferta o venta de los comparables
1.0 Operación Real o oferta que se vende de inmediato
0.9 Baja
0.8 Muy baja
0.7 Nula
UDZ Ubicación de zona
DAP Disponibilidad agua potable
DDS Disponibilidad drenaje sanitario
DEE Disponibilidad energia electrica
TOP Topografia del terreno, y
OYD Nivel o oferta o demanda del sujeto
100 Alta demanda
95 Buena demanda
90 Demanda regular
85 Demanda baja
80 Demanda deficiente

Terreno
Tipo Superficie Unidad Valor unitario Coeficiente Motivo del coeficiente Valor resultante
Integro 20,000.5 M² $ 1,934.95 1.00 Lote regular $ 38,699,931.58

Suma terreno $ 38,699,931.58

Mejoras al terreno
Tipo Cantidad Unidad Precio unitario VRN Depreciacion Mercado Valor resultante

Suma de mejoras $ -
Nota: La depreciacion de mercado se estima en un 0% adicional a la depreciacion fisica, ya que no se disponen
comparables similares al sujeto valuado

Suma terreno y mejoras $ 38,699,931.58

Valor de Mercado $ 38,699,931.58

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 No. Avaluo ACEP-002/14

VI. AVALUO DE MERCADO

(Croquis de ubicacion de los comparables)

Terreno en estudio

Ubicación Ubicación Ubicación

del del de los
comparable 4 comparable 3 comparables 1 y 2

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 No. Avaluo ACEP-002/14

VI. VALOR FISICO

Terreno

Fraccion Superficie Valor Unitario Coef Motivo Coef. Valor Uniatrio Valor Parcial
Integro 20,000.49 1,934.95 1.00 Integro $ 1,934.95 $ 38,699,931.58

Total 20,000.49 $ 38,699,931.58

Valor Uniatrio Promedio $ 1,934.95

Mejoras al Terreno

Concepto Superficie Precio Unitario VRN % Demerito Valor Parcial

Total - $ -

Suma terreno y mejoras al terreno $ 38,699,931.58

% de Participacion

Datos para grafica Terreno $ 38,699,931.58

Bienes distintos a la tierra $ -

Valor Fisico $ 38,699,931.58

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 No. Avaluo ACEP-002/14

VII. RESUMEN DE RESULTADOS

Grafica de Valores
$39,000,000.00
$38,000,000.00
$37,000,000.00
$36,000,000.00 Valor Residual $ 33,906,265.86
$35,000,000.00
Valor de Mercado $ 38,699,931.58
$34,000,000.00
$33,000,000.00 Valor Fisico $ 38,699,931.58
$32,000,000.00
$31,000,000.00 Valor Fisico
Valor de Mercado
Valor Fisico

VIII. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN DEL VALOR ESTIMADO

1. El valor al que se concluye es el "Valor Comercial", esto es, es el valor al cual el inmueble puede comercializarse al termino de 120 días.
(4 meses). Dicho valor se estimo con base en la ponderación de los tres métodos desarrollados (Comparativo o de Mercado, Directo o de
Costos y de Capitalización o enfoque de Ingresos).

2. Véase por favor el Capitulo "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ"

IX. CONCLUSIONES DEL VALOR COMERCIAL

El VALOR COMERCIAL estimado para el inmueble motivo del presente AVALUÓ asciende a la cantidad de : $ 38,700,000.00
TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

Este valor esta referido al dia Noviembre 26 del 2014. que es la misma anotada en la hoja 1 de este avaluo
Valor Unitario vendible resultante $ 1,934.95

Valuador
Nombre Arq. Enrique Palacios Naranjo.
COVAMEX 0
Especialida 0
Ced. Prof. 3513357 Arquitectura.
0 0
0 0

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 No. Avaluo ACEP-002/14

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA

Vista general del inmueble Acceso hacia el anillo Vial Fray Junipero Serra, ubicación del terreno

Vista general del terreno Vista general del terreno

Vista general del terreno Vista general del terreno

Avaluo Residual
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 ANEXO

Módulo de conversión de cifras: número-letra

30000000 38000000 38700000 38700000 38700000 38700000 38700000

3 8 7 0 0 0 0
$38,700,000.00 <<< cantidad a procesar.

TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de millo millones

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES TREINTA
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENTOS CUATRO MILLON
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONES
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONES
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONES OCHO MILLONES
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONES
0 DIECI
TREINTA OCHO MILLONES
UN CIEN MIL MILLON Y
UN CIENTOS MILLONES Y RESULTADO: TREINTA Y OCHO MILLONES S

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 ANEXO

38700000 00 0 00
0 00

cien miles diez miles miles cientos decenas

SETECIENTOS

SETECIENTOS MIL

TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

Página 19
 ANEXO

unidades

Página 20