Valorizacion Vivienda

UNIVERSIDAD RICARDO PALMA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
TESIS PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE ARQUITECTA
TÍTULO:
“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”
AUTORA: Bach. Arq. Lucía Rizo Patrón Minaya
DIRECTOR: Dr. Arq. Pablo Cobeñas Nizama
LIMA - PERÚ
2017
Universidad Ricardo Palma
Facultad de Arquitectura y Urbanismo
Es mi deseo dedicar esta tesis, en primer lugar a Dios, ya que gracias a él se han ido
abriendo las puertas adecuadas para concluir mi carrera e iniciar mi vida laboral
exitosamente.
En segundo lugar, a mi madre, Zoila Minaya Nalda por brindarme todo su apoyo y cariño a lo
largo de toda mi vida y ser aquella madre exigente que toda persona exitosa tiene a su lado.
A mi padre, Luis Rizo Patron Cabada, por darme la bendición de una carrera Universitaria, la
cual es mi herramienta de vida.
Al Dr. Arq. Pablo Cobeñas por aceptar ser mi director de tesis e ilustrarme con su
conocimiento y al Arq. Luis Fernández por su amistad y apoyo constante en mi crecimiento
profesional.
A Gonzalo Pérez Boszeta, ya que sin ser su responsabilidad, me acompaño y apoyo con
pequeños y grandes detalles para hacer esto posible.

Contenido
CAPÍTULO I – INTRODUCCIÓN .................................................................................................................. 5
01. Planteamiento del problema ................................................................................................... 6
02. Objetivos .................................................................................................................................. 8
02.1 Objetivos generales .............................................................................................................. 8
02.2 Objetivos específicos ............................................................................................................ 9
03. Alcances y limitaciones ............................................................................................................ 9
CAPÍTULO II – MARCO TEÓRICO ............................................................................................................. 11
04. Antecedentes ......................................................................................................................... 11
05. Base teórica ............................................................................................................................ 16
05.1. Criterios de zonificación ................................................................................................. 17
05.2. Uso mixto de vivienda y comercio ................................................................................. 18
05.3 Concepto de una nueva ciudad .......................................................................................... 18
CAPÍTULO III – ESTUDIO DEL DISTRITO DE SAN MIGUEL........................................................................ 20
06. Descripción general del distrito de San Miguel...................................................................... 20
07. Estudios de aspectos socioeconómicos ................................................................................. 21
07.1 Población ............................................................................................................................ 22
07.2 Actividades económicas ..................................................................................................... 24
07.3. Entorno urbano .............................................................................................................. 27
07.4. Vivienda y comercio como uso mixto existente............................................................. 29
07.5 Zonificación del distrito de San Miguel .............................................................................. 31
07.6. Desarrollo de la zona de intervención “La Nueva Costanera” ....................................... 33
08. Conclusiones........................................................................................................................... 34
CAPÍTULO IV – FACTORES DE VIVIENDA Y COMERCIO EN EL DISTRITO DE SAN MIGUEL ...................... 35
09. Demanda de vivienda en un radio cercano al área de intervención ..................................... 35
10. Demanda de oficinas en un radio cercano al área de intervención....................................... 36
11. Oferta de vivienda en un radio cercano al área de intervención ........................................... 38
12. Oferta de oficinas en un radio cercano al área de intervención ............................................ 43
13. Valor de venta del m2 en el distrito de San Miguel ............................................................... 45
14. Terreno seleccionado para el conjunto.................................................................................. 46
CAPÍTULO V – PROYECTO DE VIVIENDA – COMERCIO EN EL DISTRITO DE SAN MIGUEL ...................... 48
3

15. Ubicación del proyecto .......................................................................................................... 48

16. Aspectos generales del proyecto ........................................................................................... 49
17. Anteproyecto comercial – Centro Empresarial ...................................................................... 52
17.1 Descripción del anteproyecto – Centro empresarial ......................................................... 53
17.2 Concepto arquitectónico .................................................................................................... 55
17.3 Programa arquitectónico ................................................................................................... 56
18. Vistas interiores del anteproyecto ......................................................................................... 57
19. Proyecto de vivienda .............................................................................................................. 59
19.1 Descripción del proyecto.................................................................................................... 59
19.2 Criterios de diseño ............................................................................................................. 60
19.3 Programa arquitectónico ................................................................................................... 61
19.4 Cuadro de acabados ........................................................................................................... 63
19.5 Memoria descriptiva .......................................................................................................... 65
19.6 Cuadro de gastos ................................................................................................................ 67
19.7 Lista de precios ................................................................................................................... 68
19.8 Cuadro de rentabilidad....................................................................................................... 74
19.9 Proyecto: Lista de planos ................................................................................................... 75
20. Vistas 3D del proyecto............................................................................................................ 77
21. Bibliografía ............................................................................................................................. 82

CAPÍTULO I – INTRODUCCIÓN
El constante crecimiento de la ciudad y su imparable cambio es una realidad que no se

puede ocultar. La demanda de vivienda cada vez aumenta más y más, sobre todo en Lima,
ciudad capital. Esta demanda desmesurada de vivienda combinada con el ímpetu de las
inmobiliarias de vender ha tenido como resultado la disminución de la calidad arquitectónica
de las mismas y por ende la disminución de la calidad de vida de los habitantes.
El principal objetivo de una arquitectura de calidad es brindar confort al usuario a través de

dimensiones adecuadas para los espacios diseñados, calidad en los acabados propuestos y
en los materiales de construcción utilizados, lograr también que los ambientes sean saludables
y cuenten con la iluminación y ventilación necesaria para las actividades que se desarrollarán
al interior o exterior y demás.
La compra de una propiedad inmueble es una de las inversiones más importante que una
persona suele hacer en su vida. Esta normalmente se amarra a un crédito hipotecario, ya que
son pocos los casos de adquisición de una propiedad con pago en efectivo, y estos créditos
suelen comprometer a los futuros propietarios con los bancos por más de diez años. Por esta
razón, es que los futuros dueños buscan la mejor opción y la oportunidad adecuada para
realizar este tipo de inversiones.
Así mismo, la ciudad es un constante demandante y proyectos de esta índole deben responder
a las exigencias de una ciudad cambiante, la cual solicita la satisfacción de los habitantes
brindándole todos los servicios básicos a su disposición y espacios pensados y funcionales de
vivienda, salud, educación, comercio y recreación.
Muchas veces estos usos son combinados, denominándose uso mixto, tema que será
desarrollado en este trabajo de investigación para optar el título profesional de Arquitecto. Se
desarrollará la combinación de la vivienda y el comercio especializado empresarial sobre un
mismo terreno para satisfacer las necesidades de los futuros propietarios combinándolo con
espacios y servicios que sirvan a los vecinos. De tal manera que se satisfaga las necesidades
de un distrito en pleno proceso de cambio y desarrollo como lo es el distrito perteneciente a
Lima Metropolitana, San Miguel.

01. Planteamiento del problema
La ciudad de Lima, continúa viviendo un proceso de urbanización que se da

fundamentalmente por la migración de los pobladores de zonas rurales a las ciudades en
búsqueda de una mejora en su calidad de vida. Al darse este movimiento poblacional, se
fuerza a la ciudad a cubrir las necesidades básicas de esta población migrante y continuar
cubriendo las de los pobladores establecidos.
Según el censo nacional del año 2007, la población de Lima Metropolitana ascendió a 8
millones 482 mil 619 habitantes, en la actualidad se ha superado esta cifra lógicamente.1Toda
esta cantidad de habitantes requiere de establecimientos específicos para cubrir cada
necesidad, por ejemplo la necesidad de construcciones que sean de uso vivienda, de una
edificación que brinde el servicio de salud, de infraestructuras educativas, de zonas de
esparcimiento, de infraestructura que brinde el servicio de seguridad y demás. Es importante
que todos estos espacios sean de calidad y brinden confort al usuario.
Es difícil cubrir la demanda de necesidad de todos los pobladores, una de estas es la vivienda.
Según el diario Gestión, el déficit habitacional en Lima Metropolitana al año 2016, que
comprende 43 distritos alcanzó 612,464 unidades de vivienda.2
Otra necesidad que la ciudad debe cubrir del habitante es la de poder realizar una actividad
laboral que permita el ingreso de dinero y así poder mantener la calidad de vida deseada. Es
decir, la ciudad también debe contar con infraestructura que permita desarrollar cualquier tipo
de actividad laboral en adecuadas condiciones. Según un análisis de densidad empresarial
realizado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática del Perú (INEI), por cada mil
habitantes existen treinta y cinco empresas de servicios. Las actividades en este sector que
tuvieron mayor representatividad fueron los servicios profesionales, técnicos y de apoyo
1
INEI. Censos Nacionales 2007 XI de población y VI de vivienda. Web:
http://censos.inei.gob.pe/cpv2007/tabulados/#
2
Diario Gestión. Déficit habitacional en Lima Metropolitana es de 612,464 viviendas al 2016. Web:
http://gestion.pe/economia/deficit-habitacional-lima-metropolitana-612464-viviendas-al-2016-2180584
6

empresarial así como actividades de alojamiento y servicios de comida. En Lima Metropolitana

existen ochenta y ocho empresas por cada mil habitantes.3
Tabla 01 – Tabla densidad empresarial, según área interdistrital - Fuente: INEI
Según el cuadro anterior la zona de Lima con mayor cantidad de empresas es Lima centro, a
la cual corresponden los distritos de Barranco, Breña, Jesús María, La Victoria, Lima, Lince,
Magdalena del mar, Miraflores, Pueblo Libre, Rímac, San Borja, San Isidro, San Miguel,
Santiago de Surco y Surquillo.
Sin embargo, la zona de Lima Metropolitana con mayor población es Lima Norte y Lima Este.
Al año 2014, según datos del INEI, en la capital hay nueve millones setecientos cincuenta y
dos mil habitantes y el cincuenta por ciento de este número se divide en las zonas
mencionadas con anterioridad. Estos datos mencionados son algunas de las razones de una
de las realidades más frecuentes en Lima, el tráfico y la falta de calidad de vida.
Alguno de los distritos de la capital son calificados como “distritos dormitorios” ya que ofrecen
exclusivamente el uso vivienda más no zonas para otros tipos de uso, lo cual implica que los
habitantes tengan que trasladarse largas distancias o perder horas en el tránsito para llegar al
trabajo por las mañanas y regresar a sus viviendas por la noche. Esto genera el transito diario,
estrés para los ciudadanos, enfermedades y demás problemas. Según el diario El Comercio,
3
INEI. Capítulo V. Análisis de la densidad empresarial. WEB:
https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1262/cap05.pdf
7

los limeños invierten una cuarta parte de su vida viajando en transporte público. A esto se le
puede sumar el factor que el transporte público tiene un retraso de décadas en relación a otros
países de Latinoamérica o el mundo. Existen proyectos en Lima para que los distritos
dormitorios cuenten con la infraestructura necesaria para que los habitantes no tengan la
necesidad de viajar largas distancias para satisfacer sus necesidades laborales, recreativas,
de salud, educación y demás.
Cuando los distritos dejen de ser solo “dormitorios” las nuevas variables serán muy
beneficiosas para los pobladores y la ciudad misma. Los habitantes podrán encontrar todas
las infraestructuras necesarias para satisfacer sus necesidades en el mismo distrito donde
viven y esto implicara para la ciudad mayor fluidez y menor contaminación. Para lograr esto,
se debe fomentar el desarrollo de los conos de la capital y crear ciudades compactas en donde
los ciudadanos se desarrollen en jurisdicciones y no tenga la necesidad de trasladarse largas
distancias.
Así se evidencia una realidad de la ciudad de Lima, y la idea es generar espacios que
alberguen vivienda y zonas de comercio de calidad, cercanas a infraestructuras de educación,
salud, zonas de recreación y demás para satisfacer las necesidades básicas a nivel de
infraestructura de un habitante en un radio cercano.
02. Objetivos
Los objetivos que se plantean a continuación se han desarrollado en el proyecto de tesis,
para optar por el título profesional de arquitecta, para obtener como resultado un proyecto
arquitectónico donde se combine el uso de vivienda, comercio y recreación sobre un mismo
terreno y que cuente con el equilibrio adecuado y así, a través de él, brindar calidad de vida a
los ciudadanos y los habitantes del complejo. Así mismo se buscó fomentar las áreas verdes
y la vegetación para lograr que la zona de intervención aporte al distrito como un gran pulmón
y sea un aporte para la comunidad.
02.1 Objetivos generales
Proponer el diseño de un proyecto de uso mixto que brinde a sus usuarios la posibilidad
de vivienda, comercio y recreación sobre una misma ubicación que cumpla con la calidad de

vida urbana y cubra las necesidades básicas del usuario y al mismo tiempo aporte a la
comunidad de manera directa.
02.2 Objetivos específicos
 Estudiar el contexto para determinar las variables que tengan relación o incidencia
en el proyecto.
 Estudiar la problemática y el vínculo existente entre vivienda-comercio en el distrito

de San Miguel.
 Cuantificar los requerimientos del proyecto y los componentes mediante una

programación arquitectónica que satisfaga la demanda.
 Diseñar el proyecto arquitectónico que se integre al contexto sin crear impactos

negativos que perjudiquen a la población.
03. Alcances y limitaciones
La investigación comprenderá el diagnóstico del contexto donde se ubicará el proyecto

arquitectónico y preparar el mismo para que se desarrolle de forma armónica con el entorno y
satisfaga la demanda del usuario.
La propuesta se planteará para responder al desarrollo de la ciudad, a la seguridad de la zona

y a las necesidades del usuario. La solución arquitectónica se desarrollara únicamente a nivel
de anteproyecto integral, teniendo en cuenta las características de las edificaciones cercanas
y los beneficios que brinda el terreno, como es la vista al mar.
La tesis, se desarrollará cumpliendo las exigencias señaladas en el Reglamento de Grados y

Títulos de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo para obtener el título de Arquitecto.

Como limitación, al solicitar la información del terreno en la municipalidad de “San Miguel” solo
se pudo obtener información general del mismo, así como los parámetros del terreno. No se
permitió acceder a mayor información debido a que aún es un terreno que le pertenece al
estado y el uso es de una edificación requisitoria.
Las características del proyecto responderán a las características ya existentes de la zona,

aportando a la modernidad pero sin romper el concepto del entorno ya existente. Esto podría
limitar la arquitectura a parámetros estandarizados por la entidad responsable, en este caso
la municipalidad de San Miguel.
El comercio que se desarrollará en el proyecto deberá responder a la demanda de la zona y

la magnitud del mismo dependerá de la avenida donde se encuentra ubicado, en este caso la
avenida La Paz y la importancia que tiene ya que une San Miguel con el Callao.
Las especialidades que se desarrollarán en el proyecto serán de Instalaciones Eléctricas y

Sanitarias, estas llegarán a nivel de esquema y las cuales serán revisadas por los especialistas
correspondientes. No se desarrollarán en su totalidad ya que comprenderán lo básico para un
proyecto arquitectónico.
10

CAPÍTULO II – MARCO TEÓRICO
04. Antecedentes
Se puede considerar un espacio como uso mixto en diferentes escalas. Puede ser a nivel
de una ciudad, un distrito o de un edificio. Se considera uso mixto a los que tienen usos
residenciales y no residenciales a la vez. En este concepto no influencia la escala del proyecto,
su disposición o combinación. Para que este concepto funcione de manera adecuada se debe
tener en cuenta la compatibilidad de usos, la disposición, los niveles de ruido, la relación con
el espacio público y la integración con la ciudad. En el caso de los edificios de uso mixto, el
desarrollo de esta tipología suele ubicar al comercio en las primeras plantas y la vivienda en
la parte superior de la edificación, independizando las circulaciones de cada uso. 4
4
SILLS, A. (S.F.). North Shore City Council. 12.12.16, de N.N. Sitio web:
http://www.mfe.govt.nz/publications/towns-and-cities/urban-design-case-studies-local-government/mixed-
use-town-centres
11

Imagen 01 – Fotografía panorámica de la ciudad de Brasilia – Fuente: Google
La ciudad de Brasilia, es un ejemplo de que al racionalizar los espacios y dividirlos por

actividades se generan problemas al conectar las actividades.
Esta ciudad no fue pensada para el peatón lo que obliga a los habitantes a tener un automóvil,
ya que existe un gran déficit de transporte público. En esta ciudad las actividades están
organizadas por barrios generando un gran movimiento y traslados diarios.
En el caso de los edificios, hay diversos ejemplos de este uso mixto. Estos en un solo espacio
albergan diferentes actividades. Uno de los ejemplos es el proyecto “Big”, proyecto de
combinación de usos ubicada en Los Ángeles, Estados Unidos, cuenta con 242,000m2 de
construcción divididos en 30 pisos de combinación de vivienda y comercio.
12

Imagen 02 – Proyecto “Big” – Fuente: Archdaily
Otro referente de este tipo de arquitectura es el edificio “High Park” de Rojkind Arquitectos
ubicado en Monterey, México. Esta edificación cuenta con 10 pisos y fue diseñado en el año
2010 con un total de área útil de 13,000 m2.
Este proyecto ofrece espacios de recreación, zonas de comercio y lujosos departamentos, así
como espacios urbanos diseñados como plazas, arboledas y grandes terrazas.
En cuanto a la distribución, los dos primeros pisos están enfocados al comercio de marcas
exclusivas las cuales se colocarán en tiendas boutique y los restantes niveles están dedicados
únicamente a la vivienda ofreciendo a los usuarios amplios departamentos de lujo desde
114m2 hasta 576m2.
13

Imagen 03 – Proyecto “High Park” – Fuente: Archdaily
Antecedente de este tipo de proyecto también se puede encontrar en Lima Metropolitana,

Perú. El proyecto “Nodo, Centro empresarial del Pacífico” fue ideado por NRInvestments.
Este proyecto marca la pauta de la nueva tipología de uso mixto. Se ubicaría en el distrito de
San Miguel, Lima - Perú. En este proyecto se combinaría un amplio centro comercial, oficinas
dinámicas con diversidad de metros cuadrados dependiendo del tipo de usuario que la utilizará
y viviendas de diferentes tipologías, todo esto en una misma edificación. Este contará con 7
sótanos debidamente distribuidos y organizados para albergar tanto los vehículos de las zonas
privadas como los vehículos visitantes del centro comercial y del centro empresarial, 15 pisos
de oficinas y un edificio de vivienda vinculado.
El proyecto NODO se ubica en la última porción de terreno de lo que fuera la feria internacional
del Pacifico. El terreno cuenta con una ubicación estratégica por su cercanía al Aeropuerto
Internacional Jorge Chávez y al puerto del Callao, estando ubicado en la zona más comercial
del distrito de San Miguel.
El proyecto atenderá tres mercados: departamentos de un dormitorio (Solteros profesionales,

parejas jóvenes, universitarios e inversionistas), un Centro Empresarial de oficinas de
42,500m² aproximadamente y un centro comercial de 5,700m² aproximadamente para las
14

20,000 viviendas que se están construyendo a su alrededor formando así un entorno de “Work,
Live and Play”.
Imagen 04 – Proyecto “Nodo” – Fuente: Google
Esta combinación es cada vez más frecuente debido a que el valor del metro cuadrado de los
terrenos está incrementando progresivamente y la gran cantidad de beneficios que da la
combinación de la construcción y venta de un proyecto mixto donde se satisface sobre un
mismo terreno varias de las necesidades de los habitantes y de la ciudad.
También, se debe tener en cuenta, el crecimiento de la ciudad y que cada vez un persona
tarda más en trasladarse de un punto a otro, lo cual genera gran satisfacción tener todos los
espacios que se necesita cerca y si es posible dentro de un mismo espacio. Esto, siempre y
cuando, los usos sean compatibles o se tomen las consideraciones necesarias para que el
uso de uno no entorpezca el uso del otro y se pueda mantener la calidad de la actividad que
el habitante realiza en ese espacio.
15

05. Base teórica
La primera teoría que se tomará en cuenta será la de Vitruvio, donde explica en su tratado
“De Architecture” los tres conceptos básicos de la arquitectura, firmitas, utilitas y venustas;
firmeza, función y belleza respectivamente. Es en estos tres pilares que descansa la
arquitectura como ciencia y arte.
La siguiente teoría que se utilizará será la desarrollada por el municipio de Adelaide en el sur
de Australia por el estudio de arquitectos Sills van Bohemen de Nueva Zelanda. Esta teoría
fue el resultado de una investigación que se realizó para revivir a la ciudad y el uso mixto es
importante para lograr este objetivo. En esta investigación se establece que el uso mixto
mejora la cohesión social, resaltan los valores culturales y sobre todo tiene beneficios
ambientales. Económicamente, el uso mixto favorece a los inversionistas y desarrolladores de
proyectos ya que suele tener mayor rendimiento que uno específico y de un solo uso. Para
que el diseño tenga éxito, este debe ser concebido desde el inicio como un proyecto
combinado y no debe construirse por partes o tratar de vincularlos luego de ser edificaciones
independientes.
Esta combinación de usos tendrá impactos positivos para los inversionistas, para los
ciudadanos y para el ambiente.
Se tendrá en cuenta diferentes conceptos arquitectónicos que aportarán a la integración de

los diferentes usos.
Uno de ellos es el aspecto paisajista, se buscará la integración del exterior con el interior para
lograr espacios continuos y bajo un mismo concepto natural. Se le dará importancia a la calidad
de los espacios, brindando espacios amplios, con áreas verdes, transparencias y una buena
ubicación. Por otro lado, los núcleos verticales serán los aliados para permitir la inclusión y
que todos puedan circular de manera sencilla a todos los ambientes del complejo.
La verticalidad generará ese impacto que un complejo de este tipo debe tener en una ciudad.
También aportará a un manejo adecuado del suelo y permitirá mantener las áreas libres para
usos complementarios como la recreación.
16

Por último, se prestará especial atención a la integración al entorno inmediato, ya que la idea
es generar un aporte a la zona más no romper con la imagen ya existente. Esto se logrará a
través de los materiales aplicados en la fachada y la vegetación que se utilizará, que no solo
servirá como elemento estético, sino también como filtro de la contaminación.
05.1. Criterios de zonificación
Frente a la mezcla de usos de la ciudad tradicional, con todos los problemas de salubridad,
higiene, densificación, Le Corbusier afirmaba que la mala arquitectura y la mala planificación
urbana amenazaban a los habitantes. Esto por la mala calidad de sus viviendas.
En el siglo XIX se desarrollaron teorías higienistas, que promovían reformas legislativas y

acciones sociales encaminadas a impedir las enfermedades y procurar bienestar físico y
mental, una aspiración necesaria en una época en la que los trabajadores habían visto
empeorar sus condiciones laborales y vitales al emplearse en las fábricas y residir en las
ciudades.5 El diseño urbano tiene como principal objetivo dar forma al espacio público
aplicando criterios y teniendo en cuenta las características de la zona en búsqueda de
satisfacer las necesidades de satisfacer las necesidades de una comunidad o sociedad.
Ante esta nueva demanda, surge una herramienta llamada “zonificación”. Este es el concepto
central del urbanismo moderno e idea clave de la planificación urbana actual.
La zonificación es una clasificación que se tiene en cuenta para la ubicación de los espacios
arquitectónicos en los sitios adecuados según las necesidades que vayan a satisfacer,
tomando en cuenta las características existentes de la ciudad. Esta división tiene como objetivo
organizar el crecimiento de una ciudad que quizá no fue planeada o ya alcanzó el límite y se
debe replantear.
Como criterios de zonificación, hay que tener en cuenta la baja, mediana y alta densidad. Así
como, la concentración de empleos. Las áreas verdes y el tránsito privado y publicado.
5
LOPEZ RIVERA, Luis Emilio. “Arquitectura Vertical, Uso Mixto de suelo en un edificio de altura”. Universidad de
San Carlos de Guatemala. Pg. 18
17

Esta clasificación se divide en los siguientes espacios, uso residencial y sus derivados, uso de
negocios, comercial y derivados, uso industrial y derivados, vialidad, usos públicos y
derivados, semipúblicos y derivados, zona de reserva y zonas creativas.
Este tipo de distribución la debe realizar cada municipalidad para mantener el orden distrital y
a nivel macro el de Lima Metropolitana en general.
05.2. Uso mixto de vivienda y comercio
El uso mixto de vivienda y comercio, es un concepto que no tiene tanta antigüedad pero
está obteniendo protagonismo en esta época. Este concepto nace de la necesidad de poder
realizar distintas actividades cotidiana a distancias caminables desde el lugar en el que las
personas viven. La arquitectura vertical tiene la posibilidad de dar vida a este concepto. El
hombre siempre ha visto en la ciudad un lugar que le puede satisfacer todas sus necesidades
de forma eficiente y cómoda.
El crecimiento de las ciudades no planificado es un factor negativo para este concepto ya que
convierte estas distancias “caminables” en distancias lejanas donde hay que viajar largas
horas para llegar a un destino, lo cual no es un factor de confort y calidad de vida.
Realizar proyectos que combinen usos y complemente con ambientes que permitan realizar
actividades complementarias convierte a la ciudad en un lugar habitable.
05.3 Concepto de una nueva ciudad
La cámara peruana de la construcción ha elaborado una fórmula, la cual funcionará como

guía para obtener una ciudad más ordenada y eficiente. Fórmula que generará una ciudad
competitiva con viviendas, áreas adecuadas para el trabajo, parques, teatros, centros
comerciales, escuelas, universidades y la infraestructura necesaria para resolver problemas
de agua, saneamiento, de salud y transporte.
La fórmula es la siguiente:
18

GENTE + INFRAESTRUCTURA + VIVIENDA + EQUIPAMIENTO URBANO + GESTIÓN
Gente: La ciudad necesita que la gente que la habite cuide de ella y participe en su desarrollo
constantemente. Para que esto ocurra, se debe educar al ciudadano en su derecho de vivir en
una ciudad productiva y que le brinde calidad y confort.
Infraestructura: La ciudad debe proveer a sus habitantes de agua potable, redes de desagüe,
luz, cable, conectividad así como veredas y pistas adecuadamente construidas. Áreas verdes
y espacios de recreación. Una ciudad con buena infraestructura aumenta la productividad de
sus ciudadanos.
Vivienda: Para una buena ciudad, esta debe proveer a sus habitantes de viviendas de calidad,
cómodas y seguras ante los fenómenos naturales.
Equipamiento urbano: La ciudad debe proveer a sus pobladores de lugares seguros para vivir
y trabajar, parques para pasear, infraestructura de educación, salud, comisaría y recreación.
Gestión: La ciudad debe ser gobernada por personas capaces y honestas, que velen por los
intereses de todos los habitantes. Esta debe contar con profesionales de la administración
pública y gestión urbana.
Un caso de éxito que se trabajó bajo esta fórmula es el conjunto “Parque Los Olivos”.
Inicialmente era un terreno baldío descuidado usado como basurero, ubicado frente a un
parque sin seguridad, lo cual era aprovechado por los delincuentes, generando malestar y
preocupación a los vecinos. A modo de solución, se unió la municipalidad, los vecinos y la
empresa privada para mejorar la vigilancia, aumentar y mantener las áreas verdes, se
construyó veredas, sardineles y se desarrolló un condominio moderno de departamentos
mejorando así la calidad de vida de los vecinos y el aspecto del barrio.
Es con esta fórmula con la cual se planteará y desarrollará el presente proyecto de tesis en
San Miguel.
19

CAPÍTULO III – ESTUDIO DEL DISTRITO DE SAN MIGUEL
06. Descripción general del distrito de San Miguel
El distrito de San Miguel está catalogado como un distrito de crecimiento constante y es

uno de los 43 distritos que conforman Lima Metropolitana.
Entre los años 100 al 600 D.C se desarrolló en el presente distrito la cultura Lima, quien
desarrollo una importante ciudadela con viviendas y templos con materiales de la época. Años
después, la cultura Wari invade esta zona logrando que desarrolle y evolucione con
construcciones en adobe. Es en esta época que se inicia el desarrollo de diferentes actividades
en el pueblo y dicha cultura se fue fortaleciendo y estableciendo.
Cientos de años después, y hasta la llegada de los españoles, se estableció en esta zona un
curacazgo llamado Maranga que en quechua significa lugar donde se muele el maíz.
Posteriormente, en la época de la colonia, el distrito de San Miguel, pertenecía a La Gran
Magdalena, conformado también por los actuales distritos de Pueblo Libre y Magdalena del
mar. Allí se podían encontrar chacras, granjas y establos como el fundo Pando y la hacienda
Maranga.
20

Imagen 05 – Mapas de localización - Fuente: Google Maps
La fundación del distrito tiene como fecha el 10 de Mayo de 1920 por Ley N°4101, siendo el
6
presidente de la república Augusto B. Leguía. Es en este momento que se divide el distrito
de Magdalena en tres: San Miguel, Magdalena del Mar y Pueblo Libre.
Actualmente, es un centro urbano que constituye edificios, boulevares y grandes emporios
comerciales así como quintas, casonas e instituciones
07. Estudios de aspectos socioeconómicos
A continuación se analizará los aspectos socioeconómicos del distrito para poder
determinar el tipo de cliente al que el proyecto deber servir. Este análisis marcará la pauta para
desarrollar un proyecto inclusivo a la zona y así lograr servir a los habitantes del sitio en primer
lugar y luego al resto de distritos. Darle prioridad al núcleo para luego expandir hacia otras
zonas siendo el núcleo los actuales residentes del distrito y futuros migrantes.
6
Distrito de San Miguel. Wikipedia Link: https://es.wikipedia.org/wiki/Distrito_de_San_Miguel
21

07.1 Población
La población del distrito de San Miguel, ha ido incrementando con el paso de los años.
Según un informe publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas Informativas, en el año
2013, el 61,4% de la población reside entre los departamentos de Lima, Piura, La Libertad,
Cajamarca, Puno, Junín y Cuzco siendo Lima el que abarca mayor porcentaje.
A continuación, se muestra una tabla elaborada por el INEI donde el distrito de San Miguel
ocupa el lugar 21 con mayor población de los 48 distritos que conforman Lima Metropolitana
más una provincia constitucional.
22

Tabla 01 – Tabla de población de Lima Metropolitana - Fuente: INEI
Al año 2015 se estima una población de 135,506 habitantes distribuidos en 10,72 km2 dando
así una densidad poblacional de 12,640.49 hab/km2
En San Miguel, el 54% de la población corresponde al sexo femenino y el 46% restante al
masculino. Del total de la población del distrito, se tiene que el 11% de los habitantes es mayor
23

a 65 años, en contraste, la mayor proporción se encuentra en rango de 15 a 29 años, lo que
corresponde al 25% del total poblacional.7
07.2 Actividades económicas
En Lima Metropolitana se muestran dos tipos de densidad empresarial, la primera muestra
cuantas empresas existen por cada mil habitantes y la segunda la densidad empresarial que
mide cuantas empresas existen por cada kilómetro cuadrado. Según un análisis realizado por
el INEI, en el año 2013, la densidad empresarial por cada mil habitantes que se registró en la
metrópoli fue de 87,8, es decir existen 88 empresas por cada mil habitantes.8
Tabla 02 – Densidad empresarial según área industrial 2013 - Fuente: INEI
7
BUTRÓN CASTAÑEDA, Gisella Eliana. PALOMINO LLANOS, Juan Manuel. REYNA PÉREZ, Julio Cesar. PLAN
ESTRATÉGICO DEL DISTRITO DE SAN MIGUEL. 2011. Pontificia Universidad Católica del Perú.
8
INEI. Análisis de densidad empresarial. 2013.
24

Tabla 03 – Empresas por Km2 - Fuente: INEI
Como se observa en la tabla anterior, Lima centro tiene la mayor densidad empresarial por
kilómetro cuadrado, es a este grupo que pertenece el distrito de San Miguel.
Lima centro, es la que tiene mayor densidad empresarial por cada mil habitantes que se
registró hasta el 2013.
El distrito de San Miguel se ha convertido en un importante nodo comercial y de servicios para
la ciudad de Lima. Esto se debe a su ubicación estratégica en el centro costero de la metrópoli.
Así, según los resultados del IV Censo Nacional Económico 2008 realizado por el INEI, el
número de establecimientos dedicados a alguna actividad económica en el distrito de San
Miguel se incrementó en 66.4% entre 1993-1994 y el 2008, pasando de 2,216 establecimientos
a 3,687 establecimientos.9
9
Municipalidad Distrital de San Miguel. Plan de desarrollo local concertado 2014-2021. Pg. 24
25

La actividad económica de mayor preponderancia es el comercio al por mayor y menor,
alojamiento y comida, seguido por la industria manufacturera, servicios relacionados con la
salud humana, actividades inmobiliarias, enseñanza privada y demás.10
Tabla 04 – Densidad empresarial según actividad económica 2013 – Fuente: INEI
La tabla anterior muestra la densidad empresarial según actividad económica, reforzando lo
mencionado líneas arriba donde el comercio es la principal potencia a nivel metropolitano así
como en el distrito de estudio.
Este factor se refuerza con la ubicación tan centralizada del distrito y sus vías principales
conectoras como la avenida La Marina, la Costanera entre otras.
10
IDEM.Pg37
26

El desarrollo del comercio en el distrito se debido a la evolución de las vías principales de
Lima, que conectan la ciudad de Norte a Sur y esto ha fomentado el crecimiento inmobiliario y
de los proyectos de construcción.
07.3. Entorno urbano
El boom inmobiliario en Lima Metropolitana ha estado en auge en los últimos años, y el
distrito de San Miguel no se queda atrás. Es un distrito en constante evolución, desarrollo y
crecimiento y esto se puede apreciar por la cantidad de futuros proyectos en la zona y los
actuales proyectos en construcción.
En el centro urbano se puede ver una combinación de edificios modernos, boulevares,
emporios comerciales, grandes avenidas, así como quintas, casonas, calles antiguas y
viviendas de dos o tres pisos. Se aprecia dos escenarios opuestos, un sector desarrollado y
moderno contra una imagen de Lima antigua que aún se mantiene en algunas zonas del
distrito.
Uno de los ejemplos de esto, es la avenida La Paz, donde se puede apreciar en gran parte el
estilo de San Miguel antiguo. Sin embargo, esta zona no cuenta con los cuidados necesarios
para destacar la belleza de las construcciones antiguas sino se ha convertido en una zona de
alto riesgo pues las casas están muy cerca de desplomarse.
Las calles que unen de manera perpendicular la avenida La Paz con la Costanera son claro
ejemplo de ello, pues se nota que el tiempo ha pasado por allí y no solo le da un mal aspecto
al sector sino que genera inseguridad ciudadana pues son callejones estrechos sin iluminación
donde todo puede pasar.
27

Imagen 06 – Imagen avenida La Paz - Fuente: Google Maps
Imagen 07 – Imagen Calle 19 - Fuente: Google Maps
Imagen 08 – Imagen avenida Costanera - Fuente: Google Maps
Imagen 09 – Imagen Calle Maranga - Fuente: Google Maps
28

Según el Censo Nacional XI de Población y VI de Vivienda realizado por el INEI, en el distrito

de San Miguel predominaban las casas independientes, seguido por departamentos en
edificios, vivienda en quinta, vivienda en cada de vecindad, vivienda improvisada y locales no
destinados para que sean habitados pero que se les daba el uso de vivienda.
Es importante destacar que el estado del distrito no es el mejor, y que gran parte de la
responsabilidad la tiene las infraestructuras inadecuadas o sin mantenimiento. Se debe
realizar proyectos que aporten al entorno con materiales y áreas verdes que aporten a la zona.
Que no solo mejoren la visual sino también la calidad del distrito.
07.4. Vivienda y comercio como uso mixto existente
El proyecto modelo que se utilizó como guía para el desarrollo de esta investigación fue el
complejo Nodo, bajo el concepto: “Work, Live and Play”.
Un edificio que se trata de un conjunto unitario donde se ofrece bloque de vivienda, oficinas y
un pequeño centro comercial. Este estará ubicado en el distrito de San Miguel. El terreno
donde se ejecutará el proyecto cuenta con un área de 6,700m2, espacio donde antiguamente
se encontraba la Feria del Hogar.
La empresa a cargo de este proyecto es NR Perú, representante de NR Investments primera

constructora estadounidenses en abrir operaciones en el Perú hace 7 años. El nuevo edificio
contará con 110,000m2 de área construida, con espacios de boulevard de áreas verdes,
terrazas, piscina temperada y 7 sótanos para albergar 1133 autos. Nodo Work ofrece un área
total de oficina es de 42,000m2 aproximadamente y NR Perú indica que es un proyecto creado
para pequeñas y medianas empresas que están surgiendo y desean tener una oficina moderna
y exclusiva en una zona estratégica, así mismo puede funcionar para grandes corporaciones
que pueden adquirir espacios de acuerdo a sus requerimientos, desde 70m2 hasta una planta,
varios pisos o una torre completa. Arquitectura de vanguardia, estructuras sismo-resistentes,
complejo eco-friendly y acabados de primera en áreas comunes. Cuenta con oficinas,
cafetería, gimnasio, sala de pago a proveedores, sala de usos múltiples (SUM), azotea con
piscina sin fin y con vista al mar.
29

En cuanto al equipamiento y a la tecnología, contará con 14 modernos ascensores de alta

velocidad, sistema de CCTV, contra incendio y seguridad integral.
Imagen 10 – Render referencial oficinas NODO. Fuente: Adondevivir
El área de vivienda contará con 10,500m2 aproximadamente. Con un concepto de vivienda

pensado para solteros o parejas jóvenes. Nodo Hogar ofrece 225 departamentos de 48m2
hasta 58m2 de un dormitorio con kitchenette, sala, baño principal, baño de visitas, lavandería
y estacionamiento propio.
En cuanto a los acabados, se colocará piso laminado de alta calidad en la sala, comedor y
dormitorio, en las zonas húmedas se colocará piso cerámico como por ejemplo en la cocina,
lavandería. Los muebles de cocina serán de melamine y tablero de piedra natural, puede ser
granito o cuarzo. Los baños, se enchaparan completamente y hasta la altura de la viga, el
30

tablero también será de enchape de piedra, puede ser granito o cuarzo. Por último, los muros
se entregarán empastados y pintados con pintura de alta calidad.11
Imagen 11 – Render fachada NODO - Fuente: Google Maps
07.5 Zonificación del distrito de San Miguel
A continuación se muestra un extracto del plano de zonificación elaborados por la

Municipalidad de San Miguel al año 2007. No se logró conseguir para la presente
investigación un plano de zonificación oficial actualizado ni con cambio de usos a pesar de
que si se encontró información de portales de confianza donde se indica que esta
zonificación variara debido a solicitudes oficiales del mismo distrito. Por esta razón se toma
11
DE MARZO, Stefano. Proyecto inmobiliario Nodo en San Miguel será un edificio “Work, Live and Play”. Diario
Gestión. Miércoles, 04 de septiembre del 2013.
31

como base la zonificación del año 2007 pero se trabajará con las especulaciones oficiales
del caso.
Imagen 12 – Extracto de plano de Zonificación de San Miguel - Fuente: Municipalidad de San Miguel
Según la imagen anterior, el terreno al año 2007, corresponde a un uso exclusivo de vivienda
y de uso residencial medio. Sin embargo, en el año 2016 la Municipalidad de San Miguel,
comunicó que presentaría a la Municipalidad de Lima Metropolitana un cambio de zonificación
con el fin de uniformizar y formalizar la actividad comercial en el distrito. 12 Este cambio de uso
de suelo se daría en diez avenidas, La Marina, Faucett, Brígida Silva de Ochoa, Escardó,
Federico Gallese, La Paz y La Libertad. Se enfatizará el cambio de uso en la avenida La Paz,
avenida principal del proyecto.
Históricamente, el último cambio de zonificación en San Miguel se dio en el año 1995, razón
por lo cual es importantes actualizar la normativa que se propone ya que el distrito ha
evolucionado con el paso de los años y la demanda ha cambiado. Existen zonas del distrito
12
Diario Correo. San Miguel alista cambio de uso de suelos en diez avenidas. 05 de Octubre del 2016. Link:
http://diariocorreo.pe/ciudad/san-miguel-alista-cambio-de-uso-de-suelos-en-diez-avenidas-702513/
32

que no respetan la zonificación, por ejemplo, hay calles donde han construido hipermercados
pero según la zonificación esa zona corresponde a uso netamente residencial.
Para ordenar el distrito es importante actualizar la información y proyectar la realidad actual y

analizar las necesidades del distrito y la dirección de desarrollo para obtener una proyección
adecuada de San Miguel.
07.6. Desarrollo de la zona de intervención “La Nueva Costanera”
La avenida Costanera es parte de San Miguel y La Perla, catalogada como la zona de

mayor potencial de desarrollo inmobiliario. Como se mencionó anteriormente, la zona está en
desarrollo y evolucionando y este proyecto es un factor de cambio potente para el distrito. Este
se convertirá en el nuevo malecón de Lima con más de 13,000m2 de áreas verdes. Contará
con iluminación y seguridad apoyado por patrullaje de Serenazgo las 24 horas, cámaras de
video vigilancia e iluminación estratégica para brindar seguridad al ciudadano. Este proyecto
permitirá conectar La Perla y San Miguel con Chorrillos en apenas 20 minutos, dándole al
residente de la Nueva Costanera la oportunidad de conectarse con otros distritos rápidamente.
Esta evolución no solo será beneficiosa para el sector vivienda sino también para el sector
Imagen 13 – Fotografía promocional del proyecto Costanera - Fuente: Municipalidad de San Miguel
33

comercial ya que esta zona se convertirá en un núcleo potente de gran influencia en Lima
Metropolitana.
Seis inmobiliarias y la Municipalidad de San Miguel son las encargadas de este proyecto. El
cambio de esta importante avenida permitirá voltear los edificios dándole prioridad a la vista al
mar.
La evolución de esta parte del litoral ha permitido que el m2 incremente su valor en los últimos
años y se pronostica que el aumento continúe cuando el proyecto esté culminado. Los terrenos
baldíos que hoy se encuentran en la avenida desde Maranguita hasta La Perla se convertirán
en un malecón con áreas verdes, ciclo vía e iluminación ornamental.
08. Conclusiones
San Miguel es un distrito que ha tenido un gran desarrollo con el paso del tiempo y en él
se puede apreciar diversos escenarios, San Miguel moderno y San Miguel antiguo solo en el
transcurso de unas cuadras.
Este desarrollo también se debe a la demanda por poblar el distrito; lo que ha causado que
este vaya evolucionando de uso residencial predominante a uso mixto, donde el comercio va
creciendo rápidamente. San Miguel pertenece a la subdivisión de Lima centro, división que
cuenta con mayor porcentaje de empresas y comercio de Lima Metropolitana.
El boom inmobiliario y el desarrollo del distrito marcan la pauta para generar el cambio en él,
obligando al municipio a solicitar cambios de uso ante Lima Metropolitana y de esta manera
ordenar el distrito y formalizar las edificaciones nuevas construidas que no corresponden a la
zonificación antigua. Se mencionó el proyecto “La Nueva Costanera”, proyecto que impactará
de forma positiva y drástica en el distrito dándole un gran valor al área de intervención y
obligándola a realizar un cambio.
Un concepto urbanístico y arquitectónico que está tomando protagonismo es: el uso mixto. En
el mundo ya existen complejos y edificios concebidos bajo estos estándares y el ejemplo más
cercano es el proyecto Nodo. Proyecto que se realizará en el distrito de San Miguel ofreciendo
sobre un mismo terreno la posibilidad de vivienda, comercio y recreación.
34

CAPÍTULO IV – FACTORES DE VIVIENDA Y COMERCIO EN EL DISTRITO DE

SAN MIGUEL
09. Demanda de vivienda en un radio cercano al área de intervención
El distrito de San Miguel ha ocupado el primer lugar como el distrito con mayor cantidad
de ventas de unidades inmobiliarias según el diario El Comercio. La cámara peruana de la
Construcción (CAPECO) realizó un informe para determinar qué sector de Lima Metropolitana
cuenta con la mayor oferta de vivienda. Se agrupó a los distritos en diversas categorías según
sus niveles socioeconómicos. El distrito de San Miguel, está dentro de la categoría “Lima
Moderna” en la cual también se encuentran los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del
Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo. Dicho sector presentó 8,309 unidades de vivienda
ofertadas. 13
Tabla 05 – Tabla: Oferta actual de vivienda en Lima. Fuente: CAPECO
Según Guido Valdivia, director ejecutivo de CAPECO, los distritos de segmento C y D de Lima
Metropolitana se mantienen como los más dinámicos en la demanda de viviendas favorecido
por el acceso rápido de créditos hipotecarios a través del Fondo Mi Vivienda. En este sector,
13
El Comercio. Conoce la oferta actual de viviendas en Lima. 29 de septiembre de 2016. Link:
http://elcomercio.pe/economia/peru/conoce-oferta-actual-viviendas-lima-226031
35

como se mencionó líneas arriaba, pertenece el distrito de San Miguel. Otro factor al que se
debe esta preferencia por el distrito es el valor del m2, ya que el futuro propietario prefiere
viviendas económicas. Este tema se retomará en el siguiente punto del capítulo.
10. Demanda de oficinas en un radio cercano al área de intervención
Según el diario Gestión, la oferta de oficinas se ha duplicado en lo que va del año,

impulsada por la demanda creciente de profesionales que requieren tener un centro de
atención a sus clientes. 14
El ex presidente de CAPECO, Humberto Martínez, mencionó que la oferta de oficinas se

concentra en el distrito de San Isidro, Santiago de Surco, seguid por San Miguel y Miraflores.15
La empresa Binswanger Perú, consultores inmobiliarios internacionales, realizó un estudio

acerca del mercado para oficinas en el primer trimestre del 2015. En el primer trimestre del
año 2015, ingresaron 10 nuevos edificios corporativos, el único de segmento prime fue Lima
Central Tower, ubicado en Surco. En el segmento B, se entregaron edificio de oficinas en
diversos distritos de la capital, los más destacables fueron Aliaga Business Center en
Magdalena y Torre Tanguis en La Victoria. 16
Cabe resaltar que la demanda de oficinas, es por oficinas pequeñas o como se les reconoce
en el sector, oficinas boutique. Años atrás existía una tendencia por la construcción de oficinas
prime dirigidas a las grandes empresas transnacionales, sin embargo, ese mercado se ha
paralizado y el que actualmente se encuentra en auge es la pequeña y mediana empresa que
busca el crecimiento de su empresa y este se acompaña de un “look” más empresarial. Lo
cual genera una demanda de espacios pequeños pero en edificios preparados para satisfacer
a los empresarios aspiracionales.
14
Diario Gestión. Capeco: Oferta de oficinas en Lima se duplica. Jueves, 28 de noviembre del 2013. Link:
http://gestion.pe/inmobiliaria/capeco-oferta-oficinas-lima-se-duplica-2082331
15
IDEM
16
Binswanger Perú, Consultores Inmobiliarios Internacionales. Market Insight Oficinas Lima 1t-2015. Link:
http://www.cbb.com.pe/wp-content/uploads/2015/04/Market-Insight-Oficinas-2015-1T.pdf
36

A continuación se mostrará un cuadro sobre los proyectos entregados durante el 1T-2015 (m2)
tanto la clase prime y la clase B.
Tabla 06 – Proyectos entregados durante el 1T – 2015 (m2) - Fuente: Binswanger Perú
Un centro de negocios ofrece oficinas de diferentes formatos que son dinámicas y flexibles a
la demanda del usuario. Estos centros brindan la posibilidad de acceder libremente a salas de
reuniones comunes, zonas de cafetería, un lobby elegante y con la seguridad necesarias que
las empresas requieren.
El perfil del cliente suele ser diverso, desde las grandes empresas que abarcan grandes
espacios para nuclear todo su centro de operaciones hasta medianas y pequeñas empresas
que pueden compartir espacios con otras empresas, lo que se conoce ahora como co-working.
De igual manera, el dinamismo de estos ambientes permite al usuario permanecer en estos

espacios el tiempo que sea necesario, siendo este, años, meses o quizá solamente días.
37

Las proyecciones realizadas por especialistas en el sector inmobiliario indican que las áreas
de influencia de los sub-mercados de San Isidro o Surco se van reduciendo permitiendo el
desarrollo de nuevas zonas como Magdalena, Ejército o San Miguel. 17
11. Oferta de vivienda en un radio cercano al área de intervención
San Miguel, une la provincia constitucional de Callao y Lima ya que cuenta con grandes
vías conectoras de gran importancia, siendo sus fuertes potenciales el Malecón de la costanera
y Plaza San Miguel.
Actualmente, el distrito realiza planes y trabaja por fortalecer la vista al mar. Gran potencial
que muchos distritos de la capital desearían tener, sería impensable no potenciar este factor.
Una de las razones por la cual esta zona está tomando tanto valor se debe a su ubicación, los
importantes distritos limítrofes y los servicios que ofrece como colegios, centros comerciales,
clínicas, institutos públicos de salud y demás. Es así que a la fecha ya existen proyectos en
desarrollo sobre la vía Costanera, por supuesto que de inmobiliarias que fomentan el proyecto
macro de renovación del distrito.
Para empezar, el Grupo Inmobiliario Imagina que desarrolla grandes proyectos en diversos
distritos de Lima, ha apostado por el distrito de San Miguel y está desarrollando el proyecto
Magic Ocean con dirección avenida Costanera 2880 San Miguel. Será un edificio de 15 pisos
con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios.
El proyecto se entregará con piso laminado en sala, comedor y dormitorios. Las puertas con
llaves tipo manija. Dormitorio principal con baño incorporado y mueble bajo. La cocina contará
con piso Porcelanato, muebles bajos y altos en melamine con tablero de granito y equipado
con encimera a gas, horno y campana eléctrica.
Como áreas comunes contará con lobby de doble altura, sala de niños, gimnasio, sala de cine,
sala de adultos, zona de parrillas y terraza con piscina.
17
Binswanger Perú, Consultores Inmobiliarios Internacionales. Market Insight Oficinas Lima 1t-2015. Link:
http://www.cbb.com.pe/wp-content/uploads/2015/04/Market-Insight-Oficinas-2015-1T.pdf
38

Imagen 14 – Fachada proyecto Magic Ocean - Fuente: Inmobiliaria Imagina
Por otro lado, se encuentra la constructora AyG con el proyecto Terrazas de la Costanera,
ubicado en la avenida Costanera 2550, San Miguel. El proyecto cuenta con áreas comunes
con más de 1,200m2 de áreas libres, juegos para niños, gimnasio, zona de parrillas, sala de
usos múltiples, centro e lavado, 2 terrazas, supermercado y seguridad las 24 horas.
Imagen 15 – Terrazas de la Costanera - Fuente: AyG Constructora

39

En cuanto a los acabados, se maneja el mismo estándar que los mencionados en el primer
proyecto.
Urbana Perú, constructora inmobiliaria que también apuesta por la zona, está desarrollando el
proyecto Allegro. Ubicado en avenida Costanera 980, San Miguel. Allegro es un proyecto que
comprende cuatro torres de vivienda con una altura promedio de 14 pisos y dos frentes de
ingreso, uno por la avenida La Paz y el otro por la avenida Costanera. Son 318 departamentos
de 1, 2 y 3 dormitorios con áreas entre 40 y 122m2.
El diseño, al tener doble ingreso, puede contar con departamentos de precios variados y así
se puede dirigir el producto a diferentes tipos de clientes. Cuenta con departamentos con vista
al mar, así como departamentos con vista interior y vista a la avenida principal. Lógicamente,
los departamentos que cuenten con vista al mar tendrán otro valor con respectos a los que
cuenten con vista a la Av. La Paz.
Imagen 16 – Fachada proyecto Allegro - Fuente: Urbana Perú
40

También se encuentra el proyecto Panoramic, que le pertenece a la empresa Paz Centenario,

ubicado en la avenida Costanera 2200, San Miguel. El condominio Panoramic cuenta con vista
al mar y está cercano, así como los otros proyectos de la zona, a centros comerciales, colegios,
parques, municipio, centros de entretenimiento, supermercados y más.
Imagen 17 – Fachada proyecto Panoramic - Fuente: Inmobiliaria Paz Centenario
Como último ejemplo, se tomará el proyecto de Actual Inmobiliaria, Costanera 25, ubicado en
la avenida Costanera 2580, San Miguel. Ofrece departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con piso
de cerámico imitación madera en todo el departamento.18
Contará con áreas comunes para todos sus usuarios, dos piscinas en techo con vista
panorámica, gimnasio, pista de trote y amplios espacio para ejercitarte en el mismo edificio.
18
Actual Inmobiliaria. Costanera 25. Link: http://actual.pe/proyecto/san-miguel/
41

En el caso de este proyecto, está pensado para que la mayoría de los departamentos cuenten
con vista al mar y así poderle mayor valor de venta.
Imagen 18 – Fachada proyecto Costanera 25 - Fuente: Actual Inmobiliaria
Los proyectos que están en desarrollo en la avenida Costanera cuentan con un estilo similar
en el diseño y misma cantidad de áreas comunes que ofrecen a los usuarios.
En cuanto a los acabados se mantienen todos en un mismo estilo y con los mismos
estándares, lo cual resulta que la competencia entre un proyecto y otro es el buen diseño
interior, la fachada y el valor por m2.
Estas características marcan la pauta de lo que debe tener un proyecto emergente en la zona
para alcanzar el mismo estándar y mejorarlo y así lograr un proyecto competitivo. Se concluye
que el proyecto que se proyecte en la zona debe ofrecer departamentos amplios, con buenos
acabados, competitivos y modernos y sobre todo fomentar la vista al mar así como áreas
comunes y zonas de recreación para mejorar la zona de residencia del futuro usuario.
42

12. Oferta de oficinas en un radio cercano al área de intervención
Plexus, es el principal centro empresarial ubicado en San Miguel comercializado por el

Grupo Inmobiliario Octavio Pedraza P. e Hijos. El edificio Plexus es un centro empresarial de
más de 17,800m2 construidos y ubicado en la avenida Martín de Murua 150, San Miguel, entre
las cuadras 25 y 26 de la avenida La Marina. Cuenta con oficinas repartidas en 14 pisos con
áreas desde los 60m2 hasta plantas libres de 700m2.
Imagen 19 – Mapa de ubicación de Plexus Centro Empresarial - Fuente: Google Maps
Fue diseñado para acercar a los proveedores de servicios con nuevos públicos, es el edificio
ideal para el emprendedor y el profesional que busca un espacio pequeño para establecer su
empresa. Plexus es un edificio que transfiere directamente sus características principales a
los negocios de sus nuevos propietarios.
Como áreas comunes cuenta con área verdes, hall de ingreso, ascensores, sistema de
seguridad y sala de usos múltiples.
43

Imagen 20 – Fachada Centro Empresarial Plexus - Fuente: Google
Esta es la primera construcción ejecutiva de la zona y ofrece conexión con establecimientos

importantes como Plaza San Miguel, supermercados, restaurantes y acceso a avenidas y
zonas importantes.19
El precio de las oficinas va desde $78,000 dólares americanos para oficinas de áreas desde
43m2.
A continuación, se muestra un mapa donde todos los puntos rojos representan un centro
empresarial de gran envergadura. La mayor concentración de ellos es en San Isidro y
19
Grupo Inmobiliario Octavio Pedraza P. e hijos. Link: http://octaviopedraza.com/inmuebles/plexus-centro-
empresarial-san-miguel/
44

Miraflores, sin embargo, en San Miguel el único es el centro empresarial mencionado

anteriormente, Plexus.
Imagen 21 – Mapa de ubicación de centros empresariales - Fuente: Google Maps
A la fecha todas las oficinas ya están vendidas o alquiladas, lo cual demuestra que si existe
una demanda por el sector en el distrito pero a la fecha aún no se desarrolla un edificio de
similar envergadura.
El proyecto Nodo, referente del estudio, se convertirá a futuro en un punto comercial fuerte y
fomentará el crecimiento empresarial de la zona. La idea es que poco a poco el distrito tome
fuerza y complemente la demanda de vivienda con la demanda comercial y se ofrezcan
espacios de calidad para cubrir las expectativas del cliente.
13. Valor de venta del m2 en el distrito de San Miguel
Según el Diario El Comercio, Barranco es el distrito que tiene el metro cuadrado más caro
en Lima, al promediar una cotización de 7,705 nuevos soles, según la Asociación de Empresas
Inmobiliarias del Perú (ASEI), que sistematizó la data de la oferta de sus empresas asociadas
45

en su nuevo portal Nexo Inmobiliario. En esta base de datos, le siguen Miraflores con 7,433
nuevos soles, San Isidro con 7,132 nuevos soles y San Borja con 7,102 nuevos soles.20
CAPECO, dio a conocer cuáles son los precios por metro cuadrado de los departamentos en
Lima y Callao, de acuerdo al avance del 21° Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en
Lima Metropolitana y el Callao”.
Lima Top, que incluye los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco,
San Borja y Barranco el precio por m2 es de 7,010 nuevos soles.
Lima Moderna, que incluye a los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San
Miguel, Pueblo Libre y Surquillo donde el metro cuadrado se cotiza en 5,187 nuevos soles.
Lima centro en el cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis el metro cuadrado se
ofrece a 4.214 nuevos soles.
Lima Norte, a la cual pertenecen, los distritos de Carabayllo, Comas, Independencia, Los
Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Ancón y Santa Rosa el precio por metro cuadrado
es de 2,141 nuevos soles.
Lima Sur, los distritos de Chorrillos Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa El
Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta hermosa, Punta Negra, San Bartolo y Santa
María del Mar el precio del metro cuadrado asciende a 3,765 nuevos soles. 21
En el año 2016, CAPECO, pronosticó el alza de los precios para el presente año 2017. El
porcentaje de alza pronosticado era de 2% a 5%
14. Terreno seleccionado para el conjunto
El terreno donde se desarrollará el proyecto de la presente investigación, es donde

actualmente se encuentra el centro penitenciario para menores conocido como “Maranguita”.
20
Diario El Comercio. ¿Cuánto se paga por metro cuadrado en los distritos de Lima? 04 de Marzo de 2017. Link:
http://elcomercio.pe/economia/personal/paga-metro-cuadrado-distritos-lima-142038?foto=5
21
RPP NOTICIAS. ¿Vas a comprar un departamento? Estos son los precios por metro cuadrado en Lima. 28 de
Septiembre del 2016. Link: http://rpp.pe/economia/economia/vas-a-comprar-una-vivienda-estos-son-los-
precios-por-metro-cuadrado-en-lima-noticia-998289
46

Este centro fue inaugurado como como escuela correccional de varones de Maranga el 12 de
Julio del año 1945 durante el primer gobierno del presidente Manuel Ignacio Prado. La
administración estaba a cargo de la congregación de los hermanos maristas de Lasalle y luego
pasa a manos del poder judicial el año 1996. Maranguita tiene capacidad para 370 internos,
sin embargo, el número en la actualidad casi se duplica.
El terreno ocupa un área de 35 mil metros cuadrado y está ubicado entre las cuadras 17 y 21
de la avenida Costanera.
En los últimos años se han dado varios incidentes y los principales afectados son los vecinos
de San Miguel por la violencia y la inseguridad.
El ex alcalde de San Miguel, Salvador Heresí, indica que el terreno donde está ubicado el
centro penitenciario esta pronosticado para futuros edificios de vivienda y comercio como los
ya existentes a los alrededores y mencionados anteriormente en el documento. El traslado de
esta institución ya se solicitó pero todo depende de la decisión que tome el Poder Judicial. El
traslado de “Maranguita” tendrá un efecto inmediato en el terreno y las construcciones
aledañas incrementando el valor por metro cuadrado.
Esta medida, más el cambio de uso de la avenida la Paz propuesto por la Municipalidad de
San Miguel y la remodelación de la costanera hacen de este terreno la primera opción para
desarrollar un gran conjunto que se puede convertir en un hito de Lima Metropolitana.
47

CAPÍTULO V – PROYECTO DE VIVIENDA – COMERCIO EN EL DISTRITO DE

SAN MIGUEL
El proyecto de vivienda – comercio se desarrollará en el distrito de San Miguel bajo el

concepto: Uso Mixto.
El conjunto arquitectónico llevará el nombre de Álmar 1800 compartiendo vivienda, comercio

y recreación sobre un mismo terreno. Dándole vida a Álmar Residencial 1800 y Álmar Centro
empresarial 1800.
Conjunto ÁLMAR 1800 ÁLMAR Residencial 1800 ÁLMAR Centro Empresarial 1800
15. Ubicación del proyecto
El proyecto se ejecutará en Perú, Lima Metropolitana, en el Distrito de San Miguel, en la

avenida La Paz cuadra 17 - 21. Sobre el actual terreno del centro penitenciario para menores,
Maranguita.
Cuenta con cuatro frentes, la avenida La Paz con 295.82ml, la calle 19 con 137.91ml, la
avenida Costanera con 291.57ml y la calle Maranga con 127.40ml. En total 3800m2.
Según los parámetros normativos entregados por la Municipalidad de San Miguel, se permite
el uso de residencial alta y se debe mantener un mínimo de 50% de áreas libres. La altura
máxima son 15 pisos. A continuación se adjunta cuadro normativo de la municipalidad
correspondiente y el cuadro normativo del presente proyecto.
48

El área techada total del proyecto es 94,620.45m2, los cuales incluyen 6 torres de vivienda de
15 pisos, dos pisos de centro comercial, 8 pisos de centro empresarial y parques
recreacionales.
El área libre del terreno corresponde a 91.69%, casi el doble de lo que exige el municipio,
logrando de esta manera que el conjunto Álmar 1800 funcione como un gran pulmón para el
distrito de San Miguel mejorando la visual de la zona y mejorando la calidad de vida de los
usuarios tanto del conjunto como de las viviendas aledañas.
Imagen 22 – Cuadro normativo del proyecto - Fuente: Propia
16. Aspectos generales del proyecto
El conjunto Álmar 1800 ofrece 6 torres de vivienda clasificadas en dos tipos de edificios de
dos o tres departamentos por piso, en total 15 pisos. También ofrece un centro empresarial de
8 pisos, siendo los dos primeros un pequeño y moderno centro comercial. Álmar 1800 contará
con un moderno patio de comidas como plaza central con modernos módulos y mobiliario que
49

servirá al comercio de alimentos y bebidas. Este servirá directamente a la zona recreacional

del conjunto pero también pueden servir al centro empresarial y comercial Álmar 1800.
Imagen 23 – Plaza de comidas del conjunto ÁLMAR 1800 - Fuente: Propia
También contará con extensos jardines debidamente iluminados para la seguridad de los
usuarios y con mobiliario exterior cómodo para el adecuado uso de los residentes y visitantes.
En ellos se colocará la vegetación adecuada para lograr el confort exterior y sea un espacio
recreacional pensado.
Se plantea que el uso de estos espacios verdes sirva tanto al residente como a la comunidad,
no solo como espacio recreacional sino también como pulmón para el distrito. Cabe resaltar
que la zona no cuenta con áreas verdes de calidad y con la gran cantidad de transporte que
circula por las vías es importante contar con un filtro para la contaminación.
50

En el conjunto se ha diseñado un mini-market para servir principalmente a las torres de

vivienda y a las oficinas del centro empresarial, sin embargo, también a los usuarios de las
áreas recreacionales.
Imagen 24 – Mini-market del conjunto Álmar 1800 - Fuente: Propia
Para la comunicación interna del conjunto se ha planteado módulos de bicicletas dispersos a

los cuales propietarios podrán acceder a ellas a través de un sistema interno y así circular
fácilmente y saludable. Se ubicaron los puntos de bicicleta estratégicamente según el diseño
propuesto para conectar los puntos importantes del conjunto,
Se propone que el servicio de bicicletas sea totalmente gratuito para los habitantes del
complejo y de esta manera puedan circular por él o por los alrededores de la zona sin
51

contaminar ni incrementar el tráfico. El control y mantenimiento de ellas será visto por la

administración de la zona residencial. De esta manera se aporta a la calidad de vida del
residente y de la comunidad.
Imagen 25 – Propuesta de integración del conjunto a través de ciclo vías - Fuente: Propia
El conjunto Álmar 1800, busca fomentar el uso mixto, ofreciendo a los usuarios la opción de
vivienda, comercio a través de un centro comercial, comercio con un centro empresarial y
espacios de áreas verdes y complementarios para de esta manera brindarle confort al usuario.
17. Anteproyecto comercial – Centro Empresarial
Al ser un proyecto de gran extensión y lograr un completo desarrollo a nivel de

anteproyecto y proyecto se dividió por sectores según su uso. Se desarrollará a nivel de
52

anteproyecto la zona comercial, tanto el centro comercial como el centro empresarial y más
adelante a nivel de proyecto se desarrollará la zona de la vivienda.
17.1 Descripción del anteproyecto – Centro empresarial
Se desarrolló a nivel de anteproyecto el centro empresarial, este consta de 8 pisos entres

los cuales se divide dos pisos de centro comercial y 6 pisos de centro empresarial. Está zona
del conjunto se denomina Álmar centro empresarial 1800.
En el retiro de la edificación se han diseñado espejos de agua y se lucirán las columnas

circulares enchapadas en acero e iluminadas por sectores para darle importancia visual a la
edificación.
Álmar centro empresarial 1800 cuenta con dos rampas de ingreso vehicular, ingreso por la
avenida La Paz y por la calle Maranga. Se propone que esta rampa tenga un ancho de 8.50ml
cada una para permitir el ingreso y salida fluida de los autos. Podrá albergar 371 vehículos
tanto visitantes del centro comercial como de los usuarios y visitantes del centro empresarial.
En el primer y segundo piso se encuentra el centro comercial, con un imponente hall de ingreso
de gran magnitud y modernidad cuyo acceso principal será por la esquina de la avenida La
Paz con la calle Maranga. Cuenta con dos cafeterías de dos niveles cada uno y tiendas de
entre 30 y 60m2 aproximadamente para el sector boutique. Estas se entregarán con piso de
porcelanto brillante y de formato grande, las paredes empastadas y pintadas, puertas y
tabiquería de vidrio templado donde corresponda únicamente para delimitar el espacio entre
una unidad y otra. En el interior se han diseñado dos espacios para agencias bancarías que
serán el complemento perfecto para el sector empresarial del proyecto, cada una cuenta con
espacios para bóvedas y zonas administrativas además de atención al cliente. Se ha tomado
especial atención en el diseño interior y paisajismo para fomentar la integración con el exterior
manteniendo las jardineras, la vegetación y las caídas de agua.
En cuanto el centro empresarial en el núcleo del edificio se encuentra el lobby que da acceso
a los pisos de oficinas, el cual contará con un moderno sistema de seguridad para el control
de acceso peatonal. Este se puede catalogar como un lobby moderno y elegante. El ingreso
53

más cercano será por la puerta de la avenida La Paz, sin embargo se podrá acceder
directamente desde el centro comercial. 6 pisos destinados exclusivamente para oficinas
desde 58m2 hasta 205m2. Oficinas dinámicas que se adaptarán al uso que el usuario requiera
ya sea por breves o prolongados lapsos de tiempo.
En cuanto al acabado de las oficinas, estas se entregarán con alfombra de alto tránsito,
zócalos de MDF pintados en color blanco, paredes pintadas y empastadas, puertas de vidrio
pavonado con manijas electrónicas de apertura inteligente.
Algunas oficinas cuentan con baño al interior y otras deberán compartir un núcleo de baños,
esto se debe a que según estudios realizados hay usuarios que prefieren utilizar toda el área
de la oficina para ejercer su labor, mientras que para otros usuarios si es importante contar
con un baño privado. Así mismo, cada piso tiene 3 terrazas para uso exclusivo de los
propietarios o inquilinos de las oficinas, dos terrazas tienen vista a la calle mientras que la
tercera tiene vista a la zona posterior del conjunto.
En cada piso se ubicó una sala de usos múltiples la cual en alguno de ellos se utilizará como
cafetería de uso exclusivo de los usuarios mientras que en otros se podrá utilizar como salas
de reuniones o para conferencias según la necesidad de cada oficina.
En la fachada se propone muro cortina con doble tonalidad de vidrio para darle dinamismo y
modernidad, algunas ventanas podrán abrirse para ventilar de forma natural las oficinas. De
igual manera, se revestirán las columnas circulares con acero en su altura total y se
enchaparán zonas determinadas con porcelanato imitación madera para darle calidez al
diseño. Se trabajará con luces dirigidas para iluminar decorativamente y así lograr efectos
especiales. La fachada lucirá jardineras con vegetación colgante para mantener el concepto
verde como detalle en varios sectores de la edificación.
ÁLMAR Centro empresarial 1800, busca ser una propuesta moderna y elegante que aporte a
la zona con su imponente estructura y acabado, fomentando el cambio y la mejora en la zona.
Ofrecerá otra visual en la avenida La Paz, la iluminación brindará seguridad, las áreas verdes
calidad de vida y sobre todo la oportunidad de incrementar el comercio en la zona.
54

Imagen 26 – Fachada de ÁLMAR Centro Empresarial 1800 vista desde la calle Maranga - Fuente: Propia
17.2 Concepto arquitectónico
Se ubica el centro empresarial en la esquina del terreno colocando en ingreso principal en

la esquina de la av. La Paz con calle Maranga. De esta manera se fortalecerá esa esquina del
proyecto convirtiéndola en la principal del complejo. Conceptualmente es un edificio compacto
pero para lograr la transparencia y que se sienta un bloque ligero se colocó muro cortina desde
el nivel más bajo hasta el más alto de la fachada. Se varío el tono de color en los vidrios para
lograr que sea dinámica pero sutil.
El concepto principal del proyecto era lograr la integración del centro empresarial, con los
edificios de vivienda y el exterior del conjunto, tanto zonas recreativas como áreas verdes.
Esto se logró llevando la vegetación del exterior al interior de cada edificación ya sea por
sectores, como detalles en la fachada o como guía de recorridos. Se colocó detalles del mismo
material para lograr un carácter común a pesar de la diferencia de tipologías, esto se realizó
directamente en la fachada para que sea un elemento llamativo y fácil de reconocer. Así
mismo, se organizó el terreno de tal manera que contara con gran porcentaje de áreas verdes
y funcionara como un pulmón para la zona. A pesar de ser un terreno amplio, no era el objetivo
55

principal, diseñarlo al tope de su capacidad de área construida ya que otro concepto que se
manejo fue el de la ligereza. El diseño debía aportar a la zona con calidad arquitectónica
17.3 Programa arquitectónico
Imagen 27 – Programa arquitectónico Álmar 1800 centro empresarial - Fuente: Propia
El cuadro adjunto líneas arriba es la programación arquitectónica de ÁLMAR 1800 Centro

empresarial. Indica las áreas del centro comercial y centro empresarial por la cantidad de pisos
que indica el anteproyecto.
El complejo empresarial consta de 70,312.71m2 construidos, los cuales albergarán oficinas de

diferente metrado, tiendas boutique, un elegante lobby tanto para el ingreso del área comercial,
un lobby moderno y con sistema inteligente para el ingreso de la zona empresarial,
circulaciones horizontales, circulaciones verticales, salas de usos múltiples, sanitarios y metros
cuadrados para albergar los espacios necesarios para ubicar allí los servicios
complementarios que requiere el complejo para funcionar adecuadamente. En esta cantidad
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de metros construidos también se incluyen los dos sótanos que albergaran todos los autos que
ingresan al complejo. Estos estacionamientos son de uso exclusivo para la zona comercial ya
que la zona residencial contará con su estacionamiento propio a nivel +0.00.
18. Vistas interiores del anteproyecto
A continuación se adjuntan imágenes 3D con ideas de diseño para algunas oficinas del
proyecto ÁLMAR 1800 Centro empresarial.
Imagen 28 – Idea de diseño de oficinas - Fuente: Propia
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58

19. Proyecto de vivienda
Se desarrolló a nivel de proyecto el sector de vivienda del complejo ÁLMAR 1800, logrando
mayor escala y nivel de detalle en esta zona. Se desarrollaron los planos a escala 1:75 al igual
que las especialidades de estructuras, instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias.
19.1 Descripción del proyecto
El sector vivienda consta de seis torres de quince pisos cada una, clasificadas en tipo A y
tipo B. En el primer nivel de todos los edificios se han ubicado tiendas boutique para uso de
comercio público, allí se deberá establecer el tipo de comercio adecuado para aportar al
conjunto. Para el ingreso de cualquiera de las torres se planteó elevar la recepción +1.50
metros para diferenciar la zona privada de la pública, por ende para ingresar al lobby se debe
torres se diseñó un lobby elegante y moderno con un jardín de gran altura y muro verde en el
ducto de luz para mejorar la visual interior e integrar el elemento verde predominante en el
exterior dentro del edificio.
El piso del lobby es enchapado en porcelanato imitación mármol y el counter es de mármol

con mueble en melamine. El cuarto de bombas y cisternas se encuentran en el semisótano de
cada torre, se utilizará el sistema de bombas alternas para la impulsión de agua. Es una sola
escalera la que conectará todo el edificio verticalmente, debidamente dividida entre el primer
nivel y el cuarto de bombas por temas de seguridad como indica claramente el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
Al mismo tiempo, ambas torres cuentan con dos ascensores modernos de alta tecnología que
recorren desde el primer hasta el quinceavo piso. Cada parada de ascensor lleva a un hall de
distribución el cual está debidamente iluminado y ventilado para mantener el carácter de
calidad del edificio.
En el caso de la torre A, por piso se diseñó dos departamentos de 132.77m2 cada uno. Cada
departamento cuenta con una sala – comedor con piso de bambú premium de 12 milímetros,
baño de visita con piso enchapado en porcelanato y una pared enchapada como detalle,
cocina amplia con piso enchapado en porcelanato, muebles bajos en melamine y altos en
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poliuretano blanco brillante, también tendrá una lavandería y baño de servicio enchapado con
el mismo piso de porcelanato de la cocina. Dos dormitorios secundarios con piso de bambú
premium de 12 milímetros y closets de melamine con puertas en poliuretano blanco brillante,
que comparten un baño común enchapado completamente, tanto piso como paredes en
porcelanato y un dormitorio principal con el mismo piso bambú que se prolongará hasta el
walking closet que tiene todo el mueble en melamine blanca y por último el baño principal, al
cual se accede desde el walking closet del dormitorio principal, el cual se enchapó en
porcelanato de piso a techo.
Las paredes son empastadas y pintadas en color blanco humo. Se entrega con interruptores
y tomacorrientes de marca bticino modelo living light. Las ventanas y mamparas tienen marco
de aluminio grueso con vidrio templado de 10mm el cual puede ser Miyasato o Furukawa.
Este esquema de departamento se diseñó en la torre A, pero en la torre B se agregó un

departamento más en la zona posterior del edificio el cual se conectó a través de un puente.
La torre B simula la forma de una hélice, mientras que la torre A cuenta con un diseño más
alargado.
19.2 Criterios de diseño
El principal criterio de diseño que se manejó para el proyecto de vivienda es la ubicación y

la visual con la que contaría estos departamentos. Se dio principal importancia a la vista al
mar, por lo tanto las seis torres se ha colocado de forma continua siguiendo la línea del litoral.
Las torres de tipo B, cuenta con un volumen similar al de una hélice, permitiendo que cada
departamento pueda contar con iluminación por sus dos frentes más largos.
Únicamente los departamentos que se encuentran en la parte posterior de las torres B, no

cuentan con una vista directa al mar, sin embargo se prestó atención a este factor y si contará
de igual manera con una vista agradable pero esta será hacia las área verdes y espejos de
agua del complejo.
Por otro lado, la fachada compartirá elementos de la torre empresarial para de esta forma
lograr una misma lectura del conjunto. También contará con jardineras para mantener lo verde
60

en la verticalidad de la arquitectura y que simule una prolongación de las futuras áreas verdes
de la costanera y del complejo.
19.3 Programa arquitectónico
A continuación se anexa el programa arquitectónico de la zona residencial del conjunto

ÁLMAR 1800 para las seis torres de vivienda y las tiendas boutique.
PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA
Vivienda - Comercio en el Distrito de San Miguel
Área construida
Zona Ambiente N° de Ambientes m2 Área total construida
Techada Sin techar
Uso Vivienda
Primera planta
Lobby 6 39.97 239.82 239.82
Sala de recepción 6 76.75 460.5 460.5
Circulacion 6 57.58 345.48 345.48
Tienda 24 52.15 1251.6 1251.6
Planta típica
Sala-Comedor 240 25.73 6175.2 6175.2
Sh. Visita 240 3.45 828 828
Dorm. Principal 240 17.25 4140 4140
Residencial
Dorm. Secundario 1 240 12.86 3086.4 3086.4

Dorm. Secundario 2 240 12.50 3000 3000
Sh. Principal 240 4.50 1080 1080
Sh. Común 240 3.84 921.6 921.6
Cocina 240 8.70 2088 2088
Walking closet 240 8.94 2145.6 2145.6
Baño de servicio 240 2.82 676.8 676.8
Circulación 240 18.42 4420.8 4420.8
Lavandería 240 5.22 1252.8 1252.8
Balcón 240 7.45 1788 1788
30% de área libre 240 14.44 3465.6 3465.6 1102.5
37366.20 11209.86
Imagen 32 – Programa arquitectónico Álmar Residencial - Fuente: Propia
El área total construida del proyecto de vivienda es 37,366.20m2. Son 240 unidades de
vivienda para la venta de 133m2 cada una. El precio promedio de una vivienda por la zona es
de 1500 dólares el m2, por lo tanto solo de la venta de las unidades inmuebles se recuperará
47, 880,000 dólares.
Cabe la posibilidad que el valor por metro cuadrado varié dependiendo de la altura en la cual
se encuentre el departamento, a mayor altura más elevado el precio de venta ya que cuenta
61

con una mejor vista del litoral. Por otro lado, el valor del metro cuadrado de las tiendas que se
encuentran en el primer nivel puede variar e incrementar ya que tendrán vista directa al nuevo
malecón de la Costanera generando gran fluidez de público.
62

19.4 Cuadro de acabados
DPTO TÍPICO RESIDENCIAL ÁLMAR 1800
RELACION DE ACABADOS
ITEM AMBIENTE TIPO DE ACABADO COLOR MARCA Und
SALA-COMEDOR
1.00 PISO Piso de madera machihembrada Carbonizado Ecopisos m2
CONTRAZOCALO MDF Color Blanco h:12cm Blanco ml
MAMPARA Cristal Templado Incoloro de 8mm m2
BALCONES
2.00 PISO Porcelanato Vitromex Sierra Madre Nero Formato 50.2X50.2 Cod.11020841 0 DECORCENTER m2
CONTRAZOCALO Porcelanato Vitromex Sierra Madre Nero H:10cm Cod.11020841 0 DECORCENTER m2
COCINA
PISO Porcelanato Luna Neve 60X60 Beige Plus DECORCENTER m2
Area Enchapada: Klipen Classic Blanco DECORCENTER m2
PARED
Area Empastada y Pintada Supermate Blanco Granito m2
TABLERO Cuarzo Blanco ml
3.00 PUERTA Puerta vaiven MDF, Espesor: 4.2mm Bruñado, Marco 1.5" X4". Madera Cachimbo Similar. Acabado Gloss Blanco und
CERRAJERIA Bisagras y placa vaiven de acero inoxidable Und
Mueble Alto: Puertas en termolaminado. Interior en melamine con tapacanto delgado. Blanco ml
MUEBLE DE COCINA
Mueble Bajo: Termolaminado melamine. Interior en melamine con tapacanto delgado. Madera ml
SANITARIOS Lavadero doble poza recortado en acero Inox 35X40X18 RECORD und
GRIFERIAS Mezcladora Monomando STRETTO lavaplato vertical modelo OZ. STRETTO o Similar Und
LAVANDERIA
PISO Porcelanato Luna Neve 60X60 Beige Plus DECORCENTER m2
Ceramico San Lorenzo Blanco Brillante 27x45 Blanco CASSINELLI m2
4.00 PARED
Area Empastada y Pintada Supermate Supermate Blanco Granito Supermate m2
LAVAROPA Poza AMAZONAS Blanco TREBOL Und
GRIFERIAS Mezcladora OMEGA Bávaro a la pared con pico giratorio. 0 0 und
PUERTA Cristal Templado Incoloro de 8mm 0 0 m2
DORMITORIO DE SERVICIO
PISO Porcelanato Luna neve beige plus 60x60. Beige Plus DECORCENTER m2
CONTRAZOCALO Porcelanato Luna neve beige plus H:10cm Blanco CASSINELLI m2
5.00
PUERTA MDF, Espesor: 4.2mm Bruñado, Marco 1.5" X4". Madera Cachimbo Similar. Acabado Gloss. Supermate Blanco Granito 0 m2
CERRAJERIA Bisagras de acero inoxidable y cerradura de pomo Blanco TREBOL Und
VENTANA/MAMPARA Cristal Templado Incoloro de 8mm 0 0 und
BAÑO DE SERVICIO
PISO Porcelanato Luna neve beige plus 60x60. Beige Plus DECORCENTER m2
PARED Cerámico SAN LORENZO Blanco Brillante 27x45. Zócalo h=1.20m y en Ducha h=2.10m. 0 0 m2
PUERTA MDF, Espesor: 4.2mm Bruñado, Marco 1.5" X4". Madera Cachimbo Similar. Acabado Gloss Blanco 0 Und
6.00
CERRAJERIA Bisagras de acero inoxidable y cerradura de pomo Acero EUROINOX Und
Lavatorio de pedestal marca TREBOL Mancora color Blanco Blanco TREBOL Und
SANITARIOS
Inodoro Elong Jet color Blanco. Tanque Sifón Jet con pulsador dual. Blanco TREBOL Und
Lavatorio: Llave de agua fría 0 TREBOL und
GRIFERIAS
Ducha: Mezcladora Cromo de 8” para ducha. 0 TREBOL und
BAÑO DE VISITA
PISO Semi gres Decorela Gris 11017936 Formato 60X60 Gris DECORCENTER m2
CONTRAZOCALO Semi gres Decorela Gris 11017936 Formato 60X60 - H:0.10cm Gris DECORCENTER m2
DETALLE Mosaico Sahara Negro 5 Lineas 11012777 (Pared detrás de WC) Negro DECORCENTER m2
PARED Area Empastada y Pintada Supermate (2 colores) Por Definir 0 m2
TABLERO Granito negro Aracruz Negro 0 ml
7.00
PUERTA MDF, Espesor: 4.2mm Bruñado, Marco 1.5" X4". Madera Cachimbo Similar. Acabado en Gloss Blanco 0 und
CERRAJERIA Bisagras de acero inoxidable y cerradura de pomo Acero 0 und
Lavatorio Klipen Boreal BL 40X40X16 Cod.11016484 blanco DECORCENTER und
SANITARIOS
Inodoro: One Piece Klipen Vixen II c/caida C/Lenta Cod. 11016856 Blanco DECORCENTER und
GRIFERIAS MONOCOMANDO MARCA STRETTO LAVATORIO ALTO 0 STRETTO O SIMILAR und
ACCESORIOS Espejo empotrado de 4mm bicelado sin marco 0 0 und
SALA DE ESTAR
Piso de madera machihembrada Premium 12mm 0 m2
8.00 CONTRAZOCALO MDF Color Blanco h:12cm 0 0 ml
DORMITORIO PRINCIPAL
PISO Piso de madera machihembrada Premium 12mm 0 m2
CONTRAZOCALO MDF Color Blanco h:12cm 0 ml
9.00
Melamine con tubos colgadores y cajones interiores con sistema de correderas telescópicas con tapacanto grueso en exterior
CLOSET Blanco 0 und
y tapacanto delgado en interior. Puertas batientes en termolaminado con tiradores de aluminio
Melamine color blanco. Incluye Tubos Colgadores y cajones interiores con sistema de correderas telescópicas, con tapacanto
WALKING CLOSET 0 0 und
grueso en exterior y tapacanto delgado en interior. No llevan puertas.
VENTANA/MAMPARA Cristal Templado Incoloro de 8mm 0 0 m2
DORMITORIO SECUNDARIO
PISO Piso de madera machihembrada Premium 12mm 0 m2
CONTRAZOCALO MDF Color Blanco h:12cm 0 0 m2
10.00
Melamine con tubos colgadores y cajones interiores con sistema de correderas telescópicas con tapacanto grueso en exterior
CLOSET Blanco 0 und
y tapacanto delgado en interior. Puertas batientes en termolaminado con tiradores de aluminio
VENTANA/MAMPARA Cristal Templado Incoloro de 8mm 0 0 m2
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BAÑO PRINCIPAL
PISO Gres Porcelanico Daytona Gris Formato 60X60 Gris DECORCENTER m2
DETALLE Decorela Concrete Gray Formato 28X85 Cod. 11021786 Gray DECORCENTER m2
PARED Klipen Salamanca 30X60 Blanco Mate DECORCENTER m2
TABLERO Cuarzo Blanco GRAYMAR ml
11.00 CERRAJERIA Bisagras de acero inoxidable y cerradura de pomo Acero 0 und
Lavatorio: Empotrado Klipen Fremont Blanco 47.5X37.5 Cod. 11017597 blanco DECORCENTER und
SANITARIOS
Inodoro: One Piece Klipen Vixen II c/caida lenta Cod. 11016856 Blanco DECORCENTER und
Lavatorio: MONOCOMANDO MARCA STRETTO MODELO OZ 0 STRETTO O SIMILAR und
GRIFERIAS Ducha: MONOCOMANDO MARCA STRETTO MODELO OZ DE EMPOTRAR 0 STRETTO O SIMILAR und
Salida de Ducha cromada 0 STRETTO O SIMILAR und
MUEBLE Muble bajo flotante de melamine 0 0 und
BAÑO SECUNDARIO
PISO Semi Grees Decorela Fusion Gris 11018180 Formato 60X60 Fusion Gris DECORCENTER m2
DETALLE Mosaico Fusion Gris de 3 lineas (EN PARED DUCHA) Formato 60X60 Fusion Gris DECORCENTER m2
PARED Klipen Salamanca 30X60 Blanco Mate DECORCENTER m2
TABLERO Cuarzo Blanco Polar F GRAYMAR ml
12.00 CERRAJERIA Bisagras de acero inoxidable y cerradura de pomo Acero 0 und
Lavatorio: Empotrado Klipen Fremont Blanco 47.5X37.5 Cod. 11017597 blanco DECORCENTER und
SANITARIOS
Inodoro: One Piece Klipen Fremont II Blanco c/asiento c/lenta Cod. 11016690 Blanco DECORCENTER und
Lavatorio: MONOCOMANDO MARCA STRETTO MODELO OZ 0 STRETTO O SIMILAR und
Ducha: MONOCOMANDO MARCA STRETTO MODELO OZ DE EMPOTRAR 0 STRETTO O SIMILAR und
GRIFERIAS
Salida de Ducha cromada 0 STRETTO O SIMILAR und
MUEBLE Muble bajo flotante de melamine 0 0 und
DEPOSITOS - SOTANOS
PISO Cemento Pulido 0 0 m2
PARED Pintada con pintura SUPERMATE Blanco 0 m2
13.00
PUERTA MDF espesor 4.2mm sin bruñas, marco de 1"x4” en madera Cachimbo o similar, acabado al duco con rejilla para ventilación Blanco 0 und
CERRAJERIA Bisagras de acero inoxidable y cerradura de pomo Por definir 0 und

OTROS
14.00 TECHOS Pintura: VENCELATEX (Todo el Dpto.) Blanco m2
PARED Area Empastada y Pintada a dos manos Supermate Granito m2
ESTACIONAMIENTOS
15.00 TECHOS Solaqueado m2
PAREDES Solaqueado m2
Imagen 33 – Cuadro de acabados Álmar Residencial - Fuente: Propia
El cuadro de acabados adjunto líneas arriba será el estándar para cualquier tipo de
departamento, sobre este los clientes podrán realizar los cambios que sean necesarios para
lograr la venta del inmueble, podrán escoger de la cartera de acabados con las variedades
que se manejen como opción. De no agradarle ninguna de las opciones, el futuro cliente
deberá enviar el material a obra y se le devolverá el dinero luego de valorizar el cambio
solicitado. El cambio del material no debe afectar ni minimizar la calidad arquitectónica de los
departamentos.
Se propusieron acabados de alta calidad, de marcas nacionales e internacionales, para marcar

el estilo y el nivel del departamento. Los tonos que se manejan, son entre cálidos y fríos, grises
o beige. Es importante que los tonos de los materiales seleccionados sean suaves y con
texturas ligeras para una fácil combinación del futuro propietario y de esta manera también
asegurar que le agrade a la mayoría del público.
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19.5 Memoria descriptiva
Ubicación : Av. La Paz 1800, Lima – Perú
Generalidades
El terreno, en la ubicación de la referencia, tiene una superficie total de 38,943.67m2 con

las siguientes medidas perimétricas: Por el frente con avenida La Paz, 295.82 m., por el
costado derecho con calle 19, 137,91 m., por la izquierda con calle Maranga, 127.40 m. y por
el fondo con avenida costanera, 291.57 m.
La topografía es regular, la zonificación es RDA residencial de densidad alta.
El Proyecto se desarrolla tomando en consideración los Parámetros Reglamentarios

correspondientes (Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N°568-2010-
SGOPR-GDU/MDSM, las normas reglamentarias vigentes para este tipo de edificaciones
indicadas en el nuevo RNE y las sugerencias del asesor de tesis.
Características de la Edificación
La propuesta considera seis torres de vivienda de quince pisos cada una, dependiendo
del tipo de torre, es la cantidad de departamentos por piso. En las torres tipo A, son dos
departamentos por nivel y en el caso de las torres tipo B son tres departamentos por nivel.
Cada departamento tiene como metraje 132.77m2 y lo que permite tener 3 dormitorios, tres y
medios baños, sala y comedor, cocina y lavandería.
Las torres de vivienda contarán con estacionamientos a nivel +0.00 con ingreso y salida
vehicular controlada por la calle 19. Este espacio podrá albergar 160 autos en total. Es decir,
el conjunto tiene a la venta 240 unidades inmobiliarias lo cual responde a lo indicado por los
parámetros de 1.5 estacionamientos por departamento.
El acceso a las viviendas es a través de un ingreso independiente en cada torre subiendo

medio nivel por la avenida costanera que conduce a un hall desde donde se llega a los
ascensores y a la escalera de evacuación que comunica a los resto de pisos de la edificación.
65

Del ingreso peatonal llegamos al primer nivel del edificio. Allí se encuentra la recepción, la cual
contará con guardiana permanente, un jardín decorativo que permite iluminar toda la
edificación, los ascensores y la escalera de evacuación que comunican al cuarto de bombas
y los siguientes pisos. La escalera de evacuación es reglamentaria, con barandas a ambos
lados, un ancho de 1.20mt, y vestíbulo previo ventilado con ductos de inyección y extracción
de aire.
También cuenta con un cuarto de basura en el primer nivel que cumple con lo indicado en el
Art. 43 de la Norma A.010 donde se indica que para uso residencial se requiere 0.03 m3 por
día para cada vivienda. La capacidad del cuarto de basura es de 20.91m3 (1.60 ancho x 4.15
fondo x 3.15 alto) y se está considerando la eliminación de basura diaria.
En los pisos superiores (del 2º al 15º piso) tienen 2 o 3 departamentos por planta, dependiendo
de la planta.
Los departamentos de 3 dormitorios cuentan con: sala/comedor, cocina-lavandería, baño de

servicio, dormitorio 1, baño 1, dormitorio 2, baño 2, dormitorio 3, baño de visita y balcón.
Materiales instalaciones y acabados de la construcción
El sistema constructivo es de tipo aporticado convencional, con columnas, vigas y placas

de concreto armado, losas aligeradas de concreto armado; muros interiores de ladrillo King
Kong 18 huecos; revestimientos en general de cemento tarrajeado, empastado y pintado, pisos
porcelanatos en baños y cocina, piso madera bambú 12 milímetros en sala-comedor y
dormitorios; baños completos marcas nacionales e internacionales; mamparas y ventanas de
aluminio y vidrio templado incoloro de 8 milímetros, puertas de MDF contraplacadas pintadas
al gloss blanco brillante con manijas; instalaciones eléctricas y sanitarias empotradas, dos
ascensores marca Schindler o similar de alta tecnología y corriente trifásica, tuberías para
agua fría y caliente, sistema de bombas alternas para la impulsión de agua.
La circulación vertical que comunica a todos los niveles del edificio está compuesta por dos
ascensores con 15 paradas y capacidad para 8 personas cada uno con apertura hacia el hall
de distribución hacia los departamentos y una escalera de evacuación con vestíbulo previo
(con ductos para extracción mecánica, extracción e inyección).
66

19.6 Cuadro de gastos
A continuación se muestra el cuadro de gastos por cada tipo de construcción. Los ratios
se obtuvieron según el histórico de gastos de una constructora inmobiliaria con más de 22
años en el sector la cual construye con los mismos sistemas constructivos y acabados
similares, por lo tanto se considera estos como datos reales al año 2017 y los adecuados para
considerar como referencia para obtener los costos aproximados.
ÁLMAR 1800 - PRESUPUESTO DE OBRA

PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN Comercio Vivienda Torre A Vivienda Torre B
PROYECTO: ÁLMAR 1800 50143.55 10686.6 29900.40
ITEM RATIOS 3.3 0 0
ITEMS Precio Total Comercio Total Torre A Total Torre B
Costo de Obra (Sin MO de Casa) S/. 1,381.66 S/. 69,281,337.29 S/. 14,765,247.76 S/. 41,312,186.66
MO de Casa S/. 60.91 S/.3,054,243.63 S/.
$ 650,920.81 S/.
15,416,168.56 1,821,233.36
Costo Total de Obra (sin IGV) S/. 1,442.57 S/. 72,335,580.92 S/. 15,416,168.56 S/. 43,133,420.03
Subtotal (S/.) S/. 130,885,169.51
Subtotal ($) $ 39,662,172.58
CD/m2 (S/.) S/. 1,442.57
CD/m2 ($) $ 437.14
Imagen 34 – Cuadro resumen de presupuesto de obra conjunto Álmar 1800 - Fuente: Propia
Por lo tanto, Álmar 1800 centro empresarial tendrá como inversión en construcción a todo
costo S/.72,335,580.92 soles. En cuanto Álmar residencial, la torre de vivienda tipo A cada una
tendrá como inversión S/. 7,708,084.28 y la torre de vivienda tipo B, cada una tendrá como
inversión S/. 10,783,355.01.
El costo total de la construcción del complejo es de S/. 130,885,169.51 y en dólares será

$39,662,172.88.
El terreno tiene un costo aproximado, de $35, 049,303.00 dólares americanos, precios que se
obtuvo según el valor de m2 de venta de terrenos aledaños con características similares. Por
lo tanto, la inversión total del proyecto es de $74, 711,475.90 dólares americanos los cuales
67

serán recuperados a través de la venta de las unidades inmobiliarias de todas las zonas del
conjunto.
19.7 Lista de precios
Es importante determinar los precios de venta de todas las unidades inmobiliarias del
proyecto para estimar la ganancia y la utilidad y por ende si el proyecto es rentable o no. A
continuación se adjuntan las listas de precios del conjunto:
68

TORRE TIPO A
AREA TECHADA PRECIO POR PRECIO POR

Oficina
APROX. (m2) M2 LANZAMIENTO US$
101 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50

102 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
201 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
202 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
301 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
302 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
401 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
402 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
501 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
502 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
601 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
602 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
701 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
702 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
Torre tipo A
801 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50

802 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
901 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
902 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1001 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1002 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1101 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1102 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1201 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1202 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1301 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1302 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1401 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1402 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1501 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1502 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
Subtotal $ 6,969,375.00
Cantidad de torres 2.00 $ 13,938,750.00
Imagen 35 – Cuadro de lista de precios Álmar Residencial 1800 tipo A - Fuente: Propia
La torre de vivienda tipo A cuenta con 30 departamentos de 132.75m2 cada una, el valor de
venta es de $1,750 dólares el metro cuadrado. Por lo tanto al vender ambas torres que
pertenecen al proyecto la ganancia por la venta del tipo A será de $13,938, 750.00.
69

TORRE TIPO A
AREA
PRECIO POR PRECIO POR
Oficina TECHADA
M2 LANZAMIENTO US$
APROX. (m2)
101 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
102 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
103 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
201 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
202 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
203 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
401 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
402 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
403 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
501 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
502 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
503 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
601 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
602 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
603 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
701 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
702 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
Álmar Residencial - Torre tipo B
703 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50

801 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
802 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
803 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
901 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
902 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
903 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1001 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1002 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1003 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1101 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1102 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1103 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1201 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1202 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1203 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1301 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1302 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1303 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1401 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1402 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1403 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1501 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1502 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1503 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
Subtotal $ 9,757,125.00
70
1103 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1201 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1202 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1203 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1301 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1302 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1303 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1401 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1402 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1403 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1501 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1502 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
1503 132.75 $ 1,750.00 $ 232,312.50
Subtotal $ 9,757,125.00
Imagen 36 – Cuadro de lista de precios Álmar Residencial 1800 tipo B - Fuente: Propia
La torre de vivienda tipo B cuenta con 45 unidades inmobiliarias de 132.75m2 cada una, el
valor de venta es de $1,750.00 el metro cuadrado. Por lo tanto al vender las cuatro torres de
este tipo la ganancia es de $39, 028, 500.00 dólares americanos.
Por último, la ganancia que se obtendrá con la venta de Álmar 1800 centro empresarial es la
siguiente:
TORRE TIPO A
AREA
PRECIO POR PRECIO POR
Oficina TECHADA
M2 LANZAMIENTO US$
APROX. (m2)
Est 186.00 $ 20,000.00 $ 3,720,000.00
Rest 1 492.08 $ 2,100.00 $ 1,033,368.00
Rest 2 559.62 $ 2,100.00 $ 1,175,202.00
T1 13.97 $ 2,500.00 $ 34,925.00
T2 13.97 $ 2,500.00 $ 34,925.00
T3 23.18 $ 2,500.00 $ 57,950.00
T4 32.25 $ 2,500.00 $ 80,625.00
T5 16.05 $ 2,500.00 $ 40,125.00
T6 38.33 $ 2,500.00 $ 95,825.00
T7 17.50 $ 2,500.00 $ 43,750.00
T8 38.60 $ 2,500.00 $ 96,500.00
T9 45.15 $ 2,500.00 $ 112,875.00
T10 28.36 $ 2,500.00 $ 70,900.00
T11 27.80 $ 2,500.00 $ 69,500.00
T12 32.08 $ 2,500.00 $ 80,200.00
T13 38.82 $ 2,500.00 $ 97,050.00
T14 31.06 $ 2,500.00 $ 77,650.00
T15 32.25 $ 2,500.00 $ 80,625.00
T16 16.05 $ 2,500.00 $ 40,125.00
T17 38.33 $ 2,500.00 $ 95,825.00
T18 22.69 $ 2,500.00 $ 56,725.00
71
T19 15.63 $ 2,500.00 $ 39,075.00
“Proyecto
T20 de vivienda
16.02 – comercio
$ en el Distrito
2,500.00 $ de San Miguel”
40,050.00
T21 15.63 $ 2,500.00 $ 39,075.00
T22 16.02 $ 2,500.00 $ 40,050.00
r Comercial
T23 18.97 $ 2,500.00 $ 47,425.00

T24 18.50 $ 2,500.00 $ 46,250.00
T25 18.98 $ 2,500.00 $ 47,450.00
T11 27.80 $ 2,500.00 $ 69,500.00
T12 32.08 $ 2,500.00 $ 80,200.00
T13 38.82 $ 2,500.00 $ 97,050.00
T14 31.06 $ 2,500.00 $ 77,650.00
T15 32.25 $ 2,500.00 $ 80,625.00
T16 16.05 $ 2,500.00 $ 40,125.00
T17 38.33 $ 2,500.00 $ 95,825.00
T18 22.69 $ 2,500.00 $ 56,725.00
T19 15.63 $ 2,500.00 $ 39,075.00
T20 16.02 $ 2,500.00 $ 40,050.00
T21 15.63 $ 2,500.00 $ 39,075.00
T22 16.02 $ 2,500.00 $ 40,050.00
Álmar Comercial
T23 18.97 $ 2,500.00 $ 47,425.00
T24 18.50 $ 2,500.00 $ 46,250.00
T25 18.98 $ 2,500.00 $ 47,450.00
T26 18.56 $ 2,500.00 $ 46,400.00
T27 24.82 $ 2,500.00 $ 62,050.00
T28 17.21 $ 2,500.00 $ 43,025.00
T29 22.23 $ 2,500.00 $ 55,575.00
T30 22.99 $ 2,500.00 $ 57,475.00
T31 22.23 $ 2,500.00 $ 55,575.00
T32 23.25 $ 2,500.00 $ 58,125.00
T33 35.19 $ 2,500.00 $ 87,975.00
T34 36.95 $ 2,500.00 $ 92,375.00
T35 19.45 $ 2,500.00 $ 48,625.00
T36 21.54 $ 2,500.00 $ 53,850.00
T37 24.38 $ 2,500.00 $ 60,950.00
T38 14.74 $ 2,500.00 $ 36,850.00
T39 36.64 $ 2,500.00 $ 91,600.00
T40 18.98 $ 2,500.00 $ 47,450.00
T41 58.87 $ 2,500.00 $ 147,175.00
T42 31.02 $ 2,500.00 $ 77,550.00
T43 18.72 $ 2,500.00 $ 46,800.00
T44 34.14 $ 2,500.00 $ 85,350.00
T45 20.62 $ 2,500.00 $ 51,550.00
T46 23.35 $ 2,500.00 $ 58,375.00
T47 69.35 $ 2,500.00 $ 173,375.00
T48 49.87 $ 2,500.00 $ 124,675.00
T49 54.17 $ 2,500.00 $ 135,425.00
T50 48.09 $ 2,500.00 $ 120,225.00
T51 57.74 $ 2,500.00 $ 144,350.00
Subtotal estacionamientos $ 3,720,000.00
Subtotal tienda $ 5,836,795.00
Imagen 37 – Cuadro de lista de precios Álmar Comercial 1800 - Fuente: Propia
En cuanto a los estacionamientos se venderá solo el segundo sótano para el uso exclusivo de
las oficinas y el primer nivel se destinará únicamente para albergar los autos de los visitantes
del centro comercial. La ganancia de la venta total del sótano 2 es de $3, 720,000.00 dólares
americanos. Cada estacionamiento costará $20,000 dólares americanos. La ganancia por la
72

venta total de las tiendas de los dos niveles del centro comercial incluido los dos locales para
restaurantes es $5, 836, 795.00 dólares americanos. El valor de metro cuadrado de cada local
comercial es de $2,500 dólares americanos, precio competitivo del mercado.
TORRE TIPO A
AREA PRECIO POR

PRECIO POR
Oficina TECHADA LANZAMIENTO
M2
APROX. (m2) US$
Ofc 101 63.25 $ 2,500.00 $ 158,125.00
Ofc 102 85.28 $ 2,500.00 $ 213,200.00
Ofc 103 85.21 $ 2,500.00 $ 213,025.00
Ofc 104 112.29 $ 2,500.00 $ 280,725.00
Ofc 105 64.65 $ 2,500.00 $ 161,625.00
Ofc 106 87.15 $ 2,500.00 $ 217,875.00
Ofc 107 85.21 $ 2,500.00 $ 213,025.00
Ofc 108 67.73 $ 2,500.00 $ 169,325.00
Ofc 109 81.27 $ 2,500.00 $ 203,175.00
Ofc 110 101.57 $ 2,500.00 $ 253,925.00
Ofc 111 115.97 $ 2,500.00 $ 289,925.00
Ofc 112 73.83 $ 2,500.00 $ 184,575.00
Ofc 113 84.67 $ 2,500.00 $ 211,675.00
Álmar Comercial
Ofc 114 119.36 $ 2,500.00 $ 298,400.00

Ofc 115 205.59 $ 2,500.00 $ 513,975.00
Ofc 116 141.21 $ 2,500.00 $ 353,025.00
Ofc 117 83.17 $ 2,500.00 $ 207,925.00
Ofc 118 84.50 $ 2,500.00 $ 211,250.00
Ofc 119 58.58 $ 2,500.00 $ 146,450.00
Ofc 120 57.66 $ 2,500.00 $ 144,150.00
Ofc 121 48.95 $ 2,500.00 $ 122,375.00
Ofc 122 48.90 $ 2,500.00 $ 122,250.00
Ofc 123 82.98 $ 2,500.00 $ 207,450.00
Ofc 124 82.31 $ 2,500.00 $ 205,775.00
Ofc 125 71.01 $ 2,500.00 $ 177,525.00
Ofc 126 70.42 $ 2,500.00 $ 176,050.00
Ofc 127 82.74 $ 2,500.00 $ 206,850.00
Ofc 128 83.01 $ 2,500.00 $ 207,525.00
Ofc 129 75.74 $ 2,500.00 $ 189,350.00
Subtotal oficinas $ 6,260,525.00
Cantidad de pisos 6.00 $ 37,563,150.00
Total $ 47,119,945.00
Imagen 38 – Cuadro de lista de precios Álmar Comercial 1800 - Fuente: Propia
73

Por último, cada oficina tiene como valor $2,500.00 dólares el metro cuadrado. La torre cuenta
con 6 pisos de 129 oficinas en cada uno. Por lo tanto, la ganancia total es de $47, 119, 954.00
dólares americanos.
Por ende, la ganancia bruta es $109, 643, 990.00 de dólares americano monto que salda la
inversión y genera la ganancia.
19.8 Cuadro de rentabilidad
Para calcular la rentabilidad del proyecto se ha considerado la fórmula que utiliza la

mayoría de empresas constructoras inmobiliarias para obtener rápidamente el cálculo de
rentabilidad e identificar si es viable o no la inversión.
La fórmula es la siguiente:
Venta total – gastos totales = utilidad bruta
Utilidad bruta x 0.70 = utilidad neta
ÁLMAR 1800 - Cuadro de rentabilidad

Rentabilidad
PROYECTO: ÁLMAR 1800 90730.55
ITEM RATIOS 3.3
ITEMS Valor Subtotal Porcentaje
Inversión de terreno $ 350,493,030.00 $ 35,049,303.00
Inversión de obra costo total $ 39,662,172.88 $ 39,662,172.88
Sub total de inversión $ 74,711,475.88
Ganancia bruta $ 109,643,990.00 $ 109,643,990.00
Utilidad bruta $ 34,932,514.12
Impuestos 0.70 $ 10,479,754.24
Utilidad neta $ 24,452,759.88 $ 22.30
Imagen 39 – Cuadro de rentabilidad Álmar 1800 - Fuente: Propia
74

En el cuadro adjunto líneas arriba demuestra la rentabilidad del proyecto Álmar 1800. Luego
de descontarle a la ganancia bruta los costos de inversión tanto del terreno como de la obra
se obtiene la ganancia utilidad bruta de $34, 932, 514.12 dólares americanos. Se procede a
descontarle el 30% de los impuestos que corresponden al pago a la Superintendencia Nacional
de Aduanas y de Administración tributaria. Es así que se obtiene la utilidad neta de $24,
452,759.88 dólares americanos, ganancia directa para la empresa. Este monto representa el
20% de toda la ganancia bruta, lo cual significa la quinta parte generando un resultado rentable
y digno de inversión.
Todos los ratios que se han manejado para obtener la rentabilidad del proyecto, como se
mencionó anteriormente, se han recuperado de una empresa constructora inmobiliaria con
más de 22 años en el mercado. Se está considerando mínimo el 18% sobre la ganancia bruta
como proyecto rentable según la data histórica y que ha funcionado para esta empresa.
19.9 Proyecto: Lista de planos
A continuación se anexa la lista de planos del conjunto que se elaboró para el presente
proyecto de tesis, consta de los planos generales, los planos de anteproyecto y los planos de
proyecto:
 U_01-PLANO DE UBICACIÓN
 A_01-PLANO CONJUNTO
 A_02-SÓTANO 02 DE COMERCIO
 A_03-SÓTANO 01 DE COMERCIO
 A_04-PRIMERA PLANTA DE COMERCIO
 A_05-SEGUNDA PLANTA DE COMERCIO
 A_06-PLANTA TÍPICA DE COMERCIO
 A_07-PLANTA DE TECHOS
 A_08-ELEVACIÓN FRONTAL
 A_09-ELEVACIÓN LATERAL
 A_10-CORTE 1-1
 A_11-CORTE 2-2
75

 A_12-PRIMERA PLANTA DE VIVIENDA TIPO A

 A_13-PLANTA TÍPICA DE VIVIENDA TIPO A
 A_14-PLANTA DE TECHOS DE VIVIENDA TIPO A
 A_15-ELEVACIÓN FRONTAL Y POSTERIOR DE VIVIENDA TIPO A
 A_16-CORTE 3-3 Y 4-4 DE VIVIENDA TIPO A
 A_17-PRIMERA PLANTA DE VIVIENDA TIPO B
 A_18-PLANTA TÍPICA DE VIVIENDA TIPO B
 A_19-PLANTA DE TECHOS DE VIVIENDA TIPO B
 A_20-ELEVACION FRONTAL Y POSTERIOR DE VIVIENDA TIPO B
 A_21-CORTE 5-5 Y 6-6 DE VIVIENDA TIPO B
 A_22-DETALLE DE ACABADOS
 A_23-DETALLE DE ESCALERA
 A_24-DETALLE DE ESCALERA
 A_25-DETALLE DE BAÑOS
 A_26-DETALLE DE BAÑOS
 A_27-DETALLE DE COCINA Y LAVANDERÍA
 A_28-DETALLE DE CLOSETS
 A_29-DETALLE DE ENCHAPES
 A_30-DETALLES DE PUERTAS
 A_31-DETALLE DE VENTANAS
 E_01-ESTRUCTURAS
 IISS_01-INSTALACIONES SANITARIAS
 IIEE_01-INSTALACIONES ELÉCTRICAS
76

20. Vistas 3D del proyecto
Imagen 31 – Vista aérea del complejo ÁLMAR 1800 desde la Av. Costanera - Fuente: Propia
Imagen 32 – Vista del complejo ÁLMAR 1800 desde la Av. Costanera - Fuente: Propia
77

Imagen 33 – Vista del complejo ÁLMAR 1800 desde la Av. La Paz - Fuente: Propia
Imagen 34 – Vista del complejo ÁLMAR 1800 desde el interior- Fuente: Propia
78

Imagen 35 – Vista del Centro Empresarial ÁLMAR 1800 desde la Av. La Paz- Fuente: Propia
Imagen 36 – Vista de ÁLMAR RESIDENCIAL desde la Av. Costanera- Fuente: Propia
79

Imagen 37 – Vista aérea del complejo ÁLMAR 1800- Fuente: Propia
Imagen 38 – Vista interior recepción ÁLMAR Centro Empresarial 1800- Fuente: Propia
80

Imagen 39 – Vista interior ÁLMAR Residencial 1800- Fuente: Propia
Imagen 40 – Vista interior ÁLMAR Residencial 1800- Fuente: Propia
81

21. Bibliografía
 INEI. Censos Nacionales 2007 XI de población y VI de vivienda. Web:

http://censos.inei.gob.pe/cpv2007/tabulados/#
 Diario Gestión. Déficit habitacional en Lima Metropolitana es de 612,464 viviendas al

2016. Web: http://gestion.pe/economia/deficit-habitacional-lima-metropolitana-612464-
viviendas-al-2016-2180584
 INEI. Capítulo V. Análisis de la densidad empresarial. WEB:

https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1262/ca
p05.pdf
 SILLS, A. (S.F.). North Shore City Council. 12.12.16, de N.N. Sitio web:
http://www.mfe.govt.nz/publications/towns-and-cities/urban-design-case-studies-local-
government/mixed-use-town-centres
 LOPEZ RIVERA, Luis Emilio. “Arquitectura Vertical, Uso Mixto de suelo en un edificio
de altura”. Universidad de San Carlos de Guatemala. Pg. 18
 BUTRÓN CASTAÑEDA, Gisella Eliana. PALOMINO LLANOS, Juan Manuel. REYNA

PÉREZ, Julio Cesar. PLAN ESTRATÉGICO DEL DISTRITO DE SAN MIGUEL. 2011.
Pontificia Universidad Católica del Perú.
 INEI. Análisis de densidad empresarial. 2013.
 Municipalidad Distrital de San Miguel. Plan de desarrollo local concertado 2014-2021.

Pg. 24
82

 DE MARZO, Stefano. Proyecto inmobiliario Nodo en San Miguel será un edificio “Work,
Live and Play”. Diario Gestión. Miércoles, 04 de septiembre del 2013.
 Diario Correo. San Miguel alista cambio de uso de suelos en diez avenidas. 05 de
Octubre del 2016. Link: http://diariocorreo.pe/ciudad/san-miguel-alista-cambio-de-uso-
de-suelos-en-diez-avenidas-702513/
 El Comercio. Conoce la oferta actual de viviendas en Lima. 29 de septiembre de 2016.

Link: http://elcomercio.pe/economia/peru/conoce-oferta-actual-viviendas-lima-226031
 1 Diario Gestión. Capeco: Oferta de oficinas en Lima se duplica. Jueves, 28 de

noviembre del 2013. Link: http://gestion.pe/inmobiliaria/capeco-oferta-oficinas-lima-se-
duplica-2082331
 1 Binswanger Perú, Consultores Inmobiliarios Internacionales. Market Insight Oficinas

Lima 1t-2015. Link: http://www.cbb.com.pe/wp-content/uploads/2015/04/Market-
Insight-Oficinas-2015-1T.pdf
 Binswanger Perú, Consultores Inmobiliarios Internacionales. Market Insight Oficinas

Lima 1t-2015. Link: http://www.cbb.com.pe/wp-content/uploads/2015/04/Market-
Insight-Oficinas-2015-1T.pdf
 Grupo Inmobiliario Octavio Pedraza P. e hijos. Link:

http://octaviopedraza.com/inmuebles/plexus-centro-empresarial-san-miguel/
 Diario El Comercio. ¿Cuánto se paga por metro cuadrado en los distritos de Lima? 04
de Marzo de 2017. Link: http://elcomercio.pe/economia/personal/paga-metro-
cuadrado-distritos-lima-142038?foto=5
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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TESIS PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE ARQUITECTA

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

AUTORA: Bach. Arq. Lucía Rizo Patrón Minaya

DIRECTOR: Dr. Arq. Pablo Cobeñas Nizama

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

15. Ubicación del proyecto .......................................................................................................... 48

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

El constante crecimiento de la ciudad y su imparable cambio es una realidad que no se

El principal objetivo de una arquitectura de calidad es brindar confort al usuario a través de

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

01. Planteamiento del problema

La ciudad de Lima, continúa viviendo un proceso de urbanización que se da

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

empresarial así como actividades de alojamiento y servicios de comida. En Lima Metropolitana

Tabla 01 – Tabla densidad empresarial, según área interdistrital - Fuente: INEI

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

02.1 Objetivos generales

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

02.2 Objetivos específicos

 Estudiar la problemática y el vínculo existente entre vivienda-comercio en el distrito

 Cuantificar los requerimientos del proyecto y los componentes mediante una

 Diseñar el proyecto arquitectónico que se integre al contexto sin crear impactos

03. Alcances y limitaciones

La investigación comprenderá el diagnóstico del contexto donde se ubicará el proyecto

La propuesta se planteará para responder al desarrollo de la ciudad, a la seguridad de la zona

La tesis, se desarrollará cumpliendo las exigencias señaladas en el Reglamento de Grados y

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

Las características del proyecto responderán a las características ya existentes de la zona,

El comercio que se desarrollará en el proyecto deberá responder a la demanda de la zona y

Las especialidades que se desarrollarán en el proyecto serán de Instalaciones Eléctricas y

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

CAPÍTULO II – MARCO TEÓRICO

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

Imagen 01 – Fotografía panorámica de la ciudad de Brasilia – Fuente: Google

La ciudad de Brasilia, es un ejemplo de que al racionalizar los espacios y dividirlos por

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

Imagen 02 – Proyecto “Big” – Fuente: Archdaily

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

Imagen 03 – Proyecto “High Park” – Fuente: Archdaily

Antecedente de este tipo de proyecto también se puede encontrar en Lima Metropolitana,

El proyecto atenderá tres mercados: departamentos de un dormitorio (Solteros profesionales,

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

Imagen 04 – Proyecto “Nodo” – Fuente: Google

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

05. Base teórica

Se tendrá en cuenta diferentes conceptos arquitectónicos que aportarán a la integración de

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

05.1. Criterios de zonificación

En el siglo XIX se desarrollaron teorías higienistas, que promovían reformas legislativas y

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

05.2. Uso mixto de vivienda y comercio

05.3 Concepto de una nueva ciudad

La cámara peruana de la construcción ha elaborado una fórmula, la cual funcionará como

“Proyecto de vivienda – comercio en el Distrito de San Miguel”

GENTE + INFRAESTRUCTURA + VIVIENDA + EQUIPAMIENTO URBANO + GESTIÓN