ESTUDIO DEL SISTEMA DE LETRAS HIPOTECARIAS Y SU INCIDENCIA

EN EL DESARROLLO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL PERÚ

1
A los autores de nuestros días por ser el constante impulso
para salir adelante

2
El adelanto de la ciencia ha trascendido el umbral de los títulos valores, y ha
traído como consecuencia que la tecnología brinde nuevos métodos de
representar valores, reformulando los conceptos jurídicos en los que
descansaba el derecho cartular o derecho cambiario. El adelanto tecnológico
ha obligado a revisar los postulados consagrados en el derecho cambiario y
aceptar nuevas perspectivas, situaciones y registros en los que reposan
derechos valorizables y negociables, pero que se incorporan material ni
físicamente en un documento cartular, y, no obstante ello, es preciso
otorgarle efectos jurídicos negociables.

MONTOYA ALBERTI, Hernando. Nueva

Ley de Títulos Valores. Gaceta Jurídica. Lima
Julio 2000. Página 5

3
 ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

ESTUDIO DEL SISTEMA DE LETRAS HIPOTECARIAS Y SU INCIDENCIA

EN EL DESARROLLO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL PERÚ

CAPITULO I
MARCO METODOLÓGICO
1.1. FUNDAMENTACIÓN DEL PROBLEMA.
1.11. SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA.
1.1.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA.
1.2. JUSTIFICACIÓN.
1.3. OBJETIVO.
1.3.1. OBJETIVO GENERAL.
1.3.2. OBJETIVO ESPECIFICO.
1.4. HIPÓTESIS.

CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
2.1. MARCO LEGAL.
2.2. TÍTULO VALOR.
2.3. LOS VALORES MOBILIARIOS.
2.4. LETRA.
2.5. HIPOTECA.
2.6. EMISIÓN Y REDENCIÓN.
2.7. CONTENIDO.
2.8. CARACTERÍSTICAS GENERALES.

4
 2.9. LAS LETRAS HIPOTECARIAS COMO INSTRUMENTOS
PARA DINAMIZAR EL MERCADO HIPOTECARIO.
2.10. LEGISLACIÓN COMPARADA.
2.11. NORMAS DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y
SEGUROS.

CAPITULO III
ESTUDIO DEL SISTEMA DE LETRAS HIPOTECARIAS Y SU INCIDENCIA
EN EL DESARROLLO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL PERÚ

GLOSARIO DE TÉRMINOS.
CONCLUSIONES.
RECOMENDACIONES.
BIBLIOGRAFÍA.
ANEXOS.

5
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación tiene como temática el contexto que

rodea a las LETRAS HIPOTECARIAS, que se encuentran reguladas en la ley
de títulos valores en la sección de los valores mobiliarios.

Las letras de cambio son instrumentos financieros que pueden ser emitidos
por entidades bancarias y financieras, que cuenten con la respectiva
autorización de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), con la
finalidad de otorgar créditos de largo plazo para financiar la construcción o
adquisición de viviendas, respaldados con la primera hipoteca del bien
adquirido.

El articulo 269 señala que la Letra Hipotecaria será emitida por series y
según al año calendario de su emisión, exclusivamente por las empresas del
Sistema Financiero Nacional autorizadas para ese efecto, conforme a la ley
de la materia, con la finalidad de conceder financiaciones hipotecarias
mediante mutuo no dinerario, sino con Letras Hipotecarias.

En la emisión de Letras Hipotecarias, serán de aplicación y observancia

especial las disposiciones que contienen la ley de la materia y las que
expidan la Superintendencia.

La empresa emitente de la Letra Hipotecaria, nominativa o al portador, es la

única obligada a su pago.

6
La redención anticipada procede por el pago del mutuo que se realice sea en
dinero efectivo o con Letra Hipotecaria de la misma serie y año de emisión,
conforme a las disposiciones que expida la Superintendencia.

7
 CAPITULO I

MARCO METODOLÓGICO

1.1. FUNDAMENTACIÓN DEL PROBLEMA.

1.1.1. SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA.

El crédito, en general, no es sino la confianza en la seguridad del

reintegro del dinero dado en préstamo o de otro modo acreditado.
El mismo provoca la movilización de capitales dinerarios.

El crédito puede ser personal o real y este segundo puede ser

mobiliario o inmobiliario o territorial. El crédito territorial es, pues,
la confianza en la percepción, en su día, del dinero prestado o
acreditado, fundado en la seguridad que al efecto proporciona la
hipoteca inmobiliaria. Este tipo de garantía real es el medio más
difundido del crédito territorial, singularmente a los efectos de
estimular y favorecer la construcción y la adquisición de
viviendas. Cabe afirmar que actualmente un gran número de
compras de viviendas se efectúan gracias a una hipoteca

8
 simultánea que garantiza un préstamo dinerario con cuyo importe
los compradores pueden satisfacer el precio correspondiente.

Fernando Cantuarias S1, señala que en el Perú y, en general, en

el resto de América Latina, el acceso al crédito tiene dos
características: se encuentra al alcance de unos pocos y sus
condiciones son muy onerosas.

En efecto, en un Documento de Trabajo del Ministerio de

Economía y Finanzas del Perú denominado “Facilitando el
Acceso al Crédito mediante un Sistema Eficaz de Garantías
Reales”2 y según fuentes de la Superintendencia de Banca y
Seguros y de la Comisión Nacional de Empresas y Valores
(CONASEV) de marzo de 2001, identifica que en el Perú, el
crédito directo de proveedores es prácticamente inexistente, a
diferencia de países como los Estados Unidos o el Canadá, en
los que más del 60% del financiamiento empresarial proviene de
proveedores.

En otras palabras, el Perú se encuentra frente a una situación en

la que casi en exclusiva son los bancos los que prestan, mientras
que en países como los Estados Unidos ello sólo representa
alrededor del 40%;3 pero al mismo tiempo significa apenas el

1
Fernando Cantuarias S. Acceso Al Crédito Mediante La Reforma de La Legislación Sobre Garantías
Reales En López de Romaña Javier Homenaje a Jorge Avendaño Primera Edición Lima PUPC. 2004.
pp. 668.
2
4 Ministerio de Economía y Finanzas, Documento de Trabajo “Facilitando el Acceso al Crédito
mediante un Sistema Eficaz de Garantías Reales”, Primera Edicion. Documento de trabajo. Lima, julio
de 2001. pp.2-4
3
5 Heywood W. Fleisig, Nuria de la Peña y Fernando Cantuarias, “Trabas Legales al Crédito en el
Perú: Garantías Mobiliarias”, Center for the Economic Analysis of Law (CEAL) y la universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), Lima, 2000, pp 88.

9
26% de su PBI, frente a países como los Estados Unidos, en el
que el total del crédito es de aproximadamente 2.6 veces su PBI.

Esta concentración de crédito en manos de las entidades

bancarias y la casi inexistencia de crédito no bancario, reduce
significativamente el crecimiento de las empresas y, por ende, la
generación de riqueza, aunque, por ejemplo, los “distribuidores
de maquinaria… creen que es posible aumentar sus ventas,
entre 200% y 300% más, a las tasas de interés actuales, si
tuvieran la habilidad de vender con préstamos a cuatro años, en
lugar de préstamos a uno o dos años de plazo. Por otra parte,
una amplia gama de productores (de café, frutas, algodón,
vegetales y madera) asegura que los préstamos para semillas,
fertilizantes, pesticidas y fungicidas podrían fácilmente duplicar la
producción”.

Además, en el Perú el crédito está prácticamente limitado al valor

de los predios que se entregan en garantía (hipoteca), en las que
“algunos prestatarios daban la apariencia de estar utilizando su
maquinaria, los inventarios y las cuentas por cobrar como
garantía… Pero ese financiamiento era ilusorio. Los bancos y
otros prestamistas concedían a las compañías una línea de
crédito con relación al valor de las propiedades inmuebles. El
financiamiento posterior garantizado por bienes muebles
generalmente era deducido de esta línea de crédito. Ningún
crédito adicional se otorgaba a compañías que aumentaban sus
cuentas por cobrar con mayores ventas, o que duplicaran su
inventario de bienes mediante una producción más eficiente”.

10
Ello significa que los bienes muebles que son en muchos casos
el mayor capital de las empresas en el Perú, sobre todo de las
micro, pequeñas y medianas empresas, no sirven como garantía
al momento de gestionar un crédito. Y esta situación es aún más
grave, si consideramos que en el Perú apenas el 40% de los
predios se encuentran debidamente saneados y registrados, y
por tanto aptos para ser otorgados en hipoteca.

Esta realidad incide en el ámbito de las letras hipotecarias, que al

revisar su definición vemos sus bondades, pero no conocemos
su real contexto, las letras hipotecarias emanan de un contrato
de crédito hipotecario. Los créditos hipotecarios son otorgados
por los Bancos a personas naturales, mediante la emisión de
letras hipotecarias que podrán ser colocados en el mercado de
valores para conseguir el financiamiento para la adquisición y/o
construcción de viviendas, y que será pagado mediante cuotas
mensuales entre cinco y veinte años. Por tanto las letras
hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija emitidas
por un banco emisor con la finalidad de otorgar un préstamo para
ser destinado a la construcción o adquisición de una vivienda.

El financiamiento hipotecario se canaliza fundamentalmente a

través de créditos hipotecarios, cuyos volúmenes se han visto
afectados por la caída de la demanda interna, así como por los
efectos negativos, primero por la crisis financiera internacional
acontecida en 1999 que llevó a la disminución de las líneas de
financiamiento externas para las instituciones financieras y desde
el 2001 al 2008, por la inestable situación económica.

11
 En la actualidad, aun cuando se encuentra regulado el
mecanismo de las letras hipotecarias, éstas no han tenido el
dinamismo esperado, tal como sí sucede en Chile, país en el que
existe un mecanismo similar.

1.1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA.

La realidad expresada nos lleva ha plantear la siguiente

problemática:

¿Cuál es el diagnostico real del sistema de letras hipotecarias y

que incidencia en el desarrollo de los créditos hipotecarios en el
Perú?

1.2. JUSTIFICACIÓN.

Es vital conocer la verdadera realidad del desarrollo de un

mercado hipotecario en el Perú, teniendo en cuenta las
estimaciones realizadas por la International Finance Corporation
(IFC), en promedio, cada año hasta el 2005, existirá una
demanda por 250 mil viviendas en todo el país 4; lo cual muestra
que existe la necesidad y el espacio para que el mercado de
capitales sirva de fuente de financiamiento de largo plazo para el
otorgamiento de créditos hipotecarios a los clientes de las
instituciones financieras, ya sea a través de un sistema similar al
implementado en Estados Unidos (titulizaciones) o a través del
fomento del uso de Letras Hipotecarias por parte de los bancos.

4
Ministerio de Economía y Finanzas Sobre el Acceso a Financiamiento a través del Mercado de
Valores Articulo recuperado por última vez el 25 de Octubre del 2009 enhttp://transparencia-
economica.mef.gob.pe/faq/accesofinanciamiento/accesofinanciamiento2.php

12
1.3. OBJETIVO.

1.3.1. OBJETIVO GENERAL.

Determinar cuál es el diagnostico real del sistema de

letras hipotecarias y que incidencia en el desarrollo de
los créditos hipotecarios en el Perú.

1.3.2. OBJETIVO ESPECIFICO.

Analizar el sistema de letras hipotecarias

Investigar la incidencia en el desarrollo de los créditos

hipotecarios en el Perú.

1.4. HIPÓTESIS.

Un diagnostico real del sistema de letras hipotecarias,

repercutirá en soluciones para una efectiva incidencia en
el desarrollo de los créditos hipotecarios en el Perú.

13
 CAPITULO II
MARCO TEÓRICO

2.1. MARCO LEGAL.

Arts. 295 al 297 de la Ley de BFS, y Reglamentadas por la SBS

mediante las Circulares N2 B-1953-94 del 26 de enero, B-014-94 del
17 de marzo y B1959-94 del 10 de mayo todas de 1994.

Arts. 269 al 270 de la Ley de títulos valores.

2.2. TÍTULO VALOR.

Dentro de la doctrina tradicional de los títulos valores podemos

afirmar que no existe un concepto homogéneo de "título-valor" entre
quienes se dedican al estudio del Derecho Comercial. En este
sentido, nuestro propósito se circunscribe a brindar una
aproximación a la noción de título valor, pero es claro que resulta
prácticamente imposible brindar un concepto donde se manifieste un
consenso generalizado.

En términos generales, puede decirse que título valor es el

documento al cual se incorpora un derecho, de manera tal que

14
 documento y derecho se fusionan en una sola entidad y se hacen
conjuntamente necesarios para su ejercicio y transmisión 5. Como
luego veremos, actualmente debido a los grandes progresos
tecnológicos, la necesaria presencia del "documento" para ejercitar
el derecho se comienza a cuestionar.

Los títulos valores surgen como una respuesta socio-económica a la

patente necesidad de movilizar la riqueza de forma ágil y segura,
con lo cual se sustituye a la antigua institución civil de la cesión de
créditos. En ese sentido, algunos autores consideran que la
contribución de mayor importancia del Derecho Comercial al
progreso y evolución de la economía moderna viene dada por la
creación de los títulos valores6.

Su importancia económica puede ser dimensionada en los

siguientes realidades:

La extraordinaria cantidad de fortunas que se materializan y

trasladan a través de los títulos valores;

El control económico que se obtiene mediante la tenencia de la

propiedad accionaria mayoritaria de grupos financieros nacionales e
internacionales;

Los recursos que materializados a través de los títulos valores se

movilizan mediante las negociaciones que diariamente acontecen en
las Bolsas de Valores de todo el mundo; así como los títulos valores

5
Cachon Blanco José Enrique, Derecho del Mercado de Valores, Primera Edición T.I, Madrid,
Editorial Dykinson, 1992, pp. 124
6
Ascarelli citado por Broseta Pont Manuel, Manual de Derecho Mercantil, Madrid, Editorial Tecnos,
décima edición, pp. 619

15
 que acreditan la existencia y transferencia de mercancías,
operaciones bancarias, importaciones y exportaciones 7.

En suma, cualquier transacción comercial de relevancia

generalmente es documentada a través de un título valor.

2.3. LOS VALORES MOBILIARIOS.

Los valores mobiliarios representan un capital y producen un rédito o

renta, pudiendo ser de renta fija o variable: los valores de renta fija
implican el pago de un interés anual o semestral y son amortizables;
mientras los valores de renta variable se caracterizan porque su
rendimiento está en relación directa al resultado del ejercicio
económico de la sociedad emisora, o sea dan derecho a una parte
en los beneficios realizados en una sociedad 8.

El Artículo 3o del Decreto Legislativo No 861 define a los valores

mobiliarios, expresando que "son valores mobiliarios aquellos
emitidos en forma masiva y libremente negociables que confieren a
sus titulares derechos crediticios, dominiales o patrimoniales, o los
de participación en el capital, el patrimonio o las utilidades del
emisor".

El numeral 255.1 del Artículo 255° de la Ley No. 27287 (Ley de

Títulos valores) define escuetamente manifestando que son valores
mobiliarios aquellos emitidos en forma masiva, con características
homogéneas o no en cuanto a los derechos y obligaciones que
representan.
7
Broseta Pont Manuel, op.cit., pp.619
8
Ripert George Tratado Elemental de Derecho Comercial Sètima Edicion Buenso Aires Tipografia
Editoria Argentina. 1954.pp11.

16
 Ramos Gascón, citando a Roblot, define que “los valores mobiliarios
son títulos emitidos por personas jurídicas públicas o privadas,
trasmisibles por anotación en cuenta o por tradición, que confieren
derechos idénticos para cada categoría y dan acceso, directa o
indirectamente, a una cuota del capital social o a un derecho de
crédito general sobre su patrimonio9”

Se puede definir que los valores mobiliarios son una especie de los
títulos valores, creados para cubrir las necesidades de las
sociedades u otro ente corporativo, representando derechos
crediticios6, dominiales o patrimoniales, o de participación en el
capital, el patrimonio o las utilidades del emisor 7, y que no solo están
destinados a la circulación, sino que son libremente transferibles,
siendo emitidos en serie o masa, todos ellos con una identidad de
derechos, al menos dentro de cada clase y serie, confiriendo a sus
titulares la calidad de socio o de acreedor, con las características
impuestas a tales títulos por el emisor8.

2.4. HIPOTECA.

La Hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un

crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en
poder del deudor. En apretada síntesis, es un contrato por el cual la
persona que toma el crédito, indispone a favor de los acreedores un
inmueble, el que responde y garantiza la transacción hasta su
completa cancelación10.

9
Ramos Gascón Francisco Régimen Jurídico de Valores. Segunda Edición. Madrid. Bolsa de Madrid.
1997. pp.66.
10
Palacio Pimentel Gustavo Manual de Derecho Civil Quinta Edición. Lima Ediciones Jurídicas. 1996.
pp. 273.

17
 Es uno de los mecanismos de resguardo crediticio más antiguo que
se conoce, tiene origen en el Derecho Romano. Su antigüedad y
universal reconocimiento no es banal, representa la más elemental
de las garantías "bien contra bien"11.

La hipoteca es definida como “la afectación de un inmueble en favor

de un acreedor, quien tiene preferencia para hacerse pago con su
importe sobre cualquier otra persona, a pesar de quedar el inmueble
en manos de deudor”

La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición

diferente de la ley.

El artículo 1101 señala que la hipoteca se extiende a todas las

partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe
de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo
pacto distinto.

El artículo 1097° del Código Civil establece que "por la hipoteca se

afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero". Ello otorga al acreedor los
derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado. Es así que el tercerista que adquiere un bien gravado
con derecho real permite a la acreedora hipotecaria perseguir la
cosa hasta hacerse pago de su crédito12.

Todas las garantías reales tienen un fundamento común que es la

necesidad social de proteger en debida forma el interés de los
11
iBIDEM
12
Vásquez Ríos V. “Derecho reales de garantías” en Vox Juris N° 7 USMP, Lima, 1997. pp.87.

18
 acreedores y propiciar, al mismo tiempo, el desarrollo del crédito,
que es un factor decisivo para el fomento del comercio, la industria y
el crecimiento económico en general. En lo que atañe a su
naturaleza jurídica, la hipoteca es un derecho real que no genera
una simple relación personal entre acreedor y propietario, sino que
entraña un derecho absoluto, válido contra todo tercero y establecido
directamente sobre la finca.

La hipoteca es una limitación del dominio. En virtud de esta

limitación, los derechos absolutos del propietario se ven recortados y
esta limitación es consecuencia lógica de la garantía otorgada al
acreedor, pero las facultades propias del dominio no se trasladan y
el dueño las conserva intactas y por ello no se produce una
desmembración del dominio13.

CARACTERÍSTICAS

Entre las más saltantes, tenemos:

1. Es un derecho real que grava la propiedad inmueble. Es decir

afecta a un objeto prescindiendo de la persona que lo posee, por lo
que es persecutorio.
2. Tiene naturaleza temporal, pues necesariamente se resuelve en
el tiempo, sea por la cancelación de la obligación que garantiza o
sea por cualquiera de las formas de extinción del gravamen.
3. Se constituye por convención entre las partes (hipoteca
convencional) o por disposición de la ley (hipoteca legal).
4. Es necesariamente onerosa, como limitación del dominio.
13
Castañeda, Jorge Eugenio. Instituciones de Derecho Civil. Los Derechos Reales de Garantía. Tomo
III. Con autorización y bajo el control de la Facultad de Derecho de la Universidad San Luis Gonzaga
de Ica. 1967.pp.123

19
 5. Es un derecho accesorio o sea que depende de una obligación
principal cuyo cumplimiento garantiza14.

Es un derecho indivisible y afecta, consecuentemente, todo el bien

hipotecado y cada una de sus partes, por el total de la obligación
que garantiza. Significa que el gravamen se extiende a todo el
inmueble y cada parte del mismo, garantizando el pago de todo el
crédito y cada parte de éste. La indivisibilidad de la hipoteca es
independiente de la divisibilidad del crédito. Por lo tanto, el acreedor
no está obligado a cancelar la hipoteca mientras no hay sido
totalmente satisfecho su crédito.

La reglas de la indivisibilidad de la hipoteca no es de orden público,

sino de orden privado, por ello se puede renunciar. Pero lo que el
Código si permite al deudor acceder a otras fuentes crediticias.

Carácter inmobiliario. Sólo puede ser constituida sobre bienes

inmuebles determinados. El titular de la hipoteca tiene el derecho de
preferencia en relación con los demás acreedores y un derecho de
persecución contra el tercero adquiriente del inmueble hipotecado.

Publicidad. Todos los derechos inmobiliarios sólo son oponibles a

terceros después de la inscripción, por lo que el derecho de
preferencia y el derecho de persecución quedan supeditados a la
inscripción. En consecuencia, la inscripción es fundamental para la
existencia de la hipoteca como derecho real.

14
Ibidem.

20
El Código vigente legisla sobre esta característica de la hipoteca, la
indivisibilidad, en su Artículo 1102 que señala que “la hipoteca es
indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados”.

De esta característica, podemos señalar lo siguiente:

Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue

afectando la totalidad de la cosa hipotecada.

Cuando la hipoteca afecta a un inmueble en su totalidad y este

último fuese enajenada parcialmente, la parte separada continuará
sometida al gravamen, a pesar del cambio de propietario.

Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crédito, el acreedor puede

ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda.

Cuando la obligación principal se extingue parcialmente, la hipoteca

subsiste en su integridad.

Si existiera varios codeudores en la obligación garantizada con la

hipoteca de sus inmuebles, la deuda se divide entre los mismos,
pero ninguno de ellos puede exigir la cancelación del gravamen,
pagando la parte de su deuda.

Si el deudor y constituyente de la hipoteca falleciera, dejando varios

herederos, la deuda se divide entre los mismos, pero tampoco podrá
el coheredero a quien le hubiere sido adjudicado el inmueble por
partición, exigir la cancelación del gravamen, pagando la parte que
le corresponde.

21
Cuando existiendo varios coacreedores hipotecarios, uno de los
mismos recibiese la parte que le corresponde en el crédito, no tendrá
derecho para exigir la cancelación de la hipoteca.

En la mencionada pluralidad de acreedores, cada uno de ellos podrá

hacer valer la hipoteca sobre la totalidad del inmueble, para cobrarse
la parte que le corresponde en el crédito.

REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA HIPOTECA.

El Artículo 1099 señala que son requisitos para la validez de la

hipoteca: (i) Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado
para ese efecto conforme a ley; (ii) Que asegure el cumplimiento de
una obligación determinada o determinable; (iii) Que el gravamen
sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
Registro de la Propiedad Inmueble.

El inciso 1 de este Artículo exige que la hipoteca sea constituida por

el propietario del inmueble que tenga su libre disposición o que lo
haga un tercero debidamente autorizado conforme a ley. Podemos
decir entonces que para constituir una hipoteca, es necesario ser
propietario del inmueble y esto se base en que para constituir
derechos reales sobre un objeto se requiere ser dueño del mismo.
El inciso 2 del Artículo bajo comentario llena un vacío del Código de
1936 al mencionar como requisito indispensable que la hipoteca
asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable. Como ya hemos señalado, la hipoteca es un acto
accesorio respecto de la obligación que cubre. Se establece que la
hipoteca, al igual que la prenda, es accesoria de la obligación pero
no es una obligación accesoria puesto que se trata de un derecho

22
 real al que no corresponde obligación alguna. Este carácter de
accesoriedad que reviste la hipoteca trae como consecuencia que en
nuestra legislación no pueda existir hipoteca sin crédito al cual
garantice.

El inciso 3 del Artículo 1099 se subdivide en dos materias distintas,

según el fondo y la forma. En efecto, su texto se refiere a que el
gravamen sea de cantidad determinada o determinable y, de otra
parte, que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Al mencionarse que el gravamen sea de cantidad determinada o

determinable, el legislador consagra el denominado principio de
especialidad. La ley exige que la hipoteca se constituya en garantía
de una suma de dinero cierta y determinada.

En cuanto a la inscripción del gravamen en el Registro de la

Propiedad Inmueble, se trata de una exigencia que no sólo tiene
eficacia respecto de terceros, como sucede en otras legislaciones,
sino que gobierna la relación inter partes. La inscripción reposa en
el principio de la publicidad que es la máxima garantía destinada a
evitar el riesgo de hipotecas ocultas.

La inscripción es un elemento esencial para la validez de la garantía

y opera no sólo erga omnes (interés social) sino también inter
partes15.

15
Avendaño, Jorge. Garantías. Lluvia Editores. Lima. Perú. 1991

23
 ALCANCES DE LA HIPOTECA.

El Artículo 1107 señala que la hipoteca cubre el capital, los intereses

que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las
costas del juicio.

No está claro si los intereses devengados son los que corren a partir
de la constitución de la hipoteca hasta el momento de la ejecución y
pago, o si sólo los que se devengan durante la tramitación de la
ejecución o pago. Dado el silencio del Código, se debe ser muy
cuidadoso en la elaboración del instrumento hipotecario para que no
surjan dudas respecto de los intereses tanto compensatorios como
moratorios.

En cuanto a las primas de los seguros tomados por el acreedor, es

legítimo que estén comprendidas en la garantía, pues como en el
caso de las costas de la ejecución, no sería justo que esos gastos, a
falta de pacto expreso, no fueran reintegrables por la vía de la
ejecución hipotecaria16.

EXTENSIÓN

Regulado en el Artículo 1101º del Código Civil, según el Digesto, “Si

no se daba una cosa en prenda, quedaba igualmente obligado su
solar, como parte de la misma. Establecía la Ley de las Siete
Partidas que “cualquier mejora o accesión mediante la que se
beneficie la cosa empeñada estará incluida dentro del gravamen
rigiendo lo mismo respecto de los frutos”.

16
Vásquez Ríos Ob. Cit.

24
Conforme al artículo 2046º del Código Civil de 1852 y en
concordancia con la legislación que le sirvió de antecedente, “la
hipoteca se extiende a todas las partes de las cosas hipotecadas ya
todos sus accesorios”.

El artículo 1017º del Código Civil de 1936º, en la misma línea del

Código anterior pero ampliando su contenido, dispuso que “la
hipoteca se extiende a todas las partes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de
la expropiación”.

El artículo 1101º se mantiene dentro del concepto del Código

derogado de 1936, el agrega algo que esta sobreentendido en dicho
Código, cual es la validez del pacto distinto, desde que no se trata
de una norma cogente o imperativa.

Hemos visto que el objeto de la hipoteca no se circunscribe al

inmueble considerando como el elemento fundamental o nuclear,
sino que extiende a la integrantes de dicho bien, de acuerdo con lo
dispuesto por el artículo 887º.

Obviamente las partes accesorios, que son independientes desde el

punto de vista ontológico, dependen del bien principal en razón de
sus permanentes vinculaciones económicas y siguen, por lo tanto,
su suerte.

Destaca entre los accesorios los frutos. En efecto, siendo su

trascendencia económica indiscutible, es preciso advertir que forman
parte del bien hipotecado mientras se encuentran pendientes y que,

25
en consecuencia, pierden su calidad de tales y se transforman en
bienes muebles una vez percibidos.

La hipoteca se extiende a todas las parte integrantes del bien

hipotecado, a sus accesorios y, al importe de las indemnizaciones de
los seguros y de las expropiaciones, salvo pacto distinto. Comprende
la extensión de la garantía a los accesorios que siguen unidos a los
principal, a las mejoras de todo orden, a las construcciones hechas
en el terreno a las ventajas que resulten de la extinción de ciertos
derechos que pesaban sobre el inmueble, se extiende también a las
rentas y a las indemnizaciones por seguros, por lo que incluye a los
frutos civiles y naturales.

OBJETO DE LA HIPOTECA

La garantía hipotecaria está materialmente limitada a los bienes

inmuebles. El fundamento de la exclusión de los muebles está en la
necesidad de evitar las graves perturbaciones que se producirían en
el mercado económico y a la seguridad jurídica. Empero, nada
impide la constitución de prende sobre muebles registrables.

Se podrá constituir hipoteca en garantía de cualquier tipo de

obligación. El objeto material de la hipoteca debe ser un bien
inmueble que se encuentre en el comercio, es decir, que esté
debidamente delimitado y matriculado en los libros de registro. Por lo
tanto un inmueble no inscrito en el registro no es susceptible de
hipoteca.

26
 La hipoteca puede recaer sobre derechos. Si una finca es propiedad
de X, y a Z le corresponde su usufructo, se puede hipotecar tanto la
propiedad como el usufructo.

El Código Civil actual, prohíbe la constitución de hipoteca sobre

bienes futuros (Artículo 1106º llenando un vacío que tenía el código
de 1936. En su oportunidad señalamos esta deficiencia, reñida con
el principio de especialidad. Desde que el código se refiere a bienes
está incluidos los derechos inmobiliarios.

HIPOTECA SOBRE UNA OBLIGACIÓN FUTURA O EVENTUAL

Regula en el artículo 1104º del Código Civil.

Esta norma no existía en el código derogado de 1936º y está

destinado a favorecer el crédito, permitiendo que la garantía no sólo
cubra una obligación existente, sino también una futura o eventual.

En aplicación del principio de accesoriedad, la validez de la garantía

estará sujeta a que la obligación futura o incierta se convierte en una
obligación que en un momento determinado tenga existencia y sea
cierta, de otro modo no habrá forma de hacer efectiva garantía, pues
según quedo dicho esta presupone una obligación que le es
principal.

2.5. CRÉDITO HIPOTECARIO

El crédito hipotecario es provisto principalmente por la banca

múltiple, que concentra el 95,8 por ciento del total y representa el
13,0 por ciento del total de sus colocaciones.

27
 Los créditos hipotecarios aún muestran un alto nivel de dolarización,
aunque éste ha disminuido en los últimos tres años 17.

En 2008, el flujo de nuevos créditos en soles ha sido más del doble

de los pactados en dólares, en consecuencia, el coeficiente de
dolarización de 80 por ciento en 2007 bajó a 67 por ciento en febrero
de 2009.

La banca ofrece créditos a plazos de hasta 30 años. Sin embargo, el

promedio es de 13 años y, además, se suelen efectuar prepagos,
que finalmente reducen la duración de los créditos a siete u ocho
años. Si bien los bancos llegaron a ofrecer créditos con un ratio
loan-to-value (monto del préstamo entre el valor del inmueble) de
hasta
90 por ciento, en la actualidad esta relación es de 80 por ciento.

La tasa de morosidad de los créditos hipotecarios es 0,79 por ciento,

mientras que la correspondiente al crédito total del sistema
financiero es 1,71 por ciento. En este sentido, la calidad de la cartera
de los créditos hipotecarios es superior a la del promedio, lo que
explica, por un lado, el dinamismo que los bancos han mostrado en
esta modalidad crediticia y, por el otro, su reticencia a deshacerse de
activos que confieren pocos riesgos y mejoran sus indicadores
generales.

Actualmente el Estado impulsa el crédito hipotecario a través del

Fondo Mi Vivienda, mediante: i) créditos a los intermediarios
financieros; ii) garantías a los créditos de los programas del Fondo
17
Barco Daniel Situación del Crédito Hipotecario en el Perú. Articulo recuperado por ùltima vez el
25 de Octubre de 2009 en http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Revista-Moneda/Moneda-
140/Moneda-140-03.pdf

28
 hasta un tercio del saldo adeudado; iii) subsidio a los deudores que
cumplan con sus pagos, a través del premio al Buen Pagador, el que
puede llegar a representar entre 11 y 20 por ciento del préstamo; y
iv) subsidio a los deudores del programa Techo Propio, mediante la
concesión del Bono Familiar Habitacional.

A marzo de 2009, la deuda de los bancos al Fondo MiVivienda

asciende a S/. 1 461 millones.

El flujo mensual promedio de desembolsos a los bancos durante

2008 ascendió a S/. 13 millones, lo que representó apenas el 7 por
ciento del flujo promedio mensual de crédito hipotecario total.

Recientemente, el Fondo ha reducido la tasa de sus créditos a las

entidades financieras del crédito complementario a Techo Propio a 6
por ciento, en tanto que la tasa para créditos Mi Hogar es de 7,6 por
ciento. Asimismo, se ha reducido la cuota inicial del programa Techo
Propio de 10 por ciento a 3 por ciento del valor de la vivienda.

De otro lado, mediante Decreto Supremo N° 107-2009-EF se ha

autorizado al Banco de la Nación otorgar, de manera excepcional
hasta el 31 de diciembre de 2010, una línea de financiamiento de
hasta S/. 1 000 millones a las empresas del sistema financiero para
préstamos hipotecarios para viviendas nuevas de primer uso.

2.6. LETRA HIPOTECARIA.

Son valores emitidos por una institución financiera respaldado de un

crédito hipotecario (créditos para construir o adquirir bienes
inmuebles) que dicha entidad financiera es titular, los cuales pueden

29
 ser negociados en el mercado secundario a través de la Bolsa de
Valores,, pues su finalidad es conceder financiaciones hipotecarias
mediante mutuo no dinerario, especialmente con Letras
Hipotecarias61. Ello significa que el que solicita el crédito recibe el
monto de la colocación de tales letras; si se ha colocado por montos
menores al valor nominal de estas letras, el deudor hipotecario
recibirá una suma menor al crédito otorgado. Beaumont y
Castellares expresan que “como quiera que se trata de un
instrumento de crédito hipotecario que posibilita el mutuo en especie,
el deudor o mutuatario tiene la facultad de pagar el préstamo a la
entidad mutuante, sea en dinero o en letras hipotecarias de la misma
serie y año de emisión que recibió como préstamo”.

Montoya Manfredi18 señala que lo que se presta son letras de crédito

hipotecario, las que, por un mandato que consta en la misma
escritura de venta, la institución de crédito (bancos e instituciones
financieras), hace vender en la Bolsa de Comercio de Santiago. La
letra hipotecaria es un instrumento que permite al banco tomar
deuda a largo plazo para financiar la compra de viviendas, haciendo
este de intermediario entre quien pide el crédito y quien está
dispuesto a colocar recursos (AFP, Cías. de Seguros).

El DICCIONARIO ECONÓMICO señala que son emitidos por los

bancos y sociedades financieras con el motivo de financiar la
construcción de viviendas u otras actividades productivas. En las
letras hipotecarias lo que se le presta a la persona no es dinero, sino
letras de crédito hipotecario, las que, por un mandato que consta en
la misma escritura de venta, la institución de crédito (bancos e
instituciones financieras)

18
MONTOYA MANFREDI Ulises Derecho Comercial Tomo 2 Lima Gaceta Jurídica 1999

30
 Estas letras son compradas por inversionistas, que dependiendo de
la institución emisora, el momento económico del país y otros
elementos de análisis, puede comprar esas letras a un valor menor
al que representan las respectivas letras, produciéndose una pérdida
que deberá asumir el solicitante, sin perjuicio de deber el monto
original y de cancelar los costos de comisión de venta al respectivo
Corredor de Bolsa.

Dichos instrumentos tendrán las siguientes características 19

generales:

 Emanan de un contrato de crédito hipotecario.

 Son emitidas por una empresa del sistema financiero
 Se emite nominativa o al portador y no existe responsabilidad
solidaria de los trasmitentes, pero el emisor, la empresa del
sistema financiero tiene la calidad de obligado principal y es el
único responsable de su pago.
 Pueden ser emitidas en moneda nacional o extranjera.
 Sólo pueden ser emitidas a fecha fija.
 Sólo pueden ser emitidas por un importe inferior o igual al
monto de las obligaciones hipotecarias asumidas para con la
empresa emisora.

Deben ser garantizadas con primera hipoteca, la que no es

factible hacer extensiva a otras obligaciones a favor de la empresa, y
debe estar autorizada en forma expresa en el acto de constitución.

19

31
 Es factible su amortización por la empresa emisora, en forma
directa o mediante compra, rescate o sorteo a la par.
En caso de intervención por suspensión de pagos y obligaciones o
por liquidación de la empresa emisora, las letras hipotecarias serán
transferidas conjuntamente con los correspondientes créditos y sus
respectivas garantías hipotecarias a otra empresa del sistema
financiero autorizada por la Superintendencia para operar con el
sistema de letras hipotecarias, y tales activos y pasivos serán
excluidos de la masa.

2.7. EMISIÓN Y REDENCIÓN.

La Letra Hipotecaria será emitida por series y según al año

calendario de su emisión, exclusivamente por las empresas del
Sistema Financiero Nacional autorizadas para ese efecto, conforme
a la ley de la materia, con la finalidad de conceder financiaciones
hipotecarias mediante mutuo no dinerario, sino con Letras
Hipotecarias.

En la emisión de Letras Hipotecarias, serán de aplicación y

observancia especial las disposiciones que contiene la ley de la
materia y las que expidan la Superintendencia. La empresa emitente
de la Letra Hipotecaria, nominativa o al portador, es la única obligada
a su pago. La redención anticipada procede por el pago del mutuo
que se realice sea en dinero efectivo o con Letra Hipotecaria de la
misma serie y año de emisión, conforme a las disposiciones que
expida la Superintendencia.

32
 GONZÁLEZ DEL RIEGO20 señala que El Art. 269 de la Ley trata
acerca de la emisión y redención de la Letra Hipotecaria,
disponiendo que “la Letra Hipotecaria será emitida por series y
según al año calendario de su emisión, exclusivamente por las
empresas del Sistema Financiero Nacional autorizadas para ese
efecto, conforme a la ley de la materia, con la finalidad de conceder
financiaciones hipotecarias mediante mutuo no dinerario, sino con
Letras Hipotecarias”, siendo en su emisión de aplicación y
observancia especial las disposiciones que contiene la ley de la
materia y las que expida la Superintendencia.

Sobre este particular, cabe señalar que mediante la Primera

Disposición Derogatoria de la Ley queda derogado el inciso 4) del
Art. 236 de la Ley 26702 que señala que las Letras Hipotecarias solo
pueden ser emitidas a fecha fija.

La citada derogatoria regirá a partir de la entrada en vigencia de la

Ley, es decir a partir del 17 de octubre del 2000.

2.8. CONTENIDO.

Según el artículo 270 La Letra Hipotecaria debe contener:

a) La denominación de Letra Hipotecaria;
b) La serie y año de emisión, señalando como fecha de emisión el
primer día de dicho año;
c) El importe que representa;
d) La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los
intereses periódicos que deben estar representados en los cupones

20
GONZÁLEZ DEL RIEGO Agustín Irigoyen Comentarios a la Nueva Ley de Títulos Valores Lima 2001

33
respectivos; o, la indicación de que los mismos representan el pago
de los intereses y la alícuota o alícuanta respectiva del capital;
e) Las demás condiciones que señale la Superintendencia; y
El nombre de la empresa emisora y firma de su representante, de
tratarse de Letra Hipotecaria emitida en título.
Los requisitos esenciales de la letra hipotecaria son los señalados
en el artículo 270, sin embargo, no puede dejarse de lado aquellos
otros impuestos por la Ley que de no consignarse perjudican el
título, cor por ejemplo la identificación del emitente del título con su
documento oficial de identidad, tal como lo prescribe el artículo 6.4
de la Ley Títulos Valores.

La ley impone que se identifique al título en forma precisa con

denominación de Letra Hipotecaria, con lo cual se diferencia de la
letra de cambio; en la letra hipotecaria el único facultado para
emitirla la empresa del sistema financiero autorizada para hacerlo.

Además goza de un sistema de protección integral, pues en caso

que la empresa financiera entre en proceso de cesación de pagos,
es decir, intervenida, el patrimonio que respalda este negocio se
transfiere a otra institución del sistema financiero, con lo cual la
obligación de pago siempre reside en una empresa solvente.

De conformidad con las normas reguladoras de la SBS, en lo q

respecta a la emisión de las letras hipotecarias, éstas serán
impresas serie, ya sea en talonarios, libros de registro u otro
mecanismo automatizado, que quedará en poder de la entidad
emisora y de los cual se desprenderán para su circulación, de tal
forma que reúnan las características físicas de seguridad en su

34
impresión y otras específicamente establecidas por la propia
empresa emisora para obligaciones de sin lar naturaleza.

Las empresas bancarias y financieras llevarán registros de las L

tras Hipotecarias que emitan y que se encuentren en circulación,
agrupadas en series de características similares en cuanto a tipo de
mordaza, tasa de interés, plazo, forma de amortización, así como los
detalles del crédito y la garantía hipotecaria que los respalda.

Las Letras Hipotecarias nominativas, serán transferibles media te

endoso, debiéndose inscribir en un registro que para el efecto
deberá llevar la entidad emisora, a fin de identificar en todo
momento último tenedor de la Letra. Se emiten por series y con
alusión al año i emisión, ello con el propósito de establecer la
regulación en el pago anticipado de los títulos, ya sea mediante la
entrega de dinero o < entrega de otros de la misma especie, pero de
la misma serie y año.

Contener -como mínimo- las especificaciones y

condiciones legales que sustentan su emisión, precisándose
claramente el nombre de la entidad emisora, monto, tipo de
moneda y consignando los espacios correspondientes para
identificar: a) Codificación de la Letra Hipotecaria; b) Fecha de
emisión; c) Fecha de vencimiento; d) Código de la i cartera de
préstamos hipotecarios con el cual se encuentra relacionada; y e)
Código de control de las hipotecas que garantizan las letras por
emitirse.

En materia de la Ley de Títulos Valores, el importe es una cantidad

expresada en moneda nacional o extranjera, cuyas discrepancias

35
se resuelven en todo caso aplicando las normas del artículo 5 de
la mencionada ley.

El valor nominal de las letras, debe ser igual a la suma de las

amortizaciones no cobradas de los cupones por vencer. Desde la
fecha de vencimiento de los cupones o de la amortización extraor-
dinaria de las letras, no se devengarán nuevos intereses ni
reajuste. En el caso de las Letras Hipotecarias que se encuentren
en custodia en las empresas bancarias o financieras, la
presentación de la letra podrá reemplazarse por un certificado
emitido por la respectiva entidad depositaría.

Debe indicarse igualmente la fecha de vencimiento del título. No

hace alusión la norma a determinada forma de vencimiento. En
todo caso, será de aplicación la norma emitida por la Circular N s B-
1953-94 de la SBS que dispone que la fecha de vencimiento debe
coincidir con el período de reembolso pactado de los créditos
hipotecarios otorgados con emisión de letras, de la serie
respectiva. Y, de acuerdo con la Carta Circular NB B-014-94, las
autorizaciones para emitir Letras Hipotecarias y sus
correspondientes cupones, son a fecha determinada, tanto para su
emisión como para su vencimiento; por lo cual, la entidad financiera
deberá considerar en los contratos de crédito bajo esta modalidad,
las cláusulas pertinentes donde se indique, si fuere el caso, el
descuento que se efectuaría por las diferencias que pudieren
existir entre la fecha de aprobación de desembolso del crédito y la
de vencimiento de los cupones respectivos, así como la alternativa
financiera que lo complemente.

36
 En cuanto a la forma de pago, según el inciso d), en lo que respecta
al capital éste podrá hacerse al final del período, en un solo pago
("bailón payment") o amortizarse en cuotas, en forma similar a la
cancelación de intereses.

Los intereses serán pagados en forma periódica y estarán repre-

sentados por cupones, los mismos que van adheridos al título
procediéndose a su cancelación al efectuarse su pago.

En lo que respecta a la aprobación para la emisión de estos títulos

los mismos están sujetos a la autorización previa de la SBS, según
lo dispuesto en los arts. 234 y 235 de la Ley N9 26702. Finalmente el
art. 236 de la menciona Ley establece las características generales
que tendrá dicho documento habiendo la Primera Disposición
Derogatoria de la Ley de Títulos Valores derogado el inc.4) del
mencionado artículo, el que se refiere a que las Letras Hipotecarias
sólo pueden emitirse a fecha fija.

2.9. CARACTERÍSTICAS GENERALES.

Solicitud de crédito: El interesado presenta sus antecedentes

básicos, tanto personales como comerciales, y los datos de la
propiedad. La entidad financiera puede aceptar o rechazar la
operación.

Recepción de antecedentes: El banco recibe los antecedentes

legales del comprador y del inmueble, los que deben ser aportados
por el vendedor.

37
Estudio de títulos y tasación: Se analizan los antecedentes del bien
raíz para determinar si existen problemas que afecten la operación. Se
debe presentar el Registro de Propiedad, que especifica las
características del inmueble; el Registro de Hipotecas y Gravámenes,
donde consta si está afectado por alguna de estas circunstancias, y el
Registro de Interdicción y Prohibición de Enajenar, porque pudiera
estar prohibida su compraventa. La tasación permite definir el valor
comercial del bien raíz.

Escrituración: Si se aprueba el crédito, el compromiso de

compraventa se oficializa ante notario público. Quedan registrados
todos los antecedentes del crédito y se paga al vendedor,
normalmente a través de un depósito a plazo, el que queda en notaría.
A partir de este minuto es muy difícil deshacer la operación.

Inscripción en el conservador de bienes raíces: Con este trámite

se formaliza legalmente el cambio de propiedad del bien raíz. Es
importante tener presente que los llamados gastos operacionales
corren por cuenta del cliente, los que deben ser provistos luego de la
aprobación del crédito. Estos cubren tasación, estudio de títulos,
costos notariales, impuesto de timbre y estampilla y pago al
Conservador.
Emisión y liquidación de letras hipotecarias : En caso de operar
con este instrumento, el banco emite las letras para ser transadas en
el mercado secundario.

ASPECTOS QUE SE DEBEN CONSIDERAR

38
 Objetivo: obtener financiamiento de largo plazo para, a través de un
sistema de pagos mensuales, adquirir un bien raíz para satisfacer una
necesidad personal o como alternativa de inversión.
Inversión: dependiendo del instrumento utilizado, se exige un capital
no inferior al 20% o 25% del valor del inmueble seleccionado.
Rentabilidad: en el caso de los bienes raíces, es posible obtener un
buen nivel de rentabilidad en la medida en que aumenta la plusvalía
de la propiedad adquirida o a través del arriendo de ésta.
Liquidez: es relativa. En períodos restrictivos vender un inmueble o
hacer novación de deuda puede ser demoroso. También se logra
cierta liquidez al renegociar un crédito a una tasa más favorable.
Riesgo: existe el riesgo de que la eventual pérdida en la transacción
de las letras hipotecarias sea desventajosa. Por otra parte, no pagar
los dividendos puede traducirse en el remate del bien raíz.
Duración: el crédito vía letras hipotecarias tiene una duración
definida: Cinco, ocho, doce, quince o veinte años. En cambio, si se
opera con mutuos los plazos pueden ser mucho más flexibles.
Complejidad: Con los sistemas de simulación de crédito es fácil que
los interesados se hagan una idea de los costos de esta deuda. Pero
para ciertos aspectos se requiere asesoría especializada.
Tributación: Los préstamos hipotecarios están afectos al impuesto de
timbre y estampilla. Las viviendas DFL-2, siempre que se trate de
primera transferencia, pagan 0,6% del valor total del crédito.
Respaldo: la relación entre deudor y acreedor está definida en un
contrato que se formaliza ante notario público.

2.10. LEGISLACIÓN COMPARADA.

En la legislación Argentina mediante LEY 24.441. LETRAS

HIPOTECARIAS Y EJECUCION ESPECIAL DE LAS MISMAS

39
Esta ley contempla diversos temas, a saber: a) reglamenta el
fideidomiso, b) el contrato de leasing, c) letras hipotecarias, d)
créditos hipotecarios, y e) régimen especial de ejecución hipotecaria.

En este artículo solamente nos vamos a ocupar del punto c y e (letras

hipotecarias y su régimen de ejecución).

Las letras hipotecarias se encuentran contempladas en el capítulo II

(art. 35 a 49 de la ley).

Estos títulos son emitidos por deudor e intervenidos por el Régimen

de la Propiedad Inmueble, con firma del deudor, escribano y un
funcionario del Registro, dejándose constancia de su emisión en el
asiento de la hipoteca.

En dicho instrumento, a parte de contener los datos del crédito y

beneficiario, también contendrán las tasas de interés, plazo de
pago, etc.

Se pueden transmitir por endoso completo nominativo.

No se necesita notificar al deudor cedido del endoso realizado.

Las letras tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital e

intereses, que serán entregados a medida de irse abonando.

La consecuencia del uso de este instrumento es la novación de la

obligación garantizada por la hipoteca y el gran trastorno en el uso
de cupones.

40
 En cuanto al Régimen especial de ejecución se regula en el capítulo V
de la ley (art.52 a 67). Contempla el procedimiento especial para
su ejecución, acortando tiempo y costo.

Establece la normativa, que en casos de mora en el pago de los

intereses o amortizaciones, en un plazo de 60 días el acreedor
intimará por medio fehaciente para que pague, en un plazo no menor
de 15 días, todo ello bajo apercibimiento de rematar extrajudicial el
inmueble.

CAPITULO III

ESTUDIO DEL SISTEMA DE LETRAS HIPOTECARIAS Y SU INCIDENCIA

EN EL DESARROLLO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL PERÚ

ESTUDIO A LAS CARACTERÍSTICAS ESPECIALES.

La Letra Hipotecaria será emitida por series y según al año calendario

de su emisión, exclusivamente por las EMPRESAS DEL SISTEMA
FINANCIERO Nacional autorizadas para ese efecto

Diferencias con la letra hipotecaria

Es emitido por personas naturales Sólo puede ser emitido por

o personas jurídicas diferentes de empresas autorizadas del sistema
las empresas financieras del Financiero nacional
sistema nacional

41
Sistema financiero.

El sistema financiero se define como el conjunto de instituciones

cuyo objetivo es canalizar el excedente que generan las unidades de
gasto con superávit para encauzarlos hacia las unidades que tienen
déficit.

La transformación de los activos financieros emitidos por las unidades

inversoras en activos financieros indirectos, más acordes con las
demandas de los ahorradores, es en lo que consiste la canalización.
Esto se realiza principalmente por la no coincidencia entre unidades
con déficit y unidades con superávit, es decir, ahorrador e inversor. Del
mismo modo que los deseos de los inversores y ahorradores son
distintos, los intermediarios han de transformar estos activos para que
sean más aptos a los últimos.

La eficiencia de esta transformación será mayor cuanto mayor sea el

flujo de recursos de ahorro dirigidos hacia la inversión.

El que las distintas unidades económicas se posicionen como

excedentarias o deficitarias podrá ser debido a razones como: la
riqueza, la renta actual y la esperada, la posición social, si son
unidades familiares o no lo son, la situación económica general del
país y los tipos de interés(las variaciones de estos puede dar lugar a
cambios en los comportamientos en las unidades de gasto).

Así mismo indicar que el sistema bancario peruano mantiene

adecuados niveles de solvencia, observándose durante los últimos
años una disminución de los niveles de apalancamiento. Los activos y
créditos contingentes ponderados por riesgo de la Banca Múltiple

42
 registraron durante el año 2000 un nivel inferior a 8 veces el
patrimonio efectivo total, lo que representa un ratio de capital mayor a
12,5% de los activos y créditos contingentes ponderados por riesgo
(superior al 8% requerido según estándares internacionales). Cabe
resaltar que la legislación peruana establece requerimientos
patrimoniales más estrictos que los impuestos por el Comité de
Basilea, ya que prevé que los activos ponderados por riesgo no
pueden exceder de 11 veces el patrimonio efectivo (lo que equivale a
un ratio de capital de 9.1% de los activos y créditos ponderados por
riesgo).

El sistema financiero peruano está compuesto por:

• Empresas bancarias.
• Empresas de seguros.

• Administradoras de fondos de pensiones.

• Empresas financieras.
• Empresas de arrendamiento financiero.
• Cajas rurales de ahorro y crédito.
• Cajas municipales.
• EDPYMES (Empresas de Desarrollo de Pequeña y Micro Empresa).
• Cajas y derramas.

• Empresa de transferencia de fondos.

• Empresa afianzadoras y de garantías.
• Almacenes generales de depósito.
• Empresa de transporte, custodia y administración de numerario.
• Empresa de servicios fiduciarios.
• Federación nacional de cooperativas.
Estas empresas, cajas y almacenes se encuentran reguladas por la
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). La SBS es una

43
 institución de derecho público, cuya autonomía funcional está
reconocida por la Constitución Política del Perú. Sus objetivos,
funciones y Guía de Inversiones en el Perú

VALOR MOBILIARIO QUE PUEDE SER A LA ORDEN O

NOMINATIVO

Cuando los empresarios requieren efectuar operaciones aisladas para

facilitar el giro del negocio de las empresas, emplean los títulos valores
denominados tradicionalmente efectos de comercio (letras, cheques,
pagarés); pero en caso de requerir financiamiento para desarrollar
determinados proyectos de inversión, a costos menores que acudir al
endeudamiento con los Bancos, necesitan captar el ahorro de los
inversionistas y público en general, siendo el mecanismo mas adecuado
la emisión de títulos valores en serie o masa y colocarlos en el mercado.

Estos títulos seriales son denominados valores mobiliarios, entre ellos

tenemos a las acciones y a las obligaciones, y su emisión, dice Montoya
Manfredi, tiene por finalidad la captación de recursos que permita
satisfacer las necesidades financieras de la empresa.

Los valores mobiliarios surgieron con el Estado moderno y adquirieron

autentico auge con la revolución industrial, época en que se dan cita las
necesidades de financiación de las grandes empresa, que dejan de ser
una excepción, y las de los entes públicos que, por distintas razones
(algunas de ellas enlazadas precisamente con la industrialización y la
tecnificación), se constituyen también en grandes demandantes de
capitales21.

21
Montoya Manfredi, Ulises. ObCit. pp. 885

44
El Artículo 3o del Decreto Legislativo No 861 define a los Valores
Mobiliarios, expresando que "son valores mobiliarios aquellos emitidos
en forma masiva y libremente negociables que confieren a sus titulares
derechos crediticios, dominiales o patrimoniales, o los de participación
en el capital, el patrimonio o las utilidades del emisor".

El numeral 255.1 del Artículo 255° de la Ley No. 27287 (Ley de Títulos
Valores) define escuetamente manifestando que son valores mobiliarios
aquellos emitidos en forma masiva, con características homogéneas o
no en cuanto a los derechos y obligaciones que representan.

Los valores mobiliarios son títulos emitidos por personas jurídicas

públicas o privadas, trasmisibles por anotación en cuenta o por
tradición, que confieren derechos idénticos para cada categoría y dan
acceso, directa o indirectamente, a una cuota del capital social o a un
derecho de crédito general sobre su patrimonio.

Se puede definir que los Valores Mobiliarios son una especie de los
títulos valores, creados para cubrir las necesidades de las sociedades u
otro ente corporativo, representando derechos crediticios, dominiales o
patrimoniales, o de participación en el capital, el patrimonio o las
utilidades del emisor, y que no solo están destinados a la circulación,
sino que son libremente transferibles, siendo emitidos en serie o masa,
todos ellos con una identidad de derechos, al menos dentro de cada
clase y serie, confiriendo a sus titulares la calidad de socio o de
acreedor, con las características impuestas a tales títulos por el emisor.

Contiene Derechos Patrimoniales

45
 El numeral 255.5 del Artículo 255° de la LEY No. 27287 dice que los
valores mobiliarios podrán conferir a sus titulares derechos crediticios,
dominiales o de participación en el capital, patrimonio o utilidades del
emisor o, en su caso, de patrimonios autónomos o fideicometidos.
Podrán también representar derechos o índices referidos a otros valores
mobiliarios e instrumentos financieros, o la combinación de los derechos
antes señalados o los que la ley permita y/o los que las autoridades
señaladas en el artículo 285° determinen y autoricen.). Similar texto
contiene el Artículo 3o de la Ley del Mercado de Valores (Decreto
Legislativo No 861).

Derechos Creditorios (Cambiarios)

Determinados valores mobiliarios incorporan un derecho creditorio, o

sea, contiene el derecho de pago de sumas de dinero por concepto de
amortización del principal y de los intereses cuya causa se encuentra en
el financiamiento de determinadas operaciones que efectúa el emisor,
dentro de estos valores tenemos a los bonos y papeles comerciales; a
estos valores también se les denomina “jurídico obligacionales”.

Derechos Dominiales (Representativos)

Existen valores mobiliarios que incorporan un derecho real que implica

la posesión de bienes y el poder de disposición de los mismos,
atribuyendo al titular una dominación real sobre una cosa, como es el
caso de los Certificados de Plata 22. En efecto, el Certificado de Plata,
que eran emitidos por las empresas bancarias o productoras de plata,
incorporaban el derecho del titular o tenedor a exigir la inmediata

22
Vidal Ramírez, Fernando. La Bolsa de Valores. Cultural Cuzco. S.A. Editores. Lima - Perú 1988.
Pag. 150 y CONASEV. Terminología Bursátil. pp.153.

46
conversión del certificado en plata refinada el día hábil siguiente a la
solicitud; la plata refinada en barras, de tamaño prescrito por ley, debe
estar depositada en los Almacenes Generales de Depósito o Bancos y
el emisor llevará un Registro de los certificados emitidos en un libro (Ley
24155, D. S. 245-85-EF) a estos valores también se les denomina
“jurídico reales”.

Derechos de Participación en el Capital, Patrimonio o Utilidades del

Emisor

La acción de la sociedad anónima, es el valor mobiliario más

importante, incorpora un derecho participatorio, el derecho de participar
en una organización societaria, otorgándole la cualidad de miembro de
la sociedad y participar en el resultado que arroja la actividad
económica, sea en las utilidades como soportando las pérdidas, entre
otros.

Derechos de Participación de Patrimonios Autónomos o

Fideicomisos.

El Fideicomiso es una relación jurídica por la cual una persona llamada

fideicomitente, transfiere uno o más bienes a otra persona, llamado
fiduciario, quien se obliga a utilizarlos a favor de aquél, o de un tercero,
llamado fideicomisario. Los recursos recibidos por el fiduciario, son
destinados a un fin específico (patrimonio fideicometido), sobre los
cuales sólo tiene capacidad administrativa y no forma parte de su
activo.

47
Representando una parte alícuota del patrimonio fideicometido se
emiten títulos cuyos titulares son los fideicomisarios, estos títulos son
libremente transferibles.

Representación de los Valores en Títulos

Los valores mobiliarios como especie de los títulos valores, contienen

derechos patrimoniales que deben estar incorporados al documento,
debiendo observar los requisitos formales señaladas por ley. Por
ejemplo, los Certificados de Acciones deben tener los requisitos que
podemos sistematizarlo de la siguiente manera:

Requisitos Personales:

Que involucran tanto a la persona jurídica de la sociedad como a sus

administradores y al notario autorizante de la escritura: denominación
de la sociedad, domicilio, fecha de escritura de constitución, datos de la
inscripción de la sociedad en el registro mercantil, nombre del notario
autorizante de la escritura y firma de los administradores, la cual podrá
ser autógrafa o impresa.

Requisitos Reales:

Cifra del capital social, valor nominal de la acción, número y serie a que
pertenece y la suma desembolsada o la indicación de estar
completamente liberada.

Requisitos de Carácter Funcional:

48
 Por referirse al régimen interno de la sociedad: la mención de carácter
ordinario o privilegiado de la acción y la indicación del objeto del
privilegio cuando exista.

Derechos referidos a otros Valores Mobiliarios e Instrumentos

Financieros.

Los derechos son siempre divisibles, por ejemplo puede desmembrarse

del status de accionista aquellos derechos que por su contenido
patrimonial son susceptibles de una vida en cierta manera autónoma,
así ocurre con el derecho a la cuota liquidatoria, en el derecho al
dividendo o en el derecho a suscripción preferente; asimismo puede
desmembrarse de los derechos de obligacionista el derecho a los
intereses. Por ejemplo el derecho de suscripción preferente en caso de
aumento del capital social puede estar incorporado en el Certificado de
Suscripción Preferente; asimismo, el derecho de pago de dividendos en
efectivo o en acciones y en otros países el propio derecho de
suscripción puede estar incorporada en una parte desprendible del titulo
que contiene la acción, llamado Cupón; de igual modo, en el cupón
adherido a los Bonos puede estar incorporado los intereses 23.

Las letras hipotecarias como títulos ejecutivos.

Los valores mobiliarios constituyen títulos ejecutivos conforme a ley procesal,
sin necesidad de protesto para el ejercicio de las acciones derivadas de ellos.

Ninguno de los Valores Mobiliarios requiere ser protestados, disponiéndose

para fines procesales y de ejecución que tienen la calidad de título ejecutivo.

23
CONASEV: Terminología Bursátil

49
 La Ley no distingue si se trata de valores de oferta pública o no, es suficiente
que sean calificados como valores mobiliarios, en tal sentido, para ejercitar las
acciones cambiarias derivadas de ellos, basta que se haya vencido el plazo o
resulte exigible la obligación, según el texto del título o constancia del
registro24.

El título que representa el valor mobiliario o los certificados emitidos por la

Institución de Liquidación y Compensación de Valores (ILCV) respecto a los
valores representados mediante anotaciones en cuenta tendrán mérito
ejecutivo; respecto al certificado emitido por la ILCV se debe tener en cuenta
que los valores representados mediante anotación en cuenta o
desmaterializados, para el ejercicio de la acción cambiaria es necesario de un
documento en soporte papel para ser presentado ante la autoridad judicial.

Al interponer el pagare bancario como titulo ejecutivo iniciara con una

demanda ejecutiva.

Esta es una DEMANDA EJECUTIVA porque pertenece a un proceso

ejecutivo, ELVITO RODRÍGUEZ DOMÍNGUEZ señala que la Exposición de
Motivos del Código de Procedimientos Civiles definía al juicio ejecutivo
como aquél que “tiene por objeto hacer efectivo, breve y coactivamente, el
cumplimiento de obligaciones que constan de título ejecutivo”.

CARNELUTTI, sostiene el titulo es el documento, porque el documento

implica el contenido, su eficacia no sólo depende del continente sino además
del contenido.

Así mismo el artículo 693 del código procesal civil, indica solidamente que se
puede promover proceso ejecutivo en mérito de los siguientes títulos:

24
Montoya Manfredi, Ulises. Obra citada. pp. 888

50
 1. Títulos Valores que confieran la acción cambiaria, debidamente
protestados o con la constancia de formalidad sustitutoria del protesto
respectiva; o, en su caso, con prescindencia de dicho protesto o constancia,
conforme a lo previsto en la ley de la materia.

En la Cas. Nº 1695-97, se pronuncia sobre el tema en comentario indicando “

Titulo ejecutivo es el documento en el que consta un derecho reconocido y
cuya cualidad (ejecutiva) la declara la ley; y el proceso ejecutivo es aquel
destinado a hacer efectivo, de tal manera que si en el proceso de
conocimiento, se parte de una situación de incertidumbre a fin de obtener
una declaración jurisdiccional de certeza o la solución de un conflicto
intersubjetivo de intereses, en proceso ejecutivo se parte de un derecho cierto
pero insatisfecha”.

CONCLUSIONES

 La crisis de las garantías reales ha ocasionado su devaluación como

instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad
corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos
documentos cuyas características pretenden revertir tal situación,
mediante la atribución de ciertas características que les confieren
considerables ventajas frente a las tradicionales garantías reales.

 En ese orden de ideas, Las letras Hipotecarias estás llamado a

convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento
de créditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de
personas naturales y jurídicas en general. Aun cuando se requiere de

51
 algunas modificaciones que amplíen y/o precisen sus alcances, las
normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario
establecen pautas básicas que aseguran los derechos de todos los
involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución. Por
ello, la aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la
autonomía de la voluntad de los contratantes dentro de una economía
de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su
utilización, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiará a la
sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes económicos y
en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema
que ello sea una realidad.

 Las letras de cambio son instrumentos financieros que pueden ser

emitidos por entidades bancarias y financieras, que cuenten con la
respectiva autorización de la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS), con la finalidad de otorgar créditos de largo plazo para financiar
la construcción o adquisición de viviendas, respaldados con la primera
hipoteca del bien adquirido.

 La actual ley de titulos valores indica que respecto a su emisión y

redención la Letra Hipotecaria será emitida por series y según al año
calendario de su emisión, exclusivamente por las empresas del
Sistema Financiero Nacional autorizadas para ese efecto, conforme a
la ley de la materia, con la finalidad de conceder financiaciones
hipotecarias mediante mutuo no dinerario, sino con Letras
Hipotecarias.

 En la emisión de Letras Hipotecarias, serán de aplicación y

observancia especial las disposiciones que contiene la ley de la

52
 materia y las que expida la Superintendencia. La empresa emitente de
la Letra Hipotecaria, nominativa o al portador, es la única obligada a
su pago.La redención anticipada procede por el pago del mutuo que
se realice sea en dinero efectivo o con Letra Hipotecaria de la misma
serie y año de emisión, conforme a las disposiciones que expida la
Superintendencia.

 Según el articulo 270 La Letra Hipotecaria debe contener:a) La

denominación de Letra Hipotecaria;b) La serie y año de emisión,
señalando como fecha de emisión el primer día de dicho año;c) El
importe que representa;d) La fecha de vencimiento para el pago del
capital y de los intereses periódicos que deben estar representados en
los cupones respectivos; o, la indicación de que los mismos
representan el pago de los intereses y la alícuota o alícuanta
respectiva del capital; e) Las demás condiciones que señale la
Superintendencia; y El nombre de la empresa emisora y firma de su
representante, de tratarse de Letra Hipotecaria emitida en título.

53
 APORTES

o Hay un proyecto que es relevante para la economía de nuestro

país, donde el mercado de capitales servirá de fuente de
financiamiento de largo plazo para la entrega de créditos
hipotecarios a los clientes de las instituciones financieras,
pudiendo ser a través de un sistema similar al implementado en
Estados Unidos (titulizaciones) o a través del fomento del uso
de Letras Hipotecarias por parte de los bancos.
o Actualmente, el financiamiento hipotecario se canaliza
fundamentalmente a través de créditos hipotecarios, cuyos
volúmenes se han visto afectados por la caída de la demanda
interna, así como por los efectos negativos de la crisis
financiera internacional acontecida en 1999 que llevó a la
disminución de las líneas de financiamiento externas para las
instituciones financieras. A diciembre de 2000, el saldo de
créditos hipotecarios del sistema bancario ascendió a US$ 1
073 millones.los beneficios :Por un lado, permitiría el acceso
relativamente barato y simple a capitales de largo plazo para
financiar la compra de viviendas, con el consiguiente efecto
multiplicador en el sector real de la economía; Manejo eficiente
del crédito y de riesgo; Un movimiento óptimo de capitales; y

54
 Compatibilidad de las necesidades de los ofertantes y
demandantes de recursos de largo plazo.
 Lograr a través de una idónea revisión de la legislación y un
diagnostico de la realidad evitar los riesgos que producen las letras
hipotecarias como son la eventual pérdida en la transacción de las
letras hipotecarias sea desventajosa. Por otra parte, no pagar los
dividendos puede traducirse en el remate del bien raíz.

55