Remates

judiciales

Práctica
Profesional II
(Ejecución)

1
Remates judiciales
La forma ordinaria de satisfacer al acreedor ejecutante de una suma de dinero
es el remate judicial o subasta. Esto es lo que se denomina ejecución por
expropiación, llamada así porque para obtener la cantidad de dinero que ha de
ser entregada al ejecutante, necesitan ser expropiados los bienes del deudor a
través del embargo y de su realización forzosa, liquidados, y entregado su
importe al ejecutante.

En el procedimiento encaminado al cumplimiento de la sentencia

de remate la subasta es el acto procesal mediante el cual se
enajenan, por un auxiliar del juez que actúa en representación de
este, el bien o bienes embargados, con el objeto de satisfacer, con
su producido, el importe del crédito que dio origen a la ejecución.
(Palacio, 2010, p. 608).

Al proceder a la venta forzada el órgano judicial ejerce un poder de imperio ínsito

en la función jurisdiccional. Bajo esta afirmación, decimos que el órgano
jurisdiccional actúa en virtud del ejercicio de un poder autónomo y a raíz del
pedido de venta formulado por el ejecutante en el periodo correspondiente al
cumplimiento de la sentencia de remate.

25
CCC. (2014). Ley N.° 26.994. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado de:
http://goo.gl/vR6GFc
26
Art. 118, Ley 17.418. (1967). Seguros. P. E. N. Recuperado de: http://goo.gl/mWQlF7
27
Arts. 914-915, CCC. (2014). Ley N.° 26.994. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado de:
http://goo.gl/vR6GFc
 Recuerda: la subasta debe caracterizarse como un acto procesal
cuyo contenido consiste en el contrato de compraventa que se
configura al aceptarse, por el martillero (auxiliar del juez), la oferta
formulada por el mejor postor, aunque dicho contrato queda sujeto
a la condición suspensiva representada por la resolución judicial que
apruebe el acto.

Reglas comunes a la subasta

Los edictos constituyen el medio prevalente de publicidad de la subasta. Dispone
el artículo 566 párrafo 1º del CPCC que aquellos deben publicarse por dos días
en el Boletín Oficial y en otro diario, en la forma indicada en los arts. 145, 146 y
147, agregando que si se trata de bienes de escaso valor solo deben publicarse
en el Boletín Oficial por un día y que puede prescindirse de la publicación si el
costo de esta no guarda relación con el valor de los bienes. Si se trata de
inmuebles, el remate puede asimismo anunciarse en diarios del lugar donde
estén situados. En tanto los edictos configuran la expresión fundamental de la
clase de bienes a subastarse, así como de las condiciones de la venta judicial,
deben contener diversas menciones que resultan indispensables para expulsar
todo equivoco o error por parte de los posibles postores. De allí que la ley
determine que en los edictos debe indicarse el juzgado y secretaria donde
tramita el proceso, el número de expediente y el nombre de las partes, el lugar,
día, mes, año y hora de la subasta; individualizarse cuando se trate de bienes de
escaso valor, las cantidades, el estado y el lugar donde pueden ser revisados por
los interesados y mencionarse, asimismo, la obligación de depositar el importe
de la seña y de la comisión en el acto de remate, y en su caso, las modalidades
del mismo. Si se trata de subasta de inmuebles corresponde indicar, además, la
base, condiciones de venta, estado de ocupación y horario de visitas, y si aquellos
están sujetos al régimen de propiedad horizontal, en las publicaciones y en el
acto de remate debe determinarse el monto de las expensas comunes
correspondientes a dicho mes y la deuda por este concepto si fuere posible. En
todos los casos la última publicación debe realizarse cuantas menos cuarenta y
ocho horas antes del remate (norma citada, párrafo 5º).

La publicación de edictos no excluye la posibilidad de que la subasta se difunda

mediante la utilización de otros medios de publicidad encaminados a atraer el
mayor número de oferentes. A esta publicación extraordinaria el artículo 567 del
CPCC la denomina “propaganda adicional” y dispone que ella “será a cargo del
ejecutante, salvo si el ejecutado hubiese dado conformidad, si su costo no
excediere del dos por ciento de la base”28.

Requerida por el martillero la realización de publicidad extraordinaria pueden

presentarse, de conformidad con la norma señalada:

1. que el costo de aquella no exceda del dos por ciento de la base fijada por la
subasta, en cuyo caso dicho costo corre por cuenta del ejecutado con
prescindencia de su conformidad;

2. que el costo exceda del mencionado porcentaje, en cuya hipótesis para que la
inversión corra por cuenta del ejecutado resulta imprescindible la expresa
conformidad de este.

3. que el ejecutante acceda a la realización de publicidad extraordinaria por

encima del referido porcentaje, supuesto en el cual el costo de aquella será a su
exclusivo cargo.

Prescribe el artículo 572 del CPCC que:

…si existieren motivos fundados y sin perjuicio de la facultad del

juez para disponerlo de oficio, el ejecutado o el martillero podrán
solicitar al juzgado la adopción de las medidas necesarias para

28
Art. 567, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
 proveer a la regularidad del remate y al mantenimiento del orden
que asegure la libre oferta de los interesados.29

Es decir que a fin de preservar la seguridad de la subasta e impedir que se alteren

sus resultados normales, se puede disponer, entre otras medidas, la vigilancia
del acto por personal policial o su fiscalización por un veedor, por auxiliares
internos del juzgado e incluso por el propio magistrado.

El artículo 569 del CPCC instituye un mecanismo encaminado a evitar el uso

abusivo del derecho por parte del acreedor en tanto prescribe que:

…si se hubiese dispuesto la venta de varios bienes, el juez a pedido

del ejecutado, podrá ordenar que la subasta se realice en distintas
fechas y que se suspenda cuando el precio obtenido alcanzare a
cubrir el crédito, intereses y costas reclamados.30

El artículo 568, párrafo 1º, del CPCC reza que: “si el bien estuviere embargado en
diversos procesos seguidos contra el ejecutado, la subasta se realizara en el que
estuviere más adelantado en su trámite…”31. Esta norma prescinde de las fechas
de traba de los embargos y acuerda prioridad a la ejecución que se encuentre
más adelantada en su trámite, debiendo entenderse por tal a aquella cuyo
estado procesal permita inferir la mayor proximidad de la subasta. Es aplicable,
asimismo, aun en el supuesto de que coexistan una ejecución hipotecaria o
prendaria y una ejecución común cuyo trámite se encuentra más avanzado. La
salvedad que prevé el párrafo examinado se refiere a las leyes que acuerdan para
ciertas instituciones oficiales la prerrogativa de proceder al remate, por ejemplo:
el Banco Hipotecario Nacional.

Frente a la hipótesis de que el bien subastado se haya adquirido en comisión, el

comprador debe indicar, dentro del tercer día de realizada la subasta, el nombre
de su comitente en escrito firmado por ambos. En su defecto corresponde
tenerlo por adjudicatario definitivo. El comitente debe constituir domicilio en esa
presentación, bajo apercibimiento.

29
Art. 572, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
30
Art. 569, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
31
Art. 568, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
Según ocurre con las nulidades procesales, en general, la subasta puede ser
impugnada no solo en razón de mediar vicios que afecten sus dimensiones de
tiempo, forma y lugar, sino también con fundamento en la existencia de
irregularidades que comprometan la validez de los requisitos atinentes a los
restantes elementos que la integran, es decir a los que conciernen a los sujetos
y al objeto. La ley distingue según si la nulidad de la subasta es articulada
mediante petición de parte o declarada por el juez.

En la primera hipótesis, el artículo 592 CPCC dispone que la nulidad solo puede
plantearse hasta dentro del quinto día de realizado el remate32. Agrega que
el pedido podrá desestimarse in limine si las causas invocadas son
manifiestamente inatendibles o no se indica con fundamento verosímil el
perjuicio sufrido. Si el pedido es admisible, debe conferirse traslado por cinco
días a las partes, al martillero y al adjudicatario.

Respecto a la segunda hipótesis, el juez deberá decretar de oficio la nulidad de

la subasta cuando las irregularidades de las que ella adoleciera comprometieran
gravemente la actividad jurisdiccional.

Debe entenderse que en virtud del principio con arreglo al cual todas las
nulidades procesales son relativas, la declaración de nulidad de oficio tampoco
corresponde si la irregularidad de la que adolece el remate ha sido consentida
por todas las personas legitimadas para impugnarlo (ejecutante, ejecutado,
martillero, comprador y tercerista), y que por grave que aquella sea, la validez
del acto no puede quedar pendiente en forma indefinida sin riesgo de afectar
una pauta elemental de seguridad jurídica.

Por último decimos que los efectos de la declaración de nulidad se rigen por el
artículo 76, 2° parte, de modo que la anulación de la subasta conlleva la de los
actos posteriores que dependen directamente del remate, pero quedan a salvo
los derechos pecuniarios del comprador, el martillero y quienes hubieren hecho
gastos33.

Si el martillero es el causante de la nulidad, pierde la comisión, por lo que debe

devolver su importe y ser removido.

32
Art. 592, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
33
CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
 Subasta de inmuebles:
Antes de ordenar la subasta de un bien inmueble, el juez, conforme lo estipula el
artículo 576 del CPCC, deberá:

Requerir informes sobre34:

Legislación 1. Deuda sobre impuesto, tasas y contribuciones a la provincia y, en su caso, a la

Recuerda que para municipalidad y a los entes prestatarios de servicios públicos inmobiliarios
cumplir los objetivos de mediante oficio en el que se debe consignar el número de empadronamiento.
este módulo será
necesario que consultes 2. Deudas por expensas comunes, si se tratare de unidades de propiedad
las leyes incluidas en los
horizontal debiendo el informe requerirse al administrador del consorcio, a
anexos este módulo,
toda vez que esta quien además incumbe informar sobre el monto de las expensas al último mes,
lectura haga referencia pues ambas circunstancias deben determinarse no solo en los edictos sino
a esa legislación. también en el acto de remate. De manera que en caso de unidades de propiedad
horizontal o comunidades de régimen legal similar –por ejemplo: los barrios
cerrados o country–, es necesario contar con el importe de deuda por expensas
comunes, que debe proporcionar el administrador y luego constarán en los
edictos.

El dato asume singular importancia, puesto que se trata de una obligación

propter rem que sigue al dominio35, de modo que la soporta todo propietario
aunque no haya sido al tiempo del nacimiento del crédito, incluso el adquirente
en la subasta si lo obtenido no alcanza para cancelar la deuda.

3. Condiciones registrables del dominio y gravámenes que lo afecten y condición

catastral, teniendo los informes una vigencia de sesenta días a cuyo vencimiento
deben actualizarse. Pero la información debe extenderse a hipotecas,
servidumbres y, en general, a todas las anotaciones que corresponde hacer en el
registro de la propiedad , tanto más cuanto que el artículo 577 del CPCC prescribe
que decretada la subasta debe comunicarse a los jueces embargantes o
inhibientes y citarse a los acreedores hipotecarios36. El juez, asimismo, debe:

34
El artículo 8, inc. “c”, de la Ley N.° 20.266 (1973, P. E. N.) faculta a los martilleros a recabar
directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares, los informes o
certificados necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones.
35
Art. 17, Ley N.° 13.512. (1948). Propiedad Horizontal. Honorable Congreso de la Nación.
Recuperado de: http://goo.gl/3TLn0B
36
Art. 577, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
 …intimar al deudor para que dentro del tercer día presente el
título de propiedad del inmueble bajo apercibimiento de obtener
testimonio a su costa, no pudiendo realizarse la subasta mientras
no se haya agregado el titulo o, en su caso, el testimonio.37

Resumiendo, entonces, constituye presupuesto esencial,

para llegar al remate, que el bien se encuentre embargado,
en la forma que corresponda según su naturaleza,
necesitando la inscripción pertinente en caso de ser
registrable.

En el oficio se debe indicar como mínimo:

 nombres y apellidos del titular registral;

 tipo y número de documento;

 denominación o razón social de las sociedades o personas jurídicas,

tipo de sociedad y domicilio;

 número de matrícula o folio en que conste registrado;

 documento para el que se lo requiere, en caso de remate;

De este modo el Registro practica la anotación preventiva para subasta.

Asimismo, se informa y publicita la situación jurídica del bien en litigio (dominio,

gravámenes, inhibiciones, certificaciones notariales, inscripciones provisorias,
derechos reales).38

37
Art. 576, párr. 2, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso
de la Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
38
Nota importante: en la provincia de Córdoba, el plazo, contado desde la fecha de expedición
del informe, para llevar a cabo la subasta, es de ciento cincuenta días corridos, que caducan
automáticamente (artículo 34, Ley provincial N.° 5.771/74). La subasta debe ordenarse y
llevarse a cabo dentro de ese plazo.
4. La base imponible para el pago del impuesto inmobiliario provincial. Este
requisito es exigido por el art 569, inc 4, del CPCC, pero no existe tal previsión en
la legislación nacional.39

Se deben requerir informes sobre la situación fiscal de los bienes a rematarse, no

solamente de los inmuebles, sino todo otro que esté alcanzado por impuestos y
tasas debidos a la provincia y a las municipalidades, como por ejemplo: los
automotores.

5. Estado de ocupación del inmuebles, lo que puede llevarse a cabo mediante el

diligenciamiento de un oficio de constatación.40

A diferencia de lo que ocurre en materia de bienes muebles o semovientes, la

subasta de inmuebles debe hacerse inexcusablemente con una base
determinada, cuyo monto debe figurar en los edictos.

Si no existe acuerdo de partes, corresponde fijar como base los dos tercios de la
valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el
juez debe designar un perito ingeniero, arquitecto, agrimensor (este último
cuando se trate de bienes rurales) para que realice la tasación. De la tasación
corresponde dar traslado a las partes, quienes dentro de los cinco días comunes
deben expresar su conformidad o disconformidad, fundando sus respectivas
objeciones.

“El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las

partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean mal
vendidos”41.

Una vez contestados los informes requeridos sobre impuestos, tasas y

contribuciones de dominio; embargos e inhibiciones, y, en su caso, deudas por
expensas comunes; agregado el título de propiedad o testimonio, y comprobado

39
Así, la ley cordobesa impone requerir la base imponible para el pago del impuesto
inmobiliario provincial, que puede incluirse en el mismo oficio a la Dirección de Rentas respecto
de las deudas, como así también peticionarse a la Dirección General de Catastro. El monto que
se informe constituirá la base mínima para las posturas.
40
La ley procesal de Córdoba prevé constatar el estado de ocupación en todos los casos, y no
solamente si las circunstancias lo aconsejan, como previene el artículo 576, último párrafo del
C.P.C. de la Nación.
41
Art. 578, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
el estado de ocupación del inmueble, corresponde que el juez dicte resolución
ordenando la subasta y determinando la base.

Una vez comunicado el decreto de la subasta a los jueces embargantes e

inhibientes y citados los acreedores hipotecarios, corresponde que el juez fije el
lugar en donde el remate debe realizarse, que será donde tramita la ejecución o
el de la ubicación del inmueble, según lo resuelva aquel con lo que resulte más
conveniente. A propuesta del martillero actuante, debe establecerse también el
día y la hora del remate, que no pueden ser alterados salvo autorización del juez
o acuerdo de partes expresado por escrito.

En la misma resolución debe el juez precisar la propaganda adicional que haya

sido objeto de autorización.

Decretada la subasta debe comunicarse a los jueces embargantes

e inhibientes y citarse a los acreedores hipotecarios para que
presenten sus títulos, pudiendo los grados preferentes, dentro del
mismo plazo, solicitar el aumento de la base hasta cubrir el
importe de sus créditos.42

Los acreedores embargantes deben ser notificados por cédula en el domicilio

que hubiesen constituido en el juicio en el cual obtuvieron tales medidas, por
disposición del juez que entiende en ese juicio. En la misma forma corresponde
notificar a los acreedores hipotecarios, aunque en su domicilio real y no en el
constituido en la escritura hipotecaria, ya que este solo tiene efectos entre las
partes. Pero respecto de los que hubiesen promovido ejecuciones, la notificación
debe practicarse en el domicilio constituido en estas.

Si bien los acreedores embargantes pueden controlar el procedimiento y el acto

de la subasta, no se hallan facultados para solicitar el aumento de la base, por lo
que deben limitar su actuación a la posibilidad de hacer valer su derecho
preferente en la etapa de distribución de fondos.

La legitimación de los acreedores hipotecarios se halla circunscripta a la defensa

de sus créditos antes y después de la subasta, razón por la cual están habilitados
no solo para requerir el aumento de la base hasta cubrir el aumento de la base
hasta cubrir el importe de aquellos, sino también para solicitar que se intime al

42
Art. 575, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de: http://goo.gl/s7NPOK
comprador el depósito del precio e intervenir en la liquidación de este, pudiendo
incluso apelar las regulaciones de honorarios practicados a favor de los
profesionales que actúan por el ejecutante.

Los boletos de compraventa de inmuebles

La procesal regula, además, que en el caso en que se pretendan subastar
derechos personales emergentes de promesas de compraventa, se cumpla con
el requisito del pedido de informes.

Se debe reclamar que estas promesas de compraventa estén perfectamente

individualizadas con el instrumento respectivo. Mientras más elementos se
puedan agregar, menores inconvenientes se podrán presentar para su ejecución,
ya que así se asegura que se trata de un negocio serio.

Zavala de González (2007) ha expuesto un criterio contrario diciendo que:

…es condición esencial de la subasta, a resultas de la cual el

adjudicatario debe adquirir un título perfecto, que los bienes en
cuestión pertenezcan efectiva e indudablemente al ejecutado,
pues esa comprobación es imposible de practicar, ya que aquellos
son transmisibles mediante simple cesión con notificación al
deudor cedido. (P. 371).

Esta postura es aceptable, pero puede llegar a ser algo exagerada si incurrimos
en generalizaciones y no tomamos en cuenta las particularidades de cada caso
concreto.

Subasta de muebles o semovientes

Cuando el embargo ha recaído sobre bienes muebles o semovientes,
corresponde observar, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 573 del CPCC,
las siguientes reglas:

 Ordenar su remate sin base (lo que implícitamente excluye la

necesidad de la previa tasación) al contado o con las facilidades de
pago que por resolución fundada se establezcan, por un martillero
 público que debe designarse conforme a lo establecido en el
artículo 563 del CPCC.

 Requerir al deudor para que, dentro del plazo de cinco días,

manifieste si los bienes están prendados o embargados. En el
primer caso, aquel debe indicar el nombre y domicilio de los
acreedores y el monto del crédito, y en el segundo, el juzgado,
secretaria y caratula del expediente.

 Puede ordenarse el secuestro de las cosas, que deben entregarse al

martillero para su exhibición y venta. Este al recibirlas debe
individualizarlas con indicación de su estado y lugar y fecha en que
se lleva a cabo la entrega. Por lo común la recepción se verifica en
el acto del secuestro, que lleva a cabo por intermedio del oficial de
justicia.

 Si se trata de muebles registrables (automotores, embarcaciones y

animales de raza), se debe requerir a los registros correspondientes
un informe sobre las condiciones de dominio y gravámenes.

 Comunicar la providencia que decrete la venta a los jueces

embargantes y notificarla por cédula a los acreedores prendarios,
quienes pueden formular las peticiones que estimen pertinentes
dentro del tercer día de notificados. Todo esto tiene por objeto
brindar a los acreedores embargantes y prendarios no solo la
posibilidad de vigilar la subasta, sino también la de hacer efectivo
su privilegio sobre el precio obtenido en aquella.

 Pagado totalmente el precio o la parte que en su caso corresponda,

el martillero debe entregar al comprador los bienes que este haya
adquirido, siempre que el juzgado no disponga otra cosa43. En el
supuesto de que el bien vendido se encuentre registrado, debe
oficiarse al Registro correspondiente para que inscriba el dominio a
nombre del adjudicatario.

43
Art. 574, párr. 2, CPCC. (1981). [Texto actualizado de la Ley N.° 17.454]. Honorable Congreso
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