TFG - 2018 - Arnau Delgado - Josep Antoni PDF

Trabajo Fin de Grado
ESTUDIO Y EVOLUCIÓN DEL IMPUESTO

SOBRE BIENES INMUEBLES
Presentado por:
Josep Antoni Arnau Delgado
Tutor:
Modesto Jesús Fabra Valls
Grado en Gestión y Administración Pública

Curso académico 2017/2018
Impuesto sobre los bienes inmuebles
Abreviaturas
Art.: Artículo
BI.: Base Imponible
BL.: Base Liquidable
DGC.: Dirección General del Catastro
IBI.: Impuesto sobre bienes Inmuebles
LCI.: Ley del Catastro Inmobiliario
LOFCA.: Ley Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas
LRHL.: Ley Reguladora de las Haciendas Locales
RM.: Referencia de Mercado
TRLRHL.: Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
VM.: Valor de Mercado
1
Índice
1. Introducción.............................................................................................................. 3
2. Objetivos ................................................................................................................... 5
3. Metodología .............................................................................................................. 5
4. Las Administraciones locales .................................................................................... 5
5. El impuesto ............................................................................................................... 6
5.1 Potestades Tributarias......................................................................................... 6

6. Elementos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) ............................................. 7
6.1 Estructura material del hecho imponible .............................................................. 7

a) El Inmueble ....................................................................................................... 7
b) El suelo. Bienes inmuebles rústicos y urbanos .................................................. 8
6.2 Sujetos pasivos ................................................................................................. 10
a) Afección de los bienes ..................................................................................... 10
6.3 Exenciones........................................................................................................ 11
6.4 La Base imponible en referencia a las Ponencias de Valores............................ 12
a) Diferencia entre valor catastral y valor de mercado o real ............................... 13
b) Procedimiento de valoración colectiva ............................................................. 14
c) El procedimiento de valoración individual ........................................................ 15
6.5 La Base liquidable ............................................................................................. 15
a) La reducción decenal....................................................................................... 16
6.6 Cuota íntegra .................................................................................................... 17
a) Tipos incrementados ....................................................................................... 18
6.7 Bonificaciones aplicables .................................................................................. 20
6.8 Devengo y periodo impositivo ............................................................................ 21
7. Recaudación y evolución del IBI ............................................................................. 22
7.1 EL IBI en Castellón ............................................................................................ 24

a) Comportamiento del sector de la construcción en Castellón de la Plana ......... 26
b) Evolución en la recaudación en Castellón de la Plana ..................................... 29
c) Tipos Impositivos y valores catastrales en el ámbito territorial ......................... 30
8. Conclusiones .......................................................................................................... 33
9. Bibliografía .............................................................................................................. 35
10. Síntesis en Inglés.................................................................................................. 36
2
1. Introducción
En la actualidad, aun cuando se contempla la lejana idea de la salida de la profunda

crisis que durante estos últimos años nos ha impactado y junto con la incorporación de
nuevas reformas y normas de carácter tributario; se ha puesto de manifiesto el malestar
general de los ciudadanos por la gran cantidad de obligaciones pecuniarias. Las
Entidades Locales cuentan con un conjunto de recursos que aparecen enumerados en
el artículo 2.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Entre todos los recursos que aparecen enumerados en el artículo mencionado,

centraremos la atención en el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI de ahora en
adelante). Este fue establecido por la Ley 39/1988 de 28 de diciembre Reguladora de
las Haciendas Locales, de igual manera que el Impuesto sobre Actividades Económicas
y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción mecánica, formando así el grupo de los “tres
grandes impuestos” municipales conocidos mediante esta expresión dado que dentro
de los impuestos municipales y, obviando los impuestos municipales potestativos, estos
tres se recaudan mediante padrones estatales y su carácter es obligatorio.
El tributo local sobre que se hablara es, con diferencia, el impuesto que ha evolucionado
mejor para el interés de las arcas públicas y que, de la misma manera, ha dado que
hablar por su controversia en la aplicación. Los últimos datos publicados por el Ministerio
de Hacienda confirman la tendencia al alza en la recaudación. Es más, los ingresos
derivados de este tributo municipal se han duplicado en la última década.
En el presente documento se estudiará la evolución en la regulación del IBI y los

cambios que este ha sufrido, sean para bien o para mal. Tras la Ley 39/1988 de 28 de
diciembre reguladora de las haciendas locales (LRHL) las modificaciones más
importantes las introdujo la Ley 51/2002, de 27 de diciembre cuyo texto refundido fue
aprobado por el REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2004, de 5 de marzo atendiendo la
13ª disposición de la Ley 19/2003, de 4 de julio en la que se establecía que el gobierno
debía elaborar en un plazo de un año desde la entrada en vigor de la misma el Teto
Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). Con el paso de
los años estas modificaciones se distinguieron en dos campos diferentes:
- Por una parte, los esfuerzos recayeron en el otorgamiento a los ayuntamientos de una
mayor autonomía para que de esta forma pudiesen graduar a su voluntad, respetando
unos parámetros, el impacto que el impuesto pudiese suponer sobre los ciudadanos.
Esta mayor autonomía se vio claramente reflejada en algunos de los elementos que
forman el IBI. En relación con el tipo de gravamen, se concedió a los ayuntamientos la
3
potestad de establecer unos tipos variables que debían estar, como norma general,
entre el 0,4 por ciento y el 1,1 por ciento. Estos tipos se aplicarían sobre la base
liquidable para obtener la cuota íntegra. También se vio reflejada en las bonificaciones
puesto que la Ley consignó a las ordenanzas municipales los aspectos mas importantes
de su regulación para que de esta forma fueran los mismos Entes locales los que
otorgarán las bonificaciones imperativas previa solicitud del interesado o las
bonificaciones potestativas.
- Por otra parte, aunque la regulación del IBI ha mantenido a grandes rasgos el esquema
originario establecido por la Ley 39/1988 de 28 de diciembre; se han introducido cambios
sustanciales en aspectos internos del impuesto, es decir, aquellos que afectan
directamente el elemento determinante del impuesto. Concretamente estas permutas se
manifestaron en el hecho imponible, los sujetos pasivos, la base imponible y la base
liquidable. En relación con el sujeto pasivo, el TRLRHL introdujo la opción mediante la
delegación a las normas a la LCI, a la titularidad individual o de una comunidad de
propietarios. La regulación del hecho imponible sufrió un importante cambio mediante la
aparición tripartita del suelo, remitiendo a las normas reguladoras del Catastro
Inmobiliario la definición de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características
especiales y siendo estos de los que realmente dependería la cuantía, las bonificaciones
y los tipos de gravamen a aplicar a cada tipo. El valor catastral del suelo continúa siendo
la base imponible y únicamente se introduce un cambio, en 2002, mediante la
implantación del coeficiente RM de 0,5 para que dicha base imponible coincida con el
50 por ciento del valor de mercado.
Fuera de las modificaciones que el IBI haya sufrido, el incremento en el ingreso tan
acentuado se explica por varias razones. En primer lugar, se debe recordar la época de
la bonanza inmobiliaria donde las perspectivas económicas indicaban un alza en los
precios y en los salarios, pero de ninguna manera se pudo equiparar la subida al precio
que adquirieron los bienes inmuebles. Esta tendencia inflada coincidió con nuevas
revisiones catastrales que los ayuntamientos muy estratégicamente solicitaron dado que
el plazo necesario de 10 años desde la última ya se había cumplido. En 2012,
aprovechando aun los residuos que la burbuja inmobiliaria había dejado, los valores
catastrales se duplicaron en la mayoría de los municipios mientras el valor de los bienes
inmuebles se desplomaba hasta un 54%. Además, los ayuntamientos utilizaron su
potestad para elevar casi hasta el tope los tipos de gravamen aplicables. Por tanto, con
unos valores catastrales revisados y unos tipos incrementados, el ingreso se vio
claramente afectado y el desacuerdo fue en aumento debido al visible “abuso” por parte
de los Entes Locales.
4
2. Objetivos
Mediante el estudio y la realización de los campos a los que este trabajo se refiere, se
pretender alcanzar los siguientes objetivos:
1. Asimilar el concepto de tributo.

2. Conocer el impacto que tienen ciertos tributos en la recaudación anual.
3. Conocer la diferencia entre el impuesto estudiado y otros.
4. Delimitar su ámbito de aplicación.
5. Abarcar el régimen jurídico al que están sometidos.
3. Metodología
Debido al carácter público del tema a estudiar, será necesario acceder tanto a
documentación digital como en papel. Se dará gran trascendencia a las páginas oficiales
del Estado Español, ya sea la del Ministerio de Hacienda o las correspondientes a
administraciones autonómicas y locales. Incidiremos en documentos de y textos
científicos, elaborados por profesionales en la materia. La información aportada tratará
de ser presentada de la manera más clara y concisa. Otro recurso importante serán las
leyes, reglamentos y decretos donde se encuentre regulado el impuesto y otras que
estén estrechamente relacionadas con el mismo. Toda información o dato será citado y
se hará referencia al artículo o párrafo del que se haya obtenido la información.
4. Las Administraciones locales
Puesto que más adelante centraremos toda nuestra atención en un impuesto local, cabe
conocer de manera superficial que engloba la palabra “municipio”. En España, tras los
pactos autonómicos1 de 1981 y 1992, se establecieron 17 comunidades autónomas,
incluyendo una comunidad foral (Navarra). Cada comunidad autónoma se constituye
por una o varias provincias con un total de 50 en todo el territorio nacional. Además,
cada provincia está dividida en un número variable de municipios, específicamente
8.124 en toda España. Los municipios son divisiones territoriales de más o menos
tamaño que, en este caso, trascienden por su carácter administrativo y pertenecen a un
1 Conjunto de acuerdos políticos que se establecieron posteriormente a la Constitución Española

de 1978 que supusieron la reforma del antiguo modelo territorial centralizado del Estado español.
5
Estado en concreto. Estos pueden estar formados por una o más localidades, regidas
por relaciones de vecindad. Dependen de un ayuntamiento, municipalidad, concejo o
alcaldía, con división de poderes, pero siempre encabezados por un ejecutivo
unipersonal.
5. El impuesto
Tras la breve introducción a la unidad municipal, otro punto de gran importancia es ser
conocedor del concepto de “impuesto” ya que será el principal tema objeto de estudio
en el presente documento. El impuesto es una clase de tributo considerado como una
obligación monetaria en favor del acreedor tributario2. Está regido y regulado por el
derecho público y una de sus principales características es la no obligación de una
contraprestación directa determinada por parte de la administración hacendaria; en
otras palabras, la imposición de un impuesto por parte de una administración pública es
unilateral y no supone una devolución efectiva o de otro tipo.
Los impuestos surgen a consecuencia de una necesidad inherente al Estado, la de

financiar sus gastos. Por consiguiente, se deduce que los impuestos son cargas
obligatorias que las personas y empresas deben pagar para financiar al estado y que
sin estos impuestos el estado no podría financiarse ni, por tanto, “funcionar”3.
5.1 Potestades Tributarias
Aunque se hablará de ello de manera más extensa en las páginas siguientes, la Ley
Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas (LOFCA) limita las
competencias de las Comunidades autónomas en materia tributaria y evita la creación
de impuestos propios sobre hechos imponibles ya gravados para evitar la conocida
doble imposición4.
Otro punto a tener en cuenta es la limitación de la ley a los entes municipales. El poder
tributario de los ayuntamientos se desprende de la propia Constitución Española y se
concreta mediante la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dicho de otra forma, el
2 Entidad o administración que impone el impuesto y que, por tanto, lo recibe.

3
NURIA RUEDA LÓPEZ; CRISTINA MINGORANE ARNÁIZ. “Análisis de la financiación local:
imposición directa e indirecta. 12/2008. Pág 1-10
4 Esto es la acción de gravar una misma renta más de una vez por impuestos similares.
6
Estado limita el margen de actuación de los organismos autonómicos o municipales a la

hora de adaptar los tributos a la situación de su región de manera que estos poseen
cierta discrecionalidad para elegir, por ejemplo, si aplicar un 5% o un 10% en un
determinado impuesto siempre y cuando no se superen esos límites.
6. Elementos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Como se verá más adelante, la regulación de este impuesto es la que más

modificaciones ha sufrido desde su entrada en vigor. Antes de tomar en consideración
las modificaciones en virtud de lo citado en la justificación de motivos de las diversas
leyes que lo han estructurado, comentaremos los diversos elementos del tributo para
contextualizar cada una de las transformaciones producidas con el transcurso de los
años. Para ello se tomará como referencia la base jurídica donde se regula el IBI, el
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, citando expresamente
cuando corresponda el artículo al que se hace referencia.
6.1 Estructura material del hecho imponible
a) El Inmueble
El Art. 61 de la LRHL, establece que el hecho imponible del IBI “está constituido por la
propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana sitos en el respectivo
término municipal, o por la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie, o
de la de una concesión administrativa sobre dichos bienes o sobre los servicios públicos
a los que están afectados, y grava el valor de los referidos inmuebles”.
Aunque no se haga ninguna definición específica y solamente se limite a relacionar los

diferentes elementos integrantes y características en los que quedan divididos; el
elemento material de la definición que la LRHL proporciona, es el bien inmueble. Esta
es una lista cerrada y ningún otro título jurídico puede suponer la constitución del hecho
imponible, de manera que diferentes derechos como el de uso y habitación o propiedad
divida están excluidos y en caso de concurrir alguno de ellos con los citados
expresamente por el Art. 61 de la LRHL el hecho imponible quedaría delimitado
únicamente por uno de ellos, atendiendo al orden en que se han expuesto.
7
Delante de la carencia ya mencionada de una definición concreta para el elemento

material, es decir, el bien inmueble, encontramos una enunciación más clara en el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, según el cual se trata de una “...parcela o
porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada
por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de
propiedad de un propietario o de varios pro indiviso5…”. Cabe decir que en la misma
definición se incluyen también aquellos bienes inmuebles que no respondan al régimen
general como puede suceder en trasteros, plazas de “parking” o propiedades sometidas
al régimen de propiedad horizontal.
Ejemplo:
• Si sobre un bien inmueble concurriesen dos individuos, uno con un derecho

real y otro con el derecho de propiedad; sería aquel poseedor del derecho
real el que debería hacer frente al impuesto sobre bienes inmuebles
• Supuestos de no sujeción
El TRLRHL recoge en al Art. 61 los supuestos de no sujeción al IBI. Estos son los
siguientes:
• Las carreteras, los caminos, demás vías terrestres y los bienes del dominio
público marítimo-terrestre e hidráulico, siempre que sean de aprovechamiento
público y gratuito.
• Los bienes inmuebles propiedad de los municipios en que estén enclavados y
sean de dominio público o estén afectos a un servicio público, además de
aquellos bienes patrimoniales.
b) El suelo. Bienes inmuebles rústicos y urbanos
Con la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 se introdujo la

clasificación tripartita del suelo, vigente aun hoy en día gracias a la legislación
autonómica. Con la nueva Ley de Suelo estatal de 2007 y posterior Texto refundido que
5
Expresión jurídica que referencia aquella situación en que una cosa o derecho pertenece a
varias personas en común sin existir partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o
titulares del derecho
8
la derogó, el Estado ha otorgado la competencia de clasificar el suelo al legislador

autonómico6.
El instrumento que debe efectuar la clasificación del suelo es el Plan general de

Ordenación Urbanística. El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la
naturaleza del suelo en el que esté construido. La ley 6/1998 sobre régimen del Suelo y
Valoraciones se limita a definir los suelos rústicos como aquellos que no son urbanos,
entendiendo como suelos de naturaleza urbana aquellos clasificados por el
planeamiento urbanístico7 como tal, además de los terrenos urbanizables a partir del
momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle y que reúna las
características contenidas en el artículo 8 de la ley mencionada en este mismo párrafo.
En la tercera rama encontramos aquellos inmuebles de características especiales. Estos
constituyen un conjunto complejo de uso especializado que por su carácter unitario y
por estar anclados de forma definitiva a su ubicación para su funcionamiento, se
configuran a efectos catastrales como “únicos”. Serán los siguientes:
• Las autopistas, carreteras y túneles de peaje
• Los aeropuertos y puertos comerciales
• Los destinados a la producción de energía
• Las presas, saltos de agua y embalses.
A modo de ejemplo, en el ámbito territorial que posteriormente será objeto de estudio

encontramos la siguiente distribución del suelo.
6
ALCAZAR MOLINA; MANUEL-G. Revista Cartográfica, 2006, Número 82
7 Se trata de un instrumento básico de ordenación integral del territorio, donde se clasifica el
suelo y se determina el régimen aplicable en uno o diversos municipios. En la CV se regula por
la Ley 5/2015 de 25 de julio.
9
6.2 Sujetos pasivos
El artículo 63 del TRLRHL, expresa que son sujetos pasivos del IBI las personas
naturales y jurídicas, las herencias yacentes y comunidades de bienes y demás
entidades que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del
hecho imposible del IBI. Estos derechos se han nombrado en el apartado anterior, a
modo de resumen, para constituirse como sujeto pasivo de este impuesto se debe
poseer el derecho de concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los
servicios públicos a que se hallen afectos, un derecho real de superficie, un derecho
real de usufructo o un derecho real de propiedad (Dirección General del Catastro. 2002,
nº44).
a) Afección de los bienes
El Art. 65 de la Ley 39/1988 (predecesora de la regulación del IBI), en su nueva

redacción regula la afección de los bienes al pago de la deuda tributaria en el supuesto
específico de que el sujeto pasivo cambie. Por consiguiente, los notarios quedan
obligados por ley a solicitar información y advertir a los interesados del cambio y la
posibilidad de la existencia, si fuera el caso, de deudas pendientes a efectos del IBI.
Este hecho abre el abanico de posibilidades en cuanto a la relación entre los notarios
públicos y la entidad local que ejerce la recaudación, desarrollando mucho mas allá la
simple exhibición por las partes del último recibo del IBI pagado.
Supongamos ahora las opciones para los entes sin personalidad jurídica expuestos en
el Art. 33 de la Ley General Tributaria. Para estos se establece la responsabilidad
solidaria de los partícipes conforme a su inscripción en el Catastro Inmobiliario y en
consonancia al Art. 3.3 que establece la posibilidad de que se haga constar en el
Catastro la cuota e identidad de los miembros o partícipes de las entidades sin
personalidad jurídica mediante acuerdo unánime entre estos. De forma que, si
estuvieran inscritos con la respectiva cuota de participación, responderían en proporción
a las mismas. En caso contrario, la responsabilidad se exigiría por partes iguales.
10
6.3 Exenciones
El IBI, como se ha mencionado y como más adelante se mostrará, es uno de los

impuestos que mejor está lidiando con la crisis y por tanto está en el centro de todas las
miradas. Al gravar un bien inamovible durante años y sumando la inexistencia de
modificaciones coyunturales, se asegura una fuente de ingresos constante.
Del artículo 62 del TRLHRL se deduce la existencia de tres clases de exenciones:
Exenciones de oficio o automáticas. Son las siguientes:
• Inmuebles que sean propiedad del Estado, de las Comunidades autónomas o de

las entidades locales que estén directamente afectas a la seguridad ciudadana
y a los servicios educativos y penitenciarios.
• Los bienes comunales propiedad del Ayuntamiento cuyo aprovechamiento se
realiza por el común de los vecinos.
• Los inmuebles de la Iglesia católica, en los términos previstos en el Acuerdo
entre el Estado español y la Santa Sede sobre Asuntos económicos.
• Los inmuebles de los que sea titular la Cruz Roja Española.
Exenciones rogadas. Estas serán aplicadas previa solicitud del interesado siempre y
cuando concurran los requisitos legales para ello. Estas son las siguientes:
• Aquellos bienes inmuebles destinados a la enseñanza por centros docentes

acogidos de manera parcial o en su totalidad al régimen educativo.
• Los declarados monumento o jardín histórico de interés cultural y estén
registrados como integrantes del Patrimonio Histórico Español.
• Superficies donde se realicen repoblaciones forestales o regeneración de masas
arboladas.
Exenciones potestativas. Dependerán de la voluntad municipal para establecerlas y, por

tanto, se aplicarán exclusivamente en aquellos ayuntamientos que decidan hacerlo y los
dispongan en su ordenanza municipal. Estas podrán ser:
• Las exenciones aplicadas a los bienes de titularidad pública, cuando estén

afectos al cumplimiento de los fines específicos de los referidos centros.
11
6.4 La Base imponible en referencia a las Ponencias de Valores
Centraremos especial atención en el estudio de este elemento en particular puesto que

más adelante será una herramienta necesaria para el entendimiento de los entresijos
del impuesto.
El texto original de la LRHL contempla un amplio modelo para el cálculo y valoración de

los bienes inmuebles; estableciendo las definiciones necesarias, los criterios para la
determinación del valor catastral, los regímenes para su fijación, modificación y
mantenimiento. Específicamente, en el Art. 65 de la LRHL, se deduce que el valor
catastral sigue siendo la base imponible del IBI, aunque el Art. 66 exponga los diferentes
aspectos para su determinación, notificación e impugnación. El esquema original
vigente desde 1988 se mantiene prácticamente en su totalidad atendiendo a la evolución
y adaptación a los sucesivos desarrollos normativos con intención de dotar al
procedimiento de una mayor flexibilidad 8 y adecuación a cada situación. Retrocediendo
al primer texto perfeccionado de la LRHL se preveía, en su artículo 70, el inicio de la
valoración mediante la delimitación de los tipos de suelo basándose en las distintas
ordenanzas y disposiciones urbanísticas vigentes. Tras la sentencia del TC 61/1997, de
20 de marzo, las competencias urbanísticas incumben a las Comunidades Autónomas,
por lo que es necesario atenerse a cada normativa específica según el ámbito territorial
donde se encuentre el bien objeto de estudio o valoración. Mediante la Ley 48/2002, de
23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario (LCI) se introdujo el concepto de
“actualización automática” de las ponencias significando la aparición de los procesos
simplificados de valoración, exentos de la necesidad de la aprobación de nuevas
ponencias de valores para valorar, sin gestiones de más, posibles suelos urbanos.
En a la misma Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario encontramos la definición de valor

catastral como la suma del valor catastral del suelo y el valor catastral del inmueble,
determinados mediante el estudio objetivo de los datos presentes en el Catastro
Inmobiliario9. Este registro administrativo depende del Ministerio de Hacienda y de las
Administraciones Públicas donde constan los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de
característica especiales. El valor catastral de los bienes inmuebles se determinará
8
BENITO BERICOCHEA MIRANDA: “Impuesto sobre bienes inmuebles y valor catastral: una
reforma pendiente”,2012. Pág 19.
9 En este registro podemos encontrar definidas diferentes características del inmueble como su
localización, uso, superficie, representación gráfica, referencia catastral y titular del inmueble. La
inscripción en el catastro es obligatoria y gratuita.
12
mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada, ambos

conceptos explicados a continuación.
Prescindiendo de las consideraciones en los diferentes procesos de determinación del

valor catastral, la expresión matemática que define el cálculo de la base imponible desde
sus inicios es la siguiente:
𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 𝑉𝑀 ∗ 𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑅𝑀
Siendo:
• VM: El valor del bien en el mercado y atendiendo que VM ≥ VCatastral = BI

• Coeficiente RM: Ponderación establecida en 0,5.
a) Diferencia entre valor catastral y valor de mercado o real
En el catastro pues, encontramos el valor catastral del inmueble gravado10, siendo este
la base sobre la que se aplica el IBI. La diferencia entre el valor catastral y el valor real
de mercado es que el primero, con carácter general, nunca podrá superar al segundo.
El significado de valor real que presenta la jurisprudencia es muy variable y expone
párrafos como “cualidad de las cosas en cuya virtud se da por poseerlas cierta suma de
dinero, teniendo existencia verdadera y efectiva” (Sentencia del Tribunal Supremo de
18/5/1993) u otras como “el precio que se está dispuesto a pagar por un bien” (Sentencia
del Tribunal Supremo 1/12/1993). Por tanto, se entiende que el valor real, entre todas
las definiciones empleadas, es el valor de mercado que representa las transacciones
entre particulares11 y que el valor catastral es la representación del valor del bien en
términos teóricos para calcular ciertos impuestos. En otras palabras, para cumplir la
definición expuesta, el ministerio de hacienda mediante Orden Ministerial fijo un
coeficiente de referencia al mercado del 0,5. La determinación del valor catastral se
efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, tratándose
esta de un documento administrativo en el que se recogen, dependiendo de los casos;
los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos
precisos para llevar a cabo dicha determinación.
10 Para encontrar el valor numérico catastral se puede consultar la sede electrónica del catastro
a través de la página: http://www.catastro.meh.es/esp/sede.asp.
11 MARTÍNEZ AZUAR; SARASA PEREZ: Inmuebles y fiscalidad, Alicante, 2004. Pág 170-197.
13
No hay que confundir el porcentaje de referencia o coeficiente RM que aplicamos sobre

el valor de mercado para obtener el valor catastral con el tipo impositivo, concepto que
mas adelante se explica y se utiliza para obtener la cuota íntegra.
b) Procedimiento de valoración colectiva
El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles, siempre que sean de una

misma clase12, podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento correspondiente
cuando, respecto a un colectivo de bienes, se observen diferencias sustanciales entre
los valores de mercado y los que en su respectivo momento sirvieron de base para la
determinación de los valores catastrales vigentes, sea por una modificación en el
planeamiento urbanístico o por distintas circunstancias, sirviendo de esta forma para
homogeneizar y referenciar de manera uniforme su valor con el de mercado. Este
proceso puede ser, a su vez:
• De carácter general. Cuando la valoración afecta en su totalidad a los bienes

inmuebles de la misma clase, pudiéndose iniciar una vez transcurridos cinco años
desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados de la última valoración
y habiendo transcurrido diez años desde dicha realización.
• De carácter parcial. Se aplica cuando la valoración afecta no a la totalidad de los
bienes inmuebles de una misma clase sino a una parte, en una o varias zonas.
• De carácter simplificado. Esta es una valoración que tiene por objetivo determinar los
nuevos valores catastrales ante una modificación del planeamiento que pueda
suponer una variación en el aprovechamiento urbanístico, manteniendo los usos
anteriormente especificados. Este procedimiento se inicia mediante acuerdo que se
publica por edicto en el Boletín Oficial de la Provincia en cuestión.
12 Siendo tres las clases; urbanos, rústicos, de carácter especial.
14
c) El procedimiento de valoración individual
De carácter mas sencillo al anterior, el procedimiento de valoración individual se utiliza

cuando es necesario la determinación individualizada del valor catastral del inmueble
afectado atendiendo a sus nuevas características. Se trata de valoraciones que
responden a procesos par formalizar declaraciones, comunicaciones y solicitudes o para
subsanar discrepancias observadas en los actos de inspección catastral.
6.5 La Base liquidable
Desde la aparición del impuesto sobre los bienes inmuebles se presento una fuerte
resistencia social encontrada ante el intento de utilizar el valor de mercado de los bienes
como base imponible del IBI. Como mediador a este problema se decidió actuar sobre
la base imponible o valor catastral y no sobre la base de mercado para, de esta manera,
atenuar el impacto tributario de las nuevas revisiones. Se decidió incidir sobre el valor
catastral respecto el valor de mercado en vez de en la base imponible sobre el valor
catastral dado que conceptualmente es mas sencillo entender el hecho de “pagar por la
mitad de lo que vale”. Todo ello estableciendo el conocido coeficiente RM de 0,5. No
obstante, estas medidas no parecieron ser suficientes para acabar con las resistencias
delante de las nuevas revisiones catastrales y a través del Real Decreto-Ley 5/1997 que
modificó en parte la anterior Ley 39/1988, de 28 de diciembre, se estableció una
reducción en la base imponible del impuesto. La reducción se instauró mediante la
introducción de un nuevo concepto en el IBI, el de Base Liquidable.
La Base Liquidable del impuesto será el resultado de practicar, de oficio, sobre la base
imponible, dicha reducción siempre y cuando el bien inmueble objeto se encuentre en
una de estas dos situaciones expuestas en el Art. 67 del TRLRHL:
• Inmuebles cuyo valor catastral se incremente como consecuencia de procedimientos

de valoración colectiva de carácter general en virtud la aplicación de la primera
ponencia total de valores aprobada con posterioridad al 1 de enero de 1997 o de
sucesivas ponencias totales de valores.
• Inmuebles situados en municipios para los que se hubiera aprobado una ponencia
de valores cuyo resultado haya sido la aplicación de la reducción expuesta en el
párrafo anterior siempre que su valor catastral se altere.
En referencia a los inmuebles de características especiales, se introdujo la posibilidad

de aplicar un tipo de reducción siempre que el valor catastral resultante de la nueva
15
aplicación de una nueva ponencia de valores superase el doble del que, como inmueble
de esa clase, tuviera previamente asignado.
La expresión matemática para obtener la base liquidable sería:
𝐵𝐿 = 𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝑅𝑒𝑑𝑢𝑐.∗ 𝐵𝐼
Siendo:
• BL: Base Liquidable

• Coef. Reduc.: Coeficiente de reducción aplicable sobre la base imponible
• BI: Base Imponible que coincide exactamente con el Valor Catastral.
a) La reducción decenal
Este es un concepto adscrito a la reducción que se aplica en el la Base Imponible. Esta

reducción en la Base Imponible del impuesto (el nuevo valor catastral) no posee plena
vigencia hasta trascurridos 10 años desde la nueva valoración. Desde el punto de vista
exclusivamente fiscal, la reducción decenal apaciguo en gran medida las resistencias
mostradas ante las nuevas valoraciones catastrales. No obstante, este es un
mecanismo controvertido y hasta cierto punto, engañoso. Tal y como se ha mencionado,
el ámbito temporal de la reducción que se aplica en los supuestos expuestos en el punto
anterior será de nueve años a contar desde la entrada en vigor de los nuevos valores
catastrales. El coeficiente reductor tendrá un valor de 0,9 el primer año y se reducirá
paulatinamente hasta llegar al 0,1, donde desaparecerá. Es en este punto donde la
reducción obtiene su punto de controversia dado que, aunque durante los primeros años
se amortigua el nuevo valor catastral durante los años venideros adquiere en su
totalidad el valor real y en ese punto la nueva ponencia de valores es firme e irrecurrible.
16
Ejemplo de reducción en el IBI:
Supongamos un inmueble situado en Castello de la Plana en el año X cuyo valor

catastral es de 50.000€. En Castello de la Plana se realiza un procedimiento de
valoración colectiva de carácter general que con efectos X + 1 hace ascender el valor
catastral a 70.000€.
• La reducción se calcula sobre la base positiva entre el nuevo valor catastral y la

base imponible del anterior ejercicio:
Vreducción = VC año X + 1 − VC año X = 20.000€
• El coeficiente anual de reducción es de 0,9 el primer año disminuyendo en 0,1 a
cada año:
Año Base imponible Reducción Base Liquidable
/ Valor = Base Imponible
catastral - Reducción
X 50.000 -
X+1 70.000 20.000 * 0,9 = 18.000 52.000
70.000
…
X+9 70.000 20.000 * 0,1 = 2.000 68.000

X + 10 70.000 - 70.000
6.6 Cuota íntegra
Llegados a este punto, disponemos de una base liquidable que, al menos en teoría, será
siempre inferior al 50% del valor del mercado, a la que, en los casos previstos en la ley
se les puede aplicar una reducción. Necesitamos ahora un modelo para determinar unas
cuotas reducidas que no supongan unos cambios bruscos producidos por las
oscilaciones del mercado y que supongan la subsanación del importe monetario.
Conocemos a este concepto como cuota íntegra y es el resultado de aplicar a la base

liquidable el tipo de gravamen correspondiente. El TRLRHL diferencia entre los tipos de
gravamen según sean aplicables a bienes inmuebles de naturaleza rústica, urbana o
inmuebles de características especiales. Conforme al Art. 72 del TRLRHL se establecen
los tipos de gravamen en:
17
Clases de inmuebles Mínimo (%) Máximo (%)

Inmuebles urbanos 0,4 1,10
Inmuebles rústicos 0,3 0,9
En el apartado dos del mismo artículo se establece el tipo de gravamen aplicable a los
bienes inmuebles de características especiales que, con carácter supletorio, será del
0,6 por ciento. No obstante, cada ayuntamiento podrá establecer para cada grupo de
ellos un tipo diferenciado que en ningún caso podrá ser inferior al 0,4 por ciento ni
superior al 1,3 por ciento.
a) Tipos incrementados
Junto al tipo de gravamen establecido para los distintos tipos de suelo, los
ayuntamientos podrán incrementar el porcentaje aplicable cuando concurran ciertas
circunstancias establecidas en el TRLRHL. En caso de concurrir mas de una se podrá
optar por hacer uso de la totalidad de ellas, algunas o una sola. Estos tipos
suplementarios serán:
Puntos porcentuales Bienes Bienes

urbanos rústicos
Municipios que sean capital de provincia o comunidad 0,07 0,06
autónoma
Municipios en los que se preste servicio de transporte 0,07 0,05
público colectivo de superficie
Municipios cuyos ayuntamientos presten más servicios 0,06 0,06
de aquellos a los que están obligados según lo
dispuesto en el artículo 26 de la Ley 7/1985, de 2 de
abril
Municipios en los que los terrenos de naturaleza rústica 0,00 0,15
representan más del 80 por ciento de la superficie total
del término
18
Ejemplo cálculo de cuota íntegra:
Supongamos el mismo inmueble objeto de estudio en el ejemplo anterior y situado

en Castellón de la Plana. Su Valor catastral es de 70.000€ y se encuentra en el centro
de la ciudad por lo que es un bien inmueble de naturaleza urbana.
Tras consultarlo en la página del catastro, se manifesta que el tipo general aplicable
es del 0,7475% para los bienes inmuebles de esa clase. No contemplamos
reducciones ni tipos incrementados:
Cuota íntegra = Tipo Impositivo ∗ Base Liquidable

• El Importe a abonar seria pues:
Cuota íntegra = 0,007475 ∗ 70.000
• Un total de 523,25€.
Por norma general, para la fijación de los tipos, deja de ser un factor determinante la
población de derecho de los municipios, permitiendo a cualquier población llegar al tipo
máximo. Los ayuntamientos gozan desde los inicios de una amplia autonomía, ya que
han podido establecer, sin salir de los parámetros establecidos, tipos diferenciados para
los bienes inmuebles urbanos, de acuerdo con los usos establecidos para valorar las
construcciones. No obstante, quedarán fuera de esta posibilidad los inmuebles de uso
residencial y, en todo caso, estos tipos incrementados sólo podrán aplicarse al 10 por
ciento de los inmuebles que, para cada uso, tengan mayor valor catastral. La Ordenanza
Municipal será la que fije el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de
los usos a partir de los cuales serán de aplicación los tipos incrementados13.
13 Indicativo de la evolución legislativo puesto que en la redacción original del proyecto de Ley
no se excluían de la aplicación de tipos diferenciados los inmuebles de uso residencial ni se
limitaban al 10 por ciento los bienes objeto de estos tipos.
19
6.7 Bonificaciones aplicables
De acuerdo con el TRLRHL cabe la aplicación de dos tipos de bonificaciones; con

carácter imperativo y potestativas. En las primeras de ellas y conforme al Art. 73 del
TRLRHL tendrán derecho a una bonificación de entre el 50 y el 90 por ciento en la cuota
íntegra del impuesto, previa solicitud de los interesados antes de empezar las obras, los
inmuebles que constituyan el objeto de la actividad de las empresas de urbanización,
construcción y promoción inmobiliaria tanto de obra nueva como de rehabilitación
equiparable a esta. Sin cambios se ha mantenido la duración de esta bonificación,
establecida como lazo de disfrute el tiempo de urbanización o de construcción
pudiéndose alargar un año más contando a partir del día después de la finalización de
las obras y siendo el máximo tres años.
En este Artículo se regula también la bonificación del 50 por ciento en las viviendas de
protección oficial durante los tres periodos impositivos siguientes al del otorgamiento de
la calificación definitiva. Dicha bonificación se concederá a petición del interesado y
finalizado el primer plazo se podrá volver a aplicar. Por último, también se podrá aplicar
una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra a los bienes rústicos de
las cooperativas agrarias.
En referencia a las segundas, las potestativas, y atendiendo a lo expuesto en el Art. 74

del TRLHRL, las ordenanzas municipales podrán establecer una bonificación de hasta
el 90 por ciento de la cuota íntegra del Impuesto en los bienes urbanos ubicados en
áreas o zonas del municipio que correspondan a asentamientos de población
singularizados por su vinculación o prerrogativa de actividades primarias de carácter
agrícola, ganadero, forestal, pesquero, etc. siempre que se prevea en la legislación y el
planeamiento urbanístico. La segunda bonificación discrecional consiste en la aplicación
a los bienes inmuebles cuyos valores catastrales hayan variado a consecuencia de una
valoración colectiva, de una disminución en la cuota íntegra del impuesto equivalente a
la diferencia positiva entre la cuota íntegra del ejercicio en vigor y la cuota íntegra del
ejercicio anterior.
En la redacción del Art. 74 se contemplan, además, dos bonificaciones cuya finalidad

es disminuir la presión fiscal:
• La primera de ellas actúa para amortiguar la tributación sobre los bienes inmuebles
de características especiales, estableciendo hasta un 90 por ciento de bonificación
20
sobre la cuota íntegra a favor de cada grupo de bienes y, de manera muy

sorprendente, con autonomía municipal completa para instaurar su duración.
• La segunda y última, pero no por ello menos importante, es la bonificación destinada
a favorecer a aquellos sujetos pasivos que ostenten la condición de titulares de
familia números. Sorteando hasta cierto punto la caracterización del Impuesto que
se ha definido siempre como real y objetivo14. Las ordenanzas municipales podrán
establecer hasta un 90 por ciento de bonificación en estos casos cuya duración,
como en el caso anterior, será fijada libremente por los Ayuntamientos.
6.8 Devengo y periodo impositivo
Atendiendo el Art. 75 del TRLRHL, el devengo se mantiene el primer día del periodo
impositivo, que coincide con el año natural. Ello implica que las variaciones de orden
físico, económico o jurídico en los bienes gravados o alteran la cuota del impuesto del
ejercicio en que se produzcan, sino que como se prevé en el Art. 75.3 del TRLRHL “Los
hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el
Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto
inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La
efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de
valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de
características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del
Catastro Inmobiliario.” En otras palabras, si se adquiriese un inmueble en fecha 20 de
enero, a no ser que así se pactase entre las partes, la deuda del IBI recaería sobre el
anterior propietario y el acto tendrá efectividad en el ejercicio inmediatamente posterior
a este, es decir, en 2016.
14 Recordemos que el IBI es un Impuesto real y objetivo por lo que conforme a estas dos
cualidades tiene por fundamento un presupuesto objetivo, cuya específica naturaleza se
constituye independientemente del elemento personal. Por consiguiente, existe cierta
contradicción en la aplicación de esta bonificación potestativa en concreto.
21
7. Recaudación y evolución del IBI
La ley 39/1988 reguladora de las Haciendas Locales (LRHL) fue la ley originaria del
Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI). Esta lo definió como un tributo directo de
carácter real sobre el valor de los bienes inmuebles.
Desde su implantación hasta hoy, se han producido continuos cambios en la normativa
reguladora del impuesto debido a diferentes motivos, que, por lo general, responden a
cuestiones para restablecer conceptos evadidos con anterioridad, medidas para
aumentar la autonomía municipal u otras cuestiones sobrevenidas junto con la evolución
del impuesto.
Estas modificaciones mas numerosas durante los primeros años se plasmaron en el año
2002 con la entrada en vigor de la Ley 51/2002, de 27 de diciembre cuyo texto refundido
fue aprobado por el REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2004, de 5 de marzo atendiendo
la 13ª disposición de la Ley 19/2003, de 4 de julio en la que se establecía que el gobierno
debía elaborar en un plazo de un año desde la entrada en vigor de la misma el TRLRHL
y suponiendo un cambio sustancial en muchos aspectos de los impuestos locales, pero
sobre todo en lo que refiere al IBI.
En general, y según se estableció en la exposición de motivos de la nueva Ley, se
mantuvo el esquema general adoptado por la ley originaria, introduciendo algunas
novedades en las cuestiones de sujetos pasivos, base liquidable o bonificaciones; tal y
como se ha explicado en las páginas anteriores. A modo de resumen; en relación con
el hecho imponible, se ha podido observar que se mejora técnicamente su
determinación mediante las nuevas clasificaciones de suelo y la aplicación de las
normas reguladas en la Ley del Catastro Inmobiliario. En relación con el sujeto pasivo
el TRLRHL mejora principalmente en cuanto a su configuración, añadiendo al mismo
tiempo el régimen de las titularidades en la Ley del Catastro Inmobiliario, que posibilita,
si fuera necesario, la inscripción de varios propietarios a la constancia del catastro.
Llegados este punto, conocemos prácticamente en su totalidad el IBI y sus elementos,
pero sabemos poco acerca del impacto que supone en la recaudación anual para las
arcas públicas.
Desde el inicio de la crisis económica en 2008, el sector de la vivienda se ha sometido
a continuos cambios y ha experimentado una fuerte evolución. En concreto, en los
últimos años se ha vivido la conocida “crisis del ladrillo”. Hubo un tiempo en que las
grúas se levantaban por encima de los edificios proporcionando una estampa tan
singular como antiestética, una época en que los camiones rebosaban las vías terrestres
22
de circulación cargados con toneladas de material para la creación de nuevos

habitáculos y todo ello negando la visible burbuja Inmobiliaria15 que suponía, al menos,
un 20 por ciento de la economía española. Cuando la burbuja cayo por su propio peso
de se produjo un retroceso acelerado en la construcción de nuevas promociones
inmobiliarias. En ese punto los Ayuntamientos recaudaban más y más cada año puesto
que existían mas bienes Inmuebles sujetos al IBI. Contrariamente a lo que de manera
racional se pudiese deducir, aun con el parón en la construcción, las entidades locales
aumentaron su recaudación: Ver gráfico
Evolución en la recaudación del IBI (millones de €)

500.000 14.000.000
12.000.000
400.000
10.000.000
300.000 8.000.000
200.000 6.000.000
4.000.000
100.000
2.000.000
0 0
2006 2008 2010 2012 21013 2014 2015 2017
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes Inmuebles de características especiales
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes inmuebles de Naturaleza Urbana
1 Gráfico. Elaboración propia. Ministerio de Hacienda.
Tras el estudio de los datos extraídos de los presupuestos anuales de las entidades
locales desde 2006 se observa como a medida que retrocedemos en los años la
recaudación del IBI disminuye sustancialmente. La recaudación referente al IBI de los
bienes Inmuebles de características especiales y el IBI de los Bienes Inmuebles pasa
de ingresar 271.988 y 282.513 respectivamente a 474.722 y 371.225 suponiendo un
incremento de entre el 31al 74 por ciento (según la clase a que se refiera).
Impuesto 2017 2008

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica 371.225 282.513
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes Inmuebles de características especiales 474.722 271.988
15
Se conoce por “burbuja Inmobiliaria” el avance, en la gran mayoría de los países industrializados, de
los precios de los bienes inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y Servicios.
23
Cabe resaltar la evolución del IBI urbano, este evoluciona de manera mas acelerado y
en mayor medida. Observamos, en el gráfico y en la tabla que contiene los datos
específicos, que el ingreso aumenta en un 76 por ciento conforme a los datos totales
nacionales. No obstante, es un dato interesante de conocer que según se realice el
estudio a una comunidad autónoma u otra, la recaudación ha podido ascender a mas
del 100 por ciento.
Impuesto 2017 2006

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes inmuebles de Naturaleza Urbana 13.037.992 7.398.979
El IBI es el único impuesto del sistema fiscal español cuyos ingresos nunca han
disminuido, ni siquiera en los momentos más exiguos de la crisis. Se trata de un
impuesto estable exento de ciclos. Como es posible pues, que aun con todos los datos
aportados la recaudación aumente. En varias épocas se comparó con otros impuestos
de ámbito autonómico como el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados; ambos supusieron una fuente de ingresos que en 2004
ascendió hasta los 12.000 millones de euros. Con el inicio de la crisis la recaudación de
ambas figuras fiscales se interrumpió bruscamente puesto que se cortaron los actos de
compraventa y la formalización de préstamos hipotecarios. No sucedió lo mismo con el
IBI ya que independientemente de quien sea el propietario, este impuesto se debe pagar
cada año. Esto sería justificación suficiente para entender que la recaudación por parte
del IBI se hubiese mantenido estable; ¿pero como se explica que aun con el retroceso
en la construcción el ingreso se haya duplicado?
7.1 EL IBI en Castellón
Para tratar de resolver la pregunta con la que finaliza el punto anterior, y con la intención
de no abarcar un campo tan extenso como es el territorio nacional, estudiaremos la
evolución de la recaudación del IBI en Castellón de la Plana. Esto servirá para entender
el porque de esta situación tan particular ya que, en mayor o menor medida, lo sucedido
en el municipio objeto de estudio es lo que ha sucedido en el resto de España.
Situándonos en la actualidad, el precio de la vivienda en la ciudad de Castellón de la
Plana experimentó en el primer trimestre de 2018 un incremento interanual del 5,6 por
ciento situándose en 851 euros el metro cuadrado. Este dato no debe confundirnos,
puesto que, desde los valores máximos alcanzados en 2007, el valor de los pisos en la
ciudad se ha depreciado en mas de la mitad, concretamente un 54,9 por ciento.
24
Evolución del precio de la vivienda por metro

cuadrado
2000
1800
1600
1400
Euros
1200
1000
800
600
400
200
0
2 Grafico. Elaboración propia. Ayuntamiento de Castellón.
Observamos de manera muy clara como en la evolución del precio por metro cuadrado
se produjo un incremento de hasta el 200 por ciento situando el valor máximo del metro
cuadrado en los 1844 euros. Coincidiendo con el inicio de la crisis, el importe de los
inmuebles, que se había fijado tomando criterios falseados, provocó el estallido de la
burbuja. Según las cifras compulsadas a nivel global por el banco británico Royal Bank
of Scotland, este impulso al alza se noto también en los precios y en los salarios, pero
de ninguna manera se pudo equiparar en proporción al precio que adquirieron los bienes
inmuebles. La calma respirada durante ese periodo de “bonanza” permitió a las
viviendas entrar con relativa facilidad en el mercado crediticio. El aumento de precios
provocó una subida simultanea del valor neto de los activos inmobiliarios y se
menosprecio el riesgo ligado en esta caldera en ebullición nombrada como cartera
hipotecaria de los bancos. La situación anterior aun propulso mas el precio de las
viviendas, provocando que, en muchos casos, el comprador final accediese a una
hipoteca que, llegado el momento de parón en la revalorización, este no pudiese hacer
frente siquiera al principal.
Mediante la explicación anterior entendemos que supuso y porque se desplomo el precio
en las viviendas. Únicamente se revalorizaron a sus valores normales; aunque de
manera muy abrupta y acelerada.
25
a) Comportamiento del sector de la construcción en Castellón de la Plana
Tal y como se ha mencionado anteriormente, para entender la situación sufrida con el

IBI, se estudiará lo sucedido durante los años mas conflictivos de la crisis en Castellón
de la Plana. Posteriormente podremos extrapolar la información al resto del territorio
nacional puesto que, en general, todos los entes locales actuaron en consonancia.
Castellón de la Plana es una ciudad capital de provincia situada al este de la península
ibérica.
Su situación geográfica se caracteriza por su llanura, rodeando la ciudad distintas
sierras por el interior y el mar Mediterráneo que se extiende durante 10 kilómetros de
costa de los que disfruta el municipio. Su población, según los últimos datos del INE, es
de 169.630 habitantes y su superficie total es de 108,78 km2.
De manera breve y en referencia al Hecho Imponible del IBI; recordemos que según el
Art. 61 del TRLRHL ““está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de
naturaleza rústica y urbana sitos en el respectivo término municipal, o por la titularidad
de un derecho real de usufructo o de superficie, o de la de una concesión administrativa
sobre dichos bienes o sobre los servicios públicos a los que están afectados, y grava el
valor de los referidos inmuebles”. Con una idea clara del hecho imponible se puede
deducir el primer elemento a tener en consideración para explicar el porque del aumento
tan repentino en la recaudación. Las viviendas, como primera unidad objeto de estudio,
son el motivo que dan vida a la existencia del IBI.
Datos del indicador total de viviendas en

Castello de la Plana
4.500
4.000 3.960 3.919
3.805
3.500 3.511
3.000
2.500
2.000
1.812
1.500 1.448
1.232 1.1101.213
1.000 969 974 859
500
0
2004 2005 2006 2007 2008 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3.Grafico. Elaboración propia. Argos
26
Tal y como se observa en la evolución de la vivienda en el municipio, las dificultades

sobrevenidas por la falta de previsión en ciertos aspectos económicos provocaron la
última estocada al sector de la construcción. Solo con el paso del tiempo se ha podido
observar la envergadura real, mediante estadísticas que solo muestran una hecatombe
para la economía.
Conforme a los datos obtenidos en el banco de datos municipal Argos se confirma que
el número de compraventas se ha reducido en aproximadamente un 65% en la última
década situándose de las 20.000 viviendas comercializadas en 2008 a las 7.000 en
2018. Ahora bien, este dato poco nos sirve para entender el porque el Impuesto sobre
los bienes inmuebles aumento y llego máximos históricos en cuanto a recaudación.
Como dato de interés, en la introducción del punto siete se ha comentado que el
Impuesto objeto de estudio se llegó a comparar por varios medios de comunicación con
otros impuestos de carácter similar; el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el
impuesto sobre actos jurídicos documentados. En ambos casos se justifica la reducción
en el ingreso por parte de estos tributos debido al descenso de los intercambios de
propiedad, pero nada tiene que ver con el IBI puesto que, recordemos, con
independencia de quién sea el propietario se debe pagar imperativamente.
Ahora bien, la peor parte desde el inicio se la llevo la vivienda nueva que cayo en picado.
Ver gráfico.
Indicador de vivienda nueva. Castellón de la

Plana
2.500
2.132 2.201 2.219
2.000 2.037
1.500
unidades
1.263
1.000
656
500
577 405
268
74 112 179
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Año
4. Gráfico. Elaboración propia. Argos
27
En un 95 por ciento se redujo la construcción y posterior venta de viviendas nuevas.

Este dato trasciende ya que resulta relevante para el estudio a realizar. Echemos un
vistazo atrás y recordemos que el Impuesto sobre bienes Inmuebles depende, en su
ingreso y a grandes rasgos de: la cantidad de bienes gravados, el valor catastral que
estos posean y el tipo impositivo que el Ayuntamiento establezca. Por tanto, podríamos
entender que, aunque con el inicio de la crisis se dejaron de comercializar ciertos
activos, la construcción no se detuvo de un día para otro y las viviendas nuevas, aunque
en menor cantidad, continuaban en el mercado.
La idea expresada en el párrafo anterior puede dar cierta viabilidad para justificar este
aumento en los ingresos, pero ¿realmente justifica la proporción del aumento?
Año 2001 2011

Total de viviendas familiares, Castellón de la Plana 72.901 90976
En Castellón de la Plana, en el transcurso de 10 años, 18.075 viviendas fueron

construidas. Un 24 por ciento mas de bienes inmuebles con la posibilidad de ser
gravados y de aportar mas recaudación, obviando el hecho de la existencia de
bonificaciones y otras reducciones potestativas para nuevas construcciones. En
consonancia con lo sucedido a nivel general con los demás impuestos, las Entidades
Locales mediante el reajuste en los valores catastrales y los tipos impositivos hubiesen
tenido que ajustar la situación para mantener la estabilidad y no forzar al ciudadano a
pagar más y más. Nada mas lejos de la realidad, puesto que de forma totalmente
contraria los ingresos, por un motivo u otro, no pararon de aumentar.
28
b) Evolución en la recaudación en Castellón de la Plana
Numerosas administraciones han sido castigadas por la crisis manteniéndose aún hoy
en día en números rojos, mientras, los ayuntamientos, pueden presumir de ser las
únicas administraciones que se han mantenido en superávit desde el inicio de esta. Esta
situación se produjo por dos motivos; en primer lugar, gracias a la aprobación en 2012
de la Ley de Estabilidad que provoco una concienciación sobre el gasto, en segundo
lugar, directamente por el IBI.
Ingresos por el IBI en la provicia de Castellón
250.000
206.523 206.089
199.138
200.000
176.452
millones de euros
162.275
150.000
131.228
107.598
100.000
50.000
0
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2016
Año
5. Gráfico. Elaboración propia. Ministerio de Hacienda.
El último recuento de los datos obtenidos en la página oficial del Ministerio de Hacienda
revela la evolución que han vivido los 135 municipios de la provincia de Castellón.
Concretamente observamos como durante el ejercicio de 2015 vía IBI urbano se
recaudaron 206,089 millones de euros, la cifra mas alta de la historia. Si a eso le
sumamos el IBI rústico y el IBI de características especiales, exentos de gráfico por su
escasa representación, obtenemos una cifra total de 225,2 millones de euros. De
manera contraria a lo que sucedió en las viviendas, como se ha visto en punto anterior,
el IBI se transformo en la corta etapa de 10 años. En otras palabras y atendiendo al
gráfico, en 2005 se recaudaron 107,598 millones de euros y una década después, en
29
2015, la cifra prácticamente duplicó a la anterior, 206,089 millones de euros. Este

aumento del 92 por ciento en la recaudación descarta la posibilidad, al menos de manera
singular, de que el hecho culpable del aumento de los ingresos fueran las nuevas
viviendas.
c) Tipos Impositivos y valores catastrales en el ámbito territorial
Tras abordar el primer elemento condicionante en la recaudación y descartarlo como

único responsable vemos los dos datos que pueden suponer la diferencia.
En primer lugar, la base imponible debe coincidir con el valor catastral del Inmueble y
es de ese dato de donde se calcula la base liquidable y posteriormente la cuota íntegra.
Para contextualizar la explicación recordemos la existencia de un Coeficiente RM igual
al 0,5 para calcular el valor catastral en referencia al valor real del Inmueble en el
mercado. Este coeficiente, establecido mediante Orden Ministerial impuso la norma de
que el valor catastral no podría superar la mitad del valor de mercado. Con el desplome
de los precios de los Inmuebles cabría estudiar si ese dato se ha cumplido.
Año Última valoración Parcelas Valor catastral Valor catastral suelo

urbanas construcción
2017 2.012 24.927 5.279.073,61 5.494.232,08
2015 2.012 24.921 6.736.210,16 4.071.342,60
2013 2.012 24.928 6.649.983,71 4.019.227,63
2011 1.996 24.877 3.494.045,85 2.111.789,48
2009 1.996 23.298 3.357.668,12 2.053.340,40
2007 1.996 23.316 2.870.566,85 1.917.073,13
2005 1.996 23.235 2.590.860,98 1.845.120,42
6 Tabla de datos. Dirección General del Catastro
A través de la DGC, se ha obtenido la siguiente información referida a datos de suelo,

valores, construcciones, etc. Puesto que la envergadura de la recaudación la obtiene el
suelo urbano, se ha obviado tanto el rústico como el de características especiales ya
que, tal y como se ha mencionado en el apartado de recaudación, entre los dos suponen
menos de un 13%. Castellón de la Plana dispone en la actualidad de más de 19.000
parcelas urbanas, es decir, con clasificación de suelo urbano. La primera columna
30
nombrada “última valoración” indica el año en que se realizo la última ponencia de

valores a través del procedimiento de valoración colectiva. Mediante la unión del último
dato anterior con la columna que expresa el valor catastral del suelo por el cual se debe
guiar la base imponible se visualiza un gran salto en el computo total. Ver gráfico.
Evolución del valor catastral total de las

construcciones
7000000 6649983
6500000
6000000
miles de euros
5500000
5000000
5279073
4500000
4000000 3357668
3500000 2870566
2590860
3000000 3494045
2500000
2000000
2005 2007 2009 2011 2013 2015
Año
7. Gráfico. Elaboración propia. Dirección General del Catastro.
Queda claro en el gráfico que, aunque la tendencia ya especulaba al alza desde los
inicios de la crisis el cambio real se produjo en 2012 coincidiendo con la última valoración
catastral. Totalmente contradictorio a lo que por lógica se pudiese pensar, aun con el
desplome del valor neto de los inmuebles el valor catastral de la construcción sobre el
que se asienta el calculo de la cuota integra aumentaba incumpliendo de esta forma el
margen del Coeficiente RM. La dificultad al acceso de datos verídicos trunca las
expectativas de exponer datos concretos, pero atendiendo a un artículo presentado en
el diario El País, 20012 el incremento que se produjo, no solo en el municipio sino en
todo el territorio nacional, fue de un 76 por ciento llegando en algunos casos específicos
a superar el 100 por ciento e incluso el 200 por ciento. Ese cambio en la nueva
valoración catastral no supuso un salto mayor en la recaudación debido a la bonificación
decenal, que, recordemos, consiste en una bonificación decreciente durante los 10 años
posteriores a la nueva valoración catastral. En cualquier caso, esa reducción resulta
insuficiente en proporción al aumento que se produjo y finalmente los contribuyentes
deberán hacer frente a la totalidad del aumento.
Por tanto, a modo de resumen de este punto referido al valor catastral, se deduce que
el problema reside en el aumento continuado en el valor del suelo aun cuando los
31
valores reales de mercado de los bienes disminuían a marchas forzadas provocando

que, en diversos traspasos de propiedad, el valor catastral superase incluso al valor por
el que se adquirió el bien inmueble.
En segundo lugar, el tipo impositivo es otro dato que pudo suponer un aumento en el
ingreso. Cada ayuntamiento podrá establecer para cada tipo de suelo un tipo
diferenciado que en ningún caso podrá ser inferior al 0,4 por ciento ni superior al 1,3 por
ciento. Mediante el tipo impositivo obtenemos la cuota íntegra del impuesto, por tanto,
el aumento o descenso de este implica la subida o bajada del importe a pagar.
Año Rev. T. Urbana % T. %2 Carat. %3

Catastral Rustica Esp.
2017 2012 0.7475 -5.08% 0.8 -25.23% 1.3 0.00%
2016 2012 0.7875 0.00% 1.07 0.00% 1.3 0.00%
2015 2012 0.7875 -5.67% 1.07 0.00% 1.3 0.00%
2014 2012 0.8348 -5.65% 1.07 0.00% 1.3 0.00%
2013 2012 0.8848 4.09% 1.07 0.00% 1.3 52.94%
2012 2012 0.85 -2.30% 1.07 0.00% 0.85 0.00%
2011 1996 0.87 1.90% 1.07 0.00% 0.85 0.00%
2010 1996 0.8538 0.00% 1.07 0.00% 0.85 0.00%
2009 1996 0.8538 5.67% 1.07 0.00% 0.85 4.94%
2008 1996 0.808 10.02% 1.07 0.00% 0.81 12.50%
2007 1996 0.7344 2.00% 1.07 0.00% 0.72 0.00%
2006 1996 0.72 1.41% 1.07 0.00% 0.72 1.41%
2005 1996 0.71 7.58% 1.07 0.00% 0.71 7.58%
2004 1996 0.66 1.93% 1.07 0.00% 0.66 0.00%
2003 1996 0.6475 0.70% 1.07 0.00% 0 0.00%
2002 1996 0.643 2.06% 1.07 0.00% 0 0.00%
8. Tabla. Ayuntamiento de Castellón.
Delante de tal necesidad, los ayuntamientos, una vez pasados los 10 años necesarios
desde la última revisión, pidieron una nueva valoración del suelo y aprovecharon los
residuos de los precios hinchados para determinar unas bases que implicarían un
aumento del valor del suelo. No solo se quedó en el punto anterior, sino que, durante el
transcurso del tiempo, debemos sumar al aumento en la base imponible un aumento
producido también en los tipos impositivos que solo se ha visto reducido en los dos
últimos ejercicios.
32
8. Conclusiones
En conformidad con lo expuesto en el presente documento se deducen las siguientes

conclusiones:
PRIMERA. – Observamos una importante evolución en la normativa reguladora del IBI

durante el transcurso de sus 30 años de vida. Dando comienzo a este tributo la Ley
39/1988 de 28 de diciembre Reguladora de las haciendas Locales, delante la necesidad
inherente a la envergadura que engloba el Impuesto en 2004 entraron en vigor dos
textos refundidos “la Ley 51/2002, de 27 y la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del
Catastro Inmobiliario” que ocasionaron la regulación independiente del IBI y del
Catastro.
SEGUNDA. – La LRHL establece que el hecho imponible del IBI es el bien inmueble y,
en su ámbito físico, el suelo. En la regulación del IBI adscrita a la LRHL no se define el
concepto específico de “suelo”, para ello es necesario acudir a la ya mencionada Ley
51/2002, de 27 y la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario que lo
define como una parcela de una misma naturaleza, apostada en un ámbito municipal y
cerrada por una línea poligonal.
TERCERA. – La Ley de Suelo estatal y el posterior Texto refundido de 2007 derogaron

a la antecesora Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 que introdujo la clasificación
tripartita del suelo y otorgaron la competencia de clasificar el terreno al legislador
autonómico, provocando en ocasiones desigualdades entre comunidades autónomas.
CUARTA. – La independencia en cuanto a la regulación del IBI y del catastro ha

mejorado de manera considerable la determinación del hecho imponible, el inmueble,
mediante la aparición de los diferentes tipos de suelo, urbano, rústico y de
características especiales. Además de regular de manera mas específica las materias
del tributo en los 71 artículos de la LCI
QUINTA. – A efectos de los dispuesto en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988, de 28 de

diciembre, se utilizarán los estudios de mercado realizados en la Norma 23 del anexo al
Real Decreto 1020/1993, de 23 de junio. Conforme a la referencia establecida en el
artículo se aplicará un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 que, con carácter
general determinará que el valor catastral y por tanto la base imponible no superen la
mitad del valor de mercado del bien inmueble. A causa de la autonomía otorgada a los
Entes Locales estos parámetros no se han respetado en absoluto y en muchos casos
33
los activos inmuebles han adquirido valores catastrales que incluso han superado el
valor de mercado. (Tribunal Supremo. ATS 332/2018 - ECLI: ES:TS:2018: 332ª).
SEXTA. – La nueva regulación adscrita al TRLRHL mejora sustancialmente la

configuración dada al sujeto pasivo añadiendo al mismo tiempo el régimen de las
titularidades en la LCI posibilitando de esta forma la inscripción el propietario o
propietarios a la constancia del catastro.
SEPTIMA. -La fuerte descentralización en la autonomía producida en los últimos 30

años ha provocado la transición de las Haciendas locales de una situación de
dependencia y déficit a una en la que los principios constitucionales de autonomía y
suficiencia han asentado su desarrollo. Eso sí, acusando a los ciudadanos de cada
municipio a impuestos de importe excesivo.
OCHO. – Se observa como el motivo del aumento en el IBI es en parte por las subidas
constantes en los tipos aplicados por los ayuntamientos. Estos poseen la potestad de
aplicar tipos parametrizados entre el 0’4 y el 1’1 en el caso de los bienes urbanos y en
los últimos años aun con la fuerte crisis se han incrementado constantemente y de
manera acelerada.
NUEVE. – La revalorización catastral ha sido exagerada en todo el territorio nacional.

Llegando en muchos casos a producirse incrementos de hasta el 200 por ciento aun
cuando la situación económica requería de un reajuste urgente. Sería conveniente
abandonar el modelo de aprobación de ponencias de valores y optar por un
mantenimiento permanente en la características y valores para que de esta forma no se
produjesen saltos en las valoraciones.
DIEZ. – En general, desde la aparición del IBI se ha producido una correcta evolución
por lo que se refiere al contexto teórico, estableciendo las bases concretas para
determinar cada elemento y para cumplir con la justicia tributaria. Además, cabría
pensar que la autonomía en manos de los Entes Locales es una herramienta para
ayudar al contribuyente o, en su caso, para adecuar el importe tanto a las necesidades
de la administración pública como de los ciudadanos. De manera totalmente contraria,
se ha aprovechado esta autonomía para promover los intereses de las arcas públicas
sin importar nada más. Hasta cierto punto resultando ofensivo, puesto que en los años
de crisis mas duros y con el porcentaje de paro por las nubes y la economía en caída
libre, se sumó el incremento desmesurado de este impuesto.
34
9. Bibliografía
ALCAZAE MOLINA; MANUEL-G. “La valoración catastral urbana en España. Una

metodología consolidada”, Revista cartográfica. 01/2007 N.º 82.
BENITO BERICOCHEA MIRANDA: “Impuesto sobre bienes inmuebles y valor catastral:

una reforma pendiente”,2012.
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CONCHEIRO DEL RIO, JAIME: “El Catastro y el impuesto sobre bienes inmuebles:
estudio completo y exhaustivo”, 2008
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MARTÍNEZ AZUAR; SARASA PEREZ: Inmuebles y fiscalidad, Alicante, 2004.
MERINA JARA, ISAAC: “Cuadernos de jurisprudencia tributaria”, 2001.
NURIA RUEDA LÓPEZ; CRISTINA MIGNORANCE ARNÁIZ: “Analisis de la financiación

Local: imposición directa e indirecta”. 12/2008
PRESUPUESTOS GENERALES DEL ESTADO.
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http://www.catastro.meh.es/esp/estadistica
VARONA ALBERN, J.E: “Incidencia del valor catastral en los impuestos del sistema
tributario Español”, Aranzadi, 2010.
35
10. Síntesis en inglés
1. Introduction
At present, even when we contemplate the distant idea of the way out of the deep crisis
which has impacted us during the last years and together with the incorporation of new
tax reforms and norms belonging to tributary system; the general citizens’ unrest has
been revealed due to the great amount of pecuniary obligations. The Local Entities have
a set of resources that are listed in Article 2.1 of the Law regulating Local Tax Authorities.
Among all the resources that are listed in the refereed article, we will focus on the
PROPERTY TAX (IBI from now on). This was established by Law 38/1988 of December
28 regulating the local tax Authorities, in the same way as the Business tax and the road
tax, forming the group of the "three big taxes" of the municipality. They are named this
way because within the municipal taxes and, ignoring the optional municipal taxes, these
three are collected through state standards and their nature is mandatory.
The local tax that it is going to be about the work is, by far, the tax that has evolved better
for the interest of the public coffers and that, in the same way, has emphasized for its
controversy in the application. The latest data published by the Ministry of Finance
confirm the upward trend in collection, moreover, revenues derived from this municipal
tax have doubled in the last decade. The IBI has gone through various stages since its
creation; the first one happened after the modification introduced by law 51/2002, of
December 27 and the subsequent recasted or consolidated Text of the Regulating Law
of the Local Treasuries
Over the years and as a more stringent regulation was implemented, the changes were
divided into two fields: On the one hand, greater autonomy was granted to city councils
so that they could graduate at will (respecting some limits) the impact that tax could have
on citizens. On the other hand, and although the IBI has respected the original scheme,
essential changes were introduced in internal aspects of the tax, in other words, those
that affected directly the determining element of the tax. Through these modifications,
the IBI has undergone a positive evolution in income, doubling the collection in less than
a decade and even when the crisis has severely punished society.
36
2. The tax
It is important to know about the concept of "tax" since it will be the main subject of study
in this document. “Tax” is a kind of duty considered as a monetary obligation in favour of
the tax creditor1. It is governed and regulated by public law and one of its main
characteristics is that the same tax creditor is not obliged to provide a benefit accordingly;
In other words, the imposition of a tax by a public administration is unilateral and does
not imply an effective or other reimbursement
2.1 Tax Powers
Although we will talk about it more extensively in the following pages, the Organic Law
of the financing of the Autonomous limits the powers of the Autonomous Communities in
tax matters and avoid creating own taxes on taxable events already taxed to avoid the
well-known double taxation2. Another important point is the limitation of the law to
municipal entities. The tributary power of the city councils is derived from the Spanish
Constitution itself and is specified by the Law regulating Local Tax Authorities. In other
words, the State limits the margin of action of the regional or municipal institutions at the
time to adapt taxes to the situation in their region, so that they have some freedom to
choose, for example, whether to apply 5% or 10% in a certain tax as long as those limits
are not exceeded.
3. Elements of the Tax Property (IBI)
As will be seen later, the regulation of this tax is the one that has suffered the most
amount of modifications since its come into force. Next, we will comment about the
different elements of the tribute to contextualize each of the transformations produced
along the years. For this reason, we will take as a reference, the legal base where the
IBI is regulated, the Consolidated Text of the Law regulating Local Tax Authorities,
expressly mentioning when appropriate the article to which reference is made.
37
3.1 Material structure of the taxable event
a) The Property
El art.61 de la LRHL establishes that the taxable event of the IBI "is constituted by the
ownership of rustic and urban properties located in the respective municipal area, or by
the ownership of a real right of use or surface, or of an administrative concession on said
assets or on the public services to which they are affected, and taxes the value of said
real estate. "
So that, the material element that the definition provides, is the property. Due to the lack
of a concrete definition for the material element, that is, the property, we must focus on
a clearer definition exposed in the Law of Real Estate Cadastre. according to which it is
a "... part or parcel of land of the same nature, located in a municipal area and closed by
a polygonal line that delimits, for such purposes, the spatial scope of the property right
of an owner or of several undivided owners.
The TRLRHL collects in Art. 61 the suppositions of non-subjection to the IBI indicating
that those will be highways, maritime-terrestrial and hydraulic public domain roads or
immovables which are used to offer a public service.
b) The soil. Rustic and urban immovables
With the entry into force of the Law of land May 12, 1956 the tripartite soil classification
was introduced. With the new Land Law of 2007 and subsequent revised text that
repealed it, the State granted the competence to classify the land to the regional
legislator (Alcazar Molina, Manuel-G, Revista Cartografica, 2006, Número 82).
The urban or rustic nature of the property will depend on the nature of the land on which
it is built, adding a third classification for those properties with special characteristics
such as highways, roads, airports, etc. As an example, in the territorial area that will later
be studied, we find the following land distribution.
38
3.2 Passive subjects
The article 63 of the TRLRHL, states that are taxable persons of the IBI the individual
and legal entities, the recumbent legacies and communities of property and other entities
that hold the ownership of the right that, in each case, is constitutive of the impossible
event of the IBI. To be a taxable person of this tax, you must have the right of
administrative concession over the properties or the public services to which you are
subject, a real surface right, a real right of usufruct or a real property right (Address
General of Cadastre, 2002, nº44).
3.3 Exemptions
The IBI, as it has been mentioned and as it will be shown later, is one of the taxes that
is best dealing with the crisis and because of this, it is at the centre of all eyes. By taxing
an immovable property for years and adding the lack of modifications, a source of income
is assured. The Article 62 of the TRLHRL implies the existence of three types of
exemptions; ex officio or automatic exemptions, requested exemptions and optional
exemptions.
39
3.4 The Tax Base related to the presentations of values
We will focus specially on the study of this particular element since it will be later a
necessary tool for understanding the ins and outs of the tax.
The original text of the LRHL provides a broad model for the calculation and valuation
of the properties; establishing the necessary definitions, the criteria for the determination
of the rateable value, the regimes for its fixation, modification and maintenance.
Specifically, in Art. 65 of the LRHL, it is deduced that the cadastral value is still the tax
base of the IBI, although Art. 66 exposes the different aspects for its determination,
notification and challenge. The original scheme in force since 1988 is practically
maintained in its entirety, considering the evolution and adaptation to the successive
normative developments with the intention of providing the procedure with greater
flexibility) and adaptation to each situation (Benito Bericochea Miranda, Cadastre, 2012,
p. 19).
In the same Law 48/2002 on Real Estate Cadastre we find the definition of cadastral
value as the sum of the cadastral value of the land and the cadastral value of the
property, determined by the objective study of the data present in the Real Estate
Cadastre4. This administrative register depends on the Ministry of Finance and the Public
Administrations, which include rustic, urban and special property real estate. The
cadastral value of the real estate will be determined through the collective valuation
procedure or individually, both concepts explained below.
Taxable base = VM * RM coefficient

Being:
VM: The value of the good in the market and taking into account that
VM≥VCatastralBI
RM coefficient: Weighting established at 0.5.
3.5 The Tax Base
The Tax base of the tax will be the result of practicing, ex officio, on the tax
base, a reduction determined by the RM coefficient of 0.5, this reduction will be
applied as long as the immovable property object has suffered an increase as a
result of procedures of collective valuation.
40
The mathematical expression to obtain the tax base would be:
BL = Coef.Reduc. * BI
Being:
BL: Tax Base
Reduction Coefficient : Coefficient of reduction applicable on the tax base
BI: Taxable Base that exactly matches with the Cadastral Value.
3.6 The Gross tax
At this point, we have a Tax base that, at least in theory, will be always less than 50% of
the market value, to which, in the cases provided by the law, a reduction may be applied.
The concept of a gross tax is the result of applying the corresponding tax rate to the
taxable base and each town hall will be able to establish autonomously within the
established parameters.
Each town hall may establish a differentiated rate for the properties with special
characteristics, which in no case may be less than 0.4 percent or more than 1.3 percent.
Types of properties Minimum (%) Maximum (%)

Urban properties 0,4 1,10
Rustic properties 0,3 0,9
4. Collection and evolution of the IBI
From the beginning of the economic crisis in 2008, the housing sector has gone through
continuous changes and an important evolution. In particular, in the last years we have
been experiencing the well-known "brick crisis" . At that point the City Councils have
been collecting more and more each year since there were more properties paying the
IBI. Contrary to what could be deduced rationally, even with the break in the construction,
local entities increased their collection.
41
After studying the data extracted from the annual budgets of the local entities since 2006,
it is observed that as we go back in the years, the collection of the IBI decreases
substantially. The collection relating to the IBI of the special characteristics properties
and the IBI of the properties goes from depositing 271.988 and 282.513 respectively to
474.722 and 371.225 assuming an increase between 31 to 74 percent (according to the
class to which refers).
Tax 2017 2008

282.51
Property tax. Rustic properties 371.225
3
271.98
Property tax. Special characteristics properties 474.722
8
We must mention that the evolution of urban IBI, which evolves faster and to a greater
extent. We observe, in the graph and in the table that contains the specific data, that the
income increases by 76 percent according to the national total data. However, it is an
interesting fact to know that as the study is carried out in one autonomous community or
another, the collection has been able to reach more than 100 per cent
Tax 2017 2006

13.037.9 7.398.9
Property tax. Urban properties
92 79
IBI is the unique tax in the Spanish tax system whose income has never decreased,
even in the hardest moments of the crisis. It is a stable tax free of cycles. How is it
possible then that even with all the data provided the collection increases?
Along the years, several times, it was compared with other taxes of autonomous area
as the tax on the transfer of assets and legal acts documented; both supposed a source
of income that in 2004 amounted to 12,000 million euros. With the beginning of the crisis
the collection of both fiscal figures was abruptly interrupted since the acts of sale and the
formalization of mortgage loans were cut. This didn't happen with the IBI because it does
not depend on the owner (it doesn't mind who is the owner, IBI must be paid each year).
This would be enough justification for understanding that the collection by the IBI had
remained stable; But how do can be explained that even with the regression in
construction, the income has been doubled?
Briefly and in reference to the Taxable Event of the IBI; remember that according to Article
61 of the TRLRHL "" is constituted by the ownership of the property of rustic and urban
42
nature located in the respective municipal zone, or by the ownership of a real right of
usufruct or surface, or of the an administrative concession on said assets or on the public
services to which they are affected, and taxes the value of those properties. " With a
clear idea of the taxable event it can be deduced the first element to take into
consideration to explain the reason for the sudden increase in collection. Housings, as
the first unit under study, are the reason why IBI exits. The difficulties caused by the lack
of foresight in certain economic aspects caused the last blow to the construction sector.
According to the data obtained in the municipal data bank Argos, it is confirmed that the
number of sales has been reduced by approximately 65%.
Now, the worst part from the beginning was for new housing that plummeted.
The construction and subsequent sale of new houses were reduced by 95 percent. This
data transcends since it is relevant for the study to be carried out. Let's look back and
remember that the Tax on properties depends on, in its income and roughly: the amount
of taxed property, the cadastral value they have and the tax rate that the City Council
establishes. Therefore, we could understand that, although the beginning of the crisis
stopped selling certain assets, the construction did not stop overnight and the new
housing, although in smaller amount, continued in the market, but in no way these
properties could be the reason for the exaggerated increase.
After addressing the first conditioning element in the collection and discard it as the only
responsible we see the two data that can make the difference.
In reference to the cadastral value, although the trend already speculated on the rise
since the beginning of the crisis, the real change occurred in 2012 coinciding with the
last cadastral valuation. Completely contradictory to what logically could be thought,
even with the collapse of the net value of the properties, the cadastral value of the
construction on which the calculation of the integrated quota is based increase breaching
the margin of the RM Coefficient. The difficulty to real data access truncates the
expectations of exposing specific data but based on an article presented in the
newspaper El País, 20012 the increase that occurred, not only in the municipality but the
national territory, was 76 percent reaching in some specific cases to exceed 100 percent
and even 200 percent.
Therefore, as a summary of this point referred to the cadastral value, we can deduce
that the problem lies in the continued increase in the value of land even when the real
market values of the goods decreased causing, in some property transfers, the cadastral
value exceeds even the value by which the real estate was acquired.
43
Second, the tax rate is another piece of information that could lead to an increase in
income. Each town hall may establish for each type of soil a differentiated type that in
any case may be less than 0.4 percent or more than 1.3 percent. Through the tax rate
we obtain the full tax rate, therefore, the increase or decrease of this implies the increase
or decrease of the amount to be paid.
In front of such necessity, the city councils, once spent the 10 necessary years from the
last revision, asked for a new valuation of the ground and took advantage of the residues
of the swollen prices to determine bases that would imply an increase of the value of the
ground. Not only did it stay in the previous point, but, over the course of time, we must
add to the increase in the tax base an increase also produced in the tax rates that has
only been reduced in the last two years.
Therefore, despite of the modifications that the IBI has suffered, the hight accentuated
increase in the income can be explained by several reasons. In the first place, due that
in 2012, taking advantage of the waste that the real estate bubble had left, the cadastral
values doubled in most municipalities while the value of properties fell down until the
54%. In addition, the city halls used their power to raise the applicable tax rates almost
to the limit. Therefore, with revised cadastral values and increased rates, the income was
clearly affected, and the disagreement was increasing due to the visible "abuse" on the
part of the Local Entities.
44

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Trabajo Fin de Grado

ESTUDIO Y EVOLUCIÓN DEL IMPUESTO

Josep Antoni Arnau Delgado

Modesto Jesús Fabra Valls

Grado en Gestión y Administración Pública

BI.: Base Imponible

BL.: Base Liquidable

DGC.: Dirección General del Catastro

IBI.: Impuesto sobre bienes Inmuebles

LCI.: Ley del Catastro Inmobiliario

LOFCA.: Ley Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas

LRHL.: Ley Reguladora de las Haciendas Locales

RM.: Referencia de Mercado

TRLRHL.: Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

VM.: Valor de Mercado

4. Las Administraciones locales .................................................................................... 5

5.1 Potestades Tributarias......................................................................................... 6

6.1 Estructura material del hecho imponible .............................................................. 7

7.1 EL IBI en Castellón ............................................................................................ 24

10. Síntesis en Inglés.................................................................................................. 36

En la actualidad, aun cuando se contempla la lejana idea de la salida de la profunda

Entre todos los recursos que aparecen enumerados en el artículo mencionado,

En el presente documento se estudiará la evolución en la regulación del IBI y los

1. Asimilar el concepto de tributo.

4. Las Administraciones locales

1 Conjunto de acuerdos políticos que se establecieron posteriormente a la Constitución Española

Los impuestos surgen a consecuencia de una necesidad inherente al Estado, la de

5.1 Potestades Tributarias

2 Entidad o administración que impone el impuesto y que, por tanto, lo recibe.

Estado limita el margen de actuación de los organismos autonómicos o municipales a la

6. Elementos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Como se verá más adelante, la regulación de este impuesto es la que más

6.1 Estructura material del hecho imponible

Aunque no se haga ninguna definición específica y solamente se limite a relacionar los

Delante de la carencia ya mencionada de una definición concreta para el elemento

• Si sobre un bien inmueble concurriesen dos individuos, uno con un derecho

b) El suelo. Bienes inmuebles rústicos y urbanos

Con la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 se introdujo la

la derogó, el Estado ha otorgado la competencia de clasificar el suelo al legislador

El instrumento que debe efectuar la clasificación del suelo es el Plan general de

A modo de ejemplo, en el ámbito territorial que posteriormente será objeto de estudio

6.2 Sujetos pasivos

a) Afección de los bienes

El Art. 65 de la Ley 39/1988 (predecesora de la regulación del IBI), en su nueva

El IBI, como se ha mencionado y como más adelante se mostrará, es uno de los

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