Ejemplo Proyecto 2

ELABORACIÓN DEL ESTUDIO
DE PREFACTIBILIDAD PARA EL
MONTAJE DE UNA EMPRESA DE
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS
EN GUADUA PARA EL SECTOR
RURAL COLOMBIANO
INFORME FINAL
TRABAJO DE GRADO
PRESENTADO POR:
Francy Johana Amaya
Viviana Alexandra Muñoz
Luis Miguel Rodríguez
Kevin Eduardo Rojas
DIRECTOR TRABAJO DE GRADO:

Gustavo Andrés García
Especialización en Desarrollo y Gerencia

Integral de Proyectos
Cohorte 26
ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA EL MONTAJE
DE UNA EMPRESA DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN GUADUA PARA
TOLIMA Y DEL EJE CAFETERO COLOMBIANO
Adm. FRANCY JOHANA AMAYA GONZALEZ

Ing. VIVIANA ALEXANDRA MUÑOZ LUPACO
Arq. LUIS MIGUEL RODRIGUEZ LUNA
Ing. KEVIN EDUARDO ROJAS QUIROGA
ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERÍA JULIO GARAVITO

UNIDAD DE PROYECTOS
ESPECIALIZACIÓN EN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE
PROYECTOS
BOGOTÁ D.C.
2018
ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA EL MONTAJE
DE UNA EMPRESA DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN GUADUA PARA
TOLIMA Y DEL EJE CAFETERO COLOMBIANO
Adm. FRANCY JOHANA AMAYA GONZALEZ

Ing. VIVIANA ALEXANDRA MUÑOZ LUPACO
Arq. LUIS MIGUEL RODRIGUEZ LUNA
Ing. KEVIN EDUARDO ROJAS QUIROGA
INFORME DE TRABAJO DE GRADO
DIRECTOR DE TRABAJO DE GRADO

Ing. GUSTAVO ANDRES GARCÍA BERMUDEZ
ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERÍA JULIO GARAVITO

UNIDAD DE PROYECTOS
ESPECIALIZACIÓN EN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE
PROYECTOS
BOGOTÁ D.C.
2018
NOTA DE ACEPTACIÓN
El Trabajo de Grado “Elaboración del
estudio de pre factibilidad para el montaje
una empresa de construcción de viviendas
en guadua para el sector rural
colombiano”. Presentado para optar por el
título de Especialista en Desarrollo y
Gerencia Integral de Proyectos, cumple
todos los requisitos y recibe nota
aprobatoria.
______________________________
Director del Trabajo de Grado
Ing. Gustavo Andrés García Bermúdez
Bogotá D.C. 30 de noviembre de 2018

TABLA DE CONTENIDO
GLOSARIO 14
INFORME EJECUTIVO 18
INTRODUCCIÓN 20
JUSTIFICACIÓN O RAZÓN DE SER DEL PROYECTO 21
OBJETIVOS DEL TRABAJO DE GRADO 23
CAPÍTULO 1 PERFIL DEL PROYECTO 24
1.1 IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO 24

1.1.1 NOMBRE 24
1.1.2 ALIAS 24
1.1.3 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO DEL PROYECTO 24
1.2 PROPÓSITO DEL PROYECTO 24
1.3 OBJETIVOS GERENCIALES DEL PROYECTO 24
1.4 ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO 25
1.5 ANÁLISIS DE LAS PARTES INTERESADAS (STAKEHOLDERS) 26
1.6 PLAN DE GESTIÓN DE STAKEHOLDERS 28
1.7 REQUERIMIENTOS PRIORIZADOS STAKEHOLDERS 29
1.8 ENTREGABLES DEL PROYECTO 30
1.8.1 PRODUCTO DEL PROYECTO 30
1.8.2 SUBPRODUCTOS 30
1.9 PROCESO DE PRODUCCIÓN DEL PRODUCTO DEL PROYECTO (4PS) 31
1.10 INTERACCIONES DEL PROYECTO CON EL ENTORNO 32
1.10.1 ENTORNO ORGANIZACIONAL 32
1.10.2 ENTORNO P.E.S.T.A 32
1.10.2.1 Entorno político 32
1.10.2.2 Entorno económico 32
1.10.2.3 Entorno social 33
1.10.2.4 Entorno tecnológico 34
1.10.2.5 Entorno ambiental 34
CAPÍTULO 2 IDENTIFICACIÓN Y ALINEACIÓN ESTRATEGICA DEL PROYECTO –

IAEP 36
2.1 REVISIÓN Y ANÁLISIS DE LAS ESTRATEGIAS ORGANIZACIONALES QUE PUEDEN AFECTAR
EL PROYECTO 36
2.2 DEFINICIÓN DE LA ESTRATEGIA ORGANIZACIONAL 37
2.3 PLANTEAMIENTO DEL PROYECTO: 37
2.4 ALINEACIÓN ESTRATÉGICA DEL PROYECTO 38
2.5 IMPLICACIONES DE LOS RESULTADOS DE LA IAEP PARA EL PROYECTO Y PARA LA
ORGANIZACIÓN, O PARA EL SECTOR, LA CIUDAD, LA REGIÓN, EL PAÍS Y EL MUNDO 39
CAPÍTULO 3 FORMULACIÓN DEL PROYECTO 40
3.1 ESTUDIO DE MERCADO 40

3.1.1 INTRODUCCIÓN 40
3.1.2 HALLAZGOS 40
3.1.2.1 Análisis de competitividad 40
3.1.2.2 Oferta y demanda actuales y proyectadas. 46
3.1.2.3 Estrategia de comercialización. 74
3.1.3 COSTOS Y BENEFICIOS 77
3.1.4 CONCLUSIONES 78
3.1.5 RECOMENDACIONES 81
3.2 ESTUDIO TÉCNICO 83
3.2.2 HALLAZGOS 83
3.2.2.1 Ingeniería (proceso) 83
3.2.2.2 Tecnología 116
3.2.2.3 Análisis legal 125
3.2.2.4 Tamaño 129
3.2.2.5 Requerimientos de obras físicas 131
3.2.2.6 Macro localización 134
3.2.2.7 Micro localización 137
3.3 ESTUDIO AMBIENTAL 148
3.3.2 HALLAZGOS 148
3.3.2.1 Caracterización ambiental del sector donde se localizará el producto del
proyecto. 148
3.3.2.2 ZONA DE ESTUDIO: departamento del Tolima (CORTOLIMA) 149
3.3.2.3 ZONA DE ESTUDIO: departamento de Risaralda (CARDER) 151
3.3.2.4 ZONA DE ESTUDIO: departamento del Quindío (CRQ) 155
3.3.2.5 ZONA DE ESTUDIO: departamento de Caldas (CORPOCAL) 158
3.3.2.6 Caracterización ambiental de la guadua 160
3.3.2.7 Afectaciones ambientales derivados de la ejecución del producto del proyecto.
167
3.3.2.8 Análisis legal, permisos y licencias 168
3.3.2.9 Identificación de actividades de las etapas de ejecución y operación del producto
del proyecto. 170
3.3.2.10 Identificación, calificación y cuantificación de impactos de las etapas de
ejecución y operación del producto del proyecto. 171
3.3.2.11 Plan de manejo ambiental: acciones y recursos. 174
3.4 ESTUDIO ADMINISTRATIVO 183
3.4.2 HALLAZGOS 183
3.4.2.1 Planeación: plan estratégico (en el caso de una nueva organización) 183
3.4.2.2 Organización: estructura organizacional para la ejecución y la operación (manual
de funciones, cargos perfiles) 185
3.4.2.3 Integración 190
3.4.2.4 Proceso de constitución de la organización o integración del proyecto a la
organización existente. 192
3.4.2.5 Requerimientos y disponibilidad de personal administrativo. 193
3.4.2.6 Requerimientos de obras físicas, mobiliario, equipos y suministros de carácter
administrativo 193
3.4.3.1 Constitución de la empresa y renovación 194
3.4.3.2 Costos operativos (Nóminas) 195
3.5 ESTUDIO COSTOS Y BENEFICIOS, PRESUPUESTOS INVERSIÓN Y
FINANCIAMIENTO 199
3.5.2 HALLAZGOS 199
3.5.2.1 Supuestos básicos utilizados 199
3.5.2.2 Determinación del horizonte del proyecto 201
3.5.2.3 Costos y beneficios: consolidación, clasificación y cuantificación de costos y
beneficios asociados al proyecto. 201
CAPÍTULO 4 EVALUACION FINANCIERA 211
4.1 MARCO DE REFERENCIA 211

4.2 HALLAZGOS 211
4.2.1 CÁLCULO DEL WACC PROYECTO 211
4.2.2 ANÁLISIS REALIZADOS 211
4.2.2.1 Análisis de flujo de caja obtenido 211
4.2.2.2 Estimación de parámetros y aplicación de criterios 212
4.3 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD 213
4.3.1 VARIACIÓN DE PRECIOS DEL PRODUCTO DEL PRIMER AÑO 213
4.3.2 VARIACIÓN % PARTICIPACIÓN DEL MERCADO EN EL HORIZONTE DE TIEMPO DE 5 AÑOS
214
4.4 CONCLUSIONES 215
4.5 RECOMENDACIONES 215
BIBLIOGRAFÍA 216
ANEXOS 222
TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1: Árbol de problemas 21
Ilustración 2: Distribución del mercado para construcciones sostenibles. 45
Ilustración 3: Total unidades de vivienda vendidas en Colombia. 47
Ilustración 4: Participación (%) del número de viviendas ocupadas en el área rural
dispersa censada, según material predominante de paredes. total, nacional. 47
Ilustración 5: Distribución (%) de hogares con material inadecuado de paredes en el área
rural dispersa censada según departamento. 49
Ilustración 6: Viviendas rurales ofertadas en Colombia. 52
Ilustración 7: Viviendas rurales ofertadas por segmentos de precio de venta. 52
Ilustración 8: Oferta de viviendas en guadua para el sector rural (135 SMMLV < Pv < 435
SMMLV). 53
Ilustración 9: Porcentaje de participación del sector de la construcción por regiones. 54
Ilustración 10: Total de viviendas construidas en Colombia. 56
Ilustración 11: Total viviendas construidas sector rural vs urbano. 57
Ilustración 12: Total viviendas construidas sector rural por departamentos. 58
Ilustración 13: Total de viviendas vendidas en el sector rural según posibles compradores.
59
Ilustración 14: Demanda de viviendas en guadua para el sector rural (135 SMMLV < Pv <
435 SMMLV). 60
Ilustración 15: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Tolima. 61
Ilustración 16: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Quindío. 61
Ilustración 17: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Risaralda. 62
Ilustración 18: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Caldas. 62
Ilustración 19: Pronósticos de demanda departamento de Tolima. 63
Ilustración 20: Pronósticos de demanda departamento de Quindío. 64
Ilustración 21: Pronósticos de demanda departamento de Risaralda. 64
Ilustración 22: Pronósticos de demanda departamento de Caldas. 65
Ilustración 23: Tendencia porcentual de habitantes del sector rural vs urbano. 66
Ilustración 24: Evolución porcentaje de población rural vs urbana.. 67
Ilustración 25: Tendencia de crecimiento de la población rural. 68
Ilustración 26: Crecimiento población rural vs urbana en Colombia. 68
Ilustración 27: Variación de la población total en Colombia. 69
Ilustración 28: Área total del suelo destinada a uso agrícola en Colombia. 69
Ilustración 29: Variación porcentual del terreno agrícola en Colombia con respecto a su
área total. 70
Ilustración 30: Departamentos con la demanda que abarcará el proyecto. 72
Ilustración 31: Perspectiva de ecoaldea 84
Ilustración 32: Economías en Ecoaldeas 85
Ilustración 33: Distribución espacial de una Ecoaldea 85
Ilustración 34: Foto de casa Campestre en "La Carolina" 86
Ilustración 35: Detalle uniones pernadas 93
Ilustración 36: Tipos de cortes de la guadua 94
Ilustración 37: Esquema de una estructura de captación de agua o bocatoma de fondo y
tanques de compensación 96
Ilustración 38: Esquema sistema de infiltración en el terreno 98
Ilustración 39: Esquema sistema de humedales artificiales 99
Ilustración 40: Esquema sistema séptico 100
Ilustración 41: Procedimiento para Expedición de Licencia de Construcción 106
Ilustración 42: Detalle unión pedestal-columna en guadua 110
Ilustración 43: Detalle Constructivo de placas de entrepiso 111
Ilustración 44: Características físico-químicas del acero 118
Ilustración 45: Demanda total de viviendas en guadua para el sector rural y capacidad
instalada de la empresa 129
Ilustración 46: Distribución de fabricación del producto de proyecto 132
Ilustración 47: Diagrama de procesos de construcción de vivienda en guadua 133
Ilustración 48: Oferta hídrica departamento del Tolima 149
Ilustración 49: Usos de suelo rural departamento del Tolima 150
Ilustración 50: Coberturas de usos de suelo 1997-2016 departamento de Risaralda 152
Ilustración 51: Coberturas de usos de suelos departamento de Risaralda 2016 152
Ilustración 52: Actividades económicas de Risaralda 155
Ilustración 53: Técnicas de secado de la guadua 1 165
Ilustración 54: Técnicas de secado de la guadua 2 165
Ilustración 55: Logo - Guaduandes 183
Ilustración 56: Objetivos Estratégicos-Guaduandes 184
Ilustración 57: Valores organizacionales - Guaduandes 184
Ilustración 58: Organigrama 186
Ilustración 59: Representación gráfica de proceso de selección 191
Ilustración 60: Pronostico de crecimiento salario mínimo 200
Ilustración 61: Pronóstico de crecimiento IPC 200
Ilustración 62: Flujo de caja de proyecto puro anualizado 212
Ilustración 63: Residuos sólidos dispuestos al año departamento de Risaralda 228
Ilustración 64: Demarcación de zonas forestales protectoras departamento de Risaralda
229
Ilustración 65: Delimitación de suelos de protección departamento de Risaralda 229
Ilustración 66. Sectorización de fuentes fijas departamento de Risaralda 230
Ilustración 67: Actividades económicas de Caldas 237
TABLA DE CUADROS
Cuadro 1: Project Charter 25
Cuadro 2: Matriz poder más interés 26
Cuadro 3: Matriz poder más interés 2 27
Cuadro 4: Estrategias genéricas de manejo de Stakeholders 28
Cuadro 5: Plan de involucramiento de Stakeholders 28
Cuadro 6: Matriz de requerimientos 29
Cuadro 7: Proceso de producción del producto del proyecto 31
Cuadro 8: Variación anual IPC 33
Cuadro 9: Tasa global de participación, ocupación y desempleo en centros poblados y
rurale disperso 34
Cuadro 10: Identificación estratégica 36
Cuadro 11: Alineación estratégica del proyecto 38
Cuadro 12: Cantidad de habitantes según segmento de población rural. 41
Cuadro 13: Principales proveedores de guadua en Colombia. 42
Cuadro 14: Zonas de plantación y distribución de zonas de guaduales. 42
Cuadro 15: Empresas competidoras de construcción en guadua. 44
Cuadro 16: Localización de las viviendas en guadua a nivel nacional. 48
Cuadro 17: Departamentos con mayor participación de viviendas en guadua. 48
Cuadro 18: Total de viviendas en el sector rural demandadas por departamentos. 60
Cuadro 19: Cantidad de hogares según segmentos de población rural. 66
Cuadro 20: Hogares rurales en la población objeto de estudio. 73
Cuadro 21: Total de viviendas (casas) estrato 3 y 4 en ciudades principales. 73
Cuadro 22: Valores y características esperadas para la vivienda tipo. 73
Cuadro 23: Costos y beneficios asociados al estudio de mercados. 77
Cuadro 24: Programa arquitectónico casa La Carolina 87
Cuadro 25: Cuadro comparativo tendencias de vivienda 89
Cuadro 26: Esfuerzos admisibles Fi (MPa) CH= 12% 91
Cuadro 27: Módulos De Elasticidad Ei (MPa) CH= 12% 92
Cuadro 28: Consumo de agua en Colombia 97
Cuadro 29: Tipos de licencias utilizadas en el sector rural. 102
Cuadro 30: Documentos requeridos por tipo de licencia 103
Cuadro 31: Descripción cálculo de expensas 105
Cuadro 32: Programa de mantenimiento preventivo 115
Cuadro 33: Maquinarias para movimiento de tierras 121
Cuadro 34: Equipos de construcción de viviendas 123
Cuadro 35: Herramientas y equipos para el manejo de la guadua 125
Cuadro 36: Factores de la macro localización de los proyectos 134
Cuadro 37: Relevancia de factores de localización de los proyectos de ecoaldeas 134
Cuadro 38: Evaluación de localización de los proyectos de ecoaldeas 135
Cuadro 39: Factores de localización de oficinas 136
Cuadro 40: Relevancia de factores de localización de las oficinas de la empresa 136
Cuadro 41: Evaluación de localización de las oficinas de la empresa 136
Cuadro 42: Evaluación de la micro localización de las ecoaldeas de acuerdo a plan de
crecimiento anual en el sector rural de Ibagué, Pereira y Armenia. 137
Cuadro 43: Propuesta de micro localización de proyectos 138
Cuadro 44: Costos y beneficios técnicos 139
Cuadro 45: Aspectos del medio ambiente analizados en Tolima 148
Cuadro 46:Tipos de suelos departamento del Quindío 156
Cuadro 47: Aplicaciones de la guadua según su edad 162
Cuadro 48: Recursos naturales 167
Cuadro 49: Licencias y permisos ambientales 168
Cuadro 50: Matriz de identificación de impactos 170
Cuadro 51: Matriz de cuantificación de impactos ambientales 171
Cuadro 52: Explicación de calificación ambiental 174
Cuadro 53: Plan de manejo ambiental 174
Cuadro 54: Costos y beneficios ambientales 179
Cuadro 55: Alternativas de constitución de una compañía 192
Cuadro 56: Cargos y salarios de personal requerido 193
Cuadro 57: Costos de muebles e inmuebles de carácter administrativo 194
Cuadro 58: Costos legales para constitución y renovación de empresa 194
Cuadro 59: Costos operativos de nómina, por cargo 1 195
Cuadro 60: Costos operativos de nómina por cargo 2 196
Cuadro 61: Requerimiento de personal mensual durante año 1 mes 1 - 6 196
Cuadro 62: Requerimiento de personal mensual durante año 1 - mes 7 -12 197
Cuadro 63: Supuestos macroeconómicos 200
Cuadro 64: Cuantificación de las cifras que conformas el flujo de caja 202
Cuadro 65: Costo de implementación de resultados estudio de mercados 202
Cuadro 66: Costos de implementación de resultados técnicos 203
Cuadro 67: Costos de implementación de resultados estudios ambientales 204
Cuadro 68: Costos de implementación de resultados estudios administrativos 204
Cuadro 69: Inversiones 205
Cuadro 70: Flujo de caja del proyecto puro 205
Cuadro 71: Estados financieros 207
Cuadro 72: Flujo de caja proyecto puro 212
Cuadro 73: Resultados de evaluación financiera preliminar 213
Cuadro 74: Flujo de caja de proyecto puro anualizado con reducción de precio de
viviendas vendidas 213
Cuadro 75: Indicadores financieros con reducción de precio de viviendas vendidas 214
Cuadro 76: Información inicial del % de participación en el mercado 214
Cuadro 77: Información de la simulación con la reducción del % de participación 214
Cuadro 78: Flujo de caja de proyecto puro anualizado con reducción de cantidad de
viviendas vendidas 214
Cuadro 79: Indicadores financieros con reducción de cantidad de viviendas vendidas 215
Cuadro 80: Cuencas hidrográficas CORTOLIMA 226
Cuadro 81: Cuencas, área y localización CARDER 228
Cuadro 82: Zonas de vida cuenca del Rio La Vieja 231
Cuadro 83: Pisos bioclimáticos del Quindío 231
Cuadro 84: Categorías del mapa de ecosistemas 231
Cuadro 85: Riqueza biológica departamento del Quindío 232
Cuadro 86: Inventario florístico Quindío 232
Cuadro 87: Humedales del Quindío 233
Cuadro 88: Paramos del Quindío 233
Cuadro 89: Áreas protegidas del Quindío 233
Cuadro 90: Riesgos y amenazas naturales departamento del Quindío 234
Cuadro 91: Uso económico del suelo Quindío 235
LISTA DE ANEXOS
Anexo 1: Cálculo de expensas licencia de construcción y parcelación .................. 223
Anexo 2: Caracterización ambiental Tolima y Eje Cafetero ...................................... 226
Anexo 3: Flujo de Caja del proyecto mensual durante horizonte de planeación .... 239
Anexo 4: Informe diagnóstico ..................................................................................... 244
GLOSARIO
Adobe: Masa de barro en forma de ladrillo, secada al aire.
Adoquín: Pequeño bloque de piedra, en forma de paralelepípedo, utilizado
para pavimentar.
A dos aguas: Presenta dos vertientes inclinadas y opuestas que se unen en la
cúspide.
Aglomerado: Producto obtenido mediante la unión de pequeñas unidades para
producir uno más grande.
Alero: Parte inferior del tejado que sale de la pared y sirve para desviar de ella las
aguas llovedizas.
Aluviales: Terrenos formados por los depósitos que dejan las inundaciones o los
ríos.
Aparejo: Disposición o modo en que se colocan los sillares, ladrillos o piedras en la
construcción de un muro.
Arcilla: Roca sedimentaria formada por silicatos de aluminio que adquiere
plasticidad al mezclarse con agua. Por el contrario, sometida a altas temperaturas,
la arcilla se deshidrata y, por tanto, se contrae y endurece.
Áreas protegidas: Son zonas destinadas para la conservación de la biodiversidad
de los ecosistemas naturales, manteniéndolos operativos, actuando como refugios
para especies y manteniendo procesos ecológicos que no podrían sobrevivir en un
entorno con mayor nivel de intervención.
Armadura: Conjunto de piezas de madera o de hierro unidas unas a otras, para
sostener o reforzar elementos de construcción. También es el conjunto de varillas y
alambres que forman el esqueleto de una pieza de hormigón armado.
Armonía: Proporción y concordancia perfecta entre las partes de un todo.
Bahareque de bambú/guadua: Sistema constructivo con el cual se obtienen muros
delgados y resistentes a partir de parales de bambú/guadua colocados a distancias
iguales sobre una solera de madera o bambú y recubiertos interna y externamente
por tableros de esterilla.
Biomasa: Cualquier estimado cuantitativo de la masa total de organismos que
conforman todo o parte de una población o cualquier otra unidad específica, o dentro
de un área dada en un tiempo dado; medidas como volumen, masa o energía.
Capilaridad: Medida de la cantidad de agua que absorbe un mortero y por tanto, de
su impermeabilidad. Cuanto menor sea la capilaridad, mayor será la
impermeabilidad.
14
Cedro: Árbol que alcanza una altura hasta de 60 metros y un diámetro hasta de
1,50 metros de tronco recto y cilíndrico. Crece en los bosques secos y húmedos
tropicales. La madera va desde un color rosado amarillento hasta el marrón rojizo.
Cimbra: Armazón que sostiene el peso de un arco o de otra construcción, destinada
a salvar un vano en tanto no está en condiciones de sostenerse por sí misma. Se
usa en la construcción de arcos hasta la colocación de la dovela central o clave.
Contrafuerte: Macizo de piedra adosado a la parte exterior de un muro, al que sirve
de refuerzo para soportar la presión lateral o los empujes de una bóveda.
Corrosión: Oxidación de elementos metálicos cuando entran en contacto con la
humedad o el agua, provocando incluso, su destrucción.
Cuenca: Es aquella unidad hidrográfica cuyo canal principal desemboca
directamente a una corriente principal de la subzona hidrográfica y su extensión es
mayor a 100 km². A continuación, se presentan las diez cuencas del departamento
de Risaralda con su respectivo código y área aproximada.
Culmo: Eje aéreo segmentado que emerge de un rizoma; término utilizado con
especial referencia a los bambúes.
Ecoaldea: Comunidades urbanas o rurales que aspiran a integrar un ambiente
social de apoyo con una forma de vida de escaso impacto
Entrenudo: La parte del culmo o del rizoma que abarcan dos nudos. Epidermis,
parte más externa del culmo o del rizoma.
Esterilla: Material de construcción derivado del bambú, similar a una estera
pequeña.
Fibra: Células largas con paredes lignificadas, generalmente muertas, que le
proveen soporte mecánico al culmo.
Fibrocemento: Material compuesto con amianto y cemento portland que en forma
de placa se emplea como material de revestimiento.
Fraguado: Proceso de endurecimiento del mortero, producido por la reacción del
cemento con el agua.
Guadua: Planta gramínea parecida al bambú que tiene un tallo arbóreo, espinoso
y lleno de agua, que suele medir hasta 20 m de alto por 20 cm de ancho; se utiliza
en la construcción de instalaciones rurales.
Hábitat: Sitio o lugar ocupado por un organismo; medio ambiente local.
Hilada: Serie horizontal de ladrillos o piedras que se va poniendo a medida que se
construye un muro o bóveda.
Humedales: Son los ecosistemas en donde el suelo se cubre de agua de manera
estacional o permanente; desempeñan funciones como el control de inundaciones,
15
de erosión, retención de sedimentos y nutrientes, protección contra tormentas,
recarga y descarga de acuíferos, y recreación y turismo. Adicionalmente, los
humedales son el hábitat de especies diferentes especies de flora y fauna que se
encentran amenazados o afectados por procesos tanto naturales como antrópicos.
Impermeabilidad: Resistencia que ofrece un revestimiento a la penetración del agua
de lluvia.
Imprimación antióxido: Es una imprimación líquida espesa, a base de inhibidores
de la oxidación y resinas, que se adquiere químicamente a los metales ferrosos y
los protege contra la oxidación, resistiendo la agresividad del cemento.
Impermeabilización: Solución preparada de tal manera que hace que el componente
de una construcción no pueda ser atravesada por el agua o líquidos semejantes.
Mampostería: Fábrica de piedra sin labrar o con labra grosera, aparejada en forma
irregular. Incorrectamente, en algunas ocasiones se denomina mampostería de
ladrillo a la fábrica de ladrillo.
Ménsula: Elemento que sobresale de un plano vertical y sirve para sustentar alguna
cosa. Se diferencia de la cartela en que tiene más vuelo que altura.
Páramo: Son ecosistemas de montaña localizados en latitudes de
aproximadamente 2700 msnm hasta los 4000 0 5000 msnm. Son regiones
estratégicas cuya función es la retención de aguas y la regulación hídrica de durante
todo el año.
Pedestal: Cuerpo macizo que sostiene una columna, estatua, efigie, etc. Por
pedestal también se entiende el basamento de una columna que, en el caso de la
clásica también llamado «plinto», se divide en la base, el dado y la cornisa.
Permeabilidad: Capacidad que tiene un revestimiento de permitir el paso del vapor
de agua.
Permeabilización: Capacidad que tiene un revestimiento de permitir el paso de
vapor de agua.
Perno: Pieza de hierro u otro metal, larga, cilíndrica de cabeza redonda por un
extremo y por el otro se asegura con una tuerca o algún remache. Se usa para
afirmar piezas de gran volumen.
Pie de amigo: Base o parte en que se apoya alguna cosa; todo aquello que sirve
para afirmar o fortalecer una cosa.
Planta: Figura que forman sobre el terreno los cimientos de un edificio o la sección
horizontal de las paredes en cada uno de los diferentes pisos.
Pórtico: Galería abierta al exterior, sostenida por columnas o pilares.
16
Quilla: Reborde que se forma cuando estructuras como palea, lema o vaina foliar,
se enrollan en su dirección longitudinal. Generalmente un nervio está presente a lo
largo de la longitud de la quilla.
Sismorresistente: Indiferente a los movimientos telúricos.
Zapata: Pieza puesta horizontalmente sobre la cabeza de un pie derecho para
sostener la carrera que va encima y aminorar su vano.
Zonas Secas: Son ecosistemas con potencial natural para permitir una buena
calidad de vida a sus pobladores proporcionando bienes y servicios ambientales
para su desarrollo. Estas zonas están sometidas a largos e intensos procesos de
conversión debido a las actividades humanas conduciendo a la desertificación.”
Fuentes: (Leafe, 2018) (VillegasEditores.com, 2018) (Solucionesespeciales.net,

2018) (Oxford Dictionaries, 2016) (Carlos et al., 2012)
17
INFORME EJECUTIVO
El presente informe de Trabajo de Grado contiene el desarrollo de un estudio de
prefactibilidad para el montaje de una empresa de construcción de viviendas en
guadua para el sector rural colombiano.
El informe detalla el desarrollo del perfil actual del proyecto, la identificación y
alineación estratégica, formulación del proyecto donde se podrá encontrar los
estudios de mercados, técnicos, ambientales, administrativos y de costos.
Finalmente se presentará la evaluación financiera que tendrá como resultado
concluir la viabilidad de realizar el proyecto mediante la creación de la empresa con
un horizonte de tiempo a 5 años.
A continuación, se detalla el objetivo de los análisis realizados:
Perfil: Se da la identificación del proyecto junto con su propósito principal. En esta
etapa se reconoce formalmente el proyecto, al igual que se realiza la identificación
de las partes interesadas (stakeholders), con el fin de determinar los requerimientos
necesarios. En este proceso se realiza el análisis del entorno donde se tiene en
cuenta las variables políticas, económicas, sociales, tecnológicas y ambientales que
puede afectar el proyecto.
IAEP: Se revisan las estrategias del entorno en el cual se desarrolla el proyecto. De
acuerdo con lo anterior, fueron identificados los objetivos estratégicos y objetivos
organizacionales que van de la mano con el proyecto tales como el Ministerio de
Ambiente y Desarrollo Sostenible y el de Agricultura y Desarrollo Rural, el
Departamento Nacional de Planeación, la Cámara Colombiana de la Construcción
(Camacol) entre otros, donde de manera común buscan soportar el desarrollo de la
vivienda en el sector rural, al igual que el uso de los recursos mediante edificaciones
nuevas y existentes.
Estudio de mercados: El estudio de mercado define los lineamientos que le
permitirán a la empresa su viabilidad comercial. En este estudio se definirá la
localización del mercado, el tipo de clientes y la proyección de la cantidad de
productos a vender. De igual manera se proyectará cual es el precio que los clientes
estarán dispuestos a aceptar por producto ofrecido. El estudio busca identificar las
necesidades principales del cliente para de esta manera plantear una propuesta de
valor diferenciada de la competencia; los canales de distribución por los que se
llegara al cliente y como serán las relaciones con el mismo.
Estudios técnicos: Este estudio define los procesos de ingeniería necesarios para
ejecutar el producto del proyecto, al igual que identificar los recursos necesarios
como materias primas, e inversiones en maquinarias, equipos, infraestructura física
y de servicios para poder cuantificar los costos y beneficios asociados al proyecto.
Adicionalmente, de acuerdo a los hallazgos del estudio de mercados se identifica
cual será el tamaño de la empresa, la capacidad de producción necesaria y su
macro y micro localización.
18
Estudios ambientales: En este estudio se realiza un análisis de las características
del proyecto y su relación con el entorno natural y ambiental. Este debe proporcionar
información fundada en la predicción, identificación e impacto ambiental, al igual
que describir las acciones que se tomarán y ejecutarán para mitigar sus efectos
adversos en el medio ambiente.
Estudios administrativos: El estudio tiene como objetivo identificar los elementos
administrativos de la factibilidad del proyecto tales como la planeación estratégica
que define el foco de la empresa y las acciones a realizar en el corto y largo plazo.
Por otra parte, se definen otras herramientas como el organigrama y la planeación
de los recursos humanos requeridos para dar soporte a la operación del proyecto.
Estudio de costos: El estudio busca consolidar los costos de cada estudio
realizado durante la pre-factibilidad, con el fin de generar información organizada y
confiable para construir los estados financieros. Dentro del estudio se contempla
una serie de supuestos del comportamiento macroeconómico que serán
proyectados para los próximos 5 años de la empresa. Adicional a lo anterior
mencionado, se identifica la necesidad de financiamiento, al igual que la simulación
mediante la mejor opción encontrada en el mercado. Finalmente se identificará el
flujo de caja con los movimientos correspondientes de dinero en los diferentes años
de operación.
Evaluación financiera: En esta evaluación se identifican los resultados del VPN y
TIR los cuales de acuerdo con criterios definidos muestran la viabilidad económica
del montaje de la empresa. Por otro lado, el estudio identifica, valora y compara
entre sí los costos y beneficios asociados a las conclusiones de cada estudio, con
la finalidad de evaluar el escenario más realista de la empresa.
19
INTRODUCCIÓN
A nivel poblacional, se puede definir a Colombia como un país con mayor
distribución urbana que rural. Según datos proporcionados por la encuesta de
Calidad de Vida del DANE al año 2017, la población colombiana se encontraba en
10.910.000 habitantes en el área rural en comparación con 8.059.071 habitantes
que tenía en 1973. Lo anterior ha mostrado una tendencia de crecimiento, sin
embargo, esta cifra parece ser mínima comparada con el crecimiento acelerado de
la población urbana. Según datos de la encuesta del DANE, en el año 2017, el 22%
de la población colombiana era de carácter rural, cifra que ha decrecido con
respecto a los años anteriores donde en el Censo de 1973 mostraba una
participación del 39%. En sentido contrario la población urbana ha crecido en
aproximadamente 18 puntos porcentuales desde 1973 hasta el 2017.
Con respecto a la construcción en el sector rural, la ley define una vivienda rural
como aquella que está más allá de un perímetro urbano, según la definición que
tenga el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio. Para su
inversión, las entidades financieras ofrecen un limitado portafolio de crédito que no
ha permitido promover el desarrollo de vivienda fuera del área urbana. La razón
anterior lleva a que la población rural haya crecido bajo la base de viviendas a bajo
costo, impulsadas principalmente por hogares de vivienda de interés social (VIS).
Motivados por la oportunidad de ofrecer mejores viviendas en el sector rural, y
aprovechando la firma de paz con las FARC, los ingenieros Viviana Muñoz y Kevin
Rojas, el arquitecto Luis Miguel Rodríguez y la Administradora Johana Amaya
desean estudiar la viabilidad, a nivel de pre factibilidad del montaje de una empresa
de construcción de guadua para el sector rural enfocado en los departamentos del
Tolima, Quindío, Risaralda y Caldas donde se encuentra concentrado el 11% de la
población rural colombiana y donde se concentra el 35% de los guaduales que
existen en el país.
Desde el proyecto se busca reducir el costo de la vivienda mediante la
implementación de materiales diferentes a los convencionales, con el fin que la
vivienda pueda llegar a varios escalafones de la sociedad, teniendo como pilar la
armonía con la naturaleza y la innovación. Buscando estas sinergias se identificó la
guadua como un potencial material natural que cumple los estándares requeridos
por la norma colombiana NSR-10. Actualmente la guadua es conocida como el
“acero vegetal”, dado que es la única especie de bambú certificada para el uso
estructural, lo que lo lleva a ser un material versátil, liviano y flexible. Este material
ha sido tradicionalmente utilizado en la construcción, sin embargo, en años
recientes con el desarrollo de la tecnología se han creado técnicas que permiten su
aprovechamiento en estructuras cada vez más complejas.
20
JUSTIFICACIÓN O RAZÓN DE SER DEL PROYECTO
Problema por resolver
Baja disponibilidad de materiales alternativos para construcciones rurales.
Partiendo de esta problemática se relacionan las causas que provocan y los efectos
que producen representados en el siguiente árbol de problemas:
Ilustración 1: Árbol de problemas
NOTA: Elaboración propia. Todos los derechos reservados

A continuación, se relacionan los problemas atacar:
Bajo conocimiento técnico en construcción: Se propone disponer de profesional
capacitado con el fin de reducir la presencia de construcciones artesanales.
Bajos niveles de innovación de las construcciones rurales: Las viviendas del
proyecto serán realizadas con estructura en guadua, alejándose de los sistemas
tradicionales realizados previamente como lo son la mampostería confinada y la
estructura metálica y cumpliendo con requerimientos sismo-resistentes, de
funcionalidad, estética, calidad y economía.
Oportunidad por aprovechar
Colombia tiene diversidad de guadua: La guadua nacional se describe como una
de las más apropiadas del continente para fabricar muebles, utensilios, adornos y
puentes. La guadua se constituye en una alternativa para la arquitectura y la
construcción, dada sus características de sismo resistencia. El objetivo, a mediano
plazo, es que la guadua se convierta en un sustituto de la madera convencional
cuya extracción es dañina para los ecosistemas.
21
Seguridad en el campo por el proceso de paz: Uno de los puntos importantes del
acuerdo de paz tiene como objetivo transformar de manera estructural el campo. A
las víctimas del conflicto armado se les ratificará los derechos sobre la tierra y se
les garantizará que puedan regresar a los predios de los que fueron despojados.
Programa de apoyo al desarrollo rural integral en el marco del posconflicto:
Según la Unión Europea, fueron destinados 12 millones de Euros como recursos de
cooperación internacional enfocados para los proyectos posconflicto con el fin de
financiar una estrategia para mejorar la infraestructura rural. Principalmente se
centrará en: 1) Legalización de tierras en zonas protegidas. 2) Desminado
humanitario rural (eliminación de minas antipersonal). 3) Desarrollo local conocido
como la iniciativa de mejoramiento de 650 microempresas rurales y legalización de
tierra de 4.500 familias campesinas y de minorías étnicas (indígenas y
afrocolombianas) que viven en las áreas protegidas del Sistema de Parques
Nacionales Naturales. 4) Iniciativas de pedagogía para la paz.
Incremento de inversión extranjera gracias al proceso de paz: Según el
Ministerio de Asuntos exteriores, el proceso de paz representa una oportunidad
histórica para el país de impulsar la inversión basada en la confianza internacional
que representa el acuerdo entre el gobierno y la guerrilla.
El apoyo económico por parte del BID, para proyectos de innovación: El Banco
Interamericano de Desarrollo ofrece soluciones financieras flexibles a los países
miembros para financiar el desarrollo económico y social a través de préstamos y
donaciones a entidades públicas y privadas en América Latina y el Caribe.
Exigencia por cumplir
Decreto Nacional No. 1071 del 2015: Por medio del cual se expide el Decreto
Único Reglamentario del Sector Administrativo Agropecuario, Pesquero y de
Desarrollo Rural, en lo relacionado con la Reglamentación y valor del Subsidio
Familiar de Vivienda de Interés Social Rural- VISR y derogó los Decretos 1160 de
2010 y 0900 de 2012.
Decreto Nacional No. 1934 del 29 del 2015: Por medio del cual se modifica el
Decreto No. 1071 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Administrativo
Agropecuario, Pesquero y de Desarrollo Rural, en lo relacionado con la
Reglamentación y valor del Subsidio Familiar de Vivienda de Interés Social Rural
(VISR).
Ley 80 de 1993: Por la cual se expide el Estatuto General de Contratación de la
Administración Pública.
Normas colombianas de diseño y construcción sismo resistente NSR-10, de la
Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica.
22
Reglamento técnico del sector de agua potable y saneamiento básico RAS, del
Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, Viceministerio de Agua y Saneamiento
Básico.
Reglamento técnico de Instalaciones eléctricas RETIE, del Ministerio de Minas
y Energía Unidad de Planeación Minero Energética
OBJETIVOS DEL TRABAJO DE GRADO

GENERAL
Determinar la viabilidad a nivel de prefactibilidad del montaje de una empresa
de construcción de viviendas en guadua para el sector rural colombiano,
cumpliendo los requerimientos y lineamientos establecidos por el programa
de Especialización en Desarrollo y Gerencia Integral de Proyectos de la
Escuela Colombiana de Ingeniería Julio Garavito
ESPECÍFICOS
 Definir los lineamientos que le permitirán a la empresa su viabilidad
comercial, definir la localización del mercado, el tipo de clientes y la
proyección de la cantidad de productos a adquirir; de igual manera proyectará
cúal es el precio que los clientes estarán dispuestos a aceptar por producto
ofrecido por la empresa.
 Identificar los procesos de ingeniería necesarios para ejecutar el producto del
proyecto, así como los recursos necesarios como materias primas, e
inversiones en maquinarias, equipos, infraestructura física y de servicios para
poder cuantificar los costos y beneficios asociados al proyecto.
 Diagnosticar el impacto ambiental del producto del proyecto, y describir las
acciones que se tomarán y ejecutarán para mitigar sus efectos adversos en
el medio ambiente.
 Identificar los elementos administrativos de la factibilidad del proyecto tales
como la planeación estratégica que define el foco de la empresa y las
acciones a realizar en el corto y largo plazo.
 Consolidar los costos de cada estudio realizado durante la pre factibilidad,
con el fin de identificar la prefactibilidad financiera del proyecto, de manera
integral.
23
PERFIL DEL
PROYECTO
Capítulo 1 PERFIL DEL PROYECTO

1.1 Identificación del proyecto
1.1.1 Nombre
Montaje de una empresa de construcción de viviendas en guadua para el sector
rural del Tolima y eje Cafetero.
1.1.2 Alias
En este documento se hará referencia al proyecto “Montaje de una empresa de
construcción de viviendas en guadua para el sector rural colombiano” usando el
alias de “viviendas en guadua”.
1.1.3 Descripción del producto del proyecto
El objeto social de la empresa será el diseño, venta, construcción y mantenimiento
de viviendas de guadua, con un área aproximada de 100 m². Los productos
consisten en crear en una agrupación de viviendas, conformada en torno al área
productiva, armonizándose con el entorno natural. Extraído del concepto de
“Ecoaldea”, este busca una completa articulación entre la vida humana y la
naturaleza. Para esto, el producto va a generar viviendas amigables con el medio
ambiente, teniendo como material principal la guadua, con el fin de reducir su
impacto ambiental. El lote donde se implantará el producto va a estar distribuido de
la siguiente forma 50% de zonas productivas, 30% zonas construidas y 20% de
zonas de bosques protegidas, con el fin de conformar espacios armónicos naturales.
1.2 Propósito del proyecto
El proyecto busca contribuir con el desarrollo de la vivienda del sector rural de

Colombia, generando mejores alternativas gracias al uso de materiales naturales
alternativos como la guadua. Se busca atacar el bajo conocimiento técnico en
construcción en el campo, al igual que los bajos niveles de innovación de las
construcciones rurales. Mediante el producto del proyecto se espera ofrecer
viviendas que se realicen con estructura en guadua, alejándose de los sistemas
tradicionales utilizados actualmente como la mampostería confinada y la estructura
metálica, cumpliendo con requerimientos sismo-resistentes, de funcionalidad,
estética, calidad y economía.
1.3 Objetivos gerenciales del proyecto
 Determinar la viabilidad financiera del montaje de la empresa.

 Desarrollar un producto altamente competitivo a base de guadua que genere
impacto positivo y diferenciador en el sector de la construcción.
 Contribuir a la rentabilidad esperada por los inversionistas.
 Realizar el montaje de la empresa dentro del alcance, costo y tiempo
establecidos en el estudio de pre factibilidad.
24
PERFIL DEL
PROYECTO
 Desarrollar el proyecto bajo la guía establecida por el PMBOK 6ta edición.

1.4 Acta de constitución del proyecto
Cuadro 1: Project Charter
PROJECT CHARTER
Nombre del Estudio de prefactibilidad para el montaje de una empresa de

Trabajo de construcción de viviendas en guadua para el sector rural de Tolima y
grado del eje cafetero colombiano.
Patrocinador Gustavo García

Cargo Director de trabajo de grado
Gerente del
Johana Amaya González
proyecto
Profesión Administrador de empresas
Nombre Profesión
Equipo de Viviana Alexandra Muñoz Ingeniera Civil
trabajo Luis Miguel Rodríguez Arquitecto
Kevin Eduardo Rojas Ingeniero Electricista
Descripción del proyecto – Alcance

Con el desarrollo y crecimiento desenfrenado de la población urbana en las capitales del
interior del país, los habitantes permanentes o temporales del sector rural se han
quedado atrás con la posibilidad de tener construcciones innovadoras y de calidad.
Motivados por la oportunidad de brindar mejores opciones de vivienda a la población
rural, al igual que crear una vivienda diferenciada en el mercado, los integrantes del
presente proyecto decidieron realizar el estudio de pre factibilidad con el fin de identificar
la viabilidad de realizar el montaje de una empresa de construcción de viviendas en
guadua para el sector rural de Tolima y del eje cafetero. Se busca identificar que
mediante la construcción en guadua es posible reducir los costos de fabricación de las
viviendas, asegurando los estándares de calidad requeridos para este tipo de
construcción.
Como alcance del proyecto se identifica el montaje de una empresa de construcción de

viviendas en guadua para el sector rural en el Tolima y el eje cafetero, concluyendo la
viabilidad de la construcción con materiales alternativos naturales como la guadua,
generando rentabilidad para los inversionistas en los 5 años de evaluación del proyecto.
25
PERFIL DEL
PROYECTO
Con respecto a los criterios de aceptación del proyecto será considerado exitoso
si cumple con los siguientes parámetros:
 Una vez realizado el estudio de prefactibilidad se arrojen conclusiones y
recomendaciones viables para el montaje de la empresa con rentabilidad para los
inversionistas con un horizonte de tiempo a 5 años.
 Se desarrolle el proyecto bajo la guía del PMBOK en su 6ta edición.
 Cumplimiento del presupuesto para inversión y gastos de operación con una
desviación < al 10%
Con respecto al tiempo, se espera tener las conclusiones finales de la prefactibilidad el

14 de diciembre del 2018, y una vez culminada esta etapa, si el proyecto es rentable y
cumple con los criterios de aceptación se considera el año 1 de ejecución el 2019.
Sobre el costo del proyecto a nivel de pre factibilidad se contempla un costo total de $
44.6 millones. El valor de la inversión y los gastos de operación serán identificados por
parte del equipo de trabajo al finalizar la evaluación financiera.
Patrocinador Gustavo García

Cargo Director de trabajo de grado
Gerente del
Johana Amaya González
proyecto
NOTA.Elaboración propia. Todos los derechos reservados
1.5 Análisis de las partes interesadas (Stakeholders)
Para el proyecto fueron identificados los siguientes Stakeholders que bien pueden
ser de influencia positiva o negativa en el desarrollo del mismo:
Se realizó la evaluación bajo la metodología de poder – interés teniendo en cuenta
los siguientes parámetros:
 Poder: Influencia (60%), control (40%).
 Interés: Técnico (40%), Económico (30%) y Social (30%).
Cuadro 2: Matriz poder más interés
MATRIZ DE PODER / INTERES
PODER INTERÉS
ID STAKEHOLDER Influencia Control Técnico Económico Social P+I
P I
60% 40% 40% 30% 30%
S-01 Gerente trabajo de grado 5.0 5.0 5.0 4.0 4.5 4.0 4.2 9.2
S-02 Equipo del proyecto 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.0 4.4 8.9
S-03 Sponsor 5.0 4.0 4.6 5.0 5.0 5.0 5.0 9.6
26
PERFIL DEL
PROYECTO
PODER INTERÉS
ID STAKEHOLDER Influencia Control Técnico Económico Social P+I
P I
60% 40% 40% 30% 30%
Empleados para el
S-04 4.2 4.5 4.3 4.0 4.5 4.5 4.3 8.6
montaje de la empresa
S-05 Alcaldías 3.0 0.5 2.0 3.0 0.0 4.5 2.6 4.6
S-06 Secretarías de planeación 4.5 1.0 3.1 5.0 1.0 3.0 3.2 6.3
S-07 Curadurías 4.5 1.5 3.3 5.0 2.0 2.5 3.4 6.7
Corporaciones Autónomas
S-08 4.0 1.0 2.8 5.0 2.0 4.0 3.8 6.6
Regionales
S-09 Cámara de Comercio 3.0 1.5 2.4 1.0 3.5 2.5 2.2 4.6
S-10 DIAN 3.0 2.0 2.6 1.0 5.0 2.0 2.5 5.1
S-11 Vecinos del lote/proyecto 3.0 4.5 3.6 0.0 3.0 5.0 2.4 6.0
S-12 Juntas de Acción Comunal 4.0 4.5 4.2 0.0 2.0 5.0 2.1 6.3
Proveedores nacionales
S-13 2.5 1.0 1.9 4.0 4.2 0.0 2.9 4.8
de diseños
Proveedores nacionales
S-14 3.0 1.0 2.2 5.0 4.5 1.0 3.7 5.9
de materiales
S-15 Clientes del proyecto 4.5 4.5 4.5 4.0 4.2 3.5 3.9 8.4
S-16 Propietarios de lotes 4.5 4.0 4.3 1.0 5.0 0.0 1.9 6.2
S-17 Inversionistas 4.5 4.0 4.3 3.0 5.0 1.0 3.0 7.3
Cuadro 3: Matriz poder más interés 2
NOTA: Todos los derechos reservados
27
PERFIL DEL
PROYECTO
En la siguiente tabla se muestra la estrategia genérica utilizada para cada

stakeholder de acuerdo con la puntuación obtenida:
Cuadro 4: Estrategias genéricas de manejo de Stakeholders
ESTRATEGIA GENERICA GUIA
Realizar el máximo esfuerzo para satisfacer sus
Manejar de cerca
requerimientos
Mantener informado Suministrar información suficiente
Mantener satisfecho Tratar de satisfacer sus requerimientos
1.6 Plan de gestión de Stakeholders
De acuerdo con la estrategia genérica se determinó un plan de gestión a llevar a

cabo para cada uno de los Stakeholders con el propósito de modificar su posición
inicial vs la deseada.
Cuadro 5: Plan de involucramiento de Stakeholders
PLAN DE INVOLUCRAMIENTO DE LOS INTERESADOS
PARTICIPACIÓN
ID STAKEHOLDER ESTRATEGIA ESPECÍFICA
ACTUAL DESEADA
Realizar seguimiento y control a los avances
del proyecto y mantener una comunicación
Gerente trabajo
S-01 Líder Líder constante con el equipo de trabajo y con el
de grado
director de trabajo de grado, así como ser el
puente de dialogo entre estas partes
Delegar tareas de manera clara y concisa de
acuerdo con los conocimientos y capacidades
Equipo del
S-02 Soportador Soportador de los integrantes con el fin de generar
proyecto
entregables de calidad. Además, hacer un
seguimiento de todos los entregables
Mantener constante comunicación sobre
todos los detalles del proyecto, para así poder
S-03 Sponsor Soportador Líder
tomar decisiones con el fin de cumplir con los
objetivos del mismo de forma satisfactoria
Delegar tareas de manera clara y concisa de
Empleados para acuerdo con los conocimientos y capacidades
S-04 montaje de la Soportador Soportador de los integrantes con el fin de generar
empresa entregables de calidad. Además, hacer un
seguimiento de todos los entregables
S-05 Alcaldías Neutral Soportador
Secretarías de
S-06 Neutral Soportador Mantener constante comunicación, sobre el
planeación
avance del proyecto con el fin de obtener
S-07 Curadurías Neutral Soportador diferentes puntos de vista a cerca de las
Corporaciones alternativas propuestas en el proyecto.
S-08 Autónomas Neutral Soportador
Regionales
Mantener informado, los beneficios que
Cámara de genera la construcción de las viviendas para
S-09 Neutral Soportador
Comercio la región, y el desarrollo económico y social
de sus habitantes
28
PERFIL DEL
PROYECTO
PARTICIPACIÓN
ID STAKEHOLDER ESTRTAEGIA ESPECIFICA
ACTUAL DESEADA
Demostrar cómo, las viviendas cumplen
S-10 DIAN Neutral Soportador técnica y urbanísticamente, con los requisitos
del EOT o PBOT y la NSR-10
Demostrar cómo, las viviendas cumplen
Vecinos del
S-11 Desconocedor Neutral técnica y urbanísticamente, con los requisitos
lote/proyecto
del POT y la NSR-10
Identificar el proceso necesario para la
Juntas de Acción formalización empresarial, y cumplir con todos
S-12 Desconocedor Neutral
Comunal los documentos y requisitos para evitar
riesgos a futuro
Proveedores Realizar los aportes tributarios necesarios y
S-13 nacionales de Soportador Soportador obligados por la ley con el fin de aportar para
diseños la economía del país
Proveedores Informar de la ejecución de construcciones, y
S-14 nacionales de Soportador Soportador escuchar sus requerimientos con el fin de no
materiales afectar sus tradiciones
Identificar empresas existentes en el mercado
Clientes del regional, que presten un servicio con similares
S-15 Soportador Soportador
proyecto características ofreciendo viviendas con
materiales alternativos.
Tener un contacto directo con el propietario
Propietarios de
S-16 Neutral Soportador con el fin de que se llegue a un acuerdo para
lotes
la adquisición del bien
Mantener informado de la forma en que se
S-17 Inversionistas Soportador Soportador invierte el dinero y los resultados que genera
el dinero invertido
1.7 Requerimientos priorizados stakeholders
De acuerdo con las expectativas de los Stakeholders se definen los requerimientos

del proyecto los cuales se clasifican como requerimientos de gerencia (RG) y los
requerimientos del producto o requerimientos funcionales (RF).
Cuadro 6: Matriz de requerimientos
ID REQUERIMIENTO STAKEHOLDER TOTAL P+I
GERENCIALES
Se debe cumplir con el cronograma, alcance y

RG-1 S1; S2; S3; S17 40.0
presupuesto para el desarrollo del proyecto
Se deben registrar las solicitudes de cambio que se

RG-2 S1; S2; S3; S17 40.0
presenten durante la planeación del proyecto
RG-3 Documentar las lecciones aprendidas, para identificar S1; S2; S3; S17 40.0
fortalezas y debilidades del equipo
RG-4 Se debe realizar control semanal de la planeación S1; S2; S3; S17 40.0
/ejecución del proyecto
29
PERFIL DEL
PROYECTO
ID REQUERIMIENTO STAKEHOLDER TOTAL P+I

FUNCIONALES
RG-1 Identificar la localización del mercado S1; S2; S3; S17 35
Identificar el tipo de clientes y la proyección de la

RG-2 S1; S2; S3; S17 35
cantidad de productos a vender
Identificar los procesos de ingeniería necesarios para
ejecutar el producto, al igual que identificar las materias
RG-3 S1; S2; S3; S17 35
primas requeridas inversiones en maquinaria, equipos
e infraestructura. .
Diagnosticar el impacto ambiental del producto del
RG-4 proyecto y describir las acciones necesarias para S1; S2; S3; S17 35
mitigar los impactos negativos.
Identificar elementos administrativos como la
RG-5 planeación estratégica, el organigrama, y la nómina S1; S2; S3; S17 35
requerida para la ejecución del proyecto
Consolidar los costos de cada estudio realizado
RG-6 S1; S2; S3; S17 35
durante la pre factibilidad
Se requiere realizar la evaluación financiera del
proyecto donde se identifique la viabilidad financiera,
RG-7 S1; S2; S3; S17 35
generando rentabilidad a los inversionistas con un
retorno de la inversión < a 5 años
NOTA: Todos los derechos reservados
1.8 Entregables del proyecto
La empresa tendrá como entregables:

1.8.1 Producto del proyecto
Estudio de prefactibilidad de una empresa de construcción de viviendas en guadua
para el sector rural del Tolima y del Eje Cafetero colombiano.
1.8.2 Subproductos
Estudios de pre factibilidad del proyecto
 Perfil
 IAEP (Identificación y alineación estratégica del proyecto)
 Formulación:
o Estudio de mercados
o Estudio técnicos
o Estudios ambientales
o Estudios Administrativos
o Estudio de costos y beneficios, presupuesto, financieros y de
financiación
 Evaluación financiera
30
PERFIL DEL
PROYECTO
 Adicional a lo anterior, se incluye la formalización de la empresa ante la

cámara de comercio, las adecuaciones de las oficinas administrativas,
adecuaciones de stands de venta y la selección del personal requerido.
1.9 Proceso de producción del producto del proyecto (4Ps)
A continuación, se muestra el proceso de producción del producto del proyecto que

en la etapa de pre inversión será realizada por el equipo de trabajo de grado.
Cuadro 7: Proceso de producción del producto del proyecto
PROCESO PRODUCTIVO ENTREGABLE
Planteamiento de la idea
Revisión de la estrategia
Idea
IAEP y perfil del proyecto

Planteamiento del proyecto
Alineación del proyecto
Estudio de mercado
PREINVERSION
Estudio técnico
Formulación
Estudio ambiental
Formulación del proyecto
Estudio administrativo
Estudio de costos y beneficios,
presupuesto, financieros y de
financiación
Evaluación
Resultado de la viabilidad financiera del

Evaluación financiera
proyecto
Documentos de conformación de la
Inscripción de la empresa empresa ante la cámara de comercio y
documentación interna
INVERSION INICIAL
DISEÑO
EJECUCIÓN
Alquiler de oficina y adecuaciones

Desarrollo de la fase de ejecución para el
Montaje de stands de venta
correcto funcionamiento de la empresa
Adquisición de equipos de oficina
CONSTRUCCION
Adquisición herramienta menor para
construcción
Desarrollo de la fase de ejecución para la
Contratación de diseños hidráulicos
operación de la empresa
, estructural y geotécnico
Adquisición del lote
NOTA. Elaboración propia. Todos los derechos reservados
31
PERFIL DEL
PROYECTO
1.10 Interacciones del proyecto con el entorno
1.10.1 Entorno organizacional

Viviendas en guadua no cuenta con una organización o empresa formal a la cual
alinear el proyecto.
1.10.2 Entorno P.E.S.T.A
1.10.2.1 Entorno político
Elecciones presidenciales 2018: Con la llegada del presidente Duque se trajo un
panorama que convence a los sectores de la economía con lo cual se podría
reactivar el crecimiento del país. De hecho, al segundo semestre del 2018 el PIB ha
crecido 2.5% respecto del año anterior. Durante el periodo de elecciones se
presentó incertidumbre reflejada en muchos negocios y proyectos de inversión que
se detuvieron esperando los resultados del candidato que llegaba a la presidencia.
El gobierno del presidente Iván Duque definió las políticas que garantizarán un
crecimiento del 4,5% del sector constructor colombiano, durante los cuatro años de
administración. Dentro de los programas más importantes se encuentran:
1. Iniciación de 1.040.000 viviendas nuevas
2. Aumento del indicador de cartera hipotecaria al 8,5% del PIB
3. Lograr que 200.000 familias se beneficien con Semillero de Propietarios,
programa de arrendamiento con opción de compra, que lleva de la mano a
las familias más vulnerables para convertirlas en propietarios
4. Habilitación de 16.000 hectáreas de suelo para la construcción de viviendas
5. Actualización de 150 planes de ordenamiento territorial
6. Intervención para mejora integral de 600.000 casas durante el cuatrienio
(programa Casa Digna Vida Digna).
POT (Componente rural): Acciones programas y normas para orientar y garantizar
la conveniente utilización del suelo rural y su interacción con la cabecera municipal
para el corto y largo plazo. Normas urbanísticas generales – Art 15 / ley 388 / 97.
Fin del conflicto armado: Con el posconflicto se traerán los mayores
beneficiados en el sector rural, el cual según la Misión Rural para la Transformación
del Campo cobija unos 140 municipios, 30% de la población, es decir, alrededor de
4,8 millones de colombianos. Lo anterior significa que se generarán nuevos empleos
y la posibilidad de desarrollar el sector rural.
1.10.2.2 Entorno económico

Situación económica actual:
 Producto Interno Bruto: La economía del país presentó un crecimiento de
2.5% al segundo semestre del 2018 vs el año anterior.
32
PERFIL DEL
PROYECTO
 En el sector de la construcción el presente año continuó con contracciones a

ritmos de -8,6% anual en el primer trimestre de 2018 (vs. -0,4% un año atrás),
siendo el sector con el desempeño más bajo. Allí se observaron caídas tanto
en las obras civiles (-6,4% vs. +5,7%), afectadas principalmente por las
contracciones de las obras minero-energéticas (-10,1%) y de carreteras-
calles (-4,3%); como en las edificaciones (-9,2% vs. -1,7%).
 Inflación: Hasta agosto del 2018 se presentó una variación del 3.10% en los
últimos 12 meses, donde según el DANE es la inflación más baja de
registrada en los últimos años. En este periodo, alimentos, vivienda,
vestuario, salud, educación, diversión, comunicaciones y otros gastos
registraron una variación anual menor que la presentada en el mismo mes
del año pasado.
Cuadro 8: Variación anual IPC
NOTA. Tomado de:(DANE, 2018a). Índice de precios del consumidor (IPC). Todos los
derechos reservados
 Tasas de interés: El Banco de la República inició el año reduciendo las tasas
de interés al 4,5%, llevándola hasta el nivel en el que se encontraba en el
20152. Se pronostica que este semestre no habrá más reducciones de
tasas. Aún con este descenso, no se ve reflejado en las tasas de colocación
de los bancos colombianos.
1.10.2.3 Entorno social
Demografía: Según datos proporcionados por la encuesta de Calidad de Vida del
DANE al año 2017, la población colombiana se encontraba en 10.910.000
habitantes en el área rural en comparación con 8.059.071 habitantes que tenía en
1973. Lo anterior ha mostrado una tendencia de crecimiento, sin embargo, esta cifra
33
PERFIL DEL
PROYECTO
parece ser mínima comparada con el crecimiento acelerado de la población urbana.

Según datos de la encuesta del DANE, en el año 2017, el 22% de la población
colombiana era de carácter rural, cifra que ha decrecido con respecto a los años
anteriores donde en el Censo de 1973 mostraba una participación del 39%. En
sentido contrario la población urbana ha crecido en aproximadamente 18 puntos
porcentuales desde 1973 hasta el 2017.
Desempleo: En septiembre de 2018 la tasa de desempleo en el total nacional fue
de 9.5%. Sin embargo, las cifras arrojadas para el sector rural están detalladas en
la siguiente grafica donde se muestra una tasa de desempleo entre Jul - sep de
2018 de 5.4%:
Cuadro 9: Tasa global de participación, ocupación y desempleo en centros poblados y
rurale disperso
NOTA. Tomado de: (DANE, 2018b). Principales indicadores del mercado laboral abril de
2018. Todos los derechos reservados
1.10.2.4 Entorno tecnológico
Materiales alternativos en construcción: La construcción con materiales naturales
se ha incrementado en los últimos años, de tal manera que ya se cuenta con
materiales inteligentes, energéticamente más eficientes, reciclables y menos tóxicos
a favor del medio ambiente y el desarrollo sostenible. El ejemplo más representativo
corresponde a los materiales inteligentes que están diseñados para responder a
estímulos externos, extender su vida útil, ahorrar energía o ajustarse para ser más
confortables al ser humano.
La impresión 3D parece destinada a ser la tecnología más disruptiva para el sector
de la construcción en los próximos años, en la medida en que ya está acreditada y
puesta a prueba su capacidad no sólo para presentar maquetas antes de acometer
la construcción, sino también para imprimir muros, ladrillos y materiales aislantes.
1.10.2.5 Entorno ambiental
34
PERFIL DEL
PROYECTO
Normas ambientales: Norma técnica colombiana NTC 6100.

 Principios del sello ambiental colombiano:
o El producto debe minimizar el uso de materias primas nocivas para el
ambiente.
o Los procesos de producción deben utilizar menos cantidad de energía
o hacer uso de energía renovable
o El producto debe ser fabricado haciendo uso de tecnologías limpias o
generando un menor impacto relativo sobre el ambiente.
35
IAEP
Capítulo 2 IDENTIFICACIÓN Y ALINEACIÓN ESTRATEGICA DEL

PROYECTO – IAEP
Dado que viviendas en guadua no va a contribuir a una empresa ya conformada,
para la identificación y alineación estratégica del proyecto se busca definir y alinear
los objetivos estratégicos de la empresa que se va a montar con las estrategias de
entidades nacionales.
2.1 Revisión y análisis de las estrategias organizacionales que
pueden afectar el proyecto
A continuación, se presentan las estrategias de entidades a nivel nacional que
inciden en el desarrollo y operación del producto del proyecto.
Cuadro 10: Identificación estratégica
Objetivo Organizacional Objetivo Estratégico
Ministerio de Ambiente y Desarrollo
Sostenible Orientar y regular el ordenamiento Coordinar, promover y orientar las
ambiental del territorio y definir las políticas y acciones de investigación sobre el
regulaciones a las que se sujetarán la ambiente y los recursos naturales
conservación, protección, ordenamiento, renovables y sobre modelos alternativos
manejo, uso y aprovechamiento sostenible de de desarrollo sostenible.
los recursos naturales renovables.
- Proponer e implementar las políticas
de desarrollo rural con enfoque
Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural:
territorial, en la gestión de los bienes
Formular, Coordinar y Evaluar las políticas que
públicos rurales, desarrollo de
promuevan el desarrollo competitivo, equitativo
capacidades productivas y generación
y sostenible de los procesos agropecuarios
de ingresos, ordenamiento social de la
forestales, pesqueros y de desarrollo rural, con
propiedad rural y uso productivo del
criterios de descentralización, concertación y
suelo.
participación, que contribuyan a mejorar el nivel
- Proponer y hacer seguimiento a la
y la calidad de vida de la población colombiana.
implementación de la política de
restitución de tierras despojadas.
Departamento Nacional de Planeación:
Dirigir, promover y evaluar políticas
Liderar, coordinar y articular la planeación de
encaminadas a impulsar el desarrollo
mediano y largo plazo para el desarrollo
rural y agropecuario del país.
sostenible e incluyente del país.
Departamento de la prosperidad Social
Fijar políticas, planes generales, programas y Articular y gestionar la oferta social de
proyectos para la asistencia, atención y entidades públicas, socios privados,
reparación a las víctimas de la violencia, la tercer sector e innovadores para la
inclusión social, la atención a grupos inclusión social de los hogares y las
vulnerables y su re-integración social y comunidades.
económica.
36
IAEP
- Fomentar el desarrollo económico y

tecnológico de la industria de la
Cámara Colombiana de la Construcción -
construcción y de las personas
CAMACOL
naturales o jurídicas que se ocupen
Representar los intereses y fomentar el
directa o indirectamente de ella.
desarrollo y la responsabilidad social de las
- Llevar a cabo la codificación,
empresas, entidades y personas vinculadas a la
divulgación y facilitación de la
cadena productiva de la construcción en
apropiación de tecnologías de
Colombia y en el exterior.
construcción, gestión, mercadeo y
ventas.
- Fomentar la investigación y el
Sociedad Colombiana de Ingenieros:
desarrollo de la ingeniería en todas sus
Mejoramiento de la calidad de vida y el
especialidades y su interrelación con
bienestar de la humanidad mediante el avance
otras profesiones.
de las ciencias y de la ingeniería.
- Proteger y mejorar el medio ambiente.
NOTA. Tomado de: Elaboración propia. Todos los derechos reservados
2.2 Definición de la estrategia organizacional
Se plantea la siguiente estrategia organizacional:
Los productos ofrecidos por Guaduandes se diseñan y construyen con el fin de
contribuir al desarrollo de la construcción sostenible del sector rural, contando con
viviendas innovadoras y de calidad, para sus clientes en Tolima y Eje cafetero.
2.3 Planteamiento del proyecto:
Mejorar la calidad de vida de los pobladores rurales mediante el montaje de una

empresa de construcción en Guadua para el sector rural, que permita aprovechar
los altos niveles de producción local, disminuir el costo de la construcción, asegurar
altos niveles técnicos y estéticos de edificaciones, reducir su vulnerabilidad ante
fenómenos naturales y crear una armonía con el entorno natural.
Como oportunidades por aprovechar se identifica:
 Colombia es el segundo mayor productor de guadua en Suramérica
 Implementación de un nuevo modelo de vivienda rural.
 Mayor nivel de seguridad en el campo por el proceso de paz
 Programa de apoyo al desarrollo rural integral en el marco del posconflicto
 Mayor inversión extranjera gracias al proceso de paz
37
IAEP
2.4 Alineación estratégica del proyecto

Cuadro 11: Alineación estratégica del proyecto
Contribution del
Objetivo Organizacional Objetivo Estratégico
proyecto
Garantizar el
desarrollo sostenible
Coordinar, promover y orientar
del sector rural
las acciones de investigación
mediante la
Ministerio de Ambiente y sobre el ambiente y los recursos
construcción de
Desarrollo Sostenible naturales renovables y sobre
viviendas con
modelos alternativos de
materiales renovables
desarrollo sostenible
y alternativos como la
guadua.
- Proponer e implementar las
políticas de desarrollo rural con
- Generar desarrollo
enfoque territorial, en la gestión
agropecuario
de los bienes públicos rurales,
mediante la
desarrollo de capacidades
producción de guadua
productivas y generación de
Ministerio de Agricultura con fines
ingresos, ordenamiento social
y Desarrollo Rural: constructivos.
de la propiedad rural y uso
- Incrementar del
productivo del suelo.
desarrollo rural en el
- Proponer y hacer seguimiento
área de la
a la implementación de la
construcción.
política de restitución de tierras
despojadas.
Aumentar el desarrollo
Dirigir, promover y evaluar rural mediante el
Departamento Nacional
políticas encaminadas a mejoramiento de su
de Planeación:
impulsar el desarrollo rural y calidad de vida y la
agropecuario del país. producción de guadua
a nivel industrial.
Aumentar los niveles
Articular y gestionar la oferta de habitabilidad e
social de entidades públicas, innovación en el
Departamento de la
socios privados, tercer sector e sector rural mediante
prosperidad Social
innovadores para la inclusión la construcción de
social de los hogares y las viviendas en guadua
comunidades. de fácil acceso a sus
pobladores.
- Fomentar el desarrollo Expandir el
económico y tecnológico de la conocimiento e interés
Cámara Colombiana de la industria de la construcción y de de profesionales y
Construcción - las personas naturales o comunidades en el
jurídicas que se ocupen directa desarrollo tecnologías
o indirectamente de ella. y técnicas innovadoras
38
IAEP
- Llevar a cabo la codificación, de construcción para

divulgación y facilitación de la el sector rural.
apropiación de tecnologías de
construcción, gestión, mercadeo
y ventas.
- Aumentar los niveles
de innovación de las
Sociedad Colombiana de - Fomentar la investigación y el construcciones rurales
Ingenieros: desarrollo de la ingeniería en y la presencia de
Mejoramiento de la calidad todas sus especialidades y su construcciones
de vida y el bienestar de la interrelación con otras sustentables.
humanidad mediante el profesiones. - Disminuir el impacto
avance de las ciencias y de - Proteger y mejorar el medio en el entorno natural
la ingeniería. ambiente. por construcción con
materiales
tradicionales.
2.5 Implicaciones de los resultados de la IAEP para el Proyecto y para
la Organización, o para el sector, la ciudad, la región, el país y el
mundo
Para el proyecto:
 La creación de una empresa dentro de la normatividad exigida para la
construcción de viviendas.
 El análisis de proveedores adecuados para la compra y procesamiento de la
guadua.
 Identificación geográfica de la ubicación de los proyectos donde se beneficie
de mejor manera el entorno natural.
Para las organizaciones:
 Continuar con la investigación y promover la construcción de viviendas
mediante materiales alternativos, generando confianza en los usuarios y
resaltando las principales cualidades de este tipo de vivienda.
 El cumplimiento a la exigencia de la ley para la construcción de edificaciones
contribuyendo a generar viviendas dignas y seguras
39
ESTUDIO DE
MERCADO
Capítulo 3 FORMULACIÓN DEL PROYECTO

3.1 ESTUDIO DE MERCADO
3.1.1 Introducción
El estudio de mercado define los lineamientos que le permitirán a la empresa su
viabilidad comercial, al igual que la definición de la localización del mercado, el tipo
de clientes y la proyección de la cantidad de productos a vender. En este estudio se
proyectará el precio que los clientes estarán dispuestos a aceptar por producto
ofrecido por la empresa.
De la misma manera se buscará identificar las necesidades principales del cliente
para de esta manera plantear una la propuesta de valor diferenciadora de la
competencia; los canales de distribución por los que se llegará al cliente y cómo
serán las relaciones con el mismo.
Para encontrar dichos resultados se procederá a definir la cadena de valor del
negocio, se realizará un estudio de oferta y demanda, se definirá la estrategia de
comercialización y de acuerdo con la información obtenida se sacarán conclusiones
como el tamaño de la empresa, localización y los recursos clave requeridos para
posteriormente realizar el análisis de costo beneficio y la evaluación financiera de
su implementación.
3.1.2 Hallazgos
3.1.2.1 Análisis de competitividad
3.1.2.1.1 Compradores
A continuación, se lista y describe generalmente las tipologías de los grupos
sociales rurales que habitan en Colombia:
COMPRADORES
 Trabajadores asalariados
 Campesinos con bajo nivel de ingresos económicos
 Campesinos con nivel medio de ingresos económicos
 Terratenientes
 Habitante rural transitorio
 Grupos étnicos, raizales e indígenas
• Trabajadores asalariados: Población que predomina donde se desarrollan

actividades comerciales de agricultura, por lo general trabajan para
empleadores de mayor cobertura de productos.
40
ESTUDIO DE
MERCADO
 Campesino con bajo nivel de ingresos económico: Tipos de población en

donde predomina el autoconsumo, esto quiere decir que solo cosechan
productos para su propio consumo y utilizan el canje con pobladores
aledaños para los productos faltantes.
 Campesinos con nivel medio de ingresos económicos: Pobladores que
comercializan lo esencial de su producción en los mercados de los centros
urbanos o centros de acopio regional.
 Terratenientes: Grandes tenedores de tierra quienes han diversificado su
economía, los cuales tienen a su cargo trabajadores asalariados y cuentan
con niveles de desarrollo tecnológico intermedio. También son estos los que
logran comercializar sus productos en las ciudades.
 Habitante rural transitorio: Es el sector de la población que usa el sector
rural colombiano para el ocio, por lo general es habitante que vive en centros
urbanos o en grandes ciudades, que usa el área rural como lugar de
esparcimiento y relajación.
 Grupos étnicos, raizales e indígenas: Pueblo que se distingue por tener un
estilo de vida tradicional, con cultura y manera de vivir diferente a los demás
sectores de la población nacional, los cuales tienen además organización
social propia, costumbres y leyes independientes.
Cuadro 12: Cantidad de habitantes según segmento de población rural.
Campesinos Campesinos
Grupos
SEGMENTO con bajo con nivel Habitante
Trabajadores étnicos,
DE nivel de medio de Terratenientes rural
asalariados raizales e
POLBACIÓN ingresos ingresos transitorio
indígenas
económicos económicos
Cantidad
habitantes 5.008.698 1.035.031 2.771.774 113.039 558.175 1.237.988
sector rural
NOTA. Tomado de:(DANE, 2014). Censo Nacional Agropecuario 2014. Todos los
derechos reservados
3.1.2.1.2 Proveedores
PROVEEDORES
Los proveedores de las materias primas para las estructuras de
viviendas en guadua:
 Bamgua, Bambu guadua internacional SAS.
 Guaduasecol SAS
 Induguadua SA
 Distriguadua
La guadua constituye un recurso forestal de gran importancia en el país, siendo

utilizado desde la época precolombina con múltiples usos, que no se ha desarrollado
41
ESTUDIO DE
MERCADO
a gran escala en la industria de la construcción debido a los pocos conocimientos

en cuanto a prácticas de utilización y adecuada preservación.
Por esto, para garantizar la calidad de las edificaciones a construir los proveedores
de guadua como materia prima deben certificar que está cumpla con las siguientes
normas exigidas por la norma sismo resistente NSR-10:
 NTC-5300 Cosecha y post-cosecha del culmo de guadua angustifolia kunth
 NTC 5301 Preservación y secado del culmo de guadua angustifolia kunth
De la misma manera la obtención y comercialización de la guadua estructural debe
cumplir con las disposiciones emanadas por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y
Desarrollo Territorial y por la autoridad ambiental local.
Realizando este barrido inicial las empresas que cumplen con estas
especificaciones se encuentran:
Cuadro 13: Principales proveedores de guadua en Colombia.
PROVEEDOR LOCALIZACIÓN
Bamgua, Bambu guadua internacional SAS. Florida - Valle del Cauca
Guaduasecol SAS Dosquebradas - Risaralda
INDUGUADUA SA La tebaida – Quindío
Distriguadua Armenia - Quindío
Los productos requeridos para la construcción de viviendas en guadua que se
proveerán por las empresas mencionadas previamente son:
 Guadua rolliza, preservada e inmunizada de varias longitudes y diámetros.
 Latas de guadua.
 Esterilla
 Palos de bambú
De la misma manera se encontró que las zonas de las plantaciones de guadua se
distribuyen a lo largo de la cordillera Central y la zona céntrica del país, en
departamentos de Antioquia, Cauca, Caldas, Cundinamarca, Huila, Quindío,
Risaralda, Tolima y Valle del Cauca. La distribución de las áreas de guaduales
naturales se observa en la siguiente tabla:
Cuadro 14: Zonas de plantación y distribución de zonas de guaduales.
DEPARTAMENTOS AREA NATURAL Área plantada Total área
(Ha.) (Ha.) (Ha.)
Caldas 5.875 320 6.195
Quindío 7.708 640 8.348
Risaralda 3.515 615 4.130
42
ESTUDIO DE
MERCADO
DEPARTAMENTOS AREA NATURAL Área plantada Total área

(Ha.) (Ha.) (Ha.)
Tolima 2.895 1.326 4.221
Valle del Cauca 6.992 1.400 8.392
SUBTOTAL EJE CAFETERO 26.985 4.301 31.286
Cundinamarca 378 378
Antioquia 489 228 717
Putumayo y Caquetá 2.000 2.000
Cauca 1.500 300 1.800
SUBTOTAL OTROS 4.367 528 4.895
DEPARTAMENTOS
TOTAL PAIS 31.352 4.829 36.181
NOTA. Tomado de:(Espinosa & MADR, 2004). La cadena de la guadua en Colombia.
Todos los derechos reservados
Igualmente, de acuerdo con la revisión de información disponible se puede concluir
que hay un escaso desarrollo y tecnificación de las empresas dedicadas a la
trasformación y comercialización de la guadua y que por la localización de las
plantaciones se ha concentrado tradicionalmente en la zona del eje cafetero
colombiano.
3.1.2.1.3 Competidores
La construcción de edificaciones en guadua no se ha desarrollado a gran escala en
el país debido al poco reconocimiento del material y el desconocimiento de técnicas
constructivas, las cuales se han desarrollado tradicionalmente en el eje cafetero
debido a la facilidad de consecución del material en la zona.
COMPETIDORES
Los competidores más fuertes en el sector de construcción de viviendas
en guadua se encuentran:
 Guadua Bambu Colombia.

 Bambu y guaduas de Colombia.
 Induguadua SA
 Arme ideas en guadua.
 Constructores informales.
-
- Constructores informales.
Se indagó sobre las empresas existentes dedicadas al diseño y construcción de
viviendas en guadua para el sector rural donde no se encuentran registros
suficientes.
En el barrido inicial los competidores de la empresa son los siguientes, poseen las
siguientes ventajas y desventajas en su oferta.
43
ESTUDIO DE
MERCADO
Cuadro 15: Empresas competidoras de construcción en guadua.

Competidor Localización Oferta Ventaja Desventaja
GUADUA Alcalá - Valle del -Viviendas guadua -Experiencia en vivienda -Trabajo centralizado
BAMBU cauca, vía -Capacitación práctica. -Trabajo supervisado
COLOMBIA Finlandia - por personal técnico
Quindío. (no profesional).
BAMBU Y Bogotá – - Mampostería, obras civiles, -35 años en el mercado
GUADUAS DE Cundinamarca y bioingeniería -Múltiples productos
COLOMBIA. - suministros para proyectos
de investigación.
-Asesoramiento de diseños
arquitectónicos de interiores
y jardinería en torno al
bambú y la guadua.
-Realización de proyectos e
ideas en bambú-guadua.
-Fabricantes de muebles en
rattán sintético, fibras
plásticas y naturales, bambú
y guadua.
INDUGUADUA La tebaida – - Cielo raso -Ejecución de mantenimiento y
Quindío - Pérgolas reforzamiento de estructuras
- Cerramientos en guadua y Bambú según
- Fachadas parámetros de NSR-10.
- Tableros -Alianzas estratégicas con
- Módulos multifuncionales Arquitectos, Ingenieros y
de guadua Constructores especializados,
- Kiosos para diseño, diagnostico
- Deko estructural y reforzamiento.
-Procesamiento industrial de la
guauda.
ARME IDEAS EN Soacha - -Construcción de viviendas. -Amplia lista de clientes -La empresa se
GUADUA Cundinamarca - Seguimiento de obra de corporativos de sus productos. enfoca en la venta de
Y Calarcá – viviendas. -Opción de construcción de productos para la
Quindío - Diseño de viviendas. elementos de casas construcción en
-Acabados en guadua y prefabricados. guadua y madera.
madera como Mobiliario, -Sede adicional en Calarcá
Ventanas, Armarios, para centro de acopio, post-
Cerramientos. cosecha de guadua y pre
- Kioscos. industrialización.
-Viviendas prefabricadas.
CONSTRUCTOR Todo el País Construcción de viviendas. -Facilidad de acceso -Construcciones sin
ES INFORMALES diseños y licencias.
-No hay garantía del
trabajo realizado.
3.1.2.1.4 Amenazas de Ingreso
Las amenazas de ingreso se ven representadas en tres grandes grupos que
obedecen a los posibles entrantes presentes en el entorno:
44
ESTUDIO DE
MERCADO
POSIBLES ENTRANTES
• Empresas y compañías constructoras de gran formato
• Empresas y compañías de construcción independiente
• Micro empresas de constructores artesanales
 Empresas y compañías constructoras de gran formato: Son aquellas

compañías y empresas que realizan proyectos de construcción a gran escala,
de este modo controlan la mayor parte del mercado. Poseen reconocimiento
de marca a nivel nacional y gran estabilidad económica para el desarrollo de
proyectos de construcción de cualquier tipo.
 Empresas y compañías de construcción independiente: Son aquellas
compañías y empresas que poseen un reconocimiento de marca limitado,
pero sin embargo la lealtad de sus clientes es alta, debido a la diferenciación
de su producto. Para la realización de proyectos de gran escala requieren de
financiaciones externas.
 Micro empresas de constructores artesanales: Son las microempresas
que obedecen al desarrollo de una alternativa de construcción de manera tal
que su modelo de negocio se enfatiza en el valor agregado en la
construcción, ya que tienen como principio el desarrollo de construcciones
con técnicas artesanales y menos comerciales.
Es importante analizar la participación en el mercado de la construcción que tiene
cada uno de estos tipos de posibles entrantes, para ello se debe sesgar el mercado
en el entorno de las construcciones sostenibles que obedecen a las desarrolladas
con nuevos materiales alternativos y su facilidad de integración con el medio
ambiente.
Para las construcciones sostenibles se tienen los porcentajes de participación de la
siguiente manera:
Ilustración 2: Distribución del mercado para construcciones sostenibles.
Contempo
3% AIA
3% Prabyc Ingenieros
11% 3% Terranum
3% C. Colpatria
25% 4% Amarilo
38% 4% Promocon
4% CNV
12% Construcciones Planificadas
Ospinas
7% 14% Prodesa
7% Provalor
General
45
ESTUDIO DE
MERCADO
NOTA. Tomado de: (Orjuela, 2017). Mapeo y análisis de competitividad de la cadena de

valor del sector de construcción sostenible colombiano. Todos los derechos reservados
3.1.2.1.5 Productos Sustitutos
PRODUCTOS SUSTITUTOS
Viviendas cuya construcción sea a base de otros materiales tales
como:
 Ladrillo, piedra, madera pulida
 Tapia pisada, adobe
 Madera burda
 Caña, esterilla, otros vegetales
 Otros materiales: Material prefabricado, teja, Cartón
La vivienda rural históricamente se ha caracterizado como el espacio donde se da

la relación trabajo, producción y vida familiar que está en interacción con el entorno
donde no solo comprende la unidad de habitación sino también el espacio de
producción. Los dueños la construyen, la modifican con técnicas tradicionales de
materiales y componentes básicos.
Se puede identificar que existe la vivienda rural tradicional donde se emplean
técnicas artesanales y materiales naturales del entorno. En la vivienda rural
moderna incorpora materiales industriales mezclando componentes y técnicas
tradicionales.
Se identifica como productos sustitutos casas en el sector rural aquellas que tengan
los siguientes materiales predominantes:
 Paredes: Bloque, ladrillo, piedra, madera pulida, tapia pisada, adobe,
madera burda, caña, esterilla, material prefabricado, teja, cartón, latas,
plástico.
 Piso: Cemento, gravilla, tierra, arena, baldosa, vinilo, tableta, ladrillo,
cerámica, madera burda, tabla, alfombra, mármol.
3.1.2.2 Oferta y demanda actuales y proyectadas.
3.1.2.2.1 Oferta
 Estructura del mercado
La estructura de mercado de la construcción de viviendas en guadua es del tipo
oligopolio ya que son pocos oferentes con productos diferenciados por las fortalezas
de cada una de las empresas competidoras como son las especificaciones de los
diseños y la forma de contratación. Si bien estas empresas tienen influencia sobre
el precio y la cantidad del mercado este se ve limitado por la existencia de las otras
empresas competidoras.
46
ESTUDIO DE
MERCADO
 Oferta de productos similares, sustitutos y/o complementarios

Según la Encuesta de calidad de vida realizada por el DANE en marzo de 2018 con
relación a la tendencia de adquisición de vivienda y bienes, se identifica que el total
de viviendas colombianas es de 14.969.000, de los cuales el sector rural (centros
poblados y rural disperso) corresponde 3.098.000 hogares, equivalentes al 21%.
Ilustración 3: Total unidades de vivienda vendidas en Colombia.

250000
CAntidad de Viviendas
200000
150000
100000
50000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Año
Series1

De acuerdo con las tendencias de la construcción de CAMACOL (Cámara
Colombiana de la construcción) el total de viviendas vendidas en Colombia en el
2017 correspondió a 88.971, de las cuales el 20% (17.794 viviendas) se
construyeron en el en el segmento de la población rural.
 Porcentaje de participación en el mercado
Según el censo nacional agropecuario realizado en 2014, Participación (%) del
número de viviendas ocupadas en el área rural dispersa censada, según material
predominante de paredes como guadua, caña, esterilla y otros vegetales constituye
tan solo el 3.4% del total nacional correspondiente a 49.491 viviendas. De la misma
manera, la Tapia pisada, adobe y bahareque las cuales usan guadua o bambú para
su reforzamiento constituyen el 25.5% del total nacional que representan 376.749
viviendas.
Ilustración 4: Participación (%) del número de viviendas ocupadas en el área rural
dispersa censada, según material predominante de paredes. total, nacional.
47
ESTUDIO DE
MERCADO
derechos reservados
Ya que regularmente las construcciones realizadas en tapia pisada, adobe y
bareque son realizadas informalmente por los propios propietarios de las viviendas,
por lo que no tienen estándares suficientes de calidad y durabilidad no se tendrán
en cuenta para el estudio de mercado.
 Localización respecto al área de consumo
La localización de las viviendas en guadua en el País según el censo Nacional
Agropecuario de 2014 se encuentra principalmente en los siguientes departamentos
con las siguientes unidades y porcentaje de participación.
Cuadro 16: Localización de las viviendas en guadua a nivel nacional.
Guadua, caña, esterilla, Guadua, caña, esterilla,
Total Nacional Total Nacional
Departamento otros vegetales Departamento otros vegetales
Und % Und % Und % Und %
Total Nacional 1.495.843 100,0% 49.491 100,0% Guainía 3.657 0,2% 164 0,3%
Amazonas 4.742 0,3% 168 0,3% Guaviare 5.894 0,4% 150 0,3%
Antioquia 175.851 11,8% 1.251 2,5% Huila 73.849 4,9% 2.544 5,1%
Arauca 9.371 0,6% 118 0,2% La Guajira 43.946 2,9% 4.398 8,9%
ASAPSC 391 0,0% 7 0,0% Magdalena 21.398 1,4% 1.151 2,3%
Atlántico 6.769 0,5% 90 0,2% Meta 31.859 2,1% 522 1,1%
Bogotá D.C. 1.915 0,1% 7 0,0% Nariño 131.487 8,8% 1.483 3,0%
Bolívar 21.779 1,5% 884 1,8% Norte de Santander 31.926 2,1% 143 0,3%
Boyacá 108.911 7,3% 315 0,6% Putumayo 21.519 1,4% 142 0,3%
Caldas 47.356 3,2% 2.291 4,6% Quíndio 14.364 1,0% 706 1,4%
Caquetá 17.027 1,1% 148 0,3% Risaralda 29.311 2,0% 2.647 5,3%
Casanare 17.771 1,2% 251 0,5% Santander 85.026 5,7% 379 0,8%
Cauca 122.715 8,2% 4.214 8,5% Sucre 24.534 1,6% 3.434 6,9%
Cesar 22.056 1,5% 413 0,8% Tolima 83.486 5,6% 1.735 3,5%
Chocó 39.575 2,6% 1.435 2,9% Valle del Cauca 81.882 5,5% 3.447 7,0%
Córdoba 67.588 4,5% 11.108 22,4% Vaupés 3.435 0,2% 479 1,0%
Cundinamarca 138.557 9,3% 2.648 5,4% Vichada 5.896 0,4% 616 1,2%
derechos reservados
Los departamentos con mayor porcentaje de participación de viviendas en guadua
se organizan de la siguiente manera:
Cuadro 17: Departamentos con mayor participación de viviendas en guadua.
Guadua, caña,
Departamento Total Nacional esterilla, otros
vegetales
Und % Und %
Córdoba 67.588 4,5% 11.108 22,4%
La Guajira 43.946 2,9% 4.398 8,9%
Cauca 122.715 8,2% 4.214 8,5%
Valle del Cauca 81.882 5,5% 3.447 7,0%
Sucre 24.534 1,6% 3.434 6,9%
48
ESTUDIO DE
MERCADO
Guadua, caña,
Departamento Total Nacional esterilla, otros
vegetales
Und % Und %
Cundinamarca 138.557 9,3% 2.648 5,4%
Risaralda 29.311 2,0% 2.647 5,3%
Huila 73.849 4,9% 2.544 5,1%
Caldas 47.356 3,2% 2.291 4,6%
Tolima 83.486 5,6% 1.735 3,5%
Nariño 131.487 8,8% 1.483 3,0%
derechos reservados
Por los datos previamente mostrados se pueden identificar dos grandes grupos de
proveedores; las empresas formalmente constituidas dedicadas a la construcción
de vivienda en guadua que se concentran en los departamentos del eje cafetero
(Risaralda, Quindío, Caldas y Valle del cauca) quienes fortalecieron su industria
gracias a los amplios estudios sobre el material desarrollados en la región, teniendo
en cuenta aspectos como facilidades de consecución de materia prima,
procesamiento del material con procesos tecnificados y garantizados, tecnologías
de construcción y mano de obra calificada.
El segundo grupo de competidores lo constituyen los constructores informales que
desarrollan este tipo de proyectos en las demás zonas representativas del país,
donde los procesos son manuales y no se realizan diseños previos a las
construcciones. Esto se evidencia con los índices de pobreza multidimensional
(IPM) medidos igualmente por el Censo nacional Agropecuario donde se observa
que los departamentos como Vichada, La Guajira, Córdoba, Vaupés y sucre
presentan los índices más altos.
Ilustración 5: Distribución (%) de hogares con material inadecuado de paredes en el área
rural dispersa censada según departamento.
49
ESTUDIO DE
MERCADO
derechos reservados
3.1.2.2.2 Estrategia de comercialización (6p)
 Personas
Se busca satisfacer las necesidades de vivienda rural de los hogares unipersonales
(13,9% del total de hogares rurales) como también los hogares multipersonales
(86,1%).
Para estas familias la necesidad de vivienda es cubierta con un espacio construido
con una parte interna y otra externa por las actividades agropecuarias que realizan,
es decir la vivienda se encuentra inmersa en ecosistemas naturales que cultiva,
conserva y transforma.
Se identifica que las familias rurales quieren conservar actividades agropecuarias,
de tal manera que su actividad diaria está inmersa en el desarrollo de productos
agrícolas que brindan ya sea bienestar por su autoconsumo o por sus ventas con
algún valor agregado. La vivienda rural se considera como una herencia no solo
cultural sino también emocional apoyado principalmente por las actividades
económicas y comunitarias. El apoyo entre familias contribuye a la formación de un
tejido social de la comunidad rural.
Con el fin de fortalecer este tejido social rural se contempla el hecho de enmarcar
las viviendas en conjuntos sociales, de un número determinado de viviendas, en
donde se pueda facilitar las actividades agrícolas y su desarrollo con apoyo de la
comunidad.
50
ESTUDIO DE
MERCADO
De acuerdo con los resultados de la encuesta de calidad de vida realizada en el año

2017, el promedio de hogares por vivienda es de 1.03 en el sector rural con un
promedio de 3.32 personas/hogar. Con respecto a la distribución de residentes, la
participación corresponde al 47,2% mujeres y 52.8% hombres.
 Producto
El producto ofertado es el de vivienda construida con estructura en guadua y
alejándose de los sistemas tradicionales realizados previamente como lo son el
ladrillo, la madera y la mampostería confinada cumpliendo con los requerimientos
sismo-resistentes, de funcionalidad, estética, calidad y economía.
La guadua es un producto sostenible y renovable, de abundante consecución y usos
debido a su rápido crecimiento y alta diversidad en el país. La guadua pertenece a
la familia de las gramíneas, caracterizada por ser una madera con fibras, de tallo
cilíndrico nudoso y hueco, con características similares al acero, pero mucho más
flexible y con un costo incomparablemente menor. Por estas características el
producto es considerado de alta calidad, versatilidad y accesibilidad en las zonas
rurales, donde se ambienta de mejor manera con el entorno.
Ya que las viviendas a construir deben ser sismo-resistentes se debe garantizar las
siguientes características:
 Forma regular de la edificación para garantizar su estabilidad.
 Bajo peso de los materiales utilizados en la construcción.
 Mayor rigidez y capacidad de disipar energía de la estructura.
 Suelo firme y buena cimentación
 Materiales competentes
 Calidad en el proceso de construcción
 Correcta fijación de acabados e instalaciones
Con este tipo de construcciones en guadua se busca reducir los costos de
construcción, mejorando los procesos y aprovechando la economía de escala
proporcionada por el Gobierno Nacional, con materiales de economía sostenible y
del lugar, para zonas rurales para viviendas agrupadas o aisladas de municipios
pequeños colombianos.
Igualmente se busca una reducción en los tiempos de construcción al ser una
construcción más liviana y rápida que la tradicional.
 Precio
Para la determinación del precio se evalúan las estadísticas de tendencia de la
construcción de los últimos años elaboradas por CAMACOL (Cámara Colombiana
de la Construcción), de acuerdo con los datos obtenidos se tiene un panorama
general de la construcción a nivel nacional en el sector rural el cual presenta la
siguiente distribución:
51
ESTUDIO DE
MERCADO
Ilustración 6: Viviendas rurales ofertadas en Colombia.

600000
Cantidad de viviendas
500000
400000
300000
200000
100000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Año
VIS NO VIS
derechos reservados
Con el panorama evidenciado, se requiere evaluar los segmentos que se presentan
teniendo en cuenta los precios totales por unidad de vivienda. Según el precio de
vivienda se establecen tres segmentos en los cuales se ha centrado la oferta en los
últimos 8 años, esto con el fin de evaluar el segmento que mejor evolución haya
tenido y presente la mejor tendencia.
Ilustración 7: Viviendas rurales ofertadas por segmentos de precio de venta.
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Año
PV<=135 SMMLV 135<PV<=435 SMMLV PV>435 SMMLV
NOTA. Tomado de:(CAMACOL, 2018). Construcción de cifras. Todos los derechos

reservados
52
ESTUDIO DE
MERCADO
El primer segmento de viviendas más ofertado en los últimos años fue con un precio
de vivienda entre 135 y 435 SMMLV teniendo un total de viviendas ofertadas en el
sector rural para el año 2017 de 183.851 viviendas. El segundo segmento de oferta
de viviendas rurales se sitúa para un precio de 70 a 135 SMMLV, que para el año
2017 registró un total de 147.314 viviendas. Los datos analizados muestran que el
mayor número de viviendas ofertadas se encuentran en el segmento que abarca
viviendas con precios desde 135 SMMLV hasta 435 SMMLV.
Para analizar el comportamiento de la oferta de viviendas en guadua en el sector
rural, partimos de los datos analizados en los apartados anteriores del estudio de
mercados en donde se determina que del total de construcciones de vivienda a nivel
nacional el 33,2 % de estas se realizan en el sector rural, acorde con cada
departamento se puede evidenciar con datos históricos que de este porcentaje de
viviendas en su totalidad el 3,4 % son viviendas construidas con guadua o
materiales similares. Partiendo de este análisis de mercado y de acuerdo con los
hallazgos encontrados se logró obtener el comportamiento de la oferta de viviendas
en el sector rural mes a mes desde el año 2016 hasta el primer trimestre del año
2018, teniendo en cuenta los departamentos seleccionados como foco de mercado
y la segmentación de posibles compradores, se seleccionó las viviendas con
precio entre 135 y 435 SMMLV, los datos obtenidos son los siguientes:
Ilustración 8: Oferta de viviendas en guadua para el sector rural (135 SMMLV < Pv < 435
SMMLV).
40
35
30
25
Título del eje
20
15
10
0
feb-16
jul-16
feb-17
jul-17
feb-18
may-16
jun-16
ago-16
may-17
jun-17
ago-17
mar-16
sep-16
nov-16
mar-17
sep-17
nov-17
mar-18
ene-16
ene-17
ene-18
oct-16
abr-16
dic-16
abr-17
oct-17
dic-17
Tolima Quindío Risaralda Caldas

reservados
53
ESTUDIO DE
MERCADO
La mayor oferta se presenta en el departamento del Quindío, pero tiene una

tendencia al decrecimiento por lo cual ha tenido una reducción del 50 % del año
2016 al 2018 pasando de 40 viviendas mensuales a 20. Para los departamentos de
Risaralda y Tolima la oferta presenta una tendencia estacionaria con un rango entre
15 y 25 viviendas al mes. Por otra parte, para Quindío a pesar de tener la menor
oferta en los últimos dos años su comportamiento es estacionario en un rango de 5
y 10 viviendas al mes.
 Plaza
Con respecto a la generación de oferta de acuerdo con la ubicación regional, se
tiene para cada una de las regiones en el año 2017, la variación porcentual total de
participación de la construcción con respecto al año 2016. Se presentan las
variaciones para las construcciones de viviendas en el sector urbano y sector rural
respectivamente.
Ilustración 9: Porcentaje de participación del sector de la construcción por regiones.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
-70
-80
-90
-100
Porcentaje participación total Porcentaje de participación urbano Porcentaje participación rural

reservados
Con los datos presentados en la gráfica, se puede observar cómo el mercado
oferente en la mayoría de regiones a nivel nación se ha disminuido. Se identifican
regiones con aumento en su participación de construcción como los son
Cundinamarca, Bolívar, Risaralda, N. Santander, Cesar y Boyacá. Regiones foco
estimadas por su cercanía a las zonas de producción y consecución de materia
prima como Quindío y Caldas presentan una disminución de participación en la
oferta, esto puede verse como una oportunidad de desarrollo de oferta según el
estudio de la demanda.
54
ESTUDIO DE
MERCADO
 Publicidad
Teniendo en cuenta los posibles compradores y los segmentos de mercado ya
evidenciados, se puede ver desde diferentes puntos de vista como la ayuda de los
medios y la publicidad llega a captar la atención de los compradores potenciales.
Como el sector clave del desarrollo del proyecto se sitúa en la población rural, más
específicamente estamos hablando de centros poblados y población dispersa, son
diferentes los medios para llegar a estos clientes obedeciendo a su distribución en
el entorno. Para cumplir este objetivo los competidores realizan desplazamientos a
las áreas de influencia por medio de salas de ventas, teniendo un contacto directo
con los clientes que están interesados en el mercado.
La participación de las constructoras en ferias de vivienda en principales ciudades
del país da un gran aporte publicitario de los proyectos de construcción a los cuales
se puede acceder sin necesidad de estar ubicados geográficamente en el sector.
Como parte fundamental de la publicidad se encuentra el factor personal y de voz a
voz generado por los clientes satisfechos con el producto adquirido, en este caso
las viviendas pueden tener crecimiento publicitario si el oferente se centra en la
calidad, satisfacción de necesidades y nuevas alternativas innovadoras.
 Promoción
Los métodos de promoción en el sector de la construcción rural se ven enfocados a
las facilidades de pago y financiamiento para la adquisición de este tipo de
viviendas, de acuerdo con las condiciones económicas que presente el cliente final.
El oferente debe buscar dar comodidad y solución a las problemáticas de solvencia
económica que se puedan presentar en el proceso de adquisición de una vivienda
rural, de esta forma generar un producto atractivo incrementando el interés del
cliente.
 Factores coyunturales (climáticos, políticos, etc.)
En zonas inundables del bajo Magdalena o el Chocó no es recomendable este tipo
de construcción ya que estaría comprometida la estabilidad de las estructuras al ser
zonas expuestas constantemente a lluvias e inundaciones.
Igualmente se espera que el proceso de Paz firmado en Colombia propicie el retorno
al campo de muchas familias y puedan obtener una vivienda digna para retomar sus
actividades agrícolas.
Se identifica con la llegada del posconflicto la formalización de la propiedad rural y
la distribución equitativa, donde se daría la restitución de la tierra a sus verdaderos
dueños. Para esto el Gobierno contempla tener un banco de tierras donde se tendrá
tres millones de hectáreas que promoverán la vivienda y desarrollo de la
construcción legal.
Para el 2018 se proyecta un crecimiento del 4,6% en el sector de la construcción.
El 2017 fue un año de recuperación lenta en la construcción comparado con los
años anteriores, pero que contempla un mejor panorama como resultado de la
economía global y recuperación de consumo en el país.
55
ESTUDIO DE
MERCADO
3.1.2.2.3 Demanda
 Estructura del mercado
La estructura del mercado para la construcción de viviendas en guadua en el sector
rural representa un oligopsonio ya que se tiene un número reducido de
compradores, este comportamiento se ve reflejado en el periodo del año 2016 y
2017, es por este motivo que los ofertantes deben tener un mayor poder de
negociación en el mercado respecto a los demás competidores, de acuerdo con el
Censo Nacional Agropecuario, se evidencia que el déficit de vivienda en el área
rural alcanza los 2.354.000, así mismo cerca del 4,8% de las mismas se encuentran
construidas con materiales inadecuados, [CUADRO 4 CNA página 701], lo que
representa un total de 71.770 hogares.
 Demanda de productos similares, sustitutos y/o complementarios
La situación actual que evidencian los porcentajes de participación en el mercado
de la construcción permite observar que en gran medida se tienen productos
similares o sustitutos para la construcción de viviendas, representando estos un
96,6 %. [CNA grafica de arriba]. Entre las construcciones con materiales similares y
sustitutos se encuentran bloque, ladrillo, piedra, madera pulida, tapia pisada,
madera burda entre otros.
A nivel nacional para el sector de la construcción en general el comportamiento de
la demanda en los últimos años ha presentado un crecimiento promedio del 6% para
el total de viviendas sean del tipo VIS y No VIS.
Ilustración 10: Total de viviendas construidas en Colombia.
250000
200000
150000
96459 103814
94590
81525
100000
50000 84984 93294 88971

81488
0
2014 2015 2016 2017
Año
NO VIS VIS
derechos reservados
56
ESTUDIO DE
MERCADO
El crecimiento de la demanda para los últimos años no ha sido elevado. Se tiene un

crecimiento del 2% entre los años 2016 y 2017 lo cual indica que el sector de la
construcción en Colombia ha venido disminuyendo. En el caso de las viviendas NO
VIS que serían el foco inicial para el proyecto se tiene un crecimiento promedio del
3% anual.
Ilustración 11: Total viviendas construidas sector rural vs urbano.
100%
90%
80%
70% 109045 119753 128785

126686
60%
50%
40%
30%
20% 53968 70000 64000

52888
10%
0%
2014 2015 2016 2017
VIVIENDA RURAL VIVIENDA URBANA
derechos reservados
“Para el reconocimiento de la demanda se tiene que la encuesta nacional de calidad
de vida realizada por el DANE en marzo del presente año muestra que el 33,2 %
del total de viviendas adquiridas en el 2017 fueron en el sector rural, lo que
representa un total de 64.000 viviendas en comparación a la cifra de 128.785 en el
sector urbano. La tendencia de la demanda en comparación para el año 2016 y
2017 presenta una reducción y evidencia su inestabilidad, lo que puede traducirse
que para el 2018 la demanda sea mucho menor.” (DANE, 2014).
Para evaluar la participación del mercado, se tienen datos a nivel nacional
segregados por departamentos de acuerdo con la participación que tienen las
viviendas rurales construidas, esto con la finalidad de realizar el análisis por
57
ESTUDIO DE
MERCADO
sectores y segmentar cuales serían las áreas potenciales de desarrollo para el

proyecto.
Ilustración 12: Total viviendas construidas sector rural por departamentos.
Vivienda Rural Construida Antioquia

Cundinamarca
Nariño
Cauca
Boyacá
Santander
Tolima
0%
10%% 0%
0%
0% 0%
0%
0% Valle del Cauca
1%1%
1%1% 12% Huila
1% Córdoba
1%
2% Caldas
2% La Guajira
2% Chocó
9%
2% Norte de Santander
3% Meta
Risaralda
3% Sucre
Cesar
3% 9% Bolívar
Putumayo
Magdalena
5%
Caquetá
Quíndio
5% 8% Arauca
Atlántico
Vichada
6% Guaviare
7%
6% Amazonas
6%
Guainía
Vaupés
Bogotá D.C.
Casanare
ASAPSC
derechos reservados
Los sectores con mayor participación en el mercado de la construcción de viviendas
en el sector rural son: Antioquia, Cundinamarca, Nariño, Cauca y Boyacá, los cuales
tienen los mayores porcentajes de participación, en total para estos cinco
departamentos se abarca un 45% del total nacional. Según los datos evidenciados
estos cinco departamentos serían los principales focos de acuerdo con su
participación en el mercado, posteriormente se tendrán en cuenta todos los factores
analizados para la determinación de las posibles zonas para la ejecución del
proyecto.
De acuerdo con lo mencionado en el análisis de competitividad, la mayor parte de
demanda esta segmentada en 5 grupos de población, que representan los posibles
compradores. Según los datos tomados del (DANE, 2014), la mayor cantidad de
58
ESTUDIO DE
MERCADO
viviendas compradas en los últimos años se encuentran entre dos segmentos, los
Campesinos con nivel medio de ingresos económicos y los terratenientes.
Ilustración 13: Total de viviendas vendidas en el sector rural según posibles compradores.
40000
Campesinos con bajo nivel
de ingresos económicos
30000
Campesinos con nivel

medio de ingresos
económicos
20000 Terratenientes
10000 Habitante rural transitorio
0 Grupos étnicos, raizales e

2014 2015 2016 2017 indígenas
Año
derechos reservados
El segmento de campesinos con nivel medio de ingresos económicos tiene un total
de 29.348 viviendas vendidas en el año 2017, con un crecimiento promedio anual
del 15%. Para el segmento de los terratenientes de tiene un total de 20.353
viviendas vendidas para el año 2017 con un crecimiento promedio anual del 8%.
Son estos dos los posibles compradores foco para el proyecto ya que concentran el
mayor número de viviendas compradas y evidencian un buen crecimiento promedio
anual.
Ya se tiene el análisis de demanda a nivel global y es necesario definir focos de
mercado, para ello se tienen según los factores analizados en apartados anteriores
del presente estudio como análisis de competitividad, análisis de oferta y demanda,
se seleccionan como posibles áreas de desarrollo los departamentos de Tolima,
Quindío, Risaralda y Caldas como objeto puntual de estudio. Teniendo en cuenta el
comportamiento comparativo de la demanda mensual en los últimos años para los
cuatro departamentos.
59
ESTUDIO DE
MERCADO
Ilustración 14: Demanda de viviendas en guadua para el sector rural (135 SMMLV < Pv <
435 SMMLV).
4.5
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
jul-16
jul-17
mar-16
feb-16
may-16
jun-16
ago-16
feb-17
may-17
jun-17
ago-17
feb-18
mar-17
mar-18
sep-16
nov-16
sep-17
nov-17
ene-16
oct-16
ene-17
ene-18
oct-17
dic-16
dic-17
abr-16
abr-17
Tolima Quindío Risaralda Caldas

reservados
De acuerdo con los datos observados se puede determinar que para los cuatro
departamentos objeto de análisis, se define Risaralda con el mayor número de
viviendas demandadas desde el año 2016, seguido de Quindío, Caldas, y por último
el departamento de Tolima.
Cuadro 18: Total de viviendas en el sector rural demandadas por departamentos.
TOTAL VIVIENDAS DEMANDADAS
Año Tolima Quindío Risaralda Caldas
2016 22 25 31 28
2017 24 31 33 20
2018 4 5 9 7
TOTAL 50 61 73 55
reservados
Se observa un crecimiento de demanda para el mes de noviembre del año 2017 en
el departamento de Tolima, a pesar de eso los comportamientos de demanda para
los cuatro están dentro de un rango de dispersión estable. Adicionalmente se pude
observar que el departamento con el mejor crecimiento del año 2016 al 2017 es el
departamento de Quindío con un 24%.
Para determinar el comportamiento de la demanda para cada uno de los
departamentos, se toman las curvas de demanda independientes teniendo en
cuenta datos históricos desde el año 2010 lo que permite la realización de un
análisis de tendencia con mayor certeza.
60
ESTUDIO DE
MERCADO
Ilustración 15: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Tolima.

6
5
Total viviendas
0
may-10
may-11
may-12
may-13
may-14
may-15
may-16
may-17
sep-10
sep-11
sep-12
sep-13
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
ene-10
ene-11
ene-12
ene-13
ene-14
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
Tolima Exponencial (Tolima)

reservados
De acuerdo con la curva de demanda del departamento del Tolima, se evidencia
que su línea de tendencia posee una ligera pendiente positiva, lo que indica que la
demanda es creciente. Se evidencia un comportamiento estacionario en la mayor
parte de la curva con periodos de mayor demanda como lo es el periodo de
septiembre a enero del año 2015-2016.
Ilustración 16: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Quindío.
6
5
Total viviendas
0
may-10
may-11
may-12
may-13
may-14
may-15
may-16
ene-17
may-17
sep-10
sep-11
sep-12
sep-13
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
ene-10
ene-11
ene-12
ene-13
ene-14
ene-15
ene-16
ene-18
Quindío Exponencial (Quindío)

reservados
61
ESTUDIO DE
MERCADO
Esta curva de demanda muestra que de los años 2010 a 2014 la demanda de
viviendas rurales en guadua no presentó ninguna variación notoria, a partir del año
2015 se desarrolla un crecimiento de demanda lo que evidencia una tendencia al
crecimiento. Los periodos de mayor demanda se encuentran en los últimos años.
Ilustración 17: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Risaralda.
6
5
Total viviendas
0
may-10
may-11
may-12
sep-12
may-13
may-14
may-15
may-16
may-17
sep-10
sep-11
sep-13
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
ene-10
ene-11
ene-12
ene-13
ene-14
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
Risaralda Exponencial (Risaralda)

reservados
El comportamiento de la demanda en el departamento de Risaralda evidencia ser
estacionario a lo largo de los años, a pesar de poseer una tendencia de crecimiento.
Los periodos de mayores demandas se dan de los meses de enero a mayo de cada
año, a diferencia de los periodos a partir de septiembre que presentan una
disminución de la demanda de viviendas en guadua en el sector rural.
Ilustración 18: Demanda de viviendas en guadua en el sector rural de Caldas.
6
5
Total viviendas
4
3
2
1
0
may-10
may-11
may-12
may-13
may-14
may-15
may-16
may-17
sep-10
sep-11
sep-12
sep-13
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
ene-10
ene-11
ene-12
ene-13
ene-14
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
Caldas Exponencial (Caldas)

reservados
62
ESTUDIO DE
MERCADO
Al realizar el análisis del comportamiento de la demanda individual y mes a mes, se

puede observar que los departamentos foco de estudio presentan una tendencia
creciente con variaciones poco marcadas lo que evidencia su naturaleza
estacionaria, el mejor panorama de demanda para desarrollar el proyecto son
Risaralda y Quindío, ya que tienen el mayor número de viviendas rurales en guadua
demandadas y su tendencia posee una pendiente positiva mayor.
Es necesario evaluar el comportamiento de la demanda en años futuros para el
segmento de compradores con mayor relevancia y participación en el mercado, para
esto se realizaron pronósticos con los diferentes métodos aplicables y se llegó al
que mejor se adecúa al comportamiento de los datos, un promedio móvil simple nos
muestra los pronósticos con el menor error, ya que la distribución de los datos de
demanda evaluados a pesar de presentar un factor de tendencia, este es muy bajo
y la mayor parte de los datos se desarrolla en un comportamiento estacionario.
Se realizan pronósticos a cada una de las curvas de demanda desarrolladas
anteriormente, para cada uno de los departamentos que son foco de estudio. Se
plantea un horizonte de planeación para la demanda de 5 años, lo cual permite
evaluar mes a mes que tendencia seguirá la demanda con el paso del tiempo. Para
cada curva de demanda de viviendas en guadua del sector rural se tiene en cuenta
un pronóstico con un porcentaje de confianza del 95 %, y se presentan los límites
superior e inferior correspondientes a este rango.
Ilustración 19: Pronósticos de demanda departamento de Tolima.
NOTA. Elaboración propia en software Minitab versión 18.3. Todos los derechos
reservados.
El pronóstico realizado para el departamento del Tolima evidencia que la demanda
en los próximos 5 años va a mantenerse en promedio de 2 viviendas rurales en
guadua al mes, con este valor aproximado se tiene que para el 2022 se tendrá una
demanda total de 15 viviendas, con límites de confianza entre 0 y 3 viviendas, al
63
ESTUDIO DE
MERCADO
tener datos históricos con comportamiento estacionario se mantiene en el

pronóstico la estabilidad sin presentar tendencia.
Ilustración 20: Pronósticos de demanda departamento de Quindío.
reservados.
Para Quindío el pronóstico indica que la demanda esperada para los siguientes
años es de 2 viviendas aproximadamente al mes, se obtiene que para el año 2022
se tendrá un total de 21 viviendas con unos límites de confianza entre 1 y 2 viviendas
aproximadamente.
Ilustración 21: Pronósticos de demanda departamento de Risaralda.
reservados.
Risaralda con el pronóstico de su demanda muestra que su comportamiento en los
próximos años será de 3 viviendas mensuales aproximadas, este pronóstico
64
ESTUDIO DE
MERCADO
demuestra ser estacionario ya que no se da evidencia de tendencia. Es uno de los

mejores escenarios ya que sus límites de confianza se encuentran entre 2 y 4
viviendas mensuales aproximadas con nivel de confianza del 95% y para el año
2022 se tiene un total de 36 viviendas demandadas.
Ilustración 22: Pronósticos de demanda departamento de Caldas.
reservados.
Caldas al ser evaluado muestra un pronóstico de 2 viviendas aproximadamente al
mes, el total de demanda para el año 2022 es de 27 viviendas en guadua en el
sector rural. Los límites de confianza para este pronóstico se encuentran entre 1 y
3 viviendas al mes aproximadamente.
El análisis de pronósticos indica que, para el horizonte de planeación de 5 años, los
cuatro departamentos poseen un pronóstico de demanda positivo. Sin embargo, las
diferencias que tienen los departamentos de Risaralda y Caldas frente a Tolima y
Quindío son notables, siendo estos con el mayor número de viviendas demandadas
para el año 2022. En análisis conjunto se puede ver que si se atiende la demanda
de los 4 departamentos se puede obtener un buen crecimiento por lo menos hasta
el año 2022.
 Composición demográfica:
Según cifras de la encuesta de calidad de vida realizada en el año 2014, en los
centros poblados y la vivienda rural dispersa habitan aproximadamente 10.910.000
habitantes lo que representa el 22,3% de la población total colombiana. Esta
población genera cerca de 3.098.000 hogares, que ocupan 3.067.000 viviendas en
el sector rural, de este total de viviendas, el 48,77% de las viviendas se encuentran
en el área rural dispersa, de los cuales 2.354.000 que corresponden al 76% tienen
déficit en un servicio público esencial, 1.176.000 que corresponden al 38% no
65
ESTUDIO DE
MERCADO
poseen dos servicios públicos esenciales, 51.000 que corresponden al 2% no tienen

los tres servicios esenciales.
Cuadro 19: Cantidad de hogares según segmentos de población rural.
Campesinos Campesinos
Grupos
SEGMENTO con bajo con nivel Habitante
Trabajadores étnicos,
DE nivel de medio de Terratenientes rural
asalariados raizales e
POLBACIÓN ingresos ingresos transitorio
indígenas
económicos económicos
Cantidad
5.008.698 1.035.031 2.771.774 113.039 558.175 1.237.988
Población
Cantidad
1.361.044 281.255 753.191 30.717 336.406 151.676
Hogares
derechos reservados
3.1.2.2.4 Comportamiento Histórico
 Tendencia porcentual de habitantes rural vs población total
Según datos del Banco Mundial al 2016, el 23% de la población colombiana es de
carácter Rural y ha tenido una reducción de más del 50% en 50 años.
Ilustración 23: Tendencia porcentual de habitantes del sector rural vs urbano.
PORCENTAJE DE HABITANTES
AÑO
NOTA. Tomado de:(Banco Mundial, 2016). Indicadores. Todos los derechos reservados
Según datos de la encuesta de calidad de vida del DANE, en el año 2017, el 22%
de la población colombiana es de carácter Rural. Sin embargo, es una cifra que
66
ESTUDIO DE
MERCADO
decrece con respecto a la población del país. Lo que nos lleva a pensar en que ha
existido una migración masiva del campo a la ciudad.
Ilustración 24: Evolución porcentaje de población rural vs urbana..
90%
76% 76% 77% 78%
80% 73% 74%
69% 71%
65% 67%
70% 63%
61%
60%
% POBLACION
50%
39% 37%
40% 35% 33% 31% 29% 27% 26%
30% 24% 24% 23% 22%
20%
10%
0%
CENSO 1977 1981 CENSO 1989 CENSO 1997 2001 CENSO 2008 2013 2017
1973 1985 1993 2005
AÑO
Poblacuón urbana Población rural
NOTA. Tomado de:(DANE, 2005). Censo General 2005. Todos los derechos reservados
 Tendencia del crecimiento de población rural
Según datos recolectados por el Banco Mundial, en el año 2016 se tiene una
población rural de 11.332.354 habitantes, una tendencia que ha estado al alza si se
identifica que en 1960 existía una población de 9.058.772 habitantes. El Gobierno
Nacional, estima que la tendencia a la baja que se presenta desde el año 2010, se
invierta debido a la firma del acuerdo de paz con las FARC
67
ESTUDIO DE
MERCADO
Ilustración 25: Tendencia de crecimiento de la población rural.

MILLONES DE HABITANTES
AÑO
Según datos proporcionados por la encuesta de Calidad de Vida del DANE al año
2017, la población colombiana había pasado de 8.059.071 habitantes rurales en el
año 1973 a 10.910.000 al año 2017, lo que demuestra una tendencia de crecimiento
mínima comparada con el crecimiento acelerado y frenético de la población urbana.
Ilustración 26: Crecimiento población rural vs urbana en Colombia.
37,974,000
40,000,000 35,989,742
33,545,035
35,000,000 31,504,016
28,842,701
30,000,000 26,181,385
23,520,070
POBLACIÓN
25,000,000 21,116,812
18,713,553
20,000,000 16,678,318
14,643,084
15,000,000 12,607,849
10,500,79710,676,83510,910,000
9,124,379 9,357,075 9,589,770 9,714,636 9,839,502 9,964,368
8,059,071 8,414,174 8,769,276
10,000,000
5,000,000
0
Censo 1977 1987 Censo 1989 Censo 1997 2001 Censo 2008 2013 2017
1973 1985 1993 2005
AÑO
Población Urbana Población rural
NOTA. Tomado de:(DANE, 2005). Censo General 2005. Todos los derechos reservados
68
ESTUDIO DE
MERCADO
 Variación de la población total colombiana

Según indicadores del Banco Mundial en el año 2016, la población colombiana era
de 48.653.420 habitantes y con respecto a los datos tomados en 1960 (16.480.383
hab.), esta se ha incrementado un 200%.
Ilustración 27: Variación de la población total en Colombia.
MILLONES DE HABITANTES
AÑO
 Área del suelo agrícola en Colombia
El suelo agrícola que registra el Banco Mundial para Colombia es de 1.090.598 km2
una cifra que se ha mantenido constante a lo largo del tiempo.
Ilustración 28: Área total del suelo destinada a uso agrícola en Colombia.
MILLONES DE HECTÄREAS
69
ESTUDIO DE
MERCADO
 Variación porcentual de la tierra agrícola colombiana con respecto a su área

total
El porcentaje de suelo agrícola con respecto a su área total a lo largo del registro
ha sido muy cambiante, es la tendencia más inestable de todas las estudiadas en
el presente estudio. En el 2016 se registra que existe un 40.3% de tierra agrícola en
Colombia.
Ilustración 29: Variación porcentual del terreno agrícola en Colombia con respecto a su
área total.
PORCENTAJE DE VARIACIÓN
AÑO
 Factores coyunturales (climáticos, políticos, etc.)
CLIMA: La Dirección de Gestión de Riesgo para la Prevención y Atención de
Desastres del Ministerio del Interior y de Justicia se encarga de llevar el registro
histórico de los desastres naturales que suceden en el país, como por ejemplo la
primera temporada invernal del 2009 en el mes de marzo, que dejó 34 muertos, 16
heridos, 2 desaparecidos, para un total de 64.309 personas afectadas que integran
13.281 familias. El total de viviendas destruidas son 293 y las averiadas 11.128.
Por el fuerte invierno, se han presentado 161 emergencias reportadas en 125
municipios de 23 departamentos.
Los departamentos afectados son: Amazonas, Antioquia, Atlántico, Bolívar, Boyacá,
Caldas, Caquetá, Cauca, Cesar, Chocó, Córdoba, Cundinamarca, Guajira, Huila,
Magdalena, Meta, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander,
Tolima y Valle del Cauca.
“Las emergencias por inundaciones son 77 que equivalen a un 47.82%; los
deslizamientos registrados son 52, es decir un 32.29%; los vendavales han sido 30,
70
ESTUDIO DE
MERCADO
un 18.63%, y se ha presentado una emergencia por mar de leva y una por

avalancha, cada una representa el 0.62%.” (Semana, 2009)
“POLÍTICO: Reforma Rural Integral- Este acuerdo sienta las bases para la
transformación del campo y crea las condiciones de bienestar y buen vivir para la
población rural. Busca la erradicación de la pobreza rural extrema y la disminución
en un 50% de la pobreza en el campo en un plazo de 10 años, la promoción de la
igualdad, el cierre de la brecha entre el campo y la ciudad, la reactivación del campo
y, en especial, el desarrollo de la agricultura campesina, familiar y comunitaria.” (Alto
comisionado para la paz, 2016)
ECONÓMICO: Con la asignación de 17.527 subsidios, que beneficiarán a igual
número de familias campesinas, arrancó el nuevo esquema de vivienda rural,
diseñado por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, y que ejecutará el Banco
Agrario.
Estos subsidios contarán con una inversión de $554.431 millones, provenientes del
presupuesto de la vigencia 2015, con los cuales 17.130 hogares recibirán una casa
nueva y 397 obtendrán mejoramientos habitacionales.
“Se prevé que el 80% de las nuevas viviendas, se construyan de acuerdo con el
modelo diseñado por el Ministerio de Agricultura, que amplió las casas de 36 mts2 a
55mts2, con tres habitaciones, sala-comedor, cocina, baño, cuarto de herramientas,
zona de lavado, saneamiento básico y terraza o porche.” (Banco Agrario, 2018)
 Fracción de la demanda que atenderá el proyecto.
De acuerdo con la información anterior, la fracción de demanda que atenderá el
proyecto con respecto a este mercado estará distribuida como aparece en la
Ilustración 30: Departamentos con la demanda que abarcará el proyecto.
Tomando como base los factores analizados en este documento se obtienen los
factores principales para la selección de las zonas del mercado para desarrollar el
proyecto. A cada uno de los factores se les dio un orden de relevancia entre los
cuales los principales son, la ubicación de los mayores proveedores, mayor
porcentaje de hogares rurales y el índice de calidad de vivienda de los hogares
rurales. Se identifican los 4 departamentos objeto del presente estudio de mercado,
de los cuales se obtiene que estos suman 9% de la población total del país, y el
11% de la población rural de Colombia, los cuales conforman más 261.000 hogares
rurales.
71
ESTUDIO DE
MERCADO
Ilustración 30: Departamentos con la demanda que abarcará el proyecto.
72
ESTUDIO DE
MERCADO
Cuadro 20: Hogares rurales en la población objeto de estudio.

POBLACIÓN HOGARES
DEPARTAMENTOS
RURAL RURALES
TOLIMA 469.247 117.312
QUINDIO 72.142 18.036
RISARALDA 207.334 51.834
CALDAS 297.737 74.434
Para determinar el porcentaje de demanda que atenderá el proyecto se analizaron
los datos de proyectos de construcción realizados en las capitales de estos
departamentos, obtenidos de una fuente primaria de información, estos datos
corresponden a los últimos 3 años. Como ya se llegó a concluir cuál es el segmento
de posibles compradores más adecuado para el proyecto y se definió que el valor
de la vivienda debe estar entre 135 y 435 SMMLV en apartados anteriores de este
estudio, se obtiene como resultado que la información adecuada a ser analizada
son las viviendas de estratos 3 y 4. (La Galeria Inmobiliaria, 2018)
Cuadro 21: Total de viviendas (casas) estrato 3 y 4 en ciudades principales.
CASAS ESTRATO 3 (2016-2018) CASAS ESTRATO 4 (2016-2018)
PEREIRA MANIZALES ARMENIA PEREIRA MANIZALES ARMENIA
PROYECTOS 39 17 32 PROYECTOS 37 18 34
AREA PROMEDIO 78 94 79 AREA PROMEDIO 94 123 156
$ M2 PROMEDIO 1.838.262 2.114.960 1.616.079 $ M2 PROMEDIO 2.068.272 2.994.895 2.763.334
VENTAS 2016 563 100 162 VENTAS 2016 524 201 116
VENTAS 2017 782 150 95 VENTAS 2017 370 142 60
VENTAS 2018 602 91 54 VENTAS 2018 376 25 21
$ PROM VEN 2016 116.990.313 184.790.676 121.324.298 $ PROM VEN 2016 144.000.386 348.552.551 366.489.152
$ PROM VEN 2017 128.876.929 187.803.810 124.129.934 $ PROM VEN 2017 179.442.124 355.940.644 418.932.506
$ PROM VEN 2018 140.566.291 198.970.013 125.738.320 $ PROM VEN 2018 197.593.911 362.625.285 442.503.948
NOTA. Tomado de: (La Galería Inmobiliaria, 2018). Información de proyectos
inmobiliarios. Todos los derechos reservados
Cuadro 22: Valores y características esperadas para la vivienda tipo.
VALORES PROMEDIO
ESPERADOS POR VIVIENDA
Área (m2) 108
$ M2 2.774.461
Ventas 8
$ Venta 277.460.499
73
ESTUDIO DE
MERCADO
Según los datos mostrados en el Cuadro 21, se tomó el porcentaje de participación

en el mercado para las casas de estratos 3 y 4 teniendo en cuenta el total de ventas
de las ciudades principales (Pereira, Manizales, Armenia), se calculó el valor
promedio de cada uno de los factores (área, precio m2, numero ventas, precio de
venta), y relacionando cada uno de los valores promedio y el porcentaje de
participación se logran obtener los valores promedio esperados por vivienda
mostrados en Cuadro 22.
El tipo de vivienda elegido son tipo casas y no apartamentos ya que para determinar
el porcentaje del mercado que se quiere abarcar deben ser los productos
directamente competidores. De esta forma se tiene que para estos estratos en el
año 2018 la demanda de construcción de viviendas fue de 1.169 casas en total, de
estas solo el 3,4% serán en guadua según lo analizado en el apartado de análisis
de competitividad, lo que reduce este número a 40 viviendas, las cuales representan
el mercado total. Inicialmente se quiere tener una participación del mercado
correspondiente al 20% dando un total de 8 viviendas.
3.1.2.3 Estrategia de comercialización.
3.1.2.3.1 Personas
Se busca satisfacer las necesidades de vivienda de los campesinos productores
rurales de nivel medio de ingresos económicos que habitan la región del Tolima,
Quindío, Risaralda y Caldas.
Se prevé que los clientes posibles contraten a la empresa de construcción en
guadua para realizar la construcción de las viviendas nuevas en las zonas donde
estos tienen una propiedad que necesite satisfacer la necesidad de habitar.
Adicionalmente se propone el montaje de unos stands de atención al cliente para
cada zona comercial (eje cafetero y Tolima) antes, durante y posterior a la
construcción de las viviendas para que los clientes reciban toda la información y/o
capacitación necesaria sobre los beneficios de las construcciones en guadua,
encuentren respuesta oportuna a cada inquietud o requerimiento de sus diseños, y
se consiga el reconocimiento, confianza y posicionamiento del producto en el
mercado.
“En cuanto al costo, si quiere darse una idea, arrendar una isla (que puede ser de
un tercero o de la constructora del centro comercial), varía de acuerdo con la
ubicación del local, del nivel o del piso en que se encuentre. El valor estimado,
tomando como referencia el mencionado centro comercial en la ciudad de Ibagué,
está entre los 80.000 y 100.000 pesos por metro cuadrado. La venta varía de igual
forma por ubicación y nivel y está entre 12 y 17 millones de pesos.” (El Tiempo,
2015)
3.1.2.3.2 Producto
El producto ofertado es el de vivienda rural, construida con estructura en guadua y
alejándose de los sistemas tradicionales realizados previamente como lo son la
74
ESTUDIO DE
MERCADO
mampostería confinada y la estructura metálica, cumpliendo con requerimientos

La guadua es un producto sostenible y renovable, de abundante consecución y usos
debido a su rápido crecimiento y alta diversidad en el país. La guadua es de la
familia de las gramíneas, caracterizada por ser una madera con fibras, de tallo
cilíndrico nudoso y hueco, con características similares al acero, pero mucho más
flexible y con un costo incomparablemente menor. Por estas características el
producto es considerado de alta calidad, versatilidad y accesibilidad en las zonas
rurales, donde se ambienta de mejor manera con el entorno.
Ya que las viviendas a construir deben ser sismo-resistentes se debe garantizar las
siguientes características:
Con este tipo de construcciones en guadua se busca reducir los costos de
construcción, adoptando diseños modulares y flexibles, que permitan un crecimiento
progresivo de la vivienda, mejorando los procesos y aprovechando la economía de
escala proporcionada por el cliente, con materiales de economía sostenible y del
lugar, para zonas rurales para viviendas agrupadas o aisladas de municipios
pequeños colombianos.
Según las estrategias de comercialización analizadas de los competidores, se llega
a la conclusión que la venta individual de viviendas rurales dispersas, presenta
mayor dificultad, por este motivo se pretende desarrollar proyectos de construcción
agrupados denominados “Eco-aldeas”, consistiendo en un terreno constituido por
viviendas agrupadas, con zonas comunes y terreno dedicado al desarrollo de
actividades agropecuarias, generando una integración con el entorno de forma
dinámica.
Igualmente se busca una reducción en los tiempos de construcción al ser una
construcción más liviana, modular y rápida que la tradicional.
 Precio
Se buscará que el costo de la vivienda sea competitivo ante la oferta existente
actualmente, una vivienda de 100 m2 en los departamentos de estudio, tiene un
precio promedio de 350 millones de pesos, por esta razón se tiene un valor
esperado de 280 millones para una vivienda en guadua con los mismos 100 m² y
adicionando los beneficios que trae el concepto de Ecoaldea. Esta es la estrategia
75
ESTUDIO DE
MERCADO
vista desde el precio de la vivienda, compitiendo con el mercado actual y brindando

mejores oportunidades y productos por un precio menor.
 Plaza
Las zonas geográficas a las cuales se piensa llegar con el desarrollo del proyecto
son departamentos ubicados al occidente del país, en donde se encuentran Tolima,
Quindío, Risaralda y Caldas, estos departamentos evidencian una demanda
constante de viviendas en guadua y a su vez concentran la mayor parte de los
proveedores para este tipo de construcciones. Estos departamentos representan en
participación del mercado un 12% de las viviendas del sector rural, de este modo
se estima que la demanda para estos departamentos tenga un crecimiento debido
a la recuperación que ha venido evidenciando el sector de la construcción después
de su estancamiento en el 2016. Como punto de partida se tiene que la oferta por
parte de los competidores en cuanto a viviendas rurales en estos sectores ha
disminuido, lo que representa una oportunidad de ingreso al mercado.
 Publicidad
Se pretende realizar una campaña de comunicaciones directa con el cliente que
permita la publicidad eficaz, de manera clara y concisa permitiendo mostrar al
cliente las versatilidades, ventajas y alternativa a soluciones que brinda la
construcción en guadua, buscando el ingreso al mercado con un producto
diferenciador e innovador, generando la integración armoniosa de las edificaciones
con el medio ambiente que los rodea, garantizando la calidad, comodidad, la
flexibilidad de la vivienda y el desarrollo integral de sus habitantes.
Cabe resaltar que el foco principal de publicidad deben ser los centros poblados en
donde se concentra la mayor parte de la población rural y es en general donde
acude por algún tipo de beneficio la población rural dispersa, de este modo se puede
abarcar el mayor número de clientes informados.
Al ser un producto innovador y diferenciado, se busca que la publicidad se encuentre
impulsada por estas características, buscando mediante la calidad, estética y
cumplimiento de especificaciones y fechas de entrega del producto final, para lograr
el nivel de satisfacción adecuado del cliente con la vivienda entregada, de esta
manera se genere publicidad mediante la voz a voz sobre este tipo de vivienda y
que más hogares se sumen a esta iniciativa.
 Promoción
Los métodos de promoción para el proyecto de construcción de viviendas en guadua
en el sector rural, deben enfocarse en las alianzas con entidades financieras del alto
y bajo perfil, como por ejemplo cajas de compensación que brindan el apoyo
financiero para la adquisición de vivienda propia o cooperativas que dan facilidades
de solvencia de dinero con bajas tasas de interés, permitiendo así el incremento de
la población con capacidades de acceso a una vivienda digna que le brinde la
satisfacción de sus necesidades como habitante del sector rural.
76
ESTUDIO DE
MERCADO
3.1.3 Costos y beneficios

La siguiente tabla nos muestra el análisis de costos y beneficios que se espera de
la operación del producto del proyecto, con un horizonte de planeación de 5 años,
donde se establece que en el primer año el mercado que va a atender el proyecto
es de 20%( lo que significa la construcción de 8 viviendas, para el siguiente año se
pretende aumentar la participación al 30% lo que significa un total de 11 de estas,
en el tercer año, se busca abarcar un total del 40% del mercado y en cada uno de
los años posteriores tener una participación del 50%.
Cuadro 23: Costos y beneficios asociados al estudio de mercados.
COSTOS Y BENEFICIOS ESTUDIO DE MERCADOS
DESCRIPCIÓN Cuenta PUC Año 0 Año 1 Año 2
BENEFICIOS $ - $ 2,219,683,992.00 $ 3,185,135,544.32
Ingresos operacionales 413010 $ - $ 2,219,683,992.00 $ 3,185,135,544.32
Cantidad (Estudio de oferta y demanda) 8.00 11.00
Precio (estrategia de comercialización) $ - $ 277,460,499.00 $ 289,557,776.76
Ingresos no operacionales 42
Venta de activos (puntos de venta, bodegas de
distribución, flotilla de transportee)
COSTOS $ 15,595,750.00 $ 34,836,839.92 $ 44,747,023.44

Inversión 12 $ 15,595,750.00 $ - $ -
Stand comercial (3x3) un $ 9,000,000.00 $ - $ -
Estudio de mercados $ 6,595,750.00
$ - $ -
Gastos operacionales de ventas 52 $ - $ 34,836,839.92 $ 44,747,023.44
Arrendamientos 5220 $ 5,000,000.00 $ 5,161,000.00
Construcciones (isla espacio comercial) 522010 $ 5,000,000.00 $ 5,161,000.00
Servicios 5235 $ 22,196,839.92 $ 31,851,355.44
Publicidad, propaganda y promoción 523560 $ 22,196,839.92 $ 31,851,355.44
Adecuación e instalación 5250 $ 2,000,000.00 $ 2,000,000.00
Arreglos ornamentales (stand monte y desmonte) 525010 $ 2,000,000.00 $ 2,000,000.00
Diversos 5295 $ 4,740,000.00 $ 4,834,668.00
Gastos de representación y relaciones públicas 529520 $ 2,400,000.00 $ 2,477,280.00
Útiles, papeleria y fotocopias 529530 $ 540,000.00 $ 557,388.00
Depreciaciones 5260 $ 900,000.00 $ 900,000.00
Stand comercial (3x3) un 526015 $ 900,000.00 $ 900,000.00
77
ESTUDIO DE
MERCADO
COSTOS Y BENEFICIOS ESTUDIO DE MERCADOS

BENEFICIOS $ 4,523,182,030.71 $ 5,640,588,919.58 $ 5,848,726,650.71
Ingresos operacionales 413010 $ 4,523,182,030.71 $ 5,640,588,919.58 $ 5,848,726,650.71
Cantidad (Estudio de oferta y demanda) 15.00 18.00 18.00
Precio (estrategia de comercialización) $ 301,545,468.71 $ 313,366,051.09 $ 324,929,258.37
COSTOS $ 58,373,358.35 $ 69,782,101.99 $ 72,085,590.35

Inversión 12 $ - $ - $ -
Stand comercial (3x3) un $ - $ - $ -
Estudio de mercados
$ - $ - $ -
Gastos operacionales de ventas 52 $ 58,373,358.35 $ 69,782,101.99 $ 72,085,590.35
Arrendamientos 5220 $ 5,315,830.00 $ 5,463,610.07 $ 5,603,478.49
Construcciones (isla espacio comercial) 522010 $ 5,315,830.00 $ 5,463,610.07 $ 5,603,478.49
Servicios 5235 $ 45,231,820.31 $ 56,405,889.20 $ 58,487,266.51
Publicidad, propaganda y promoción 523560 $ 45,231,820.31 $ 56,405,889.20 $ 58,487,266.51
Adecuación e instalación 5250 $ 2,000,000.00 $ 2,000,000.00 $ 2,000,000.00
Arreglos ornamentales (stand monte y desmonte) 525010 $ 2,000,000.00 $ 2,000,000.00 $ 2,000,000.00
Diversos 5295 $ 4,925,708.04 $ 5,012,602.72 $ 5,094,845.35
Gastos de representación y relaciones públicas 529520 $ 2,551,598.40 $ 2,622,532.84 $ 2,689,669.68
Útiles, papeleria y fotocopias 529530 $ 574,109.64 $ 590,069.89 $ 605,175.68
Depreciaciones 5260 $ 900,000.00 $ 900,000.00 $ 900,000.00
Stand comercial (3x3) un 526015 $ 900,000.00 $ 900,000.00 $ 900,000.00
3.1.4 Conclusiones
o Teniendo en cuenta los posibles compradores del mercado de acuerdo con
los grupos segmentados en el Censo Nacional Agropecuario del año 2014, y
evaluando cada una de las características que posee cada uno, se logra ver
que los mejores compradores a ser considerados para el mercado son los
campesinos con nivel medio de ingresos económicos y los terratenientes.
o Con el análisis de los proveedores a nivel nacional se observa que la principal
concentración de los proveedores de guadua Angustifolia se encuentra
ubicados en el sector occidental del país, abarcando los departamentos que
conforman el Eje Cafetero, Quindío, Caldas, Risaralda, Tolima y Valle del
Cauca.
o Los datos del Mapeo y análisis de competitividad de la cadena de valor del
sector de construcción sostenible colombiano realizado en el 2017, indica
que para la construcción sostenible el 62 % del mercado está cubierto por las
constructoras de gran formato, el 24 % lo poseen empresas de construcción
independiente y el 14 % restante está compuesto por constructoras en
crecimiento o empresas dedicadas a la construcción artesanal.
o Con los datos obtenidos del Censo Nacional Agropecuario del año 2014 se
puede evidenciar que la participación (%) del número de viviendas ocupadas
y construidas con guadua en el área rural dispersa es del 3,4 % del total de
viviendas construidas a nivel nacional para el sector rural, lo que demuestra
un bajo porcentaje de participación en el mercado.
78
ESTUDIO DE
MERCADO
o En situación de la oferta del mercado actual de construcción de viviendas en

el sector rural, de acuerdo con los datos del CNA 2014, se puede observar
que para los materiales empleados en la construcción predominan los
materiales tradicionales como el ladrillo, piedra, bloque y madera pulida lo
que representa un 49,1 % del total de las construcciones, mientras que
materiales como la guadua, esterilla, caña y otros vegetales representan el
3,4 % del total de construcciones.
o El producto ofertado es el de vivienda construida con estructura en guadua y
alejándose de los sistemas tradicionales realizados previamente como lo son
el ladrillo, la madera y la mampostería confinada cumpliendo con los
requerimientos sismo-resistentes, de funcionalidad, estética, calidad y
economía.
o Según la Encuesta de calidad de vida realizada por el DANE en marzo 21 de
2018, el porcentaje de viviendas en el sector rural se encuentra segmentado
en dos grandes grupos, el primero se refiere a viviendas construidas en
centros poblados que representan un 51% del total de viviendas en el sector
rural y el segundo grupo representa el 49% restante, abarcando todas las
viviendas rurales dispersas.
o Con lo observado de acuerdo con la distribución geográfica por
departamentos, se evidencia que la cantidad de competidores en el mercado
de la construcción de viviendas en guadua se localizan en torno al área de
producción de esta, por su parte el foco de producción de la Guadua
Angustifolia está ubicado en el sector del eje cafetero.
o Se ha identificado que la oferta de construcción de vivienda en la zona del
eje cafetero y el Tolima ha venido descendiendo paulatinamente como se
observó en el análisis de oferta basado en datos de CAMACOL (Cámara
Colombiana de la construcción). El comportamiento de la demanda es
estable y ha mantenido su crecimiento en los últimos años, lo que permite un
menor nivel de competitividad en el mercado.
o La oferta en el mercado para construcciones de viviendas en guadua se
encuentra segmentada de acuerdo con el precio de la vivienda. La mayor
parte de las viviendas compradas se encuentran en dos segmentos, el
primero abarca un precio de 70 a 135 SMMLV lo que corresponde a un tipo
de clientes como lo son los campesinos con nivel medio de ingresos
económicos y el segundo abarca un precio de vivienda de 135 a 435 SMMLV
correspondientes a compradores como lo son los terratenientes.
o De acuerdo con los datos tomados de la Encuesta Nacional de Vida realizada
por el DANE y analizados en el estudio de demanda se puede afirmar que la
construcción de viviendas en el sector rural a nivel nacional representa un
33,2 % del total del total de construcciones realizadas, mercado en el cual se
encuentran en competencia los materiales tradicionales y otras alternativas
de construcción.
o Según el análisis realizado a la demanda en el apartado de composición
demográfica, con base en datos del CNA 2014 y el DANE, se tiene que, del
total de viviendas existentes en el sector rural el 76% de estas carece de un
79
ESTUDIO DE
MERCADO
servicio público esencial, el 38% carecen de dos servicios públicos

esenciales y el 2% carece en totalidad de servicios públicos.
o Analizando los datos del CNA 2014 se puede afirmar que el índice de
crecimiento de la población rural no es tan elevado como el crecimiento de la
población urbana, lo que permite deducir que la demanda esperada del
mercado de la construcción de viviendas, tendrá una tasa de crecimiento
directamente proporcional al crecimiento poblacional que a su vez no es de
forma acelerada.
o El comportamiento de la demanda a partir de la recesión y estancamiento de
la construcción a nivel nacional sucedida en el periodo 2015-2016, ha venido
presentando en los últimos años una reactivación del sector de la
construcción, teniendo en cuenda el comportamiento del periodo 2016-2017
se puede tener una visión de crecimiento para el periodo 2018-2019, de
acuerdo con los datos obtenidos en el análisis de demanda.
o Los datos estadísticos de CAMACOL (Cámara Colombiana de la
construcción) permiten realizar el comparativo por cada zona geográfica a
nivel nacional, encontrando que en la actualidad el mercado de viviendas en
guadua a nivel nacional de acuerdo con su ubicación geográfica está
abarcando el centro y occidente del país, del cual hacen parte los
departamentos de Antioquia, Cundinamarca, Nariño, Cauca y Boyacá.
o Con los datos obtenidos de Galería Inmobiliaria, se analizan los datos
históricos de proyectos de construcción en el Eje Cafetero buscando como
objetivo obtener un estimado del precio de venta final, área total construida,
cantidad de viviendas y precio por metro cuadrado. Se estima que el mercado
total en el sector del Eje Cafetero es de 40 viviendas anuales en el sector
rural disperso.
o Se decide de acuerdo a los hallazgos del presente estudio que para el primer
año la participación como empresa de construcción de viviendas en guadua
para el sector rural, se tenga un 20% de participación del mercado total, lo
cual contempla la construcción de 8 viviendas en el primer año como se
indica en el apartado Comportamiento Histórico, fracción de la demanda que
atenderá el proyecto.
o El precio de venta al usuario final será de $ 277.460.499 millones de pesos,
la vivienda contará con un área total construida de 100 metros cuadrados y
un valor por metro cuadrado de $ 2.774.461 millones de pesos. Estos valores
fueron analizados y calculados teniendo en cuenta los datos de Galería
Inmobiliaria evidenciados en el apartado Comportamiento Histórico, fracción
de la demanda que atenderá el proyecto.
o Se identifica que el mercado al cual va a atender el proyecto, debe ser
abarcado por fases, donde se va a atender en los primeros 5 años el mercado
en los departamentos de Risaralda, Quindío, Caldas y Tolima, y
posteriormente a este se busca abarcar los mercados del sur de Antioquia,
Occidente de Cundinamarca, el oriente del Valle del Cauca y el sur oriente
del Chocó.
80
ESTUDIO DE
MERCADO
o Con ayuda de las herramientas y software como Minitab es posible evaluar

sobre pronósticos el comportamiento de la demanda en los cuatro
departamentos foco de estudio, del análisis se puede concluir que en el
departamento del Tolima y Caldas la tendencia es creciente y para los
departamentos de Risaralda y Quindío el panorama a futuro no es tan bueno;
por esta razón se debe abarcar la demanda de Tolima y caldas para
garantizar un crecimiento de entrada al mercado.
o Las propuestas de construcción de viviendas rurales en guadua, debe
contemplar la satisfacción de necesidades básicas lo que implica dar acceso
a los servicios públicos esenciales. Se deben pensar en alternativas de
construcción sostenible que permita el desarrollo de viviendas con servicios
públicos así sea con metodologías alternativas.
o De acuerdo con la estructura del mercado para la construcción de viviendas
en guadua, se requiere como parte de la estrategia lograr un producto
innovador y de notable diferenciación con los ofertados actualmente en el
mercado por parte de los competidores. Es ese valor agregado el que
brindara soporte para el ingreso y crecimiento en este mercado.
3.1.5 Recomendaciones
 Se recomienda crear una empresa de construcción de viviendas en guadua
ya que es un material que se encuentra en desarrollo como innovación
gracias a sus particulares características enfocadas en la construcción.
 Las propuestas de construcción de viviendas rurales en guadua, debe
contemplar la satisfacción de necesidades básicas lo que implica dar acceso
a los servicios públicos esenciales. Se deben pensar en alternativas de
construcción sostenible que permita el desarrollo de viviendas con servicios
públicos así sea con metodologías alternativas.
 Se recomienda tener una vivienda competitiva con las demás empresas
constructoras y sus productos ofertados, de esta manera se pueden ofrecer
mejores beneficios a un menor costo, en el caso de las viviendas en guadua
para este proyecto se ofrecerán viviendas de 100 m² por un precio de venta
de 280.000.000 millones de pesos lo que está por debajo del valor de la
competencia.
 Se recomienda tener en cuenta que, para el crecimiento de una empresa de
construcción de edificaciones en guadua, es importante enfocarse en el
desarrollo del sector rural colombiano, debido a que se con la firma del
proceso de paz se abre una oportunidad de crecimiento y desarrollo en este
sector.
 De acuerdo con la estructura del mercado para la construcción de viviendas
en guadua, se requiere como parte de la estrategia lograr un producto
innovador y de notable diferenciación con los ofertados actualmente en el
mercado por parte de los competidores. Es ese valor agregado el que
brindara soporte para el ingreso y crecimiento en este mercado.
 Se identifica que el mercado al cual va a atender el proyecto, debe ser
abarcado por fases, donde se va a atender en los primeros 5 años el mercado
81
ESTUDIO DE
MERCADO
en los departamentos de Risaralda, Quindío, Caldas y Tolima, y

posteriormente a este se busca que se empiecen a penetrar en los mercados
del sur de Antioquia, Occidente de Cundinamarca, el oriente del Valle del
Cauca y el sur oriente del Chocó.
 Al presentarse un posicionamiento de la empresa en el mercado de la
construcción de viviendas rurales, se debe buscar el ingreso al mercado de
las viviendas de interés social rural, desarrollando proyectos patrocinados
por el estado, buscando el beneficio de la población rural menos favorecida.
82
ESTUDIO TÉCNICO
3.2 ESTUDIO TÉCNICO
3.2.1 Introducción
El estudio técnico define mediante analogía los procesos de ingeniería necesarios
para ejecutar el producto del proyecto; de la misma manera se identifican los
recursos necesarios como materias primas, e inversiones en maquinarias, equipos,
infraestructura física y de servicios para poder cuantificar los costos y beneficios
asociados al proyecto.
Adicionalmente, de acuerdo con los hallazgos del estudio de mercados se identifica
el tamaño de la empresa, la capacidad de producción necesaria y su macro y micro
localización.
3.2.2 Hallazgos
3.2.2.1 Ingeniería (proceso)
El presente fragmento de este estudio, busca identificar las características actuales
de la vivienda rural con material en guadua, y a su vez las nuevas propuestas que
se están contemplando, para así poder hacer un análisis integral del producto a
ofertar.
3.2.2.1.1 Arquitectura
 ECO-ALDEAS o ECO-VILLAS
Una Ecoaldea es un grupo de personas con valores compartidos y un propósito
común que suelen vivir en casas compartidas o individuales en una propiedad
común compartida. La definición de Ecoaldea del GEN —Red Global de
Ecoaldeas— es “comunidades urbanas o rurales […] (que) aspiran a integrar un
ambiente social de apoyo con una forma de vida de escaso impacto”. (Leafe, 2018)
“Aunque en algunos casos las Ecoaldeas llegan a integrar de 200 a 1.000 personas,
suelen comprender entre 10 y 100 personas. Pueden ubicarse en ciudades,
pueblos, barrios de las afueras de ciudades o pueblos o ser semirrurales o rurales.”
(Leafe, 2018)
“El propósito de una Ecoaldea es aprender y demostrar a otros la sostenibilidad
ecológica y social y, si es rural, también la sostenibilidad económica. Ser
ecológicamente sostenible, por ejemplo, suele implicar huertos ecológicos y puede
que también bioconstrucción, diseño permacultural, recogida de aguas de lluvia,
letrinas de compost, humedales construidos y/o energía sin conexión a la red. La
sostenibilidad social significa autogobierno cooperativo, resolución de conflictos,
ocio local y otras formas de interactuar cooperativamente con los demás.
Sostenibilidad económica significa crear una economía de pueblo (o de aldea),
habitualmente con pequeñas industrias artesanales o entidades sin ánimo de lucro
ecológicamente responsables que les procuran ingresos a sus miembros. Las
Ecoaldeas a menudo ofrecen regularmente cursos y visitas guiadas. Algunas
prestan servicios a otras; y muchos asentamientos, que ahora se llaman a sí mismos
83
ESTUDIO TÉCNICO
Ecoaldeas, simplemente eran comunidades intencionales que, tras adoptar

prácticas ecológicas, se dieron cuenta de que también eran Ecoaldeas.” (Leafe,
2018)
Ilustración 31: Perspectiva de ecoaldea
NOTA. Tomado de: (Isan, 2017). ¿Qué son las Ecoaldeas? Todos los derechos
reservados
La forma de vida de las Ecoaldeas está expresada en la declaración de misión de
la mía propia en EE. UU., Earthaven: “Crear una aldea que sea un laboratorio vivo
y un banco de semillas educativo para un futuro sostenible de la humanidad […]. En
medio de un cambio planetario, ayudar a informar e inspirar un florecimiento global
de culturas adecuadas a su biorregión”. (Leafe, 2018)
“Las Ecoaldeas son un fenómeno mundial. La red internacional de Ecoaldeas, GEN,
tiene cuatro redes mundiales: GEN-Europa, GEN-África, GEN-Oceanía/Asia y la
Red de Ecoaldeas de las Américas (ENA). También existen las redes nacionales,
como la Red Ibérica de Ecoaldeas (RIE).” (Leafe, 2018)
“Generalmente las Ecoaldeas tienen algunos procesos de autogobierno
participativo y toma de decisiones cooperativa. Normalmente tienen sistemas
económicos de ingresos, independientes o compartidos. En una ecoaldea de
“ingresos independientes” los residentes ganan, gastan, ahorran o invierten su
dinero igual que si no vivieran en una ecoaldea, mientras que en una ecoaldea de
“ingresos compartidos” todos trabajan para uno o más negocios propiedad de la
ecoaldea o tienen trabajos en el exterior, aportan todos los ingresos a un fondo
común para gastos comunitarios, reciben alojamiento y comida y un pequeño
estipendio o el reembolso de gastos menores.” (Leafe, 2018)
84
ESTUDIO TÉCNICO
Ilustración 32: Economías en Ecoaldeas
NOTA. Tomado de: (Selba.org, n.d.). La economía de las ecoaldeas. Todos los derechos
reservados
“Algunas Ecoaldeas –o al menos, algunas áreas dentro de ciertas Ecoaldeas–
mantienen todavía hoy una fuerte presencia del cuadrante (C1). Sin embargo, como
reflejo del desarrollo de la sociedad, en las últimas décadas las Ecoaldeas han
tendido hacia un enfoque más individualista, con más miembros trabajando fuera
de la comunidad y con una mayoría que se responsabiliza de sus propios ingresos,
que pueden gastar sin ningún mecanismo de redistribución obligatorio.” (Selba.org,
n.d.)
“Aquellos que buscan diseñar ecoaldeas y otras comunidades intencionales, deben
tener en cuenta las posibles opciones acerca de cómo se obtienen y comparten los
activos (especialmente la propiedad del lugar) y los ingresos, pues la opción elegida
determinará en parte el tipo de comunidad. El objetivo aquí, no es sugerir qué
cuadrante es mejor, sino tratar de ver las opciones y fortalezas de cada uno.
Después, cada grupo deberá valorar con cuál se siente más cómodo y desarrollar
la comunidad siguiendo dichos criterios.” (Selba.org, n.d.)
Ilustración 33: Distribución espacial de una Ecoaldea
NOTA. Tomado de: (Guerrera et al., 2015). Síntesis proyectual de las agrovilas. Todos los
derechos reservados
85
ESTUDIO TÉCNICO
“El diseño debe contemplar una producción de carácter colectivo ya que su

funcionamiento es más eficiente y trae consigo mayor desarrollo debido a que se
concibe con una mejor organización y planificación, además del control que se
ejerce sobre los usos del suelo. En ese caso, se sugiere una escala de producción
relativamente grande. 2. Las residencias deben estar diseñadas para albergar entre
cuatro y seis personas, con al menos dos tipologías de casas, una con mayor área
que la otra.” (Guerrera et al., 2015)
Los espacios públicos deben ser contundentes, con áreas verdes, calles, andenes,
plazas y jardines bien definidos, que permitan el control sobre ellos para evitar la
desconfiguración del espacio planificado y garantizar que sean agradables, con el
fin de fomentar las reuniones y actividades de ocio para fortalecer la vida
comunitaria.” (Guerrera et al., 2015)
 Viviendas en guadua, construcción tradicional
Vivienda Unifamiliar Campestre en “La Carolina”
Ilustración 34: Foto de casa Campestre en "La Carolina"
NOTA. Tomado de: (Salas, 2006). Actualidad y Futuro De La Arquitectura De Bambú En

Colombia. Todos los derechos reservados
Descripción general
“Se trata de una vivienda campestre unifamiliar de tipo aislada, construida sobre un
lote de terreno de unos 2000/m² de extensión superficiaria, el terreno presenta
topografía inclinada. La construcción tiene un área construida de 156m², diseñada
de acuerdo con las características topográficas del terreno, desarrollada en niveles.
Dentro de la vivienda se incorporó un recorrido de agua que se coge de una
pequeña acequia que pasa muy cerca del lugar como instrumento de diseño y
símbolo de vida.” (Salas, 2006)
86
ESTUDIO TÉCNICO
“El diseño se realiza a partir de la intersección de tres (3) volúmenes de forma

cuadrada, de diferentes alturas y con cubiertas independientes, lo que imprime a la
casa cierto movimiento en términos espaciales y al interior de la vivienda, de igual
forma a las fachadas que fueron bien elaboradas.” (Salas, 2006)
La vivienda tiene como característica principal la armonía de esta con el entorno
natural, y su reinterpretación de elementos naturales para su composición interna.
Los espacios que tiene la vivienda son los siguientes:
Cuadro 24: Programa arquitectónico casa La Carolina
Nivel -2.54: Nivel +0.00: Nivel +2.54:
o Cascada de agua o Hall de acceso o Estudio
o Cocina o Salón
o Comedor o Baño
o Salón exterior- o Habitación
terraza principal con baño
o Habitación
Individual
o Baño Social
NOTA. Tomado de: (Salas, 2006). Actualidad y Futuro De La Arquitectura De Bambú En
Colombia. Todos los derechos reservados
Estructura
Cimentación: “Está conformada por una cimentación en concreto reforzado,
representada en zapatas aisladas de 60cm x 60cm x 30cm de alto que soportan las
columnas de guadua, entrepiso con vigas perimetrales de hormigón aligerado en
guadua y cubierta con estructura en guadua.” (Salas, 2006)
Estructura: “La estructura de la vivienda está conformada por columnas de
guadua, de altura 2.45m, distribuidas cada 3m, y con un sistema de mampostería
de muros tendinosos, arriostrados a través de una viga aérea de hormigón, también
hacen la función de cerramiento del edificio, con medidas 15cm de espesor.” (Salas,
2006)
Losa de Entrepiso-Forjado: “El entrepiso está construido con vigas de concreto
localizadas perimetralmente y apoyadas sobre las columnas de guadua. Para lograr
un forjado con un menor peso se decidió aligerarlo, utilizando la guadua como
material de aligeramiento, conformando así el forjado con un entramado de guadua,
sobre el que se aplica una capa de mortero en relación 1:3 que actúa como
contrapiso y sobre el que instala el material de acabado de piso.” (Salas, 2006)
Muros y cerramientos: “Los muros de cerramiento de la vivienda están construidos
unos en ladrillo cocido, sin rebosar y pintados con pintura de vinilo color blanco y
otros muros en el sistema de muro tendinoso, sin rebosar, pintados con pintura de
vinilo de color blanco”. (Salas, 2006)
87
ESTUDIO TÉCNICO
Cubierta: “La cubierta de la vivienda está conformada por tres (3) cubiertas a su
vez, solucionadas cada una por separado, pero utilizando los mismos materiales y
principios estructurales para cada una. Se trata de tres cubiertas a dos (2) aguas
con pendientes pronunciadas del 40%, con estructura totalmente en guadua, con
un entramado en caña menuda de material ídem, sobre el que se instala
directamente a la teja de barro española, material utilizado como acabado”. (Salas,
2006)
 Vivienda de guadua, nuevas tendencias
Prototipo Flexible De Vivienda Rural Cafetera
NOTA. Tomado de: (Burgos, 2015). Premio Corona Pro Hábitat: Vivienda rural Cafetera.
“Se desarrolla a partir de un espacio considerado el núcleo del proyecto, flexible y
de doble altura (50,55 m²). En la primera etapa se ubican los espacios privados y
sociales, delimitados con divisiones ligeras que pueden ser removidas fácilmente
una vez se avance en el desarrollo progresivo de la vivienda, que se logra con la
construcción de un entrepiso en la doble altura. En esta etapa los espacios de
dormitorio se trasladan al segundo piso, liberando el primer nivel para crear un gran
espacio social, con la posibilidad de incorporar una cuarta alcoba, un área de trabajo
o una tienda veredal (113,39 m²)”. (Burgos, 2015)
Características de la vivienda:
 Uso eficiente de los recursos naturales y la protección del medio ambiente.
 Reinterpretación de las prácticas de construcción tradicional
 Se conserva el uso tradicional de las circulaciones como espacio de
transición y de fortalecimiento de la relación entre la vivienda rural y su
contexto cafetero
 Las ventanas y las puertas tienen doble batiente que enfatiza esta relación
88
ESTUDIO TÉCNICO
 Como valor agregado se proponen cerramientos ecológicos, para asemejar

un ambiente de naturaleza
Estructura y materialidad:
Se plantea una estructura híbrida de pórticos en guadua y la aplicación de bareque
encementado y se complementa con ladrillo de arcilla estructural para las zonas
húmedas y de servicio. La cubierta se desarrolla en teja de zinc sobre esterilla de
guadua, que proporciona “durabilidad, fácil ejecución y economía… estos
materiales se caracterizan por su bajo costo inicial y de mantenimiento.” (Burgos,
2015)
Otros factores importantes
 El diseño de la vivienda posibilita la recolección de aguas lluvias la cual está
conectada con el sistema hidráulico de la vivienda para su reutilización.
 Para el saneamiento de la vivienda, esta estará dotada de filtros
biointegradores que tratarán el agua residual y las aguas grises con el fin de
utilizarlas en el riego de cultivos.
 Los residuos orgánicos se utilizan para abonos.
Costo
El valor total de la construcción se estima en 36 millones de pesos y un tiempo de
construcción de 42 días.
Cuadro 25: Cuadro comparativo tendencias de vivienda
CUADRO COMPARATIVO TENDENCIAS DE VIVIENDA
Nuevas tendencias de vivienda en
Vivienda tradicional en guadua
guadua
Vivienda rígida construida in situ Vivienda flexible modular
Costos de construcción un poco más
Costos de construcción de más bajos
elevados de aprox. *$850.000 m² en
de aprox. $700.000 m²
obra blanca, $500.000 m² en obra gris
Tiempo de construcción de 3 meses Tiempo de construcción de 1,5 meses
(80 m²) (65 m²)
Uso de recursos necesarios de forma Propicia el uso eficiente de los
tradicional recursos
Articulación de la vivienda con el
Articulación de la vivienda con el
contexto, no necesariamente
sector productivo
productivo
Diseño tradicional Diseño bioclimático
Expresión de la cultura cafetera Reinterpretación de la ruralidad
Diseño particularizado Diseño estándar y tipificado
ASPECTOS EN COMÚN DE LAS TENDENCIAS DE VIVIENDA
Fortalecimiento de la relación entre la vivienda rural y su contexto cafetero
89
ESTUDIO TÉCNICO
Mimetización y armonía con su entorno

Expresión de la ruralidad campesina cafetera
Construcción con materiales naturales
Interiorismo natural
Espacios orientados a la labor productiva
CARACTERISTICAS DE LA ECO-ALDEA
Sociedades eco sustentables
Distribución espacial entorno al sistema productivo comunitario
Reducir el impacto ambiental de las construcciones
Las eco-aldeas permiten un desarrollo integral de la comunidades
3.2.2.1.2 Estructura
Para la estructura de las viviendas se utilizarán elementos resistentes de Guadua
que se reglamentan mediante la NSR-10 en el capítulo G-12 Estructuras de madera
y de guadua donde se establecen los requisitos mínimos para el diseño estructural
y sismo resistente de estructuras cuyo elemento resistente principal es el bambú
Guadua Angustifolia Kunth.
Entre los requisitos primordiales se establece:
 El diseño de construcciones estará limitado a dos pisos; no se permitirá el
uso de mampostería o concreto en el nivel superior de las edificaciones.
 Esta norma se podrá utilizar para el diseño de edificaciones cuyo uso sea
vivienda, industria, comercio y educación.
 Se debe realizar pruebas de carga antes de dar en funcionamiento aquellas
estructuras con un área superior a 2000 m².
 Requisitos De Calidad Para Guadua Estructural
En la norma NSR-10 en G-12.3 (Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica,
2010a) especifica los requisitos de calidad la guadua a utilizar como materia prima
que son los siguientes:
 La guadua debe ser de la especie Guadua Angustifolia Kunth. La norma no
contempla la posibilidad de utilizar otras especies de bambúes como
elemento estructural.
 La edad de cosecha para guadua estructural debe estar entre los 4 y los 6
años (edad madura).
 El contenido de humedad de la guadua debe corresponder con el contenido
de humedad de equilibrio del lugar.
 La guadua estructural debe tener una buena durabilidad natural o estar
adecuadamente preservada. Además, se deben aplicar todos los recursos
para protegerla mediante el diseño del contacto con la humedad, la radiación
solar, los insectos y los hongos.
90
ESTUDIO TÉCNICO
 Las piezas de guadua estructural no pueden presentar una deformación

inicial del eje mayor al 0.33% de la longitud del elemento.
 Las piezas de guadua estructural no deben presentar una relación entre sus
diámetros extremos superior al 1.0%
 Las piezas de guadua estructural no pueden presentar fisuras perimetrales
en los nudos ni fisuras longitudinales a lo largo del eje neutro del elemento.
En caso de tener elementos con fisuras, estas deben estar ubicadas en la
fibra externa superior o en la fibra externa inferior.
 Piezas de guadua con agrietamientos superiores o iguales al 20% de la
longitud del culmo no serán consideradas como aptas para uso estructural.
 Las piezas de guadua estructural no deben presentar perforaciones
causadas por ataque de insectos xilófagos antes de ser utilizadas.
 No se aceptan guaduas que presenten algún grado de pudrición.
 Todo proceso de preservación y secado de piezas de guadua rolliza debe
seguir lo estipulado en la norma NTC 5301.
 Requisitos De Calidad De Estructuras En Guadua.
El producto de la empresa que son las viviendas en guadua deben ser sismo-
resistentes garantizando las siguientes características:
 Método De Diseño Estructural
Cuando se cumplan estos requisitos de calidad del material y de la estructura se
debe utilizar para efectos de cálculo los siguientes valores de esfuerzos admisibles
y módulos de elasticidad de la guadua:
Cuadro 26: Esfuerzos admisibles Fi (MPa) CH= 12%
Fb Ft Fc Fp* Fv
Flexión Tracción Compresión Compresión Corte
(paralela al eje (perpendicular al eje
longitudinal) longitudinal)
15 19 14 1.4 1.2
NOTA. Tomado de: (Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica, 2010a). La Norma
NSR-10 título G tabla G.12.7-1. Todos los derechos reservados
91
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 27: Módulos De Elasticidad Ei (MPa) CH= 12%

Módulo promedio Módulo percentil Módulo mínimo
E0.5 5 Emin
E0.05
9500 7500 4000
NSR-10 título G tabla G.12.7-1. Todos los derechos reservados
 Esfuerzos Admisibles
De acuerdo con los valores de esfuerzos admisibles y módulos de elasticidad
previos se determina las solicitaciones admisibles de todos los miembros
estructurales afectados por los siguientes coeficientes de modificación de acuerdo
con las tablas plasmadas en la NSR-10 (Asociación Colombiana de Ingeniería
Sísmica, 2010a):
 Coeficientes De Modificación
CD = coeficiente de modificación por duración de carga
Cm = coeficiente de modificación por contenido de humedad
Ct = coeficiente de modificación por temperatura
CL = coeficiente de modificación por estabilidad lateral de vigas
CF = coeficiente de modificación por forma
Cr = coeficiente de modificación por redistribución de cargas, acción conjunta
Cp = coeficiente de modificación por estabilidad de columnas
Cc = coeficiente de modificación por cortante
Por lo que el esfuerzo admisible modificado para la solicitación i se expresa de la
siguiente manera:
Fi′ = FiCDCmCtCLCFCrCpCc
 Diseño De Elementos
Posteriormente se realiza el diseño de los diferentes elementos de la estructura en
guadua:
 Elementos sometidos a flexión.
En este diseño se verifica:
o Deflexiones
o Flexión incluyendo estabilidad lateral de vigas compuestas.
o Cortante paralelo a la fibra
o Aplastamiento (compresión perpendicular a la fibra).
 Elementos a fuerza axial
En este diseño se verifica:
o Longitud efectiva
o Clasificación de columnas según su relación de esbeltez.
o Esfuerzos máximos.
92
ESTUDIO TÉCNICO
 Elementos solicitados por flexión y carga axial

 Elementos solicitados a flexo compresión
 Uniones:
o Se consideran articuladas porque no habrá transmisión de momento entre
elementos que se unan. Solo habrá transmisión de momentos en
elementos continuos.
o En las uniones empernadas las perforaciones para los pernos deben estar
bien alineadas respecto con el eje del mismo y tener un diámetro mayor
al del perno de 1.5mm; los elementos metálicos que estarán a la
intemperie deben ser anticorrosivos o tener algún tratamiento para tal fin.
o Si las guaduas son sometidas a cargas que puedan producir
aplastamiento es necesario rellenar con una mezcla de mortero de
cemento los entrenudos adyacentes a la unión y por donde pasan los
pernos.
Ilustración 35: Detalle uniones pernadas
NOTA. Tomado de: (Lopez, 2015). Norma Andina para diseño y construcción de casas de
uno y dos pisos en bahareque encementado. Todos los derechos reservados
93
ESTUDIO TÉCNICO
Tipos de cortes
 Corte recto
 Corte boca de pescado.
 Corte pico de flauta
Ilustración 36: Tipos de cortes de la guadua

NSR-10 título G. Todos los derechos reservados
3.2.2.1.3 Redes Hidro-Sanitarias

 Abastecimiento De Agua Para Vivienda Rural En Eco-Aldeas
“Por ser un requisito esencial para la subsistencia, en el medio rural toda su
población cuenta con una o más fuentes de agua” (Titulo J Ras Min Vivienda), Sin
embargo, el acceso a esta en muchas ocasiones es limitada por acceso, calidad y
dificultad de captar el agua. “Para el ministerio existen las siguientes soluciones de
abastecimiento de agua: fuentes de agua superficial, subterránea, agua lluvia,
neblina, agua del mar”. (Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Rural, 2010)
Lo primero que se debe identificar que tan difícil acceso se tiene al suministro de
agua, para identificar si se debe llevar a la alternativa convencional de
abastecimiento de agua o una fuente no convencional.
Luego de este se debe seleccionar el sistema de abastecimiento de agua de
acuerdo con lo recomendado por la RAS 2010 (Ministerio de Ambiente Vivienda y
Desarrollo Rural, 2010):
 CAPTACIÓN DE AGUA SUPERFICIAL: Cuando hay disponibilidad
permanente de agua superficial cerca de la vivienda rural, ésta se puede
captar por gravedad o por bombeo siguiendo la misma lógica de construcción
de un sistema convencional de acueducto, asumiendo para este caso una
dotación neta máxima que no supere los 90 litros por persona día (lppd) para
clima frío o los 100 lppd para clima cálido
 CAPTACIÓN DE AGUA SUBTERRANEA: Cuando hay disponibilidad
permanente de agua subterránea cerca de la vivienda rural, ésta se puede
captar por gravedad o bombeo de acuerdo con las siguientes características
94
ESTUDIO TÉCNICO
de fuente subterránea: manantiales, aljibes, galerías filtrantes y pozos

profundos perforados manualmente
 CAPTACIÓN DE AGUA LLUVIA: La forma más práctica de captar el agua
lluvia para consumo humano se hace generalmente en los techos de la
vivienda y su recolección, mediante canaletas y bajantes, para ser
almacenada en tanques cerrados enterrados o semienterrados o, en
reservorios a cielo abierto exclusivos para este fin
 CAPTACIÓN DE AGUA ATMOSFÉRICA: En la atmósfera existe, en mayor o
menor cantidad, agua en estado gaseoso la cual puede ser transformada en
agua líquida, haciéndola circular a través de una superficie fría cuya
temperatura esté por debajo del punto de rocío o punto de condensación del
agua… los sistemas recomendados por las RAS 2010 son generadores de
agua atmosférica y la cosecha de neblina.
Hemos identificado, en este capítulo, los sistemas para la captación y
almacenamiento de agua. Sin embargo, estos sistemas de almacenamiento se
encuentran ubicados por debajo del nivel de la vivienda, por lo que se hace
necesario crear un sistema de elevación de agua, para proveer a la misma del
servicio. Aquí se enlistan los diferentes sistemas de elevación de agua:
 Selección de las tuberías
Las tuberías se deben proteger convenientemente instalándolas a la profundidad
mínima estipulada en el artículo 91 de la Resolución 1096 de 2000, mediante la cual
el Ministerio de Ambiente adopta el Reglamento Técnico para el Sector de Agua y
Saneamiento RAS, teniendo en cuenta que éstas se deben anclar en los cambios
bruscos de dirección, tal como se indica más adelante en el numeral J.2.4.8.
Además, se deben implementar aquellos accesorios especiales para el drenaje de
agua y evacuación de aire de la tubería, es decir, que en el diseño se debe prever
la instalación de purgas en los puntos más bajos y ventosas en los puntos más altos
de éstas, especialmente en las tuberías de aducción y conducción.
En el caso de las fuentes superficiales la selección se realizará de acuerdo con las
características de la escorrentía; si se trata de una fuente de sección angosta se
aconseja la toma mediante el uso de rejilla de fondo; si la fuente tiene una sección
muy ancha, se debe escoger el sitio más conveniente para su localización. En este
caso el sitio no debe presentar riesgos para la estructura durante una creciente de
manera que su material de base garantice la estabilidad de la obra de captación y
en cuyo caso se debe seleccionar una bocatoma lateral o una bocatoma flotante.
95
ESTUDIO TÉCNICO
Ilustración 37: Esquema de una estructura de captación de agua o bocatoma de fondo y

tanques de compensación
NOTA. Tomado de: (Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Rural, 2010) .

Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico: TÍTULO J.
Alternativas tecnológicas en agua y saneamiento para el sector rural. Todos los derechos
reservados
La construcción de tanques es necesaria para compensar las variaciones entre el
caudal de producción proveniente de la planta de potabilización (caudal máximo
diario, QMD) que es transportado por la conducción, y el caudal de consumo que
es transportado por las redes de distribución (caudal máximo horario, QMH).
Se diseñarán los tanques de compensación de acuerdo con las cantidades y
parámetros de diseño contemplados en el manual de prácticas de buena ingeniería
del RAS, Título B “Sistemas de Acueducto” en su capítulo B.9.
La reserva total diaria se calcula en función de la cantidad de artefactos y/o locales
sanitarios de la vivienda. Cuando la alimentación es directa la totalidad de la reserva
se acumula en el tanque de reserva. Por el contrario, en la alimentación con tanque
de bombeo se reparte la reserva entre ambos mínima del tanque de bombeo es 1/5
de la reserva total y la capacidad mínima del tanque de reserva es 1/3 de la reserva
total. El tanque para una vivienda con una cocina y dos baños debe tener una
capacidad de 850 lts y para la zona agrícola debe ser de 4250 lts.
 Consumo De Agua
“En el año 2012 la demanda hídrica nacional alcanzó 35.987,1 millones de m³. El
sector que más demanda agua es el agrícola con 16.760,3 millones de m³ (46.6%
96
ESTUDIO TÉCNICO
del total), seguido por el sector energía con 7.738,6 millones de m³ (21,5% del total),
el sector pecuario con 3.049,4 (8,5%) y el sector doméstico con 2.963,4 (8,2%).”
(Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible de Colombia, 2018)
Cuadro 28: Consumo de agua en Colombia
CONSUMO DE AGUA
Consumo Consumo Consumo Consumo
Consumo total Consumo Consumo Consumo
Habitante mensual sector diario sector mensual sector diario sector
agua año 2012 anual mensual diario
col 2012 agrícola agrícola residencial por residencial
m³ por hab. por hab. por hab.
ha/hab. ha/hab. hab. por hab.
35.987.100.000 46.880.000 767,64 63,97 2,10 45,00 1,50 3,75 0,12
NOTA. Tomado de: (Aguirre, 2016). Determinación de la dotación de agua. Todos los
derechos reservados
 Saneamiento para Vivienda Rural en Ecoaldeas
“Estas soluciones surgen como opción tecnológica cuando los sistemas de
recolección y tratamiento de aguas residuales convencionales o no convencionales
requieren de una alta inversión, no solo en la instalación de la infraestructura básica,
sino también en su operación y mantenimiento. Esto puede ocurrir en pequeños
conjuntos de vivienda rural nucleada con menos de 500 habitantes, urbanizaciones
campestres de baja densidad poblacional (menos de 20 hab./Ha) y en áreas de
vivienda rural dispersa donde definitivamente es impracticable un sistema de
alcantarillado centralizado. Como opciones tecnológicas se pueden mencionar los
sistemas sépticos y las letrinas en medios húmedo o seco” (Ministerio de Ambiente
Vivienda y Desarrollo Rural, 2010)
Entre los principales factores y consideraciones de orden técnico a tener en cuenta
para poder seleccionar la tecnología más adecuada para saneamiento de la
vivienda rural, se deben considerar lo siguiente:
 Cantidad de agua utilizada en la descarga
 Fuentes subterráneas de aguas
 Densidad poblacional
 Facilidad de mantenimiento
 Tipo de suelo
 Topografía del terreno
 Permeabilidad del suelo
 Nivel freático
 Zonas Inundables
 Clasificación de las aguas residuales en la vivienda rural
“Aguas grises vs negras: Normalmente las aguas grises no constituyen un riesgo
para la salud de la población y tampoco tienen mal olor inmediatamente después de
ser descargadas. De otra parte, la materia presente en estas aguas aporta
nutrientes y micronutrientes que son aprovechados por las plantas y cultivos”
(Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Rural, 2010)
97
ESTUDIO TÉCNICO
Existen dos procedimientos que se emplean para el tratamiento de las aguas grises
las cuales se caracterizan dependiendo del uso final al cual se le pretenda dar:
1. “Infiltración en el terreno: Después del tratamiento previo en una trampa
de grasas, se conduce el agua gris hacia tuberías perforadas dispuestas
paralelamente en campos de oxidación, o a un pozo de absorción o
infiltración, o a un campo de cultivo para que allí se infiltre en el terreno
mejorando los nutrientes del suelo (riego subsuperficial). Otra forma de
infiltración de las aguas grises en el terreno es aprovechar el mismo
sistema de postratamiento del tanque séptico, descargando las aguas
grises en la caja a la salida del tanque séptico o del filtro anaerobio
posterior a éste”. (Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Rural,
2010)
Ilustración 38: Esquema sistema de infiltración en el terreno
NOTA. Tomado de:(Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Rural, 2010).

reservados
2. “En humedales artificiales. Llamados también filtros biológicos, que
consisten en jardineras impermeables donde se siembran plantas de
pantano las cuales se nutren de los fosfatos presentes en los detergentes
y de la materia orgánica, permitiendo la recuperación de un 70% del agua
98
ESTUDIO TÉCNICO
que puede ser utilizada para irrigación” (Ministerio de Ambiente Vivienda

y Desarrollo Rural, 2010)
Ilustración 39: Esquema sistema de humedales artificiales

reservados
Adicionalmente, existen otros sistemas que permiten el correcto tratamiento de
residuos orgánicos para que no impactan negativamente en el suelo y afecten
negativamente el entorno natural.
Sistemas sépticos: son fuente de nitrógeno, fósforo, materia orgánica y
microorganismos. Un sistema séptico completo garantizará que el agua efluente
cumpla con los parámetros de calidad establecidos por la autoridad ambiental y está
constituido por 5 elementos básicos a saber recomendados por el Titulo J de la RAS
(Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Rural, 2010):
1. Manejo adecuado del agua usada en la vivienda.
2. Pretratamiento con trampa de grasas. Ésta puede ser construida en el sitio o
adquirida en el comercio. Si al tanque séptico solamente van las aguas con
excretas porque hay separación de las aguas grises, la trampa de grasas
debe colocarse al inicio del tratamiento de estas últimas.
3. Tratamiento central, el cual se lleva a cabo con 1, 2 ó más tanques sépticos
en serie, dependiendo de la calidad de tratamiento que se quiera o la que
exija la autoridad ambiental. Éste(os) puede(n) ser construido(s) en el sitio o
adquirido(s) en el comercio.
4. Postratamiento con filtro anaerobio de flujo ascendente (FAFA). Puede ser
construido en el sitio o adquirido en el comercio. Éste es opcional,
dependiendo de la calidad de tratamiento que se quiera o la que exija la
autoridad ambiental al final del proceso.
99
ESTUDIO TÉCNICO
5. Postratamiento aerobio, que puede ser mediante la disposición final en el

subsuelo del agua efluente del tratamiento anaerobio anterior, a través de un
campo de infiltración, o mediante cualquiera de los otros procesos que se
mencionan más adelante en J.10.7.4. El efluente final de los sistemas
sépticos no deberá ser descargado directamente a cuerpos superficiales o
subterráneos de agua a menos que la autoridad ambiental correspondiente
dé la autorización del vertimiento, en cumplimiento de lo dispuesto en el
artículo 72 del Decreto 1594 de 1984.
Ilustración 40: Esquema sistema séptico

reservados
3.2.2.1.4 Redes Eléctricas
Las instalaciones eléctricas de las eco-aldeas y las viviendas en guadua se les
garantizará el abastecimiento continuo de energía, con consumos eficientes e
instalaciones que brinden alternativas al usuario; entre las características de estas
redes se encuentra:
 Instalación de elementos y productos certificados por el RETIE y que puedan
ser migrados a las energías renovables: El sistema eléctrico debe tener la
confiabilidad suficiente para que el usuario final pueda hacer uso de energías
renovables en su vivienda si así lo desea reduciendo su consumo energético
de la red, haciendo su sistema más eficiente y reduciendo el impacto
ambiental.
 Control de la ventilación natural y optimización del uso de la radiación solar:
Optimizar el diseño de la vivienda con una distribución eficiente y adecuada
de ventanas y salidas de iluminación permite que se generen corrientes
naturales de aire y haya mayor aprovechamiento de la luz solar; esto se
traduce en una reducción del consumo de energía requerida para sistemas
de aire acondicionado e iluminación eléctrica.
100
ESTUDIO TÉCNICO
 Aislamiento adecuado para reducir la pérdida de calor o frío: Un buen

aislamiento de la vivienda con el entorno es esencial para reducir las
ganancias o pérdidas de energía térmica que se traducirá en un menor
consumo de energía por el uso de aparatos de calefacción y refrigeración.
Esto se logra utilizando materiales aislantes en techos, cubiertas, muros
puertas y ventanas, realizando un correcto proceso constructivo durante su
instalación.
 Uso de aparatos de iluminación y línea blanca que permitan un bajo consumo
energético: Se instalaran artefactos en la vivienda como iluminaciones con
tecnología tipo LED y electrodomésticos como horno, campana extractora,
calentador aire acondicionado entre otros con alta eficiencia que permitirá el
ahorro de energía.
 Instalación de medidores inteligentes: La instalación de este tipo de
medidores permite “analizar, diagnosticar, medir y distribuir el consumo de la
energía de los hogares de una forma más efectiva y fácil”(Enel, 2018); de
esta manera el usuario final podrá conocer exactamente cómo y cuanta
energía está utilizando para que pueda optimizar su consumo.
 Uso de controles de iluminación para áreas comunes y externas: Se utilizarán
sistemas de control de iluminación que permitan reducir el consumo de
energía al automatizar el encendido o apagado de las salidas de iluminación,
teniendo en cuenta parámetros como tiempo (periodos específicos, ciertos
días a la semana), presencia de personas o animales en el espacio (sensores
de movimiento), cantidad de luz de la zona (sensores crepusculares) etc.
 Reserva para futuras ampliaciones: Sin importar el número de plantas que

tenga el diseño inicial de la vivienda se proveerá una reserva adecuada para
futuras expansiones o ampliaciones, lo que reducirá costos a largo plazo y
dará mayor facilidad al usuario en caso de requerir una ampliación.
3.2.2.1.5 Licencias De Construcción
En febrero del 2006, entra en vigencia el decreto 564 y posteriormente en el año
2010 con el decreto 1469, se expide el por el Gobierno Nacional, la reglamentación
sobre las disposiciones sobre las licencias urbanísticas.
El decreto 1469 del 2010 (Gobierno Nacional, 2010), define una licencia urbanística
como:
“La autorización previa que los titulares de derechos reales principales, los
propietarios del derecho de dominio a título de fiducia y los fideicomitentes de
las mismas fiducias deben obtener por parte de la autoridad competente, para
intervenir o transformar un predio privado, mediante obras civiles.”
Existen diversas clases de licencias urbanísticas, que enlistaremos y describiremos
brevemente a continuación:
101
ESTUDIO TÉCNICO
 Urbanismo: Consiste en la adecuación de terrenos para una futura

construcción en el suelo urbano.
 Parcelación: Crear infraestructuras en espacios públicos y privados, con el
fin de adecuar terrenos para una futura construcción en de edificaciones en
suelo rural y suburbano, donde los planes de ordenamiento lo permitan.
 Subdivisión de predios: Consiste en dividir uno o varios predios localizados
en el suelo rural, urbano o de expansión, para urbanizar o parcelar un lote
 Construcción: Construir edificaciones de acuerdo con las normas
municipales de ordenamiento territorial
 Intervención y ocupación del espacio público: Ocupar o intervenir bienes
de uso público incluidos en el espacio público de acuerdo con las normas de
los planes de ordenamiento territorial.
Con base en esta primera aproximación sobre las licencias urbanísticas, se ha
identificado que las clases de licencias urbanísticas que se presentan en el sector
rural son la de construcción, parcelación y subdivisión de predios. A continuación,
se especifica sobre cada una de estas licencias:
Cuadro 29: Tipos de licencias utilizadas en el sector rural.
LICENCIA DE AUTORIZA A
Construir edificaciones de acuerdo con las normas municipales de
CONSTRUCCIÓN
ordenamiento territorial
Obra Nueva Realizar obras nuevas en lotes sin construir.
Ampliación Incrementar el área construida de una edificación existente.
Adecuación Cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la
permanencia del inmueble original.
Modificación Variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación, sin
incrementar su área construida.
MODALIDAD
Restauración Recuperar y adaptar un inmueble declarado como de interés cultural o

parte del mismo, conservando su valor urbano, arquitectónico, estético e
histórico.
Reforzamiento Reforzar la estructura de una edificación, garantizando
estructural la seguridad del inmueble y sus habitantes de acuerdo
con las exigencias de la norma de sismo-resistencia.
Demolición Derribar total o parcialmente una(s) edificación(es). Se debe solicitar junto
con otra licencia de construcción de cualquier modalidad; excepto para
proyectos de renovación urbana.
Cerramiento Cerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.
Crear infraestructuras en espacios públicos y privados, con el fin de
PARCELACIÓN adecuar terrenos para una futura construcción en de edificaciones en
suelo rural y suburbano, donde los planes de ordenamiento lo permitan.
SUBDIVISIÓN DE Consiste en dividir uno o varios predios localizados en el suelo rural,
PREDIOS urbano o de expansión, para urbanizar o parcelar un lote.
Dividir uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansión urbana
Subdivisión
MODALIDAD
de acuerdo con el POT, las normas agrarias y ambientales, garantizando

rural
el acceso a cada predio resultante.
Subdivisión Dividir uno o varios predios urbanizables no urbanizados en suelo urbano.
urbana
Redistribuir, dividir o modificar el loteo de uno o más predios urbanos,
Reloteo
previamente urbanizados, para un mayor aprovechamiento.
102
ESTUDIO TÉCNICO
NOTA. Tomado de: (Gobierno Nacional, 2010). Decreto 1469 de 2010. Todos los
derechos reservados
Con base en el anterior cuadro, se ha identificado que, por el tipo de producto a
ofrecer, y por la localización de este, las licencias urbanísticas que van a ser
solicitadas para construir en un predio rural son: LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN,
en las modalidades de obra nueva y demolición, LICENCIA DE PARCELACIÓN y
LICENCIA DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS en la modalidad de subdivisión rural.
Por lo tanto. A continuación, se enlistan los documentos solicitados por el ente
territorial competente para cada uno de los tipos de vivienda para solicitud de
licencia de urbanización.
 Documentos Generales Según Decreto 1469 (Gobierno Nacional, 2010)

1. Diligenciar el Formulario Único Nacional de Solicitud de Licencia.
(resolución 0984 de 2005).
2. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble(s) objeto de la
solicitud (expedido no antes de un mes de la fecha de solicitud).
3. Si el solicitante es persona jurídica, debe acreditar la existencia y
representación mediante documento legal idóneo, cuya fecha de
expedición no sea mayor a un mes.
4. Si actúa por medio de apoderado, se debe anexar el poder debidamente
otorgado.
5. Copia del documento de pago del impuesto predial de los últimos 5 años,
donde figure la dirección del predio. Si existe un acuerdo de pago, se
requiere constancia de la Secretaría de Hacienda, en la que se certifique
que se está cumpliendo dicho acuerdo.
6. Plano de localización e identificación del predio de la solicitud.
7. Relación de las direcciones de los predios colindantes; es decir, los
predios que tienen un lindero en común con el predio para el cual se
solicita la licencia.
8. Si el proyecto es para el desarrollo de Vivienda de Interés Social, el titular
manifestará de manera escrita, bajo juramento y de ello dejará constancia
en el acto administrativo que resuelva la solicitud de la licencia.
Cuadro 30: Documentos requeridos por tipo de licencia
LICENCIA DOCUMENTOS REQUERIDOS
o Copia de la memoria de los cálculos y diseños
o estructurales, memorias de otros diseños de los elementos no
estructurales y de los estudios de suelos y de los estudios geotécnicos,
que sirvan para determinar la estabilidad de la obra, de conformidad con
CONSTRUCCIÓN las normas de construcción de sismo resistencia.
o Copia en medio impreso del proyecto arquitectónico y cuando los
municipios y distritos tengan una población superior a 30.000 habitantes
en su cabecera urbana se deberá aportar copia en medio magnético,
103
ESTUDIO TÉCNICO
firmada por un arquitecto con matrícula profesional y por el solicitante de

la licencia.
o Los planos arquitectónicos elaborados de acuerdo
o con las normas urbanísticas y arquitectónicas deben contener como
mínimo, la siguiente información:
- Plantas, incluida la de cubiertas o techos.
- Alzados o cortes de la edificación relacionados con la vía pública
o privada. En suelo inclinado, los cortes deberán indicar la
inclinación real del terreno.
- Fachadas.
- Cuadro de áreas de cada uno de los espacios de la edificación y
áreas totales.
o Si la solicitud no es de obra nueva y se presenta ante una autoridad
diferente a la que otorgó la licencia original, o instrumento que hiciera
sus veces, se deben adjuntar las licencias anteriores, junto con los
respectivos planos.
o Si es para intervenir un Bien de Interés Cultural, se requiere el concepto
favorable del Ministerio de Cultura o de alguna de las filiales del, Consejo
de Monumentos Nacionales o de la autoridad que haga sus veces,
según lo dispuesto en la ley 397 de 1997
o Si la licencia es para ampliación, adecuación, modificación,
reforzamiento estructural o demolición de edificaciones sometidos al
régimen de propiedad horizontal, se debe adjuntar copia del acta o
documento que haga sus veces expedido por el órgano competente de
administración de la propiedad horizontal que autoriza la ejecución de
las obras solicitadas, según lo disponga el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.
o Plano topográfico del predio, indicando todas las reservas, afectaciones
viales, limitaciones y restricciones, de acuerdo con el POT del Municipio.
o Copia del proyecto de parcelación que contenga los predios resultantes
de la parcelación propuesta, debidamente amojonado y alinderado,
según lo establecen las normas vigentes y sus respectivos cuadros de
áreas y diseño de las vías de acuerdo con el POT y la legislación agraria
y ambiental.
o Documento con las debidas autorizaciones que sustente la forma en que
se garantizará la auto prestación de los servicios domiciliarios de
PARCELACIÓN energía, agua y el manejo de vertimientos de aguas residuales y
residuos sólidos.
o Si el predio está localizado en zonas de amenaza y/o riesgo alto y medio
de origen geológico o hidrológico, se deben adjuntar los estudios
detallados de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa e
inundaciones que permitan determinar la viabilidad del futuro desarrollo,
siempre y cuando se garantice la mitigación de la amenaza y/o riesgo.
El estudio deberá contar con el concepto favorable de la autoridad
competente e incluir el diseño de las medidas de mitigación.
o Para la subdivisión rural y urbana, se debe adjuntar copia del plano del
levantamiento topográfico con
SUBDIVISIÓN o los predios resultantes de la división propuesta, debidamente amojonado
y alinderado.
derechos reservados
 Cálculo de expensas licencias urbanísticas
104
ESTUDIO TÉCNICO
Se calcula mediante la siguiente formula
Donde:
Cuadro 31: Descripción cálculo de expensas
VARIABLE DESCRIPCIÓN VALOR
E Valor total de la expensa E = (Cf*i*m) + (Cv*i*j*m)
CF Cargo fijo 40% de un s.m.m.l.v.
CV Cargo variable 80% de un s.m.m.l.v.
I Uso y estrato o categoría en cualquier clase de suelo FACTOR i
Factor de municipio en función del tamaño del mercado y la
M FACTOR m
categorización presupuestal de los municipios y distritos.
Regula la relación entre el valor de las expensas y la cantidad
J FACTOR j
de metros cuadrados objeto de la solicitud
FACTOR i
Vivienda
1 2 3 4 5 6
0,50 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50
Otros usos
Q Institucional Comercio Industrial
1 a 300 2,90 2,90 2,90
301 a 1000 3,20 3,20 3,20
Más de 1001 4,00 4,00 4,00
FACTOR m
Ciudad Valor Ciudad Valor Ciudad Valor
factor factor factor
Armenia 0,641 Dosquebradas 0,720 Pereira 0,760
Barrancabermeja 0,850 Duitama 0,638 popayán 0,608
Barranquilla 0,855 Envigado 0,760 Santa Marta 0,638
Bello 0,765 Florida Blanca 0,675 Sincelejo 0,638
Bogotá D.C. 0,938 Ibagué 0,760 Soacha 0,675
Bucaramanga 0,760 Itagüí 0,765 Sogamoso 0,574
Buenaventura 0,638 Manizales 0,810 Soledad 0,765
Buga 0,574 Medellín 0,938 Tulúa 0,510
Cali 0,938 Montería 0,574 Tunja 0,540
Cartagena 0,900 Neiva 0,608 Valledupar 0,608
Cartago 0,638 Palmira 0,720 Villavicencio 0,540
Cúcuta 0,900 Pasto 0,608
NOTA. Tomado de: (Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, 2015). Decreto 11077 de
2010. Todos los derechos reservados
Factor j para licencias de parcelación, urbanización y construcción y sus
modalidades:
j de construcción para proyectos iguales o menores a 100 m²: j = 0,45
105
ESTUDIO TÉCNICO
j de construcción para proyectos superiores a 100 m² e inferiores a 11.000 m²: j=

3.8/ 0.12 + (800/Q) Donde Q expresa el número de metros cuadrados objeto de la
solicitud.
j de construcción para proyectos superiores a 11.000 m²: J= 2.2/ 0.018 +(800/Q)
Donde Q expresa el número de metros cuadrados objeto de la solicitud.
j de urbanismo y parcelación: j= 4/ 0.025 (2000/Q) Donde Q expresa el número de
metros cuadrados objeto de la solicitud. (cobro de expensas)
Ilustración 41: Procedimiento para Expedición de Licencia de Construcción
derechos reservados
3.2.2.1.6 Construcción
Para el proceso de construcción de un conjunto viviendas en guadua de tipo
Ecoaldea se debe realizar al menos los siguientes procedimientos según (Morán
Ubidia, 2015b):
106
ESTUDIO TÉCNICO
Movimiento de Tierras y/o Mejoramiento del Terreno: Es el procedimiento de

adecuar el terreno de forma manual o mecánica para poder iniciar la ejecución de
obra. Durante este proceso se pueden realizar las siguientes actividades de acuerdo
con las características del suelo.
 Descapote: Consiste en el procedimiento de retirar la capa vegetal de la
parte más superficial del terreno.
 Excavaciones, cortes o terraplenes: Consiste en el movimiento de tierras
realizado a cielo abierto con el fin de obtener en la cota de arranque de la
edificación es decir la cimentación. De acuerdo con las condiciones de
altimetría o la estabilidad del suelo se podría realizar el retiro de material de
excavación o reemplazo y/o lleno con material con mejores características.
 Adecuación de accesos y construcción de vías provisionales y
definitivas: Consiste en garantizarle a la obra y a los clientes de las
viviendas vías de acceso estables, amplias y seguras para el tránsito de
vehículos pesados y personal de obra y propietarios de.
 Rotura de rocas: Se realiza este procedimiento cuando el terreno que donde
se excava se encuentras rocas de gran tamaño que no pueden ser retiradas
de forma manual o mecánica. Se procede a realizar perforaciones dentro de
la roca y cargarlos con químicos que revientan la roca desde su interior en
partes más pequeñas para facilitar su retiro.
 Excavación de zanjas y pozos: Consiste en la excavación del terreno con
un ancho que no supere los 2 m. y una profundidad no mayor de 7 m. Estas
se realizan para la construcción de zapatas, vigas de cimentación o
instalación de redes de servicios públicos.
 Entibados: Consisten en obras provisionales en madera o metal para
proteger y darle estabilidad a los accesos de excavaciones cuyo material no
tiene mucha cohesión y tiende a desestabilizarse.
 Contenciones: Consiste en la generación de sistemas de contención que
garanticen la estabilidad de un talud en términos de deslizamiento,
volcamiento y capacidad portante.
Localización y Replanteo de las Edificaciones y Paramentos: Es el
procedimiento de localizar los puntos de referencia necesarios (en las 3
dimensiones) para que se puedan ubicar todos los elementos de las edificaciones y
paramentos y redes subterráneas de acuerdo con las dimensiones indicadas en los
planos. En este procedimiento se localizan los ejes principales, niveles, linderos,
referencias externas y demás información planimétrica necesaria para poder
materializar las construcciones a realizar.
Instalación de Redes Eléctricas Externas: Se instalarán las redes eléctricas
desde el punto cero de conexión hasta la subestación eléctrica del proyecto;
posteriormente se instalarán ducterias de redes de bajo tensión por tierra a todas
las viviendas, edificaciones y zonas comunes de la Ecoaldea.
107
ESTUDIO TÉCNICO
Instalación de Redes Hidro–Sanitarias Externas: Consiste en realizar

excavación, instalación de tuberías de desagüe por zanjas pendientadas y de
tuberías de abastecimiento de agua potable y su posterior relleno con material
seleccionado para realizar garantizar el servicio de agua y el posterior manejo
ambiental de las aguas lluvias y negras de las edificaciones y urbanismo.
Para garantizar el abastecimiento de agua para las viviendas y huertas productivas
se propone realizar una red interna de abastecimiento para el proyecto que incluya
tanques de almacenamiento de agua potable para uso doméstico, uso de agrícola
y para la recuperación de aguas lluvias.
Los tanques de almacenamiento de las viviendas serán de uso exclusivo y se
utilizaran de tipo prefabricado enterrado y se construirán 2 tanques en concreto para
uso compartido del proyecto con el fin de abastecer las huertas productivas y
garantizar el óptimo crecimiento de los cultivos; uno será para almacenamiento
exclusivo de agua potable y el otro se utilizará para la reutilización de aguas lluvias
captadas de vías cubiertas de las viviendas y zonas duras del urbanismo; de esta
manera se garantizará el uso eficiente de las aguas lluvias para uso agrícola
permitiendo una reducción de costos por consumo de agua potable para las huertas.
De la misma manera se deben realizar obras adicionales del sistema para la
conducción y el tratamiento de aguas lluvias de zonas sociales y vías como
sumideros, canales y cunetas. Para el tratamiento de aguas negras de las
edificaciones se construirán cajas de inspección, trampas de grasas, pozos sépticos
y redes de infiltración del terreno o si la localización del lote lo permite, redes para
conectar las aguas negras a las redes del municipio.
Construcción de Cimientos: Consiste en la construcción de las bases que le
transmitirán todas las cargas de la vivienda al suelo; en ellas se realiza la
excavación, armado de acero y fundición de la cimentación, usualmente vigas
corridas para este sistema estructural, de espesor y reforzamiento de acuerdo con
diseño estructural.
De la misma manera, ya que la estructura de la vivienda será en guadua, se deben
construir pedestales donde se fijarán las columnas de guadua con varillas de acero
que se dejan embebidas en el pedestal, pudiéndose posteriormente realizar la unión
entre ambos elementos.
Construcción de Sobre-Cimientos: Esta consiste en la colocación de varias
hiladas de bloque o ladrillo sobre las vigas de cimentación, con el fin de darle soporte
a los muros del primer piso y elevando el nivel de la vivienda con respecto al del
terreno natural, evitando así que la humedad del terreno ascienda por entre el
material de relleno y afecte la estructura en guadua.
Construcción de Placa de Contrapiso: Se plantea realizarse en concreto y
enchape o en concreto esmaltado. Esta se realiza para tener una superficie
uniforme de transito al primer piso de la vivienda.
108
ESTUDIO TÉCNICO
Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias Internas: Las tuberías de agua a presión

se instalan por la placa de piso y se prolongan antes de la conformación de los
muros, donde se comprueba que se conserva la presión de trabajo y que no hay
fugas en la red durante 24 horas de presurización. Esto con el fin de evitar que
cualquier fuga pueda deteriorar los elementos estructurales de la vivienda. De la
misma manera se deben instalar válvulas de paso después del medidor y en cada
uno de los espacios húmedos de la edificación.
Los desagües de lavamanos, duchas, lavaderos o similares se evacuan mediante
tuberías de 2”. Los desagües de inodoros se evacuan mediante tubería de 4”.
Ambos tipos de tuberías se conectan a una tubería de 4”, la cual llevará los
desagües a cajas de registro (sitios de control, para limpieza y mantenimiento). De
las cajas de registro, las tuberías se orientarán hacia la red de alcantarillado público
o tanques sépticos.
Instalaciones Eléctricas Internas: Las redes eléctricas internas dentro de muros
y techos se canalizarán por tuberías tipo EMT certificadas como resistentes al fuego;
en pisos donde irán embebidas en concreto se instalarán canalizaciones en tipo
PVC. Se instalarán alambrados y aparatos certificados por el RETIE.
Instalaciones de Gas: Ya que las viviendas se encontrarán en zona rural donde no
hay disponibilidad de redes de gas domiciliario se realizarán únicamente las redes
internas en cada vivienda para la utilización de gas propano de la estufa y
calentador, que el cliente deberá suministrar y costear durante su utilización.
Instalación de Elementos en Guadua de la Estructura: Ya que la vivienda es en
guadua se procede a cortar e instalar cada uno de los elementos estructurales de
la vivienda garantizando unas conexiones estables entre los mismos.
 Columnas: La base de la columna debe ser el primer nudo y debe estar
destapado para poder introducir las varillas de acero embebidas en el
pedestal de concreto. Una vez la estructura se le ha verificado su verticalidad
y nivelación se procede a rellenarse los canutos de la base con mortero de
cemento a relación 1-3 y aditivo plastificante.
 Vigas: Se ubican arriostrando las columnas, se le realiza a la guadua un
corte tipo boca de pescado y se aseguran los 2 elementos mediante pernos
de varilla roscada, tuercas y arandelas de acero donde se rellenan los
canutos de ambos elementos con mortero.
 Diagonales o riostras: Se instalan con el fin de evitar movimientos laterales
de la estructura causados por empuje de sismos o vientos. Se les ubica
generalmente en las esquinas o vértices de la vivienda.
Este tipo de elementos se unen con cortes pico de flauta. Antes de
asegurarlos definitivamente a la estructura y rellenar los canutos con
concreto se procede a plomar las columnas y alinear los elementos
horizontales.
109
ESTUDIO TÉCNICO
Ilustración 42: Detalle unión pedestal-columna en guadua

 Muros o paneles divisorios: Se construyen para separar espacios y para
aislar la vivienda del exterior. Se procede a armar la estructura principal de
los muros conectándola a los sobre cimientos y rigidizándola de acuerdo con
las recomendaciones estructurales.
Posteriormente se realiza el recubrimiento que podrá realizarse en los
siguientes materiales:
o Muro tendinoso (Opcion 1: Tela asfáltica, malla con vena estructural y
revoque con mortero en ambas caras; opción 2: alambre de púas,
Sacos de fique, revoque con mortero en ambas caras)
o Muro liviano en Superboard o drywall
o Esterilla, malla de gallinero y revoque con mortero en una o dos caras.
o Pared en varas de Bambú
o Guadua laminada.
 Diafragmas de entrepiso: Este debe soportar las cargas verticales de
servicio; debe poseer suficiente rigidez en su propio plano para garantizar su
trabajo como diafragma por lo que los elementos deben estar debidamente
vinculados. Estos se construyen de la siguiente manera
o Viguetas que soporten las cargas de servicio y cargas muertas de la
placa.
o Relleno con mortero de los canutos donde se apoyan las viguetas.
o Instalación de Esterilla, malla de refuerzo y concreto liviano.
 Cubierta: Esta debe apoyarse y fijarse de la estructura portante de la
edificación; los pasos esenciales son los siguientes:
o Se instalan las correas de cubierta con la separación estipulada en el
cálculo estructural; alineadas y conectadas a la estructura de la
vivienda.
110
ESTUDIO TÉCNICO
o Se instalan piezas diagonales en voladizos para evitar la deformación

del techo.
o Se rellena con mortero los puntos de apoyo de la estructura donde se
requiera.
o Se instala cielo raso que puede ser de esterilla, varas de bambú, lata
de guadua, superboard, madera, tejido en rattan o guadua etc.
o Se impermeabiliza la cubierta con recubrimiento asfáltico.
o Se instala las tejas de livianas según especificaciones para facilitar su
instalación y reducir las cargas de cubierta.
Ilustración 43: Detalle Constructivo de placas de entrepiso
NOTA. Tomado de: (Morán Ubidia, 2015b). Manual de Construcción con Bambú Construir
con Bambú (Caña de Guayaquil). Todos los derechos reservados
 Acabados de Pisos: Estos podrán ser en concreto esmaltado, gres,
cerámica, porcelanato o laminado de acuerdo con diseños, localización de la
zona dura y preferencias del cliente.
 Acabado de Muros: Este será en muro estucado y pintado en las caras
internas e impermeabilización y pintura en las fachadas de la vivienda.
 Carpintería y Ventanería: La carpintería y ventanería de la vivienda se
utilizará la guadua como materia prima para marcos, persianas puertas,
closets y muebles de cocina.
3.2.2.1.7 Mantenimiento Preventivo y Correctivo de la Vivienda
“El mantenimiento preventivo es una actividad destinada a evitar gastos mayores
en los edificios, especialmente en aquellos casos donde se han realizado grandes
inversiones. Busca prevenir que se den fallas y deterioros en las estructuras, cuyo
costo de reparación es más elevado una vez que se presenten. También el
111
ESTUDIO TÉCNICO
mantenimiento preventivo busca alargar la vida útil de las obras civiles, y mejorar
aspectos como la estética y salubridad de las edificaciones.” (Camacho Salazar,
2009)
Para garantizar la durabilidad de la vivienda en guadua y mantener su buen acabado
durante el tiempo la guadua, se debe prever un plan de mantenimiento preventivo y
correctivo, con el cual se asegure una vida útil de 20 años.
“La duración depende mucho de la calidad de la guadua y del diseño; cuando la
usamos con malos procesos confiándonos solo del corte tradicional generalmente
se cuenta con grandes errores. Pero cuando procesamos adecuadamente la
guadua podemos hablar de estructuras que literalmente son para toda la vida, no
solo años, sino TODA AL VIDA. A esto también tenemos que anexar los diseños
adecuados especialmente en fachada que es donde más se deteriora la guadua por
los rayos solares y la humedad.” (Teneche, 2018)
 Mantenimiento preventivo de la estructura
Para garantizar la durabilidad de la estructura en guadua, deber aplicársele lacas,
barnices o pinturas. Este mantenimiento debe realizarse dependiendo del grado de
exposición y de importancia de las piezas. Adicionalmente se recomienda realizar
estas actividades primordiales para la preservación de la guadua las cuales
recomienda el Arquitecto Simón Vélez (Construdata, 2009):
1. Seleccione y marque previamente las guaduas que va a cortar. Use
guaduas maduras de 4 o 5 años. Aunque ésta se da desde el nivel del
mar hasta los 2.600 metros sobre el nivel del mar, las que se encuentran
sobre los 1.300 metros -zona cafetera- tienen las mejores características
físicas y mecánicas.
2. Corte en la fase lunar de menguante entre las horas de la media noche y
el amanecer.
3. Realice el sangrado o vinagrado en la mata dejándolas allí arrumadas de
manera vertical y protegidas del suelo de 20 a 30 días.
4. Límpielas y lávelas con agua y luego déjelas secar de manera natural o
artificial organizándolas muy bien de manera que permita su secado
uniforme y luego déjelas bajo techo hasta que se pongan amarillas.
Los anteriores pasos corresponden al tratamiento básico que practicaban nuestros
ancestros y que hoy nos permite tener casas de bahareque con más de 100 años
de construcción y en muy buenas condiciones frente al ataque de las plagas.
5. Inmunícela, utilice preferiblemente productos naturales que no sean
nocivos para el hombre. El pentaborato es una buena opción probada,
segura, económica y que no causa daño al hombre ni al medio ambiente.
El tratamiento por medio del humo muy usado en el Japón, aunque poco
experimentado técnicamente en nuestro medio es una excelente opción.
La inmunización al vacío es muy buena, aunque la más costosa y sobra
decir que hay una amplia gama de productos químicos de distintos
112
ESTUDIO TÉCNICO
laboratorios para su preservación, incluso algunos que valen más que la

misma guadua.
6. La guadua debe estar protegida de la intemperie (sol y agua) y
debidamente protegida de la humedad por capilaridad, por consiguiente
se debe colocar bajo techo y proteger con grandes aleros y buenos
pedestales y/o zócalos encima del piso, con una altura mínima de 40 cm
que le protejan contra el salpique de la lluvia y el agua por capilaridad,
atendiendo el principio tener unas "buenas botas y buen sombrero", Sellar
las cavidades de los extremos de la guadua para impedir el
empozamiento de agua y posterior infiltración a la guadua.
7. No use puntillas, el clavado la raja; haga perforaciones utilizando taladro
y emplee con arandelas y tuercas. Efectúe debidamente los empates
entre guaduas en "boca de pescado" y los adecuados para empatar
cilindros. Después de transcurridos 6 meses de la construcción, vuelva a
apretar las tuercas.
8. Como acabado final y protección contra los rayos ultravioleta del sol que
la decoloran y la dañan y como repelente de insectos, haga una aplicación
a base de aceite de linaza con trementina, o betún. No utilice esmaltes,
éstos no le dejan respirar.
9. Hágale mantenimiento integral a la construcción, previniendo las plagas,
humedades y deformaciones.
10. Tenga presente los 5 enemigos de la guadua que debe resolver y prever
en su diseño y construcción:
El agua, la humedad y la intemperie, que la pudren. El fuego, que la
consume. Los hongos e insectos, que atacan su estructura y la destruyen.
Los rayos ultravioleta de la luz solar que la decoloran y la hacen más
vulnerable a los anteriores agentes.
El mal diseño y la mala construcción que la destruyen rápidamente.
“El problema que más presenta la guadua es en fachada por los rayos UV y la
humedad; por lo cual Simón Vélez Recomienda (Construdata, 2009):
1. Pinte la guadua con pinturas de aceite cada año dándole tonos y colores
especiales.
2. Alargue los aleros de cubierta para que el sol y las lluvias no afecten la
guadua especialmente entre las 9 am y 4 pm.
3. Aplique los productos de impranol-durespo-profilan que son de origen
alemán y además especiales para las maderas/guadua expuestas al
deterioro de la humedad y los rayos del sol.
4. Recomendamos los aceites naturales y muy especialmente el ACEITE
DE TEKA de la empresa PROQUIMCOL el cual nos ayuda evitar que se
deterioren las maderas/guadua en su exposición por la resequedad del
ambiente. Y por último en el caso de cercas recomendamos el uso del
producto STACON el cual ayuda a impermeabilizar la guadua/madera en
exterior evitando su rápido deterioro.
113
ESTUDIO TÉCNICO
“Recomendamos el mantenimiento cada año de las estructuras en

guadua/madera especialmente cuando están expuestas al sol y al agua. o cada dos
a tres años en interior.” (Teneche, 2018)
Examinar la estructura periódicamente. Allí se evidencia si la estructura se ha
desplazado por contracciones del bambú, vibraciones etc.; si se encuentran roturas,
deformaciones muy grandes, podredumbres o ataques de insecto las piezas
deberán ser remplazadas o tratadas adecuadamente para eliminar la problemática.
 Mantenimiento preventivo de paredes, pisos, acabados
Sin importar el tipo de pared, piso y acabado que se tenga, se debe evitar que esta
se “golpee, moje o raspe, ya que esto la deteriora” (Camara costarricense de la
construcción, 2012)
“Se debe inspeccionar, por lo menos cada año el estado de las paredes, pisos y
acabados, donde se identifique si se presentan grietas, fisuras, huecos,
deformaciones, desgaste, humedad, manchas, etc. Se debe hacer una limpieza
anual de paredes y divisiones interiores y demás acabados, así como limpieza
general a paredes exteriores cada dos años…. Se debe realizar una limpieza
superficial del piso por lo menos una vez por semana y una limpieza profunda por
lo menos cada 6 meses” (Camacho Salazar, 2009)
“Para que la pintura mantenga sus funciones de protección, higiene y decoración es
conveniente repintar periódicamente. No deben pasar más de 5 años sin repintar.”
(Inmobiliaria Aconcagua, 2005)
“Mantenimiento especial para pisos de bambú y madera: Deje una alfombra en los
accesos para evitar la entrada a posibles productos abrasivos, conducidos por el
viento o los zapatos. Utilice un paño húmedo, casi seco. No use ceras, limpiadores
de piso o detergentes, jabones abrasivos, lijas, entre otros. La mayoría de las
manchas pueden ser removidas con alcohol doméstico. Para evitar rayones y
mantener el brillo, coloque fieltro en la base de los muebles, sillas, sofás, etc.”
(Camara costarricense de la construcción, 2012)
 Mantenimiento preventivo de techos y cielo rasos
Debidos a las cambiantes condiciones climáticas que sufre esta región, donde se
implantaran los proyectos, las cubiertas son un componente que requiere
actividades de mantenimiento rigurosas.
“Se debe inspeccionar cada 6 meses la aparición de goteras, en caso de detectarse
alguna su reparación debe ser inmediata, esta revisión debe incluir revisión de todo
el sistema de recolección de aguas lluvias y que no se presenten estancamiento en
zonas de la cubierta. Cada año se debe realizar una revisión general de cada uno
de los componentes del techo y del cielorraso para encontrar fallas y realizar las
intervenciones pertinentes. Se debe realizar una limpieza general de cubiertas cada
año y los respectivos anclajes de la cubierta. Cada 5 años se debe sustituir o repintar
los elementos que presenten alto deterioro.” (Camacho Salazar, 2009)
114
ESTUDIO TÉCNICO
 Mantenimiento preventivo de Puertas y ventanas

“Las puertas están sometidas a un continuo desgaste, lluvia, aire y humedad son
los principales enemigos a los que hay que hacer frente. Se recomienda
mantenerlas limpias, en el caso de las puertas de aluminio es necesario limpiar
constantemente los rieles y rodines.” (Camara costarricense de la construcción,
2012)
“Se recomienda realizar una inspección general de los sistemas de ventanas y
puertas cada año, en cuanto a los mecanismos que hacen partes de ellos. Se debe
realizar una limpieza superficial cada tres meses de puertas y ventanas y una
limpieza profunda dos veces por año. En caso de ser necesario realizar una
lubricación de elementos móviles de ventanas y puertas cada año. Cada 5 años se
recomienda realizar una renovación de acabados, tratamientos de preservación y
cambio de cerraduras fatigadas” (Camacho Salazar, 2009)
“Las puertas, ventanas, postigones, cortinas de enrollar, barandas, rejas y cualquier
otro elemento de madera o hierro deben ser repintados al menos cada 3 años, para
que se mantengan sus condiciones de protección y decoración durante la vida del
edificio.” (Inmobiliaria Aconcagua, 2005)
 Mantenimiento preventivo de Redes
“Se debe realizar una inspección, del estado de conservación y funcionamiento de
las redes de agua potable y sanitario cada año, así como la limpieza del sistema
séptico sanitario, grifería llaves de paso, cajas de registro y de la red. A los cinco
años se recomienda hacer una renovación de llaves de paso, llaves de corte,
válvulas reductoras, grifería deteriorada, sumideros, bajantes y tuberías
desgastadas. Con respecto a la red eléctrica, se recomienda realizar una revisión
de las instalaciones eléctricas cada dos años.” (Camacho Salazar, 2009)
Cuadro 32: Programa de mantenimiento preventivo
PROGRAMA DE MANTENIEMIENTO
Periodicidad
Componente Actividad de Mantenimiento
Semanal 3 mes. 6 mes. 1 año 2 años 3 años 5 años
Inspección de la estructura de guadua
Mantenimiento para piezas de guadua
expuestas a la intemperie
Estructural Mantenimiento de piezas de guadua
exteriores protegidas de la intemperie
Mantenimiento de piezas de guadua
interiores
Inspección general de paredes, pisos y
acabados
Limpieza de paredes y divisiones
interiores y demás acabados
Paredes, Limpieza de paredes exteriores
pisos y
Limpieza superficial del piso
acabados
Limpieza profunda de pisos
Revisión y sustitución de láminas de
piso deteriorados
Pintura de paredes
115
ESTUDIO TÉCNICO
Inspección de goteras y sistema de

recolección de aguas lluvias
Revisión general de cada uno de los
Techos y componentes de techo y cielorraso
cielorraso Realizar una limpieza general de
cubiertas
Sustituir y repintar elementos que
presenten alto deterioro
Realizar una inspección general de los
sistemas de ventanas y puertas
Limpieza superficial de puertas y
ventanas
Limpieza profunda de puertas y
Puertas y
ventanas
ventanas
Lubricación de elementos móviles de
puertas y ventanas
Realizar una renovación de acabados,
tratamiento de preservación, y cambio
de cerraduras fatigadas
Inspección del estado de conservación
y funcionamiento de redes de agua
potable y sanitaria
Limpieza del sistema séptico, grifería,
llaves de paso, cajas de registro
Redes Renovación de llaves de paso, llaves de
corte, válvulas reductoras, grifería
deteriorada, sumideros, bajantes y
tuberías desgastadas.
Realizar revisión de instalaciones
eléctricas
Podar árboles y arbustos cercanos a la
Otros vivienda
Cortar la maleza de áreas exteriores
Actividad Ejecutada por GUADUANDES
Actividad Ejecutada por CLIENTE
3.2.2.2 Tecnología
3.2.2.2.1 Materias primas de construcción
 Guadua
La guadua como material de construcción se identifica la Guadua Angustifolia
Kunth, nativa de Colombia, Venezuela y Ecuador. Este es un producto sostenible,
renovable, de abundante consecución y usos debido a su rápido crecimiento y alta
diversidad en el país.
Esta especie ha sido seleccionada como uno de los mejores bambúes del mundo
debido a sus excelentes propiedades físico-mecánicas, caracterizada por ser una
madera con fibras, de tallo cilíndrico nudoso y hueco, con características similares
al acero, pero mucho más flexible y con un costo incomparablemente menor.
Entre los efectos positivos para el medio ambiente según (Minke, 2010), se
encuentran:
 Producción de biomasa.
 Reducción de la erosión del suelo
 Retención de agua
116
ESTUDIO TÉCNICO
 Regulación del caudal hídrico

 Reducción de temperatura
 Fijación de CO2.
Cabe resaltar que la guadua es considerada como la más importante especie nativa
de Colombia, localizada principalmente en la cordillera central, exactamente en las
zonas de ladera y en las riberas de los ríos y quebradas.
Esta especie de guadua es un recurso sostenible y renovable porque se
automultiplica vegetativamente (no necesita de semilla para reproducirse como
ocurre con otras especies). La planta tiene alta velocidad de crecimiento, casi 21
cm de altura por día en la región cafetera, alcanzando en 6 meses su altura total (15
y 30 m).
La guadua que crece en terrenos inclinados con menos agua es más fuertes y por
tanto más apropiados para la construcción que la guadua que crece en zonas planas
y húmedas. Son más fuertes debido a su tejido denso y con más fibras. Con
respecto al color, la guadua preliminarmente es verde, después de su lignificación
(la lignina se encarga de engrosar el tallo) cambia a color entre amarillo y marrón.
Debido a que la guadua requiere un proceso delicado y complejo de corte, secado
y tratamiento lo recomendado en términos de construcción es que se use guadua
madura y seca entre 4 y 6 años de edad.
 Cemento
“El cemento es un material aglutinante que presenta propiedades de adherencia y
cohesión, que permiten la unión de fragmentos minerales entre sí, formando un todo
compacto. Es considerado el conglomerante más importante en la actualidad.”
(CETESA, 2018)
“El cemento hidráulico es la mezcla de materiales calcáreos y arcillosos u otros
materiales que contienen sílice, alúmina u óxidos de hierro, procesados
generalmente en hornos rotatorios a altas temperaturas y mezclados con yeso. La
cocción de la mezcla se realiza a temperaturas entre 1.450 y 1.480 ºC, y la masa
homogénea obtenida se denomina clínker, el cual, después de ser triturado
finamente, se convierte en el componente básico para la fabricación del Cemento.”
“Este material tiene la propiedad de fraguar y endurecer en presencia del agua,
presentándose un proceso de reacción química que se conoce como hidratación.
Es mayormente empleado en la construcción, justamente por esa solidez que
reviste como adherente y aglutinante.” (CETESA, 2018)
El cemento se utilizará en la construcción del proyecto en dos subproductos como
son:
 Concreto producido en sitio para cimentaciones de edificaciones y
reforzamiento de uniones de la estructura en guadua.
 Mortero para pañetes y alistados de pisos
117
ESTUDIO TÉCNICO
“El concreto es una mezcla de cemento, agua, arena y grava que se endurece o
fragua espontáneamente en contacto con el aire o por transformación química
interna hasta lograr consistencia pétrea. Por su durabilidad, resistencia a la
compresión e impermeabilidad se emplea para levantar edificaciones, y pegar o
revestir superficies y protegerlas de la acción de sustancias químicas.” (Holcim
Colombia S.A, 2018)
“El mortero, por otro lado, es la combinación de aglomerantes y aglomerados
compuestos por cemento, agregado fino y agua. Generalmente, se utiliza para obras
de albañilería, como material de agarre, revestimiento de paredes, etc.” (Holcim
Colombia S.A, 2018)
 Acero
“El acero es una aleación que se obtiene cuando el mineral de hierro se reduce en
presencia carbono, se afina, se conforma mecánicamente y se da tratamiento
térmico con lo cual adquiere gran resistencia, elasticidad y ductilidad.” (Muñoz,
2012)
Las barras de acero reforzado el elemento primordial para la construcción de
estructuras en concreto reforzado; estas “provienen del proceso de laminado en
caliente; Poseen corrugas o resaltes que mejoran considerablemente la adherencia
al concreto cuya configuración se encuentra normalizada. Su ductilidad permite la
disipación de la energía de deformación, con lo cual se consigue que el
reforzamiento de las edificaciones resulte más económico y sobre todo más seguro.”
(Muñoz, 2012)
A continuación, se muestran las características principales de las barras de acero
de refuerzo.
Ilustración 44: Características físico-químicas del acero
NOTA. Tomado de: (Paz del Río, 2018). Portafolio de productos. Todos los derechos
reservados
118
ESTUDIO TÉCNICO
El acero se utilizará en el proyecto para estructuras en concreto reforzado como la

cimentación de las viviendas y los tanques de almacenamiento de agua.
 Materiales para acabados de la construcción
Son aquellos materiales finales utilizados como revestimientos o recubrimientos que
se colocan sobre elementos como muros, pisos, cubiertas o fachadas que tienen
como función proteger, sellar o impermeabilizar los elementos (interiores o
exteriores) a la vez de cumplir una función estética.
Entre los materiales más comunes para acabados se encuentran:
Enchapes:
Según (Ecured, 2018), los enchapes son revestimientos que se adhieren a muros o
pisos expuestos a la abrasión y/o humedad brindando mayor durabilidad y
resistencia. Estos se podrán construir en varios materiales como como se clasifican
a continuación:
 De piedras naturales:
o Granito.
o Mármol.
o Calizas.
 De piedras artificiales.
o Cerámicos
o Losa de barro.
o Azulejos.
o Gres cerámico.
o Terracota.
o Terrazo.
o Loseta hidráulica.
o Cemento fundido.
 De madera
 De materiales vítreos
 De materiales plásticos
 De materiales metálicos
Superboard:
Es una placa plana constituida por una mezcla homogénea de cemento, fibra de
celulosa y agregados naturales. Esta formulación permite tener un producto muy
versátil que puede trabajarse fácilmente y al mismo tiempo ofrece las virtudes de un
producto fabricado con cemento.
El superboard podrá utilizarse en las Ecoaldeas para dar acabado a elemento de
fachadas que estarán expuestos a la humedad por sus características de resistencia
y durabilidad.
119
ESTUDIO TÉCNICO
Estuco y Pintura:
“El estuco es una pasta de grano fino compuesta de cal apagada, mármol
pulverizado, yeso, pigmentos naturales, etc. que se endurece por reacción química
al entrar en contacto el hidróxido de calcio de la cal con el dióxido de carbono y se
utiliza sobre todo para revocar paredes y techos.” (Wikipedia.com, 2018)
“El estuco admite numerosos tratamientos, entre los que destacan el modelado y
tallado para obtener formas ornamentales, el pulido para darle una apariencia
similar al mármol y el pintado polícromo con fines decorativos.” (Wikipedia.com,
2018)
“La pintura es un producto fluido que aplicado sobre una superficie en capas finas
se transforma al secarse en una película sólida que se adhiere a la superficie
recubriendo, protegiendo y decorando el elemento sobre él se ha aplicado.”
(Wikipedia.com, 2018)
Existen los siguientes tipos de pintura para acabado de muros:
 Temple o pintura al agua
 Latex o pintura plástica
 Pintura antimoho
 Pintura sintética
 Pintura con texturas.
 Recurso humano
La mano de obra requerida para el seguimiento y construcción de los proyectos de
viviendas agrupadas se contempla un director y residente de obra con su auxiliar a
nivel administrativo, un maestro de obra y los trabajadores a nivel operativo de cada
proyecto.
Dado que las viviendas propuestas para el proyecto estarán fabricadas bajo un
modelo de construcción ecológica, realizadas con materiales de bajo impacto
ambiental, extraíbles en procesos sencillos como materiales de origen vegetal, es
necesario contratar mano de obra calificada que tenga experiencia en técnicas
adecuadas del manejo productivo de la guadua con el fin de generar eficiencias en
el uso de la materia prima.; a la vez requieren de conocimientos en estructura,
cortes, uniones y ensamble y de los procedimientos de aprovechamiento y
preservación de la guadua previos a su uso. Es importante que las personas que
realizan la construcción de las viviendas conozcan de los cuidados básicos de la
guadua como la limpieza y el preservado dado que la materia prima se debe
mantener bajo la sombra con ventilación y protegida de la humedad.
Es importante que las personas conozcan de la composición física química, con el
fin de dar control a la calidad de la guadua recibida por parte del proveedor. Es
necesario que las personas puedan validar la madurez, la apariencia, el grado de
humedad, los diámetros, la identificación de fisuras, rajaduras u otras
deformaciones originarias por cambios climáticos o por transporte incorrecto.
120
ESTUDIO TÉCNICO
Es necesario que las personas tengan conocimientos de la norma NSR-10, técnicas

en pared/muro sismo resistente, manejo de acometidas eléctricas en la guadua,
manejo de acometidas hidráulicas en la guadua.
Adicional al manejo técnico de la construcción, es necesario que las personas
tengan habilidades en identificar la correcta armonía de la vivienda para que
mantenga las geoformas del entorno natural.
Con el fin de focalizar la búsqueda en las personas requeridas por sus aptitudes
para la construcción de viviendas en guadua, en Colombia existen algunas
entidades e instituciones relacionadas con el tema. En primer lugar, se encuentra la
Universidad Tecnológica de Pereira UTP donde se ha realizado un importante
aporte en el campo de la investigación, en relación con la guadua a raíz del
terremoto de 1999.
Por otro lado, se encuentra la Corporación Autónoma Regional del Quindío C.R.Q.
Esta corporación realiza trabajos en beneficio y preservación de la guadua, donde
realizan las labores de inventario de bosques naturales de guadua, expedición de
licencias para la explotación de los mismos y capacitación a los campesinos de la
región en cultivo y producción guadua. La CRQ se encarga de realizar estudios de
investigación relacionados con la planta, además de brindar información de todo lo
referente a la guadua, y sus diferentes aplicaciones en Colombia.
 Maquinaria y equipos
Se identifica a continuación las maquinarias, equipos y herramientas requeridas
para las actividades de construcción de las Ecoaldeas.
Maquinaria para Movimiento de Tierras:
El movimiento de tierras es la actividad de adecuar el terreno de forma mecánica o
manual para la ejecución y entrega de una construcción. La maquinaria utilizada
para esta actividad realiza funciones como soltar y remover la tierra, elevar y cargar
la tierra en vehículos que ha de ser transportada para su retiro y distribuir y
compactar la tierra. Algunas de estas máquinas son:
Cuadro 33: Maquinarias para movimiento de tierras
Empleada para abrir zanjas

Retro
para tuberías, ducterias,
excavadora:
drenajes y excavación de
cimientos.
121
ESTUDIO TÉCNICO
Usada para abrir surcos

destinados a tuberías, drenajes
cimientos o rampas que
requieran mayor rendimiento.
Excavadora
Con su cuchara y su largo
brazo arranca, arranca y
deposita el material fuera de la
excavación.
Utilizada para estabilizar el

terreno comprimiéndolo,
amasándolo o vibrándolo
Compactadora
según el tipo de terreno,
eliminando bolsas de aire y
aumentando su densidad.
Se emplea para realizar los

trabajos de nivelación de
terrenos y de mayor precisión
Motoniveladora
que un bulldozer o para
escarificar y mezclar terrenos
de diferentes características.
Se utiliza para transportar

material de excavación,
Volqueta
reemplazo o materiales
pétreos.
NOTA. Tomado de: (Construpedia enciclopedia construcción, 2018). La Maquinaria de

Movimiento de Tierras. Todos los derechos reservados
Equipo para Construcción de Viviendas
Para la construcción de las viviendas se requerirán de al menos los siguientes
equipos ya que son los ideales para la cantidad de actividad y rendimiento esperado.
122
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 34: Equipos de construcción de viviendas
Equipo utilizado para la compactación por

impacto de material de relleno en
Canguro:
pequeñas superficies o de difícil acceso
reduciendo su cantidad de vacíos
Equipo utilizado para la compactación

mediante vibración de material de relleno
Rana:
reduciendo la cantidad de vacíos.
Empleado para la elaboración rápida y

fácil de concreto mediante la mezcla de
Mezcladora cemento, grava, arena y agua hasta
formar una mezcla homogénea que será
vaciada en los diferentes elementos
estructurales.
Consiste en una varilla que vibra mediante

gasolina o gas, que se usa
Vibrador
introduciéndola al concreto fresco para
eliminar los vacíos existentes y darle
mayor compactación a la mezcla.
Se utiliza para elevar y transportar

verticalmente materiales y elementos de
Pluma grúa construcción desde el suelo hasta los
diferentes niveles de la edificación.
123
ESTUDIO TÉCNICO
Equipo de obra falsa utilizada con el fin de

Encofrado suministrar una superficie de trabajo y de
de placas soporte de cargas verticales para la
fundición de placas en concreto.
Sistema de encofrados temporales de

gran resistencia que se usan con el fin de
Formaleta
dar forma al concreto de los elementos
estructurales antes de que fragüen.
“Estructura provisional construida de

madera, metal o ambos materiales, que
soporta a unas plataformas que se utilizan
en la construcción y reparación de
edificios, adaptándolo a la altura del
Andamios edificio que se construye.”
Entre los mas comunes se encuentran:
 Andamio tubular
 Andamio multidireccional
 Andamio Colgante
NOTA. Tomado de: (Ardila, 2018). EQUIPOS DE OBRA: ¿QUÉ NECESITO en mi obra?
Herramientas y equipos para el manejo de la guadua
La maquinaria y equipo necesario para el buen manejo de la Guadua y el proceso
de construcción de viviendas con este material se divide en cuatro grandes grupos:
124
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 35: Herramientas y equipos para el manejo de la guadua

HERRAMIENTAS
HERRAMIENTAS DE HERRAMIENTAS DE HERRAMIENTAS
PARA LA
CORTE SUJECIÓN AUXILIARES
FIJACIÓN
Son aquellas que se Son las herramientas  Llaves  Martillo
encargan de extraer y/o utilizadas para sujetar  Destornillador  Pala
separar material del elemento piezas y mantener fijo en es  Pico
sobre el cual se está una posición un  Remachadora  Mazo
trabajando. El corte se puede determinado material.
producir por diferencias de
velocidades o por presión.  Prensa
DE MANO:  Alicate
 Serrucho  Sargento
 Segueta
 Lima
 Cincel
 Tenaza
MECANICAS:
 Taladro
 Sierra o Caladora
 Pulidora o esmeril
 Cortadora de disco
FUENTE: NTP 391, NTC 1563, manual construcción bambú, Máquinas y
herramientas Guía didáctica Luis Schvab, Wikipedia enciclopedia, MANUAL PARA
LA ADQUISICIÓN Y MANEJO SEGURO DE MEDIOS DE TRABAJO - Herramientas
manuales - UN.
3.2.2.3 Análisis legal
Los diseños estructurales y sismo-resistentes y demás diseños para la construcción
de viviendas en guadua deben cumplir los requerimientos de las siguientes normas:
Norma NSR-10
Titulo G: Estructuras de madera y guadua (Asociación Colombiana de Ingeniería
Sísmica, 2010a)
o Capitulo G.12: Estructuras en guadua
“El presente capitulo establece los requisitos para el diseño estructural y
sismoresistente de estructuras cuyo elemento resistente principal es el bambú
Guadua angustifolia Kunth. Una estructura de guadua diseñada de acuerdo con los
requisitos de este Reglamento, tendrá un nivel de seguridad equivalente al de
estructuras diseñadas con otros materiales”.
“El diseño de construcciones para vivienda estará limitado a dos pisos, no se
permitirán muros de mampostería o concreto en el nivel superior de las
edificaciones. Esta norma no se podrá utilizar para el diseño de ningún tipo de
puente o estructuras diferentes de edificaciones, limitándose a aquellas cuyo uso
sea vivienda, comercio, industria y educación”.
125
ESTUDIO TÉCNICO
“La guadua debe ser de la especie Guadua angustifolia Kunth…. La edad de

cosecha para guadua estructural debe estar entre los 4 y los 6 años… La guadua
estructural debe tener una buena durabilidad natural o estar adecuadamente
preservada… El contenido de humedad de la guadua debe corresponder con el
contenido de humedad de equilibrio del lugar”.
“No se aceptan guaduas que presenten algún grado de pudrición, o algo que afecte
visualmente mala calidad del material”
“La obtención y comercialización de la guadua estructural debe cumplir con las
disposiciones emanadas por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial y por la autoridad ambiental local”.
“El diseño de estructuras de guadua debe tener en cuenta las características de los
materiales complementarios tales como clavos, pernos, conectores, adhesivos,
soportes y tableros, según las recomendaciones de los fabricantes”.
“Las estructuras de guadua por estar fabricadas con un material de origen natural
deben tener un adecuado mantenimiento preventivo, que garantice, que los
elementos no sean atacados por insectos u hongos durante su vida útil”.
Titulo E: Casas de uno y dos pisos. (Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica,
2010b)
o Capitulo E7: Bahareque encementado.
“El material predominante de este sistema constructivo es la guadua, cuya mejor
calidad se consigue en plantas en estado maduro, es decir, mayores de 4 años. No
puede utilizarse guadua con más del 20% de contenido de humedad ni por debajo
del 10%”.
“La guadua debe inmunizarse para evitar el ataque de insectos xilófagos. El
inmunizado no constituye protección contra otros efectos ambientales, de manera
que la guadua no puede exponerse al sol ni al agua, en ninguna parte de la
edificación, pues la acción de los rayos ultravioletas produce resecamiento,
fisuración, decoloración y pérdida de brillo, y los cambios de humedad pueden
causar pudrición”.
“Los muros de bahareque encementado deben componerse de un entramado de
guaduas o de guaduas y madera, constituido por elementos horizontales llamados
soleras (la solera superior también se llama carrera), elementos verticales llamados
pie-derechos y recubrimiento de mortero de cemento. Las guaduas no deben tener
un diámetro inferior a 80 mm. El espaciamiento horizontal entre pié-derechos no
debe ser inferior a 300 mm ni superior a 600 mm, entre ejes”. (NSR-10, 2010, p.E-
25)
o Capitulo E.8: Entrepisos y uniones en bahareque encementado.
126
ESTUDIO TÉCNICO
“En la construcción con bahareque encementado, el entrepiso, las soleras y

carreras, se construirán con madera estructural con una clasificación de, por lo
menos, Grupo ES6, de acuerdo con G.1.3.5. Alternativamente, en el caso de
construir la estructura de entrepiso en guadua, deben colocarse guaduas dobles,
una encima de la otra, zunchadas entre sí, haciendo de largueros a las distancias
indicadas en la tabla E.8.2-1”.
“Todos los miembros y elementos estructurales deberán estar anclados,
arriostrados, empalmados e instalados de tal forma que garanticen la resistencia y
rigidez necesarias para resistir las cargas y transmitirlas con seguridad a la
cimentación… El presente capítulo enumera algunas uniones entre elementos
constitutivos del sistema constructivo con muros de bahareque encementado. Estas
uniones han sido experimentadas con clavos, pernos, varillas y pletinas… Otras
diferentes pueden utilizarse, siempre y cuando se demuestre su idoneidad, por
medios experimentales”.
o Capitulo E.9: Cubiertas para construcción en bahareque encementado.
“Las correas y demás elementos que transmitan las cargas de cubierta a los muros
estructurales deben fijarse entre sí y conectarse con la carrera o solera superior que
sirve de amarre de los muros estructurales, de acuerdo con los numerales E.8.3 a
E.8.5”.
“Los materiales utilizados para el cierre de la cubierta deben garantizar una
impermeabilidad suficiente para proteger de la humedad las guaduas y la madera
de la estructura de soporte… Cuando se utilicen las cubiertas de teja de barro, debe
evitarse su contacto directo con la guadua o madera, previniendo la transmisión de
la humedad por efecto de la capilaridad… No se permite el uso de losas de concreto
o de mortero como cubiertas de casa de uno y dos pisos en muros de bahareque
encementado construidas de acuerdo con el presente Título”.
“El cielo-raso se debe construir en materiales livianos, anclados a la estructura del
entrepiso o de la cubierta y deben permitir la ventilación de los elementos
estructurales y no estructurales”.
Normas Técnicas Colombianas:
o NTC:5300 Cosecha y postcosecha del culmo de Guadua angustifolia
Kunth.
o NTC 5301: Preservación y secado del culmo de Guadua angustifolia
Kunth.
o NTC 5407: Uniones de estructuras de Guadua angustifolia Kunth.
o NTC 5525: Métodos de ensayo para determinar las propiedades físicas y
mecánicas de la Guadua Angustifolia Kunth.
127
ESTUDIO TÉCNICO
Normas ISO:
o ISO 22156:2004 Bamboo: structural design.
o ISO 22157-1:2004 Bamboo: Determination of physical and mechanical
properties, Part 1: Requirements
o ISO 22157-2:2004 Bamboo: Determination of physical and mechanical
properties, Part 2: Laboratory manual
 Uso De Suelo
POT Pereira: Acuerdo 023 de 2006
“Agrupaciones alternativas de vivienda: En esta clasificación se enmarcan las eco-
aldeas, agro-villas y demás agrupaciones habitacionales, caracterizadas por
viviendas agrupadas o adosadas, regidos por propiedad horizontal bajo sistemas
asociativos en común y proindiviso, donde se desarrollen procesos auto-
sostenibles, y cuyas zonas de producción representen más del 50% del área predial
y el 20% restante son suelos destinados a áreas de conservación y restauración de
vegetación y coberturas naturales.” (Concejo de Pereira, 2015)
POT Armenia: Acuerdo 019 de 2009
“Unidad Mínima de Prediación en Suelo de Producción Agropecuaria para Vivienda
Campestre: El tamaño mínimo de predio parcelado en suelos determinados como
áreas para Segunda Vivienda de acuerdo con el estudio de ALCALDÍA DE
ARMENIA - DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN MUNICIPAL
PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL 2009-2023 VOL. 4 DOCUMENTO
TÉCNICO DE SOPORTE VERSION 4. FEBRERO DE 2009. DOCUMENTO FINAL
DE DISCUSIÓN. densidades de Vivienda Rural adelantado por la C.R.Q. será de
Tres Mil Cien Metros Cuadrados (3.100m²)” (Alcaldía de Armenia, 2008)
POT Manizales: Acuerdo 663 de 2007
“Densidades Habitacionales: Las densidades habitacionales del suelo rural,
deberán ser concordantes con la Ley 99 de 1993, prevaleciendo en todo caso los
usos del suelo rural. Por tal razón deberán evitarse loteos y subdivisiones
exageradas que aumenten indiscriminadamente la densificación del suelo rural. La
Secretaría de Planeación determinará el área del lote, índices de ocupación y altura
máxima en suelo rural. Cualquier desarrollo en suelo rural, deberá proteger los
recursos naturales del área y garantizar la estabilidad de los suelos y protección
paisajística.” (Alcaldía de Manizales, 2014)
“Sin perjuicio de las atribuciones de los municipios y distritos en relación con la
zonificación y el uso del suelo, de conformidad con lo establecido en el
artículo 313 numeral séptimo de la Constitución Nacional, las Corporaciones
Autónomas Regionales establecerán las normas generales y las densidades
máximas a las que se sujetarán los propietarios de vivienda en áreas suburbanas y
en cerros y montañas, de manera que se protejan el medio ambiente y los recursos
naturales. No menos del 70% del área a desarrollar en dichos proyectos se
128
ESTUDIO TÉCNICO
destinará a la conservación de la vegetación nativa existente.” (Congreso de

Colombia, 1993)
POT Ibagué: Decreto 0823 de 2014
“Artículo 297.- Densidades en las áreas suburbanas. Se establece como máxima
densidad para las áreas suburbanas es de 5 Viv/Ha bruta.” (Alcaldia municipal de
Ibagué, 2008)
3.2.2.4 Tamaño
3.2.2.4.1 Capacidad
Para definir la capacidad instalada que va a tener la empresa se tienen en cuenta
los comportamientos y pronósticos de la demanda y el comportamiento de la oferta
en los lugares de estudio. De acuerdo al estudio de mercado se logró definir que los
departamentos a ser foco son Tolima, Caldas, Quindío y Risaralda, por lo que se
estima que, para definir la capacidad instalada, la demanda total del mercado será
igual a la sumatoria de las demandas individuales en cada uno de estos
departamentos.
Ilustración 45: Demanda total de viviendas en guadua para el sector rural y capacidad
instalada de la empresa
14
12
10
Total viviendas
8
6
4
2
0
may-16
may-17
may-18
may-19
may-20
may-21
may-22
ene-16
sep-16
sep-17
sep-18
sep-19
sep-20
sep-21
sep-22
ene-17
ene-18
ene-19
ene-20
ene-21
ene-22
ene-23
Demanda total Capacidad instalada 20% de la demanda

Limite Inferior Limite Superior

Como el comportamiento de la demanda muestra un pronóstico estacionario, la
determinación de la capacidad puede realizarse por persecución de demanda o por
nivelación; ya que el producto de proyecto es relativamente nuevo y se encuentra
en estado de crecimiento es viable determinar la capacidad por nivelación (Nivel
constante) con crecimientos de capacidad año a año de acuerdo con los pronósticos
de demanda.
129
ESTUDIO TÉCNICO
La capacidad por nivelación facilita el desarrollo del proyecto con menos inversiones
y reduce la capacidad ociosa ya que no se pretende cubrir toda la demanda con su
máximo valor si no mantener la producción en un nivel estático, teniendo en cuenta
la necesidad de un crecimiento anual mediante expansión escalonada.
Una vez identificada la demanda total en la zona de estudio, se define que la
empresa atenderá el 20% de esta demanda es decir 8 viviendas en el año 1, por lo
que se proveerá una capacidad instalada de construcción de 2 viviendas
trimestrales que aumentara proporcionalmente al crecimiento anual de la demanda
efectiva.
Es importante mencionar que aunque se considera un crecimiento anual
escalonado (para el cual la empresa debe estar preparada), si se reducen los
tiempos de entrega o la demanda crece rápidamente y no puede abastecerse con
la capacidad instalada se buscará ampliar la capacidad con contratación a terceros,
facilitándose al ser actividades de construcción.
3.2.2.4.2 Estrategia de producción
La estrategia de producción consiste en que una vez alcanzado el punto de equilibro
del proyecto se iniciara la construcción de la infraestructura de servicios, accesos,
sistemas de recolección de aguas lluvias y zonas sociales de la ecoaldea;
posteriormente se construirán las viviendas en serie, una a la vez de acuerdo a el
avance de ventas y compromisos con los clientes; este orden con el fin de garantizar
a los residentes un correcto funcionamiento y autonomía de sus viviendas.
Una vez terminadas las viviendas se procederá a conformar las zonas productivas
y ofreciendo el servicio de soporte técnico agrícola para iniciar o retomar la
producción de los cultivos de la ecoaldea.
3.2.2.4.3 Economías de escala
Las economías de escala para producir cada proyecto permiten la reducción de
costos por valor del 10% para agrupaciones de más de 5 viviendas, debido a
descuentos en costo de materiales, reducción de costos en transporte y costos de
mano de obra y equipos, al no tener construcciones fragmentadas. Es por esta
razón que se busca realizar proyectos denominados ecoaldeas en donde se tendrán
una agrupación de viviendas que para el primer año se conformara por 8 viviendas.
3.2.2.4.4 Estrategias de expansión
La expansión de la empresa se pretende realizar de forma escalonada, con
capacidad ligeramente menor que el comportamiento de la demanda anual,
abarcándose el 20% de la demanda total al primer año hasta llegar 50% de la misma
en el año 4. Esta estrategia de expansión reduce el riesgo si los pronósticos de
demanda no se cumplen; los costos de oportunidad son mucho menores y es
apropiada para productos nuevos y mercados dinámicos.
130
ESTUDIO TÉCNICO
3.2.2.5 Requerimientos de obras físicas

3.2.2.5.1 Infraestructura física y de servicios.
La infraestructura física requerida para el montaje de la empresa y la realización del
proyecto consta de una oficina para el personal administrativo, un stand en para el
personal de ventas y un campamento en la localización del proyecto para el
personal en obra del proyecto de la Ecoaldea.
 Oficina administrativa
La implantación de la oficina administrativa se definirá con base a la localización del
primer proyecto a construir de acuerdo con los resultados de los estudios técnicos,
de mercados y administrativos.
En la oficina de la empresa se localizarán los puestos de trabajo del gerente de
proyectos y el departamento técnico y administrativo. La oficina será de al menos
20m² y constará de una oficina para el gerente, 5 puestos de trabajo con sus
respectivos equipos de cómputo y una sala de juntas para la atención de asesores,
clientes y reuniones en general del equipo de trabajo.
La oficina debe tener acceso a los servicios de energía, internet banda ancha y
telefonía ilimitada para facilitar la comunicación con los clientes y proveedores.
 Stand de ventas
Se propone la construcción de un stand localizado en establecimientos asociados a
la actividad agrícola donde el cliente potencial asista regularmente tales como
comercializadoras de insumos o equipos para actividades agrícolas o pecuarias o
cooperativas de ahorro y crédito que promueven la producción agropecuaria; este
stand tendrá una rotación de su localización de 6 meses de acuerdo con los nuevos
proyectos a promocionar por la empresa.
Se propone para evaluación económica que el stand de ventas tendrá 9 m² de área,
esté diseñado y construido de acuerdo con las características de la zona y las
viviendas a ofrecer y con amplia información de los beneficios que brindan las
viviendas en guadua y las Ecoaldeas.
El stand será ocupado por el director comercial (que realizará visitas periódicas) y
el vendedor y asesor al cliente encargado del stand; de la misma manera se debe
tener acceso a los servicios de energía, internet banda ancha y telefonía ilimitada
para facilitar la comunicación con los clientes y proveedores.
 Proyecto
Debido a que las viviendas agrupadas son productos no móviles que van a tener
una única localización e implantación, se definió que el tipo de distribución en planta
más acorde al tipo de productos de posición fija por lo que cada una de las
operaciones convergen en el lugar de implantación y se ejecutaran en el mismo
lugar de forma secuenciada.
131
ESTUDIO TÉCNICO
Ilustración 46: Distribución de fabricación del producto de proyecto
NOTA. Tomado de: (Ruiz, 2018). La Norma NSR-10 para construcción en guadua y la
importancia del secado en Guadua y Madera. Todos los derechos reservados
Para las actividades en la obra se dispondrá de un campamento provisional de 90m²
que constará de oficinas para residentes de obra y personal de seguridad industrial,
sala de juntas, laboratorio de concretos, cuartos para maestros y trabajadores (30
personas), baterías sanitarias, un comedor que a su vez funcionará como salón de
reuniones de personal de obra y almacenes para almacenamiento de materiales.
Estas estructuras temporales se realizarán en zonas verdes para no afectar el
avance de actividades del proyecto de Ecoaldeas.
Los campamentos tendrán servicios de energía, agua, internet banda ancha y
telefonía para garantizar las condiciones necesarias para cumplir con la calidad
requerida en los diseños.
3.2.2.5.2 Diagrama de procesos
Se identifica en el siguiente diagrama de procesos las actividades de construcción
de las viviendas agrupadas en guadua y sus precedencias para facilitar la
identificación del cumplimiento de los requerimientos ofrecidos a los clientes.
132
ESTUDIO TÉCNICO
Ilustración 47: Diagrama de procesos de construcción de vivienda en guadua
133
ESTUDIO TÉCNICO
3.2.2.6 Macro localización

De acuerdo con la conclusión del estudio de mercados, la macro-localización del
proyecto se centrará en 4 departamentos de Tolima, Quindío, Risaralda y Caldas
estratégicamente definidos de acuerdo a la ubicación de los mayores proveedores,
mayor porcentaje de hogares rurales y el índice de calidad de vivienda de los
hogares. Esta zona corresponde al 9% de la población total del país, y el 11% de la
población rural de Colombia (más 261.000 hogares rurales).
Por lo anterior se realizó el análisis de localización del producto del proyecto y las
oficinas de la empresa bajo el método cualitativo de ponderación de factores
donde se caracterizaron los factores económicos y no económicos para cada uno
de ellos que se le asigno un peso que refleja su importancia relativa que va de 9
hasta 1/9.
3.2.2.6.1 Evaluación de localización de proyectos
Cuadro 36: Factores de la macro localización de los proyectos
MACROLOCALIZACIÓN
FACTORES ECONOMICOS
Costos de mano de obra
Costos de transporte de materiales
FACTORES NO ECONOMICOS
Disponibilidad de MO calificada
Disponibilidad de materias primas de calidad
Necesidad de vivienda en zonas Rurales
Actividad económica de los propietarios de la vivienda rural
Disponibilidad de servicios públicos
Cuadro 37: Relevancia de factores de localización de los proyectos de ecoaldeas
RELEVANCIA DE FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE LOS PROYECTOS DE ECOALDEAS
Costos de Disponibilidad Necesidad de Disponibilida
Costos de Disponibilida Actividad
FACTORES DE transporte de materias vivienda en d de
mano de d de MO económica de
EVALUACION de primas de zonas de servicios
obra calificada propietarios
materiales calidad posconflicto publicos
Costos de mano de obra 1/5 1 1/5 1/7 3 5
Costos de transporte de
3 5 1/5 1/5 3 3
materiales
Disponibilidad de MO
1 1/5 1 1/7 5 3
calificada
Disponibilidad de
materias primas de 5 5 1 1/5 5 5
calidad
Necesidad de vivienda
7 5 5 5 5 5
en zonas de posconflicto
Actividad económica de
1/3 1/3 1/5 1/5 1/5 1/3
propietarios
Disponibilidad de
1/5 1/3 1/3 1/5 1/5 3
servicios publicos
134
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 38: Evaluación de localización de los proyectos de ecoaldeas

EVALUACIÓN DE LOCALIZACIÓN DE LOS PROYECTOS DE ECOALDEAS
TOLIMA RISARALDA QUINDIO CALDAS
FACTORES DE PONDERACIÓ
CRITERIOS DE CALIFICACIÓN
EVALUACIÓN N C a lif ic a c ió n
C a lif ic a c ió n
P o nde ra da P o nde ra da P o nde ra da P o nde ra da
Costos de mano de obra 10% 2 0,20 3 0,31 3 0,31 3 0,31 (1 costos altos, 5 costos bajos)
Costos de transporte de (1 costos altos de transporte, 5
15% 3 0,46 4 0,62 4 0,62 4 0,62
materiales costos bajos de transporte)
Disponibilidad de MO (1 baja disponibilidad de MO, 5 alta
11% 3 0,33 4 0,44 4 0,44 4 0,44
calificada disponibilidad de MO)
Disponibilidad de materias (1 baja disponibilidad, 5 alta
23% 4 0,91 5 1,14 5 1,14 5 1,14
primas de calidad disponibilidad)
Necesidad de vivienda en (1 poca necesidad de vivienda, 5
34% 5 1,71 3 1,03 2 0,69 3 1,03
zonas de posconflicto mucha necesidad de vivienda)
(1 act economica poco relacionada a
Actividad económica de
2% 4 0,07 3 0,05 3 0,05 3 0,05 la agricultura, 5 act economica muy
propietarios
relacionada a la agricultura)
(1 dificultad de acceso a servicios
Disponibilidad de servicios
5% 2 0,09 3 0,14 3 0,14 3 0,14 publicos, 5 disponibilidad de servicios
publicos
publicos)
100% 3,78 3,72 3,38 3,72

De acuerdo con la evaluación de los factores de localización del proyecto y teniendo
en cuenta los resultados del estudio de mercado se obtuvo que no hay diferencias
importantes entre los resultados de los cuatro departamentos evaluados por lo que
todas las localizaciones son válidas para ejecutar las ecoaldeas.
Ya que se observa que la necesidad de vivienda en el sector rural está concentrada
en el Tolima (117.312 hogares rurales), seguido de Caldas (74.434 hogares rurales),
Risaralda (51.834 hogares rurales) y Quindío (18.036 hogares rurales) y la
necesidad de vivienda es el factor más importante de ponderación, se escoge el
Tolima como localización inicial para la construcción del proyecto de las ecoaldeas
y se dará rotación a la localización de los siguientes proyectos entre las demás
localizaciones escogidas previamente.
De la misma manera al observarse que la ciudad de Manizales por exigencias del
plan de ordenamiento territorial impide construir un proyecto con área suficiente
para la producción agrícola impidiendo generar una economía interna sostenible, se
requiere realizar un estudio posterior donde se defina qué municipio del
departamento de Caldas cumple con los factores técnicos y legales para hacer
viable económicamente el proyecto tanto para la empresa como para los clientes.
Se estima preliminarmente que esta localización podría darse en los municipios de
Villamaría o Chinchiná (cercanos a Manizales).
3.2.2.6.2 Evaluación de Localización de Oficinas
Una vez obtenida la localización de los proyectos debe definirse la localización de
las oficinas de ventas y administrativas de la empresa, en donde se definen como
factores más importantes de la evaluación el tiempo de desplazamiento de los
integrantes de la empresa a la zona de los proyectos y la cercanía de la oficina con
respecto a los clientes potenciales.
135
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 39: Factores de localización de oficinas

MACROLOCALIZACIÓN
FACTORES ECONOMICOS
Costos de transporte de personal
Costos de alquiler del inmueble
FACTORES NO ECONOMICOS
Disponibilidad de acompañamiento en la zona de los proyectos
Tiempo de desplazamiento de personal
Cercanía a clientes potenciales
Cuadro 40: Relevancia de factores de localización de las oficinas de la empresa
RELEVANCIA DE FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE OFICINAS DE LA EMPRESA
Costos de Costos de Disponibilidad de Tiempo de Cercania a
FACTORES DE
transporte de alquiler del acompañamiento en la desplazamiento a la zona clientes
EVALUACION
personal inmueble zona de los proyectos de los proyectos potenciales
Costos de transporte de
5 1/5 1/7 1/5
personal
Costos de alquiler del
1/5 1/5 1/3 1/3
inmueble
Disponibilidad de
acompañamiento en la 5 5 1/7 1/3
zona de los proyectos
Tiempo de
desplazamiento a la zona 7 3 7 3
de los proyectos
Cercania a clientes
5 3 3 1/3
potenciales

Cuadro 41: Evaluación de localización de las oficinas de la empresa
EVALUACIÓN DE LOCALIZACIÓN DE OFICINAS DE LA EMPRESA
TOLIMA RISARALDA QUINDIO CALDAS
FACTORES DE EVALUACIÓN
PONDERACIÓN CRITERIOS DE CALIFICACIÓN
LOCALIZACIÓN DE OFICINAS Calificación
Calificación
Calificación
Calificación
Calificación
Calificación
Calificación
Calificación
Ponderada Ponderada Ponderada Ponderada
Costos de transporte de personal 11% 4 0,46 3 0,34 3 0,34 3 0,34 (1 costos altos, 5 costos bajos)
Costos de alquiler del inmueble 2% 5 0,11 5 0,11 5 0,11 5 0,11 (1 costos altos, 5 costos bajos)
Disponibilidad de acompañamiento (1 dificultad de acompañamiento, 5
en la zona de los proyectos facilidad de acompañamiento)
22% 4 0,87 3 0,65 3 0,65 3 0,65
Tiempo de desplazamiento a la zona (1 largos tiempos de desplazamiento, 5
de los proyectos cortos tiempos de desplazamiento)
41% 4 1,65 3 1,24 3 1,24 3 1,24
(1 lejanía de clientes potenciales, 5

Cercania a clientes potenciales
cercania de clientes potenciales)
23% 4 0,94 4 0,94 4 0,94 4 0,94
100% 4,02 3,28 3,28 3,28

Debido a que los lugares de residencia de los integrantes de la junta de accionistas
de la empresa son Bogotá e Ibagué nuevamente se ratifica que por la cercanía con
los proyectos la localización inicial de las oficinas de la empresa debe ser el
departamento del Tolima.
Ya que en los municipios capitales de los departamentos se podrían captar más
clientes potenciales al ser zonas de mayor comercialización de productos agrícolas
136
ESTUDIO TÉCNICO
y abastecimiento de insumos agropecuarios se escoge la ciudad de Ibagué como la

ubicación inicial de las oficinas de la empresa alineada con la localización del primer
proyecto de ecoaldeas. Una vez que se realice el primer proyecto el stand de ventas
rotara entre las diferentes capitales de los departamentos estudiados para facilitar
la captación de clientes.
3.2.2.7 Micro localización
Una vez definida la zona de estudio de las ecoaldeas como las capitales de los
departamentos de los departamentos del Tolima, Risaralda y Quindío se realiza la
búsqueda de predios que cumplan con las características requeridas para la
construcción del proyecto. A continuación, se evalúan las ofertas de lotes
encontrados en el sector rural de los municipios de Ibagué, Pereira y Armenia,
conseguidas en las plataformas de fincaraiz.com y olx.com donde se tienen en
cuenta factores como el área requerida para la ejecución del proyecto de acuerdo a
las reglamentaciones de los POT regionales y el tiempo de recorrido a la cabecera
municipal que debe ser menor a 40 minutos. Esta evaluación se realiza para definir
los costos del lote y poder planear los costos totales de construcción de cada uno
de los proyectos de las ecoaldeas.
Cuadro 42: Evaluación de la micro localización de las ecoaldeas de acuerdo a plan de
crecimiento anual en el sector rural de Ibagué, Pereira y Armenia.
EVALUACIÓN DE LA MICRO LOCALIZACIÓN DE LAS ECOALDEAS DE ACUERDO AL PLAN DE CRECIMIENTO ANUAL
Tiempo de
Cant Area Total area Areas comunes Total Area Cumple el Precio lote Cumple tiempo
Año de Area recorrido a
Municipio Sector viviendas construida x construida** adicionales** requerida para el area Precio lote (COP$) por m² de recorrido Observaciones
estudio Lotes (m²) cabecera
(un) vivienda* (m²) (m²) (m²) proyecto** (m²) requerida? (COP$) menor a 40 min?
municipal
Ibagué Cobeima Año 1 8 N/A N/A N/A 16.000 10.000 NO $ 80.000.000 $ 8.000 56 min NO Con servicios
Ibagué Coello Año 1 8 N/A N/A N/A 16.000 13.400 NO $ 250.000.000 $ 18.657 25 min OK Con servicios
Ibagué San bernardo Año 1 8 N/A N/A N/A 16.000 10.000 NO $ 250.000.000 $ 25.000 50 min NO Con servicios
Ibagué Pastales Año 1 8 N/A N/A N/A 16.000 10.000 NO $ 250.000.000 $ 25.000 29 min OK Con servicios
Ibagué El totumo Año 1 8 N/A N/A N/A 16.000 30.000 OK $ 500.000.000 $ 16.667 30 min OK Con servicios
Ibagué La Miel Año 4 18 N/A N/A N/A 36.000 50.000 OK $ 700.000.000 $ 14.000 30 min OK Con servicios
Ibagué Payande Año 4 18 N/A N/A N/A 36.000 50.000 OK $ 1.000.000.000 $ 20.000 40 min OK Con servicios
Pereira Vereda el chocho Año 2 11 174 1.914 4.466 6.380 9.600 OK $ 200.000.000 $ 20.833 20 Min OK
Pereira Cerritos Año 2 11 174 1.914 4.466 6.380 5.000 NO $ 250.000.000 $ 50.000 33 min OK Con servicios
Pereira La Florida Año 2 11 174 1.914 4.466 6.380 5.148 NO $ 320.000.000 $ 62.160 38 min OK Con servicios
Pereira Cerritos Año 2 11 174 1.914 4.466 6.380 6.400 OK $ 500.000.000 $ 78.125 33 min OK Con servicios
Pereira La Condina Año 5 18 174 3.132 7.308 10.440 12.800 OK $ 300.000.000 $ 23.438 21 min OK Con servicios
Pereira El tigre Año 5 18 174 3.132 7.308 10.440 10.000 NO $ 520.000.000 $ 52.000 23 min OK Con servicios
Pereira Autopista del café Año 5 18 174 3.132 7.308 10.440 16.000 OK $ 540.000.000 $ 33.750 Salida OK Con servicios
Armenia Cordoba Año 3 15 N/A N/A N/A 46.500 14.000 NO $ 95.000.000 $ 6.786 40 min OK
Armenia El Caimo Año 3 15 N/A N/A N/A 46.500 3.200 NO $ 180.000.000 $ 56.250 14 min OK
Armenia Pueblo tapao Año 3 15 N/A N/A N/A 46.500 20.000 NO $ 300.000.000 $ 15.000 23 min OK Con servicios
Armenia Via Calarcá Año 3 15 N/A N/A N/A $ 250.000.000 $ 7.440 25 min OK Con servicios
46.500 65.600 OK
Armenia El Caimo Año 3 15 N/A N/A N/A $ 500.000.000 $ 15.625 15 min OK Con servicios
Armenia La Revancha Año 3 15 N/A N/A N/A 46.500 20.500 NO $ 550.000.000 $ 26.829 24 min OK
Armenia Pueblo Tapao Año 3 15 N/A N/A N/A 46.500 32.000 NO $ 600.000.000 $ 18.750 23 min OK
NOTAS:
* El area total contruida esta constituida por el area de la vivienda y el porcentaje de las areas correspondientes a las zonas sociales y zonas duras del proyecto.
** El area total construida y el area de zonas verdes fueron calculadas de acuerdo a las exigencias de los planes de ordenamiento territorial cada municipio de estudio
NOTA. Tomado de: Elaboración propia.(Fincaraíz.com.co, 2018). Todos los derechos

reservados
Una vez evaluadas y definidas las localizaciones encontradas se resume la propuesta en

el siguiente cuadro:
137
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 43: Propuesta de micro localización de proyectos

Año Macro Micro localización Área Valor lotes Tiempo de Disponibi
localizaci lotes (COP$) recorrido a lidad de
ón (m2) cabecera municipal servicios
30.000 $ 500.000.000 30 min SI
1 Tolima Ibagué, vereda el totumo
2 Risaralda Pereira, vereda cerritos 6.400 $ 500.000.000 33 min Si
Armenia, 2 ecoaldeas Si
3 Quindío vía Calarcá y 33.600 $ 250.000.000 25 min Si
Vereda el Caimo. 32.000 $ 500.000.000 15 min
50.000 $ 700.000.000 30 min Si
4 Tolima Ibagué, vereda la Miel
Pereira, vereda la 12.800 $ 300.000.000 21 min Si
5 Risaralda
Condina

*Este valor se realiza con una estimación por analogía contemplando una vivienda
de 100 m² para clase media a $ 850,000 /m² debido a producción a escala, extraída
de Guadua Bambú Colombia
**Este valor surge de una recolección de precios realizada en las páginas
fincaraiz.com y olx.com
*** Este valor se realiza con una estimación analógica contemplando una edificación
para zona común igual al 20% del área total de las viviendas construidas con precio
de $ 550,000 debido a la menor exigencia en acabados, cifra extraída de Guadua
Bambú Colombia
****Valor extraído de construdata, por motivo de cobro de honorarios de
profesionales, que incluye (estudio de suelo, diseños arquitectónicos, estructurales,
hidrosanitarios y eléctricos)
*****Valor que surge del cálculo de expensas según decreto 1077 de 2015
138
ESTUDIO TÉCNICO
Cuadro 44: Costos y beneficios técnicos

COSTOS Y BENEFICIOS TÉCNICOS
BENEFICIOS $ - $ - $ 11,592,000.00
Ingresos operacionales 413010 $ - $ - $ 11,592,000.00
Cantidad (Estudio de oferta y demanda) 8.00 11.00
Cantidad (mantenimiento de vivienda) 8.00
Precio (mantenimiento de viviendas) $ - $ - $ 1,449,000.00
Venta de activos (puntos de venta, bodegas de distribución,
flotilla de transportee)
COSTOS $ 15,881,146.67 $ 1,709,584,423.46 $ 2,069,998,074.71

Inversión 12 $ 15,881,146.67 $ - $ -
Maquinaria y herramienta para construcción $ 9,287,060.00 $ - $ -
Estudios técnicos $ 6,594,086.67 $ - $ -
Costos 613010 $ 1,709,584,423.46 $ 2,069,998,074.71
Costos de producción UN 52 $ 99,450,000.00 $ 106,542,162.17
Costos directos de fabricación Vivienda* $ 85,000,000.00 $ 86,859,630.00
Prelminares de obra $ 850,000.00 $ 877,370.00
Materiales $ 56,100,000.00 $ 57,906,420.00
Cimentación $ 3,136,267.20 $ 3,237,255.00
Estructura $ 17,249,475.69 $ 17,804,908.81
Acabados $ 29,794,550.58 $ 30,753,935.11
Redes $ 5,919,706.52 $ 6,110,321.07
Equipos $ 7,650,000.00 $ 7,896,330.00
Cimentación $ 427,672.25 $ 441,443.30
Estructura $ 2,352,201.32 $ 2,427,942.20
Acabados $ 4,062,893.69 $ 4,193,718.87
Redes $ 807,232.74 $ 833,225.63
Mano de obra $ 17,850,000.00 $ 18,424,770.00
Cimentación $ 997,933.66 $ 1,030,067.12
Estructura $ 5,488,630.40 $ 5,665,364.30
Acabados $ 9,479,837.93 $ 9,785,088.71
Redes $ 1,883,598.01 $ 1,944,249.87
Transporte $ 2,550,000.00 $ 2,632,110.00
Costos indirectos de fabricación Vivienda $ 14,450,000.00 $ 19,682,532.17
Administrativo de obra (12% costo directo) $ 10,200,000.00 $ 10,423,155.60
Imprevistos (5% de costos directos) $ 4,250,000.00 $ 4,342,981.50
Mantenimiento preventivo (Incluido) $ - $ 4,916,395.07
Inspecciones y revisiones generales de la vivienda (5 años) $ - $ 3,716,395.07
Primer mantenimiento para piezas estructurales de guadua $ - $ 1,200,000.00
Otros costos de producción $ 913,984,423.46 $ 887,954,290.87
Costo lote** $ 500,000,000.00 $ 500,000,000.00
Costos directos de fabricación Zona común*** $ 283,600,000.00 $ 276,242,880.00
Prelminares de obra $ 880,000.00 $ 1,210,000.00
Materiales $ 58,080,000.00 $ 79,860,000.00
Equipos $ 7,920,000.00 $ 10,890,000.00
Mano de obra $ 18,480,000.00 $ 25,410,000.00
Transporte $ 2,640,000.00 $ 3,630,000.00
Redes exteriores para vivienda $ 57,600,000.00 $ 74,318,400.00
Senderos y circulaciones $ 66,000,000.00 $ 54,500,160.00
Infraestructura para zonas de cultivo $ 72,000,000.00 $ 26,424,320.00
Costos indirectos de fabricación Zona comun $ 53,128,395.07 $ 52,035,992.59
Administrativo de obra (12% costo directo) $ 34,032,000.00 $ 33,149,145.60
Imprevistos (5% de costos directos) $ 14,180,000.00 $ 13,812,144.00
Mantenimiento preventivo (Incluido) $ 4,916,395.07 $ 5,074,702.99
Inspecciones y revisiones generales de la edificacion(5 años) $ 3,716,395.07 $ 3,836,062.99
Primer mantenimiento para piezas estructurales de guadua $ 1,200,000.00 $ 1,238,640.00
Estudios y diseño**** $ 45,000,000.00 $ 46,449,000.00
Permisos y licencias***** $ 31,327,322.39 $ 12,297,712.28
Licencia de Parcelación $ 22,007,344.73 $ 7,620,687.41
Licencia de Construcción $ 9,319,977.66 $ 4,677,024.87
Depreciaciones $ 928,706.00 $ 928,706.00
Maquinaria y herramienta para construcción $ 928,706.00 $ 928,706.00
Costos de mantenimiento UN (no incluido) $ - $ 1,260,000.00
Materiales $ 126,000.00
Equipos $ 63,000.00
Mano de Obra $ 667,800.00
Transporte $ 163,800.00
Impuestos $ 239,400.00
139
ESTUDIO TÉCNICO
COSTOS Y BENEFICIOS TÉCNICOS

BENEFICIOS $ 32,846,760.00 $ 62,398,162.80 $ 104,332,556.48
Ingresos operacionales 413010 $ 32,846,760.00 $ 62,398,162.80 $ 104,332,556.48
Cantidad (Estudio de oferta y demanda) 15.00 18.00 18.00
Cantidad (mantenimiento de vivienda) 19.00 34.00 52.00
Precio (mantenimiento de viviendas) $ 1,728,776.84 $ 1,835,240.08 $ 2,006,395.32
Venta de activos (puntos de venta, bodegas de distribución,
flotilla de transportee)
COSTOS $ 2,809,136,973.78 $ 3,856,581,696.19 $ 3,912,331,794.56

Inversión 12 $ - $ - $ -
Maquinaria y herramienta para construcción $ - $ - $ -
Estudios técnicos $ - $ - $ -
Costos 613010 $ 2,809,136,973.78 $ 3,856,581,696.19 $ 3,912,331,794.56
Costos de producción UN 52 $ 109,986,369.89 $ 113,306,492.47 $ 116,484,440.46
Costos directos de fabricación Vivienda* $ 89,668,091.37 $ 92,375,682.39 $ 94,967,681.48
Prelminares de obra $ 903,691.10 $ 928,813.71 $ 952,591.34
Materiales $ 59,643,612.60 $ 61,301,705.03 $ 62,871,028.68
Cimentación $ 3,334,372.65 $ 3,427,068.21 $ 3,514,801.16
Estructura $ 18,339,056.07 $ 18,848,881.83 $ 19,331,413.21
Acabados $ 31,676,553.17 $ 32,557,161.34 $ 33,390,624.68
Redes $ 6,293,630.71 $ 6,468,593.64 $ 6,634,189.64
Equipos $ 8,133,219.90 $ 8,359,323.41 $ 8,573,322.09
Cimentación $ 454,686.60 $ 467,326.88 $ 479,290.45
Estructura $ 2,500,780.47 $ 2,570,302.16 $ 2,636,101.90
Acabados $ 4,319,530.44 $ 4,439,613.38 $ 4,553,267.49
Redes $ 858,222.40 $ 882,080.98 $ 904,662.26
Mano de obra $ 19,180,185.57 $ 19,928,212.81 $ 20,665,556.68
Cimentación $ 1,072,299.88 $ 1,114,119.57 $ 1,155,341.99
Estructura $ 5,897,644.24 $ 6,127,652.36 $ 6,354,375.50
Acabados $ 10,186,277.34 $ 10,583,542.16 $ 10,975,133.22
Redes $ 2,023,964.11 $ 2,102,898.71 $ 2,180,705.96
Transporte $ 2,711,073.30 $ 2,786,441.14 $ 2,857,774.03
Costos indirectos de fabricación Vivienda $ 20,318,278.52 $ 20,930,810.08 $ 21,516,758.98
Administrativo de obra (12% costo directo) $ 10,760,170.96 $ 11,085,081.89 $ 11,396,121.78
Imprevistos (5% de costos directos) $ 4,483,404.57 $ 4,618,784.12 $ 4,748,384.07
Mantenimiento preventivo (Incluido) $ 5,074,702.99 $ 5,226,944.08 $ 5,372,253.12
Inspecciones y revisiones generales de la vivienda (5 años) $ 3,836,062.99 $ 3,951,144.88 $ 4,060,986.71
Primer mantenimiento para piezas estructurales de guadua $ 1,238,640.00 $ 1,275,799.20 $ 1,311,266.42
Otros costos de producción $ 1,130,779,025.41 $ 1,762,805,559.69 $ 1,724,887,904.13
Costo lote** $ 600,000,000.00 $ 750,000,000.00 $ 700,000,000.00
Costos directos de fabricación Zona común*** $ 386,989,060.80 $ 764,999,185.79 $ 780,761,763.16
Prelminares de obra $ 1,650,000.00 $ 1,980,000.00 $ 1,980,000.00
Materiales $ 108,900,000.00 $ 130,680,000.00 $ 130,680,000.00
Equipos $ 14,850,000.00 $ 17,820,000.00 $ 17,820,000.00
Mano de obra $ 34,650,000.00 $ 41,580,000.00 $ 41,580,000.00
Transporte $ 4,950,000.00 $ 5,940,000.00 $ 5,940,000.00
Redes exteriores para vivienda $ 91,857,542.40 $ 157,015,159.14 $ 161,380,180.57
Senderos y circulaciones $ 74,846,886.40 $ 191,907,416.73 $ 197,242,442.91
Infraestructura para zonas de cultivo $ 55,284,632.00 $ 218,076,609.92 $ 224,139,139.68
Costos indirectos de fabricación Zona comun $ 71,015,084.41 $ 135,422,114.71 $ 138,239,282.54
Administrativo de obra (12% costo directo) $ 46,438,687.30 $ 91,799,902.30 $ 93,691,411.58
Imprevistos (5% de costos directos) $ 19,349,453.04 $ 38,249,959.29 $ 39,038,088.16
Mantenimiento preventivo (Incluido) $ 5,226,944.08 $ 5,372,253.12 $ 5,509,782.80
Inspecciones y revisiones generales de la edificacion(5 años) $ 3,951,144.88 $ 4,060,986.71 $ 4,164,947.97
Primer mantenimiento para piezas estructurales de guadua $ 1,275,799.20 $ 1,311,266.42 $ 1,344,834.84
Estudios y diseño**** $ 47,842,470.00 $ 49,172,490.67 $ 50,431,306.43
Permisos y licencias***** $ 24,003,704.20 $ 62,283,062.52 $ 54,526,846.01
Licencia de Parcelación $ 15,657,843.88 $ 40,877,632.88 $ 36,225,939.54
Licencia de Construcción $ 8,345,860.32 $ 21,405,429.64 $ 18,300,906.47
Depreciaciones $ 928,706.00 $ 928,706.00 $ 928,706.00
Maquinaria y herramienta para construcción $ 928,706.00 $ 928,706.00 $ 928,706.00
Costos de mantenimiento UN (no incluido) $ 1,503,284.21 $ 1,595,860.94 $ 1,744,691.58
Materiales $ 150,328.42 $ 159,586.09 $ 174,469.16
Equipos $ 75,164.21 $ 79,793.05 $ 87,234.58
Mano de Obra $ 796,740.63 $ 845,806.30 $ 924,686.54
Transporte $ 195,426.95 $ 207,461.92 $ 226,809.91
Impuestos $ 285,624.00 $ 303,213.58 $ 331,491.40
140
ESTUDIO TÉCNICO
3.2.4 Conclusiones
o Se implementará una nueva conformación de residencia rural en este sector
denominadas eco-aldeas, que busca generar una completa armonía entre
sus habitantes y la naturaleza, generando así sociedades completamente
sustentables.
o Aunque inicialmente las Ecoaldeas se conformaban para grupos étnicos, con
jurisprudencia y servicios autónomos, actualmente, estas conformaciones
habitacionales están relacionándose más directamente con el sector urbano
y la vida en la ciudad, conformando una articulación entre la ciudad y la
naturaleza. Extrayendo lo mejor de ambas
o Existen dos tendencias de construcción para viviendas en guadua, una
vivienda tradicional, con similares características a las que se han venido
construyendo a lo largo del tiempo, con un sistema constructivo in situ, con
un costo de construcción de $ 825.000/m², con un tiempo de construcción
promedio para una vivienda de 80 m² de 3 meses aproximadamente y con
un diseño particularizado dirigido a cada cliente al que se le ofrece.
o La característica principal y diferencia con las edificaciones tradicionales en
la nueva tendencia de construcción de vivienda es la construcción con
sistemas modulares, que permite reducir el tiempo de su construcción en la
mitad con respecto a la construcción tradicional, así como un costo menor,
llegando así a aproximadamente $ 700.000/m².
o Otro factor diferenciador entre las nuevas tendencias de construcción vs la
vivienda tradicional, es el suministro de servicios públicos de manera no
convencional, permitiendo así ser más amigables con el medio ambiente.
o En cuanto a similitudes entre las tendencias de la vivienda, encontramos que
ambas, generan un fortalecimiento de la relación entre la vivienda y su
contexto, se mimetizan con su entorno y se generan espacios orientados a
la labor productiva.
o Debido al difícil acceso de servicios de abastecimiento de agua convencional,
se han creado diversos sistemas que han podido suplir esta dificultad, como
lo son la captación de agua superficial, la captación de agua subterránea, la
captación de agua lluvia y la captación de agua atmosférica, que ha permitido
diversificar las fuentes de obtención del servicio, y que depende
principalmente del lugar donde se localiza la vivienda.
o Con respecto al sistema de saneamiento de viviendas rurales, se ha creado
un sistema no convencional, que ha permitido el tratamiento correcto de los
desechos, como el sistema séptico, que ha concedido un buen tratamiento
de los residuos generados por viviendas y su devolución al suelo dejando
solo los nutrientes del desecho y reduciendo el impacto negativo en el medio
ambiente.
141
ESTUDIO TÉCNICO
o Los sistemas de saneamiento permiten también el reciclaje de las aguas

grises, que comúnmente se usan para el suministro en el sector productivo
de la vivienda.
o Se define que el proceso de construcción de un conjunto viviendas en
guadua de tipo Ecoaldea se debe realizar al menos los procedimientos de
movimiento de tierras y/o mejoramiento del terreno, localización y replanteo
de las edificaciones y paramentos, instalación de redes eléctrica e hidro–
sanitarias externas e internas, construcción de cimientos, sobre-cimientos y
placa de contra-piso, instalación de redes internas de gas, instalación de
elementos en guadua de la estructura y de cubierta, acabado de pisos y
muros, carpintería y ventanería y mantenimiento preventivo y correctivo de la
vivienda.
o El mantenimiento preventivo permite reducir los costos que conlleva realizar
reparaciones a escalas más altas, siempre y cuando, estas acciones no
superen el costo de estas reparaciones.
o El programa de mantenimiento debe tener dos componentes básicos que
permiten tomar las mejores medidas frente a situaciones adversas, dichos
componentes son preventivos y correctivos.
o Se identifica que para el proceso de construcción de las Ecoaldeas se
requieren las siguientes maquinarias equipos o herramientas para facilitar o
agilizar los procesos constructivos:
 Maquinaria para el movimiento de tierras de las edificaciones y vías
de acceso a las viviendas
 Equipo menor para conformación de terrenos de soporte y fundición
de elementos en concreto.
 Herramientas de corte, sujeción fijación y auxiliares para el manejo de
la guadua.
o Entre las materias primas indispensables para la construcción de las
viviendas de las Ecoaldeas se encuentran:
 Guadua para la construcción de elementos estructurales, carpintería
y/o ventanería y elementos estéticos de muros y muebles
 Cemento producir en sitio concreto reforzado y morteros
 Acero de refuerzo para estructuras en concreto reforzado como la
cimentación de las viviendas y los tanques de almacenamiento de
agua
 Revestimientos de pisos y muros con función proteger, sellar o
impermeabilizar los elementos (interiores o exteriores) a la vez de
cumplir una función estética tales como enchapes, superboard, estuco
y pintura.
o Para agrupaciones de vivienda en el sector rural se debe cumplir con los
lineamientos de los planes de ordenamiento territorial del municipio de
142
ESTUDIO TÉCNICO
estudio; en este caso para la zona de eje cafetero y Tolima se debe tener en
cuenta los siguientes aspectos al realizar su diseño y planeación:
 En Ibagué se deben tener máximo 5 viviendas por ha.
 En Manizales debe destinarse el 70% del predio en labores de
conservación de la vegetación nativa
 En Armenia la parcela rural debe ser de mínimo 3100 m²
 En Pereira, se debe tener un uso del 50% del predio en labores
agrícolas y 20% destinadas a la protección y conservación de
bosques.
o Se observa que de acuerdo al análisis legal de cada una de las zonas de
estudio debe excluirse Manizales como zona de localización de la agrupación
de viviendas; esto debido a que al analizar detalladamente el plan de
ordenamiento territorial del municipio la exigencia de disponer del 70% del
área del lote del proyecto para conservación de especies nativas implica
reducir considerablemente el área productiva de la ecoaldea lo que genera
que esta no sea tan sostenible económicamente para los clientes en
comparación con las demás localizaciones estudiadas.
o Ya que el departamento de Caldas es una localización viable para la
localización de las Ecoaldeas de acuerdo al estudio técnico y de mercados,
pero no es viable el municipio de Manizales por las restricciones de su plan
de ordenamiento territorial, podría estudiarse posteriormente la posibilidad
de atender la demanda efectiva del departamento en los municipios de
Villamaría o Chinchiná (cercanos a Manizales).
o Para tratamiento de agrupaciones rurales, se deben solicitar dos tipos de
licencia, la primera debe ser una licencia de parcelación, la cual está regida
directamente para este sector y su costo depende del departamento donde
se ubiqué, las áreas del lote, el uso y el estrato socioeconómico.
o Igualmente debe ser solicitada una licencia de construcción en la modalidad
de obra nueva y demolición total (en caso de que existan construcciones en
el lugar). Este trámite suele tardar aproximadamente 3 meses y tiene un
costo generado, regido por el lugar donde se localice, el uso que se desarrolle
en él, su estrato socioeconómico y el área construida del proyecto.
o Las viviendas en guadua tienen limitaciones físicas según la normatividad
colombiana, como lo son tener una altura máxima de dos niveles, el solo
permitir una especie de guadua como componente estructural (Angustifolia
Kunth), y las exigencias de calidad e inmunización debido a su origen natural
y vulnerabilidad frente a los agentes ambientales.
o En la normatividad, se vislumbra también una falta de confianza para con
este material, debido a su poca exploración y conocimiento de propiedades
físicas y químicas, lo que se expresa en las limitaciones generadas de altura
y sismo resistencia.
143
ESTUDIO TÉCNICO
o Para la definición de la capacidad es importante analizar cada uno de los

aspectos como lo son la oferta, demanda, estrategia de producción y
economías de escala; el análisis debe realizarse tanto individualmente como
un conjunto global, abarcado así los diferentes escenarios posibles en el
horizonte de planeación.
o Los comportamientos de la demanda para cada departamento de forma
individual entrega datos para generar una segmentación del mercado, pero
si se observa en conjunto se ratifica lo evidenciado en el estudio de
mercados, la demanda total de los 4 departamentos seleccionados como
foco de estudio está por encima de lo esperado. Se planea para el horizonte
de planeación estar situados con rango de confianza entre el 15% y 70%,
que se cumplirá el crecimiento pronosticado para los siguientes 5 años.
o La demanda efectiva para el primer año de operación es de 8 viviendas
rurales en guadua con un crecimiento anual hasta llegar al cuarto año a 18
viviendas anuales. Se proporcionará a la empresa la capacidad instalada y
capital de trabajo inicial para el inicio de construcción dos viviendas
trimestrales.
o De la misma manera se ofrecerá el servicio adicional de mantenimiento
preventivo de las viviendas a partir del segundo año de constitución de la
empresa que seguirá los lineamientos del plan de mantenimiento establecido
y presentándose una demanda efectiva de 7 viviendas para mantenimiento
al año dos hasta llegar al quinto año de operación con un total de 49 viviendas
para mantenimiento.
o La infraestructura física requerida para el montaje de la empresa y la
realización del proyecto consta de una oficina para el personal administrativo,
un stand en para el personal de ventas y un campamento en la localización
del proyecto para el personal en obra del proyecto de la Ecoaldea.
o La implantación de las oficinas administrativas de la empresa se definirá
teniendo en cuenta la localización del primer proyecto a construir de acuerdo
con los resultados de los estudios técnicos, de mercados y administrativos.
En las oficinas de la constructora se localizarán los puestos de trabajo del
gerente de proyectos y el departamento técnico y administrativo.
o Se propone la construcción de un stand localizado en establecimientos
asociados a la actividad agrícola donde el cliente potencial asista
regularmente tales como comercializadoras de insumos o equipos para
actividades agrícolas o pecuarias o cooperativas de ahorro y crédito que
promueven la producción agropecuaria; diseñados y construidos de acuerdo
con las características de la zona y las viviendas a ofrecer y con amplia
información de los beneficios que brindan las viviendas en guadua y las
Ecoaldeas.
144
ESTUDIO TÉCNICO
o Para las actividades en la obra se dispondrá de un campamento provisional

que constará de oficinas para residentes de obra y personal de seguridad
industrial, sala de juntas, laboratorio de concretos, cuartos para maestros y
trabajadores (30 personas), baterías sanitarias, un comedor que a su vez
funcionará como salón de reuniones de personal de obra y almacenes para
almacenamiento de materiales. Estas estructuras temporales se realizarán
en zonas verdes para no afectar el avance de actividades del proyecto de
Ecoaldeas.
o Se recomienda que el producto que ofrecerá la empresa de construcción de
viviendas en guadua contemple las siguientes características:
 La conformación de una agrupación de viviendas con el concepto de
Ecoaldea debe estar articulada con la ciudad, para acceder fácilmente
a los servicios básicos de salud y educación; con esto, el énfasis de
esta agrupación será el de realizar labores agrícolas, para su
autoconsumo, armonizado con viviendas en guadua amigables con el
medio ambiente.
 La generación de un sistema constructivo en sitio, con el uso de
nuevas tendencias, como diseño bioclimático, uso eficiente de
recursos y como eje director la reinterpretación de la ruralidad,
articulado al sector productivo.
 Se establece que la vivienda a construir será de un área entre 95 y
105 m² para que se propicie la articulación de esta al área productiva,
generando un ambiente ecológico y natural al interior de la misma.
 Los espacios que se contempla para la vivienda son hall de acceso,
sala y comedor, cocina, cuarto de herramientas y almacén conectado
a la zona productiva como zona social; para la zona privada la vivienda
tendrá tres baños y tres habitaciones.
 En cuanto a las zonas comunes de la ecoaldea se proveerá de una
zona productiva y de acopio de cosecha común para todas las
viviendas, infraestructura de servicios públicos como energía
acueducto y alcantarillado, portería de acceso, vías vehiculares
internas y senderos ecológicos. De la misma manera se ofrecerá el
servicio de soporte técnico agrícola que le permita al cliente definir qué
productos cultivar de acuerdo al tipo de suelo, la capacidad del mismo,
altimetría, clima entre otras características de la región en específico.
 Se utilizaran como materiales principales para la construcción de la
vivienda concreto para la cimentación, guadua angustifolia Kunth para
la estructura principal de la vivienda (columnas, vigas y viguetas),
mampostería BTC o superboard par muros divisorios y de
cerramiento, esterilla, panel de yeso o varas de bambú y teja
arquitectónica para el cielo raso y cubierta liviana para la estructura,
145
ESTUDIO TÉCNICO
ventanería en vidrio con marcos de guadua, puertas de madera,

mesón en granito para cocinas y baños y enchapes en cerámica o
porcelanato de acuerdo con diseño propuesto.
 Debido al análisis de micro-localización de los proyectos realizado en
el presente estudio, se recomienda:
 Localizar para el primer año de la empresa el proyecto de
ecoaldeas en el departamento del Tolima en zona rural del
Municipio de Ibagué, más exactamente en la vereda El Totumo,
ubicada a 30 minutos del casco urbano de Ibagué. El lote
cuenta con un área de 30.000 m², un costo de 500 millones de
pesos y posee disponibilidad de servicios públicos.
 Localizar para el segundo año el proyecto en el departamento
de Risaralda en zona rural del municipio de Pereira vereda
Cerritos, a 33 minutos de la cabecera municipal. Este lote
cuenta con un área de 6.400 m², un costo de 500 millones de
pesos y posee disponibilidad de servicios públicos.
 Localizar para el tercer año el proyecto de ecoaldeas en el
departamento del Quindío en zona rural del municipio de
Armenia. Debido a la escasez de lotes con servicios públicos y
a la gran cantidad de m2 requeridos por el POT para el
municipio se propone construir dos ecoaldeas localizadas en la
Vía Calarcá a 25 minutos del casco urbano y en la vereda el
Caimo a 15 minutos de la cabecera municipal; ambos lotes
poseen disponibilidad de servicios públicos y la sumatoria de
áreas los lotes es de 65.600 m² con una inversión de 750
millones de pesos. En la primera se debe localizar máximo 8
viviendas y en la segunda un máximo de 10.
 Localizar para el cuarto año de operación el proyecto en el en
el departamento de Tolima en un lote de zona rural del
municipio de Ibagué vereda La Miel a 30 minutos del casco
urbano, el cual tiene acceso a servicios públicos, y un área de
50.000 m² a un costo de 700 millones de pesos.
 Localizar la para el quinto año la ecoaldea en el departamento
de Risaralda en un lote en la zona rural de Pereira vereda la
Condina a 20 minutos de la cabecera municipal, el cual tiene
acceso a servicios públicos, y un área de 12.800 m² a un costo
de 300 millones de pesos.
 En cuanto funcionalidad y durabilidad de la vivienda, se debe diseñar
una propuesta que genere una protección a la guadua de la exposición
al agua y al sol; por lo tanto, diseñaran fachadas con aleros amplios,
se proveerá a la estructura en guadua de sobre cimientos en la base
146
ESTUDIO TÉCNICO
y bordes y canaletas en la cubierta para aislar al material de las

condiciones ambientales. De la misma manera se realizarán todos los
procedimientos debidos de preservación y mantenimiento de la
guadua para garantizar su vida útil de al menos 20 años.
 Se debe seguir el programa de mantenimiento planteado en este
estudio para asegurar la vida útil del producto; llevándose un
seguimiento organizado de los mantenimientos ejecutados en cada
vivienda y así generar aprendizaje y experiencia sobre las
afectaciones evidenciadas cada caso en particular.
 Entre el costo de la vivienda, se debe contemplar inspecciones y
revisiones generales de la vivienda por 5 años y el primer
mantenimiento para piezas estructurales de guadua, luego de esto,
los servicios serán costeados por el cliente. Los servicios de
mantenimiento de la vivienda serán prestados por nuestra compañía
por un costo adicional.
o Por todas las características mencionadas en el estudio el producto es
considerado de alta calidad, versatilidad y accesibilidad en las zonas rurales,
donde se ambienta de mejor manera con el entorno. Con este tipo de
construcciones en guadua se busca reducir los costos de construcción,
mejorando los procesos y aprovechando la economía de escala
proporcionada por el Gobierno Nacional; igualmente se busca una reducción
en los tiempos de construcción al ser una construcción más liviana y rápida
que la tradicional.
o Se debe verificar que en la localización del proyecto de viviendas exista la
posibilidad de conectar las redes internas a sistemas interconectados de
energía, acueducto y alcantarillado reduciéndose los costos de construcción;
en caso de no poder realizarse se deberá realizar el estudio a profundidad
de utilización de tecnologías no convencionales para suministro de energía
eléctrica, agua potable como captación de agua superficial y subterránea y
para el saneamiento de las viviendas rurales la disposición de residuos
mediante sistemas sépticos.
o Se recomienda para la empresa de construcción de viviendas en guadua en
el sector rural una capacidad instalada nivelada de 2 viviendas trimestrales
al año 1 y que aumente proporcionalmente al crecimiento anual de la
demanda efectiva estimado como el 20% de la demanda total al primer año
hasta llegar al 50% de la misma en el año 4. La estrategia de expansión
definida contemplada reduce el riesgo si los pronósticos de demanda son
menores a lo esperado y en caso contrario propone solventar los picos de
demanda con tercerización de procesos dando solución a los requerimientos
del mercado.
147
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3 ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.1 Introducción
El estudio ambiental, es un documento que describe las características de un
proyecto y su relación el entorno natural y ambiental, este debe proporcionar
información fundada en la predicción, identificación de su impacto ambiental, y
describir las acciones que se tomarán y ejecutarán para mitigar sus efectos
adversos en el medio ambiente.
El estudio, permite determinar si el proyecto a desarrollar, tiene en cuenta los
efectos ambientales que genera y se hace cargo de ellos mediante la aplicación de
medidas de mitigación, reparación y/o compensación.
3.3.2 Hallazgos
3.3.2.1 Caracterización ambiental del sector donde se localizará el producto del
proyecto.
Se propone para realizar la caracterización ambiental de la zona donde se localizará
el producto del proyecto, según el estudio técnico y de mercado, en los
departamentos del Tolima, Quindío, Risaralda y Caldas. Las categorías y elementos
que se revisaran en la caracterización se presentan a continuación.
Cuadro 45: Aspectos del medio ambiente analizados en Tolima
Elementos del medio ambiente, restricciones y susceptibilidad
CATEGORÍA
ambiental de la región de estudio
Geología y geomorfología
Suelos
FÍSICA Riesgo sísmico
Hidrografía, Hidrología, cuerpos de agua.
Calidad del aire
Área de influencia
Zonas de protección y su estado jurídico
BIÓTICA
Flora y fauna
Especies vulnerables
Estructura productiva
Actividades productivas existentes y proyectadas
ECONÓMICA
Mercado laboral
Usos del suelo
Demografía
CULTURAL Grupos étnicos, culturales y sus territorios
Presencia de conflictos
NOTA. Tomado de (Carlos et al., 2013), Determinantes y asuntos ambientales a
considerar en los planes de ordenamiento territorial. Todos los derechos reservados
148
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.2.2 ZONA DE ESTUDIO: departamento del Tolima (CORTOLIMA)

3.3.2.2.1 Recurso Hídrico
El departamento del Tolima tiene como gran eje del río Magdalena y su territorio
cuenta con 18 cuencas hidrográficas, de las cuales 14 nacen y tributan dentro del
mismo departamento y 4 se comparten con los departamentos de Caldas,
Cundinamarca y Huila.
3.3.2.2.2 Oferta hídrica
De acuerdo con estudios realizados por CORTOLIMA se realizó el cálculo de la
oferta hídrica superficial a través de modelos de simulación hidrológica de las
principales cuencas del departamento donde se encontró la siguiente información:
Ilustración 48: Oferta hídrica departamento del Tolima
1%
3% 3%
7% 10%
1%
4%
3% OFERTA TOTAL
4%
3% 4%
2% 201.63 m³/s
1%
1%
2%
1% 1%
CHENCHE PRADO ANCHIQUE LOS ANGELES ABRERA PATA
GUARINO GUALÍ SABANDUA LAGUNILLA RECIO VENADILLO
TOTARE OPIA COELLO SUMAPAZ LUISA
NOTA. Tomado de (Carlos et al., 2012), Plan de gestión ambiental regional del Tolima
2013-2023. Todos los derechos reservados
“De la gráfica se puede concluir que la Cuenca del Río Saldaña presenta la mayor
oferta hídrica con 95,8 m³/s (49%), también se destacan la cuenca del Río Prado
con 54,4 m³/s (10%), la cuenca hidrográfica del rio Coello con 31,2 m³/s (6%), la
cuenca del Totare con 19,5 m³/s (4%), la cuenca del Recio con 19 m³/s (4%) y la
cuenca del Gualí con 18.2 m³/s (4%), entre otras.” (Carlos et al., 2012)
3.3.2.2.3 Demanda hídrica
“Se estima que la demanda de recurso hídrico registrado en CORTOLIMA es de
171,8 m³/s. Esta demanda es utilizada para adelantar actividades de tipo agrícola,
para la generación de energía eléctrica y para uso doméstico, entre otros. Se
muestra a continuación la distribución de la demanda hídrica del departamento del
Tolima en porcentaje, para los diferentes usos.” (Carlos et al., 2012)
149
ESTUDIO AMBIENTAL
Ilustración 49: Usos de suelo rural departamento del Tolima

0.17%
3.19%
0.53% 13.91%
Agricola
Recreativo
Doméstico
81.48% Eléctrico
DEMANDA TOTAL Industrial
171.8 m³/s
NOTA. Tomado de (Carlos et al., 2012), Plan de gestión ambiental regional del Tolima
2013-2023. Todos los derechos reservados
3.3.2.2.4 Amenaza sísmica
El departamento del Tolima, localizado en la región andina, considerada como una
zona de elevada actividad sísmica debido a su relieve de origen tectónico por la
interacción de fuerzas de las placas de Nazca, Caribe y Suramérica.
Según la NSR-10 la zona sur del Tolima se encuentra en zona de amenaza sísmica
sur en alta con un 47% y la zona norte en zona intermedia lo cual representa un
53% en la cual su capital se encuentra en esta.
3.3.2.2.5 Ecosistemas estratégicos
 Humedales
“Se han identificado 655 (turberas, lagos y lagunas) en zona de páramo, con un
área de 4.616,73 hectáreas, principalmente en 11 municipios: Villahermosa, Murillo,
Santa Isabel, Anzoátegui, Ibagué, Rovira, Roncesvalles, San Antonio, Chaparral,
Rioblanco y Planadas, y en los tres Parques Nacionales Naturales (Los Nevados,
Las Hermosas, y Nevado del Huila).” (Carlos et al., 2012)
 Páramos
“El Tolima representa el 27.68% de los páramos de Colombia, con una extensión
de 315.605 hectáreas, superficie que corresponde al 13% del área del
Departamento.” (Carlos et al., 2012)
 Zonas secas
“El 43% del área total del departamento se encuentra en Bosque Seco Tropical
(Bs– T), estas áreas presentan procesos de degradación de suelos en un 75% de
su área. Las fuentes de agua en un 70% presentan caudales en niveles inferiores a
1m³/s con muy baja capacidad ambiental, lo que las hace susceptibles a
contaminación física y química.” (Carlos et al., 2012)
“Igualmente, existe un estado de deforestación critico que afecta más del 90% del
área total, la poca vegetación natural que queda está fragmentada no superan las
150
ESTUDIO AMBIENTAL
50 hectáreas en forma continua y la escasa presencia de cobertura vegetal, no

permite el desarrollo de una buena diversidad de Fauna.” (Carlos et al., 2012)
3.3.2.2.6 Áreas protegidas
“El Sistema nacional de Áreas Protegidas –SINAP declara que el departamento del
Tolima protege las siguientes zonas” (Carlos et al., 2012):
 Parques Nacionales Naturales
o PNN Las hermosas
o PNN Los nevados
o PNN Nevado del Huila
 Reserva Forestal Protectora de las quebradas San Juan y El Peñón en el
municipio de San Sebastián de Mariquita.
 Reservas Forestales Protectoras Regionales.
 Reservas de la Sociedad Civil.
3.3.2.2.7 Economía
“La economía del departamento de Tolima está sustentada en las actividades
agropecuarias, los servicios y la industria. La agricultura está altamente tecnificada
e industrializada, con productos como arroz, ajonjolí, sorgo, café, Algodón, caña
panelera, soya, maíz, tabaco, yuca y frutales que son la principal fuente de ingresos
del Tolima. La ganadería de la región es principalmente vacuna y le sigue la crianza
de porcinos, también es relevante la pesca fluvial. La industria se desarrolla en la
producción de alimentos, bebidas, jabones, textiles, cemento y algunos materiales
para construcción. La minería esta poco desarrollada, se extrae petróleo y se
explota oro en algunas zonas. Los servicios son comerciales, de transporte y
comunicaciones.” (Todacolombia.com, 2018)
3.3.2.2.8 Demografía
Según el censo de 2005 (DANE, 2005):
“La población del departamento del Tolima era de 1.365.342 habitantes
concentrándose el 65.6% en las cabeceras municipales; de los cuales 498.401
habitantes (52,2%) se localizan en la ciudad de Ibagué evidenciándose la alta
concentración de población en la capital. Esta dinámica de la población se debe al
éxodo de campesinos a las ciudades desde la década de los 50 desplazados por
conflictos de orden público que hacían que la población buscara mejores niveles de
calidad de vida.”
3.3.2.3 ZONA DE ESTUDIO: departamento de Risaralda (CARDER)
3.3.2.3.1 Recurso hídrico
Para el conocimiento y la administración del recurso hídrico y para georreferenciar
la gestión institucional, se cuenta con una sectorización hídrica que señala para el
departamento una distribución en 2 grandes cuencas, 7 cuencas, 42 subcuencas y
151
ESTUDIO AMBIENTAL
326 microcuencas (de éstas 100 son microcuencas de tercer orden y los 226
restantes son franjas hidrográficas). (CARDER, 2015)
3.3.2.3.2 Suelo
Ilustración 50: Coberturas de usos de suelo 1997-2016 departamento de Risaralda
200000
180000 Cobertura Boscosa
160000
AREA en Has
140000
120000 Territorios agricolas
100000
80000 Vegetación herbacea y espacios
60000 naturales
40000 Cultivos de café
20000
0
Territorios artificializados
1997 2006 2011 2016
AÑO
NOTA. Tomado de (CARDER, 2015), Sistema de Información Ambiental y Estadístico

SIAE. Todos los derechos reservados
En la gráfica anterior podemos identificar la tendencia de los usos del suelo del
departamento desde el año 1997 al año 2016, donde podemos evidenciar que la
zona boscosa del departamento ha venido creciendo y el territorio agrícola ha
venido disminuyendo, esto debido a cambios en la economía del departamento y
aun crecimiento volátil del cultivo del café.
Ilustración 51: Coberturas de usos de suelos departamento de Risaralda 2016
Bosque denso
120000000
Bosque fragmentado
100000000 Cultivos de café
Pastos limpios
80000000
Área en Has
Mosaico de cultivos pastos y espacios

naturales
Herbazal
60000000
Mosaico de pastos con espacios naturales
40000000 Bosque de galería y ripario
Pastos Arbolados
20000000
Mosaico de pastos y cultivos
0 Red vial, ferroviaria y terreno asociados

2016 Caña
AÑO Tejido urbano continuo

152
ESTUDIO AMBIENTAL
Para el año 2016 las coberturas de uso en el departamento se distribuyen tal como
se evidencia en la anterior gráfica, dando como uso predominante el bosque denso.
Cabe resaltar, que la cobertura de los bosques de guadua asciende a 4,229,293
has en el departamento la cual, aunque es la que menos predomina en el
departamento, es un espacio considerable donde existen los cultivos que hacen
parte del producto.
3.3.2.3.3 Ecosistemas y biodiversidad
 Cobertura boscosa
“La Cobertura Boscosa del departamento de Risaralda es de 174.918 ha.; el 93,65%
de ésta cobertura boscosa, es decir 163.587 ha., disponen del instrumento Plan de
Ordenación Forestal –PGOF. La figura siguiente presenta el comparativo con
relación al área total de departamento, la Cobertura Boscosa y existencia de PGOF
para ésta cobertura.” (CARDER, 2015)
 Aprovechamiento forestal
“Entre los años 2012-2015, la CARDER otorgó 1.999 autorizaciones para el
aprovechamiento de bosques naturales y plantaciones, lo cual representó un
volumen de 50.780 m³ de madera, siendo la Guadua la especie más aprovechada
con un porcentaje del 73.46%. El valor de estos metros cúbicos en el proceso de
comercialización en los depósitos de madera se estima en $ 3.951.045.600.oo”
(CARDER, 2015)
 Fauna silvestre
La (CARDER, 2015) trabaja en 4 componentes que aportan al control del tráfico y
tenencia ilegal de fauna silvestre:
 Educación dirigida a los diferentes actores sociales involucrados en la
cadena del tráfico y a las autoridades responsables de control.
 Gestión: generando redes de cooperación interinstitucional,
interdepartamental, a lo largo de la ruta de tráfico de fauna identificada.
 Control: Realizando puestos de control ambiental PCA, tanto fijos como
móviles, con la Policía ambiental en carreteras y sitios de gran afluencia de
personas.
 Manejo de fauna post decomiso: La Corporación cuenta con un hogar de
paso donde se recepciona, trata y mantiene la fauna decomisada. Cuenta
con personal especializado para tal fin y su propósito principal es la
rehabilitación y liberación al medio natural.
 Páramos
“En Risaralda, se ubican en mayor proporción, los páramos: Los Nevados (área de
24.504,5 Ha), Tatamá (área 5.897,9 ha) y Citará (área 1.251,4 ha), compartidos con
otros departamentos. La CARDER en conjunto con Parques Nacionales y el Instituto
de investigaciones Alexander von Humboldt (IAvH) han realizado proyectos en pro
de su restauración y conservación, reconociendo la necesidad de hacer mayor
153
ESTUDIO AMBIENTAL
énfasis en la apropiación por parte de las comunidades cercanas y visitantes.”

(CARDER, 2015)
 Humedales
“La sumatoria de área de humedales identificados es de 5.028 ha; a partir del
convenio CARDER - Municipio de Pereira – Wildlife Conservation Society -WCS se
obtuvieron y analizaron las imágenes de satélite. La información sobre ubicación,
extensión y características está siendo analizada para formulación de los criterios
de conservación y extensión definitiva de ecosistemas acuáticos.”(CARDER, 2015)
“A la fecha se han identificado, delimitado y caracterizado humedales (validación
con trabajo de campo) en los municipios de Pereira - zonas bajas (106,20 ha), La
Virginia (28,53 ha), Dosquebradas (4,93 ha), Marsella (0,09 ha), Santuario (0,30 ha)
y Santa Rosa de Cabal (31,12 ha).” (CARDER, 2015)
 Demarcación de zonas forestales protectoras
Se identifica que la mayor cantidad de zonas forestales protegidas se encuentran
en el Municipio de Mistrató, esto debido a su topografía quebrada, que impide en
una porción del municipio, edificar allí, lo que indica que existen gran cantidad de
Hectáreas vírgenes en este municipio. Si bien encontramos que, en varios
municipios, esta área se reduce, las zonas forestales protectoras, pasaron de 95,60
has a 110 has lo que indica un aumento del 15% de zonas forestales protegidas.
 Delimitación de suelos de protección
Por otro lado, los suelos de protección, si han reducido cuantiosamente su área de
presencia en los diferentes municipios del departamento, pasando de 156,21 en el
2016 a 99,41 en el 2017 reduciéndose así en un 37% con respecto al año 2016, lo
que indica que los cascos urbanos de gran amplitud, están expandiéndose
considerablemente.
3.3.2.3.5 Recurso atmosférico
“Los resultados promedio del Sistema de Vigilancia de la Calidad del Aire -SVCA
obtenidos en las cuatro (4) estaciones del Área Metropolitana durante el año 2015,
indican un índice de calidad BUENO por presencia de partículas respirables y
gases; promedios inferiores a 60 μg/m³ significa una concentración aceptable en el
orden nacional. Sin embargo, existe tendencia anual al aumento de la
contaminación ligada al parque automotor, excepto la estación ubicada en el
municipio de Dosquebradas que indicó calidad del aire MODERADA para registros
diarios durante eventos puntuales del período.” (CARDER, 2015)
3.3.2.3.6 Economía
“Es un departamento cafetero. Produce también maíz, caña de azúcar plátano, soya
y sorgo. Tiene importantes industrias textileras y de confecciones, de alimentos,
bebidas, tabaco y papel. Las actividades económicas de la región se concentran en
el renglón de los servicios, especialmente en el comercio, favorecido esto por ser la
154
ESTUDIO AMBIENTAL
ciudad punto intermedio entre Cali, Medellín y Santafé de Bogotá, lo mismo que
entre Manizales y Armenia” (encolombia.com, 2018b)
Ilustración 52: Actividades económicas de Risaralda
Actividades Económicas de Risaralda

AGRICULTURA, GANADERIA, CAZA, SILVICULTURA Y PESCA
1%
EXPLOTACION DE MINAS Y CANTERAS
19% 10%
INDUSTRIA MANUFACTURERA
15%
SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD, GAS Y AGUA
3%
21%
CONSTRUCCION
10%
COMERCIO, REPARACIÓN, RESTAURANTES Y HOTELES
9% 13% TRANSPORTE, ALMACENAMIENTO Y COMUNICACIONES
ESTABLECIMIENTOS FINANCIEROS, SEGUROS, ACTIVIDADES

INMOBILIARIAS Y SERVICIOS A LAS EMPRESAS
ACTIVIDADES DE SERVICIOS SOCIALES, COMUNALES Y
PERSONALES
3.3.2.4 ZONA DE ESTUDIO: departamento del Quindío (CRQ)
“La oferta hídrica superficial es de 2975.74 Mm³ por año en una extensión total de
2.880,14 km², representando una muy buena oferta para todos los sectores dada la
presencia de un gran número de corrientes bien distribuidas. El rendimiento general
de la Cuenca es de 34.34 litros por segundo por kilómetro cuadrado. Esta oferta
garantiza el abastecimiento para todas las actividades humanas y productivas, por
lo menos en el mediano plazo; sin embargo, las empresas prestadoras del servicio
de acueducto presentan altas pérdidas en los sistemas de conducción. La corriente
hídrica de mayor oferta es la del Río Quindío, la cual entrega en promedio 187, 32
Mm3 por año.” (CRQ, 2012)
 Demanda hídrica
“El mayor volumen de agua se utiliza en las actividades agropecuarias; no obstante,
su uso crítico tiene que ver con el abastecimiento de agua potable para la población,
los procesos industriales y la generación de energía eléctrica.” (CRQ, 2012)
“En la cuenca del río La Vieja, el mayor número de concesiones de agua es para
uso doméstico y los mayores caudales concesionados son para tres plantas de
generación de energía, la fuente con mayor agua concesionada es el río Quindío y
el municipio que más demanda agua en la cuenca es Calarcá.” (CRQ, 2012)
155
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.2.4.2 Suelos
“En la Cuenca se presentan tres diferentes ambientes geomorfológicos: Montaña,
Piedemonte y Valle producto de la interacción del tipo de material parental, el clima
y la inclinación del terreno, como los principales factores formadores. En general,
estos suelos presentan buenas características físicas y químicas que permiten
clasificar su fertilidad de moderada a alta. Los mayores limitantes de los suelos para
su uso son las fuertes pendientes que se presentan en los paisajes de montaña y
piedemonte que aunado a las abundantes precipitaciones, los hacen muy
susceptibles a procesos erosivos, principalmente a remociones masales. Además,
en algunas áreas se presentan rocas cercanas a la superficie que limitan la
profundidad efectiva y el desarrollo de cultivos con sistemas radiculares profundos.
Otras limitaciones son la frágil estructura del suelo en el piedemonte y el mal
drenaje, así como el alto nivel freático predominante.” (CRQ, 2012)
Cuadro 46:Tipos de suelos departamento del Quindío
Suelos disponibles Área (Has) Porcentaje
Cultivables 137.842 48
Pastoreo 5.300 1,84
Forestal comercial 13.767 4,78
Protección 38.997 13,54
NOTA. Tomado de (CRQ, 2012), Plan de Gestión Ambiental Regional CRQ. Todos los
derechos reservados
 Zonas de vida
“Esta diversidad de zonas de vida es lo que ha hecho de la Cuenca uno de los
lugares del país con más potencial agropecuario dada la variedad de climas y
formaciones vegetales en un territorio relativamente pequeño. La Cuenca, según la
clasificación de R. L. Holdridge.” (CRQ, 2012)
 Bioclima
“En el departamento del Quindío se resalta que la zona subandina se extiende a lo
largo del 51.4% del área total, seguido por la zona andina que se extiendo a lo largo
del 28 % del departamento y el piso bioclimático basal con el 14.5%.”(CRQ, 2012)
 Ecosistemas
“Según la información de coberturas de la tierra y los pisos bioclimáticos, se tiene el
siguiente mapa preliminar con 22 clases de ecosistemas naturales y 10 clases de
agro ecosistemas o ecosistemas transformados.” (CRQ, 2012)
 Riqueza biológica
“Las condiciones climáticas producen como resultado en el territorio un mosaico de
condiciones favorables para el desarrollo de la biodiversidad albergando
aproximadamente el 10 % de la biodiversidad colombiana. En las Zonas de Vida
mencionadas.” (CRQ, 2012)
156
ESTUDIO AMBIENTAL
 Flora
“En el estudio general de la flora para cerca del 70% de la cuenca, Vargas reporta
206 familias de las cuales 6.1% corresponde a helechos o plantas, 0.19% a
gimnospermas o pinos colombianos, 74.55% de angiospermas dicotiledóneas
(74.55%) y 506 (%) de monocotiledóneas.” (CRQ, 2012)
“En la Cuenca las zonas de páramo y subpáramo se localizan en el departamento
del Quindío sobre la cordillera Central, donde se encuentra una alta
representatividad de ecosistemas estratégicos, bosques andinos, páramos,
humedales y guaduales. Se calcula para la Cuenca una extensión aproximada de
4.731 ha de páramo y 211,72 de humedales lenticos. Estos ecosistemas albergan
muchas especies endémicas y amenazadas, tienen un valor inmenso para las
tierras bajas, son frágiles y particularmente sensibles a cambios climáticos
globales.” (CRQ, 2012)
 Humedales
“Encajan en los sistemas fluvial y palustre, distribuidos en 40 subcuencas, 9 áreas
de escurrimiento y un canal receptor (Ríos Barragán y La Vieja). Se han identificado
211,72 ha en humedales palustres (conjunto concreto de lagunas que comparten
una misma cuenca y una misma unidad geográfica) de las cuales 55,72 has se
encuentran en el río Barbas. Se destaca, además, humedales de páramo como los
pantanos del Quindío en Salento y la Laguna del Muñeco en Génova, El Badeal en
Cartago, entre otros.”(CRQ, 2012)
 Páramos.
“Ecosistemas de alta montaña que solo se encuentran en la zona Norte de la
cuenca; están representados por 4.731 ha ubicadas fundamentalmente en el
Quindío sobre los municipios de Génova, Salento y Pijao. Las áreas de páramo
ubicadas por encima de 3.400 m.s.n.m., albergan un gran endemismo en flora y
fauna y son vitales para la sostenibilidad ambiental del territorio.” (CRQ, 2012)
 Áreas naturales protegidas
“La cuenca posee aproximadamente un 10% del total de su área en zonas
protegidas, porcentaje cercano al deseado nacional. Lo anterior se debe
principalmente a la aplicación de la normatividad para la adquisición de terrenos de
importancia ecológica, a la voluntad política y social en la conformación y
consolidación de sistemas de áreas protegidas y a la posibilidad de pago de
servicios ambientales producidos en áreas de reserva.” (CRQ, 2012)
3.3.2.4.5 Recurso atmosférico
“El monitoreo de la calidad del aire en el municipio de Armenia se realiza a través
de las cuatro (4) estaciones de calidad del aire ubicadas en: Terminal de
Transportes, CRQ, Comfenalco, Edificio Indequi, del municipio de Armenia. El
propósito es el de monitorear material particulado y gases, que son emitidos a la
157
ESTUDIO AMBIENTAL
atmósfera, por parte de las actividades cotidianas, las industrias y los vehículos que
existen en el departamento.” (CRQ, 2012)
“Los registros permiten deducir que la norma anual a condiciones locales nunca es
superada, puesto que los niveles en los años que se han estudiado, se mantiene
aproximadamente en un 50% por debajo del valor de la norma local (87ug/m3).”
(CRQ, 2012)
3.3.2.4.6 Economía
“A nivel general las principales actividades productivas desarrolladas en la Cuenca
son las del sector primario, especialmente: agrícolas, pecuarias, forestales y
mineras. También es muy importante actualmente el turismo. La industria en la
cuenca no presenta un amplio desarrollo.” (Diagnóstico ambiental CRQ)
3.3.2.5 ZONA DE ESTUDIO: departamento de Caldas (CORPOCAL)
 Oferta hídrica
“La red hídrica superficial del departamento cuenta con aproximadamente 22.373
drenajes, de los cuales 7.363 están en la zona hidrográfica Medio Magdalena
(código IDEAM 23) y 15.010 drenajes en la zona hidrográfica Cauca (código IDEAM
26)…” (CORPOCALDAS, 2015)
 Demanda hídrica
“Todas las actividades productivas en menor o mayor cantidad demandan el uso del
agua de fuentes superficiales (abastecimiento humano – domestico, riego,
ganadería, porcicultura, piscicultura, recreación, industrial, abastecimiento público,
beneficio de café, minería, hidroenergético, entre otros).” (CORPOCALDAS, 2015)
3.3.2.5.2 Suelos
“Los suelos que presentan las mejores condiciones de producción… se ubican en
la Subregión Centro Sur en los municipios de Neira, Manizales y Palestina, y en el
resto del departamento en los municipios de La Dorada, Victoria, Anserma,
Belalcázar, Filadelfia, Risaralda, San José y Viterbo, el área total en el departamento
para los suelos clase 2 es de 16.600 ha y suelos clase 3 de 22.900 ha
aproximadamente.” (CORPOCALDAS, 2015)
“En la zona sur occidente predominan sobre los suelos clase 2 y 3, los usos
agrícolas (caña) y pecuario (pastos), zonas de expansión urbana en el municipio de
Viterbo, y vivienda campestre en el municipio de Palestina.” (CORPOCALDAS,
2015)
“En el Oriente de Caldas y en la zona centro sur estos suelos se encuentran con
cobertura de pastos para actividades pecuarias.” (CORPOCALDAS, 2015)
158
ESTUDIO AMBIENTAL

“Caldas cuenta con una extensión de bosques de 162.691 hectáreas
aproximadamente, localizados principalmente sobre la Cordillera central, ubicados
en las zonas altas de los municipios de Pensilvania, Manzanares, Marulanda,
Villamaría, Manizales, Neira, Aránzazu, Salamina, Pacora y Aguadas. Un área
importante corresponde al bosque de Florencia declarado como Parque Nacional
Natural.” (CORPOCALDAS, 2015)
“Adicionalmente existe otra área importante y representativa sobre la Cordillera
Occidental en la parte alta de Riosucio y Supía. En el resto del departamento existen
pequeñas áreas boscosas que en la mayoría de los casos corresponden a bosques
riparios localizados a lo largo de las corrientes de agua. Dentro de estos últimos se
destacan los guaduales existentes en la región centro sur en los municipios de
Neira, Manizales, Chinchiná y Palestina, y el occidente en los municipios de San
José, Risaralda, Belalcázar y Viterbo.” (CORPOCALDAS, 2015)
 Flora
“En Caldas se encuentran 178 especies con algún grado de amenaza. No obstante,
con la Resolución 383 de 2010 emanada del Ministerio de Ambiente, los listados de
especies se reducen a 30 considerando las vulnerables (VU), en peligro (EN) y en
peligro crítico (CR). Con base en la Resolución 388 algunas de las especies más
representativas en alguna de estas categorías son: comino crespo, abarco, roble,
cedro negro y otras meliáceas, 6 especies de palma dentro de las cuales la palma
de cera, molinillo, indio desnudo, dos especies de pinos colombianos, varias
orquídeas y pasifloras, entre otras.” (CORPOCALDAS, 2015)
 Fauna
“La mayor concentración de fauna silvestre en el departamento se encuentra en el
oriente de Caldas, lo que coincide con ser la zona más estudiada, no obstante falta
desarrollar estudios de mayor detalle para conocer la riqueza real de esta zona,
igualmente la parte alta de la cordillera central y al occidente, en la parte alta de
Riosucio, se reconoce concentración de fauna silvestre.” (CORPOCALDAS, 2015)
El avistamiento de aves es la única demanda del recurso fauna que actualmente es
legal, la cual es una actividad sostenible y en desarrollo.
 Humedales
“En el ejercicio de identificación se determinaron dos grandes grupos de humedales,
los Alto Andinos asociados a la alta montaña por encima de los 2600 msnm,
caracterizados por tratarse de turberas, pantanos y muy pocas lagunas, y los
humedales del valle del Magdalena, asociados a la dinámica de este río que se
ubican en el municipio de La Dorada, conformados por meandros abandonados del
río o complejos cenagosos, y llanuras de inundación, entre otros. Se destacan
humedales como Laguna Negra en Villamaría, Charca de Guarinocito, Ciénaga de
159
ESTUDIO AMBIENTAL
Tortugas en la Dorada y Laguna de San Diego en Samaná.” (CORPOCALDAS,

2015)
“En cuanto al estado de estos ecosistemas, los humedales alto andinos se
encuentran afectados por las actividades productivas propias de estas zonas como
es la ganadería y la agricultura, contaminación por aguas servidas; para los del Valle
del Magdalena estos presentan altos niveles de deterioro como contaminación por
el desarrollo de actividades ganaderas y los humedales ubicados en la zona urbana
del municipio de La Dorada, la infraestructura y los asentamientos humanos los han
desecado.” (CORPOCALDAS, 2015)
 Páramos
“En Caldas se han definido dos grandes complejos de páramos, complejo los
Nevados los cuales se asocian a la zona del Parque Nacional Natural Los Nevados
al sur del departamento de Caldas y el Complejo de páramos de Sonsón al norte
del Departamento de Caldas en los municipios de Marulanda, Salamina,
Pensilvania, Pácora y Aguadas. El área total de Páramos en Caldas es de 36.812
ha aproximadamente distribuidos en Páramo de Sonsón 5.291 ha y Páramos de los
Nevados 31.521 ha, ubicados entre el bosque alto andino y las Nieves perpetuas,
latitudinalmente se encuentran por encima de los 3.400 msnm.” (CORPOCALDAS,
2015)
“En estos ecosistemas actualmente se desarrollan actividades productivas como
ganadería y agricultura (papa principalmente), Turismo, obtención de madera para
cocinar y cacería. Para el complejo de Sonsón por sus condiciones de aislamiento
geográfico y baja accesibilidad por vías (bajo desarrollo de infraestructura), presenta
mejores condiciones de conservación.” (CORPOCALDAS, 2015))
3.3.2.5.5 Economía
“La economía caldense está basada en el café, su principal producto, del cual es el
segundo productor nacional. El transporte, la financiación y los demás servicios
necesarios para producción cafetera ocupan también un importante papel en la
economía departamental. La ganadería de cría, levante y leche también juega un
papel importante. Hay minas de mercurio y antimonio, alumbre y caolines.
Adicionalmente, se destacan, las industrias licorera, metalmecánica, química y
textilera.” (encolombia.com, 2018a)
3.3.2.6 Caracterización ambiental de la guadua
“La guadua es un producto forestal de gran importancia en el país; es un excelente
recurso renovable de rápido crecimiento y fácil manejo que brinda beneficios
económicos, sociales y ambientales a las comunidades rurales del país.” (Carolina
& Pérez, 2004)
“Colombia registra una importante tradición del uso de la guadua por lo que es
reconocida a nivel mundial al ocupar el segundo lugar en diversidad en
Latinoamérica, ser pionero en la generación de conocimiento alrededor del bambú
160
ESTUDIO AMBIENTAL
Guadua Angustifolia., uso estructural del bambú, desarrollo de tecnologías

constructivas y elaboración de normas de calidad para cultivo, manejo y utilización
en construcción, muebles y pre-industrialización”. (Londoño, 2011)
3.3.2.6.1 Beneficios del material
Beneficios:
La especie Guadua Angustifolia, la más sobresaliente del género en el país por sus
propiedades físico mecánicas, la calidad de su fibra y por el tamaño de sus culmos
que alcanzan hasta 30 metros de altura y 25 cm de diámetro. Esta ofrece una serie
de ventajas comparativas como son:
 Sostenibilidad en el tiempo
 Auto- propagación
 Altas ratas de crecimiento (11-21 cm/ día)
 Alta productividad
De la misma manera, la Guadua Angustifolia posee excelentes cualidades
estructurales como son:
 Fibras longitudinales fuertes,
 40% de tejido de fibras
 Gran tamaño
 Alta relación resistencia/peso con valores promedios de resistencia a la
compresión que fluctúan entre 350 kg cm-2 y 500 kg cm-2
 Gran flexibilidad
Por esto, ha sido seleccionada como una de las 20 mejores especies del mundo
convirtiéndose en la única especie avalada por la NSR-10 para la construcción de
edificaciones sismo-resistentes en el País.
3.3.2.6.2 Técnicas De Propagación
Los bambúes poseen periodos muy largos de floración con un ciclo entre 2 y 100
años dependiendo de la especie, presentándose en extraños casos una sola vez en
su vida para morir posteriormente; por esta razón es rara la obtención de semillas
por lo que se propagan por los siguientes métodos:
 Chusquines o brotes basales que emergen del rizoma, del cual se pueden
desarrollar entre siete y diez nuevas plantas en unos cuatro meses. Es el
más utilizado por su alta eficiencia y facilidad de obtención.
 Por riendas, utilizando ramas jóvenes con una o más yemas, las ramas se
cortan en trozos de 15 cm de longitud y se plantan en bolsa.
 Por sección del tallo de la guadua, en la cual se utilizan culmos maduros (de
unos 8 cm de diámetro), de los que se cortan secciones con dos o más nudos
y se siembran
161
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.2.6.3 Aplicaciones de la guadua de acuerdo con su edad

Cuadro 47: Aplicaciones de la guadua según su edad

3.3.2.6.4 Aprovechamiento de la guadua
 Cosecha
El corte del guadual debe realizarse teniendo total claridad de la edad y el uso del
mismo y así garantizar sus características físico mecánicas; para utilización en la
construcción la guadua debe tener entre 3 y 5 años de edad donde ha alcanzado
su madurez identificándose por tener un tallo verde – blanquecino, con presencia
de manchas de líquenes y musgos en los entrenudos
 Desganche y socola
Consiste en el corte de la vegetación asociada al guadual para facilitar la circulación
y aprovechamiento del guadual; de la misma manera este proceso aumenta la luz y
calor en el suelo lo que facilita la aparición de renuevos.
 Corte
El corte de la guadua debe realizarse sobre el primero o segundo canuto arriba del
suelo de forma inclinada para evitar que el agua lluvia quede empozada pudriendo
el rizoma.
El corte se recomienda en época seca ya que es cuando los guaduales tienen el
menor contenido de humedad; de la misma manera, observaciones en campo han
demostrado que la humedad de la guadua es menor en la fase lunar de menguante
y en horas de la madrugada por lo que se han adoptado época de corte.
Se debe evitar que las guaduas a cortar tengan características no deseadas como:
162
ESTUDIO AMBIENTAL
 Huecos y rajaduras
 Deformación o alta conicidad
 Entrenudos muy largos
 Pudrición o síntomas de enfermedad.
“Cuando en se evidencie este tipo de características en el guadual se recomienda
la extracción de dichos culmos que pueden afectar la calidad de cosechas
posteriores del rodal.” (Morán Ubidia, 2015a)
 Postcosecha
Es la etapa en la cual la guadua recibe procesos de acondicionamiento y
adecuación para que pueda utilizarse como materia prima con las características
específicas de calidad que se requieran. Entre estos procesos se encuentra.
 Manipulación del culmo
Para evitar el deterioro del culmo deben prevenciones en su manipulación como
evitar golpes o impactos, evitar arrumes mayores a 1.7 m de altura para impedir
aplastamientos o deformaciones, alejados de la humedad del suelo, almacenados
en sitios aireados y protegidos de la radiación solar.
 Preservación
Las técnicas de preservación avaladas por la norma NTC 5301 son:
Sin presión
 Tratamiento natural
o Avinagrado: Consiste en cortar la guadua y dejarla en el sitio de corte,
bajo la sombra durante al menos 2 semanas En este proceso se
disminuye los almidones, azúcares y humedad limitando la
vulnerabilidad de la caña al ataque de insectos y microorganismos.
o Inmersión en agua: Consiste sumergir la guadua totalmente en agua
dulce o en solución salina por al menos 2 semanas. Gracias a este
proceso los azucares y almidones son disueltos y se mejora la
absorción de preservantes por difusión y presión.
 Inmersión en soluciones
o Solución de bórax y ácido bórico: Consiste en sumergir la guadua
(previamente agujereada) en un tanque que contiene solución al 2-4%
de ácido bórico y bórax en relación 1:1 y dejándola en una exposición
prolongada de mínimo 8 días.
o Difusión vertical: Consiste en colocar perforar todos los diafragmas de
la guadua excepto el ultimo para posteriormente colocarla en posición
vertical y adicionarle un preservante por la parte superior durante 2
semanas, de pasado este tiempo se perfora el último diafragma y
reutiliza el preservante.
163
ESTUDIO AMBIENTAL
Con presión
 Desplazamiento de savia (Boucherie modificado): Consiste en inyectar con
presión un líquido preservante como ácido bórico y bórax o ácido piroleñoso.
“El proceso termina una vez la solución preservante ha desplazado la savia
de la guadua y ha pasado en su totalidad al otro lado”. Se recomienda que
este procedimiento se realice con guaduas recién cortadas y que la dirección
del flujo de la solución sea de abajo para arriba para facilitar su el
desplazamiento de la savia. (Montoya, 2005).
 Tratamiento correctivo por aspersión: Se debe utilizar únicamente cuando
halla ataques de insectos en productos terminados; se realiza la inyección
del preservante al interior del canuto con herramientas como jeringa,
fumigadora o compresor por perforaciones realizadas.
 Secado
La guadua debe ser sometida a secado para eliminar la humedad de la sabia en su
interior y mejorando de estas maneras sus propiedades físico mecánicas como el
aumento de su resistencia, dureza y estabilidad y la reducción de flexibilidad y
permeabilidad. La humedad óptima final de la guadua para su uso debe encontrarse
entre el 10 y 15%; el tiempo para alcanzar dicha humedad varía de cuatro a ocho
semanas debido a variables como el contenido inicial de humedad, las condiciones
y técnicas de secado, el grosor de las paredes y la madurez de la guadua. Si la
guadua no se seca correctamente puede presentar agrietamientos superficiales,
rajaduras, aplastamiento o deformaciones que impidieran su uso.
Los procedimientos para realizar el secado de la guadua pueden ser naturales o
artificiales que se describen a continuación:
 Secado artificial
o Para este proceso se deben realizar orificios pequeños entre los nudos
para que salga la presión interna y se eviten daños en las guaduas
cortadas.
o Secador solar: Se almacenan las guaduas en un invernadero cerrado
con paredes de vidrio o plástico y ventiladores para generar mayores
temperaturas y corrientes de aire caliente y reduciendo el tiempo del
secado.
o Horno o cámara de secado: Se colocan las guaduas en un horno sobre
una fuente de calor garantizando una temperatura controlada y con
buen manejo de aire.
o Inyección de aire caliente
 Secado natural o al aire libre
o Secado en caballetes: Apoyar la guadua sobre un caballete aislándolo
del suelo y girándolo la diariamente para un secado uniforme.
o Secado bajo techo: Se apilan horizontalmente bajo techo
protegiéndolas del sol y lluvia y manteniéndolas separadas para
facilitar la circulación de aire.
164
ESTUDIO AMBIENTAL
Ilustración 53: Técnicas de secado de la guadua 1
NOTA. Tomado de: (Montoya, 2011). La Norma NSR-10 para construcción en guadua y la
Ilustración 54: Técnicas de secado de la guadua 2
NOTA. Tomado de: (Montoya, 2011). La Norma NSR-10 para construcción en guadua y la
165
ESTUDIO AMBIENTAL
 Agentes de deterioro
La guadua al ser un material orgánico es vulnerable a ataques de diferentes agentes
que afectaran su resistencia, calidad y durabilidad. (Blog construcción en guadua,
2017) Los principales agentes de deterioro son:
 Hongos y mohos manchadores: No alteran la resistencia de la guadua, pero
si su calidad con manchas.
 Hongos de pudrición: Afectan las propiedades físicas y químicas de las
paredes celulares afectando la resistencia del culmo. Se desarrolla en
contenidos de humedad entre los 27 y 32ºC descomponiendo la celulosa de
la guadua.
 Insectos: Varios tipos de insecto usan la guadua como alimento o refugio
debido a su alto contenido de almidones formando perforaciones y cavidades
dentro de la guadua disminuyendo la resistencia de los culmos.
o Hormiga arriera Trozadora
o Gusano Cogollero (Meliaceas)
o Virosis en Guadua
o Comején de madera
 Grietas y rajaduras: Generadas por la tensión superficial causada por la
rápida reducción de la humedad de la guadua sin una distribución asimétrica
de los gradientes de temperatura. Pueden ser evitadas por un secado lento
y homogéneo.
 Deformaciones indeseadas: Causada una vez se ha cortado la guadua por
factores como un alineamiento incorrecto de los separadores durante el
secado al aire libre o por cargas excesivas sobre las guaduas durante el
secado y almacenamiento.
 Transformación
Los procesos de transformación del bambú dependerán de su uso final, los usos
tradicionales que se le han dado en el país han sido para las construcciones
(interiores y exteriores) de fincas y viviendas de la zona andina y las artesanías.
Gracias a la investigación en innovación de entes transformadores y
comercializadores de la guadua se ha logrado su utilización para la producción de
productos laminados para la construcción.
Entre los usos dados para la guadua dentro de ellos se destacan:
 Material de construcción (cañas, esterillas, latas y casetones)
 Materiales de actividades agropecuarias (cercas, bancas, trinchos, canales,
tutores).
 Productos industrializados (paneles, aglomerados, pisos, laminados,
muebles, pulpa y papel, palillos).
 Productos artesanales o de diseño (alfombras, utensilios de cocina,
bolígrafos, instrumentos musicales, lámparas, entre otros).
 Producto alimenticio.
 Planta decorativa.
166
ESTUDIO AMBIENTAL
 Usos en la industria de la construcción

 Cañas: Es el tallo de la guadua sin el rizoma y las ramas. La parte inferior de
la guadua donde el diámetro y grosor del tallo es mayor y la distancia entre
nudos es menor, es utilizada para elementos estructurales como columnas,
postes, vigas, cerchas y estructuras tridimensionales.
 Esterilla: Se obtiene de la parte intermedia del tallo desenvolviendo la
superficie externa de la bambú obteniendo láminas de hasta 60 cm
dependiendo de su especie. Esto se logra abriendo haciendo cortes en cada
uno de los nudos para luego abrirla, retirar los sobrantes de los nudos y
limpiar la parte blanda e interna de para evitar la aparición de insectos y
hongos.
 La esterilla es usada como molde para muros en bareque, como superficie
de muros divisorios con o sin revoque y cielos rasos rústicos.
 Obras falsas: Gran parte de la demanda de la guadua es usada para su
utilización como obras faltas entre ellas se encuentran:
o Casetones: Estos son cajones vacíos con una estructura de madera
interna recubiertos con esterilla utilizado como un método efectivo
para aligeramiento de placas de concreto para edificaciones.
o Andamios
o Formaletas
 Latas: Son segmentos longitudinales de las cañas de bambú. Se obtienen
haciendo cortes de ancho homogéneo paralelos a las fibras de la guadua. Se
utilizan para la construcción de muros en bareque, pisos y muebles; de la
misma manera es la materia prima para laminados en guadua.
 Laminados para Paneles de pisos: Es el proceso de convertir latas o esterillas
de guadua en paneles que pasan por los procesos de cepillado, corte y
canteado para posteriormente realizar el laminado mediante la utilización de
pegantes y aglutinantes para realizar el prensado y acabado superficial.
 Varas de bambú: Son varas de bambús de menor diámetro que pasan por
los mismos procesos de preservación y secado, utilizados para dar acabados
arquitectónicos a muros y cielos falsos.
3.3.2.7 Afectaciones ambientales derivados de la ejecución del producto del
proyecto.
Para la construcción de las viviendas en guadua se necesita realizar el realizar las
siguientes afectaciones ambientales:
Cuadro 48: Recursos naturales
Recurso Donde se gestiona el recurso
Para la construcción de las casas el suministro de agua para su
Uso del agua construcción y posterior uso dependerá del acueducto de cada
municipio o de captaciones naturales de agua que tenga el predio.
Residuos sólidos y Los residuos consecuencia de la construcción serán debidamente
escombreras seleccionados y entregados a una escombrera certificada o empresa
167
ESTUDIO AMBIENTAL
que realice aprovechamiento de residuos reciclables en de la zona

de la obra.
Aprovechamiento Para la construcción se realizará la remoción de capa vegetal y
forestal arbustos localizados en la zona donde se localizaran las viviendas.
Se tendrá una afectación secundaria de gases contaminantes de los
Gestión de
vehículos de transporte de materias primas para la construcción de
emisiones atm.
la vivienda.
Se instalará un sistema séptico para el tratamiento primario de las
Manejo de aguas residuales domésticas y un pos tratamiento aeróbico, para el
vertimientos correcto tratamiento de las aguas grises y negras, reduciendo el
impacto ambiental en fuentes hídricas.
Para construir las viviendas con guadua como materia prima se
contratará un proveedor de la guadua y sus subproductos como
Uso de Guadua y
esterilla, latas de guadua y/o laminados que garantice un correcto
subproductos
procedimiento de cosecha, corte y secado de la guadua garantizando
su calidad y costo este dentro de los requerimientos.
Se necesitará el uso de materiales pétreos como gravas y arenas
con las especificaciones requerida del diseño de mezcla del
Uso de materiales concreto por lo que se proveerán dichos materiales de la zona
pétreos donde se localice la vivienda. En caso de no encontrarse materiales
con las características de calidad requeridas se localizarán en las
poblaciones más cercanas a la vivienda a construir.
Se requerirá del uso de madera para complementar la construcción
Uso de madera
de las estructuras en guadua y para utilizar como formaleta.; por lo
para formaletas y
tanto se utilizaran maderas certificadas de la zona, que garanticen
acabados
una buena calidad del material, para sus diferentes usos.
NOTA. Tomado de:(CORPOCALDAS, 2015). Plan de acción institucional. Todos los
derechos reservados
3.3.2.8 Análisis legal, permisos y licencias
Cuadro 49: Licencias y permisos ambientales
Vigencia
Normativida Término del
Licencia Descripción Aplica del
d trámite
permiso
Es la autorización
ambiental para la
ejecución de un
Dec. 1220 de
proyecto, obra o
2005 Término
actividad, que pueda
Resol. 958 Sesenta(60) o duración
AMBIENTAL producir deterioro grave Sí
de 2005 días hábiles del
a los recursos naturales,
Dec. 500 de proyecto
al medio ambiente
2006
o introducir
modificaciones notorias
al paisaje.
Permiso otorgado por la Dec. 2811 de
Máximo de
CONCESIÓN DE autoridad ambiental 1974 Sesenta(60)
AGUAS Sí cinco (5)
para hacer uso y Dec. 1541 de días hábiles
años.
aprovechamiento óptimo 1978
168
ESTUDIO AMBIENTAL
del agua ya sea Dec. 1575 de

superficial o 2007
subterránea.
Autorización que otorga
Dec. 2811 de
la autoridad ambiental
1974
para realizar una Cien Máximo de
PERMISO DE Dec. 1594 de
VERTIMIENTOS disposición final de Sí (100) días cinco (5)
1984
residuos líquidos hábiles años.
Dec. 1541 de
generados en desarrollo
1978
de una actividad.
Permiso ambiental para
desarrollar actividades, Dec. 948 de
obras o proyectos que 1995
PERMISO DE Cien Máximo de
generen emisiones a la Res. 909 de
EMISIONES No (100) días cinco (5)
ATMOSFÉRICAS atmósfera de sustancias 2008
hábiles años.
que sean objeto de Dec. 2811 de
prohibición o control 1974
ambiental.
Es el permiso que
otorga la autoridad
Dec. 2811 de Término o
ambiental para la Cien
OCUPACIÓN DE 1974 duración
CAUCES construcción de obras No (100) días
Dec. 1541 de del
que ocupan el cauce de hábiles
1978 proyecto
una corriente o depósito
de agua
Autorización, para la
extracción de productos
Dec. 1791 de
de un bosque, Sesenta y
APROVECHAMIEN 1996
TO FORESTAL comprende desde la No cinco (65) Variable
Dec. 2811 de
obtención hasta el días hábiles
1974
momento de su
transformación
Cuando se requiere
talar, transportar o
podar árboles para
realizar un
proyecto, obra o Veinte
PERMISO DE TALA Máximo de
actividad, este permiso, Dec. 1791 de (20) días
Y PODA DE ---- treinta (30)
ÁRBOLES debe hacer parte de la 1996 hábiles
días.
Licencia Ambiental que
se trámite para el
proyecto y no debe
tramitarse de manera
independiente
Tiempo
Se utiliza para la Dec. 1791 de
específico
movilización de 1996 Máximo un
SALVOCONDUCTO Si para
especímenes de la Res. 438 de (1) día hábil
transportar
diversidad biológica. 2001
el producto
169
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.2.9 Identificación de actividades de las etapas de ejecución y operación del

producto del proyecto.
Cuadro 50: Matriz de identificación de impactos
MATRIZ DE IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES
PREFACTIBILIDAD
COMPONENTE ELEMENTO IMPACTO ESPECÍFICO
IAEP FORMULACIÓN EVALUACIÓN
Generación de residuos sólidos
SUELO Reducción de la capa vegetal
Alteración de la geomorfología del suelo
FISICO Contaminación del suelo
HÍDRICO Consumo del recurso Hidrico
Cambios en la calidad del aire
ATMOSFÉRICO
Incremento en los niveles de ruido.
Afectación a la flora
FLORA Y FAUNA Remoción de capa vegetal
BIÓTICO
Afectación a la fauna
PAISAJE Cambio en el paisaje
Generación de empleo
Alteración de actividades comerciales.
Inconformidades con la comunidad
Contribución al desarrollo humano X X X
COMUNIDAD Y Contribucion al crecimiento de las
ACTIVIDAD ECONÓMICA empresas
SOCIO – Restricciones de tránsito peatonal y
ECONÓMICO vehicular
Contribucion al desarrollo de nuevas
X X X
alternativas de vivienda
SALUD Y SEGURIDAD
Accidentes de trabajo
HUMANA
Crecimiento de la compañía
INSTITUCIONAL
Pérdida de imágen de la Empresa
MATRIZ DE IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES
OPERACIÓN LIQUIDACIÓN
COMPONENTE ELEMENTO IMPACTO ESPECÍFICO
DISEÑO CONSTRUCCIÓN POSVENTA CIERRE
Generación de residuos sólidos X X X X
SUELO Reducción de la capa vegetal X X
Alteración de la geomorfología del suelo X X
FISICO Contaminación del suelo X X
HÍDRICO Consumo del recurso Hidrico X X X
Cambios en la calidad del aire X X X
ATMOSFÉRICO
Incremento en los niveles de ruido. X X
Afectación a la flora X
FLORA Y FAUNA Remoción de capa vegetal X X
BIÓTICO
Afectación a la fauna X
PAISAJE Cambio en el paisaje X
Generación de empleo X X X X
Alteración de actividades comerciales. X X
Inconformidades con la comunidad X X
Contribución al desarrollo humano X X X
COMUNIDAD Y Contribucion al crecimiento de las
X X X X
ACTIVIDAD ECONÓMICA empresas
SOCIO – Restricciones de tránsito peatonal y
X
ECONÓMICO vehicular
Contribucion al desarrollo de nuevas
X X
alternativas de vivienda
SALUD Y SEGURIDAD
Accidentes de trabajo X X
HUMANA
Crecimiento de la compañía X X
INSTITUCIONAL
Pérdida de imágen de la Empresa X
170
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.2.10 Identificación, calificación y cuantificación de impactos de las etapas de

ejecución y operación del producto del proyecto.
Cuadro 51: Matriz de cuantificación de impactos ambientales
ALTERNATIVA
PARÁMETRO DE
COMPONENTE
PONDERADA DEL
CALIFICACIÓN
CALIFICACIÓN
OBRA
IMPORTANCIA
IMPACTO
CUBRIMIENTO
IMPACTO Descripción
CARÁCTER
DURACIÓN
MAGNITUD
ELEMENTO GENERADORA JUSTIFICACIÓN
ESPECÍFICO del impacto
DEL IMPACTO
(I)
Impacto negativo
DISEÑO - 1 1 1 -3 correspondiente a la
generación de residuos
CONSTRUCCIÓN - 5 1 5 -11 como suministro de
papel, tierra, escombros,
Generación de BAJO cemento, entre otros. Se
-7
residuos sólidos POSVENTA - 5 1 1 -7 podrá ver afectada el
área del proyecto o zonas
cercanas de manera
temporal con una
CIERRE - 1 1 1 -3
afectación baja al
ecosistema.
Se dará reducción de la
capa vegetal como
CONSTRUCCIÓN - 5 10 5 -20
consecuencia de la
Reducción de la MEDIO construcción de las
-18
capa vegetal casas. Esto será local en
cada lote del proyecto en
POSVENTA - 5 10 1 -16
áreas iguales o inferiores
al 30% del total del lote
En los lotes donde se
realizará la construcción
SUELO CONSTRUCCIÓN - 5 10 5 -20 de las viviendas se podrá
ver afectada la forma de
Alteración de la
MEDIO la superficie terrestre por
geomorfología del -16
posibles procesos
suelo
erosivos o de remoción
POSVENTA - 1 10 1 -12 de tierras. Esto tendrá
FÍSICO
una afectación baja en el

ecosistema
Al no existir red de
alcantarillado en las
zonas de construcción de
CONSTRUCCIÓN - 5 10 5 -20 las viviendas se
presentará contaminación
del suelo producto de las
aguas filtradas
Contaminación MEDIO
-18 expulsadas de los pozos
del suelo
sépticos que fluyen hacia
el suelo donde son
POSVENTA - 1 10 5 -16 absorbidas y
descontaminadas. Su
afectación es
permanente, pero en baja
magnitud.
Impacto correspondiente
DISEÑO - 1 1 5 -7 al consumo del agua de
las personas
administrativas (oficina)
Consumo del CONSTRUCCIÓN - 5 1 5 -11 BAJO como también la
HÍDRICO -10
recurso Hídrico necesidad requerida
durante la construcción.
Se dará de manera
POSVENTA - 5 1 5 -11
temporal en las áreas
locales del proyecto
Se generará polución en
Cambios en la BAJO
ATMOSFÉRICO DISEÑO - 1 1 1 -3 -6 el aire de manera
calidad del aire
temporal durante el
171
ESTUDIO AMBIENTAL
diseño y la ejecución del

CONSTRUCCIÓN - 5 1 5 -11 proyecto producto de los
agentes contaminantes
emanados por los
vehículos de transporte y
la generación de polvo
POSVENTA - 1 1 1 -3 una vez se inicie la
construcción de cada
proyecto.
Se generará ruido de
CONSTRUCCIÓN - 5 1 5 -11 manera temporal durante
Incremento en los la ejecución del proyecto
-7
niveles de ruido. una vez se inicie la
POSVENTA - 1 1 1 -3 construcción de los
proyectos.
Podrán verse afectadas
las plantas que se
encuentren en el área
donde sea necesaria la
Afectación a la MEDIO
CONSTRUCCIÓN - 5 10 1 -16 -16 remoción de la capa
flora
vegetal. Esto se dará de
manera local para cada
lote donde se realizará la
construcción.
Impacto negativo
correspondiente a la
CONSTRUCCIÓN - 5 10 1 -16 remoción de la capa
vegetal en los lotes,
FLORA Y Remoción de BAJO como consecuencia del
-10
FAUNA capa vegetal espacio necesario para la
construcción de las
POSVENTA - 1 1 1 -3 casas. Se considera
BIÓTICO
afectación baja al
ecosistema.
Podrán verse afectadas
las especies animales
que se encuentren en el
área donde sea
Afectación a la MEDIO
CONSTRUCCIÓN - 5 10 1 -16 -16 necesaria la remoción de
fauna
la capa vegetal. Esto se
dará de manera local
para cada lote donde se
realizará la construcción.
La naturaleza del
proyecto generará
viviendas armónicas con
Cambio en el POSITIVO el paisaje natural, en
PAISAJE CONSTRUCCIÓN + 5 10 5 20 20
paisaje conjunto la mejora de la
calidad de vida de las
personas habitantes del
sector rural.
Necesidad de
DISEÑO + 1 1 1 3
contratación de
diseñadores,
CONSTRUCCIÓN + 5 5 5 15 transportadores,
Generación de POSITIVO constructores y en otras
POSVENTA + 1 1 1 3 6
empleo áreas de apoyo al
proyecto. Se generará
SOCIO – ECONÓMICO
empleo en las regiones

CIERRE + 1 1 1 3 donde se realicen las
construcciones.
COMUNIDAD Y
Durante la construcción
ACTIVIDAD CONSTRUCCIÓN - 5 5 5 -15
Alteración de se podrán ver
ECONÓMICA
actividades -9 interrumpidas actividades
comerciales. POSVENTA - 1 1 1 -3 comerciales, de
agricultura o ganadería.
BAJO Se podrán presentar
CONSTRUCCIÓN - 5 5 5 -15 inconformidades de la
comunidad producidas
Inconformidades
-9 por las actividades
con la comunidad
propias que se realizan
POSVENTA - 1 1 1 -3 en los procesos de
construcción.
172
ESTUDIO AMBIENTAL
Los proyectos generarán

IAEP + 1 1 1 3 una contribución al
desarrollo humando,
FORMULACIÓN + 1 1 1 3 debido a que estas
propuestas de viviendas,
buscan mejorar las
EVALUACIÓN + 1 1 1 3 condiciones del hábitat
Contribución al
POSITIVO humano, y
desarrollo 8
DISEÑO + 5 1 1 7 armonizándolos con el
humano
sector productivo
(agrícola) de cada familia
CONSTRUCCIÓN + 5 10 5 20
que sea beneficiada con
esta solución de vivienda.
Lo que permite generar
POSVENTA + 1 10 1 12 un proyecto único e
integral para cada familia
El producto del proyecto,
DISEÑO + 5 1 1 7 va a permitir el
crecimiento de las
CONSTRUCCIÓN + 5 10 5 20 empresas que se
encuentren directa o
Contribución al indirectamente ligadas a
crecimiento de las POSVENTA + 1 10 1 12 11 POSITIVO la propuesta presentada,
empresas debido a que se van a
explorar nuevos
mercados, con nuevos
CIERRE + 1 1 1 3 materiales que aún no
tienen gran parte del
mercado
Durante la construcción
podrá requerirse cerrar
temporalmente algunas
Restricciones de vías peatonales y
tránsito peatonal CONSTRUCCIÓN - 1 1 1 -3 -3 BAJO vehiculares con un bajo
y vehicular impacto en el ecosistema
dependiendo de las
facilidades de acceso a la
zona del proyecto.
El proyecto propondrá,
IAEP + 5 1 5 11 nuevas de tendencias de
agrupaciones de
FORMULACIÓN + 5 1 5 11 vivienda, entorno al
Contribución al
desarrollo agrícola y la
desarrollo de
POSITIVO proyección del medio
nuevas EVALUACIÓN + 5 1 5 11 12
ambiente, generando así
alternativas de
construcciones que se
vivienda
DISEÑO + 5 1 5 11 armonicen con el entorno
natural y reduzcan su
CONSTRUCCIÓN + 5 5 5 15 impacto y afectación al
medio ambiente
Durante la construcción o
CONSTRUCCIÓN - 1 5 1 -7 en el servicio postventa
SALUD Y pueden generarse
Accidentes de BAJO
SEGURIDAD -5 accidentes laborales, los
trabajo
HUMANA cuales pueden afectar
POSVENTA - 1 1 1 -3 puntualmente el área del
proyecto.
Con la asignación y
DISEÑO + 1 5 1 7 ejecución de los
Crecimiento de la POSITIVO proyectos se contribuye
7
compañía al crecimiento de la
CONSTRUCCIÓN + 1 5 1 7 empresa aumentando su
liquidez y rentabilidad.
INSTITUCIONAL La realización y entrega
de viviendas de baja
calidad o con problemas
Pérdida de
MEDIO funcionales afectaría
imagen de la CONSTRUCCIÓN - 1 5 5 -11 -11
negativamente la imagen
Empresa
de la empresa haciéndola
perder credibilidad frente
a sus competidores.
SUMA ALTERNATIVA -5
173
ESTUDIO AMBIENTAL
Cuadro 52: Explicación de calificación ambiental

PARÁMETRO DEFINICIÓN CALIFICACIÓN
Positivo +
CARÁCTER
Negativo -
CUBRIMIENTO Puntual 1
(C) Local 5
Regional 10
DURACIÓN Temporal 1
(D) Transitorio 5
Permanente 10
MAGNITUD Baja 1
(M) Media 5
IMPORTANCIA
I = (+/-) (C + D + M)
(I)
CALIFICACIÓN IMPACTO DESCRIPCIÓN
Son los impactos de mayor incidencia

ambiental y merecen una atención
-21 - 30 ALTO inmediata para buscar alternativas que
minimicen su efecto y requieren medidas
de monitoreo y control.
Son impactos moderados que merecen

atención para estructurar unas adecuadas
-11 a -20 MEDIO
medidas de manejo ambiental durante el
desarrollo del proyecto.
Son impactos irrelevantes controlados con

-1 a - 10 BAJO
prácticas de manejo.
+ 1 A +30 POSITIVO Son impactos importantes para el proyecto.
3.3.2.11 Plan de manejo ambiental: acciones y recursos.
En la cualificación y cuantificación de los impactos, se han identificado varios que
tienen un impacto medio sobre el ambiente. A continuación, se presentan los planes
de manejo ambiental para cada uno de estos factores que tienen un impacto medio:
Cuadro 53: Plan de manejo ambiental
REDUCCIÓN DE LA CAPA VEGETAL
Retiro de la capa orgánica del suelo para iniciar la obra
correspondiente. Realizar el manejo adecuado según la especie
OBJETIVO
vegetal encontrada, tala, poda, bloqueo y reubicación, previa
aprobación de la autoridad ambiental.
Erosión.
IMPACTOS Ruido por operación de
Aridez.
POTENCIALES maquinaria y equipos.
Deterioro paisajístico.
174
ESTUDIO AMBIENTAL
Emisiones de gases y
partículas.
Aporte de Sedimentos a los
cuerpos de agua.
COMPONENTES
Operación y liquidación
DE APLICACIÓN
Obtención de las
Delimitar y señalar autorizaciones y permisos
MEDIDAS DE adecuadamente el área a para tala.
MITIGACIÓN descapotar. Levantamiento y acopio
Manejo del material vegetal temporal del material orgánico
producido por el descapote.
Obtención del Permiso.
ACCIONES A
Levantamiento y Acopio del Material.
DESARROLLAR
Manejo del Material Vegetal.
MOMENTO DE
Aplica durante la etapa de construcción y posventa.
IMPLEMENTACIÓN
Dueño del proyecto, contratista de la construcción y ejecutor del
RESPONSABLE
proyecto.
MONITOREO Y Se deben realizar inspecciones semanales por parte de la
CONTROL Interventoría Ambiental, mientras dure esta actividad.
CONTAMINACIÓN DEL SUELO
Reducir el impacto de contaminación del suelo, mediante la
creación de un sistema anaeróbico de tratamiento de agua, que
OBJETIVO permita recoger las aguas negras y grises domésticas, y
hacerles un proceso de limpieza y purificación, para ser usado
en labores productivas
Alteración en productos
Malos olores
alimenticios
IMPACTOS Aporte de Sedimentos a los
Desertización
POTENCIALES cuerpos de agua
Alteración fisicoquímica del
subterráneos.
suelo
COMPONENTES
DE APLICACIÓN
Obtención de las
Delimitar y señalar autorizaciones y permisos
adecuadamente el lugar de para el tratamiento del agua
MEDIDAS DE
localización del sistema. por medio de este sistema
MITIGACIÓN
Manejo y mantenimiento Buena disposición final de los
correcto del sistema residuos que surgen del
sistema
Construcción y disposición de los tanques del sistema
ACCIONES A
Construcción de los sistemas de interconexión de los tanques
DESARROLLAR
Prueba de calidad de lo dispuesto
Mantenimiento anual del sistema de tratamiento
MOMENTO DE
Aplica durante las etapas de construcción y posventa.
IMPLEMENTACIÓN
175
ESTUDIO AMBIENTAL

RESPONSABLE
proyecto.
Se deben realizar inspecciones semestrales por parte de la
MONITOREO Y
Interventoría Ambiental y contratista para mantenimiento,
CONTROL
mientras dure esta actividad.
ALTERACIÓN DE LA GEOMORFOLOGÍA DEL SUELO
Cambio de la morfología natural del terreno. Realizar el manejo
adecuado de la geomorfología del lugar, según la topografía
OBJETIVO
encontrada, excavaciones y rellenos, previa aprobación de la
autoridad ambiental.
Ruido por operación de
maquinaria y equipos.
Erosión.
IMPACTOS Emisiones de gases y
Aridez.
POTENCIALES partículas.
Aporte de Sedimentos a los
cuerpos de agua.
COMPONENTES
DE APLICACIÓN
Obtención de las
autorizaciones y permisos
Delimitar y señalar
para remoción de masas y
adecuadamente el área a
MEDIDAS DE transporte de materiales.
transformar.
MITIGACIÓN Levantamiento y acopio
Manejo del material de
temporal del material de tierra
excavación y relleno.
producido por las
excavaciones.
Realizar cortes sobre terrenos firmes o sobre materiales de
relleno cuando tengan profundidades mayores a dos metros y se
ACCIONES A quieran evitar los taludes.
DESARROLLAR Planeación del suministro de material de relleno y retiro de
material
Manejo del Material Pétreo.
MOMENTO DE
Aplica durante las etapas de construcción y posventa.
IMPLEMENTACIÓN
RESPONSABLE
proyecto.
AFECTACIÓN A LA FLORA
Reducir la afectación de la flora, mediante la evasión de
OBJETIVO implantación en lugares con alta presencia de esta, para reducir
el impacto por la alteración de la flora silvestre oriunda del lugar.
IMPACTOS Erosión.
Alteración fisicoquímica del
POTENCIALES Aridez.
suelo
176
ESTUDIO AMBIENTAL
COMPONENTES
Operación
DE APLICACIÓN
adecuadamente el área de Obtención de las
afectación. autorizaciones y permisos
Cuando exista especies nativas para el retiro de este
protegidas se debe buscar el material.
MEDIDAS DE
cambio de implantación del Levantamiento y acopio
MITIGACIÓN
producto. temporal del material
Manejo del material vegetal orgánico producido por el
Evitar la implantación de la retiro y afectación de la
vivienda en zonas con presencia flora.
de flora
ACCIONES A
Manejo del Material Vegetal.
DESARROLLAR
Disposición del 20% del lote para protección de especies
arbóreas nativas
MOMENTO DE
Aplica durante la etapa de construcción.
IMPLEMENTACIÓN
RESPONSABLE
proyecto.
AFECTACIÓN A LA FAUNA
Reducir la afectación sobre la fauna silvestre, que habita el
lugar, mediante la identificación de grupos poblacionales
OBJETIVO nativos, y la no alteración de su entorno físico directo o posible
traslado a zonas de protección animal, donde se asegure su
supervivencia
IMPACTOS
Migración de especies Quiebre de la cadena trófica
POTENCIALES
COMPONENTES
Operación
DE APLICACIÓN
adecuadamente el área de Manejo de la fauna
MEDIDAS DE afectación. Obtención de las
MITIGACIÓN Evitar la implantación de la autorizaciones y permisos
vivienda en zonas con para el tratamiento animal.
presencia de fauna nativa
Identificación de grupos poblacionales afectados.
ACCIONES A
No alteración de su entorno físico directo o posible traslado a
DESARROLLAR
zonas de protección animal, donde se asegure su supervivencia
Manejo de la fauna.
MOMENTO DE
IMPLEMENTACIÓN
177
ESTUDIO AMBIENTAL

RESPONSABLE
proyecto.
PERDIDA DE IMAGEN DE LA EMPRESA
Proteger la imagen corporativa de la compañía, mediante el
desarrollo correcto de los productos, con calidad, teniendo como
OBJETIVO
eje rector la armonización del medio ambiente y la satisfacción
de las necesidades del cliente
Pérdida de clientes Perdida de reputación
IMPACTOS Pérdida de valor de negocio corporativa
POTENCIALES Amenaza de continuidad del Aumento de costos de
producto investigaciones regulatorias
COMPONENTES
Operación
DE APLICACIÓN
Identificación y análisis del
Buen manejo de los
entorno inmediato
MEDIDAS DE interesados
Correcta ejecución de los
MITIGACIÓN Conocimiento de las
planes, construcción y
necesidades del cliente.
posventa del producto.
Obtención de permisos.
Desarrollo del producto con altos estándares de calidad
ACCIONES A
Satisfacción de las necesidades del cliente
DESARROLLAR
Seguimiento del producto durante toda su vida útil
Identificación de grupos poblacionales afectados.
MOMENTO DE
IMPLEMENTACIÓN
RESPONSABLE Contratista de la construcción y ejecutor del proyecto.
MONITOREO Y Se deben realizar informes de seguimiento de avances del
CONTROL proyecto semanal, para tomar medidas en caso de ser necesario
178
ESTUDIO AMBIENTAL

Cuadro 54: Costos y beneficios ambientales
COSTOS Y BENEFICIOS AMBIENTALES
BENEFICIOS $ - $ - $ -
Ingresos operacionales 413010 $ - $ - $ -
Cantidad (Estudio de oferta y demanda) 8,00 11,00
Cantidad (mantenimiento de vivienda) 8,00
COSTOS $ 6.624.083,33 $ 31.075.271,00 $ 37.768.888,43

Inversión 12 $ 6.624.083,33 $ - $ -
Estudios ambientales $ 6.624.083,33 $ - $ -
GASTOS 613010 $ 31.075.271,00 $ 37.768.888,43
GASTOS NO OPERACIONALES 52 $ 1.572.713,00 $ 3.920.618,68
Suministro e instalación de sistema septico* $ 1.572.713,00 $ 1.623.354,36
Seguimiento del producto* $ 2.297.264,32
Expensas de permisos y licencias** $ 18.493.567,00 $ 6.403.939,00
Cargo fijo $ 209.505,00 $ 259.229,00
Cargo Variable $ 18.284.062,00 $ 6.144.710,00
COSTOS Y BENEFICIOS AMBIENTALES

BENEFICIOS $ - $ - $ -
Ingresos operacionales 413010 $ - $ - $ -
Cantidad (Estudio de oferta y demanda) 15,00 18,00 18,00
Cantidad (mantenimiento de vivienda) 19,00 34,00 52,00
COSTOS $ 89.884.359,54 $ 175.704.575,96 $ 251.793.124,09

Inversión 12 $ - $ - $ -
Estudios ambientales $ - $ - $ -
GASTOS 613010 $ 89.884.359,54 $ 175.704.575,96 $ 251.793.124,09
GASTOS NO OPERACIONALES 52 $ 4.038.237,24 $ 4.150.500,23 $ 4.256.753,04
Suministro e instalación de sistema septico* $ 1.672.054,99 $ 1.718.538,12 $ 1.762.532,69
Seguimiento del producto* $ 2.366.182,25 $ 2.431.962,12 $ 2.494.220,35
Expensas de permisos y licencias** $ 13.157.852,00 $ 34.587.568,00 $ 30.441.966,00
Cargo fijo $ 287.722,00 $ 236.616,00 $ 245.347,00
Cargo Variable $ 12.870.130,00 $ 34.350.952,00 $ 30.196.619,00

*Este valor se realiza con una estimación por analogía contemplando una vivienda
de 100 m² para clase media a Guadua Bambú Colombia
**Valor que surge del cálculo de expensas según decreto 1077 de
2015
179
ESTUDIO AMBIENTAL
3.3.4 Conclusiones
 Los lugares donde se implantará el producto del proyecto, presentan las
siguientes características, que los hacen lugares singulares de implantación:
o La topografía del terreno es bastante sinuosa, con laderas de bastante
inclinación.
o El promedio de la temperatura que se presenta en los departamentos de
Caldas, Risaralda, Quindío y occidente del Tolima, se encuentra entre los
18 y 22 ºC, lo que se considera en un clima templado, mientras que ya
adentrándonos más en el centro del Tolima encontramos temperaturas
entre los 25 y 28 ºC, lo que se considera clima cálido.
o Cultura productiva del café el cual es el pilar de la economía de la zona,
siendo eje rector de la conformación de las viviendas.
o Las zonas protegidas en las zonas del presente estudio alcanzan un 12%
del área total de los mismos, llegando a 441.298 has protegidas, sobre
3.743.500 has totales, siendo Tolima el departamento que más aporta al
suelo protegido en área, pero que alcanza solo 11% del total de su
territorio.
o La actividad económica principal de los departamentos del presente
estudio, son lo relacionado con el tema financiero y servicios de apoyo a
la comunidad. Sin embargo, la agricultura y construcción se encuentran
en un 3 y 4 lugar respectivamente alcanzando un total de 22% del total
económico de estos 4 departamentos.
o Actualmente, la oferta hídrica es mayor que la que se demanda, debido a
que al día de hoy solo el 60% de la oferta de agua de estos departamentos
está siendo demanda. Adicionalmente, se encuentran diferentes zonas de
oferta hídrica subterránea sin explorar, lo que produce un gran
abastecimiento de agua en la región.
o Esta región, tiene cerca del 50% de las especies reportadas a nivel
nacional, lo que hace que el sector tenga un potencial muy grande para
desarrollar programas de avistamiento de aves.
 El recurso natural que predomina en el producto generado es la guadua,
materia prima que, debido a las condiciones ambientales de la zona de
Caldas, Quindío, Risaralda y occidente del Tolima, se presenta en gran
cantidad. Es de resaltar que esta zona tiene un total de 22898 ha de guadua
plantadas aproximadamente lo que representa un 63,3% del total nacional.
 En cuanto a la solicitud de permisos y licencias se identifica que de las 8
licencias ambientales que se pueden expedir, el proyecto haría uso de 4 de
las cuales la licencia ambiental y el salvoconducto deberán ser solicitadas en
todos los casos y las licencias de concesión de aguas y permiso de
vertimientos dependerán del lugar de locación del proyecto y el servicio de
acueducto y alcantarillado que tenga este
 Se identifica que los impactos negativos de mayor incidencia son
para aquellos sistemas que tienen un componente vegetal y de suelo. Los
180
ESTUDIO AMBIENTAL
impactos más relevantes que impactan de manera positiva son los que tienen
que ver con el sistema socio económico.
 Los impactos sobre los cuales es necesario hacer las estrategias ambientales
son: 1) Reducción de capa vegetal. 2) Contaminación del suelo. 3) Alteración
de la geomorfología del suelo. 4) alteración de la flora. 5) Alteración a la
Fauna. 6) Pérdida de la imagen de la empresa. Todo esto debido a que tienen
un nivel de impacto bajo y es necesario tomar acciones para poder reducir
su nivel de impacto
 Se recomienda seguir adelante con los estudios administrativos, de costos,
presupuestos, financieros y de financiación, debido a que luego de haber
realizado el presente estudio se encuentra viable dicho proyecto en el
carácter ambiental.
 A pesar de los impactos ambientales generados es importante planear,
gestionar, implementar y controlar las estrategias ambientales propuestas en
el actual estudio ambiental en el numeral 1.7. Con el fin de reducir a niveles
bajos, los impactos generados por la construcción del producto del proyecto.
 Para minimizar el impacto de reducción de la capa vegetal, se propone
delimitar y señalar adecuadamente el área a descapotar. Acto seguido,
realizar un levantamiento y acopio temporal del material orgánico producido
por el descapote, para que el área de afectación no se exceda del área
perimetral de la vivienda
 En cuanto a la contaminación del suelo se recomienda crear un sistema
séptico anaeróbico que permita un manejo correcto y buena disposición final
de los residuos domésticos que surgen de la vivienda, con el fin de disminuir
la afectación del suelo.
 Para minimizar el impacto por la alteración geomorfológica del suelo, se
recomienda delimitar adecuadamente el área a transformar y una buena
disposición final del material extraído a centros de acopio certificados, que
cumplan con las normas ambientales.
 Para reducir el impacto a la flora del sector, se debe primero identificar si
existen especies nativas protegidas, que se puedan ver directamente
afectadas por el producto, para esto se destinará el 20% del lote para la
protección de estas especies arbóreas nativas. En caso de que en el lote
haya presencia de más del 20%, se debe evaluar cambiar la localización del
predio. Sin embargo, en caso de que no exista flora nativa protegida, se debe
delimitar adecuadamente el área de afectación y realizar un levantamiento y
acopio del material orgánico para su traslado a un centro con certificación
ambiental. Adicionalmente, se dispondrá un 20% del lote total, para la
siembra de especies nativas, con el fin de preservarlas y crear zonas de
bosques.
 Aunque la presencia de fauna en peligro no predomina en el lugar, para
reducir el impacto a la fauna del sector, se debe primero identificar si existen
181
ESTUDIO AMBIENTAL
especies en peligro que se puedan ver directamente afectadas por el

producto, en caso de que ocurra esto, se debe evaluar cambiar el lugar de
implantación del producto del proyecto para no afectar esta fauna en peligro.
Adicionalmente, se debe evaluar su posibilidad de traslado a zonas de
protección animal. Sin embargo, en caso de que no exista fauna que se vea
directamente afectada, se debe proceder la construcción con los controles
estandarizados
 Para proteger e impedir la pérdida de imagen de la empresa, se debe realizar
un correcto manejo de los interesados, el desarrollo de un producto de
calidad y que supla las necesidades del cliente y con una presencia y
seguimiento permanente de la compañía con sus productos.
182
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
3.4 ESTUDIO ADMINISTRATIVO
3.4.1 Introducción
El presente estudio tiene como objetivo identificar los elementos administrativos de
la factibilidad del proyecto tales como la planeación estratégica que define el foco
de la empresa y las acciones a realizar en el corto y largo plazo. Por otra parte, se
definen otras herramientas como el organigrama y la planeación de los recursos
humanos requeridos con la finalidad de proponer un perfil adecuado.
3.4.2 Hallazgos
3.4.2.1 Planeación: plan estratégico (en el caso de una nueva organización)
3.4.2.1.1 Nombre de la empresa
Guaduandes Ingeniería y Construcción
3.4.2.1.2 Logo
Ilustración 55: Logo - Guaduandes

3.4.2.1.3 Misión
 ¿Quiénes Somos?
Guaduandes es una empresa colombiana, dedicada a promover y desarrollar
proyectos de construcción de viviendas en guadua en el sector rural, con el fin de
construir un futuro armónico con el entorno natural asegurando altos niveles
técnicos y estéticos.
3.4.2.1.4 Visión
Para el 2023 Guaduandes será reconocida como una empresa líder de construcción
de viviendas en guadua, que generará valor al sector rural, mediante el desarrollo
de proyectos rentables y sostenibles. Adicionalmente se identificarán nuevos
departamentos potenciales y líneas de negocio que fortalezcan el crecimiento de la
compañía.
3.4.2.1.5 Objetivos estratégicos
A continuación, se relacionan los objetivos estratégicos de Guaduandes a corto y
largo plazo:
183
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Ilustración 56: Objetivos Estratégicos-Guaduandes
3.4.2.1.6 Valores organizacionales

Ilustración 57: Valores organizacionales - Guaduandes

Innovación para mejorar: Con el fin de obtener mayores beneficios económicos y
sociales, Guaduandes considera la innovación como la generación de valor en las
viviendas que construye, y en el servicio que presta a los clientes. Se considera la
innovación como la clave principal para el crecimiento de la compañía, y el camino
para asegurar la visión estratégica al 2025.
Compromiso social: Guaduandes fue creada con el fin de contribuir al bienestar
de las personas del sector rural mediante la construcción de viviendas en guadua.
184
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Como empresa se busca el equilibro necesario para los grupos de interés (socios,
empleados, clientes, proveedores, gobierno), trabajando en conjunto para ser una
empresa aliada en la consecución de un mundo mejor.
Trabajo en equipo: Guaduandes se caracteriza por ser una empresa donde sus
integrantes trabajan con empoderamiento y responsabilidad. Los conocimientos
individuales tienen un mayor impacto cuando se unen a otros, por esta razón el
trabajo en equipo es fundamental para alcanzar los objetivos de crecimiento en el
sector de la construcción.
Respeto e integridad: Guaduandes trabaja con rectitud, reconociendo lo que es
capaz de hacer y lo que no, generando confianza en los grupos de interés (socios,
empleados, clientes, proveedores, gobierno). El equipo de trabajo se caracteriza
por cumplir las promesas con honestidad y empatía hacia los demás.
Relaciones perdurables con los clientes: Para Guaduandes es importante
generar productos y servicios de calidad que sean insuperables por la competencia
o productos sustitutos, con el fin de construir una relación exitosa con los clientes
estando atentos sus necesidades y expectativas.
3.4.2.2 Organización: estructura organizacional para la ejecución y la operación
(manual de funciones, cargos perfiles)
3.4.2.2.1 Áreas de responsabilidad
 Departamento técnico
 Presentación y aceptación de la propuesta de vivienda en guadua por
parte del ministerio de agricultura.
 Visita de la zona de la construcción de las viviendas
 Supervisión de actividades
 Planeación de ejecución de los proyectos
 Departamento administrativo
 Constitución de la empresa
 Contratación de proveedores
 Contratación de contratistas de mano de obra.
 Compra de materiales
 Departamento comercial
 Penetración de nuevos mercados
 Negociación con las gerencias integrales sobre la cantidad de viviendas
a ejecutar
 Pactos comerciales de consecución de materias primas
3.4.2.2.2 Áreas estratégicas y de apoyo
 Áreas Estratégicas
 Departamento Técnico
 Departamento Comercial
 Departamento Administrativo
185
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
 Áreas de apoyo
 Asesor contable
 Asesor Jurídico
3.4.2.2.3 Organigrama
Ilustración 58: Organigrama

3.4.2.2.4 Tipo de organización
Estructura Funcional: Se consolida a través de la departamentalización por
funciones, áreas y actividades específicas y similares. Las decisiones son tomadas
por un reducido grupo directivo. Agrupamiento de actividades análogas según su
función principal.
3.4.2.2.5 Personal y cargos requeridos (Manual de funciones)
 Gerente
Funciones
 Designar todas las posiciones de la estructura.
 Realizar evaluaciones periódicas del cumplimiento de las funciones de los
diferentes departamentos.
186
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
 Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros,
los análisis y los proyectos se están ejecutando correctamente.
 Análisis y toma de decisiones de acuerdo con el comportamiento de los
estados financieros
Perfil
Estudios universitarios en administración de empresas con un manejo del idioma
inglés, con estudios complementarios en desarrollo y gerencia de proyectos,
finanzas y contabilidad, con experiencia general de 4 años en cargos similares.
 Director de planeación de proyectos
Funciones
 Coordinar el proceso de preparación de los planes, y programas estratégicos
de la organización.
 Diseño y evaluación de estrategias que lleven a la consecución de los
objetivos.
 Revisión y supervisión de los diseños de acuerdo con el desarrollo de los
proyectos de vivienda
Perfil
Profesional en Ingeniería, Arquitectura o afines con estudios complementarios en
desarrollo y gerencia integral de proyectos, con experiencia general de 3 años en
cargos similares y experiencia especifica de 1 año en empresas de consultoría y/o
construcción de edificaciones, con manejo de herramientas de programación y
costos.
 Director de obra
Funciones
 Comprobar que las construcciones a su cargo y para las cuales dio su
responsiva sean ejecutadas de acuerdo con los planos y documentos
aprobados por las licencias y permisos.
 Llevar un control y registro documental del proceso constructivo por medio
de una bitácora de obra.
 Supervisar las obras durante todo el proceso y etapas de construcción
 Avalar y demostrar ante la administración municipal que el proyecto para el
cual se solicita la licencia de construcción cumple con todos reglamentos y
lineamientos aplicables.
 Revisión de los ingresos, gastos y costos de cada proyecto.
 Elaboración de análisis económicos financieros de rentabilidad, costeo,
presupuestos por unidad de negocios.
Perfil
187
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Profesional en Ingeniería, Arquitectura o afines con estudios complementarios en

gerencia de proyectos o similar, con experiencia general de 3 años como director
de obra en construcción de edificaciones de vivienda.
 Director Comercial
Funciones
 Elaborar los planes y acciones a corto y medio plazo para conseguir los
objetivos marcados por la empresa, diseñando las estrategias necesarias y
supervisando su aplicación.
 Establecer la política de precios junto al Dpto. de producción y al de
marketing.
 Apoyar en la captación y negociación con las Grandes Cuentas, o con los
Clientes establecidos.
 Gestionar la cartera de clientes asignada a Dirección Comercial (grandes
cuentas, clientes estratégicos).
Perfil
Titulación universitaria en Ingeniería, con posgrados en Marketing/ventas o gerencia
de proyectos, con experiencia de 2 años desempeñando cargos similares y con
conocimientos complementarios en planificación de estrategias comerciales, con
habilidades persuasoras y de negociación y visión estratégica.
 Auxiliar de obra
Funciones
 Velar por el mejor aprovechamiento de los equipos, herramientas, recursos
humanos adecuados y necesarios dentro de la obra.
 Es el responsable de llevar a cabo el proyecto encomendado con la calidad,
tiempo y costo considerado.
 El Ingeniero Residente es el representante técnico del Contratista en la obra
y es el encargado de la planificación, coordina al personal directo de la obra
y en su caso a los diferentes contratistas que intervienen en la obra, como
pueden ser: contratistas Eléctricos, de Acabados, etc.
Perfil
Titulación técnica, con experiencia general de 2 años y experiencia especifica de 2
años como residente de obras de vivienda, con habilidades técnicas en el manejo
del recurso humano y el manejo apropiado de equipos.
 Auxiliar Administrativo
Funciones
 Recepción de documentos.
 Gestión de llamadas telefónicas.
188
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
 Atender visitas.
 Administración de documentos.
 Realizar cálculos elementales.
 Tener actualizada la agenda, tanto telefónica como de direcciones, y de
reuniones.
 Perfil
Titulación técnica en servicio al cliente, con experiencia de 1 año en cargos similares
de compañías del mismo sector económico, con habilidades para la comunicación,
el trabajo en equipo y manejo de herramientas básicas de office, con iniciativa y
actitud profesional, educada y amable.
 Auxiliar de planeación de proyectos
Funciones
 Velar por la documentación técnica de cada proyecto
 Seguimiento al cumplimiento de los diseños
 Construcción de presupuestos en etapa de planeación de proyectos
Perfil
Titulación técnica, con experiencia general de 2 años y experiencia especifica de 2
años como residente de obras de vivienda, con habilidades técnicas en el manejo
del recurso humano y el manejo apropiado de equipos
 Vendedor
Funciones
 Dar a conocer a los clientes mediante una descripción cualitativa y técnica la
información más relevante del proyecto.
 Potenciar/gestionar posibles clientes del proyecto
 Construir una base de datos de los clientes fijos y posibles interesados.
 Gestionar la documentación pertinente a los clientes
Perfil
Titulación técnica, con experiencia general de 2 años en procesos administrativos,
con habilidades de comunicación y relacionamiento con clientes.
 Asesor Jurídico
Funciones
 Asesora en la constitución, gestión y disolución de cualquier tipo de sociedad
mercantil o civil.
 Estudia y resuelve los problemas legales relacionados con la empresa, sus
contratos, convenios y normas legales
 Asesora a nuestra empresa en materia fiscal, preparando todo tipo de
declaraciones y obligaciones fiscales y tributarias.
189
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Perfil
Profesional, especializado en un área del derecho, con experiencia de 2 años en el
ejercicio del derecho corporativo, que se caracterizarse por ser un buen
comunicador, que sepa gestionar su equipo de trabajo.
 Asesor contable
Funciones
 Elaboración y análisis de la contabilidad, ordenando y verificando todos los
documentos aportados por la empresa.
 Administración de los libros contables.
 Presentación de los libros contables en el registro mercantil.
 Presentación de las cuentas anuales también en el registro mercantil.
 Además de asesorar contablemente a los directivos de la empresa.
Perfil
Contador público con 3 años de experiencia, con sólida base en conocimientos de
economía y procesos contables. Deseable con profundos conocimientos del PGC y
sus adaptaciones sectoriales. Debe ser usuario de herramientas informáticas de
gestión empresarial.
3.4.2.3 Integración
3.4.2.3.1 Procesos de reclutamiento:
El departamento administrativo realizara directamente el proceso de identificación
de candidatos potenciales para las vacantes previstas. Se realizará mediante la
publicación de los perfiles en las plataformas de empleo por internet como
elempleo.com y Linkedin.
Los cargos de gerente, Director de planeación de proyectos, Director de obra y
Director comercial ya se encuentran cubiertos por los integrantes del presente
trabajo de grado, quienes desde su formación profesional y experiencia laboral
cumplen con el perfil requerido para los roles definidos por Guaduandes.
3.4.2.3.2 Selección
De acuerdo con el organigrama para las vacantes previstas se realizará un filtro del
perfil de las personas que aplicaron en las plataformas. Posteriormente entre los
candidatos se citará a un assessment center donde se realizarán una seria de
ejercicios que ponen a prueba las habilidades de los candidatos. Guaduandes
considera justo este modelo de selección ya que ofrece oportunidades equitativas
a los candidatos y se obtiene la visual del comportamiento de las personas a la hora
de afrontar una tarea.
De las pruebas se escogerá los 2 o 3 perfiles que más se ajusten para realizar una
entrevista personal con el Gerente general y el auxiliar administrativo con el fin de
conocer más sobre la personalidad y experiencia del candidato. En esta entrevista
190
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
se debe presentar la documentación exigida como antecedentes penales,

certificados de estudio y referencias laborales. Las personas seleccionadas
deberán realizar pruebas psicotécnicas que serán contratadas a una empresa
externa para su correcta aplicación e interpretación de los resultados. El perfil
seleccionado será remitido a exámenes médicos. Finalmente, con los resultados se
procederá a la decisión de contratación.
Ilustración 59: Representación gráfica de proceso de selección

3.4.2.3.3 Contratación
El proceso de contratación involucra una serie de requerimientos legales generales.
En este proceso se preparan todos los papeles necesarios para formalizar el
contrato. Con respecto al contrato debe reflejar los datos del trabajador y la
empresa, además especificar tipo de contrato, duración, el cargo a desempeñar y
salario.
Como paso final el contrato deberá ser firmado por parte del trabajador y el gerente
general.
3.4.2.3.4 Inducción
Se realizará inducción a la compañía a las personas que ingresen por contrato
laboral de 1 día donde se socializará misión y visión de la compañía, estructura
organizacional y proyectos próximos a trabajar. Posteriormente se realizará
inducción al cargo de 2 días, donde el líder de cada área se encargará de detallar
los roles y responsabilidades, entrega de herramientas de trabajo, explicación de
procesos y procedimientos, plan detallado de trabajo y expectativas por cumplir en
el periodo de prueba.
191
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
3.4.2.4 Proceso de constitución de la organización o integración del proyecto a la

organización existente.
Para el proceso de constitución de la organización se toma como principal fuente la
Cámara de Comercio de Bogotá (CCB) en donde se encontró que como requisitos
para la creación de una empresa a nivel nacional:
 Original del documento de identidad.
 Formulario del Registro Único Tributario (RUT).
 Formularios disponibles en las sedes de la CCB.
 Formulario de Registro Único Empresarial y Social (RUES).
 Formulario de Registro con otras entidades.
 Minuta de constitución: por documento privado, si la empresa a constituir
posee activos totales por valor inferior a quinientos salarios mínimos
mensuales legales vigentes (500 SMMLV) o una planta de personal no
superior a diez (10) trabajadores y no se aportan bienes inmuebles. Ver
Ley 1014 de 2006 de fomento a la cultura del emprendimiento.
 Inscripción ante operador de planilla aportes ARL y caja de
compensación.
 Inscripción de cuenta Bancaria.
Adicional a esta información la CCB presta servicio de orientación paso a paso para
la resolución de dudas y problemas al momento de realizar el procedimiento de
constitución.
De acuerdo con la información relacionada en la CCB se presentan en la siguiente
tabla las alternativas de constitución de una empresa:
Cuadro 55: Alternativas de constitución de una compañía
•Original del documento de
Persona natural identidad.
comerciante es aquella que •Formulario del Registro Único
ejerce esta actividad de Tributario (RUT).
manera habitual y •Formularios disponibles en las
PERSONA profesional a título sedes de la CCB.
NATURAL personal. Asume a título •Formulario Registro Único
personal todos los derechos Empresarial y Social (RUES) 2017
y obligaciones de la •Carátula única empresarial y
actividad comercial que anexos, según corresponda
ejerce. (Persona Natural)
Persona Jurídica es una •Original del documento de

persona ficticia, capaz de identidad.
PERSONA ejercer derechos y contraer •Formulario del Registro Único
JURÏDICA obligaciones, y de ser Tributario (RUT).
representada judicial y •Formularios disponibles en las
extrajudicialmente. sedes de la CCB.
192
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
•Sociedad por Acciones •Formulario Registro Único

Simplificada Empresarial y Social (RUES) 2017.
•Sociedad Limitada
•Empresa Unipersonal Si es un registro de sociedad por
•Sociedad Anónima acciones simplificada adicional
•Sociedad Colectiva debe presentar:
•Sociedad Comandita
Simple •Documento Manifestación de
•Sociedad Comandita por situación de control
Acciones •Documento de Manifestación de
•Empresa Asociativa de no existencia de situación de
trabajo control
Tipos de documento de
constitución:
•Minuta de constitución.
•Escritura Pública.
NOTA. Tomado de: (Cámara de Comercio de Bogotá, 2018). Pasos para constituir una
empresa. Todos los derechos reservados
3.4.2.5 Requerimientos y disponibilidad de personal administrativo.
Se tendrán cargos con contrato laboral y cargos con contrato no laboral:
Cuadro 56: Cargos y salarios de personal requerido
CARGOS CON CONTRATO LABORAL
CARGO SALARIO/mes CONTRATO
Gerente $ 3,600,000 Indefinido
Director de planeación de proyectos $ 3,288,000 Indefinido
Director de obra $ 3,288,000 Indefinido
Director comercial $ 3,288,000 Indefinido
Vendedor $ 990,400 Fijo a 1 año
Auxiliar de planeación de proyectos $ 990,400 Fijo a 1 año
Auxiliar de obra $ 990,400 Fijo a 1 año
Auxiliar administrativo $ 990,400 Fijo a 1 año
CARGOS CON CONTRATO NO LABORAL
CARGO SALARIO/mes CONTRATO
Asesor Jurídico $ 900,000 Prestación de servicios
Asesor contable $ 400,000 Prestación de servicios
3.4.2.6 Requerimientos de obras físicas, mobiliario, equipos y suministros de

carácter administrativo
193
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Los requerimientos de obras físicas son principalmente reflejados en el arriendo de

una oficina y la otra parte reflejada en inversión que hacen parte del mobiliario y los
equipos requeridos para el funcionamiento de la misma. A continuación, se muestra
el listado de los ítems requeridos y los costos que se espera tendrían esta
infraestructura administrativa.
Cuadro 57: Costos de muebles e inmuebles de carácter administrativo

3.4.3.1 Constitución de la empresa y renovación
La primera parte es la consolidación como empresa legal y para esto se presentan
en la tabla los costos que se espera tendría la formalización de la empresa ante las
entidades legales y su costo esperado para los dos años siguientes.
Cuadro 58: Costos legales para constitución y renovación de empresa
COSTOS LEGALES DE CREACIÓN DE EMPRESA
AÑO 0
CANT. DESCRIPCIÓN VALOR
1 Constitución de sociedad comercial $ 41.000,00
1 Impuesto de registro (con cuantía)
$ 140.000,00
Base: $ 20,000,000
1 Matricula persona natural
$ 240.000,00
Base: $ 20,000,000
1 Beneficio de Matricula de La Ley 1780
-$ 240.000,00
Base: $ 20,000,000
1 Formularios registro mercantil $ 5.500,00
TOTAL PAGADO $ 186.500,00
COSTOS LEGALES DE RENOVACIÓN REGISTRO CAMARA
AÑO 1
$ 161.000,00
Base: $ 20,000,000
1 Matricula persona natural $ 276.000,00
194
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Base: $ 20,000,000
-$ 276.000,00
Base: $ 20,000,000
COSTOS LEGALES DE RENOVACIÓN REGISTRO CAMARA
AÑO 2
$ 185.000,00
Base: $ 20,000,000
1 Matricula persona natural
$ 315.000,00
Base: $ 20,000,000
-$ 315.000,00
Base: $ 20,000,000
NOTA. Tomado de: (Cámara de Comercio de Bogotá, 2018). Pasos para constituir una
empresa. Todos los derechos reservados
3.4.3.2 Costos operativos (Nóminas)
A continuación, se detalla el gasto laboral de las personas de la empresa
Cuadro 59: Costos operativos de nómina, por cargo 1
Director de
Director de Director
Gerente planeacion Auxiliar de obra
obra comercial
de proyectos
Salario ordinario $ 3,600,000 $ 3,288,000 $ 3,288,000 $ 3,288,000 $ 990,400
Auxilio transporte $ - $ - $ - $ - $ 88,211
Dotacion $ - $ - $ - $ - $ 49,520
Vacaciones $ 200,160 $ 182,813 $ 182,813 $ 182,813 $ 55,066
PRESTACIONES
Prima legal $ 299,880 $ 273,890 $ 273,890 $ 273,890 $ 89,848

SALARIO
Cesantias $ 299,880 $ 273,890 $ 273,890 $ 273,890 $ 89,848

Intereses cesantias $ 2,999 $ 2,739 $ 2,739 $ 2,739 $ 898
Salud $ - $ - $ - $ - $ -
SEGURIDAD
SOCIAL
Pensión $ 432,000 $ 394,560 $ 394,560 $ 394,560 $ 118,848

ARL $ 250,560 $ 228,845 $ 228,845 $ 228,845 $ 68,932
Caja Compensación $ 144,000 $ 131,520 $ 131,520 $ 131,520 $ 39,616
SALARI O MENSUAL $ 5,229,479 $ 4,776,257 $ 4,776,257 $ 4,776,257 $ 1,591,188
195
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Cuadro 60: Costos operativos de nómina por cargo 2

Auxiliar
Auxiliar Asesor Asesor
planeacion de Vendedor
administrativ o juridico Contable
proyectos
Salario ordinario $ 990,400 $ 990,400 $ 990,400 $ 900,000 $ 400,000
Auxilio transporte $ 88,211 $ 88,211 $ 88,211 $ - $ -
Dotacion $ 49,520 $ 49,520 $ 49,520 $ - $ -
Vacaciones $ 55,066 $ 55,066 $ 55,066 $ - $ -
PRESTACIONES
Prima legal $ 89,848 $ 89,848 $ 89,848 $ - $ -

SALARIO
Cesantias $ 89,848 $ 89,848 $ 89,848 $ - $ -

Intereses cesantias $ 898 $ 898 $ 898 $ - $ -
Salud $ - $ - $ - $ - $ -
SEGURIDAD
SOCIAL
Pensión $ 118,848 $ 118,848 $ 118,848 $ - $ -

ARL $ 68,932 $ 68,932 $ 68,932 $ - $ -
Caja Compensación $ 39,616 $ 39,616 $ 39,616 $ - $ -
SALARI O MENSUAL $ 1,591,188 $ 1,591,188 $ 1,591,188 $ 900,000 $ 400,000

La siguiente tabla contempla los requerimientos de personal mensual para el año 1
de operacion
Cuadro 61: Requerimiento de personal mensual durante año 1 mes 1 - 6
AÑO 0 AÑO 2019
CARGOS CON CONTRATO
LABORAL
MES 12 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6
Gerente $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 5,469,512
Director de planeacion de
$ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 4,995,488
proyectos
Director de obra $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 4,995,488
Director comercial $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 4,995,488
Auxiliar de obra $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Auxiliar planeacion de proyectos $ - $ - $ - $ - $ - $ 1,664,224
Auxiliar administrativo $ - $ - $ - $ - $ - $ 1,664,224
Vendedor $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447
Asesor Juridico $ 900,000 $ 941,310 $ 941,310 $ - $ - $ - $ -

Asesor Contable $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360
TOTAL MENSUAL $ 900,000 $ 4,688,117 $ 4,688,117 $ 3,746,807 $ 3,746,807 $ 3,746,807 $ 27,531,229
196
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
Cuadro 62: Requerimiento de personal mensual durante año 1 - mes 7 -12

AÑO 0 2019
CARGOS CON CONTRATO
LABORAL
MES 12 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12
Gerente $ - $ 5,469,512 $ 5,469,512 $ 5,469,512 $ 5,469,512 $ 5,469,512 $ 5,469,512
Director de planeacion de
$ - $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488
proyectos
Director de obra $ - $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488

Director comercial $ - $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488 $ 4,995,488
Auxiliar de obra $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Auxiliar planeacion de proyectos $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224
Auxiliar administrativo $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224 $ 1,664,224
Vendedor $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447 $ 3,328,447
Asesor Juridico $ 900,000 $ - $ - $ - $ - $ - $ 941,310

Asesor Contable $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360 $ 418,360
TOTAL MENSUAL $ 900,000 $ 27,531,229 $ 27,531,229 $ 27,531,229 $ 27,531,229 $ 27,531,229 $ 28,472,539
TOTAL ANUAL $ 214,276,571

3.4.4 Conclusiones
 Se plantean objetivos estratégicos a 5 años buscando asegurar el
crecimiento y participación en el mercado de Guaduandes como empresa de
construcción de viviendas en guadua, con una relación cercana con los
clientes, implementando operaciones eficientes.
 Se plantean los valores organizacionales como la guía de comportamiento
de las personas que pertenezcan a Guaduandes. Se espera que la empresa
sea reconocida como una organización innovadora, cercana a los clientes
donde prevalezca una cultura interna de trabajo en equipo, destacando el
respeto y la integridad de sus colaboradores.
 Analizando y evaluando los tipos de estructuras organizacionales, se
determinó que la mejor distribución para el tipo de empresa es usar una
estructura funcional, esta estructura está compuesta por 9 cargos y la junta
de accionistas.
 La estructura administrativa posee una junta directiva, una gerencia y 3
departamentos principales, técnico, administrativo y comercial, adicional a
estos se tienen áreas de apoyo para suplir la parte contable y jurídica.
 Para cumplir con la estructura administrativa se contratarán 7 personas con
contrato laboral, las cuales deben cumplir y tener el perfil adecuado respecto
a sus funciones a desempeñar mencionadas en el presente estudio.
Adicional a los accionistas se contratarán los servicios de 3 auxiliares,
compuestos por un técnico administrativo, un técnico de planeación de
proyectos y un técnico de obra (entrara en el año 2 de operación).
 De acuerdo con la estructura de la organización, la mayoría de los perfiles
vinculados tendrán más de dos SMLV, razón por la cual la carga prestacional
en estos casos corresponderá al 0.47. Para los cargos de los auxiliares la
carga prestacional estará en 0.6
197
ESTUDIO
ADMINISTRATIVO
 Realizar la vinculación a la empresa directamente mediante contrato laboral
a los cargos esenciales para el desarrollo de los objetivos estratégicos de la
organización, y las otras áreas serán de soporte mediante prestación de
servicios.
 Se recomienda tener la estructura de la organización lo más liviana posible,
de tal manera que se garantice el buen funcionamiento de la operación, con
el fin de no castigar el proyecto con costos administrativo demasiado
elevados.
 Se recomienda no ejercer la estructura organizacional completa desde la
creación de la compañía, todo esto debido a que en los primeros meses se
van a generar muchos costos administrativos que no van a poder ser suplidos
con los ingresos.
 Se recomienda que los socios de la compañía, que hacen parte de la
estructura organizacional de la compañía, no perciban ingresos por
cuestiones de salario, hasta tanto la compañía no empiece a percibir ingresos
por la venta de sus productos.
198
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
3.5 ESTUDIO COSTOS Y BENEFICIOS, PRESUPUESTOS INVERSIÓN

Y FINANCIAMIENTO
3.5.1 Introducción
El presente estudio busca consolidar los costos de cada estudio realizado durante
la prefactibilidad, con el fin de generar información organizada y confiable para
construir los estados financieros. Dentro del estudio se contemplaron una serie de
supuestos de comportamiento macroeconómico que serán contemplados como el
comportamiento a los próximos 5 años que tendrá la empresa. Adicional a lo anterior
de operación.
3.5.2 Hallazgos
3.5.2.1 Supuestos básicos utilizados
3.5.2.1.1 Supuestos Generales
El presente análisis se desarrolla con los siguientes supuestos generales:
 El mercado total de viviendas en guadua, no aumenta ni disminuye.
 Los costos directos de fabricación se realizan con una estimación por
analogía contemplando una vivienda de 100 m² para clase media a $
850,000/m², de acuerdo con la vivienda recomendada en estudios técnicos.
 El costo de licencias y permisos de construcción de viviendas rurales son
equivalentes a los que se generan en viviendas urbanas.
3.5.2.1.2 Supuestos macroeconómicos
 “Producto Interno Bruto: La economía del país presentó un modesto
crecimiento de 1.8% en 2017.” (Banco de la República, 2018)
 “Inflación: 2017 4,09% vs 2016 5,75% y 2015 6,77%.” (Banco de la
República, 2018)
 “IVA 19%: Reforma tributaria 2016, ley 1819 donde se contempla aumento
del IVA en 3 puntos.” (Portafolio.com, 2016)
 Tasas de interés: El Banco de la República inició el año reduciendo las tasas
de interés al 4,5%, llevándola hasta el nivel en el que se encontraba en el
2015. Se pronostica que este semestre no habrá más reducciones de tasas.
Aún con este descenso, no se ve reflejado en las tasas de colocación de los
bancos colombianos. (dinero.com, 2018a)
 “Salario Mínimo: Según Banco de la Republica, el Salario mínimo para el año
2018 incremento un 5,9% con respecto al 2017, en el 2017 un 7.00% con
respecto al 2016 y en el 2016 un 7,00% con respecto al 2015.” (Banco de la
República, 2018)
199
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
Ilustración 60: Pronostico de crecimiento salario mínimo

12.00%
10.00%
10.00%
10.00%
8.00% 7.80%
7.40% 7.70% 7.40% 7.00%
8.00% 6.90% 7.00%
6.40% 7.60%
5.80% 5.90% 7.20% 6.80%
6.60% 7.00%
6.00% 6.30% 4.60% 4.59%
4.00% 4.02% 4.14%
3.60% 3.69%
4.00% 4.50% 4.36% 3.92%
1.58%
2.00% 1.09%
0.59%
1.33%
0.00% 0.84%
Valores Previsión Límite de confianza inferior Límite de confianza superior

Ilustración 61: Pronóstico de crecimiento IPC
10.00% 8.75%
7.65% 7.67%
8.00% 6.77% 7.06% 6.83% 6.60%
6.49%
6.99% 5.69% 5.75%
6.00% 4.85% 7.17% 6.95% 6.72%
5.50% 3.73% 3.66% 4.09%
3.66% 3.22%
4.48% 3.17% 2.78%
4.00% 2.44%
2.00% 1.94%
3.44% 3.00%
2.00% 0.15% 2.56%
-0.51%
0.00% -1.15%
-0.18%
-2.00% -0.83%
-1.47%
Valores Previsión Límite de confianza inferior Límite de confianza superior

Cuadro 63: Supuestos macroeconómicos
2018 2019 2020 2021 2022 2023
IPC 3,66% 3% 3,22% 3% 2,78% 2,56%
IVA 19%
Tarifa de impuesto
33%
sobre la renta
Crecimiento Salario
4,6% 4,4% 4,1% 3,9% 3,7%
Mínimo
Base salario mínimo $ 781.242 $ 817.101 $ 852.727 $ 888.029 $ 922.840 $ 956.893
200
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
3.5.2.1.3 Políticas, factores, legislación y lineamientos del proyecto

 Normas ambientales: Norma técnica colombiana NTC 6100.
 Principios del sello ambiental colombiano:
o El producto debe minimizar el uso de materias primas nocivas para el
ambiente.
o Los procesos de producción deben utilizar menos cantidad de energía
o hacer uso de energía renovable
o El producto debe ser fabricado haciendo uso de tecnologías limpias o
generando un menor impacto relativo sobre el ambiente.
 NSR-10:
o Norma técnica colombiana
o Exigencias en estudios y diseños técnicos de las edificaciones
 RAS 2000
o Exigencias mínimas para la construcción de redes de abastecimiento
de aguas y saneamiento básico.
o Esta permite usar sistemas convencionales y no convencionales, los
cuales presentan diferentes precios debido a su tecnificación.
 RETIE
o Exigencias mínimas para la energización del predio, debe estar
acorde a los requerimientos expresados en la norma.
o Las instalaciones eléctricas deben tener una certificación RETIE
según corresponda, en el nivel de media tensión.
o Se debe buscar en instalación eléctrica la búsqueda de un sistema
eficiente.
3.5.2.2 Determinación del horizonte del proyecto
La evaluación del proyecto se realiza a 5 años por los siguientes motivos:
Se pronostica inicial en el año 1 de producción con 8 unidades de vivienda, lo que
equivale al 20% del mercado. Para los siguientes años se tendrán crecimientos para
alcanzar en el año 2 el 30% del mercado, en el año 3 el 40% y en el año 4 el 50%
llegando a un panorama constante sobre la demanda en el año 5.
Se pronostica que después del año 5 del proyecto, la empresa realizará penetración
del mercado en otros departamentos, al igual que en otras opciones de vivienda
como la de interés social rural.
3.5.2.3 Costos y beneficios: consolidación, clasificación y cuantificación de costos
y beneficios asociados al proyecto.
3.5.2.3.1 Ingresos operacionales y no operacionales
A continuación, se enlistan las cantidades de productos y el precio unitario de los
mismos, que a su vez nos da como resultado los ingresos operacionales que va a
tener la compañía en los primeros 5 años, de acuerdo con lo recomendado por el
201
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
estudio de mercado. Cabe resaltar que las actividades de operación de la compañía

son la construcción de viviendas en guadua para el sector rural y el desarrollo del
mantenimiento preventivo de dichas viviendas construidas.
Cuadro 64: Cuantificación de las cifras que conformas el flujo de caja
CUANTIFICACION DE LAS CIFRAS QUE CONFORMAN EL FLUJO DE CAJA
INGERESOS
2018 2019 2020 2021 2022 2023
OPERACIONALES
% participación del 20% 30% 40% 50% 50%
mercado
Mercado total – Un. 36,00 36,00 36,00 36,00 36,00 36,00
Número de viviendas
8,00 11,00 15,00 18,00 18,00
vendidas / año
Número de viviendas
0,00 7,00 18,00 32,00 49,00
mantenidas / año
Valor de vivienda
162,8 170,2 177,7 185,0 192,3 199,4
(SMMLV)
Valor de vivienda
339,6 339,6 339,6 339,6 339,6 339,6
(SMMLV)
Total precio vivienda

$ 277,460,499 $ 289,557,777 $ 301,545,469 $ 313,366,051 $ 324,929,258
(un.) 100 m²
Total precio de
$0 $ 1,449,000 $ 1,728,777 $ 1,835,240 $ 2,006,395
mantenimiento (un)
Total ingresos $2,219,683,992 $3,199,625,544 $4,556,028,791 $5,702,987,082 $5,957,071,998

3.5.2.3.2 Costo de implementación de resultados estudio de mercados
A continuación, se enlistan los gastos anuales de ventas que va generar la
compañía en los primeros 5 años de vida. Cabe resaltar que estos gastos se
incrementan con el pronóstico de la tasa de IPC, presentada en este informe.
Cuadro 65: Costo de implementación de resultados estudio de mercados
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Gastos de ventas $ 37,836,840 $ 44,747,023 $ 58,373,358 $ 69,782,102 $ 72,085,590
Gastos operacionales
$ 37,836,840 $ 44,747,023 $ 58,373,358 $ 69,782,102 $ 72,085,590
de ventas
Arrendamiento Islas
$ 5,000,000 $ 5,161,000 $ 5,315,830 $ 5,463,610 $ 5,603,478
comerciales
Servicios de publicidad,
$ 22,196,840 $ 31,851,355 $ 45,231,820 $ 56,405,889 $ 58,487,267
propaganda y promoción
Adecuación e instalación
$ 2,000,000 $ 2,000,000 $ 2,000,000 $ 2,000,000 $ 2,000,000
isla comercial
Diversos $ 7,740,000 $ 4,834,668 $ 4,925,708 $ 5,012,603 $ 5,094,845
Depreciaciones $ 900,000 $ 900,000 $ 900,000 $ 900,000 $ 900,000
202
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
3.5.2.3.3 Costos de implementación de resultados estudios técnicos

Los costos de implementación de los resultados técnicos, nos brinda el costo total
de fabricación del producto, tanto para la construcción de las viviendas como para
el mantenimiento preventivo de las mismas. Para la construcción de las viviendas
los costos están compuestos por los costos directos de fabricación, costos indirectos
de fabricación y depreciaciones, así como otros costos de producción, compuestos
por el costo del lote, permisos y licencias de intervención, diseños y construcción de
zonas comunes de las agrupaciones. Para el mantenimiento de las viviendas los
costos de mantenimiento nos brindan los egresos variables de operación.
Cuadro 66: Costos de implementación de resultados técnicos
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Costos de fabricación $1.705.548.028 $2.031.536.886 $2.762.278.723 $3,811,366,316 $3,886,330,800
Costos directos de
$ 680,000,000 $ 965,107,000 $1,358,576,737 $1,679,480,930 $1,726,564,911
fabricación
Preliminares de obra $ 6,800,000 $ 9,651,070 $ 13,555,367 $ 16,718,647 $ 17,146,644
Materiales $ 448,800,000 $ 636,970,620 $ 894,654,189 $1,103,430,691 $1,131,678,516
MAO $ 142,800,000 $ 202,672,470 $ 287,702,784 $ 358,707,831 $ 371,980,020
Equipos $ 61,200,000 $ 86,859,630 $ 121,998,299 $ 150,467,821 $ 154,319,798
Transporte de materiales $ 20,400,000 $ 28,953,210 $ 40,666,100 $ 50,155,940 $ 51,439,933
Costos indirectos de
$ 115,600,000 $ 172,260,298 $ 247,937,504 $ 318,212,808 $ 348,621,439
fabricación
Administrativo de obra (12%
$ 81,600,000 $ 114,654,712 $ 161,402,564 $ 199,531,474 $ 205,130,192
costo directo)
Imprevistos (5% de costos
$ 34,000,000 $ 47,772,797 $ 67,251,069 $ 83,138,114 $ 85,470,913
directos)
Mantenimiento preventivo
$0 $ 9,832,790 $ 19,283,871 $ 35,543,220 $ 58,020,334
(Incluido)
Depreciaciones $ 928,706 $ 928,706 $ 928,706 $ 928,706 $ 928,706
Maquinaria y herramienta para
$ 928,706 $ 928,706 $ 928,706 $ 928,706 $ 928,706
construcción
Otros costos de producción $ 909.019.322 $ 883.160.882 $1.126.273.375 $1,758,484,601 $1,720,429,415
Costo lote $ 500.000.000 $ 500.000.000 $ 600.000.000 $ 750,000,000 $ 700,000,000
Costos directos de fabricación Zona
$ 284,480,000 $ 284.480.000 $ 277.452.880 $ 766.979.186 $ 766,979,186
común
Costos indirectos de fabricación
$ 48,212,000 $ 48.212.000 $ 46.961.290 $ 130.049.862 $ 130,049,862
Zona común
Estudios y diseño $ 45.000.000 $ 46.449.000 $ 47.842.470 $ 49,172,491 $ 50,431,306
Permisos y licencias $ 31.327.322 $ 12.297.712 $ 24.003.704 $ 62,283,063 $ 54,526,846
Costos de mantenimiento (no
$0 $ 10,080,000 $ 28,562,400 $ 54,259,272 $ 89,786,329
incluido)
Materiales $0 $ 1,008,000 $ 2,856,240 $ 5,425,927 $ 9,072,396
Equipos $0 $ 504,000 $ 1,428,120 $ 2,712,964 $ 4,484,107
Mano de Obra $0 $ 5,342,400 $ 15,138,072 $ 28,757,414 $ 47,531,538
Transporte $0 $ 1,310,400 $ 3,713,112 $ 7,053,705 $ 11,658,679
Impuestos $0 $ 1,915,200 $ 5,426,856 $ 10,309,262 $ 17,039,608
3.5.2.3.4 Costos de implementación de resultados estudios ambientales
La tabla que se muestra a continuación, nos muestra los gastos no operacionales
en los que incurre la compañía con respecto a las estrategias de manejo ambiental,
para reducir el impacto de las viviendas tanto en el proceso de construcción durante
los primeros 5 años de operación de la compañía.
203
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
Cuadro 67: Costos de implementación de resultados estudios ambientales

2018 2019 2020 2021 2022 2023
Gastos no operacionales $ 31,075,271 $ 42,638,952 $ 83,196,140 $ 148,207,966 $ 191,867,012
Gastos ambientales $ 31,075,271 $ 42,638,952 $ 83,196,140 $ 148,207,966 $ 191,867,012
Suministro e instalación de
$ 12,581,704 $ 17,856,898 $ 25,080,825 $ 30,933,686 $ 31,725,588
sistema séptico
Seguimiento del producto $0 $ 18,378,115 $ 44,957,463 $ 82,686,712 $ 129,699,458
Expensas de permisos y
$ 18,493,567 $ 6,403,939 $ 13,157,852 $ 34,587,568 $ 30,441,966
licencias
3.5.2.3.5 Costos de implementación de resultados estudios administrativos
A continuación, se muestran los gastos de administración durante los 5 primeros
años de conformación, los cuales son extraídos de la información contenida en el
estudio administrativo.
Estos costos resumen los costos fijos que va a tener la compañía durante los
primeros 5 años de funcionamiento.
Cuadro 68: Costos de implementación de resultados estudios administrativos
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Gastos de administración $ 216.880.759 $ 427.582.208 $ 448.259.246 $ 464.250.404 $ 483.855.531
Gastos de personal (anual) $ 192.304.969 $ 388.605.988 $ 408.276.859 $ 423.307.663 $ 442.900.407
Sueldos $ 120.617.600 $ 246.907.411 $ 257.129.378 $ 267.208.850 $ 277.068.856
Comisiones $ 6.659.052 $ 9.555.407 $ 13.533.583 $ 13.090.451 $ 17.546.180
Vacaciones $ 6.706.339 $ 13.728.052 $ 14.296.393 $ 14.856.812 $ 15.405.028
Prima legal $ 10.047.446 $ 20.567.387 $ 21.418.877 $ 22.258.497 $ 23.079.836
Cesantías $ 10.047.446 $ 20.567.387 $ 21.418.877 $ 22.258.497 $ 23.079.836
Intereses cesantías $ 904.270 $ 2.468.086 $ 2.570.265 $ 2.671.020 $ 2.769.580
Salud $0 $0 $0 $0 $0
Pensión $ 14.474.112 $ 29.628.889 $ 30.855.525 $ 32.065.062 $ 33.248.263
ARL $ 8.394.985 $ 17.184.756 $ 17.896.205 $ 18.597.736 $ 19.283.992
Compensación $ 4.824.704 $ 9.876.296 $ 10.285.175 $ 10.688.354 $ 11.082.754
SENA $0 $0 $0 $0 $0
ICBF $0 $0 $0 $0 $0
Dotación $ 6.030.880 $ 12.345.371 $ 12.856.469 $ 13.360.442 $ 13.853.443
Auxilio Transporte $ 3.598.136 $ 5.776.945 $ 6.016.110 $ 6.251.942 $ 6.482.639
Arrendamientos $ 5.950.000 $ 10.528.440 $ 10.844.293 $ 11.145.765 $ 11.145.765
Oficina 20 m² $ 5.950.000 $ 10.528.440 $ 10.844.293 $ 11.145.765 $ 11.145.765
Seguros $ 442.651 $ 456.904 $ 470.611 $ 483.694 $ 496.077
Sustracción y hurto $ 442.651 $ 456.904 $ 470.611 $ 483.694 $ 496.077
Servicios $ 1.400.000 $ 2.477.280 $ 2.551.598 $ 2.622.533 $ 2.622.533
Acueducto y alcantarillado $ 560.000 $ 990.912 $ 1.020.639 $ 1.049.013 $ 1.049.013
Energía eléctrica $ 420.000 $ 743.184 $ 765.480 $ 786.760 $ 786.760
Teléfono $ 420.000 $ 743.184 $ 765.480 $ 786.760 $ 786.760
Adecuación e instalación $0 $0 $0 $0 $0
Reparaciones locativas $0 $0 $0 $0 $0
Gastos de viaje $ 9.333.333 $ 16.515.200 $ 17.010.656 $ 17.483.552 $ 17.483.552
Alojamiento y manutención $ 3.500.000 $ 6.193.200 $ 6.378.996 $ 6.556.332 $ 6.556.332
Pasajes aéreos $ 3.208.333 $ 5.677.100 $ 5.847.413 $ 6.009.971 $ 6.009.971
Pasajes terrestres $ 2.625.000 $ 4.644.900 $ 4.784.247 $ 4.917.249 $ 4.917.249
Depreciaciones $ 5.437.306 $ 5.437.306 $ 5.437.306 $ 5.437.306 $ 5.437.306
Equipo de oficina $ 450.000 $ 450.000 $ 450.000 $ 450.000 $ 450.000
Maquinaria y herramienta para
$ 928.706 $ 928.706 $ 928.706 $ 928.706 $ 928.706
construcción
Equipo de computación y
$ 4.058.600 $ 4.058.600 $ 4.058.600 $ 4.058.600 $ 4.058.600
comunicación
Amortizaciones $0 $0 $0 $0 $0
Intangibles $0 $0 $0 $0 $0
Diversos $ 2.012.500 $ 3.561.090 $ 3.667.923 $ 3.769.891 $ 3.769.891
204
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
Gastos de representación y
$ 1.750.000 $ 3.096.600 $ 3.189.498 $ 3.278.166 $ 3.278.166
relaciones públicas
Elementos de aseo y
$ 175.000 $ 309.660 $ 318.950 $ 327.817 $ 327.817
cafetería
Útiles, papelería y
$ 87.500 $ 154.830 $ 159.475 $ 163.908 $ 163.908
fotocopias
3.5.2.3.6 Inversiones
A continuación, se enlistan el total de inversiones que debe tener el proyecto, para
su correcto funcionamiento, con base en la información de costos y beneficios de
cada uno de los estudios realizados (mercados, técnicos, ambientales y
administrativos).
Cuadro 69: Inversiones
Descripción 2018
Equipos (Herramienta menor para

construcción) $ 9,287,060.00
Equipos de oficina $ 4,500,000.00
Stand comercial (3x3) 2 un $ 9,000,000.00
Equipos de computación y comunicación $
20,293,000.00
Constitución de la empresa $ 247,500.00
IAEP-Perfil $ 3,094,569.48
Estudios de mercado $ 6,595,750.00
Estudios técnicos $ 6,594,086.67
Estudios administrativos $ 6,985,686.67
Estudios ambientales $ 6,624,083.33
Estudio de costos y beneficios $ 5,710,873.33
EVF del proyecto $ 8,782,113.33
Total inversión inicial $
87,714,722.81
Capital de trabajo $ 930.430.324,00
Total inversión $ 1.018.145.046,81
3.5.2.3.7 Presupuestos: Beneficios, inversiones, costos y gastos (flujo de caja del
proyecto).
A continuación, se presenta el flujo de caja del proyecto puro, donde se relacionan
tanto los ingresos como los costos obtenidos de cada uno de los estudios
realizados.
Cuadro 70: Flujo de caja del proyecto puro
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO PURO
Momento 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Ingresos por venta de
$0 $0 $0 $0 $0
activos
Ingresos no
$0 $0 $0 $0 $0
operacionales
Total ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Costos de fabricación $1.704.619.322 $2.030.608.180 $2.761.350.017 $3.810.437.610 $3.885.402.094
Gastos de ventas $ 36.936.840 $ 43.847.023 $ 57.473.358 $ 68.882.102 $ 71.185.590
205
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
Otros egresos no
$ 31.075.271 $ 42.638.952 $ 83.196.140 $ 148.207.966 $ 191.867.012
operacionales
Impuesto de renta $0 $ 75.353.221 $ 100.029.757 $ 396.107.255 $ 383.102.249
COSTOS DE INVERSIÓN $1.018.145.047
TOTAL COSTOS Y
$1,018,145,047 $1,983,271,091 $2,614,858,518 $3,444,871,914 $4,882,448,761 $5,009,975,927
GASTOS
FLUJO DE CAJA NETO DEL PROYECTO PURO

INGRESOS - COSTOS Y
$1.018.145.047 $ 235.609.105 $ 585.033.266 $1.107.561.272 $ 772.074.663 $ 947.096.827
GASTOS
3.5.2.3.8 Financiamiento: fuentes, tipos de crédito y condiciones
El proyecto se va a financiar de la siguiente manera: un 16% ($ 168.145.047)
financiado por los socios de la firma y el restante ($ 850.000.000) mediante crédito
solicitado a un Inversionista de Riesgo.
Aunque no se es fácil acceder a un inversionista de riesgo, y cada uno maneja sus
tasas independientes de retorno, hemos podido encontrar la siguiente información
en la revista dinero:
“Los ángeles inversionistas son definidos por la academia de ‘startups ‘HubBOG
como aquellos empresarios que invierten en negocios, en
especial emprendimientos, a cambio de un retorno económico y/o participación
accionaria… Estas participaciones accionarias suelen ser minoritarias y se trata de
empresas que buscan entre US$30.000 y US$250.000 de capital, pudiendo en
algunos casos puntuales superar esta última cifra. Son inversiones que se
caracterizan por un alto riesgo, con retornos que pueden alcanzar el 30%... Dichos
recursos, por lo general, le sirven a los emprendedores para sacar adelanten sus
negocios en etapa inicial. Esta ayuda es determinante si se tiene en cuenta que la
financiación es el ‘talón de Aquiles’ de los nuevos negocios en el país…Los ángeles
inversionistas son personas que por lo general han logrado una estabilidad
financiera y unos excedentes de liquidez que les permiten realizar este tipo de
movimientos.” (dinero.com, 2018b)
Se ha podido identificar que, en sus inversiones buscan un retorno de su inversión
entre los cinco años consiguientes de la deuda y sus tasas van desde el 30% de
rendimiento hasta el doble de lo inicialmente invertido.
3.5.2.3.9 Construcción de estados financieros (Balances, P y G y Flujos de Caja)
para la empresa y para el empresario.
A continuación, se presentan los estados financieros de los 5 primeros años de
operación de la compañía con los datos obtenidos en los análisis de costos y
beneficios desarrollados en el presente documento, contando así también con el
aspecto de financiación.
206
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
Cuadro 71: Estados financieros

BALANCE GENERAL
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

ACTIVO $1.868.145.047 $2.116.583.032 $1.515.390.169 $2.617.388.408 $3.383.876.300
ACTIVO CORRIENTE $ 930.430.324 $2.028.868.309 $1.427.675.446 $2.529.673.685 $3.296.161.577
Caja y bancos $ 930.430.324 $1.083.420.196 $1.286.510.915 $2.090.728.676 $2.868.542.333
Cuentas por cobrar $0 $0 $0 $0 $0
Gastos personal (cesantías e
$0 $ 20.094.892 $ 41.134.775 $ 42.837.754 $ 44.516.994
intereses)
Gastos impuesto de renta $0 $ 75.353.221 $ 100.029.757 $ 396.107.255 $ 383.102.249
Gastos financieros $0 $ 850.000.000 $0 $0 $0
ACTIVO NO CORRIENTE $ 937.714.723 $ 87.714.723 $ 87.714.723 $ 87.714.723 $ 87.714.723
Gastos financieros $ 850.000.000 $0 $0 $0 $0
Propiedad planta y equipo $ 43.327.560 $ 36.990.254 $ 30.652.948 $ 24.315.642 $ 17.978.336
Depreciaciones acumuladas $0 $ 6.337.306 $ 12.674.612 $ 19.011.918 $ 25.349.224
Estudios preliminares $ 44.387.163 $ 44.387.163 $ 44.387.163 $ 44.387.163 $ 44.387.163
PASIVO $ 850.000.000 $ 945.448.113 $ 141.164.531 $ 438.945.010 $ 427.619.244

PASIVO CORRIENTE $ 945.448.113 $ 141.164.531 $ 438.945.010 $ 427.619.244
Obligaciones laborales (cesantías e
$ 20,094,892 $ 20.094.892 $ 41.134.775 $ 42.837.754
interés)
Obligaciones fiscales (Impuesto por
$ 75.353.221 $ 100.029.757 $ 396.107.255 $ 383.102.249
pagar)
Deudas a corto plazo $ 850.000.000 $0 $0 $0
PASIVO NO CORRIENTE $ 850.000.000 $0 $0 $0 $0
Deudas a largo plazo $ 850.000.000 $0 $0 $0 $0
PATRIMONIO $1.018.145.047 $1.171.134.919 $1.374.225.637 $2.178.443.398 $2.956.257.056

Capital Social $1.018.145.047 $1.018.145.047 $1.018.145.047 $1.018.145.047 $1.018.145.047
Reservas $0 $0 $ 15.298.987 $ 35.608.059 $ 116.029.835
Dividendos $0 $0 $ 61.195.949 $ 81.236.287 $ 321.687.104
Resultado del ejercicio $0 $ 152.989.872 $ 203.090.718 $ 804.217.761 $ 777.813.658
Resultado de ejercicios anteriores $0 $0 $ 76.494.936 $ 239.236.244 $ 722.581.412
PASIVO + PATRIMONIO $1.868.145.047 $2.116.583.032 $1.515.390.169 $2.617.388.408 $3.383.876.300
ESTADO DE RESULTADOS
PERIÓDO (AÑO) Momento 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Estado de resultados de operación
INGRESOS $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Descuentos $0 $0 $0 $0 $0
Ingresos operacionales
$2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Netos
Utilidad Bruta $ 514.135.964 $1.168.088.658 $1.790.153.760 $1.843.156.378 $2.070.741.197
Gastos de ventas $ 37.836.840 $ 44.747.023 $ 58.373.358 $ 69.782.102 $ 72.085.590
Utilidad operacional $ 259.418.364 $ 695.759.426 $1.283.521.156 $1.309.123.873 $1.514.800.077
Ingresos no
$0 $0 $0 $0 $0
operacionales
Gastos no operacionales $ 31.075.271 $ 42.638.952 $ 83.196.140 $ 148.207.966 $ 191.867.012
Pago obligaciones
$0 $ 350.000.000 $0 $0 $0
financieras
Utilidad antes de
$ 228.343.093 $ 303.120.475 $1.200.325.016 $1.160.915.907 $1.322.933.064
impuestos
Impuesto de renta $ 75.353.221 $ 100.029.757 $ 396.107.255 $ 383.102.249 $ 436.567.911
Utilidad / pérdida Neta $ 152.989.872 $ 203.090.718 $ 804.217.761 $ 777.813.658 $ 886.365.153
207
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
Margen Bruto 23% 37% 39% 33% 35%

Margen EBITDA 12% 22% 28% 23% 25%
Margen Neto 7% 6% 18% 14% 15%
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO FINANCIADO

Ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
$0 $0 $0 $0 $0
activos
Ingresos no
$0 $0 $0 $0
operacionales
Total ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Gastos de ventas $ 36.936.840 $ 43.847.023 $ 57.473.358 $ 68.882.102 $ 71.185.590
Otros egresos no
$ 31.075.271 $ 42.638.952 $ 83.196.140 $ 148.207.966 $ 191.867.012
operacionales
Pago obligaciones
$0 $ 850.000.000 $ 850.000.000 $0 $0
financieras
COSTOS DE
$ 168.145.047
INVERSIÓN
TOTAL COSTOS Y
$ 168.145.047 $1.984.074.887 $3.464.592.278 $4.294.871.212 $4.882.448.031 $5.009.975.171
GASTOS
FLUJO DE CAJA NETO DEL PROYECTO FINANCIADO

INGRESOS - COSTOS Y
-$ 168.145.047 $ 235.609.105 -$ 264.966.734 $ 257.561.272 $ 772.074.663 $ 947.096.827
GASTOS

Ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
$0 $0 $0 $0 $0
activos
Ingresos no
$0 $0 $0 $0 $0
operacionales
Total ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Gastos de ventas $ 36.936.840 $ 43.847.023 $ 57.473.358 $ 68.882.102 $ 71.185.590
Otros egresos no
$ 31.075.271 $ 42.638.952 $ 83.196.140 $ 148.207.966 $ 191.867.012
operacionales
COSTOS DE
$1.018.145.047
INVERSIÓN
TOTAL COSTOS Y
$1,018,145,047 $1,983,271,091 $2,614,858,518 $3,444,871,914 $4,882,448,761 $5,009,975,927
GASTOS

INGRESOS - COSTOS Y
$1.018.145.047 $ 235.609.105 $ 585.033.266 $1.107.561.272 $ 772.074.663 $ 947.096.827
GASTOS
3.5.3 Conclusiones
Luego de realizado el análisis se obtienen las siguientes conclusiones:
208
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
 El salario mínimo tiene una tendencia a la baja, aunque en algunos años se

presenten picos de crecimiento estos siempre tienen a bajar para el siguiente
año, por tal motivo el pronóstico generado nos presenta un decrecimiento del
porcentaje del salario mínimo para los próximos 5 años.
 El IPC, tiene una tendencia similar a la del salario mínimo, lo que nos
demuestra que las dos cifras están muy amarradas y vinculadas.
 Los costos más impactantes para la compañía en el desarrollo de los
productos descritos, se presentan en el aspecto de fabricación del producto
del proyecto. Ya que estos llegan a ser el 45% del total de costos y gastos
que va a generar la compañía. Adicionalmente, con el pasar de los años de
operación y debido al incremento de las ventas hasta el año 4, este costo
toma mayor relevancia y preponderancia en el cálculo de los egresos.
 En la inversión, el capital de trabajo es tan preponderante que del total de la
inversión este es el 77%, lo que nos indica que para compañías de
construcción el capital de trabajo tiene un papel fundamental en el éxito de la
misma.
 Aunque si bien los gastos administrativos no llegan al mismo nivel de los
costos de fabricación estos representan un 14% del total de costos y gastos
y al ser costos fijos, representan un aspecto preponderante en los egresos.
 El valor total de la inversión está conformado por una inversión inicial que a
su vez está compuesto en un 54% ($ 52.327.560) por planta y equipo y un
46% ($ 44.387.162) por los estudios de pre factibilidad y factibilidad. Esta
inversión inicial es el 9% de la inversión total que debe realizarse. Por lo tanto,
91% ($930.430.324) de la inversión total, la conforma el capital de trabajo, el
cual es una inversión que necesita la compañía para poder operar en los
primeros años de vida.
 Sin financiación externa, la compañía presenta ganancias netas en el primer
año. Sin embargo, a lo largo del año uno hasta el mes 9 la compañía
presentaría perdidas que hacienden hasta los 700 millones de pesos. Por tal
motivo se hace necesaria una financiación externa de capital de trabajo.
 Con el método de financiación, la compañía podrá mantenerse en los
primeros meses del año 1 de operación, sin sufrir de perdidas, para esto es
necesario que la financiación sea por valor de 850 millones de pesos.
 Se evaluaron diferentes modos de financiación y se identificó que, si bien la
tasa de intereses bancaria es menor que la de inversionistas de riesgo, estos
no prestan el monto requerido para el funcionamiento de la compañía puesto
que la empresa y los socios no tienen respaldo financiero para la inversión
requerida.
 El inversionista de riesgo, brinda recursos con base en las proyecciones y
confiabilidad de los proyectos planteados a una tasa de retorno de mínimo el
30% y de hasta el 100%, del monto invertido.
 De acuerdo con el estado de resultados, en el primer año de operación de la
compañía, esta tendría ganancias netas por valor de $ 152.787.596. Sin
embargo, en los años posteriores tiene un crecimiento volátil, estabilizándose
209
ESTUDIO DE COSTOS
Y BENEFICIOS
en el año 4, llegando así a un margen neto del 7%, el cual se aumenta en un

punto para el año 5.
Luego de haberse desarrollado el presente estudio se generan las siguientes
recomendaciones:
 Se recomienda seguir adelante con la evaluación financiera, debido a que
luego de haber realizado el presente estudio se encuentra viable dicho
proyecto en el carácter de costos, presupuesto, financiero y financiación.
 Se recomienda identificar un inversionista de riesgo y hacerle la propuesta
de realizar una inversión de 850 millones de pesos, donde en el año 2 se le
devolverá el valor invertido y en el tercer año se le entregarán 850 millones
de pesos más con el fin de identificar y captar un buen número de posibles
inversionistas
 Debido a la preponderancia de los costos de fabricación y administrativos, se
debe tener un fuerte y estricto seguimiento en los costos de fabricación y los
gastos administrativos, con el fin de identificar durante la operación de la
compañía, aspectos que pueden reducirse, con el fin de economizar y reducir
egresos.
 Realizar también un fuerte seguimiento al departamento de mercadeo y
ventas, ya que este debe ser capaz de alcanzar la meta estimada en el
presente estudio, ya que si esta no se cumple el proyecto dejaría empezaría
a reducir sus márgenes de utilidad.
 Se recomienda realizar una distribución de las utilidades de cada año fiscal
de la siguiente manera:
o El 40% de las utilidades de cada año, debe ser distribuida entre los
socios, 10% para cada uno de estos.
o El 10% será destinado a reservas, tanto legales, como gerenciales.
o El 50% restante hará parte del patrimonio de la compañía.
210
EVALUACIÓN
FINANCIERA
Capítulo 4 EVALUACION FINANCIERA

4.1 Marco de referencia
La evaluación financiera es alimentada de los costos y beneficios presentados en el

estudio anterior para el montaje de la empresa de construcción de viviendas en
guadua, donde se permite identificar su viabilidad para los inversionistas.
 Alcance base y antecedentes:
o El alcance de esta evaluación tiene componentes financieros. Sin
embargo, no se incluyen aspectos económicos y sociales que puedan
afectar la viabilidad del proyecto.
 Supuestos, criterios y parámetros:
o Se utilizan los siguientes parámetros de evaluación a través del flujo
de caja con el fin de medir la rentabilidad del proyecto.
o Valor presente neto (VPN)
o Tasa interna de retorno (TIR)
o Costo promedio ponderado de capital (WACC)
4.2 Hallazgos
4.2.1 Cálculo del WACC proyecto

A continuación, se presenta el cálculo del WACC mediante la siguiente formula:
WACCp = Rf + ((Rm – Rf)*B)
Donde, Rf corresponde a la tasa libre de riesgo tomando en este caso la rentabilidad
de los TES(Títulos de deuda pública del negocio Colombiano), identificando que
títulos de los años 2020, 2022, y 2024 son los que logran un mejor desempeño año
corrido, con retornos totales por arriba de 5,4%. (Venegas, 2018)
Rm. corresponde a la tasa de rentabilidad del sector de la construcción. Para este
caso se toma como referencia el 12%.
El B corresponde a un coeficiente de riesgo del sector, donde según la Universidad
ICESI, la beta sectorial de la construcción corresponde a 0.43.
Con los datos anteriores el WACCp definido es: 8.24%
4.2.2 Análisis realizados
4.2.2.1 Análisis de flujo de caja obtenido
Se realiza la evaluación financiera del proyecto mediante el siguiente flujo de caja,
el cual fue proporcionado por el estudio de costos, beneficios, presupuesto,
inversión y financiaciamiento:
211
EVALUACIÓN
FINANCIERA
Cuadro 72: Flujo de caja proyecto puro

Ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
$0 $0 $0 $0 $0
activos
Ingresos no
$0 $0 $0 $0 $0
operacionales
Total ingresos $2.219.683.992 $3.199.625.544 $4.552.432.483 $5.654.522.695 $5.957.071.998
Gastos de
$ 211.443.453 $ 422.144.902 $ 442.821.940 $ 458.813.098 $ 478.418.225
administración
Gastos de ventas $ 36.936.840 $ 43.847.023 $ 57.473.358 $ 68.882.102 $ 71.185.590
Otros egresos no
$ 31.075.271 $ 42.638.952 $ 83.196.140 $ 148.207.966 $ 191.867.012
operacionales
COSTOS DE
$1.018.145.047
INVERSIÓN
TOTAL COSTOS Y
$ 1,018,145,047 $1,983,271,091 $2,614,858,518 $3,444,871,914 $4,882,448,761 $5,009,975,927
GASTOS

INGRESOS - COSTOS
$1.018.145.047 $ 235.609.105 $ 585.033.266 $1.107.561.272 $ 772.074.663 $ 947.096.827
Y GASTOS
Ilustración 62: Flujo de caja de proyecto puro anualizado
$ 1,500
$1.107
$947
$ 1,000 $772
$ 585
$ 500
$236
$0
-$ 500
-$ 1,000
-$ 1,018
-$ 1,500

4.2.2.2 Estimación de parámetros y aplicación de criterios
Con relación al flujo de caja del proyecto se identifican los siguientes indicadores:
212
EVALUACIÓN
FINANCIERA
Cuadro 73: Resultados de evaluación financiera preliminar

INDICADOR VALOR
WACC 8.2%
VPN a 5 años $ 1,772,718,966
TIR 50%
4.3 Análisis de sensibilidad
Se realiza un análisis what if con el fin de verificar el efecto que tiene las variables
del VPN, TIR calculados desde el flujo de caja del proyecto:
Las variables modificadas para el análisis de sensibilidad son:
 Variación de precios del producto del primer Año
 Variación % participación del mercado en el horizonte de tiempo de 5 años
4.3.1 Variación de precios del producto del primer año
Se realizó un análisis de disminución del valor identificando la siguiente información:
 El valor original de la vivienda para el año 1 se contempló en $247.4 MM
COP por casa.
 El valor máximo de disminución de las viviendas es del 14% en el año 1 para
que el VPN sea > que el WACC y en 5 años se mantenga el VPN positivo.
Cuadro 74: Flujo de caja de proyecto puro anualizado con reducción de precio de
viviendas vendidas
Ingresos $ 1,908,928,233 $ 2,753,706,568 $ 3,919,690,482 $ 4,871,625,260 $ 5,138,250,267
Ingresos por venta de activos $0 $0 $0 $0 $0
Ingresos no operacionales $0 $0 $0 $0 $0
Total ingresos $ 1,908,928,233 $ 2,753,706,568 $ 3,919,690,482 $ 4,871,625,260 $ 5,138,250,267
Costos de fabricación $ 1,704,619,322 $ 2,030,608,180 $ 2,761,350,017 $ 3,810,437,610 $ 3,885,402,094
Gastos de administración $ 209,707,390 $ 420,808,133 $ 440,928,267 $ 456,981,503 $ 475,962,868
Gastos de ventas $ 33,829,282 $ 39,387,834 $ 51,140,904 $ 60,985,278 $ 62,997,373
Otros egresos no operacionales $ 31,075,271 $ 42,638,952 $ 83,196,140 $ 148,207,966 $ 191,867,012
Impuesto de renta $0 -$ 25,597,785 -$ 45,210,839 $ 190,017,017 $ 127,956,474
COSTOS DE INVERSIÓN $ 1,018,145,047
TOTAL COSTOS Y GASTOS $ 1,018,145,047 $ 1,979,231,266 $ 2,507,845,313 $ 3,291,404,488 $ 4,666,629,374 $ 4,744,185,822

INGRESOS - COSTOS Y GASTOS -$ 1,018,145,047 -$ 70,303,033 $ 245,861,255 $ 628,285,994 $ 204,995,886 $ 394,064,445
213
EVALUACIÓN
FINANCIERA
Cuadro 75: Indicadores financieros con reducción de precio de viviendas vendidas

INDICADOR VALOR
WACC 8.2%
VPN a 5 años $ 36,779,565
TIR 9%
4.3.2 Variación % participación del mercado en el horizonte de tiempo de

5 años
Se realizó un análisis de disminución del % de participación del mercado por parte
del proyecto identificando la siguiente información:
Cuadro 76: Información inicial del % de participación en el mercado
Año 2018 2019 2020 2021 2022 2023
% participación mercado 20% 30% 40% 50% 50%
# viviendas 8.00 11.00 15.00 18.00 18.00
Cuadro 77: Información de la simulación con la reducción del % de participación
Año 2018 2019 2020 2021 2022 2023
% participación mercado 10% 20% 30% 40% 50%
# viviendas 4.00 8.00 11.00 15.00 18.00
Con el cambio de la cantidad de viviendas, el comportamiento del flujo de caja del
proyecto se comporta de la siguiente manera:
Cuadro 78: Flujo de caja de proyecto puro anualizado con reducción de cantidad de
viviendas vendidas
Ingresos $ 1,109,841,996 $ 2,322,258,214 $ 3,337,745,478 $ 4,742,701,288 $ 5,924,969,673
Ingresos por venta de activos $0 $0 $0 $0 $0
Ingresos no operacionales $0 $0 $0 $0 $0
Total ingresos $ 1,109,841,996 $ 2,322,258,214 $ 3,337,745,478 $ 4,742,701,288 $ 5,924,969,673
Costos de fabricación $ 1,306,819,322 $ 1,745,578,179 $ 2,364,685,844 $ 3,512,341,260 $ 3,906,935,673
Gastos de administración $ 211,745,359 $ 422,145,890 $ 442,858,932 $ 462,645,482 $ 478,419,333
Gastos de ventas $ 36,936,840 $ 43,847,023 $ 57,473,358 $ 68,882,102 $ 71,185,590
Otros egresos no operacionales $ 24,784,419 $ 37,768,888 $ 57,578,462 $ 96,845,072 $ 107,063,521
Impuesto de renta $0 -$ 157,644,286 -$ 93,834,767 $ 134,601,347 $ 196,258,049
COSTOS DE INVERSIÓN $ 1,018,145,047
TOTAL COSTOS Y GASTOS $ 1,018,145,047 $ 1,580,285,941 $ 2,091,695,695 $ 2,828,761,829 $ 4,275,315,263 $ 4,759,862,166

INGRESOS - COSTOS Y GASTOS -$ 1,018,145,047 -$ 470,443,945 $ 230,562,519 $ 508,983,649 $ 467,386,025 $ 1,165,107,507
214
EVALUACIÓN
FINANCIERA
Cuadro 79: Indicadores financieros con reducción de cantidad de viviendas vendidas

INDICADOR VALOR
WACC 8.2%
VPN a 5 años $ 270,091,345
TIR 13%
Ilustración 63: Esquema de flujo de caja de proyecto puro anualizado con reducción de
cantidad de viviendas vendidas

4.4 Conclusiones
 Basados en los criterios de aceptación definidos y los resultados de la

evaluación financiera se concluye que el proyecto es financieramente viable a
partir de los costos y beneficios contemplados en los estudios de prefactibilidad.
 Se requiere incurrir en financiación para la inversión en capital de trabajo de las
obras.
 Los análisis de what if muestran la sensibilidad de modificar el precio de las
viviendas. Se concluye que el precio unitario de las viviendas no se puede
disminuir más del 14% del valor contemplado para que financieramente siga
siendo viable.
 Se recomienda realizar un estudio de factibilidad con el fin de disminuir la
incertidumbre con respecto a los costos del proyecto, partiendo de información
primaria de cada estudio que validen las conclusiones y recomendaciones
establecidas.
4.5 Recomendaciones
 Se recomienda montar la empresa de construcción de viviendas en guadua

en el sector rural del Tolima y Eje Cafetero, ya que es viable a nivel financiero,
con los supuestos y criterios establecidos en la presente pre factibilidad.
 Se recomienda iniciar la operación de la empresa en 2019.
215
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221
ANEXOS
222
Anexo 1: Cálculo de expensas licencia de construcción y parcelación
CALCULO DE EXPENSAS LICENCIA DE PARCELACIÓN CALCULO DE EXPENSAS LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Ciudad Ibagué Ciudad Ibagué

Usos Vivienda Factor m 0,641 Usos Vivienda Factor m 0,641
Estrato 3 Facto i 1,000 Estrato 3 Facto i 1,000
DATOS
DATOS
Tipo de licencia Parcelación Factor j 43,636 Tipo de licencia Construcción Factor j 18,192
Salario mínimo Salario mínimo

$ 817.101 $ 817.101
legal mensual legal mensual
Area m² 30.000,00 Area m² 9.000,00
Cargo Fijo $ 209.505 Cargo Fijo $ 209.505

LIQUIDACIÓN
LIQUIDACIÓN
Cargo Variable $ 18.284.062 Cargo Variable $ 7.622.409
Total (Sin Iva) $ 18.493.567 Total (Sin Iva) $ 7.831.914
Total + IVA $ 22.007.345 Total + IVA $ 9.319.978
TOTAL EXPENSAS $ 31.327.322

Ciudad Pereira Ciudad Pereira

DATOS
DATOS

$ 852.727 $ 852.727
Area m² 6.400,00 Area m² 1.920,00

LIQUIDACIÓN
LIQUIDACIÓN
223
Ciudad Manizales Ciudad Manizales

DATOS
DATOS

$ 888.029 $ 888.029
Area m² 13.000,00 Area m² 3.900,00

LIQUIDACIÓN
LIQUIDACIÓN

Ciudad Armenia Ciudad Armenia

Usos Vivienda Factor m 0.641 Usos Vivienda Factor m 0.641
Estrato 3 Facto i 1.000 Estrato 3 Facto i 1.000
DATOS
DATOS
Tipo de licencia Parcelación Factor j 72.088 Tipo de licencia Construcción Factor j 37.510

$ 922,840 $ 922,840
Area m² 65,600.00 Area m² 19,680.00
Cargo Fijo $ 236,616 Cargo Fijo $ 236,616

LIQUIDACIÓN
LIQUIDACIÓN
Cargo Variable $ 34,114,336 Cargo Variable $ 17,751,140
Total (Sin Iva) $ 34,350,952 Total (Sin Iva) $ 17,987,756
Total + IVA $ 40,877,633 Total + IVA $ 21,405,430
TOTAL EXPENSAS $ 62,283,063
224
Ciudad Ibagué Ciudad Ibagué

DATOS
DATOS

$ 956.893 $ 956.893
Area m² 50.000,00 Area m² 15.000,00

LIQUIDACIÓN
LIQUIDACIÓN
225
Anexo 2: Caracterización ambiental Tolima y Eje Cafetero
ZONA DE ESTUDIO: departamento del Tolima (CORTOLIMA)
Cuadro 80: Cuencas hidrográficas CORTOLIMA
No Cuenca Área (has) Municipios
1 Guarinó 83568,6 Honda, Mariquita, Fresno, Herveo y Caldas.
2 Gualí 80558,4 Herveo, Casabianca, Mariquita, Honda, Fresno,
Palocabildo y Falan.
3 Sabandija 52558,6 Armero – Guayabal, Falan, Mariquita, Palocabildo y
Sabandija.
4 Lagunilla 83335,5 Ambalema, Lérida, Armero – Guyabal, Líbano,
Casabianca y Villahermosa.
5 Recio 75288,7 Ambalema, Venadillo, Lérida, Líbano, Santa Isabel y
Murillo.
6 Venadillo 17534 Venadillo, Ambalema y Santa Isabel.
7 Totare 143020,5 Venadillo, Ibagué, Piedras, Alvarado, Anzóategui,
Santa Isabel.
8 Opia 32101,1 Piedras, Ibagué, Coello.
9 Coello 178292,2 Cajamarca, Ibagué, Rovira, Coello, Espinal.
10 Sumapaz 209526 Carmen de Apicalá, Melgar, Icononzo, Cundinamarca.
11 Luisa 72874,6 Guamo, San Luis, Valle de San Juan, Rovira.
12 Saldaña 987817,7 Rioblanco, Chaparral, Planadas, Ortega, San Antonio,
Roncesvalles, Rovira, Valle de San Juan, Guamo,
Saldaña, Coyaima, Ataco.
13 Chenche 29800,4 Purificación, Saldaña y Coyaima.
14 Prado 169915,8 Prado, Purificación, Cunday, Icononzo, Villarica,
Dolores.
16 Anchique 25828,4 Natagaima, Coyaima y Ataco.
16 Cabrera 62700,9 Alpujarra, Dolores, Huila
17 Patá 52471,4 Natagaima, Ataco y Huila.
18 Q. Los 27300 Natagaima, Dolores y Alpujarra.
Ángeles
NOTA. Tomado de (Carlos et al., 2013), Determinantes y asuntos ambientales a
considerar en los planes de ordenamiento territorial. Todos los derechos reservados
 Amenaza sísmica
“Los registros sísmicos del departamento concluyen que los sismos de mayor
amenaza son aquellos que ocurren en la corteza causados por la liberación de
energía de las fallas geológicas activas que tienen influencia en el Tolima.” (Carlos
et al., 2012)
“La Red Sismológica Nacional de Colombia RSNR, en el Departamento del Tolima,
se tiene registro desde junio de 1993 una serie de movimientos telúricos de
intensidad importante con magnitud intermedia MI de 3,0 hasta 4,8 y 5,1; en los
municipios de Chaparral y Ortega y de profundidad menor a un kilómetro como en
los municipios de Ortega, San Antonio, Ataco, Villarrica, Rioblanco, Roncesvalles,
226
Planadas, Ibagué, Ambalema, Anzoátegui, Chaparral y Cajamarca.” (Carlos et al.,
2012)
ZONA DE ESTUDIO: departamento de Risaralda (CARDER)
“El departamento de Risaralda se encuentra ubicado en la región Andina de
Colombia. Territorialmente abarca desde el flanco occidental de la Cordillera
Central, con alturas máximas superiores a los 5000 msnm, hasta la parte media del
flanco occidental de la Cordillera Occidental, pasando por los valles aluviales de los
Ríos Cauca y Risaralda (900 msnm).” (CARDER, 2015)
“Tiene una extensión aproximada de 3600 km², representa el 0,3% del área total del
país y el 27% de la extensión total de los departamentos que conforman el Eje
Cafetero (Caldas, Quindío y Risaralda). Su extensión territorial en comparación con
los otros departamentos del país es baja, ocupa la 28 posición. Risaralda limita con
5 departamentos: al norte con Antioquia y Caldas; por el oriente con Caldas y
Tolima; por el Sur Quindío y Valle del Cauca y por el Occidente con el departamento
del Chocó. Bajo su jurisdicción político administrativa se encuentran 14 municipios.”
(CARDER, 2015)
 Subregiones
 “La Subregión I: Vertiente oriental del rio Cauca. Corresponde al
flanco occidental de la Cordillera Central, incluyen los municipios de Pereira,
Dosquebradas, Santa Rosa de Cabal y Marsella. Su extensión es el 38% del
área departamental. sus principales cuencas son los ríos Otún, Consota,
Barbas, San Francisco y Campoalegre. La subregión concentra el mayor
desarrollo urbano e industrial del departamento y más del 80% de su
población.” (CARDER, 2015)
 “La Subregión II: Vertiente occidental del rio Cauca: Corresponde a la
vertiente oriental de la Cordillera Occidental, involucra los municipios de La
Virginia, Apía, Santuario, Balboa, La Celia, Guática, Belén de Umbría y
Quinchía. Ocupa un 28% de la superficie departamental. Sus principales
cuencas son los ríos Risaralda y Opiramá. La actividad agropecuaria es la
base de su desarrollo socioeconómico. Posee más del 17% de la población
departamental.” (CARDER, 2015)
 “La Subregión III: Vertiente del pacifico risaraldense: Se encuentra ubicada
sobre la vertiente occidental de la Cordillera Occidental, en jurisdicción de los
municipios de Mistrató y Pueblo Rico, con un 34% de la extensión
departamental. Forma parte del pacifico biogeográfico y se caracteriza por la
gran riqueza ecológica de sus bosques húmedos tropicales y la diversidad
cultural derivada de las tres etnias que conforman su población: Indígenas,
negros y mestizos. Se localiza en la cuenca alta del rio San Juan. Su
población constituye menos del 3% de Risaralda.” (CARDER, 2015)
227
Cuadro 81: Cuencas, área y localización CARDER
Código Cuencas del Municipios Área
departamento de aproximada
Risaralda (km²)
260801 R. Cañaveral
La Celia y Balboa 254.9
261201 R. Barbas Pereira 103.6
261202 R. ConsotaPereira 164.5
Pereira, Dosquebradas y
261301 R. Otún 485.5
Santa Rosa de Cabal
261302 R. Campoalegre Santa Rosa de Cabal 437.8
261401 R. Guática Guatica 179.5
261402 R. Mapa Santuario y Apía 289.0
540101 R. San Juan Bravo Mistrato 142.5
540102 R. Tatama Pueblo Rico 386.6
540103 R. Aguita Mistrato y Pueblo Rico 245.6
 Residuos Solidos
Ilustración 63: Residuos sólidos dispuestos al año departamento de Risaralda
Residuos sólidos dispuestos al año

250000
200000
Toneladas/año
150000
100000
50000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Año

228
Ilustración 64: Demarcación de zonas forestales protectoras departamento de Risaralda
SANTA ROSA
QUINCJÍA
PEREIRA
MISTRATÓ
MARSELLA
Municipío
LA VIRGINIA
LA CELIA
GUÁTICA
DOSQUEBRADAS
BELÉN DE UMBRÍA
BALBOA
APÍA
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Área protegida en Has

Ilustración 65: Delimitación de suelos de protección departamento de Risaralda
SANTA ROSA
QUINCJÍA
PUERTO RICO
PEREIRA
MISTRATÓ
Municipio
MARSELLA
LA VIRGINIA
2017
LA CELIA
2016
GUÁTICA
DOSQUEBRADAS
BELÉN DE UMBRÍA
BALBOA
APÍA
0 20 40 60 80 100
Has delimitadas

229
 Recurso atmosférico
“Los resultados promedio del Sistema de Vigilancia de la Calidad del Aire -SVCA
obtenidos en las cuatro (4) estaciones del Área Metropolitana durante el año 2015,
indican un índice de calidad BUENO por presencia de partículas respirables y
gases; promedios inferiores a 60 μg/m³ significa una concentración aceptable en el
orden nacional. Sin embargo, existe tendencia anual al aumento de la
contaminación ligada al parque automotor, excepto la estación ubicada en el
municipio de Dosquebradas que indicó calidad del aire MODERADA para registros
diarios durante eventos puntuales del período.” (CARDER, 2015)
Ilustración 66. Sectorización de fuentes fijas departamento de Risaralda
1%
3% 12% 16%
4%
6%
5%
5%
9%
2%
9%
3%
3%
2%
19% 3%
Canteras, ladrilleras y plantas de asfalto Crematorios

Textiles Materiales eléctricos/transformadores
Trilladoras Pinturas y resinas
Vidrierías Ensamblaje o partes de automotores
Tintorería/lavanderías Papel
Alimentos Beneficio de animales
Metalmecánica Muebles
Trapiches Servicios y otros

“La concentración de Plomo (Pb) y de zinc (Zn) en ese orden, representan el tercer
lugar en concentración sobre el Material Particulado-PM10, identificando el aporte
de industrias metalúrgicas y de procesos de fundición, así como la presencia de
Material particulado en re-suspensión; las concentraciones de Carbono Elemental y
Carbono Orgánico presentaron registros muy bajos.” (CARDER, 2015)
ZONA DE ESTUDIO: departamento del Quindío (CRQ)
“Como estrategia de gestión ambiental colectiva, aparece la Ecorregión Nacional
del Eje Cafetero, como ejercicio de planificación y ordenamiento ambiental
implementado por el Ministerio del Medio Ambiente y finalmente desarrollado por
230
los departamentos que la integran: Caldas, Quindío, Risaralda, Occidente del
Tolima y Norte del Valle del Cauca.” (CRQ, 2012)
“La Ecorregión del Eje Cafetero ubicada en el centro del triángulo Bogotá-Cali-
Medellín, está conformada por tres grandes corredores ambientales que sirven
como estructurantes del territorio: la cordillera central, la cordillera occidental y el río
Cauca.” (CRQ, 2012)
 Ecosistemas y Biodiversidad
Cuadro 82: Zonas de vida cuenca del Rio La Vieja
Zonas de Vida Extensión (Ha) %
BOSQUE HÚMEDO MONTANO BAJO 37.154 12,9
BOSQUE HÚMEDO PREMONTANO 37.441 13
BOSQUE HÚMEDO TROPICAL 576 0,2
BOSQUE MUY HÚMEDO MONTANO 63.363 22
BOSQUE MUY HÚMEDO MONTANO BAJO 25.921 9
BOSQUE MUY HÚMEDO PREMONTANO 109.446 38
BOSQUE PLUVIAL MONTANO 1.440 0,5
BOSQUE SECO TROPICAL 3.744 1.3
PÁRAMO PLUVIAL SUBALPINO 8.641 3
TUNDRA PLUVIAL ALPINA 288 0,1
TOTAL 288.014 100,0
derechos reservados
Cuadro 83: Pisos bioclimáticos del Quindío
Piso Área Ha %
Basal 28.226,27 14,57
Subandino 99.562,59 51,41
Andino 54.196,11 27,98
Páramo, subpáramo 11.642,94 6,01
TOTAL 193.627,91 100,00
derechos reservados
Cuadro 84: Categorías del mapa de ecosistemas
Clase Área Ha %
Arbustal de Páramo 269.57 0.14
Herbazal de Páramo 5008.27 2.59
Subpáramo 5857.06 3.02
Bosque Basal de Galería 3817.43 1.97
Bosque Subandino de Galería 2224.35 1.15
Bosque Andino de Galería 554.37 0.29
Clase Área Ha %
Bosque denso basal 427.46 0.22
Bosque denso subandino 5563.71 2.87
Bosque denso andino 29551.13 15.26
231
Arbustal Basal 423.34 0.22
Arbustal Subandino 1861.28 0.96
Arbustal Andino 853.92 0.44
Plantación forestal 3516.45 1.82
Herbazal basal o tierras bajas 904.94 0.47
Herbazal Andino 195.36 0.10
Vegetación secundaria o en transición 68.39 0.04
Zonas arenosas naturales 34.32 0.02
Zonas glaciares y nivales 90.82 0.05
Tierras desnudas y degradadas 122.77 0.06
Afloramientos rocosos 192.47 0.10
Lagunas y lagos 2.23 0.00
Ríos 400.81 0.21
Agro ecosistemas
Clase Área Ha %
Cuerpos de agua artificiales 3.52 0.00
Cultivos permanentes arbustivos 24379.09 12.59
Mosaico de cultivos 3782.28 1.95
Mosaico de pastos con cultivos 44388.59 22.92
Otros cultivos transitorios 391.89 0.20
Pastos enmalezados o enrastrojados 3633.64 1.88
Pastos limpios 52010.02 26.86
Tejido urbano continuo 2627.92 1.36
Tejido urbano discontinuo 453.58 0.23
Aeropuertos 18.05 0.01
derechos reservados
Cuadro 85: Riqueza biológica departamento del Quindío
Riqueza biológica Totales
Especies de fauna 1500 (Base datos, EyB, 2001)
Especies de aves 457
Especies de mamíferos 87
Especies de mariposas 450
Especies de peces 41
Especies de flora 3000 (aprox. HUQ, 2001; Vargas 2002)
Ecosistemas Páramo, bosque andino, agro ecosistemas, humedales,
guaduales (Henao,2002)
derechos reservados
Cuadro 86: Inventario florístico Quindío
Especies Total
Helechos o plantas afines 180 especies
Pinos colombianos (gimnospermas)
Angiospermas dicotiledóneas 2.236 especies
Monocotiledóneas 506 especies
232
derechos reservados
Cuadro 87: Humedales del Quindío
Municipio Nombre del Humedal
Laguna de Las Muchachas (Cuenca Río Azul)
Laguna de Los Patos (Cuenca Río Azul)
Pijao
Laguna del Tapir (Cuenca de Río Lejos)
Turbera Tapir (Cuenca de Río Lejos)
Génova Laguna del Muñeco (Cuenca Río San Juan)
Laguna La Virgen- Pantanos del Quindío
Arenales del Quindío
Salento Laguna Turbera
Micro humedal cuenca Quebrada Cruz Gorda
Micro humedal finca el Portón
Laguna La Karina (Cuenca Río Barbas)
Turbera y lagunas de la Hacienda Veracruz (Cuenca Río Barbas)
Finlandia
Complejo de humedales de la Estrella hídrica de Finlandia (límites con
Pereira y Salento).
Dos (2) madre viejas en la Hacienda Pizamal - Valle de Maraveles
(Cuenca Río La Vieja)
Puente Vía Quintas San Sebastián, Barrio el Mirador, Hacienda Los
La Tebaida Arango, Matadero Municipal.
Quebrada La Tulia: Barrio el Mangón (Cuenca La Jaramilla).
Quebradas: Bolillos, Barro Blanco, río Barbas, San Bernardo 1 a 16, La
Macenia, El Cha 1 y 2, La
Rivera 1 a 4, y La Carolina (Finlandia)
derechos reservados
Cuadro 88: Paramos del Quindío
Municipio Nombre del Páramo
Don Simón
Calarcá
El Alto del Campanario
Juntas
Génova cuenca alta Río Gris
cuenca alta Río Rojo
Pijao Chili
Salento Romerales
derechos reservados
Cuadro 89: Áreas protegidas del Quindío
Áreas Protegidas del Quindío Área (Ha)
Parque Natural Nacional de los Nevados 1.714
Reservas Naturales de la Sociedad Civil 3.743,5
Parque Regional Barbas Bremen 5.335
233
Parque Regional Natural (PRN) de los páramos y bosques altoandinos del
8367
municipio de Génova
Distrito de Manejo Integrado de Recursos naturales - DMI 31.426
Áreas de Conservación y Manejo de la CRQ 2710
Áreas adquiridas por las entidades territoriales (Artículo 111 ley 99 de
4.488,68
1993).
Áreas de instituciones públicos y privados 3.416,6
Áreas de propietarios particulares 7.800,55
TOTAL 74.941.83
derechos reservados
Cuadro 90: Riesgos y amenazas naturales departamento del Quindío
Tipo de eventos Características Detalle
Fuentes sismo génicas:
sistema de Romeral,
Valores de isoaceleración se
localmente toma también
encuentran en un rango de
Amenaza sísmica nombres como: Guabas -
0.27 y 0.30 G de aceleración
Pradera, Potrerillos, Silvia -
en roca.
Pijao y otras del sistema
Cauca - Almaguer
Se presentan principalmente
en zonas de fuertes
pendientes localizadas
principalmente en las
subcuencas del paisaje de
montaña y en la franja
Amenaza por transicional al piedemonte. La
Remoción en masa: construcción de vías, la
instalación de cultivos limpios
o semilimpios en zonas de
ladera, la ganadería y otras
prácticas antrópicas favorecen
la ocurrencia de estos
fenómenos.
Se considera la formación de
isopacas depósitos P1 y P2,
La principal amenaza
pudiendo ser afectados los
volcánica la constituye las
municipios de Calarcá,
erupciones explosivas del
Armenia, Córdoba,
Volcán Machín ubicado en el
Quimbaya, Montenegro,
Amenaza Volcánica Municipio de Cajamarca,
Circasia, La Tebaida,
Departamento del Tolima
Buenavista, Salento, Pijao y
Caicedonia.
El complejo volcánico Nevado Solamente Salento se
del Ruiz, ofrece una amenaza encuentra ubicado en la
volcánica escasa o nula para franja de amenaza media y
el territorio, baja.
234
En el paisaje de montaña se
presentan valles estrechos en
forma de V donde prevalecen
los procesos de
desbordamiento. En el de
piedemonte, con menores
Amenaza por pendientes, se presentan
Inundación y valles sobre el abanico
Avalancha disecado donde ocurren
procesos de desbordamiento e
inundaciones localizadas; y,
en el paisaje de valle, con
pendientes entre el 0 y 3%, se
favorece el proceso de
inundación.
La información Afecta principalmente a los
correspondiente a este tipo de
municipios de Pereira, Alcalá,
amenazas es deficiente, sin Ulloa, Finlandia, Quimbaya,
embargo, se conoce que se Montenegro, Armenia, La
Amenaza por
presenta en toda la Cuenca, Tebaida, Calarcá y
Vendavales o Fuertes
aunque la mayor probabilidadCaicedonia. Allí los fuertes
Vientos
de ocurrencia aparece en lasvientos causan cuantiosos
zonas del Paisaje de daños a viviendas rurales y
Piedemonte urbanas, y en cultivos,
principalmente de plátano.
derechos reservados
Cuadro 91: Uso económico del suelo Quindío
COBERTURA / USO AREA (Ha) %
Café tecnificado / asociado 28.830,2 10,01
Café tradicional 12.701,4 4,41
Caña de azúcar 489,6 0,17
Cultivos generales 37.153,8 12,9
Pastos no manejados 55.587,3 19,3
Pastos no mejorados 86,4 0,03
Pastos y cultivos 2.246,5 0,78
Pastos y rastrojos 42.424.5 14,73
Plantaciones forestales 4.003.4 1,39
Rastrojos 16.416.8 5,70
Rastrojos y bosques 12.384.6 4,30
Ríos 2.246.5 0,78
Páramo 3.168,2 1,10
Subpáramo 1.267.3 0,44
Superpáramo 144.0 0.05
Suelos al descubierto 1.353.2 0,47
Centros poblados 5.616,2 1,95
Bosques 50.056,8 17,38
235
Bosque alto andino 3.340,9 1,16
Bosque secundario 8.496,4 2,95
derechos reservados
ZONA DE ESTUDIO: departamento de Caldas (CORPOCAL)
 Ecosistemas estratégicos
“En la información global de área en bosques se incluyen alrededor de 35.000
hectáreas de plantaciones comerciales, constituidas en su gran mayoría por
especies como pino, eucalipto y ciprés. En los bosques naturales, en su mayoría
han sido explotadas las especies valiosas como el cedro, cedro negro, comino,
cedro de altura, pinos colombianos y abarco.” (CORPOCALDAS, 2015)
“Por lo tanto, los relictos boscosos actualmente existentes se encuentran muy
degradados y han dado paso a especies de rápido crecimiento que son cada vez
más utilizadas en el mercado ante la escasez de las especies valiosas,
convirtiéndose su aprovechamiento en una actividad que deteriora progresivamente
los escasos bosques existentes; en este contexto se destacan especies de rápido
crecimiento como chingalé, gualanday y aliso.” (CORPOCALDAS, 2015)
“Los únicos bosques que se han manejado sosteniblemente han sido los guaduales
de los cuales se extrae alrededor del 80% de los productos maderables de Caldas,
ya que la mayor parte de las maderas que se consumen en Caldas provienen de
otras regiones del país. Sin embargo, los guaduales están cada vez más diezmados,
debido a la presión para el establecimiento de otras actividades productivas.”
(CORPOCALDAS, 2015)
“Los bosques de Caldas cumplen una función importante de regulación hídrica y de
sustento de la biodiversidad del departamento. En este aspecto los más importantes
son aquellos bosques existentes en la parte alta de la cordillera donde nacen la
mayoría de ríos y quebradas que abastecen a la población de Caldas y contribuyen
al mantenimiento del caudal de los ríos Cauca y Magdalena.” (CORPOCALDAS,
2015)
“Los bosques más productivos corresponden a los guaduales que en su conjunto
no alcanzan un área mayor a 6.000 hectáreas distribuidas en pequeños rodales
principalmente en la zona óptima cafetera, asociados a las corrientes de agua y
nacimientos. La mayoría de ellos se encuentran en zonas inaccesibles, por lo que
en la actualidad solamente se les hace aprovechamiento y manejo con fines
comerciales a alrededor de 1600 hectáreas (30%). Un guadual bien manejado
puede producir alrededor de 50 m3 por hectárea año, volumen que resulta muy
superior frente a los rendimientos de 8 a 15 metros cúbicos cada 10 años por
hectárea de bosque natural.” (CORPOCALDAS, 2015)
236
 Fauna
“Las especies en peligro han sido reportadas a lo largo y ancho del departamento,
pero de acuerdo con la cantidad de estudios realizados, la mayor cantidad de
reportes se encuentran en los municipios de Samaná, La Dorada, Norcasia, Victoria
y Manizales. Caldas tiene una de las mayores riquezas de avifauna del país con
cerca del 50% de las especies reportadas a nivel nacional, lo que hace que el
departamento tenga un potencial muy grande para desarrollar programas de
avistamiento de aves; igualmente es uno de los departamentos más ricos en
anfibios, siendo el Parque Nacional Natural Selva de Florencia uno de los referentes
nacionales donde la tasa de endemismos de este grupo es muy alta.”
(CORPOCALDAS, 2015)
Ilustración 67: Actividades económicas de Caldas
8% 1%
12% AGRICULTURA, GANADERIA, CAZA,
SILVICULTURA Y PESCA
19% EXPLOTACION DE MINAS Y CANTERAS

13%
INDUSTRIA MANUFACTURERA
SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD, GAS Y AGUA

6%
CONSTRUCCION
16%
10% COMERCIO, REPARACIÓN, RESTAURANTES Y
HOTELES
TRANSPORTE, ALMACENAMIENTO Y
COMUNICACIONES
6%
11% ESTABLECIMIENTOS FINANCIEROS, SEGUROS,
ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Y SERVICIOS A
LAS EMPRESAS
ACTIVIDADES DE SERVICIOS SOCIALES,
COMUNALES Y PERSONALES
IMPUESTOS
NOTA. Tomado de (CORPOCALDAS, 2015), Plan de acción institucional 2016-2019.

 Caracterización Ambiental De La Guadua
“Puesto que existe un interés mundial por el desarrollo y cultivo del bambú debido
a la coyuntura mundial de la escases existente en el mercado de madera y energía”
(Londoño, 2011), en los últimas décadas diferentes expertos e instituciones han
buscado fortalecer la cadena productiva de la guadua en el país en temas como la
silvicultura, cosecha y postcosecha, transformación y procesamiento, mercadeo y
comercialización ya que la falta de políticas claras por parte del estado desestimulan
la inversión en este cultivo altamente promisorio a nivel nacional y mundial.
 Características Botánicas y Beneficios
“La guadua es un bambú espinoso perteneciente a la familia Poacecae, a la
subfamilia Bambusoideae y la tribu Bambuseae; Se puede distinguir de los demás
237
por tener tallos robustos y espinosos, por bandas de pelos blancos en la región del
nudo y por hojas caulinares en forma triangular.” (Espinosa & MADR, 2004)
“El área de guaduales naturales y plantados, censados y estimados en Colombia
por 25 años (1980-2005) es de 51 000 ha, de las cuales 46 000 ha (90%) son
naturales y 5 000 ha (10%) son cultivadas (Castaño y Moreno, 2004; Morales y
Kleinn, 2004). Esta se encuentra distribuida a lo largo de la cordillera central y zona
céntrica del país en los departamentos de Antioquia, Cauca, Caldas, Cundinamarca,
Huila, Quindío Risaralda, Tolima y Valle del Cauca.” (Espinosa & MADR, 2004)
Entre los beneficios ambientales de la guadua se encuentran:
 Captura de CO2 y producción de oxigeno: Por la rapidez en su crecimiento el
bambú capta más CO2 que un árbol común alcanzando a fijar en sus primeros
6 años de crecimiento hasta 54 toneladas de CO2 por hectárea (es un dato
valido para el comercio internacional de derechos de emisión de gases del
efecto invernadero si la guadua se transforma en productos de larga vida)
contribuyendo con la disminución del efecto invernadero.
 Regulación de caudal hídrico y reducción de la erosión del suelo: La densa
red de raíces de la guadua (rizomas) amarran fuertemente el suelo
previniendo la erosión y evitando que el agua fluya de manera rápida y
continúa propiciando la regulación de caudales y controlando la socavación
lateral de las laderas de las cuencas.
 Retención de agua: En épocas húmedas la guadua funciona como una
bomba de almacenamiento de agua, que con el principio de vasos
comunicantes la planta absorbe importantes volúmenes de agua en las
cavidades porosas del suelo en su sistema rizomático y en los entrenudos
del tallo. En época de verano la guadua libera el agua absorbida al suelo para
su beneficio.
 Reducción de temperatura: Los bosques de bambú reducen la temperatura
del aire por el efecto de la evaporación del agua de sus hojas.
 Producción de biomasa: El rápido crecimiento de la guadua produce mucha
más biomasa (materia orgánica utilizada como fuente energética) seca por
hectárea que un eucalipto.
 Atrae la fauna y la flora enriqueciendo el ecosistema: Los guaduales
propician la existencia y sostenibilidad de flora, microflora, entomofauna y
fauna. Se resalta que en estos nichos ecológicos o comunidades la Guadua
es la especie dominante y a ella se asocia vegetación muy variada y
numerosa que tolera una amplia interrelación entre los diferentes
componentes del sistema.
238
Anexo 3: Flujo de Caja del proyecto mensual durante horizonte de
planeación
AÑO 1 (2019)
MOMENTO 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6
INGRESOS $ 1.018.145.046,81 $ - $ - $ - $ - $ 83.238.149,70 $ 166.476.299,40
Venta de casas $ 83.238.149,70 $ 166.476.299,40
Total precio de mantenimiento preventivo (und)
Inversión socios (económico) $ 44.634.662,81
Inversión socio en tiempo $ 123.510.384,00
Inversionista de riesgos $ 850.000.000,00
Costos de fabricación $ 513.500.000,00 $ 32.126.546,45 $ - $ 30.700.775,94 $ - $ -

Costos directos de fabricación $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Costos indirectos de fabricación $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Otros costos de producción $ 513.500.000,00 $ 32.126.546,45 $ - $ 30.700.775,94 $ - $ -
Costos de mantenimiento (no incluido) $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos de administración $ - $ - $ - $ 3.174.135,27 $ 4.006.516,76 $ 28.550.336,85

Gastos de personal (anual) $ - $ - $ - $ 3.174.135,27 $ 4.006.516,76 $ 25.436.852,72
Arrendamientos $ - $ - $ - $ - $ - $ 850.000,00
Seguros $ - $ - $ - $ - $ - $ 442.650,79
Servicios $ - $ - $ - $ - $ - $ 200.000,00
Adecuación e instalación $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos de viaje $ - $ - $ - $ - $ - $ 1.333.333,33
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ - $ - $ - $ - $ - $ 287.500,00
Gastos de ventas $ 395.000,00 $ 395.000,00 $ 395.000,00 $ 6.944.473,32 $ 5.944.473,32 $ 5.944.473,32
Gastos no operacionales $ - $ 209.505,00 $ - $ 18.284.062,00 $ - $ -
Impuesto de renta (año anterior)
Total costos y gastos $ 87.714.722,81 $ 513.895.000,00 $ 32.731.051,45 $ 395.000,00 $ 59.103.446,53 $ 9.950.990,08 $ 34.494.810,17
INGRESOS MENOS EGRESOS $ 930.430.324,00 -$ 513.895.000,00 -$ 32.731.051,45 -$ 395.000,00 -$ 59.103.446,53 $ 73.287.159,62 $ 131.981.489,23
SALDO $ 930.430.324,00 $ 416.535.324,00 $ 383.804.272,55 $ 383.409.272,55 $ 324.305.826,02 $ 397.592.985,64 $ 529.574.474,87
AÑO 1 (2019)
MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 TOTAL AÑO 1
INGRESOS $ 249.714.449,10 $ 166.476.299,40 $ - $ 582.667.047,90 $ 582.667.047,90 $ 388.444.698,60 $ 2.219.683.992,00
Venta de casas $ 249.714.449,10 $ 166.476.299,40 $ 582.667.047,90 $ 582.667.047,90 $ 388.444.698,60 $ 2.219.683.992,00
Total precio de mantenimiento preventivo (und) $ -
Inversión socios (económico)
Inversión socio en tiempo
Inversionista de riesgos $ 850.000.000,00
Costos de fabricación $ 134.325.286,00 $ 236.412.208,23 $ 210.817.946,94 $ 267.495.739,92 $ 169.899.587,83 $ 109.341.231,08 $ 1.704.619.322,39

Costos directos de fabricación $ 23.885.619,33 $ 92.356.541,57 $ 113.626.280,27 $ 209.424.073,26 $ 150.632.921,16 $ 90.074.564,41 $ 680.000.000,00
Costos indirectos de fabricación $ 19.266.666,67 $ 19.266.666,67 $ 19.266.666,67 $ 19.266.666,67 $ 19.266.666,67 $ 19.266.666,67 $ 115.600.000,00
Otros costos de producción $ 91.173.000,00 $ 124.789.000,00 $ 77.925.000,00 $ 38.805.000,00 $ - $ - $ 909.019.322,39
Costos de mantenimiento (no incluido) $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos de administración $ 28.940.067,55 $ 28.107.686,06 $ 26.442.923,06 $ 26.442.923,06 $ 32.889.432,41 $ 32.889.432,41 $ 211.443.453,44

Gastos de personal (anual) $ 26.269.234,22 $ 25.436.852,72 $ 23.772.089,73 $ 23.772.089,73 $ 30.218.599,08 $ 30.218.599,08 $ 192.304.969,31
Arrendamientos $ 850.000,00 $ 850.000,00 $ 850.000,00 $ 850.000,00 $ 850.000,00 $ 850.000,00 $ 5.950.000,00
Seguros $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 442.650,79
Servicios $ 200.000,00 $ 200.000,00 $ 200.000,00 $ 200.000,00 $ 200.000,00 $ 200.000,00 $ 1.400.000,00
Adecuación e instalación $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos de viaje $ 1.333.333,33 $ 1.333.333,33 $ 1.333.333,33 $ 1.333.333,33 $ 1.333.333,33 $ 1.333.333,33 $ 9.333.333,33
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 287.500,00 $ 287.500,00 $ 287.500,00 $ 287.500,00 $ 287.500,00 $ 287.500,00 $ 2.012.500,00
Gastos de ventas $ 6.944.473,32 $ 4.094.473,32 $ 4.694.473,32 $ 395.000,00 $ 395.000,00 $ 395.000,00 $ 36.936.839,92
Gastos no operacionales $ - $ - $ 4.718.139,00 $ 4.718.139,00 $ 3.145.426,00 $ - $ 31.075.271,00
Impuesto de renta (año anterior)
Total costos y gastos $ 170.209.826,87 $ 268.614.367,61 $ 246.673.482,32 $ 299.051.801,99 $ 206.329.446,24 $ 142.625.663,49 $ 1.984.074.886,75
INGRESOS MENOS EGRESOS $ 79.504.622,23 -$ 102.138.068,21 -$ 246.673.482,32 $ 283.615.245,91 $ 376.337.601,66 $ 245.819.035,11 $ 235.609.105,25
SALDO $ 609.079.097,10 $ 506.941.028,88 $ 260.267.546,56 $ 543.882.792,48 $ 920.220.394,14 $ 1.166.039.429,25
239
AÑO 2 (2020)
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6
INGRESOS $ - $ - $ - $ - $ 173.734.666,05 $ 260.601.999,08
Venta de casas $ 173.734.666,05 $ 260.601.999,08
Inversionista de riesgos

Gastos de administración $ 34.801.286,78 $ 34.344.382,63 $ 34.344.382,63 $ 34.344.382,63 $ 36.081.729,29 $ 36.950.402,62

Gastos de personal (anual) $ 31.587.548,46 $ 31.587.548,46 $ 31.587.548,46 $ 31.587.548,46 $ 33.324.895,13 $ 34.193.568,46
Arrendamientos $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00
Seguros $ 456.904,15 $ - $ - $ - $ - $ -
Servicios $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00
Gastos de viaje $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50
Gastos de ventas $ 402.889,00 $ 402.889,00 $ 402.889,00 $ 8.001.698,24 $ 7.001.698,24 $ 7.001.698,24
Gastos no operacionales $ 1.531.509,55 $ 1.790.738,55 $ 1.531.509,55 $ 7.676.219,55 $ 1.531.509,55 $ 1.531.509,55
Impuesto de renta (año anterior) $ 75.353.220,77
Total costos y gastos $ 559.960.185,33 $ 60.008.464,42 $ 111.632.001,95 $ 62.074.058,45 $ 44.614.937,08 $ 45.483.610,41
INGRESOS MENOS EGRESOS -$ 559.960.185,33 -$ 60.008.464,42 -$ 111.632.001,95 -$ 62.074.058,45 $ 129.119.728,97 $ 215.118.388,67

SALDO $ 606.079.243,92 $ 546.070.779,50 $ 434.438.777,55 $ 372.364.719,10 $ 501.484.448,07 $ 716.602.836,74
AÑO 2 (2020)
INGRESOS $ 347.469.332,11 $ 173.734.666,05 $ - $ 1.019.248.218,65 $ 816.557.774,92 $ 408.278.887,46 $ 3.199.625.544,32
Venta de casas $ 347.469.332,11 $ 173.734.666,05 $ 1.013.452.218,65 $ 810.761.774,92 $ 405.380.887,46 $ 3.185.135.544,32
Total precio de mantenimiento preventivo (und) $ 5.796.000,00 $ 5.796.000,00 $ 2.898.000,00 $ 14.490.000,00

Costos directos de fabricación $ 38.020.432,12 $ 153.151.673,25 $ 162.274.909,95 $ 315.836.865,37 $ 201.532.098,91 $ 94.291.020,39 $ 965.107.000,00
Otros costos de producción $ 75.047.474,40 $ 121.269.474,40 $ 79.572.898,40 $ 48.524.322,40 $ - $ - $ 883.160.881,88
Costos de mantenimiento (no incluido) $ - $ - $ - $ 3.780.000,00 $ 3.780.000,00 $ 2.520.000,00 $ 10.080.000,00

Arrendamientos $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 877.370,00 $ 10.528.440,00
Seguros $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 456.904,15
Servicios $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 206.440,00 $ 2.477.280,00
Gastos de viaje $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 1.376.266,67 $ 16.515.200,00
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 296.757,50 $ 3.561.090,00
Gastos de ventas $ 8.001.698,24 $ 5.711.448,24 $ 5.711.448,24 $ 402.889,00 $ 402.889,00 $ 402.889,00 $ 43.847.023,44
Gastos no operacionales $ 1.531.509,55 $ 1.531.509,55 $ 9.648.281,34 $ 8.024.926,98 $ 4.778.218,26 $ 851.531.509,55 $ 892.638.951,50
Total costos y gastos $ 187.491.441,61 $ 344.817.086,08 $ 318.623.171,91 $ 441.917.753,79 $ 275.841.956,21 $ 1.012.127.610,94 $ 3.464.592.278,19
INGRESOS MENOS EGRESOS $ 159.977.890,49 -$ 171.082.420,03 -$ 318.623.171,91 $ 577.330.464,86 $ 540.715.818,70 -$ 603.848.723,48 -$ 264.966.733,87
SALDO $ 876.580.727,24 $ 705.498.307,21 $ 386.875.135,30 $ 964.205.600,16 $ 1.504.921.418,86 $ 901.072.695,38
240
AÑO 3 (2021)
INGRESOS $ - $ - $ - $ 86.867.333,03 $ 90.463.640,61 $ 452.318.203,07
Venta de casas $ 86.867.333,03 $ 90.463.640,61 $ 452.318.203,07


Arrendamientos $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10
Seguros $ 470.611,27 $ - $ - $ - $ - $ -
Servicios $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20
Gastos de viaje $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23
Gastos de ventas $ 410.475,67 $ 410.475,67 $ 410.475,67 $ 10.278.069,89 $ 9.278.069,89 $ 9.278.069,89
INGRESOS MENOS EGRESOS -$ 664.283.589,33 -$ 64.580.774,15 -$ 139.921.499,78 -$ 154.437,70 $ 40.799.666,93 $ 399.035.683,76

SALDO $ 236.789.106,05 $ 172.208.331,90 $ 32.286.832,12 $ 32.132.394,42 $ 72.932.061,35 $ 471.967.745,11
AÑO 3 (2021)
INGRESOS $ 368.769.669,83 $ 368.769.669,83 $ 5.186.330,53 $ 1.482.759.127,23 $ 849.513.642,93 $ 847.784.866,08 $ 4.552.432.483,12
Venta de casas $ 361.854.562,46 $ 361.854.562,46 $ 1.477.572.796,70 $ 844.327.312,40 $ 844.327.312,40 $ 4.519.585.723,12
Total precio de mantenimiento preventivo (und) $ 6.915.107,37 $ 6.915.107,37 $ 5.186.330,53 $ 5.186.330,53 $ 5.186.330,53 $ 3.457.553,68 $ 32.846.760,00

Costos directos de fabricación $ 54.362.563,63 $ 213.385.485,20 $ 197.403.763,38 $ 473.707.401,88 $ 228.210.395,92 $ 191.507.127,05 $ 1.358.576.737,05
Otros costos de producción $ 106.892.659,40 $ 169.922.659,40 $ 111.004.847,24 $ 66.607.035,08 $ - $ - $ 1.126.273.375,34
Costos de mantenimiento (no incluido) $ 6.013.136,84 $ 6.013.136,84 $ 4.509.852,63 $ 4.509.852,63 $ 4.509.852,63 $ 3.006.568,42 $ 28.562.400,00

Arrendamientos $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 903.691,10 $ 10.844.293,20
Seguros $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 470.611,27
Servicios $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 212.633,20 $ 2.551.598,40
Gastos de viaje $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 1.417.554,67 $ 17.010.656,00
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 305.660,23 $ 3.667.922,70
Gastos de ventas $ 10.278.069,89 $ 7.949.112,39 $ 7.949.112,39 $ 410.475,67 $ 410.475,67 $ 410.475,67 $ 57.473.358,35
Total costos y gastos $ 262.814.944,00 $ 482.538.908,07 $ 413.206.988,59 $ 632.558.013,24 $ 320.453.972,19 $ 1.124.544.258,56 $ 4.294.871.211,62
INGRESOS MENOS EGRESOS $ 105.954.725,82 -$ 113.769.238,24 -$ 408.020.658,06 $ 850.201.113,99 $ 529.059.670,73 -$ 276.759.392,47 $ 257.561.271,50
SALDO $ 577.922.470,94 $ 464.153.232,69 $ 56.132.574,63 $ 906.333.688,62 $ 1.435.393.359,36 $ 1.158.633.966,88
241
AÑO 4 (2022)
INGRESOS $ - $ - $ 180.927.281,23 $ 282.029.445,98 $ 376.039.261,31 $ 470.049.076,63
Venta de casas $ 180.927.281,23 $ 282.029.445,98 $ 376.039.261,31 $ 470.049.076,63


Arrendamientos $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71
Seguros $ 483.694,27 $ - $ - $ - $ - $ -
Servicios $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40
Gastos de viaje $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58
Gastos de ventas $ 417.716,89 $ 417.716,89 $ 417.716,89 $ 12.184.600,94 $ 11.184.600,94 $ 11.184.600,94
INGRESOS MENOS EGRESOS -$ 819.481.461,87 -$ 70.480.044,86 -$ 261.400.769,21 $ 127.642.391,92 $ 317.100.462,37 $ 410.170.179,54

SALDO $ 339.152.505,01 $ 268.672.460,15 $ 7.271.690,94 $ 134.914.082,86 $ 452.014.545,23 $ 862.184.724,77
AÑO 4 (2022)
INGRESOS $ 7.340.960,33 $ 383.380.221,63 $ 1.066.420.580,99 $ 886.601.143,46 $ 1.111.463.099,47 $ 890.271.623,62 $ 5.654.522.694,65
Venta de casas $ 376.039.261,31 $ 1.055.409.140,50 $ 877.424.943,05 $ 1.096.781.178,81 $ 877.424.943,05 $ 5.592.124.531,85


Arrendamientos $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 11.145.764,55
Seguros $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 483.694,27
Servicios $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 2.622.532,84
Gastos de viaje $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 17.483.552,24
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 3.769.890,95
Gastos de ventas $ 12.184.600,94 $ 9.818.698,43 $ 9.818.698,43 $ 417.716,89 $ 417.716,89 $ 417.716,89 $ 68.882.101,99
INGRESOS MENOS EGRESOS -$ 437.960.785,01 -$ 346.360.442,91 $ 476.868.111,13 $ 86.537.230,86 $ 707.860.627,45 $ 581.579.164,06 $ 772.074.663,46
SALDO $ 424.223.939,76 $ 77.863.496,84 $ 554.731.607,97 $ 641.268.838,84 $ 1.349.129.466,28 $ 1.930.708.630,34
242
AÑO 5 (2023)
INGRESOS $ - $ - $ - $ 8.025.581,27 $ 495.419.468,83 $ 401.953.481,95
Venta de casas $ 487.393.887,56 $ 389.915.110,05
Total precio de mantenimiento preventivo (und) $ 8.025.581,27 $ 8.025.581,27 $ 12.038.371,90
Costos de fabricación $ 725.215.653,21 $ 26.306.190,13 $ - $ 64.712.877,91 $ 11.276.568,82 $ 16.914.853,23

Costos indirectos de fabricación $ - $ - $ - $ 4.297.802,50 $ 4.297.802,50 $ 6.446.703,75
Costos de mantenimiento (no incluido) $ - $ - $ - $ 6.978.766,32 $ 6.978.766,32 $ 10.468.149,48

Arrendamientos $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71
Seguros $ 496.076,84 $ - $ - $ - $ - $ -
Servicios $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40
Gastos de viaje $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58
Gastos de ventas $ 424.570,45 $ 424.570,45 $ 424.570,45 $ 12.573.317,82 $ 11.573.317,82 $ 11.573.317,82
INGRESOS MENOS EGRESOS -$ 775.309.252,65 -$ 76.149.059,73 -$ 432.699.771,84 -$ 148.630.185,61 $ 418.522.691,17 $ 320.393.207,65

SALDO $ 1.155.399.377,70 $ 1.079.250.317,97 $ 646.550.546,13 $ 497.920.360,52 $ 916.443.051,69 $ 1.236.836.259,34
AÑO 5 (2023)
INGRESOS $ 497.425.864,14 $ 405.966.272,58 $ 14.044.767,22 $ 2.057.086.304,33 $ 1.153.303.566,84 $ 923.846.690,66 $ 5.957.071.997,83
Venta de casas $ 487.393.887,56 $ 389.915.110,05 $ 2.047.054.327,75 $ 1.137.252.404,30 $ 909.801.923,44 $ 5.848.726.650,71


Arrendamientos $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 928.813,71 $ 11.145.764,55
Seguros $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 496.076,84
Servicios $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 218.544,40 $ 2.622.532,84
Gastos de viaje $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 1.456.962,69 $ 17.483.552,24
Amortizaciones $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Diversos $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 314.157,58 $ 3.769.890,95
Gastos de ventas $ 12.573.317,82 $ 10.172.448,20 $ 10.172.448,20 $ 424.570,45 $ 424.570,45 $ 424.570,45 $ 71.185.590,35
INGRESOS MENOS EGRESOS $ 27.944.477,79 -$ 361.385.519,84 -$ 596.576.565,16 $ 1.230.297.920,93 $ 737.111.961,00 $ 603.576.923,03 $ 947.096.826,76
SALDO $ 1.264.780.737,13 $ 903.395.217,29 $ 306.818.652,13 $ 1.537.116.573,06 $ 2.274.228.534,06 $ 2.877.805.457,10
243
Anexo 4: Informe diagnóstico
Hallazgos
 Informe estudio de mercados
 Análisis de competitividad
Teniendo en cuenta los posibles compradores del mercado de acuerdo con los
grupos segmentados en el Censo Nacional Agropecuario del año 2014, y evaluando
cada una de las características que posee cada uno, se logra ver que los mejores
compradores a ser considerados para el mercado son los campesinos con nivel
medio de ingresos económicos y los terratenientes.
Con el análisis a proveedores a nivel nacional se observa que la principal
concentración de los proveedores de guadua Angustifolia se encuentra ubicados en
el sector occidental del país, abarcando los departamentos que conforman el Eje
Cafetero, Quindío, Caldas, Risaralda, Tolima y Valle del Cauca.
Los datos del Mapeo y análisis de competitividad de la cadena de valor del sector
de construcción sostenible colombiano realizado en el 2017, indica que para la
construcción sostenible el 62 % del mercado está cubierto por las constructoras de
gran formato, el 24 % lo poseen empresas de construcción independiente y el 14 %
restante está compuesto por constructoras en crecimiento o empresas dedicadas a
la construcción artesanal.
Con los datos obtenidos del Censo Nacional Agropecuario del año 2014 se puede
evidenciar que la participación (%) del número de viviendas ocupadas y construidas
con guadua en el área rural dispersa es del 3,4 % del total de viviendas construidas
a nivel nacional para el sector rural, lo que demuestra un bajo porcentaje de
participación en el mercado.
 Estudio de oferta
En situación de la oferta del mercado actual de construcción de viviendas en el
sector rural, de acuerdo con los datos del CNA 2014, se puede observar que para
los materiales empleados en la construcción predominan los materiales
tradicionales como el ladrillo, piedra, bloque y madera pulida lo que representa un
49,1 % del total de las construcciones, mientras que materiales como la guadua,
esterilla, caña y otros vegetales representan el 3,4 % del total de construcciones.
El producto ofertado es el de vivienda construida con estructura en guadua y
alejándose de los sistemas tradicionales realizados previamente como lo son el
ladrillo, la madera y la mampostería confinada cumpliendo con los requerimientos
Según la Encuesta de calidad de vida realizada por el DANE en marzo 21 de 2018,
el porcentaje de viviendas en el sector rural se encuentra segmentado en dos
grandes grupos, el primero se refiere a viviendas construidas en centros poblados
244
que representan un 51% del total de viviendas en el sector rural y el segundo grupo
representa el 49% restante, abarcando todas las viviendas rurales dispersas.
Con lo observado de acuerdo con la distribución geográfica por departamentos, se
evidencia que la cantidad de competidores en el mercado de la construcción de
viviendas en guadua se localizan en torno al área de producción de esta, por su
parte el foco de producción de la guadua Angustifolia está ubicado en el sector del
eje cafetero.
Se ha identificado que la oferta de construcción de vivienda en la zona del eje
cafetero y el Tolima ha venido descendiendo paulatinamente como se observó en
el análisis de oferta basado en datos de CAMACOL (Cámara Colombiana de la
construcción). El comportamiento de la demanda es estable y ha mantenido su
crecimiento en los últimos años, lo que permite un menor nivel de competitividad en
el mercado.
La oferta en el mercado para construcciones de viviendas en guadua se encuentra
segmentada de acuerdo con el precio de la vivienda. La mayor parte de las
viviendas compradas se encuentran en dos segmentos, el primero abarca un precio
de 70 a 135 SMMLV lo que corresponde a un tipo de clientes como lo son los
campesinos con nivel medio de ingresos económicos y el segundo abarca un precio
de vivienda de 135 a 435 SMMLV correspondientes a compradores como lo son los
terratenientes.
 Estudio de demanda
De acuerdo con los datos tomados de la Encuesta Nacional de Vida realizada por
el DANE y analizados en el estudio de demanda se puede afirmar que la
construcción de viviendas en el sector rural a nivel nacional representa un 33,2 %
del total del total de construcciones realizadas, mercado en el cual se encuentran
en competencia los materiales tradicionales y otras alternativas de construcción.
Según el análisis realizado a la demanda en el apartado de composición
demográfica, con base en datos del CNA 2014 y el DANE, se tiene que, del total de
viviendas existentes en el sector rural el 76% de estas carece de un servicio público
esencial, el 38% carecen de dos servicios públicos esenciales y el 2% carece en
totalidad de servicios públicos.
Analizando los datos del CNA 2014 se puede afirmar que el índice de crecimiento
de la población rural no es tan elevado como el crecimiento de la población urbana,
lo que permite deducir que la demanda esperada del mercado de la construcción de
viviendas, tendrá una tasa de crecimiento directamente proporcional al crecimiento
poblacional que a su vez no es de forma acelerada.
El comportamiento de la demanda a partir de la recesión y estancamiento de la
construcción a nivel nacional sucedida en el periodo 2015-2016, ha venido
presentando en los últimos años una reactivación del sector de la construcción,
teniendo en cuenda el comportamiento del periodo 2016-2017 se puede tener una
245
visión de crecimiento para el periodo 2018-2019, de acuerdo con los datos
obtenidos en el análisis de demanda.
 Estrategia de comercialización
Los datos estadísticos de CAMACOL (Cámara Colombiana de la construcción)
permiten realizar el comparativo por cada zona geográfica a nivel nacional,
encontrando que en la actualidad el mercado de viviendas en guadua a nivel
nacional de acuerdo con su ubicación geográfica está abarcando el centro y
occidente del país, del cual hacen parte los departamentos de Antioquia,
Cundinamarca, Nariño, Cauca y Boyacá.
Con los datos obtenidos de Galería Inmobiliaria, se analizan los datos históricos de
proyectos de construcción en el Eje Cafetero buscando como objetivo obtener un
estimado del precio de venta final, área total construida, cantidad de viviendas y
precio por metro cuadrado. Se estima que el mercado total en el sector del Eje
Cafetero es de 34 viviendas anuales en el sector rural disperso.
Se estima que para el primer año la participación como empresa de construcción de
viviendas en guadua para el sector rural, se tenga un 20% lo cual contempla la
construcción de 8 viviendas en el primer año.
El precio de venta al usuario final será de $ 277.000.000 millones de pesos, la
vivienda contará con un área total construida de 100 metros cuadrados y un valor
por metro cuadrado de $ 2.770.000 millones de pesos. Estos valores fueron
analizados y estimados teniendo en cuenta el valor agregado que se quiere
entregar, teniendo en cuenta la competitividad del sector.
Se identifica que el mercado al cual va a atender el proyecto, debe ser penetrado
por fases, donde se va a atender en los primeros 5 años el mercado en los
departamentos de Risaralda, Quindío, Caldas y Tolima, y posteriormente a este se
busca abarcar los mercados del sur de Antioquia, Occidente de Cundinamarca, el
oriente del Valle del Cauca y el sur oriente del Chocó.
Con ayuda de las herramientas y software como Minitab es posible evaluar sobre
pronósticos el comportamiento de la demanda en los cuatro departamentos foco de
estudio, del análisis se puede concluir que en el departamento del Tolima y Caldas
la tendencia es creciente y para los departamentos de Risaralda y Quindío el
panorama a futuro no es tan bueno; por esta razón se debe abarcar la demanda de
Tolima y caldas para garantizar un crecimiento de entrada al mercado.
Las propuestas de construcción de viviendas rurales en guadua, debe contemplar
la satisfacción de necesidades básicas lo que implica dar acceso a los servicios
públicos esenciales. Se deben pensar en alternativas de construcción sostenible
que permita el desarrollo de viviendas con servicios públicos así sea con
metodologías alternativas.
De acuerdo con la estructura del mercado para la construcción de viviendas en
guadua, se requiere como parte de la estrategia lograr un producto innovador y de
246
notable diferenciación con los ofertados actualmente en el mercado por parte de los
competidores. Es ese valor agregado el que brindara soporte para el ingreso y
crecimiento en este mercado.
Las propuestas de construcción de viviendas rurales en guadua, debe contemplar
la satisfacción de necesidades básicas lo que implica dar acceso a los servicios
públicos esenciales. Se deben pensar en alternativas de construcción sostenible
que permita el desarrollo de viviendas con servicios públicos así sea con
metodologías alternativas.
Se recomienda tener una vivienda competitiva con las demás empresas
constructoras y sus productos ofertados, de esta manera se pueden ofrecer mejores
beneficios a un menor costo, en el caso de las viviendas en guadua para este
proyecto se ofrecerán viviendas de 100 m² por un precio de venta de 280.000.000
millones de pesos lo que está por debajo del valor de la competencia.
Se recomienda tener en cuenta que, para el crecimiento de una empresa de
construcción de edificaciones en guadua, es importante enfocarse en el desarrollo
del sector rural colombiano, debido a que se con la firma del proceso de paz se abre
una oportunidad de crecimiento y desarrollo en este sector.
De acuerdo con la estructura del mercado para la construcción de viviendas en
guadua, se requiere como parte de la estrategia lograr un producto innovador y de
notable diferenciación con los ofertados actualmente en el mercado por parte de los
competidores. Es ese valor agregado el que brindara soporte para el ingreso y
crecimiento en este mercado.
Se identifica que el mercado al cual va a atender el proyecto, debe ser penetrado
por fases, donde se va a atender en los primeros 5 años el mercado en los
departamentos de Risaralda, Quindío, Caldas y Tolima, y posteriormente a este se
busca que se empiecen a penetrar en los mercados del sur de Antioquia, Occidente
de Cundinamarca, el oriente del Valle del Cauca y el sur oriente del Chocó.
Al presentarse un posicionamiento de la empresa en el mercado de la construcción
de viviendas rurales, se debe buscar el ingreso al mercado de las viviendas de
interés social rural, desarrollando proyectos patrocinados por el estado, buscando
el beneficio de la población rural menos favorecida.
 Informe estudio técnico
 Ingeniería (Proceso)
Planeación
Se implementará una nueva conformación de residencia rural en este sector
denominadas eco-aldeas, que busca generar una completa armonía entre sus
habitantes y la naturaleza, generando así sociedades completamente sustentables.
Aunque inicialmente las Ecoaldeas se conformaban para grupos étnicos, con
jurisprudencia y servicios autónomos, actualmente, estas conformaciones
247
habitacionales están relacionándose más directamente con el sector urbano y la
vida en la ciudad, conformando una articulación entre la ciudad y la naturaleza.
Extrayendo lo mejor de ambas
Existen dos tendencias de construcción para viviendas en guadua, una vivienda
tradicional, con similares características a las que se han venido construyendo a lo
largo del tiempo, con un sistema constructivo in situ, con un costo de construcción
de $ 825.000/m², con un tiempo de construcción promedio para una vivienda de 80
m² de 3 meses aproximadamente y con un diseño particularizado dirigido a cada
cliente al que se le ofrece.
La característica principal y diferencia con las edificaciones tradicionales en la nueva
tendencia de construcción de vivienda es la construcción con sistemas modulares,
que permite reducir el tiempo de su construcción en la mitad con respecto a la
construcción tradicional, así como un costo menor, llegando así a aproximadamente
$ 700.000/m².
Otro factor diferenciador entre las nuevas tendencias de construcción vs la vivienda
tradicional, es el suministro de servicios públicos de manera no convencional,
permitiendo así ser más amigables con el medio ambiente.
En cuanto a similitudes entre las tendencias de la vivienda, encontramos que
ambas, generan un fortalecimiento de la relación entre la vivienda y su contexto, se
mimetizan con su entorno y se generan espacios orientados a la labor productiva.
Debido al difícil acceso de servicios de abastecimiento de agua convencional, se
han creado diversos sistemas que han podido suplir esta dificultad, como lo son la
captación de agua superficial, la captación de agua subterránea, la captación de
agua lluvia y la captación de agua atmosférica, que ha permitido diversificar las
fuentes de obtención del servicio, y que depende principalmente del lugar donde se
localiza la vivienda.
Con respecto al sistema de saneamiento de viviendas rurales, se ha creado un
sistema no convencional, que ha permitido el tratamiento correcto de los desechos,
como el sistema séptico, que ha concedido un buen tratamiento de los residuos
generados por viviendas y su devolución al suelo dejando solo los nutrientes del
desecho y reduciendo el impacto negativo en el medio ambiente.
Los sistemas de saneamiento permiten también el reciclaje de las aguas grises, que
comúnmente se usan para el suministro en el sector productivo de la vivienda.
Construcción.
Para las actividades en la obra se dispondrá de un campamento provisional que
constará de oficinas para residentes de obra y personal de seguridad industrial, sala
de juntas, laboratorio de concretos, cuartos para maestros y trabajadores (30
personas), baterías sanitarias, un comedor que a su vez funcionará como salón de
reuniones de personal de obra y almacenes para almacenamiento de materiales.
248
Estas estructuras temporales se realizarán en zonas verdes para no afectar el
avance de actividades del proyecto de Ecoaldeas.
Se define que el proceso de construcción de un conjunto viviendas en guadua de
tipo Ecoaldea se debe realizar al menos los procedimientos de movimiento de tierras
y/o mejoramiento del terreno, localización y replanteo de las edificaciones y
paramentos, instalación de redes eléctrica e hidrosanitarias externas e internas,
construcción de cimientos, sobre-cimientos y placa de contra-piso, instalación de
redes internas de gas, instalación de elementos en guadua de la estructura y de
cubierta, acabado de pisos y muros, carpintería y ventanería y mantenimiento
preventivo y correctivo de la vivienda.
Mantenimiento
El mantenimiento preventivo permite reducir los costos que conlleva realizar
reparaciones a escalas más altas, siempre y cuando, estas acciones no superen el
costo de estas reparaciones.
El programa de mantenimiento debe tener dos componentes básicos que permiten
tomar las mejores medidas frente a situaciones adversas, dichos componentes son
preventivos y correctivos.
Tecnología
Entre las materias primas indispensables para la construcción de las viviendas de
las Ecoaldeas se encuentran:
 Guadua para la construcción de elementos estructurales, carpintería y/o
ventanería y elementos estéticos de muros y muebles
 Cemento producir en sitio concreto reforzado y morteros
 Acero de refuerzo para estructuras en concreto reforzado como la
cimentación de las viviendas y los tanques de almacenamiento de agua
 Revestimientos de pisos y muros con función proteger, sellar o
impermeabilizar los elementos (interiores o exteriores) a la vez de cumplir
una función estética tales como enchapes, superboard, estuco y pintura.
Se identifica que para el proceso de construcción de las Ecoaldeas se requieren las
siguientes maquinarias equipos o herramientas para facilitar o agilizar los procesos
constructivos:
 Maquinaria para el movimiento de tierras de las edificaciones y vías de
acceso a las viviendas
 Equipo menor para conformación de terrenos de soporte y fundición de
elementos en concreto.
 Herramientas de corte, sujeción fijación y auxiliares para el manejo de la
guadua.
249
 Análisis Legal
Para agrupaciones de vivienda en el sector rural se debe cumplir con los
lineamientos de los planes de ordenamiento territorial del municipio de estudio; en
este caso para la zona de eje cafetero y Tolima se debe tener en cuenta los
siguientes aspectos al realizar su diseño y planeación:
 En Ibagué se deben tener máximo 5 viviendas por ha.
 En Manizales debe destinarse el 70% del predio en labores de conservación
de la vegetación nativa
 En Armenia la parcela rural debe ser de mínimo 3100 m²
 En Pereira, se debe tener un uso del 50% del predio en labores agrícolas y
20% destinadas a la protección y conservación de bosques.
Se observa que de acuerdo al análisis legal de cada una de las zonas de estudio
debe excluirse Manizales como zona de localización de la agrupación de viviendas;
esto debido a que al analizar detalladamente el plan de ordenamiento territorial del
municipio la exigencia de disponer del 70% del área del lote del proyecto para
conservación de especies nativas implica reducir considerablemente el área
productiva de la ecoaldea lo que genera que esta no sea tan sostenible
económicamente para los clientes en comparación con las demás localizaciones
estudiadas.
Ya que el departamento de Caldas es una localización viable para la localización de
las Ecoaldeas de acuerdo al estudio técnico y de mercados, pero no es viable el
municipio de Manizales por las restricciones de su plan de ordenamiento territorial,
podría estudiarse posteriormente la posibilidad de atender la demanda efectiva del
departamento en los municipios de Villamaría o Chinchiná (cercanos a Manizales).
Para tratamiento de agrupaciones rurales, se deben solicitar dos tipos de licencia,
la primera debe ser una licencia de parcelación, la cual está regida directamente
para este sector y su costo depende del departamento donde se ubiqué, las áreas
del lote, el uso y el estrato socioeconómico.
Igualmente debe ser solicitada una licencia de construcción en la modalidad de obra
nueva y demolición total (en caso de que existan construcciones en el lugar). Este
trámite suele tardar aproximadamente 3 meses y tiene un costo generado, regido
por el lugar donde se localice, el uso que se desarrolle en él, su estrato
socioeconómico y el área construida del proyecto.
Las viviendas en guadua tienen limitaciones físicas según la normatividad
colombiana, como lo son tener una altura máxima de dos niveles, el solo permitir
una especie de guadua como componente estructural (Angustifolia Kunth), y las
exigencias de calidad e inmunización debido a su origen natural y vulnerabilidad
frente a los agentes ambientales.
En la normatividad, se vislumbra también una falta de confianza para con este
material, debido a su poca exploración y conocimiento de propiedades físicas y
250
químicas, lo que se expresa en las limitaciones generadas de altura y sismo
resistencia.
 Tamaño
Para la definición de la capacidad es importante analizar cada uno de los aspectos
como lo son la oferta, demanda, estrategia de producción y economías de escala;
el análisis debe realizarse tanto individualmente como un conjunto global, abarcado
así los diferentes escenarios posibles en el horizonte de planeación.
Los comportamientos de la demanda para cada departamento de forma individual
entrega datos para generar una segmentación del mercado, pero si se observa en
conjunto se ratifica lo evidenciado en el estudio de mercados, la demanda total de
los 4 departamentos seleccionados como foco de estudio está por encima de lo
esperado. Se planea para el horizonte de planeación estar situados con rango de
confianza entre el 15% y 70%, que se cumplirá el crecimiento pronosticado para los
siguientes 5 años.
La demanda efectiva para el primer año de operación es de 8 viviendas rurales en
guadua con un crecimiento anual hasta llegar al cuarto año a 18 viviendas anuales.
Se proporcionará a la empresa la capacidad instalada y capital de trabajo inicial
para el inicio de construcción dos viviendas trimestrales.
De la misma manera se ofrecerá el servicio adicional de mantenimiento preventivo
de las viviendas a partir del segundo año de constitución de la empresa que seguirá
los lineamientos del plan de mantenimiento establecido y presentándose una
demanda efectiva de 7 viviendas para mantenimiento al año dos hasta llegar al
quinto año de operación con un total de 49 viviendas para mantenimiento.
 Requerimientos de obras físicas y de servicios
La infraestructura física requerida para el montaje de la empresa y la realización del
proyecto consta de una oficina para el personal administrativo, un stand en para el
personal de ventas y un campamento en la localización del proyecto para el
personal en obra del proyecto de la Ecoaldea.
 Localización
La implantación de las oficinas administrativas de la empresa se definirá teniendo
en cuenta la localización del primer proyecto a construir de acuerdo con los
resultados de los estudios técnicos, de mercados y administrativos. En las oficinas
de la constructora se localizarán los puestos de trabajo del gerente de proyectos y
el departamento técnico y administrativo.
Se propone la construcción de un stand localizado en establecimientos asociados
a la actividad agrícola donde el cliente potencial asista regularmente tales como
comercializadoras de insumos o equipos para actividades agrícolas o pecuarias o
cooperativas de ahorro y crédito que promueven la producción agropecuaria;
diseñados y construidos de acuerdo con las características de la zona y las
viviendas a ofrecer y con amplia información de los beneficios que brindan las
viviendas en guadua y las Ecoaldeas.
251
 Informe estudio ambiental
 Identificación de impactos ambientales generados
De acuerdo con el análisis realizado en el estudio ambiental, con respecto a las
zonas de implantación del proyecto y el uso de recursos naturales, se han
identificado que el producto del proyecto genera impactos en el componente físico,
biótico y socio-económico.
 Calificación y cuantificación de los impactos ambientales
Luego de haber realizado la identificación anterior, se evidencia que los impactos
negativos de mayor incidencia son para aquellos sistemas que tienen un
componente vegetal y de suelo. Los impactos más relevantes que impactan de
manera positiva son los que tienen que ver con el sistema socio económico.
Los impactos sobre los cuales es necesario hacer las estrategias ambientales son:
1) Reducción de capa vegetal. 2) Contaminación del suelo. 3) Alteración de la
geomorfología del suelo. 4) Alteración de la flora. 5) Alteración a la Fauna. 6)
Pérdida de la imagen de la empresa. Todo esto debido a que tienen un nivel de
impacto medio, los cuales son impactos moderados que merecen atención para
estructurar unas adecuadas medidas de manejo ambiental y es necesario tomar
acciones para poder reducir su nivel de impacto
 Estrategias de manejo ambiental
Para minimizar el impacto de reducción de la capa vegetal, se propone delimitar y
señalar adecuadamente el área a descapotar. Acto seguido, realizar un
levantamiento y acopio temporal del material orgánico producido por el descapote,
para que el área de afectación no se exceda del área perimetral de En cuanto a la
contaminación del suelo se recomienda crear un sistema séptico anaeróbico que
permita un manejo correcto y buena disposición final de los residuos domésticos
que surgen de la vivienda, con el fin de disminuir la afectación del suelo.
Para minimizar el impacto por la alteración geomorfológica del suelo, se recomienda
delimitar adecuadamente el área a transformar y una buena disposición final del
material extraído a centros de acopio certificados, que cumplan con las normas
ambientales.
Aunque la presencia de fauna en peligro no predomina en el lugar, para reducir el
impacto a la fauna del sector, se debe primero identificar si existen especies en
peligro que se puedan ver directamente afectadas por el producto, en caso de que
ocurra esto, se debe evaluar cambiar el lugar de implantación del producto del
proyecto para no afectar esta fauna en peligro. Adicionalmente, se debe evaluar su
posibilidad de traslado a zonas de protección animal. Sin embargo, en caso de que
no exista fauna que se vea directamente afectada, se debe proceder la construcción
con los controles estandarizados
Para proteger e impedir la pérdida de imagen de la empresa, se debe realizar un
correcto manejo de los interesados, el desarrollo de un producto de calidad y que
252
supla las necesidades del cliente y con una presencia y seguimiento permanente de
la compañía con sus productos.
 Costo de las estrategias
De acuerdo con las estrategias a seguir para minimizar el impacto ambiental
generado por el producto del proyecto, se producen los siguientes costos no
operacionales los cuales están relacionados directamente proporcional a la cantidad
de viviendas que se producen anualmente. Los costos calculados para el primer
año son equivalentes a $ 3.885.000 por vivienda con un crecimiento anual
equivalente al IPC pronosticado en el presente estudio de prefactibildiad.
 Informe estudio administrativo
Misión
Guaduandes es una empresa colombiana, dedicada a promover y desarrollar
proyectos de construcción de viviendas en guadua en el sector rural, con el fin de
construir un futuro armónico con el entorno natural asegurando altos niveles
técnicos y estéticos.
 Visión
Para el 2023 Guaduandes será reconocida como una empresa líder de construcción
de viviendas en guadua, que generará valor al sector rural, mediante el desarrollo
de proyectos rentables y sostenibles. Adicionalmente se identificarán nuevos
departamentos potenciales y líneas de negocio que fortalezcan el crecimiento de la
compañía.
 Objetivos Estratégicos
 Ser líderes en el sector de la construcción de viviendas en guadua brindando
opciones de calidad y con valor diferencial
 Asegurar una relación cercana con los clientes mediante la llegada oportuna
y diferencial con nuestra propuesta de valor
 Lograr una operación flexible y eficiente que de soporte a las necesidades de
los clientes
 Crear operaciones en oros departamentos de Colombia donde el negocio sea
potencial rentable
 Asegurar el desarrollo y profesional del equipo de trabajo
Se plantean objetivos estratégicos a 5 años buscando asegurar el crecimiento y

participación en el mercado de Guaduandes como empresa de construcción de
viviendas en guadua, con una relación cercana con los clientes, implementando
operaciones eficientes.
Se plantean los valores organizacionales como la guía de comportamiento de las
personas que pertenezcan a Guaduandes. Se espera que la empresa sea
reconocida como una organización innovadora, cercana a los clientes donde
253
prevalezca una cultura interna de trabajo en equipo, destacando el respeto y la
integridad de sus colaboradores
 Organización
Analizando y evaluando los tipos de estructuras organizacionales, se determinó que
la mejor distribución para el tipo de empresa es usar una estructura funcional, esta
estructura está compuesta por 9 cargos y la junta de accionistas.
La estructura administrativa posee una junta directiva, una gerencia y 3
departamentos principales, técnico, administrativo y comercial, adicional a estos se
tienen áreas de apoyo para suplir la parte contable y jurídica.
Para cumplir con la estructura administrativa se contratarán 7 personas con contrato
laboral, las cuales deben cumplir y tener el perfil adecuado respecto a sus funciones
a desempeñar mencionadas en el presente estudio. Adicional a los accionistas se
contratarán los servicios de 3 auxiliares, compuestos por un técnico administrativo,
un técnico de planeación de proyectos y un técnico de obra (entrara en el año 2 de
operación).
 Requerimientos de obras físicas, mobiliario, equipos y suministros de
carácter administrativo
Los requerimientos de obras físicas son principalmente reflejados en el arriendo de
una oficina y la otra parte reflejada en inversión que hacen parte del mobiliario y los
equipos requeridos para el funcionamiento de la misma. A continuación, se muestra
el listado de los ítems requeridos y los costos que se espera tendrían esta
infraestructura administrativa.
 Costos operativos
De acuerdo con la estructura de la organización, la mayoría de los perfiles
vinculados tendrán más de dos SMLV, razón por la cual la carga prestacional en
estos casos corresponderá al 0.47. Para los cargos de los auxiliares la carga
prestacional estará en 0.6
 Estudios de costos y beneficios, presupuestos, inversión y
financiamiento
El presente estudio busca consolidar los costos de cada estudio realizado durante
la pre factibilidad, con el fin de generar información organizada y confiable para
construir los estados financieros. Dentro del estudio se contemplaron una serie de
supuestos de comportamiento macroeconómico que serán contemplados como el
comportamiento a los próximos 5 años que tendrá la empresa. Adicional a lo anterior
de operación.
 Costos y Beneficios
254
Los costos más impactantes para la compañía en el desarrollo de los productos
descritos, se presentan en el aspecto de fabricación del producto del proyecto. Ya
que estos llegan a ser el 65% del total de costos y gastos que va a generar la
compañía. Adicionalmente, con el pasar de los años de operación y debido al
incremento de las ventas hasta el año 4, este costo toma mayor relevancia y
preponderancia en el cálculo de los egresos.
Aunque si bien los gastos administrativos no llegan al mismo nivel de los costos de
fabricación estos representan un 14% del total de costos y gastos y al ser costos
fijos, representan un aspecto preponderante en los egresos.
 Inversiones
El valor total de la inversión está conformado por una inversión inicial que a su vez
está compuesto en un 54% ($ 52.327.560) por planta y equipo y un 46% ($
44.387.162) por los estudios de pre factibilidad y factibilidad. Esta inversión inicial
es el 9% de la inversión total que debe realizarse. Por lo tanto, 91% ($930.430.324)
de la inversión total, la conforma el capital de trabajo, el cual es una inversión que
necesita la compañía para poder operar en los primeros años de vida.
En la inversión, el capital de trabajo es tan preponderante que del total de la
inversión este es el 77%, lo que nos indica que para compañías de construcción el
capital de trabajo tiene un papel fundamental en el éxito de la misma
 Financiamiento
Con el método de financiación, la compañía podrá mantenerse en los primeros
meses del año 1 de operación, sin sufrir de perdidas, para esto es necesario que la
financiación sea por valor de 850 millones de pesos.
Se evaluaron diferentes modos de financiación y se identificó que, si bien la tasa de
intereses bancaria es menor que la de inversionistas de riesgo, estos no prestan el
monto requerido para el funcionamiento de la compañía, debido a que no tienes un
respaldo financiero que te acompañe.
El inversionista de riesgo, brinda recursos con base en las proyecciones y
confiabilidad de los proyectos planteados a una tasa de retorno de mínimo el 30%
y de hasta el 100%, del monto invertido.
 Estados financieros
De acuerdo con el estado de resultados, en el primer año de operación de la
compañía, esta tendría ganancias netas por valor de $ 152.787.596. Sin embargo,
en los años posteriores tiene un crecimiento volátil, estabilizándose en el año 4,
llegando así a un margen neto del 7%, el cual se aumenta en un punto para el año
5.
Conclusiones
 La zona de mayor presencia de proveedores del material de guadua
angustifolia se encuentra en la zona del eje cafetero, lo que reduce
255
sustancialmente os costos de transporte del material y por ende los costos
de fabricación.
 La construcción de vivienda con el material de guadua no predominante en
el mercado, debido a la poca exploración de materiales alternativos en la
construcción.
 Existe una gran oferta en el mercado de clase media de vivienda. Sin
embargo, los análisis y pronósticos de tendencia no muestran crecimiento ni
decrecimiento del mercado de la vivienda.
 Las viviendas deben satisfacer las necesidades del cliente, y para esto se
debe conocer integralmente la población objeto de ocupación de la casa ya
que esto cambia las condiciones de cada una.
 El sector rural tiene un dinamismo agrícola muy marcado propiciado por sus
habitantes y es este el centro articulador de todas las actividades económicas
y sociales que se encuentran en el lugar
 Si bien en el sector rural se ofrece cierto dinamismo productivo, las viviendas
encontradas, muchas veces desconocen el entorno donde se implantan, y
generan tal impacto que se invaden funcional y visualmente el entorno.
 La vida en la ciudad tiene dinámicas muy distintas a la vida en el sector rural,
sin embargo, son las construcciones las que terminan armonizando y
articulando estos modos de vida. Por lo tanto, son estas el pilar de desarrollo
humano integral.
 La presencia o no de los servicios públicos en zonas muy alejadas, generan
que los costos de fabricación de las viviendas se aumenten en un 5%
reduciendo el margen de utilidad de la compañía
 La localización del producto condiciona los requerimientos técnicos y de
confort del producto.
 La localización de las Ecoaldeas cerca a los centros urbanos de mayor
envergadura como son las ciudades, generan una comunicación entre las
dinámicas de servicios y economía que propician un lazo más fuerte en la
relación entre el campo y la ciudad
 El mantenimiento preventivo es parte esencial del ciclo de vida del producto,
porque es esta la que asegura. La vida útil del producto.
 El impacto ambiental generado por proyectos que modifican el entorno es
muy alto, y genera costos elevados directamente proporcionales al impacto
generado, los cuales pueden llegar a ser tan grandes como el proyecto
mismo.
 Los costos de fabricación tienen una preponderancia importante del total del
proyecto exactamente el 63% de lo que cuestan las viviendas, por tal motivo
es imperativo hacerle un seguimiento a los mismos con el fin de reducir
costos.
 En una empresa de construcción, el capital de trabajo genera importantes
egresos en el primer año de la misma o en el inicio de un nuevo proyecto. Es
por esto que se deben identificar diferentes fuentes de apalancamiento
financiero, como lo son prestamos, con inversionistas de riesgo, los cuales
256
manejan tasas muy altas, pero que apoyan proyectos de emprendimiento, la
banca que no tienen tasas de interés muy altas, pero que si tienen diversas
restricciones para la asignación de recursos y el apalancamiento con clientes
y proveedores. Los cuales brindan la oportunidad de no endeudarse, pero si
generan desarrollo de proyectos en un mayor periodo de tiempo.
 Los costos administrativos para el inicio de una empresa de construcción,
pueden perjudicarla, generando más egresos totales, debido a que la misma
no va a empezar a captar recursos hasta que ya haya empezado a vender
su producto y eso puede ocurrir entre 5 y 6 meses después de constituida la
compañía.
 Una empresa de construcción de vivienda, genera flujos de efectivo
importantes y dividendos a razón del 14%. Por este motivo, este dinero debe
aportar al crecimiento de cada uno de los socios y de la compañía misma con
el fin de promover nuevos proyectos.
Recomendaciones
Se recomienda que el producto que ofrecerá la empresa de construcción de
viviendas en guadua contemple las siguientes características:
 La conformación de una agrupación de viviendas con el concepto de
Ecoaldea debe estar articulada con la ciudad, para acceder fácilmente a los
servicios básicos de salud y educación; con esto, el énfasis de esta
agrupación será el de realizar labores agrícolas, para su autoconsumo,
armonizado con viviendas en guadua amigables con el medio ambiente.
 La generación de un sistema constructivo en sitio, con el uso de nuevas
tendencias, como diseño bioclimático, uso eficiente de recursos y como eje
director la reinterpretación de la ruralidad, articulado al sector productivo.
 Se establece que la vivienda a construir será de un área entre 95 y 105 m²
para que se propicie la articulación de esta al área productiva, generando un
ambiente ecológico y natural al interior de la misma.
 Los espacios que se contempla para la vivienda son hall de acceso, sala y
comedor, cocina, cuarto de herramientas y almacén conectado a la zona
productiva como zona social; para la zona privada la vivienda tendrá tres
baños y tres habitaciones.
 En cuanto a las zonas comunes de la ecoaldea se proveerá de una zona
productiva y de acopio de cosecha común para todas las viviendas,
infraestructura de servicios públicos como energía acueducto y alcantarillado,
portería de acceso, vías vehiculares internas y senderos ecológicos. De la
misma manera se ofrecerá el servicio de soporte técnico agrícola que le
permita al cliente definir qué productos cultivar de acuerdo al tipo de suelo,
la capacidad del mismo, altimetría, clima entre otras características de la
región en específico.
 Se utilizaran como materiales principales para la construcción de la vivienda
concreto para la cimentación, guadua angustifolia Kunth para la estructura
257
principal de la vivienda (columnas, vigas y viguetas), mampostería BTC o
superboard par muros divisorios y de cerramiento, esterilla, panel de yeso o
varas de bambú y teja arquitectónica para el cielo raso y cubierta liviana para
la estructura, ventanería en vidrio con marcos de guadua, puertas de madera,
mesón en granito para cocinas y baños y enchapes en cerámica o
porcelanato de acuerdo con diseño propuesto.
 Debido al análisis de micro-localización de los proyectos realizado en el
presente estudio, se recomienda:
o Localizar para el primer año de la empresa el proyecto de ecoaldeas
en el departamento del Tolima en zona rural del Municipio de Ibagué,
más exactamente en la vereda El Totumo, ubicada a 30 minutos del
casco urbano de Ibagué. El lote cuenta con un área de 30.000 m², un
costo de 500 millones de pesos y posee disponibilidad de servicios
públicos.
o Localizar para el segundo año el proyecto en el departamento de
Risaralda en zona rural del municipio de Pereira vereda Cerritos, a 33
minutos de la cabecera municipal. Este lote cuenta con un área de
6.400 m², un costo de 500 millones de pesos y posee disponibilidad
de servicios públicos.
o Localizar para el tercer año el proyecto de ecoaldeas en el
departamento del Quindío en zona rural del municipio de Armenia.
Debido a la escasez de lotes con servicios públicos y a la gran cantidad
de m2 requeridos por el POT para el municipio se propone construir
dos ecoaldeas localizadas en la Vía Calarcá a 25 minutos del casco
urbano y en la vereda el Caimo a 15 minutos de la cabecera municipal;
ambos lotes poseen disponibilidad de servicios públicos y la sumatoria
de áreas los lotes es de 65.600 m² con una inversión de 750 millones
de pesos. En la primera se debe localizar máximo 8 viviendas y en la
segunda un máximo de 10.
o Localizar para el cuarto año de operación el proyecto en el en el
departamento de Tolima en un lote de zona rural del municipio de
Ibagué vereda La Miel a 30 minutos del casco urbano, el cual tiene
acceso a servicios públicos, y un área de 50.000 m² a un costo de 700
millones de pesos.
o Localizar la para el quinto año la ecoaldea en el departamento de
Risaralda en un lote en la zona rural de Pereira vereda la Condina a
20 minutos de la cabecera municipal, el cual tiene acceso a servicios
públicos, y un área de 12.800 m² a un costo de 300 millones de pesos.
 En cuanto funcionalidad y durabilidad de la vivienda, se debe diseñar una
propuesta que genere una protección a la guadua de la exposición al agua y
al sol; por lo tanto, diseñaran fachadas con aleros amplios, se proveerá a la
estructura en guadua de sobre cimientos en la base y bordes y canaletas en
la cubierta para aislar al material de las condiciones ambientales. De la
misma manera se realizarán todos los procedimientos debidos de
258
preservación y mantenimiento de la guadua para garantizar su vida útil de al
menos 20 años.
 Se debe seguir el programa de mantenimiento planteado en este estudio para
asegurar la vida útil del producto; llevándose un seguimiento organizado de
los mantenimientos ejecutados en cada vivienda y así generar aprendizaje y
experiencia sobre las afectaciones evidenciadas cada caso en particular.
 Entre el costo de la vivienda, se debe contemplar inspecciones y revisiones
generales de la vivienda por 5 años y el primer mantenimiento para piezas
estructurales de guadua, luego de esto, los servicios serán costeados por el
cliente. Los servicios de mantenimiento de la vivienda serán prestados por
nuestra compañía por un costo adicional.
 Se recomienda ejecutar el plan de manejo ambiental propuesto en el
presente estudio de pre factibilidad, correspondientes a 1) Reducción de
capa vegetal. 2) Contaminación del suelo. 3) Alteración de la geomorfología
del suelo. 4) alteración de la flora. 5) Alteración a la Fauna. 6) Perdida de la
imagen de la empresa, con el fin de reducir el impacto ambiental y por ende
los gastos no operacionales
 Se recomienda identificar un inversionista de riesgo y hacerle la siguiente
propuesta: Realizar una inversión de 345 millones de pesos, y en el año 2 se
le devolverá el valor invertido, más 345 millones de pesos más con el fin de
identificar y captar un buen número de posibles inversionistas.
 Se recomienda tener la estructura de la organización lo más liviana posible,
de tal manera que se garantice el buen funcionamiento de la operación, con
el fin de no castigar el proyecto con costos administrativo demasiado
elevados.
 Se recomienda no ejercer la estructura organizacional completa desde la
creación de la compañía, todo esto debido a que en los primeros meses se
van a generar muchos costos administrativos que no van a poder ser suplidos
con los ingresos.
 Se recomienda realizar una distribución de las utilidades de cada año fiscal
de la siguiente manera:
o El 40% de las utilidades de cada año, debe ser distribuida entre los
socios, 10% para cada uno de estos.
o El 10% será destinado a reservas, tanto legales, como gerenciales.
o El 50% restante hará parte del patrimonio de la compañía.
259

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ELABORACIÓN DEL ESTUDIO

DIRECTOR TRABAJO DE GRADO:

Especialización en Desarrollo y Gerencia

Adm. FRANCY JOHANA AMAYA GONZALEZ

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERÍA JULIO GARAVITO

Adm. FRANCY JOHANA AMAYA GONZALEZ

INFORME DE TRABAJO DE GRADO

DIRECTOR DE TRABAJO DE GRADO

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERÍA JULIO GARAVITO

Bogotá D.C. 30 de noviembre de 2018

JUSTIFICACIÓN O RAZÓN DE SER DEL PROYECTO 21

OBJETIVOS DEL TRABAJO DE GRADO 23

CAPÍTULO 1 PERFIL DEL PROYECTO 24

1.1 IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO 24

CAPÍTULO 2 IDENTIFICACIÓN Y ALINEACIÓN ESTRATEGICA DEL PROYECTO –

CAPÍTULO 3 FORMULACIÓN DEL PROYECTO 40

3.1 ESTUDIO DE MERCADO 40

CAPÍTULO 4 EVALUACION FINANCIERA 211

4.1 MARCO DE REFERENCIA 211

Fuentes: (Leafe, 2018) (VillegasEditores.com, 2018) (Solucionesespeciales.net,

NOTA: Elaboración propia. Todos los derechos reservados

OBJETIVOS DEL TRABAJO DE GRADO

Capítulo 1 PERFIL DEL PROYECTO

El proyecto busca contribuir con el desarrollo de la vivienda del sector rural de

 Determinar la viabilidad financiera del montaje de la empresa.

 Desarrollar el proyecto bajo la guía establecida por el PMBOK 6ta edición.

Nombre del Estudio de prefactibilidad para el montaje de una empresa de

Patrocinador Gustavo García

Descripción del proyecto – Alcance

Como alcance del proyecto se identifica el montaje de una empresa de construcción de

Con respecto al tiempo, se espera tener las conclusiones finales de la prefactibilidad el

Patrocinador Gustavo García

1.5 Análisis de las partes interesadas (Stakeholders)

NOTA: Todos los derechos reservados

En la siguiente tabla se muestra la estrategia genérica utilizada para cada

De acuerdo con la estrategia genérica se determinó un plan de gestión a llevar a

1.7 Requerimientos priorizados stakeholders

De acuerdo con las expectativas de los Stakeholders se definen los requerimientos

Se debe cumplir con el cronograma, alcance y

Se deben registrar las solicitudes de cambio que se

ID REQUERIMIENTO STAKEHOLDER TOTAL P+I

Identificar el tipo de clientes y la proyección de la

1.8 Entregables del proyecto

La empresa tendrá como entregables:

 Adicional a lo anterior, se incluye la formalización de la empresa ante la

A continuación, se muestra el proceso de producción del producto del proyecto que

IAEP y perfil del proyecto

Resultado de la viabilidad financiera del

Alquiler de oficina y adecuaciones

1.10 Interacciones del proyecto con el entorno

1.10.1 Entorno organizacional

1.10.2.2 Entorno económico

 En el sector de la construcción el presente año continuó con contracciones a

parece ser mínima comparada con el crecimiento acelerado de la población urbana.

Normas ambientales: Norma técnica colombiana NTC 6100.

Capítulo 2 IDENTIFICACIÓN Y ALINEACIÓN ESTRATEGICA DEL

- Fomentar el desarrollo económico y

Mejorar la calidad de vida de los pobladores rurales mediante el montaje de una

2.4 Alineación estratégica del proyecto