INTRODUCCION A LA VALUACION

MTRO. MIGUEL PRADO ARMENTA

Croquis: sirve para calcular áreas y ubicar el inmueble. Indicando nombres de las calles.

- No usar cotas
- Usar medidas colindantes
- Sombrear la losa: 1 linea ( es de un piso la casa), 2 lineas ( es de dos pisos)
- Marcar distancia de losa a banqueta
- Si tiene cubos de luz marcarlos
- Linderos y colindancias

La descripción de los linderos y colindancias se hara en sentido destrogiro.

Al norte en 6m colinda con lote 1

Al este en 15 m colinda con lote 6

Al Sur en 6 m colinda con Avenida 2

Al oeste en 15 m colinda con lote 4

Se pueden colocar dentro del croquis dos nortes, uno en el croquis y el otro en la localización.

Objetivos y Temas:

1.- Dominar la teoría y principios.

2.- Interpretar los principios de la economía relacionados con la valuación.

3.- Comprender y visualizar los comportamientos de la sociología.

4.- Campos de la Valuación.

TEMAS:

0.- Bases de la ingeniería de costos y el VRN. Unidades de Medición.

00.- Investigación de Mercados

1.- Influencias que crean valor

2.- Niveles de la actividad valuatoria

3.- Propósitos y fines del avalúo

4.- Naturaleza de la propiedad Raíz

5.- Teorías sobre el valor

6.- Principios básicos del valor.

7.- Procedimiento valuatorio

8.- Demanda, oferta y mercado.

9.- Microeconomía

10.- Macroeconomía

11.- Economía regional y nacional

12.- Sociología urbana

13.- Historia de la Valuación en México

14.- Circulares CNBV

15.- Normas de la Valuación

16.- Normas de la SHF

17.- Normas del INDAABIN

18.- Normas internacionales

Bibliografía:

1.- Economía, Fischer, Mc Graw Hill

2.- Teoría Básica. Principios Arq. De la Garza IMV de Nuevo León

3.- Sociología urbana, Manuel Castells, Siglo XXI

4.- Ley general de Bienes Nacionales

5.- Glosario de términos INDAABIN

6.- Reglas de la SHF Sociedad Hipotecaria Federal

7.- Circulares de la CNBV 1201 y 1202

8.- Norma Mexicana de Valuación

9.- Parámetros de Valor 2008 del Estado de Querétaro.

10.- Consulta en internet, Sociología Urbana

11.- Código Urbano del estado de Querétaro

12.- Ley de Catastro

13.- Leyes y reglamentos del Estado de Querétaro

VALOR:

Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o
deleite.

Ingeniería de Costos:

Costos Indirectos

A: de Operación

B: de Obra

Costos de Operación:

1.- Cargos Técnicos

2.- Cargos administrativos

3.- Alquileres y amortizaciones

4.- Suscripciones y Afiliaciones

5.- Seguros

6.- Materiales de consumo

7.- Promociones

Obra:

1.- Cargos de Campo (Técnicos, administrativos, transportes).

2.- Seguro social

3.- Imprevistos

4.- Financiamientos

5.- Utilidad

6.- Fianzas

Costo Directo:
A: Materiales

1.- de mercado, precio base

2.- Preeliminares

3.- Finales

B: Mano de Obra:

1.- Peón

2.- Oficial Albañil

3.- Maistrero

4.- Cada oficio

V.T.- Vida Total

V.R.- Vida Remanente

Pulgadas: Para calibres y tuberías

Metro: longitudinales

M2: areas (pequeñas)

Hectarea: Areas grandes

Mm: Espesores

M3: Volúmenes

Longitud

Latitud

U.T.M.

Influencias que Crean Valor

a) El crecimiento o decrecimiento poblacional

b) Cambios en la densidad de Población
c) Cambios en la composición numérica de la familia
d) La distribución geográfica del nivel Social
e) Actitudes hacia los cambios arquitectónicos de Diseño y utilidad
 f) Factores que se derivan de los deseos instintos sociales

Económicas

a) Los recursos naturales

b) Tendencias comerciales e industriales
c) Tendencias de los empleos y niveles de Salarios
d) Disponibilidad de dinero y de Créditos
e) Niveles de precios, tasas de interés y cargos de impuestos
f) Todos los factores que interfieren directa o indirectamente sobre el poder de la compra

Influencia Política

a) Leyes de Zonificación
b) Reglamentos de construcción
c) Reglamentos de policía y Transito
d) Control de rentas, control y destino de créditos
e) Prestamos Hipotecarios del Gobierno

Influencias Físicas, Naturales o Humanas

a) Clima y topografía
b) Fertilidad de la tierra
c) Recursos minerales
d) Transporte, Escuela, Templos, Parques y áreas de recreo
e) Control de Inundaciones y conservación del suelo
f) Fallas Geológicas

Propósito y Fines del Avalúo de Inmuebles

- Relativo a transferencia de propiedad

- Relativo al financiamiento y crédito
- Para determinar la justa indemnización de Afectaciones
- Para el establecimiento de bases para el pago de impuestos.

Otros fines

- Valor Asegurable
- Valor Referente
- Valor de liquidación o precio
- Valor Catastral
- Valor para seguros o Fianzas

La naturaleza de la Propiedad Raiz y el Valor

 - La propiedad raíz tiene significados solamente cuando satisface los deseos y las
necesidades del Hombre
- La utilización de los bienes raíces por la humanidad les proporciona su carácter
- La deseabilidad colectiva les da Valor
- Al utilizarla deberá tener un costo
- La base de todo es la tierra
- La tierra es mas que una fase física, es vital para la existencia del Hombre
- La tierra es fuente de su alimentación
- Sustento de las estructuras necesarias para sus actividades sociales y económicas

Bienes Muebles y Bienes Inmuebles

Bien inmueble, bien raíz o propiedad raíz, se refiere al terreno y a las construcciones permanentes
en él edificadas.

Los bienes muebles, son artículos movibles o que no están permanentemente fijos al terreno o al
edificio.

Características del Bien Inmueble:

A) Inmobilidad
B) Tangibilidad

Características de un bien Mueble

A) Su movilidad

Atributos para determinar el valor de Terrenos

Características:

- Cada parcela de terreno es única en su ubicación y composición

- La tierra es físicamente inmóvil
- La tierra es perdurable
- La disponibilidad de la tierra es finita
- La tierra es útil a las personas
- Un predio no solo incluye la tierra y el suelo, sino todo lo que se encuentre adherido, sea
por obra de la naturaleza, como árboles, vegetación, o por obra del hombre, como casas u
otras construcciones
- No Abarca únicamente la superficie sino todo lo que se encuentre por arriba y por debajo
de la tierra.

Aspectos Legales de los Bienes Inmuebles

Los derechos de propiedad enherentes a los bienes raíces garantizados por la ley, con ciertas
restricciones y limitaciones son:
 - El derecho a utilizarlos
- El derecho a venderlos
- El derecho a rentarlos
- El derecho a donarlos
- El derecho a negarse a ejercer cualquiera de estos derechos.

Los derechos y privilegios están limitados por ciertas disposiciones gubernamentales como son:

1.- pago de impuestos

2.- Afectaciones para el beneficio público

3.- Zonificación, Reglamentos de Construcción

4.- El derecho que posee el gobierno para adquirir cuando no pagan los impuestos, cuando
fallecieron intestados, y no tengan herederos.

5.- El derecho de paso ( previo acuerdo entre partes)

6.- Servidumbres

7.- Muros medianeros

Valor

(Del Lat. Valor, -oris)

1.m. Grado de Utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar
bienestar o deleite.

Avalúo

Se define un avalúo como el acto o proceso de estimar un valor

Los valuadores llevan a cabo análisis y emiten opiniones o conclusiones relacionadas con el
carácter, calidad, valor o utilidad de interés o aspectos específicos de determinados inmuebles.

Lo que debe contener un Avalúo

- Investigación selectiva de área apropiada del mercado

- Recolección de datos pertinentes
- Empleo de técnicas analíticas correspondientes
- Aplicación de conocimientos, experiencia y juicio profesional para obtener una solución
apropiada a un problema de avaluos.

Propósito y uso de un Avalúo

Propósito: es la razón por la cual el usuario requiere conocer el valor de su propiedad, así como, el
enfoque que se le dará al avalúo : conocer el valor. ( de mercado, asegurable, catastral, como
negocio etc.)

Uso: Se determina por la manera en que un cliente haga uso de la información contenida en el
informe. Son las necesidades del cliente las que determinan el uso.

Situaciones que requieren un Avalúo

Compraventa:

- Para ayudad a posibles compradores a fijar los precios de sus ofertas

- Para ayudar a posibles vendedores a determinar los precios de venta aceptables
- Para establecer una base para el intercambio de propiedad real
- Para fusionar una propiedad

Financiamiento y Crédito:

- Para estimar el valor de la garantía ofrecida para un posible préstamo hipotecario

- Para proporcionar a un vendedor una base firme para decidir si debe comprar hipotecas,
bonos u otro tipo de valores
- Para ayudar a determinar si debe asegurarse o suscribirse un préstamo sobre una
propiedad real.

“EL MAYOR Y MEJOR USO”

“EL PRIMERO EN LLEGAR ES EL PRIMERO EN DERECHO”

Situaciones que Requieren un Avalúo

Litigios:

- Para estimar el valor del mercado de una propiedad antes de una expropiación
- Para estimar el valor del mercado del remanente después de una expropiación parcial
- Para estimar los daños a una propiedad generados por una expropiación
- Para estimar el valor del mercado de los diversos intereses de los socios
- Para estimar los daños provocados por violaciones ambientales

Asuntos de Carácter Fiscal

- Para estimar el valor gravable

- Para determinar los impuestos aplicables sobre donaciones o herencias
- Para programar las fechas de pagos de rentas o determinar las condiciones del alquiler
 - Para determinar la viabilidad de llevar a cabo un programa de construcción o renovación
- Para ayudar a empresas o terceras partes a comprar casas para empleados
- Para atender las necesidad de aseguradoras, asegurados y ajustadores
- Para facilitar la función de empresas, la emisión de acciones o la revisión de valor en libros
- Para estimar el valor de liquidación en una subasta o remate
- Para asesorar a clientes en materia de inversiones
- Para arbitrar entre partes en conflicto
- Para traslado de dominio
- Para pago del impuesto predial

Definiciones:

Lote tipo o Lote Moda

- Polígono de terreno, cuyas características geométricas, le confieren el ser representativo

de todos los lotes para una determinada zona; que además, le permitan un uso óptimo al
mismo, es decir, que es el lote estándar, el cual no tiene ni premios ni deméritos.

Moda (estadística)

En estadística, la moda es el valor con una mayor frecuencia en una distribución de datos

Ley de Catastro

Valuación Catastral (Art 49): La valuación catastral se hará separadamente para el terreno y la
construcción.

Valuación del terreno (Art. 50) : Para la valuación de cada terreno deberá multiplicarse el valor
unitario del suelo aplicable por la superficie del terreno.

Predios urbanos regulares (Art. 51): Que tengan un fondo que con relación al frente no sea
superior a tres tantos.

Que tengan forma poligonal, tal que sus lados incidan con la línea del frente en sus ángulos no
menores a 70 grados, ni mayores a 110 grados.

Que en el frente o los lados no presenten entrantes o salientes superiores a un 10% con relación al
frente.

Predios urbanos regulares (Art. 52): En predios urbanos, los valores unitarios de suelo, se aplicarán
íntegramente solo a los predios regulares

Predios urbanos Irregulares: A los predios que les falte cualquiera de las características de un
predio regular.

A petición de la parte interesada, pueden ser considerados como irregulares

En el avalúo individual, se aplicará al valor unitario un factor de demérito por irregular ( al precio)

Demérito por Irregularidad: Solo beneficia a:

La parte del terreno que exceda la proporción de uno a tres entre el frente y el fondo.

Las partes del terreno comprendidas dentro de las entrantes o salientes del predio si dentro de
éste pudiera quedar comprendido uno regular.

Al exceso de superficie en los predios con superficie notablemente superiores a los de la zona.

Lote regular: Son cuadriláteros con uno o mas frentes (a vialidades).

Cuyos ángulos no difieren en mas de 10 grados con el ángulo recto, así como los triangulos con
dos o mas frentes, los cuadriláteros en esquina, los polígonos regulares con dos frentes.

Las superficies entrantes o salientes, cuya dimensión perpendicular

Tipos de construcción

Rudimentario o Provisional

Cimentación: No tiene

Estructura: Elementos Verticales y horizontales de madera de 3ª. O tubos y perfiles de acero de

desecho.

Muros: Lámina de cartón asbesto galvanizada

Techos: de Lamina de cartón, asbesto, galvanizada

Entrepiso: No tiene

Azotea: natural

Escaleras: no tiene

Industrial Económico (2)

Cimentación: Mampostería de piedra brasa con altura máxima de 40 cm, plantilla de tabique a
tizón, cadena de concreto armando para desplante.

Estructura: Elementos verticales y horizontales con peraltes tubulares o estructurales de acero y

varilla. Claros hasta 6m.

Muros: Murete base de tabique, tabicón o block hueco hasta una altura máxima de 1m.

Techos: Lamina galvanizada, asbesto o cemento o fibra de vidrio.

Entrepiso: No tiene

Azotea: Natural

Escaleras: No tiene

Acabados:

Aplanados: de mezcla de mortero o aparente

Plafones: Natural

Pisos: Firmes de Concreto

Lambrines: No tiene

Zoclo: No tiene

Herrería: Perfiles tubulares comerciales perfiles de estructura ligeros

Vidriería: No tiene

Industrial Económico Mediano (3)

Cimentación: Zapata de concreto armado, mampostería, piedra braza

Estructura: Elementos verticales de tubo de acero de 3 a 4”, columnas tipo celosía, a base de
angulo de acero estructural Ligero.

Muros: A base de block hueco o tabicon

Techos: Lamina galvanizada

Fachada: Natural

Electricidad: Con tubo conduit

Industrial Mediano (4)

Cimentación: Zapata aisladas y contratrabes de concreto armado

Estructura: Elementos verticales de concreto armado o acero estructural, elementos horizontales

de armadura de monten en caja con tensores.

Muros: a base de Block hueco

Fachada: natural

Escaleras: de acero estructural

Entrepiso: No tiene

Herrería: Portones de perfil estructural ligero / Cortinas acero.

Industrial Mediana Calidad (5).

Cimentación: Zapatas aisladas y contratrabes de concreto armado.

Estructura: Elementos verticales de concreto armado y acero estructural.

Muros: a base de block hueco / tabicon

Escalera: estructural de acero

Entrepiso: No tiene

Azotea: Natural

Vidriería: No tiene

Pintura: vinilica en muros

Instalación Hidraulica: Visible

Herrería: Portones de perfil estructural mediano o tubular con lámina de acero, cortinas
comerciales de acero.

Industrial de Calidad (6)

Cimentación: Zapatas aisladas y contratrabes de concreto armado.

Estructura: Elementos verticales de concreto armado y acero estructural.

Muros: a base de block hueco / tabicon

Escalera: estructural de acero

Entrepiso: No tiene

Aplanados: Muros aparentes de mezcla con mortero

Fachada: Naturales

Instalación Eléctrica: Visible con canaleta de tubo conduit

Techo: Lamina galvanizada.

Industrial Calidad de Lujo (7)

Vidrierías: Sencillo
Plafones: Falso plafón poliestileno u otros materiales

Loseta vinilica

Pintura: vinílica en muros y esmalte en estructura

Fachada: Aplanado y pintura

Aire acondicionado

Andenes de descarga

Industrial de Lujo (8)

Aplanados: Mezcla de mortero, aplanado yeso o pasta, tirol rustico o planchado

Piso: Concreto de alta resistencia con loseta antiderrapante

LITERALES

VT- Valor del terreno

VC- Valor de la calle o valor unitario del suelo

ALV- Area de lote valuado

F- Frente del lote valuado

AR- Area regular del lote valuado

FA- Factor de área

FI- Factor de Irregularidad

FF- Factor de Fondo

Ff- Factor de Frente

FS- Factor de pendiente

FE- Factor de premio por esquina

FR- Factor Resultante

FACTOR DE AREA (FA)

Concepto: Este factor demerita o premia el valor de terreno considerando que a menor área el
valor unitario tiende a subir y que a mayor área el valor unitario tiende a bajar.

Casos: a) Terrenos de área menor o igual a 5 veces el ALT

b) Terrenos de área mayor a 5 veces el ALT y menor o igual a 10 veces el ALT

c) Terrenos de área mayor a 10 veces el ALT

Factor de área:

ALV ≤ (5) ALT FA= 0.70 + (0.30) ALT/ALV

(5) ALT ˂ ALV≤ (10) ALT FA= 0.60 (0.40) ALT / ALV

ALV ˃ (10) ALT Se recomienda el uso de la técnica de valor residual (formula simplificada)

En caso de el lote valuado tenga una un área reducida , FA puede resultar mayor que la unidad
pero no deberá usarse un FA mayor a 4.

Factor de irregularidad (FI)

Concepto: Este factor demerita el terreno considerando que a mayor área irregular, el valor
unitario tiende a bajar.

FI = √ AR/ALV

Factor de Fondo

Concepto:

Éste factor se aplica a las porciones de terreno que quedan mas allá de la medida de un fondo del
lote tipo.

Para el segundo fondo del lote tipo FF= 0.70, es acumulable para los siguientes porciones, para el
tercer fondo del lote tipo FF= (0.70) (0.70) = 0.49

Y así sucesivamente, considerando que el FF nunca será menor a 0.20.

Fondo FF

1 1.0000
2 0.7000
3 0.4900
4 0.3430
5 0.2405
6 0.2000
7 0.2000
 N 0.2000

Factor de Frente (Ff)

Concepto: Este factor demerita el valor

Factor Pendiente (FS)

a) Pendiente Ascendente b) Pendiente Descendente

S= h/F

Si, S≤1 entonces si ≤ 1 entonces FS = 1 – (2/3) S

FS = 1 – (s/2)

Si, S≥ 1 entonces no aplica si, S˃1 entonces FS= 1/3

Factor de esquina (FE)

Concepto: este factor premia a los lotes que se encuentran en esquina. Se consideran lotes en
esquina a los que a sus lados hacia la calle forman un angulo interno que vaya de los 45° a los 135°
inclusive.

Area de Esquina: Es el área que está formada por los frentes del terreno hasta una distancia de
20m. (medida desde el vértice de la esquina) y por las perpendiculares levantadas sobre aquellos
frentes al final de esta distancia.

En el caso de que el frente sea menor de 20m se tomará dimensión del frente

El área de esquina nunca será mayor a 400 m2

Valor de Esquina: Cuando la esquina este formada por calles de diferente valor unitario, se
considerará para efectos de este factor, el mayor valor de calle.

División virtual para la Valuación

El polígono de terreno del inmueble objeto de avalúo se divide de acuerdo ala siguiente secuencia

1.- Se inscribe el rectángulo de mayor área posible dentro del lote por valuar

2.- Se marcan, midiendo a partir del lindero o los linderos con frente a vialidad, líneas paralelas a
estos, a una distancia igual a la del fondo tipo, tantos como sea necesarios.

3.- a las fraccione resultantes, se les numera.

Tabla de valores parciales

No. Fraccion Superficie No. De fondo Aplica Irregularidad S/N Factor de Area

A b c d e

Factor de Frente Factor de Irregularidad Factor de fondo Factor de pendiente

F g h i

Resultante

Donde,

a) Numero consecutivo de la fracción resultante de la división virtual del terreno.

b) Área parcial de la fracción en cuestión
c) Número de fondo en el que se ubica la fracción en cuestión, respecto al fondo del lote
tipo.
d) Si la fracción se ubica fuera del rectángulo de mayor área es (S), si la fracción se ubica
dentro del rectángulo de mayor área es (N).
e) Factor de área (FA)
f) Factor de Frente (Ff)
g) Factor de fondo (FF)
h) Factor de irregularidad, si (d) es N, (g) es FF y si (d) es S, entonces g es 1.0000
i) Factor de pendiente (FS)
j) (j) = (b)*(e) * (f) * (g) * (h) * (i)

Factor Resultante (FR)

Se debe cumplir que:

ALV = ∑ superficies de las fracciones

La suma de las áreas de las fracciones será: SAR = ∑ área resultante

Si el lote valuado no se encuentra en esquina,

FR = SAR + ADE / ALV

Valor de Terreno

VT = (ALV) (VC) (FR)

Si el lote valuado es “regular”, entonces FR = 1.0000

Si el lote valuado es “irregular” entonces FR ≠ 1.0000 que es el “ factor de irregularidad”.

Ejemplo 1.

Estimar el valor catastral de terreno del predio que aparece en la figura siguiente:

Lote tipo: 10x25m

VC (1) = $2,300 / m2

VC (2) = $2,000 / m2

Zona comercial de segundo orden

ALV = $1,523,365 m2

Valor residual

Tiene su fundamento en la suposición que en el terreno a valuar se puede realizar un desarrollo

inmobiliario con todos los sistemas de infraestructura urbana (urbanizado).

Procedimiento:

- Determinar el valor de venta de las unidades urbanizadas

- Restar el costo que representa la ejecución de las obras para dotar de sistemas de
infraestructura urbana (urbanización).
- Tomar en cuenta las tasas de costo financieros y la utilidad, así como el porcentaje que se
aprovecha del terreno como área vendible.

Valor residual (formula simplificada)

X = P [ V (1-T / 1 + U) - C]

Donde:

X = Valor unitario de terreno en breña o valor residual unitario.

P = Porcentaje de aprovechamiento de terreno ( en formato decimal).

V = Valor unitario de terreno urbanizado o habilitado ( $ / m2)

U = Porcentaje de utilidad esperada (en formato decimal)

T = porcentaje de gastos de promoción y venta ( en formarto decimal)

C = Costo de transformación del terreno en breña, expresado en unidades monetarios por el área
vendible ( $ / m2).

Valuación Catastral en el Estado de Querétaro

Factores

Accesibilidad

- Muy bien comunicado (1.10)- Autopistas o carreteras

- Bien comunicado (1.00) – Carreteras asfaltadas
- Regularmente comunicado (0.80) – Empedrados
- Mal comunicado ( 0.60 ) – Terracerías en buen estado.
- Muy mal Comunicado (0.50) – Breña

Categoría política

- Ciudad – (1.10)
- Villa o Pueblo – (0.90)
- Congregación – (0.75)
- Ranchería – (0.70)
- Rancho – (0.65)

Cercanía a zonas urbanas

- Muy Cerca – (1.10) Hasta menos de 100 mts

- Medianamente cerca – (1.00) de 100 a menos de 500
- Cerca – ( 0.80 ) de 500 a menos de 1000 mts
- Lejana – (0.60 ) Mas de 1000 mts

Profundidad de Suelo

- Mayor de 1m – (1.10)
- De 0.50 a 1 m – (1.00)
- De 0.35 a 0.50 – ( 0.95)
- De 0.25 a 0.35 – (0.90)
- De 0.15 a 0.25 – (0.80)
- De 0.10 a 0.15 – ( 0.70)
- Menor de 0.10 – (0.60)

Uso de Suelo

- Agricultura de Riego – (1.10)

- Agricultura temporal permanente – (0.90)
- Agricultura temporal Nómada – (0.70)
- Pastizal cultivado – ( 0.80)
 - Pastizal inducido – (0.70)
- Pastizal Natural – (0.60)
- Uso forestal – (0.70)
- Asociaciones específicas de Vegetación - ( 0.40)
- Desprovisto de vegetación – (0.60)

Capacidad Agrológica

- Agricultura muy intensa – (1.10)

- Agricultura intensa – (1.00)
- Agricultura moderada – (0.90)
- Agricultura Moderada – (0.90)
- Agricultura Limitada – (0.85)
- Agricultura Intensa – (0.80)
- Practicultura Moderada – (0.75)
- Practicultura Limitada – (0.70)
- Vida Silvestre – (0.60)

Erosión

- Leve o poco perceptible (1.00)

- Requiere control a futuro – (0.80)
- Requiere control inmediato – (0.60)

Pedregosidad

- No hay o es imperceptible – (1.00)

- Gravosa – (0.80)
- Pedregosa – (0.60)

Topografía

- Terreno plano a ligeramente ondulado

- De lomería a terreno montuoso
- Terreno con disección severa a montañoso

Textura

- Gruesa (3) – (0.60)

- Media (2) – (1.00)
- Fina (1) – (0.80)

Regimen de Tenencia

- Pequeña propiedad (1.0)

- Ejido (0.50)

Extensión de terreno
 - Menor de 1 ha – (1.0)
- De 1 a 5 has – (1.50)
- Mas de 5 hasta 10 has. – (1.40)
- Mas de 10 Has hasta 20 Has – (1.20)
- Mas de 20 has hasta 50 has – (1.00)
- Mas de 50 has hasta 100 Has – (0.90)
- Mas de 100 – (0.80)

Mercado de Avalúos

INDAABIN

Federal

Estatal

Empresas que cotizan en la bolsa de valores

Bancos / cajas

SHF

Juzgados

Público en General

Operaciones de compra venta

Sociedades Hipotecarias Federal

Desarrolladoras

Infonavit

Unidades de Valuación

FOVISSTE

LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES

Publicado en el diario Oficial de la Federacion el 20 de Mayo de 2004

Contiene 7 títulos y 152 Artículos

El titulo sexto regula el avalúo de los Bienes Nacionales

Se integra de los artículos (142 – 148)

Art. 142- Le otorga atribuciones a la secretaría para emitir normatividad en materia de valuación y
justipreciación de rentas.

Normas conforme a las cuales se llevan a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se
refiere la Ley General de Los Bienes Nacionales.

Art. 143 – Le da facultades al INDAABIN para dictaminar valores en función de seis actos jurídicos
(Adquisición, enajenación, indemnización, arrendamiento, concesión, y diligencias judiciales)

Art. 144 – Le da facultades al INDAABIN para dictaminar valores en función de 5 actos jurídicos
(adquisición, enajenación, indemnización, aseguramientos contra daño y re expresión de estados
financieros).

Art 143 y 144.- Le dan atribuciones al INDAABIN a las instituciones de crédito y a los especialistas
en materia de valuación con cédula profesional expedida por la autoridad competente para
determinar valores en función de ocho actos jurídicos.

Fracc. Del Art. 143 Acto Juridico Fracc. Del Arrt. 144

I,III, XVII ADQUISICIÓN I, VII

II,III,IV, V, VI Y XIV ENAJENACIÓN I Y III

II, III, IV, V, VI, Y XIV ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS V

X, XIII CONSESION

XI, XII, XVII ARRENDAMIENTO

REEXPRESION DE ESTADOS FINANCIEROS VI

VII, VIII, XI, Y XV INDEMNIZACION XI, XII

XVI DILIGENCIAS JUDICIALES

NO PROCEDEN COMO ACTOS JURIDICOS X, XIII

Art. 145- Es la base de la finalidad de los dictamenes al establecer valor máximo cuando la APF
adquiera y valor minimo cuando la APF enajene.

Dictamen valuatorio = trabajo Valuatorio + certificado

Trabajo Valuatorio = Valor comercial – Certificado = Valor maxio o valor mínimo

Art. 146 – Le confiere atribuciones al instituto para establecer la política nacional en materia de
arrendamiendo de bienes inmuebles, al fijar el porcentaje máximo de incremento al monto de las
rentas pactadas en los contratos de arrendamiento correspondientes.

Acuerdo – Que establece que los montos máximos de renta que las instituciones publicas
federales podrán pactar durante el ejercicio fiscal 2009, en los contratos de arrendamiento de
inmuebles que celebren.

Art. 147 – Le da atribuciones al INDAABIN para definir los criterios que habrán de atenderse en la
determinación de los porcentajes y montos de incremento o reducción posteriores a la
determinación de los valores comerciales, con el fin de apoyar en los programas de la APF.

Acuerdo – Por el que se establecen los criterios para la determinación de los porcentajes y montos
de incremento o reducción los valores comerciales determinados en los dictamenes valuatorios
emitidos por el instituto administración y avalúos de bienes nacionales.

Art. 148 – Especifica la vigencia legar de los dictmanes valuatorios y de justipreciaciones de rentas
(1 año).

Octagono de control Normativo.

Procedimientos Técnicos

DJ AS AD

CO EN
NORMA

APR IN
REF

En resumen:

En principio se reconoce la facultad normativa de la Secretaria para establecer la normatividad en

materia de avalúos.

En virtud de la importancia que resulte, la valuación de bienes Nacionales, en la LGBN se incorpora

un capítulo que regula de manera integral la materia de avalúos.

En la LGBN se definen ocho actos jurídicos.

Se diferencian los casos en que corresponde exclusivamente expedir avalúos a la Secretaría
(INDAABIN) de aquellos en los que las dependencias y entidades pueden acudir a otras instancias
valuatorias.

Se reconocen tres figuas de valuador de Bienes Nacionales.

Codigo de Ética Profesional del Valuador

1.- el valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica

profesional, observando las normas de ética mas elevadas en todos sus actos, así como, el debido
decoro en su vida social y profesional.

2.- El valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión en la medida de

sus posibilidades actuando con probidad y buena fé. Y cumpliendo con las normas del derecho
vigente.

3.- El valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad en el que no

tenga conocimientos y experiencia necesaria para ellos, en su defecto, solicitará el asesoramiento
correspondiente.

4.- el valuador deberá sostener un criterio libre e imparcial, independiente de los nexos del
parentesco, o beneficio personal. En su caso deberá de aclararlo, así en el contenido de su mismo
avalúo.

5.- El valuador deberá ser veraz y con respecto a lo que se ve y ha investigado. Y no aceptará
influencias extrañas, presiones o remuneraciones que hagan variar su criterio.

6.- El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le soliciten.

7.- El valuador respetará y guardará el secreto profesional.

8.- El valuador nunca deberá perjudicar a un colega en su reputación o competencia, ni interferirá

en sus trabajos.

9.- el Valuador fijará sus honorarios en forma justa y racional.

10.- El valuador profesional deberá de acuerdo a las regulaciones de las profesiones, actualizarse
en forma continua.