“Año del Buen Servicio al Ciudadano””

Universidad Nacional de
Huancavelica
Facultad de Derecho y ciencias políticas

E.A.P DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ANTICRESIS

CATEDRÁTICO: Abog. CERNA VEGA ALFREDO

CÁTEDRA: DERECHO REAL

CICLO: V
INTEGRANTES:

HUANCAVELICA-PERÚ
2017
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ANTICRESISCRE
SIS ESIS

“…el razonamiento jurídico no trabaja en un

mundo de certezas y de demostraciones,
sino en un mundo de probabilidades y de
ambigüedades. El hombre de Derecho no
pertenece al país de lo categórico sino de lo
discutible, donde todo esta hecho con
materia controvertida. Corresponde a cada
cual tomar su propia posición…”
Fernando De Trazegnies.
Discurso de orden pronunciado el 29 de abril de 1994
en al Pontificia Universidad Católica del Perú.

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Contenido
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................4
ANTICRESIS.........................................................................................................................5
1. TERMINOLOGÍA......................................................................................................5
2. ANTECEDENTES......................................................................................................5
3. NATURALEZA JURÍDICA...........................................................................................5
4. OBJETO...................................................................................................................6
5. LOS SUJETOS...........................................................................................................6
6. CARACTERÍSTICAS...................................................................................................8
7. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................9
7.1. Condiciones de fondo.....................................................................................9
7.2. Condiciones de forma...................................................................................10
7.3. Pactos permitidos y prohibidos....................................................................10
8. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTÍAS.................................................................10
9. EXTINCIÓN............................................................................................................11
9.1. Extinción por vía de consecuencia:...............................................................11
9.2. Extinción por vía principal............................................................................11
10. FORMALIDADES (ART. 1092º C.C.)....................................................................12
11. IMPUTACIÓN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093º C.C.).............................14
12. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO (ART. 1094º C.C.)......................14
13. RETENCIÓN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1095º C.C.).....................15
14. NORMAS APLICABLES (ART. 1096º C.C.)...........................................................15
CONCLUSIÓN....................................................................................................................17
BIBLIOGRAFÍA...................................................................................................................18

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INTRODUCCIÓN
El presente Trabajo Encargado desarrolla la Sección Cuarta del Libro V
(Derechos Reales) del Código Civil Peruano de 1984 referido a los
Derechos Reales de Garantía “Anticresis”,

Ahora bien, la anticresis es un derecho real de garantía, al igual que la

hipoteca y el derecho de retención, pero este derecho sólo recae sobre
bienes inmuebles (como la hipoteca), además el bien anticresado queda
en manos del acreedor, cosa que no ocurre en la hipoteca.

Todos los derechos reales de garantía son accesorias de una obligación.

Por lo tanto las garantías reales de garantía no pueden subsistir solas,
debe haber una obligación principal para que poder hacerlo.

Hemos tratado ampliamente los derechos reales de garantía en el

presente trabajo. Por ello sólo esperamos las indicaciones del profesor
que nos servirán de ayuda para más adelante.

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ANTICRESIS
1. TERMINOLOGÍA
La palabra anticresis deriva etimológicamente del griego “anti” que
significa contra, y “chresis”, uso. Con ello se quiere significar la idea de
que contra el uso del capital que tiene el deudor, éste entrega el uso de la
cosa al creedor.1

2. ANTECEDENTES
Tal como el origen griego de la palabra lo denota, los antecedentes
más remotos que se conocen aparecen en Grecia donde, al constituir la
garantía, podía pactar el acreedor que se acordara la facultad de percibir
los frutos de la cosa, independiente de que se hubiere establecido la
garantía.

En Roma, en cambio, nace como un pacto complementario del

contrato de prenda, ya que en este último contrato (en principio) el
acreedor no podía gozar de los frutos; si lo hacía, cometía furtum usus.2

3. NATURALEZA JURÍDICA
La anticresis es un derecho real de garantía sobre cosa ajena, accesorio
en función de garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter de
derecho real, afirmando que se trataría de un derecho personal, por no
recaer sobre el inmueble, sino sobre los frutos.

Es un derecho real ya que “en la medida en que la anticresis concede al

acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal
derecho es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos
considerar que se trata de un derecho real.

Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención

sobre el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor
1 VASQUEZ RÍOS, Alberto. Los Derechos Reales de Garantía. Perú. Editorial San Marcos. Pp. 167.

2CARBONELL LAZO, Fernando R. y otros. Código Civil, Comentado – Concordado – Anotado. 1ª edición. Lima
– Perú. Ediciones Jurídicas. 1997. Volumen 7.

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hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carácter

real de la anticresis”.3

4. OBJETO
Según lo dicho la cosa gravada debe ser un inmueble (artículo 1091 del
Código civil), pero muchos autores agregan que éste debe ser fructífero.
Lo tendría apoyo en que adquiriendo el acreedor anticrético derecho a
percibir los frutos, ello implica que el inmueble los produzca, es decir sea
fructífero.

Todo ello es cierto, pero si se observa que cabe que los frutos sean
naturales, civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden ser objeto
de anticresis los inmuebles productores de éstos, se verá que, en
principio, todo inmueble podrá calificarse de fructífero, porque frutos
naturales podrá no darlos, pero sí frutos civiles e industriales (así
arrendamientos).

Por último, agréguese que “la anticresis no requiere que el inmueble esté
produciendo frutos cuando se constituya, sino que precisa sólo de su
potencia productora”.4

5. LOS SUJETOS
A) El Acreedor Anticrético.- El Acreedor Anticrético es aquella persona
que debe gozar de plena capacidad como para enajenar y adquirir
bienes. Esta persona puede ser natural o jurídica, es quien aporta
el dinero en préstamo o crédito, de esta manera se crea la
obligación principal. Se le denomina acreedor anticrético o
poseedor anticrético, cuyo favor se establece la garantía real. En la
constitución del negocio jurídico de préstamo de dinero con
garantía anticrética el acreedor puede intervenir directamente, o

3 GARCÍA MONTUFAR, Juan. Definición de anticresis. En “Código Civil comentado por los 100 mejores
juristas”. Derechos Reales. 1ª edición. Lima – Perú. Editorial Gaceta Jurídica. 2003. Tomo V. (Documento en
Word)
4 VASQUEZ RÍOS, Alberto. Los Derechos Reales de Garantía. Perú. Editorial San Marcos. Pp. 171.

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mediante un tercero, este debe hacerlo con las facultades

especiales que establece el artículo 156 del código civil.

B) El Deudor Anticrético.- su participación puede ser de manera

directa o mediante un tercero, ante todo, es requisito sine qua non
que el constituyente ostente la facultad de disposición del bien
inmueble en la calidad de propietario. A lo igual que el acreedor
debe tener capacidad absoluta para ejercer sus derechos civiles
por sí mismo. Puede participar en la constitución una persona
natural o jurídica como deudores o propietarios del bien objeto de
garantía. Es también posible la participación de una pluralidad de
personas como deudores, por ejemplo, cuando se tiene como
objeto un bien sometido a copropiedad, para cuyo efecto, se exigirá
el acuerdo unánime de los copropietarios.

Se dice que mediante la anticresis el deudor constituye una

desmembración de la propiedad (del uso y goce). Criterio que, si
comprenden la expresión desmembración en el significado de los
términos "dividir" o "separar "una cosa de otra, a esta afirmación refuta
GONZÁLES LINARES5 porque toda vez que el gravamen-anticresis- solo
hay una limitación del derecho de propiedad con el desplazamiento del y
goce, que ejercía el propietario, hacia el acreedor, porque una vez
cumplida la obligación en el plazo estipulado, se reintegran vuelven (uso y
goce) al poder del propietario deudor. Además manifiesta que si se habla
de desplazamiento es porque solo es temporal; en cambio, la
desmembración es de carácter definitivo.

5 GONZÁLES LINARES, Nerio. Ob. Cit. pg. 775

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6. CARACTERÍSTICAS
La anticresis tiene muchas características, tratadas por varios autores,
pero hemos preferido tomar las que hace referencia el profesor
ZAVALETA CARRUITERO6, que son las siguientes:

a) Es un derecho real. El artículo 881º del Código Civil considera

expresamente que la anticresis es un Derecho Real. Existe una
estrecha vinculación entre el acreedor anticrético y el bien dado en
anticresis. Es un derecho real sobre cosa ajena.

b) Es un derecho solemne. Debe realizarse necesariamente por

escritura pública, bajo sanción de nulidad. La infracción acarrea la
nulidad del acto jurídico, conforme a los incisos 6 y 7 del artículo
219º concordante con el artículo 1092º del Código Civil.

c) Es un contrato accesorio. El contrato principal es el mutuo o

préstamo, y el accesorio, la anticresis. Cuando se extingue o anula
el mutuo, desaparece la anticresis, puesto que siendo accesorio
sigue la suerte del principal.

d) Es indivisible. El gravamen afecta a todo el inmueble anticresado

hasta su extinción.

e) Es limitativa del derecho de propiedad. Priva al deudor

anticrético del Jus Utendi (derecho de uso y disfrute) que pasan al
acreedor anticrético, conservando aquél, solamente el Jus Abutandi
(derecho de disposición) y por tanto el deudor puede vender el bien
gravado.

f) Es inmobiliaria. Es una garantía que sólo grava bienes inmuebles,

según aparece de la definición hecha por el artículo 1091º del
Código civil. Se asemeja a la hipoteca que también grava bienes
inmuebles, pero se diferencia en que en ésta no hay
desplazamiento del inmueble.
6 ZAVALETA CARRUITERO, Wilvelder. Código Civil. 1ª edición. Perú. Editorial RODHAS. 2002. Tomo I. Pp.
1147.

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g) Es imprescriptible. El poseedor anticrético no puede ganar el bien

afectado por prescripción por ser inmediato, como tal, posee para
el dueño.

7. CONSTITUCIÓN
7.1. Condiciones de fondo

Las condiciones de fondo son tres: la legitimación del constituyente, la

capacidad de las partes y la entrega del inmueble.

En cuanto a la primera condición, la anticresis puede ser constituida por el

propietario, los condóminos y el usufructuario, aunque en este caso, la
duración está supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no está
legitimado para establecer este derecho, pero luego adquiere la propiedad
o el usufructo, rige el principio de la convalidación.

En lo que hace a la capacidad, el código exige la necesaria para disponer.

Como la enajenación de frutos futuros entra en la categoría de los actos
de disposición, no puede constituir anticresis el que únicamente tiene
poder para administrar.

En cuanto a la tercera condición como el contrato que da nacimiento a la

anticresis es real, sólo se perfecciona con la entrega del inmueble al
acreedor. El modo queda subsumido en el título.

7.2. Condiciones de forma

La constitución del derecho real de anticresis es formal: exige el
otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1092º del Código
civil. Deviniendo esta formalidad Ad Solemnitatem, porque es bajo
sanción de inscripción en el registro de la Propiedad Inmueble. Además

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es indispensable la tradición de la cosa, sin la cual el acreedor no

adquiere sobre ella ningún derecho real.

7.3. Pactos permitidos y prohibidos

Está prohibido el pacto comisorio pues el acreedor no sólo no puede
tomar el inmueble por el importe de la deuda, ni tampoco puede hacerlo
por el precio que fijen los peritos elegidos por las partes o de oficio.

Tampoco puede convenirse que el acreedor pueda hacer o vender por sí

el inmueble, sin necesidad de promover un proceso de ejecución de
garantía.

Está permitido en cambio pactar la compensación de los intereses en su

totalidad o hasta determinadas concurrencia.

8. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTÍAS

Diferencia con la hipoteca:

a) En cuanto al objeto: en la hipoteca y la anticresis se trata de

inmuebles.

b) En lo que se refiere a la posesión: en la anticresis se confiere al

acreedor, en la hipoteca la cosa se queda en poder del deudor.

c) En cuanto a los frutos: el derecho de percibirlos es esencial en la

anticresis, no siéndolo en la hipoteca.

9. EXTINCIÓN

Ha de estimarse como modos o formas de extinción de la

anticresis, todas aquellas causas que extinguen la relación de
derecho real entre el acreedor y el bien dado en garantía. Nuestro
Código Civil no se pronuncia de modo expreso sobre las causas de

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extinción de la anticresis, por lo que debemos considerar aplicables

aquellas que determinan la extinción de la prenda, siempre y
cuando no sean incompatibles.
De ese modo, por remisión del artículo 1096 del Código vigente,
podemos enumerar como causas de extinción de la anticresis las
siguientes: Pueden ser de dos clases:

9.1 Modos Directos:

Los modos directos de la extinción de la anticresis, aquellos que
emanan de la propia cosa dada en garantía. Consiguientemente
pueden ser.
a. La destrucción del bien: Cuando se habla de la destrucción del
bien, como modo extintivo de la anticresis, hay que entenderlo
como el bien inmueble dado en garantía. Cuando nos referimos a
que la anticresis se extingue por destrucción del bien, nos estamos
refiriendo a la desaparición física de la cosa dada en garantía. Sin
embargo, la desaparición física de la cosa, no libera al deudor de
garantizar la obligación si ella está pendiente. Desaparece la
anticresis sobre el bien destruido, pero no desaparece la obligación
de garantizar la deuda.
Cabe mencionar que la hipótesis de destrucción del bien objeto de
la garantía, sea por culpa del acreedor, o sin mediar causas
imputables a éste, se ve regulada por los artículos 1081 y 1082 del
Código Civil. Estos dispositivos se ubican en la normativa relativa a
la prenda, pero son de aplicación a la anticresis en virtud de la
norma remisoria del artículo 1096 del código civil.
Aún en los casos, en que el acreedor hubiese tenido que proceder
a la demolición del predio que amenaza ruina; el deudor siempre
tendrá la obligación de garantizar el pago de la deuda.
Es decir, que desaparece la cosa dada en anticresis, pero no
desaparece la relación obligacional principal, ni la relación de
garantía.
b. Renuncia a la anticresis por el acreedor: La renuncia del
acreedor se admite en aplicación del principio de la autonomía de

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la voluntad. Dada la formalidad impuesta para la constitución de la

anticresis, estimamos que la renuncia debe ser expresa y revestir
la misma forma, es decir, la escritura pública.
Si se produce la manifestación de voluntad del acreedor de
renunciar a la garantía anticrética, acaba la anticresis, por
extinguirse la relación de garantía. De obligación con garantía real,
se habrá pasado a una obligación simple, sin garantía o a una
obligación con garantía sin tradición del bien sobre el cual se
constituye la garantía. En este caso, se extinguirá la anticresis, ya
no existirá la obligación de entregar al acreedor un bien inmueble,
autorizándolo para su disfrute, pero se sustituirá la garantía, por
otra que no obligue al deudor a la entrega del bien.
La renuncia ha de constituir manifestación de voluntad expresa o
tácita (Art 141 C.C.). Si el acreedor devuelve la posesión del
inmueble al deudor o al constituyente, expresando que no desea la
garantía, porque tiene suficiente confianza en el deudor, se tratará
de una renuncia expresa. Si el acreedor, sin expresar su voluntad,
simplemente devolviese la sesión del bien, se tratará de una
renuncia tácita. Pero en todo caso de renuncia, la posesión del
bien dado en garantía, debe volver al deudor o al constituyente.
c. Confusión o consolidación: Si el acreedor adquiere el derecho
de propiedad sobre el bien dado en garantía, se producirá la
consolidación de las condiciones de acreedor y de propietario de la
garantía, en una sola persona. En este caso también extingue la
anticresis, pues el sujeto no puede garantizarse así mismo y
otorgarse garantía real. La confusión o consolidación significa que
una sola persona adquiere las condiciones de acreedor y deudor.
Tratándose de la anticresis, la confusión o consolida solamente
puede operarse en la persona del acreedor, cuando este adquiere
el predio dado en garantía. Esa adquisición no podrá ser en ningún
modo el pago de la obligación con el predio dado en garantía, sino
que debe obedecer a una causa distinta y extraña a la obligación.

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Consiguientemente, puede suceder que se extinga la obligación

principal, o que subsista dicha obligación, con garantía diferente.
Se extinguirá la obligación, si con el precio de venta, o con parte de
él, se ha hecho pago de la deuda. Y no se extinguirá la obligación,
si el precio de venta se ha entregado al deudor o al Constituyente,
lo que puede suceder en obligaciones a plazo (no vencido).
No podrá producirse la consolidación a favor del deudor, porque
este tendría que adquirir el derecho a la obligación, es decir,
pagarla y esta es otra forma de extinción de la anticresis.
d. Venta y expropiación del bien: Cuando nos referimos a la
venta del bien, nos referimos a la que haga el acreedor para el
pago de la obligación. La venta que haga el deudor en ejercicio de
su derecho de propiedad, puede constituir una sustitución de la
garantía, que es otra forma de extinguir la anticresis.
Si el acreedor saca a la venta el bien dado en garantía y se realiza
dicha venta, entonces se habrá acabado la relación de garantía; no
solo se habrá extinguido la anticresis sobre determinado inmueble,
sino que se habrá producido la extinción de la relación de garantía,
por mucho que la obligación principal no haya sido totalmente
pagada. Se habrá acabo la anticresis constituida sobre
determinado inmueble aunque su valor no haya alcanzado para
pagar totalmente la obligación.
Teniendo su fundamento en el "ius imperium” del Estado, en caso
de expropiación deberá considerarse extinguida la anticresis. El
predio dado en garantía pasa a poder del Estado o de la entidad
paraestatal expropiante y se liberara de la carga que pesaba sobre
el. La expropiación, es también una forma de enajenación
compulsiva por parte del estado, aun en contra de la voluntad del
propietario. En todo caso, el predio dado en garantía, cambiaria de
dueño y consiguientemente se libraría del gravamen.
Esto es consecuencia de la teoría exclusivista recogida por nuestra
legislación relativa a expropiación, que excluye a los terceros del

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procedimiento de expropiación y exime al Estado de cualquier

responsabilidad frente a los mismos.
e. Sustitución de la garantía por otra: La anticresis, se extingue
también cuando la cosa es sustituida por" otra de la misma
naturaleza, o cuando cambia la naturaleza de la garantía. Puede
suceder que se haya constituido anticresis, sobre un predio y que
este predio tuviese que ser vendido. Podrá en este caso, el deudor
o el propietario, sustituir el inmueble dado en garantía por otro,
mientras está vigente la obligación, o puede suceder que el
acreedor" prefiera una garantía prendaria o una garantía
hipotecaria sobre el mismo bien inmueble o sobre otro. Puede
haber muchas formas de sustituir la garantía, pero mientras esté
vigente la obligación, existirá siempre la obligación de garantizarla.
Esto es que se acabará la anticresis sobre determinado inmueble,
pero no se acabara la obligación de garantiza la deuda. Quiere
decir, que la Sustitución de la garantía, extingue la anticresis sobre
determinado inmueble, pero no extingue ninguna relación de
garantía, ni la obligación principal.
8.2. Modos Indirectos:
Son aquellos que hacen cesar la relación de derecho real, por
haberse extinguido la obligación principal. Consiguientemente,
serán modos indirectos de extinción, todos los modos de extinción
de las obligaciones o deudas en dinero, tales como:

A) El pago: El pago de la deuda constituye la forma más

importante de extinguir la anticresis. La anticresis, como
derecho real de garantía, es un derecho accesorio a la
obligación principal. No tiene existencia autónoma. Existe
solamente, si existe la obligación principal y se extingue cuando
dicha obligación se acaba.

Se estimará pagada la obligación, cuando haya sido ejecutada

íntegramente la prestación en que dicha obligación consiste (Art.

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1220 C.C.). Es decir, cuando se haya pagado la deuda en que

consistía la prestación y sus intereses y demás los gastos de
conservación del bien (Art. 1080 C.C.).
El pago puede realizarse:
• En forma de consignación (Art. 1251 C.C.), si esta no ha sido
impugnada, o si la impugnación ha sido rechazada.
• Por subrogación, (Art. 1260 C.C.)
• Dando en pago, es decir, cuando el acreedor recibe como
cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía
cumplirse (Art. 1265 CC)
• Por novación, (Art. 1297 C. C.), caso en el cual no se transmitirán
a la nueva obligación las garantías de la obligación extinguida (Art.
1283 C.C.).
• Por compensación, (Art. 1288 C.C.).
• Por transacción.
En cualquiera de las formas de extinción de la obligación principal,
se extingue también la garantía anticrética.

B) La prescripción extintiva de la deuda: Si la obligación

principal, ha prescrito porque el acreedor no ejercitó
oportunamente las acciones destinadas a su pago, dejará de
tener existencia la anticresis. El deudor o el propietario, en su
caso, podrán reclamar la devolución del bien dado en garantía.

Los términos de prescripción de las obligaciones, están

señalados en el artículo 2001 del código civil. La inexistencia de
la obligación principal, conllevará la desaparición o extinción de
la garantía anticrética.

C) La anulación, rescisión o resolución de la obligación: En el

caso de la anulación, dejará de existir la obligación, sea desde
que se constituyó, o desde la declaración judicial de nulidad, en
caso de anulabilidad. Se trata de la presencia de elementos que
hacen ineficaz el acto jurídico.

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El artículo 1370 del código civil, define la rescisión, como "que

deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de
celebrarlo".
El articulo 1371, define la resolución del acto jurídico, como
aquella que "deja sin efecto un contrato válido por causal
sobreviniente a su celebración".
La diferencia entre la rescisión y la resolución reside en la
oportunidad en la que se presenta el germen de la ineficacia del
acto jurídico. Si ese germen existía ya en el momento de
celebrar el acto jurídico, habrá rescisión, y si naciendo
válidamente el acto jurídico, el germen de su ineficacia se
presenta después, habrá resolución. En ambos casos resulta
ineficaz la obligación principal.

Con la sentencia rescisoria es retroactivo el acto jurídico, vale

decir, la obligación principal en la anticresis dejará de tener
eficacia desde el momento mismo en que fue celebrado,
mientras que el caso de resolución, esta no opera
retroactivamente. Entonces el acto jurídico dejara de tener
eficacia desde el momento de la demanda o cuando se
presentaron las circunstancias que hicieron ineficaz el contrato.

10. FORMALIDADES (ART. 1092º C.C.)

“El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de
nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte”.

El artículo bajo comentario describe los requisitos de forma para constituir

válidamente el derecho real de anticresis.

1. Debe constar en escritura pública

El artículo 1092 del Código Civil ha establecido un requisito de forma para

la constitución de la anticresis, esto es que conste en una escritura
pública, bajo sanción de nulidad. En dicha escritura pública deberá

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incluirse el interés pactado y el monto de la renta que se percibirá, para

que de esa manera los terceros puedan determinar el tiempo durante el
cual el acreedor se encontrará en posesión del bien.

2. Debe entregarse el bien al acreedor

No existe una norma expresa en materia de anticresis que exija la entrega

del bien al acreedor. Este hecho se ha verificado también en otras
legislaciones, por lo que autores como Díez-Picazo y Gullón opinan que
u... el Código no prohíbe una constitución de anticresis sin
desplazamiento de la posesión del acreedor. De todos modos es materia
discutida" (p. 588).

Sin embargo, en el caso peruano el artículo 1096 del Código Civil hace
aplicables a la anticresis las normas sobre prenda, las mismas que sí
establecen la obligación de entrega del bien.

Asimismo, es evidente que el acreedor necesita estar en posesión del

bien para explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta
indispensable que el deudor cumpla con entregar el bien al acreedor para
que efectivamente se constituya el derecho real de garantía.

3. El constituyente debe ser el propietario del bien

Como quiera que la constitución de un gravamen importa el ejercicio de la

facultad de disposición, solo el propietario del bien se encuentra facultado
para constituir el gravamen.

Sin embargo, cabría un caso excepcional en el que se constituya la

anticresis a non domino, esto es cuando el acreedor celebre el contrato
con aquel que registralmente aparece como propietario e inscriba su
derecho, gozando así de la protección que le otorga el artículo 2014 del
Código Civil.

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11. IMPUTACIÓN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093º C.C.)

“La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y
el saldo al capital”.

Es decir, el fundamento de la anticresis es entregar el bien al acreedor

para que éste perciba los frutos y de esta manera se haga pago de la
deuda. Por ello, la ley se limita a establecer que el acreedor debe aplicar
dichos frutos primero al pago de intereses y gastos, y finamente al capital,
siguiente la regla establecida en materia de obligaciones respecto de la
imputación.

El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder

explotarlo, por lo que el Código Civil ha establecido en el artículo 1093º
anteriormente señalado, que si bien son aplicables al acreedor las
obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar la renta, pues sería un
sinsentido que el acreedor que está en posesión del bien para percibir los
frutos, tenga además que pagar una renta al deudor.

Sin embargo, lo que sí es usual es que la anticresis se constituya sobre

un bien y que el acreedor lo ocupe sin obligación de pagar la renta alguna
por el tiempo necesario para la cancelación de la deuda.

Así por ejemplo, si Juan adeuda a Pedro la suma de 300 y pedro es

propietario de un departamento cuya renta promedio es de 100, nada
impediría que Juan celebre un contrato de anticresis en favor de Pedro,
pero constituya el derecho real y en esa medida pedro pueda vivir tres
meses en el inmueble, sin obligación de pagar renta alguna, para de esta
manera cancelar la acreencia que tiene el propietario Juan.

12. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO (ART. 1094º

C.C.)
“Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario,
excepto la de pagar la renta”.

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Las obligaciones del acreedor son las mismas que establece el Código
Civil para el arrendatario, básicamente relacionadas con la protección y
cuidado del bien, con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el
bien.

De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto

nivel de conducta que asegure al deudor que la posesión ejercida por el
primero no pondrá en riesgo el bien o disminuirá su valor para el deudor,
perjudicándolo indebidamente por actos del acreedor.

En este sentido, la posesión que ejerce el acreedor sobre el bien está

sujeta a importantes limitaciones en beneficio del deudor.

13. RETENCIÓN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1095º

C.C.)
“El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le
concedió este derecho”.

El artículo 1095 del Código Civil establece la facultad del acreedor

anticrético de retener el bien hasta que los frutos que perciba cancelen la
obligación que ha asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad
se restringe únicamente a la deuda garantizada con la anticresis, salvo
pacto en contrario.

En consecuencia, las partes bien podrían establecer en el contrato de

constitución de anticresis que la garantía que se constituye asegure el
cumplimiento de una obligación determinada, así como de otras
obligaciones que se celebren entre los mismos acreedor y deudor, por lo
que de esta manera el acreedor podría permanecer en posesión del bien
extinguida la obligación originalmente garantizada, si es que aún no
hubiese visto satisfecha otra obligación asegurada con la anticresis.

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14. NORMAS APLICABLES (ART. 1096º C.C.)

“Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda
en lo que no se opongan a las consignadas en este título”.

Como señalamos al analizar la definición de la anticresis, esta es

considerada como una prenda de inmuebles, un derecho real de garantía
sobre un bien que se constituye mediante su entrega al acreedor.

En ese sentido, resulta razonable que se establezca como regla supletoria

la que se refiere a la prenda, en lugar de otro derecho real.

Sin embargo, como mencionamos anteriormente, existen diferencias

saltantes entre la prenda y la anticresis, por lo que resulta acertado
establecer que dichas reglas serán aplicables solo si no se oponen a lo
dispuesto en el título de anticresis, esto es respecto de los requisitos de
constitución, de las obligaciones del acreedor respecto del bien y la
extensión de la garantía a otras obligaciones entre los mismos acreedor y
deudor.

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CONCLUSIÓN
 El objeto de la anticresis es la cosa gravada que es un
inmueble. La anticresis es un derecho real de garantía, por
cuanto la relación contractual, relacionado con los contratos.

 Se trata de una norma de innegable importancia y aplicación

práctica, que permite incorporar, dentro de las garantías
hipotecarias, a conjuntos de bienes integrados a una actividad
económica, superando de esa manera las dificultades que
plantea la distinción rígida entre bienes muebles e inmuebles.
 Es un derecho real ya que “en la medida en que la anticresis
concede al acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien
determinado, y tal derecho es oponible a los terceros
adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un
derecho real.

 La anticresis no requiere que el inmueble esté produciendo

frutos cuando se constituya, sino que precisa sólo de su
potencia productora

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