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Rol: 3394-2007
Ministro: Muñoz Gajardo, Sergio
Redactor: Araya Elizalde, Juan
Redactor: Herreros Martínez, Margarita
Redactor: Juica Arancibia, Milton
Abogado integrante: Gómez de la Torre Vargas, Maricruz
Tribunal: Juzgado Civil(JCI)
Partes: Mario Reyes Aránguiz con Juana Guiñez Ortega
Tipo Recurso: Recurso de Casación en el Fondo
Tipo Resultado: Rechazado
Fecha: 14/10/2007
Cita Online: CL/JUR/3727/2007

Sumarios:
1. I.- Cuando se trata de contratos de arrendamiento de predios rústicos, por las características propias de estos
predios, tienen una regulación especial a través del decreto ley Nº 993 de 24 de abril de 1975 Dicha normativa
exige cumplir con determinadas solemnidades cuando se trata del contrato de arrendamiento de un predio
rústico. El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá
pactarse por escritura pública o privada. La Corte Suprema ha señalado ¿que la ausencia de tal declaración priva
al documento de eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser presentado ante autoridades judiciales o
administrativas, pero ello no es óbice para que su contenido o las estipulaciones del contrato que constan en el
documento, escritura pública, puedan ser acreditadas por otros medios, puesto que la norma legal antes
transcrita sólo priva de tal eficacia probatoria al documento en que consta al contrato¿ II.- Sólo deben aplicarse
las normas del Código Civil, en esta materia, cuando no estén reguladas por el D.L. Nº 993. Por tanto,
existiendo norma pertinente debe remitirse a ella por aplicación del artículo 4º del Código Civil que prescribe
que debe primar el principio de la especialidad de la ley, lo que implica que ¿cuando el legislador regula
específicamente una determinada materia, significa que desea excluirla de lo normado en la ley general En
consecuencia, en el pago de las rentas adeudadas, debe entenderse incluidas en la acción las de igual naturaleza
a las reclamadas durante la tramitación del juicio y ¿hasta que la restitución o pago se efectué¿, de forma tal que
debe aplicarse este artículo, y no los artículos 1945 y 1955 del Código Civil, que reglamenta el contrato de
arrendamiento en general
Texto Completo:
Paillaco, seis de octubre de dos mil siete.
Vistos:
Se ha iniciado este proceso rol Nº 3.394, caratulado Reyes con Guiñez , sobre terminación de contrato de
arrendamiento predio rústico por no pago de rentas y cobro de las mismas, por demanda interpuesta por don
Mario Reyes Aránguiz, agricultor, domiciliado en Fundo Las Vertientes de la comuna de Paillaco, en contra de
doña Juana Guiñez Ortega, agricultora, domiciliada en Fundo Santa Ana de la comuna de los Lagos, solicitando
se declare: 1. Terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre don Mario Reyes Aránguiz, y doña Juana
Guiñez Ortega, de fecha 21 de febrero de 2006, repertorio Nº 56 2006; 2. Que se le paguen las rentas de
arrendamiento insolutas en la suma de $ 4.000.000 más reajustes y por concepto de rentas adeudadas hasta el
último día del contrato la suma de $ 212.800.000, más intereses y costas, o lo que el Tribunal determine, y 3.
Las costas de la causa.
A fs. 28, Notifica la demanda a la parte demandada, se llevó a efecto el comparendo de estilo, a fs. 36, en el
cual se contestó la demanda mediante minuta escrita rolante a fs. 30. Llamadas las partes a una conciliación ésta
no se produjo.
A fs. 38, se recibe la causa a prueba, rindiéndose la que consta en autos.
A fs. 122 vta., se citó a las partes a oír sentencia.
A fs. 123, se decretó dentro de término señalado por la ley como medida para mejor resolver, la citación de
las partes a una audiencia de conciliación la que se verificó con fecha cuatro de octubre de dos mil siete, con la
sola asistencia del apoderado de la parte demandante, por lo que, no habiéndose producido conciliación alguna
se ordenó rigiera decreto de citación para oír sentencia de fojas 122 vta.
Considerando:
En cuanto a las tachas formuladas por el demandante a fs. 96, al testigo Cristián Valdivia Fetis.

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Primero: A fs. 96, la parte demandante tacha al testigo Cristián Valdivia Fetis, fundándose en que se está
solicitando que declare sobre el punto tercero del auto de prueba rolante a fojas 38, en el sentido de que según lo
dispuesto en el artículo 1708 del Código Civil, y no encontrándonos en la situación prevista en el artículo 1711,
del mismo cuerpo legal, no puede aceptarse, la prueba testimonial toda vez que ésta es inadmisible respecto de
una obligación que haya debido consignarse por escrito, fundamentado además, en que el principio restrictivo
de la admisibilidad de la prueba testimonial comprende todos los actos jurídicos cuyo objeto verse sobre una
cosa de valor superior al señalado en la norma referida.
Segundo: Habiéndose conferido traslado para contestar la tacha al apoderado de la parte demandada, éste
solicita el rechazo de la tacha con expresa condenación en costas por los siguientes argumentos: Primero que las
normas esgrimidas por la contraria contempladas en los artículos 1709 y 1711 del Código Civil, dicen relación
con cuestiones de fondo que no pueden ser resueltas por la vía de los incidentes, toda vez que no se trata de una
cuestión accesoria, sino que, por el contrario versa sobre un asunto sustancial o de fondo, segundo: que, procede
el rechazo de la incidencia aun cuando el Tribunal estime que pueden ser resueltas las controversias planteadas
por esa vía, ello debido a que el punto tercero del auto de prueba, establece la efectividad de haber dado término
al contrato de arrendamiento el día 31 de enero de 2007, y desde la perspectiva de este punto de prueba se
desprende que no se aplica el inciso tercero del artículo 1709 del Código Civil, ello en razón de haberse
acompañado junto con la demanda el documento rolante a fojas 6, consistente en la carta de aviso de término de
contrato de arrendamiento, por lo que existe un principio de prueba por escrito, y por ende debe ser rechazada la
tacha opuesta por la contraria, con costas.
Tercero: Que, de lo expuesto por las partes se vislumbra por el Tribunal que no se alude a ninguna de las
causales referidas por el legislador a considerar como plausibles de inhabilidad para formular tacha al testigo
citado a declarar, que a mayor abundamiento dichas inhabilidades se encuentran taxativamente mencionadas y
contenidas en los artículos 357 y 358 del Código de Procedimiento Civil, no guardando relación alguna con las
argumentaciones esgrimidas por las partes, siendo además, tal como lo refiere la parte demandada una alegación
de fondo que no corresponde por la vía de la incidencia atender, razón por la cual, se rechazará la tacha opuesta
por la parte demandante, con expresa condenación en costas.
En cuanto a las tachas formuladas por el demandante a fs. 100, al testigo Guillermo Arturo Díaz Soto.
Cuarto: A fs. 100, la parte demandante tacha al testigo Guillermo Arturo Díaz Soto, fundándose en que su
inhabilidad estaría contemplada en los numerales 4 y 5 del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, esto
es, que el testigo ha manifestado que trabaja de manera dependiente para la demandada, por lo cual carece de la
imparcialidad necesaria para declarar como testigo.
Quinto: Solicita el rechazo de la tacha, porque ésta se ha formulado de manera errónea al esgrimir
conjuntamente dos causales de las contempladas en la ley, sin explicitar, ni fundamentar cada una de las tachas
opuestas, y al no aludirse cada una de ellas de manera particular deberán, sin más, desestimarse. En lo que
respecta a la inhabilidad referida en el numeral 4 del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, al
mencionar que es dependiente de la parte que lo presenta, no se acompaña documentación que acredite dicha
situación, y, por lo demás, la inhabilidad dice relación con los criados domésticos o dependientes, y el hecho
puntual de prestar servicios el testigo como administrador general, dicha actividad no se condice con la
naturaleza de los servicios que se comprenden dentro de la inhabilidad que se pretende. Asimismo, refiere que
respecto de la inhabilidad que se menciona en relación al numeral 5 de la norma previamente citada, menciona
que no se vincula con el testigo, toda vez que alude a trabajadores y labradores; y por último en cuanto a la falta
de imparcialidad que supuestamente presentarla el testigo, ésta se encuentra establecida en el numeral 6º del
artículo referido, la cual no fue mencionada por el apoderado de la parte demandante, encargada de inhabilitar
correctamente al testigo.
Sexto: Que, en cuanto a la tacha opuesta por el articulista, dada la espontánea declaración del testigo quien
libre, voluntaria, y previamente juramentado, respondió a la pregunta de tacha formulada, que actualmente
trabaja como administrador general para la demandada, y por esa función percibe una remuneración mensual, se
configuraría la tacha contemplada en los términos estipulados en el numeral 4º del artículo 358, del Código de
Enjuiciamiento Civil. Que a su turno, lo mencionado por el apoderado de la parte demandada, al referir que la
tacha opuesta sólo dice relación con criados, resulta improcedente, toda vez que, la norma refiere además, a los
dependientes, esto es, que exista en ellos un ánimo de subordinación o dependencia, refiriéndose a la prestación
de servicios habituales y remunerados a la época en que el testigo presta su declaración. Ello ha quedado
demostrado suficientemente en estos antecedentes por lo que se acogerá la tacha, con costas, sin perjuicio del
valor que se le otorgue en definitiva a la declaración del testigo en cuestión.
En cuanto al fondo de la acción deducida.

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Séptimo: Que, a fs. 7 y siguientes, don Mario Reyes Aránguiz, en calidad de arrendador, actual propietario
del inmueble denominado Fundo Las Vertientes , ubicado en la comuna de Paillaco, retazo que tiene una cabida
de 163,06 hectáreas, cuyos deslindes son noroeste: estero y zanjón; norte: Estero Demaihue; este: línea férrea de
Ferrocarriles del Estado, que separa parte del camino, y en parte de calle Baquedano de la ciudad de Paillaco;
Sur: calle Pedro de Valdivia, en parte terrenos de Feria Ganaderos, S.A., callejón a calle Pedro de Valdivia; en
parte terrenos de don Carlos Rademacher Fiegelist; en parte, camino particular que corre en dirección sur oeste
que separa los terrenos de don Carlos Rademacher Fiegelist, y; oeste: camino público Paillaco a Valdivia, ruta
doscientos siete, quien interpone demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las
rentas y cobro de las mismas, en contra de doña Juana Guiñez Ortega, también individualizada en la parte
expositiva de este fallo, señalando que celebró con la demandada con fecha 21 de febrero de 2006, mediante
Escritura Pública registrada, en el repertorio de esta localidad, bajo el Nº 56 2006 de la Notaría de esta ciudad,
un contrato de arrendamiento sobre un predio rústico, formado por un retazo del fundo las Vertientes de una
cabida de 126,72 hectáreas, comprendiendo además de la tierra, una sala de ordeña, un galpón, un tractor, un
coloso y 182 animales vacunos. Que el título de dominio, rola inscrito a fs. 541, bajo el número 560 del Registro
de Propiedad del año 1993 del Conservador de Bienes Raíces de Paillaco.
Asimismo, hace mención a que con fecha 31 de enero de 2007, en forma unilateral, el arrendatario hizo
entrega del inmueble arrendado, abandonándolo motivo por el cual procedió a tomar posesión del mismo. Que,
además, la arrendataria le adeuda parcialmente las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de
septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, ya que sólo pagó $ 2.500.000 por dichos meses,
adeudando por dicho concepto la suma de $ 1.200.000, junto a ello adeuda la renta correspondiente al mes de
enero de 2007 y hasta el día 31 de mayo de 2013 por el monto de $ 212.800.000. Funda su pretensión, en que el
artículo 1950 de Código Civil menciona que el arrendamiento expira por las causales contempladas en él, entre
las cuales se contempla: 1. la destrucción de la cosa, 2. expiración del tiempo estipulado para la duración del
arriendo, 3. extinción del derecho del arrendador, y 4. por sentencia del Juez en los casos que la ley ha previsto.
Refiere asimismo, que la disposición prevista en el artículo 11 inciso 2º del decreto ley Nº 993, el cual, refiere
que la mora en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales
medien, a lo menos, treinta días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta
seguridad competente de que verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días. Por
lo demás, el Código Civil en su artículo 1955, refiere que, cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del
desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será
obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa
antes del último día. A su turno, el artículo 1945 del mismo cuerpo legal, señala que cuando por culpa del
arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a indemnizar los de perjuicios, y
especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer
cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Octavo: Que, el demandado al contestar la demanda impetrada en su contra, solicita el rechazo con costas, 1.
porque según sus dichos el instrumento fundante de la demanda no puede hacerse valer ante las autoridades
judiciales de acuerdo al inciso 3º del artículo 5º del decreto ley Nº 993. Refiere que si bien, el demandante
declaró en la cláusula séptima del contrato de arriendo de fecha 21 de febrero de 2006, que para los efectos de lo
establecido en el artículo 75 bis del Código Tributario, la arrendadora declara que en el inmueble arrendado se
encuentra afecto al impuesto de segunda categoría, ello es reñido a la verdad, ya que el arrendador es un
contribuyente de primera categoría con renta presunta, hecho que es de muy fácil comprobación; frente a dicha
realidad, y al haberse tergiversado la declaración, lo que es lo mismo que haberla omitido, se trasgredió abierta,
y categóricamente el inciso tercero del artículo 5º del decreto ley señalado, por lo que impide que el documento,
en el cual consta el contrato de arriendo de autos, pueda hacerse valer ante la autoridad judicial, y, en mérito de
ello se debería rechazar la demanda impetrada en su contra. 2. sin perjuicio de lo anterior, señala que la causa de
pedir de la demanda, es la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de la renta y cobro de las
mismas, y la realidad de autos fue que el arrendador convino en dar por terminado el contrato de arrendamiento
de manera convencional, esto es, mediante la entrega que fue aceptada por el arrendador, lo que se acreditó por
medio de la declaración del propio actor en su demanda al señalar que tomó posesión material del inmueble el
31 de enero de 2007, lo que constituye un hecho indubitado de la causa, por lo que resulta evidente que el
demandante debió recurrir a otro procedimiento para obtener el pago de las rentas adeudadas. Dentro de otros
argumentos esgrimidos por la demandada refirió que resulta improcedente pretender el cobro de las rentas a
contar del mes de febrero de 2007 y hasta el 31 de mayo de 2013, porque no tiene aplicación el artículo 1945
del Código Civil, toda vez que el arrendador consintió en una terminación convencional del contrato de
arriendo, explotando, desde la fecha en que entró en posesión del inmueble arrendado, por lo que el acoger la
demanda implicaría permitir un enriquecimiento sin causa por parte del arrendador. Que asimismo refirió que el

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artículo 1950 del Código Civil refiere que los contratos pueden expirar además, por modos especiales como lo
es una convención en que las partes convengan en poner término al contrato, refiriendo que para que esta
convención produzca los efectos deseados no es preciso que se extienda por escritura pública y sólo basta que la
convención quede de manifiesto en forma inequívoca. Menciona, además, que en la especie el inciso 3º del
artículo 11 del decreto ley Nº 993 hace inaplicable el artículo 1945 del Código Civil esgrimido por el actor, ello
en razón de que debe preferirse la normativa especial y sólo considerar la que se aplica supletoriamente en los
casos en que efectivamente no se encuentre regulado por la ley particular, que en el caso de autos además, existe
disposición especial que refiere que demandado el pago de las rentas, se entenderán siempre comprendidas en la
acción, las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que la
restitución se efectúe . Por último, menciona que carece de aplicación el artículo 1950 Nº 4 del Código Civil, ya
que el contrato de arrendamiento se encontraba terminado por la propia voluntad de las partes el 31 de enero de
2007, por lo que la demanda de autos carece de causa de pedir, por lo que no existe resolución que deba emitir
al respecto el Tribunal por haberse terminado previamente el contrato y de manera inequívoca al haber recibido,
el predio el arrendador con una fecha anterior inclusive a la interposición de la demanda.
Noveno: Que se recibió la causa a prueba fijando como hechos pertinentes sustanciales y controvertidos los
siguientes: 1. Efectividad de adeudarse rentas de arrendamiento, meses y cantidades adeudadas; 2. efectividad
que el contrato de arrendamiento no se puede hacer valer ante las autoridades judiciales en virtud del inciso
tercero del artículo 5º del D.L. 993; 3. efectividad que se convino en dar término al contrato de arrendamiento el
31 de enero de 2007; 4. improcedencia del cobro de las rentas desde febrero del 2007 hasta el 31 de mayo de
2013.
Décimo: Que, la parte demandante en orden a acreditar los fundamentos de su demanda presentó la
siguiente prueba:
Documental.
Acompañada con la debida ritualidad procesal, sin objeción por la parte contraria, a) Contrato de
arrendamiento materia del litigio de fs. 1 a 5; b) carta de termino de contrato de arrendamiento de fs. 6; c) 12,
copias autorizadas ante notario de facturas exentas de I.V.A., por pago de renta de terreno agrícola por un valor
de $ 2.500.000 mensuales, correspondientes a la renta de los meses de febrero de 2006 hasta enero de 2007
inclusive, las que fueron emitidas por Mario Reyes Aránguiz a Juana Guiñez Ortega, y fueron recepcionadas por
su administrador Guillermo Díaz, de fs. , 60 a 71; d) 12 copias autorizadas ante notario de facturas exentas de,
I.V.A., por pago de arriendo de maquinarias y animales por un monto neto de $ 300.000 mensuales,
correspondientes a los meses de febrero de 2006 hasta enero de 2007, inclusive, las que fueron emitidas por
Mario Reyes Aránguiz a Juana Guiñez Ortega, las que fueron recepcionadas por su administrador Guillermo
Díaz, de fs. 72 a 83; e) copia autorizada de contrato de arriendo celebrado entre dpña Juana Guiñez Ortega con
don Mario Reyes Aránguiz, relativo al mismo predio denominado fundo las Vertientes; suscrito el 5 de julio de
2005 y resciliado posteriormente, de fs. , 55 a 59; f) copia autorizada de escritura pública de resciliación de
contrato de arriendo de fecha 20 de febrero, de 2006, entre las mismas partes de este juicio, y relativo al mismo
predio denominado, fundo las Vertientes de esta comuna, de fs. 53 a 54; g) copia autorizada de inventario de
animales, y otras especies que suscribió la arrendataria junto con el arrendador el día 21 de febrero de 2006, y
que dice relación con el contrato fundante de la acción, de fs. 49 a 52; h) copia autorizada ante notario de pagaré
suscrito por doña Juana Guiñez Ortega a favor de Mario Reyes Aránguiz, como garantía de los perjuicios que se
pudieran ocasionar por un monto de 2,000 U.F., de fs. 48; i) copia autorizada de carta de aviso de término de
contrato de arrendamiento, enviado por doña Juana Guiñez Ortega a Mario Reyes Aránguiz, de fs. 47; j) copia
autorizada de un certificado otorgado a doña Juana Guiñez Ortega por el S. A. G., de Paillaco de fecha 29 de
mayo de 2006, mediante le cual se certifica que el predio está libre de brucelosis y tuberculosis, de fs. 46; k)
fotocopia de cheque serie HLU 0000163 de la cuenta corriente del Banco Santander Chile perteneciente a doña
Juana Guiñez Ortega de fecha 22 de noviembre de 2006, y girado a nombre de Mario Reyes Aránguiz, de fs. 45;
l) dos fotografías tomadas en el fundo las Vertientes donde aparece el nombre de doña Juana Guiñez Ortega, de
fs. 39; m) Copia autorizada de inscripción del contrato de arriendo celebrado por escritura pública de fecha 21
de febrero de 2006, suscrito en la notaría Martínez Varela, rolante a fojas 54 vta. Nº 39 del Registro de
Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces dE Paillaco del año 2006, de fS. 41 a 44; n) copia
autorizada de escritura pública de complementación de contratO de arriendo, de fecha 6 de junio de 2007,
otorgado ante la Notaría Martínez VArela de esta ciudad agregado a fs. 40; ñ) borrador de contrato de arriendo
suscrito por las partes, agregado a fs. 111 y 112, y o) programa de atención médica, en que consta que el
arrendador fue intervenido quirúrgicamente por padecer de un tumor maligno, lo que aconteció en el mes de
agosto de 2006, rolante a fs. 113.
Testimonial.

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Deponen Eduardo Claudio Parra Ancapichun, Claudio Marcelo Archa Misle, y Pelegrin Juan Santiago Meza
Hofer de fs. 104 a fs. 110, quienes están contestes en señalar: Al punto tres, los testigos enunciados
precedentemente, tienen conocimiento del contrato, el cual, según manifestaron, tendría una duración de ocho
años, renovables, siendo su destino para uso agrícola y ganadero, predio ubicado en el sector Paillaco, lo que les
consta a los dos primeros por haber visto el contrato suscrito por las partes y al tercero por los dichos del actor,
dueño del bien raíz, afectado en estos autos. Además, refieren en específico, al punto de prueba que no es
efectivo que se haya convenido en dar por terminado el contrato de arrendamiento, lo que les consta porque en
su oportunidad éstos, quisieron entablar relaciones comerciales con el actor, no pudiendo concretarse ninguna
de ellas por la vigencia del contrato de arriendo que nos convoca en esta sede.
Decimoprimero: Que, la parte demandada a fin de sostener su defensa rindió la siguiente prueba:
Testimonial. Consistentes en las declaraciones de Cristián Andrés Valdivia Fetis, Guillermo Arturo Soto
Díaz, y Nicolás Ildefonso Javier Yánez Muñoz de fs. 96 a. fs. 103 quienes debidamente juramentados exponen:
Al punto tres, el primero de ellos, señor Cristián Andrés Valdivia Fetis, refiere que en diciembre del año 2006 la
Sra. Guiñez se contactó con él, porque según lo manifestado por ésta, haría entrega del predio arrendado a su
dueño, a quien conoce por haber prestado servicios técnicos que se requirieran. Con fecha 31 de enero se le
solicitó nuevamente concurrir a Paillaco para la entrega del campo arrendado, ello con la finalidad de explicar
las mejoras introducidas al campo, específicamente, en cuanto a la sala de ordeña, frustrándose la reunión ante
la incomparecencia del arrendador. Tiene conocimiento de que las motivaciones, expuestas por la arrendataria,
para entregar el predio fueron principalmente la baja rentabilidad del campo, y las malas condiciones en cuanto
al forraje para los animales. Refirió además, que desconoce si el señor Reyes tomó conocimiento de la entrega
del predio en el mes de enero de 2007, más bien se contactó con éste en el mes de mayo del corrientes, ocasión
en la cual el señor Reyes le consultó por las mejoras efectuadas en el campo, y se le contestó que eran los
arreglos que siempre se le habían manifestado para la mejora de su sala de ordeña, mejoras que ascienden a un
valor de $ 600.000.
Testigo Guillermo Arturo Díaz Soto, refiere que trabaja para la Sra. Juana Quinez como administrador de su
fundo ubicado en Los Lagos, quien manifestó que tiene conocimiento de que la demandada, se contactó con el
señor Reyes, a fin de informarle que el campo sería entregado con fecha 31 de enero de 2007, y que se le dio el
aviso con los 120 días de antelación que estipula el contrato de arrendamiento, acuerdo que con posterioridad
fue desconocido por el arrendador, ello porque cuando se agendó la entrega del predio no se encontraba presente
su dueño, sino que, por el contrario la recepción la presenció uno de sus hombres de confianza de nombre José
Buto. Efectuada la entrega se le solicitó a éste que firmara el certificado de entrega conforme del predio, a lo
que respondió ésta sería suscrita por el señor Reyes, quien se encontraba en su departamento en Valdivia, por lo
que se trasladó hasta esta ciudad, a fin de que se le suscribiera dicho certificado informándosele que éste no se
encontraba en la ciudad. Por último, Nicolás Yáñez Muñoz, quien refiere, a su vez, que efectivamente se había
establecido por las partes que la entrega del fundo para fines de enero de 2007, ello le consta porque el señor
Reyes mediante una llamada telefónica se contacta con él, para referirle si estaba en conocimiento de que la Sra.
Juana Guiñez pondría término a su contrato de arrendamiento, refiriéndole en su oportunidad al arrendador, que
esa era la primera noticia que tenía al respecto, notando, el testigo, al señor Reyes bastante molesto.
No obstante lo anterior, agregó que tiene antecedentes de la entrega del predio porque el mismo señor,
Reyes le solicitó que en febrero podría requerir de sus servicios profesionales en el fundo en cuestión a contar
de febrero de 2007, menciona además, que la entrega de los animales y la recepción en sí fue efectuada en el
mes de enero de 2007, recepción fue hecha por el mayordomo del actor, don José Buto, asimismo, agregó que la
primera visita la efectuó en febrero ocasión en la cual, ya estaba en posesión de su dueño el señor Reyes. Por
último agrega que el señor Reyes le mencionó que la Sra. Juana Guiñez junto con su administrador le hicieron
una visita de cortesía a su departamento dado que se encontraba convaleciente de una cirugía, situación que
aprovecharon para dar aviso de término del contrato de arrendamiento.
Decimosegundo: Que, en mérito de los antecedentes de la causa, se puede tener por establecidos en el
proceso la existencia del contrato de arrendamiento, el cual fue corroborado por los dichos de todos los testigos
deponentes en autos, así como también por las declaraciones de las mismas partes quienes en todo momento han
reconocido de manera indubitada la existencia del contrato de arriendo.
Sin embargo, y haciéndonos cargo de lo expuesto por la demandada en su contestación en lo referente a que
el contrato de arrendamiento no puede ser esgrimido ante autoridad administrativa, ni judicial alguna, por referir
un impuesto diverso al que se encuentra afecto el predio, sólo mencionar en ese sentido, que el decreto ley Nº
993, establece como obligación para el arrendador declarar en la escritura, sea pública o privada, si está afecto al
impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeta al
régimen de renta presunta para efectos tributarios.
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Por su parte, el artículo 75 bis del Código Tributario hace una exigencia similar al señalar que el arrendador
deberá declarar si es un contribuyente del impuesto de primera categoría de la ley de Impuesto a la Renta, que
tributa sobre la base de renta efectiva o bien sobre renta presunta .
Esta situación se encuentra mencionada en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento allegado a los
autos, en la cual se menciona que para los efectos del artículo 75 bis del Código Tributario, la arrendadora
declara que el inmueble arrendado se encuentra afecto al impuesto de segunda categoría . De esta forma, el
arrendador no dio cumplimiento a lo exigido por el legislador, tanto en el artículo 5º del decreto ley 993 como
en el artículo 75 bis del Código Tributario, toda vez que estas normas exigen que se mencione la forma de
determinar la renta de un contribuyente de primera categoría obligación a la que no se dio cumplimiento. Por lo
anterior, esta jueza acogerá lo solicitado por la demandada en el sentido de que no habiéndose cumplido con los
requisitos no es posible hacer valer este documento ante autoridad alguna por lo que no se le otorgara valor
probatorio. Sin embargo, atendido el mérito de la prueba allegada en estos autos, se tendrá por acreditada la
existencia del contrato de arrendamiento por otros medios de prueba, siendo entonces la alegación efectuada
desestimada por no influir en lo dispositivo del fallo.
Así lo ha resuelto nuestra Excelentísima Corte Suprema de Justicia en el sentido de que la ausencia de tal
declaración priva al documento de eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser presentado ante autoridades
judiciales o administrativas, pero ello no es óbice para que su contenido o las estipulaciones del contrato que
constan en el documento, escritura pública, puedan ser acreditadas por otros medios, puesto que la norma legal
antes transcrita sólo priva de tal eficacia probatoria al documento en que consta el contrato. Por lo tanto,
cualquiera sean las argumentaciones del demandado, resulta evidente que aunque el documento no se hubiere
acompañado a los autos, la propia demandada en su contestación, no desconoció la existencia del acuerdo de
voluntades en orden a arrendar el predio en cuestión, y en las condiciones pactadas, confesión que es idónea
para los fines probatorios de que se trata.
A mayor abundamiento, referir que la disposición contemplada en el artículo 1.701 del Código Civil, sólo
impide probar por otros medios aquellos contratos que deben constar por escritura pública y la celebración de
un contrato de arrendamiento, no requiere la solemnidad que dicha norma contempla, puesto que éste puede ser
celebrado por escritura privada.
Decimotercero: Que con los medios probatorios, apreciados en su conjunto, acreditan en forma fehaciente la
existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el monto de la renta anual pactada, su
sistema de reajustabilidad, el plazo de duración del arrendamiento y, en general, los términos en que se produjo
la contratación.
Que, acorde a lo expuesto, y establecido como se encuentra el vínculo contractual entre las partes y el monto
mensual del precio del arrendamiento, era al demandado a quién correspondía justificar, según las reglas del
onus probandi, haber cancelado y estar al día en el pago de las rentas que se le cobran, empero ninguna prueba
rindió al respecto.
Que, conforme a lo que se ha venido reflexionando, y hallándose el demandado en mora en el pago de la
renta y habiéndosele efectuado dos reconvenciones de pago, mediando más de treinta días entre ellas, sin que se
haya prestado seguridad competente de verificar el pago de lo adeudado dentro de un plazo razonable que no
bajará de treinta días, no cabe sino acceder a la solicitud de terminación inmediata del contrato de
arrendamiento, acorde a las prescripciones del artículo 11 del decreto ley 993 de 1975.
Decimocuarto: Que, en cuanto a la terminación convencional del contrato de arrendamiento alegado por la
demandada, la infrascrita no estima procedente la alegación planteada, ello por cuanto la prueba rendida al
efecto, dice relación en este punto sólo, con la prueba testimonial que las partes presentaron, cuyos dichos han
resultado contradictorios, vagos y poco congruentes; en el primer caso por presentar ambas partes a tres testigos
que en el caso del actor, refieren que el contrato seguía vigente porque ninguno de ellos, pudo celebrar contrato
alguno con el arrendador sobre el predio Las Vertientes, ello en razón de encontrarse vigente el contrato de
arriendo suscrito con la demandada; por su parte los testigos de la parte demandada, mencionan que por los
servicios que prestan para el rubro, tomaron conocimiento de que la arrendataria dejaba el predio en el mes de
enero, pero no mencionaron un acuerdo de voluntades suscrito por las partes, que es lo que se requiere para el
término del contrato, por el contrario mencionaron que el arrendador había mencionado que la demandada
quería poner término anticipado al contrato, para señalar uno de ellos menciona que el dueño del predio le
solicitó sus servicios para el campo: Así existe el testimonio de uno de los testigos que refiere que el campo fue
entregado, y recepcionado por un mayordomo del actor, quien con posterioridad no quiso suscribir el acta de
entrega, testimonio más contundente en cuanto a conocer el hecho del término del contrato, pero respecto del
cual se acogió la tacha interpuesta en su contra, por lo que en conjunto con otros medios de prueba no hace

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fuerza suficiente para tener por acreditado el acuerdo de voluntades, que inequívocamente hagan vislumbrar a
esta Juez el acuerdo tácito que esgrime la arrendataria. Por lo que, el hecho de haber entrado en posesión del
inmueble arrendado resulta evidente y de toda lógica, dada la naturaleza de los servicios y producción, del
mismo.
Decimoquinto: En razón de lo anterior, esto es, que no existe término convencional del contrato de
arrendamiento, debe estarse al hecho indubitado que con fecha 06 de marzo de 2007, se presentó ante este
Tribunal, demandada de término de contrato de arrendamiento y cobro de rentas adeudadas, siendo ésta una
manera en la cual el arrendador pone en conocimiento del Tribunal que entró en posesión del predio y que
aceptó la restitución efectuada por la arrendataria. En razón de ello, y siendo la fecha de la aceptación la
previamente mencionada, no es posible que la actora obtenga el pago de las rentas por el tiempo originalmente
pactado, toda vez que mediante la interposición, de una demanda de terminación de contrato de arrendamiento,
se ha provocado un pronunciamiento judicial que declare terminado el referido contrato, ya no por la mera
voluntad de las partes, sino que por una resolución del órgano jurisdiccional, cual es, el presente fallo, razón por
la cual se pone término al contrato de arrendamiento accediéndose a la pretensión de la actora.
Habiéndose declarado terminado el contrato de arriendo obviamente no pueden subsistir las obligaciones
que de él derivan, y que para el arrendatario es precisa y principalmente la de pagar la renta de arrendamiento,
las que en el caso, sub lite comprenderán las que se incluyen hasta la aceptación de la entrega del predio
acaecido con fecha 06 de marzo de 2007.
En razón de lo anterior, corresponde que se paguen al arrendador las rentas correspondientes al predio por
los meses de enero, febrero, y marzo inclusive; ello sin perjuicio de las rentas parciales adeudadas
correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre, relativas a el arriendo de la
maquinaria con que cuenta el predio, ello por corresponder el peso de la prueba al demandado, quien no ha
acreditado el pago de las mismas, por lo que siendo el cargo de la prueba de éste y ante la efectividad de no
haber rendido prueba al respecto deberán acogerse los requerimientos esbozados por el actor, por dicho
concepto.
Decimosexto: En cuanto a lo mencionado por la actora en el sentido de ser aplicables las disposiciones
contempladas en el Código Civil, en los artículos 1945 y 1955, en lo que respecta a las rentas adeudadas esta
Juez desatenderá dicha pretensión toda vez que tal y como lo dispone el artículo 4 del Código Civil, prima el
principio de la especialidad de la ley, por lo que existiendo una norma en el decreto ley Nº 993, y siendo esta ley
especial, deberá estarse a este último.
Decimoséptimo: Que, por último, sólo resta señalar que en nada altera a las conclusiones a que se ha venido
arribando, los documentos acompañados por el actor y que rolan a fs. 39, 55 a 59, razón por la cual únicamente
se mencionan para los efectos procesales pertinentes.
Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo previsto en los artículos 1.698 y 1.915 y
siguiente del Código Civil; 82 y siguientes, 144, 160, 170, 358 Nº 4 y 680 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil; y decreto ley 993 de 1975; se declara:
En cuanto a las tachas:
I. Que se acoge la tacha opuesta respecto del testigo Guillermo Díaz, deducida a fojas 100 de autos, con
costas. Que se desestima la tacha opuesta respecto del testigo Cristián Valdivia Fetis a fs. 96, sin costas.
En cuanto al fondo:
II. Que se hace lugar, a la demanda deducida en lo principal de fs. 7, en los siguientes términos:
a) Que se da por terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 06 de marzo de
2007.
b) Que, se condena a la demandada a pagar al actor las sumas por concepto de renta insoluta correspondiente
a los meses de enero hasta el mes de marzo del ano 2007.
c) Que se condena a la demandada a pagar al actor la suma de $ 1.200.000, por conceptos de saldos de
rentas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006.
d) Las cantidades antes señaladas se reajustarán conforme al índice de precios al consumidor las que serán
liquidadas oportunamente por el señor Secretario Subrogante del Tribunal.
II. Que, no se condena en costas a la parte demandada, por no haber sido totalmente vencida.
Anótese, regístrese, notifíquese y archívese en su oportunidad.
Dictado por la señora Marcela Andrea Valencia Labarca, Juez Subrogante del Juzgado de Letras de Paillaco.

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Autoriza el señor José David Muñoz Rosas, Secretario Subrogante.

Rol Nº 3.394 2007.

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